Справа № 629/4148/25
провадження № 2/632/45/26
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

"21" січня 2026 р. м. Златопіль

Суддя Златопільського міськрайонного суду Харківської області Кузьменко С.Л., за участю серктаря судового засідання Хохлової І.С., представника позивача СТОВ «Україна Нова», Гончарова Данила Олексійовича , представника співвідповідачів СТОВ «Ржавчик», ОСОБА_3, Ганга Дмитра Григоровича , розглянувши у режимі відеоконференцзв`язку у відкритому судовому засіданні за правилами загального провадження, за позовною заявою сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю агрофірма «Україна Нова» до сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Ржавчик», ОСОБА_3 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

Позивач, СТОВ агрофірма «Україна Нова» через свого представника Божко Володимира Миколайовича звернувся до суду з позовною заявою, в якій просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки укладений з СТОВ «Ржавчик» та визнати укладеною додаткову угоду з ОСОБА_3 про поновлення договору оренди земельної ділянки.

В позовній заяві позивач вказує, що 27.10.2008 між сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю агрофірма «Україна Нова» та ОСОБА_3 укладено договір оренди земельної ділянки.

Вказаний договір було зареєстровано в Первомайському райвідділі ХРФДП «Центр ДЗК» при Держкомземі України про що вчинено запис № 05.

Відповідно до пунктів 1, 4 договіру оренди земельної ділянки ОСОБА_3 надав, а товариство з обмеженою відповідальністю агрофірма «Україна Нова» прийняла в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення з кадастровим номером :04:000:0011, загальною площею 5,4367 га, яка знаходиться на території Закутнівської сільської ради.

27.10.2008 р ОСОБА_4 була передана земельна ділянка СТОВ агрофірма «Україна Нова», що підтверджується актом приймання передачі земельної ділянки від 27.10.2008.

Відповідно до пункту 9 договору оренди земельної ділянки орендна плата - 2% від базової грошової оцінки з урахуванням її щорічної індексації. В подальшому, сторони змінювали розмір орендної плати, а саме: Додатковою угодою від 19.09.2016 встановлено 6% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням її щорічної індексації.

У період з 27.10.2008 по 31.12.2024 СТОВ агрофірма «Україна Нова» належним чином виконувало обов`язки за договором оренди земельної ділянки. Жодних претензій від ОСОБА_4 не надходило.

За користування земельною ділянкою СТОВ агрофірма «Україна Нова», у порядку передбаченому договором оренди земельної ділянки, сплатило належну орендну плату.

Відповідно до пункту 8 договору оренди земельної ділянки, з урахуванням змін внесених додатковою угодою від 19.09.2016, сторони встановили строк дії Договору оренди земельної ділянки - до 31.12.2024.

Також, пунктом 8 Договору оренди земельної ділянки передбачено переважне право СТОВ агрофірма «Україна Нова» на поновлення Договору на новий строк.

На виконання вказаної умови Договору оренди земельної ділянки від 27.10.2008 СТОВ агрофірма «Україна Нова» повідомило ОСОБА_3 щодо свого наміру укласти договір на новий строк шляхом направлення відповідного повідомлення. Вказаним повідомленням пропонувалось збільшити розмір орендної плати до 12% від нормативно грошової оцінки.

Проте жодної відповіді на зазначене повідомлення Орендодавець не надав.

В подальшому стало відомо, що 01.01.2025 ОСОБА_3 уклав договір оренди земельної ділянки з новим орендарем - СТОВ «Ржавчик»..

При цьому, відповідно до пункту 9 договору оренди земельної ділянки з новим орендарем від 01.01.2025, розмір орендної плати за користування земельною ділянкою склав 6,5 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням її щорічної індексації (тобто у розмірі меншому ніж було запропоновано позивачем).

На підставі вищезазначеного, позивач вважає, що ОСОБА_3 та СТОВ «Ржавчик» порушили переважне право СТОВ агрофірма «Україна Нова» на укладення Договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:000:0011 на новий строк, а тому звернулось до суду із позовом.

Представником співвідповідачів адвокатом Ганга Д.Г. надані заперечення стосовно позовної заяви, та зазначено наступне: 01 січня 2025 року, тобто вже після закінчення дії Договору оренди землі з СТОВ «Україна Нова» (31.12.2024 р.), між ОСОБА_3 та СТОВ «Ржавчик» було укладено Договір оренди землі, за яким в оренду було передано земельну ділянку з кадастровим номером :04:000:0011.

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов

договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки

наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Стаття 13 Закону України «Про оренду землі» визначає договір оренди землі як договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст. 777 ЦК України наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму в строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

16 січня 2020 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», яким ст. 33 Закону України «Про оренду землі», що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено в новій редакції (в цій частині закон набрав чинності 16 липня 2020 року).

Розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнено абзацами 3 і 4 такого змісту: «Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені ст. 33 цього Закону та ст. 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені ст. 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Чинне законодавство України, зокрема Закон України «Про оренду землі», розрізняє два шляхи продовження орендних відносин, а саме: «поновлення договорів оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк».

Порядок поновлення договорів оренди визначений у ст. 32-2 Закону України «Про оренду землі» та ст. 126-1 Земельного кодексу України.

Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк передбачене ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

ОСОБА_3 у своєму відзиві зазначає про те, що він не отримував від позивача жодних поштових відправлень № 850 (експрес зописом), до якого начебто було долучено лист з повідомленням вих. №1908/24 про укладення договору оренди з ОСОБА_3 на новий строк, з проєктом додаткової угоди про укладення Договору оренди №б/н від 27.10.2008 року на новий строк.

Натомість ОСОБА_3 визнає та вказує, що отримував від позивача лише 1 лист (поштове відправлення № 940) у грудні 2024 року, у якому містився лист-відповідь позивача (вих. № 163 від 05.12.2024) на його заяву від 10.04.2024 р. про небажання продовжувати орендні відносини після закінчення дії Договору.

Позивач мав намір скористатися переважним правом орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, яке передбачене ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а тому позивач мав діяти на умовах, визначених договором, за правилами Закону України «Про оренду землі».

Пісня закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити дію.

Відповідно до ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності

заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України, згідно з

якою наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Аналіз положень частини першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» свідчить про те, що для визнання за орендарем переважного права необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Подібні за змістом правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

Водночас реалізація переважного права на укладення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури та за наявності волевиявлення сторін.

Аналогічні за змістом правові висновки викладені у постановах Верховного Суду: від 23 січня 2019 року у справі № 902/619/17, від 27 червня 2019 року у справі № 923/925/18, від 29 квітня 2020 року у справі № 912/1138/19, від 17 травня 2022 року у справі № 384/30/21 (провадження № 61-21267 св 21), від 24 квітня 2023 року у справі № 608/2591/21 (провадження № 61-813 св 23) та інших.

З наданих ОСОБА_4 документів вбачається, що Лист-повідомлення (вих. № 163 від 05.12.2024) про укладення договору оренди землі на новий строк позивач (Орендар) направив ОСОБА_4 (Орендодавцю) 09.12.2024 р., тобто з порушенням 60 денного строку до закінчення строку дії договору оренди землі.

ОСОБА_4 отримав даний лист у грудні 2024 р., тобто в місяць закінчення дії Договору.

Більше того, з отриманого ОСОБА_4 листа-відповіді Позивача (вих. № 163 від 05.12.2024), який містив пропозицію про намір укласти Договір на новий строк, вбачається, що він не мав жодних додатків, зокрема проєкту додаткової угоди, які до суду надає Позивач.

Поштове відправлення 940 отримане ОСОБА_4 містило лише сам лист Позивача (вих. № 163 від 05.12.2024), без додатків.

Тобто, надані Позивачем до суду проєкти додаткових угод насправді не направлялись ОСОБА_4 .

Наведене свідчить про порушення позивачем ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Представник співвідповідачів вважає, що позивачем, як орендарем, не дотримано вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» про повідомлення орендодавця в установлені строки про намір поновити договірні відносини на новий строк та про направлення разом з листом- повідомлення проєкту додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

Отже, право оренди за договором оренди землі, укладеним між позивачем та ОСОБА_4 припинилось за закінченням строку, на який його було укладено (31.12.2024 р.) та позивач не має переважного права на його поновлення на новий строк.

Таким чином, слід дійти висновку, що укладенням між ОСОБА_5 . Та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Ржавчик» (00707254) - Договору оренди земельної ділянки № б/н від 1 січня 2025 року земельної ділянки з кадастровим № :04:000:0011, права позивача порушені не були.

Підставою недійсності правочину Позивач вважав його порушене переважне право

на укладення договору.

Разом з тим, відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Частина перша ст. 205 ЦК України визначає, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

У даному випадку, підстави для визнання недійсними Договору оренди земельної ділянки № б/н від 01 січня 2025 року щодо земельної ділянки з кадастровим № :04:000:0011, укладеним між Бакаєм В. Та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Ржавчик», відсутні.

На підтвердження свого позову СТОВ Агрофірма «Україна Нова» надає до суду копію фіскального чеку Укрпошта, а також опису поштового відправлення № 850, стверджуючи про те, що начебто 19.08.2024 р. з поштового відділення 61002 дане Товариство направляло на ім`я ОСОБА_3 на його поштову адресу - АДРЕСА_1 , лист з повідомленням вих. № 1908/24 про укладення договору оренди з ОСОБА_3 на новий строк, з проєктом додаткової угоди про укладення Договору оренди №б/н від 27.10.2008 року на новий строк.

Водночас, сам ОСОБА_3 зазначає, що такого листа не отримував, відповідно до онлайн-трекінгу Укрпошта таке поштове відправлення не значиться, стверджує про те, що насправді ніякого поштового відправлення № 850 на його ім`я та його адресу у серпні 2024 року не надсилалось сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю агрофірма «Україна Нова», він таких листів не отримував.

ОСОБА_4 звернувся за гарячу лінію АТ «УКРПОШТА» 0 800 300 545, щоб відслідкувати поштове відправлення №850, на що оператор повідомила, що згідно даних їх системи СТОВ Агрофірма «Україна Нова» не є відправником поштового відправлення № 850 (у системі значиться інша особа - ТОВ "НОВААГРО УКРАЇНА"), ОСОБА_3 не є отримувачем поштового відправлення № 850 (у системі значиться інша особа - Валківська міська рада), а адреса отримувача не 61168, м. Харків, вул. Барабашова, б. 38, к.520, а адреса, що обслуговується відділенням 63002 (м. Валки Харківська область), і дане поштове відправлення було вручено - 21.08.2024 р.

У зв`язку з цим, адвокат Ганга Д.Г. звернувся до Валківської міської ради із адвокатським запитом, яким просив:

- надати інформацію про поштове відправлення № 850 (відомості про відправника; особу отримувача; адресу отримувача; телефон отримувача);

- повідомити чи є отримувачем цього листа - ОСОБА_3 та чи було воно адресовано на адресу його проживання: АДРЕСА_1 , як це вказано у наданих до запиту копіях фіскального чеку та опису вкладення поштового відправлення № 850?

- за наявності - надати копію (роздруківку) справжньої накладної до поштового відправлення № 850, яке було адресоване на відділення 63002 (м. Валки Харківська область);

- за наявності - надати справжній трекінг поштового відправлення № 850;

06.08.2025 р. адвокат Ганга Д.Г. отримав від Валківської міської ради лист, датований 05.08.2025 р.(копію листа з додатками - додає), яким повідомлено, що на адресу Валківської міської ради 21 серпня 2024 року (вхід № 4759/04-28) надійшов лист від ТОВ «НОВААГРО Україна» з поштовим відправленням № 850 та описом вкладених документів, а саме:

- відповідь ТОВ «НОВААГРО Україна» вих. № 1908-24 від 19.08.2024 - 1 аркуш;

- копія довіреності від 14.06.2024 від ТОВ «НОВААГРО Україна» на ОСОБА_6 - 1 аркуш.

На печатці дата 19.08.2024 р.

Документів, на ім`я ОСОБА_3 до Валківської міської ради не надходило.

У додаток міська рада надала копію опису поштового повідомлення № 850 та копію самого конверта.

Таким чином, з вищенаведеного вбачається, що насправді поштове відправлення № 850 від 19.08.2024 р. надсилалось з відділення Укрпошта 61002 відправником - ТОВ «НОВААГРО Україна» на ім`я Валківської міської ради.

Це поштове відправлення № 850 жодним чином не стосувалось особи ОСОБА_7 та документів на його ім`я.

У судове засідання прибули: представник позивача СТОВ «Україна Нова», Гончаров Д.О., представник співвідповідачів СТОВ «Ржавчик», ОСОБА_3, Ганга Д.Г. Представник позивача СТОВ «Україна Нова», Гончаров Д.О. наполягав на задоволенні позовних вимог, а представник співвідповідачів СТОВ «Ржавчик», ОСОБА_3 , Ганга Д.Г. просив відмовити у задоволенні позовних вимог.

Суддя , вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши письмові докази у справі, приходить до висновку, що в задоволені позову слід відмовити з таких мотивів.

Судом встановлено, що 27.10.2008 між сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю агрофірма «Україна Нова» та ОСОБА_8 був укладений договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_8 , як орендодавець, передав СТОВ агрофірмі «Україна Нова», як орендарю, в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення з кадастровим номером :04:000:0011, загальною площею 5,4367 га, яка знаходиться на території Закутнівської сільської ради. Даний договір був належним чином зареєстрований у встановленому законом порядку у Первомайському районному відділі реєстрації Харківської регіональної філії Державного підприємства «Центр ДЗК при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 27.10.2008 за № 05.

Згідно умов, які досягнуті 19.09.2016 між сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю агрофірма «Україна Нова» та ОСОБА_8 в додатковій угоді про внесення змін до договору оренди земельної ділянки зареєстрованого за № 05 від за 27.10.2008, сторони дійшли згоди щодо подовження терміну дії договору до 31.12.2024.

У заяві від 10.04.2024 ОСОБА_4 повідомив СТОВ агрофірму «Україна Нова» про небажання продовжувати термін дії договору оренди своєї земельної ділянки, кадастровий номер з кадастровим номером :04:000:0011 площею 5,4367 га, з проханням після закінчення дії договору на земельну ділянку.

Не знайшов підтвердження той факт, що повідомлення СТОВ агрофірми «Україна Нова» про укладення договору оренди б/н від 27.08.2008 на новий строк, яке було адресовано на ім`я ОСОБА_4 19.08.2024 за вихідним №1908/24 та надіслане поштовим відправленням 850 надсилалось на адресу ОСОБА_4 .

СТОВ агрофірма «Україна Нова» на заяву ОСОБА_4 від 10.04.2024 надала відповідь за вихідним №163 від 05.12.2024 з пропозицією укладення договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:000:0011.

01.01.2025 між ОСОБА_4 та СТОВ «Ржавчик» укладено договір оренди земельної ділянки, яким в оренду було передано земельну ділянку з кадастровим номером :04:000:0011.

Вважаючи дії ОСОБА_4 недобросовісними по відношенню до орендаря СТОВ агрофірми «Україна Нова», позивач просить суд захистити його переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк, передбачене ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (частини перша та друга статті 15 ЦК України).

За змістом частини першої статті 4, частини першої статті 5 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод або законних інтересів; здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

В силу ч. 1 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. А згідно зі ст.ст. 77, 78 цього Кодексу докази повинні бути належними і допустимими.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до ч. 1 ст. 93 ЗК України, статті 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.

Законом України «Про оренду землі» визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ч.1 ст. 15 Закону).

За частиною першою ст. 14 цього Закону договір оренди землі укладається в письмовій формі, а статтею 18 Закону передбачено, що договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації.

За змістом статті 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі як істотна умова договору визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.

У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права, яка закріплена у ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини перша п`ята цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина шоста цієї норми).

Розглядаючи спір про поновлення договору оренди відповідно до порядку, визначеного статтею 33 Закону України «Про оренду землі», суд, виходячи з конкретних обставин справи, надає правову кваліфікацію спірним правовідносинам, які виникли між учасниками справи, застосовуючи норму, яка регулює ці правовідносини.

Відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Для застосування положень ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Відповідно до ч.ч. 4, 5 ст. 33 цього Закону при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Отже, наслідком реалізації механізму погодження істотних умов договору оренди, передбаченого вказаними нормами Закону, або продовження договору відповідно до погоджених між сторонами його істотних умов (таких же або інших), або припинення переважного права орендаря внаслідок їх непогодження.

При цьому, якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткову угоду, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про визнання додаткової угоди укладеною на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц вказала, що при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту.

Таким чином, при вирішенні спору між сторонами договору оренди землі, який стосується реалізації орендарем переважного права на поновлення договору, з`ясуванню судом підлягає, зокрема, обставина, чи досягнуто між сторонами згоди в процесі погодження нових істотних умов договору.

У даному випадку з пропозицією про поновлення спірних договорів оренди землі позивач не звернувся до закінчення строку дії договору, як це передбачено їх умовами. Також встановлено, що власник земельної ділянки направив орендарю лист про небажання продовжувати договір оренди землі.

Таким чином, встановлено, що орендодавець підтвердив, що до закінчення строку дії договору повідомив орендаря про відмову в бажанні продовжувати орендні відносини.

Враховуючи встановлені у цій справі обставини, суддя вважає, що відсутні підстави для застосування до спірних правовідносин частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки орендодавець до закінчення строку дії договору оренди повідомив орендаря про відсутність наміру продовжувати вказаний договір оренди. Позивачем не надано належних і допустимих доказів того, що він після закінчення строку дії договору продовжує користуватися землею за мовчазною згодою орендодавця.

Зміна умов договору у будь-якій частині виключає продовження договору з підстав частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», а за положеннями частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» відсутність досягнення домовленостей щодо умов договору при їх зміні також виключає продовження договору оренди землі з підстав переважного права.

Суддя звертає увагу, що обов`язковою умовою продовження дії договору на змінених умовах є досягнення згоди обох сторін цих правовідносин і такої згоди у цій справі сторонами не досягнуто. Навіть за умови своєчасного ненадання орендодавцем заперечень щодо поновлення договору оренди землі, відсутність доказів погодження сторонами запропонованих позивачем змінених істотних умов договору виключає можливість поновлення спірного договору оренди землі з підстав переважного права на підставі частин першої п`ятої Закону України «Про оренду землі».

З таких же висновків виходив Верховний Суд у постанові від 30 червня 2021 року у справі № 547/778/19, від 09 лютого 2021 року у справі № 923/681/19, від 20 січня 2021 року у справі №625/220/18.

В іншій справі №709/1379/19 в постанові від 19 січня 2021 року Верховний Суд констатував, що за наявності вираженого волевиявлення орендодавця на відмову від продовження оренди та заявленої вимоги власника про повернення земельної ділянки, направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не може бути підставою для поновлення орендних відносин між сторонами.

Наявність обґрунтованих заперечень зі сторони орендодавця стосовно поновлення договору з орендарем дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке передбачено положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі» і може підлягати захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури та за наявності волевиявлення сторін, тоді як в цій справі відсутнє відповідне волевиявлення орендодавця.

Посилання позивача на те, що укладення нового договору з іншим орендарем порушує його переважне право, у зв`язку з чим просить визнати новий договір недійсним, не є доведеним, оскільки, в даному випадку ОСОБА_4 уклав договір оренди із СТОВ «Ржавчик» вже після закінчення дії договору оренди із СТОВ агрофірмою «Україна Нова».

Відтак, з урахуванням наведених вище норм законодавства та судової практики Верховного Суду, виходячи із принципу свободи договору як одного з основних принципів цивільного права, що закріплений у ст. 627 ЦК України, суддя приходить до висновку, що в даному випадку позивач не підтвердив наявність у нього порушеного переважного права на продовження договору, а також за відсутності згоди власника земельної ділянки на продовження орендних відносин з позивачем, що належним чином листом було направлено на адресу позивача.

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним.

Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Враховуючи вищенаведене, та той факт, що в матеріалах справи містяться докази того, що ОСОБА_4 виявив бажання не продовжувати договір оренди землі із позивачем по справі, про що належним чином повідомляв орендаря, то за таких обставин суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.

Також враховуючи те, що в позові відмовлено, суддя вважає, що витрати сторін слід покласти на сторони в межах ними понесених.

На основі встановленого та керуючись ст. 124 ЗК України, ст.ст. 626, 627, 792 ЦК України, ст. 33 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 10-13, 76-82, 89, 95, 141, 263-265 ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю агрофірма «Україна Нова»до сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Ржавчик», ОСОБА_3 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки відмовити.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Харківського апеляційного суду безпосередньо або шляхом використання підсистеми «Електронний суд» Єдиної судової інформаційно-комунікаційної системи шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому рішення не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому копії рішення суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише скорочену частину судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

З текстом рішення можна ознайомитись в Єдиному державному реєстрі судових рішень за посиланням http://reyestr.court.gov.ua.

На виконання п. 4 ч. 5 ст. 265 ЦПК України суд зазначає повне найменування сторін та інших учасників справи:

ПОЗИВАЧ: Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Україна Нова», , ел. пошта: , тел. +81, +13, адреса Харківська обл., Лозівський р-н, с. Закутнівка, 64150.

ПРЕДСТАВНИК ПОЗИВАЧА: Гончаров Данило Олексійович, РНОКПП НОМЕР_1 , ел. пошта: ІНФОРМАЦІЯ_1 , тел. НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_2 .

ВІДПОВІДАЧ: Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Ржавчик», адреса 64135, Харківська обл.,Лозівський р-н., с. Ржавчик, вул. Центральна, 2

ВІДПОВІДАЧ: ОСОБА_3 , РНОКПП НОМЕР_3 , адреса: АДРЕСА_1

ПРЕДСТАВНИК СПІВВІДПОВІДАЧІВ: Ганга Дмитро Григорович , РНОКПП НОМЕР_4 , адреса адреса для листування: АДРЕСА_3 , ел. пошта: ІНФОРМАЦІЯ_2 ,тел. НОМЕР_5 .

Повне судове рішення складено 30 січня 2026 року.

Суддя: С. Л. Кузьменко