справа № 361/4307/16-ц
У липні 2016 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом, у якому, враховуючи уточнення позовних вимог, просила:
- визнати недійсним пункт 10 рішення Броварської міської ради Київської області (далі - Броварська м/рада, міськрада) від 14 серпня 2014 року № 1273-46-06 «Про припинення права користування земельними ділянками, затвердження документації із землеустрою щодо надання земельних ділянок у користування, поновлення договорів оренди, внесення змін до рішень Броварської міської ради» (далі - рішення № 1273-46-06);
- визнати недійсним пункт 3 рішення Броварської м/ради від 05 березня 2015 року № 1424-53-06 «Про припинення права користування земельними ділянками, затвердження документації із землеустрою щодо надання земельних ділянок у користування, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою, поновлення договорів оренди, внесення змін до рішень Броварської міської ради» (далі - рішення № 1424-53-06);
На обґрунтування позову зазначала, що вона є власником квартири АДРЕСА_2 . Цей будинок має прибудинкову територію, визначену у різний період генеральними планами, на якій розміщені, зокрема, погреби мешканців цього будинку.
14 серпня 2014 року Броварська м/рада прийняла рішення № 1273-46-06, яким надала ОСББ дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність, орієнтованою площею 1,200 га за рахунок земель житлової та громадської забудови, для будівництва і обслуговування сусіднього багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 .
Всупереч нормам законодавства, зокрема статті 42 ЗК України і статті 321 ЦК України, Броварська м/рада передала у власність ОСББ частину земельної ділянки, яка ніяк не стосується розташованого поряд будинку на АДРЕСА_4 , на якій жодних будівель чи споруд, що належать ОСББ, не розташовано, а отже, ця земельна ділянка до прибудинкової території будинку на АДРЕСА_4 , входити не може.
Вказувала, що мешканці будинку на АДРЕСА_3 неодноразово зверталися до Броварської м/ради з проханням повернути їм спірну земельну ділянку, на якій розташовані погреби, проте отримували формальні відписки про необхідність вирішення цього питання в судовому порядку.
Також ОСОБА_1 зазначала, що цей позов подано з метою захисту прав та інтересів власників квартир у будинку на АДРЕСА_3 щодо прибудинкової території, а саме частини земельної ділянки, на якій розміщені погреби мешканців будинку, права власності на яку було зареєстроване за ОСББ.
10 жовтня 2017 року Броварський міськрайонний суд Київської області ухвалив рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнив частково.
У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовив.
18 січня 2018 року постановою Апеляційного суду Київської області залишено без змін рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 10 жовтня 2017 року.
13 червня 2018 року постановою Великої Палати Верховного Суду касаційну скаргу ОСББ задоволено. Зазначені судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій скасовано, справу передано на новий розгляд до Броварського міськрайонного суду Київської області.
Велика Палата Верховного Суду вказала, що під час нового розгляду цієї справи суди мають встановити такі обставини: Чи були підстави для затвердження Броварською м/радою рішенням № 1424-53-06 проекту землеустрою щодо відведення ОСББ земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 ; Якими згідно із зазначеним проектом землеустрою є межі та конфігурація земельної ділянки, переданої у власність ОСББ, та чи накладається вона на територію, на якій розміщені погреби біля будинку за адресою: АДРЕСА_3 ; Чи земельна ділянка, яка передана у власність ОСББ, та прибудинкова територія будинку за адресою: АДРЕСА_3 , на якій розміщені погреби, є суміжними та розділеними дорогою; Чи передана у власність ОСББ земельна ділянка включає дорогу та накладається на частину прибудинкової території будинку за адресою: АДРЕСА_3 , на якій розміщені погреби?
Заочним рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 03 червня 2024 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 06 листопада 2024 року, у задоволенні позову відмовлено.
Рішення судів мотивоване тим, що позивач не довела заявлених позовних вимог належними і допустимими доказами, а тому підстав для їх задоволення немає.

Постановою Верховного Суду від 11 лютого 2026 року касаційну скаргу представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 , залишено без задоволення. Заочне рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 03 червня 2024 року та постанову Київського апеляційного суду від 06 листопада 2024 року залишено без змін.

Постанова суду касаційної інстанції мотивована тим, що ОСОБА_1 не довела належним чином межі прибудинкової території багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_3 , а також той факт, що до складу переданої у власність відповідачу ОСББ «СДС-співдружність дружніх сусідів» земельної ділянки площею 1,1479 га, кадастровий номер :01:021:0039, цільове призначення: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , увійшла частина прибудинкової території багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_3 , на якій розміщені 50 погребів мешканців цього житлового будинку.

Позивачка звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним рішення про передачу земельної ділянки відповідачу, посилаючись на порушення своїх прав, як користувача земельної ділянки, де знаходяться погреби мешканців цього будинку, не довела яким чином передача у власність відповідача земельної ділянки перешкоджає їй користуватися зазначеним нерухомим майно, інших вимог щодо усунення перешкод у користуванні не заявляла.

Виходячи з викладеного, колегія суддів суду касаційної інстанції дійшла висновку, що суди попередніх інстанцій дійшли законного та обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 .

Однак з такими висновками Верховного Суду погодитися не можу з таких підстав.

Відповідно до статей 15 і 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК) кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав (частина друга статті 382 ЦК).

Поняття прибудинкової території визначено у статті 1 Закону № 417-VIII, а саме: це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Важливим для спірних правовідносин є те, що у статті 42 ЗК України закріплено особливості правового регулювання використання земельних ділянок багатоквартирних будинків.

Вказаною нормою Закону (частини перша-четверта) передбачено, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

Прибудинкова територія багатоквартирного житлового будинку є особливим об`єктом права власності на землю чи користування нею, оскільки призначена для розміщення й обслуговування житлового будинку і належних до нього будівель та споруд та має задовольняти інтереси всіх мешканців цього будинку (див. постанову Верховного Суду від 27 січня 2023 року у справі № 621/2300/16-ц).

Із результатів аналізу цільового призначення земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, та норм статті 42 ЗК випливає, що в разі приватизації громадянами квартир у такому будинку земельна ділянка як така, що входить до житлового комплексу, може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування лише об`єднанню співвласників будинку, створеному відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» у порядку, передбаченому постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 1521 «Про реалізацію Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку». У такому разі земельна ділянка належить співвласникам житлового будинку на праві спільної сумісної власності та разом із загальним майном і допоміжними приміщеннями є майном співвласників, які визначають порядок його використання. Тобто стаття 42 ЗК не передбачає можливості передання у власність чи користування окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, або її частини (див. постанови Верховного Суду від 18 березня 2019 року в справі № 263/68/17 та від 25 травня 2022 року в справі № 344/12943/15-ц).

Таким чином, висновок суду першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, про те, що ОСОБА_1 та інші мешканці будинку, вважаючи земельну ділянку, на якій розміщені 50 погребів, частиною прибудинкової території свого будинку, будь-яких дій відповідно до чинного законодавства не вчинили, будь-яких прав на спірну земельну ділянку чи збудовані ними без відповідних дозволів погреби до передання її у власність ОСББ «СДС» не заявляли, державної реєстрації прав на спірну земельну ділянку не здійснювали, є помилковим і таким, що не узгоджується з нормами статті 42 ЗК України.

Звертаючись з позовом, позивач посилалася на те, що спірна земельна ділянка передана відповідачу за рахунок земель прибудинкової території їх багатоквартирного будинку та з порушенням норм статті 42 ЗК України.

До позовної заяви позивач додала у тому числі експлікацію до Генерального плану.

Водночас апеляційний суд зазначив, що Генеральний план м. Бровари Київської області у наданому позивачем вигляді не дає суду можливості визначити межі та конфігурацію прибудинкової території будинку на АДРЕСА_3 та прилеглих до нього територій.

На підставі результату аналізу статей 16, 17, 19 та 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у постанові від 19 січня 2023 року у справі № 640/9995/20 зазначив, що генеральний план населеного пункту є основним видом містобудівної документації населеного пункту на місцевому рівні. На його основі розробляються інші види містобудівної документації на місцевому рівні, зокрема й детальний план території. Отже, відповідність намірів забудови містобудівній документації на місцевому рівні під час ухвалення рішення про надання або відмову в наданні містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки уповноважений орган визначає з урахуванням містобудівної документації на місцевому рівні - генерального плану та детального плану території, якщо такий розроблено.

Проте, суди не врахували, що інформація, яка міститься в експлікації до Генерального плану, має ключове значення для застосування статті 42 ЗК України.

Відмовляючи в задоволенні позову, суди виходили з того, що позивач не надала належних доказів того, що спірна земельна ділянка є частиною прибудинкової території багатоквартирного будинку на АДРЕСА_3 . Також суди зазначили, що позивач клопотання про призначення експертизи не заявляла.

Водночас згідно з частиною першою статті 103 ЦПК України суд призначає експертизу у справі за сукупності таких умов: 1) для з`ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо; 2) сторонами (стороною) не надані відповідні висновки експертів із цих самих питань або висновки експертів викликають сумніви щодо їх правильності.

Для вирішення наведених питань у цьому спорі необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо, а тому у справі слід було призначити судову будівельно-технічну експертизу в порядку статті 103 ЦПК України.

Проте такої експертизи суд не призначав, і вона не проводилась, отже, суд під час розгляду цієї справи, порушив норми процесуального права щодо з`ясування обставин, що мають суттєве значення для справи, а тому висновки про відмову в задоволенні позовних вимог є передчасними.

У зв`язку з наведеним, вважаю, що колегії суддів слід було касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 задовольнити частково, оскаржене рішення апеляційного суду скасувати і передати справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

СуддяВ. М. Коротун