Справа № 276/1871/25
Провадження по справі №2/276/50/26
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 лютого 2026 року селище Хорошів

Хорошівський районний суд Житомирської області в складі:

головуючого судді Семенюка А.С.,

при секретарі судового засідання Процюк О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в селищі Хорошів в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ГРІН ФОРЕСТ ЛЕНД», за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «АКРІС-ГРУП», Товариство з обмеженою відповідальністю «ТВК-АГРО», Товариство з обмеженою відповідальністю «МАРИЖАНИ АГРО», про розірвання договору оренди землі, -

ВСТАНОВИВ:

До Хорошівського районного суду Житомирської області звернувся ОСОБА_1 (далі Позивач) із позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «ГРІН ФОРЕСТ ЛЕНД» (далі Відповідач), у якій просить суд ухвалити рішення про розірвання договору оренди землі № 307 від 18 червня 2018 року.

В обґрунтування позовних вимог Позивач посилається на наступні фактичні обставини. Позивач є власником земельної ділянки з кадастровим номером :09:003:0315, площею 2,0799 га, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Хорошівської селищної ради (раніше Рижанської сільської ради) Житомирського району Житомирської області. Право власності на вказану земельну ділянку перейшло до Позивача в порядку спадкування за законом після смерті його батька, ОСОБА_2 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 . Факт набуття права власності підтверджується Свідоцтвом про право на спадщину за законом № 812 від 22.09.2025 року та відповідним Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Спірні правовідносини виникли на підставі Договору оренди землі № 307, укладеного 18 червня 2018 року між спадкодавцем (первісним орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ТВК-АГРО» (первісним орендарем). Строк дії договору було встановлено сторонами терміном на 10 років.

Позивач стверджує, що умови договору оренди землі щодо сплати орендної плати систематично порушуються. Зокрема, починаючи з 2022 року і до моменту смерті спадкодавця (09.03.2025), а також після набуття права власності Позивачем, орендна плата за користування земельною ділянкою не виплачувалася. Заборгованість охоплює періоди 2022, 2023, 2024 років та поточний період 2025 року. Позивач наголошує, що систематична несплата орендної плати є істотним порушенням умов договору та, відповідно до пункту «д» частини 1 статті 141 Земельного кодексу України (далі ЗК України), є самостійною та достатньою підставою для припинення права користування земельною ділянкою шляхом розірвання договору в судовому порядку.

Крім того, Позивач звертає увагу суду на заплутану схему передачі прав оренди між юридичними особами, що, на його думку, свідчить про намагання уникнути виконання зобов`язань. Зокрема, Позивач вказує на хронологічну невідповідність у договорах купівлі-продажу права оренди: Відповідач (ТОВ «ГРІН ФОРЕСТ ЛЕНД») набув право оренди від ТОВ «АКРІС-ГРУП» за договором від 01 квітня 2025 року, тоді як саме ТОВ «АКРІС-ГРУП» набуло це право від первісного орендаря (ТОВ «ТВК-АГРО») лише 02 травня 2025 року. Позивач розцінює це як свідчення недобросовісності сторін та спробу ускладнити захист прав власника землі.

Позивач також зазначає, що ним вживалися заходи досудового врегулювання спору шляхом направлення вимоги про сплату заборгованості та розірвання договору, проте Відповідач цю вимогу проігнорував.

17 листопада 2025 року до суду надійшов відзив на позовну заяву від представника Відповідача. Відповідач позовні вимоги не визнає та просить відмовити у їх задоволенні. Позиція Відповідача ґрунтується на тому, що ТОВ «ГРІН ФОРЕСТ ЛЕНД» набуло право оренди на підставі договору купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок № ДКП_НЗ_АГ_ГФЛ_ЖТ_4 від 01.04.2025 року, укладеного з ТОВ «АКРІС-ГРУП». Відповідач стверджує, що вказаний договір не містить положень про перехід до нього обов`язків щодо погашення заборгованості з орендної плати, яка виникла у попередніх періодах. На думку Відповідача, оскільки він не є правонаступником боргових зобов`язань попередніх орендарів (ТОВ «ТВК-АГРО» та ТОВ «АКРІС-ГРУП»), то і підстави для розірвання договору з ним відсутні. Крім того, Відповідач посилається на принцип збереження договору та правову позицію Верховного Суду, викладену в постанові Великої Палати від 05.02.2025 у справі № 925/457/23, зазначаючи, що розірвання договору є крайнім заходом, який має застосовуватися лише у випадку істотного порушення. Відповідач висловив готовність сплатити заборгованість за минулі роки з метою збереження договірних відносин, вважаючи це достатнім для відновлення прав Позивача без розірвання договору.

24 листопада 2025 року до суду надійшла відповідь на відзив від представника Позивача, в якій спростовуються аргументи Відповідача та наголошується на автоматичному переході обов`язків орендаря згідно із законом.

Ухвалою Хорошівського районного суду Житомирської області від 05 листопада 2025 року відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження. Тією ж ухвалою задоволено клопотання представника Позивача про витребування доказів від Головного управління ДПС у Житомирській області щодо нарахування та виплати доходів ОСОБА_2 . Ухвалою суду від 22 грудня 2025 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті на 20 січня 2026 року, який згодом був відкладений на 10 лютого 2026 року.

У судове засідання 10 лютого 2026 року учасники справи не з`явилися. Про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином у порядку, встановленому ЦПК України. Представник Позивача адвокат Мельник Я.О. у позові просив справу розглядати без участі позивача на підставі наданих документів. Представник Відповідача адвокат Муравський М.А. подав до суду клопотання про розгляд справи без участі відповідача та його представника, у якому просив відмовити у задоволенні позову з підстав, викладених у відзиві. Треті особи явку своїх представників у судове засідання не забезпечили, про причини неявки суд не повідомили, письмових пояснень по суті спору не надали.

Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, суд встановив наступне.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 (батько Позивача) був власником земельної ділянки площею 2,0799 га, кадастровий номер :09:003:0315, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Хорошівської селищної ради (до об`єднання Рижанська сільська рада) Житомирського району Житомирської області. Право власності підтверджувалося Свідоцтвом про право на спадщину за законом від 22 вересня 2025 року.

18 червня 2018 року між ОСОБА_2 (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ТВК-АГРО» (Орендар, ) було укладено Договір оренди землі № 307 (далі Договір). Згідно з п. 5 Договору, строк його дії становить 10 (десять) років. Відповідно до п. 8 Договору, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі один раз на рік до 25 грудня поточного року. Пунктом 11 Договору передбачено відповідальність за несвоєчасне внесення орендної плати у вигляді пені. Право оренди за вказаним Договором було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17 липня 2018 року, номер запису про інше речове право: 27067461.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер, що підтверджується копією свідоцтва про смерть серії НОМЕР_1 від 12.03.2025. Позивач, ОСОБА_1 , як спадкоємець першої черги, прийняв спадщину та набув право власності на вказану земельну ділянку. Це підтверджується Свідоцтвом про право на спадщину за законом від 22 вересня 2025 року, реєстровий № 812, та Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 444447275 від 22.09.2025.

Судом встановлено обставини переходу права оренди на спірну земельну ділянку, які підтверджуються матеріалами справи та поясненнями сторін.

02 травня 2025 року між ТОВ «ТВК-АГРО» (Орендар-Продавець) та ТОВ «АКРІС-ГРУП» (Орендар-Покупець) укладено Договір купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення № 02/05/25/ТВК.

01 квітня 2025 року між ТОВ «АКРІС-ГРУП» (Орендар-Продавець) та ТОВ «ГРІН ФОРЕСТ ЛЕНД» (Орендар-Покупець) укладено Договір купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення № ДКП_НЗ_АГ_ГФЛ_ЖТ_4.

Суд звертає увагу на хронологічну невідповідність дат укладення договорів, на яку обґрунтовано вказує Позивач: договір відчуження права оренди на користь Відповідача (ТОВ «ГРІН ФОРЕСТ ЛЕНД») датований 01.04.2025 року, тобто раніше, ніж продавець за цим договором (ТОВ «АКРІС-ГРУП») набув це право від первісного орендаря (02.05.2025 року). Вказана обставина, хоч і не є предметом окремого позову про визнання правочинів недійсними в рамках даної справи, оцінюється судом у сукупності з іншими доказами як така, що може свідчити про узгодженість дій сторін щодо переміщення активів та можливу недобросовісність при виконанні зобов`язань перед власником землі. Станом на момент розгляду справи, згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, орендарем земельної ділянки є Відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «ГРІН ФОРЕСТ ЛЕНД» ().

Щодо виконання обов`язку зі сплати орендної плати, суд встановив наступне. Згідно з відповіддю Головного управління ДПС у Житомирській області від 24.11.2025 № 10706/5/06-30-24-01 на ухвалу суду про витребування доказів:

-У грудні 2021 року податковим агентом ТОВ «ТВК-АГРО» було нараховано та виплачено ОСОБА_2 дохід (орендну плату) у сумі 3726,71 грн.

-У лютому 2024 року ТОВ «ТВК-АГРО» нарахувало дохід (орендну плату) ОСОБА_2 у сумі 3726,71 грн, проте у графі «Виплачено» зазначено суму 0,00 грн.

-Інформація про нарахування та виплату орендної плати за 2022 та 2023 роки у наданих контролюючим органом відомостях відсутня.

Відсутність інформації в податковому органі про виплату доходу за 2022 та 2023 роки, а також пряме підтвердження невиплати нарахованого доходу за 2024 рік, у сукупності з твердженнями Позивача про неотримання коштів, є належним і достатнім доказом факту невиплати орендної плати за вказані періоди. Відповідач у відзиві не надав жодних платіжних документів (платіжних доручень, видаткових касових ордерів тощо), які б підтверджували факт сплати орендної плати за 2022, 2023, 2024 роки ним або його правопопередниками. Більше того, у відзиві Відповідач фактично визнає наявність заборгованості, зазначаючи про відсутність у нього обов`язку її сплачувати та висловлюючи готовність погасити її зараз для збереження договору.

Таким чином, судом встановлено факт систематичної (протягом трьох років: 2022, 2023, 2024) повної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори.

Згідно зі статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.

Відносини найму (оренди) регулюються Главою 58 ЦК України та спеціальним Законом України «Про оренду землі». Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 25 Закону України «Про оренду землі» встановлено обов`язок орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку. Згідно з частиною 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору.

Пунктом «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України (далі ЗК України) визначено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23. Велика Палата ВС вказала, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Судом беззаперечно встановлено факт повної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою протягом трьох років (2022, 2023, 2024). Оскільки несплата мала місце більше двох разів і була повною (жодних платежів не надходило), це кваліфікується як систематична несплата в розумінні п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України.

Заперечення Відповідача щодо відсутності у нього обов`язку відповідати за борги попередніх орендарів суд оцінює критично та відхиляє з огляду на наступне:

- Договір оренди землі створює триваюче зобов`язання, яке слідує за об`єктом оренди. При відчуженні права оренди до нового орендаря переходять права та обов`язки за договором оренди в тому обсязі і на тих умовах, що існували на момент переходу (за аналогією зі ст. 514 ЦК України). Набуваючи право оренди за чинним договором, новий орендар приймає його "як є", разом із історією його виконання. Зміна особи орендаря не перериває дії договору і не анулює фактів його порушення (систематичної несплати), які мали місце в минулому і наслідки яких (заборгованість) продовжують існувати.

- Підставою для розірвання договору за ст. 141 ЗК України є сам факт систематичної несплати орендної плати за земельну ділянку, незалежно від того, яка саме юридична особа (первісний чи новий орендар) допустила це порушення у конкретний податковий період. Власник землі не повинен страждати від частої зміни орендарів, якщо результатом цього є неотримання плати за землю протягом років.

- Посилання відповідача на практику ВС щодо збереження договору є недоречним у даному випадку. Зазначений принцип застосовується у випадках неістотних порушень (наприклад, часткова недоплата або незначне прострочення). У даній справі має місце повна відсутність оплати протягом трьох років, що є грубим порушенням прав власника та фундаментальних засад оплатного користування землею.

- ТОВ «ГРІН ФОРЕСТ ЛЕНД» заявив про намір погасити борг, але доказів фактичного погашення суду не надав, посилається на постанову Великої Палати Верховного Суду у справі № 925/457/23 щодо принципу збереження договору. Проте, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 чітко зазначено: «той факт, що на момент розгляду справи орендар погасив заборгованість за орендною платою, не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати)».

Таким чином, судом встановлено наявність законних підстав для розірвання договору оренди землі у зв`язку з систематичним невиконанням обов`язку зі сплати орендної плати.

Твердження Відповідача про те, що в його договорі купівлі-продажу права оренди відсутній пункт про перехід боргів, стосується виключно внутрішніх відносин між Відповідачем (покупцем права) та Третьою особою (продавцем права). Воно не може обмежувати права орендодавця (власника землі) на отримання плати за землю або на розірвання договору у разі її несплати. Для орендодавця існує єдиний орендар суб`єкт, за яким зареєстровано право оренди, і саме він несе відповідальність за дотримання умов договору.

Крім того, суд враховує поведінку сторін при відчуженні права оренди (зокрема, дати договорів 01.04.2025 та 02.05.2025), яка містить ознаки недобросовісності та спроби ускладнити захист прав орендодавця. Принцип збереження договору не може бути використаний для захисту прав сторони, яка діє недобросовісно або допускає систематичне грубе порушення основного обов`язку за договором оплати за користування майном.

Відповідно до статті 1218 ЦК України, до складу спадщини входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті. Таким чином, ОСОБА_1 має повне право вимагати розірвання договору за порушення, вчинені як до, так і після набуття ним права власності.

На підставі викладеного, суд дійшов висновку, що Відповідач (як правонаступник попередніх орендарів) допустив систематичне порушення умов договору оренди землі шляхом несплати орендної плати. Це порушення є самостійною та достатньою підставою для розірвання договору відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України. Заперечення Відповідача не спростовують встановлених фактів та не ґрунтуються на законі. Тому позов підлягає задоволенню в повному обсязі.

Щодо розподілу судових витрат, суд зазначає наступне.

У відповідності до приписів ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі задоволення позову покладаються на відповідача.

Оскільки, позовні вимоги до ТОВ «Грін Форест Ленд» задоволено повністю, тому судові витрати, понесені позивачем і документально підтверджені, за правилами ст.141 ЦПК України покладаються на вказаного відповідача. Відтак, з відповідача ТОВ «Грін Форест Ленд» на користь позивача підлягають стягненню судові витрати по оплаті судового збору в розмірі 1211,20 гривень.

Керуючись ст.ст. 2, 12, 13, 141, 258, 259, 265, 268, 273, 352, 354 ЦПК України, -

УХВАЛИВ:

Позовну заяву ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ГРІН ФОРЕСТ ЛЕНД» про розірвання договору оренди землі - задовольнити.

Розірвати договір оренди землі № 307 від 18 червня 2018 року, укладений між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ТВК-Агро», правонаступником прав та обов`язків якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Грін Форест Ленд», щодо земельної ділянки з кадастровим номером :09:003:0315, загальною площею 2,0799 га, що розташована на території Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області (до об`єднання - Рижанської сільської ради).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ГРІН ФОРЕСТ ЛЕНД» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору в сумі 1211 гривень (одна тисяча двісті одинадцять) гривень 20 копійок.

Рішення може бути оскаржене безпосередньо до Житомирського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом 30 днів з дня його вручення.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_1 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «ГРІН ФОРЕСТ ЛЕНД», , місцезнаходження: м. Київ, вул. Соловцова Миколи, будинок 2, приміщення 38, офіс 1.

Треті особи:

-Товариство з обмеженою відповідальністю «АКРІС-ГРУП», , адреса місцезнаходження: Житомирська область, Житомирський район, село Парипси, провулок Шевченка, будинок 18А.

-Товариство з обмеженою відповідальністю «ТВК-АГРО», , місцезнаходження: Житомирська область, Житомирський район, с. Рижани, вул. Заводська, 1.

-Товариство з обмеженою відповідальністю «МАРИЖАНИ АГРО», , місцезнаходження: Житомирська область, Житомирський район, село Рижани, вул. Заводська, 29.

Суддя А.С. Семенюк