ТЕРНОПІЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 601/2863/25Головуючий у 1-й інстанції Шульгач Н.М.
Провадження № 22-ц/817/223/26 Доповідач - Хома М.В.
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

05 березня 2026 року м. Тернопіль

Тернопільський апеляційний суд в складі:

головуючої - Хома М.В.

суддів - Костів О. З., Храпак Н. М.,

секретар - Хоміцька С.О.

з участю представника ТОВ "Західна агровиробнича компанія" - адвоката Нечіпайла Р.С., представника ФГ "Агро К.М.М." - адвоката Собчука В.К.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Тернополі цивільну справу за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю Західна агровиробнича компанія на рішення Кременецького районного суду Тернопільської області від 17 листопада 2025 року, ухвалене суддею Шульгач Н.М. у цивільній справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю Західна агровиробнича компанія до ОСОБА_1 , фермерського господарства Агро К.М.М. про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, визнання відсутнім права оренди та скасування запису щодо державної реєстрації права оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2025 року ТОВ Західна агровиробнича компанія звернулось до суду із позовом про визнання укладеною додаткової угоди №б/н від 22 квітня 2025 року до договору оренди землі №б/н від 16 квітня 2013 року між ТОВ Західна агровиробнича компанія та ОСОБА_1 у вказаній в позові редакції, визнання відсутнім у ФГ Агро К.М.М. права оренди земельної ділянки площею 2,34 га, кадастровий номер 612348290:01:001:0365, яка розташована на території Катеринівської сільської ради Кременецького району Тернопільської області, номер запису про інше речове право 61112007, скасування запису щодо державної реєстрації вказаного права оренди.

Позов обґрунтовано тим, що ТОВ «Західна агровиробнича компанія» є орендарем спірної земельної ділянки на підставі договору оренди від 16 квітня 2013 року, а після заміни сторони за додатковою угодою від 08 серпня 2018 року набуло переважного права на його поновлення. До спливу строку дії договору, який закінчився 8 серпня 2025 року, товариство 22 квітня 2025 року надіслало орендодавцю лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, однак відповіді чи заперечень у встановлений законом строк не отримало, при цьому продовжувало користуватися земельною ділянкою та належно виконувало обов`язки орендаря. За таких обставин позивач вважає, що договір оренди поновився в силу частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Крім цього, з витягу з Державного реєстру речових прав від 22 вересня 2025 року ТОВ Західна агровиробнича компанія дізналося про реєстрацію права оренди цієї ж земельної ділянки за ФГ «АГРО К.М.М.», хоча вона вже перебувала в користуванні позивача. Вважає, що його переважне право орендаря порушене, а належним способом захисту є визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору та визнання відсутнім права оренди нового орендаря.

Рішенням Кременецького районного суду Тернопільської області від 17 листопада 2025 року у задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі ТОВ Західна агровиробнича компанія просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити. Вказує, що рішення суду є незаконним та необґрунтованим, оскільки до спірних правовідносин підлягала застосуванню стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент звернення до суду, а не в редакції, чинній на час укладення договору оренди, тому спір мав оцінюватися саме крізь призму захисту переважного права орендаря на укладення договору на новий строк.

Також зазначає, що ТОВ Західна агровиробнича компанія завчасно направило орендодавцю лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, однак належної відповіді у порядку, передбаченому статтею 33 Закону України «Про оренду землі», не отримало. Заява ОСОБА_1 від 15 травня 2025 року не може вважатися належним запереченням проти поновлення договору, оскільки не містить підпису, не відповідає вимогам до такого повідомлення та стосується іншої земельної ділянки, бо в ній зазначено інший кадастровий номер. У зв`язку з цим ТОВ «Західна агровиробнича компанія» вважає помилковим висновок суду про відсутність волевиявлення орендодавця на продовження орендних правовідносин.

Крім цього, суд першої інстанції не дослідив належним чином подальшу поведінку орендодавця, яка свідчить про недобросовісність, оскільки після повідомлення про намір самостійно обробляти земельну ділянку ОСОБА_1 уклала 11 серпня 2025 року договір оренди тієї ж земельної ділянки з ФГ «Агро К.М.М.». Новий договір укладено на гірших умовах, ніж ті, які були запропоновані ТОВ «Західна агровиробнича компанія» при реалізації переважного права.

У відзиві на апеляційну скаргу ФГ «АГРО К.М.М.» заперечує проти її задоволення та просить залишити рішення суду першої інстанції без змін. Зазначає, що орендодавець у встановлений законом строк розглянув лист-повідомлення орендаря з проєктом додаткової угоди та 15 травня 2025 року та повідомила про відмову у продовженні договірних правовідносин, а тому переважне право ТОВ «Західна агровиробнича компанія» на поновлення договору оренди припинилося.

Закон не встановлює спеціальної форми чи обов`язкового змісту повідомлення орендодавця про заперечення щодо поновлення договору, зокрема не вимагає зазначення кадастрового номера чи наведення мотивів незгоди із запропонованими умовами. Доводи апеляційної скарги про неналежність такої відмови, обов`язок орендодавця вести переговори щодо умов договору, а також про недобросовісність її поведінки є безпідставними

ТОВ Західна агровиробнича компанія фактично вводить суд в оману щодо помилкового зазначення кадастрового номера у відмові орендодавця, оскільки між цими ж сторонами існує інший спір стосовно іншої земельної ділянки, переданої тим самим орендодавцем тому самому орендарю.

Вирішальним для правильного вирішення спору є встановлена відсутність волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди, оскільки після закінчення строку його дії власник земельної ділянки вправі самостійно розпорядитися нею, у тому числі передати її в оренду іншій особі.

Заслухавши пояснення представника ТОВ Західна агровиробнича компанія - адвоката Нечіпайла Р.С., який доводи апеляційної скарги підтримав, представника ФГ Агро К.М.М - адвоката Собчука В.К., який проти задоволення апеляційної скарги заперечував, ознайомившись з матеріалами справи, доводами апеляційної скарги в її межах, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Обставини справи.

ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,34 га, кадастровий номер :1:001:0365, яка розташована на території Катеринівської сільської ради Кременецького району Тернопільської області, що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯА №778449 від 26 серпня 2005 року.

16 квітня 2013 року між ОСОБА_1 , як орендодавцем, та СТОВ «Агро-Лан», як орендарем, було укладено договір оренди землі (далі Договір), відповідно до умов якого орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в межах території Катеринівської сільської ради, площею 2,34 гектарів, кадастровий номер :01:001:0365.

Пунктом 8 вказаного Договору передбачено, що він укладений на 5 років. Після закінчення строку дії договору оренди орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше за 2 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

За пунктом 36 Договору зміна його умов можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до пункту 37 Договору його дія припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

18 жовтня 2017 року між ОСОБА_1 , як орендодавцем, СТОВ «Агро-Лан», як орендарем, та ТОВ «Західна агровиробнича Компанія», як новим орендар було укладено додаткову угоду (про зміну сторони та внесення змін до договору оренди від 16 квітня 2013 року), відповідно до умов якої орендар передає, а новий орендар приймає на себе права та обов`язки сторони (орендаря), передбачені в Договорі оренди.

8 серпня 2018 року між ОСОБА_1 , як орендодавцем, СТОВ «Агро-Лан», як орендарем, та ТОВ «Західна агровиробнича Компанія», як новим орендарем було укладено додаткову угоду (про зміну сторони та внесення змін до договору оренди від 16 квітня 2013), відповідно до умов якого орендар передає, а новий орендар приймає на себе права та обов`язки сторони (орендаря), передбачені в Договорі оренди.

Пунктом 4.1 сторони домовилися внести наступні зміни у Договір оренди землі в п. 8 та викласти його в наступній редакції: договір укладено строком на 7 років, сплив якого починається з моменту укладення додаткової угоди до договору оренди землі, але в будь-якому випадку дана Додаткова угода та право оренди на підставі її є чинним до моменту закінчення збирання врожаю орендарем. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що право оренди земельної ділянки площею 2,34 га, кадастровий номер :1:001:0365, на підставі договору оренди землі від 16.04.2013 року, додаткової угоди від 18.10.2017, додаткової угоди від 08.08.2018 було зареєстровано 20.08.2015 року за орендарем ТзОВ Західна агровиробнича компанія, номер запису про інше речове право:10874518.

22 квітня 2025 року ТОВ «Західна агровиробнича компанія» направило ОСОБА_1 лист-повідомлення «Про намір продовжити дію Договору оренди земельної ділянки №б/н від 08.08.2018», згідно якого позивач повідомив про намір поновити дію Договору оренди земельної ділянки від 8 серпня 2018 року (земельна ділянка площею 2,34 га, кадастровий номер :1:001:0365, яка розташована на території Катеринівської сільської ради Кременецького району Тернопільської області), право оренди за яким зареєстроване відповідно до вимог чинного на момент укладення договору законодавства України у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно номер запису про інше речове право: 10874518. Просить підписати додаткові угоди на поновлення дії Договору оренди земельної ділянки №б/н від 08 серпня 2018 року та направити один екземпляр.

Вказаний листповідомлення з проєктом додаткової угоди було відправлено ОСОБА_1 7 травня 2025 року, що підтверджується описом вкладення листа та трекінгом №0574.

13 травня 2025 року ОСОБА_1 отримала зазначений лист-повідомлення з доданими до нього проєктом договору оренди землі, що підтверджується трекінгом відправлення.

13 травня 2025 року ОСОБА_1 надала ТОВ «Західна агровиробнича компанія» заяву про те, що пай, який надано нею в оренду, вона буде обробляти самостійно, так як строк дії договору закінчується. Просить не засівати. В заяві вказано кадастровий номер земельної ділянки :01:001:0365. ТОВ Західна агровиробнича компанія вказану заяву отримало 13.05.2025 року за вхідним № 2075, що підтверджується штампом ТзОВ Західна агровиробнича компанія на заяві ОСОБА_1

8 серпня 2025 року строк договору оренди землі між ОСОБА_1 та ТОВ «Західна агровиробнича компанія» закінчився.

11 серпня 2025 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ФГ «Агро К.М.М.» було укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Катеринівської сільської ради, площею 2,34 гектарів, кадастровий номер :01:001:0365.

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що право оренди земельної ділянки площею 2,34 га, кадастровий номер :1:001:0365, на підставі вказаного вище договору оренди землі було зареєстровано 11 серпня 2025 року, номер запису про інше речове право: 61112007.

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

У частині першій статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно із статтею 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до частин другої - четвертої статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Згідно з абзацом четвертим розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» набрав чинності 16 січня 2020 року.

Тобто, усі договори оренди землі, які були укладені до набрання чинності цим Законом, поновлюються на умовах, визначених в цих договорах за встановленими законодавством правилами, які були чинні на момент їх укладення.

Відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - в редакції, чинній на момент укладення договору оренди від 16 квітня 2013 року) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У частині шостій статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється, зокрема із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частини восьма, дев`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Результат аналізу змісту цієї статті дає підстави стверджувати, що вона містить два законодавчих механізми такого поновлення: а) укладення договору оренди землі на новий строк з орендарем, який має переважне право перед іншими особами (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»); б) поновлення (продовження) існуючого договору оренди землі на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені договором, у загальному порядку; при цьому таке поновлення не передбачає наявності інших осіб, які виявили намір орендувати відповідну земельну ділянку (після закінчення строку дії існуючого договору), тобто в ситуації, коли переважне право орендаря не виникає (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Отже, у Законі України «Про оренду землі» ототожнено поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» і «поновлення договору оренди землі», з використанням конструкції «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

У постанові від 19 грудня 2024 року у справі № 604/424/23 (провадження № 61-14060св24) Верховний Суд дійшов висновку, що порушення орендодавцем місячного строку для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

У такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а в разі, якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту в резолютивній частині рішення суду.

Наведене також узгоджується з висновками, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (провадження № 14-72цс21), відповідно до яких норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами (пункт 8.26 вказаної постанови).

Встановивши, що договір оренди землі укладено 16 квітня 2013 року, додаткові угоди до нього підписані 18 жовтня 2017 року та 8 серпня 2018 року, ТОВ «Західна агровиробнича компанія» своєчасно направило орендодавцю лист-повідомлення про намір поновити договір, однак ОСОБА_1 у встановлений законом строк повідомила про небажання продовжувати орендні правовідносини, а також зважаючи на відсутність погодженої сторонами додаткової угоди про поновлення договору на тих самих умовах, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову.

Доводи апеляційної скарги про те, що до спірних правовідносин підлягала застосуванню стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент звернення до суду, є безпідставними. Оскільки спірний договір оренди земельної ділянки приватної власності укладений 16 квітня 2013 року, а зміни до нього внесені до набрання чинності Законом України № 340-IX, поновлення такого договору відповідно до розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» здійснюється за правилами, чинними на момент його укладення. Тому суд першої інстанції обґрунтовано застосував до спірних правовідносин саме попередню редакцію статті 33 цього Закону.

Посилання ТОВ Західна агровиробнича компанія на те, що заява ОСОБА_1 від 13 травня 2025 року не є належним запереченням проти поновлення договору, колегія суддів відхиляє.

Зазначеною заявою орендодавець чітко висловила своє небажання продовжувати договірні правовідносини, повідомила про намір самостійно обробляти земельну ділянку та просила її не засівати, а тому зміст цього документа однозначно свідчить про відсутність волі власника земельної ділянки на поновлення договору оренди з позивачем. Закон не встановлює спеціальної форми такого заперечення, а відтак вирішальним є не його назва чи зовнішнє оформлення, а зміст та чітко виражене волевиявлення орендодавця.

Також безпідставними є доводи апеляційної скарги про виникнення підстав для поновлення договору оренди в силу частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі». Застосування цього положення можливе лише у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору, а орендодавець протягом одного місяця після спливу цього строку не повідомив про заперечення у поновленні договору. У цій справі ОСОБА_1 висловила заперечення щодо продовження договору ще до закінчення строку його дії, тому підстави вважати, що договір поновився внаслідок мовчазної згоди орендодавця, відсутні.

Доводи апеляційної скарги про недобросовісність поведінки ОСОБА_1 у зв`язку з укладенням 11 серпня 2025 року договору оренди земельної ділянки з ФГ «Агро К.М.М.» також не спростовують правильності оскаржуваного рішення.

Так, після припинення договору оренди у зв`язку із закінченням строку його дії та за відсутності правових підстав для його поновлення власник земельної ділянки вправі на власний розсуд розпорядитися належним йому майном, у тому числі передати його в оренду іншій особі.

Сам по собі факт укладення нового договору після припинення попереднього не свідчить про порушення прав позивача, оскільки його переважне право на поновлення договору припинилося внаслідок належно висловленого заперечення орендодавця.

Отже, суд першої інстанції повно та всебічно з`ясував обставини справи, правильно визначив характер спірних правовідносин, вірно застосував до них норми матеріального права та ухвалив законне й обґрунтоване рішення, підстав для скасування якого з мотивів, наведених в апеляційній скарзі, колегія суддів не вбачає.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення («Серявін та інші проти України», № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

На підставі наведеного та керуючись ст. ст. 141, 367, 375, 382-384, 389 ЦПК України, суд апеляційної інстанції,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну товариства з обмеженою відповідальністю Західна агровиробнича компанія залишити без задоволення.

Рішення Кременецького районного суду Тернопільської області від 17 листопада 2025 року залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 16 березня 2026 року.

Головуюча Хома М.В.

Судді Костів О.З.

Храпак Н.М.