ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 січня 2026 року

м. Київ

справа № 757/23464/21-ц

провадження № 61-3568св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Синельникова Є. В.,

суддів: Осіяна О. М. (суддя-доповідач), Сакари Н. Ю., Ступак О. В., Шиповича В. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ;

відповідач - ОСОБА_2 ;

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чмирук Олександр Валерійович;

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Хоменка Віталія Олексійовича на рішення Печерського районного суду міста Києва від 09 серпня 2023 року у складі судді Хайнацького Є. С. та постанову Київського апеляційного суду від 27 березня 2024 року у складі колегії суддів: Рейнарт І. М., Кирилюк Г. М., Ящук Т. І.

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У квітні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом та в процесі розгляду справи збільшив позовні вимоги до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чмирук О. В. (далі - приватний нотаріус КМНО Чмирук О. В.), про скасування рішення державного реєстратора, припинення права власності та витребування майна.

Позовна заява ОСОБА_1 мотивована тим, що 26 лютого 2019 року між ним та ОСОБА_2 було укладено договір позики грошей, посвідчений приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Козаренко О. С. (далі - приватний нотаріус КМНО Козаренко О. С.), за умовами якого він отримав у відповідача в борг 3 086 100 грн, які зобов`язався повернути до 26 серпня 2020 року.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за договором позики грошей між ним та ОСОБА_2 було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Козаренко О. С., предметом якого є квартира АДРЕСА_1 , яка належала позивачу на праві власності.

Позивач посилався на те, що він намагався повертати відповідачу борг щомісячно по 1350-1500 доларів США, про що той робив власноручні помітки у договорі позики. Всього було повернуто 22 900 доларів США, що за курсом Національного банку України еквівалентно 642 574 грн.

15 квітня 2021 року позивач дізнався, що передана в іпотеку квартира була переоформлена на відповідача, шляхом прийняття державним реєстратором - приватним нотаріусом КМНО Чмируком О. В. рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний № 57601837 від 13 квітня 2021 року.

Позивач вважав, що процедура переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя є незаконною, оскільки він не отримував попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки, що суперечить пункту 2.3.1 договору іпотеки та статті 35 Закону України «Про іпотеку». При цьому з рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення від 29 січня 2021 року вбачається, що воно було отримане не ним, а іншою особою, яка поставила власний підпис, який не збігається з його підписом, що свідчить про його необізнаність про наявність вимоги іпотекодержателя.

Також позивач зазначав, що звіт про оцінку майна від 09 березня 2021 року, згідно якого вартість іпотечного майна становить 3 796 000 грн, не відповідає вимогам Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», оскільки він був складений без огляду квартири суб`єктом оціночної діяльності.

В договорі іпотеки сторонами не погоджувався порядок визначення вартості нерухомого майна, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки, а пунктом 1.2 цього договору визначено, що вартість об`єкта іпотеки становить 6 000 000 грн.

З документів, поданих для державної реєстрації, вбачається, що відповідач не надавав розрахунок заборгованості та не врахував сплачені позивачем грошові кошти. При цьому відповідачем визначено суму загальної заборгованості за договором позики у розмірі 3 827 586 грн, тобто більше ніж отримана в борг сума - 3 086 100 грн.

Враховуючи викладене, з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог, ОСОБА_1 просив скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса КМНО Чмирука О. В. від 13 квітня 2021 року, індексний № 57601837, про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_2 , припинити право власності ОСОБА_2 на зазначену квартиру та витребувати її у ОСОБА_2 на користь законного власника - ОСОБА_1 .

Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 09серпня 2023 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 27 березня 2024 року, у задоволені позову ОСОБА_1 відмовлено.

Рішення місцевого суду, з яким погодився апеляційний суд, мотивоване тим, що позивач не заперечував, що свої зобов`язання за договором позики, укладеним з відповідачем 26 лютого 2019 року, у повному обсязі не виконав. Пунктом 2 договору іпотеки від 26 лютого 2019 року сторони визначили, якщо сума отриманої позики чи її частина не буде повернута у визначені основним договором строки, іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття у власність предмета іпотеки. Отже, сторони договору іпотеки погодили позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки у разі порушення іпотекодавцем зобов`язань за договором позики.

Вимога про усунення порушень за договором позики була направлена відповідачем на адресу позивача, яка була зазначена ним у договорі іпотеки, отримана його представником, а відтак вимоги статті 35 Закону України «Про іпотеку» були дотриманні.

Відповідач набув предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною звітом про оцінку майна, виконаним ФОП ОСОБА_3 станом на 09 березня 2021 року, за яким ринкова вартість об`єкта оцінки - квартири АДРЕСА_1 , без ПДВ, становить 3 796 000 грн.

Доводи позивача про те, що вказаний звіт про оцінку майна не може бути законною підставою для переоформлення майна суди відхилили, оскільки зазначений звіт про оцінку майна є чинним, у встановленому порядку позивачем не оскаржувався, не був визнаний недійсним та таким, що не відповідає вимогам закону.

За таких обставин, перехід права власності на квартиру, що є предметом іпотеки, був здійснений з дотриманням вимог Закону України «Про іпотеку», з проведенням належним чином оцінки вказаного нерухомого майна на момент переходу такого права власності.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

17 березня 2025 року представник ОСОБА_1 - адвокат Хоменко В. О. подав засобами поштового зв`язку до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Печерського районного суду міста Києва від 09серпня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від27 березня 2024 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення та направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Касаційна скарга подана на підставі пунктів 1, 4 частини другої статті 389, пункту 4 частини третьої статті 411 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) та обґрунтована тим, що суди не врахували правових висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц, від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц, від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц, від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а, від 23 червня 2020 року у справі № 645/1979/15-ц, у постанові Верховного Суду від 08 червня 2022 року у справі № 757/39546/20-ц, а також - встановили обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 квітня 2025 року відкрито касаційне провадження в цій справі та витребувано її матеріали з Печерського районного суду міста Києва.

23 квітня 2025 року справа № 757/23464/21-ц надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 січня 2026 року справу призначено до розгляду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга представника ОСОБА_1 - адвоката Хоменка В. О. мотивована тим, що суди попередніх інстанцій не врахували, що позивач/іпотекодавець фактично не був повідомленим про стислий зміст порушеного зобов`язання, про вимогу виконання зобов`язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Позивач/іпотекодавець був позбавлений можливості усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на предмет іпотеки - квартиру, в якій він проживав. Зазначене свідчить про порушення законодавчої вимоги щодо належного повідомлення іпотекодавця.

Також, суди не звернули увагу на відсутність правової підстави для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки (квартиру/житло), оскільки був відсутній укладений між сторонами договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі.

Крім того, суди попередніх інстанцій залишили поза увагою, що звіт про оцінку майна від 09 березня 2021 року не відповідає вимогам Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», оскільки він був складений без огляду квартири та оцінена вартість іпотечного майна (квартири) в 3 796 000 грн є значно нижчою від ринкової вартості більше ніж в два рази.

Реальна вартість квартири, станом на дату звернення стягнення, складає близько 7 000 000 грн. Вказана обставина встановлена оскаржуваними судовими рішеннями позбавляє можливості ОСОБА_1 вимагати від ОСОБА_2 відшкодування вартості предмета іпотеки (квартири), що перевищує 90 відсотків над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

У травні 2025 року представник ОСОБА_2 - адвокат Базак О. П. подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому зазначив, що оскаржувані судові рішення є законними та обґрунтованими, ухваленими відповідно до вимог чинного законодавства України, з урахуванням всіх фактичних обставин справи, тому підстави для їх скасування відсутні.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

26 лютого 2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір позики грошей, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Козаренко О. С., за умовами якого ОСОБА_1 взяв в борг у ОСОБА_2 3 086 100 грн, що за комерційним курсом на дату укладення цього договору становило 114 300 доларів США, які зобов`язався повернути до 26 серпня 2020 року включно, без нарахування відсотків.

Сторони домовились, що повернення суми може бути здійснено готівкою або шляхом перерахування суми позики у безготівковій формі на рахунок позикодавця за курсом продажу долара США на день перерахування коштів. Якщо повернення суми позики відбуватиметься у готівковій формі, позикодавець зобов`язується після часткового або повного виконання позичальником зобов`язання за цим договором передати відповідні розписки про отримання коштів або проставлення відповідних відміток на примірнику позичальника договору позики грошей.

Згідно з пунктом 5 договору позика вважається повернутою в момент передання позикодавцю всієї суми позики готівкою або у безготівковій формі, що має бути підтверджено заявою, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним договором позики 26 лютого 2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Козаренко О. С., за умовами якого ОСОБА_1 передав в іпотеку ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 , яка належала на праві власності ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу квартири від 26 грудня 2018 року.

В пункті 2.2 договору іпотеки сторони погодили, що іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки у разі, якщо сума отриманої позики чи її частина не буде повернута у встановлені основним договором терміни; невиконання (несвоєчасного або неналежного виконання) іпотекодавцем та/або боржником будь-яких зобов`язань за основним договором та/або за цим договором.

Згідно з пунктом 2.3 договору іпотеки у випадках, передбачених пунктом 2.2 цього договору, звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку одним із наступних способів задоволення своїх вимог, про що іпотекодержатель сповіщає іпотекодавця шляхом надіслання останньому повідомлення: про перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань за основним договором, або про продаж предмета іпотеки від свого імені будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому законом, для чого іпотекодавець надає іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною та на умовах, визначених на власний розсуд іпотекодержателя, і здійснити для цього всі необхідні дії від імені іпотекодавця.

Відповідно до пункту 2.3.1 договору іпотеки при зверненні стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя відбувається після спливу 30-денного строку з моменту надіслання на адресу іпотекодавця, зазначену в цьому договорі, письмової вимоги про усунення порушень основного договору та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки, у разі невиконання зазначеної вимоги, шляхом переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя. Іпотекодавець цим договором надає згоду на таке набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, та у випадку невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного договору, додаткова згода іпотекодавця на набуття права власності іпотекодержателем на предмет іпотеки на підставі цього договору не потрібна. Також, сторонам роз`яснено та іпотекодавець згоден з тим, що у цьому випадку при переході права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, заборона на відчуження предмета іпотеки має бути знята тільки на підставі письмової заяви іпотекодержателя та ніяких додаткових заяв та повідомлень від імені іпотекодавця щодо зняття заборони відчуження предмета іпотеки не потрібно.

Згідно з пунктом 6.2 договору іпотеки всі повідомлення між сторонами здійснюються в письмовій формі шляхом направлення рекомендованих листів на адреси сторін, вказані в статті 7 цього договору, якщо інші реквізити письмово не повідомлені сторонами, або шляхом особистого вручення, свідченням чого є проставлений підпис отримувача повідомлення на копії відповідного повідомлення.

29 січня 2021 року ОСОБА_2 направив на адресу ОСОБА_1 вимогу про усунення порушень та повернення заборгованості за договором позики від 26 лютого 2019 року, в якій вказано, що станом на 29 січня 2021 року заборгованість становить 3 827 586 грн, яка повинна бути повернута протягом 30-денного строку з дня направлення цієї вимоги.

Також у вимозі вказано, що у випадку непогашення заборгованості за договором позики в 30-денний строк з дня направлення цієї вимоги, ОСОБА_2 буде змушений здійснити стягнення заборгованості шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки.

Відповідно до повідомлення про вручення поштового відправлення, вимога вручена 03 лютого 2021 року представнику ОСОБА_1 за довіреністю - ОСОБА_4 .

В звіті про оцінку майна, виконаному ФОП ОСОБА_3 , вартість квартири АДРЕСА_1 станом на 09 березня 2021 року складає 3 796 000 грн.

Рішенням приватного нотаріуса КМНО Чмирука О.В. від 13 квітня 2021 року право власності на квартиру АДРЕСА_1 зареєстрована за ОСОБА_2 .

2. Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

За змістом пункту 1 частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку: рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.

Відповідно до пункту 1 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

Згідно з пунктом 4 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів

Касаційна скарга представника ОСОБА_1 - адвоката Хоменка В. О. не підлягає задоволенню.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Встановлено й це вбачається із матеріалів справи, що оскаржувані судові рішення ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.

Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту (частина перша статті 527 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Частиною першою статті 1046 ЦК України передбачено, що за договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості.

Позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором (частина перша статті 1049 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.

Згідно з частиною першою статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Статтею 1 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно з частиною першою статті 12 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Відповідно до частин першої, четвертої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» уразі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки від 26 лютого 2019 року, сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

У договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або у відповідному застереженні в іпотечному договорі зазначаються: умови, у разі настання яких іпотекодержатель може використати своє право на позасудове стягнення; порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки; прийнятні та належні способи обміну повідомленнями між сторонами договору.

Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання основного зобов`язання: боржником - фізичною особою є недійсними, якщо інше не визначено договором іпотеки чи договором про надання кредиту, чи договором про задоволення вимог іпотекодержателя; боржником - юридичною особою або фізичною особою - підприємцем є дійсними, якщо інше не визначено договором іпотеки чи договором про надання кредиту, чи договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

У разі якщо вимоги іпотекодержателя забезпечені декількома предметами іпотеки (у тому числі за декількома договорами іпотеки), а позасудове звернення стягнення здійснюється за рахунок окремого предмета іпотеки, іпотекодержатель має право вимагати (у тому числі шляхом позасудового врегулювання) виконання зобов`язання боржником та/або іпотекодавцем в частині, що залишилася невиконаною після завершення позасудового врегулювання за таким окремим предметом іпотеки.

Завершенням позасудового врегулювання є державна реєстрація прав власності на всі предмети іпотеки, що виступають забезпеченням за основним зобов`язанням: за іпотекодержателем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття його у власність іпотекодержателем); за покупцем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу іпотекодержателем третій особі).

Згідно з частинами першою - п`ятою статті 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки від 26 лютого 2019 року, іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

З аналізу змісту вищенаведених статей 36 і 37 Закону України «Про іпотеку» вбачається, що за цим Законом застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом.

У справі, яка переглядається, позасудове врегулювання спору та застереження про можливість задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки сторони погодили в пункті 2.3 договору іпотеки, зокрема шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань за основним договором.

Встановивши, що позивач як позичальник за договором позики свої зобов`язання не виконав, суд першої інстанції, з яким погодився й апеляційний суд, дійшов правильного висновку про набуття іпотекодержателем передбаченого укладеним між сторонами договором іпотеки права на задоволення своїх вимог у порядку, визначеному статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України від 01 липня 2004 року № 1952-ІV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (далі - Закон № 1952-ІV).

Частиною першою статті 2 Закону № 1952-IV визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За змістом частин першої та третьої статті 10 Закону № 1952-IV державним реєстратором є, зокрема нотаріус. Державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Відповідно до частини другої статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державні реєстратори зобов`язані надавати до відома заявників інформацію про перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав.

Згідно з пунктом 40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (далі - Порядок № 1127) державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом № 1952-IV, іншими законами України та цим Порядком.

Для державної реєстрації прав, що набуваються, змінюються або припиняються у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість набуття, зміни чи припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину (пункт 57 Порядку № 1127).

Згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що обов`язковою умовою під час вирішення питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому.

У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що у разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем у загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дають змогу встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку. Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також необхідно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

У справі, яка переглядається, судами попередніх інстанцій було встановлено, що вимога відповідача про усунення порушень та повернення заборгованості за договором позики від 26 лютого 2019 року, в якій позивача було повідомлено про намір звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки у разі невиконання зобов`язань за договором позики, була направлена ОСОБА_1 29 січня 2021 року та 03 лютого 2021 року вручена його представнику ОСОБА_4 на підставі довіреності, яка видана позивачем 26 лютого 2019 року на її ім`я.

За таких обставин суди попередніх інстанцій обґрунтовано відхилили доводи позивача про те, що він не отримував письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушення основного зобов`язання, оскільки такі доводи спростовуються наданим стороною відповідача.

Крім того, в цій справі суди попередніх інстанцій встановили, що відповідно до звіту про оцінку майна, виконаному ФОП ОСОБА_3 , вартість квартири АДРЕСА_1 станом на 09 березня 2021 року складає 3 796 000 грн.

За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 22 квітня 2021 року, вказаний звіт був наданий приватному нотаріусу Чмируку О. В. при здійсненні реєстрації права власності відповідача на предмет іпотеки.

Сторони не заперечували, що звіт був складений без огляду предмета іпотеки оцінювачем.

Однак, у звіті зазначено, що огляд майна проводився на наданими фотоматеріалами.

При цьому позивач не надав доказів визнання вищевказаного звіту про оцінку майна недійсним, або доказів, які б свідчили про те, що вартість предмета іпотеки є більшою, ніж зазначено у звіті.

У постанові Верховного Суду від 09 серпня 2023 року у справі № 204/528/21, від 08 вересня 2021 року в справі № 725/2195/20 (провадження № 61-4590св21) зазначено, що при здійсненні державної реєстрації безспірність заборгованості не перевіряється. Таке передбачено у разі вчинення приватним нотаріусом виконавчого напису, а не здійснення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Таким чином, повно та всебічно дослідивши обставини справи, перевіривши їх доказами, які оцінено на предмет належності, допустимості, достовірності, достатності та взаємного зв`язку, встановивши, що договір іпотеки від 26 лютого 2019 року містить відповідне застереження про можливість задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі права власності на предмет іпотеки і відповідачем дотримано положення частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання ОСОБА_1 як боржнику та іпотекодавцю вимоги про усунення порушень забезпеченого іпотекою основного зобов`язання, проте ні після завершення 30-денного строку з моменту отримання цієї вимоги, ні на час проведення державної реєстрації за відповідачем права власності на спірну квартиру позивач не виконав боргове зобов`язання, а також те, що державному реєстратору були надані всі необхідні документи для здійснення державної реєстрації права власності, передбачені пунктами 57, 61 Порядку № 1127, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позову у зв`язку з його недоведеністю.

З огляду на характер спірних правовідносин та встановлені судами попередніх інстанцій обставини справи, посилання заявника в касаційній скарзі на правові висновки, викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц, від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц, від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц, від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а, від 23 червня 2020 року у справі № 645/1979/15-ц, у постанові Верховного Суду від 08 червня 2022 року у справі № 757/39546/20-ц, є безпідставним, оскільки висновки судів першої та апеляційної інстанцій не суперечать висновкам, викладеним у зазначених постановах, а відповідні аргументи касаційної скарги фактично зводяться до незгоди із встановленими обставинами справи та необхідності переоцінки доказів, що за приписами статті 400 ЦПК України знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.

З урахуванням того, що інші наведені в касаційній скарзі доводи аналогічні доводам апеляційної скарги та були предметом дослідження й оцінки судом апеляційної інстанції, який з дотриманням вимог статей 367, 368 ЦПК України перевірив їх та обґрунтовано спростував, Верховний Суд дійшов висновку про відсутність підстав повторно відповідати на ті самі аргументи заявника. При цьому суд враховує, що як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (пункти 29, 30 рішення від 09 грудня 1994 року у справі «Руїз Торіха проти Іспанії»). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (пункт 2 рішення від 27 вересня 2001 року у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії»).

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18) викладено правовий висновок про те, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77-80, 89, 367 ЦПК України. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення в оскаржуваних судових рішеннях, питання обґрунтованості висновків судів першої та апеляційної інстанцій, Верховний Суд виходить з того, що у справі, яка переглядається, було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені в касаційній скарзі, не спростовують висновків судів.

Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

Оскаржувані судові рішення відповідають вимогам закону й підстави для їх скасування відсутні.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Хоменка Віталія Олексійовича залишити без задоволення.

Рішення Печерського районного суду міста Києва від 09 серпня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 27 березня 2024 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Є. В. Синельников

Судді: О. М. Осіян

Н. Ю. Сакара

О. В. Ступак

В. В. Шипович