н/п 2/490/144/2026 Справа № 490/5023/24
Центральний районний суд м. Миколаєва
__________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 січня 2026 року м.Миколаїв

Центральний районний суд м. Миколаєва у складі:

головуючого судді - Черенкової Н.П.,

при секретарі - Романової К.Т.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Миколаївської міської ради до ОСОБА_1 про повернення земельної ділянки у придатному для використання стані, шляхом звільнення від будівель та споруд,-

ВСТАНОВИВ:

І. ОПИСОВА ЧАСТИНА.

Короткий зміст позовних вимог.

Позивач звернувся до суду з даним позовом до відповідача, в якому просив зобов`язати ОСОБА_1 повернути Миколаївській міській раді земельну ділянку комунальної власності загальною площею 77 кв.м., кадастровий номер :08:006:0005, у придатному для використання стані шляхом звільнення її від будівель та споруд, у т.ч. знесення (демонтажу) прибудови до нежитлових приміщень магазину продтоварів по АДРЕСА_1 .

Позовні вимоги мотивовані наступним.

На підставі пункту 14 рішення Виконавчого комітету Миколаївської міської ради від 23 серпня 2002 року № 735 «Про оформлення права власності на об`єкти нерухомого майна за фізичними особами» було оформлено право власності на нежитлові приміщення магазину продтоварів площею 29,6 кв.м, що складає 3/50 частки володіння, розташованого по АДРЕСА_2 , за приватним підприємцем ОСОБА_1 .

Відповідно до рішення Миколаївської міської ради № 4/29 від 18 серпня 2006 року між Миколаївською міською радою та приватним підприємцем ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі від 29 листопада 2006 року, за яким приватному підприємцю ОСОБА_1 надано в оренду вільну від забудови земельну ділянку для тимчасового облаштування обслуговування літнього майданчика поряд з магазином по АДРЕСА_2 загальною площею 77 кв.м, кадастровий № :08:006:0005, строком на п`ять років з дати реєстрації договору. Вказаний договір оренди земельної ділянки діяв до 28 березня 2012 року та не був поновлений (продовжений) на новий строк.

Пунктом 26 рішення Виконавчого комітету Миколаївської міської ради від 25 листопада 2016 року № 1036 «Про зміну та надання адрес і внесення змін до рішень виконкому міської ради» нежитловим приміщенням по АДРЕСА_2 загальною площею 29,6 кв.м., які належать ОСОБА_1 , надано нову адресу АДРЕСА_1 .

Позивач зазначає, що державним реєстратором Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради Риженком О.С. було прийнято рішення від 23 травня 2017 року про державну реєстрацію змін до права власності на об`єкт нерухомого майна (змін об`єкта нерухомого майна), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , а саме нежитлові приміщення магазину продтоварів змінено на нежитлові приміщення магазину з кафетерієм та змінено загальну площу об`єкта нерухомого майна з 29,6 кв.м. на 121,9 кв.м. Управлінням державної архітектурно-будівельної інспекції у Миколаївській області в листі від 30 травня 2017 року № 1014-3445-17 повідомлено, що під час перевірки з виїздом на місце 22 травня 2017 року встановлено, що у декларації про початок виконання будівельних робіт від 10 березня 2017 року серії МК № 59 та у декларації про готовність до експлуатації об`єкта від 19 травня 2017 року серії МК № 52 на об`єкт «Реконструкція магазину продтоварів під магазин з кафетерієм за адресою: АДРЕСА_1 » ОСОБА_1 наведені недостовірні дані щодо реконструкції об`єкту без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані (фактично виконується будівництво прибудови розмірами 7,1 м х 9,0 м), виконання всіх робіт, об`єктів та щодо доступності маломобільних груп населення, що є порушенням частини восьмої статті 36, частини восьмої статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Наказами Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Миколаївській області від 29 травня 2017 № 96 та № 97 скасовано реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт від 10 березня 2017 року серії МК № 59 на об`єкт будівництва «Реконструкція магазину продтоварів під магазин з кафетерієм за адресою: АДРЕСА_1 » та реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об`єкта від 19 травня 2017 року за серії МК № 52 на об`єкт будівництва «Реконструкція магазину продтоварів під магазин з кафетерієм за адресою: АДРЕСА_1 » (замовник будівництва ОСОБА_1 ).

Проте згідно з договором купівлі-продажу № 1045 від 15 червня 2017 року, посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Димовим О.С., ОСОБА_1 продала ОСОБА_2 нежитлові приміщення магазину з кафетерієм, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 121,9 кв.м.

На підставі цього приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Димовим О. С., враховуючи зміни, внесені рішенням державного реєстратора від 23 травня 2017 року № 35318388, було прийнято рішення від 15 червня 2017 року, індексний номер 35683348, про державну реєстрацію зміни права власності (реєстрацію переходу прав власності) на об`єкт нерухомого майна, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , а саме зареєстровано перехід права власності від ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про що внесений відповідний запис № 20918390 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Водночас рішенням Центрального районного суду м. Миколаєва від 05.07.2019 у справі №490/11473/17 скасовано рішення державного реєстратора Департаменту 3 надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради Риженка Олексія Сергійовича від 23.05.2017 року, індексний номер 35318388, про державну реєстрацію змін до права власності, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01, та відповідний запис про право власності № 18075619 про державну реєстрацію змін до права власності (змін об`єкта нерухомого майна), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

Постановою Миколаївського апеляційного суду від 17.12.2019 у справі №490/11473/17 рішення Центрального районного суду м. Миколаєва від 05.07.2019 року скасовано в частині вирішення позову про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, скасування рішення приватного нотаріуса та запису про реєстрацію права № 20918390 (про державну реєстрацію зміни права власності) та постановлено в цій частині нове судове рішення, яким визнано недійсним договір купівлі-продажу від 15.06.2017, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 стосовно об`єкта нерухомого майна, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 який посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Димовим Олександром Сергійовичем. Скасовано запис № 20918390 про державну реєстрацію зміни права власності (реєстрацію переходу прав власності від ОСОБА_1 де ОСОБА_2 ) на об`єкт нерухомого майна, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

За такого, сторона позивача вважає, що відповідачкою порушено права територіальної громади міста Миколаєва в особі Миколаївської міської ради, як власника земельної ділянки, шляхом її самовільного зайняття та перешкоджання в її вільному володінні, користуванні та розпоряджанні на власний розсуд.

ІІ. ХІД СПРАВИ ТА ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ СУДУ.

Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18.06.2024 року дану справу передано на розгляд судді Черенковій Н.П.

Ухвалою судді від 20.06.2024 року позовну заяву залишено без руху, надано позивачці строк на усунення недоліків, вказаних у мотивувальній частині ухвали, шляхом подання заяви у новій редакції з наданням відповідних документів та сплати судового збору.

05.07.2024 року від представниці Миколаївської міської ради - Авраменко Т.М., на виконання вимоги ухвали суду від 20.06.2024 року, надійшла позовна заява в новій редакції, в кій просила: зобов`язати ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , повернути Миколаївській міській раді земельну ділянку комунальної власності загальною площею 77 кв.м., кадастровий номер :08:006:0005, у придатному для використання стані шляхом звільнення її від будівель та споруд, у т.ч. знесення (демонтажу) прибудови розмірами 7,1 м x 9,0 м. до нежитлових приміщень магазину продтоварів по АДРЕСА_1 .

Ухвалою судді від 05.08.2024 року відкрито загальне позовне провадження, призначено підготовче судове засідання.

Ухвалою суду від 20.01.2025 року закрито підготовче провадження, справу призначено до розгляду по суті .

Сторони до судового засідання не з`явились.

Представниця позивача - Грумінська Д.О. надала клопотання, в якому просила розглядати справу за відсутності представника Миколаївської міської ради, позовні вимоги підтримала в повному обсязі. При цьому, представниця позивача заперечувала щодо відкладення судового засідання, у зв`язку з відсутністю відповідної позиції та відзиву від ОСОБА_1 та поданням нею неодноразових заяв щодо відкладення судового засідання стосовно розгляду даної справи, зловживання своїми правами у відповідності до положень статей 43-44 ЦПК України.

Відповідачка до судового засідання не з`явилася, надала клопотання про перенесення судового засідання. Відзив на позовну заяву ОСОБА_1 не надано.

Суд наголошує, що відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.

Така правова позиція викладена Верховний Судом у постанові від 24 січня 2018 року у справі №907/425/16.

Обов`язковою явка відповідача в судове засідання не визнавалась.

Крім того, відповідно до ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ як джерело права Конвенцію та практику Європейського суду з прав людини.

Згідно з ч. 1ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ратифікованої Законом України від 17.07.1997 (надалі - Конвенція) кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.

В поняття "розумний строк" розгляду справи, Європейський суд з прав людини включає: складність справи; поведінку заявника; поведінку органів державної влади; важливість справи для заявника.

Чинні міжнародні договори, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, є частиною національного законодавства України згідно зі ст. 9 Конституції України.

Законом України "Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основних свобод" від 17.07.1997 передбачено, що дана Конвенція та Протоколи до неї № 2, 4, 7, 11 є частиною національного законодавства України.

Конвенція на відміну від національного законодавства України не запроваджує чітких строків розгляду справи, проте посилання на строк міститьст. 6 Конвенції, яка постулює дефініцію розумного строку розгляду справи.

Таким чином, норми ЦПК України щодо строків розгляду справи не узгоджуються з нормами Конвенції про захист прав людини і основних свобод, яка є частиною національного законодавства і має пріоритет над національним законодавством, та із практикою Європейського суду з прав людини, яку суди мають використовувати як джерело права при вирішенні спорів.

Праву особи на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку кореспондує обов`язок добросовісно користуватися наданими законом процесуальними правами, утримуватись від дій, що зумовлюють затягування судового процесу, заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються його безпосередньо та вживати надані процесуальним законом заходи для скорочення періоду судового провадження (ALIMENTARIA SANDERS S.A. V. SPAIN, №11681/85, §35, ЄСПЛ, від 07 липня 1989 року).

Обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням частини 1 статті 6 даної Конвенції (§66-69 рішення Європейського суду з прав людини від 08 листопада 2005 року у справі "Смірнова проти України").

Аналізуючи практику Європейського суду з прав людини, можна дійти висновку, що критерії оцінки розумності строку розгляду справи/заяви має формувати суд, який розглядає справу/заяву. Саме суддя має визначати тривалість вирішення спору, розгляду заяви, спираючись на здійснену ним оцінку розумності строку розгляду в кожній конкретній справі, враховуючи її складність, поведінку учасників процесу, можливість надання доказів тощо.

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, держави (ст. 2 ЦПК України).

Тому, суд нагадує, що це роль національних судів організовувати судові провадження таким чином, щоб вони були без затримок та ефективними (рішення ЄСПЛ у справі "Шульга проти України").

За такого, враховуючи вищевказані норми закону та практику Європейського суду, дотримуючись розумних строків, суд вважає за можливе розглянути справу за наявними в матеріалах справи доказами, у відсутності сторін, що відповідає приписам ст. 223 ЦПК України.

ІІІ. ФАКТИЧНІ ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ.

На підставі п. 14 рішення виконавчого комітету Миколаївської міської ради від 23.08.2002 №735 «Про оформлення права власності на об`єкти нерухомого майна за фізичними особами» було оформлено право власності на нежитлові приміщення магазину продтоварів площею 29,6 кв.м, що складає 3/50 частки володіння, розташоване по АДРЕСА_2 , за ОСОБА_1 .

Окрім того, на підставі рішення Миколаївської міської ради №4/29 від 18.08.2006 між Миколаївською міською радою та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі від 29.11.2006 (зареєстрований в книзі записів договорі оренди землі 28.03.2007 за №4830 та у Миколаївській регіональній філії ДП «Центр ДЗК», про що у Держаному реєстрі земель вчинено запис від 28.03.2007 за №86), яким було надано в оренду земельну ділянку загальною площею 77 кв.м за адресою: АДРЕСА_2 , строком на 5 років з дати реєстрації договору.

Договір оренди земельної ділянки діяв до 28.03.2012 та не був поновлений на новий строк.

Згідно зі п. 26 рішення виконавчого комітету Миколаївської міської ради від 25.11.2016 р. №1036 «Про зміну та надання адрес і внесення змін до рішень виконкому міської ради» нежитловим приміщенням по АДРЕСА_2 (Літера А загальною площею 29,6 кв.м), які належали гр. ОСОБА_1 , було вирішено надати нову адресу: АДРЕСА_1 .

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 02.08.2017 №93493977 державним реєстратором Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради Риженком О.С. було прийнято рішення від 23.05.2017 індексний номер 35318388 про державну реєстрацію змін до права власності на об`єкт нерухомого майна (змін об`єкта нерухомого майна), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , а саме: нежитлові приміщення магазину продтоварів змінено на нежитлові приміщення магазину з кафетерієм та змінено загальну площу об`єкта нерухомого майна з 29,6 кв.м на 121,9 кв.м.

При цьому, відповідно до вказаної інформаційної довідки підставою для прийняття державним реєстратором такого рішення стала декларація про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер: МК52, виданого 15.05.2017 р.

Управлінням державної архітектурно-будівельної інспекції у Миколаївській області в листі від 30.05.2017 №1014-3445-17 повідомлено, що під час перевірки з виїздом на місце 22.05.2017 встановлено, у декларації про початок виконання будівельних робіт від 10 березня 2017 року №МК 59 та у декларації про готовність до експлуатації об`єкта від 19.05.2017 р. №МК 52 на об`єкт «Реконструкція магазину продтоварів під магазин з кафетерієм за адресою: АДРЕСА_1 » ОСОБА_1 наведені недостовірні дані щодо реконструкції об`єкту без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані (фактично виконується будівництво прибудови розмірами 7,1x9.0 м.) щодо виконання всіх робіт та об`єкті та щодо доступності мало мобільних груп населення, що є порушенням ч. 8 ст. 36, ч. 8 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Наказами Управління ДАБІ у Миколаївській області від 29.05.2017 №№96, 97 було скасовано відповідно реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт від 10.03.2017 р. №МК59 на об`єкт будівництва «Реконструкція магазину продтоварів під магазин з кафетерієм за адресою: АДРЕСА_1 », та реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об`єкта від 19.05.2017 за №МК52 на об`єкт будівництва «Реконструкція магазину продтоварів під магазин з кафетерієм за адресою: АДРЕСА_1 » (замовник будівництва - ОСОБА_3 ).

Державним реєстратором Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради було прийнято рішення від №35318388 про державну реєстрацію змін до права власності (змін об`єкта нерухомого майна), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі неіснуючої декларації про готовність об`єкта до експлуатації №МК52, виданої 15.05.2017 р. (про що свідчить інформаційна довідка від 02.08.2017 №93493977).

Так, підставою для прийняття оспорюваного рішення державного реєстратора - згідно наданих заявником ОСОБА_1 заяви з пакетиом документів стали:

- Декларації про початок виконання будівельних робіт за адресою АДРЕСА_1 , зареєстрованої в Управлінні ДАБІ у Миколаївської області 09.03.2017 року , в якій зазначається, серед іншого, що містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки видані (крім об`єктів, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не видаються) не надавались, згідно Наказу Міністерства регіонального розвитку будівництва та ЖКГ України №109, від 07.07.2011 р. (п.25 переліку об`єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, а саме: Реконструкція житлових та нежитлових приміщень без зміни їх зовнішньої конфігурації; не зазначається, згідно п.4, ст. 34, ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності". Реконструкція об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані. Загальна площа будівлі відповідно до проектної документації, кв. метрів: 121,9 м2.;

- Деклрація про готовність до експлуатації обєкта , який належить до ІІ категорії складності обєкту - реконструкція магазину продтоварів під магазин з кафетерієм за адресою АДРЕСА_1 , зареєстрованої в Управлінні ДАБІ у Миколаївської області 19.05.2017 року , в якій зазначається, серед іншого, п. 13 декларації - інформація про документ, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою не зазначається, згідно п.4, ст. 34, ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності". Реконструкція об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані;

- а також технічний паспорт на вказаний обєкт нерухомості , виготовлений станом на 24.01.2017 р., в яких зазначена загальна площа нежитлових приміщень 121,9 кв. м.

Згідно Договору купівлі-продажу, серія та номер 1045 від 15.06.2017, нотаріально посвідченого приватний нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Димовим О.С., ОСОБА_1 , продала ОСОБА_2 нежитлові приміщення магазину з кафетерієм , що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 , є вбудованим в багатоквартирний житловий будинок за літ.А-1, загальною площкю 121,9 кв.м. В п.1.3 вказаного договру зазначено, що ввдчужуване майно належить продавцю на праві приватної власності на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права влдасмності від 23.05.2017 року, і/н витягу 87787008. Право власності зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 14.12.2016 року , номер запису : 18075619.

Відповідно до п. 1.4. договору «Продавець свідчить та доводить до відома Покупця, а Покупець приймає до відома, що відчужуване майно є його власністю; воно не є зведеним, добудованим, перебудованим чи переплановане самочинно; на момент укладення цього Договору нікому іншому майно не продане, не подароване, іншим чином не відчужене, під заставою (в тому числі податковою), забороною (арештом) не пербуває, судового спору щодо нього, а також прав у третіх осіб не має, шлюбні договори, які б змінювали правовий режим розпорядження майном не укладалися; внаслідок продажу майна не буде порушено прав та законних інтересів інших осіб; як внесок до статутного капіталу юридичних осіб майно не внесене; в наймі (оренді) не перебуває; від Покупця не приховано ніяких обставин, які мають істотне значення для цього договору, договір не укладається під впливом тяжкої для Продавця обставини, майно знаходиться у стані, придатному для використання його за цільовим призначенням. Прихованих недоліків чи інших дефектів, про які б не був проінформований Покупець, не має».

На підставі вказаного Договору приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Димовим О.С., враховуючи зміни, внесені рішенням державного реєстратора від 23.05.2017 №35318388, було прийнято рішення від 15.06.2017 індексний номер 35683348, про державну реєстрацію зміни права власності (реєстрацію переходу прав власності) на об`єкт нерухомого майна, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , а саме: зареєстровано перехід права власності від ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , про що внесено відповідний запис №20918390 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Аналогічні обставини викладені у рішенні Центрального районного суду м.Миколаєва від 05.07.2019 прку у справі №490/11473/17 за позовом Миколаївської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради, приватного нотаріуса Миколаївського міського нотаріального округу Димова Олександра Сергійовича про скасування рішення та визнання недійсним договору купівлі-продажу та зобов`язання привести об`єкт до попереднього стану.

05.07.2019 року рішенням Центральним районним судом м. Миколаєва у справі №490/11473/17 позовні вимоги Миколаївської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради, приватного нотаріуса Миколаївського міського нотаріального округу Димова Олександра Сергійовича про скасування рішення та визнання недійсним договору купівлі-продажу та зобов`язання привести об`єкт до попереднього стану задоволені частково. Скасовано рішення державного реєстратора Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради Риженка О.С. від 23 травня 2017 р., індексний номер: 35318388, про державну реєстрацію змін до права власності, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, та відповідний запис про право власності № 18075619 про державну реєстрацію змін до права власності (змін об`єкта нерухомого майна), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

В задоволенні інших позовних вимог: щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу, реєстраційний №1045 від 15 червня 2017 р., щодо скасування рішення приватного нотаріуса Миколаївського міського нотаріального округу Димова О.С. від 15 червня 2017 року, індексний номер рішення 35683348, та відповідного запису про право власності № 20918390 та щодо зобов`язання ОСОБА_1 привести до попереднього стану за власний рахунок самовільно реконструйоване нерухоме майно відмовлено.

Стягнуто на користь Миколаївської міської ради з Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради судовий збір у розмірі 1378 грн. через виконавчий комітет Миколаївської міської ради.

Рішення суду мотивовано тим, що відповідачем здійснено реконструкцію нежитлового приміщення, розташованого по АДРЕСА_1 , внаслідок чого відбулося збільшення площі об`єкту з 29,6 кв.м до 121,9 кв.м.

Норми частини 1 статті 376 ЦК України застосовуються й до випадків самочинної реконструкції об`єкта нерухомості, у результаті якої він набуває нових якісних характеристик (зміна конфігурації, площі та кількості приміщень, втручання в несучі конструкції, улаштування дверних прорізів у капітальних стінах тощо) (розділ 3.4 Методичних рекомендацій).

Наказами Управління ДАБІ у Миколаївській області від 29 травня 2017 року №№96, 97 були скасовані реєстрація декларації про початок виконання будівельних робіт від 10 березня 2017 року №МК59 на об`єкт будівництва «Реконструкція магазину продтоварів під магазин з кафетерієм за адресою: АДРЕСА_1 » та реєстрація декларації про готовність до експлуатації об`єкта від 19 травня 2017 року за №МК52 на об`єкт будівництва «Реконструкція магазину продтоварів під магазин з кафетерієм за адресою: АДРЕСА_1 » (замовник будівництва - ОСОБА_1 ).

Крім того суд вважав, що не потребує додаткового доказування, адже знаходиться «поза розумним сумнівом», що реконструкція спірного приміщення відбулася не у зазначеній у декларації спосіб, адже відбулася зі зміною зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані (а не без зміни): фактично загальна площа будівлі відповідно до проектної документації збільшилася у порівнянні з правовстановлюючими документами замовника на 92,3 кв. м (121,9 кв.м-29,6 кв.м), без надбудови, принаймні ще трьох поверхів, без зміни зовнішніх розмірів та зайняття прилеглої земельної ділянки це фізично не можливо.

Постановою Миколаївського апеляційного суду від 17 грудня 2019 року апеляційну скаргу Миколаївської міської ради задоволено частково.

Рішення Центрального районного суду м. Миколаєва від 05 липня 2019 року в частині вирішення позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна та скасування рішення приватного нотаріуса Миколаївського міського нотаріального округу Димова О.С. від 15 червня 2017 року № 35683348 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та запису про реєстрацію права № 20918390 (про державну реєстрацію зміни права власності) скасовано та у вказані частині ухвалено нове рішення, яким визнано недійсним договір купівлі-продажу об`єкта нерухомого майна, що розташований по АДРЕСА_1 , укладений 15 червня 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ; скасовано запис № 20918390 про державну реєстрацію зміни права власності (реєстрацію переходу права власності від ОСОБА_1 до ОСОБА_2 ) на об`єкт нерухомого майна, що розташований по АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101. У задоволенні позовних вимог Миколаївської міської ради до приватного нотаріуса Миколаївського міського нотаріального округу Димова О.С. про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна та про скасування рішення від 15 червня 2017 року № 35683348 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень відмовлено.

У іншій частині рішення суду залишено без змін.

Рішення Центрального районного суду м. Миколаєва від 05 липня 2019 року в частині задоволення позовних вимог скасування рішення державного реєстратора Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради Риженка О. С. від 23 травня 2017 р., індексний номер: 35318388, про державну реєстрацію змін до права власності на об`єкт нерухомості, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, та відповідного запису про право власності № 18075619 про державну реєстрацію змін до права власності (змін об`єкта нерухомого майна), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, в апеляційному порядку не оскаржувалося, а тому не було предметом апеляційного перегляду.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що укладений між відповідачами оспорюваний договір купівлі-продажу, предметом якого є самочинно реконструйований об`єкт нерухомості, розташований на самовільно зайнятій земельній ділянці, право розпорядження якою належить Миколаївській міській раді, порушує права позивача, що є підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним та відповідно для скасування державної реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомості. Відмовляючи в задоволенні вимог Миколаївської міської ради до ОСОБА_1 про зобов`язання привести об`єкт нерухомості до попереднього стану, апеляційний суд зазначив про передчасність таких вимог, оскільки остання не є на теперішній час власником спірного об`єкту нерухомості.

Щодо позовних вимог про покладення на ОСОБА_1 обов`язку з приведення до попереднього стану за власний рахунок самовільно реконструйованого магазину продтоварів за адресою: АДРЕСА_1 , то колегія суддів погодилася з висновком суду про відсутність підстав для їх задоволення та вказала наступне.

Згідно із положеннями статті 212 ЗК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.

Таким чином, приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, є наслідком, але не підставою задоволення вимог про повернення самовільно зайнятої земельної ділянки. Між тим, Миколаївська міська рада позовні вимоги про повернення самовільної зайнятої внаслідок самочинної реконструкції земельної ділянки не заявляла. За такого вимоги про приведення об`єкта нерухомого майна у попередній стан не є належним способом захисту порушених прав землевласника без вирішення вимог щодо повернення самовільно зайнятої земельної ділянки.

При цьому колегія суддів також врахувала наступне.

Як вбачається з копії технічного паспорту нежитлового приміщення магазину продтоварів по АДРЕСА_1 , виготовленого Товариством з обмеженою відповідальністю «Укрюртех» у жовтні 2016 року (а.с. 26-27), належні ОСОБА_1 нежитлові приміщення були загальною площею 29,6 кв.м і складалися з основного приміщення площею 22,8 кв.м та службового приміщення площею 6,8 кв.м.

Як вбачається з копії технічного паспорту нежитлового приміщення магазину з кафетерієм по АДРЕСА_1 , виготовленого Товариством з обмеженою відповідальністю «Укрюртех» 24 січня 2017 року (а.с. 135-143), належні ОСОБА_1 нежитлові приміщення після проведення реконструкції мають загальну площу 121,9 кв.м і складаються з основного приміщення площею 50,9 кв.м, службових приміщень площею 8,4 кв.м та 8,1 кв.м, вбиральні площею 0,7 кв.м, кафетерія 51,5 кв.м, вбиральні площею 2,1 кв.м.

Відповідно до змісту акта комісії у складі начальнику відділу комунального господарства та благоустрою адміністрації Центрального району Миколаївської міської ради, головного спеціаліста відділу організаційної роботи та юридичного забезпечення адміністрації Центрального району Миколаївської міської ради, спеціаліста І категорії департаменту житлово-комунального господарства Миколаївської міської ради, головного спеціаліста управління містобудування та архітектури від 03 липня 2017 року (а.с. 16), листів начальника Управління Державної будівельно-архітектурної інспекції у Миколаївській області від 07 листопада 2016 року № 1014-7879-16, від 07 грудня 2016 року № 17-4707/2 (а.с. 17, 18), контролюючими органами було встановлено, що за адресою: АДРЕСА_1 без відповідних документів до магазину продтоварів збудовано капітальну прибудову розмірами 7х9 кв.м на території, яка віднесена згідно з містобудівною документацією (Генеральним планом міста Миколаєва, затвердженого рішенням Миколаївської міської ради від 18 червня 2009 року за № 35/18) до території вулиці загального користування, до зони вулиць в червоних лініях.

З наведеного можна зробити висновок, що на території вулиць загального користування ОСОБА_1 при реконструкції магазину було зайнято 63 кв.м. Відомостей про те, де розташована решта самочинно зведених споруд, матеріали справи не містять, тоді як ОСОБА_1 як співвласник нерухомого майна (до виділення в окрему адресу - по АДРЕСА_2 ) має право на користування частиною земельної ділянки відповідно до належної частки цього майна (стаття 120 ЗК України). Позивачем також не зазначено, у який саме спосіб необхідно провести приведення об`єкту нерухомого майна у попередній стан.

Крім того колегія суддів зауважила наступне.

Правові наслідки визнання правочину недійсним визначені статтею 216 ЦК України.

Зокрема, в силу частини 1 цієї статті недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Тобто наслідком визнання правочину недійсним є двостороння реституція.

В той же час відповідно до частини 5 статті 216 ЦК України вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою. Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.

Отже вирішення судом питання застосування реституції можливо лише на підставі відповідно заявлених позовних вимог (крім випадків застосування наслідків нікчемного правочину), тоді як Миколаївською міською радою такі вимоги заявлені не були.

Тому без приведення сторін недійсного договору купівлі-продажу нерухомого майна у попередній стан, зокрема, повернення ОСОБА_1 цього об`єкту, передчасними є вимоги про покладання на цю особу обов`язку з приведення об`єкту до стану, що існував до реконструкції.

16.12.2020 року Верховним Судом винесено постанову у справі №490/11473/17, якою постанову Миколаївського апеляційного суду від 17 грудня 2019 року залишено без змін.

Обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом (частина четверта статті 82 ЦПК України).

Правова оцінка, надана судом певному факту при розгляді іншої справи, не є обов`язковою для суду (частина сьома статті 82 ЦПК України).

У постановах Верховного Суду від 10 жовтня 2019 року у справі № 910/2164/18 та від 08 липня 2019 року у справі № 908/156/18, на які є посилання в касаційній скарзі, вказано, що преюдиціальне значення процесуальним законом надається саме обставинам, встановленим судовими рішеннями (в тому числі в їх мотивувальних частинах), а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом.

У постанові Верховного Суду від 11 грудня 2019 року у справі № 320/4938/17 (провадження № 61-26396св18) зазначено, що преюдиційні факти - це факти, встановлені рішенням чи вироком суду, що набрали законної сили. Преюдиційність ґрунтується на правовій властивості законної сили судового рішення і визначається його суб`єктивними і об`єктивними межами, за якими сторони та інші особи, які брали участь у справі, а також їх правонаступники не можуть знову оспорювати в іншому процесі встановлені судовим рішення у такій справі правовідносини. Не потребують доказування обставини, встановлені рішенням суду, тобто ті обставини, щодо яких мав місце спір і які були предметом судового розгляду. Не має преюдиційного значення оцінка судом конкретних обставин справи, які сторонами не оспорювалися, мотиви судового рішення, правова кваліфікація спірних відносин. Преюдиційне значення можуть мати ті факти, щодо наявності або відсутності яких виник спір, і які, зокрема зазначені у резолютивній частині рішення. Преюдиційні обставини є обов`язковими для суду, який розглядає справу.

У постанові Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 822/1468/17, на яку є посилання в касаційній скарзі, зазначено, що обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ лише в тому разі, коли в них беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, чи їх правонаступники, але в інших випадках - ці обставини встановлюються на загальних підставах.

Правова визначеність передбачає дотримання принципу res judicata, тобто принципу остаточності рішення, недопустимості повторного розгляду вже вирішеної справи. Жодна сторона не має права домагатися перегляду кінцевого й обов`язкового рішення тільки з метою проведення нового слухання та вирішення справи (Svetlana Naumenko v. Ukraine, № 41984/98, §53, ЄСПЛ, від 09 листопада 2004 року).

На важливість дотримання принципу процесуальної економії, відповідно до якого штучне подвоєння судового процесу є неприпустимим, неодноразово звертала увагу Велика Палата Верховного Суду (див., зокрема, пункт 58 постанови від 28 січня 2020 року у справі № 50/311-б, провадження № 12-143гс19; пункт 63 постанови від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18, провадження № 12-204гс19); пункт 82 постанови від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц, провадження № 14-67цс20).

ІV. ВИСНОВКИ ТА МОТИВИ, З ЯКИХ ВИХОДИТЬ СУД ТА ЗАСТОСОВАНІ НОРМИ ПРАВА.

Згідно ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно зі ст. 145 Конституції України права місцевого самоврядування захищаються у судовому порядку.

Відповідно до ст. 143 Конституції України територіальна громада міста безпосередньо або через створені ними органи місцевого самоврядування, керує майном, що знаходиться в комунальній власності.

Згідно зі ст.12 ЗК України, п. 34 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» вирішення питань у сфері регулювання земельних відносин є винятковою компетенцією Миколаївської міської ради, а саме: розпорядження землями територіальної громади міста Миколаєва; здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності;передача земельних ділянок комунальної власності в користування і власність громадянам та юридичним особам.

Відповідно до вимог ст. 116 Земельного кодексу України рішення про передачу земельної ділянки, що входить до складу державної (комунальної) власності в користування, є виключним правом органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.

У відповідності з п.п. 5, 6 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до виняткової компетенції органів місцевого самоврядування відносяться правомочності по володінню, користуванню і розпорядженню об`єктами комунальної власності.

Відповідно до ст. 80 Земельного кодексу України суб`єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, на землі комунальної власності.

Згідно зі ст. 83 ЗК України у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної і державної власності, а також земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.

Виходячи зі змісту ст. 12 ЗК України, до повноважень-міських рад у галузі земельних відносин належить, зокрема право розпорядження землями територіальних громад, передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадянам та юридичним особам, здійснення контролю за використанням і охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства, тощо.

Відповідно до ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.

Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом.

Миколаївська міська рада, як власник спірної земельної ділянки, відповідно до ст. 319 ЦК України володіє, користується і розпоряджається належним їй майном. Пунктом 1 ст. 321 зазначеного кодексу передбачено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Власник земельної ділянки, відповідно до ч. 1 ст. 319 Цивільного кодексу України володіє, користується і розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Згідно з ч. 1 ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Судом встановлено, що Миколаївська міська рада не приймала рішень щодо передачі у власність або користування земельної ділянки, на якій розташований об`єкт самочинного будівництва, будь-яким особам.

Згідно із ч. 3 ст. 375 ЦК України право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням.

Виходячи зі змісту норми, яка закріплена частиною 1 статті 376 Цивільного Кодексу України, житловий будинок, будинок, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони: збудовані, або будуються без належного дозволу; без належно затвердженого проекту; з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Частиною 7 цієї ж статті встановлено, що у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим, або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Відповідно до ст. 376 Цивільного кодексу України та п. 4 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ "Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу (про правовий режим самочинного будівництва) від 30.03.2012 № 6 самочинним вважається будівництво житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна, якщо вони збудовані (будуються) на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво; або відведена не для цієї мети; або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту; або з істотним порушенням будівельних норм і правил.

Відповідно до п. 8 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ "Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва) від 30.03.2012 № 6 право на будівництво нерухомого майна (забудову) мають власники земельних ділянок (стаття 90 Ж), землекористувачі (стаття 95 ЗК), особи, які набули права користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) за договором із власником земельної ділянки (стаття 1021 ЗК) або з інших передбачених законом підстав.

Використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів (акту на право власності на землю, акту на право постійного користування або договору оренди землі) кваліфікується законом як самовільне користування землею. А саме, у ст. 1 ЗУ «Про державний контроль за використанням та охороною земель» відповідно до якої самовільне зайняття земельних ділянок - це будь-які дії особи, які свідчать про фактичне використання не наданої їй земельної ділянки чи намір використовувати земельну ділянку до встановлення її меж у натурі (на місцевості), до одержання документа, що посвідчує право на неї та до його державної реєстрації.

Верховний Суд у постанові від 30 вересня 2022 року у справі № 201/2471/20 (провадження № 61-5275св21) зробив висновок, що ефективним способом захисту прав власника (користувача) земельної ділянки щодо усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою, спричиненого таким порушенням, є вимога про знесення самочинного будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України і вирішення такої вимоги виключає застосування інших вимог.

У разі, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності.

Аналогічного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23).

З огляду на вказане міська рада має право на позов, бо захищає право власності територіальної громади міста на земельну ділянку (стаття 12, пункт «б» статті 80, частина перша та пункт «а» частини другої статті 83 ЗК України). Самочинний характер будівництва є істотним порушенням будівельних норм і правил та суттєвим порушенням прав власника земельної ділянки. Термін «перебудова» у частині сьомій статті 376 ЦК України не стосується самочинної прибудови до квартири у багатоквартирному будинку за межами його фундаментів на земельній ділянці, яку власник не відводив для цієї мети. Протилежні доводи відповідачки є хибними.

Формулювання приписів статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, державна реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного, у тому числі з метою застосування положень частини четвертої статті 376 ЦК України.

Аналогічні висновки викладені у постановах ВС від 07.04.2020 року у справі № 916/2791/13 (пункти 6.31-6.33), від 23.06.2020 року у справі № 680/214/16-ц (пункти 53-56), від 20.07.2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 46), від 15.11.2023 року у справі № 916/1174/22 (пункт 109), від 14.02.2024 року у справі № 523/8263/20.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 лютого 2024 року у справі № 523/8263/20 (провадження № 61-8041ск23) зазначено, що:

«порушення права власності на земельну ділянку шляхом створення перешкод у користуванні та розпорядженні нею зумовлює юридичні наслідки для особи, яка здійснила самочинне будівництво, незалежно від притягнення її до інших видів юридичної відповідальності.

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду загалом погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про задоволення вимоги щодо знесення самочинної прибудови до квартири та приведення останньої до попереднього стану. Оскільки така прибудова є самочинним будівництвом, на яке позивачка право власності, незважаючи на державну реєстрацію останнього, не набула (частини перша-друга статті 376 ЦК України), власник земельної ділянки має право усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні нею шляхом демонтажу самочинної прибудови за рахунок відповідачки як особи, яка допустила порушення права комунальної власності на земельну ділянку (частина друга статті 212 ЗК України, стаття 391 ЦК України).

Суди першої й апеляційної інстанцій встановили, що міська рада не виділяла земельну ділянку відповідачці під зведену прибудову до квартири на першому поверсі багатоквартирного будинку, і що таку прибудову відповідачка зробила за рахунок зайняття земельної ділянки, яка належить територіальній громаді міста.

З огляду на вказане, міська рада має право на позов, бо захищає право власності територіальної громади міста на земельну ділянку (стаття 12, пункт «б» статті 80, частина перша та пункт «а» частини другої статті 83ЗК України). Самочинний характер будівництва є істотним порушенням будівельних норм і правил та суттєвим порушенням прав власника земельної ділянки».

Верховний Суд неодноразово висловлював правову позицію про те, що позовні вимоги про визнання незаконними та скасування рішень про державну реєстрацію прав, визнання недійсними свідоцтва про право власності, визнання недійсними договорів, які заявлені саме у зв`язку зі здійсненням самочинного будівництва, є неефективними способами захисту (постанови Верховного Суду від 27 квітня 2022 року у справі № 521/21538/19, від 02 червня 2021 року у справі № 509/11/17, від 09 листопада 2022 року у справі №2-325/11, від 24 березня 2021 року у справі №200/2192/18, від 21 вересня 2022 року у справі №461/3490/18 та від 30 вересня 2022 року у справі №201/2471/20).

Відповідно до статті 152 Земельного кодексу України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів.

Стаття 212 ЗК України визначає, що самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.

Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що виступають умовами або підставами, за наявності яких об`єкт нерухомості вважається самочинним, а саме, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об`єкт нерухомості збудовано без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту; 3) об`єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині першій статті 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

За загальним правилом, закріпленим у частині другій статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Згідно із частиною четвертою статті 376 ЦК України якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

При цьому знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише за умови вжиття всіх передбачених законодавством України заходів щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.

Відповідно до частини сьомої статті 376 ЦК України у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво.

Відповідно до частини першої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

При цьому, ч. 1 ст. 116 ЗК України визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Набуття права власності громадянами та юридичними особами на земельні ділянки, на яких розташовані об`єкти, які підлягають приватизації, відбувається в порядку, визначеному частиною першою статті 128 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 123 ЗК України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.

Положенням статті 212 ЗК України встановлено, що самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.

Пункт 16 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» від 16.04.2004 року № 7 наголошує, що відповідно до статей 90, 95, 212 Земельного кодексу України, самовільно зайняті земельні ділянки мають бути повернуті їх власникам або землекористувачам.

Відповідно до ч.1 ст.125 ЗК України право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації.

За відсутності рішення органу виконавчої влади або місцевого самоврядування про надання земельної ділянки у власність або в користування, юридична особа або фізична особа не має права використовувати земельну ділянку державної або комунальної форми власності (абзац третій п.2.1 Постанови пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» №6 від 17.05.2011).

Отже, відповідно до вимог наведеного законодавства обов`язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, а відсутність таких документів може свідчити про самовільне зайняття земельної ділянки.

Самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд. здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду (ст. 212 ЗК України).

Відповідно до п. 35 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого Суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» від 07 лютого 2014 року № 5 задовольняючи позов про захист права власності від порушень, не пов`язаних із позбавленням володіння, суд має право як заборонити відповідачу вчиняти певні дії, так і зобов`язати відповідача усунути наслідки порушення права позивача.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23) вказано, що:

«як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; пункти 53-56 постанови від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).

Тобто відповідно до приписів частин третьої та п`ятої статті 376 ЦК України як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті.

Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.

Якщо право власності на об`єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав), у разі задоволення позовної вимоги про знесення об`єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації».

З урахуванням змісту статті 376 ЦК України в поєднанні з положеннями статей 16, 386, 391 цього Кодексу та статті 212 ЗК України, вимога про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки із приведенням її у попередній стан шляхом знесення самочинно побудованого нерухомого майна на земельній ділянці, власником або користувачем якої є інша особа, можуть бути заявлені власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, за умови доведеності факту такого порушення самочинною забудовою.

Як вбачається із матеріалів справи, та не спростовано відповідачкою, договір оренди, укладений 29.11.2006 року між ОСОБА_1 та Миколаївською міською радою, згідно якого відповідачці надано в оренду земельну ділянку для тимчасового облаштування та обслуговування літнього майданчика поряд з магазином по АДРЕСА_2 загальною площею 77 кв.м., діяв до 28.03.2012 року та не був поновлений чи продовжений на новий строк.

Судом також встановлено, що рішенням Центрального районного суду м.Миколаєва та постановами Миколаївського апеляційного суду та Верховного Суду скасовано рішення державного реєстратора Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради від 23 травня 2017 р. про державну реєстрацію змін до права власності, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та відповідний запис про право власності № 18075619 про державну реєстрацію змін до права власності (змін об`єкта нерухомого майна), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , а також визнано недійсним договір купівлі-продажу об`єкта нерухомого майна, що розташований по АДРЕСА_1 , укладений 15 червня 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ; скасовано запис № 20918390 про державну реєстрацію зміни права власності (реєстрацію переходу права власності від ОСОБА_1 до ОСОБА_2 ) на об`єкт нерухомого майна, що розташований по АДРЕСА_1 .

Таким чином, вказаними судовими рішеннями об`єкт нерухомого майна, що знаходиться по АДРЕСА_1 , який належав на праві власності ОСОБА_1 визнано самочинним будівництвом.

Використання відповідачкою земельної ділянки шляхом незаконного встановлення прибудови розміром 7,1 м х 9,0 м. до нежитлових приміщень магазину продтоварів по АДРЕСА_1 порушує вимоги земельного, цивільного, містобудівного законодавства, законодавства у сфері благоустрою населених пунктів, майнові права територіальної громади на земельні ділянки, що підриває конституційно визначені матеріальні та економічні основи місцевого самоврядування.

Згідно ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Зазначений захист має бути ефективним, тобто повинен здійснюватися з використанням такого способу захисту, який може відновити, наскільки це можливо, відповідні права, свободи й інтереси позивача (п. 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 року у справі № 338/180/17).

Під способами захисту суб`єктивних земельних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав і вплив на правопорушника(п. 5.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 року y справі № 925/1265/16).

Відповідно до ч. 2 ст.16 ЦК України способами захисту цивільного права та інтересів є припинення дії, яка порушували право, примусового виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення. Суд може захистити цивільне право і інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Згідно з ст. 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України.

Стаття 89 ЦПК України встановлює, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відповідно до приписів ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Оскільки, судом встановлено, що належна відповідачці прибудова розмірами 7,1 м х 9,0 м до нежитлових приміщень магазину продтоварів по АДРЕСА_1 є самочинним будівництвом, на яке ОСОБА_1 право власності, незважаючи на державну реєстрацію останньої, не набула (частини перша-друга статті 376 ЦК України), позивач, як власник земельної ділянки має право усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні нею шляхом звільнення земельної ділянки, розташованої по АДРЕСА_1 , загальною площею 77 кв.м., кадастровий номер :08:006:0005, в тому числі шляхом демонтажу самочинної прибудови розмірами 7,1 м х 9,0 м за рахунок відповідачки, як особи, яка допустила порушення права комунальної власності на земельну ділянку (частина друга статті 212 ЗК України, стаття 391 ЦК України), привівши її у придатний для використання стан.

На підставі вищенаведеного, суд приходить до висновку, що відповідачка самовільно зайняла та фактично використовує земельну ділянку комунальної власності площею 77 кв.мм по АДРЕСА_1 , шляхом встановлення прибудови розмірами 7,1 м х 9,0 м, порушивши майнові права територіальної громади міста Миколаєва, зокрема право власності на дану земельну ділянку, та протиправно вчинила перешкод власникові у реалізації ним повноважень щодо користування та розпорядження земельною ділянкою. Отже, порушене право позивача на користування та розпоряджання своїм майном, підлягає судовому захисту шляхом задоволення позовних вимог у повному обсязі.

Оскільки задоволення позовної вимоги щодо знесення самочинної прибудови до нежитлових приміщень магазину продтоварів на земельній ділянці, яка є власністю територіальної громади, переслідує легітимну мету контролю за використанням земельної ділянки комунальної власності згідно із загальними інтересами та є пропорційним меті контролю за використанням останньої у загальних інтересах (Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 лютого 2024 року у справі № 523/8263/20 (провадження № 61-8041св23)).

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

V. СУДОВІ ВИТРАТИ.

Згідно ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом.

До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати:

1) на професійну правничу допомогу;

2) пов`язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи;

3) пов`язані з витребуванням доказів, проведенням огляду доказів за їх місцезнаходженням, забезпеченням доказів;

4) пов`язані з вчиненням інших процесуальних дій, необхідних для розгляду справи або підготовки до її розгляду.

За ч.ч. 1-3 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються:

1) у разі задоволення позову - на відповідача;

2) у разі відмови в позові - на позивача;

3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

При вирішенні питання про розподіл судових витрат суд враховує:

1) чи пов`язані ці витрати з розглядом справи;

2) чи є розмір таких витрат обґрунтованим та пропорційним до предмета спору з урахуванням ціни позову, значення справи для сторін, в тому числі чи міг результат її вирішення вплинути на репутацію сторони або чи викликала справа публічний інтерес;

3) поведінку сторони під час розгляду справи, що призвела до затягування розгляду справи, зокрема, подання стороною явно необґрунтованих заяв і клопотань, безпідставне твердження або заперечення стороною певних обставин, які мають значення для справи, безпідставне завищення позивачем позовних вимог тощо;

4) дії сторони щодо досудового вирішення спору та щодо врегулювання спору мирним шляхом під час розгляду справи, стадію розгляду справи, на якій такі дії вчинялися.

Згідно платіжної інструкції №1806 від 26.12.2023 року позивачем сплачено судовий збір за подання позову у розмірі 3028,00 грн.

За такого, з відповідачки на користь позивача слід стягнути судовий збір у розмірі 3028,00 грн.

На підставі вищевикладеного та ст.ст.15, 16, 1258, 1261, 1266, 1268, 1270 ЦК України, ст.ст. 2, 4, 12, 13, 76-78, 258, 259, 273, 264, 265, 354, 355 ЦПК України, суд,-

ВИРІШИВ:

Позов Миколаївської міської ради до ОСОБА_1 про повернення земельної ділянки у придатному для використання стані, шляхом звільнення від будівель та споруд- задовольнити.

Зобов`язати ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , повернути Миколаївській міській раді земельну ділянку комунальної власності загальною площею 77 кв.м., кадастровий номер :08:006:0005, у придатному для використання стані шляхом звільнення її від будівель та споруд, у т.ч. знесення (демонтажу) прибудови розмірами 7,1 м x 9,0 м. до нежитлових приміщень магазину продтоварів по АДРЕСА_1 .

Стягнути з ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , на користь виконавчого комітету Миколаївської міської ради (р/р UA0027733, банк отримувача: ДКСУ м.Київ, ) сплачений судовий збір у сумі 3028,00 грн (три тисячі двадцять вісім гривень 00 копійок).

Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду повністю або частково.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного тексту безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

З інформацією щодо тексту судового рішення учасники справи можуть ознайомитися за веб-адресою Єдиного державного реєстру судових рішень: http://www.reyestr.court.gov.ua.

Повний текст заочного рішення складено 20 січня 2026 року.

Суддя Н.П. Черенкова