Справа №: 398/2902/25
провадження №: 2/398/269/26
"26" січня 2026 р. м. Олександрія
Олександрійський міськрайонний суд Кіровоградської області в складі:
головуючого судді Шинкаренко І.П.,
за участю секретаря судового засідання Черткова А.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 (адреса місця проживання: АДРЕСА_1 ),
від імені та в інтересах якого діє представник - адвокат ОСОБА_4 (адреса: АДРЕСА_5),
до ОСОБА_2 (адреса місця реєстрації: АДРЕСА_2 ),
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору - ОСОБА_3 (адреса місця проживання: АДРЕСА_3 ),
про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно,
Адвокат ОСОБА_4., який діє від імені та в інтересах позивача ОСОБА_1 та третьої особи ОСОБА_3 , звернувся до суду із позовною заявою до ОСОБА_2 , про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_2 , укладеного 09 вересня 2022 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , а також визнати за ОСОБА_1 право власності на вказаний будинок.
Позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що ОСОБА_1 та ОСОБА_2 09 вересня 2022 року домовились про продаж належного останньому житлового будинку АДРЕСА_2 . На підтвердження домовленості ОСОБА_2 надав позивачу для огляду свій паспорт, ідентифікаційний номер платника податків документи на будинок. ОСОБА_1 погодився купити у ОСОБА_2 будинок за 280000,00 грн. Сторони зустрілись ввечері,нотаріальні контори вже були закриті, ОСОБА_2 необхідно було терміново їхати через Європейський Союз до російської федерації оскільки він громадянин рф і квитки вже були ним придбані. Сторони вирішили оформити договір купівлі-продажу будинку шляхом написання ОСОБА_2 власноручної розписки про досягнуті з ОСОБА_1 домовленості.
Того ж дня 09 вересня 2022 року на підтвердження укладення між позивачем та відповідачем договору купівлі-продажу будинку покупець ОСОБА_1 передав продавцю ОСОБА_2 обумовлену сторонами суму грошових коштів за будинок в розмірі 280000,00 грн, а ОСОБА_2 власноруч написав ОСОБА_1 розписку від 09 вересня 2022 року, в якій пообіцяв нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу будинку та переоформити його на ОСОБА_1 , віддав позивачу ключі від будинку та оригінали правовстановлюючих документів на будинок. З 09 вересня 2022 року по сьогоднішній час ОСОБА_4 за необхідності користується вказаним будинком.
Після укладення договору купівлі-продажу будинку позивач неодноразово за телефоном спілкувався з відповідачем та нагадував йому про необхідність переоформлення на нього будинку та нотаріального посвідчення договору, проте останній посилався на різні причини неможливості це здійснити найближчим часом, і зокрема на те, що не має можливості приїхати в Україну в зв`язку з введенням в Україні з 24 лютого 2022 року воєнного стану, так як він є громадянином російської федерації.
Надалі сторони домовлялись про зустріч в Угорщині в місті Будапешті в консульстві України на 22 червня 2023 року. Проте відповідач до м. Будапешта не приїхав, і взагалі перестав виходити на зв`язок з позивачем.
Станом на 07 травня 2025 року будинок непереоформлений.
Крім того, представник позивача зазначив, що оскільки між позивачем ОСОБА_1 та ОСОБА_3 06 серпня 1982 року укладено шлюб, набутий позивачем на підставі договору купівлі-продажу з відповідачем 09 вересня 2022 року будинок також є спільним майном подружжя.
Позивач вважає, що ОСОБА_2 ухиляється від нотаріального посвідчення укладеного з ОСОБА_1 09 вересня 2022 договору купівлі- продажу вказаного будинку, а позивач позбавлений можливості належним чином оформити свої права на нього, і тому змушений звернутися до суду за захистом своїх прав з даним позовом.
Ухвалою суду від 04 червня 2025 року в даній справі було відкрито провадження, розгляд справи вирішено здійснювати в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання.
Ухвалою від 04 липня 2025 року судом витребувано від Державної прикордонної служби України інформацію про перетин державного кордону України, лінії розмежування з тимчасово окупованою територією України за період з 2022 року по теперішній час ОСОБА_2 .
Ухвалою суду від 25 серпня 2025 року було закрито підготовче та призначено справу до судового розгляду по суті.
У судове засідання сторони не з`явились.
Від представника позивача та третьої особи - адвоката ОСОБА_4, до суду надійшла заява про проведення судового засідання у їх відсутності, просив позов задовольнити, проти заочного розгляду справи позивач не заперечує.
Відповідач ОСОБА_2 , належним чином повідомлений про дату, місце і час розгляду справи у судове засідання не з`явився. Відзиву на позовну заяву та будь-яких заяв чи клопотань від відповідача на адресу суду не надходило.
Суд на підставі ст. 223 ЦПК України, вважає за можливе розглянути справу у відсутність вказаних осіб на підставі наявних у ній доказів.
Оскільки відповідач, належним чином повідомлені про дату, час і місце судового засідання, у судове засідання не з`явився, відзив не подав та позивач не заперечує проти заочного розгляду справи, судом постановлено ухвалу про заочний розгляд цієї справи.
Вивчивши матеріали справи, дослідивши та оцінивши надані докази в їх сукупності, суд дійшов висновку, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Відповідно до ч.ч.1, 5, 6 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Як передбачено ч. 1 ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Під час судового розгляду судом досліджено копію розписки від 09 вересня 2022 року, викладену російською мовою, зі змісту якої вбачається, що ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , паспорт громадянина росії, продав належний йому на праві власності будинок АДРЕСА_4 , ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , паспорт громадянина України, отримав від нього гроші за будинок - 280000,00 грн, зобов`язується переоформити вказаний будинок на ОСОБА_1 , а також копію технічної документації на вказаний будинок.
Відповідно до свідоцтва на право власності на нерухоме майно від 31 липня 2013 року житловий будинок за адресою: АДРЕСА_2 , належить на праві власності ОСОБА_2 , що також підтверджено витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 7354337.
Згідно з інформацією Управління дозвільно-погоджувальних процедур Олександрійської міської ради, наданої на запит суду 26 травня 2025 року, ОСОБА_2 значиться зареєстрованим за адресою: АДРЕСА_2 . На підставі рішення Олександрійської міської ради від 24 грудня 2024 року №970 «Про затвердження єдиного переліку топонімів Олександрійської територіальної громади»провулок Павла Дибенка перейменовано на провулок Весняний .
Статтею 41 Конституції України та статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод встановлено, що право приватної власності є непорушним і ніхто не може бути позбавленим своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
У статтях 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів, в тому числі, вільне волевиявлення учасника правочину.
Відповідно до частин першої, четвертої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Згідно зі статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Частиною першою статті 691 ЦК України передбачено, що покупець зобов`язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.
Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
У разі, якщо правочин вчинений без дотримання вимог щодо його форми він може кваліфікуватися як:
(а) нікчемний, у випадку якщо встановлений такий наслідок недотримання письмової форми на рівні закону (наприклад, ч. 2 ст. 1055, ч. 1 ст. 1257 ЦК);
(б) неукладений (невчинений) в тому разі, коли недійсність за недотримання вимог щодо форми не встановлено, але відповідний договір повинен вчинятися в письмовій формі і сторона правочину не виявляла свою волю для вчинення правочину (наприклад, не підписала правочин);
(в) вчинений, але заперечення однією із сторін факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами. Рішення суду не може ґрунтуватися на свідченнях свідків (абз. 2 ч. 1 ст. 218 ЦК).
Під час розгляду судом встановлено, що договір купівлі-продажу на житловий будинок між сторонами не укладався у належній формі, тобто письмова форма договору не дотримана, а відтак в силу приписів статті 657 ЦК України такий договір є нікчемним.
Відповідно до частини другої статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (частина перша статті 216 ЦК України).
Згідно з пунктом 4 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року N 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" судам відповідно до статті 215 ЦК України необхідно розмежовувати види недійсності правочинів: нікчемні правочини - якщо їх недійсність встановлена законом (частина перша статті 219, частина перша статті 220, частина перша статті 224 ЦК України тощо), та оспорювані - якщо їх недійсність прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує їх дійсність на підставах, встановлених законом (частина друга статті 222, частина друга статті 223, частина перша статті 225 ЦК України тощо). Нікчемний правочин є недійсним через невідповідність його вимогам закону та не потребує визнання його таким судом. Оспорюваний правочин може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду.
Згідно із частинами першою та третьою статті 206 ЦК України усно можуть вчинятися правочини, які повністю виконуються сторонами у момент їх вчинення, за винятком правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, а також правочинів, для яких недодержання письмової форми має наслідком їх недійсність. Правочини на виконання договору, укладеного в письмовій формі, можуть за домовленістю сторін вчинятися усно, якщо це не суперечить договору або закону.
Таким чином, усний договір купівлі-продажу житлового будинку, про який зазначає позивач, не відповідає письмовій формі, а тому є нікчемним в силу закону, який не вимагає визнання його таким в судовому порядку.
Розписка, що міститься в матеріалах справи, не є договором купівлі-продажу, оскільки не містить істотні умови, що притаманні такому договору. Крім того із долучених до позовної заяви доказів суд позбавлений можливості встановити за яких обставин складена розписка від 09 вересня 2022 року та чи дійсно виконана відповідачем.
Однією з умов застосування частини 2 статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однією із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи не наявні інші підстави нікчемності правочину. При цьому, саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення тощо не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України (постанова ВС від 23.11.2020 по справі № 363/230/18).
Виїзд відповідача за кордон, як стверджує позивач, на думку суду не свідчить про його ухилення від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу та не перешкоджає сторонам нотаріально оформити договір купівлі-продажу по його приїзду в Україну чи через представника за відповідним дорученням у разі неможливості його особистого приїзду, відтак така можливість не є остаточно втраченою.
Крім того суд зауважує, що вказані твердження позивача щодо перебування відповідача за межами території України, не знайшли свого підтвердження в ході судового розгляду справи.
Частина друга статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони у встановленій законом письмовій формі вчинили правочин, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшли згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю або частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї його сторони.
Разом з тим письмового договору купівлі-продажу між сторонами укладено не було, суду такий наданий не був.
На підставі досліджених судом доказів та встановлених судом обставин, враховуючи відсутність законних підстав для задоволення позовних вимог, відсутність письмового договору купівлі-продажу та невтрачену можливість сторін оформити його у нотаріуса, суд дійшов висновку, що в задоволенні вимоги позивача про визнання договору купівлі-продажу дійсним слід відмовити.
Оскільки вимога позивача щодо визнання за ОСОБА_1 права власності на вказаний будинок є фактично похідною від вимоги про визнання дійсними договору, у задоволенні якої відмовлено, то необхідно відмовити і в задоволенні вимоги про визнання за позивачем права власності.
При вирішенні питання про розподіл судових витрат суд керується положеннями ч. 1 та п. 2 ч. 2 ст. 141 ЦПК України, згідно яких судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, а інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі відмови в позові покладаються на позивача.
На підставі наведеного та керуючись ст. ст. 13, 80, 51, 81, 141, 247, 258, 259, 263-265, 273, 280-283, 354 ЦПК України, суд
Відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору - ОСОБА_3 , про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно.
Заочне рішення може бути переглянуто судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом 30 днів з дня його складення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд, якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
У разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення заочне рішення може бути оскаржене шляхом подачі апеляційної скарги до Кропивницького апеляційного суду. У цьому разі строк на апеляційне оскарження рішення починає відраховуватися з дати постановлення ухвали про залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення.
Позивач має право оскаржити заочне рішення шляхом подачі апеляційної скарги до Кропивницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його складення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених ЦПК України, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Повне рішення складено 26 січня 2026 року.
Суддя І.П. Шинкаренко