справа № 752/7209/20
головуючий у суді І інстанції Мазур Ю.Ю.
провадження № 22-ц/824/246/2026
суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Мостова Г.І.
ПОСТАНОВА

Іменем України

04 лютого 2026 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді: Мостової Г.І.,

суддів: Березовенко Р.В., Лапчевської О.Ф.,

за участі секретаря судового засідання Лазоренко Л.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою особи, яка не брала участі у справі, представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «Дніпробуд» - адвоката Крикунова Олександра Володимировича на рішення Голосіївського районного суд міста Києва від 02 вересня 2020 року

у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Віа-Авто», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог: Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва, -

в с т а н о в и в :

У квітні 2020 року ОСОБА_1 звернулася до Голосіївського районного суд міста Києва з указаним позовом, в якому просила суд:

визнати за ОСОБА_1 право власності на незавершене будівництво - однокімнатну квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 30,17 кв.м. вартістю 150 850 грн;

визнати за ОСОБА_1 право власності на незавершене будівництво - однокімнатну квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 30,17 кв.м. вартістю 150 850 грн.;

зобов`язати третю особу Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) через Державних реєстраторів зареєструвати право власності на незавершене будівництво - однокімнатну квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 30,17 кв.м. та на незавершене будівництво однокімнатну квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 30,17 кв.м.; стягнути з відповідача судовий збір в розмірі 3 017 грн.

Позов обґрунтовано тим, що 04 квітня 2013 року між ТОВ «Віа-Авто» та ОСОБА_2 укладений договір купівлі-продажу майнових прав № М3К/01/176/04.04-13/35/3. 31 липня 2014 укладена угода про переведення прав та обов`язків за договором-1 згідно з якою ОСОБА_2 передала всі права та обов`язки по договору-1 ОСОБА_1 . Згідно з умовами договору-1 відповідач продає, а позивач купує майнові права на об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті капітального будівництва за адресою: АДРЕСА_3 .

06 квітня 2013 року між ТОВ «Віа-Авто» та ОСОБА_2 укладений договір № МЗК/01/196/06.04-13/36/2 купівлі-продажу майнових прав.

31 липня 2014 року укладена угода про переведення прав та обов`язків за Договором-2 згідно з якою ОСОБА_2 передала всі права та обов`язки по Договору-2 ОСОБА_1 . Згідно з пунктом 4.2 договору позивач повинен сплатити загальну вартість майнових прав на об`єкт нерухомості в день укладання договору-2, що становить 150 850 грн, у т.ч. ПДВ 20% - 25 141 грн 66 коп. Обов`язок позивача по здійсненню розрахунків вважається виконаним в день перерахування суми визначеної в п. 4.2. договору-2. Позивач свої зобов`язання по договору виконав, сплатив загальну вартість майнових прав на об`єкт нерухомості в день укладання договору-2.

Рішенням Голосіївського районного суд міста Києва від 02 вересня 2020 року задоволено позов ОСОБА_1 .

Визнано за ОСОБА_1 право власності на незавершене будівництво - однокімнатну квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 30,17 кв.м. вартістю 150 850 грн.

Визнано за ОСОБА_1 право власності на незавершене будівництво - однокімнатну квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 30,17 кв.м. вартістю 150 850 грн.

Зобов`язано третю особу Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) через Державних реєстраторів зареєструвати право власності на незавершене будівництво - однокімнатну квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 30,17 кв.м. та на незавершене будівництво однокімнатну квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 30,17 кв.м.

Стягнуто з ТОВ «Віа-Авто» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 3 017 грн.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що під час розгляду справи відповідач визнав позов у повному обсязі і таке визнання не суперечить закону й не порушує права, свободи чи інтереси інших осіб.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, особа, яка не брала участі у справі, представник ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «Дніпробуд» - адвокат Крикунов О.В. подав апеляційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Голосіївського районного суд міста Києва від 02 вересня 2020 року та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «Дніпробуд» не брало участі у справі, а рішення Голосіївського суду від 02 вересня 2020 року порушує права та інтереси апелянта з таких підстав.

Вказує, що ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «Дніпробуд» є замовником будівництва житлових будинків по АДРЕСА_3 .

Апелянт відповідно до договору оренди земельної ділянки укладеного 27 серпня 2008 року з Київською міською радою отримав земельну ділянку по АДРЕСА_3 площею 0,9794 га з цільовим призначенням для будівництва житлових будинків.

Між апелянтом та ТОВ «Віа-Авто» укладений договір про часткову участь у будівництві № 02-19/07-12 від 19 липня 2012 року.

ТОВ «Віа-Авто» не виконало свої зобов`язання відповідно до укладеного договору та припинило будівництво з 2015 року.

Крім того, відповідачем не виконано зобов`язань з проходження експертизи проекту і забезпечення будівництва дозвільною документацією, наслідком чого є визнання такого будівництва самочинним, а відтак - неможливість досягнення мети, на яку розраховував позивача при укладенні договору про часткову участь у будівництві № 02-19/07-12 від 19 липня 2012 року.

Окрім цього, відповідач протиправно без згоди ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «Дніпробуд» передав функції замовника спірного будівництва ТОВ «Секвойя Девелопмент» (03028, місто Київ, Стратегічне шосе, будинок 53), що суперечить статті 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» в частині наявності у відповідача функцій замовника будівництва.

У зв`язку з чим ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «Дніпробуд» звернувся до Господарського суду міста Києва із позовною заявою про розірвання і визнання недійсним договору № 18/09-14 про часткову участь у будівництві і передачу функцій замовника від 17 вересня 2014 року (справа № 910/9661/23).

Під час розгляду справи № 910/9661/23 виявилося що за деякими особами в Голосіївському районному суді міста Києва було визнано право власності на майнові права на квартири в будинку, який будує апелянт, у тому числі за позивачем ОСОБА_1 відповідно до рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 02 вересня 2020 року у справі № 752/7209/20 визнано право власності на незавершене будівництво на квартири АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 .

Апелянт не погоджується рішенням та подає апеляційну скаргу про скасування рішення Голосіївського районного суду міста Києва у справі № 752/7209/20 від 02 вересня 2020 року у повному обсязі.

Вказане рішення Голосіївського районного суду у справі № 752/7209/20 від 02 вересня 2020 року породжує правові наслідки для апелянта у зв`язку з тим, що апелянт є замовником будівництва та орендарем земельної ділянки на якій ведеться будівництво.

Таким чином, рішенням у цій справі визнано майнові права на об`єкт незавершеного будівництва, яке фактично веде на теперішній час апелянт і яке знаходиться на земельній ділянці, яка передана в оренду апелянту і яку забудовує апелянт.

Апелянт не погоджується з висновком суду про те, що визнання відповідачем позову не суперечить закону й не порушує права, свободи чи інтереси інших осіб.

Вказує, що ТОВ «Віа-Авто» не є особою до компетенції якої входить вирішення питання про прийняття об`єкта капітального будівництва до експлуатації чи оформлення права власності на об`єкт капітального будівництва, тому ТОВ «Віа-Авто» не є особою, яка порушила, не визнає чи оспорює суб`єктивне право власності позивача і визнання позову цим відповідачем не має правового значення.

Апелянт вважає, що судом першої інстанції не встановленні обставини, які мають значення для справи.

Між ТОВ « Дніпробуд» та ТОВ «Віа-Авто» був укладений договір про часткову участь у будівництві від 19 липня 2012 року № 02-19/07-12.

Предметом даного договору є будівництво житлових будинків з вбудованими приміщеннями та підземним паркінгом на земельній ділянці комунальної власності за кадастровим номером 45, площею 0,9794 га, розташованої у АДРЕСА_6 , законним орендарем якої є ТОВ «Дніпробуд» .

Відповідно до п. 4.3.1 договору ТОВ «Віа-Авто» взяла на себе функції Замовника будівництва. ТОВ «ІБК «Дніпробуд» делегувало функції замовника будівництва в повному обсязі (п.4.1 Договору), а ТОВ «Віа-Авто» прийняла на себе згідно п.4.3 договору, функції Замовника з метою забезпечення виконання цього договору в обсязі, визначеному цим договором та необхідному згідно з вимогами законодавства для виконання цього договору.

ТОВ «Віа-Авто» своїх зобов`язань за договором від 19 липня 2012 року № 02-19/07-12 не виконало, а потім делегувало функції замовника ТОВ «Секвойя Девелопмент», уклавши з ним договір про часткову участь у будівництві і передачу функцій замовника від 17 вересня 2014 року № 18/09-14, чим порушило заборону не передавати отримані права та обов`язки третім особам без згоди ТОВ «Дніпробуд» .

Здійснюючи функції замовника, ТОВ «Віа-Авто» почали залучати кошти фізичних осіб у будівництво. Залучення коштів фізичних осіб відбувалось шляхом укладання договорів купівлі-продажу майнових прав та попередніх договорів купівлі-продажу. Так, за договором купівлі-продажу майнових прав ТОВ «Віа-Авто» зобов`язались передати у власність фізичних осіб-покупців майнові права на квартири, а за попередніми договорами купівлі-продажу - укласти основні договори купівлі-продажу після прийняття будинків в експлуатацію.

При цьому, кошти фізичних осіб залучалися згідно з простих договорів купівлі-продажу майнових прав або попередніх договорів купівлі-продажу. Таке залучення коштів суперечить вимогам Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»

Отже, договір, який надав позивач та який було укладено з відповідачем є фактично нікчемним правочином, який не може породити правові наслідки ні для відповідача ні для апелянта, як замовника будівництва та орендаря ділянки на якій ведеться будівництво, оскільки такий договір напряму укладений з порушеннями всіх до єдиної норм Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», які можливо передбачити.

З 2015 року будівництво припинене, об`єкт будівництва визнано самочинним за ознакою відсутності дозвільних документів; ухвалою Печерського районного суду міста Києва від 17 березня 2015 року у справі 757/8872/15-к накладений арешт на земельну ділянку з забороною розпорядження. Відтак, зобов`язання перед інвесторами, кошти яких залучені у будівництво, не виконані.

Для захисту своїх інтересів, з метою законної добудови житлового комплексу «Мозаїка», інвестори будівництва об`єктів на орендованій земельній ділянці об`єднались у громадську організацію «Об`єднання інвесторів «ЖК Мозаїка», , та відповідно договору купівлі-продажу від 19 січня 2017 року, викупили у ТОВ « РСБ КОМПАНІ» 100 відсотків статутний капітал і корпоративні права на ТОВ «ІБК «Дніпробуд».

Єдиним Учасником ТОВ «ІБК «Дніпробуд» є ГО «Об`єднання інвесторів «ЖК Мозаїка». В подальшому, за клопотанням саме громадської організації ухвалою Печерського районного суду міста Києва від 25 січня 2019 року із земельної ділянки знятий арешт і дозволено отримання вихідних умов на будівництво, розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, отримання її в користування з метою завершення будівництва, проектування і отримання дозвільної документації на завершення будівництва, фактичне завершення будівництва.

Зняття арешту надало змогу поновити за ТОВ «ІБК «Дніпробуд», 100% власником корпоративних прав якого стали інвестори, право користування земельною ділянкою, уклавши з Київською міською радою договір про поновлення договору оренди землі.

Відтак, ТОВ «ІБК «Дніпробуд», кінцевими вигодонабувачами від діяльності якого стали інвестори, юридично поновив за собою право отримати і виконувати функції замовника по завершенню будівництва.

Отже фактично у позивача ОСОБА_1 відсутні законні підстави для визнання права власності на самочинне незакінчене будівництво.

Від представника ОСОБА_1 - адвоката Старовойтової Д.А. надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому вона просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Відзив обґрунтовано тим, що рішенням Господарського суду міста Києва від 27 листопада 2024 року, яке набрало законної сили, відмовлено у задоволенні позову ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «Дніпробуд» про розірвання договору про часткову участь у будівництві від 19 липня 2012 року №02-19/07-12 та визнання недійсним договору про часткову участь у будівництві і передачу функцій замовника від 17 вересня 2014 року № 18/09-14.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суди дійшли висновків про відсутність будь-якої взаємопов`язаності невиконання ТОВ «Віа-Авто» умов укладеного з позивачем правочину в розрізі вимоги про розірвання як з фактом укладення договору №18/09-14 між відповідачами, так і з обставинами його реалізації, позивач не довів в розумінні статті 74 ГПК України ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх позовних вимог.

Апелянт посилається на наявність договору оренди земельної ділянки, укладеного 27 серпня 2008 року між ним та Київською міською радою, внаслідок чого позивач набув право здійснювати господарську діяльність - будівництво житлових будинків.

Дійсно, 27 серпня 2008 року між Київською міською радою (орендодавець за договором) та ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «Дніпробуд» (орендар за договором, позивач у справі) укладений договір оренди земельної ділянки.

Згідно з пунктом 2.1 договору оренди об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - Стратегічне шосе у Голосіївському районі міста Києва; розмір 0,9794 га; цільове призначення - для будівництва житлових будинків з вбудованими приміщеннями та підземним паркінгом; кадастровий номер :82:083:0045.

За умовами пункту 3.1 договору оренди останній укладено на 5 років.

При цьому, строк оренди земельної ділянки - до 03 червня 2024 року. Тобто, апелянт вже не є орендарем земельної ділянки, не є замовником будівництва, тому посилання на договір оренди не може бути взято судом до уваги.

Задоволення апеляційної скарги не призведе до відновлення нібито порушених прав позивача, оскільки факт порушення прав апелянта не доведено, позивач вже не є замовником будівництва, дія договору оренди завершилась більше року назад.

Інші учасники справи, повідомлені належним чином про розгляд справи у суді апеляційної інстанції, не скористалися своїм процесуальним правом на подання відзиву на апеляційну скаргу, заперечень щодо змісту та вимог апеляційної скарги до суду апеляційної інстанції не направили.

Представник ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «Дніпробуд» - адвокат Крикунов О.В. у судовому засіданні підтримав вимоги апеляційної скарги.

Представника ОСОБА_1 - адвоката Старовойтової Д.А. у судовому засіданні просила залишити рішення суду першої інстанції без змін.

Представник Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) - Дубровська І.О. у судовому засіданні заперечувала проти задоволення апеляційної скарги.

Інші учасники справи у судове засідання не з`явилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

Виходячи з положень статті 13 ЦПК України кожна сторона розпоряджається своїми правами на власний розсуд, у т. ч. правом визначити свою участь в судовому засіданні, а з огляду на положення статті 372 ЦПК України явка до суду апеляційної інстанції не є обов`язковою.

Зважаючи на вимоги частини 9 статті 128, частини 5 статті 130, частини 2 статті 372 ЦПК України колегія суддів визнала повідомлення належним, а неявку такою, що не перешкоджає апеляційному розгляду справи.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого рішення, дійшла висновку про таке.

Не погоджуючись із заочним рішенням суду першої інстанції, особа, що не брала участі у справі - ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «Дніпробуд» подало апеляційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Голосіївського районного суд міста Києва від 02 вересня 2020 року та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

В апеляційній скарзі ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «Дніпробуд» посилається на те, що воно участі у справі не приймало, проте ухваленим судовим рішенням вирішено питання його про права та інтереси.

Так, апелянт зазначає, що ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «Дніпробуд» є замовником будівництва житлових будинків по АДРЕСА_3 . Між апелянтом та ТОВ «Віа-Авто» укладений договір про часткову участь у будівництві № 02-19/07-12 від 19 липня 2012 року, однак ТОВ «Віа-Авто» не виконало свої зобов`язання відповідно до укладеного договору та припинило будівництво з 2015 року.

Відповідно до частини 1 статті 352 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.

Суд апеляційної інстанції закриває апеляційне провадження, якщо після відкриття апеляційного провадження за апеляційною скаргою, поданою особою з підстав вирішення судом питання про її права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, встановлено, що судовим рішенням питання про права, свободи, інтереси та (або) обов`язки такої особи не вирішувалося (пункт 3 частини 1 статті 362 ЦПК України).

Аналіз вказаних норм дозволяє зробити висновок, що ця норма визначає коло осіб, які наділені процесуальним правом на апеляційне оскарження судового рішення і які поділяються на дві групи - учасники справи, а також особи, які участі у справі не брали, але судове рішення стосується їх прав, інтересів та (або) обов`язків.

У разі подання апеляційної скарги особи, яка не брала участі у справі і апеляційним судом встановлено, що судовим рішенням питання про права, свободи, інтереси та (або) обов`язки такої особи не вирішувалося, апеляційне провадження підлягає закриттю, а рішення суду першої інстанції не має переглядатися по суті.

04 квітня 2013 року між ТОВ «Віа-Авто» та ОСОБА_2 укладений договір купівлі-продажу майнових прав № М3К/01/176/04.04-13/35/3.

Пунктом 2.2 цього договору визначено, що сторони домовилися, що об`єктом нерухомості, майнові права за яким передаються за цим договором є однокімнатна квартира, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 30,17 кв.м.

31 липня 2014 укладена угода про переведення прав та обов`язків за договіром купівлі-продажу майнових прав № М3К/01/176/04.04-13/35/3 згідно з якою ОСОБА_2 передала всі права та обов`язки за цим договором ОСОБА_1 .

Згідно з умовами договору-1 відповідач продає, а позивач купує майнові права на об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті капітального будівництва за адресою: АДРЕСА_3 .

06 квітня 2013 року між ТОВ «Віа-Авто» та ОСОБА_2 укладений договір № МЗК/01/196/06.04-13/36/2 купівлі-продажу майнових прав.

Пунктом 2.2 цього договору визначено, що сторони домовилися, що об`єктом нерухомості, майнові права за яким передаються за цим договором є однокімнатна квартира, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 30,17 кв.м.

31 липня 2014 року укладена угода про переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу майнових прав № МЗК/01/196/06.04-13/36/2 згідно з якою ОСОБА_2 передала всі права та обов`язки за цим договором ОСОБА_1

27 серпня 2008 року Київська міська рада (орендодавець) та ТОВ «ІБК «Дніпробуд» (орендар) уклали договір оренди земельної ділянки по АДРЕСА_3 площею 0,9794 га з цільовим призначенням для будівництва житлових будинків.

Договір оренди укладено на 5 років (пункт 3.1 договору).

19 липня 2012 року ТОВ «ІБК «Дніпробуд» та ТОВ «Віа-Авто» уклали договір про часткову участь у будівництві № 02-19/07-12.

Предметом даного договору є будівництво житлових будинків з вбудованими приміщеннями та підземним паркінгом на земельній ділянці комунальної власності за кадастровим номером 45, площею 0,9794 га, розташованої в АДРЕСА_6 .

Відповідно до пункту 4.3.1 договору ТОВ «Віа-Авто» взяла на себе функції замовника будівництва. ТОВ «ІБК «Дніпробуд» делегувало функції замовника будівництва в повному обсязі (п.4.1 договору), а ТОВ «Віа-Авто» прийняла на себе згідно з пунктом 4.3 договору, функції замовника з метою забезпечення виконання цього Договору в обсязі, визначеному цим Договором та необхідному згідно з вимогами Законодавства для виконання цього договору.

Враховуючи умови вказаного договору, а також обставини, наведені апелянтом, зокрема щодо усунення ТОВ «Віа-Авто» від виконання функцій замовника будівництва житлового будинку об`єднання інвесторів «ЖК Мозаїка» з метою добудови житлового будинку, рішення Голосіївського районного суд міста Києва від 02 вересня 2020 року, яким задоволено позов ОСОБА_1 , впливає на права та обов`язки ТОВ «ІБК «Дніпробуд», як замовника будівництва житлового будинку.

Ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції не перевірив та не з`ясував хто є замовником будівництва житлового будинку, та не залучив до участі у справі апелянта.

З огляду на вказане вище, підстави для закриття апеляційного провадження відповідно до пункту 3 частини першої статті 362 ЦПК України у цій справі - відсутні.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина 4 статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду від 28 вересня 2022 року у справі № 139/122/14-ц (провадження № 61-3238св22) зазначено, що «у разі подання апеляційної скарги особи, яка не брала участі у справі і апеляційним судом встановлено, що судовим рішенням питання про права, свободи, інтереси та (або) обов`язки такої особи не вирішувалося, апеляційне провадження підлягає закриттю, а рішення суду першої інстанції не має переглядатися по суті.

У той же час відповідно до пункту 4 частини 3 статті 376 ЦПК України порушення норм процесуального права є обов`язковою підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення, якщо: суд прийняв судове рішення про права, свободи, інтереси та (або) обов`язки осіб, що не були залучені до участі у справі.

Отже, у разі якщо апеляційний суд встановить, що судовим рішенням вирішувалося питання про права, свободи, інтереси та (або) обов`язки особи, що не були залучені до участі у справі, це є обов`язковою підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення».

З огляду на встановлене, апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення Голосіївського районного суд міста Києва від 02 вересня 2020 року підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення, під час ухвалення якого, колегія апеляційного суду вирішуватиме такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Відповідно до статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина 1 статті 526 ЦК України).

Відповідно до частини 1 статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту (стаття 527 ЦК України).

Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором (стаття 876 ЦК України).

За змістом статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

Право власності на річ набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів (частина 1 статті 328 ЦК України).

Згідно з частиною 2 статті 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права.

Відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість - об`єкт будівництва (інвестування) не вважаються речовими правами на чуже майно, оскільки об`єктом цих прав є не чуже майно, а також не вважаються правом власності, оскільки об`єкт будівництва (інвестування) не існує на момент розгляду справи, а тому не може існувати й право власності на нього.

Майнове право, що є предметом договору купівлі-продажу, - це обумовлене право набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Майновими визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Інвестор, як особа за кошти якої й на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

В разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, з урахуванням повної та вчасної сплати за майнові права, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування (Правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі359/5719/17 (провадження 14-8 цс 21)).

Верховний суд у своїй постанові від 21 грудня 2022 року у справі №569/5399/20 (провадження №61-7682св21) зазначив, що у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав останнього є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Таким чином, особа, яка повністю оплатила пайові внески, у випадку, якщо його майнові права не визнаються або оспорюються, має право звернутися до суду із позовом про визнання майнових прав на об`єкт інвестування, однак лише у випадку відсутності факту введення будинку в експлуатацію.

Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині 1 статті 182 та частині 2 статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Встановлено, що орендарем земельної ділянки розміром 0,9794 га кадастровий номер :82:083:0045, за адресою: АДРЕСА_3 , є ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «Дніпробуд», що підтверджується договором оренди.

Апеляційний суд відхиляє доводи представника ОСОБА_1 - адвоката Старовойтової Д.А., викладені у відзиві на апеляційну скаргу, про те, що посилання на договір оренди не може бути взято судом до уваги, оскільки строк оренди земельної ділянки до 03 червня 2024 року та апелянт вже не є орендарем земельної ділянки, не є замовником будівництва, оскільки апеляційний суд перевіряє законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення суду першої інстанції станом на час його ухвалення (02 вересня 2020 року).

Враховуючи наведене, апеляційний суд вважає, що рішення суду першої інстанції не відповідає фактичним обставинам справи, ухвалене з порушенням норм матеріального і процесуального права, тому підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позову.

Щодо судових витрат.

Відповідно до пункту 12 частини 3 статті 2 ЦПК України однією з основних засад (принципів) цивільного судочинства є відшкодування судових витрат сторони, на користь якої ухвалене судове рішення.

Судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу (частина 1, пункт 1 частини 3 статті 133 ЦПК України).

Витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами (частини 1, 2 статті 137 ЦПК України).

Розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо) (частина 8 статті 141 ЦПК України).

Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 270 ЦПК України суд, що ухвалив рішення, може за заявою учасників справи чи з власної ініціативи ухвалити додаткове рішення, якщо судом не вирішено питання про судові витрати.

Відповідно до частини 8 статті 141 ЦПК України, розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо).

Докази на підтвердження понесених витрат на правничу допомогу подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву.

В апеляційній скарзі апелянтом зазначено, що попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат на правову допомогу, які апелянт очікує понести у зв`язку із розглядом справи становить 15 000 грн.

04 лютого 2026 року ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «Дніпробуд» подано клопотання про відшкодування судових витрат, у якій апелянт просить стягнути із ОСОБА_1 на свою користь судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 4 525 грн 50 коп. та витрати на правову допомогу у розмірі 13 000 грн.

На підтвердження понесених апелянтом витрат на професійну правничу допомогу адвоката до клопотання надано засвідчені копії:

акт виконаних робіт (наданих послуг) виконаних адвокатом;

договір про надання правової допомоги від 12 грудня 2023 року;

докази направлення указаного клопотання іншим учасникам справи.

Згідно з актом виконаних робіт (наданих послуг) адвокатом Крикуновим О.В. надано ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «Дніпробуд» такі послуги:

Ознайомлення з матеріалами судової справи - 1 год. - 2 000 грн;

Підготування та подання в інтересах клієнта апеляційної скарги на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 02 вересня 2020 року у справі №?752/7209/20 - 4 год. - 8 000 грн;

Підготування та подання клопотання про відшкодування судових витрат з додатками з надсиланням сторонам та поданням до суду - 1,5 год. - 3 000 грн.

У додатковій постанові Верховного Суду від 08 вересня 2021 року у справі № 206/6537/19 (провадження № 61-5486св21) зазначено, що попри волю сторін договору визначати розмір гонорару адвоката, суд не позбавлений права оцінювати заявлену до відшкодування вартість правничої допомоги на підставі критеріїв співмірності, визначених частиною 4 статті 137 ЦПК України.

Щодо наявності підстав для стягнення на користь ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «Дніпробуд» витрат на правничу допомогу в частині підготовки та подання заяви про стягнення судових витрат, апеляційний суд враховує, що така заява є дією спрямованою на реалізацію стороною свого права лише на подання доказів щодо витрат, які вже понесені апелянтом.

Подання представником апелянта заяви про стягнення витрат на професійну правничу допомогу не може бути ототожнено з витратами на професійну правничу допомогу, які пов`язані з розглядом справи по суті спору.

Заява про стягнення витрат на професійну правничу допомогу є фактично заявою про подання доказів щодо витрат, які понесені стороною у зв`язку з необхідністю відшкодування правової допомоги, а тому витрати на підготовку такої заяви не підлягають відшкодуванню.

Указані висновки відповідають висновкам Верховного Суду, які викладені у постанові від 02 лютого 2024 року у справі № 910/9714/22.

В іншій частині заявлені до стягнення витрати на послуги адвоката, надані під час розгляду справи судом апеляційної інстанції, відповідають складності справи щодо апеляційного перегляду рішення суду.

Колегія суддів також враховує, що інші учасники справи не скористалися своїм правом, наданим їм частиною 6 статті 137 ЦПК України, та не заявили клопотання про зменшення суми судових витрат, яка підлягає до стягнення на користь апелянта.

Отже, дослідивши надані представником ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «Дніпробуд» докази щодо понесених ним процесуальних витрат під час розгляду справи судом апеляційної інстанції і надавши їм належну оцінку, врахувавши результат розгляду справи по суті, оцінивши співмірність розміру витрат на оплату послуг адвоката зі складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; апеляційний суд дійшов висновку про наявність підстав для стягнення із ОСОБА_1 на користь ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «Дніпробуд» судових витрат на професійну правничу допомогу під час розгляду справи судом апеляційної інстанції у розмірі 10 000 грн, що відповідатиме критерію співмірності.

Також із ОСОБА_1 на користь ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «Дніпробуд» підлягає до стягнення судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 4 525 грн 50 коп.

Керуючись статтями 367, 369, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «Дніпробуд» - адвоката Крикунова Олександра Володимировича задовольнити.

Рішення Голосіївського районного суд міста Києва від 02 вересня 2020 року скасувати з ухваленням нового судового рішення.

Відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Віа-Авто», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог: Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва.

Стягнути із ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «Дніпробуд» судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 4 525 грн 50 коп. та 10 000 грн адвокатських витрат.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Дата складення повного судового рішення 10 лютого 2026 року.

Головуючий Г.І. Мостова

Судді Р.В. Березовенко

О.Ф. Лапчевська