Провадження № 2/638/2299/26
РІШЕННЯ

Іменем України

03 лютого 2026 року м. Харків

Шевченківський районний суд міста Харкова у складі:

головуючого судді Латки І.П.,

за участю секретаря судового засідання Мяснянкіної Г.П.,

учасники справи:

позивач за первісним позовом та відповідач за зустрічним позовом ОСОБА_1 ,

відповідач за первісним позовом та позивач за зустрічним позовом - Товариство з обмеженою відповідальністю «Артемівські зорі»,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Харкові в порядку загального позовного провадження цивільну справу за первісним позовом ОСОБА_1 , від імені якої діє представник Коваль Анатолій Павлович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «Артемівські зорі» про розірвання договору оренди землі, та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Артемівські зорі» до ОСОБА_1 про стягнення безпідставно набутих коштів,

в с т а н о в и в:

У липні 2025 року ОСОБА_1 , від імені якої діє представник ОСОБА_2 , звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Артемівські зорі» про розірвання договору оренди землі, в обґрунтування якого зазначила, що є власником земельної ділянки з кадастровим номером :04:005:0046, яка перебуває в оренді у ТОВ «Артемівські зорі» на підставі договору оренди від 30 жовтня 2006 року.

Орендар систематично з 2015 року до 2024 року порушував суттєві умови договору щодо повноти (не індексував орендну плату) і визначених договором строків виплати орендної плати, внаслідок чого збагачувався за рахунок селян орендодавців та бюджету. Зазначені обставини є підставою для розірвання спірного договору у зв`язку з порушенням відповідачем його істотних умов, відповідно до норм ч.1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», ст. 141 ЗК України, ст. 651 ЦК України та умов пунктів 8, 9 і 28 Договору.

У зв`язку з викладеним, ОСОБА_1 , від імені якої діє представник ОСОБА_2 , просила суд розірвати Договір оренди землі укладений 30.10.2006 року між ОСОБА_3 і Товариством з обмеженою відповідальністю «Артеміські зорі», , який зареєстрований у Печенізькому районному відділі реєстрації Харківської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 26.02.2007 р. за № 22, щодо оренди земельної ділянки площею 7, 3447 га., кадастровий номер :04:005:0046, яка знаходиться на території. Артемівської сільської ради, Чугуївського району, Харківської області та додаткову угоду від 18.12.2015 р. №1 до договору оренди землі від 30.10.2006., яка зареєстрована 23.12.2015 р. приватним нотаріусом Печенізького нотаріального округу Кормілець М.П., індексний номер 27404106.

ТОВ «Артемівські зорі» у відзиві на позовну заяву проти позовних вимог заперечувало з тих підстав, що воно завжди виконувало повному обсязі обов`язок перед позивачем із сплати орендної плати вказаним договором та виходячи з наданих нижче розрахунків фактично тільки своєчасно виплачувало орендну плату, але кожний рік робило авансові платежі по виплаті орендної плати. Позивачем невірно застосовувались річні індекси інфляції та не були враховані в динаміці авансові платежі, зроблені в рахунок орендної плати. Відповідач зазначає, що на момент розрахунку оренди землі з вересня 2016 року по грудень 2016 року був відсутній річний індекс інфляції за 2016 рік. Тому за 2016 рік необхідно було застосовувати річний індекс інфляції за 2015 рік. У зв`язку з цим, розрахунки проведені позивачем по орендній платі не відповідають дійсності та нічим не підтверджені. За розрахунком відповідача, нарахування орендної плати за 2016-2024 роки складало 144298,40грн, з них на податків - 28942,99 грн, а підлягало до виплати орендодавцю - 115355,41 грн, тоді як фактично було нараховано орендної плати у сумі 168795,31 грн, утримано податки в сумі 34003,43 грн та сплачено позивачу суму 134791,88 грн. Отже, сума переплати за період 2016-2024 роки складає 19436,47 грн. З урахуванням викладеного відповідач вважає, що позовні вимоги є незаконними, необґрунтованим і тому не підлягають задоволенню.

ОСОБА_1 , від імені якої діє представник ОСОБА_2 , подала відповідь на відзив, в якій зазначила, що в розрахунку позивача належної до виплати орендної плати на кінець відповідного року застосовані відповідні річні індекси інфляції. Теза ж відповідача, що для розрахунку належної до виплати орендної плати на кінець поточного року повинен застосовуватись коефіцієнт індексу інфляції за попередній рік є хибною. Тоді виходить, що на момент виплати орендної плати в кінці поточного року не враховуються інфляційні втрати за майже весь поточний рік. Така логіка розрахунку не відповідає визначеному відповідним законом. Оспорювання відповідачем застосування позивачем коефіцієнту індексу інфляції в даному розрахунку належної до виплати орендної плати не має принципового значення для правильного вирішення спору тому, що відповідач впродовж 2016 - 2023 року взагалі не індексував орендну плату, несвоєчасно здійснював її виплати, а за 2022 року взагалі не здійснив виплату і до цього часу. А почав її індексувати тільки за 2024 рік і тільки тому, що обурені орендодавці почали звертатись до суду і вже в грудні 2024 року судом було розірвано 3 вказаних в позовній заяві типових договори оренди з відповідачем.

За розрахунком позивача станом на кінець 2017 року недоплата складає 826,07 грн, на кінець 2018 року 3545,90 грн, на кінець 2019 року 874,94 грн, на кінець 2020 року - 2824,93 грн, на кінець 2021 року - 4395,50 грн, за 2022-2023 роки не виплачено 21878,64 грн та 22994,45 грн відповідно, на кінець 2024 року підлягало до виплати - 25753,78 грн, виплачено 13043,48 грн та 34782,61 грн, з яких часткове погашення заборгованості за попередні періоди. Таким чином, недоплата орендної плати з період 2016 - 2023 року складає 56561,60 грн. Зазначені обставини свідчать, що за період з 2016 року до 2023 року відповідач систематично порушував суттєві умови договору щодо повноти та своєчасності виплати орендної плати (взагалі не здійснював її індексацію, несвоєчасно здійснював виплати орендної плати), що є суттєвими порушеннями Договору та підставою для розірвання договору відповідно до ч.1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», ст. 141 ЗК України, ст. 651 ЦК України та умов пунктів 8, 9 і 28 Договору.

У жовтні 2025 ТОВ «Артемівські зорі» одночасно з відзивом на позовну заяву подало зустрічну позовну заяву до ОСОБА_1 про стягнення безпідставно набутих коштів за договором оренди земельної ділянки (паю) сільськогосподарського призначення у розмірі 51997,77 грн. В обґрунтування зустрічних позовних вимог зазначило, що підприємством в повному обсязі були виконані зобов`язання по договору оренди від 30 жовтня 2006 року та додаткової угоди від 18 грудня 2015 року. Крім того, відповідач повинен був провести нарахування орендної плати за 2015-2024 роки на загальну суму 103317,88 грн, повинен був утримав податків на суму 20523,77 грн та був зобов`язаний сплатити орендодавцю суму 82794,11 грн, а фактично було нараховано орендної плати у сумі 168795,31 грн, утримано податки в сумі 34003,43 грн та сплачено позивачу суму орендної плати 134791,88 грн. Фактично відповідач заплатив позивачу суму більше, ніж зазначено у розрахунку позивача та передбачено договором. Виходячи з вище вказаних розрахунків, авансовий платіж (необґрунтована виплата) по орендній платі станом на 01 січня 2025 року складає 51997,77 грн. ОСОБА_1 була усно повідомлена про те, що під час отримання оплати за оренду землі(паю) їй проводиться оплата в більшій сумі чим їй необхідно отримувати і ця сума є авансом по орендній платі на майбутнє. Ця передплата виникала в зв`язку з тим, що підприємство сплачувало дохід ОСОБА_1 , не тільки в грошовому вигляді, а і в товарній продукції. Таким чином, грошові кошти у розмірі 51997,77 грн підлягають стягненню з відповідача на підставі ст. 1212 ЦК України.

У відзиві на зустрічну позовну заяву ОСОБА_1 , від імені якої діє представник ОСОБА_2 , у задоволенні зустрічних позовних вимог заперечувала з тих підстав, що переплати у визначеному ТОВ «Артемівські зорі» розмірі немає, навпаки у орендодавця наявна заборгованість перед ОСОБА_1 , про що зазначено у первісному позові.

Ухвалою суду від 28 липня 2025 року позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито загальне позовне провадження та призначено підготовче судове засідання.

Ухвалою суду від 22 жовтня 2025 року поновлено Товариству з обмеженою відповідальністю «Артемівські зорі» пропущений процесуальний строк на подання зустрічної позовної заяви та прийнято до спільного розгляду з позовною заявою ОСОБА_1 , від імені якої діє представник Коваль Анатолій Павлович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «Артемівські зорі» про розірвання договору оренди землі, зустрічну позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Артемівські зорі» до ОСОБА_1 про стягнення безпідставно набутих коштів.

Ухвалою суду від 05 листопада 2025 року витребувано у ТОВ «Артемівські зорі» оригінали доданих до відзиву на позов відомостей про виплату ОСОБА_1 грошових коштів для огляду в судовому засіданні. Відмовлено у задоволенні клопотання про витребування інших доказів та виклику свідків.

Ухвалою суду від 05 листопада 2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті у відкритому судовому засіданні.

В судовому засіданні представник ОСОБА_1 адвокат Коваль А.П. первісні позовні вимоги підтримав, проти зустрічних позовних вимог заперечував.

В судовому засіданні представник ТОВ «Артемівські зорі» - адвокат Князєв В.В. проти первісних позовних вимог заперечував, зустрічні позовні вимоги підтримав.

Окрім того, в судовому засіданні оглянуто оригінали доданих до відзиву на позов відомостей про виплату ОСОБА_1 грошових коштів.

Заслухавши учасників справи, дослідивши наявні в матеріалах справи письмові докази, суд дійшов наступних висновків.

Судом встановлено, що на підставі Свідоцтва про прав на спадщину за законом, серія НВІ №707014, зареєстрованого в реєстрі за № 801, від 22 листопада 2016 року, ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим номером :04:005:0046, загальною площею 7,4477 га, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав № 43033646 від 26 червня 2025 року.

На підставі Договору оренди землі від 30 жовтня 2006 року, укладеного між ОСОБА_3 та ТОВ «Артемівські зорі» вказану земельну ділянку передано в оренду ТОВ «Артемівські зорі».

Відповідно до п. 7 Договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 1,2% від грошової оцінки земельної ділянки у сумі 812,36 грн.

Згідно з п.8 Договору оренди землі обчислення розміру орендної плати здійснюється автоматично (без окремої угоди сторін) і індексується відповідно до офіційно встановленого індексу інфляції за місяць.

Орендна плата вноситься протягом року, але не пізніше 20 числа останнього у звітному році місяця (п. 9 Договору).

Розмір орендної плати переглядається у разі зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документально, в інших випадках, передбачених законом (п. 11 Договору).

Сторонами визнається і відомостями з Державного реєстру речових прав підтверджується, що 18 грудня 2015 року ОСОБА_3 та ТОВ «Артемівські зорі» уклали Додаткову угоду № 1 до Договору оренди землі від 30 жовтня 2006 року.

Згідно Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 43033646 від 26 червня 2025 року, в Реєстрі міститься наступна актуальна інформації про державну реєстрацію іншого речового права:

номер запису про інше речове право 12695629;

дата та час державної реєстрації 23.12.2015 о 11:54:20 год.;

документи, подані для реєстрації, - додаткова угода № 1 до договору оренди землі від 30 жовтня 2006 року, серія та номер: №1, виданий 18.12.2015, видавник: ТОВ «Артемівські зорі», гр. ОСОБА_3 ;

вид іншого речового права право оренди земельної ділянки;

зміст, характеристика іншого речового права в оренду передається земельна ділянка загальною площею 7,3447 га, в тому числі рілля 7,3447 га. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 186235,74 грн. Строк дії до 18.12.2030;

орендар ТОВ «Артемівські зорі», ;

опис об`єкта іншого речового права орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі у розмірі 5,5 грошової оцінки земельної ділянки у сумі 10242,97 грн. За домовленістю сторін орендна плата може сплачуватися у натуральній формі або відробітковій формі по діючим цінам на продукцію, роботи послуги.

Протягом періоду 2016-2024 роки ТОВ «Артемівські зорі» здійснювало виплату ОСОБА_1 орендної плати наступним чином:

22 лютого 2017 року виплата грошей за орендну плату землі у сумі 6107,24 грн (а.с. 79);

201 рік виплата грошей у сумі 20,00 грн (а.с. 78);

21 листопада 2017 року видача товару, продукції (оренда плата за землю) за 2017 рік у сумі 1320,00 грн (а.с. 77);

22 листопада 2017 року виплата грошей за оренду плату землі у сумі 8532,76 грн (а.с. 76);

27 лютого 2018 року виплата грошей за орендну плату землі у сумі 40,00 грн (а.с. 75);

22 листопада 2018 року виплата готівки (орендна плата за землю) у сумі 8676,00 грн (а.с. 74);

виплата готівки (орендна плата за землю) за 2018 рік 967,50 грн (а.с. 73);

17 грудня 2019 року виплата готівки (орендна плата за землю) за 2019 рік у сумі 10373,00 грн (а.с. 72);

09 жовтня 2020 року виплата готівки у сумі 10373,00 грн (а.с. 71);

20 листопада 2020 року виплата готівки у сумі 8803,00 грн (а.с. 70);

25 жовтня 2021 року виплата готівки (орендна плата за землю) за 2021 рік у сумі 10373,40 грн (а.с. 69);

18 січня 2022 року - виплата готівки (орендна плата за землю) у сумі 10626,60 грн (а.с. 68);

17 вересня 2023 року - виплата готівки (орендна плата за землю) за 2023 рік у сумі 10000,00 грн (а.с. 67);

04 грудня 2023 року - виплата готівки (орендна плата за землю) за 2023 рік у сумі 10500,00 грн (а.с. 66);

24 грудня 2024 року перерахування орендної плати за землю (пай) за 2024 рік у сумі 28000,00 грн (а.с. 65).

Вказані обставини підтверджуються відповідними Відомостями з підписами ОСОБА_1 про отримання готівкових коштів або товару, продукції на відповідну суму, а також Платіжною інструкцією № 501 від 24.12.2024.

Отже, протягом періоду з 2017 року до 2024 року ТОВ «Артемівські зорі» фактично виплатило ОСОБА_1 , в тому числі товаром або продукцією, орендну плату у загальному розмірі 124712,50 грн (6107,24 + 20,00 + 1320,00 + 8532,76 + 40,00 + 8676,00 + 967,50 + 10373,00 + 10373,00 + 8803,00 + 10373,40 + 10626,60 + 10000,00 + 10500,00 + 28000,00 = 124712,50).

Відповідно до Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела отриманих доходів (форма № 24ДР) стосовно фізичних осіб, які отримували доходи, ОСОБА_1 (код НОМЕР_1 ) отримувалися доходи від ТОВ «Артемівські зорі» за ознаками «106» (дохід від надання земельної частки (паю) в лізинг, оренду або суборенду), а саме:

2016 рік: виплачено доходу за ознакою «106» у сумі 12291,92 грн, ПДФО 2212, 54 грн;

2017 рік: за ознакою «106» - 24,84 грн (1 квартал) та 12239,47 грн (4 квартал), ПДФО 4,47 грн (1 квартал) та 2203,11 грн (4 квартал);

2018 рік: за ознакою «106» - 49,69 грн (1 квартал) та 10777,64 грн (4 квартал), ПДФО 8,94 грн (1 квартал) та 1939,98 грн (4 квартал);

2019 рік: за ознакою «106» - 1201,87 грн (1 квартал) та 12285,72 грн (4 квартал), ПДФО 216,34 грн (1 квартал) та 2319,43 грн (4 квартал);

2020 рік: за ознакою «106» - 12885,72 грн, ПДФО 2319,43 грн;

2021 рік: за ознакою «106» - 12886,21 грн, ПДФО 2319,52 грн, військовий збір 193,29 грн;

2024 рік: за ознакою «106» - 13043,48 грн (січень) та 34782,61 (грудень), ПДФО 2347,83 грн (січень) та 6260,87 грн (грудень), військовий збір 195,65 грн (січень) та 521,74 грн (грудень),

що підтверджується листом ГУ ДПС у Харківській області від 02 липня 2025 року № 38734/6/20-20-40-24-18-10.

Тобто, за відомостями податкового органу, сукупний розмір орендної плати за вказаний період до вирахування податків і зборів складає 122469,17 грн, з них: ПДФО - 22152,46 грн, військовий збір 910,68 грн.

Щодо первісних позовних вимог суд зазначає наступне.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України).

Відповідно до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно зі ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі»).

Орендар земельної ділянки зобов`язаний, серед іншого, своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (абз. 7 ч. 2 ст. 25 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до ч. 6 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Згідно з ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Звертаючись до суду з цим позовом, ОСОБА_1 просила розірвати договір оренди земельної ділянки відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про орендну землі» на підставі ст. 651 ЦК України та ст. 141 ЗК України.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 виклала наступні висновки щодо застосування норм права:

«176. Правила про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та приписи частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать, а навпаки доповнюють одні одних.

177. Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна норма у такому випадку є самостійною та достатньою і звертатися до загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби.

178. У разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто коли орендар допустив недоплату орендної плати й таке порушення умов договору є істотним, тоді застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України.

179. Тобто якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

180. У випадку неістотної недоплати орендної плати (чи встановлення неістотності такого порушення судом) ефективним та пропорційним буде такий спосіб захисту, як стягнення заборгованості з орендної плати.

181. Погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати)».

Щодо можливості розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.

Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.

Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.

Велика Палата Верховного Суду у згадані вище постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 дійшла переконання, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Оцінюючи істотність порушення умов договору орендарем, суд зазначає наступне.

Як встановлено судом, ТОВ «Артемівські зорі» своєчасно сплачувало ОСОБА_1 орендну плату протягом 2016-2021 років, а позивач не оспорювала строки сплати орендної плати у вказані роки. Спір між сторонами за вказаний період ґрунтується виключно на розмірі орендної плати, яку, як вважає позивач, відповідач сплачував не в повному обсязі, оскільки не проводив індексацію.

Також судом встановлено, що у 2022 та 2023 роках орендна плата не була сплачена орендарем. Проте, орендна плата за 2023 рік була виплачена у грудні 2024 року. Орендна плата за 2024 рік сплачена вчасно. Між сторонами також існує спір щодо розміру орендної плати за вказаний період.

Висновки суду щодо розміру орендної плати, яка підлягала виплаті ОСОБА_3 .

Пунктами 7-9 договору оренди сторони узгодили, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 1,2% грошової оцінки земельної ділянки в сумі 812,36 грн.

Обчислення розміру орендної плати здійснюється автоматично (без окремої угоди сторін) індексується відповідно до офіційно встановленого індексу інфляції за місяць.

Орендна плата вноситься в такі строки: протягом року, але не пізніше 20 числа останнього у звітному році місяці.

За умовами Додаткової угоди №1 від 18 грудня 2015 року розмір орендної плати складає 5,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (186235,74 грн), тобто 10242,97 грн.

Відповідно до положень статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Отже, за загальним правилом індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено у договорі оренди. Індексація ж нормативної грошової оцінки має використовуватися, як правило, для визначення розміру земельного податку за відсутності договору оренди земельної ділянки (див. п.55 постанови Верховного Суду від 16 березня 2020 року по справі 922/1658/19).

Як вбачається з офіційного сайту Міністерства Фінансів України сукупний індекс інфляції за спірний період з 2016 по 2021 рік становить:

2016 рік - 112,4%; 2017 рік - 113,7%; 2018 рік - 109,8%; 2019 рік - 104,1%; 2020 рік - 105,0%; 2021 рік - 110%; 2022 рік - 126,6%; 2023 рік - 105,1%; 2024 рік 112,0%.

Позивач зазначає, що орендну плату сплачено у розмірі 75243,08 грн, а підлягало до виплати 131804,68 грн, тобто недоплата 56561,60 грн, що складає 42,9%. Натомість відповідач вважає, що до виплати підлягало 82794,11 грн, виплачено 134791,88 грн, переплата 51997,77 грн.

При визначенні суми фактично сплаченої орендної плати суд керується не інформацією, наданою податковим органом, а відповідними Відомостями про виплату орендної плати, в яких містяться підписи ОСОБА_1 про отримання грошових коштів, продукції або робіт в рахунок сплати орендної плати, оскільки несплата податків і зборів відповідачем за ту чи іншу виплату не спростовує факт здійснення такої виплати, враховуючи наявність підпису орендодавця про її отримання.

У цьому разі нездійснення орендарем податкових відрахувань не є підставою для розірвання договору оренди, а може бути лише підставою для притягнення орендаря за порушення вимог податкового законодавства України.

З матеріалів справи вбачається, що дані щодо сплати орендної плати, зазначені у розрахунку відповідача, матеріалами справи підтверджені лише частково.

Згідно наданих ТОВ «Артемівські зорі» Відомостей на виплату грошей, ОСОБА_1 у період з 2016 по 2024 рік було виплачено орендної плати на суму 124712,50 грн, з них:

у 2017 році: 6107,24 грн + 20,00 грн + 1320,00 грн + 8532,76 грн = 15980,00 грн;

у 2018 році: 40,00 грн + 8676,00 грн + 967,50 грн = 9683,50 грн;

у 2019 році: 10373,00 грн;

у 2020 році; 10373,00 грн + 8803,00 грн = 19176,00 грн;

у 2021 році: 10373,40 грн;

у 2022 році: 10626,60 грн;

у 2023 році: 10000,00 грн + 10500,00 грн = 20500,00 грн;

у 2024 році: 28000,00 грн.

Інших доказів сплати орендної плати матеріали справи не містять.

Суд відхиляє доводи представника ОСОБА_1 про те, що вона не отримувала орендну плату у вказаному розмірі, оскільки у відповідних Відомостях містяться підписи напроти прізвища ОСОБА_1 про отримання грошових коштів у відповідних сумах. Досліджені судом відомості не викликають сумнівів у їх достовірності, оскільки позивачкою не наведено обґрунтованих аргументів, не надано доказів на спростування зазначеної і відомостях інформації. Клопотання про призначення судової почеркознавчої експертизи ОСОБА_1 під час судового розгляду не заявила.

Аналіз здійснених ТОВ «Артемівські зорі» виплат свідчить про те, що у певні періоди, зокрема у 2017, 2020 роках відповідач вносив більші суми, ніж нараховано у поточному році, тим самим погашав заборгованість за минулі періоди.

Визначаючи розмір орендної плати, яка підлягала сплаті, та розмір заборгованості суд виходить із наступного розрахунку:

РікОрендна плата на початок року (без індексації)Індекс інфляції Орендна плата з урахуванням індексаціїПодатки і збориДо виплатиВиплаченоЗаборгованість за рік ("-" є переплатою)Заборгованітсть (накопичувальний підсумок)
201610242,97112,411513,102072,369440,74-9440,749440,74
201711513,10113,713090,392356,2710734,1,884194,86
201813090,39109,814373,252587,1911786,079683,52102,576297,43
201914373,25104,114962,552693,2612269,6,298193,72
202014962,,682827,9212882,7,241900,48
202115710,,753369,9413911,8110373,43538,415438,89
202217281,75126,621878,704266,3517612,3510626,66985,7512424,64
202321878,70105,122994,514483,9318510,5,4210435,22
202422994,,855022,0020731,8,153167,07

Такий підхід до визначення розміру заборгованості орендної плати з урахуванням індексів інфляції узгоджується з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 05 лютого 2025 року в справі №925/457/23.

Отже, з викладеного вбачається, що відповідачем систематично сплачувалась орендна плата за періоди з 2016 року до 2019 року та за 2021 року до 2023 року включно не в повному обсязі, що свідчить про неналежне виконання орендарем своїх зобов`язань.

Разом з тим, суд вважає, що у даному випадку відсутнє передбачене ст. 651 ЦК України істотне порушення умов договору, внаслідок якого сторона значною мірою позбавилася того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Так, хоча матеріали справи і не містять доказів виплати орендної плати у 2016 році, проте сторонами визнається, що заборгованість з орендної плати у 2016 році відсутня. У 2017 році наявні переплата орендної плати. Заборгованість за 2018 і 2019 роки складає 2102,57 грн та 1896,29 грн, що складає 18% та 15% від орендної плати за рік відповідно. Заборгованість у 2021 році 25 % від орендної плати, у 2022 році 39%.

Крім того, у даному випадку відсутня систематичність у діях відповідача, яка би могла свідчити про наявність стійкого умислу на невиплату в повному розмірі орендної плати. Так, за вказаний період недоплата орендної плати була допущена орендарем не більше 5 разів, тоді як переплата 4 рази. Також суд не може залишити поза увагою, що загальний розмір заборгованості за накопичувальним підсумком на дату подачі цього позову становить 3167,07 грн, що складає лише 2,48 % від сукупного розміру орендної плати до виплати за 2016-2024 роки.

Зазначені обставини не можуть свідчити про істотне порушення ТОВ «Артемівські зорі» умов договору, як підстави для розірвання договору згідно з ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Окрім того, виконання сторонами своїх зобов`язань та реалізацію своїх прав оцінюється судом крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України, а саме з точки зору справедливості, добросовісності та розумності.

Що стосується поведінки ТОВ «Артемівські зорі», то судом не встановлено недобросовісної поведінки в його діях, спрямованої на умисну недоплату орендної плати за той чи інший рік, з огляду на таке.

Як вбачається зі Зведеної відомості з нарахування орендної плати ТОВ «Артемівські зорі», орендна плата ОСОБА_1 протягом 2016-2020 років визначалася наступним чином: нормативна грошова оцінка землі (НГО)*5,5%-податки і збори= сума до виплати. При цьому, щорічно розмір орендної плати визначався, враховуючи індексацію НГО. Так, за умовами додаткової угоди НГО у 2015 році складала 186235,74 грн, тоді як у 2016 році НГО як база розрахунку орендної плати позивачем була визначена на рівні 224930,90 грн; у 2017 році 2234930, 90 грн, 2018 рік 223464,25 грн, 2019 рік 234294,18 грн, 2020 рік 234294,18 грн.

Внаслідок цього розмір орендної плати змінювався на відповідний індекс інфляції, застосований до НГО.

За правовим висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 16 березня 2020 року у справі № 922/1658/19, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.

Тобто, хоча і діючи помилково, проте проводячи індексацію нормативної грошової оцінки, ТОВ «Артемівські зорі» мало формальні підстави протягом вказаного періоду не здійснювати подвійну індексацію орендної плати.

Вказані обставини не спростовують наявність помилки ТОВ «Артемівські зорі» при здійсненні індексації НГО (замість проведення індексації орендної плати), проте дають підстави стверджувати про наявність у діях ТОВ «Артемівські зорі» добросовісної помилки при здійсненні індексації, яка полягала у тому, що формально орендар проводив індексацію орендної плати, проте неправильно визначив підхід до здійснення такої індексації. Зазначені обставини виключають умисну недобросовісну поведінку ТОВ «Артемівські зорі» при виконання своїх зобов`язань за договором.

Натомість, добросовісність дій ОСОБА_1 піддається обґрунтованому сумніву, оскільки вона, усвідомлюючи, що їй не у повному обсязі виплачується орендна плата у 2018-2021 роках, а саме не проводиться індексація відповідно до закону, не вчинила жодних дій, спрямованих на оперативний та неюрисдикційний захист своїх прав, зокрема не зверталася до орендаря з претензіями чи вимогами про виплату орендної плати у повному обсязі (вперше звернулася лише у 2024 році, тобто лише через 6 років після першої недоплати). Так судом встановлено, що ОСОБА_1 регулярно особисто отримувала у працівників орендаря орендну плату за землю, проте доказів того, що хоча б одного разу орендодавець висловила незгоду з розміром такої орендної плати, звернулася до орендаря з вимогою про перерахунок орендної плати відповідно до умов договору та закону матеріали справи не містять.

Зазначені обставини свідчать про суперечливу поведінку ОСОБА_3 , спрямовану не на захист своїх прав щодо своєчасного і в повному обсязі отримання орендної плати, а на створення умов для звернення до суду з позовом про розірвання договору оренди землі.

З урахуванням викладеного, суд дійшов висновку, що у даному випадку наявний факт неістотної часткової несплати орендної плати, зумовлений добросовісної помилкою ТОВ «Артемівські зорі», та як наслідок пов`язаний зі спором щодо розміру орендної плати, у зв`язку з чим ефективним та пропорційним способом захисту прав ОСОБА_1 є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо, оскільки він відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Таким чином, суд не знайшов підстав для розірвання договору оренди землі на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Щодо можливості розірвання договору оренди землі на підставі статті 141 ЗК України.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Як зазначалось вище, підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна норма у такому випадку є самостійною та достатньою і звертатися до загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби (постанова ВП ВС від 24 листопада 2024 року у справі № 918/391/23).

Судом встановлено, що ТОВ «Артемівські зорі» щороку сплачувало ОСОБА_1 орендну плату, проте не завжди вчасно та не завжди у повному обсязі.

Несплата відповідачем як податковим агентом податків і зборів у 2022 та 2023 роках не свідчить про фактичне нездійснення такої виплати, враховуючи встановлені судом обставини отримання позивачкою грошових коштів в рахунок сплати орендної плати за вказані роки.

Як зазначено вище, несплата податків і зборів відповідачем за ту чи іншу виплату може бути підставою для притягнення орендаря за порушення вимог податкового законодавства України, проте не спростовує факт здійснення такої виплати і не може бути підставою для розірвання договору оренди згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України.

З урахуванням викладеного, суд дійшов висновку про відсутність підстав для розірвання договору оренди землі на підставі п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України.

З огляду на викладене вище, суд відмовляє ОСОБА_1 у задоволенні позовних вимог до ТОВ «Артемівські зорі» про розірвання договору оренди земельної ділянки у повному обсязі.

Щодо зустрічних позовних вимог ТОВ «Артемівські зорі» про стягнення з ОСОБА_1 безпідставно набутих грошових коштів суд зазначає наступне.

Згідно із частиною першою статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Аналіз статті 1212 ЦК України дає підстави для висновку, що передбачений нею вид позадоговірних зобов`язань виникає за таких умов: 1) набуття особою майна або його збереження за рахунок іншої особи; 2) відсутність для цього правових підстав або якщо вони відпали.

Судом встановлено, що між сторонами у справі існують договірні відносини, договір оренди землі є дійсним, а кошти, які ТОВ «Артемівські зорі» просить стягнути з ОСОБА_1 , набуті останньою за наявності правової підстави, у зв`язку з чим їх не може бути витребувано відповідно до положень статті 1212 ЦК України як безпідставне збагачення.

Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 26 червня 2018 року у справі № 910/9072/17, договірний характер правовідносин виключає можливість застосування до них положень частини першої статті 1212 ЦК України, оскільки згідно з пунктом 3 частини третьої статті 1212 ЦК України положення глави 83 цього Кодексу застосовуються також до вимог про повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні. Однак необхідною умовою для цього є відсутність або відпадіння достатньої правової підстави, чого в цьому спорі не відбулося.

Окрім того, як встановлено судом, ТОВ «Артемівські зорі» не має переплати перед ОСОБА_1 у заявленому розмірі, а навпаки має заборгованість за договором оренди землі у розмірі 3167,07 грн, а також несплачені податки і збори.

З урахуванням викладеного, суд відмовляє ТОВ «Артемівські зорі» у задоволенні зустрічних позовних вимог до ОСОБА_1 про стягнення безпідставною набутого майна у зв`язку з їх необгрунтованістю.

Керуючись ст. 4, 10, 12-13, 76-81, 89, 259, 263-265, 268, 352, 354 ЦПК України, суд

у х в а л и в:

Відмовити у задоволенні позовних вимог за первісним позовом ОСОБА_1 , від імені якої діє представник ОСОБА_2 , до Товариства з обмеженою відповідальністю «Артемівські зорі» про розірвання договору оренди землі.

Відмовити у задоволенні позовних вимог за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Артемівські зорі» до ОСОБА_1 про стягнення безпідставно набутих коштів.

Рішення може бути оскаржено до Харківського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення суду складено 12 лютого 2026 року.

Суддя І.П. Латка