ЧЕРКАСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Номер провадження 22-ц/821/119/26Головуючий по 1 інстанції
Справа №710/690/24 Категорія: 302000000 Сивокінь С. С.
Доповідач в апеляційній інстанції
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 січня 2026 року Черкаський апеляційний суд в складі колегії:

суддів Новікова О.М., Василенко Л.І., Карпенко О.В.,

за участю секретаря Костенко А.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Черкаси апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Шполянського районного суду Черкаської області від 24 вересня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Сільськогосподарського приватно-орендного підприємства "Відродження" про визнання відсутнім права оренди, -

в с т а н о в и в :

У травні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з вказаним позовом.

В обґрунтування позовних вимог зазначав, що він є власником земельної ділянки площею 2,3173 га з кадастровим номером :03:001:0097, розташованої на території Скотарівської сільської ради Звенигородського (колишнього Шполянського) району Черкаської області, що підтверджується державним актом на право власності та витягом із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

22 липня 2013 року між ним та відповідачем було укладено договір оренди землі строком на 10 років, до 22 липня 2023 року. Після закінчення вказаного строку орендні відносини мали припинитися, якщо сторони не висловлять взаємного бажання їх продовжити.

На початку 2023 року позивач в усній формі повідомив відповідача про небажання продовжувати орендні відносини, що виключало можливість укладення будь-яких додаткових угод про пролонгацію договору. Попри це, відповідач зареєстрував у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно продовження договору оренди до 22 липня 2034 року на підставі Додаткової угоди від 11 травня 2021 року.

Позивач стверджує, що не підписував додаткову угоду від 11.05.2021 до договору оренди землі №83 від 22.07.2013, повноважень на її укладення нікому не надавав, а тому, вона не відповідає його дійсному волевиявленню. Таким чином, державна реєстрація права оренди земельної ділянки за відповідачем є незаконною та порушує право власності позивача, оскільки фактично позбавляє його можливості самостійно користуватися та розпоряджатися своєю земельною ділянкою.

На підставі викладеного позивач просив суд визнати відсутнім інше речове право (право оренди) Земельної ділянки з кадастровим номером :03:001:0097, яке зареєстроване за СПОП «Відродження» (ЄРДПОУ 32147565) в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 14.08.2013 за номером 2410292.

Рішенням Шполянського районного суду Черкаської області від 24 вересня 2025 року у задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду мотивовано тим, що 22.07.2013 між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем СПОП «Відродження», було укладено договір оренди землі №83, згідно з яким в оренду передається земельна ділянка площею 2,3173 га, кадастровий номер :03:001:0097. Відповідно до п. 8 договору його укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен, не пізніше ніж за 1 місяць до закінчення строку дії договору, повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Договір вважається пролонгованим ще на попередній термін дії у випадку, коли жодна з сторін не подала заяву в письмовій формі про розірвання договору не пізніше трьох місяців, що залишилося до закінчення терміну дії договору.

Позивач зазначав, що на початку 2023 року в усній формі повідомив відповідача про небажання продовжувати орендні відносини.

Відповідно до ст. 322 Закону України «Про оренду землі» поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Згідно ч. 2 ст. 1261 Земельного Кодексу, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Суд критично оцінив твердження позивача про те, що він нібито в усній формі звертався до відповідача з вимогою припинити орендні правовідносини. Відповідно до пункту 8 договору оренди №83 від 22.07.2013, орендодавець зобов`язаний не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору у письмовій формі звернутися до орендаря з заявою про розірвання договору. Однак позивачем не надано жодних належних та допустимих доказів, які б підтверджували виконання ним цієї умови.

За таких обставин строк дії договору вважається продовженим. Крім того, позивачем не надано доказів звернення до державного реєстратора речових прав на нерухоме майно із заявою про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей щодо поновлення договору. Таким чином, позивачем не доведено факту відсутності у відповідача права оренди на спірну земельну ділянку.

Тобто, відповідно до умов п. 8 договору оренди землі № 83 від 22.07.2013, договір пролонговано до 22.07.2023, а в послідуючому до 22.07.2033.

Доводи позивача про не підписання додаткових угод до договору оренди землі № 83 від 22.07.2013 та неможливість проведення почеркознавчої експертизи підпису у вказаних додаткових угодах, не свідчать про відсутність у відповідача права оренди відповідно до вказаного договору оренди землі.

Навіть за умови непідписання позивачем спірних додаткових угод до договору оренди землі, орендні правовідносини за договором оренди землі №83 від 22.07.2013 не припиняються за обставин встановлених вище.

Не погоджуючись з вказаним судовим рішенням, ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на те, що рішення є незаконним та необґрунтованим, висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи, а також рішення ухвалене з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права, просить його скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позов.

В обґрунтування поданої апеляційної скарги вказує, що наявність станом на початок 2023 року офіційно зареєстрованого права оренди до 22 липня 2034 року за відповідачем на земельну ділянку виключила його право припинити договір оренди землі шляхом подання за три місяці до дати закінчення договору письмової заяви про його розірвання.

Крім того, право оренди зареєстроване за відповідачем в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 14 серпня 2013 року на підставі договору, не могло бути автоматично продовжено на новий строк, без укладення між сторонами нового договору оренди землі за погодженими умовами.

Вказує, що, оскільки договір був укладений до прийняття вимог визначених ст. 1261 ЗК України, то у позивача були відсутні підстави припинити право оренди відповідача за умовами договору шляхом подання, не пізніше ніж за місяць до закінчення строку договору, до державного реєстратора заяви про відмову від поновлення договору.

Судом не надано належної оцінки тому факту, що відповідач не надав оригіналів додаткових угод до договору для проведення почеркознавчої експертизи на предмет належності позивачу підпису орендодавця.

Відзив на апеляційну скаргу до суду не надходив.

Перевіривши доводи апеляційної скарги та дослідивши матеріали справи, колегія суддів доходить наступних висновків.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Статтею 263 ЦПК України передбачено, що законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Ухвалене судом першої інстанції рішення не відповідає зазначеним вище вимогам.

Як вбачається з матеріалів справи та судом першої інстанції встановлено, що за даними Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майна та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна ( номер інформаційної довідки 377775597 від 09.05.2024) 10.08.2013 державним реєстратором Шпицею А.Б. зареєстровано право власності на земельну ділянку площею 2,3173 га з кадастровим номером :03:001:0097, розташованої на території Скотарівської сільської ради Звенигородського (колишнього Шполянського) району Черкаської області, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, документи подані для державної реєстрації: державний акт на право власності на земельну ділянку, серія та номер: ЧР 045199, виданий 02.12.2003, видавник Шполянський районний відділ земельних ресурсів, розмір частки: 1/1, власник: ОСОБА_1 .

Також наявний запис про інше речове право, номер запису 2410292, дата державної реєстрації 14.08.2013, державним реєстратором Шполянського районного управління юстиції Шпицею Андрієм Борисовичем зареєстровано право оренди земельної ділянки, строк дії: 21 рік, дата закінчення дії: 22.07.2034 з правом пролонгації. Орендодавець: ОСОБА_1 , Орендар Сільськогосподарське приватно орендне підприємство «Відродження», підстава для державної реєстрації договір оренди землі серія та номер 83, виданий 22.07.2013, видавник: Сільськогосподарське приватно орендне підприємство «Відродження», ОСОБА_1 ; додаткова угода до договору оренди землі №83 від 22.07.2013, серія та номер: б/н, виданий 01.12.2015, видавник : СПОП «Відродження» та ОСОБА_1 ; додаткова угода до договору оренди землі №83 від 21.01.2014, серія та номер: б/н, виданий 11.05.2021, видавник : СПОП «Відродження» та ОСОБА_1 (а.с.12-12 зворот).

Згідно з договором оренди землі № 83 від 22.07.2013 укладеним між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем СПОП «Відродження», в оренду передається земельна ділянка площею 2,3173 га, кадастровий номер :03:001:0097. Відповідно до п. 8 договору його укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 1 місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Договір вважається пролонгованим ще на попередній термін дії у випадку, коли жодна з сторін не подала заяву в письмовій формі про розірвання договору не пізніше трьох місяців, що залишилося до закінчення терміну дії договору. Згідно п. 38 дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін, рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (а.с.15-16).

Відповідно до витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №9092840 від 08.09.2013, 14.08.2013 державним реєстратором Шполянського районного управління юстиції Шпицею Андрієм Борисовичем зареєстровано право оренди земельної ділянки площею 2,3173 га, кадастровий номер :03:001:0097, строком на 10 років. Орендодавець: ОСОБА_1 , Орендар Сільськогосподарське приватно орендне підприємство «Відродження», підстава виникнення речового права договір оренди землі серія та номер 83, виданий 22.07.2013 (а.с.133).

Згідно із додатковою угодою до договору оренди землі №83 від 22.07.2013, яка була підписана 01.12.2015 між Сільськогосподарським приватно орендним підприємством «Відродження» в особі директора Ляшенка Юрія Васильовича, що діє на підставі статуту (орендар) та ОСОБА_1 (орендодавець), сторони уклали угоду про наступне: сторони дійшли згоди внести зміни до пункту 8 договору і викласти в такій редакції: «Договір укладено до 31.12.2033. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше, ніж за 1 місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію. Договір вважається пролонгованим ще на попередній термін дії у випадку, коли жодна з Сторін не подала заяву в письмовій формі про розірвання Договору, не пізніше трьох місяців, що залишилося до закінчення терміну дії Договору». (а.с. 134).

Відповідно до додаткової угоди до договору оренди землі №83 від 22.07.2013 яка була підписана 11.05.2021 між Сільськогосподарським приватно орендним підприємством «Відродження» в особі директора Ляшенка Юрія Васильовича, що діє на підставі статуту (орендар) та ОСОБА_1 (орендодавець), сторони уклали угоду про наступне: сторони дійшли згоди внести зміни до пункту 8 договору і викласти в такій редакції: «Договір укладено на 21 рік. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше, ніж за 1 місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію. Договір вважається пролонгованим ще на попередній термін дії у випадку, коли жодна з Сторін не подала заяву в письмовій формі про розірвання Договору, не пізніше трьох місяців, що залишилося до закінчення терміну дії Договору». 2. пункт 38 договору №83 від 22.07.2013 викласти в такій редакції: Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін, шляхом укладання нотаріально посвідченої угоди про розірвання договору оренди; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом; за ініціативою орендаря за умови направлення попереднього повідомлення орендодавцю не пізніше ніж за 60 календарних днів до бажаної дати припинення договору оренди. 3. Договір вважається поновленим на той самий строк, на таких самих умовах в разі відсутності заяви однієї із сторін цього договору про виключення з державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору не пізніше ніж за шість місяців до дати закінчення строку дії цього договору в порядку передбаченому ст. 126-1 Земельного кодексу України (а.с. 135).

За інформацією із витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №262508907 від 22.06.2021, 14.08.2013 державним реєстратором Шполянського районного управління юстиції Шпицею Андрієм Борисовичем зареєстровано право оренди земельної ділянки площею 2,3173 га, кадастровий номер :03:001:0097, строком на 21 рік. Дата закінчення дії: з 22.07.2034, з правом пролонгації. Орендодавець: ОСОБА_1 , Орендар Сільськогосподарське приватно орендне підприємство «Відродження», підстава для державної реєстрації договір оренди землі серія та номер 83, виданий 22.07.2013; додаткова угода до договору оренди землі №83 від 22.07.2013, серія та номер: б/н, виданий 01.12.2015, видавник : СПОП «Відродження» та ОСОБА_1 ; додаткова угода до договору оренди землі №83 від 21.01.2014, серія та номер: б/н, виданий 11.05.2021, видавник: СПОП «Відродження» та ОСОБА_1 (а.с.136).

Згідно із інформацією з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №49094188 від 04.12.2015, 14.08.2013 державним реєстратором Шполянського районного управління юстиції Шпицею Андрієм Борисовичем зареєстровано право оренди земельної ділянки площею 2,3173 га, кадастровий номер :03:001:0097, строком дії 31.12.2033, з правом пролонгації. Орендодавець: ОСОБА_1 , Орендар Сільськогосподарське приватно орендне підприємство «Відродження», підстава виникнення іншого речового права договір оренди землі серія та номер 83, виданий 22.07.2013; додаткова угода до договору оренди землі №83 від 22.07.2013, серія та номер: б/н, виданий 01.12.2015, видавник : СПОП «Відродження» та ОСОБА_1 (а.с.137).

В матеріалах справи міститься повідомлення про неможливість проведення судової експертизи від 10.06.2025 №СЕ-19/104-25/17203-ПЧ через відсутність оригіналів документів: додаткової угоди до договору оренди землі №83 від 22.07.2013, серія та номер: б/н, виданий 01.12.2015, видавник: СПОП «Відродження» та ОСОБА_1 ; додаткової угоди до договору оренди землі №83 від 22.07.2013, серія та номер: б/н, виданий 11.05.2021 (а.с.60-62).

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Майнові відносини, що виникають із договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Згідно зі статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» № 340-ІX (далі - Законом № 340-ІХ) внесені зміни до законодавства України, якими Закон від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV доповнено статтею 322 «Поновлення договорів оренди землі» та викладено статтю 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк», а ЗК доповнено статтею 1261 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови». У частині зазначених змін і доповнень Закон № 340-ІХ набрав чинності 16 липня 2020 року.

Відповідно до статті 5 ЦК акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

У зв`язку з набранням чинності Законом № 340-IX розділ IX «Перехідні положення» Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV доповнено абзацами 3 і 4, якими унормовано, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом № 340-IX, у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV (у новій редакції) та статтею 126-1 ЗК.

Правила, визначені статтею 126-1 ЗК щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 340-IX, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Отже, з урахуванням унормованих розділом IX «Перехідні положення» Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV правил дії Закону № 340-IX в часі до спірних правовідносин підлягає застосуванню редакція, чинна станом на 22 липня 2013 року, тобто на момент укладення договору оренди з позивачем.

Вказані висновки суду узгоджуються із висновками викладеними у постанові Верховного Суду у справі №172/1520/23 від 30 квітня 2025 року.

Правові підстави переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин), якою фактично передбачено два способи пролонгації договору оренди землі.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Згідно з частинами шостою-восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Відповідно до пункту 8 договору оренди землі №83 від 22 липня 2013 року передбачено, що договір укладено на десять років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 1 місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Договір вважається пролонгованим ще на попередній термін дії у випадку, коли жодна з сторін не подала заяву в письмовій формі про розірвання договору не пізніше трьох місяців, що залишилося до закінчення терміну дії договору.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31 серпня 2021 року у справі 903/1030/19 зазначено, що конструкція статті 33 Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX передбачала можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк. Стаття 33 Закону від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. Орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.

Велика Палата Верховного Суду зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Частини п`ята, шоста статті 33 Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV встановлювали загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило міститься у частині шостій статті 33 Закону від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV та розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі, лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного строку для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц, № 159/5756/18).

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

У законі ототожнено поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», з використанням конструкції «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Для реалізації такого наміру він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 Закону від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV) повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV).

Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону № 161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Оскільки сторони додаткової угоди не укладали, колегія суддів не може погодитися з висновками суду першої інстанції, що навіть за умови непідписання позивачем спірних додаткових угод до договору оренди землі, орендні правовідносини за договором оренди землі №83 від 22.07.2013 не припиняються, а є пролонгованими на новий строк.

Крім того, слід зауважити, що подання письмової заяви про небажання продовжити договірні відносини, не вплинуло б на факт наявності зареєстрованого 04 грудня 2015 року права оренди земельної ділянки за відповідачем на підставі додаткової угоди до договору оренди землі №83 від 22.07.2013 від 01.12.2015 року строком до 31.12.2033 року та додаткової угоди до договору оренди землі №83 від 22.07.2013 від 11 травня 2021 року строком до 22.07.2034 року.

Щодо вирішення спору по суті заявлених вимог

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абз. 12 ч. 2 ст. 16 ЦК України).

Також під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Під способами захисту суб`єктивних земельних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав і вплив на правопорушника (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).

Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є підставою для внесення відомостей (записів) про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; після початку відображення таких відомостей (записів) у цьому реєстрі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень вичерпують свою дію. Тому належним способом захисту прав орендодавця, який у цих спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Відповідно до п. 9 ч. 1 ст. 27 Закону № 1952-IV судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 29 листопада 2023 року у справі № 513/879/19 (провадження № 14-49цс22)).

Такі висновки апеляційного суду кореспондуються із правовими висновками, що містяться в постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22.

Звертаючись до суду із позовом ОСОБА_1 просив суд визнати відсутнім інше речове права (права оренди) відповідача, що є належним способом захисту порушеного права.

Позивач в ході розгляду справи наголошував, що не підписував додаткових угод до договору оренди землі № 83 від 22.07.2013 року. Відповідач в ході розгляду справи зворотнє не довів.

За змістом ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають з дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частиною 3 ст. 203 ЦК України передбачено, що волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Якщо сторона не виявила свою волю до вчинення правочину й до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків, правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли.

Стаття 207 ЦК України встановлює загальні вимоги до письмової форми правочину. Так, на підставі частини першої цієї статті правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.

Частиною другою цієї статті визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Отже підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми договору, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію.

У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.

Правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено.

У постанові від 27 листопада 2024 року в справі № 204/8017/17 (провадження № 14-29цс23) Велика Палата Верховного Суду наголосила, що відсутність підпису (чи його підроблення) сторони правочину, щодо якого передбачена обов`язкова письмова форма, за загальним правилом не свідчить про недійсність цього правочину, а вказує на дефект його форми та за відсутності підтвердження волевиявлення сторони на його укладення свідчить про неукладеність такого правочину. Тобто йдеться не про дефект волевиявлення сторони, а про його цілковиту відсутність. Таким чином, неукладеність договору у зв`язку з недотриманням встановленої для нього законом обов`язкової письмової форми, зокрема й щодо його підписання, повинна насамперед корелюватися з відсутністю у сторони правочину будь-якого волевиявлення на його укладення, тобто якщо особа фактично не є учасником договірних правовідносин, про що, зокрема, може свідчити факт непідписання договору цією особою чи підписання його від імені сторони іншою неуповноваженою особою (підроблення підпису). Відсутність або підроблення підпису сторони (яка у зв`язку з цим фактично не є учасником договірних правовідносин) на письмовому правочині створює презумпцію відсутності волевиявлення сторони на виникнення, зміну чи припинення цивільних правовідносин, яка може бути спростована письмовими доказами, засобами аудіо, відеозапису та іншими доказами, що підтверджують факт наявності волевиявлення на укладення правочину у сторони, яка заперечує проти цього. Натомість неспростування цієї презумпції свідчить про неукладеність договору, яка ґрунтується на положеннях абз. 1 ч. 1 ст. 638 ЦК України - договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Неукладений правочин не може бути визнаний недійсним чи вважатися нікчемним (недійсним на підставі вимог закону), оскільки недійсність правочину як приватноправова категорія покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів (щодо яких було виражено волевиявлення сторін правочину) або ж їх відновлювати.

За правилами доказування, визначеними ст. ст. 12, 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відповідно до положень ст. 95 ЦПК України письмові докази подаються в оригіналі або в належним чином засвідченій копії, якщо інше не передбачено цим Кодексом. Копії документів вважаються засвідченими належним чином, якщо їх засвідчено у порядку, встановленому законодавством. Учасник справи, який подає письмові докази в копіях (електронних копіях), повинен зазначити про наявність у нього або іншої особи оригіналу письмового доказу. Якщо подано копію (електрону копію) письмового доказу, суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи може витребувати у відповідної особи оригінал письмового доказу. Якщо оригінал письмового доказу не подано, а учасник справи або суд ставить під сумнів відповідність поданої копії (електронної копії) оригіналу, такий доказ не береться судом до уваги.

Відповідно до п. 1.1 Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень, затверджених наказом Міністерства юстиції України від 08 жовтня 1998 року № 53/5, для проведення почеркознавчих досліджень рукописних записів та підписів надаються оригінали документів.

Пунктом 3.5 Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 08 жовтня 1998 року № 53/5, встановлено, що, коли об`єкт дослідження не може бути представлений експертові, експертиза може проводитись за фотознімками та іншими копіями об`єкта (крім об`єктів почеркознавчих досліджень), його описами та іншими матеріалами, доданими до справи в установленому законодавством порядку, якщо це не суперечить методичним підходам до проведення відповідних експертиз.

Статтею 109 ЦПК України передбачено, що у разі ухилення учасника справи від подання експертам необхідних матеріалів, документів або від іншої участі в експертизі, якщо без цього провести експертизу неможливо, суд залежно від того, хто із цих осіб ухиляється, а також яке для них ця експертиза має значення, може визнати факт, для з`ясування якого експертиза була призначена, або відмовити у його визнанні.

Аналізуючи норму ст. 109 ЦПК України Верховний Суд, у постанові від 16 квітня 2025 року у справі № 761/33483/21 дійшов висновку, що нею законодавець встановив спеціальну процесуальну санкцію для осіб, які ухиляються від участі в експертизі, зокрема у наданні необхідних документів, без яких неможливо провести експертизу. Важливим у такому випадку є встановлення ухилення осіб як умисних дій, внаслідок чого неможливо проведення експертизи для з`ясування відповіді на питання, яке має істотне значення, наслідком чого може бути визнання судом факту для з`ясування якого була призначена експертиза, або відмова у його визнанні.

Обов`язок з доказування потрібно розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

Верховний Суд неодноразово наголошував щодо необхідності застосування стандартів доказування та зазначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зазначений принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним ніж протилежний.

Колегія суддів враховує, що ОСОБА_1 заперечував факт підписання та наявності у нього оригіналів додаткових угод від 01 грудня 2015 року та 11 травня 2021 року до договору оренди землі № 83 від 22 липня 2013 року, а також враховує ухилення відповідача від надання на вимогу суду оригіналів вказаних додаткових угод, що унеможливило проведення судової почеркознавчої експертизи.

Виходячи з цього, доводи позивача про відсутність його волевиявлення на укладання оспорюваних додаткових угод слід вважати доведеними.

Враховуючи, що судом встановлений факт не підписання ОСОБА_1 додаткових угод від 01.12.2015 року та від 11.05.2021 року, строк дії договору оренди землі № 83 від 22.07.2013 не продовжений та припинився 22.07.2023, тому у відповідача після цієї дати відсутнє право оренди земельної ділянки, належної позивачу.

Крім того, та обставина, що, відповідно до платіжної інструкції кредитового переказу коштів від №37332 від 01 липня 2024 року, відповідач сплатив орендну плату за землю за 2024 рік не свідчить про належне виконання договору обома сторонами, оскільки така оплата здійснена по-перше, після відкриття провадження у даній справі, тобто відповідач був обізнаний про небажання позивача продовжувати орендні правовідносини, а по-друге, оплата здійснена на рахунок позивача, тобто за відсутності його активних дій, які б підтверджували прийняття виконання зобов`язання.

Зважаючи на наведене, відповідно до ст. 376 ЦПК України, колегія суддів вважає, що судове рішення підлягає скасуванню у зв`язку з неправильним застосуванням судом норм матеріального права та неповним з`ясуванням обставин справи, а тому апеляційна скарга підлягає задоволенню.

Щодо судового збору

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки апеляційна скарга за результатами розгляду справи підлягає задоволенню, тому на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню з Сільськогосподарського приватно-орендного підприємства "Відродження" сплачений судовий збір у суді першої та апеляційної інстанцій у розмірі 3028,00 грн.

Керуючись ст.ст. 35, 258, 374, 376, 381- 384 ЦПК України, апеляційний суд, -

у х в а л и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Шполянського районного суду Черкаської області від 24 вересня 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позов ОСОБА_1 до Сільськогосподарського приватно-орендного підприємства "Відродження" про визнання відсутнім права оренди.

Визнати відсутнім інше речове право (право оренди) земельної ділянки з кадастровим номером: :03:001:0097, яке зареєстроване за Сільськогосподарським приватно-орендним підприємством "Відродження", , в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 14.08.2013 року за номером 2410292.

Стягнути з Сільськогосподарського приватно-орендного підприємства "Відродження" на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 3028 грн.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 26 січня 2026 року.

Судді