ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 січня 2026 року

м. Київ

справа № 466/4525/19

провадження № 61-14880св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Ступак О. В. (суддя-доповідачка), Осіяна О. М., Сакари Н. Ю.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Інвест-Кредо», державний реєстратор Львівської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Ревакович Ірини Ігорівни,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 , подану адвокатом Перуновим Віктором Володимировичем, на рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 16 грудня 2024 року в складі судді Баєвої О. І. та постанову Львівського апеляційного суду від 09 жовтня 2025 року в складі колегії суддів Савуляка Р. В., Мікуш Ю. Р., Приколоти Т. І. в справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Інвест-Кредо», державного реєстратора Львівської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Ревакович Ірини Ігорівни про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування реєстраційного запису, поновлення відомостей у державних реєстрах речових прав та витребування квартири.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст вимог і підстав позовної заяви

1. У червні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТОВ «Фінансова компанія Інвест-Кредо», державного реєстратора Львівської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Ревакович І. І. про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування реєстраційного запису, поновлення відомостей у державних реєстрах речових прав.

2. Позов мотивував тим, що він є власником квартири АДРЕСА_1 . Однак з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно він з`ясував, що 03 травня 2019 року державний реєстратор Львівської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Ревакович І. І. вчинила запис щодо належної йому квартири, яким право власності на неї зареєстровано за ТОВ «Фінансова компанія Інвест-Кредо» на підставі рішення цього ж реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 46801971 від 10 травня 2019 року.

3. Зазначав, що таке рішення прийняте державним реєстратором на підставі письмової вимоги кредитора, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та відповідного застереження у іпотечному договорі № 5182/9723/325570 від 16 квітня 2008 року, посвідченому приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Пилипенко Л. І. та зареєстрованому в реєстрі за № 1723.

4. Однак за невиконання умов кредитного договору № 014/9723/74/56803 від 16 квітня 2008 року та на підставі згаданого іпотечного договору приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу Сиротяк М. Р. вже вчинив виконавчий напис про звернення стягнення на квартиру. Тобто оскаржуваним рішенням державного реєстратора повторно звернено стягнення на один і той же предмет іпотеки, що є недопустимим.

5. Вказував також, що підставою для набуття права власності іпотекодержателем, окрім відповідного застереження у договорі іпотеки, є укладення між іпотекодавцем та іпотекодержателем окремого договору про добровільну передачу майна іпотекодавцем у власність іпотекодержателю, а відсутність такого свідчить про незаконність дій реєстратора щодо реєстрації за іпотекодержателем права власності на спірну квартиру.

6. Крім того, посилався на те, що він не отримував повідомлення про усунення порушень та звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб набуття іпотекодержателем майна у власність із зазначенням загальної суми заборгованості та граничного строку її погашення.

7. Зазначав і про те, що рішення державного виконавця прийняте до заміни сторони у справі та виконавчому провадженні щодо стягнення заборгованості за кредитним договором на користь первісного кредитора. Крім того, державний реєстратор не перевірив факт набуття відповідачем як новим кредитором прав вимоги за кредитним та іпотечним договорами, зокрема, факт здійснення оплати за договором про відступлення права вимоги.

8. З огляду на викладене ОСОБА_1 просив суд ухвалити рішення, яким:

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 46801971 від 10 травня 2019 року, про проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінансова компанія Інвест-Кредо»;

- скасувати реєстраційний запис від 03 травня 2019 року № 31490317, вчинений державним реєстратором Львівської філії комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Ревакович І. І., про проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінансова компанія «Інвест-Кредо»;

- поновити відомості у державних реєстрах речових прав на нерухоме майно про право власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1 ;

- витребувати вказану квартиру від ТОВ «Фінансова компанія Інвест-Кредо» на свою користь.

Стислий виклад рішення суду першої інстанції

9. Рішенням Шевченківського районного суду м. Львова від 16 грудня 2024 року, залишеним без змін постановою Львівського апеляційного суду від 09 жовтня 2025 року, в задоволенні позову відмовлено.

10. Оцінюючи доводи позивача про те, що оскаржуваним рішенням державного реєстратора допущено повторне стягнення на один і той самий предмет іпотеки, суди з посиланням на судову практику Великої Палати Верховного Суду зазначили, що застосування кредитором іншого законного засобу для захисту свого порушеного та не поновленого боржником належним чином права не є подвійним стягненням заборгованості. Оскільки виконавчий напис № 1861 від 30 вересня 2010 року, який перебував на виконанні понад 8 років, не був виконаний боржником, то кредитор не був позбавлений права скористатись іншим передбаченим законом способом захисту свого права.

11. У відповідь на доводи позивача про необхідність укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя та, зокрема, договору про добровільну передачу майна іпотекодавцем у власність іпотекодержателю, суди зауважили, що сторони іпотечного договору № 5182/9723/325570 у пункті 6.4 погодили, що положення цього пункту з підпунктами, разом з іншими положеннями цього Договору складають повний укладений договір між сторонами про задоволення вимог іпотекодержателя, в якому сторони визначили можливі способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Суди зазначили, що частина перша статті 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, що діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала право сторін іпотечного договору на позасудове вирішення питання про звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі договору іпотеки, що містить відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, або окремого договору про задоволення його вимог. Статтею 37 цього Закону (в цій же редакції) визначено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, до якого згідно з частиною другою статті 36 прирівнюється відповідне застереження в договорі іпотеки, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Враховуючи наведе, суди констатували, що у сторін не було обов`язку укладати окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя.

12. Щодо аргументів позивача про неотримання вимоги про усунення порушень, то суди встановили, що відповідач скерував ОСОБА_1 за адресою його проживання повідомлення-вимогу про повернення повної суми заборгованості за кредитним договором № 014/9723/74/56803 від 16 квітня 2018 року, а також іпотечним договором №5182/9723/325570. Таке відправлення здійснено цінними листом з рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення за № 376, яке вручено ОСОБА_1 20 березня 2019 року. Окрім того, таку вимогу направлено поштовими відправленнями з № 792, № 784, які також отримані позивачем 27 березня 2019 року та 01 квітня 2019 року відповідно.

13. Щодо покликань ОСОБА_1 на те, що рішення про державну реєстрацію прийнято до заміни судом сторони у справі № 2-157711 та виконавчого провадження щодо виконання судового рішення про стягнення кредитної заборгованості в тій справі, то суди зазначили, що чинне законодавство не пов`язує можливість реалізації іпотекодержателем права на позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки із заміною попереднього кредитора на його правонаступника у судовій справі чи виконавчому провадженні, зокрема, про стягнення кредитної заборгованості на користь первісного кредитора.

14. Суд також зазначив, що необхідність подання державному реєстратору підтвердження факту оплати за відступлення права вимоги не передбачена законодавством, яке регулює питання державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Крім того, оцінюючи договір про відступлення прав вимоги за кредитним та іпотечним договорами, суди врахували презумпцію правомірності правочину.

15. Суд першої інстанції відхилив клопотання представника позивача, подане 12 грудня 2022 року, про перехід до стадії підготовчого провадження для подання заяви про зміну позовних вимог, оскільки вказане клопотання подано через 3 роки з моменту звернення позивача з цим позовом до суду.

16. Апеляційний суд, погодившись з висновками місцевого суду, додатково відреагував на доводи апеляційної скарги позивача та зазначив, що оскільки на підтвердження проведення оцінки предмета іпотеки ТОВ «Фінансова компанія «Інвест Кредо» надало звіт про незалежну оцінку вартості спірної квартири, то посилання заявника на непроведення такої оцінки є безпідставними.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Стислий виклад доводів і вимог особи, яка подала касаційну скаргу

17. 27 листопада 2025 року через систему «Електронний суд» представник ОСОБА_1 - адвокат Перунов В. В. звернувся до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просив скасувати рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 16 грудня 2024 року та постанову Львівського апеляційного суду від 09 жовтня 2025 року, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

18. Як на підставу касаційного оскарження заявник послався на неврахування висновків щодо застосування норми права, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року у справі № 199/1276/17, постановах Верховного Суду від 24 липня 2024 року у справі № 646/857/18, від 16 грудня 2021 року у справі № 910/7103/21.

19. ОСОБА_1 зазначив, що суд першої інстанції належним чином не дослідив зібрані у справі докази (зокрема, щодо суми боргу, в межах якої звернено стягнення на майно в позасудовому порядку), а апеляційний суд безпідставно долучив до матеріалів справи звіт про оцінку майна, який відповідач до місцевого суду не подавав. Уважає, що наданий звіт не може підтверджувати вартість майна на момент звернення стягнення на нього, оскільки є немотивованим, а суд апеляційної інстанції необґрунтовано відхилив клопотання про призначення рецензії такого звіту.

20. Наполягає на тому, що під час відчуження спірної квартири договору про її добровільну передачу у власність ТОВ «Фінансова компанія Інвест-Кредо» укладено не було, а ОСОБА_1 як іпотекодавець не надав своєї згоди на передачу предмета іпотеки у власність іпотекодержателю. Сам договір іпотеки не містить домовленості про звернення на предмет іпотеки в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку» та відповідного іпотечного застереження, яке б таку домовленість підтверджувало.

21. Вказує, що не отримував вимогу про усунення порушень основного зобов`язання.

22. Окрім того, послався на те, що суд розглянув справу без врахування змінених позовних вимог, які були викликані змінами в законодавстві, чим позбавив позивача на доступ до правосуддя.

Стислий виклад доводів і вимог особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

23. 09 січня 2026 року ТОВ «Фінансова компанія Інвест-Кредо» через підсистему Електронний суд подало до Верховного Суду підписаний представником відзив на касаційну скаргу, в якому просило залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.

24. Відзив мотивовано тим, що значна частина доводів касаційної скарги ґрунтується на обставинах, які позивач не визначав як підстави позову в суді першої інстанції, зокрема, щодо проведення оцінки предмета іпотеки, порядку державної реєстрації права власності, незгодою з розміром боргу, застосування статті 37 Закону України «Про іпотеку» та інших обставин, які не були предметом розгляду суду першої інстанції і не досліджувалися судами по суті.

25. Наголошує, що іпотечний договір містить застереження про набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, яке відповідно до статей 36 та 37 Закону України «Про іпотеку» за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

РУХ СПРАВИ В СУДІ КАСАЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЇ

26. Ухвалою від 11 грудня 2025 року Верховний Суд залишив без руху касаційну скаргу та надав строк для усунення недоліків, а саме доплатити судовий збір.

27. 18 грудня 2025 року через підсистему «Електронний суд» представник ОСОБА_1 - адвокат Перунов В. В. подав заяву про усунення недоліків, до якої долучив докази доплати судового збору, чим усунув недоліки, визначені ухвалою Верховного Суду від 11 грудня 2025 року.

28. Ухвалою Верховного Суду від 26 грудня 2025 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали з суду першої інстанції.

29. 19 січня 2026 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.

ВСТАНОВЛЕНІ СУДАМИ ОБСТАВИНИ СПРАВИ

30. Судами встановлено, що на підставі договору купівлі-продажу, від 16 квітня 2008 року, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Пилипенко Л. І. та зареєстрованого в реєстрі за № 1715, ОСОБА_1 набув у власність квартиру АДРЕСА_1 .

31. 16 квітня 2008 року між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № 014/9723/74/56803, за умовами якого банк надає позичальнику кредит в розмірі 283 500 дол. США для придбання об`єкта нерухомості - шестикімнатної квартири загальною площею 166.2 м? за адресою: АДРЕСА_2 , строком на 240 місяців зі сплатою процентів за користування кредитом за процентною ставкою, що становить 13 % річних.

32. На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором № 014/9723/74/56803 від 16 квітня 2008 року сторони уклали іпотечний договір № 5182/9723/325570.

33. Згідно з пунктом 4.4. іпотечного договору № 5182/9723/325570 від 16 квітня 2008 року вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем та становить 1 967 544,00 грн, що за курсом НБУ на дату укладення цього договору становило 389 612,67 дол. США.

34. На підставі договору відступлення права вимоги від 12 лютого 2019 року та договору про відступлення права вимоги за договором іпотеки від 14 лютого 2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кисельовою Н. В. та зареєстрованого в реєстрі за № 129, АТ «Райффайзен банк Аваль» відступило АТ «Оксі Банк» за плату належні йому права вимоги за кредитними договорами та договорами забезпечення, в тому числі і за кредитним договором № 014/9723/74/56803 від 16 квітня 2008 року та за іпотечним договором № 5182/9723/325570 від 16 квітня 2008 року.

35. Набувши право вимоги за кредитним договором № 014/9723/74/56803 від 16 квітня 2008 року та за іпотечним договором № 5182/9723/325570 від 16 квітня 2008 року, АТ «Оксі Банк» відступило це право ТОВ «Фінансова компанія Інвест-Кредо» на підставі договору відступлення права вимоги від 12 лютого 2019 року та договору про відступлення права вимоги за договором іпотеки від 14 лютого 2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кисельовою Н. В. та зареєстрованого в реєстрі за № 131.

36. 18 лютого 2019 року ТОВ «Фінансова компанія Інвест-Кредо» надіслало ОСОБА_1 повідомлення-вимогу про повернення повної суми заборгованості за кредитним договором № 014/9723/74/56803 від 16 квітня 2008 року, а також іпотечним договором № 5182/9723/325570, в якій повідомляло про наявність у нього заборгованості, яка станом на 12 лютого 2019 року становить 125 398 286,17 грн, яку просило сплатити на вказані банківські реквізити, та попереджало, що у випадку непогашення боргу протягом тридцяти днів ТОВ «Фінансова компанія Інвест-Кредо» буде реалізовувати належне йому право звернення стягнення на предмет іпотеки.

37. Зазначене повідомлення-вимогу ОСОБА_1 отримав 20 березня 2019 року, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення № 376.

38. Крім того, 25 березня 2019 року вищезазначене повідомлення-вимога повторно надіслане позивачу і отримане ним 27 березня 2019 року, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення № 792.

39. Отримавши вимогу про усунення порушень та сплату заборгованості, ОСОБА_1 не вчинив жодних дій на її погашення.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Межі касаційного перегляду справи

40. Відповідно до пунктів 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку: якщо суди в оскаржуваних судових рішеннях застосували норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

41. Згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

42. З урахуванням викладеного оскаржувані судові рішення підлягають перегляду в касаційному порядку в межах доводів касаційної скарги та наведених заявником підстав касаційного оскарження, а саме пунктів 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України, а також в межах вимог і підстав позову, заявлених у суді першої інстанції.

Право, застосоване судом, та оцінка доводів касаційної скарги

43. Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку (частина перша статті 509 ЦК України).

44. За кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти (стаття 1054 ЦК України).

45. Відповідно до частини першої статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності. Одним із видів застави за змістом частини першої статті 575 ЦК України є іпотека.

46. За змістом статті 1 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі, якщо не зазначено інше, в редакції, чинній на момент укладення іпотечного договору) іпотекою є забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом;

47. Відповідно до змісту статті 526 ЦК України зобов`язання повинно виконуватися належним чином згідно з умовами договору й вимогами ЦК України. За статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

48. За змістом частини першої статті 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Відповідно до статті 629 цього Кодексу договір є обов`язковим для виконання сторонами.

49. Згідно з частиною першою статті 12 Закону України «Про іпотеку» в разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предметіпотеки.

50. У частинах першій, третій статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

51. Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати:

- передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;

- право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

52. Відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що

є предметом іпотеки. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

53. За приписами пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

54. Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

55. У пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

56. У справі, яка переглядається, суди встановили, що позивач був власником та іпотекодавцем квартири АДРЕСА_1 . Предметом цього спору є незгода позивача зі здійсненим в позасудовому порядку стягненням на предмет іпотеки, оформленим рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 46801971, від 10 травня 2019 року, в наслідок якого право власності на вказану квартиру перейшло до іпотекодержателя ТОВ «Фінансова компанія Інвест-Кредо».

1) Не погодившись із таким рішенням державного реєстратора позивач оскаржив його з таких підстав: цим рішенням повторно звернено стягнення на майно, яке є об`єктом раніше вчиненого виконавчого напису нотаріуса; сторони не уклали окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя (про добровільну передачу іпотекодавцем майна у власність кредитора); він не отримав вимогу про усунення порушень зобов`язання; оскаржуване рішення прийняте до заміни сторони виконавчого провадження у справі про стягнення кредитної заборгованості; державний реєстратор не перевірив докази переходу права вимоги до ТОВ «Фінансова компанія Інвест-Кредо», зокрема, в частині його оплати.

57. Частину з наведених доводів ОСОБА_1 повторює і в касаційній скарзі як такі, що, на його думку, не були належним чином враховані судами попередніх інстанцій.

58. Зокрема, позивач наполягає на тому, що єдиною підставою для позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку, визначеному статтею 37 Закону України «Про іпотеку», є окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя (договір про добровільну передачу іпотекодавцем майна іпотекодержателю).

59. Оцінюючи такі доводи касаційної скарги, Верховний Суд зауважує, що в статті 37 дійсно зазначено, що правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Згадки про іпотечне застереження як підставу для позасудового звернення стягнення стаття 37 Закону України «Про іпотеку» не містить.

60. Втім, у статті 36 цього Закону чітко та однозначно вказано, що позасудове врегулювання здійснюється як згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, так і згідно з окремим договором про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Крім того, зазначено, що договором про задоволення вимог іпотекодержателя вважається також і відповідне застереження в іпотечному договорі.

61. Стаття 37 Закону України «Про іпотеку» лише деталізує процедуру такого виду позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, як передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки, та не суперечить приписам статті 36 цього Закону щодо загальних умов позасудового врегулювання.

62. З урахуванням змісту статті 36 Закону України «Про іпотеку» приписи частини першої статті 37 цього Закону необхідно розуміти таким чином, що правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя (окремий договір або застереження в іпотечному договорі), який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

63. Аналогічного висновку Верховний Суд дійшов у постанові від 18 березня 2025 року в справі № 522/17409/22, зазначивши, що аналіз змісту статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції від 12 травня 2006 року (яка була чинною на момент укладення іпотечного договору в справі, яка переглядається) у їх поєднанні дає підстави для висновку, що в цьому Законі застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом.

64. У наведеній постанові також зазначено, що відповідно до частини третьої статті 36 Закону України «Про іпотеку» в редакції Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» № 800-VI (далі - Закон № 800-VI), який набрав чинності 14 січня 2009 року (наступна редакція закону після редакції від 12 травня 2006 року), договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмети іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Нова редакція статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку», викладена у підпункті 17 пункту 4 розділу ІІІ «Перехідні положення» Закону № 800-VI, не змінює встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх.

Аналіз наведених норм, як і Закону № 800-VI в цілому, не дає підстав вважати, що законодавець із прийняттям названого закону обмежив коло іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог кредитора, на підставі яких за іпотекодержателем може бути зареєстровано право власності на предмет іпотеки, лише тими договорами, які укладені після набрання чинності цим Законом.

Подібний за змістом висновок викладений у постановах Верховного Суду України від 10 жовтня 2011 року у справі № 21-131а11, від 18 вересня 2012 року у справі № 21-236а12, від 21 лютого 2018 року у справі № 915/297/17.

Отже, законодавцем визначено як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем - передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону, на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.

65. У справі, що переглядається, суди встановили, що відповідно до пункту 6.4 іпотечного договору № 5182/9723/325570 від 16 квітня 2008 року іпотекодержатель має право самостійно обрати такі шляхи позасудового врегулювання:

6.4.1 - іпотекодержателю належить право від свого імені продати предмет іпотеки будь-які особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому чинним законодавством України. Цим сторони дійшли згоди, що ціна продажу предмета іпотеки у випадку його продажу іпотекодержателем буде визначатися наступним чином: а) початкова ціна продажу предмета іпотеки визначається іпотекодержателем, але вона повинна бути не нижче його вартості, визначеної внаслідок проведення незалежної оцінки; б) при неможливості продажу предмета іпотеки за ціною, визначеною згідно з підпунктом а) цього пункту, протягом одного місяця з моменту початку позасудового врегулювання, ціна продажу предмета іпотеки визначається іпотекодержателем, але вона повинна бути не нижче його вартості, визначеної внаслідок проведення незалежної оцінки і зменшеної на 10 відсотків; в) при неможливості продажу предмета іпотеки за ціною, визначеною згідно з підпунктом б) цього пункту, протягом двох місяців з моменту початку позасудового врегулювання, ціна продажу предмета іпотеки визначається іпотекодержателем, але вона повинна бути не нижче його вартості, визначеної внаслідок проведення незалежної оцінки і зменшеної на 20 відсотків;

6.4.2 - при виникненні іпотечного випадку іпотеко держатель надсилає іпотекодавцю іпотечне повідомлення (цінним листом або листом з повідомленням про вручення за адресою, вказаною в цьому договорі) з вказівкою про загальну суму боргових зобов`язань та граничний строк погашення боргових зобов`язань. У випадку непогашення іпотекодавцем боргових зобов`язань у строк, передбачений у іпотечному повідомленні, право власності на предмет іпотеки переходить від іпотекодавця до іпотекодержателя в день, наступний за останнім днем строку погашення боргових зобов`язань, вказаному в іпотечному повідомленні. При цьому іпотекодержатель зобов`язаний реалізувати предмет іпотеки протягом одного року, а суму, отриману від реалізації на правити на погашення боргових зобов`язань та інших фактичних вимог. Залишок коштів, отриманих від реалізації предмета іпотеки, після погашення боргових зобов`язань, інших фактичних вимог та відшкодування всіх витрат іпотекодержателя, повертається іпотекодавцю відповідно до чинного законодавства України.

66. Крім того, іпотечний договір містить застереження, в якому сторони погодили, що положення пункту 6.4 з підпунктами цього договору разом з іншими положеннями цього договору складають повний укладений договір між сторонами про задоволення вимог іпотекодержателя, в якому сторони визначили можливі способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

67. Оскільки сторони в іпотечному договорі (застереженні) погодили, що увипадку непогашення іпотекодавцем боргових зобов`язань у строк, передбачений у іпотечному повідомленні, право власності на предмет іпотеки переходить від іпотекодавця до іпотекодержателя в день, наступний за останнім днем строку погашення боргових зобов`язань, вказаному в іпотечному повідомленні, то іпотекодержателем дотримано вимог статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції від 12 травня 2006 року.

68. Доводи позивача в касаційній скарзі про необхідність укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя з посиланням на висновки, сформульовані в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року у справі №199/1276/17, Верховний Суд відхиляє, оскільки фактичні обставини вказаної справи не є подібними до обставин справи, яка переглядається (зокрема, сторони по-різному врегулювали питання позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки в іпотечному договорі).

69. Крім того, в постановах від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 та від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (які прийняті пізніше від постанови у справі №199/1276/17), розглядаючи справи про скасування державної реєстрації, здійсненої в порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки за договорами, укладеними в період дії редакції Закону України «Про іпотеку» від 12 травня 2006 року, Велика Палата Верховного Суду хоча й не відступила від своїх попередніх висновків, проте зазначила, що Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки (у тому числі в порядку, визначеному статтею 37 цього Закону).

70. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 30 січня 2019 року у справі № 755/10947/17 зазначила, що суди під час вирішення подібних спорів мають враховувати саме останню правову позицію Великої Палати Верховного Суду.

71. Тому доводи касаційної скарги про відсутність підстав для застосування механізму позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, визначеного статтею 37 Закону України «Про іпотеку», не знайшли свого підтвердження.

72. Аналізуючи аргументи позивача про неотримання ним вимоги про усунення порушень, передбаченої статтею 35 Закону України «Про іпотеку», Верховний Суд також відхиляє з огляду на таке.

73. Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

74. Визначена у частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц).

75. Іпотекодержатель на підтвердження факту направлення й отримання іпотекодавцем вимоги про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки у силу зазначених норм матеріального права зобов`язаний надати державному реєстратору докази отримання іпотекодавцем такої вимоги разом із заявою про державну реєстрацію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц).

76. Наведені норми спрямовані на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника. Тому повідомлення боржника потрібно вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення (аналогічний висновок зроблено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 645/1979/15-ц).

77. У постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також потрібно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання. У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

78. Отже, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

79. Втім, суди в цій справі встановили, що 18 лютого 2019 року ТОВ «Фінансова компанія Інвест-Кредо» надіслало ОСОБА_1 повідомлення-вимогу про повернення повної суми заборгованості за кредитним договором № 014/9723/74/56803 від 16 квітня 2008 року, а також іпотечним договором № 5182/9723/325570, в якій повідомляло про наявність у нього заборгованості, яка станом на 12 лютого 2019 року становить 125 398 286,17 грн, яку просило сплатити на вказані банківські реквізити, та попереджало, що у випадку непогашення боргу протягом тридцяти днів ТОВ «Фінансова компанія Інвест-Кредо» буде реалізовувати належне йому право звернення стягнення на предмет іпотеки.

80. Зазначене повідомлення-вимогу ОСОБА_1 отримав 20 березня 2019 року, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення № 376 (т. 1, а. с. 85). Крім того, 25 березня 2019 року така вимога повторно надіслана позивачу і отримана ним 27 березня 2019 року, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення № 792 (т. 1, а. с. 86 - зв.).

81. Зазначені зворотні повідомлення про вручення відповідної вимоги містять дату вручення поштових відправлень, відомості про особу, якій його було вручено, її підпис та відбиток штампу поштового відділення. Особу одержувача перевірив уповноважений працівник відділення поштового зв`язку, дії якого позивачем не оскаржувалися й не визнані протиправними.

82. Доводи позивача про те, що він не отримував відповідну вимогу та не ставив свій підпис у зворотних повідомленнях про вручення поштових відправлень, Верховний Суд відхиляє з огляду на презумпцію добросовісності дій оператора поштового зв`язку, яка заявником у цій справі не спростована.

Подібний висновок Верховний Суд сформулював у постанові від 15 листопада 2023 року в справі № 754/8583/20.

83. Аргументи касаційної скарги про те, що суд безпідставно не прийняв до розгляду заяву про зміну предмета позову, Верховний Суд не приймає, адже суд першої інстанції обґрунтовано відхилив клопотання представника позивача, подане 12 грудня 2022 року, про повернення до стадії підготовчого провадження для зміни позовних вимог, оскільки вказане клопотання подано через 3 роки з моменту звернення позивача з цим позовом, поза межами встановленого процесуальним законом строку.

84. Додатково Верховний Суд зауважує, що зміна предмета позову полягала в заміні позовної вимоги «про скасування реєстраційного запису» вимогою «про скасування державної реєстрації», що, за твердженням позивача, пов`язано зі змінами в законодавстві. Така зміна позовних вимог перебуває в площині належності та ефективності вибраного позивачем способу захисту. Втім, підставою для відмови в задоволенні позову ОСОБА_1 суди визначили відсутність його порушеного права, а не дефекти обраних способів його захисту.

85. Посилання позивача в касаційній скарзі на те, що суди не перевірили наявність у відповідача права вимоги до нього на заявлену суму, яка є завищеною та необґрунтованою (зокрема, в зв`язку з нарахуванням відсотків та пені за межами строку кредитування) суд також не приймає, оскільки державний реєстратор при вчиненні реєстраційних дій не наділений повноваженнями з перевірки розміру кредитної заборгованості, зазначеного іпотекодержателем, факт нарахування відсотків та неустойки за межами строку кредитування не має правового значення в контексті правомірності прийнятих державним реєстратором рішень за умови встановлення ним факту невиконання боржником зобов`язань з повернення кредиту в повному обсязі. До того ж не передбачено такої підстави для відмови у зверненні стягнення на предмет іпотеки як неспівмірність заборгованості за основним зобов`язанням з вартістю майна, переданого в іпотеку в рахунок забезпечення належного його виконання.

Такий висновок сформульовано Верховним Судом у постанові від 09 лютого 2022 року в справі № 760/24222/19.

86. Доводи касаційної скарги щодо неналежності наданого відповідачем звіту про оцінку майна як доказу, непризначення судом його рецензування, а також про безпідставність його прийняття апеляційним судом на стадії апеляційного перегляду справи, Верховний Суд не приймає як такі, що не охоплюються предметом доказування в цій справі, адже в позовній заяві ОСОБА_1 на обставину неподання іпотекодержателем державному реєстратору актуального звіту про оцінку не посилався та, відповідно, не визначив її підставою позову.

87. З огляду на викладене підстави касаційного оскарження, визначені заявником у касаційній скарзі, не знайшли свого підтвердження в ході касаційного перегляду.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

88. Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення в оскаржуваних рішеннях, питання вичерпності висновків судів попередніх інстанцій, Верховний Суд виходить із того, що у справі, що переглядається, судові рішення відповідають вимогам вмотивованості.

89. Верховний Суд розглянув справу в межах доводів, наведених заявником у касаційній скарзі, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, і підстав вийти за межі розгляду справи судом касаційної інстанції не встановлено.

90. Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

91. Суд дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а постанова апеляційного суду та рішення місцевого суду без змін як ухвалені з дотриманням норм матеріального й процесуального права, оскільки доводи касаційної скарги правильність висновків судів не спростовують.

92. Оскільки Суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, то новий розподіл судових витрат не здійснюється.

Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 , подану адвокатом Перуновим Віктором Володимировичем,залишити без задоволення.

Рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 16 грудня 2024 року та постанову Львівського апеляційного суду від 09 жовтня 2025 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: О. В. Ступак

О. М. Осіян

Н. Ю. Сакара