ПОСТАНОВА

іменем України

19 січня 2026 року м. Кропивницький

справа № 394/316/25

провадження № 22-ц/4809/216/26

Кропивницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах Чельник О.І. (головуючий, суддя-доповідач), Карпенка О.Л., Мурашка С.І.

за участю секретаря судового засідання Антошиної А.В.,

учасники справи:

позивач Товариство з обмеженою відповідальністю «Свердликівське»,

відповідачі- Новоархангельська селищна рада Голованівського району Кіровоградської області, ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Свердликівське» на рішення Новоархангельського районного суду Кіровоградської області від 09 вересня 2025 року, у складі судді Запорожця О.М.,

ВСТАНОВИВ:

У березні 2025 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Свердликівське» (далі по тексту ТОВ «Свердликівське») звернулося в суд з позовом до Новоархангельської селищної ради Голованівського району Кіровоградської області, ОСОБА_1 про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсними договорів оренди землі.

В обґрунтування позовної заяви ТОВ «Свердликівське» посилалося на те, що розпорядженнями Голови Новоархангельської районної державної адміністрації Кіровоградської області від 15.10.2014 №257-р «Про передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ТОВ «Свердликівське» на території Свердликівської сільської ради» та від 03.11.2014 №264-р «Про внесення змін до розпорядження голови районної державної адміністрації від 15.10.2014 №257-р» затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) ТОВ «Свердликівське» загальною площею 140,1756 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (згідно з КВ ЦПЗ 0101), за адресою: Кіровоградська обл., Новоархангельський р-н, Свердликівська сільська рада, ділянки №№ НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 , 336, 337, 339, 341, 344, 345-346, 348, 349, 354, 357, 358, 359, 361, 384, 458, 489, 624, 643, 658, 670.

Передано в оренду ТОВ «Свердликівське» нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки: кадастровий номер :02:000:0770 загальною площею 4,0799 га; кадастровий номер :02:000:0772 загальною площею 3,9383 га; кадастровий номер :02:000:0793 загальною площею 3,8109 га; кадастровий номер :02:000:0774 загальною площею 3,9381 га; кадастровий номер :02:000:0775 загальною площею 3,9380 га; кадастровий номер :02:000:0776 загальною площею 4,1230 га; кадастровий номер :02:000:0789 загальною площею 3,4510 га; кадастровий номер :02:000:0777 загальною площею 4,4724 га; кадастровий номер :02:000:0778 загальною площею 4,4046 га; кадастровий номер :02:000:0795 загальною площею 4,5366 га; кадастровий номер :02:000:0785 загальною площею 4,7062 га; кадастровий номер :02:000:0792 загальною площею 4,5884 га; кадастровий номер :02:000:0769 загальною площею 4,1370 га; кадастровий номер :02:000:0780 загальною площею 3,9382 га; кадастровий номер :02:000:0791 загальною площею 3,8038 га; кадастровий номер :02:000:0786 загальною площею 4,7242 га; кадастровий номер :02:000:0782 загальною площею 3,9381 га; кадастровий номер :02:000:0766 загальною площею 3,3771 га; кадастровий номер :02:000:0788 загальною площею 3,9374 га; кадастровий номер :02:000:0771 загальною площею 3,3748 га; кадастровий номер :02:000:0787 загальною площею 4,7259 га; кадастровий номер :02:000:0773 загальною площею 3,9380 га; кадастровий номер :02:000:0767 загальною площею 3,8296 га; кадастровий номер :02:000:0783 загальною площею 3,9382 га; кадастровий номер :02:000:0784 загальною площею 4,2450 га; кадастровий номер :02:000:0794 загальною площею 3,6667 га; кадастровий номер :02:000:0764 загальною площею 3,8476 га; кадастровий номер :02:000:0779 загальною площею 3,9382 га; кадастровий номер :02:000:0781 загальною площею 3,9383 га; кадастровий номер :02:000:0796 загальною площею 1,9330 га; кадастровий номер :02:000:0335 загальною площею 3,9379 га; кадастровий номер :02:000:0790 загальною площею 3,8636 га; кадастровий номер :02:000:0765 загальною площею 3,8665 га; кадастровий номер :02:000:0768 загальною площею 3,3757 га; кадастровий номер :02:000:0287 загальною площею 3,9800 га, що знаходяться на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району, для використання за цільовим призначенням (ведення товарного сільськогосподарського виробництва), до моменту отримання їх власниками документів, що засвідчуватиме право власності на земельну ділянку, але не більше 15 років; встановлено орендну плату у розмірі 7% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки; зобов`язано позивача у місячний термін укласти договори оренди земельних ділянок згідно з чинним законодавством; підписання договорів оренди земельних ділянок здійснити по завершенню технічних робіт, а саме отримання витягів з державного земельного кадастру у відділі Держземагентства у Новоархангельському районі Кіровоградської області; зобов`язано позивача після підписання договорів оренди провести державну реєстрацію іншого речового права у відповідних органах, які мають такі повноваження.

На виконання вказаних розпоряджень між Новоархангельською районною державною адміністрацією (орендодавцем) в особі голови райдержадміністрації Зубова Дмитра Андрійовича з однієї сторони, та ТОВ «Свердликівське» (орендарем) в особі директора Безушка Дмитра Юрійовича, з іншої сторони, було укладено договори оренди земельних ділянок, а саме

договір оренди земельної ділянки від 28.10.2014 щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області за межами населеного пункту, кадастровий номер: :02:000:0777, загальною площею 4,4724 га ріллі;

договір оренди земельної ділянки від 28.10.2014 щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області за межами населеного пункту, кадастровий номер: :02:000:0778, загальною площею 4,4046 га ріллі;

договір оренди земельної ділянки від 28.10.2014 щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області за межами населеного пункту, кадастровий номер: :02:000:0780, загальною площею 3,9382 га ріллі;

договір оренди земельної ділянки від 28.10.2014 щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області за межами населеного пункту, кадастровий номер: :02:000:0781, загальною площею 3,9383 га ріллі;

договір оренди земельної ділянки від 28.10.2014 щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області за межами населеного пункту, кадастровий номер: :02:000:0784, загальною площею 4,2450 га ріллі;

договір оренди земельної ділянки від 28.10.2014 щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області за межами населеного пункту, кадастровий номер: :02:000:0785, загальною площею 4,7062 га ріллі;

договір оренди земельної ділянки від 28.10.2014 щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області за межами населеного пункту, кадастровий номер: :02:000:0786, загальною площею 4,7242 га ріллі;

договір оренди земельної ділянки від 28.10.2014 щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області за межами населеного пункту, кадастровий номер: :02:000:0790, загальною площею 3,8636 га ріллі;

договір оренди земельної ділянки від 28.10.2014 щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області за межами населеного пункту, кадастровий номер: :02:000:0795, загальною площею 4,5366 га ріллі;

договір оренди земельної ділянки від 28.10.2014 щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області за межами населеного пункту, кадастровий номер: :02:000:0793, загальною площею 3,8109 га ріллі.

Згідно з п.п.1, 8 вказаних договорів оренди орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування відповідні земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які знаходяться на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області за межами населеного пункту.

Договори укладено на строк до моменту отримання власником нерозподіленої (невитребуваної) земельної ділянки державного акту на право власності на земельну ділянку та діють до 31 грудня 2029 року.

Згідно з п.22 договорів оренди після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. Відповідно до п.32 договорів оренди орендодавець зобов`язаний, у тому числі, не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається (п. 41 договорів). Згідно з п.45 договорів оренди цей договір набирає чинності після його підписання сторонами. Право оренди підлягає реєстрації в реєстраційних органах.

06.01.2015 на виконання умови п.45 договору оренди ТОВ «Свердликівське» подало державному реєстратору прав на нерухоме майно заяву за реєстраційним номером 9729767 для проведення державної реєстрації іншого речового права - права оренди земельної ділянки, кадастровий номер земельної ділянки :02:000:0777. Проте, державний реєстратор прав на нерухоме майно ОСОБА_2 своїм рішенням від 06.01.2015 №18542907 відмовив ТОВ «Свердликівське» у державній реєстрації речового права на земельну ділянку з тих підстав, що речові права на нерухоме майно є похідними від права власності і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно.

05.01.2015 на виконання умови п.45 договору оренди ТОВ «Свердликівське» подало державному реєстратору прав на нерухоме майно заяву за реєстраційним номером 9719254 для проведення державної реєстрації іншого речового права право оренди земельної ділянки, кадастровий номер земельної ділянки :02:000:0778. Однак, своїм рішенням від 06.01.2015 №18530191 державний реєстратор прав на нерухоме майно ОСОБА_2 відмовив ТОВ «Свердликівське» у державній реєстрації речового права на земельну ділянку з тих підстав, що речові права на нерухоме майно є похідними від права власності і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно.

06.01.2015 на виконання умови п. 45 договору оренди ТОВ «Свердликівське» подало державному реєстратору прав на нерухоме майно заяву за реєстраційним номером 9724491 для проведення державної реєстрації іншого речового права право оренди земельної ділянки, кадастровий номер земельної ділянки :02:000:0780. Рішенням від 06.01.2015 №18533487 державний реєстратор прав на нерухоме майно ОСОБА_2 відмовив ТОВ «Свердликівське» у державній реєстрації речового права на земельну ділянку з тих підстав, що речові права на нерухоме майно є похідними від права власності і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно.

05.01.2015 на виконання умови п.45 договору оренди ТОВ «Свердликівське» подало державному реєстратору прав на нерухоме майно заяву за реєстраційним номером 9720107 для проведення державної реєстрації іншого речового права право оренди земельної ділянки, кадастровий номер земельної ділянки :02:000:0781. Рішенням від 06.01.2015 №18533036 державний реєстратор прав на нерухоме майно ОСОБА_2 відмовив ТОВ «Свердликівське» у державній реєстрації речового права на земельну ділянку з тих підстав, що речові права на нерухоме майно є похідними від права власності і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно.

06.01.2015 на виконання умови п.45 договору оренди ТОВ «Свердликівське» подало державному реєстратору прав на нерухоме майно заяву за реєстраційним номером 9724832 для проведення державної реєстрації іншого речового права право оренди земельної ділянки, кадастровий номер земельної ділянки :02:000:0784. Рішенням від 06.01.2015 №18541234 державний реєстратор прав на нерухоме майно ОСОБА_2 відмовив ТОВ «Свердликівське» у державній реєстрації речового права на земельну ділянку з тих підстав, що речові права на нерухоме майно є похідними від права власності і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно.

05.01.2015 на виконання умови п.45 договору оренди ТОВ «Свердликівське» подало державному реєстратору прав на нерухоме майно заяву за реєстраційним номером 9720320 для проведення державної реєстрації іншого речового права право оренди земельної ділянки, кадастровий номер земельної ділянки :02:000:0785. Рішенням від 06.01.2015 №18530052 державний реєстратор прав на нерухоме майно ОСОБА_2 відмовив ТОВ «Свердликівське» у державній реєстрації речового права на земельну ділянку з тих підстав, що речові права на нерухоме майно є похідними від права власності і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно.

06.01.2015 на виконання умови п.45 договору оренди ТОВ «Свердликівське» подало державному реєстратору прав на нерухоме майно заяву за реєстраційним номером 9729067 для проведення державної реєстрації іншого речового права право оренди земельної ділянки, кадастровий номер земельної ділянки :02:000:0786. Рішенням від 06.01.2015 №18542753 державний реєстратор прав на нерухоме майно ОСОБА_2 відмовив ТОВ «Свердликівське» у державній реєстрації речового права на земельну ділянку з тих підстав, що речові права на нерухоме майно є похідними від права власності і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно.

12.01.2015 на виконання умови п.45 договору оренди ТОВ «Свердликівське» подало державному реєстратору прав на нерухоме майно заяву за реєстраційним номером 9741757 для проведення державної реєстрації іншого речового права право оренди земельної ділянки, кадастровий номер земельної ділянки :02:000:0790. Рішенням від 12.01.2015 №18571689 державний реєстратор прав на нерухоме майно ОСОБА_2 відмовив ТОВ «Свердликівське» у державній реєстрації речового права на земельну ділянку з тих підстав, що речові права на нерухоме майно є похідними від права власності і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно.

27.12.2014 на виконання умови п.45 договору оренди ТОВ «Свердликівське» подало державному реєстратору прав на нерухоме майно заяву за реєстраційним номером 9657316 для проведення державної реєстрації іншого речового права право оренди земельної ділянки, кадастровий номер земельної ділянки :02:000:0793. Рішенням від 05.01.2015 №18512843 державний реєстратор прав на нерухоме майно ОСОБА_2 відмовив ТОВ «Свердликівське» у державній реєстрації речового права на земельну ділянку з тих підстав, що речові права на нерухоме майно є похідними від права власності і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно.

Отже, у зв`язку з відсутністю державної реєстрації права власності на земельні ділянки (не витребувані земельні паї) у державному реєстрі речових прав та прогалинами в законодавстві, яке діяло на момент подання заяв про державну реєстрацію права оренди, позивач, як добросовісний орендар, був позбавлений можливості зареєструвати своє речове право, що є похідним від права власності.

Разом з тим, з 28 жовтня 2014 року позивач користується вказаними орендованими земельними ділянками, належно сплачує орендну плату до бюджету, подає податкову звітність. Договори оренди були укладені строком до 31 грудня 2029, жодного звернення орендодавця до орендаря з пропозиціями щодо припинення договору, претензіями щодо виконання умов договорів тощо матеріали справи не містять.

У подальшому, 19.07.2023 Свердликівська сільська рада була припинена в результаті реорганізації, а її правонаступником стала Новоархангельська селищна рада. Головою комісії з припинення був ОСОБА_3 .

У листопаді 2024 року позивачеві стало відомо, що без його відома рішенням Новоархангельської селищної ради Кіровоградської області від 18.07.2024 №3407 «Про надання дозволу на розробку технічної документації та передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва громадянину ОСОБА_1 на території Новоархангельської селищної ради» вирішено дати дозвіл на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок ОСОБА_1 нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок № НОМЕР_2 загальною площею 4,4724 га, № НОМЕР_3 загальною площею 4,4046 га, № НОМЕР_4 загальною площею 3,9382 га, № НОМЕР_5 загальною площею 3,9383 га, № НОМЕР_6 загальною площею 4,2450 га, № НОМЕР_7 загальною площею 4,7062 га, № НОМЕР_8 загальною площею 4,7242 га, № НОМЕР_9 загальною площею 3,8636 га, № НОМЕР_10 загальною площею 3,8109 га, № НОМЕР_11 загальною площею 4,5366 га, за рахунок земель колишнього КСП «Мир», що знаходяться на території Новоархангельської селищної ради Голованівського району Кіровоградської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, терміном на 10 років, або до моменту отримання її власниками документів, що засвідчуватиме право власності на земельну ділянку. Встановлено орендну плату у розмірі 12% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, зобов`язано ОСОБА_1 розробити технічну документацію на земельні ділянки, зареєструвати договори оренди відповідно до норм чинного законодавства. Рішення підписане селищним головою Шамановським Ю.П.

Після прийняття оскаржуваного рішення між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області (орендодавцем) в особі селищного голови Шамановського Юрія Павловича, з одного боку, та ОСОБА_1 (орендарем), з іншого боку, було укладено договори оренди земельних ділянок, а саме

- договір оренди землі від 24.07.2024 щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Кіровоградська область, Голованівський р-н, Новоархангельська селищна рада (за межами села Свердликове) ділянка № 339 (кадастровий номер :02:000:0777, загальною площею 4,4724 га ріллі;

- договір оренди землі від 24.07.2024 щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Кіровоградська область, Голованівський р-н, Новоархангельська селищна рада (за межами села Свердликове) ділянка №341 (кадастровий номер :02:000:0778, загальною площею 4,4046 га ріллі;

- договір оренди землі від 24.07.2024 щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Кіровоградська область, Голованівський р-н, Новоархангельська селищна рада (за межами села Свердликове) ділянка №345 (кадастровий номер :02:000:0780, загальною площею 3,9382 га ріллі;

- договір оренди землі від 24.07.2024 щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Кіровоградська область, Голованівський р-н, Новоархангельська селищна рада (за межами села Свердликове) ділянка №346 (кадастровий номер :02:000:0781, загальною площею 3,9383 га ріллі;

- договір оренди землі від 24.07.2024 щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Кіровоградська область, Голованівський р-н, Новоархангельська селищна рада (за межами села Свердликове) ділянка АДРЕСА_14 (кадастровий номер :02:000:0784, загальною площею 4,2450 га ріллі;

- договір оренди землі від 24.07.2024 щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Кіровоградська область, Голованівський р-н, Новоархангельська селищна рада (за межами села Свердликове) ділянка АДРЕСА_15 (кадастровий номер :02:000:0785, загальною площею 4,7062 га ріллі;

- договір оренди землі від 24.07.2024 щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Кіровоградська область, Голованівський р-н, Новоархангельська селищна рада (за межами села Свердликове) ділянка АДРЕСА_16 (кадастровий номер :02:000:0786, загальною площею 4,7242 га ріллі;

- договір оренди землі від 24.07.2024 щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Кіровоградська область, Голованівський р-н, Новоархангельська селищна рада (за межами села Свердликове) ділянка АДРЕСА_17 (кадастровий номер :02:000:0790, загальною площею 3,8636 га ріллі;

- договір оренди землі від 24.07.2024 щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території АДРЕСА_18 (кадастровий номер :02:000:0795, загальною площею 4,5366 га ріллі:

- договір оренди землі від 24.07.2024 щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Кіровоградська область, Голованівський р-н, Новоархангельська селищна рада (за межами села Свердликове) ділянка АДРЕСА_19 (кадастровий номер :02:000:0793, загальною площею 3,8109 га ріллі.

Короткий строк між прийняттям рішення про надання дозволу на розробку технічної документації із землеустрою та укладенням договорів оренди свідчить про те, що договори між відповідачами укладено без розробки ОСОБА_1 технічної документації на земельні ділянки та її затвердження радою, та яка не була надана до суду. Очевидно, що відповідачами було використано наявну технічну документацію. розроблену позивачем.

У п.1.1 вказаних договорів зазначено, що земельні ділянки передаються на підставі рішення Новоархангельської селищної ради від 18.07.2024 №3407, проте в тексті вказаного рішення відсутнє рішення про затвердження технічної документації про передачу земельних ділянок в оренду, а лише зазначено про надання дозволу на розробку технічної документації із землеустрою та встановлення орендної плати. Крім того, у п.2.1 вказаних договорів зазначено, що в оренду передається земельна ділянка, що не надана у власність та користування іншим особам. При цьому, селищному голові ОСОБА_3 достеменно було відомо, що земельні ділянки орендує та обробляє позивач, сплачуючи в бюджет орендну плату. Згідно з розділом 3 вказаних договорів договір укладено терміном на 10 років або до моменту отримання власником земельної ділянки документів, що будуть засвідчувати право власності на неї (витребування земельної ділянки). Право оренди вищезазначених земельних ділянок зареєстровано за ОСОБА_1 за його заявою в Державному реєстрі речових прав.

Отже, внаслідок прийняття Новоархангельською селищною радою оскаржуваного рішення від 18.07.2024 №3407 земельні ділянки з кадастровими номерами: :02:000:0777, :02:000:0778, :02:000:0780, :02:000:0781, :02:000:0784, :02:000:0785, :02:000:0786, :02:000:0790, :02:000:0795, :02:000:0793 передані в оренду ОСОБА_1 , а це суперечить діючим договорам оренди від 28.10.2014, укладеним між позивачем та Новоархангельською районною державною адміністрацією, та порушують права ТОВ «Свердликівське», як законного орендаря спірних земельних ділянок (невитребуваних паїв колишнього КПС «Мир» №№ 339, 341, 345, 346, 354, 357, 358, 458, 670, 643), що стало підставою для звернення до суду з цим позовом.

Визнання на підставі судового рішення незаконним і скасування рішення ради та визнання недійсними договорів оренди з новим орендарем, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, відновить порушене право позивача, як діючого орендаря.

Також вказало, що наразі законодавцем усунуто законодавчу прогалину щодо реєстрації права оренди на нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки, а тому у разі визнання на підставі судового рішення недійсними договорів оренди з ОСОБА_1 , на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, позивач зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, оскільки строк оренди встановлено до 31 грудня 2029 року. Договори оренди земельних ділянок, укладені з ТОВ «Свердликівське» 28.10.2014, є укладеними з моменту досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України, а ТОВ «Свердликівське» може здійснювати свої права і виконувати обов`язки за договорами у строк до 31 грудня 2029 року. Достеменно знаючи, що орендарем спірних земельних ділянок є позивач, договори оренди з яким є укладеними та чинними до 31 грудня 2029 року, знаючи, що товариство сплачує в бюджет орендну плату, і, отримуючи ці кошти, Новоархангельська селищна рада Кіровоградської області прийняла оспорюване рішення від 18.07.2024 №3407, яким дала дозвіл на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж цих же земельних ділянок громадянину ОСОБА_1 , і вже через короткий строк, без відповідного рішення про затвердження технічної документації та передачі земельних ділянок в користування (оренду), без припинення або розірвання договору з орендарем ТОВ «Свердликівське» та без повернення земельних ділянок за актом приймання-передачі, Новоархангельська селищна рада уклала з ОСОБА_1 оспорювані договори оренди землі від 24.07.2024, а ОСОБА_1 зареєстрував їх в Державному реєстрі речових прав.

Вказане рішення та договори оренди землі порушують права позивача, як законного орендаря спірних земельних ділянок (невитребуваних паїв колишнього КПС «Мир» №№339, 341, 345, 346, 354, 357, 358, 458, 670, 643), та суперечать нормам ст.203 ЦК України, ст.13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», ст.ст.122-124 ЗК України, ст.24 ЗУ «Про оренду землі», що є підставою для визнання незаконним та скасування рішення ради на підставі ст.21 ЦК України, ст.155 ЗК України, а також визнання договорів недійсними на підставі ст.215 ЦК України.

Посилаючись на зазначені обставини просило суд визнати незаконним та скасувати рішення Новоархангельської селищної ради «Про надання дозволу на розробку технічної документації та передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ОСОБА_1 на території Новоархангельської селищної ради» від 18.07.2024 №3407, визнати недійсними договори оренди землі, укладені 24.07.2024 між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області та ОСОБА_1 , кадастрові номери земельних ділянок: :02:000:0777, :02:000:0778, :02:000:0780, :02:000:0781, :02:000:0784, :02:000:0785, :02:000:0786, :02:000:0790, :02:000:0795, :02:000:0793.

Рішенням Новоархангельського районного суду Кіровоградської області від 09 вересня 2025 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням ТОВ «Свердликівське» подало апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушенням норм матеріального та процесуального права, просило вказане рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення його позову.

Адвокат Попов Р.В., який діє в інтересах ОСОБА_1 , направив до апеляційного суду відзив на апеляційну скаргу, в якому просив рішення Новоархангельського районного суду Кіровоградської області від 09 вересня 2025 року залишити без змін, а апеляційну скаргу ТОВ «Свердликівське» - без задоволення.

У судовому засіданні апеляційного суду представник позивача адвокат Микитенко В.І. підтримав доводи поданої апеляційної скарги, просив її задовольнити. Відповідачі у судове засідання апеляційного суду не з`явилися, своїх представників не направили. Про час та місце розгляду справи, призначеної на 19.01.2026 на 14.00, були повідомлені належним чином. Причини неявки суду не повідомили. Слід зазначити, що справу було призначено до розгляду на 05.12.2025 на 11.00 год, на 13.01.2026 на 11.30 год, та відкладено за клопотаннями адвоката Попова Р.В., який діє в інтересах ОСОБА_1 (т.2 а.с.109-113), Новоархангельської селищної ради (т.2 а.с.129-131). Колегія суддів постановила ухвалу про розгляд справи у відсутності відповідачів або їх представників з урахуванням вимог ст.371 та на підставі ч.2 ст.372 ЦПК України.

Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість оскаржуваного судового рішення колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення суду першої інстанції скасуванню з ухваленням нового рішення про часткове задоволення позовних вимог.

Судом встановлено та підтверджено письмовими доказами по справі, що розпорядженням голови Новоархангельської районної державної адміністрації Кіровоградської області від 15.10.2014 №257-р «Про передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ТОВ «Свердликівське» на території Свердликівської сільської ради» вирішено затвердити технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) товариству з обмеженою відповідальністю «Свердликівське» загальною площею 140,1756 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (згідно з КВ ЦПЗ 0101), за адресою: Кіровоградська область Новоархангельський район Свердликівська сільська рада ділянки №№1, 74, 77, АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_9 , 327, 331, 334, 335, 336, 337, 339, 341, 344, 345-346, 348, 349, 354, 357, 358, 359, 361, 384, 458, 489, 624, 643, 658, 670. Передано в оренду ТОВ «Свердликівське» нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки загальною площею 140,1756 га, що знаходяться на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району, для використання за цільовим призначенням (ведення товарного сільськогосподарського виробництва), до моменту отримання їх власниками документів, що засвідчуватиме право власності на земельну ділянку, але не більше 15 років. Встановлено орендну плату у розмірі 7% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. ТОВ «Свердликівське» зобов`язано у місячний термін укласти договори оренди земельної ділянки згідно з чинним законодавством. Підписання договорів оренди земельних ділянок здійснити по завершенню технічних робіт, а саме отримання витягів з державного земельного кадастру у відділі Держземагентства у Новоархангельському районі Кіровоградської області. ТОВ «Свердликівське», після підписання договорів оренди, провести державну реєстрацію іншого речового права у відповідних органах, які мають такі повноваження (т.1 а.с.23).

Розпорядженням голови Новоархангельської районної державної адміністрації Кіровоградської області від 03.11.2014 №264-р «Про внесення змін до розпорядження голови районної державної адміністрації від 15 жовтня 2014 року №257-р» вирішено внести зміни до пункту 2 розпорядження голови районної державної адміністрації від 15 жовтня 2014 року №257-р «Про передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ТОВ «Свердликівське» на території Свердликівської сільської ради, виклавши його в такій редакції: передати в оренду ТОВ «Свердликівське» нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки: кадастровий номер :02:000:0770 загальною площею 4,0799 га; кадастровий номер :02:000:0772 загальною площею 3,9383 га; кадастровий номер :02:000:0793 загальною площею 3,8109 га; кадастровий номер :02:000:0774 загальною площею 3,9381 га; кадастровий номер :02:000:0775 загальною площею 3,9380 га; кадастровий номер :02:000:0776 загальною площею 4,1230 га; кадастровий номер :02:000:0789 загальною площею 3,4510 га; кадастровий номер :02:000:0777 загальною площею 4,4724 га; кадастровий номер :02:000:0778 загальною площею 4,4046 га; кадастровий номер :02:000:0795 загальною площею 4,5366 га; кадастровий номер :02:000:0785 загальною площею 4,7062 га; кадастровий номер :02:000:0792 загальною площею 4,5884 га; кадастровий номер :02:000:0769 загальною площею 4,1370 га; кадастровий номер :02:000:0780 загальною площею 3,9382 га; кадастровий номер :02:000:0791 загальною площею 3,8038 га; кадастровий номер :02:000:0786 загальною площею 4,7242 га; кадастровий номер :02:000:0782 загальною площею 3,9381 га; кадастровий номер :02:000:0766 загальною площею 3,3771 га; кадастровий номер :02:000:0788 загальною площею 3,9374 га; кадастровий номер :02:000:0771 загальною площею 3,3748 га; кадастровий номер :02:000:0787 загальною площею 4,7259 га; кадастровий номер :02:000:0773 загальною площею 3,9380 га; кадастровий номер :02:000:0767 загальною площею 3,8296 га; кадастровий номер :02:000:0783 загальною площею 3,9382 га; кадастровий номер :02:000:0784 загальною площею 4,2450 га; кадастровий номер :02:000:0794 загальною площею 3,6667 га; кадастровий номер :02:000:0764 загальною площею 3,8476 га; кадастровий номер :02:000:0779 загальною площею 3,9382 га; кадастровий номер :02:000:0781 загальною площею 3,9383 га: кадастровий номер :02:000:0796 загальною площею 1,9330 га; кадастровий номер :02:000:0335 загальною площею 3,9379 га; кадастровий номер :02:000:0790 загальною площею 3,8636 га; кадастровий номер :02:000:0765 загальною площею 3,8665 га; кадастровий номер :02:000:0768 загальною площею 3,3757 га; кадастровий номер :02:000:0287 загальною площею 3,9800 га, що знаходяться на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району, для використання за цільовим призначенням (ведення товарного сільськогосподарського виробництва), до моменту отримання їх власниками документів, що засвідчуватиме право власності на земельну ділянку, але не більше 15 років (т.1 а.с.24).

28 жовтня 2014 року між Новоархангельською районною державною адміністрацією в особі голови райдержадміністрації Зубова Дмитра Андрійовича та ТОВ «Свердликівське» було укладено договори оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :02:000:0777, :02:000:0778, :02:000:0780, :02:000:0781, :02:000:0784, :02:000:0785, :02:000:0786, :02:000:0790, :02:000:0795, :02:000:0793, підписано акти приймання-передачі об`єктів оренди, акти визначення меж земельної ділянки в натурі.

27.12.2014, 05.01.2015, 06.01.2015 на виконання умови п.45 договорів оренди землі ТОВ «Свердликівське» подало державному реєстратору прав на нерухоме майно заяви за реєстраційними номерами 9729767, 9719254, 9724491, 9720107, 9724832, 9720320, 9729067, 9657316 для проведення державної реєстрації іншого речового права - право оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :02:000:0777, :02:000:0778, :02:000:0780, :02:000:0781, :02:000:0784, :02:000:0785, :02:000:0786, :02:000:0790, :02:000:0793 відповідно.

Проте, державний реєстратор прав на нерухоме майно ОСОБА_2 своїми рішеннями від 05.01.2015, 06.01.2015 та 12.01.2015 №№18542907, 18530191, 18533487, 18533036, 18541234, 18542753, 18571689, 18512843 відмовив ТОВ «Свердликівське» у державній реєстрації речового права на земельні ділянки з тих підстав, що речові права на нерухоме майно є похідними від права власності і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно (т.1 а.с.25-83).

Укладені договори оренди виконувалися сторонами протягом тривалого часу.

У подальшому, рішенням п`ятдесят п`ятої сесії восьмого скликання Новоархангельської селищної ради Кіровоградської області від 18.07.2024 №3407 «Про надання дозволу на розробку технічної документації та передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва гр. ОСОБА_1 на території Новоархангельської селищної ради» вирішено дати дозвіл на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок громадянину ОСОБА_1 нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок № НОМЕР_2 загальною площею 4,4724 га, № НОМЕР_3 загальною площею 4,4046 га, № НОМЕР_4 загальною площею 3,9382 га, № НОМЕР_5 загальною площею 3,9383 га, № НОМЕР_6 загальною площею 4,2450 га, № НОМЕР_7 загальною площею 4,7062 га, № НОМЕР_8 загальною площею 4,7242 га, № НОМЕР_9 загальною площею 3,8636 га, № НОМЕР_10 загальною площею 3,8109 га, № НОМЕР_11 загальною площею 4,5366 га, за рахунок земель колишнього КСП «Мир», що знаходяться на території Новоархангельської селищної ради Голованівського району, Кіровоградської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, терміном на 10 років, або до моменту отримання її власниками документів, що засвідчуватиме право власності на земельну ділянку. Встановлено орендну плату у розмірі 12% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. Зобов`язано ОСОБА_1 розробити технічну документацію на земельні ділянки, зареєструвати договори оренди відповідно до норм чинного законодавства (т.1 а.с.84).

Проте, технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок № НОМЕР_2 загальною площею 4,4724 га, № НОМЕР_3 загальною площею 4,4046 га, № НОМЕР_4 загальною площею 3,9382 га, № НОМЕР_5 загальною площею 3,9383 га, № НОМЕР_6 загальною площею 4,2450 га, № НОМЕР_7 загальною площею 4,7062 га, АДРЕСА_20 загальною площею 4,5366 га, дозвіл на розробку якої надано ОСОБА_1 , матеріали справи не містять.

24.07.2024 між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області та ОСОБА_1 укладено оспорювані договори оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :02:000:0786, :02:000:0785, :02:000:0795, :02:000:0777, :02:000:0778, :02:000:0781, :02:000:0780, :02:000:0790, :02:000:0793, :02:000:0784 та підписані акти прийому-передачі об`єктів оренди (т.1 а.с.131-161).

Як свідчить інформація з Державного земельного кадастру про право власності на речові права на земельну ділянку за ОСОБА_1 зареєстровано право оренди земельних ділянок з кадастровими номерами: :02:000:0777, :02:000:0778, :02:000:0780, :02:000:0781, :02:000:0784, :02:000:0785, :02:000:0786, :02:000:0790, :02:000:0795, :02:000:0793 (т.1 а.с.85-94).

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову суд першої інстанції дійшов висновку про те, що оскаржуване рішення селищної ради прийняте з дотриманням балансу інтересів сторін в земельних правовідносинах, а укладені між відповідачами договори оренди землі відповідають вимогам закону.

Апеляційний суд не може погодитись з такими висновками суду, виходячи з такого.

Статтею 14 Конституції України передбачено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

За змістом статті 18 Земельного кодексу України до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об`єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії. Категорії земель України мають особливий правовий режим.

Відповідно до Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», Указу Президента України від 08серпня 1995 року №720/95 «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» нерозподілена (невитребувана) земельна ділянка - це земельна ділянка, що була запроектована в складі єдиного земельного масиву без визначення меж в натурі (на місцевості), проте не була розподілена на зборах власників земельних часток (паїв) через неявку на збори осіб - власників права на земельну частку (пай) чи їх спадкоємців.

Разом із тим, на відміну від земельної ділянки, земельна частка (пай) є умовною часткою земель, які належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам, розмір якої визначено в умовних кадастрових гектарах.

Отже, земельні ділянки державної або комунальної власності та земельні частки (паї) є різними об`єктами земельних відносин і мають різний правовий режим.

Відповідно до ст.13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», у редакції, чинній на момент укладення договорів оренди, нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участь у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі, у разі, якщо відоме їх місцезнаходження.

За змістом ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ч.ч.1, 2, 6, 8 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).

Статтями першою та другою Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Частинами першою, п`ятою статті 6 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до ст.ст.13, 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

В силу положень ст.640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Судом встановлено та підтверджується письмовими доказами по справі, що на виконання розпоряджень голови Новоархангельської районної державної адміністрації Кіровоградської області від 15.10.2014 №257-р «Про передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ТОВ «Свердликівське» та від 03.11.2014 № 264-р «Про внесення змін до розпорядження голови районної державної адміністрації від 15 жовтня 2014 року №257-р» було укладено договори оренди земельних ділянок, за п.45 яких договори набирають чинності після їх підписання сторонами.

Колегія суддів вважає, що, оскільки договори оренди земельних ділянок, укладені з ТОВ «Свердликівське» 28.10.2014, містять відповідний пункт щодо набрання чинності цих договорів, а саме з моменту підписання цих договорів (п.45), тому вони є дійсними зобов`язаннями між РДА (її правонаступниками - Свердликівською сільською радою і у подальшому Новоархангельськоюселищною радою) і ТОВ «Свердликівське» та суд констатує факт їх належного укладення і чинності.

Помилковим є висновок суду першої інстанції про те, що позивачем не було надано доказів звернення до відповідного виконавчого комітету сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю) з метою реєстрації укладених ним договорів оренди відповідно до Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24.01.2004 №119, оскільки з 01 січня 2013 року набрав чинності Закон №1878-VI, яким з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено норму щодо державної реєстрації правочинів, а із закону України «Про оренду землі» - статті 18, 20 щодо обов`язковості державної реєстрації договорів оренди землі.

Отже, оскільки договори оренди, укладені між Новоархангельською РДА і ТОВ «Свердликівське», є укладеними з моменту досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору після його підписання сторонами у простій письмовій формі, колегія суддів приходить до висновку, що ці договори є чинними, такими, що виконувались сторонами з моменту підписання протягом тривалого періоду, ТОВ «Свердликівське» може здійснювати свої права і виконувати обов`язки за цими договорами у встановлений ними строк, тобто до моменту отримання власником нерозподіленої (невитребуваної) земельної ділянки державного акту на право власності на земельну ділянку, та який діє до 31 грудня 2029 року (п.8 договорів оренди, укладених з позивачем).

Статтею 125 ЗК України визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (ст. 126 ЗК України).

Частиною другою статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у редакції, що діяла на момент укладення договорів оренди з позивачем, було визначено, що речові права на нерухоме майно, зазначені в пунктах 2 і 3 частини першої цієї статті (право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном; інші речові права відповідно до закону) є похідними і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно, крім випадків, передбачених статтею 4-1 цього Закону.

Подання заяви про державну реєстрацію речових прав, похідних від права власності, поданої за відсутності державної реєстрації права власності, крім випадків, установлених частиною дев`ятою статті 15 цього Закону, є самостійною підставою для відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень в силу п.5-2 ч.1 ст.24 ЗаконуУкраїни «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у редакції, що діяла на момент укладення договорів оренди з позивачем.

Судом також встановлено, що на виконання розпоряджень голови Новоархангельської районної державної адміністрації Кіровоградської області від 15.10.2014 №257-р «Про передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ТОВ «Свердликівське», від 03.11.2014 №264-р «Про внесення змін до розпорядження голови районної державної адміністрації від 15 жовтня 2014 року №257-р» та п.45 договорів оренди позивач подав державному реєстратору прав на нерухоме майно відповідні заяви для проведення державної реєстрації іншого речового права права оренди земельних ділянок.

Проте, рішеннями державного реєстратора прав на нерухоме майно Малютяком В.В. від 05.01.2015, 06.01.2015 та 12.01.2015 ТОВ «Свердликівське» було відмовлено у державній реєстрації речового права на земельну ділянку з тих підстав, що речові права на нерухоме майно є похідними від права власності і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно.

Право власності на нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки не підлягало державній реєстрації станом на час укладення договорів оренди, що унеможливило державну реєстрацію іншого речового права позивача права оренди цих земельних ділянок.

Отже, узв`язку з відсутністю державної реєстрації права власності на земельні ділянки в державному реєстрі речових прав та прогалинами в законодавстві, що регулювало ці правовідносини, добросовісний орендар був позбавлений можливості зареєструвати своє речове право, що було похідним від права власності.

У подальшому, законодавчу прогалину щодо реєстрації права оренди на нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки було усунуто шляхом викладення статті 30 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в новій редакції пунктом 17 Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 № 340-IX, який набрав чинності 16.01.2020. При цьому вказаним законом не було визначено обов`язку орендарів подавати документи на реєстрацію повторно, як і наслідків такого неподання.

На думку колегії суддів та обставина, що ТОВ «Свердликівське» намагалося зареєструвати право оренди ще у 2015 році, але отримало відмову через відсутність реєстрації права власності на земельні частки (паї), підтверджує добросовісність орендаря. Разом з тим, договорами оренди, укладеними з позивачем, передбачено, що ці договори набирають чинності після їх підписання сторонами. Крім того, між сторонами договору були підписані акти приймання-передачі об`єкта оренди та акти визначення меж земельної ділянки в натурі (т.1 а.с.28, 29, 34. 35, 40, 41, 46, 47, 52, 53, 58, 59, 64, 65, 70, 71, 76, 77, 81, 82).

Відсутність державної реєстрації речового права не робить договір нікчемним або неукладеним. Верховний Суд неодноразово наголошував, зокрема, по справі 522/3999/23 в ухвалі від 17.01.2024, що право оренди набувається на підставі чинного договору, а реєстрація лише підтверджує таке право для третіх осіб.

Слід також зазначити, що інша сторона договорів оренди орендодавець не був позбавлений права звернутися до ТОВ «Свердликівське» з повідомленням про необхідність реєстрації речового права та сприяти орендарю в реалізації його прав та обов`язків, як сторони договору. Проте, таке питання орендодавцем не ставилось, як не заявлялося ним з 2020 року вимог про розірвання укладених договорів оренди.

Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 05 червня 2018 року у справі №338/180/17 по своїй суті застосовано доктрину venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Наприклад, у статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказується, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 05 червня 2018 року (справа №338/180/17) дійшла висновку про те, що неможна вважати неукладеним договір після його повного або часткового виконання сторонами.

Отже, поза увагою суду першої інстанції залишилась та обставина, що між сторонами склалися довготривалі правовідносини щодо оренди земельних ділянок, умови яких виконувались сторонами більше 10 років, орендарем належним чином сплачувалась в бюджет орендна плата з 2014 року, яка у свою чергу, систематично приймалась селищною радою включно по 2024 рік (т.1 а.с.95-110).

Однак, у період чинності зазначених вище договорів оренди земельних ділянок, укладених з ТОВ «Свердликівське», рішенням п`ятдесят п`ятої сесії восьмого скликання Новоархангельської селищної ради Кіровоградської області від 18.07.2024 №3407 надано дозвіл на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок ОСОБА_1 нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок.

Частиною третьою статті 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», у редакції, що діє на час ухвалення рішення, визначено, що нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участі у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або шляхом вручення відповідного повідомлення особисто, якщо відоме їх місцезнаходження. З моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності.

Згідно з ч.1 ст.122 ЗК України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу (ч.1 ст.124 ЗК України).

Частиною 12 статті 123 ЗК України визначено, що рішенням про надання земельної ділянки у користування за проектом землеустрою щодо її відведення здійснюються: затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки; вилучення земельних ділянок у землекористувачів із затвердженням умов вилучення земельних ділянок (у разі необхідності); надання земельної ділянки особі у користування з визначенням умов її використання і затвердженням умов надання, у тому числі (у разі необхідності) вимог щодо відшкодування втрат лісогосподарського виробництва.

Відповідно до ст.24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець зобов`язаний, в тому числі: при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки; не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Підстави припинення договору оренди землі визначено в ст.31 Закону. Такими підставами є: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії).

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно з ч.1 ст.34 Закону у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Норми пункту шостого частини першої статті 3, статті 13 ЦК України вимагають від будь-якого учасника цивільних правовідносин вести себе добросовісно.

В результаті тлумачення зазначених норм можна сформулювати правило, що будь-якій особі забороняється вести себе всупереч своїй попередній поведінці (заявам, твердженням, обіцянкам, фактичній поведінці і навіть бездіяльності) у тих випадках, коли така поведінка не пов`язує цю сторону і не примушує до послідовності дій в силу правочину чи іншого формально-правового ефекту. Якщо попередня поведінка особи сформувала в іншої сторони довіру і розумні очікування, то їх підрив у результаті непослідовності призведе до явної несправедливості.

Схожим є правовий висновок Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, сформульований у постанові від 10 квітня 2019 року за результатами перегляду справи №390/34/17 щодо принципу добросовісності, який становить основу доктрини заборони суперечливої поведінки сторони правочину.

Аналогічну усталену практику демонструють Касаційний цивільний суд у постановах від 10 квітня 2019 року у справі №390/34/17, від 27 грудня 2019 року у справі №573/595/17,тощо.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі №357/8277/19 (провадження №14-65цс22) вказано, що Велика Палата Верховного Суду вже зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою.

На думку колегії суддів без врахування чинних до 31 грудня 2029 рокудоговорів з ТОВ «Свердликівське» рішення селищної ради про надання дозволу на розробку документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж цих же земельних ділянок ОСОБА_1 порушує права позивача, як орендаря спірних земельних ділянок (невитребуваних паїв колишнього КПС «Мир» №№ 339, 341, 345, 346, 354, 357, 358, 458, 670, 643), який належно виконує свої обов`язки за договорами, тому оспорюване позивачем рішення є незаконним.

Щодо скасування рішення Новоархангельської селищної ради Голованівського району Кіровоградської області «Про надання дозволу на розробку технічної документації та передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ОСОБА_1 на території Новоархангельської селищної ради» від 18.07.2024 №3407 колегія суддів зазначає таке.

У рішенні від 16.04.2009 №7-рп/2009 Конституційний Суд України вказав, що у Конституції України закріплено принцип, за яким права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави, яка відповідає перед людиною за свою діяльність. Органи місцевого самоврядування, вирішуючи питання місцевого значення, представляючи спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ та міст, приймають нормативні та ненормативні акти. До нормативних належать акти, які встановлюють, змінюють чи припиняють норми права, мають локальний характер, розраховані на широке коло осіб та застосовуються неодноразово, а ненормативні це акти, які передбачають конкретні приписи, звернені до окремого суб`єкта чи юридичної особи, застосовуються одноразово і після реалізації вичерпують свою дію.

До того ж, скасування рішення, на підставі якого вже виникли певні правовідносини, також суперечить принципу правової визначеності, що у своїй практиці використовує Європейський Суд з прав людини (наприклад, рішення у справі «Рисовський проти України» від 20 жовтня 2011 року). Згідно з цією практикою принцип правової визначеності проявляється у стабільності політичних і правових рішень, тобто стабільність та цілісний характер законодавства, здійснення адміністративної і судової практики на основі закону відповідно до принципу верховенства права.

Апеляційний суд вважає, що оскаржуване позивачем рішення селищної ради є актом індивідуальної дії, яке стосується прав та інтересів визначеної в акті особи, дія якого вичерпується фактом його виконання. На момент подачі позову оскаржуване рішення виконане, відтак вичерпало свою дію та таке рішення не може бути скасоване чи змінене після його виконання, оскільки зазначена обставина взагалі не матиме впливу на правовідносини сторін, зокрема, в такий спосіб жодні права позивача стосовно спірних земельних ділянок відновлені не будуть, а тому в частині позовних вимог про скасування рішення Новоархангельської селищної ради «Про надання дозволу на розробку технічної документації та передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ОСОБА_1 на території Новоархангельської селищної ради» від 18.07.2024 №3407 слід відмовити.

Частиною другою статті 16 ЦК України визначено способи захисту цивільних прав та інтересів судом, одним із яких є, зокрема, визнання правочину недійсним.

Відповідно до ч.1 ст.4 ЦПК України передбачено право кожної особи в порядку, встановленому ЦПК України, звернутися до суду за захистом порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, або порушення права пов`язане з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

При цьому позивач самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту.

Цивільні права або інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права чи інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Велика Палата неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа та характеру його порушення, невизнання або оспорення.

Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Згідно з частинами першою, третьою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою і шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01 квітня 2020 року по справі №610/1030/18 конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши, що у разі, якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. За відсутності реєстрації права оренди первинного орендаря у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору, підлягають задоволенню, якщо на час ухвалення рішення суду первинний орендар матиме чинне право оренди та зможе його зареєструвати.

Відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав на землю є офіційним визнанням і підтвердженням державою фактів виникнення, переходу або припинення прав власності, користування, зокрема права оренди землі, що супроводжуються внесенням даних про зареєстровані права до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Чинне нині положення абзацу третього частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» містить пряму вказівку на те, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі, якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 21 грудня 2022 року по справі 914/608/20 зауважила, що у разі, якщо суд дійшов висновку, що право власності позивача було порушено та підлягає поновленню, державний реєстратор повинен одночасно з державною реєстрацією припинення права власності відповідача на відповідне нерухоме майно провести державну реєстрацію набуття права власності на спірне нерухоме майно за позивачем. Задоволення позову є підставою для вчинення державним реєстратором нової реєстраційної дії - внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі судового рішення.

Отже, належним способом захисту в таких спорах є саме визнання правочину недійсним, що є самостійною підставою для припинення права оренди в Державному реєстрі речових прав, навіть якщо в позові не заявлялася окрема вимога про скасування державної реєстрації, оскільки вона є похідною від вимоги, спрямованої на захист самого права (визнання договору недійсним) і не є обов`язковою для досягнення мети відновлення порушеного права.

Враховуючи зазначене вище колегія суддів приходить до висновку про визнання недійснимидоговорів оренди землі, укладених 24.07.2024 між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області та ОСОБА_1 , з тих підстав, що оспорювані правочини були укладені в період дії інших договорів оренди землі -від 28.10.2014, укладених Новоархангельською районною державною адміністрацією з ТОВ «Свердликівське».

Відповідно до ч.1 ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин справи, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

За таких обставин колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення не відповідає вимогам ст.263 ЦПК України щодо законності і обґрунтованості. Зазначене призвело до неправильного застосування судом норм матеріального та процесуального права, а відтак і помилкового визначення юридичних наслідків цих обставин та відповідно до вимог п.п.2, 3, 4 ч.1 ст.376 ЦПК України є підставою для скасування рішення з ухваленням нового про часткове задоволення позову ТОВ «Свердликівське».

Частиною 13 статті 141 ЦПК України передбачено, що у разі, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справу на новий розгляд змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Отже, з відповідачів на користь позивача підлягають стягненню понесені судові витрати пропорційно до задоволених вимог, які було сплачено за подання позовної заяви та апеляційної скарги по справі у розмірі по 33308 грн з кожного (30280 грн + 36336 грн = 66616 грн : 2).

Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 382 - 384 ЦПК України

У Х В А Л И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Свердликівське» задовольнити частково.

Рішення Новоархангельського районного суду Кіровоградської області від 09 вересня 2025 року скасувати та ухвалити нове.

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Свердликівське» задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди землі, укладений 24.07.2024 між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області та ОСОБА_1 , кадастровий номер земельної ділянки::02:000:0777.

Визнати недійсним договір оренди землі, укладений 24.07.2024 між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області та ОСОБА_1 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:000:0778

Визнати недійсним договір оренди землі, укладений 24.07.2024 між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області та ОСОБА_1 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:000:0780.

Визнати недійсним договір оренди землі, укладений 24.07.2024 між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області та ОСОБА_1 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:000:0781.

Визнати недійсним договір оренди землі, укладений 24.07.2024 між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області та ОСОБА_1 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:000:0784.

Визнати недійсним договір оренди землі, укладений 24.07.2024 між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області та ОСОБА_1 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:000:0785.

Визнати недійсним договір оренди землі, укладений 24.07.2024 між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області та ОСОБА_1 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:000:0786;

Визнати недійсним договір оренди землі, укладений 24.07.2024 між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області та ОСОБА_1 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:000:0790.

Визнати недійсним договір оренди землі, укладений 24.07.2024 між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області та ОСОБА_1 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:000:0795.

Визнати недійсним договір оренди землі, укладений 24.07.2024 між Новоархангельською селищною радою Голованівського району Кіровоградської області та ОСОБА_1 , кадастровий номер земельної ділянки: :02:000:0793.

В іншій частині вимог відмовити.

Стягнути з Новоархангельської селищної ради Голованівського району Кіровоградської області (, вул. Центральна, 31 селище Новоархангельськ Голованівського району Кіровоградської області) та ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_12 , АДРЕСА_21 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Свердликівське» ( вул. Шевченка, 18 с. Свердликове Голованівського району Кіровоградської області) судовий збір, сплачений за подачу позовної заяви та апеляційної скарги, в розмірі по 33308 (тридцять три тисячі триста вісім) грн з кожного.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду у випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України, протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 29 січня 2025 року.

Головуючий суддя О.І. Чельник

Судді О.Л. Карпенко

С.І. Мурашко