Провадження № 22-ц/812/174/26 Суддя першої інстанції Гуденко О.А.
Суддя-доповідач апеляційного суду Царюк Л.М.
П О С Т А Н О В А

Іменем України

13 січня 2026 року м. Миколаїв Справа № 490/7304/23

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

головуючого Царюк Л.М.,

суддів Базовкіної Т.М., Яворської Ж.М.,

при секретарі судового засідання Колосовій О.М.,

за участі представниці позивача Грумінської Д.О.,

представника третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 , в інтересах якого діяла його представниця ОСОБА_3 , на рішення Центрального районного суду м. Миколаєва від 23 жовтня 2025 року, повне судове рішення складено 23 жовтня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Гуденко О.А., в залі судового засідання в м. Миколаїв, за позовом Миколаївська міська рада до ОСОБА_2 , третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - Управління державного архітектурно - будівельного контролю Миколаївської міської ради про зобов`язання усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою,

В С Т А Н О В И В:

В серпні 2023 року Миколаївська міська рада звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2 , третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - Управління державного архітектурно - будівельного контролю Миколаївської міської ради (далі Управління ДАБК ММР) про зобов`язання усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою.

Позов обґрунтовано тим, що 21 жовтня 2021 року комісією за участі представників адміністрації Центрального району Миколаївської міської ради, Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради, Управління ДАБК ММР, управління земельних ресурсів Миколаївської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю ЖЕК «Забота» відповідно до положення про порядок розгляду питань, пов`язаних із самочинним будівництвом та повернення самовільно зайнятих ділянок, затвердженого рішенням Миколаївської міської ради від 21 квітня 2011 року № 5/15 проведено обстеження прибудинкової території житлового будинку за адресою АДРЕСА_1 .

За результатами цього комісійного обстеження було виявлено факт самочинного капітального будівництва та складено відповідний Акт, згідно якого встановлено факт самовільного будівництва на прибудинковій території житлового будинку по АДРЕСА_1 та нежитлового приміщення по АДРЕСА_2 - а саме двох гаражів орієнтованими розмірами 7,5 х 6,24 м та висотою 3,4 м.

Згідно з реєстром будівельної діяльності документів, що надають право на виконання будівельних робіт по АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 - не зареєстровано. В управлінні земельних ресурсів ММР відсутня інформація щодо відведення земельної ділянки під будівництво гаражів. Також згідно з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно в описі об`єктів нерухомості - квартир АДРЕСА_5 та АДРЕСА_6 наявні інформація про гаражі літер І та Ї, загальною площею 52,8 кв. м, що є приватною власністю ОСОБА_2 , проте згідно правовстановлюючих документів у власність відповідача передавалися лише житлові квартири без гаражів.

Отже, дії державного реєстратора були направлені на внесення свідомо неправдивих відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно з метою подальшої легалізації самочинно збудованих гаражів, які фактично розташовані поблизу квартир житлових в б. АДРЕСА_1 , які належать на праві власності відповідачу.

Відповідно до Акту обстеження земельної ділянки від 14 лютого 2022 року встановлено, що на зазначеній спірній земельній ділянці розміщено вже дві споруди гаражів.

Так, відповідачем без жодних прав на земельну ділянку, без прав на забудову земельної ділянки комунальної власності та без будь-яких дозвільних документів було самовільно збудовано два гаражі та зареєстровано на них прав власності. Такі дії відповідача порушують права територіальної громади міста Миколаєва в особі Миколаївської міської ради, як власника земельної ділянки шляхом самовільного зайняття та перешкоджання в її вільному володінні, користуванні та розпорядженні.

Посилаючись на викладене, Миколаївська міська рада просила суд зобов`язати ОСОБА_2 усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою, що знаходиться у комунальній власності, шляхом знесення самочинно збудованого гаражу, який розташований поблизу квартири АДРЕСА_7 . Усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою, що знаходиться у комунальній власності, шляхом знесення самочинно збудованого гаражу, який розташований поблизу квартири АДРЕСА_6 . Скасувати державну реєстрацію змін розділу до запису про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 27 листопада 2020 року щодо вказаних квартир.

Рішенням Центрального районного суду м. Миколаєва від 23 жовтня 2025 року позов задоволено частково.

Зобов`язано ОСОБА_2 усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою комунальної власності та звільнити земельну ділянку шляхом знесення самочинного збудованого гаражу, загальною площею 26,4 кв м., який розташований поблизу квартири АДРЕСА_7 , та приведення її до попереднього стану.

Зобов`язано ОСОБА_2 усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою комунальної власності та звільнити земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого гаражу, загальною площею 26,4 кв. м, який розташований поблизу квартири АДРЕСА_6 , та приведення її до попереднього стану.

Скасовано державну реєстрацію змін розділу до запису про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 27 листопада 2020 року щодо об`єкта нерухомого майна з реєстраційним номером 101 - квартири за адресою АДРЕСА_3 , внесені до реєстру 02 грудня 2020 року ОСОБА_4 , Радсадівська сільська рада Миколаївського району Миколаївської області, індексний номер рішення: 55456561) - щодо змін опису об`єкта в частині включення відомостей про гараж І (26,4 кв.м)

Скасовано державну реєстрацію змін розділу до запису про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 27 листопада 2020 року щодо об`єкта нерухомого майна з реєстраційним номером 101 - квартири за адресою АДРЕСА_8 , внесені до реєстру 02 грудня 2020 року ОСОБА_4 , Радсадівська сільська рада Миколаївського району Миколаївської області, індексний номер рішення: 55456802) - щодо змін опису об`єкта в частині включення відомостей про гараж Ї (26,4 кв.м)

Стягнуто з ОСОБА_2 на користь Миколаївської міської ради через виконавчий комітет Миколаївської міської ради сплачений судовий збір у загальному розмірі 10 736 грн.

Рішення суду мотивовано тим, що будівництво гаражів літер І та літер Ї за адресою АДРЕСА_1 відбулось за рахунок земельної ділянки комунальної власності територіальної громади м. Миколаєва, яка не була відведена для таких цілей у встановленому законом порядку. При цьому відповідачем у встановленому законом порядку не набуто права власності на спірні гаражі, оскільки державну реєстрацію права власності на спірні об`єкти нерухомості здійснено на підставі документів, які не посвідчують факт виникнення речових прав на такі об`єкти нерухомості, як гаражі. У даному випадку метою державної реєстрації прав на самовільно збудовані гаражі є саме створення підстав для заволодіння земельною ділянкою комунальної власності територіальної громади міста Миколаєва.

Суд вважав доведеним, що зазначені вище гаражі є самочинним будівництвом, на яке відповідач право власності, незважаючи на державну реєстрацію останнього, не набув, тому власник земельної ділянки (позивач) має право усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні нею шляхом знесення самочинної будівлі за рахунок відповідача як особи, яка допустила порушення права комунальної власності на земельну ділянку.

Не погодившись з рішення суду ОСОБА_2 , в інтересах якого діяла його представниця ОСОБА_3 , подав апеляційну скаргу, де посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права просив рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позову в повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що заявлені вимоги в частині скасування державної реєстрації змін розділу до запису про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не підлягали задоволенню, що підтверджується позицією Великої Палати Верховного Суду викладеній у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22.

В позовній заяві не було зазначено загальні площі самочинно збудованих гаражів. Зазначення в оскаржуваному рішенні загальних площ гаражів, які не зазначались позивачем в позовній заяві являється по суті порушенням диспозитивності цивільного судочинства та виходом за межі заявлених вимог, що є неприпустимим.

Знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності. Знесення нерухомості, збудованої з істотним порушенням будівельних норм і правил, що порушує права інших осіб, допустиме лише за умови, якщо неможливо здійснити перебудову нерухомості відповідно до норм і правил, визначених державними правилами та санітарними нормами, або якщо особа, яка здійснила будівництво, відмовляється від такої перебудови.

Реконструкція відповідачем належного йому об`єкта нерухомого майна з істотним порушенням будівельних норм і правил не свідчить про те, що знесення самочинного будівництва є крайнім заходом і інші заходи впливу неможливі або вже використані.

В березні 2024 року відповідач звернувся до позивача з приводу надання у власність земельних ділянок для обслуговування індивідуальних гаражів у дворі по АДРЕСА_1 .

Станом на час проголошення оскаржуваного рішення зазначені звернення позивачем по суті не розглянуті.

Миколаївська міська рада надала відзив на апеляційну скаргу.

В своєму відзиві позивач виклав обставини аналогічні зазначеним у позовній заяві та просив в задоволенні апеляційної скарги відмовити, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення осіб, які приймали участь у розгляді справи, перевіривши матеріали справи та обговоривши доводи скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

За приписами частини 1 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Судом першої інстанції та матеріалами справи встановлено, що земельна ділянка з кадастровим номером :09:040:0009 площею 13208 кв. м, яка перебуває в оренді у співвласників майна по АДРЕСА_1 , є комунальною власністю територіальної громади м. Миколаєва.

Вказана земельна ділянка у власність, користування або оренду для індивідуального гаражного будівництва - в установленому законом порядку з земель комунальної власності не надавалася.

05 жовтня 2021 року посадовою особою управління ДАБК ММР було виявлено факт самочинного будівництва будівель невизначеного призначення за адресою: АДРЕСА_3 та за адресою: АДРЕСА_8 . За даними Реєстру будівельної діяльності, документів, які надають право виконувати будівельні роботи за вищевказаною адресою не зареєстровано. На підставі виявлення факту самочинного будівництва було призначено проведення позапланових перевірок на об`єкті: «Виконання будівельних робіт за адресою: АДРЕСА_3 » та на об`єкті «Виконання будівельних робіт за адресою: АДРЕСА_3 » у період з 06 жовтня 2021 року по 21 жовтня 2021 року.

Під час проведення позапланових перевірок посадовими особами управління встановлено, що Маніх Полем Жержі виконується нове будівництво двох гаражів розмірами 7,5 м х 3.6 м кожний.

Повідомлення про початок виконання будівельних робіт (дозвіл), декларація про готовність до експлуатації об`єкта, в Єдиному реєстрі будівельної діяльності, у тому числі, через електронний кабінет, за адресою: АДРЕСА_3 та за адресою: АДРЕСА_8 зареєстровано не було. Листом від 19 жовтня 2021 року вих. № 43755/12.01-24/21-2, департамент архітектури та містобудування Миколаївської міської ради, повідомив управління, що містобудівні умови та обмеження, будівельний паспорт на будівництво гаражів за адресою: АДРЕСА_3 та кв. АДРЕСА_4 не видавались.

Листом від 21 жовтня 2021 року № 44003/12.01-21/21-2 департаментом архітектури та містобудування Миколаївської міської ради було надано викопіювання з топографо геодезичного плану у масштабі М 1:500. Згідно даного плану, за адресою: АДРЕСА_3 та кв. АДРЕСА_4 розміщена бетонна площадка, тобто, місце вільне від забудови. Натомість, позаплановими перевірками за адресою: АДРЕСА_3 та кв. АДРЕСА_4 , встановлено факт здійснення будівельних робіт гаражів з газобетону, що підтверджується матеріалами фото фіксації та не заперечувалось відповідачем. Окрім цього, ОСОБА_2 виконував будівельні роботи з порушенням вимог статті 9, 11 Закону України «Про архітектурну діяльність»,

Під час проведення позапланових перевірок за адресою: АДРЕСА_3 та за адресою: АДРЕСА_8 , виміряно відстань від існуючого житлового багатоквартирного будинку до об`єкту нового будівництва гаражу, що склала 0,63 м, що є порушенням вимог п. 15.2.2 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій». Таким чином, управлінням було встановлено, що ОСОБА_2 здійснює нове будівництво гаражів за адресою: АДРЕСА_3 та за адресою: АДРЕСА_8 , без відповідних документів, які дають право на виконання будівельних робіт та без набуття права власності або користування земельною ділянкою, що є порушенням вимог частини 4 статті 26, пункту 1 частини першої статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

За результатами проведення позапланових перевірок за адресою: АДРЕСА_3 та за адресою: АДРЕСА_8 , управлінням відповідачу було надано припис від 21 жовтня 2021 року № 120, припис від 21 жовтня 2021 року № 121, якими вимагалось негайно зупинити підготовчі та будівельні роботи, припис від 21 жовтня 2021 року № 120/1 та припис від 21 жовтня 2021 року № 121/1, якими вимагалось усунути порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил, акт від 21 жовтня 2021 року № 173/2021 та від 21 жовтня 2021 року № 174/2021, протоколи про адміністративне правопорушення від 21 жовтня 2021 року по кожному об`єкту перевірки. У відповідності до пункту 24 Порядку № 553, документи оформлені за результатами перевірок були направлені відповідачу.

28 жовтня 2021 року за результатами розгляду матеріалів адміністративних справ, управлінням було винесено постанову № 107, якою відповідача визнано винним у вчиненні адміністративного правопорушення, передбаченого частиною 13 статті 96 КУпАП та накладено адміністративне стягнення у вигляді штрафу в розмірі 17 000 грн (об`єкт: «Виконання будівельних робіт за адресою: АДРЕСА_8 ») та постанову № 108, якою ОСОБА_2 визнано винним у вчиненні адміністративного правопорушення, передбаченого частиною 13 статті 96 КУпАП та накладено адміністративне стягнення у вигляді штрафу в розмірі 17 000 грн (об`єкт: «Виконання будівельних робіт за адресою: АДРЕСА_3 »).

Ухвалою від 04 жовтня 2023 року Миколаївського окружного адміністративного суду у справі № 400/11367/21 позов ОСОБА_2 до Управління державного архітектурно-будівельного контролю Миколаївської міської ради про визнання протиправними та скасування приписів від 21 жовтня 2021 року № 121 і № 121/1, постанови від 28 жовтня 2021 року № 107 - залишено без розгляду.

Рішенням від 01 січня 2024 року Миколаївського окружного адміністративного суду у справі № 400/11361/21 відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_2 до Управління державного архітектурно-будівельного контролю Миколаївської міської ради про визнання протиправним та скасувати припис № 120 від 21 жовтня 2021 року про зупинення підготовчих та будівельних робіт; визнання протиправним та скасувати припис № 120/1 від 21 жовтня 21 року про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил; визнання протиправною та скасувати постанову від 28 жовтня 2021 року № 108, якою позивача визнано винним у вчиненні адміністративного правопорушення, передбаченого частиною 13 статті 96 КУпАП та накладено стягнення у вигляді штрафу у розмірі 17 000 грн.

Управління державного архітектурно-будівельного контролю Миколаївської міської ради встановило, що ОСОБА_2 здійснює нове будівництво гаражу за адресою: АДРЕСА_3 без відповідних документів, які дають право на виконання будівельних робіт та без набуття права власності або користування земельною ділянкою, що є порушенням вимог частини 4 статті 26, пункту 1 частини 1 статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»; виконує будівельні роботи без належно розробленої та затвердженої проєктної документації, що є порушенням вимог статті 9 Закону України «Про архітектурну діяльність», пунктів 7.2, 8.4.1 ДБН А.3.1-5-2016 «Організація будівельного виробництва» А.3.1-5-2016 «Організація будівельного виробництва». Під час виконання будівельних робіт Маніх Полем Жержі не забезпечено здійснення на об`єкті технічного нагляду особою, яка має кваліфікаційний сертифікат, що є порушенням вимог частини 2 статті 1 Закону України «Про архітектурну діяльність». Крім того, під час виїзду на місце 18 жовтня 21 року за адресою: АДРЕСА_3 , виміряно відстань від існуючого житлового багатоквартирного будинку до об`єкту нового будівництва гаражу, що склала 0,63 м, що є порушенням вимог пункту 15.2.2 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій».

Згідно Державного реєстру прав на нерухоме майно, об`єкт житлової нерухомості - квартира АДРЕСА_7 на праві приватної власності належить ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , паспорт громадянина України № НОМЕР_2 , виданий 03 березня 2017 року, видавник: 4801. Право власності ОСОБА_2 було набуто на підставі договору купівлі-продажу № 386 від 18 квітня 18 року. Реєстраційний номер об`єкта нерухомості 101. Загальна площа 65,2 кв.м, житлова площа 18,4 кв.м Опис: двокімнатна, Гараж-І (26,4 кв.м)

Як вбачається з матеріалів інвентаризаційної справи МБТІ, в червні 2019 року була проведена технічне обстеження квартири АДРЕСА_5 за цією адресою, яка належить на праві власності відповідачеві, та встановлено загальну площу трикімнатної квартири 62,9 кв.м, збільшена і житлова площа квартири - при цьому документи про введення в експлуатацію не надані, але гараж не входить до складу квартири.

Як вбачається з матеріалів інвентаризаційної справи МБТІ, в червні 2019 року було проведено технічне обстеження квартири АДРЕСА_4 за цією адресою, яка належить на праві власності відповідачеві, та встановлено загальну площу трикімнатної квартири 75,4 кв.м, збільшена загальна площа квартири на 31,9 кв.м - при цьому документи про введення в експлуатацію не надані, але гараж не входить до складу квартири.

З інформації вбачається, що 02 грудня 2020 року внесено зміни до реєстру згідно рішення державного реєстратора Мостецького Д.О. Радсадівської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області .Опис змін: загальна площа 55,7 кв.м, житлова площа 33,8 кв.м - змінено на загальна площа 65,2 кв.м, житлова площа 18,4 кв.м

Відповідно до предмету договору купівлі-продажу № 386 від 18 квітня 2018 року, квартира розташована за адресою: АДРЕСА_3 має наступні характеристики: загальна площа: 55,7 кв.м, житлова площа: 33,8 кв.м, кількість кімнат:

Згідно Державного реєстру прав на нерухоме майно, об`єкт житлової нерухомості - квартира АДРЕСА_6 на праві приватної власності належить ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , паспорт громадянина України № НОМЕР_2 , виданий 03 березня 2017 року, видавник: 4801. Право власності ОСОБА_2 було набуто на підставі договору купівлі-продажу № 464 від 25 квітня 2019 року. Реєстраційний номер об`єкта нерухомості 101. Загальна площа 75,4 кв.м, житлова площа 21,3 кв.м Опис: двокімнатна, Гараж-Ї (26,4 кв.м)

З інформації вбачається, що 02 грудня 2020 року внесено зміни до реєстру згідно рішення державного реєстратора Мостецького Д.О. Радсадівської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області .Опис змін: загальна площа 58,2 кв.м, житлова площа 25,9 кв.м - змінено на загальна площа 75,4 кв.м, житлова площа 21, 3 кв.м.

Відповідно до предмету договору купівлі-продажу від 25 квітня 2019 року № 464 квартира розташована за адресою: АДРЕСА_8 має наступні характеристики: загальна площа: 58,2 кв.м, житлова площа: 25,9 кв.м, кількість кімнат: 3.

Таким чином, положення договорів купівлі-продажу від 18 квітня 2018 року № 386 та від 25 квітня 2019 року № 464 не містять інформацію про наявність гаражів під літ. «І» та під літ. «Ї»

Відповідно до листа КП ММБТІ від 20 жовтня 2021 року № 2816, за результатами технічної інвентаризації за адресою: АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 , яка проводилась 25 червня 2019 року, відсутня інформація щодо наявності гаражів, які належать власнику кв. АДРЕСА_5 та кв. АДРЕСА_6 .

Проте, до матеріалів архівної інвентаризаційної справи приєднано матеріали технічної інвентаризації іншого суб`єкта господарювання Товариства з обмеженою відповідальністю «Нік Експерт» щодо квартир АДРЕСА_5 та АДРЕСА_4 та гаражів по АДРЕСА_1 , що належать на праві власності ОСОБА_2 - згідно Плану цих гаражів вони входять у склад квартири АДРЕСА_5 - гараж літер І, у склад квартири АДРЕСА_4 - гараж літер Ї , площею по 26, 4 кв.м кожний, розмірами 3,60 х 8,20 метрів кожний.

При реєстрації права власності на спірні гаражі заявником ОСОБА_2 були подані документи, що, начебто зазначені гаражі розміщенні на земельній ділянці яка передана рішення міської ради від 13 червня 2013 року № 12/13 АТЗТ «Яшма» в оренду строком на 10 років із співвласниками будівель.

Згідно з містобудівною документацією Генеральним планом м. Миколаєва, затвердженого рішенням Миколаївської міської ради від 18 червня 2009 року за № 35/18, зазначена земельна ділянка відноситься до території багатоквартирної житлової забудови в зоні регулювання історико-культурної забудови. Відповідно до плану зонування міста Миколаєва, затвердженого рішенням Миколаївської міської ради від 17 травня 2018 року № 36/13 зазначена територія відноситься до ділової зони загальноміського центру (Г-1).

Згідно Акту від 21 жовтня 2021 року комісії по обстеження гаражів поблизу квартир АДРЕСА_5 та АДРЕСА_6 та Акту від 14 лютого 2022 року, складеного уповноваженою особою Управління земельних ресурсів ММР, - на земельній ділянці прибудинковій території житлового будинку по АДРЕСА_1 - розміщена споруда з двома гаражами, загальною площею 52,8 кв.м.

Так, 02 березня 2024 року представник відповідача звернувся до Миколаївського міського голови із заявами від 02 березня 2024 року № 813/УЗР та №814/УЗР про надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельних ділянок у власність для індивідуального гаражного будівництва у дворі по АДРЕСА_1 .

Відповідно до службової записки департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради від 14 серпня 2025 року № 45631/12.01-17/25-2, під час розгляду звернень громадянина Маніх ОСОБА_5 від 02 березня 2024 року № 813/УЗР та від 02 березня 2024 року №814/УЗР (реєстраційні номери в АСКОДі 492/11.02-14/24 та 497/11.02-14/24 відповідно) щодо прийняття рішень Миколаївської міської ради про надання дозволу на розроблення проєктів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у власність для індивідуального гаражного будівництва у дворі по АДРЕСА_1 , було виявлено факт самочинного будівництва та самовільно зайнятих земельних ділянок.

Зазначені в зверненнях громадянина Маніх ОСОБА_5 земельні ділянки знаходяться в межах сформованої земельної ділянки з кадастровим номером :09:040:0009 площею 13208 кв.м, яка перебуває в оренді у співвласників майна по АДРЕСА_1 .

Додатково інформують, що за зверненнями громадянина Маніх ОСОБА_5 від 02 березня 2024 року № 813/УЗР та від 02 березня 2024 року № 814/УЗР (реєстраційні номери в АСКОДі 492/11.02-14/24 та 497/11.02-14/24 відповідно) підготовлені проєкти рішень s zr210/470 та s-zr-210/471 щодо відмови у наданні дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність для індивідуального гаражного будівництва Проєкти рішення після погодження відповідно до вимог Регламенту Миколаївської міської ради VIIІ скликання, який затверджено рішенням міської ради від 24 грудня 2020 року № 2/35 (зі змінами та доповненнями) та згідно до вимог Закону України «Про доступ до публічної інформації» буде оприлюднено на офіційному сайті Миколаївської міської ради (https://mkrada.gov.ua/content/proektirishenmiskradi.html) та далі проєкти рішень s-zr 210/470 та s-zr-210/471 будуть винесені депутатами Миколаївської міської ради для подальшого розгляду на пленарному засіданні міської ради.

Згідно розпорядження Миколаївського міського голови від 19 лютого 2016 року № 28р «Про перейменування об`єктів топоніміки», вул. Радянська перейменована у вул. Соборна.

На підставі рішення Миколаївської міської ради від 03 березня 2007 року № 11/34 п.7.2 - затверджено технічну документацію із землеустрою щодо складання договору оренди землі , загальною площею 13210 кв.м у межах прибудинкової території кварталу, обмеженого вулицями Радянською-Спаською-Московською-Великою Морською, для обслуговування приміщень магазинку по АДРЕСА_9 . Земельна ділянка має обмеження у використанні - зміна цільового використання тільки за проєктом землеустрою. Затверджено розмір ідеальної частки ЗАТ "Яшма" 146/10000 від земельною ділянки, площею 13210 кв.м, що складає 193 кв.м (комерційне використання) - для обслуговування приміщень магазину по АДРЕСА_9 в оренду із співвласниками будівель на 10 років земельну ділянку, площею 13210 кв.м у межах прибудинкової території кварталу - для обслуговування приміщень магазину по АДРЕСА_9 . Визначено, що в разі необхідності проведення реконструкції чи нового будівництва об`єкта, який відповідає цільовому використанню земельної ділянки , питання оформлення дозвільної документації вирішувати в порядку, встановленому законом.

Як вбачається з технічної документації із землеустрою щодо складання договору оренди, що посвідчує право на земельну ділянку ЗАТ «Яшма» для обслуговування магазину по АДРЕСА_9 - земельна ділянка передається в оренду 18 співвласникам/співкористувачам, з яких 14 були юридичними особами, з приміткою: в зв`язку з технічною неможливістю реального виділення часток на земельній ділянці, порядок користування встановлюється юридичними особами згідно з сумісним протоколом, а в разі непогодження - в судовому порядку.

Згідно із свідоцтвом про право власності на нерухоме майно, виданого виконкомом ММР від 27 серпня 2004 року, власником нежитлових приміщень магазину по АДРЕСА_9 , загальною площею 213, 2 кв.м 9 на першому та другому поверхах), є ЗАТ «Яшма».

З технічного паспорту цього об`єкту нерухомості слідує, що площа загальна цих приміщень (перший поверх - забудова земельної ділянки) становить приблизно 150-160 кв.м.

Відповідно до збірного кадастрового плану земельної ділянки, площею 13210 кв.м - земельна ділянка для обслуговування вказаного магазину по АДРЕСА_9 , знаходиться в межах прибудинкової території обмеженої вулицями Радянська (наразі Соборна) -Спаська- Московська (наразі Маріупольська) -Велика Морська. Загальна мета використання всієї ділянки: змішане використання- житлова забудова, громадське призначення і комерційне використання.

Рішенням ММР від 27 грудня 2004 року № 28/23 внесено зміни до рішення міської ради та міськвиконкому, а саме: пунктом 13 розділом 1 - затверджено проект відведення земельної ділянки в межах прибудинкової території загальною площею 13210 кв.м, зарахувавши її до земель змішаного використання (житлова забудова, громадське призначення і комерційне використання), у тому числі 7143 кв.м під забудовою, 62 кв.м під тимчасовою забудовою, 5387 кв.м під проїздами, проходами та майданчиками, 618 кв.м під зеленими насадженнями - для обслуговування багатоповерхових житлових будинків з вбудованими приміщеннями комерційного призначення та будівель громадського призначення по АДРЕСА_9 , АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 та по АДРЕСА_10 .

Рішенням ММР від 19 квітня 2012 року від 16/38 припинено право ЗАТ «Яшма» користування ідеальною часткою земельної ділянки з загальної площі 13210 кв.м по АДРЕСА_9 .

При цьому ні з матеріалів справи МБТІ, ні з поданих документів на проведення оспорюваної державної реєстрації не вбачається, яке відношення має відповідач до ЗАТ «Яшма», яке припинено 14 серпня 2012 року (номер запису: 1 004175), уповноваженими особами та учасниками були ОСОБА_6 , та ОСОБА_7 також взагалі не зазначено та не вбачається, яке відношення мають гаражі, які входять до складу житлових квартир в будинку АДРЕСА_1 , до нежитлових приміщень магазину по АДРЕСА_1 ,а.

Як вбачається з витребуваних судом матеріалів реєстраційної справи, державна реєстрацію змін розділу до запису про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 27 листопада 2020 року щодо вказаних квартир проведена на підставі нових технічних паспортів, складеного ТОВ «НІК-комфорт» без зазначення номеру інвентарної справи та матеріалів щодо відведення в 2007 році земельної ділянки ЗАТ «Яшма».

Державним реєстратором Радсадівської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області Мостецьким Д.О. від 27 листопада 2020 року прийнятим рішенням індексний № 55456561 - змінено загальну площу квартири на 65,2 кв.м, житлова площа 18,4 кв.м, додано в описі: гараж - І (26,4 кв.м) - щодо квартири житлової за адресою АДРЕСА_3 .

Державним реєстратором Радсадівської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області Мостецьким Д.О. від 27 листопада 2020 року прийнятим рішенням індексний № 55456802 змінено загальну площу квартири на 75,4 кв.м, житлова площа 121,3 кв.м, додано в описі: гараж - Ї (26,4 кв.м) - щодо квартири житлової за адресою АДРЕСА_8 .

Таким чином, первісні державні реєстрації права власності на вказані квартири - змінені, в тому числі шляхом включення до складу житлової квартири в багатоквартирному житловому будинку по АДРЕСА_1 двох гаражів літер І та літер Ї.

Перевіривши доводи апеляційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла наступних висновків.

Відповідно до частин 1, 2 та 5 статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини 1 та 2 статті 5 ЦПК України).

Частиною 1 статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина 1 статті 373 ЦК України).

Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції України про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Право власності на землю гарантується Конституцією України (частина 2 статті 373 ЦК України).

Відповідно до статті 83 ЗК України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають, зокрема усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.

Згідно з частиною 5 статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування» органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Положеннями статті 317 ЦК України встановлено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.

Частинами 1, 2 статті 319 ЦК України визначено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства.

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина 1статті 321 ЦК України).

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина 4 статті 373 ЦК України).

Цільове призначення земель України покладено законодавцем в основу розмежування правових режимів окремих категорій земель (розділ ІІ «Землі України» ЗК України), і такі режими характеризуються високим рівнем імперативності, відносно свободи розсуду власника щодо використання ним своєї земельної ділянки.

Так само є нормативно регламентованим право власника на забудову земельної ділянки, яке здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням (частина 3 статті 375 ЦК України).

Відповідно до змісту частини 4 статті 375 ЦК України у разі, коли власник здійснює на його земельній ділянці самочинну забудову, її правові наслідки встановлюються статтею 376 ЦК України.

За положеннями частини 1 статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

У силу спеціального застереження, наведеного в частині другій статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина 4 статті 376 ЦК України).

Також за рішенням суду на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб (частина 5 статті 376 ЦК України).

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

За статтею 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (стаття 331 ЦК України).

Стаття 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати в цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.

Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів в юридичному складі, необхідному для виникнення права власності на нерухоме майно, але самостійного значення як підстава виникнення права власності не має.

Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

Формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.

Отже, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.

Подібних висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13.

Згідно зі статтею 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

За змістом статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Згідно з частинами 1-4 статті 12, частинами 1, 5, 6 статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Судом першої інстанції встановлено, що будь-які документи, що дають право виконувати будівельні роботи по будівництву гаражів, затверджений проект плану будівництва, відповідачем не складалися та не оформлювалися у визначених законом органах.

Між Миколаївською міською радою та Маніх Полем Жержі не укладалися договори щодо користування земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_1 . У приватну власність ця земельна ділянка не передавалася.

При вирішенні спору суд першої інстанції правильно встановив, що відповідач ОСОБА_2 не виступав замовником будівництва двох гаражів по АДРЕСА_1 , не замовляв та не отримував дозволу на виконання будівельних робіт.

Таким чином, апеляційний суд погоджується з судом першої інстанції про те, що два гаражі є такими, що збудовані самочинно ОСОБА_2 на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, дозволи на будівництво на них не видавалися і не реєструвалися.

Отже, нежитлові приміщення (два гаражі) за адресою АДРЕСА_1 у розумінні положень статті 376 ЦК України є самочинно збудованим об`єктом.

Подальша реєстрація двох гаражів у складі квартир АДРЕСА_5 та АДРЕСА_6 , що належать на праві власності відповідачу, не спростовує той факт, що ці об`єкти є самочинно збудованими, та не виключає захисту права власності на земельну ділянку комунальної власності у порядку, визначеному частиною 4 статті 376 ЦК України.

Подібні висновки висловлено у постановах Верховного Суду від 14 червня 2023 року у справі № 199/2966/20, від 05 липня 2023 року у справі № 202/5418/20,

від 20 листопада 2024 року у справі № 205/3234/20, від 29 січня 2025 року у справі № 205/2916/20).

Вирішуючи спір, суд першої інстанції, дійшов правильного висновку про наявність правових підстав для знесення самочинно збудованого майна з метою захисту права Миколаївської міської ради на користування й розпорядження земельною ділянкою.

Право органу місцевого самоврядування, який діє в інтересах територіальної громади, вимагати звільнення земельної ділянки, розташованої у центральній частині міста, від самочинно збудованих будівель двох гаражів з огляду на доведену незаконність і безпідставність набуття відповідачем права власності на спірне нерухоме майно.

Доводи апеляційної скарги про те, що заявлені вимоги в частині скасування державної реєстрації змін розділу до запису про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не підлягали задоволенню з огляду на позицію Великої Палати Верховного Суду викладену у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 апеляційним судом відхиляється, оскільки обставини у справі, що була розглянута Великою Палатою Верховного Суду, та у справі, що переглядається не є подібними.

Так, у справі, що переглядається державна реєстрація самочинно побудованих гаражів відбулася протиправно як складова частина квартир АДРЕСА_5 та АДРЕСА_6 , тому така реєстрація не відповідає встановленим обставинам у справі, оскільки самочинно збудовані гаражі є самостійними окремо виділеними об`єктами. У справі № 916/1174/22 встановлені інші обставини.

Аргументи апеляційної скарги про порушення принципу диспозитивності цивільного процесу з огляду на те, що суд в оскаржуваному рішенні зазначив загальні площі гаражів, які не зазначались позивачем в позовній заяві, а відтак вийшов за межі заявлених вимог, є неприйнятними, оскільки зазначення площі самочинно збудованих гаражів стосується характеристики цих об`єктів, а не є окремими позовними вимогами. Суд першої інстанції при розгляду справи зобов`язаний дослідити та встановити характеристики самочинно збудованих об`єктів, що підлягають знесенню, вказавши це у судовому рішення для подальшого виконання такого рішення суду.

Твердження в апеляційній скарзі про те, що судом першої інстанції при вирішенні спору не було враховано тих обставин, що знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності, а також допустиме лише за умови, якщо неможливо здійснити перебудову нерухомості відповідно до норм і правил, визначених державними правилами та санітарними нормами, або якщо особа, яка здійснила будівництво, відмовляється від такої перебудови не заслуговують на увагу, оскільки самовільно збудовані гаражі побудовані на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, чим порушуються права власника цієї земельної ділянки.

Посилання скаржника на те, що мала місце реконструкція його нерухомого майна квартир АДРЕСА_5 та АДРЕСА_6 не відповідають встановленим обставинам справи на підставі наданих позивачем доказів, а саме, самовільно збудовані гаражі є окремими від зазначених квартир спорудами, що розташовані на земельній ділянці територіальної громади та не можуть бути розцінені як реконструкція житла відповідача відповідно квартир АДРЕСА_5 та АДРЕСА_4 .

Крім того, сам скаржник стверджує, що він звернувся із заявою до позивача з питань надання у власність земельної ділянки для обслуговування індивідуальних гаражів у дворі по АДРЕСА_1 , тим самим підтверджуючи, що самовільно збудовані гаражі це не складова частина квартир АДРЕСА_5 та АДРЕСА_4 , а самостійні об`єкти нежитлового призначення.

Обставини звернення відповідача в березні 2024 року до позивача з приводу надання у власність земельних ділянок для обслуговування індивідуальних гаражів у дворі по АДРЕСА_1 , на які останній посилається в апеляційній скарзі як на обставини, що не були враховані судом першої інстанції, не мають значення для вирішення спору, оскільки на земельній ділянці вже самовільно збудовані два гаражі.

З урахуванням викладеного, апеляційний суд вважає, що доводи апеляційної скарги правильних висновків суду першої інстанції не спростовують. Рішення суду першої інстанції є законним і обґрунтованим. Суд правильно застосував норми матеріального та процесуального права, надав належну оцінку дослідженим доказам.

Відповідно статті 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає, що рішення Центрального районного суду м. Миколаєва від 23 жовтня 2025 року ухвалене з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а тому відсутні підстави для задоволення апеляційної скарги.

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини 1 статті 382 ЦПК України суд апеляційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.

Оскільки апеляційну скаргу залишено без задоволення, підстави для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанцій, відсутні.

Керуючись статтями 375, 382 ЦПК України, апеляційний суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якого діяла його представниця ОСОБА_3 , залишити без задоволення.

Рішення Центрального районного суду м. Миколаєва від 23 жовтня 2025 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку відповідно до вимог статті 389 ЦПК України до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий Л.М. Царюк

Судді: Т.М. Базовкіна

Ж.М. Яворська

Повне судове рішення складено 14 січня 2026 року.