провадження № 22-ц/824/6044/2026 суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Фінагеєв В.О.
П О С Т А Н О В А

Іменем України

25 лютого 2026 року м. Київ

Київський апеляційний суд

у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого судді Фінагеєва В.О.,

суддів Кашперської Т.Ц., Яворського М.А.,

за участю секретаря Надточий К.О.,

розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 26 листопада 2025 року, ухвалене під головуванням судді Усатової І.А., у м. Києві, у справі за позовом ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_1 , ОСОБА_5 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інжинірікс Сервіс», ОСОБА_6 , Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Червонозоряний, 4-Г» про визнання недійсним договору, -

В С Т А Н О В И В:

У серпні 2023 року ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_1 , ОСОБА_5 звернулися до суду з позовом в якому, просили суд визнати недійсним договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 01 вересня 2022 року, укладений між ТОВ «Інжинірікс Сервіс» та співвласниками багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , в особі ОСОБА_6 .

Позовні вимоги обґрунтовує тим, що позивачі (кожна окремо) є власниками квартир АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , а тому є співвласниками цього багатоквартирного будинку. Співвласниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 створено ОСББ «Червонозоряний 4-Г». 01 вересня 2022 року між ТОВ «Інжинірікс Сервіс» та співвласниками багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , в особі ОСОБА_6 , було укладено договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком. У преамбулі договору зазначено, що укладаючи договір, ОСОБА_6 діє на підставі Протоколу від 31 січня 2022 року № 01-22 Загальних зборів ОСББ «Червонозоряний, 4-Г». Згідно п.1.1 договору, управитель зобов`язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , а співвласники зобов`язуються оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору. Позивачі вважають, що договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 01 вересня 2022 року, укладений між ТОВ «Інжинірікс Сервіс» і ОСОБА_6 в якості представника співвласників багатоквартирного будинку, є недійсним. Відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», співвласники багатоквартирного будинку для управління будинком можуть створити об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, або, якщо мешканці не хочуть створювати ОСББ, то вони можуть найняти управляючу компанію, яка буде обслуговувати будинок. Зазначена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 05.02.2020 у справі № 910/4687/19. Тобто з моменту створення та реєстрації відповідного об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, управління багатоквартирним будинком здійснюється виключно об`єднанням через свої органи управління. Тому зазначені у протоколі Загальних зборів ОСББ «Червонозоряний, 4-Г» № 01-22 від 31 січня 2022 року повноваження ОСОБА_6 на звернення до управителів (управляючих компаній) для отримання комерційних пропозицій та укладання договору про надання послуги з управління будинком з обраним управителем (управляючою компанією) (по питанню № 3), не можуть вважатися дійсними та належними, оскільки, така форма представництва у даних правовідносинах при наявності факту створення та діяльності ОСББ, суперечить чинному законодавству. У випадку прийняття Загальними зборами ОСББ рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком, обрання управителя та затвердження умов договору з ним, такий договір укладається в інтересах співвласників саме ОСББ, а не одним із співвласників на умовах, які він одноосібно визначив прийнятними. Більше того, рішення Загальних зборів у вказаному протоколі по питанню № 3 викладено у такій редакції: «Уповноважити ОСОБА_6 на звернення до управителів (управляючих компаній) для отримання комерційних пропозицій та укладання договору про надання послуги з управління будинком від імені ОСББ з обраним управителем (управляючою компанією)». Таким чином, навіть якщо приймати до уваги чинність на даний час вказаного рішення Загальних зборів ОСББ, то повноваження надані на укладання договору від імені ОСББ, а не від іменні співвласників. Тому стороною договору мало бути ОСББ, як юридична особа, а ОСОБА_6 її представником. При цьому, виключні повноваження Загальних зборів ОСББ, зокрема щодо зміни форми управління багатоквартирним будинком, обрання управителя та затвердження умов договору з ним не можуть бути делеговані іншим органам управління ОСББ або окремому співвласнику. Позивачі зазначають, що ані протокол № 01-22 від 31 січня 2022 року, ані інші рішення Загальних зборів ОСББ «Червонозоряний, 4-Г» не містять відомостей про прийняття співвласниками рішень щодо обрання управителя, затвердження умов договору з ним, а отже ані сама управляюча компанія, ані кошторис витрат не були проголосовані та затверджені на Загальних зборах, як того вимагає закон.

Отже, будинок переданий в управління ТОВ «Інжинірікс Сервіс» без наявності волевиявлення співвласників будинку шляхом прийняття ними відповідного рішення на Загальних зборах. З урахуванням наведеного, позивачі вказують, що у ОСОБА_6 були відсутні повноваження на укладення оспорюваного договору, а оспорюваний договір не відповідає приписам статей 10, 12-14 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та статей 9-11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Рішенням Солом`янського районного суду міста Києва від 26 листопада 2025 року у задоволенні позову ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_1 , ОСОБА_5 відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції,через неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги ОСОБА_1 посилається на аналогічні обставини викладені нею у позовній заяві та вказує, що Оспорюваний договір не відповідає вимогам частини другої статті 203 ЦК України з наступних причин: Особа, яка його підписала від імені співвласників ( ОСОБА_6 ), не мала належних повноважень виступати від їхнього імені. Його повноваження обмежувалися виключно представництвом ОСББ, як юридичної особи; договір суперечить волевиявленню органу управління ОСББ (загальних зборів), який уповноважував ОСОБА_6 на укладення договору саме від імені юридичної особи, а не від імені окремих власників приміщень (порушення частини третьої статті 203 ЦК України); позивачі не надавали ОСОБА_6 згоди діяти від їхнього імені і не схвалили правочин після його вчинення (стаття 239 ЦК України). Отже, оспорюваний договір підлягає визнанню недійсним на підставі статей 203, 215, 239 ЦК України. Судом першої інстанції дані обставини не досліджувались те не встановлювались. Суд першої інстанції необґрунтовано поширив преюдиційне значення рішення господарського суду на обставини, які у тій справі не встановлювалися, що є неправильним застосуванням частини четвертої статті 82 ЦПК України.

У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «Інжинірікс Сервіс», зазначає, що доводи апеляційної скарги є безпідставними, не мають законодавчого обґрунтування, через що скарга не може бути задоволена, судом першої інстанції правильно встановлено обставини справи та ухвалено рішення з додержанням норм процесуального права та правильним застосуванням норм матеріального права.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити частково, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтвердженими тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 є власником квартири АДРЕСА_7 , що підтверджується інформаційною довідкою з державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 344511777 від 29.08.2023 (т. 1 а.с. 17, 18).

ОСОБА_3 є власником квартири АДРЕСА_8 , що підтверджується інформаційною довідкою з державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 344512906 від 29.08.2023 (т. 1 а.с. 19, 20).

ОСОБА_4 є власником квартири АДРЕСА_9 , що підтверджується інформаційною довідкою з державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 344514131 від 29.08.2023 (т. 1 а.с. 21).

ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_10 , що підтверджується інформаційною довідкою з державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 344515047 від 29.08.2023 (т. 1 а.с. 22).

ОСОБА_5 є власником квартири АДРЕСА_6 , що підтверджується свідоцтвом про право власності від 20.08.2012, виданого Головним управлінням житлового забезпечення Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (т. 1 а.с. 22).

Співвласниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 30.07.2013 створено Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Червонозоряний, 4-Г», що підтверджується витягом із Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (т. 1 а.с. 24, 25).

01 вересня 2022 року між ТОВ «Інжинірікс Сервіс» (далі - управитель) в особі директора Пилаєва В.В., який діє на підставі статуту, з однієї сторони, та співвласники багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 (далі - співвласник) в особі Турова С.О., що діє на підставі Протоколу від 31.01.2022 № 01-22 Загальних зборів ОСББ «Червонозоряний, 4-Г», з іншої сторони (далі - сторони), укладено договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком(т. 1 а.с. 26-31).

Відповідно до пунктів 1-4 договору управитель зобов`язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком (далі - послуга з управління), що розташований за адресою АДРЕСА_1 (далі будинок), а співвласники зобов`язуються оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору.

Список співвласників і площа квартир та приміщень, що перебувають у їх власності, станом на дату укладення договору, зазначаються у додатку 1 до договору, що є невід`ємною його частиною. Загальні відомості про будинок зазначаються у додатку 2 до договору і є невід`ємною його частиною.

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову суд першої інстанції виходив з того, що позивачами не доведено існування умов, визначених статтями 203, 215 для визнання оспорюваного договору недійсним. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог до відповідача ОСОБА_6 , суд першої інстанції виходив з того, що ОСОБА_6 не був стороною оспорюваного договору, а лише підписував його в інтересах співвласників багатоквартирного будинку, тому він не є належним відповідачем.

Апеляційний суд не в повній мірі погоджується з такими висновками суду першої інстанції з наступних підстав.

За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Згідно з частинами першою, третьою статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (частина четверта статті 12 ЦПК України).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц вказала, що визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи.

Частиною першою статті 48 ЦПК України визначено, що сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач.

Відповідач - це особа, яка має безпосередній зв`язок зі спірними матеріальними правовідносинами, та, на думку позивача, порушила, не визнала або оспорила його права, свободи чи інтереси і тому притягується до участі у цивільній справі для відповіді за пред`явленими вимогами.

За результатами розгляду справи суд приймає рішення, в якому, серед іншого, робить висновок про задоволення позову чи відмову в задоволенні позову вирішуючи питання про права та обов`язки сторін (позивача та відповідача).

Відповідно до частин першої - четвертої статті 51 ЦПК України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача. Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд справи починається спочатку.

Визначення у позові складу сторін у справі (позивача та відповідача) має відповідати реальному складу учасників спору у спірних правовідносинах та має на меті ефективний захист порушених прав (свобод, інтересів) особи, яка вважає, що вони порушені, із залученням необхідного кола осіб, які мають відповідати за позовом.

Незалучення до участі у справі особи, як співвідповідача за умови наявності обов`язкової процесуальної співучасті є підставою для відмови у задоволенні позову через неналежний суб`єктний склад (правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 28 жовтня 2020 року у справі № 761/23904/19, від 20 січня 2021 року у справі 203/2/19).

Якщо заявлені позивачем вимоги безпосередньо стосуються прав та обов`язків іншої особи, яка не залучена до участі у справі в якості відповідача, вони не можуть бути розглянуті судом, оскільки лише за наявності належного складу відповідачів у справі суд у змозі вирішувати питання про обґрунтованість позовних вимог та вирішити питання про їх задоволення, без залучення таких належних відповідачів позовні вимоги вирішені бути не можуть.

Порушення норм процесуального права є обов`язковою підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення, якщо суд прийняв судове рішення про права, свободи, інтереси та (або) обов`язки осіб, що не були залучені до участі у справі (пункт 4 частини третьої статті 376 ЦПК України).

У справі про визнання недійсним договору як відповідачі мають залучатись всі сторони правочину, а тому належними відповідачами є сторони оспорюваного договору, а не одна із них.

У справі що переглядається встановлено, що 01 вересня 2022 року між ТОВ «Інжинірікс Сервіс» в особі директора Пилаєва В.В., який діє на підставі статуту, з однієї сторони, та співвласники багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 в особі ОСОБА_7 , що діє на підставі Протоколу від 31.01.2022 № 01-22 Загальних зборів ОСББ «Червонозоряний, 4-Г», з іншої сторони, укладено договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.

При цьому з позовними вимога про визнання недійсним договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 01 вересня 2022 року, укладений між ТОВ «Інжинірікс Сервіс» та співвласниками багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , в особі ОСОБА_6 звернулися лише ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_1 , ОСОБА_5 .

Інші співвласники багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , оспорюваний договір не оскаржували.

За таких обставин, апеляційний суд приходить до висновку, що визнання недійсним договору, стороною якого є співвласники будинку, відмінні від позивачів, які не залучені до участі у справі в якості відповідачів, безпосередньо впливатиме на їх права та обов`язки, оскільки свідчитиме про втрату чинності правочину, стороною якого вони є і, який визначає для них певні права та обов`язки.

Апеляційним судом встановлено, що позивачі у справі не подавали до суду заяву про залучення інших співвласників багатоквартирного будинку до участі у справі в якості співвідповідачів.

Враховуючи викладене, апеляційний суд приходить до висновку, що не залучення до розгляду справи в якості співвідповідачів інших співвласників багатоквартирного будинку є достатньою та самостійною підставою для відмови в задоволенні заявлених позовних вимог, оскільки без залучення усіх сторін правочину, які є співвласниками багатоквартирного будинку, позовні вимоги не можуть бути вирішені.

Аналогічна позиція міститься у постанові Верховного суду від 21 листопада 2022 року у справі № 754/16978/21.

Відмовляючи в задоволенні позову суд першої інстанції по суті дійшов вірного висновку про відсутність підстав до задоволення позову, однак виходив при цьому з невірних мотивів, вдавшись до оцінки доводів позивачів по суті, право про що мав виключно за умови належного складу учасників справи.

Зазначене свідчить про допущену невідповідність висновків суду обставинам справи, що в силу вимог ст. 376 ЦПК України є підставою до зміни рішення в мотивувальній частині, а саме виключення з неї висновків суду щодо обґрунтованості чи не обґрунтованості вимог позивача по суті заявлених вимог.

На підставі викладеного та керуючись статтями 374, 376, 381, 382-384 ЦПК України, апеляційний суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 26 листопада 2025 року змінити в мотивувальній частині, виклавши її в редакції цієї постанови.

В іншій частині рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 26 листопада 2025 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повне судове рішення складено 02 березня 2026 року.

Головуючий Фінагеєв В.О.

Судді Кашперська Т.Ц.

Яворський М.А.