ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 березня 2026 року

м. Київ

справа № 755/19947/23

провадження № 61-9618св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду (далі - Верховний Суд):головуючого - Крата В. І., суддів: Гудими Д. А., Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Пархоменка П. І. (суддя-доповідач)

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Губерський Кирило Станіславович,

на постанову Київського апеляційного суду від 30 червня 2025 року у складі колегії суддів: Лапчевської О. Ф., Березовенко Р. В., Мостової Г. І.

у цивільній справі

за позовом ОСОБА_1 (далі - позивач)

до

відповідача - ОСОБА_2 (далі - відповідачка),

третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю «Дроід-Сіті» (далі - ТОВ «Дроід-Сіті» або третя особа),

про витребування нерухомого майна,

ухвалив постанову про таке:

I. Вступ

1. У грудні 2023 рокупозивач звернувся до суду з позовом до відповідачки за участю третьої особи про витребування нерухомого майна.

2. Відповідачка позовні вимоги не визнала.

3. Суд першої інстанції позов задовольнив.

4. Апеляційний суд рішення суду першої інстанції скасував та відмовив у позові.

5. Позивач оскаржив постанову суду апеляційної інстанції в касаційному порядку. Підставою касаційного оскарження вказав те, що апеляційний суд застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду, перелік яких навів у касаційній скарзі.

6. Оскаржуване судове рішення переглядається в межах, передбачених статтею 400 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК), у зв`язку із чим Верховний Суд вирішує питання права, а не факту.

ІІ. Короткий зміст позовних вимог

7. Позов обґрунтований так:

- 23 березня 2007 року між Підприємством з іноземними інвестиціями «Міханікі Україна» (далі - ПІІ «Міханікі Україна») та позивачем був укладений інвестиційний договір, згідно з яким позивач як інвестор сплачує ПІІ «Міханікі Україна» грошові кошти, а останнє зобов`язується збудувати та забезпечити введення в експлуатацію машиномісця НОМЕР_1, загальною проєктною площею 13,95 кв. м, рівень паркінгу нижній (відм. - 3,600), за адресою: м. Київ, перетин вулиці Генерала Жмаченка та Дарницького бульвару (далі - машиномісце) і передати його інвестору;

- ціна договору на момент його укладення становила 126 250,42 грн;

- у період з 20 квітня 2007 року по 07 квітня 2008 року позивач оплатив вартість машиномісця у повному обсязі, однак ПІІ «Міханікі Україна» у встановлений умовами інвестиційного договору строк об`єкт будівництва в експлуатацію не ввело і машиномісце у власність позивача не передало. У зв`язку з цим позивач був змушений звернутися до суду з позовом про визнання майнових прав на вказаний об`єкт;

- рішенням Дніпровського районного суду міста Києва від 23 січня 2013 року у справі № 2604/30051/2012 визнано за позивачем майнові права на машиномісце;

- 24 грудня 2013 року між ПІІ «Міханікі Україна» та ТОВ «Дроід-Сіті» з однієї сторони і позивачем з іншої сторони був укладений тристоронній договір, відповідно до умов якого ТОВ «Дроід-Сіті» придбало у ПІІ «Міханікі Україна» об`єкт незакінченого будівництва - житловий комплекс з торговими приміщеннями та підземним паркінгом, що розташований за адресою: м. Київ, перетин вулиці Генерала Жмаченка та Дарницького бульвару ;

- пунктом 2 тристороннього договору встановлено, що за позивачем як інвестором закріплені наступні приміщення: однокімнатна квартира АДРЕСА_3 на 8 (5 житловому) поверсі, проєктною загальною площею 63,7 кв. м (далі - квартира); машиномісце;

- пунктом 3.6 тристороннього договору передбачено, що оформлення права власності на приміщення здійснюється інвестором самостійно, а ТОВ «Дроід-Сіті» та ПІІ «Міханікі Україна» зобов`язуються надати всі необхідні для цього документи;

- завершення будівництва житлового комплексу «Артеміда» та введення його в експлуатацію було здійснено у 2015 році з присвоєнням поштової адреси: АДРЕСА_3 ;

- у 2015 році ТОВ «Дроід-Сіті» передало позивачеві квартиру, однак не передало машиномісце;

- впродовж періоду з 2015 року по дату подання позовної заяви позивачеві від ТОВ «Дроід-Сіті» не надходило жодних повідомлень щодо готовності до передачі машиномісця та документів для реєстрації права власності на нього;

- спроби позивача зв`язатися з ТОВ «Дроід-Сіті» не закінчилися успіхом, оскільки офіс, де б фактично здійснювалася діяльність ТОВ «Дроід-Сіті» відсутній, а контактні дані для зв`язку неактуальні;

- 21 листопада 2023 року позивачеві стало відомо, що 21 серпня 2020 року право власності на належне йому машиномісце було зареєстровано за відповідачкою;

- оскільки позивач у повному обсязі виконав свої зобов`язання за інвестиційним договором, визнані за ним майнові права на машиномісце після введення будівлі, в якій воно розташоване, в експлуатацію трансформуються у право власності на таке машиномісце. І саме позивач первісно в момент введення будівлі в експлуатацію мав набути право власності на машиномісце;

- позивач наділений правом витребувати належне йому на праві власності машиномісце від відповідачки, і такий спосіб захисту прав є належним.

8. Враховуючи викладене, позивач просив витребувати машиномісце № НОМЕР_1 , яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_3, НОМЕР_1 , із незаконного володіння відповідачки.

ІII. Короткий зміст рішення суду першої інстанції

9. Рішенням Дніпровського районного суду міста Києва від 27 листопада 2024 року позов задоволено. Витребувано від відповідачки на користь позивача машиномісце (гараж). Стягнуто з відповідачки на користь позивача судовий збір у розмірі 8 324,68 грн.

10. Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з такого:

- ТОВ «Дроід-Сіті» не виконало своїх договірних зобов`язань перед позивачем щодо передачі йому документів, необхідних для реєстрації за ним права власності, а натомість здійснило реєстрацію права власності на спірний об`єкт нерухомості за собою та відчужило його на користь відповідачки за договором купівлі-продажу;

- оскільки позивач повністю провів оплату за договором інвестування, то він є власником майнових прав на об`єкт інвестування. Вибуттям об`єкта нерухомості, створеного в результаті інвестування в капітальне будівництво, з володіння власника майнових прав порушуються права цього власника, які підлягають захисту;

- саме інвестор, за кошти якого і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування;

- оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи;

- інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи;

- у позивача виникло право на об`єкт інвестування з моменту завершення будівництва, тому він має право на його витребування;

- судове рішення про задоволення позовної вимоги про витребування від відповідачки нерухомого майна є підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно;

- задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника;

- різниця між площею проінвестованого позивачем об`єкта (13,95 кв. м) та площею збудованого об`єкта (18 кв. м), право власності на який зареєстроване за відповідачкою, не вказує на те, що мова йде про різні об`єкти нерухомості, оскільки із матеріалів справи вбачається, що на етапі будівництва площа машиномісця була проєктною і, як свідчать умови укладених позивачем договорів, ця площа не є сталою та визначається в кінцевому результаті як фактична площа за обмірами, проведеними після завершення будівництва;

- той факт, що після завершення будівництва фактична площа машиномісця є більшою ніж проєктна, стосується лише взаємовідносин позивача з ТОВ «Дроід-Сіті» щодо проведення остаточного розрахунку за фактичну площу об`єкта збудованої нерухомості;

- посилання відповідачки на те, що нумерація паркомісць є проєктною (будівельною) і після введення збудованого комплексу в експлуатацію змінилась, є недоведеними та необґрунтованими, оскільки в умовах укладених позивачем договорів інвестування не передбачена можливість зміни нумерації паркомісця;

- перетин вулиці Генерала Жмаченка та Дарницького бульвару в м. Києві об`єктивно є будівельною адресою, а адреса: АДРЕСА_3 є присвоєною у встановленому законодавством порядку поштовою адресою прийнятого в експлуатацію майна;

- відсутні обґрунтовані сумніви в тому, що проінвестоване позивачем машиномісце та машиномісце, право власності на яке зареєстроване за відповідачкою, є різними об`єктами, а встановлені у справі обставини свідчать про зворотнє.

ІV. Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

11. Постановою Київського апеляційного суду від 30 червня 2025 року апеляційну скаргу відповідачки задоволено, рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 27 листопада 2024 року скасовано, у позові відмовлено. Стягнуто з позивача на користь відповідачки судовий збір у розмірі 12 487,00 грн за розгляд справи в суді апеляційної інстанції та витрати на правничу допомогу у розмірі 27 000,00 грн.

12. Постанова апеляційного суду мотивована таким:

- суд першої інстанції не врахував, що машиномісце, на яке претендує позивач, не було виділено як окремий об`єкт нерухомості та не введено в експлуатацію як самостійний об`єкт із визначеним кадастровим номером. З матеріалів справи вбачається, що сертифікати про введення в експлуатацію стосуються житлового комплексу загалом, але відсутні докази окремого введення в експлуатацію паркінгу чи спірного машиномісця. Отже, позивач мав лише майнові права на машиномісце, які не трансформувалися автоматично у право власності без належного оформлення;

- машиномісце, продане відповідачці, має площу 18 кв. м, тоді як у договорі зазначено проектну площу 13,95 кв. м. Відповідно до пункту 4.9 інвестиційного договору у разі розбіжності площі більш ніж на 2 кв. м сторони мали провести остаточні розрахунки, чого не було зроблено. Це свідчить про те, що машиномісце, на яке претендує позивач, і машиномісце, придбане відповідачкою, можуть не бути тотожними. Суд першої інстанції не дослідив цього, порушивши статтю 81 ЦПК щодо оцінки доказів;

- відповідачка придбала машиномісце за нотаріально посвідченим договором від 21 серпня 2020 року, а ТОВ «Дроід-Сіті» мало зареєстроване право власності. Позивач не довів, що машиномісце вибуло з його володіння поза його волею, оскільки він не мав зареєстрованого права власності на нього;

- позивач обрав неналежний спосіб захисту, оскільки вимога про витребування машиномісця є неможливою за відсутності зареєстрованого права власності. Належним способом захисту у такому випадку є вимога до ТОВ «Дроід-Сіті» про виконання зобов`язань за договором або про відшкодування сплачених коштів (статті 16, 526, 629 Цивільного кодексу України (далі - ЦК));

- суд першої інстанції не врахував, що позивач не довів тотожність машиномісця за договором (13,95 кв. м) та машиномісця, придбаного відповідачкою (18 кв. м), а також не дослідив відсутність акта приймання-передачі машиномісця позивачу, що є порушенням статей 76, 81 ЦПК.

V. Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнені доводи особи, яка її подала

13. У касаційній скарзі представник позивача - адвокат Губерський К. С. просить скасувати постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

14. Касаційна скарга обґрунтована таким:

- суд апеляційної інстанції неправильно застосував приписи статті 331 ЦК та не врахував висновки щодо застосування цієї норми права у подібних правовідносинах, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16, від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13, від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, Верховного Суду від 07 травня 2025 року у справі № 947/954/23;

- саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування;

- після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, тому забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи;

- суд апеляційної інстанції порушив приписи статті 81 ЦПК та не врахував висновки щодо застосування цієї норми права у подібних правовідносинах, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц, Верховного Суду від 18 липня 2025 року у справі № 741/1428/23;

- відповідачка не надала жодних доказів на підтвердження свого припущення про потенційну нетотожність машиномісця. Натомість, позивач разом із позовною заявою надав докази протилежного;

- проєктна нумерація приміщень в Житловому комплексі «Артеміда» відповідає фактичній. Тому спірне машиномісце є саме тим машиномісцем, яке ТОВ «Дроід-Сіті» зобов`язано було передати позивачеві, та саме тим машиномісцем, на яке рішенням Дніпровського районного суду міста Києва від 23 січня 2013 року у справі №2604/30051/2012 було визнано майнові права позивача;

- висновок суду апеляційної інстанції про те, що машиномісце, про витребування якого заявляє позивач, та машиномісце, належне відповідачці, можуть не бути тотожними, заснований на припущеннях, є непереконливим та сформований з порушенням положень статті 81 ЦПК, а також усталеної практики Верховного Суду щодо стандартів доказування;

- суд апеляційної інстанції неправильно застосував приписи статей 16, 387, 388 ЦК в контексті оцінки ефективності обраного позивачем способу захисту, а також не врахував висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13, від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19, від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц, Верховного Суду від 25 червня 2025 року у справі № 553/1091/19;

- інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи;

- у цій справі позивач наділений правом витребувати належне йому машиномісце від відповідачки, і такий спосіб захисту прав є належним і ефективним;

- позивач робив усе можливе задля захисту своїх порушених прав та реалізації рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 23 січня 2013 року у справі № 2604/30051/2012, однак ці обставини не були враховані судом апеляційної інстанції.

VІ. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

15. У грудні 2025 року представник відповідачки - адвокат Правдивий В. І. подав відзив на касаційну скаргу, у якому просив залишити цю скаргу без задоволення, вказавши такі мотиви:

- суд апеляційної інстанції правильно вказав про те, що суд першої інстанції не врахував, що машиномісце, на яке претендує позивач, не було виділено як окремий об`єкт нерухомості та не введено в експлуатацію як самостійний об`єкт із визначеним кадастровим номером;

- сертифікати про введення в експлуатацію стосуються житлового комплексу загалом (т. 2, а. с. 21), а не окремо паркінгу чи машиномісця;

- позивач мав лише майнові права на машиномісце площею 13,95 кв. м, що знаходиться на перетині вулиці Генерала Жмаченка та Дарницького бульвару. Такі права не трансформувалися автоматично у право власності на машиномісце площею 18 кв. м;

- якщо позивач вважає, що повністю виконав свої зобов`язання за інвестиційним договором, він мав би надати суду докази сплати за фактичну загальну паркувальну площу об`єкта інвестування, проте такі докази в матеріалах справи відсутні;

- оскільки позивач не виконав умови, передбачені інвестиційним договором, він не став власником машиномісця;

- крім того, позивач не довів, що він був чи є власником майнових прав на машиномісце площею 18 кв. м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 ;

- в матеріалах справи відсутні також докази укладання між позивачем та ПІІ «Міханікі Україна» акта приймання-передачі машиномісця;

- позивач звернувся до суду лише в 2023 році, при цьому не надав суду доказів, що він дійсно намагався отримати документи на машиномісце у забудовника;

- машиномісце площею 13,95 кв. м і машиномісце площею 18 кв. м мають різні технічні характеристики, тому твердження позивача про їхню тотожність є безглуздим;

- позивач безпідставно посилається на статті 387, 388 ЦК, оскільки машиномісце загальною площею 18 кв. м було придбане відповідачкою за відплатним договором; це майно не було загублене власником чи викрадене у нього, не вибуло з володіння власника, оскільки позивач не був власником цього нерухомого мийна;

- висновок суду апеляційної інстанції щодо обрання позивачем неналежного способу захисту є правильним. Вимога про витребування машиномісця є неможливою за відсутності зареєстрованого за позивачем права власності.

VІІ. Рух справи у суді касаційної інстанції

16. 25 липня 2025 року представник позивачазвернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою.

17. Ухвалою Верховного Суду від 07 серпня 2025 року касаційну скаргу залишено без руху.

18. Ухвалою Верховного Суду від 12 листопада 2025 року відкрито касаційне провадження та відмовлено у задоволенні клопотання позивача про зупинення виконання постанови суду апеляційної інстанції в частині стягнення судових витрат.

19. 10 грудня 2025 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.

20. Ухвалою Верховного Суду від 24 лютого 2026 року справу призначено до судового розгляду.

VІIІ. Фактичні обставини, встановлені судами

21. 23 березня 2007 року між позивачем та ПІІ «Міханікі Україна» був укладений інвестиційний договір, за яким:

- об`єкт будівництва - відповідно до проєктно-кошторисної документації житловий комплекс з торговельними приміщеннями та підземним паркінгом, будівництво якого здійснюється на перетині вулиць Генерала Жмаченка і бульвару Дарницького у Дніпровському районі м. Києва та складається з двох житлових блоків 25-ти поверхового та 10-ти поверхового, об`єднаних спільним 2-х поверховим торговельно-розважальним комплексом (пункт 1.1.5);

- об`єкт інвестування - машиномісце, яке розташоване в об`єкті будівництва. Детальна характеристика об`єкта інвестування наведена в пункті 3.3. договору (пункт 1.1.6);

- забудовник зобов`язується організувати спорудження та забезпечити введення в експлуатацію об`єкта будівництва, здійснити закріплення за інвестором об`єкта інвестування, а також передати інвестору об`єкт інвестування, а інвестор, в свою чергу, зобов`язується здійснити відповідне фінансування об`єкта інвестування на умовах, в порядку та строки, що передбачені договором (пункт 2.1);

- характеристика об`єкта інвестування, обраного інвестором для інвестування за договором, відповідно до проєктно-кошторисної документації: машиномісце НОМЕР_1; загальна проєктна паркувальна площа - 13,95 кв. м; рівень паркінгу - нижній (відм. - 3,6000) (пункт 3.3);

- ціна договору не є остаточною та буде остаточно встановлена забудовником після здійснення інвестором остаточних розрахунків за фактичну загальну паркувальну площу об`єкта інвестування (пункт 4.2.1);

- технічний паспорт на об`єкт інвестування оформлюється забудовником за рахунок інвестора. Дані (технічна характеристика) об`єкта інвестування можуть бути змінені за наслідками остаточної інвентаризації об`єкта інвестування. У випадку, якщо загальна проєктна паркувальна площа об`єкта інвестування, яка зазначена в договорі, буде відрізнятись більш ніж на 2 кв. м від фактичної загальної паркувальної площі об`єкта інвестування, сторони проводять між собою остаточні розрахунки відповідно до пункту 7 цього договору (пункт 4.9);

- у випадку, якщо фактична загальна паркувальна площа об`єкта інвестування виявиться більшою проєктної загальної паркувальної площі, визначеної пунктом 3.3.2. договору, інвестор зобов`язується погасити визначену різницю протягом 10 календарних днів з дня підписання сторонами акта звірки взаєморозрахунків за вартістю, визначеною пунктом 7.4. договору (пункт 6.2.8) (т. 1, а. с. 53-62).

22. Рішенням Дніпровського районного суду міста Києва від 23 січня 2013 року у справі № 2604/30051/2012 за позивачем визнано майнові права на об`єкти інвестування: квартиру та машиномісце. У справі № 2604/30051/2012 суд встановив такі обставини:

- між позивачем та ПІІ «Міханікі Україна» була укладена інвестиційна угода - договір про участь у фінансуванні від 16 жовтня 2006 року № 11, відповідно до умов якого позивач інвестував кошти у житлове будівництво;

- об`єктом інвестування за цим договором та додатковим договором від 12 жовтня 2007 року № 1 до договору про участь у фінансуванні є квартира в житловому комплексі з торговельними приміщеннями та підземним паркінгом, будівництво якого здійснюється на перетині вулиці Генерала Жмаченка і Дарницького бульвару у Дніпровському районі м. Києва ;

- згідно з умовами пункту 2.2. договору про участь у фінансуванні ПІІ «Міханікі Україна» зобов`язувалося здійснити закріплення за інвестором (позивачем) та передати йому у власність квартиру шляхом погашення пакету облігацій, а інвестор зобов`язувався в порядку та строки, визначені договором та проспектом емісії, набути право власності на пакет облігацій та пред`явити їх ПІІ «Міханікі Україна» до погашення;

- умовами пункту 2.5. договору про участь у фінансуванні було визначено, що інвестор зобов`язувався набути право власності на пакет облігацій кількістю 6 370 штук терміном погашення з 05 січня 2009 року по 05 січня 2010 року включно, але не раніше моменту прийняття Державною приймальною комісією житлового комплексу в експлуатацію;

- пунктом 3.1. договору про участь у фінансуванні було передбачено, що для отримання у власність квартири інвестор зобов`язувався придбати у власність пакет облігацій, уклавши договір купівлі-продажу облігацій за адресою: АДРЕСА_5 (філія ВАТ «Морський транспортний банк» у м. Києві);

- згідно з пунктом 4.9. договору про участь у фінансуванні ПІІ «Міханікі Україна» погашає облігації шляхом передачі у власність інвестору квартири та майнових прав, пов`язаних з нею у випадку наявності у власності інвестора пакету облігацій, визначеного в пункті 2.5. цього договору;

- вартість об`єкта нерухомості згідно з пунктом 3.1. договору купівлі-продажу цінних паперів від 16 жовтня 2006 року становила 526 469,67 грн, що в еквіваленті дорівнювало 104 251,42 доларів США;

- відповідно до наказу від 16 жовтня 2007 року № 1 про зарахування цінних паперів та виписки від 16 жовтня 2007 року вих. № 991 про залишки на рахунку в цінних паперах позивач придбав повний пакет облігацій, а відтак повністю проінвестував будівництво квартири;

- оплата позивачем пакету облігацій в повному обсязі підтверджується квитанціями, приєднаними до позовної заяви;

- пунктом 1.1.6. договору про участь у фінансуванні запланованою датою введення житлового комплексу в експлуатацію визначено 31 грудня 2008 року;

- крім того, позивач проінвестував у цьому ж житловому комплексі будівництво одного машиномісця загальною проектною паркувальною площею 13,95 кв. м (відповідно до інвестиційного договору від 23 березня 2007 року);

- вартість об`єкта інвестування - машиномісця згідно з пунктом 4.21. інвестиційного договору склала 126 250,42 грн, що в еквіваленті дорівнювало 25 000,08 доларів США, і була повністю оплачена позивачем, що підтверджується відповідними квитанціями, доданими до позовної заяви;

- згідно з умовами інвестиційного договору запланований термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 4 квартал 2008 року. Проте у цей строк житловий комплекс в експлуатацію введений не був;

- позивачі, зокрема ОСОБА_1 , сумлінно виконали умови укладених із ПІІ «Міханікі Україна» інвестиційних угод, сплативши на рахунок останнього вартість квартир, машиномісць та нежитлових торговельно-виставкових приміщень;

- ПІІ «Міханікі Україна» свої зобов`язання щодо запланованого строку введення житлового комплексу в експлуатацію та передачі у власність позивачів проінвестованих ними квартир, машиномісць, нежитлових торговельно-виставкових приміщень не виконало, чим порушило права позивачів як добросовісних інвесторів, оскільки у зв`язку із затримкою дати завершення будівництва, порушенням строків введення житлового комплексу в експлуатацію, позивачі вчасно не отримали те, на що розраховували, укладаючи договори про участь у фінансуванні будівництва;

- порушення ПІІ «Міханікі Україна» строку прийняття житлового комплексу в експлуатацію та порушення ним строку передачі позивачам вказаних у позові об`єктів інвестування позбавляє останніх можливостей зареєструвати право власності на такі об`єкти у встановленому законом порядку (т. 1 а. с. 8-27).

23. 24 грудня 2013 року між ПІІ «Міханікі Україна», ТОВ «Дроід-Сіті» та позивачем був укладений тристоронній договір АДРЕСА_3/10, за яким:

- ТОВ «Дроід-Сіті» на підставі договору купівлі-продажу від 07 серпня 2013 року придбало у ПІІ «Міханікі Україна»об`єкт незакінченого будівництва - житловий комплекс з торговими приміщеннями та підземним паркінгом, розташований на перетині вулиць Генерала Жмаченка та бульвару Дарницького у Дніпровському районі м. Києва на земельній ділянці розміром 7 895 кв. м, кадастровий номер :66:094:0014. Будівельна готовність житлового комплексу на дату укладання цього договору становила 68,1%;

- інвестор на підставі договору про участь у фінансуванні від 16 жовтня 2006 року, договору купівлі-продажу цінних паперів від 16 жовтня 2006 року, акта від 16 жовтня 2007 року виконання договору купівлі-продажу цінних паперів, інвестиційного договору від 23 березня 2007 року вклав грошові кошти в будівництво житлового комплексу та за ним закріплені наступні приміщення: однокімнатна квартира АДРЕСА_3 за експлікацією технічного паспорту, проектною загальною площею 63,70 кв. м; машиномісце (паркінг) НОМЕР_1, площею 13,95 кв. м, рівень паркінгу - нижній (відм. 3,6000). Інвестором розрахунок за вказані приміщення здійснено у повному обсязі в сумі 652 720,09 грн;

- ТОВ «Дроід-Сіті»прийняло на себе зобов`язання щодо закінчення будівництва житлового комплексу в строк не пізніше ІІІ кварталу 2014 року та передачі інвестору у власність зазначених в пункті 2 цього договору приміщень. ТОВ «Дроід-Сіті» гарантувало передачу інвестору вказаних в пункті 2 приміщень після закінчення будівництва та введення житлового будинку в експлуатацію на підставі акта прийняття-передачі не пізніше ІV кварталу 2014 року. ТОВ «Дроід-Сіті» та позивач погодились з тим, що ТОВ «Дроід-Сіті»не здійснює повернення коштів інвестору, які були сплачені ним ПІІ «Міханікі Україна», а здійснює передачу приміщень інвестору у власність. Інвестор придбавав майнові права (право вимоги) на проінвестовані та закріплені за ним приміщення та мав право вимагати від ТОВ «Дроід-Сіті»передачі йому у власність приміщення після завершення будівництва і введення житлового комплексу в експлуатацію. ТОВ «Дроід-Сіті» зобов`язувалося виконати цю вимогу;

- ТОВ «Дроід-Сіті»зобов`язувалося виключити приміщення з переліку об`єктів для продажу, щоб виключити можливість його продажу іншому інвестору (пункт 3.4);

- оформлення права власності на приміщення здійснюється інвестором самостійно. ТОВ «Дроід-Сіті» та ПІІ «Міханікі Україна»зобов`язувалися надати інвестору всі необхідні для оформлення документи (пункт 3.6);

- кінцева площа приміщень визначається за результатами технічної документації, складеної уповноваженою особою. В разі збільшення/зменшення площі приміщень більше ніж на 1 кв. м порівняно з площею, визначеною цим договором, оплата/повернення коштів здійснюється з розрахунку ціни 12 000,00 грн за 1 кв. м (пункт 4) (т. 1 а. с. 37-39).

24. Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктна нерухомого майна від 19 грудня 2023 року за позивачем 25 листопада 2015 року зареєстроване право власності на однокімнатну квартиру АДРЕСА_3 (т. 1 а. с. 28-29).

25. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктна нерухомого майна від 21 листопада 2023 року за відповідачкою 21 серпня 2020 року зареєстроване право власності на машиномісце № НОМЕР_1 загальною площею 18 кв. м за адресою: АДРЕСА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 21 серпня 2020 року (т. 1 а. с. 42-43).

26. За змістом договору купівлі-продажу від 21 серпня 2020 року № 7664, укладеним між ТОВ «Дроід-Сіті» (продавець) та відповідачкою (покупець):

- продавець зобов`язувався в порядку та на умовах, визначених у цьому договорі, передати у власність покупцю, а покупець - прийняти та оплатити об`єкт нерухомості - машиномісце (гараж) № НОМЕР_1 загальною площею 18 кв. м (пункти 1.1, 1.2);

- машиномісце належало продавцю на праві приватної власності, що підтверджується державною реєстрацією права власності в Державному реєстрі речових прав, яку проведено 14 серпня 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С. П. (пункт 1.3);

- відчужуване нерухоме майно на момент підписання цього договору нікому іншому не було продане, подароване, відчужене іншим способом, не заставлене, заборони (арешти) щодо нього були відсутні, в податковій заставі та спорі не перебувало, інформація про невиконані майнові зобов`язання сторін відсутня, прав щодо третіх осіб на нього не було, як вклад до статутного капіталу юридичних осіб воно не передане, права щодо відчужуваного нерухомого майна малолітніх, неповнолітніх, недієздатних та обмежено дієздатних не порушені (пункт 1.4) (т. 1 а. с. 173).

27. 27 березня 2024 року представник позивача звернувся до Державної інспекції архітектури та містобудування України із адвокатським запитом, в якому просив надати копію схеми розташування машиномісць на підземному паркінгу, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 (будівельна адреса: перетин вулиць Генерала Жмаченка та бульвару Дарницького), із зазначенням нумерації таких машиномісць (в тому числі машиномісця НОМЕР_1), яка була подана замовником до ДАБІ з метою введення в експлуатацію житлового комплексу (т. 2 а. с. 17).

28. За змістом відповіді Державної інспекції архітектури та містобудування України від 29 березня 2024 року № 1748/05/18-24 на адвокатський запит було встановлено наявність інформації про видані Державною архітектурно-будівельною інспекцією України сертифікати про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 02 грудня 2014 року, від 26 березня 2015 року, від 03 листопада 2015 року. Розпорядником запитуваної інформації є замовник будівництва - ПІІ «Міханікі Україна», а проектувальником - ТОВ «Архітектурно-будівельна компанія «Жежерін» (т. 2 а. с. 21).

ІХ. Позиція Верховного Суду

29. Переглянувши оскаржуване судове рішення в межах розгляду справи судом касаційної інстанції (див. пункт 6), Верховний Суд зазначає таке.

30. У спірних правовідносинах позивач просив захистити його порушене право власності на машиномісце шляхом витребування цього майна (див. пункти 7-8).

31. Суд першої інстанції задовольнив позов (див. пункти 9-10).

32. Апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції, відмовив у задоволенні позову з декількох підстав.

Суд апеляційної інстанції виходив з того, що позивач не довів, що машиномісце вибуло з його володіння поза волею. Позивач обрав неналежний спосіб захисту. Позивач не довів тотожність машиномісця за інвестиційним договором та машиномісця, придбаного відповідачкою (див. пункти 11-12).

33. Верховний Суд звертає увагу, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК).

34. Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17).

35. Далі Верховний Суд підкреслює, що приватноправовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див. постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року у справі № 607/20787/19).

36. Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 15 вересня 2022 року у справі № 910/12525/20).

37. Верховний Суд підкреслює, що визначення правильності обраного способу захисту передує вирішенню спору по суті (див., наприклад, пункт 43 постанови Верховного Суду від 09 липня 2025 року у справі № 472/184/20).

38. Таким чином, відмова у судовому захисті цивільного права та інтересу особи може мати місце з обмеженого коло підстав, які є самостійними і не підлягають застосуванню одночасно (див., наприклад, пункт 35 постанови Верховного Суду від 12 листопада 2025 року справі № 372/3100/23).

39. Колегія суддів погоджується з висновками апеляційного суду про відмову у задоволенні позову, проте не погоджується з мотивами такої відмови.

40. Відповідно до статті 177 ЦК до об`єктів цивільних прав належать речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК).

41. За правилами статті 316 ЦК правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

42. Велика Палата Верховного Суду наголошувала, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлено право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої на підставі договору був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17).

43. Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому. Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК такий об`єкт стає після його державної реєстрації. Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, у разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства (див. постанову Верховного Суду від 09 серпня 2023 року у справі № 753/6287/19).

44. Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкта нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК) (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, Верховного Суду від 24 січня 2024 року у справі № 761/22446/20, від 07 грудня 2023 року у справі № 369/8250/19).

45. У зв`язку із цим в даній конкретній справі із врахуванням встановлених судами обставин справи висновки апеляційного суду щодо обрання позивачем неналежного способу захисту є неправильними.

46. У цій справі суди встановили, що 23 березня 2007 року між ПІІ «Міханікі Україна» та позивачем був укладений інвестиційний договір, згідно з яким позивач як інвестор мав сплатити ПІІ «Міханікі Україна» грошові кошти, а останнє зобов`язувалося збудувати, забезпечити введення в експлуатацію і передати інвестору машиномісце № НОМЕР_1 загальною проєктною площею 13,95 кв. м на перетині вулиці Генерала Жмаченка та бульвару Дарницького. Вартість машиномісця позивач оплатив у повному обсязі.

47. Рішенням Дніпровського районного суду міста Києва від 23 січня 2013 року у справі № 2604/30051/2012 визнано, зокрема, за позивачем майнові права на машиномісце № НОМЕР_1 загальною проєктною паркувальною площею 13,95 кв. м.

48. 24 грудня 2013 року між ПІІ «Міханікі Україна» та ТОВ «Дроід-Сіті» з однієї сторони і позивачем з іншої сторони був укладений тристоронній договір, відповідно до умов якого ТОВ «Дроід-Сіті» придбало у ПІІ «Міханікі Україна» об`єкт незакінченого будівництва - житловий комплекс з торговими приміщеннями та підземним паркінгом, що розташований за адресою: м. Київ, перетин вулиці Генерала Жмаченка та Дарницького бульвару . Пунктом 2 цього договору було передбачено, що за позивачем як інвестором закріплені однокімнатна квартира та машиномісце НОМЕР_1 площею 13,95 кв. м.

49. Після завершення будівництва житлового комплексу «Артеміда» та введення його в експлуатацію з присвоєнням поштової адреси: АДРЕСА_3 у 2015 році ТОВ «Дроід-Сіті» передало позивачеві лише квартиру.

50. У 2020 році ТОВ «Дроід-Сіті» продало машиномісце НОМЕР_1 площею 18 кв. м відповідачці, яка зареєструвала право власності на нього.

51. Звертаючись до суду з позовом, позивач вважав, що його право власності на машиномісце порушене, тому воно підлягає захисту шляхом витребування належного йому нерухомого майна.

52. Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що ТОВ «Дроід-Сіті» не виконало своїх договірних зобов`язань перед позивачем як власником майнових прав щодо передачі йому документів, необхідних для реєстрації за ним права власності на машиномісце, а натомість здійснило реєстрацію права власності на спірний об`єкт нерухомості за собою та відчужило його на користь відповідачки за договором купівлі-продажу. Тому позивач має право витребувати майно від будь-якого набувача.

53. Разом з тим, суд визнав докази, надані позивачем, достатніми, а доводи відповідачки про різну площу та адресу спростованими, оскільки проєктна площа машиномісця могла змінюватися, а адреса відповідає поштовій після здачі об`єкта.

54. Проте, суд першої інстанції не звернув увагу на те, що машиномісце, продане відповідачці, має площу 18 кв. м, тоді як в інвестиційному договорі зазначено проєктну площу 13,95 кв. м. За змістом пункту 4.9 інвестиційного договору у разі розбіжності площі об`єкта інвестування більш ніж на 2 кв. м сторони мали провести остаточні розрахунки відповідно до статті 7 цього договору. Матеріали справи не містять відповідних розрахунків та доказів здійснення доплати за різницю у площі, як і акта приймання-передачі машиномісця позивачу.

55. Зважаючи на здачу житлового комплексу в експлуатацію у 2015 році, позивач не оформив права власності на машиномісце № НОМЕР_1 проєктною площею 13,95 кв. м. У зв`язку з цим позивач не довів, що машиномісце вибуло з його володіння поза його волею.

56. Відповідачка придбала машиномісце площею 18 кв. м за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, а ТОВ «Дроід-Сіті» мало зареєстроване право власності на нього.

57. Інших доказів тотожності спірних об`єктів позивачем не надано.

58. Таким чином, позивач не довів, що машиномісце, на яке він претендує, і машиномісце, придбане відповідачкою, є тотожними, що обґрунтовано врахував апеляційний суд.

59. З урахуванням викладеного, скасовуючи рішення суду першої інстанції, апеляційний суд не звернув увагу на те, що у задоволенні позовних вимог належало відмовити саме з підстав необґрунтованості позовних вимог. Тому постанову апеляційного суду слід змінити в мотивувальній частині, виклавши її у редакції цієї постанови.

X. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

60. Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку, постанова апеляційного суду ухвалена частково з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права.

61. Оскільки апеляційний суд дійшов обґрунтованого по суті висновку про відмову в позові, проте помилився щодо мотивів, колегія суддів дійшла висновку, що мотивувальну частину постанови апеляційного суду необхідно змінити в редакції цієї постанови, що відповідатиме статтям 409, 412 ЦПК.

62. Враховуючи те, що касаційний суд змінює судові рішення, але виключно у частині мотивів їх ухвалення, новий розподіл судових витрат не здійснюється.

Із цих підстав,

керуючись статтями 400, 402, 409, 412, 415, 416, 419 ЦПК, Верховний Суд

УХВАЛИВ:

1. Касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Губерський Кирило Станіславович, задовольнити частково.

2. Постанову Київського апеляційного суду від 30 червня 2025 року змінити у мотивувальній частині, виклавши її у редакції цієї постанови.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Судді: В. І. Крат Д. А. Гудима І. О. Дундар Є. В. Краснощоков П. І. Пархоменко