ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

Іменем України

14 квітня 2026 року м. Херсон

Єдиний унікальний номер справи: 650/3702/25

Номер провадження: 22-ц/819/792/26

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого ( судді-доповідача) Склярської І.В.,

суддів: Воронцової Л.П., Майданіка В.В.

секретар Андреєва В.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Херсоні апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 16 лютого 2026 року (під головуванням судді Сікори О.О.), у справі за позовом ОСОБА_1 , від імені якого діє адвокат Чиркіна Людмила Юріївна, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», про розірвання договорів оренди землі,

встановив:

1.Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

Адвокат Чиркіна Л.Ю., яка діє від імені ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом в якому просить:

- розірвати Договір оренди землі від 18 травня 2009 року, зареєстрований у Бериславськму районному відділі ДЗК, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 18 травня 2009 року за № 4АА71600028 та в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно номер запису про інше речове право 31949058 від 18 вересня 2015 року, який було укладено між ОСОБА_1 (місце реєстрації: АДРЕСА_1 ; реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , паспорт серія НОМЕР_2 , виданий Великоолександрівським РВ УМВС України в Херсонській області, 02.12.1996 року) та ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (юридична адреса: Україна, 12402, Житомирська область, Житомирський район, село Оліївка, вулиця Звягельська, будинок, 19А; ), право оренди за яким на підставі договору купівлі продажу №1704/25-26 від 17 квітня 2025 року було відчужено ТОВАРИСТВУ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (юридична адреса: Україна, 37223, Полтавська область, Лохвицький район, село Гиряві Ісківці, вулиця Миру, будинок 12; ) та предметом якого є оренда земельної ділянки кадастровий номер: :04:032:0025, площа 9,8066 га, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в адміністративно територіальних межах Борозенської сільської ради Бериславського району Херсонської області;

- розірвати Договір оренди землі від 30 березня 2017 року, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно номер запису про інше речове право 20020636 від 12 квітня 2017 року, який було укладено між ОСОБА_1 (місце реєстрації: АДРЕСА_1 ; реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , паспорт серія НОМЕР_2 , виданий Великоолександрівським РВ УМВС України в Херсонській області, 02.12.1996 року) та ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (юридична адреса: Україна, 12402, Житомирська область, Житомирський район, село Оліївка, вулиця Звягельська, будинок, 19А; ), право оренди за яким на підставі договору купівлі продажу №1704/25-23 від 17 квітня 2025 року було відчужено ТОВАРИСТВУ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (юридична адреса: Україна, 37223, Полтавська область, Лохвицький район, село Гиряві Ісківці, вулиця Миру, будинок 12; ) та предметом якого є оренда земельної ділянки кадастровий номер: :02:001:0035, площа 4,9491 га, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в адміністративно територіальних межах Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області.

В обґрунтування позову представник позивача зазначив, що позивачу на праві приватної власності належать земельні ділянки сільськогосподарського призначення, розташовані в адміністративно-територіальних межах Новорайської та Борозенської територіальних громад Бериславського району Херсонської області, а саме: земельна ділянка з кадастровим номером :04:032:0025 площею 9,8066 га та земельна ділянка з кадастровим номером :02:001:0035 площею 4,9491 га.

Щодо земельної ділянки з кадастровим номером :04:032:0025 представник позивача послався на те, що 18 травня 2009 року між позивачем та первісним орендарем було укладено договір оренди, який у подальшому за договорами про заміну сторони та додатковими угодами був трансформований таким чином, що з 28 грудня 2017 року орендарем цієї ділянки стало Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт». Сторони узгодили істотні умови оренди, зокрема строк дії договору до 30 листопада 2026 року, нормативну грошову оцінку 350 786,38 грн, розмір орендної плати 7,09% від нормативної грошової оцінки, що становить 24 870,75 грн за повний рік оренди, а також строки виплати орендної плати у період з 01 серпня до 31 грудня відповідного року, з можливістю розрахунків у грошовій, натуральній чи іншій погодженій формі та з урахуванням індексації.

Представник позивача зазначив, що орендна плата за цією ділянкою Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» не сплачена за 2022 рік, за 2023 рік та за 2024 рік, по 24 870,75 грн за кожен рік, у зв`язку з чим загальна сума несплаченої орендної плати за цією ділянкою становить 74 612,25 грн.

Щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:001:0035 представник позивача послався на те, що 30 березня 2017 року між позивачем та орендарем був укладений договір оренди, який згодом за додатковими угодами, зокрема шляхом заміни сторони, забезпечив набуття прав та обов`язків орендаря Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт», а також пролонгацію договору. Умовами оренди, як зазначив представник позивача, узгоджено строк дії договору до 30 листопада 2030 року, нормативну грошову оцінку 146 271,07 грн, орендну плату 7,65% від нормативної грошової оцінки, що становить 11 189,74 грн за повний рік оренди, а також строки виплати з 01 серпня до 31 грудня відповідного року та інші істотні умови, включно з індексацією і можливими формами розрахунку.

Представник позивача зазначив, що орендна плата за цією ділянкою не сплачена за 2022 рік, за 2023 рік та за 2024 рік, по 11 189,74 грн за кожен рік, у зв`язку з чим загальна сума несплаченої орендної плати за цією ділянкою становить 33 569,21 грн.

Узагальнюючи, представник позивача вказав, що починаючи з 2022 року орендар припинив сплачувати орендну плату за користування обома земельними ділянками, тоді як до 31 грудня 2021 року виплати здійснювалися. Загальний розмір заборгованості за орендною платою за 2022-2024 роки за двома ділянками, на думку позивача, є значним і свідчить про систематичне порушення договорів оренди.

Крім того, представник позивача зазначив, що з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на 08 червня 2025 року йому стало відомо про реєстрацію права оренди спірних земельних ділянок за Товариством з обмеженою відповідальністю «Перемога-Плюс» на підставі договорів купівлі-продажу права оренди, укладених 17 квітня 2025 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Перемога-Плюс». Представник позивача наголосив, що позивач та його представник не отримували повідомлень про перехід права оренди та не отримували для узгодження проєктів додаткових угод щодо заміни сторони орендаря у договорах оренди, у зв`язку з чим вбачають ознаки недобросовісної поведінки відповідачів та ризики ускладнення належного захисту права та виконання майбутнього рішення суду.

Представник позивача також зазначив, що 08 травня 2025 року ним направлено відповідачу вимогу про сплату заборгованості з орендної плати, яку відповідач отримав 22 травня 2025 року, однак станом на дату звернення до суду заборгованість не погашена. При цьому наголошено, що договори оренди станом на момент подання позову не припинені та не розірвані, а орендарі продовжують користуватися земельними ділянками.

Обґрунтовуючи правову позицію, представник позивача послався на норми Цивільного кодексу України щодо належного виконання зобов`язань та можливості розірвання договору у разі істотного порушення, на норми Закону України «Про оренду землі» щодо змісту договору оренди, прав орендодавця вимагати своєчасної сплати орендної плати та обов`язку орендаря сплачувати її в повному обсязі і у визначені строки. Також зазначено, що спеціальна норма частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачає можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, встановлених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору.

Представник позивача вказав, що систематична несплата орендної плати є підставою для припинення права користування земельною ділянкою відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України, а під систематичністю у судовій практиці розуміються два і більше випадки несплати. Як обставину, що підтверджує істотність порушення, представник позивача навів факт несплати орендної плати протягом трьох років поспіль, унаслідок чого позивач значною мірою позбавлений того, на що розраховував при укладенні договорів, а саме - своєчасного отримання орендної плати.

Окремо представник позивача виклав доводи щодо відсутності підстав для звільнення відповідачів від сплати орендної плати за частиною шостою статті 762 Цивільного кодексу України. Зазначено, що сам факт воєнного стану не означає автоматичної неможливості користування земельними ділянками та виконання грошових зобов`язань, а для застосування цієї норми необхідним є доведення об`єктивної неможливості використання майна з незалежних від орендаря причин. На підтвердження відсутності таких виключних обставин представник позивача послався на відповідь Новорайської сільської військової адміністрації, в якій повідомлено, що зазначені земельні ділянки не віднесені до забруднених або імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, а також на нотаріально посвідчені заяви колишніх працівників Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» про обробіток земель у 2023-2024 роках. Додатково наведено відповіді суміжних сільськогосподарських підприємств щодо здійснення ними діяльності на відповідних територіях після деокупації та щодо проведення за потреби оглядів земельних ділянок, що, на думку позивача, підтверджує можливість використання земель за цільовим призначенням.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 16 лютого 2026 року позов задоволено.

Суд ухвалив:

Позов ОСОБА_1 , в інтересах якого звернувся представник - адвокат Чиркіна Людмила Юріївна, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», про розірвання договору оренди землі задовольнити.

Розірвати Договір оренди землі від 18 травня 2009 року, зареєстрований у Бериславськму районному відділі ДЗК, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 18 травня 2009 року за № 4АА71600028 та в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно номер запису про інше речове право 31949058 від 18 вересня 2015 року, який було укладено між ОСОБА_1 (місце реєстрації: АДРЕСА_1 ; реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , паспорт серія НОМЕР_2 , виданий Великоолександрівським РВ УМВС України в Херсонській області, 02.12.1996 року) та ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (юридична адреса: Україна, 12402, Житомирська область, Житомирський район, село Оліївка, вулиця Звягельська, будинок, 19А; ), право оренди за яким на підставі договору купівлі продажу №1704/25-26 від 17 квітня 2025 року було відчужено ТОВАРИСТВУ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (юридична адреса: Україна, 37223, Полтавська область, Лохвицький район, село Гиряві Ісківці, вулиця Миру, будинок 12; ) та предметом якого є оренда земельної ділянки кадастровий номер: :04:032:0025, площа 9,8066 га, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в адміністративно територіальних межах Борозенської сільської ради Бериславського району Херсонської області.

Розірвати Договір оренди землі від 30 березня 2017 року, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно номер запису про інше речове право 20020636 від 12 квітня 2017 року, який було укладено між ОСОБА_1 (місце реєстрації: АДРЕСА_1 ; реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , паспорт серія НОМЕР_2 , виданий Великоолександрівським РВ УМВС України в Херсонській області, 02.12.1996 року) та ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (юридична адреса: Україна, 12402, Житомирська область, Житомирський район, село Оліївка, вулиця Звягельська, будинок, 19А; ), право оренди за яким на підставі договору купівлі продажу №1704/25-23 від 17 квітня 2025 року було відчужено ТОВАРИСТВУ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (юридична адреса: Україна, 37223, Полтавська область, Лохвицький район, село Гиряві Ісківці, вулиця Миру, будинок 12; ) та предметом якого є оренда земельної ділянки кадастровий номер: :02:001:0035, площа 4,9491 га, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в адміністративно територіальних межах Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (, поштовий індекс 37223, Україна, Лохвицький р-н, Полтавська обл., село Гиряві Ісківці, вулиця Миру, будинок, 12) на користь ОСОБА_1 (адреса АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 94 906,90 грн, та витрати на судовий збір в розмірі 1211,20 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (Україна, 74360, Херсонська обл., Бериславський р-н, селище Новорайськ, вул.Промислова, будинок 3, ) на користь ОСОБА_1 (адреса АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) витрати на судовий збір в розмірі 1211,20 грн.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вважаючи рішення суду першої інстанції необґрунтованим, ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

Аргументи учасників справи

(1)Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

На доведення доводів апеляційної скарги особа, яка подала апеляційну скаргу зазначає, що відповідач не заперечує факту несплати позивачу орендної плати, передбаченої умовами договору, але причиною такої несплати спочатку була неможливість використання земельної ділянки, переданої в оренду, у зв`язку із перебуванням її в межах тимчасово окупованої рф території у 2022 року, а в подальшому через забруднення (можливе забруднення) вибухонебезпечними предметами.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги апелянт наводить в ній обставини справи про належність позивачу на праві власності земельних ділянок; укладення товариством з позивачем договорів оренди земельних ділянок; реєстрації за Товариством з обмеженою відповідальністю «Перемога-Плюс» на підставі договорів купівлі-продажу права оренди від 17 квітня 2025 року, укладених з Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт»; здійснення іншими суб`єктами господарювання на території Бериславського району Херсонської області, зокрема в межах Новорайської, Борозенської та Милівської територіальних громад господарської діяльності в межах укладених договорів оренди земельних ділянок.

Зазначає, що відповідно до розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 «Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили», до відповідного переліку було включено Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (), юридична адреса: вул. Промислова, буд. 3, с. Новорайськ, Новорайська сільська територіальна громада, Бериславський район.

Відповідно до листа Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, офіційно засвідчено, що військова агресія російської федерації проти України, яка стала підставою для введення воєнного стану згідно з Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022, визнається форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). ТПП України підтвердила, що 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Відповідно до листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області № № 66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року, направленого у відповідь на звернення ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», піротехнічні розрахунки ДСНС до проведення робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на земельних ділянках, орендованих товариством на території Бериславського району Херсонської області, не залучались, а самі роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами. При цьому зазначено, що ймовірно, вищевказані земельні ділянки можуть бути потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами. Окремо наголошено, що у зв`язку із щоденними обстрілами з боку збройних сил російської федерації різними типами озброєння, Головне управління не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях. У зв`язку з викладеним, ДСНС рекомендувало товариству звернутися до Херсонської обласної військової адміністрації, яка, згідно з розпорядженням від 6 березня 2023 року №101, визначає пріоритетність заходів із розмінування, координує їх виконання і може підтвердити статус відповідних територій.

Відповідно до витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 0000075 від 12 квітня 2022 року, встановлено факт реєстрації двох епізодів можливих кримінальних правопорушень, кваліфікованих за частиною першою статті 438 КК України порушення законів та звичаїв війни. Перший епізод зареєстровано на підставі самостійного виявлення прокурором відповідної інформації. У ньому зазначено, що 09 квітня 2022 року приблизно об 12:00 годині невстановлені особи у військовій формі з території бази ТОВ «ЮТС Агропродукт», яка розташована в селі Новорайськ Бериславського району Херсонської області, вивезли три одиниці сільськогосподарської техніки зокрема автомобіль КАМАЗ державний номер НОМЕР_3 на загальну суму близько 1,5 мільйона гривень. Вказані дії здійснені в умовах воєнного стану, та становлять порушення норм міжнародного гуманітарного права, зокрема Женевської конвенції. Другий епізод внесено до ЄРДР 17 червня 2022 року на підставі заяви ТОВ «ЮТС-Агропродукт». Згідно з викладеними в ній обставинами, у зв`язку з тимчасовою окупацією збройними силами російської федерації території Херсонської області, зокрема Бериславського району, 24 лютого 2022 року російські військові проникли на територію підприємства за адресою: селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, внаслідок чого працівники товариства були позбавлені доступу до свого майна. Крім того, 23 квітня 2022 року з території підприємства було захоплено 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE). Унаслідок цих дій підприємство також втратило можливість обробляти земельні ділянки загальною площею 60 532,9902 га, розташовані у Херсонській області.

Відповідно до розпорядження начальника Бериславської міської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 06 листопада 2023 року № 343 «Про надання пільг товариству з обмеженою відповідальністю "ЮТС АГРОПРОДУКТ" із місцевих податків та зборів на території Бериславської міської територіальної громади на 2023 рік» ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» () надано пільги зі сплати місцевих податків та зборів у частині земельного податку, орендної плати за землі комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб за 2023 рік, за період з 01 січня 2023 року по 31 грудня 2023 року. Цим же розпорядженням визнано, що земельні ділянки, які перебувають у користуванні ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» () на території Бериславської міської територіальної громади, є непридатними для використання у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами, та у 2023 році не є об`єктом оподаткування на території деокупованої Бериславської міської територіальної громади у період з 01 січня 2023 року по 31 грудня 2023 року.

Особа, яка подала апеляційну скаргу наводить нормативне обґрунтування доводів апеляційної скарги , посилаючись на :ст 526 ЦК України, ст. 629 ЦК України, ст. 651 ЦК України, ст. 2 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент укладання договору, ст.13 вказаної редакції Закону України «Про оренду землі», ст. 15 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на момент укладання договору, ст.ст. 21, 22 зазначеної редакції Закону України «Про оренду землі», ст. 32 Закону України «Про оренду землі» ст.ст. 24 і 25 Закону «Про оренду землі».

Пункт «д» частини 1 статті 141 ЗК України передбачає, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Тлумачення наведених норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є самесистематична несплатаорендної плати.Зазначені положеннязакону вимагаютьсистематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. До аналогічних висновків дійшов Верховний Суду у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 , Верховний Суд у постанові від 20 листопада 2023 року у справі № 499/793/21 .

Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. Схожі висновки викладені у постанові Великої Плати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 та постанові Верховного Суду від 28 червня 2022 року у справі № 551/542/20 .

Згідно із частинами 1, 2 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання. Отже, на доведення відсутності своєї вини апелянт посилається на Указ Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні», Закон України «Про правовий режим воєнного стану». Факт військової агресії визнаний на національному рівні, в тому числі в Законах України «Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції», «Про внесення змін до деяких законів України щодо підприємств залізничного транспорту, майно яких розміщене в районі відсічі і стримування збройної агресії Російської Федерації у Донецькій та Луганській областях, проведення антитерористичної операції», Постановах Верховної Ради України «Про Звернення Верховної Ради України до парламентів іноземних держав, парламентських асамблей міжнародних організацій щодо засудження триваючої агресії Російської Федерації проти України», «Про Звернення Верховної Ради України до Організації Об`єднаних Націй, Європейського Парламенту, Парламентської Асамблеї Ради Європи, Парламентської Асамблеї НАТО, Парламентської Асамблеї ОБСЄ, Парламентської Асамблеї ГУАМ, національних парламентів держав світу про визнання Російської Федерації державою-агресором», «Про Заяву Верховної Ради України «Про відсіч збройній агресії Російської Федерації та подолання її наслідків», Рішеннями Ради національної безпеки і оборони України «Про невідкладні заходи щодо забезпечення національної безпеки, суверенітету і територіальної цілісності України», «Про невідкладні заходи щодо подолання терористичної загрози і збереження територіальної цілісності України» тощо (постанова Верховного Суду від 16 липня 2019 року у справі № 911/1897/18 ).

Після введення на території країни воєнного стану Торгово-промисловою палатою України на своєму офіційному сайті розміщено загальний офіційний лист, для всіх кого це стосується, від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, в якому засвідчено настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), якими є військова агресія Російської Федерації проти України. У листі Торгово-промислова палата України підтвердила, що зазначені обставини, починаючи з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання. Отже на відсутність своєї вини апелянт посилається на норми Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні», Закону України «Про правовий режим воєнного стану (пункт 3 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022). Факт військової агресії визнаний як на національному, так і на міжнародному рівні , та який розглядається як загальновідомий для обох сторін.

Після введення на території країни воєнного стану Торгово-промисловою палатою України на своєму офіційному сайті розміщено загальний офіційний лист, для всіх кого це стосується, від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, в якому засвідчено настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), якими є військова агресія Російської Федерації проти України.

За наказом Мінреінтеграції від 22 грудня 2022 року № 309 «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією» Новорайської сільської ради Берисласького району Херсонської області, в межах якої розташована земельна ділянка позивача, була віднесена до територій, що перебували у тимчасовій окупації у період з 03.03.2022 р. по 09.11.2022 року.

Наступним наказом Міністерства розвитку громад і територій України № 376 від 28 лютого 2025 року «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією» Новорайської сільської ради Берисласького району Херсонської області, після деокупації, починаючи з 09.11.2022 р. віднесено до територій, на яких можливим є ведення бойових дій.

Законом України від 11 квітня 2023 року № 3050-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно», який набрав чинності 06 травня 2023 року, внесено зміни до підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ «Перехідні положення» ПК України, зокрема абзац перший вказаного пункту встановлював наступне: За період з 1 січня 2022 року до 31 грудня 2022 року не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року - в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців. Аналіз підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ «Перехідні положення» ПК України в редакції чинній з 06 травня 2023 року свідчить про те, що тимчасово, на період з 1 березня 2022 року по 31 грудня 2022 року, не нараховується та не сплачується плата за землю (орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що розташовані, окрім іншого, на територіях активних бойових дій та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб-підприємців або юридичних осіб (схожий за змістом висновок щодо попередньої редакції пп. 69.14 п. 69 підрозділу 10 розділу ХХ "Перехідні положення" ПК України викладений у постанові Касаційного адміністративного суду від 29.10.2024 у справі № 620/5747/23).

Постановою Кабінету Міністрів України від 06 грудня 2022 року №1364 «Деякі питання формування переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією» установлено, що перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією (в подальшому - Перелік), затверджується Міністерством з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій за формою згідно з додатком за погодженням з Міністерством оборони на підставі пропозицій відповідних обласних, Київської міської військових адміністрацій. Вказана постанова набрала чинності 25.12.2022. Законодавче врегулювання порядку звільнення від сплати земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, зокрема, наявності затвердженого переліку відповідних територій.

З огляду на вказане вище правове регулювання, положення підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ «Перехідні положення» ПК України та той факт, що вся територія Новорайської сільської ради Берисласького району Херсонської області, віднесена до території бойових дій з 09.11.2022 р., а до цього перебувала під окупацією, Товариство має право у спірний період не сплачувати орендну плату за користування земельною/ими ділянкою/ами, які розташовані на території Новорайської сільської ради Берисласького району Херсонської області, така правова позиція узгоджується з висновками Верховного Суду, що викладені у постанові від 25.02.2025 р. у справі №908/929/24.

Окрім того, постановою Кабінету Міністрів України № 740 від 7 червня 2024 року «Про деякі питання про створення, забезпечення функціонування та ведення реєстру територій, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами» затверджено Порядок ведення, адміністрування, користування відомостями реєстру територій, забруднених/ імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, внаслідок чого введено у дію реєстр територій та геоінформаційна система, якому відповідає Інтерактивна карта територій, яку адмініструє Державна служба надзвичайних ситуацій (далі ДСНС). За даними Інтерактивної карти ДСНС, розміщеної на її офіційному сайті за посиланням Розмінування України (https://mine.dsns.gov.ua/ ), територія Новорайської сільської ради Берисласького району Херсонської області, в межах якої знаходиться земля, належна позивачу, є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети.

Оскільки цей доказ отримано з публічного джерела, він є загальновідомим та не потребує доказування згідно статті 82 ЦПК України.

Відповідно до частини 283-1.2. статті 283-1 Податкового Кодексу України період, коли земельні ділянки визнаються забрудненими вибухонебезпечними предметами, визначається як період, що починається з першого числа місяця, на який припадає дата початку обстеження земельної ділянки операторами протимінної діяльності, та завершується останнім числом місяця, в якому такі земельні ділянки визнані придатними для використання. Для земельних ділянок, що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) активні бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, період, коли земельні ділянки визнаються забрудненими вибухонебезпечними предметами, визначається як період, що починається з першого числа місяця, що настає за місяцем, в якому завершено активні бойові дії або тимчасова окупація на відповідній території (у тому числі коли дата початку обстеження небезпечної території операторами протимінної діяльності настає після дати завершення бойових дій або тимчасової окупації на відповідній території), за умови подання платником плати за землю до органу місцевого самоврядування, військової адміністрації або військово-цивільної адміністрації заяви про потенційне забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами та прийняття таким органом місцевого самоврядування, військовою адміністрацією або військово-цивільною адміністрацією рішення про встановлення податкових пільг зі сплати місцевих податків і зборів щодо земельної ділянки, зазначеної у такій заяві, та завершується останнім числом місяця, в якому такі земельні ділянки визнані придатними для використання.

Відповідно до наказу Мінреінтеграції від 22 грудня 2022 року № 309 «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією», Новорайської сільської ради Берисласького району Херсонської області, в межах якої розташована земельна ділянка позивача, віднесена до територій, що перебували у тимчасовій окупації у період з 03.03.2022р. по 09.11.2022 року, а отже відлік періоду визнання цієї території забрудненою вибухонебезпечними предметами почався з 01 грудня 2022 року.

Вищенаведене свідчить, що територія Новорайської сільської ради Берисласького району Херсонської області, в межах якої знаходиться спірна земельна ділянка, в період 2023-2024 років віднесена до територій, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети, що виключає її безпечне використання ТОВ «ЮТС- Агропродукт», як орендарем для отримання сільськогосподарської продукції за умовами договору оренди в період 2022-2024 років, внаслідок чого ТОВ «ЮТС-Агропродукт», як орендар майна звільняється від орендної плати за цей час, як з підстав, визначених законом, так і за умовами договору оренди, які узгоджені його сторонами.

Стаття 11 Закону України «Про протимінну діяльність» передбачає, що після проходження процедури передачі відповідальності щодо очищеної території від операторів протимінної діяльності до місцевих державних адміністрацій, органів місцевого самоврядування держава шляхом видачі сертифіката бере на себе повну відповідальність за відсутність на відповідній території ризиків, пов`язаних із вибухонебезпечними предметами. Повноваження щодо видачі сертифіката покладаються на центр протимінної діяльності та центр гуманітарного розмінування. Порядок передачі відповідальності щодо очищеної території від операторів протимінної діяльності до місцевих державних адміністрацій, органів місцевого самоврядування визначається нормативними документами у сфері протимінної діяльності (національними стандартами з протимінної діяльності). Контроль якості розмінування територій, які підлягають передачі від операторів протимінної діяльності до місцевих державних адміністрацій, органів місцевого самоврядування, здійснюється акредитованим органом інспектування на безоплатній основі.

З урахуванням наведеного, враховуючи, що матеріали справи не містять доказів проходження процедури передачі відповідальності щодо очищеної території від операторів протимінної діяльності до місцевих державних адміністрацій, органів місцевого самоврядування суду представлено не було, можна дійти висновку, що відповідач ТОВ «Ютс Агропродукт» з поважних причин не могло обробляти орендовану земельну ділянку, а отже і сплачувати орендну плату.

Враховуючи викладене, у ТОВ «ЮТС- Агропродукт» відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, оскільки орендар не міг користуватися у цей час орендованим майном із незалежних від нього причин, а саме у зв`язку з тим, що після деокупації 11 листопада 2022 року територія, на якій розташована спірна земельна ділянка, є територією, ймовірно забрудненою вибухонебезпечними предметами, тому орендар не провів посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю.

Такі обставини з урахуванням положень частини 6 статті 762 ЦК України є підставою для звільнення відповідача від обов`язку зі сплати орендної плати позивачу за 2023- 2024 роки, а також виключає застосування до нього наслідків несплати орендної плати у вигляді розірвання договору оренди земельної ділянки, оскільки невиконання обов`язків орендарем відбулося не з вини останнього, а через настання обставин, що перешкоджають використанню орендованої земельної ділянки за призначенням.

Відповідно до частини 4 статті 14 ЦК України особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16 дійшла висновку, що норма ч. 6 ст. 762 ЦК України не містить вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин та засобів їх підтвердження, а тому підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством. У разі використання орендованої земельної ділянки у військових цілях, які унеможливлюють її використання на даний час у господарських потребах, до таких правовідносин підлягають застосуванню положення ч. 6ст. 762 Цивільного кодексу України, у зв`язку з чим відсутні підстави для висновку про порушення умов договору оренди в частині несвоєчасної сплати орендної плати за користування такою земельною ділянкою. Саме така правова позиція викладена у постанові Верховного Суду по справі № 905/1436/20 від 12.01.2022. Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі ч. 6ст. 762 ЦК України він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати (постанови Верховного Суду у справах № 914/1248/18 № 914/2264/17 , № 910/13158/20 , № 911/3067/20 , № 911/654/21 , № 916/599/23 ).

Враховуючи вищевикладене, апелянт зазначає, що суд першої інстанції дійшов передчасних висновків про наявність підстав для задоволення позовних вимог.

Щодо порушення судом першої інстанції норм процесуального права.

Апелянт вважає, що при ухваленні судового рішення, суд першої інстанції надав більшу перевагу доказам сторони Позивача, залишивши поза увагою, пояснення, доводи якою сторона Відповідача обґрунтовувала свою позицію, чим самим, суд першої інстанції порушив принципи змагальності та об`єктивності у вирішенні спору. Безпідставно не застосував висновки викладені у постанові Верховного Суду у справі № 650/3776/24 за наслідками перегляду в касаційному порядку постанови Херсонського апеляційного суду в аналогічних правовідносинах. Відповідно до висновків Верховного Суду, наведених у постанові, наведені докази є належними та достатніми для звільнення відповідача від обов`язку виконувати умови договору оренди протягом 2022 та 2023 років на підставі ст. 617, ст. 762 ЦК України. Оскільки дійсність обставин непереборної сили, які не залежали та не могли залежати від волі Товариства, а натомість унеможливили користування ним об`єктами оренди, є підставою для відмови у стягненні орендної плати за 2022 та 2023 роки (згідно наведеної постанови Верховного Суду), а отже вони ж і спростовують висновки та твердження Позивача щодо системності несплати орендної плати та необхідності застосування положень п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України для застосування такої санкції як розірвання договору оренди.

Позиція інших учасників справи.

Відзив на апеляційну скаргу не надходив.

2. Мотивувальна частина

Позиція апеляційного суду

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів приходить до наступного.

Згідно ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

У частині першій статті 15 та частині першій статті 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Суд першої інстанції встановив та з матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належать земельні ділянки сільськогосподарського призначення, розташовані в адміністративно-територіальних межах Новорайської та Борозенської сільських рад Бериславського району Херсонської області, а саме: земельна ділянка з кадастровим номером :04:032:0025 площею 9,8066 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, та земельна ділянка з кадастровим номером :02:001:0035 площею 4,9491 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

18 травня 2009 року між позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:032:0025 площею 9,8066 га, який зареєстровано у Бериславському районному відділі ДЗК, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 18 травня 2009 року за № 4АА71600028, а також у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно внесено запис про інше речове право № 31949058 від 18 вересня 2015 року. 20 січня 2015 року між первісним орендарем та Приватним підприємством «ЮТС-Агропродукт Плюс» укладено договори про заміну сторони у зобов`язанні, за умовами яких до Приватного підприємства «ЮТС-Агропродукт Плюс» перейшли права та обов`язки орендаря за вказаним договором оренди. 28 грудня 2017 року між позивачем, Приватним підприємством «ЮТС-Агропродукт Плюс» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» укладено додаткову угоду № 1700095, за умовами якої за згодою орендодавця права та обов`язки орендаря за договором оренди перейшли до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт», що підтверджено також актом приймання-передачі.

30 березня 2017 року між позивачем та Приватним підприємством «ЮТС-Агропродукт Плюс» укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:001:0035 площею 4,9491 га, який зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 20020636 від 12 квітня 2017 року. 12 березня 2019 року між позивачем, Приватним підприємством «ЮТС-Агропродукт Плюс» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» укладено додаткову угоду № 900285, відповідно до якої Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» прийняло на себе права та обов`язки орендаря за вказаним договором оренди, про що також складено акт приймання-передачі. 02 червня 2020 року сторони уклали додаткову угоду до договору оренди, якою пролонговано його дію.

За умовами договорів оренди та додаткових угод до них визначено строк дії договору щодо земельної ділянки з кадастровим номером :04:032:0025 - до 30 листопада 2026 року, нормативна грошова оцінка - 350 786,38 грн, розмір орендної плати - 7,09% від нормативної грошової оцінки, що становить 24 870,75 грн за повний рік оренди, та встановлено строки внесення орендної плати з 01 серпня до 31 грудня кожного року. Щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:001:0035 строк дії договору визначено до 30 листопада 2030 року, нормативна грошова оцінка - 146 271,07 грн, розмір орендної плати - 7,65% від нормативної грошової оцінки, що становить 11 189,74 грн за повний рік оренди, та встановлено аналогічні строки внесення орендної плати з 01 серпня до 31 грудня кожного року.

З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на 08 червня 2025 року позивачу стало відомо, що право оренди спірних земельних ділянок зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Перемога-Плюс» на підставі договорів купівлі-продажу права оренди від 17 квітня 2025 року, укладених з Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт».

Також суд першої інстанції надав оцінку доказам позивача про ведення на території Бериславського району Херсонської області, зокрема в межах Бериславської, Новорайської, Великоолександрівської та Борозенської територіальних громад господарської діяльності інших суб`єктів господарювання орендарів земельних ділянок, із залученням ними відповідних фахівців щодо проведення обстеження земельних ділянок на можливість безпечного використання.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що відповідач систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням договору відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» та статті 651 ЦК України. Надавши оцінку доказам у справі, суд виснував, що водночас у матеріалах справи відсутні докази, що несплата за вказаний період була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов`язань.

При вирішенні даного спору суд першої інстанції також врахував, що відповідач ТОВ «ЮТС-Агропродукт», заперечуючи проти розірвання договору оренди землі та одночасно наполягаючи на відсутності у нього обов`язку сплачувати орендну плату, не пропонував жодних шляхів врегулювання ситуації, не обґрунтував можливості чи строків поновлення платежів, не подав будь-якого реалістичного плану подальшого користування спірною земельною ділянкою. Така пасивна позиція не лише позбавляє позивача права на отримання доходу з належного йому об`єкта приватної власності, але й призводить до залишення земельної ділянки в стані господарської ізоляції на невизначений час, коли власник позбавлений реальної можливості як самостійно її використовувати, так і передати в оренду іншому добросовісному користувачу. Такий стан речей є неприпустимим як з точки зору охорони прав орендодавця, так і з огляду на суспільно значущу потребу у стабільному сільськогосподарському виробництві в умовах воєнного стану, коли збереження та ефективне використання земельного фонду країни набуває особливої ваги для забезпечення продовольчої безпеки держави. Крім того, відповідно до засад земельного законодавства, земля як об`єкт особливого правового режиму повинна використовуватись раціонально та відповідно до її цільового призначення. Тривале утримання земельної ділянки у невизначеному правовому стані без її обробітку суперечить публічному інтересу та створює ризик поступової деградації ґрунтів, втрати їх родючості, засмічення бур`янами й зниження якісних характеристик, що унеможливлює ефективне сільськогосподарське використання у подальшому.

Щодо позовних вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Серед підстав виникнення цивільних прав та обов`язків законодавець у пункті 1 частини другої статті 11 ЦК України вирізняє, зокрема, договори.

За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).

У частині першій статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).

Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).

Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).

Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Позивач посилався на пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України, вважаючи, що є підстави для припинення права користування спірною земельною ділянкою на праві оренди, тобто розірвання договору оренди, через систематичну (більше двох років поспіль) несплату останнім орендної плати.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.

Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).

Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Відповідач в апеляційній скарзі та у відзиву на позовну заяву не заперечував факт не виконання своїх зобов`язань за договором оренди, а саме невиплату орендної плати за 2022, 2023, 2024 роки, посилаючись на відсутність обов`язку сплати орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає і які, відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, звільняють його від сплати орендної плати за період, коли таке користування було неможливим.

Знаходження орендованої земельної ділянки у 2022 році на території, Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району, Херсонської області, яка переобувала під тимчасово окупацією рф визначено Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 22.12.2022 року №309 , а з 09 листопада 2022 року Новорайська сільська територіальна громада Бериславського району, Херсонської області віднесена до території можливих бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376.

За положеннями ст.24 вказаного Закону орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.

Згідно з ч.1ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 ст.530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно із ч.4 ст.14 ЦК України особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.

Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

При цьому, підставою для застосування норми частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Отже, для застосування частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає.

Отже, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини. Підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно через обставини, за які орендар не відповідає.

Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї норми закону він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати.

Суд зауважує, що звільнення від сплати орендної плати є істотним втручанням у правовідносини сторін договору. Застосування частини шостої статті 762 ЦК України можливе за виключних обставин, за яких орендар не використовував або не міг використовувати майно, і за такі обставини орендар не відповідає.

При оцінці наведених обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, через дію непереборної сили чи у зв`язку з природними властивостями майна, що є об`єктом оренди тощо.

Суд першої інстанції виходив з того, що орендар систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням договору відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» та статті 651 ЦК України. Водночас у матеріалах справи відсутні докази, що несплата була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов`язань.

Форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16.07.2019 у справі №917/1053/18 та у постанові від 09.11.2021 у справі №913/20/21, у постанові Верховного суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21.

Норма ст. 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Крім того, обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762Цивільного кодексу України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також не передбачуваність, перші можуть бути спричинені зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 Цивільного кодексу України можуть включати обставини непереборної сили та випадку ,втім не обмежуються ними. Відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством. Вказана позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі №910/7495/16.

Оскільки відповідно до частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає тягар доказування неможливості використання майна несе саме орендар. Аналогічна правова позиція щодо застосування приписів частинишостоїстатті762 Цивільного кодексу України викладена у постановах Верховного Суду у справах №910/8651/22 від 28.06.2023, №911/1064/21 від 08.11.2023, №910/14244/20 від 12.04.2023, №910/13704/21 від 15.03.2023, №910/8040/20 від 08.07.2021.

З огляду на викладене колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, виходячи з якого, факт перебування вказаної земельної ділянки на території України, яка в період часу з 03 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року входила до тимчасово окупованої російською федерацією території України, свідчить про очевидну неможливість використання відповідачем її у своїй господарській діяльності, а отже неможливість виконання останнім взятих на себе зобов`язань з орендної плати.

Такого ж правового висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24, в якій погодився з тим, що у відповідача відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2022 рік, оскільки орендар не міг користуватися в цей час земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, не провів посівну компанію та компанію зі збору врожаю, що розташована на території Харківської області, яка у період з 28 лютого по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. Натомість, погодився з тим, що за 2023 рік орендна плата має бути виплачена.

Колегія суддів звертає увагу на постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року у справі № 650/3776/24 про залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції від 09 квітня 2025 року, якою було скасовано рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2025 року й ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати через звільнення відповідача від відповідальності за несплату орендної плати у 2022, 2023 роках внаслідок наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди. При цьому колегія суддів не встановила подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24.

Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України установлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).

Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України).

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Спірна земельна ділянка не знаходилась на території введення активних бойових дій у період з 2023 по 2024 року, що підтверджено Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року№ 376.

Суд першої інстанції надав належну оцінку кожному доказу. Доводи апеляційної скарги про наявність розпоряджень органів місцевого самоврядування щодо надання пільг з місцевих податків і зборів, зокрема й орендної плати за землю, висновків суду першої інстанції не спростовують, оскільки відповідно до змісту вказаних розпоряджень, пільги зі сплати орендної плати стосуються земель комунальної власності, наданих в оренду, тобто відносин, у яких орендодавцем виступає територіальна громада. Натомість спірна земельна ділянка, яка є предметом спору, перебуває у приватній власності позивача, що підтверджується належними правовстановлюючими документами, і не належить до земель комунальної форми власності. Відтак, положення вказаних розпоряджень щодо звільнення від орендної плати на ці відносини не поширюються. Щодо зазначення у розпорядженнях на те, що земельні ділянки не є об`єктом оподаткування у зв`язку з потенційним забрудненням вибухонебезпечними предметами, то само по собі таке посилання не свідчить про наявність фактичного забруднення, яке б унеможливлювало використання спірної земельної ділянки за її цільовим призначенням.

Апелянтом не надано документу про визнання, у встановленому законом порядку уповноваженим органом, спірних земельних ділянок, непридатними до використання за 2023 та 2024 роки.

Отже, наведені розпорядження не звільняють апелянта від обов`язку сплати орендної плати саме за спірні земельні ділянки, які є приватною власністю і не віднесені до земель комунальної форми власності за вказаний період, а потенційна загроза забруднення не може тлумачитися як безумовна підстава для звільнення від виконання грошового зобов`язання за договорами оренди.

Посилання представника Товариства в апеляційній скарзі на норми Податкового Кодексу України, якими надано пільги зі сплати за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року - в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців, не є тією нормрю закону, яка звільняє відповідача від сплати орендної плати за весь період несплати. А посилання на дані Інтерактивної мапи територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами, то її застосування судом у спірних правовідносинах також унеможливлено враховуючи невизначення на ній конкретних земельних ділянок, та вона не є доказом реальної неможливості обробітку конкретної земельної ділянки

Лист ТПП України від 28.02.2022 року, який наданий відповідачем є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного Договору, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин.

Той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини - військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань. Отже лист Торгово-промислової палати України не можна вважати сертифікатом у розумінні статті14-1 Закону України Про торгово-промислові палати в Україні.

Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами (частина перша статті 617 ЦК, частина друга статті 218 Господарського кодексу України та стаття 14-1 Закону «Про торгово-промислові палати в Україні»).

Надзвичайними є ті обставини, настання яких не очікується сторонами при звичайному перебігу справ. Під надзвичайними можуть розумітися такі обставини, настання яких добросовісний та розумний учасник правовідносин не міг очікувати та передбачити при прояві ним достатнього ступеня обачливості.

Невідворотними є обставини, настанню яких учасник правовідносин не міг запобігти, а також не міг запобігти наслідкам таких обставин навіть за умови прояву належного ступеня обачливості та застосуванню розумних заходів із запобігання таким наслідкам. Ключовим є те, що непереборна сила робить неможливим виконання зобов`язання в принципі, незалежно від тих зусиль та матеріальних витрат, які сторона понесла чи могла понести (правовий висновок у постанові Верховного Суду від 21 липня 2021 року у справі №912/3323/20), а не лише таким, що викликає складнощі, або є економічно невигідним.

Отже, наведеним листом відповідач наявність для нього тієї обставини, яка звільняє його від виконання зобов`язання не довів.

Також доводи апеляційної скарги про наявність інтерактивній мапі територій, потенційно забруднених вибухонебезпечними предметами не спростовують висновків суду першої інстанції, який зазначив, що за веб-адресою https://mine.dsns.gov.ua/ розміщено інтерактивну мапу територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами. Вказана мапа дозволяє здійснювати огляд інформації у реальному часі та відображає актуальні на момент огляду дані щодо ймовірних небезпечних ділянок. Разом з тим, зазначена мапа не містить історичних даних про стан територій у минулі періоди часу, зокрема на період, який є предметом судового розгляду, а також не підтверджує факт реального забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, а лише відображає потенційний ризик такого забруднення.

Доказ, який свідчить, що орендована земельна ділянка, в установленому законом порядку уповноваженим органом визнана непридатної для її використання внаслідок мінування, віднесена до категорії земель непридатних для використання, відповідачем не надано, а надані ним докази свідчать про надання товариству інших пільг внаслідок ймовірності потенційного забруднення, при цьому суд першої інстанції в достатній мірі проаналізував поведінку орендаря щодо спірної земельної ділянки та прийнятих на себе обов`язків за договором оренди, позицію іншого суб`єкта господарювання на аналогічних територіях.

Лист Новорайської сільської військової адміністрації від 30.05.2025 за №01-12/1053/25 містить відомості, що наведені у ньому земельні ділянки ( у тому рахунку позивача) не віднесені до ділянок, які забруднені/імовірно забруднені вибухонебезпечними предметами; безпосередньо представниками СВА огляд ( обстеження) земельних ділянок не проводився ( а.с. 35)

Доводи апеляційної скарги ТОВ «ЮТС-Агропродукт» про те, що при ухваленні рішення судом першої інстанції надано більшу перевагу доказам позивача, ніж запереченням відповідача, є необґрунтованими, оскільки суд першої інстанції дослідив та оцінив наявні у справі докази всебічно, повно, об`єктивно, при цьому дотримався принципів змагальності та рівності сторін.

Таким чином , наведені доводи апеляційної скарги є необґрунтованими та неприйнятними, а отже не надають підстав для скасування рішення суду.

Щодо суті апеляційної скарги

Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права ( ст. 375 ЦПК України).

Враховуючи вищевикладене, підстави для задоволення апеляційної скарги, скасування судового рішення та ухвалення нового про відмову у задоволенні позовних вимог, відсутні.

Керуючись ст. ст.367,375, 382 ЦПК України, суд,

ухвалив:

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» - залишити без задоволення.

Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 16 лютого 2026 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий І.В. Склярська

Судді: Л.П. Воронцова

В.В. Майданік

Повний текст постанови складений 14 квітня 2026 року.