Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

06.04.2026 Справа №607/27212/24 Провадження №2/607/731/2026

Тернопільський міськрайонний суд Тернопільської області

в складі:

головуючого Ромазана В.В.

з участю секретаря Бойко О.В.

позивача ОСОБА_1

представника позивача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Тернополі справу за позовом ОСОБА_1 до кредитної спілки «Добра справа», ОСОБА_3 про визнання недійсними іпотечного договору та договору купівлі-продажу квартири, визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію, скасування права власності на нерухоме майно, -

В С Т А Н О В И В :

І. Описова частина

1. Стислий зміст позовної заяви

ОСОБА_1 (надалі ОСОБА_1 ) звернулась до суду із позовом до кредитної спілки «Добра справа» (надалі - КС «Добра справа»), ОСОБА_3 (надалі ОСОБА_3 ) у якому, із урахуванням заяви про збільшення позовних вимог від 13.10.2025, просить визнати іпотечний договір від 22 грудня 2017 року за № 6012 та договір купівлі-продажу квартири від 26 листопада 2021 року недійсними; визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 61885930 від 26.11.2021 на квартиру загальною площею 48,4 кв.м., житловою 26,6 кв.м.; визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 59584952 від 30.07.2021 на квартиру загальною площею 48,4 кв.м., житловою 26,6 кв.м.; скасувати права власності ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 48,4 кв.м., житловою 26,6 кв.м.; відновити право власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 48,4 кв.м., житловою 26,6 кв.м..

В обґрунтування вимог позивач вказала, що 18.12.2017 року між ОСОБА_1 та КС «Добра справа» укладено договір відновлювальної кредитної лінії №160/17, відповідно до якого КС «Добра справа» надає позичальнику кредит у формі відновлювальної кредитної лінії з лімітом в сумі 240 000,00 грн, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти за користування кредитом у розмірі 45% відсотків річних. На виконання зазначеного вище договору №160/17, між ОСОБА_1 та КС «Добра справа» 22 грудня 2017 року укладено нотаріально-посвідчений іпотечний договір за яким ОСОБА_4 для забезпечення повного та своєчасного виконання своїх боргових зобов?язань надала КС «Добра справа» в іпотеку нерухоме майно, а саме квартиру АДРЕСА_3 . У зв?язку з частковим невиконанням договору №160/17 КС «Добра справа» звернуло стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку. Після чого 26 листопада 2021 року КС «Добра справа» реалізувало спірне майно, уклавши із відповідачем ОСОБА_3 договір купівлі-продажу зазначеного нерухомого майна.

Позивач вважає, що на момент вчинення спірного договору купівлі-продажу нерухоме майно, що перебувало у заставі оцінювалася за значно заниженою вартістю, що суперечить принципам добросовісності та розумності. Вважає, що КС «Добра справа» не лише ігнорувала інтереси позичальника, а й використовувала свою позицію для отримання необґрунтованого збагачення за рахунок недостатньо обізнаної особи похилого віку. Вказала, що заниження вартості квартири в іпотечному договорі ставить під сумнів не лише добросовісність, але й обґрунтованість дій вказаної кредитної спілки. Крім цього, у своїх додаткових поясненнях представник позивача вважає, що КС «Добра справа» при реалізації спірного іпотечного майна не дотрималась вимог ч.ч.2-4 статті 38 Закону України «Про іпотеку», п.6.6.2.1 іпотечного договору в частині не повідомлення Іпотекодавця (позивача) та всіх осіб, які зареєстровані у спірному житлі про свій намір укласти договір купівлі-продажу майна, що перебуває в іпотеці. Посилаючись на наведене, позивач просить задовольнити позов.

2.Стислий зміст відзиву, відповіді на відзив та заперечень відповіді на відзив.

28.12.2025 року представником відповідача КС «Добра справа» подано відзив на позовну заяву, у якому зазначений відповідач просить відмовити у задоволенні позову. Вказав, що у зв`язку з невиконанням ОСОБА_1 взятих на себе зобов`язань за кредитним договором, не поверненням кредитних коштів, на підставі іпотечного застереження задоволено вимоги іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, що містить іпотечний договір, КС «Добра справа» здійснила реєстрацію змін права власності предмета іпотеки. В подальшому, 26.11.2021 року між КС «Добра справа» та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу, за яким останній придбав вищевказану квартиру. Звертає увагу суду, що спірний іпотечний договір був нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу Жовнір І.Т. Вважає, що Позивач будучи обізнаним про порядок задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмету іпотеки та наявність факту невиконання кредитних зобов?язань, не заявляла про своє бажання дізнатись про вартість, за якою буде реалізований предмет іпотеки, також про бажання взяти участь у проведенні оцінки предмета іпотеки. Вважає, що про відсутність будь-яких заперечень щодо вартості майна свідчить укладення позивачем із відповідачем договору про зарахування зустрічних однорідних вимог від 03.08.2021. Крім цього, вважає, що наданий позивачем Висновок про вартість об?єкта оцінки спірної квартири не є належним та недопустимим доказом, оскільки така оцінка здійснена станом на 28.11.2024 року. Також, вважає, що у позові ОСОБА_1 не обґрунтовано підстав, які б свідчили про порушення Іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. Для реєстрації права власності на підставі договору іпотеки КС «Добра справа» надала усі необхідні документи для реєстрації за собою права власності на спірну квартиру, які передбачені п.61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. №1127 (в редакції, що діяла станом на день реєстрації за спілкою права власності), а саме: договір іпотеки, умови якого містять застереження щодо можливості передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у позасудовому порядку, копії письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку та докази її вручення, довідку про заборгованість за основним зобов?язанням, звіт про оцінку майна. Вважає, що підстав для визнання спірного договору іпотеки, що містить іпотечне застереження, на підставі якого КС «Добра справа» набула право власності на спірне майно, позовні вимоги не містять. Також вважає, що позивачем не спростовано суму заборгованості, не надано доказів часткового чи повного погашення заборгованості за кредитним договором.

Крім цього, представником КС «Добра справа» подано заяву про застосування наслідків пропуску строку позовної давності, відповідно до якої вказав, що позивачем на його думку пропущено строк звернення до суду, а підстави поважності пропуску у позові не наведені та не підтверджені. Так, початком перебігу строку позовної давності, на думку представника КС «Добра справа» для вимоги про визнання договору іпотеки недійсним є день укладення такого договору, тобто перебіг позовної давності розпочався 20.12.2017 та станом на день звернення із позовом такий строк позивачем пропущено.

11.02.2025 позивачем подано до суду відповідь на відзив, у якому сторона позивача не погоджується з викладеними у відзиві доводами, оскільки вважає їх необґрунтованими. Позивач наголошує, що КС «Добра справа» оцінила майно, яке було предметом іпотечного договору у чотири рази нижче за реальну ринкову вартість. Вважає таке заниження вартості майна недобросовісними діями відповідача та спроби ввести позивача в оману щодо дійсності предмета іпотеки. Крім того, зауважує, що КС «Добра справа» здійснила продаж квартири третій стороні за значно вищою ціною, що вказує на порушення принципів добросовісної конкуренції. Крім цього, у додаткових поясненнях вказав, що істотна розбіжність у вартості квартири, що виникла при реєстрації зміни права власності на предмет іпотеки та у подальшому продажу того ж об`єкта у поєднанні із штучним визначенням ціни правочину, відсутністю продажу того ж об`єкта, у поєднанні зі штучним визначенням ціни правочину, відсутністю єдиного об`єктивного критерію її визначення та порушення процедурних вимог Закону України «Про іпотеку», на його думку свідчить про недобросовісну поведінку відповідача та ставить під сумнів реальний характер спірного правочину. Відтак вважає, що такі обставини створюють підстави для визнання спірного договору-купівлі-продажу недійним відповідно до ст.203,215 ЦК України та положень законодавства про іпотеку.

Відповідач ОСОБА_3 своїм правом на відзив, що передбачене статтею 178 ЦПК України не скористався.

3.Процесуальні дії та хронологія справи в суді.

Ухвалою судді Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 15 січня 2025 року відкрито провадження у справі № 607/27212/25 та призначено розгляд справи у порядку загального позовного провадження.

Ухвалою від 10 жовтня 2025 року прийнято до розгляду заяву ОСОБА_1 про доповнення (збільшення) позовних вимог.

Ухвалою занесеною до протоколу судового засідання від 03.11.2025 закрито підготовче провадження у даній справі, а справу призначено до розгляду із викликом сторін.

Позивач ОСОБА_1 та її представник адвокат Білецький М.Й. в судовому засіданні позовні вимоги підтримали в повному обсязі та просили задовольнити з підстав зазначених у позові та відповіді на відзив, а також додаткових письмових поясненнях від 25.03.2026.

Представник відповідача КС «Добра справа» - адвокат Мирончик Ю.В. в судове засідання не з`явилась, подавши суду заяву про розгляд справи без її участі. У задоволенні позову просить відмовити в повному обсязі з підстав наведених у відзиві на позов.

Відповідач ОСОБА_3 в судове засідання не з`явився, хоча про день та час слухання справи неодноразово повідомлявся належним чином та у встановленому законом порядку. Заяв, клопотань про відкладення розгляду справи із поважних причин суду не подавав.

ІІ.Мотивувальна частина.

1.Фактичні обставини встановлені судом.

18.12.2017 року між КС «Добра справа» (Кредитодавець) та ОСОБА_1 (Позичальник) укладено договір відновлювальної кредитної лінії №160/17, відповідно до якого, Кредитодавець надає Позичальнику кредит у формі кредитної лінії з лімітом в сумі 240 000,00 грн та на умовах, встановлених цим договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти за корисутвання кредитом у розмірі 45 відсотків річних.

В додатку до договору кредитної лінії №160/17 від 18 грудня 2017 року, що є графіком розрахунків, визначено суми до сплати, дати, проценти та загальну вартість кредиту.

20 грудня 2017 року між КС «Добра справа» (Іпотекодержатель) та ОСОБА_1 (Іпотекодавець) з метою забезпечення виконання зобов`язань договором відновлювальної кредитної лінії №160/17, укладено іпотечний договір (надалі - спірний іпотечний договір), який посвідчений приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу Жовнір І.Т. та зареєстровано у реєстрі за №6011.

Як вбачається із розділу «визначення термінів» зазначеного договору: у ньому зазначаються: кредитний договір договір відновлювальної кредитної лінії №160/17, укладений 18.12.2017 між іпотекодержателем та боржником (Іпотекодавцем), а також усі додаткові угоди, договори, додатки, зміни та доповнення до нього, які чинні на момент укладання цього договору та можуть бути укладені після його укладення; «Боргові зобов`язання» - зобов`язання Боржника перед Іпотекодержателем за кредитним договором в сумі 240 000 грн.; «Боржник» - позичальник за кредитним договором; «предмет іпотеки» - нерухоме майно квартира АДРЕСА_3 .

Згідно із статті 3 спірного іпотечного договору, предметом іпотеки за цим договором є квартира АДРЕСА_3 . Опис об`єкта нерухомого майна: загальна площа квартири 48,4 кв.м., житлова площа 26,6 кв.м.. Квартира належить іпотекодавцю на праві власності на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого міським бюро технічної інвентаризації 11 березня 2003 року та свідоцтва про право на спадщину за заповітом, виданого ОСОБА_5 державним нотаріусом Першої тернопільської державної нотаріальної контори, 13 червня 2007 року, за реєстровим №4-814.

Згідно пункту 4.3 Іпотечного договору, сторони зазначили, що вартість предмета іпотеки визначається за згодою між Іпотекодавцем і Іпотекодержателем та становить 400 000,00 грн.

Відповідно до пункту 5.1 Іпотечного договору, іпотекодавець цим заявляє, гарантує і зобов?язується на користь Іпотекодержателя, що: а) Іпотекодавець має необхідну за законодавством України дієздатність для укладення та виконання положень цього Договору; б) Іпотекодавець має повне право на передачу в іпотеку всього Предмету Іпотеки; в) укладення і виконання Іпотекодавцем цього Договору не суперечить жодному положенню правочинів Іпотекодавця із третіми особами; г) будь - яка інформація, надана Іпотекодавцем іпотекодержателю щодо Предмета Іпотеки, є дійсною та надана в повному обсязі; ґ) відсутні права будь-яких третіх осіб щодо Предмету Іпотеки (будь-якої його частини); д) не має жодних договірних змін строків позовної давності, щодо правочинів на підставі яких Іпотекодавець отримав право власності на Предмет Іпотеки; є) Обтяження предмета Іпотеки Іпотекою не буде порушувати прав та законних інтересів інших осіб, в тому числі малолітніх та неповнолітніх, непрацездатних дітей та інших осіб, яких Іпотекодавець зобов?язаний утримувати за законом чи договором.

Відповідно до пунктом 6.1. Іпотечного договору, за рахунок предмету Іпотеки Іпотекодержатель може задовольнити такі вимоги (далі - «Фактичні Вимоги»): (а) всі Боргові Зобов?язання, не сплачені Боржником; (б) вимоги стосовно повного відшкодування всіх фактичних витрат, понесених Іпотекодержателем у зв?язку із реалізацією його прав за цим Договором.

Згідно пунктом 6.2. Іпотечного договору, Іпотекодержатель має право задовольнити із вартості Предмета Іпотеки всі Фактичні Вимоги негайно після виникнення будь-якої із таких обставин (далі - «поточні Випадки»): (а) несплати боржником Іпотекодержателю будь-якої суми у такому розмірі, у такій валюті, у такий строк і в такому порядку, як встановлено Кредитним договором; (б) порушення Іпотекодавцем будь-якого із його зобов?язань за ст. 5 цього договору; (в) інших обставин, передбачених чинним законодавством України, Договором позики та цим договором.

Відповідно до пункту 6.6 Іпотечного договору, Сторони цим встановлюють та вирішують, що звернення стягнення на Предмет Іпотеки можливе шляхом позасудового врегулювання на підставі цього Договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно з цим застереженням про задоволення вимог Іпотекодержателя, що міститься в цьому Договорі, та не потребує укладення Сторонами окремого договору чи будь-якого іншого додаткового підтвердження чи погодження. Визначений згідно положень цього пункту спосіб задоволення вимог Іпотекодержателя не перешкоджає Іпотекодержателю застосувати інші встановлені чинним законодавством чи цим Договором способи звернення стягнення на Предмет Іпотеки.

Згідно підпунктом 6.6.1 Іпотечного договору, Іпотекодержатель може задовольнити забезпечені Іпотекою Фактичні вимоги шляхом набуття права власності на Предмет Іпотеки в порядку передбаченому ст. 37 Закону. Сторони встановлюють, що положення цього пункту, разом з іншими положеннями цього Договору, являють собою окремий договір (правочин) про передачу Іпотекодавцем права власності на Предмет Іпотеки Іпотекодержатело в рахунок виконання Боргових Зобов?язань та/або інших Фактичних вимог. В силу зазначеного в цьому пункті, Іпотекодавець здійснює передачу Іпотекодержателю під відкладальною обставиною (умовою), а Іпотекодержатель набуває право власності щодо Предмета Іпотеки за вартістю Предмета Іпотеки, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки Предмета Іпотеки суб?єктом оціночної діяльності.

Відповідно до підпунктом 6.6.1.2 Іпотечного договору, передача Іпотекодавцем Іпотекодержатело прав власності на Предмет Іпотеки вважається такою, що відбулася, і Іпотекодержатель вважається таким, що став власником Предмета Іпотеки, з моменту надання/направлення Іпотекодержателем письмового повідомлення Іпотекодавцю про набуття Іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки та державної реєстрації права власності Іпотекодержателя на Предмет Іпотеки. Форма Повідомлення про набуття встановлюється Іпотекодержателем самостійно.

Згідно підпунктом 6.6.1.3. Іпотечного договору, сторони встановлюють, що цей Договір є правовою підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на Предмет Іпотеки. З моменту реєстрації прави власності Іпотекодержателя на Предмет Іпотеки сума Фактичних вимог зменшується на вартість Предмета Іпотеки, що визначена за згодою сторін згідно п.4.3. цього Договору в повідомленні про набуття.

Згідно із підпунктом 6.6.2. спірного іпотечного договору, Іпотекодержатель може також задовольнити забезпечені Іпотекою Фактичні вимоги шляхом продажу Предмета Іпотеки будь-якій третій особі - покупцю згідно ст. 38 Закону на підставі договору (правочину) купівлі-продажу в рахунок виконання Боргових Зобов?язань та/або інших Фактичних вимог. Цим Іпотекодавець надає Іпотекодержателю повноважения здійснювати від імені Іпотекодавця всі без виключення/обмеження та будь-які дії, що передбачені чинним законодавством України та необхідні та/або будуть необхідними для цілей продажу (відчуження) Предмету Іпотеки третій(ім) особі(ам), зокрема: (а) право представляти інтереси Іпотекодавця; (б) укладати (здійснювати) правочини; (в) отримувати та подавати заяви/документи, розписуватися та інше. Договір купівлі-продажу

Предмета Іпотеки, що буде укладений відповідно до цієї Статті цього Договору, є правовою підставою для реєстрації права власності такої третьої особи - покупця на Предмет Іпотеки. Іпотекодавець зобов?язаний виконати всі вимоги, встановленні чинним законодавством України та цим Договором, вимоги, що підлягають застосуванню при здійсненні продажу Предмета Іпотеки та передачі права власності на нього, а також здійснити всі інші дії, необхідні для повної реалізації Іпотекодержателем своїх прав за цим Договором. Передача Іпотекодержателю прав здійснити продаж предмета Іпотеки здійснюється в силу та на підставі цього Договору, і не вимагає в подальшому підтвердження будь-якою додатковою угодою Сторін або будь-яким іншим чином.

Відповідно до підпункту 6.6.2.1. зазначеного договору, Сторони встановлюють, що Іпотекодержатель зобов?язаний за 30 календарних днів до укладення такого договору (правочину) купівлі-продажу письмово повідомити Іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на Предмет Іпотеки, про свій намір укласти такий договір, надалі - «Повідомлення про намір». Форма Повідомлення про намір встановлюється Іпотекодержателем самостійно.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання Повідомлення про намір особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на Предмет Іпотеки, вправі письмово повідомити Іпотекодержателя про свій намір купити Предмет Іпотеки. З дня отримання Іпотекодержателем такого повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання Предмета Іпотеки у Іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло Іпотекодержателю декілька, право на придбання Предмета Іпотеки у Іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог (підпункт 6.6.2.2 договору).

Якщо особа, яка висловила намір придбати Предмет Іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета Іпотеки з Іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище у цьому пункті тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмету іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог. (підпункт 6.6.2.3 договору).

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки не висловили наміру його придбати, Іпотекодержатель справі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд. (пункт 6.6.2.4 договору).

Ціна продажу предмету іпотеки встановлюється за згодою між сторонами або на рівні, не нижчому за вартість вказану в п.4.3 цього договору (підпункт 6.6.2.5 договору).

У пункті 6.6.2.9 зазначеного договору міститься застереження, у якому сторони домовились, що здійснення Іпотекодержателем права позасудового врегулювання, що передбачене п.6.6 (з підпунктами) можливе лише за обставин, що Іпотекодержателем було надано/направлено Іпотекодавцю вимогу про усунення порушення, проте іпотекодавцем не було виконано задоволено протягом 30 календарних днів боргові зобов`язання та інші Фактичні вимоги в повному обсязі.

03.08.2021 між КС «Добра справа» та ОСОБА_1 укладено договір про зарахування зустрічних однорідних вимог, відповідно до п.1. якого сторони маючи одна дол. одної зустрічні однорідні вимоги, строк виконання яких настав, дійшли згоди на підставі ст.601 ЦК України про зарахування зустрічних однорідних вимог, що випливають із зазначених юридичних фактів, а саме 18.12.2017 між сторонами було укладено договір відновлювальної кредитної лінії №160/17, за яким КС «Добра справа» надала кредит у розмірі 240 000 грн. терміном з 12.12.2017 по 15.12.2019. В якості забезпечення виконання зобов`язання за кредитним договором, 20.12.2017 укладено іпотечний договір, який посвідчено приватним нотаріусом Жовнір І.Т. згідно із яким предметом іпотеки є квартира АДРЕСА_3 . У зв`язку із невиконанням взятих на себе зобов`язань зі сплати заборгованості за договором відновлювальної кредитної лінії №160/17 від 18.12.2017, яка становить 240 000 грн. на підставі застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, що містить іпотечний договір від 20.12.2017, відповідно до норм Закону України «Про іпотеку», 28.07.2021 КС «Добра справа» здійснено реєстрацію зміни права власності іпотеки, квартиру АДРЕСА_3 . Згідно висновку про вартість майна, який видано 15.07.2021 суб`єктом оціночної діяльності ОСОБА_6 ринкова вартість квартири становить 461 090 грн. Перевищення вартості предмету іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя становить 221 090 грн., які підлягають сплаті КС «Добра справа» на користь ОСОБА_1 , у тому числі за кредитними договорами перелік яких наведено у пунктах 1.2-1.12 зазначеного договору про зарахування однорідних вимог. У пункті 2 зазначеного договору сторони дійшли згоди про залік зустрічних грошових вимог на суму 221 090 грн. Таким чином, зобов`язання зазначені у пунктах 1.1-1.12 зазначеного договору припиняються у зв`язку з їхнім зустрічним зарахуванням. У пункті 3 зазначеного договору сторони передбачили, що залишок заборгованості ОСОБА_1 перед КС «Добра справа» складає 313221,57 грн.

26.11.2021 року між КС «Добра справа» (Продавець) та ОСОБА_3 (Покупець) укладено нотаріально-посвідчений приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу Жовнір І.Т. договір купівлі-продажу квартири, відповідно до пункту 1 якого, Продавець передав у власність (продав), а Покупець отримав у власність (купив) квартиру АДРЕСА_3 .

Предмет договору належить продавцю на праві приватної власності, яке зареєстроване за Продавцем в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 28.07.2021.

Продаж вчиняється за суму 699 214 грн. без ПДВ (пункт 4 зазначеного договору).

Відповідно до висновку про вартість об`єкта оцінки, що складений суб`єктом оціночної діяльностіфізичною особою підприємцем ОСОБА_6 дата оцінки 15.11.2021, вартість квартири, яка продається становить 699 780 грн.

Як вбачається із документів, які слугували підставою для укладення спірного договору ними були у тому числі висновок про вартість майна двокімнатної квартири АДРЕСА_3 складеного оцінювачем ОСОБА_6 станом на 15.11.2021 та згідно якого ринкова вартість вказаного нерухомого майна становить 699780 грн. без ПДВ.

Як слідує із інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 26.11.2021, квартира АДРЕСА_3 належить на праві власності КС «Добра справа», яке зареєстроване за вказаною спілкою згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 59584952 від 30.07.2021, приватного нотаріуса Тернопільського міського нотаріального округу Жовнір І.Т. на підставі: іпотечного договору, виданого 20.12.2017 приватним нотаріусом Жовніром І.Т.; повідомлення про порушення основного зобов`язання, вимога про усунення порушення, серія та номер 19, виданий 11.05.2021, видавник КС «Добра справа»; опис вкладення у цінний лист, серія та номер 550, виданий 11.05.2021, видавник АТ «Укрпошта», рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер:550, виданий 11.05.2021,видавник АТ «Укрпошта»; висновок про вартість майна, виданий 15.07.2021, видавник фізична особа підприємець ОСОБА_6 ; довідка, серія та номер 38, виданий 28.07.2021, видавник КС «Добра справа».

Також, у матеріалах посвідчення спірного договору купівлі-продажу містяться копії вимог про усунення порушень КС «Добра справа», адресованих боржнику ОСОБА_1 від 11.05.2021 №19 та від 01.04.2021 №14 за її місцем реєстрації ( АДРЕСА_4 ), відповідно до яких КС «Добра справа» повідомляє, що ОСОБА_1 не виконала взяті на себе зобов`язання за договором відновлювальної кредитної лінії №160/17 від 18.12.2017 та у неї утворилась заборгованість станом на 01.04.2021 у сумі 240 000 грн., а тому зазначена кредитна спілка просить терміново сплатити зазначені кошти на її рахунок. Крім цього, повідомляє, що у разі невиконання вимоги про усунення порушень у не менш ніж за 30 денний строк (Іпотечний договір п.6.4), останні змушені будуть звернути стягнення на предмет іпотеки у будь-який спосіб, передбачений іпотечним договором (п.6.6.) або інший спосіб передбачений законодавством. Зазначені вимоги надіслано позивачу рекомендованим листом із описом вкладення. Вимогу КС «Добра справа» від 11.05.2021 №19 вручено ОСОБА_1 12.05.2021, про що свідчить її особистий підпис у рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення №550.

Як вбачається із копії протоколу №19/2021 засідання спостережної ради кредитної спілки «Добра справа» від 22.11.2021, вирішено надати дозвіл на продаж громадянам України належний спілці об`єкт нерухомого майна, реєстраційний номер 101 ( АДРЕСА_4 ) за ринковою вартістю, яка за балансовою вартістю згідно Звіту про експерту грошову оцінку від 15.11.2021 становить 699780 грн.

Згідно із довідки КС «Добра справа» від 23.11.2021 №85, адресованого приватному нотаріусу І.Т.Жовніру, станом на 23.11.2021 балансова вартість об`єкта нерухомого майна, реєстраційний номер 101 згідно звіту про експертну грошову оцінку від 15.11.2021 становить 699780 грн.

Як вбачається із висновку про вартість об`єкта оцінки, виконаний ТзОВ «Оціночний центр» «Сквейрум», яку надала сторона позивача, ринкова вартість квартири АДРЕСА_3 станом на 28.11.2024 складає 1 510 000 грн.

2.Мотиви з яких виходить суд та застосовані норми права.

За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до частини другої статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 202 ЦК України).

Згідно з частинами першою та третьою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Зазначеною нормою передбачено можливість оскарження правочину зацікавленою особою, яка не є стороною договору.

Частинами першою-третьою та п`ятою статті 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до частин першої та другої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Правовий механізм існування іпотеки як окремого інституту в зобов`язальних правовідносинах регулюється спеціальним законом - Законом України «Про іпотеку».

Згідно із абзацом 2 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про іпотеку», чинній у редакції на момент виникнення спірних правовідносин, іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.

За змістом ч.2, 5 ст.3 Закону України «Про іпотеку» у редакції чинній на момент укладення спірного іпотечного договору, іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом. Іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

Статтею 575 ЦК України передбачено, що окремим видом застави є іпотека. Метою іпотеки є надання кредитору додаткового до основного права вимоги звернення стягнення на майно.

Статтею 18 Закону України «Про іпотеку», у редакції чинній на момент укладення спірного договору іпотеки передбачено, що іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови: 1) для іпотекодавця та іпотекодержателя - юридичних осіб відомості про: для резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб - підприємців; для нерезидентів - найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу; для іпотекодавця та іпотекодержателя - фізичних осіб відомості про: для громадян України - прізвище, ім`я, по батькові, місце проживання із зазначенням адреси та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов`язкових платежів; для іноземців, осіб без громадянства - прізвище, ім`я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України; 2) зміст та розмір основного зобов`язання, строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов`язання; 3) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані, у тому числі кадастровий номер. У разі іпотеки земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення; 4) посилання на видачу заставної або її відсутність. У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду.

Іпотечний договір може містити інші положення, зокрема, визначення вартості предмета іпотеки, посилання на документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на предмет іпотеки, відомості про обмеження та обтяження прав іпотекодавця на предмет іпотеки, визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки.

Іпотечний договір та договір, що обумовлює основне зобов`язання, можуть бути оформлені у вигляді одного документа. Цей документ за формою і змістом повинен відповідати вимогам, встановленим у цій статті, та вимогам, встановленим законом, для договору, який визначає основне зобов`язання.

У разі якщо іпотекою забезпечується повернення позики, кредиту для придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку, договір купівлі-продажу цього нерухомого майна та іпотечний договір можуть укладатися одночасно.

Відповідно до ч.1, 4 статті 33 Закону України «Про іпотеку» у редакції на момент виникнення спірних правовідносин, у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно із ч.ч. 1-3 ст.36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин), сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до вимог ч.ч.1-5 ст.37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин), Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Стаття 38 Закону України «Про іпотеку» окремо регулює право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки.

Так, якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. (частини 1-6 статті 38 Закону України «Про іпотеку»).

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки (частина десята статті 38 Закону України «Про іпотеку»).

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Згідно із пунктом 61 Порядку у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності на спірну квартиру, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами); 3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; 4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

Підтвердженням надіслання кредитором іпотекодавцю письмової вимоги щодо усунення виконання договору позики, а, отже, й завершення 30-денного строку з моменту її отримання, є повідомлення про вручення поштового відправлення, вручене та оформлене відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270, та Порядку пересилання поштових відправлень, затвердженого наказом Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» від 12 травня 2006 року № 211.

Іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Вищевказана правова позиція висловлена Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19).

Загальноприйнятим у світовій практиці є застосування щодо юридично-значимих повідомлень принципу «доставки (одержання)» повідомлень. Зокрема: (а) у підпункті 3 пункту I.-1:109 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказано, що повідомлення вступає в силу у момент досягнення адресата, якщо з нього не слідує більш пізній момент вступу у силу; (б) згідно пунктів 2, 3 Принципів європейського контрактного права з урахуванням положень пунктів (4) та (5), будь-які повідомлення набирають чинності з моменту, коли вони отримані адресатом. Повідомлення вважається одержаним адресатом, коли його вручено їй за місцем його діяльності або за поштовою адресою, або, якщо він не має місця діяльності або поштової адреси, - за місцем його постійного проживання. Письмове повідомлення вважається наданим, коли воно отримане адресатом. Підхід стосовно застосування принципу «доставки (одержання)» юридично-значимих повідомлень висловлений і в українській судовій практиці. При цьому під письмовим повідомленням слід розуміти не тільки направлення відповідних відомостей зазначеним особам у письмовому вигляді, а й отримання цими особами необхідних відомостей.

Зазначена позиція відповідає позиції Верховного Суду, висловленій у постанові від 12 червня 2019 року у справі № 344/3627/16-ц (провадження № 61-21032св18).

Із змісту пред`явленого позову та наданих пояснень стороною позивача у судовому засіданні останні вважають, що підставою для визнання недійним іпотечного договору від 20.12.2017 та договору купівлі-продажу спірної квартири від 26.11.2021 є можливе зловживання правом з боку КС «Добра справа», а саме те, що на момент укладення договору іпотеки квартира, яка була у заставі оцінювалась за значно заниженою вартістю, що суперечить принципам добросовісності та розумності, визначеними ч.1 ст.3 ЦК України. У підтвердження зазначених обставин, сторона позивача покликається на оцінку вказаної квартири, яку здійснено ТзОВ «Сквейрум» та згідно якого її вартість складає 35000 доларів США, що еквівалентно 1 443 750 грн., однак КС «Добра справа» у спірному договорі іпотеки її було оцінено у розмірі 400 000 грн.

Проте, суд вважає, що зазначені твердження сторони позивача не заслуговують на увагу, оскільки сторони у пункті 4.3 Іпотечного договору від 21.12.2017 зазначили, що вартість предмета іпотеки визначається за згодою між Іпотекодавцем ( ОСОБА_1 ) та Іпотекодержателем (КС «Добра справа»). При цьому, суд зазначає, що вказаний іпотечний договір був підписаний позивачем та посвідчений нотаріально без будь-яких зауважень. Відтак, суд не бере до уваги покликання позивача, як на підставу своїх вимог, на оцінку спірної квартири, яку проведено ТзОВ «Сквейрум», оскільки зазначений висновок про вартість об`єкта оцінки зазначеної квартири здійснено оцінювачем 28.11.2024 року, а не на момент укладення спірного Іпотечного договору.

Також, позивач у своєму позові, як на підставу своїх вимог, покликається на те, що КС «Добра справа» не надала жодних документів, що підтверджують правомірність і обґрунтованість нарахувань щодо стану заборгованості позивальника за кредитним договором від 18.12.2017 №160/17, а також відсутність документів бухгалтерського обліку, що погіршує становище ОСОБА_1 , яка є особою похилого віку.

Суд не приймає зазначені твердження, як підставу для визнання спірних договорів недійсними, оскільки предметом даного спору не виступає безпідставність проведених нарахувань кредитодавцем СК «Добра справа» заборгованості за договором відновлювальної кредитної лінії №160/17 від 18.12.2017 року відповідачу.

Крім цього, суд звертає увагу на те, що у матеріалах справи наявний чинний договір від 03.08.2021 року про зарахування однорідних вимог, який укладено ОСОБА_1 та КС «Добра справа», у якому сторони узгодили, що у зв`язку із невиконанням взятих на себе зобов`язань зі сплати заборгованості за договором відновлювальної кредитної лінії №160/17 від 18.12.2017, яка становить 240 000 грн., на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, що містить іпотечний договір від 20.12.2017 року, 28.07.2021 КС «Добра справа» здійснено реєстрацію зміни права власності предмету іпотеки, квартиру АДРЕСА_3 . При цьому, сторони домовились, що перевищення вартості предмету іпотеки на розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя становить 221090 грн., які підлягають сплаті КС «Добра справа» на користь ОСОБА_1 , як залік зустрічних грошових вимог на зазначену суму за іншими кредитними зобов`язаннями ОСОБА_1 перед КС «Добра справа», зазначеними у пунктах 1-1-1.12 цього договору. При цьому, сторони, у тому числі позивач узгодили, що залишок заборгованості ОСОБА_1 перед КС «Добра справа» складає 31322,57 грн.

Крім цього, сторона позивача, як на підставу визнання недійсними спірних договорів покликається на ту обставину, що КС «Добра справа» при продажі спірного майна, що перебувало в іпотеці не дотрималась вимог пункту. 6.6.2.1 іпотечного договору та ч.1-4 ст.38 Закону України «Про іпотеку», а саме неповідомлення позивача про свій намір укласти договір купівлі-продажу іпотечного майна за 30 днів до укладення такого договору.

Судом із наведених вище доказів було з`ясовано, що як слідує із інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 26.11.2021, право власності КС «Добра справа» на спірну квартиру зареєстроване згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 59584952 від 30.07.2021, приватного нотаріуса Тернопільського міського нотаріального округу Жовнір І.Т. у тому числі на підставі повідомлення про порушення основного зобов`язання, вимога про усунення порушення, серія та номер 19, виданий 11.05.2021, видавник КС «Добра справа»; опис вкладення у цінний лист, серія та номер 550, виданий 11.05.2021, видавник АТ «Укрпошта», рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер:550, виданий 11.05.2021,видавник АТ «Укрпошта»; висновок про вартість майна, виданий 15.07.2021, видавник фізична особа підприємець ОСОБА_6 ; довідка, серія та номер 38, виданий 28.07.2021, видавник КС «Добра справа». Також у матеріалах справи міститься копія вимоги, яка була підставою для вчинення вказаної реєстраційної дії, від 11.05.2021 №19, яку було надіслано за її місцем реєстрації ( АДРЕСА_4 ), відповідно до якої КС «Добра справа» повідомила, що ОСОБА_1 не виконала взяті на себе зобов`язання за договором відновлювальної кредитної лінії №160/17 від 18.12.2017 та у неї утворилась заборгованість станом на 01.04.2021 у сумі 240 000 грн., а тому зазначена кредитна спілка просить терміново сплатити зазначені кошти на її рахунок, а також про те, що у разі невиконання вимоги про усунення порушень у не менш ніж за 30 денний строк (Іпотечний договір п.6.4), останні змушені будуть звернути стягнення на предмет іпотеки у будь-який спосіб, передбачений іпотечним договором (п.6.6.) або інший спосіб передбачений законодавством. Зазначену вимогу було отримано ОСОБА_1 12.05.2021, про що свідчить її підпис у рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення №550.

Як зазначала Велика Палата ВС у пункті 70 своєї постанови від 29.09.2020 у справі №757/13243/17, у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від Іпотекодавця, вимоги про усунення порушень основного зобов`язання, невиконання вимог ч.1 ст.38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення Іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмету іпотеки будь-якій особі покупцеві, не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків.

Таким чином, суд вважає, що не дотримання КС «Добра справа» вимог пункту. 6.6.2.1 іпотечного договору та ст.38 Закону України «Про іпотеку» у частині неповідомлення позивача про свій намір укласти договір купівлі-продажу іпотечного майна за 30 днів до укладення такого договору, не може бути підставою для визнання спірних договорів недійними, а може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків, вимога про які у даному позові не заявлялась.

Суд також не бере до уваги покликання сторони позивача, як на підставу його позовних вимог твердження про заниження оцінки вартості предмету іпотеки при здійсненні її реєстрації за КС «Добра справа» за ринковою ціною у розмірі 461090 грн. на підставі висновку про вартість майна, який видано 15.07.2021 оцінювачем ОСОБА_6 , оскільки належних та допустимих доказів, які б підтверджували зазначені обставини, а саме те, що зазначений висновок оцінювача не відповідає дійсності, стороною позивача із цього приводу суду не надано.

Згідно з частинами першою-четвертою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

ІІІ. Висновки суду за результатами розгляду позовної заяви

Суд, ураховуючи наведені ним вище обставини, заслухавши пояснення сторін та їх представників, дослідивши та оцінивши докази, а також у їх сукупності доходить до переконання, що у задоволенні позову ОСОБА_1 до кредитної спілки «Добра справа», ОСОБА_3 про визнання недійсними іпотечного договору та договору купівлі-продажу квартири, визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію, скасування права власності на нерухоме майно слід відмовити у повному обсязі із наведених вище підстав.

Відповідно до ст. 143 ЦПК України судові витрати позивачу за рахунок відповідача не відшкодовуються, оскільки в задоволенні позовних вимог відмовлено в повному обсязі.

Керуючись ст. 4, 10-13, 76-81, 263-265, 268, 273, 354, 355 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В :

У задоволенні позову ОСОБА_1 до кредитної спілки «Добра справа», ОСОБА_3 про визнання недійсними іпотечного договору та договору купівлі-продажу квартири, визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію, скасування права власності на нерухоме майно, відмовити у повному обсязі.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Рішення суду може бути оскаржене до Тернопільського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення повного рішення суду.

Повний зміст рішення складено 14.04.2026.

Дані про учасників справи:

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , місце проживання: АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідачі:

Кредитна спілка «Добра справа», місцезнаходження: м.Тернопіль, вул. Замкова,14, офіс 314, .

ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , місце реєстрації: АДРЕСА_5 , РНОКПП НОМЕР_2 .

Головуючий суддя В. В. Ромазан