КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
справа №367/4696/24 Головуючий у І інстанції - Одарюк М.П.
апеляційне провадження №22-ц/824/1029/2026 Доповідач у ІІ інстанції - Приходько К.П.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 лютого 2026 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Приходька К.П.,

суддів Писаної Т.О., Журби С.О.,

за участю секретаря Миголь А.А.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Києві апеляційну скаргу Бучанської міської ради на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 14 квітня 2025 року

у справі за позовом Бучанської міської ради до ОСОБА_1 , державного реєстратора Комунального підприємства «ПУТРІВСЬКЕ» Рибалко Віолети Миколаївни, третя особа: ОСОБА_2 про зупинення будівельних робіт та анулювання рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень

установив:

В травні 2024 року Бучанська міська рада звернулася до Ірпінського міського суду Київської області із позовом до ОСОБА_1 , державного реєстратора Комунального підприємства «ПУТРІВСЬКЕ» Рибалко В.М., третя особа: ОСОБА_2 про зупинення будівельних робіт та анулювання рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, мотивуючи свої вимоги тим, що внаслідок пожежі, яка сталася в квітні 2022 року будівля, розташована за адресою: АДРЕСА_1 , згоріла повністю.

Вказана подія зафіксована актом про пожежу, складеним Бучанським РУ ГУ ДСНС України у Київській області від 11 квітня 2022 року.

Також, за результатами обстеження будівлі АДРЕСА_1 , проведеного комісією з обстеження та стану пошкодженого (знищеного) майна, було складено акт від 17 травня 2022 року.

Зокрема, у розділі IV даного акту «Інформація про виявлені пошкодження нерухомого майна» зазначено, що внаслідок пожежі 11 квітня 2022 року, яка виникла внаслідок спрацювання боєприпасів імпульсної дії будівля була вщент зруйнована.

Крім цього, за попереднім обстеженням зазначеної будівлі спеціалістами ТОВ «Науково-виробниче об`єднання «УКРБУДЕКСПЕРТ» було складено технічний звіт від 19 серпня 2022 року, згідно якого зроблено висновок про те, що в ході попереднього технічного обстеження несучих будівельних конструкцій будівлі готельно-ресторанного комплексу « ІНФОРМАЦІЯ_1 » визначені повністю зруйновані дерев`яні та сталеві конструкції, а також виявлені значні дефекти та пошкодження залізобетонних конструкцій.

Рекомендовано виконання невідкладних робіт щодо демонтажу (ліквідації) об`єкта, оскільки є загроза миттєвого обвалення аварійних конструкцій.

В подальшому, власник вказаного майна розпочав будівельні роботи щодо відбудови зазначеної зруйнованої будівлі.

Разом з тим, згідно інформації, наданої відділом державного архітектурно-будівельного контролю Бучанської міської ради, жодного дозвільного документу для проведення будівельних робіт щодо відбудови/реконструкції ОСОБА_1 не було отримано.

Зазначені будівельні роботи ведуться без оформлення документів, що посвідчують право на виконання будівельних робіт, вихідних даних на проектування (містобудівні умови та обмеження земельної ділянки, технічні умови, завдання на проектування), розробленої в установленому порядку проектної документації, чим порушено ст.ст. 29, 31, 34 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», частину 5 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою КМУ від 13 квітня 2011 року №466, а також п. 1 ч. 4 ст. 41 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності».

Крім того, на адресу Бучанської міської ради надходили численні звернення та скарги сусідки ОСОБА_1 - ОСОБА_2 .

Так, з метою реагування на звернення ОСОБА_2 , яка проживає за адресою: АДРЕСА_1 , від 05 січня 2024 року за вх. №Д- 95/12.1-07 щодо самочинного будівництва двоповерхової будівлі на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 на підставі розпорядження міського голови від 05 грудня 2019 року №214 «Про утворення комісії по обстеженню об`єктів будівництва та об`єктів благоустрою на території Бучанської міської об`єднаної територіальної громади», працівниками структурних підрозділів Бучанської міської ради, а саме: начальником відділу державного архітектурно-будівельного контролю ОСОБА_5, начальником відділу містобудування та архітектури ОСОБА_3 , інженером з технічного нагляду ОСОБА_4 , начальником відділу благоустрою ОСОБА_6, начальником відділу державного контролю за використанням та охороною земель Васюком А.М., 10 січня 2024 року було здійснено обстеження будівлі, розташованої за вищезазначеною адресою, з виїздом на місцевість.

За результатами обстеження встановлено, що за вказаною адресою виконані будівельні роботи з реконструкції житлового будинку під готельно-ресторанний комплекс зі збільшенням площі до 1273 м.кв.

Також проводиться будівництво літньої тераси ресторану.

При цьому, частина будівництва знаходиться в аварійному стані та становить загрозу життю і здоров`ю оточуючих, а також дана будівля загрожує падінням на проїжджу частину, несе загрозу життю та здоров`ю власників суміжної садиби та перехожих.

Крім цього, на позачерговому засіданні 11 січня 2024 року комісією з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій Бучанської міської ради було вирішено: «Власникам будівлі по АДРЕСА_1 невідкладно припинити будівельні роботи без отримання вихідних даних на проектування (містобудівні умови та обмеження на забудову земельної ділянки, технічні умови, завдання на проектування), проектної документації та реєстрації документів, які дають право на виконання будівельних робіт.

Виконати демонтаж пошкоджених конструкцій будівлі готельно-ресторанного комплексу, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 ».

У відповідності до постанови КМУ від 17 червня 2015 року №409 «Про затвердження Типового положення про регіональну та місцеву комісію з питань техногенно - екологічної безпеки і надзвичайних ситуацій», а також Положення «Про комісію питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій Бучанської міської ради», затвердженого рішенням виконавчого комітету Бучанської міської ради від 01 грудня 2020 року №861, рішення комісії, прийняті у межах її повноважень, є обов`язковими для виконання на території відповідної адміністративно-територіальної одиниці.

Враховуючи викладене, ОСОБА_1 було направлено претензію від 20 березня 2024 року №12.1-09/2163 з вимогою виконати пункт третій протоколу від 11 січня 2024 року №2 та попереджено, що у випадку невиконання або не повідомлення причин такого невиконання протягом чотирнадцяти днів з дати отримання претензії Бучанська міська рада буде звертатися з відповідним позовом до суду.

Станом на день звернення до суду, жодного листа на адресу Бучанської міської ради не надходило.

Крім цього, зазначає, що рішенням державного реєстратора Комунального підприємства «ПУТРІВСЬКЕ» Рибалко В.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 44340793 від 30.11.2018 11:02:01, за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на готельно-ресторанний комплекс, площею 1273,8 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 .

Разом з тим, документи, що підтверджують законність проведення будівництва за вказаною адресою відсутні.

Договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:042:0071, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 було укладено між ОСОБА_1 та Бучанською міською радою лише 01 лютого 2022 року та внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 14 лютого 2022 року.

Таким чином, станом на дату проведення державної реєстрації права власності на готельно-ресторанний комплекс загальною площею 1273,8 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , у ОСОБА_1 було відсутнє будь-яке зареєстроване речове право на земельну ділянку з кадастровий номер :01:042:007, оскільки дану земельну ділянку було сформовано лише 31 грудня 2021 року, а передано в оренду - 01 лютого 2022 року.

В порушення вимог абз. 2 ч. 12 та ч. 68 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25 грудня 2015 року №1127, в редакції постанови КМУ від 23 серпня 2016 року №553, п. 1) ч. 1 ст. 271 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» при реєстрації готельно-ресторанний комплекс загальною площею 1273,8 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , державний реєстратор не використала відомості Реєстру прав власності на нерухоме майно та відомості з Державного земельного кадастру; не перевірила наявність у заявника речового права на земельну ділянку з кадастровий номер :01:042:0071, у зв`язку з чим, здійснила реєстраційні дії без документа, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом.

Також, в порушення вимог п. 2) ч. 1 ст. 271 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», п. 3) ч. 68 Порядку №1127 державним реєстратором було проведено реєстрації дії без відповідних дозвільних документів на будівництво.

Крім цього, повідомила, що за наслідками перевірки дотримання вимог земельного законодавства щодо об`єкта - земельної ділянки з кадастровий номер :01:042:0071, проведеної 19 квітня 2024 року старшим державним інспектором з контролю за використанням та охороною земель Бучанської міської територіальної громади Васюком А.М., державним інспектором з контролю за використанням та охороною земель Бучанської міської територіальної громади Непокритим С.С., за участю начальника відділу ДАБК Бучанської об`єднаної територіальної громади Юрія Рудого, начальника юридичного відділу управління юридично кадрової роботи Бучанської міської ради Юлії Галдецької складено акт №01-АП-24.

Так, в результаті перевірки встановлено, що згідно з відомостями Державного земельного кадастру, земельна ділянка, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер :01:042:0071), перебуває у комунальній власності Бучанської міської ради та передана у користування ОСОБА_1 відповідно до договору оренди земельної ділянки від 01 лютого 2022 року. Категорія земель - землі житлової та громадської забудови. Цільове призначення - «03.08 для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування». Площа земельної ділянки - 0.0600 га. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 080.

Виїздом на місцевість встановлено, що замовником будівництва ОСОБА_1 побудовано готельно-ресторанний комплекс, загальною площею 1273,8 м.кв. за адресою: АДРЕСА_1 .

Додатково на земельній ділянці з кадастровим номером :01:042:0071 здійснено будівництво літньої тераси ресторану з облаштуванням третього поверху.

Під час будівництва на вищезгаданій земельній ділянці допущені істотні порушення земельного законодавства, будівельних норм і правил, зокрема: орендарем земельної ділянки з кадастровим номером :01:042:0071, ОСОБА_1 не отримано письмової згоди орендодавця - Бучанської міської ради на зведення жилих, виробничих, культурно-побутових та інших будівель і споруд, що є порушенням ст. 25 ЗУ «Про оренду землі»; будівництво ведеться без оформлення документа, що посвідчує право на виконання будівельних робіт, без отримання вихідних даних на проектування (містобудівні умови та обмеження на забудову земельної ділянки, технічні умови, завдання на проектування), та проектної документації, розробленої та затвердженої в установленому порядку, чим порушено вимоги ст.ст. 29, 30, 31, 34 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»; не дотримано протипожежні відстані між згаданою будівлею та існуючим гаражем, що збудований на суміжній ділянці ще у 2014 році, що є порушенням статті 25 Закону України «Про оренду землі» та ДБН 5,2.2-12:2019 «Планування та забудова територій»; на земельній ділянці з к.н. :01:042:0071 не виявлено межові знаки, які передані на зберігання орендарю відповідно до «Акту прийомки-передачі межових знаків на зберігання».

З огляду на те, що відповідачем проводяться будівельні роботи без дозвільних документів, претензія №12.1-09/2163 від 20 березня 2024 року, яка надсилалась на адресу відповідача, останнім не виконана, позивач звернувся до суду з відповідним позовом.

Просила суд, зобов`язати ОСОБА_1 зупинити будівельні роботи за адресою: АДРЕСА_1 .

Визнати вчиненим з порушенням ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та анулювати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 4434093 від 30 листопада 2018 року 11:02:01, прийняте державним реєстратором Комунального підприємства «Путрівське» Рибалко В.М.

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 14 квітня 2025 року, провадження в справі за позовом Бучанської міської ради до ОСОБА_1 , державного реєстратора Комунального підприємства «Путрівське» Рибалко В.М., третя особа: ОСОБА_2 в частині позовних вимог про зупинення будівельних робіт закрито у зв`язку з тим, що справа не підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства.

Роз`яснено що вимоги Бучанської міської ради до ОСОБА_1 мають розглядатись в порядку адміністративного судочинства.

В позові Бучанської міської ради до ОСОБА_1 , державного реєстратора Комунального підприємства «Путрівське» Рибалко В.М., третя особа: ОСОБА_2 в частині визнання вчиненим з порушенням ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», анулювання рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) - відмовлено.

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, Бучанська міська рада оскаржила його в апеляційному порядку, посилаючись на його незаконність та необґрунтованість, таким що ухвалене з порушенням норм як матеріального так і процесуального права.

В обґрунтування апеляційної скарги зазначила, що внаслідок пожежі, яка сталася в квітні 2022 року будівля, розташована за адресою: АДРЕСА_1 , згоріла повністю.

Вказана подія зафіксована актом про пожежу, складеним Бучанським РУ ГУ ДСНС України у Київській області від 11 квітня 2022 року.

Також, за результатами обстеження будівлі АДРЕСА_1 , проведеного комісією з обстеження та стану пошкодженого (знищеного) майна, було складено акт від 17 травня 2022 року.

Зокрема, у розділі ІV даного акту «Інформація про виявлені пошкодження нерухомого майна» зазначено, що внаслідок пожежі 11 квітня 2022 року, яка виникла внаслідок спрацювання боєприпасів імпульсної дії будівля була вщент зруйнована.

Крім цього, за попереднім обстеженням зазначеної будівлі спеціалістами ТОВ «Науково-виробниче об`єднання «УКРБУДЕКСПЕРТ» було складено технічний звіт від 19 серпня 2022 року згідно якого зроблено висновок про те, що в ході попереднього технічного обстеження несучих будівельних конструкцій будівлі готельно-ресторанного комплексу « ІНФОРМАЦІЯ_1 » визначені повністю зруйновані дерев`яні та сталеві конструкції, а також виявлені значні дефекти та пошкодження залізобетонних конструкцій.

Рекомендовано виконання невідкладних робіт щодо демонтажу (ліквідації) об`єкта, оскільки є загроза миттєвого обвалення аварійних конструкцій.

Таким чином, даними документами підтверджується факт знищення будівлі, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 .

В подальшому, власник вказаного майна розпочав будівельні роботи щодо відбудови зазначеної зруйнованої будівлі.

Разом з тим, згідно інформації, наданої відділом державного архітектурно-будівельного контролю Бучанської міської ради, жодного дозвільного документу для проведення будівельних робіт щодо відбудови/реконструкції ОСОБА_1 не було отримано.

Зазначені будівельні роботи ведуться без оформлення документів, що посвідчують право на виконання будівельних робіт, вихідних даних на проектування (містобудівні умови та обмеження земельної ділянки, технічні умови, завдання на проектування), розробленої в установленому порядку проектної документації, чим порушено ст.ст. 29, 31, 34 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», ч. 5 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою КМУ від 13 квітня 2011 року №466, а також п. 1 ч. 4 ст. 41 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності».

Крім того, на адресу Бучанської міської ради надходили численні звернення та скарги.

Так, з метою реагування на звернення ОСОБА_2 , яка проживає за адресою: АДРЕСА_1 , від 05 січня 2024 року за вх. №Д-95/12.1-07 щодо самочинного будівництва двоповерхової будівлі на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі розпорядження міського голови від 05 грудня 2019 року №214 «Про утворення комісії по обстеженню об`єктів будівництва та об`єктів благоустрою на території Бучанської міської об`єднаної територіальної громади», працівниками структурних підрозділів Бучанської міської ради було здійснено обстеження будівлі, розташованої за вищезазначеною адресою, з виїздом на місцевість.

За результатами обстеження встановлено, що за вказаною адресою виконані будівельні роботи з реконструкції житлового будинку під готельно-ресторанний комплекс зі збільшенням площі до 1273 кв.м..

Також проводиться будівництво літньої тераси ресторану.

При цьому, частина будівництва знаходиться в аварійному стані та становить загрозу життю і здоров`ю оточуючих, а також дана будівля загрожує падінням на проїжджу частину, несе загрозу життю та здоров`ю власників суміжної садиби та перехожих.

Крім цього, на позачерговому засіданні 11 січня 2024 року комісією з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій Бучанської міської ради було вирішено:

«Власникам будівлі по АДРЕСА_1 невідкладно припинити будівельні роботи без отримання вихідних даних на проектування (містобудівні умови та обмеження на забудову земельної ділянки, технічні умови, завдання на проектування), проектної документації та реєстрації документів, які дають право на виконання будівельних робіт.

Виконати демонтаж пошкоджених конструкцій будівлі готельно-ресторанного комплексу, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 ».

У відповідності до постанови КМУ від 17 червня 2015 року №409 «Про затвердження Типового положення про регіональну та місцеву комісію з питань техногенно-екологічної безпеки і надзвичайних ситуацій», а також Положення «Про комісію питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій Бучанської міської ради», затвердженого рішенням виконавчого комітету Бучанської міської ради від 01 грудня 2020 року №861, рішення комісії, прийняті у межах її повноважень, є обов`язковими для виконання на території відповідної адміністративно-територіальної одиниці.

Враховуючи викладене, ОСОБА_1 було направлено претензію від 20 березня 2024 року №12.1-09/2163 з вимогою виконати пункт третій протоколу від 11 січня 2024 року №2 та попереджено, що у випадку невиконання або не повідомлення причин такого невиконання протягом чотирнадцяти днів з дати отримання претензії Бучанська міська рада буде звертатися з відповідним позовом до суду.

Оскільки, жодної відповіді від відповідача не надходило, а будівельні роботи не було припинено, Бучанська міська рада змушена була звернутися з даним позовом до суду та зобов`язати ОСОБА_1 припинити незаконне будівництво та виконати протокол комісії.

Описані заходи були вимушені, оскільки будівництво проводиться з грубим порушенням будівельних норм і стандартів, при цьому, власником будівлі не було проведено демонтаж зруйнованих конструкцій та пошкоджених будівельних елементів, що може завдати шкоди життю та здоров`ю громадян та призвести навіть до летальних випадків.

У зв`язку з цим, склалася ситуація за якої відповідачем не виконується вимога органу місцевого самоврядування - комісії з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій Бучанської міської ради, викладена в протоколі позачергового засідання від 11 січня 2024 року щодо невідкладного припинення будівельних робіт та виконання демонтажу пошкоджених конструкцій будівлі готельно-ресторанного комплексу.

Натомість, судом першої інстанції вказаних обставин не було взято до уваги, не надано належної правової оцінки.

Щодо скасування рішення про державну реєстрацію речового права зазначила, що рішенням державного реєстратора Комунального підприємства «ПУТРІВСЬКЕ» Рибалко В.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 44340793 від 30.11.2018 11:02:01, за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на готельно-ресторанний комплекс, площею 1273,8 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 .

Разом з тим, документи, що підтверджують законність проведення будівництва за вказаною адресою відсутні.

Так, згідно ч. 2 ст. 29 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва.

Механізм набуття права на виконання підготовчих та будівельних робіт встановлюється Порядком виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року №466.

Відповідно до ч. 3 Порядку №466, надання (отримання), відмова у видачі чи анулювання (скасування) документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю, визначеними ст. 7 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності».

Згідно ч. 4 Порядку №466, підготовчі роботи, визначені будівельними нормами, стандартами і правилами, можуть виконуватися замовником після набуття права на земельну ділянку відповідного цільового призначення та подання повідомлення про початок виконання підготовчих робіт до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю.

Виконання підготовчих робіт може здійснюватися на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт або дозволу на виконання будівельних робіт.

Повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, та повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), повідомлення про зміну даних у зазначених повідомленнях за формою згідно з додатками 1, 2 і 2-1 подається замовником (його уповноваженою особою) до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю (ч. 13 Порядку № 466).

Згідно приписів п. 1 ч. 1 ст. 34 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», замовник має право виконувати будівельні роботи після подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об`єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1).

Частиною 2 ст. 36 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено пряму заборону виконувати будівельні роботи без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт.

Відповідно до пункту 2.16. Порядку №103 після направлення замовником відповідно до ст. 34 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» повідомлення про початок виконання будівельних робіт до відповідних органів Держархбудінспекції будівельний паспорт є підставою для виконання будівельних робіт.

Пунктом 2.3. Порядку №103 передбачено, що уповноважений орган містобудування та архітектури на підставі отриманих документів визначає відповідність намірів забудови земельної ділянки вимогам чинної містобудівної документації на місцевому рівні, планувальним рішенням проектів садівницьких та дачних товариств, державним будівельним нормам, стандартам і правилам.

Відповідно до ст. 31 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні», якою встановлюються повноваження органів місцевого самоврядування в галузі будівництва, до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать координація на відповідній території діяльності суб`єктів містобудування щодо комплексної забудови населених пунктів (пп. 8) п. а) ч. 1 ст. 31 Закону).

Крім цього, п. 12) ч. 1 ст. 44 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні» встановлено, що до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать видача замовникам відповідно до законодавства містобудівних умов і обмежень забудови земельних ділянок, розташованих на територіях територіальних громад, у яких не утворені уповноважені органи містобудування та архітектури.

Таким чином, обов`язковою умовою для здійснення будівельних робіт у відповідності до законодавства є отримання від органів місцевого самоврядування будівельного паспорту або містобудівних умов та обмежень.

В подальшому, у відповідності до норм ст. 31 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» розробляється проектна документація на будівництво.

Підготовчі та будівельні роботи можуть виконуватися замовником після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію та подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) та об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта (абз. 1 п. 5 Порядку № 103, ст. 36 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Таким чином, обов`язковою умовою для проведення підготовчих та будівельних робіт є наявність права власності чи користування земельною ділянкою, на якій буде здійснюватися будівництво.

Звертає увагу на те, що договір оренди земельної ділянки з к.н. :01:042:0071, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 було укладено між ОСОБА_1 та Бучанською міською радою лише 01 лютого 2022 року та внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 14 лютого 2022 року.

Таким чином, станом на дату проведення державної реєстрації права власності на готельно-ресторанний комплекс загальною площею 1273,8 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , у ОСОБА_1 було відсутнє будь-яке зареєстроване речове право на земельну ділянку з к.н. :01:042:007, оскільки дану земельну ділянку було сформовано лише 31 грудня 2021 року, а передано в оренду - 01 лютого 2022 року.

В порушення вимог абз. 2 ч. 12 та ч. 68 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25 грудня 2015 року №1127, в редакції постанови КМУ від 23 серпня 2016 року №553, п. 1) ч. 1 ст. 271 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» при реєстрації готельно-ресторанний комплекс загальною площею 1273,8 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , державний реєстратор не використала відомості Реєстру прав власності на нерухоме майно та відомості з Державного земельного кадастру; не перевірила наявність у заявника речового права на земельну ділянку з к.н. :01:042:0071, у зв`язку з чим, здійснила реєстраційні дії без документа, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом.

Також, в порушення вимог п. 2) ч. 1 ст. 271 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», п. 3) ч. 68 Порядку №1127 державним реєстратором було проведено реєстрації дії без відповідних дозвільних документів на будівництво.

Відмовляючи в задоволенні позову в цій частині позовних вимог, суд першої інстанції зазначив, що позивачем було заявлено позов неналежного відповідача - державного реєстратора, який проводив дані реєстраційні дії та посилався на практику Верховного Суду, викладену у постанові від 15 листопада 2023 року у справі №916/1174/22.

Так, вирішуючи спір у даній справі, Верховний Суд зазначив, що належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Звертає увагу на те, що звертаючись з позовною заявою, Бучанська міська рада не мала на меті знести самовільно побудоване майно або зареєструвати за собою право власності на даний об`єкт.

Заявляючи позовну вимогу про визнання вчиненим з порушенням ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та анулювання такого рішення про державну реєстрацію міська рада мала на меті зобов`язати відповідача отримати всі необхідні дозвільні документи та провести державну реєстрацію у відповідності до вимог чинного законодавства.

При цьому, позивач посилався на висновок Верховного Суду, викладений у постановах від 18 грудня 2018 року у справі №902/672/16, та від 21 листопада 2019 року у справі №926/2353/18.

Так, Верховним Судом було зроблено висновок, що належним відповідачем у справі, в якій позивачем заявлено вимоги про скасування рішення про держану реєстрацію прав та їх обтяжень, вилучення з Державного реєстру прав запису про право власності на спірне майно…. має бути особа, право якої зареєстровано та оспорюється позивачем, а також особа, якій фактично пред`явлено позовну вимогу про поновлення запису про право іпотеки позивача щодо її майна.

З урахуванням даної позиції позивачем і було подано дану позовну вимогу до ОСОБА_1 та державного реєстратора.

Просила, скасувати рішення Ірпінського міського суду Київської області від 14 квітня 2025 року та ухвалити нове судове рішення про задоволення позовних вимог повністю.

Відзив на апеляційну скаргу у встановлений апеляційним судом строк не надходив.

Відповідно до ч.3 ст.360 ЦПК України, відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового засідання технічним засобом здійснює секретар судового засідання. У разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Згідно частин 4, 5 ст. 268 ЦПК України, у разі неявки всіх учасників справи у судове засідання, яким завершується розгляд справи, або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи суд підписує рішення (повне або скорочене) без його проголошення.

Датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з таких підстав.

Відповідно до ст.263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Судом першої інстанції встановлено, що згідно копії акту про пожежу Бучанського РУ ГУ ДСНС України у Київській області 11 квітня 2022 року о 03 год. 40 хв. на об`єкті закладу громадського харчування « ІНФОРМАЦІЯ_1 », за адресою: Київська область, м. Буча, вул. Вокзальна, 110 виникла пожежа.

Пожежою знищено будівлю закладу громадського харчування близько 2000 кв.м., технічне обладнання меблі, матеріальні цінності.

Причина пожежі встановлюється.

Із акту обстеження нерухомого майна, пошкодженого (знищеного) внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією російської федерації №1686 від 17 травня 2022 року вбачається, що будівля, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить на праві приватної власності ОСОБА_1 , знищена вщент внаслідок виникнення пожежі 11 квітня 2022 року, яка виникла внаслідок спрацювання боєприпасів імпульсної дії.

Виявлені пошкодження не можуть бути усуненні шляхом проведення поточного ремонту нерухомого майна для подальшої безпечної експлуатації об`єкта.

Згідно Звіту про обстеження та оцінки технічного стану будівлі у зв`язку з пошкодженням готельно-ресторанного комплексу за адресою: АДРЕСА_1 , який виконувався 01 лютого 2023 року ТОВ «АСТЕРІЯ+» - готельно-ресторанний комплекс під час пожежі внаслідок спрацювання боєприпасів імпульсної дії був зруйнований і зазнав пошкоджень, що відповідають категорії ІІІ.

Зокрема були повністю зруйновані елементи конструкцій перекритів, даху і покрівлі та суттєво пошкодженні стіни.

Через отримані пошкодження комплекс є непридатним для використання за цільовим призначенням.

За класифікацією ДСТУ -Н Б В.1.2-18:2016 через аварійні пошкодження частини несучих конструкцій будівлі її технічний стан на момент обстеження відповідає категорії «4» «аварійний».

Експлуатація об`єкта має бути зупинена до відновлення експлуатаційної придатності або ліквідації.

Із висновків Технічного звіту обстеження будівлі готельно-ресторанного комплексу « ІНФОРМАЦІЯ_1 », розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , після пожежі внаслідок бойових дій та терористичних актів від 19 серпня 2022 року проведеного ТОВ «Науково-виробниче об`єднання «УКРБУДЕКСПЕРТ» - в ході попереднього технічного обстеження несучих будівельних конструкцій будівлі готельно-ресторанного комплексу « ІНФОРМАЦІЯ_1 » визначені повністю зруйновані дерев`яні та сталеві конструкції, а також виявлені значні дефекти та пошкодження залізобетонних конструкцій, що виникли після пожежі.

Технічний стан будівлі готельно-ресторанного комплексу « ІНФОРМАЦІЯ_1 » в цілому відповідає ІІІ категорії пошкоджень об`єкту згідно з класифікаційними ознаками ІV категорії технічного стану (аварійний).

Таким чином, рекомендовано виконання невідкладних робіт щодо демонтажу (ліквідації) об`єкта.

Право власності на готельно-ресторанний комплекс, загальною площею 1273,8 кв.м., який розташований за адресою: АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_1 , що підтверджується копією Інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відділом державного архітектурно-будівельного контролю Бучанської міської ради реєстрація дозвільних документів (повідомлення/декларація про початок виконання будівельних робіт на будівництво/реконструкцію (відбудову) щодо об`єкта будівництва за адресою: АДРЕСА_1 не проводилась, що підтверджуються копією службою записки начальника юридичного відділу Бучанської міської ради.

Із копії акту обстеження від 10 січня 2024 року начальника відділу ДАБК, погодженого заступником міського голови Бучанської міської ради власниці будівлі по вул. Захисників України (Вокзальна) 110 в м. Буча, Київської області рекомендовано: припинити будівельні роботи без отримання вихідних даних на проектування (містобудівні умови та обмеження на забудову земельної ділянки, технічні умови, завдання на проектування), проектної документації та реєстрації документів, які дають право на виконання будівельних робіт; на протязі 5 календарних днів виконати демонтаж пошкоджених конструкцій будівлі; в разі невиконання вимог п. 2 цього акту, з метою уникнення надзвичайних ситуацій, бутанська міська рада залишає за собою право демонтувати аварійні конструкції з відшкодування вартості робіт.

Комісією з питань техногенно-екологічної безпеки на надзвичайних ситуацій виконавчого комітету Бучанської міської ради Київської області від 11 січня 2024 року вирішено: припинити будівельні роботи без отримання вихідних даних на проектування (містобудівні умови та обмеження на забудову земельної ділянки, технічні умови, завдання на проектування), проектної документації та реєстрації документів, які дають право на виконання будівельних робіт.

Виконати демонтаж пошкоджених конструкцій будівлі готельно-ресторанного комплексу, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .

У разі невиконання вимог п.3 даного рішення вжити заходів щодо демонтажу аварійних конструкцій будівлі розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , для запобігання виникнення надзвичайних ситуацій пов`язаних із руйнуванням будівель та споруд на території Бучанської міської територіальної громади шляхом звернення до Бучанського РУП ГУ НП в Київській області щодо вжиття відповідних заходів реагування до власників зазначеної будівлі , що підтверджується копією витягу з протоколу №2 позачергового засідання комісії з питань техногенно - екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій від 11 січня 2024 року.

20 березня 2024 року за №12.1-09/2163 ОСОБА_1 . Бучанською міською радою було направлено претензію щодо невиконання протоколу №2 позачергового засідання комісії з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій від 11 січня 2024 року, яка останньою виконана не була.

Із копії акту перевірки дотримання вимог земельного законодавства щодо об`єкта - земельної ділянки №01-АП-24 від 19 квітня 2024 року Відділу державного контролю за використанням та охороною земель Бучанської міської ради встановлено, що земельна ділянка, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер :01:042:0071), перебуває у комунальній власності Бучанської міської ради та передана у користування ОСОБА_1 відповідно до договору оренди земельної ділянки від 01 лютого 2022 року Категорія земель - землі житлової та громадської забудови. Цільове призначення - «03.08 для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування». Площа земельної ділянки - 0.0600 га. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 080.

Виїздом на місцевість встановлено, що замовником будівництва ОСОБА_1 побудовано готельно-ресторанний комплекс, загальною площею 1273,8 м.кв. за адресою: АДРЕСА_1 .

Додатково на земельній ділянці з кадастровим номером :01:042:0071 здійснено будівництво літньої тераси ресторану з облаштуванням третього поверху.

Під час будівництва на вищезгаданій земельній ділянці допущені істотні порушення земельного законодавства, будівельних норм і правил, зокрема: орендарем земельної ділянки з кадастровим номером :01:042:0071, ОСОБА_1 не отримано письмової згоди орендодавця - Бучанської міської ради на зведення жилих, виробничих, культурно-побутових та інших будівель і споруд, що є порушенням етапі 25 ЗУ «Про оренду землі»; будівництво ведеться без оформлення документа, що посвідчує право на виконання будівельних робіт, без отримання вихідних даних на проектування (містобудівні умови та обмеження на забудову земельної ділянки, технічні умови, завдання на проектування), та проектної документації, розробленої та затвердженої в установленому порядку, чим порушено вимоги статей 29, 30, 31, 34 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»; не дотримано протипожежні відстані між згаданою будівлею та існуючим гаражем, що збудований на суміжній ділянці ще у 2014 році, що є порушенням статті 25 ЗУ «Про оренду землі» та ДБН 5,2.2-12:2019 «Планування та забудова територій»; на земельній ділянці з к.н. :01:042:0071 не виявлено межові знаки, які передані на зберігання орендарю відповідно до «Акту прийомки-передачі межових знаків на зберігання».

Ухвалюючи оскаржуване судове рішення, суд першої інстанції виходив з того, що позовні вимоги у даній справі не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень спричинених самочинним будівництвом.

З висновками викладеними у оскаржуваному рішенні погоджується і колегія суддів апеляційного суду, оскільки вони ґрунтуються на матеріалах справи, а також узгоджуються з вимогами чинного законодавства, з огляду на наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК України, власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (ч. 1, 2 ст. 319 ЦК України).

Згідно із ч. 1 ст. 321 ЦК України, право власності є непорушним.

Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (ч. 1 ст. 373 ЦК України).

Елементом особливої правової охорони землі є норма ч. 2 ст. 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (ч. 2 ст. 373 ЦК України).

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (ч. 4 ст. 373 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 375 ЦК України, власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Згідно із ч. 1 ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано ст. 376 ЦК України.

Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу, що ст. 376 ЦК України розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.

Статтею 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Велика Палата Верховного Суду виснувала, що, як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (п. 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі №925/1265/16, п. 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі №910/3009/18, п. 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі №334/3161/17).

Крім того, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення.

Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (п. 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі №338/180/17, п. 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі №910/3009/18, п. 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі №334/3161/17).

У певних випадках спосіб захисту імперативно «прив`язаний» до певного складу правопорушення.

У таких випадках можна стверджувати, що спосіб захисту визначений законом (встановлений законом), тобто термін «встановлений законом» означає не просто те, що він названий в законі (наприклад, є в переліку статті 16 ЦК України, статті 20 ГК України), а те, що спосіб захисту за його змістом кореспондує конкретному правопорушенню. У цих випадках положення частини першої статті 5 ГПК України (аналогічне - у ч. 1 ст. 5 ЦПК України) вимагає, щоб суд застосував саме такий спосіб захисту.

Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені ст. 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.

Частинами третьою - п`ятою ст. 376 ЦК України, відповідно, встановлено таке:

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею).

Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (постанова від 04 грудня 2018 року у справі №910/18560/16 (п. 8.5), від 03 квітня 2019 року у справі №921/158/18 (п. 51), від 22 червня 2021 року у справі №200/606/18 (п. 37-38), від 31 серпня 2021 року у справі №903/1030/19 (п. 54), від 20 липня 2022 року у справі №923/196/20 (п. 34)).

Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі №263/6022/16-ц (п. 42), від 31 серпня 2021 року у справі №903/1030/19 (п. 54), від 20 липня 2022 року у справі №923/196/20 (п. 34)).

Крім того, не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці.

Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (постанова Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі №910/2861/18 (п. 92-94), від 20 липня 2022 року у справі №923/196/20 (п. 35)).

Визнання права власності в порядку ч. 3 або 5 ст. 376 ЦК України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов`язкова умова для визнання права власності на таке майно (ч. 3 ст. 376 ЦК України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (ч. 5 ст. 376 ЦК України).

Отже, застосування положень ч. 3 або 5 ст. 376 ЦК України призводить до вирішення спору між особою - власником земельної ділянки та особою, що здійснила самочинне будівництво, і, зокрема, захищає права власника земельної ділянки.

Згідно з положеннями ст. 328 ЦК України (у редакції, чинній на момент державної реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомого майна) право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відповідно до ч. 2 ст. 376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

При цьому формулювання положень ст. 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.

Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів ч. 2 ст. 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (п. 6.31-6.33 постанови від 07 квітня 2020 року у справі №916/2791/13; п. 53-56 постанови від 23 червня 2020 року у справі №680/214/16-ц; п. 46 постанови від 20 липня 2022 року у справі №923/196/20).

Тобто відповідно до приписів частин 3 та 5 ст. 376 ЦК України як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність.

Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті.

Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного ст. 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті.

Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені ст. 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.

За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного ст. 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (п. 123 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі №914/2350/18 (914/608/20)).

Державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.

Як вказано вище, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої ст. 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.

Оскільки положення ст. 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно.

Якщо позивач прагне захистити свої права, порушені внаслідок самочинного будівництва, він має право звернутись до суду з позовною вимогою, сформульованою відповідно до положень ч. 4 або 5 ст. 376 ЦК України.

Бучанська міська рада не позбавлена права подати позов про визнання права власності на спірний об`єкт нерухомості (ч. 5 ст. 376 ЦК України).

У випадку задоволення зазначеної вище вимоги Бучанська міська рада набуде право власності на спірний об`єкт нерухомості.

Судове рішення про визнання права власності є підставою для державної реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомості за Бучанською міською радою з огляду на положення п. 9 ч. 1 ст. 27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості).

Крім цього, Бучанська міська рада не позбавлена права подати позов про знесення спірного об`єкта нерухомості (ч. 4 ст. 376 ЦК України).

Судовим рішенням про знесення спірного об`єкта нерухомості суд вирішує подальшу юридичну долю самочинно побудованого майна (спірного об`єкта нерухомості).

Якщо право власності на об`єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у разі задоволення позовної вимоги про знесення об`єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації.

Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення п. 5 ч. 1 ст. 14 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ).

У випадку задоволення однієї із зазначених вище вимог юридична доля самочинно побудованого майна (спірного об`єкта нерухомості) буде вирішена у встановленому законом порядку.

Разом із цим буде відновлено стан єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Натомість заявлена позивачем у цій справі вимога зазначеного не забезпечує (постанова ВП ВС від 15 листопада 2023 року у справі №916/1174/22).

Відповідно до ст. 48 ЦПК України, сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач.

Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава.

Згідно з ст. 51 ЦПК України, суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача.

Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі.

Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача.

Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала.

За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд справи починається спочатку.

Пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України.

За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача.

Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача.

Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 01 вересня 2021 року в справі №335/5136/19 зазначено, що: «пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється у порядку, визначеному ЦПК України.

За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача.

Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача.

Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 лютого 2023 року по справі №431/7386/19 зазначено, що: «Пред`явлення позову до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.

Спір про скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно має розглядатись як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою.

Державний реєстратор не може виступати належним відповідачем у такому спорі».

Зміст і характер відносин між учасниками справи, підтверджує, що цей спір виник між міською радою та ОСОБА_1 .

Тому державний реєстратор є неналежним відповідачем.

Судом першої інстанції правильно визначено характер спірних правовідносин, встановлено обсяг прав та обов`язків сторін, застосовано норми матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, що склались між сторонами, надано повну, всебічну та об`єктивну оцінку наявним у справі доказам, як кожному окремо, так і у їх сукупності та взаємозв`язку, та ухвалено обґрунтоване судове рішення.

На підставі вище встановлених обставин справи підтверджених належними та допустимим доказами, колегія суддів вважає, що рішення є законним та обґрунтованим, ухваленим на підставі норм матеріального та процесуального права, тому підстави для його скасування відсутні.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст.374 ЦПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду вищевикладене, колегія суддів приходить до висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду без змін.

Керуючись ст. 367, 374, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Київський апеляційний суд,-

постановив:

Апеляційну скаргу Бучанської міської ради залишити без задоволення.

Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 14 квітня 2025 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Суддя-доповідач К.П. Приходько

Судді Т.О. Писана

С.О. Журба