ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 549/247/25 Номер провадження 22-ц/814/649/26Головуючий у 1-й інстанції Василюк Т. М. Доповідач ап. інст. Карпушин Г. Л.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 січня 2026 року м. Полтава

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справах: головуючого судді Карпушина Г.Л.; суддів Бутенко С.Б., Обідіної О.І., при секретарі судового засідання Буйновій О.П., -

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за апеляційною скаргою представника Саєнко Олександра Олексійовича, який діє в інтересах Товариства з обмеженою відповідальністю "Райз-Схід" на рішення Чорнухинського районного суду Полтавської області від 04 серпня 2025 рокуу справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» про розірвання договору оренди землі,-

В С Т А Н О В И В:

У травні 2025 року представник позивача ОСОБА_1 адвокат Литвин В.В. звернулась до суду із вказаним позовом до ТОВ «Райз-Схід», в якому просила розірвати договір оренди землі № б/н від 19 липня 2023 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Райз- Схід» щодо земельної ділянки площею 2,4015 га, кадастровий номер :00:005:0053, яка розташована на території Мелехівської сільської ради Лубенського (колишнього Чорнухинського) району Полтавської області, а також вирішити питання судових витрат.

В обгрунтування позову вказувала, що позивач є власником земельної ділянки площею 2,4015 га, кадастровий номер :00:005:0053, яка розташована на території Мелехівської сільської ради Лубенського (колишнього Чорнухинського) району Полтавської області.

Зазначала, що 19 липня 2023 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Райз-Схід» укладено договір оренди землі № б/н щодо оренди вищевказаної земельної ділянки строком на 15 років.

Згідно умов Договору оренди землі, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 10571,31 грн, орендна плата становить 15,629 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за один рік користування земельною ділянкою із якої вираховуються податки та збори з доходів орендодавця згідно Податкового кодексу України. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахування коефіцієнту індексації.

Крім цього, п. 4.5 договору, орендар вносить орендну плату один раз на рік, за перший рік оренди, орендна плата сплачується до 31 грудня року, в якому укладено цей Договір, пропорційно фактичній кількості календарних днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 31 грудня поточного року. Орендар має право виплачувати орендну плату частинами, протягом строку, визначеного цим Договором.

Разом з тим, орендна плата за 2024 рік була сплачена лише 16.01.2025, тому на думку позивача, має місце порушення строку оплати оренди за договором оренди у 2024 році.

Окрім того, у 2023 році орендна плата була сплачена у меншому розмірі, ніж встановлено умовами Договору оренди землі, а саме:

2023 рік - індексації НГО не було, мали застосувати індекс інфляції 1,051. Мало надійти орендної плати (після оподаткування) за 166 дні оренди 3870,26 грн без інфляційних нарахувань, 4067,64 грн - з інфляційними нарахуваннями, проте 31.08.2023 позивачу на рахунок надійшло лише 3520,49 грн, на 547,15 грн менше, ніж встановлено умовами договору.

Таким чином, у 2023 році відповідачем порушено договір оренди землі в частині несплати орендної плати у повному розмірі.

Враховуючи викладене вважає, що систематичне порушення Орендарем (Відповідачем) Договору оренди землі щодо сплати орендної плати, є підставою для розірвання Договору оренди землі.

З огляду на вказане, просила позовні вимоги задовольнити.

Рішенням Чорнухинського районного суду Полтавської області від 04 серпня 2025 рокупозов ОСОБА_1 до ТОВ «Райз-Схід» про розірвання договору оренди землі задоволено.

Розірвано договір оренди від 19.07.2023 земельної ділянки з цільовим призначенням: 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 2,4015 га, з кадастровим номером: :00:005:0053, що розташована на території Мелехівської сільської ради Лубенського (колишнього Чорнухинського) району Полтавської області, укладений 19 липня 2023 року між громадянкою України ОСОБА_1 , як Орендодавцем та «Райз-Схід», як Орендарем.

Вирішено питання судових витрат.

Не погодившись із рішенням районного суду, його в апеляційному порядку оскаржило ТОВ «Райз-Схід» посилаючись на порушення судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права, просить рішення районного суду скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

В обгрунтування апеляційної скарги вказує, що факт виплати орендної плати за 2023 рік не в повному обсязі вони не визнають. Несвоєчасна виплата орендної плати за 2024 рік є не істотним порушенням умов договору оренди та не є підставою для розірвання вказаного договору.

Судове засідання в суді апеляційної інстанції проводилося в порядку спрощеного позовного провадження з викликом учасників справи. На момент розгляду справи були присутні представники сторін, сторони будучи належним чином та завчасно повідомленими про час та місце слухання справи в судове засідання не з`явилися.

Колегія суддів, заслухавши пояснення доповідача та представників сторін, перевіривши справу в межах заявлених вимог і апеляційного оскарження, приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Частиною 1 ст. 367 ЦПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно п.2 ч.1 ст. 374 ЦПК України, за результатами розгляду апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції суд апеляційної інстанції має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Згідно із ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Районним судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,4015 га, кадастровий номер :00:005:0053, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Мелехівської сільської ради Чорнухинського району Полтавської області на підставі Договору купівлі-продажу від 19 липня 2023 року .

Також встановлено, що 19 липня 2023 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Райз-Схід» укладено договір оренди землі № б/н, відповідно до якого орендодавець ОСОБА_1 надав, а орендар ТОВ «Райз-Схід» прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 2,4015 га, кадастровий номер :00:005:0053, яка знаходиться на території Мелехівської сільської ради Чорнухинського району Полтавської області, строком на 15 років.

У п. 2.6 договору оренди землі визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 67638,25 грн.

Згідно з п. 4.1 договору оренди землі, орендна плата становить 15,629% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки за один повний рік користування земельною ділянкою з якої вираховується податки та збори з доходів орендодавця згідно Податкового кодексу України.

Відповідно до умов договору, розмір орендної плати за договором становить 10571,31 грн (67638,25 х 15,629%) на рік.

Згідно п. 4.5 договору, орендар вносить орендну плату один раз на рік, за перший рік оренди, орендна плата сплачується до 31 грудня року, в якому укладено цей Договір, пропорційно фактичній кількості календарних днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 31 грудня поточного року. Орендар має право виплачувати орендну плату частинами, протягом строку, визначеного цим Договором.

За перший рік орендна плата здійснюється з 19.07.2023, за останні роки орендна плата сплачується пропорційно фактичній кількості днів оренди.

Відповідно до п. 9.4 договору оренди, орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Згідно п. 14.1 договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Право оренди за договором виникає з моменту державної реєстрації права.

Згідно виписки по рахунку позивача 31.08.2023 ТОВ «Райз- Схід» здійснило виплату орендної плати за 2023 рік в розмірі 3520.49 грн;14.02.2024 ТОВ «Райз-Схід» здійснило доплату в розмірі 349,77 грн; 16.01.2025 ТОВ «Райз-Схід» здійснило виплату орендної плати за 2024 рік в розмірі 8943,80 грн. що підтверджується платіжними інструкціями, а саме №19286 від 31 серпня 2023 року на суму 3520,40 грн, №3999 від 14 лютого 2024 року 349,77 грн та №517 від 16 січня 2025 року 8943,80 грн.

Задовольняючи позов, районний суд виходив з того, що відповідач не виконував умови договору оренди, а саме систематично не в повному обсязі сплачував орендну плату, що згідно з ч.2 ст. 651 ЦК України є підставою для розірвання за рішенням суду договору оренди земельної ділянки.

Проте, з таким висновком суду першої інстанції колегія суддів погодитися не може, з огляду на наступне.

Відповідно до ч.1 ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

За ч.2 ст.12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч.1 ст.89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Згідно зі ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Цивільним кодексом України (далі - ЦК України), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктом «д» частини 1 статті 141 ЗК України передбачено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

За змістом ч.ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Велика Палата Верховного Суду України у постанові від 20 листопада 2024 року у справі №918/391/23 виснувала, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто коли орендар допустив недоплату орендної плати й таке порушення умов договору є істотним, тоді застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України.

Тобто якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

У випадку неістотної недоплати орендної плати (чи встановлення неістотності такого порушення судом) ефективним та пропорційним буде такий спосіб захисту, як стягнення заборгованості з орендної плати.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Звертаючись до суду із вказаним позовом ОСОБА_1 посилалась на те, що відповідач в 2023 році сплачено орендну плату у меншому розмірі, чим передбачено умовами договору, а в 2024 році сплачено оренду плату з порушенням строку визначеного умовами договору. Вказані обставини, на думку апелянта, свідчать про систематичні порушення умов договору оренди землі, що є підставою для його розірвання.

Разом з тим, як вбачається з матеріалів справи, 31.08.2023 ТОВ «Райз- Схід» здійснило виплату орендної плати за 2023 рік в розмірі 3520.49 грн; 14.02.2024 ТОВ «Райз-Схід» здійснило доплату в розмірі 349,77 грн.

Факт не виплати в повному обсязі відповідачем позивачу орендної плати за 2023рін не знайшов свого підтвердження, оскільки останнім не надано до суду жодного доказу.

Щодо порушень умов договору несвоєчасно виплати за 2024 рік орендної плати слід зазначити наступне.

Згідно п. 4.5 договору оренди землі, орендар вносить орендну плату один раз на рік, за перший рік оренди, орендна плата сплачується до 31 грудня року, в якому укладено цей Договір, пропорційно фактичній кількості календарних днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 31 грудня поточного року. Орендар має право виплачувати орендну плату частинами, протягом строку, визначеного цим Договором.

Відповідно до п. 9.4 договору оренди, орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Як вбачається з матеріалів справи 16.01.2025 ТОВ «Райз-Схід» здійснило виплату орендної плати за 2024 рік позивачу в розмірі 8943,80 грн. таким чином вбачається, що має місце порушення умов виплати орендної плати за 2024 рік на 16 днів.

Разом з тим, за п. «д» ч.1 ст.141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата орендної плати.

Положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.

Такий висновок викладений Верховним Судом у постанові від 13 лютого 2023 року у справі №551/543/20.

Тому несвоєчасна виплата орендної плати за один рік, а саме, за 2024 рік, не дає підстави для висновку, що відповідач систематично, як це передбачено п. «д» ч.1 ст.141 ЗК України, не сплачує орендну плату, тому відсутні підстави для припинення договору оренди землі шляхом його розірвання через неналежне виконання орендарем взятих на себе зобов`язань.

Слід також зазначити, що у даній справі ефективним захистом прав позивача є звернення до відповідача з позовом про стягнення заборгованості по орендній платі.

Ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції на вказане уваги не звернув, не взяв до уваги, що позивачем не доведено належними і допустимими доказами той факт, що відповідачем допущено систематичну несплату орендної плати за земельну ділянку, оскільки незначне порушення строку сплати орендної плати, зокрема, за 2024 рік, не позбавило орендодавця ОСОБА_1 «значною мірою» того, що вона розраховувала отримати при укладенні договору оренди землі, а разове порушення умов договору у цій частині не є підставою для його розірвання. Більше того, жодних доказів на підтвердження того, що у зв`язку з таким порушенням позивачу заподіяно шкоду, до матеріалів справи не надано.

Таким чином апеляційну скаргу слід задовольнити, рішення районного суду скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Враховуючи те, що рішення районного суду підлягає скасуванню, в задоволенні позову слід відмовити. додаткове рішення суду необхідно також скасувати.

В силу ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Частина 13 вказаної статті визначає, що, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

З матеріалів справи вбачається, що при зверненні до суду з апеляційною скаргою апелянтом сплачено судовий збір у розмірі 1453,44 грн, які слід стягнути з позивача на користь відповідача.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 382-384 ЦПК України, апеляційний суд,

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу представника Саєнко Олександра Олексійовича, який діє в інтересах Товариства з обмеженою відповідальністю "Райз - Схід" , - задовольнити.

Рішення Чорнухинського районного суду Полтавської області від 04 серпня 2025 року та додаткове рішення Чорнухинського районного суду Полтавської області від 10 вересня 2025 року, скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» про розірвання договору оренди землі - відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» судовий збір у розмірі 1453, 44 грн.

Постанова апеляційного суду набирає чинності з дня прийняття і може бути оскаржена до суду касаційної інстанції протягом 30 днів в порядку та за умов, визначених цивільним процесуальним законодавством.

Повний текст постанови виготовлено 14 січня 2026 року.

Головуючий суддя : _____________________________ Г.Л. Карпушин

Судді: ____________________ С.Б. Бутенко ____________________ О.І. Обідіна