Справа № 587/5835/25
11 березня 2026 року Сумський районний суд Сумської області під головуванням судді Степаненка О.А., за участю секретаря судового засідання Бузової Т.І., розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Суми справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу.
Представник позивача звернулась до суду з позовом в якому просила визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 22.03.2001 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , за яким ОСОБА_3 продала, а ОСОБА_4 придбав житловий будинок житловою площею 38,9 кв.м. - літ. А-1, з господарчими будівлями: літ. Б - сарай-кухня, літ. п/г - погріб, №1-3, розташований за адресою: АДРЕСА_1 та визнати за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок житловою площею 38,9 кв.м. - літ. А-1, з господарчими будівлями: літ. Б - сарай-кухня, літ. п/г - погріб, №1-3, розташований за адресою: АДРЕСА_1 у порядку спадкування за законом після смерті ОСОБА_4 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 .
У судове засідання представник позивача і позивач не з`явились, направили заяву про розгляд справи без їх участі, не заперечували проти заочного рішення, підтримали позовні вимоги в повному обсязі.
В судове засідання відповідач не з`явилась, про час та місце розгляду справи була повідомлена належним чином, про причини неявки суду не повідомила, відзиву на позов та клопотань про відкладення розгляду справи від неї не надходило.
На підставі ст. 280 ЦПК України суд вважає за можливе провести заочний розгляд справи на підставі наявних у справі доказів.
Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється, так як розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи.
Дослідивши письмові докази по справі, суд приходить до наступних висновків.
22 березня 2001 року ОСОБА_3 та ОСОБА_4 домовилися про укладення угоди купівлі-продажу житлового будинку по АДРЕСА_1 .
ОСОБА_4 був чоловіком позивачки ОСОБА_1 ( а.с.13). ОСОБА_4 помер ІНФОРМАЦІЯ_2 ( а.с.14)
22.03.2001 року ОСОБА_3 була видана довідка-характеристику у Державному комунальному підприємстві Сумське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації у якій була вказана дійсна вартість житлового будинку по АДРЕСА_1 - 9 548,00 грн.( а.с.17)
ОСОБА_3 продавець та ОСОБА_4 покупець узгодили між собою, що вартість житлового будинку буде складати 9 548,00 грн.
ОСОБА_4 передав за проданий будинок обумовлену між сторонами суму вартості будинку - 9 548 грн., а ОСОБА_3 отримала за проданий будинок кошти та передала покупцю оригінали правовстановлюючих документів на будинок (договір купівлі-продажу житлового будинку, посвідчений нотаріально від 28.07.1998 року, зареєстрований у реєстрі за №1248 та технічний паспорт на будинок) ключами від будинку, написала розписку про отримання коштів за продаж будинку. У будинок, який ОСОБА_4 придбав у спільну сумісну власність з дружиною, заселився після проведеного ремонту у травні 2001 року.( а.с.15,16, 18-20)
Таки чином, між ОСОБА_3 , як продавцем та ОСОБА_4 , як покупцем, було досягнуто всіх істотних умов, що необхідні для вчинення договору купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: погоджено ціну договору, його предмет, місцезнаходження майна, факт передачі та отримання коштів в рахунок купівлі-продажу, проставлено відповідні підписи сторін, а також свідків, в присутності яких він вчинявся, а відтак зазначений договір фактично був укладений між сторонами.
У 2006 році ОСОБА_4 разом з ОСОБА_1 було проведено до будинку по АДРЕСА_1 газопостачання, що підтверджується копією абонентської книжки, яка місить відмітки за 2006-2017 р.р. про проведені роботи по ремонту газового обладнання та підписи ОСОБА_4 та ОСОБА_1 ( а.с.24-31)
Згідно довідки виконавчого комітету Юнаківської сільської ради Сумського району Сумської області №878 від 16.12.2025 року ОСОБА_4 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_2 , дійсно фактично проживав разом із своєю дружиною ОСОБА_1 без реєстрації за адресою: АДРЕСА_1 з 2001 року до дня смерті ( а.с.21).
Згідно довідки виконавчого комітету Юнаківської сільської ради Сумського району Сумської області від 16.12.2025 року позивачка ОСОБА_1 фактично проживала без реєстрації за адресою: АДРЕСА_1 з 2001 року по лютий місяць 2024 року( а.с.22).
ОСОБА_1 проживала у будинку, сплачувала за газопостачання та електропостачання, до лютого 2024 року. У лютому 2024 року через воєнні дії російської федерації вимушена була покинути будинок у с. Юнаківка, Сумського району, Сумської області.
Після смерті чоловіка ОСОБА_1 прийняла спадщину, оскільки проживала разом зі спадкоємцем ОСОБА_4 на час відкриття спадщини.
Згідно із п. 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України, що набрав чинності 01.01.2004, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Спірний договір купівлі-продажу нерухомого майна, оформлений у вигляді розписки був укладений 2001 року, то при вирішенні спору підлягають застосуванню положення ЦК УРСР 1963 року, Закон України «Про власність», в редакціях, що діяли на час укладення такого договору.
Відповідно до ч. 1 та ч. 3 ст. 2 Закону України «Про власність», право власності - це врегульовані законом суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження майном. Кожен громадянин в Україні має право володіти, користуватися і розпоряджатися майном особисто або спільно з іншими.
Згідно із ч.ч. 1-3 ст. 4 Закону України «Про власність» власник на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається належним йому майном. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону. Він може використовувати майно для здійснення господарської та іншої, не забороненої законом, діяльності, зокрема, передавати його безоплатно або за плату у володіння і користування іншим особам. Всім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.
Відповідно до ст. 49 Закону України «Про власність» володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом, арбітражним судом, третейським судом.
Згідно зі ч. 1ст. 41 ЦК УРСР угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків.
Відповідно до ст. 42 ЦК УРСР угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній). Угода, для якої законом не встановлена певна форма, вважається також укладеною, якщо з поведінки особи видно її волю укласти угоду. Мовчання визнається виявом волі укласти угоду у випадках, передбачених законодавством.
Згідно із ст. 44 ЦК УРСР повинні укладатись у письмовій формі: 1) угоди державних, кооперативних та інших громадських організацій між собою і з громадянами, за винятком угод, зазначених у статті 43 цього Кодексу, та окремих видів угод, для яких інше передбачено законодавством Союзу РСР і Української РСР; 2) угоди громадян між собою на суму понад сто карбованців, за винятком угод, зазначених у статті 43 цього Кодексу, та інших угод, передбачених законодавством Союзу РСР і Української РСР; 3) інші угоди громадян між собою, відносно яких закон вимагає додержання письмової форми. Письмові угоди повинні бути підписані особами, які їх укладають.
Відповідно до ст. 47 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
За змістом ст.128,153 ЦК УРСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Згідно із ч.ч. 1-2 ст. 154 ЦК УРСР коли сторони домовились укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому обумовленої форми, хоч би за законом для даного виду договорів ця форма і не потребувалась. Якщо згідно з законом або угодою сторін договір повинен бути укладений в письмовій формі, він може бути укладений як шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, так і шляхом обміну листами, телеграмами, телефонограмами та ін., підписаними стороною, яка їх надсилає.
Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму. Ст. 227 ЦК УРСР передбачалося, що договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин.
В силу приписів ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Верховний Суд у постанові від 12.09.2018 р. по справі № 522/50/16-ц звернув увагу на те, що: «Суди при розгляді цієї справи установили, що при вчиненні договору купівлі-продажу квартири дії сторін були спрямовані на встановлення цивільних прав та обов`язків, перехід права власності відбувся, сторони договору мали необхідний обсяг цивільної дієздатності та вільне волевиявлення, що відповідало внутрішній волі на досягнення наслідків, а саме купівлі-продажу квартири. Отже, правочин був реальним і вчинений у формі, дозволенній чинним законодавством України на момент його вчинення. Частиною другою статті 47 ЦК Української РСР передбачено право суду визнати не посвідчений нотаріально договір дійсним, якщо сторони домовились щодо всіх важливих умов договору, що підтверджується письмовими доказами і відбулось повне або часткове виконання договору».
У постанові Верховного Суду від 18.08.2021 р. у справі № 305/1468/16-ц, зазначено, що «Визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Конвалідація, згідно частини другої статті 220 ЦК України, можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення. Визнання договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України є окремим способом захисту і висновок суду про визнання дійсним має міститися і як в мотивувальній, так і в резолютивній частині судового рішення».
Враховуючи те, що сторони домовились щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу будинку, відбулося його виконання, продавець отримав гроші, покупець прийняв будинок, проте, позивач хоча і володіє нерухомим майном, втім не може підтвердити своє право власності на нього перед третіми особами, а тому, просить суд захистити його право шляхом визнання за ним такого права в судовому порядку.
Згідно із нормою ст. 1216 ЦК України спадкуванням є перехід прав і обов`язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців). До складу спадщини входять усі права і обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті, за виключенням тих прав і обов`язків, що зазначені у ст. 1219 ЦК України (ст.ст. 1218, 1231 ЦК України).
Спадкоємець, який постійно проживав разом із спадкодавцем на час відкриття спадщини, вважається таким, що прийняв спадщину, якщо протягом строку, встановленого ст. 1270 цього Кодексу, він не заявив про відмову від неї (ч.3 ст.1268 ЦК України).
Спадкоємець, який у встановленому законом порядку прийняв спадщину, є її власником з часу її відкриття, а документом для підтвердження права власності на спадкове майно є свідоцтво на спадщину, отримане в установленому законодавством порядку. Відсутність реєстрації права власності відповідно до Закону України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не зумовлює позбавлення особи прав користування та володіння належним їй на праві власності майном.
За таких обставин позивач позбавлений можливості зареєструвати своє право власності належним шляхом, а саме нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу житлового будинку, чим порушуються його права власника, які підлягають судовому захисту.
Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ратифікованого Законом України від 17 липня 1997 року, кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Відповідно до ст. 41 Конституції України, ч. 1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Відповідно до ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (ст.328 ЦК України).
Згідно ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до п. 13 постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06 листопада 2009 року з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню. При розгляді таких справ суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.
Неможливість здійснення нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу у зв`язку із ухиленням продавця та сторони в договорі купівлі-продажу від укладення письмового та нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу, з чого вбачається втрата можливості з цієї причини його посвідчити, є обов`язковими умовами для визнання правочину дійсним згідно зі ст. 220 ЦК України.
Під ухиленням від нотаріального посвідчення договору має розумітися як активна протидія цьому, так і пасивне небажання вчинити цю дію.
Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 04 листопада 2024 року у справі № 449/593/22 (провадження № 61-5176сво24) зазначив, що якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається (частина друга статті 220 ЦК України). З урахуванням принципу розумності, очевидно, що позов про визнання договору дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України є способом захисту цивільних прав та інтересів учасників приватних відносин. Рішення суду про визнання договору дійсним при недодержанні сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору «зцілює» тільки таку ваду як відсутність нотаріального посвідчення договору. При цьому наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається в силу прямої вказівки в частині другій статті 220 ЦК України.
Враховуючи те, що сторони домовились щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу будинку, відбулося повне його виконання, продавець отримав гроші, покупець прийняв будинок, проте позивач, хоча фактично і володіє нерухомим майном (спадщиною), втім не може підтвердити своє право власності на нього перед третіми особами, тому суд вважає, що вимоги позивача підлягають повному задоволення, а його порушене право - судовому захисту.
На підставі викладеного, керуючись ст. 41 Конституції України, ст. 15 ЦК України, ч. 1 ст. 321 ЦК України, ст. ст. 12, 81, 259, 263-265 ЦПК України, ст. ст. 319, 328, 334, 392, 638, 640, 655, 657, 220 , 257, 261 ЦК України, суд
Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 22.03.2001 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , за яким ОСОБА_3 продала, а ОСОБА_4 придбав житловий будинок житловою площею 38,9 кв.м. - літ. А-1, з господарчими будівлями: літ. Б - сарай-кухня, літ. п/г - погріб, №1-3, розташований за адресою: АДРЕСА_1 та визнати за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок житловою площею 38,9 кв.м. - літ. А-1, з господарчими будівлями: літ. Б - сарай-кухня, літ. п/г - погріб, №1-3, розташований за адресою: АДРЕСА_1 у порядку спадкування за законом після смерті ОСОБА_4 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду. Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.
Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити рішення суду повністю або частково шляхом подання апеляційної скарги до Сумського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Повний текст рішення виготовлено 13.03.2026року.

Суддя О.А.Степаненко