Справа № 337/1138/25
Номер провадження 2/337/41/2026
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 січня 2026 рокум. Запоріжжя

Хортицький районний суд м. Запоріжжя

у складі: головуючого судді Салтан Л.Г.

за участю секретаря Кабалюка Д.А.,

представника позивача Ями Д.М.,

представника відповідача Пивоварова В.І. (в режимі відеоконференцзв`язку)

розглянувши у судовому засіданні справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фабулос», третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, про визнання договору купівлі-продажу недійсним, витребування майна з чужого незаконного володіння,

В С Т А Н О В И В:

05.03.2025 року представник позивача ОСОБА_2 звернувся до Хортицького районного суду м. Запоріжжя, через підсистему Електронний суд, в інтересах ОСОБА_1 , з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фабулос», третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, про визнання договору купівлі-продажу недійсним, витребування майна з чужого незаконного володіння.

Ухвалою судді від 06 березня 2025 року відкрито загальне позовне провадження у справі, призначено підготовче судове засідання.

24.03.2025 року до суду надійшла заява представника позивача про забезпечення позову, в якій просить забезпечити позов шляхом накладення арешту на квартиру АДРЕСА_1 посилаючись на ті обставини, що невжиття заходів забезпечення позову може призвести до відчуження спірної квартири та утруднити або зробити неможливим виконання рішення суду.

Ухвалою від 31 березня 2025 року заяву представника позивача по забезпеченню позову-задоволено, заявником за виконавчим провадженням зазначити ОСОБА_1 , боржником за виконавчим провадженням зазначити Товариство з обмеженою відповідальністю "Фабулос".

01.04.2025 року від представника ТОВ «Кей- Колект» надійшла заява про закриття провадження по справі, посилаючись на те, що позов ОСОБА_1 подала «новий» позов, який побудований на тих же підставах, які мали місце при розгляді справи 337/6268/21.

17.04.2025 року від Хортицького відділу виконавчої служби у місті Запоріжжя Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса) надійшла постанова про закінчення виконавчого провадження, згідно з якою припинено чинність арешту майна боржника та скасовано інші заходи примусового виконання рішення.

17.04.2025 року від представника ТОВ «Кей-Колект» надійшли додаткові пояснення у справі, які просять долучити до матеріалів справи та в задоволенні позову просить відмовити у повному обсязі.

21.04.2025 року від заявника ОСОБА_1 надійшла відповідь на відзив ТОВ «Кей- Колект», в якій просить взяти до уваги договори, вкладені у відповіді та витребувати у приватного нотаріуса КМНО Пономарьової Д. В, документи (нотаріальну справу), на підставі яких було здійснено нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу предмету іпотеки від 20.09.2021 року.

15.08.2025 року від представника ОСОБА_1 надійшла уточнена позовна заява про визнання договору купівлі-продажу недійсним, витребування майна з чужого незаконного володіння (утримання), в якому просить визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна укладений 20 вересня 2021 року між ТОВ «Кей-Колект», посвідчений приватним нотаріусом Пономарьовою Д. В., зареєстрований в реєстрі за №2174, щодо нерухомого майна-квартири АДРЕСА_1 та витребувати з незаконного володіння ТОВ «Фабулос» на користь ОСОБА_1 вищезазначене нерухоме майно.

Ухвалою суду від 19.05.2025 року заява представника відповідача про закриття провадження по справі залишена без задоволення.

Ухвалою від 19 травня 2025 року було задоволено клопотання представника ОСОБА_3 про витребування доказів, та витребувано докази у приватного нотаріуса КМНО Пономарьової Д. В. документи (нотаріальну справу), на підставі яких було здійснено нотаріальне посвідчення договору купівлі- продажу предмету іпотеки від 20.09.2021 року.

22.05.2025 року від позивача ОСОБА_1 надійшла уточнена позовна заява.

30.06.2025 року ОСОБА_1 було надання клопотання про вжиття заходів процесуального примусу, в якому просить доручити державному виконавцю Печерського відділу державної виконавчої служби у м. Києві Центрального міжрегіонального управління міністерства юстиції (м. Київ) тимчасове вилучення у приватного нотаріуса КМНО Пономарьової Д. В. документів (нотаріальної справи), на підставі яких було здійснено нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу предмету іпотеки від 20.09.2021 року, укладеного між ТОВ «Кей-Колект» і ТОВ «Фабулос».

Ухвалою від 02 липня 2025 року клопотання було задоволено, доручено державному виконавцю Печерського відділу державної виконавчої служби у м. Києві Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) тимчасове вилучення у приватного нотаріуса КМНО Пономарьової Д. В. документів (нотаріальної справи), на підставі яких було здійснено нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу предмету іпотеки від 20.09.2021 року, укладеного між ТОВ «Кей-Колект» і ТОВ «Фабулос».

26.08.2025 року Печерський відділ державної виконавчої служби у м. Києві Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) було надіслано повідомлення про повернення виконавчого документу стягувачу без прийняття до виконання.

27.08.2025 року ОСОБА_1 звернулась з заявою клопотанням про постановлення окремої ухвали.

Ухвалою суду від 29 серпня 2025 року клопотання представника позивача ОСОБА_3 задоволено частково, доручено державному виконавцю Печерського відділу державної виконавчої служби у м. Києві Центрального міжрегіонального управління міністерства юстиції (м. Київ) тимчасове вилучення у приватного нотаріуса КМНО Пономарьової Д. В. документів (нотаріальної справи), на підставі яких було здійснено нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу предмету іпотеки від 20.09.2021 року, укладеного між ТОВ «Кей- Колект» і ТОВ «Фабулос».

08.09.2025 року від приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д. В. були надані копії документів нотаріальної справи договору-купівлі продажу нерухомого майна (квартири), посвідченого 20 вересня 2021 року.

15.09.2025 року від Печерського ВДВС у м. Києві Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) надано постанову про відкриття виконавчого провадження від 09.09.2025 року.

01.10.2025 року від Печерського ВДВС у м. Києві Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) надано вимогу виконавця.

Ухвалою суду від 6 жовтня 2025 року справа призначена до розгляду.

У судовому засіданні представник позивача підтримав заявлені позовні вимоги, вважає їх законними та обґрунтованими, та такими, що підлягають задоволенню.

Представник відповідача ТОВ «Кей-Колект» позовні вимоги не визнав, просить у задоволенні позову відмовити, посилаючись на те, що відчуження іпотечного житла відбулося з дотриманням норм чинного законодавства.

Позивач, представник відповідача ТОВ «Фабулос» та третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д.В. в судове засідання не з`явилися, про час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, з заявами про відкладення судового засідання не зверталися.

У відповідності до вимог ст. 223 ЦПК України, суд провів судове засідання у відсутність осіб, що не з`явилися до судового засідання.

Вислухавши доводи учасників справи, вивчивши матеріали справи, з`ясувавши повно, всебічно та об`єктивно всі обставини справи, оцінивши за своїм внутрішнім переконанням надані сторонами докази з точки зору їх належності, допустимості, достовірності, достатності і взаємозв`язку, виходячи з вищевикладених вимог чинного законодавства, суд приходить до наступних висновків.

Згідно з ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до вимог ст. 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Відповідно до ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду.

Відповідно до ст.12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Згідно із практикою ЄСПЛ змагальність судочинства засновується на диференціації процесуальних функцій і, відповідно, правомочностей головних суб`єктів процесуальної діяльності цивільного судочинства - суду та сторін (позивача та відповідача). Диференціація процесуальних функцій об`єктивно приводить до того, що принцип змагальності відбиває властивості цивільного судочинства у площині лише прав та обов`язків сторін. Це дає можливість констатувати, що принцип змагальності у такому розумінні урівноважується з принципом диспозитивності та, що необхідно особливо підкреслити, із принципом незалежності суду. Він знівельовує можливість суду втручатися у взаємовідносини сторін завдяки збору доказів самим судом. У процесі, побудованому за принципом змагальності, збір і підготовка усього фактичного матеріалу для вирішення спору між сторонами покладається законом на сторони. Суд тільки оцінює надані сторонам матеріали, але сам жодних фактичних матеріалів і доказів не збирає.

Згідно ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права з дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені у судовому засіданні. Згідно із ст. 76, 77, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

У відповідності до положень статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, №63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Крім того, згідно ч.1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (ратифіковано Україною 17.07.1997 року, набула чинності для України 11.09.1997 року) та правових позицій, викладених в рішенні Європейського Суду з прав людини по справі «Бендерський проти України (заява № 22750/02 параграф 42) - відповідно до практики, яка відображає принцип здійснення правосуддя, судові рішення мають в достатній мірі висвітлювати мотиви, на яких вони базуються. Межі такого обов`язку можуть різнитися залежно від природи рішення та мають оцінюватись в світлині обставин кожної справи. Право може вважатися ефективним, тільки якщо зауваження сторін насправді «заслухані», тобто належним чином вивчені судом.

За вимогами ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд встановлює такі питання: чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню для цих правовідносин.

Відповідно до ст.15,16 ЦК України, ст.4,5 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором

У судовому засіданні встановлено, що 27 жовтня 2006 року між ОСОБА_4 та АКІБ «УкрСиббанк» було укладено кредитний договір, за умовами якого ОСОБА_4 одержав кредит на споживчі потреби у розмірі 36 000 доларів США, строком до 26 жовтня 2017 року.

На забезпечення виконання умов кредитного договору, 27.10.2006 р., між банком і ОСОБА_5 було укладено договір іпотеки № 0/З, за умовами якого вона поручилася перед банком належною їй квартирою АДРЕСА_1 за виконання ОСОБА_4 зобов`язань за кредитним договором № 0.

Після розірвання шлюбу 21.08.2008 р. і реєстрації нового шлюбу 30.11.2013 р. прізвище Позивачки змінено з « ОСОБА_6 » на " ОСОБА_7 ".

12 грудня 2011 року на підставі відповідного договору АКІБ «УкрСиббанк» відступило право вимоги за кредитним та іпотечним договорами на користь

ТОВ «Кей-Колект».

Заочним рішенням Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя

від 17 лютого 2015 року, яке набрало законної сили 02 березня 2015 року (справа № 335/15406/14), стягнуто солідарно з ОСОБА_4 , ТОВ «ВКФ «Укрхімсінтез» на користь ТОВ «Кей Колект» суму заборгованості за кредитним договором, яка складає 54 965,76 доларів США, що еквівалентно 866 260, 38 грн.

19 серпня 2019 року ОСОБА_8 отримала поштою від ТОВ «Кей-Колект» вимогу № 733399/1 від 12 серпня 2019 року про усунення порушень основного зобов`язання сплати боргу за кредитним договором, який станом на 12 серпня 2019 року становив 43 317,93 доларів США, що відповідно до курсу НБУ станом на 12 серпня 2019 року складає 1086882,8 грн. Також вимога містила попередження, що в разі її невиконання протягом 30 днів ТОВ «Кей-Колект» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку» та вимогу № 733399/2 від 12 серпня 2019 року про усунення порушень основного зобов`язання сплати боргу за кредитним договором, який станом на 12 серпня 2019 року становив 43 317,93 доларів США, що відповідно до курсу НБУ станом на 12 серпня 2019 року складає 1086882,8 грн., яка містила попередження, що в разі її невиконання протягом 30 днів ТОВ «Кей-Колект» має намір здійснити продаж предмету іпотеки в порядку, передбаченому ст.38 Закону України «Про іпотеку»

Аналогічні вимоги 26 серпня 2019 року були вручені ОСОБА_4

20 вересня 2021 року ТОВ «Кей-Колект» в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку» уклало з «Фабулос» договір купівлі-продажу нерухомого майна, за яким відчужило нерухоме майно, розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , що належало ОСОБА_1 за 481 413 грн.

Вартість об`єкта визначена на підставі висновку про вартість об`єкта незалежної оцінки, складеному 9 вересня 2019 року суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Експертна оцінка майнових прав», оцінювачем ОСОБА_9 без здійснення особистого огляду оцінювачем, оскільки для огляду не було надано доступу до оцінюваної квартири.

Не погоджуючись з відчуженням житла, ОСОБА_1 звернулася до суду за захистом своїх прав.

Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність. Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20).

За змістом статей 15 та 16 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу у разі їх порушення, невизнання або оспорювання. Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України) також серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна із чужого незаконного володіння (статті 387, 388 ЦК України). Вказаний спосіб захисту можна реалізувати шляхом подання віндикаційного позову.

Відповідно до ч. 1 ст. 1054 ЦК України, за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку (ст. 509 ЦК України).

Положення статей 526, 527, 530 ЦК України визначають, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту. Якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Отже, у забезпечення виконання умов кредитного договору, укладеного між 27 жовтня 2006 року між ОСОБА_4 та АКІБ «УкрСиббанк» (правонаступником якого є відповідач ТОВ «КейКолект»), був укладений іпотечний договір з відповідачкою № 0/3, предметом іпотеки якого стала квартира АДРЕСА_1 .

За умовами зазначеного іпотечного договору р. 5. «Задоволення вимог Іпотекодержателя»:

5.1. Іпотекодержатель має право задоволення своїх вимог за цим договором та/або за кредитним договором, що зазначений в п. 1.3. цього договору, яке виникає у Іпотекодержателя у випадку невиконання (або часткового невиконання) Боржником та/або Іпотекодавцем своїх зобов`язань перед Іпотекодержателем за кредитним договором та в інших випадках, що передбачені цим договором, в тому числі, при простроченні належного платежу та згідно з розділом 4 цього договору.

5.2. Задоволення вимог Іпотекодержателя здійснюється:

- шляхом добровільної передачі Предмету іпотеки у власність Іпотекодержателя;

- шляхом звернення стягнення на Предмет іпотеки.

5.3. Сторони домовились, що добровільна передача Предмету іпотеки у власність Іпотекодержателя здійснюється в порядку наведеному в пункті 5.3.1. цього договору, далі по тексту названому Застереження про добровільну передачу.

Застереження про добровільну передачу.

5.3.1. Сторони погодили, що у випадку невиконання (або часткового невиконання) Боржником та/або Іпотекодавцем своїх зобов`язань перед Іпотекодержателем за кредитним договором та /або цим договором іпотеки, Предмет іпотеки переходить у власність Іпотекодержателя. Зазначена згода сторін є угодою про перехід права власності, що набуває чинності з моменту, що зазначений в п. 5.3.3. цього договору;

5.3.2. Перехід права власності не потребує додаткового оформлення і сторони погоджуються про те, що "Застереження про добровільну передачу" відображає усі питання переходу права власності від Іпотекодавця до Іпотекодержателя, щодо яких сторони мали намір домовитись;

5.3.3. Сторони погоджуються, що сума заборгованості за кредитним договором, зазначеним в п. 1.3. зараховується в рахунок сплати за передачу Предмету іпотеки у власність згідно з ст. 681 Цивільного кодексу України, або за ініціативою Іпотекодержателя вважається відступним, згідно з ст. 600 Цивільного кодексу України. Зазначена ініціатива Іпотекодержателя вказується в Повідомленні, що зазначене в п.5.3.4. цього договору;

5.3.4. У випадку невиконання (або часткового невиконання) Боржником та/або Іпотекодавцем своїх зобов`язань перед Іпотекодержателем за кредитним договором та/або цим договором іпотеки, нотаріус на вимогу Іпотекодержателя вчиняє виконавчий напис на цьому договорі, після чого Іпотекодержатель направляє Повідомлення про перехід права власності та застосування застереження про добровільну передачу Предмету іпотеки Іпотекодержателю надалі "Повідомлення". З моменту відправлення "Повідомлення" та вчинення виконавчого напису нотаріуса Іпотекодержатель набуває права власності на Предмет іпотеки, а Предмет іпотеки вважається переданим Іпотекодержателю.

5.4. Звернення стягнення на Предмет іпотеки здійснюється за рішенням суду, чи на підставі виконавчого напису нотаріуса після невиконання Боржником та/або Іпотекодавцем у 30-денний строк вимоги, згідно з повідомленням, що надіслане у порядку ст. 35 Закону України "Про іпотеку".

5.4.1. Реалізація Предмету іпотеки, на який звернене стягнення, провадиться шляхом його продажу з публічних торгів, якщо інше не буде встановлено цим договором. Початкова ціна Предмету іпотеки для його продажу з публічних торгів встановлюється у розмірі, що зазначений у п. 1.1. цього договору, або, за вимогою Іпотекодержателя, визначається незалежними суб`єктами оціночної діяльності, що призначені Іпотекодержателем;".

5.4.2. Якщо публічні торги оголошено такими, що не відбулися, Предмет іпотеки може бути за згодою Іпотекодержателя та Іпотекодавця переданий у власність Іпотекодержателя за початковою ціною.

5.5. Боржник та/або Іпотекодавець , у будь-який час, до реалізації Предмету іпотеки має право припинити звернення на нього стягнення виконання основного зобов`язання, що обумовлене в п.1.3. цього Договору.

5.6. У випадку, якщо кредитний договір, що зазначений в п.1.3. цього договору, буде також забезпечений іншими видами забезпечення, Іпотекодержатель вправі самостійно встановлювати черговість звернення стягнення на надане забезпечення за власним бажанням.

Згідно ст.ст. 546, 572, 575 ЦК України, виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності. В силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, а також в інших випадках, встановлених законом, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави). Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості. Подільний об`єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку лише у випадках, визначених законом.

Приписами статті 589 ЦК України, встановлено, що у разі невиконання зобов`язання, забезпеченого заставою, заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави.

Якщо предметом застави є нерухоме майно, то спірні правовідносини регулюються Законом України «Про іпотеку», згідно ст. 33 якого вказано, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Згідно ст. 1 Закону України «Про іпотеку» (в редакції станом на 21.09.2021 року), іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.

За положеннями ст. 33 Закону України «Про іпотеку» (в редакції станом на 21.09.2021 року), у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку» (в редакції станом на 21.09.2021 року), у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку. Вимога, встановлена частиною першою цієї статті, не перешкоджає іпотекодержателю здійснювати свої права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки.

Відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку» ( в редакції станом на 21.09.2021 року), сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;

право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

У договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або у відповідному застереженні в іпотечному договорі зазначаються:

умови, у разі настання яких іпотекодержатель може використати своє право на позасудове стягнення;

порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки;

прийнятні та належні способи обміну повідомленнями між сторонами договору.

Завершенням позасудового врегулювання є державна реєстрація прав власності на всі предмети іпотеки, що виступають забезпеченням за основним зобов`язанням:

за іпотекодержателем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття його у власність іпотекодержателем);

за покупцем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу іпотекодержателем третій особі).

Згідно з ст.37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції станом на 21.09.2021 року) і потекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ст.38 Закону України «Про іпотеку» (в редакції станом на 21.09.2021 року) я кщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

За умовами іпотечного договору, укладеного з позивачкою № 0 р. 5. «Задоволення вимог Іпотекодержателя»:

5.1. Іпотекодержатель має право задоволення своїх вимог за цим договором та/або за кредитним договором, що зазначений в п. 1.3. цього договору, яке виникає у Іпотекодержателя у випадку невиконання (або часткового невиконання) Боржником та/або Іпотекодавцем своїх зобов`язань перед Іпотекодержателем за кредитним договором та в інших випадках, що передбачені цим договором, в тому числі, при простроченні належного платежу та згідно з розділом 4 цього договору.

5.2. Задоволення вимог Іпотекодержателя здійснюється:

- шляхом добровільної передачі Предмету іпотеки у власність Іпотекодержателя;

- шляхом звернення стягнення на Предмет іпотеки.

5.3. Сторони домовились, що добровільна передача Предмету іпотеки у власність Іпотекодержателя здійснюється в порядку наведеному в пункті 5.3.1. цього договору, далі по тексту названому Застереження про добровільну передачу.

Застереження про добровільну передачу.

5.3.1. Сторони погодили, що у випадку невиконання (або часткового невиконання) Боржником та/або Іпотекодавцем своїх зобов`язань перед Іпотекодержателем за кредитним договором та /або цим договором іпотеки, Предмет іпотеки переходить у власність Іпотекодержателя. Зазначена згода сторін є угодою про перехід права власності, що набуває чинності з моменту, що зазначений в п. 5.3.3. цього договору;

5.3.2. Перехід права власності не потребує додаткового оформлення і сторони погоджуються про те, що "Застереження про добровільну передачу" відображає усі питання переходу права власності від Іпотекодавця до Іпотекодержателя, щодо яких сторони мали намір домовитись;

5.3.3. Сторони погоджуються, що сума заборгованості за кредитним договором, зазначеним в п. 1.3. зараховується в рахунок сплати за передачу Предмету іпотеки у власність згідно з ст. 681 Цивільного кодексу України, або за ініціативою Іпотекодержателя вважається відступним, згідно з ст. 600 Цивільного кодексу України. Зазначена ініціатива Іпотекодержателя вказується в Повідомленні, що зазначене в п.5.3.4. цього договору;

5.3.4. У випадку невиконання (або часткового невиконання) Боржником та/або Іпотекодавцем своїх зобов`язань перед Іпотекодержателем за кредитним договором та/або цим договором іпотеки, нотаріус на вимогу Іпотекодержателя вчиняє виконавчий напис на цьому договорі, після чого Іпотекодержатель направляє Повідомлення про перехід права власності та застосування застереження про добровільну передачу Предмету іпотеки Іпотекодержателю надалі "Повідомлення". З моменту відправлення "Повідомлення" та вчинення виконавчого напису нотаріуса Іпотекодержатель набуває права власності на Предмет іпотеки, а Предмет іпотеки вважається переданим Іпотекодержателю.

5.4. Звернення стягнення на Предмет іпотеки здійснюється за рішенням суду, чи на підставі виконавчого напису нотаріуса після невиконання Боржником та/або Іпотекодавцем у 30-денний строк вимоги, згідно з повідомленням, що надіслане у порядку ст. 35 Закону України "Про іпотеку".

5.4.1. Реалізація Предмету іпотеки, на який звернене стягнення, провадиться шляхом його продажу з публічних торгів, якщо інше не буде встановлено цим договором. Початкова ціна Предмету іпотеки для його продажу з публічних торгів встановлюється у розмірі, що зазначений у п. 1.1. цього договору, або, за вимогою Іпотекодержателя, визначається незалежними суб`єктами оціночної діяльності, що призначені Іпотекодержателем;".

5.4.2. Якщо публічні торги оголошено такими, що не відбулися, Предмет іпотеки може бути за згодою Іпотекодержателя та Іпотекодавця переданий у власність Іпотекодержателя за початковою ціною.

5.5. Божник та/або Іпотекодавець, у будь-який час, до реалізації Предмету іпотеки має право припинити звернення на нього стягнення виконання основного зобов`язання, що обумовлене в п.1.3. цього Договору.

5.6. У випадку, якщо кредитний договір, що зазначений в п.1.3. цього договору, буде також забезпечений іншими видами забезпечення, Іпотекодержатель вправі самостійно встановлювати черговість звернення стягнення на надане забезпечення за власним бажанням.

Відповідно до ч. 1 ст. 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до ст. 213 ЦК України. у частинах 3 та 4 ст. 213 ЦК України визначено загальні способи, що застосовуються при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення. Перший рівень тлумачення здійснюють за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значень термінів. Другим рівнем тлумачення (у разі якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні. Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: а) мети правочину, б) змісту попередніх переговорів, в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), г) звичаїв ділового обороту; ґ) подальшої поведінки сторін; д) тексту типового договору; е) інших обставин, що мають істотне значення.

Верховний Суд у постанові від 18 травня 2022 року у справі № 613/1436/17 (провадження № 61-17583св20)ВС зазначив, що сontra proferentem має застосовуватися у разі, якщо є два різні тлумачення умови (чи умов) договору, а не дві відмінні редакції певної умови (умов) договору з врахуванням того, що: contra proferentem має на меті поставити сторону, яка припустила двозначність, в невигідне становище, оскільки саме вона допустила таку двозначність; contra proferentem спрямований на охорону обґрунтованих очікувань сторони, яка не мала вибору при укладенні договору (у тому числі при виборі мови і формулювань); contra proferentem застосовується у тому випадку, коли очевидно, що лише одна сторона брала участь в процесі вибору відповідних формулювань чи формулюванні тих або інших умов в договорі, чи навіть складала проект усього договору, або навіть тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою; у разі неясності умов договору тлумачення таких умов договору повинно здійснюватися на користь контрагента сторони, яка підготувала проект договору або запропонувала формулювання відповідної умови. Поки не доведено інше, презюмується, що такою стороною була особа, яка є професіоналом у відповідній сфері, що вимагає спеціальних знань.

Таким чином, тлумачення змісту укладеного іпотечного договору однозначно свідчить , що задоволення вимог іпотекодержателя можливе шляхом добровільної передачі Предмету іпотеки у власність Іпотекодержателя і шляхом звернення стягнення на Предмет іпотеки (п. 5.2), добровільна передача відбувається за п. 5.3.1 (п. 5.3), угода про перехід права власності до іпотекодержателя набуває чинності ( вважається чинною) з моменту, вказаного в п. 5.3.3, у свою чергу, п.5.3.3. відсилає ініціативу Іпотекодержателя щодо передачі Предмету іпотеки у власність до виконання п.5.3.4. щодо направлення Повідомлення «Про перехід права власності та застосування застереження про добровільну передачу Предмету іпотеки Іпотекодержателю» , при цьому у п.5.3.4. зазначено, що таке Повідомлення про перехід права власності та застосування застереження про добровільну передачу Предмету іпотеки Іпотекодержателю Іпотекодержатель направляє після того, як нотаріус у випадку невиконання (або часткового невиконання) Боржником та/або Іпотекодавцем своїх зобов`язань перед Іпотекодержателем за кредитним договором та/або договором іпотеки, повинен на вимогу Іпотекодержателя вчинити виконавчий напис на цьому договорі, при цьому останнє речення зазначеного пункту іпотечного договору містить висновок, що саме з моменту відправлення "Повідомлення" та вчинення виконавчого напису нотаріуса Іпотекодержатель набуває права власності на Предмет іпотеки, а Предмет іпотеки вважається переданим Іпотекодержателю.

Таким чином, Умовами Іпотечного договору, однозначно визначений момент, з якого Предмет іпотеки квартира АДРЕСА_1 вважається переданим Іпотекодержателю, якими є відправлення "Повідомлення про перехід права власності та застосування застереження про добровільну передачу Предмету іпотеки Іпотекодержателю" та вчинення нотаріусом виконавчого напису на договорі.

Судом були витребувані матеріали нотаріальної справи договору купівлі-продажу нерухомого майна, посвідченого 20 вересня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В., з яких вбачається, що перед укладанням оспорюваного договору «Кей-Колект» як позичальнику та іпотекодавцю надіслав по дві вимоги «Про усунення порушень основного зобов`язання», яким вимагало сплатити борг за кредитним договором у розмірі 43 317,93 доларів США, ( 1086882,8 грн.) та попереджало про можливість звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку» (вимога № 733399/1) та про намір здійснити продаж предмету іпотеки в порядку, передбаченому ст.38 Закону України «Про іпотеку» (вимога № 733399/2). При цьому матеріали нотаріальної справи не містять ані виконавчого напису ані Повідомлення «Про перехід права власності та застосування застереження про добровільну передачу Предмету іпотеки Іпотекодержателю».

Доводи Представник відповідача ТОВ «КейКолект», що зазначені вимоги № 733399/1 та № 733399/2, є «Повідомленнями», які зазначені в п.5.3.4. Іпотечного Договору не є переконливими, адже з їхнього тексту при бажанні застосувати положення і ст.37 і ст.38 ЗУ «Про іпотеку» - відсутнє однозначне сповіщення у виді Повідомлення «Про перехід права власності та застосування застереження про добровільну передачу Предмету іпотеки Іпотекодержателю.

Згідно зі статтею 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.

Частиною першою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу

Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним) (див., зокрема, постанови Верховного Суду від 28 липня 2021 року у справі № 759/24061/19, Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 24 лютого 2025 року у справі № 183/4256/21). В ЦК закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило.

Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину (див. постанову Верховного Суду від 17 червня 2021 року у справі № 761/12692/17).

На своє глибоке переконання, суд вважає, що позивач ОСОБА_1 , яка мала право власності на квартиру, що була відчужена без її згоди іпотекодержателем, безумовно має право у судовому порядку вимагати захист своїх прав, у тому і шляхом звернення з позовом про визнання правочину недійсним, враховуючи, що встановлений ст. 38 Закону України «Про іпотеку» спосіб захисту за відповідних умов порушеного права не виключає можливості застосування інших способів захисту порушеного права, які є належними та ефективними за конкретних обставин, що виникають у спірних правовідносинах. Недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав взагалі).

Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов) (див. постанову Верховного Суду від 08 лютого 2023 у справі № 359/12165/14-ц (провадження № 61-13417св21)).

При вирішенні питання щодо визнання договору купівлі-продажу недійсним, суд враховує, що норми ЦК мають пріоритет над нормами Закону України "Про іпотеку", а всі норми спеціальних законів, які суперечать нормам ЦК, не можуть застосовуватися, поки не буде внесено відповідних змін до ЦК.

Відповідач посилається, що оспорюваний договір було вчинено згідно п 5.3.2. Іпотечного Договору, згідно якого перехід права власності не потребує додаткового оформлення і сторони погоджуються про те, що "Застереження про добровільну передачу" відображає усі питання переходу права власності від Іпотекодавця до Іпотекодержателя, щодо яких сторони мали намір домовитись. Однак, на переконання суду, хоча договір іпотеки і передбачає, що "перехід права власності не потребує додаткового оформлення" (п. 5.3.2),- всі інші послідовно викладені норми договору у своїх логічній сукупності та взаємозв`язку однозначно встановлюють порядок переходу права власності на предмет іпотеки, за якого здійснення виконавчого напису і направлення саме "Повідомлення про перехід права власності та застосування застереження про добровільну передачу Предмету іпотеки Іпотекодержателю" (а не вимог про виконання зобов`язання з одночасним попередженням можливості застосування як ст.37 так і ст.38 Закону України «Про іпотеку») є обов`язковим, а тому позовні вимоги в частині визнання недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна укладений 20 вересня 2021 року між ТОВ "Кей-Колект" та ТОВ "Фабулос", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В., зареєстрований в реєстрі за № 2174, щодо нерухомого майна квартири АДРЕСА_1 законні та обґрунтовані, а тому підлягають задоволенню як такі, що суперечать закону та істотно порушують права власника нерухомого майна.

Крім того, позивачка як на підставу задоволення вимог посилається на те, що Звіт про оцінку від 12.08.2019 р. виконано без огляду квартири оцінювачем, на що суд зазначає наступне.

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцяти денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

У Постанові ВС від 25 вересня 2024 року Справа № 303/5754/21 провадження № 61-423св2463, зазначено, що норма ст.35 ЗУ «Про іпотеку» спрямована на фактичне повідомлення іпотекодавця, аби надати йому можливість усунути порушення і цим запобігти зверненню стягнення на його майно. Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону. Порушення вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку» передбачає відповідальність відшкодування збитків у вигляді різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього, однак ні в якому разі не визнання правочину недійсним.

Доводи апеляційного суду про те, що позасудове врегулювання шляхом продажу предмета іпотеки за заниженою ціною зумовлює наявність кредитного боргу позичальника, є безпідставними, так як Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22 лютого 2022 року у справі № 761/36873/18, провадження № 14-121цс21, погодилася із висновками Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, викладеними у постановах: від 13 лютого 2019 року у справі № 759/6703/16, провадження № 61-22462св18, та від 20 листопада 2019 року у справі № 295/795/19, провадження № 61-12137св19; про те, що у разі завершення такого позасудового врегулювання, тобто звернення стягнення на предмет іпотеки у способи, визначені статтею 37 Закону України «Про іпотеку», зобов`язання припиняється, оскільки за положеннями цього Закону всі наступні вимоги є недійсними. При цьому Велика Палата Верховного Суду наголосила, що частина четверта статті 36 Закону України «Про іпотеку» (у відповідній редакції) вказує на недійсність будь-яких наступних вимог іпотекодержателя щодо виконання саме боржником основного зобов`язання після завершення позасудового врегулювання шляхом звернення стягнення на іпотечне майно, передане в іпотеку саме боржником, за відсутності інших забезпечувальних договорів.

При вирішенні заявлених позовних вимог щодо витребування майна суд враховує, що предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його із чужого незаконного володіння. Саме власнику або законному користувачу майна належить право на витребування майна з незаконного володіння (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 грудня 2018 року у справі № 522/2110/15-ц та від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13).

Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частини перша та третя статті 388 ЦК України).

Отже, вищевказаною статтею ЦК України передбачено виключні випадки, коли майно може бути витребуване у добросовісного набувача, яким є ТОВ «Фабулос», яке придбало майно за ціною, яка визначена суб`єктом оціночної діяльності, що узгоджується з положеннями ч.1 та 3 ст. 623 ЦК України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

Отже, між ТОВ «Кей-Колект» та ТОВ «Фабулос» було досягнуто всіх істотних умов, у тому числі і щодо ціни договору купівлі-продажу предмета іпотеки, з врахуванням вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо визначення ціни суб`єктом оціночної діяльності та згідно з умовами договору іпотеки, позивачка не була стороною вказаного договору.

З боку позивача жодним доказом не доведено, що діях ТОВ «Фабулос» не було недоброчесної і товариство є добросовісним набувачем майна, у зв`язку з цим у позивача відсутні правові підстави для витребування майна.

Керуючись ст.ст. 11, 13, 81, 89, 258-259, 263-265 ЦПК України, суд,

В И Р І Ш И В :

Позовні вимоги задовольнити частково.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, який укладений 20 вересня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Кей-Колект" (, адреса: м. Київ, вул. Іоанна Павла ІІ, буд 4/6, корп. 4, каб. 402) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фабулос" (, адреса: м. Київ, вул. В`ячеслава Чорновола, буд. 41, оф. 201), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., та зареєстрований в реєстрі за № 2174, щодо нерухомого майна квартири АДРЕСА_1 .

В іншій частині заявлених позовних вимог відмовити.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Запорізького апеляційного суду шляхом подачі в 30-денний строк з дня виготовлення повного тексту рішення апеляційної скарги.

Повний текст оголошений у судовому засіданні 29 січня 2026 року. Копію повного тексту надіслати учасникам справи.

Суддя: Л.Г. Салтан