ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 січня 2026 року

м. Хмельницький

Справа № 686/16361/21

Провадження № 22-ц/820/81/26

Хмельницький апеляційний суд

у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Гринчука Р.С., Костенка А.М., Спірідонової Т.В.,

секретар судового засідання Дубова М.В.,

з участю представника ОСОБА_1 адвоката Бринцевої С.С.,

представника ТОВ «Реалті Офіс» адвоката Бейлика М.Б.,

представника ОСОБА_2 адвоката Севастьянової В.І.,

представника ОСОБА_3 адвоката Ткач Я.С.,

представника КС «Сейфті Депозіт» адвоката Бевзи Б.П.,

розглянув у відкритому судовому засіданні справу за апеляційними скаргами ОСОБА_3 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Реалті Офіс», Кредитної спілки «Сейфті Депозіт», ОСОБА_2 на рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 11 вересня 2025 року, суддя Продан Б.Г., у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Реалті Офіс», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Житлово-будівельний кооператив «Подільський край», про визнання недійсним договору купівлі-продажу, припинення права власності, скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно, та за зустрічним позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , Житлово-будівельного кооперативу «Подільський край», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «Реалті Офіс», ОСОБА_2 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Октант-Центр», про скасування рішення про державну реєстрацію права власності,

встановив:

В липні 2021 року ОСОБА_1 звернувся в суд з позовом до ТОВ «Реалті Офіс», ОСОБА_2 про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер 01, скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер 30018348 від 13.06.2016 про державну реєстрацію права власності ТОВ «Реалті Офіс» на об`єкт нерухомого майна, нежитлове приміщення, загальною площею 105,3 кв.м., в АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкту 01, визнання недійсним договору купівлі-продажу від 09.06.2017, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер 35609375 від 09.06.2017, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01, припинення права власності ТОВ «Реалті Офіс» на об`єкт нерухомого майна, нежитлове приміщення, загальною площею 105,3 кв.м., в АДРЕСА_1 , реєстраційний №01, припинення права власності ОСОБА_2 на об`єкт нерухомого майна, нежитлове приміщення, загальною площею 140,5 кв.м., в АДРЕСА_1 , реєстраційний №01, стягнення судових витрат.

Позов мотивував тим, що йому на праві приватної власності належить об`єкт нерухомого майна, нежитлове приміщення загальною площею 245,3 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 . Право власності позивача виникло на підставі договору про дольове інвестування у житлове будівництво №1-ДИ-24 від 10.03.2005, укладеного між ним та ЗАТ «Октант» (далі-Договір).

30.06.2010 сторонами Договору було укладено доповнення №1 до Договору, відповідно до якого загальна площа об`єкту інвестування збільшилась з 187,26 кв.м. до 245,3 кв.м. Відповідно до п. 2.1.2. Договору він вибрав та закріпив за собою конкретний об`єкт, який є у наявності, згідно з п. 4.2. Договору.

Він у повному об`ємі сплатив обумовлений Договором розмір інвестиції, після чого отримав необхідні документи для реєстрації права власності на об`єкт інвестування, що підтверджується довідкою ЗАТ «Октант», вих. №685, від 10.12.2010, виданою йому на підтвердження сплати в повному обсязі суми інвестиції в розмірі 2319368,65 грн. за Договором, угодою про заміну сторони Договору, укладеною між ОСОБА_1 , ТОВ «Октант-Центр» та ЖБК «Подільський край».

Довідкою ЖБК «Подільський край», вих. №56 від 28.12.2011, виданою ОСОБА_1 , підтверджено, що він є засновником (членом) ЖБК «Подільський край» на підставі укладених договорів про дольове інвестування у нежитлове будівництво та угодою про членство в ЖБК «Подільський край» від 15.02.2013, укладеною між ОСОБА_1 та ЖБК «Подільський край».

Таким чином, він повністю сплатив грошові кошти в сумі 2319368,63 грн. за нежитлове приміщення, визначене Договором, є засновником (членом) ЖБК «Подільський край» на підставі укладених договорів про дольове інвестування у нежитлове будівництво.

При цьому, ЗАТ «Октант», ТОВ «Октант-Центр», який є правонаступником ЗАТ «Октант», ЖБК «Подільський край», який закінчив будівництво багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , визнали за ним речове право на спірне приміщення.

26.06.2018, за заявою позивача, було здійснено державну реєстрацію його права власності на нежитлове приміщення загальною площею 245,3 кв.м., за адресою: АДРЕСА_2 , на першому поверсі.

27.06.2018 його представником було виявлено, що належне йому приміщення фактично зайняте іншими особами, про що був складений та підписаний акт про самовільне зайняття нежитлового приміщення. Відповідно до зазначеного акту нежитлове приміщення загальною площею 245,3 кв.м., за адресою: АДРЕСА_2 , на першому поверсі зайнято ОСОБА_2 та ТОВ «Реалті Офіс».

Позивач зазначив, що нежитлове приміщення, яке належить йому на праві приватної власності, було незаконно, без відома та згоди власника, в грудні 2015 відчужене ЖБК «Подільський край» на користь ОСОБА_3 , а згодом розділено навпіл та відчужене ОСОБА_3 на користь ТОВ «Реалті Офіс» та ОСОБА_2 .

В свою чергу, ОСОБА_3 звернувся в суд із зустрічним позовом до ОСОБА_1 , ЖБК «Подільський край», треті особи без самостійних вимог щодо предмету спору: ТОВ «Реалті Офіс», ОСОБА_2 , ТОВ «Октант-Центр», про скасування рішення державного реєстратора КП «Подільський реєстраційний центр» Панасюк Н.К. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 41825317 від 27.06.2018 про державну реєстрацію за ОСОБА_1 права власності на приміщення №26, площею 245,3 кв.м., реєстраційний номер нерухомого майна 101, в будинку АДРЕСА_1 .

В обґрунтування зустрічного позову ОСОБА_3 зазначив, що 29.09.2011 відбулися установчі збори засновників ЖБК «Подільський край», на яких було прийнято рішення про створення кооперативу, затверджено списки інвесторів житлового будинку по АДРЕСА_1 , які вступили до ЖБК «Подільський край».

Він є членом ЖБК «Подільський край», що підтверджується угодою про членство в кооперативі та протоколом загальних зборів членів ЖБК «Подільський край» від 18.06.2016.

03.04.2015 між ОСОБА_3 та ЖБК «Подільський край» було укладено угоду №1/ГК-34 про членство в кооперативі, предметом якої, серед іншого, було комерційне приміщення, загальною площею 108,6 кв.м., розташоване на першому поверсі у будинку АДРЕСА_1 .

Крім того, 03.04.2015 між ОСОБА_3 та ЖБК «Подільський край» було укладено угоду №1/ГК-23 про членство в кооперативі, предметом якої, серед іншого, було комерційне приміщення загальною площею 139,5 кв.м., розташоване на першому поверсі у будинку АДРЕСА_1 .

П. 1.2. вказаного договору передбачено, що договір вважається заявою учасника про вступ до членів ЖБК. Після зарахування вступного та цільового внеску на рахунок ЖБК даний договір є підтвердженням набуття учасником членства в ЖБК, відповідно до п. 3.7. статуту ЖБК.

Згідно з платіжним дорученням №2 від 24.11.2015, він сплатив на користь ЖБК «Подільський край» 526500 грн. пайового внеску на виконання умов угоди про членство в кооперативі №1/ГК-34 від 03.04.2015.

24.11.2015 ЖБК «Подільський край» ОСОБА_3 було видано довідку № 2 про повну сплату ним вступного, цільового і пайового внесків на будівництво комерційного приміщення, загальною площею 105,3 кв.м., на першому поверсі багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_1 .

Платіжним дорученням №1 від 24.11.2015 він сплатив на користь ЖБК «Подільський край» 651500 грн. пайового внеску на виконання умов угоди про членство в кооперативі №1/ГК-23 від 03.04.2015 та 24.11.2015, про що ЖБК «Подільський край» було видано довідку №3 про повну сплату ним вступного, цільового і пайового внесків на будівництво комерційного приміщення загальною площею 130,3 кв.м., на першому поверсі багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_1 .

01.12.2015 ОСОБА_3 отримав свідоцтво про право власності на нерухоме майно, індексний номер 48791606, а саме, нежитлове комерційне приміщення, площею 105,3 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

09.06.2016, протоколом №1 загальних зборів учасників ТОВ «Реалті Офіс» вирішено внести до статутного капіталу товариства вищевказане нежитлове приміщення.

Окрім того, 01.12.2015 він отримав свідоцтво про право власності на нерухоме майно, індексний номер 48796555, а саме, нежитлове комерційне приміщення, площею 130,3 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

09.06.2017, між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу, предметом якого було майно комерційне нежитлове приміщення, загальною площею 130,3 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 . Державна реєстрація права власності ОСОБА_2 на вказане приміщення була проведена 09.06.2017. Технічний паспорт на цей об`єкт був виготовлений ОСОБА_2 26.06.2017, з урахуванням довідки інженера з інвентаризації нерухомого майна про збільшення площі об`єкта на 10,2 кв.м. в результаті проведення повторних замірів.

Таким чином, на думку позивача за зустрічним позовом, доказами підтверджено ту обставину, що первинним власником двох приміщень, загальною площею 235,8 кв.м., був саме він. Станом на даний час власниками цих приміщень є ТОВ «Реалті Офіс» (105,3 кв.м.) та ОСОБА_2 (140,5 кв.м.). Загальна площа приміщень становить 245,8 кв.м.

В той же час, за твердженням ОСОБА_3 , ОСОБА_1 жодним документом не підтвердив обставин щодо фактичного виконання ним Договору №1-ДИ-24, свого членства у ЖБК «Подільський край», фактичного існування приміщення № НОМЕР_1 по проекту будинку АДРЕСА_1 і присвоєння йому відповідного номера.

Рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 11.09.2025 позов ОСОБА_1 задоволено. Скасовано рішення державного реєстратора реєстраційної служби Хмельницького міськрайонного управління юстиції Чукань Т.М. від 01.12.2015, №12304000 про державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер 01; скасовано рішення приватного нотаріуса Хмельницького міського нотаріального округу Оксанюк А.А. про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер 30018348 від 13.06.2016, про державну реєстрацію права власності ТОВ «Реалті Офіс», на об`єкт нерухомого майна, нежитлове приміщення, загальною площею 105,3 кв.м., в АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкту 01. Визнано недійсним договір купівлі-продажу від 09.06.2017, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Бережною Л.П., зареєстровано в реєстрі №887. Скасовано рішення приватного нотаріуса Хмельницького міського нотаріального округу Бережної Л.П. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер 35609375 від 09.06.2017, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01. Припинено право власності ТОВ «Реалті Офіс» на об`єкт нерухомого майна, нежитлове приміщення, загальною площею 105.3 кв.м., в АДРЕСА_1 , реєстраційний №01. Припинено право власності ОСОБА_2 на об`єкт нерухомого майна, нежитлове приміщення, загальною площею 140,5 кв.м., в АДРЕСА_1 , реєстраційний №01.

Зустрічну позовну заяву ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , ЖБК «Подільський край», треті особи без самостійних вимог ТОВ «Реалті Офіс», ОСОБА_2 , ТОВ «Октант-Центр» про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на приміщення 26, площею 245.3 кв.м., реєстраційний №101, в будинку АДРЕСА_1 , залишено без задоволення. Вирішено питання розподілу судових витрат.

Мотивуючи своє рішення суд виходив, зокрема, з того, що правомірність і законність набуття та реєстрації права власності на нерухоме майно ОСОБА_1 встановлена рішеннями судів, які набрали законної сили та доказами у справі.

Натомість, нежитлові приміщення, які належать ОСОБА_2 та ТОВ «Реалті офіс», були отримані внаслідок реконструкції та незаконного поділу приміщення ОСОБА_1 , на підтвердження чого слугує, зокрема, висновок експертного дослідження №0119/19, складений 04.12.2019 судовим експертом Скоцом В.С.

На думку суду, реєстрація за відповідачами за первісним позовом права власності на належне позивачу за первісним позовом майно перешкоджає останньому у здійсненні правомочностей щодо цього майна.

В апеляційній скарзі ОСОБА_2 просив рішення суду першої інстанції в частині задоволення первісного позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги послався на те, що встановлені судом обставини справи ґрунтуються на копії документів, а не на їх оригіналах.

Оскільки ОСОБА_1 заявив віндикаційний позов, тому такий спосіб захисту як скасування державної реєстрації, визнання недійсним договору купівлі-продажу, припинення права власності не є належним способом захисту.

Висновок суду щодо набуття ОСОБА_1 права власності на нежитлове приміщення №26, площею 245,3 кв.м., по АДРЕСА_1 на підставі договору про дольове інвестування у житлове будівництво від 10.03.2005, укладеному із ЗАТ «Октант», зобов`язання забудовника за яким 28.09.2012 прийняв на себе ЖБК «Подільський край» на підставі угоди про заміну сторони договору, є необґрунтованим.

Судом не враховано, що рішенням Господарського суду Хмельницької області від 05.11.2012, яке набрало законної сили 14.01.2013, встановлено, що ЗАТ «Октант» самовільно, без правовстановлюючих документів зайняло земельну ділянку, площею 0,2616 га, що по АДРЕСА_1 .

Станом на 28.09.2012 ЖБК «Подільський край» не мав можливості виконувати свої договірні зобов`язання перед ОСОБА_1 , оскільки необхідних дозвільних документів на будівництво та прав на земельну ділянку як у ЗАТ «Октант» так і в ЖБК «Подільський край» не було.

Судом не встановлено обставин щодо сплати ОСОБА_1 членських внесків до ЖБК «Подільський край», відтак не встановлено правових підстав набуття права власності на приміщення в у зв`язку із членством в ЖБК.

Суд не встановив обставин щодо фактичного існування нежитлового приміщення, площею 245,3 кв.м. в складі будинку АДРЕСА_1 , запроектованого до будівництва кооперативом та збудованого в складі будинку.

При оцінці висновку експерта Скоца В.С. суд не врахував, що 11.02.2013 було зареєстровано декларацію про початок будівельних робіт на об`єкті будівництва по АДРЕСА_1 , яка подана ЖБК «Подільський край». Реєстрація готовності об`єкта до експлуатації відбулася 02.10.2015 як нового будівництва, а не внаслідок реконструкції чи перепланування.

Ухваливши скасувати рішення приватного нотаріуса Бережної Л.П., суд, однак, не провів його дослідження, в матеріалах справи воно відсутнє, що унеможливило висновок про його незаконність.

Суд не врахував, що свідоцтво про право власності на нерухомість попереднього власника, ОСОБА_3 від 01.12.2015, є чинним, заінтересованими особами не оскаржене, відтак визнання недійсним договору купівлі-продажу від 09.06.2017 відновить попереднє становище, оскільки власником спірного приміщення знову стане ОСОБА_3 .

В апеляційній скарзі ТОВ «Реалті Офіс» просило рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову ОСОБА_1 відмовити, зустрічний позов ОСОБА_3 задовольнити.

В обґрунтування скарги товариство зазначило, що єдиним належним способом захисту у справі є витребування нерухомого майна, що, в свою чергу, стане підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідних змін.

Фактично рішення державного реєстратора реєстраційної служби Хмельницького міськрайонного управління юстиції Хмельницької області Чукань Т.М. від 01.12.2015, №12304000, яке скасував суд в оскаржуваному рішенні, не існує.

У позові ОСОБА_1 не оскаржується первинне набуття права власності ОСОБА_3 на приміщення, акт приймання-передачі приміщення до статутного фонду ТОВ «Реалті Офіс», відтак права позивача у визначений ним спосіб поновлено не буде.

Судом не враховано, що згідно з рішенням Господарського суду Хмельницької області від 05.11.2012 у справі №14/10/8/1298, у ТОВ «Октант-центр» не було достатніх правових підстав для фактичного використання спірної земельної ділянки, в тому числі для будівництва багатоповерхового житлового будинку, відтак ОСОБА_1 , як інвестор, не набув правових підстав на об`єкт нерухомого майна, який було споруджено як самочинне будівництво.

Технічні характеристики належного ТОВ «Реалті Офіс» нежитлового приміщення не відповідають технічним характеристикам приміщення, на яке ОСОБА_1 зареєстрував право власності, про що надано висновок судового експерта Власюка В.В. №710/019 у 2019 році.

У справі №686/3151/23 судом апеляційної інстанції зроблено висновок про законність набуття ОСОБА_3 права власності на спірні приміщення. При цьому суд зауважив, що в справі відсутні докази на підтвердження співпадіння або накладення в натурі приміщень ТОВ «Реалті Офіс», ОСОБА_2 та ОСОБА_1 за їх конфігурацією, площею та технічним характеристикам.

ОСОБА_1 проінвестовано не всю суму, передбачену договором від 10.03.2005, яка складала 2384019,70 грн., в той час як згідно з довідкою ЗАТ «Октант» було проінвестовано 2319368,63 грн.

Висновок судового експерта ОСОБА_4 , яким суд, зокрема, обґрунтував підстави для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 , є суперечливим, оскільки провести реконструкцію приміщення ОСОБА_1 , право власності на яке було зареєстровано за ним пізніше, ніж було зареєстровано право власності на приміщення за ОСОБА_2 та ТОВ «Реалті Офіс», є неможливим.

В апеляційній скарзі ОСОБА_3 просив визнати заявлений відвід головуючому судді у даній справі обґрунтованим, рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким в задоволенні позову ОСОБА_1 відмовити, зустрічний позов ОСОБА_3 задовольнити.

В обґрунтування апеляційної скарги вказав, що первинним власником двох приміщень, які на день подання позову належали ТОВ «Реалті Офіс» та ОСОБА_2 , був ОСОБА_3 , як член ЖБК «Подільський край», який сплатив необхідні внески до кооперативу.

Натомість ОСОБА_1 не підтвердив виконання ним договору від 10.03.2005, що, зокрема, підтверджено висновком судової економічної експертизи у цивільній справі №760/16361/21.

Печатка ЗАТ «Октант» була вилучена працівниками органу досудового розслідування 15.07.2009 та повернута представнику товариства лише 01.02.2011, що вказує на недостовірність документів, які, за твердженням ОСОБА_1 , було йому видано ЗАТ «Октант». Це, зокрема, довідка ЗАТ «Октант» від 10.12.2010 про 100% сплату вартості проінвестованої площі.

Твердження ОСОБА_1 про те, що належне йому приміщення і приміщення ТОВ «Реалті Офіс» та ОСОБА_2 є одним і тим самим приміщенням, спростовується висновком судового експерта Власюка В.В. №710/019.

Головуючий суддя Продан Б.Г. підлягав відводу, оскільки представником ОСОБА_1 у суді першої інстанції була адвокат Слободян Ю.В., яка є дочкою голови суду ОСОБА_5 , який перебуває у дружніх стосунках з ОСОБА_6 . Крім того, суддя Продан Б.Г. є власником трьох об`єктів нерухомого майна в будинку, побудованому ЖБК «Подільський край», а також умисно не допускав до участі при розгляді справи представника ОСОБА_3 , що обмежило останнього у доступі до суду.

В апеляційній скарзі КС «Сейфті депозіт», яка не брала участі у справі, просила рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 .

В обґрунтування скарги зазначила, що оскаржуваним судовим рішенням вирішено питання також і про права КС «Сейфті депозіт», оскільки спірне нежитлове приміщення ТОВ «Реалті Офіс», загальною площею 105,3 кв.м., розташоване по АДРЕСА_1 , було передано товариством в іпотеку КС «Сейфті депозіт» за договором іпотеки №1709 від 17.06.2021.

Крім того, зі змісту матеріалів справи вбачається, що первинним власником двох спірних приміщень, загальною площею 235,8 кв.м., є саме ОСОБА_3 .

Заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши матеріали справи, колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку про необхідність задоволення апеляційних скарг КС «Сейфті депозіт», ОСОБА_2 та часткового задоволення апеляційних скарг ТОВ «Реалті Офіс», ОСОБА_3 , з огляду на наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Судом встановлено, що згідно з договором про дольове інвестування у житлове будівництво від 10.03.2005 №1-ДИ-24, укладеним між ЗАТ «Октант» та ОСОБА_1 , ЗАТ «Октант» взяло на себе зобов`язання збудувати і передати ОСОБА_1 у власність об`єкт інвестування площею 187,26 кв.м. на першому поверсі за адресою: АДРЕСА_1 , а ОСОБА_1 зобов`язався забезпечити відповідне інвестування та прийняти майно у свою власність. Вартість одного квадратного метру визначено у 10595 грн. (пункти 1.1, 1.5 Договору).

За умовами пункту 1.2 вказаного Договору, ОСОБА_1 здійснює фінансування капітальних вкладень в об`єкт, що буде збудований підприємством в майбутньому по обумовленій вартості і може отримати відповідний об`єкт лише за умови інвестування у 100% вартості цього об`єкта.

Відповідно до підпункту 3.1.4 Договору клієнт зобов`язаний не пізніше 10 днів після вводу будинку в експлуатацію здати в підприємство довідки про інвестування 100% загальної приведеної площі конкретного об`єкта для оформлення права власності на проінвестований об`єкт. У встановлені терміни прийняти у власність вказаний об`єкт.

Зі змісту розділу 4 вказаного Договору вбачається, що клієнт інвестує вартість загальної приведеної площі у визначений строк шляхом передачі коштів в банк на рахунок підприємства. Клієнт зобов`язаний здійснювати інвестиції за таким графіком: перший внесок у розмірі 30% загальної проведеної площі вноситься в день підписання договору, наступні сім внесків у розмірі 10% загальної проведеної площі вносяться щоквартально, з 1 до 10 числа найближчого поточного кварталу.

За умовами доповнення №1 від 30.06.2010 до Договору від 10.03.2005, №1-ДИ-24, загальна площа торгового приміщення збільшилася до 245,3 кв.м. Непроінвестована площа склала 58,04 кв.м. Вартість одного квадратного метру непроінвестованої площі склала 6891,80 грн. Загальна сума 400000 грн. Оплату клієнт здійснює до 09.07.2010.

Згідно з квитанціями про оплату інвестування будівлі за договором від 10.03.2005, №1-ДИ-24, ОСОБА_1 сплачено 02.07.2010 - 100000 грн., 05.07.2010 200000 грн., 06.07. 100000 грн., разом 400000 грн. Оплату інвестування будівлі за договором від 10.03.2005, №1-ДИ-24, у загальній сумі 1919368,65 грн. здійснили інші платники-фізичні особи.

У довідці ЗАТ «Октант» від 10.12.2010, №685, виданій ОСОБА_1 зазначено, що відповідно до договору про дольове інвестування у нежитлове будівництво, укладеного між ОСОБА_1 та ЗАТ «Октант», а саме Договору від 10.03.2005, №1-ДИ-24 та доповнення №1 від 30.06.2010, ОСОБА_1 проінвестував торгову площу на першому поверсі у багатоквартирному будинку на АДРЕСА_1 , загальною площею 245,3 кв.м. Станом на 10.12.2010 загальна проінвестована сума становила 2319368,65 грн., що дорівнює 100% загальної вартості згідно з договором та доповненням.

29.09.2011 відбулися установчі збори засновників ЖБК «Подільський край», на яких прийнято рішення про створення кооперативу, затверджено списки інвесторів житлового будинку на АДРЕСА_1 , які вступили до ЖБК «Подільський край».

Відповідно до пункту 3.1. розділу 3 статуту ЖБК «Подільський край», затвердженого загальними зборами кооперативу 29 вересня 2011, №1 (державна реєстрація юридичної особи проведена 03.10.2011), участь у діяльності кооперативу здійснюється на засадах членства.

Пунктом 3.7 розділу 3 «Членство в кооперативі» статуту ЖБК «Подільський край» визначено, що набуття членства в кооперативі відбувається за умов укладення угоди про членство в кооперативі та сплати вступного внеску, членського внеску, а за умов реалізації цільових програм, також цільового внеску.

03.10.2011 в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців зроблений запис №008102 про реєстрацію ЖБК «Подільський край».

Відповідно до акта приймання-передачі незавершеного об`єкта будівництва житлового багатоквартирного будинку на АДРЕСА_1 , ЗАТ «Октант» 01.10.2011 передало, а ЖБК «Подільський край» прийняв у власність незавершене будівництво багатоквартирного житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , а саме, будинок з фундаментом, площею 13705 кв.м., що відповідає проектній документації. Матеріали стін цегла. Кількість поверхів 9-10-14. Об`єм будівлі 43560 кв.м.; кількість сходових кліток 4. Вказане незавершене будівництво передано в рахунок виконання договорів про дольове інвестування у будівництво квартир, торгових приміщень, паркінгу, розташованих в житловому будинку на АДРЕСА_1 , які були укладені між ЗАТ «Октант», як забудовником, та інвесторами, які об`єдналися та створили ЖБК «Подільський край».

Згідно з довідкою ЖБК «Подільський край» №56 від 28.12.2011, виданою ОСОБА_1 , він є засновником членом ЖБК «Подільський край» на підставі договорів про дольове інвестування у нежитлове будівництво, укладених між ним та ЗАТ «Октант», а саме, Договору від 10.03.2005 №1-ДИ-24 та доповнення №1 від 30.06.2010 року, згідно з якими ОСОБА_1 проінвестував торгову площу на першому поверсі у багатоквартирному будинку на АДРЕСА_1 , загальною площею 245,3 кв.м.

Рішенням шістнадцятої сесії Хмельницької міської ради від 11.04.2012, №32, затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надано в оренду ЖБК «Подільський край» земельну ділянку площею 1905 кв.м., розташованому на АДРЕСА_1 , строком на 10 років.

16.06.2012 між Хмельницькою міською радою та ЖБК «Подільський край» на підставі вказаного рішення укладено договір оренди землі, відповідно до якого Хмельницька міська рада передала у строкове платне користування ЖБК «Подільський край» земельну ділянку площею 1905 кв.м., розташовану на АДРЕСА_1 .

11.02.2013 Інспекція ДАБК у Хмельницькій області зареєструвала декларацію про початок виконання будівельних робіт з будівництва будинку, подану ЖБК «Подільський край», а 02.10.2015 декларацію про готовність об`єкта до експлуатації.

Згідно з актом приймання передачі від 30.09.2013, забудовник ТОВ «Октант-Центр» передав, а інвестор ОСОБА_1 прийняв нежитлове приміщення №26, загальною площею 245,3 кв.м., у будинку на АДРЕСА_1 .

Технічний паспорт на нежитлове приміщення АДРЕСА_3 , загальною площею 245,3 кв.м. ОСОБА_1 виготовлено 11.11.2014.

ОСОБА_3 набув право власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі угоди №1/гк-34 про членство в ЖБК «Подільський край» від 03.04.2015, (загальна площа 108,6 кв.м.), угоди №1/ГК-23 про членство в ЖБК «Подільський край» від 03.04.2015 (загальна площа 139,5 кв.м.), довідок ЖБК «Подільський край» від 24.11.2015, №№2, 3 про повну сплату пайового внеску.

ОСОБА_1 включений до переліку фізичних осіб, кошти яких залучалися на інвестування будівництва будинку на АДРЕСА_1 , затвердженого 01.12.2015 ТОВ «Октант», №23.

Зі змісту витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01 вбачається, що ТОВ «Реалті Офіс» з 10.06.2016 є власником нежитлового приміщення площею 105,3 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 . Державний реєстратор приватний нотаріус Оксанюк А.А.

ТОВ «Реалті Офіс» стало власником цього приміщення у зв`язку із внесенням засновником цього товариства ОСОБА_3 майна до статутного капіталу товариства, а саме, нежитлового приміщення, площею 105,3 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , що зафіксовано у змісті протоколу №1 загальних зборів учасників ТОВ «Реалті Офіс» від 09.06.2016.

У пункті 8 протоколу загальних зборів членів ЖБК «Подільський край» від 18.06.2016 зазначено про затвердження рішення голови правління кооперативу про прийняття осіб в члени кооперативу, які уклали договори з кооперативом, сплатили вступний внесок та сплатили пай повністю або частково, зокрема, ОСОБА_3 .

В інформаційній довідці ТОВ «Октант-Центр» від 20.10.2016, №20/10-01, зазначено, що у ТОВ «Октант-Центр», який є правонаступником ЗАТ «Октант», відсутні відомості та документальне підтвердження щодо внесення в касу або на рахунки ЗАТ «Октант» (ТОВ «Октант-Центр») грошових коштів ОСОБА_1 .

Згідно з договором купівлі продажу від 09.06.2017, ОСОБА_3 продав ОСОБА_2 нежитлове приміщення, площею 130,3 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 .

Як вбачається зі змісту витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01, ОСОБА_2 з 09.06.2017 є власником нежитлового приміщення, площею 130,3 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01, ОСОБА_1 з 26.06.2018 є власником нежитлового приміщення №26, площею 245,3 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 . Державний реєстратор ОСОБА_7 , КП «Подільський реєстраційний центр» Сахновецької сільської ради Старокостянтинівського району Хмельницької області.

Підстава виникнення права власності: договір про дольове інвестування у житлове будівництво 1-ДИ-24 від 10.03.2005, видавник ЗАТ «Октант», ОСОБА_1 , довідка від 10.12.2010, №685, видана ЗАТ «Октант».

ОСОБА_1 реєстратору подано заяву про державну реєстрацію прав від 26.06.2018, декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, житлового будинку з вбудовано-прибудованими магазинами у будинку на АДРЕСА_1 , де замовником будівництва зазначено ЖБК «Подільський край».

Технічні характеристики належного ТОВ «Реалті Офіс» приміщення не відповідають технічним характеристикам приміщення, на яке ОСОБА_1 зареєстрував право власності, про що надано висновок судового експерта Власюка В.В., №710/019 від 02.10.2019.

Згідно з висновком експертного дослідження №0119/19 від 04.12.2019, складеним експертом Скоцом В.С. щодо нежитлового приміщення №26, яке знаходиться на першому поверсі будинку АДРЕСА_1 та перебуває у власності ОСОБА_1 , загальною площею 245,3 кв.м., проведено реконструкцію, внаслідок якої утворено два окремих нежитлових приміщення площею 130,4 кв.м. та 101,8 кв.м.

Рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 27.01.2021, у справі №686/18417/18, відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ «Реалті Офіс», ОСОБА_2 про витребування майна з чужого незаконного володіння. Ухвалою Хмельницького апеляційного суду від 27.04.2021 закрито провадження у цій справі, рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 27.01.2021 визнано нечинним у зв`язку із відмовою позивача від позову.

Згідно з висновком від 26.11.2021, №2-21, складеним судовим експертом Савицькою Т.В., не підтверджено документально сплату коштів саме ОСОБА_1 за договором про дольове інвестування у житлове будівництво від 10.03.2005, №1-ДИ-24 та доповнення №1 до цього договору від 30.06.2010 року, укладеного між ЗАТ «Октант», правонаступником якого є ТОВ «Октант-центр», та ОСОБА_1 , за період з 10.03.2005 до 06.07.2010, на суму 2384019,70 грн.

Постановою Хмельницького апеляційного суду від 13.06.2023 у справі №686/3151/22, в задоволенні позову ТОВ «Реалті Офіс» до ОСОБА_1 , ТОВ «Октант-Центр», ЖБК «Подільський край», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача ОСОБА_3 , про скасування рішення про державну реєстрацію права власності та припинення права власності, відмовлено. В задоволенні позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ТОВ «Октант-Центр», ЖБК «Подільський край», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача ТОВ «Реалті Офіс», ОСОБА_3 , про скасування рішення про державну реєстрацію права власності та припинення права власності, відмовлено.

Постановою Верховного Суду від 13.03.2024 касаційні скарги ТОВ «Реалті Офіс» та ОСОБА_2 залишено без задоволення, постанову Хмельницького апеляційного суду від 13.06.2023 залишено без змін.

Постанова суду касаційної інстанції мотивована тим, що апеляційний суд, дослідивши наявні у справі докази і надавши їм належну оцінку, правильно застосував до спірних правовідносин норми матеріального права, які їх регулюють, та дійшов обґрунтованого висновку про відмову в задоволенні позову ТОВ «Реалті Офіс» та позову ОСОБА_2 , оскільки відповідач ОСОБА_1 оплатив об`єкт інвестування за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 245,3 кв.м. Згідно з актом приймання-передачі від 30.09.2013, забудовник ТОВ «Октант-Центр» передав, а інвестор ОСОБА_1 прийняв нежитлове приміщення №26, загальною площею 245,3 кв.м. у будинку по АДРЕСА_1 . Довідкою ЖБК «Подільський край» від 28.12.2011, №56 підтверджується, що ОСОБА_1 є засновником (членом) ЖБК «Подільський край» на підставі укладених договорів про дольове інвестування у нежитлове будівництво, проінвестував торгову площу на першому поверсі у багатоквартирному будинку на АДРЕСА_1 , загальною площею 245,30 кв.м.

Відповідно до пункту 4 частини третьої статті 376 ЦПК України порушення норм процесуального права є обов`язковою підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення, якщо суд прийняв судове рішення про права, свободи, інтереси та (або) обов`язки осіб, що не були залучені до участі у справі.

Судове рішення повинно безпосередньо стосуватися прав та обов`язків цих осіб, тобто судом має бути розглянуто й вирішено спір про право в правовідносинах, учасником яких на момент розгляду справи та прийняття рішення судом були незалучені особи, або міститься судження про права та обов`язки цих осіб у відповідних правовідносинах.

Рішення є таким, що прийняте про права та обов`язки особи, яка не була залучена до участі у справі, якщо в мотивувальній частині рішення містяться висновки суду про права та обов`язки цієї особи, або в резолютивній частині рішення суд прямо вказав про права та обов`язки таких осіб.

Подібний висновок викладений в ухвалі Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі №504/2457/15-ц (провадження №14-726цс19).

Близькі за змістом висновки викладені також у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 року у справі №604/835/15-ц (провадження №14-649цс18).

Питання про те, чи вирішено судовим рішенням питання щодо прав, свобод, інтересів та (або) обов`язків особи, яка не брала участі в справі, має вирішуватися виходячи з конкретних обставин справи та з урахуванням змісту судового рішення.

Отже, під час вирішення питання, чи прийнято оскаржуване рішення про права, обов`язки, свободи чи інтереси особи, яка не брала участі в справі, суд має з`ясувати, чи буде у зв`язку із прийняттям судового рішення з цієї справи таку особу наділено новими правами чи покладено на неї нові обов`язки, або змінено її наявні права та/або обов`язки, або позбавлено певних прав, свобод та/або обов`язків у майбутньому (постанова Верховного Суду від 24.04.2024 у справі №548/1887/21 (провадження №61-4306св23)).

Незалучена до участі у справі особа повинна довести наявність у неї правового зв`язку зі сторонами спору або безпосередньо судовим рішенням через обґрунтування наявності трьох критеріїв: вирішення судом питання про її (1) право, (2) інтерес, (3) обов`язок, і такий зв`язок має бути очевидним і безумовним, а не ймовірним (постанови Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 15.05.2024 у cправі №914/2259/17 та від 13.05.2024 у cправі №913/567/19).

Відповідно до статті 1 Закону України від 05.06.2003, №898-IV «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Згідно із частиною шостою статті 3 цього Закону іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

Ухвалення рішення, яке стосується іпотечного майна, у будь-якому випадку стосується прав та обов`язків іпотекодержателя, оскільки безумовно впливає на можливість виконання вже ухваленого на користь іпотекодержателя рішення про стягнення з відповідача кредитної заборгованості та впливає на можливість банку звернути стягнення на іпотечне майно (постанова Верховного Суду від 03.07.2023 у справі №523/8641/15).

В той же час, судом першої інстанції не враховано, що приміщення, загальною площею 105,3 кв.м., по АДРЕСА_1 , право власності на яке зареєстровано за ТОВ «Реалті Офіс», згідно з договором іпотеки від 17.06.2021, передано в іпотеку КС «Сейфті депозіт» для забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_3 за договором кредитної лінії №8/1 від 22.01.2019. На даний час іпотека є чинною.

Ухвалення рішення за позовом ОСОБА_1 безпосередньо стосується спірного майна, що, в тому числі, передано в іпотеку КС «Сейфті депозіт», яке за наслідком ухвалення рішення буде позбавлене можливості звернути стягнення на іпотечне майно у зв`язку з його припиненням як конкретного окремого об`єкта цивільних правовідносин.

Визначення у позові складу сторін у справі (позивача та відповідача) має відповідати реальному складу учасників спору у спірних правовідносинах та має на меті ефективний захист порушених прав (свобод, інтересів) особи, яка вважає, що вони порушені, із залученням необхідного кола осіб, які мають відповідати за позовом. Незалучення до участі у справі особи як співвідповідача за умови наявності обов`язкової процесуальної співучасті є підставою для відмови у задоволенні позову через неналежний суб`єктний склад (правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 28.10.2020 у справі №761/23904/19).

Пред`явлення позову до неналежного відповідача або незалучення належного відповідача є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову. Визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи (постанова Великої Палати Верховного Суду від 17.04.2018 у справі №523/9076/16-ц (провадження №14-61цс18), від 26.02.2020 у справі №304/284/18 (провадження №14-517цс19) від 05.07.2023 у справі №910/15792/20 (провадження №12-31гс22)).

При цьому, в разі пред`явлення позову не до всіх відповідачів суд не вправі зі своєї ініціативи та без згоди позивача залучати інших відповідачів до участі в справі як співвідповідачів. Суд зобов`язаний вирішити справу за тим позовом, що пред`явлений, і стосовно тих відповідачів, які зазначені в ньому. За клопотанням позивача у разі неможливості розгляду справи без участі співвідповідача чи співвідповідачів у зв`язку з характером спірних правовідносин суд залучає його чи їх до участі в справі, що визначено статтею 51 ЦПК України (постанова Верховного Суду від 19.08.2021 у справі №677/1893/18 (провадження № 61-18281св20)).

Таким чином, встановивши, що спірне майно перебуває в іпотеці, іпотекодержателем якого є КС «Сейфті депозіт», яка не залучена до участі у справі, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про порушення оскаржуваним рішенням прав та інтересів КС «Сейфті депозіт», і, відповідно, необхідності скасування рішення суду першої інстанції з відмовою у задоволенні первісних позовних вимог та позовних вимог за зустрічним позовом.

Відповідно до положень статті 141 ЦПК України, враховуючи, що апеляційна скарга КС «Сейфті депозіт» задоволена повністю, в задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено, сплачений КС «Сейфті депозіт» судовий збір за розгляд справи судом апеляційної інстанції в розмірі 6537,60 грн. підлягає стягненню з ОСОБА_1 на користь КС «Сейфті депозіт».

Апеляційна скарга ОСОБА_3 задоволена частково, в частині скасування судового рішення щодо задоволення шести немайнових вимог ОСОБА_1 , відтак 6537,60 грн. сплаченого судового збору в суді апеляційної інстанції підлягає стягненню з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 .

Апеляційна скарга ТОВ «Реалті Офіс» задоволена частково, в частині скасування судового рішення щодо задоволення шести немайнових вимог ОСОБА_1 , відтак 6537,60 грн. сплаченого судового збору в суді апеляційної інстанції підлягає стягненню з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Реалті Офіс».

Апеляційна скарга ОСОБА_2 задоволена повністю, однак враховуючи, що апелянт є особою з інвалідністю ІІ групи, звільнений від сплати судового збору в силу Закону, судовий збір ним не сплачено, відтак його розподіл не здійснюється.

Керуючись ст.ст. 374, 376, 382, 384, 389, 390 ЦПК України, суд,

постановив:

Апеляційні скарги Кредитної спілки «Сейфті депозіт», ОСОБА_2 задовольнити.

Апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Реалті Офіс», ОСОБА_3 задовольнити частково.

Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 11 вересня 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

В задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Реалті Офіс», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Житлово-будівельний кооператив «Подільський край», про визнання недійсним договору купівлі-продажу, припинення права власності, скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно та зустрічного позову ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , Житлово-будівельного кооперативу «Подільський край», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «Реалті Офіс», ОСОБА_2 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Октант-Центр», про скасування рішення про державну реєстрацію права власності, відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь з Кредитної спілки «Сейфті депозит» 6537,60 грн. судових витрат по сплаті судового збору в суді апеляційної інстанції.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Реалті Офіс» 6537,60 грн. судових витрат по сплаті судового збору в суді апеляційної інстанції.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь з ОСОБА_3 6537,60 грн. судових витрат по сплаті судового збору в суді апеляційної інстанції.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 16 січня 2026 року.

Судді: Р.С. Гринчук

А.М. Костенко

Т.В. Спірідонова