КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
апеляційне провадження №22-ц/824/1300/2026
справа №372/436/24
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 лютого 2026 року м.Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Поліщук Н.В.

суддів Желепи О.В., Соколової В.В.

за участю секретаря судового засідання Крисіної В.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , поданою адвокатом Вальком Ігорем Вікторовичем, на рішення Обухівського районного суду Київської області від 16 червня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Зінченка О.М., повне судове рішення складено 26 червня 2025 року,

у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фортлюкс ЛТД», третя особа ОСОБА_2 про встановлення фактів, визнання договорів припиненими та стягнення коштів, -

встановив:

1. Короткий виклад доводів пред`явленого позову.

У січні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом про встановлення фактів, визнання договорів припиненими та стягнення коштів.

В обґрунтування позову зазначає, що ОСОБА_1 є власником двох земельних ділянок. Перша земельна ділянка з кадастровим номером :02:008:0015, площею 0,6001 га, розташована за адресою АДРЕСА_1 , із цільовим призначенням 02.01 - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд. Раніше ця ділянка мала адресу: АДРЕСА_2 , яка була змінена на підставі рішення Обухівської районної ради від 26 липня 2013 року № 368.15.VI та рішення Підгірцівської сільської ради 49 сесії 5 скликання від 05 травня 2010 року.

Друга земельна ділянка з кадастровим номером :10:021:0018, площею 0,25 га, розташована за адресою АДРЕСА_3 , та має аналогічне цільове призначення.

13 лютого 2019 року представник ОСОБА_1 ? ОСОБА_2 уклав з ТОВ «Фортлюкс ЛТД» договір про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), відповідно до якого земельна ділянка з кадастровим номером :02:008:0015 передана у користування відповідачу для здійснення будівництва та подальшої експлуатації об`єктів нерухомості. Того ж дня приватним нотаріусом Михайленком Сергієм Анатолійовичем право забудови зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується інформацією № 348398115. Аналогічний договір суперфіцію щодо земельної ділянки з кадастровим номером :10:021:0018 був укладений 28 лютого 2019 року, а право забудови зареєстроване приватним нотаріусом Мазарчук Наталією Володимирівною, що підтверджується інформацією № 348404312.

Вказує, що умови обох договорів є подібними за змістом та передбачають, зокрема, що дія договору припиняється у разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд, а після припинення договору за відсутності волевиявлення сторін щодо його продовження земельна ділянка підлягає поверненню власнику у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому вона була передана в користування, з урахуванням змін, що сталися внаслідок будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів нерухомості.

Позивач вказує, що обидві земельні ділянки не забудовані, будь-які будівельні роботи на них не здійснювалися, а відповідач жодних дій, спрямованих на забудову, не вчиняв.

Державна інспекція архітектури та містобудування України листом від 25 жовтня 2023 року № 2465/05/18-23 повідомила, що документів, які надають право на виконання підготовчих або будівельних робіт, а також документів про прийняття об`єктів в експлуатацію, станом на дату надання відповіді не виявлено. Козинська селищна рада листом від 24 жовтня 2023 року № 2144/09-06/14-2023 також повідомила, що ТОВ «Фортлюкс ЛТД» не зверталося до органу місцевого самоврядування з питань отримання дозвільних документів щодо будівництва на зазначених земельних ділянках. Відповідно до довідок Козинської селищної ради від 07 грудня 2023 року на земельних ділянках відсутні будь-які об`єкти нерухомого майна.

Позивач вказує, що у зв`язку із невикористанням земельних ділянок для забудови протягом трьох років з моменту їх передання у користування, договори суперфіцію припинилися в силу закону та умов договору, а саме договір щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:008:0015 ? 14 лютого 2022 року, а договір щодо земельної ділянки з кадастровим номером :10:021:0018 ? 01 березня 2022 року.

У зв`язку із припиненням договорів виникла необхідність оформлення актів повернення земельних ділянок. 26 грудня 2023 року відповідачу направлена вимога про повернення земельних ділянок разом із проєктами актів та вимога про сплату плати за користування земельними ділянками, однак кореспонденція вручена не була та повернулася відправнику у зв`язку із закінченням строку зберігання. Відповідно до умов договорів плата за користування кожною земельною ділянкою становить 100 гривень на місяць, що дорівнює 1 200 гривень на рік. Оскільки договори діяли три роки, загальна сума плати за користування двома земельними ділянками складає 7 200 гривень.

Зазначає, що крім фінансового аспекту, звернення до суду зумовлене тим, що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно досі містяться відомості про право користування відповідача земельними ділянками зі строком дії до 2044 року з правом пролонгації, що перешкоджає позивачу повною мірою здійснювати свої правомочності власника. Крім цього вказує, що на сайті rieltor.ua розміщувалося оголошення про продаж земельної ділянки з кадастровим номером :02:008:0015 без згоди власника, що створює обґрунтовані побоювання введення потенційних покупців в оману.

Оскільки відповідач не здійснив забудову, не отримував дозвільних документів і фактично не користувався земельними ділянками за їх цільовим призначенням, договори суперфіцію є припиненими, а право користування ? відсутнім.

Водночас відсутність підписаних актів повернення унеможливлює державну реєстрацію припинення речових прав, що зумовлює необхідність судового захисту.

Вказує, що попередній розмір витрат на професійну правничу допомогу у цій справі становить 40 000,00 гривень.

Мотивуючи наведеним, просить:

- встановити факт невикористання ТОВ «Фортлюкс ЛТД» земельної ділянки з кадастровим номером № :02:008:0015 за адресою АДРЕСА_1 , площею 0,6001 га з цільовим призначенням 02.01 Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), для забудови протягом трьох років підряд;

- встановити факт невикористання ТОВ «Фортлюкс ЛТД» земельної ділянки з кадастровим номером :10:021:0018 за адресою АДРЕСА_3 , площею 0,25 га з цільовим призначенням 02.01 Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) для забудови протягом трьох років підряд;

- визнати Договір про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) від 13 лютого 2019 року, зареєстрований в реєстрі за № 156, між ОСОБА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 та ТОВ «Фортлюкс ЛТД» щодо земельної ділянки з кадастровим номером № :02:008:0015 за адресою АДРЕСА_1 , площею 0,6001 га з цільовим призначенням 02.01 Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), припиненим з 14 лютого 2022 року;

- визнати Договір про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) від 28 лютого 2019 року, зареєстрований за № 387, між ОСОБА_1 та ТОВ «Фортлюкс ЛТД» щодо земельної ділянки з кадастровим номером № :10:021:0018 за адресою АДРЕСА_3 , площею 0,25 га з цільовим призначенням 02.01 Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), припиненим з 01 березня 2022 року;

- стягнути з ТОВ «Фортлюкс ЛТД» на користь ОСОБА_1 3 600,00 гривень плати за користування земельними ділянками за Договором про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) від 13 лютого 2019 року, зареєстрованого за № 156;

- стягнути з ТОВ «Фортлюкс ЛТД» на користь ОСОБА_1 3 600,00 гривень плати за користування земельними ділянками за Договором про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) від 28 лютого 2019 року, зареєстрованого за № 387.

2. Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції.

Рішенням Обухівського районного суду Київської області від 16 червня 2025 року у задоволенні позову відмовлено.

Відмовивши у задоволенні позову, суд першої інстанції вказав, що позивач не довів наявність передбачених законом і договорами підстав для припинення суперфіцію та розірвання спірних договорів.

Суд першої інстанції визнав необґрунтованими посилання позивача на невикористання земельних ділянок для забудови протягом трьох років, оскільки саме по собі таке невикористання не є автоматичною підставою для припинення суперфіцію, а поняття «використання земельної ділянки для забудови» охоплює не лише виконання будівельних робіт, а й вчинення підготовчих та організаційних дій, спрямованих на майбутню забудову.

Крім того, суд вказав на правову позицію Верховного Суду, зазначивши, що перебіг трирічного строку невикористання починається не з моменту державної реєстрації права суперфіцію, а з моменту отримання дозволу на виконання будівельних робіт, а доказів отримання такого дозволу та початку відліку зазначеного строку позивач не надав.

Суд першої інстанції також дійшов висновку, що на можливість використання земельних ділянок істотно впливали форс-мажорні обставини, зокрема карантинні обмеження та введення воєнного стану у зв`язку із повномасштабною збройною агресією проти України, які об`єктивно унеможливлювали реалізацію забудови та звільняють сторону від відповідальності за невиконання зобов`язань.

Додатково суд врахував умови самих договорів суперфіцію, якими передбачено заборону ініціювання позивачем розірвання договорів у судовому порядку, окрім випадку грубого порушення, при цьому доказів такого грубого порушення з боку відповідача позивач не надав. Також суд зазначив, що продаж майнових прав за суперфіцієм допускається законом і умовами договорів та перериває перебіг трирічного строку невикористання земельної ділянки для забудови, що додатково спростовує доводи позивача.

Вимоги про стягнення плати за користування земельними ділянками суд визнав передчасними, оскільки за умовами договорів така плата сплачується один раз на десять років, а строк виконання відповідного зобов`язання не настав.

3. Короткий зміст вимог апеляційної скарги.

Не погодившись з ухваленим рішенням, адвокатом Валько І.В., який діє в інтересах ОСОБА_1 , подано апеляційну скаргу.

В обґрунтування апеляційної скарги посилається на неповне з`ясування обставин у справі, неправильне застосування норм матеріального права.

Вказує, що суд першої інстанції правильно встановив фактичні обставини справи, а саме те, що позивач є власником спірних земельних ділянок, між сторонами були укладені договори суперфіцію, а також те, що з моменту укладення цих договорів земельні ділянки більше трьох років не використовувалися для забудови.

Водночас суд дійшов помилкового висновку про те, що сам по собі факт невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд не є підставою для припинення суперфіцію, а також про те, що строк дії договору не є тотожним строку виконання зобов`язань, які нібито діють до їх повного виконання.

Такі висновки суду першої інстанції, на переконання скаржника, суперечать прямій нормі пункту 4 частини 9 статті 102-1 Земельного кодексу України, відповідно до якої право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняється у разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років. Також зроблені судом висновки не узгоджуються з правовою позицією Верховного Суду, відповідно до якої нездійснення забудови земельної ділянки протягом трьох років поспіль автоматично припиняє право землекористування в силу закону, без необхідності додаткового судового рішення, що прямо зазначено, зокрема, у постанові Верховного Суду від 21.03.2018 у справі № 910/5963/17.

Також скаржник уважає помилковим посилання суду на наявність форс-мажорних обставин у зв`язку із введенням воєнного стану та повномасштабною збройною агресією Російської Федерації проти України, а також на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року. Звертає увагу, що відповідно до статті 617 ЦК України наявність форс-мажору може звільняти особу лише від відповідальності за порушення зобов`язання, але не від самого обов`язку його виконання. При цьому матеріали справи не містять жодних доказів того, що саме збройна агресія унеможливила використання відповідачем земельних ділянок або виконання умов договорів суперфіцію.

З посиланням на правові висновки Верховного Суду у постановах від 15 червня 2023 року у справі №910/8580/22 та від 07 червня 2023 року у справі №912/750/22 вказує, що загальний лист ТПП України від 28 лютого 2022 року не є сертифікатом форс-мажору у розумінні статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» та не може вважатися безумовним доказом настання форс-мажорних обставин для конкретного суб`єкта господарювання і конкретного договору. Відповідач не звертався за отриманням такого сертифіката та не довів наявності обставин, які б об`єктивно унеможливлювали забудову земельних ділянок.

Крім того, суд безпідставно послався на положення пунктів 6.9 та 8.2.7 договорів суперфіцію, які регулюють питання розірвання договору та обмеження права на його одностороннє розірвання. Позивач не заявляв вимог про розірвання договорів, оскільки вони є припиненими в силу закону та умов самих договорів. Отже, ці положення не входять до предмета доказування у справі та не мають відношення до заявлених позовних вимог.

Також вказує на невірне тлумачення судом першої інстанції правових висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 21 березня 2018 року у справі №910/5963/17 щодо моменту початку перебігу трирічного строку невикористання земельної ділянки. Звертає увагу, що Верховний Суд не установив універсального правила обчислення такого строку, а лише зазначив, що незалежно від підходу до його обчислення право землекористування у зазначеній справі припинилося. При цьому, Верховний Суд не пов`язував початок перебігу трирічного строку виключно з моментом отримання дозволу на будівельні роботи.

Зазначає, що правильне тлумачення пункту 4 частини 9 статті 102-1 Земельного кодексу України полягає у тому, що трирічний строк починає обчислюватися з моменту набуття права користування земельною ділянкою. Інше тлумачення нівелює саму суть цієї норми, оскільки отримання дозволу на будівництво повністю залежить від волі землекористувача і може бути штучно відкладене на невизначений строк. Такий підхід висловлений у практиці Вищого господарського суду України, зокрема, у постанові від 15 жовтня 2015 року у справі №917/2394/14.

Вказує, що у цій справі встановлено, що з моменту укладення договорів суперфіцію 13 лютого 2019 року та 28 лютого 2019 року ТОВ «Фортлюкс Лтд» не лише не розпочало забудову земельних ділянок, але й не вчинило жодних дій, спрямованих на отримання дозвільної чи проектної документації. Ці обставини встановлені судом і не спростовані відповідачем. Така тривала та свідома бездіяльність не може бути підставою для збереження чинності договорів суперфіцію протягом усього строку, на який вони були укладені.

Вказує, що очікує понести витрати на правничу допомогу орієнтовно 20 000 гривень.

Мотивуючи наведеним, просить рішення Обухівського районного суду Київської області від 16 червня 2025 року скасувати, ухвалити нове судове рішення, яким позов задовольнити.

4. Доводи особи, яка подала відзив на апеляційну скаргу.

05 листопада 2025 року на адресу Київського апеляційного суду надійшов відзив ТОВ "Фортлюкс ЛТД" на апеляційну скаргу.

В обґрунтування відзиву вказує, що судом першої інстанції установлено, і ці обставини не заперечуються самим позивачем, що спірні договори суперфіцію укладені представником позивача Фурманом Ростіславом на підставі нотаріально посвідченої довіреності. Сам позивач зазначає, що довіреність була видана ним у межах договору доручення, укладеного з третьою особою, що підтверджується матеріалами справи. Таким чином, договори суперфіцію мають похідний, акцесорний характер від основного зобов`язання ? договору доручення, який визначав обсяг прав та обов`язків сторін і правову мету укладення відповідних правочинів.

Вказує, що відповідачу ТОВ «Фортлюкс ЛТД» стало відомо із позовної заяви, що позивач припинив дію безстрокової довіреності, на підставі якої укладені спірні договори на виконання договору доручення, укладеного між позивачем та третьою особою. Оскільки строк дії довіреності не був визначений, відповідно до статті 237 ЦК України вона є безстроковою, однак за таких обставин підлягає з`ясуванню правомірність її скасування з урахуванням умов договору доручення, зокрема наявності або відсутності передбачених договором підстав для дострокового припинення дії довіреності, а також інших фактичних обставин, що впливали на виконання сторонами своїх договірних зобов`язань.

Право довірителя у будь-який час припинити дію довіреності, передбачене статтею 237 ЦК України, слід розглядати у контексті реалізації цивільної правоздатності, однак обов`язок утриматися від такої реалізації може бути встановлений домовленістю сторін у договорі доручення. При цьому, мова не йде про відмову від самого права на скасування довіреності, а про можливість договірного врегулювання наслідків його реалізації, зокрема відповідальності за порушення умов договору, відшкодування витрат представника та інших майнових наслідків.

Таким чином, право довірителя на припинення довіреності не може розглядатися виключно як прояв диспозитивної поведінки сторони, а має оцінюватися з огляду на обов`язок сторін дотримуватися досягнутих домовленостей та виконувати умови договору доручення, у тому числі шляхом обмеження реалізації окремих прав на визначений договором строк.

З урахуванням завдання шкоди законним правам та інтересам відповідача, а також ризику завдання шкоди інтересам третьої особи Фурману Ростіславу внаслідок недобросовісного користування позивачем титульним правом землевласника, убачається, що дії ОСОБА_1 , спрямовані на припинення виданої довіреності, не відповідали умовам договору доручення та не переслідували законної мети, з якою сторони укладали цей договір. Сам факт звернення позивача із цим позовом свідчить про суперечливість його поведінки та порушення погоджених сторонами умов договору доручення, які залишаються чинними.

Зазначає, що за змістом статей 204, 237, 1000-1008 ЦК України правочин є правомірним, якщо інше не встановлено законом або судом, а договір доручення породжує для сторін взаємні права та обов`язки, у тому числі щодо меж реалізації права довірителя на скасування довіреності. Хоча закон і передбачає право довірителя припинити дію довіреності у будь-який час, реалізація такого права не може відбуватися всупереч досягнутим домовленостям сторін та принципам добросовісності, розумності і справедливості.

Вказує, що позивач протягом тривалого часу не виявляв жодного інтересу до використання спірних земельних ділянок, добровільно надав право користування ними, не заперечував проти умов договорів суперфіцію, не ставив питання про внесення платежів та фактично погоджувався з існуючим станом правовідносин. Лише згодом, після припинення довіреності, позивач звернувся до суду з вимогами про припинення суперфіцію та стягнення коштів, що свідчить про суперечливу поведінку та порушення принципу добросовісності.

За таких обставин вимоги позивача про припинення суперфіцію та повернення коштів є наслідком зловживання матеріальними цивільними правами. Відповідно до статей 13 та 16 ЦК України суд має право відмовити у захисті цивільного права у разі його недобросовісного здійснення. Саме такий висновок обґрунтовано зробив суд першої інстанції.

Мотивуючи наведеним, просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити, оскаржуване рішення залишити без змін.

5. Позиція учасників справи.

19 січня 2026 року на адресу Київського апеляційного суду надійшло клопотання ТОВ "Фортлюкс ЛТД" про зупинення провадження у справі.

В обґрунтування поданого клопотання вказує, що матеріали справи не містять доказів належного повідомлення ОСОБА_3 про розгляд справи. Невиконання судом обов`язку щодо повідомлення учасників процесу порушує принципи відкритості, рівності та змагальності судового процесу і право на справедливий суд, гарантовані статтею 129 Конституції України та статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Вказує, що суд першої інстанції, маючи у розпорядженні договори про встановлення суперфіцію, з яких прямо вбачається іноземне громадянство ОСОБА_3 , не врахував цю обставину, не звертався до Єдиного державного демографічного реєстру та безпідставно надсилав судову кореспонденцію за київською адресою, яка не могла бути актуальною.

Вказує, що не виконання вимог частини 8 статті 130 ЦПК України унеможливлює реалізацію третьою особою прав, передбачених статтею 365 ЦПК України, зокрема права висловити свої міркування та заперечення.

Просить повідомити третю особу ОСОБА_3 про дату, час та місце розгляду справи та вручити йому копію позовної заяви з доданими до неї документами, копію ухвали про залучення його третьою особою відповідно до вимог Конвенції про вручення за кордоном судових та позасудових документів у цивільних або комерційних справах та Наказу Міністерства юстиції України від 27.06.2008 №1092/5/54 «Про затвердження Інструкції про порядок виконання міжнародних договорів з питань надання правової допомоги в цивільних справах щодо вручення документів, отримання доказів та визнання і виконання судових рішень», а саме ? через Центральний орган іноземної держави, визначений запитуваною державою.

Зупинити провадження у справі до виконання судового доручення з повідомлення третьої особи ОСОБА_3 про розгляд справи та вручення йому копій судових документів відповідно до вимог Конвенції про вручення за кордоном судових та позасудових документів у цивільних або комерційних справах та Наказу Міністерства юстиції України від 27.06.2008 № 1092/5/54 «Про затвердження Інструкції про порядок виконання міжнародних договорів з питань надання правової допомоги в цивільних справах щодо вручення документів, отримання доказів та визнання і виконання судових рішень», а саме ? через Центральний орган іноземної держави, визначений запитуваною державою.

В судовому засіданні адвокат Валько І.В., який діє в інтересах ОСОБА_1 , підтримав подану апеляційну скаргу, просив суд її задовольнити.

Представник ТОВ "Фортлюкс ЛТД" - адвокат Кузяєв О.В. проти задоволення апеляційної скарги заперечував, просив відмовити у її задоволенні, оскаржуване рішення залишити без змін. При цьому, представник відповідача зазначив, що на земельних ділянках встановлено паркан, завезені будматеріали, укладено договори охорони, проте доказів на підтвердження цих обставин він не має.

Третя особа ОСОБА_2 у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, шляхом направлення судової повістки на адресу, зазначену ОСОБА_4 , в тому числі і за адресою, згідно його тверджень перебування - АДРЕСА_4 . Поштове відправлення вручено, що підтверджується даними трекінгу поштового відправлення №RM066059372UA(том 3 а.с. 86).

12 січня 2026 року з республіки Молдова ОСОБА_4 направлено клопотання про повідомлення його про дату, час та місце розгляду справи відповідно до вимог Конвенції про вручення за кордоном судових та позасудових документів у цивільних або комерційних справах та Наказу Міністерства юстиції України від 27 червня 2008 року №1092/5/54.

Ухвалою суду, занесеною до протоколу судового засіданні від 28 січня 2026 року, відмовлено у задоволенні клопотання ТОВ «Фортлюкс ЛТД» про зупинення провадження у справі.

Відповідно до положень статей 251, 252 ЦПК України зупинення провадження у справі є виключним процесуальним заходом, який допускається лише у випадках, прямо передбачених законом, за умови наявності обставин, що об`єктивно унеможливлюють подальший розгляд справи.

Обґрунтовуючи клопотання, заявник посилається на відсутність, на його думку, належного повідомлення третьої особи ? ОСОБА_3 ? про розгляд справи та необхідність здійснення такого повідомлення у порядку, передбаченому Конвенцією про вручення за кордоном судових та позасудових документів у цивільних або комерційних справах.

Разом із тим, як убачається з матеріалів справи, ОСОБА_2 був повідомлений про дату, час та місце судового засідання шляхом направлення судової повістки за адресами, зазначеними ним самим, у тому числі за адресою його перебування у США: АДРЕСА_4 . Поштове відправлення вручено адресату, що підтверджується даними трекінгу поштового відправлення № RM066059372UA.

Таким чином, доводи заявника про неналежне повідомлення третьої особи спростовуються наявними в матеріалах справи доказами фактичного отримання судової кореспонденції.

За таких обставин відсутні підстави уважати, що неявка третьої особи або обраний судом спосіб її повідомлення унеможливлюють подальший розгляд справи чи порушують її процесуальні права, відтак відсутні підстави для зупинення провадження у справі.

Відповідно до статті 372 ЦПК України суд ухвалив розглянути справу за відсутності 3-ї особи, оскільки його неявка не перешкоджає розгляду справи.

6. Позиція суду апеляційної інстанції.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Валька І.В., представника ТОВ "Фортлюкс ЛТД" - адвоката Кузяєва О.В., розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого по справі судового рішення, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до частин 1 та 2 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

7. Фактичні обставини справи, установлені судом.

З матеріалів справи установлено, що 13 лютого 2019 року між ОСОБА_1 (суперфіціар), в інтересах якого діє громадянин США ОСОБА_2, та ТОВ "Фортлюкс ЛТД" (суперфіціарій) укладено договір про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію).

Відповідно до пункту 1.1. договору суперфіціар надає, а суперфіціарій приймає у строкове платне користування земельною ділянкою (кадастровий номер :02:008:0015), яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , цільове призначення земельної ділянки - для будівництва і експлуатації житлового будинку, господарських будівель і споруд необхідних суперфіціарію.

Передача суперфіціаром земельної ділянки суперфіціарію здійснюється для зведення (будівництва) будинку/будинків, будівель та споруд (пункт 1.4. договору).

Згідно пункту 3.1. договору договір укладено строком на 25 років.

Річна плата за користування земельною ділянкою встановлюється у розмірі 100 грн у місяць, що складає 1 200,00 гривень на рік (пункт 4.1. договору).

Згідно пункту 4.2. договору плата за користування земельною ділянкою здійснюється суперфіціарієм у грошовій формі (готівковій або безготівковій формі) один раз на десять років. Оплата по цьому договору здійснюється у будь-який момент по закінченню кожного десятого року користування земельною ділянкою по цьому договору.

Згідно пункту 6.9. договору сторони домовились, що суперфіціар не вправі достроково розірвати цей договір, крім випадків грубого порушення суперфіціарієм умов цього договору та виключно за рішенням суду. У випадку розірвання цього договору за ініціативи суперфіціара, останній сплачує суперфіціарію штраф у національній валюті в сумі, що еквівалентна 50 000,00 доларів США на дату розірвання договору.

Згідно пункту 10.3.4 договору дія цього договору припиняється у разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом 3 (трьох) років підряд (том 1 а.с. 13-16).

28 лютого 2019 року між ОСОБА_1 (суперфіціар), в інтересах якого діє громадянин США ОСОБА_2, та ТОВ "Фортлюкс ЛТД" (суперфіціарій) укладено договір про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію).

Відповідно до пункту 1.1. договору суперфіціар надає, а суперфіціарій приймає у строкове платне користування земельною ділянкою (кадастровий номер :10:021:0018), яка розташована за адресою: АДРЕСА_3 , цільове призначення земельної ділянки - для будівництва і експлуатації житлового будинку, господарських будівель і споруд необхідних суперфіціарію.

Передача суперфіціаром земельної ділянки суперфіціарію здійснюється для зведення (будівництва) будинку/будинків, будівель та споруд (пункт 1.4. договору).

Згідно пункту 3.1. договору договір укладено строком на 25 років.

Річна плата за користування земельною ділянкою встановлюється у розмірі 100 грн у місяць, що складає 1 200,00 гривень на рік (пункт 4.1. договору).

Згідно пункту 4.2. договору плата за користування земельною ділянкою здійснюється суперфіціарієм у грошовій формі (готівковій або безготівковій формі) один раз на десять років. Оплата по цьому договору здійснюється у будь-який момент по закінченню кожного десятого року користування земельною ділянкою по цьому договору.

Згідно пункту 6.9. договору сторони домовились, що суперфіціар не вправі достроково розірвати цей договір, крім випадків грубого порушення суперфіціарієм умов цього договору та виключно за рішенням суду. У випадку розірвання цього договору за ініціативи суперфіціара, останній сплачує суперфіціарію штраф у національній валюті в сумі, що еквівалентна 50 000,00 доларів США на дату розірвання договору.

Згідно пункту 10.3.4 договору дія цього договору припиняється у разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом 3 (трьох) років підряд (том 1 а.с. 21-24).

З даних листа Головного управління Держгеокадастру у м.Києві та Київській області від 10 листопада 2023 року №М-2195/1-2831/6-23, згідно наявного в архіві другого примірника державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯБ №529949 від 26 травня 2006 року ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим номером :02:008:0015 за адресою АДРЕСА_1 , площею 0,6001 га з цільовим призначенням 02.01 Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). Ця ділянка мала раніше адресу Підгірська сільська рада с. Підгірці вул. Жорновки. Договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Михайленком С.А. та зареєстровано в реєстрі за №156 (а.с.17-18).

Згідно даних Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №348398115 від 28 вересня 2023 року та витягу з Державного реєстру речових прав №355438792 від 22 листопада 2023 року убачається, що 13 лютого 2019 року до реєстру внесено інформацію про укладення договорів про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) (а.с. 19-20).

З даних листа Головного управління Держгеокадастру у м.Києві та Київській області від 10 листопада 2023 року №М-2195/1-2830/6-23, згідно наявного в архіві другого примірника державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯБ №529757 від 03 липня 2006 року ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим номером :10:021:0018 за адресою АДРЕСА_3 , площею 0,2500 га з цільовим призначенням 02.01 Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). Договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мазарчук Н.В. та зареєстровано в реєстрі за №387 (том 1 а.с.26-27).

На виконання умов вказаного договору суперфіцію від 28 лютого 2019 року земельна ділянка з кадастровим номером :10:021:0018 передана суперфіціарію на строк 25 років, що підтверджується даними акту приймання-передачі земельної ділянки від 28 лютого 2019 року (а.с.25).

Згідно даних Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №348404312 від 28 вересня 2023 року та витягу з Державного реєстру речових прав №355005543 від 20 листопада 2023 року убачається, що 28 лютого 2019 року до реєстру внесено інформацію про укладення вищевказаного договору (том 1 а.с. 28-29).

З даних листа Державної інспекції архітектури та містобудування України № 2465/05/18-23 від 25 жовтня 2023 року убачається, що документів, які дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт та засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, змін до них, їх скасування чи анулювання, станом на дату надання відповіді не виявлено (том 1 а.с.31).

З даних листа Козинської селищної ради № 2144/09-06/14-2023 від 24 жовтня 2023 року убачається, що із серпня 2021 року, з часу надання повноважень органам місцевого самоврядування повноважень у сфері архітектури та містобудування, до теперішнього часу ТОВ «Фортлюкс ЛТД» до Козинської селищної ради з питань отримання дозвільних та інших документів стосовно здійснення будівництва на земельних ділянках з кадастровими номерами :02:008:0015 та :10:021:0018 не зверталася та селищною радою відповідні документи не надавалися (том 1 а.с.33)

Відповідно до даних Довідок №575/09-16/03-2023 від 07 грудня 2023 року та №576/09-16/03-2023 від 07 грудня 2023 року, виданих Козинською селищною радою, убачається, що на земельних ділянках з кадастровими номерами :02:008:0015 та №:10:021:0018 відсутні об`єкти нерухомого майна (том 1 а.с. 34-35).

26 грудня 2023 року ОСОБА_1 на адресу ТОВ "Фортлюкс ЛТД" направлено вимогу про повернення земельних ділянок, у якій позивач вказав, що не бажає укладення нових договорів суперфіцію з ТОВ «Фортлюкс ЛТД» та продовження будь-яких відносин з цією компанією щодо користування вказаними земельними ділянками. Довіреність посвідчена 16 грудня 2008 року за №7660, яка уповноважувала ОСОБА_3 та ОСОБА_5 розпоряджатися вказаними земельними ділянка припинена. В найкоротший строк, але не пізніше 7 днів з моменту отримання цієї вимоги повернути ОСОБА_1 дані земельні ділянки з користування у зв`язку з припиненням Договорів про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) від 13 лютого 2019 року №156 та від 28 лютого 2019 року №387, підписавши акти та направити їх ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_5 . Протягом семи днів з моменту отримання вимоги сплатити ОСОБА_1 7200,00 грн. за користування двома земельними ділянками за три роки з моменту укладення договорів, перерахувавши кошти на банківський рахунок або поштовим переказом на відділення поштового зв`язку 01014 в м.Києві. Згідно даних трекінгу, вказана вимога отримана 12 січня 2024 року (том 1 а.с. 36-40).

Згідно даних висновку про відсутність майна №11Д від 27 червня 2024 року, складеного ФОП ОСОБА_6 , убачається, що земельна ділянка з кадастровим номером №:10:021:0018 вільна від забудов (том 1 а.с. 219-223).

Згідно даних висновку про відсутність майна №12Д від 27 червня 2024 року, складеного ФОП ОСОБА_6 , убачається, що земельна ділянка з кадастровим номером №:02:008:0015 вільна від забудов (том 1 а.с. 224-228).

8. Мотиви, якими керується колегія суддів апеляційного суду, та застосовані норми права.

Відповідно до пункту 4 частини 1 статті 395 ЦК України речовим правом на чуже майно є право забудови земельної ділянки (суперфіцій).

Відповідно до частини 1 статті 413 ЦК України власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту.

По своїй суті суперфіцій - це речове, довгострокове, відчужуване та успадковуване право володіння та користування чужою земельною ділянкою для забудови. Суперфіцій має своїм об`єктом певну річ - земельну ділянку. Суперфіцій є правом абсолютним і як таке здійснюється його носієм проти кожної особи, включно й власника відповідної земельної ділянки. Обмеженість суперфіцію полягає виключно в тому, що це право на чуже майно. Суперфіцій характеризується спеціальною метою його встановлення - здійснення забудови земельної ділянки. Через об`єктивну тривалість реалізації такої мети суперфіцій є правом довгостроковим.

Відповідно до частини 1 статті 102-1 ЗК України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.

Відповідно до пункту 4 частини 9 статті 102-1 ЗК України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються в невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років.

Аналогічні підстави припинення сервітуту наведені у пункту 5 частини 1 статті 406 ЦК України.

Згідно частини 2 статті 406 ЦК України сервітут може бути припинений за рішенням суду на вимогу власника майна за наявності обставин, які мають істотне значення.

Перевіряючи доводи апеляційної скарги, колегія суддів зазначає про таке.

Пункт 4 частини 9 статті 102-1 Земельного кодексу України прямо визначає одну з підстав припинення суперфіцію, яка має імперативний характер та не ставить припинення права у залежність від наявності чи відсутності судового рішення, волевиявлення сторін або настання будь-яких додаткових юридичних фактів, окрім самого факту невикористання земельної ділянки для забудови протягом трирічного строку.

Колегія суддів звертає увагу, що суперфіцій як речове право має чітко визначену ціль - забудову земельної ділянки. Саме досягнення цієї мети обумовлює існування відповідного права. Тривале невикористання земельної ділянки для забудови свідчить про відсутність реалізації цієї мети та суперечить правовій природі суперфіцію.

Установлені судом першої інстанції фактичні обставини, які не заперечуються сторонами, підтверджують, що з моменту укладення договорів суперфіцію 13 лютого 2019 року та 28 лютого 2019 року і до моменту звернення позивача до суду відповідач не здійснив жодних будівельних робіт, не отримував дозволів на виконання підготовчих чи будівельних робіт, не звертався до органів місцевого самоврядування з питань забудови, не розмістив на земельних ділянках жодних об`єктів нерухомого майна.

Ці обставини підтверджуються даними листів Державної інспекції архітектури та містобудування України, Козинської селищної ради, довідками про відсутність об`єктів нерухомого майна та висновками про відсутність забудови, дослідженими судом.

Отже, факт невикористання спірних земельних ділянок для забудови протягом більше ніж трьох років поспіль є доведеним належними та допустимими доказами.

Висновок суду першої інстанції про те, що «використання земельної ділянки для забудови» охоплює не лише виконання будівельних робіт, а й підготовчі чи організаційні дії, сам по собі не є помилковим. Проте у цій справі установлено, що відповідач не вчиняв жодних дій, які можна було б розцінювати як підготовчі або організаційні, спрямовані на майбутню забудову. Відповідно, навіть за такого розширеного тлумачення поняття «використання», бездіяльність відповідача свідчить про відсутність реалізації права суперфіцію.

Колегія суддів також не погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що перебіг трирічного строку невикористання земельної ділянки для забудови починається з моменту отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Норма пункту 4 частини 9 статті 102-1 Земельного кодексу України не пов`язує початок перебігу такого строку з отриманням дозволу на будівельні роботи. Отже, апеляційний суд погоджується з доводами апеляційної скарги в тій частині, що тлумачення цієї норми у спосіб, застосований судом першої інстанції, фактично ставить припинення суперфіцію у повну залежність від волі землекористувача, який може безмежно відкладати отримання дозвільної документації, що суперечить принципам правової визначеності та балансу інтересів сторін.

Правова позиція, викладена у постанові Верховного Суду від 21 березня 2018 року у справі №910/5963/17, на яку послався суд першої інстанції, не містить висновку про універсальне правило обчислення трирічного строку виключно з моменту отримання дозволу на будівництво. Натомість Верховний Суд наголосив на тому, що саме факт нездійснення забудови протягом трьох років поспіль є визначальним для припинення права користування земельною ділянкою для забудови.

Крім того, посилання суду першої інстанції на форс-мажорні обставини, пов`язані із карантинними обмеженнями та введення воєнного стану колегія суддів визнає необґрунтованими.

Відповідно до статті 617 ЦК України форс-мажорні обставини звільняють особу від відповідальності за порушення зобов`язання, але не припиняють саме зобов`язання і не усувають наслідків, прямо передбачених законом. Припинення суперфіцію у зв`язку з невикористанням земельної ділянки є наслідком, встановленим законом, а не мірою відповідальності.

Матеріали справи не містять жодних доказів того, що саме карантин або воєнний стан об`єктивно унеможливлювали використання відповідачем земельних ділянок для забудови протягом усього трирічного строку, який сплив задовго до звернення позивача до суду. Відповідач не отримував сертифікатів Торгово-промислової палати України щодо настання форс-мажорних обставин у розумінні статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні».

Колегія суддів також уважає помилковим застосування судом першої інстанції положень пунктів 6.9 та 8.2.7 договорів суперфіцію, які регулюють порядок дострокового розірвання договору. Позивач не заявляв вимог про розірвання договорів, а наполягав на тому, що такі припинилися в силу закону та умов самих договорів. Отже, на переконання апеляційного суду, зазначені положення договорів не підлягали застосуванню до спірних правовідносин.

З урахуванням викладеного, колегія суддів доходить висновку, що договори суперфіцію від 13 лютого 2019 року та від 28 лютого 2019 року припинилися з 14 лютого 2022 року та з 01 березня 2022 року відповідно у зв`язку із невикористанням земельних ділянок для забудови протягом трьох років поспіль.

Доводи, викладені у відзиві ТОВ «Фортлюкс ЛТД», є необґрунтованими та такими, що ґрунтуються на неправильному застосуванні норм матеріального права і хибному тлумаченні правової природи спірних правовідносин.

Твердження відповідача про похідний (акцесорний) характер договорів суперфіцію від договору доручення не відповідає вимогам закону, оскільки суперфіцій відповідно до статей 413-417 ЦК України є самостійним речовим правом користування чужою земельною ділянкою, яке виникає на підставі договору, підлягає державній реєстрації та не залежить від існування чи припинення зобов`язальних відносин між довірителем і його представником. Договір доручення регулює виключно внутрішні відносини між довірителем і повіреним та не може визначати правову долю речових прав третіх осіб або обмежувати обсяг повноважень власника земельної ділянки щодо розпорядження своїм майном.

Посилання відповідача на нібито обмеження права довірителя на скасування довіреності умовами договору доручення суперечать імперативним нормам цивільного законодавства. Відповідно до статей 237 та 248 ЦК України довіритель має право у будь-який час скасувати довіреність, а домовленості, спрямовані на обмеження цього права, не породжують правових наслідків.

Твердження відповідача про недобросовісність дій позивача при припиненні довіреності є оціночними, не підтверджені належними доказами та не враховують того, що реалізація прямо передбаченого законом права сама по собі не може вважатися зловживанням. Закон не зобов`язує довірителя обґрунтовувати мотиви скасування довіреності або погоджувати таке рішення з іншими особами. Посилання відповідача на можливе порушення його інтересів чи інтересів третьої особи не має правового значення, оскільки ризики, пов`язані з господарською діяльністю, не можуть покладатися на власника земельної ділянки та не створюють для нього обов`язку утримуватися від здійснення свого права власності.

За установлених обставин, доводи відзиву не спростовують аргументів апеляційної скарги, ґрунтуються на помилковому змішуванні зобов`язальних і речових правовідносин та фактично спрямовані на необґрунтоване обмеження прав власника земельної ділянки поза межами, встановленими законом, у зв`язку з чим не можуть бути підставою для залишення оскаржуваного рішення без змін.

Відповідно до статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю та ухвалення нового рішення є, зокрема, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до частини 13 статті 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Відповідно до частини 1 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Установлено, що за подачу позовної заяви позивачем сплачено 6 05600 гривень, що підтверджується даними квитанції №3838-0560-5441-5103 (а.с. 1).

За подачу апеляційної скарги сплачено 7 267,20 гривень судового збору, що підтверджується даними квитанції №DRSQ-Z778-1QME( том 3 а.с. 26).

З урахуванням статті 141 ЦПК із відповідача на користь позивача підлягає стягненню сплачений позивачем судовий збір 6 056,00 гривень за подачу позовної заяви, та 7 267,20 гривень судового збору, сплаченого за подачу апеляційної скарги.

Керуючись статтями 259, 268, 367, 374, 376, 381-384, 390 ЦПК України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану адвокатом Вальком Ігорем Вікторовичем, задовольнити.

Рішення Обухівського районного суду Київської області від 16 червня 2025 року скасувати, ухвалити нове судове рішення такого змісту.

Позов задовольнити.

Встановити факт невикористання ТОВ «Фортлюкс ЛТД» земельної ділянки з кадастровим номером № :02:008:0015 за адресою АДРЕСА_1 , площею 0,6001 га з цільовим призначенням 02.01 Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), для забудови протягом трьох років підряд.

Встановити факт невикористання ТОВ «Фортлюкс ЛТД» земельної ділянки з кадастровим номером :10:021:0018 за адресою АДРЕСА_3 , площею 0,25 га з цільовим призначенням 02.01 Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) для забудови протягом трьох років підряд.

Визнати Договір про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) від 13 лютого 2019 року, зареєстрований в реєстрі за № 156, між ОСОБА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 , та ТОВ «Фортлюкс ЛТД» щодо земельної ділянки з кадастровим номером № :02:008:0015 за адресою АДРЕСА_1 , площею 0,6001 га з цільовим призначенням 02.01 Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), припиненим з 14 лютого 2022 року.

Визнати Договір про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) від 28 лютого 2019 року, зареєстрований за № 387, між ОСОБА_1 та ТОВ «Фортлюкс ЛТД» щодо земельної ділянки з кадастровим номером № :10:021:0018 за адресою АДРЕСА_3 , площею 0,25 га з цільовим призначенням 02.01 Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), припиненим з 01 березня 2022 року.

Стягнути з ТОВ «Фортлюкс ЛТД» на користь ОСОБА_1 3 600,00 гривень плати за користування земельними ділянками за Договором про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) від 13 лютого 2019 року за реєстрованого за № 156.

Стягнути з ТОВ «Фортлюкс ЛТД» на користь ОСОБА_1 3 600,00 гривень плати за користування земельними ділянками за Договором про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) від 28 лютого 2019 року зареєстрованого за № 387.

Стягнути з ТОВ «Фортлюкс ЛТД» на користь ОСОБА_1 на відшкодування судових витрат, пов`язаних із сплатою судового збору в суді першої інстанції, 6 056,00 гривень.

Стягнути з ТОВ «Фортлюкс ЛТД» на користь ОСОБА_1 на відшкодування судових витрат, пов`язаних із сплатою судового збору в суді апеляційної інстанції, 7 267,20 гривень.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, касаційна скарга на постанову може бути подана протягом тридцяти днів з дня її проголошення безпосередньо до Верховного Суду. Якщо в судовому засіданні було проголошено лише скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Суддя-доповідач Н.В. Поліщук

Судді О.В. Желепа

В.В. Соколова