К И Ї В С Ь К И Й А П Е Л Я Ц І Й Н И Й С У Д
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

15 січня 2026 року місто Київ

справа № 757/10431/24-ц

апеляційне провадження № 22-ц/824/3504/2026

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді - Саліхова В.В.,

суддів: Євграфової Є.П., Шкоріної О.І.,

за участю секретаря судового засідання: Алієвої Д.У.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Печерського районного суду міста Києва від 17 вересня 2025 року, ухваленого під головуванням судді Вовка С.В., у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бадахов Юрій Назарович, Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру, припинення права власності, зобов`язання внести зміни,-

в с т а н о в и в :

У березні 2024 року ОСОБА_2 звернулась до суду із позовом до ОСОБА_1 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бадахов Ю. Н., Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру.

Позовні вимоги обґрунтовувались тим, що позивач є власником об`єкту нерухомості - житлової квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 .

14 вересня 2023 року, раніше невідомі особи, ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , приблизно о 12 годин 20 хвилин, подзвонили в двері квартири позивача, а коли її мати, ОСОБА_4 , відчинила, зазначені особи, застосовуючи насильство, силою відштовхнули її від дверей, та незаконно проникли в квартиру, зламали замок на вхідних дверях та з застосуванням насильства, стали змушувати її та позивача негайно залишити квартиру, залишивши всі речі, крім особистих. Відповідач стверджував що, нібито є новим власником, відповідно до наявних в нього документів.

Після виклику на місце події поліції та прибуття слідчо-оперативної групи Печерського управління поліції ГУНП у м. Києві, ОСОБА_1 та ОСОБА_3 припинили свої дії, спрямовані на те щоби викинути позивача з матір`ю з житла на вулицю та незаконно заволодіти майном.

Позивач стверджує, що рішення, відповідно до якого за відповідачем зареєстроване право власності на належну їй квартиру АДРЕСА_2 - є протиправним та підлягає скасуванню, оскільки вона за будь-якими договорами не отримувала від будь-кого в будь-якому розмірі грошові кошти. Їй особисто невідомі будь-які дані щоб на підставі договорів отримував гроші ОСОБА_5 . При підписанні документів, як з`ясувалось в подальшому, угод, у нотаріуса були присутні різні люди, яких вона бачила вперше і не знала їх до цих подій та не спілкувалась в подальшому. Не існує і не може існувати жодних доказів мого знайомства ані з ОСОБА_6 ані з ОСОБА_7 .

Позивач вважає, що будь-які взаємини між ОСОБА_8 та ОСОБА_3 не можуть бути підставами для того щоб на підставі фіктивних договорів на суму нібито 135 тисяч доларів намагатись відібрати в неї квартиру вартістю більш ніж 600 тисяч доларів.

Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 17 вересня 2025 року позов задоволено частково.

Скасовано рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бадахова Юрія Назіровича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 69248878 від 12.09.2023 р., відповідно до якого за ОСОБА_1 зареєстроване право власності на квартиру АДРЕСА_2 .

В задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду, ОСОБА_1 звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду в частині задоволених позовних вимог та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити позивачу у задоволенні позову в повному обсязі.

Вимоги апеляційної скарги обгрунтовано тим, що рішення суду ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права. Зазначає, що відповідачем було подано відзив на позов та докази, яким суд не надав жодної правової оцінки. Письмові докази спростовують твердження позивача про неотримання нею від ОСОБА_1 вимоги про усунення порушень від 12 липня 2023 року.

Вказує, що судом не враховано законність та обгрунтованість рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 69248878 від 12 вересня 2023 року. відповідно до якого за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на квартиру. Приватним нотаріусом Бадаховим Ю.Н. при здійсненні спірної реєстраційної дії дотримано всі вимоги п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127.

Зауважує, що факт направлення вимоги про усунення порушення від 12 липня 2023 року на адресу: АДРЕСА_3 підтверджується поштовою накладною, виданою АТ «Укрпошта», а повідомлення про вручення поштового відправлення з трек-номером містить відомості про його вручення 19 липня 2023 року за довіреністю із зазначенням прізвища отримувача « ОСОБА_3 ».

У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_2 - адвокат Тесля С.М. просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду без змін, посилаючись на те, що рішення суду ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

В судовому засіданні ОСОБА_1 - адвокат Герасименко С.В. підтримали доводи апеляційної скарги та просили її задовольнити.

Представник ОСОБА_2 - адвокат Тесля С.М. проти доводів апеляційної скарги заперечував та просив залишити її без задоволення.

Заслухавши доповідь судді Саліхова В.В., пояснення представника позивача, відповідача та його представника, вивчивши та дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла наступних висновків.

З матеріалів справи вбачається, що 09.06.2017 ОСОБА_2 набула у приватну власність об`єкт нерухомості - житлову квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Маковецькою О.П., зареєстрованого в реєстрі за № 582, номер запису про право власності 20838986, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 0.

01 грудня 2020 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_2 укладено договір позики, відповідно до якого остання позичила (взяла у борг) у позикодавця 3 846 987,00 грн., що на день укладення цього договору за курсом НБУ становить еквівалент 135 000,00 доларів США, які ОСОБА_2 зобов'язалася повернути до 12-ої години ранку 01 січня 2021 року.

На забезпечення виконання зобовязань за договором позики. 01 грудня 2020 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_2 було укладено договір іпотеки, згідно якого остання передала в іпотеку належне їй на праві особистої приватної власності нерухоме майно, а саме: квартиру АДРЕСА_2 .

Відповідно до п. 5.1 договору іпотеки, сторони дійшли згоди, що іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки у наразі настання однієї з наступних обставин:

а) у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем умов договору основного зобов'язання, в тому числі:

- якщо в момент настання будь-якого строку/терміну виконання умов основного зобов'язання, забезпеченого іпотекою, хоча б одна з таких умов не буде виконана;

- невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем будь-яких інших умов основного зобов'язання;

б) у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем умов цього договору:

- у разі порушення іпотекодавцем обов'язків щодо збереження чи страхування предмету іпотеки;

- у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем інших умов цього договору;

в) у випадку, якщо інша ніж іпотекодержатель особа набула права звернення стягнення на предмет іпотеки;

г) у інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

У разі порушення основного зобов`язання та/або умов цього договору іпотекодержатель надсилає позичальнику/іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення, в якій іпротекодержатель зазначає стислий зміст порушених іпотекодавцем зобов'язань, вимогу про виконання порушеного зобов'язання у строк 31 день та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, якщо протягом 31 дня письмова вимога залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього договору та чинного законодавства України.

Відповідно до п. 5.4.4. договору іпотеки за вибором іпотекодержателя застосовується один із наведених нижче способі звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя:

- За рішенням суду.

- У безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса. Для отримання виконавчого напису іпотекодержатель подає нотаріусу документи, що підтверджують безспірність заборгованості іпотекодавця за основним зобов`язанням, а саме: заяву про невиконання іпотекодавцем умов основного зобов`язання, розрахунок заборгованості, свій примірних цього договору.

- Відповідно до застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке міститься в цьому договорі.

- Продажу іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «про іпотеку» за ціною, що буде встановлена, відповідно до висновку незалежного експерта - суб`єкта оціночної діяльності, правоздатність якого підтверджується сертифікатом суб`єкта оціночної діяльності. При цьому, сторони домовляються, що кандидатура суб'єкта оціночної діяльності визначається іпотекодержателем.

- У будь-який інший спосіб на розсуд іпотекодержателя, що не суперечить чинному законодавству.

Пунктом 6.1. договору іпотеки визначено, що застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, викладене в цьому розділі даного договору, згідно ст. 36 Закону України «Про іпотеку», вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя, який визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «про іпотеку».

Право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки позасудовими способами, визначеними цим договором виникає у випадку залишення без задоволення іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя щодо усунення порушень основного зобов'язання або умов цього договору згідно ст. 35 Закону України «Про іпотеку» (п. 6.1.1 договору іпотеки).

Сторони досягли згоди про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі цього договору, наступними способами:

- передача предмету іпотеки у власність іпотекодержателю в рахунок виконання основного зобовязання в порядку, передбаченому цим договором та ст. 37 Закону України «Про іпотеку»;

- право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки від свого імені будь-якій особі шляхом укладення договору купівлі-продажу предмету іпотеки в порядку, передбаченому цим договором та ст. 38 Закону України «Про іпотеку» (п. 6.1.2 договору іпотеки)

Відповідно до п. 6.1.3. договору іпотеки право вибору способу звернення стягнення на предмет іпотеки згідно цього договору належить іпотекодержателю.

Пунктами 6.2.1. - 6.2.4. договору іпотеки визначено, що іпотекодавець дає свою згоду на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки відповідно до умов цього договору. Цей договір є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, згідно ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Сторони дійшли згоди про те, що іпотекодержатель має право набути у власність предмет іпотеки на наступний день після спливу строку усунення порушень основного зобовязання, вказаного в письмовій вимозі, надісланій іпотекодавцю згідно ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та п. 5.3 цього договору, і якщо в цей строк вказані порушення не будуть усунені іпотекодавцем або письмова вимога іпотекодержателя буде залишена іпотекодавцем без задоволення. Право власності на предмет іпотеки в рахунок задоволення вимог іпотекодержателя переходить до іпотекодержателя з моменту державної реєстрації цього договору у відповідних органах, за умови документального підтвердження надсилання на адресу позичальнику/іпотекодавця письмової вимоги про усунення порушення основного зобов'язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання зазначеної вимоги та відсутності на оригіналі цього договору іпотекодержателя відмітки про його розірвання. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності.

19 січня 2021 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_9 було укладено договір про відступлення права вимоги за договором іпотеки, відповідно до умов якого ОСОБА_9 отримала всі права та обов`язки первісного іпотекодержателя за договором іпотеки від 01.12.2020 року.

03 листопада 2022 року, 03 квітня 2023 року, 23 червня 2023 року ОСОБА_9 надсилала на адресу АДРЕСА_1 ОСОБА_2 вимогу про усунення порушення, в якій зазначено, щоб вона протягом 31 календарного дня з моменту отримання даної вимоги про усунення порушення (повідомлення) сплатила згідно з договором позики від 01.12.2020 року суму зазначено у цій вимозі. Повідомлено, що у разі невиконання, порушення строку виконання та/або виконання не в повному обсязі цієї вимоги, ОСОБА_9 буде змушена звернути стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення основного зобов'язання в порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» або від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

07 липня 2023 року між ОСОБА_9 та ОСОБА_1 укладено договір відступлення права вимоги за договором іпотеки посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Косенко М.О. 01 грудня 2020 року за реєстровим № 1489, відповідно до умов якого ОСОБА_1 отримала всі права та обов`язки первісного іпотекодержателя за договором іпотеки від 01.12.2020 року.

12 липня 2023 року ОСОБА_1 надіслав на адресу АДРЕСА_1 ОСОБА_2 вимогу про усунення порушення від 12 липня 2023 року, в якій зазначено, щоб вона протягом 31 календарного дня з моменту отримання даної вимоги про усунення порушення (повідомлення) сплатила згідно з договором позики від 01.12.2020 року суму в розмірі 10 564 668,54 грн., що на день підписання вимоги за курсом продажу в НБУ становить 288 90,00 доларів США в тому числі пеня. Повідомлено, що у разі невиконання, порушення строку виконання та/або виконання не в повному обсязі цієї вимоги, ОСОБА_1 буде змушений звернути стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення основного зобов'язання в порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» або від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Згідно рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, вимога вручена за довіреністю 19 липня 2023 року - ОСОБА_3 .

Рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бадахова Ю.Н. від 12.09.2023 індексний номер 69248878 зареєстровано перехід права власності на об`єкт нерухомого майна, за адресою: АДРЕСА_1 від ОСОБА_2 до ОСОБА_1 у порядку, визначеному статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бадаховим Ю.Н. від 12.09.2023 індексний номер 69248878 прийнято на підставі:

договору про відступлення права вимоги за договором позики, серія та номер: б/ н, виданий: 07.07.2023, видавник: ОСОБА_9 , ОСОБА_1 ;

довідки іпотекодержателя про суму боргу за основним зобов`язанням та про вартість предмета іпотеки, серія та номер: б/н, виданий: 08.09.2023, видавник: ОСОБА_1 ;

вимога іпотекодержателя про усунення порушення основногозобов`язання та/або умов іпотечного договору, серія та номер: б/н, виданий: 12.07.2023, видавник: ОСОБА_1 ;

документ, що підтверджує надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимогу іпотекодержателя про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, серія та номер: 930, виданий: 12.07.2023, видавник: АТ "УКРПОШТА";

іпотечний договір, серія та номер: 1489, виданий: 01.12.2020, видавник: ПН КМНО Косенко М.О.;

договір відступлення прав вимоги за договором іпотеки, серія та номер: 82, виданий: 19.01.2021, видавник: ПН КМНО Косенко М.О.;

договір відступлення права вимоги за договором іпотеки, серія та номер: 819, виданий: 07.07.2023, видавник: ПН КМНО Косенко М.О.;

договір позики, серія та номер: б/н, виданий: 01.12.2020, видавник: ОСОБА_7 , ОСОБА_2 ; додаткова угода до договору позики, серія та номер: б/н, виданий: 01.01.2021, видавник: ОСОБА_2 , ОСОБА_7 ;

договір про відступлення права вимоги за договором позики, серія та номер: б/н, виданий: 19.01.2021, видавник: Катренко О.Г., ОСОБА_9 .

Звертаючись до суду із позовом ОСОБА_2 посилалася на те, що під час державної реєстрації права власності на спірну квартиру у приватного нотаріуса Бадахова Ю.Н. були відсутні: повідомлення про вручення поштового відправлення, яким надіслано вимогу, що свідчить про недотримання вимог ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», п. 61 постанови КМУ від 25.12.2015 року № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» щодо належного повідомлення іпотекодавця про усунення порушення; відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.

Задовольняючи частково позов, суд першої інстанції виходив з того, що ОСОБА_1 не було виконано умов договору позики від 01.12.2020 щодо обов`язкового надсилання вимоги про усунення порушення на дві адреси: (а) АДРЕСА_1 ; (б) АДРЕСА_4 , та договору іпотеки від 01.12.2020 щодо надсилання вимоги про усунення порушення на адресу: АДРЕСА_5 , що було перешкодою у вчиненні приватним нотаріусом оспорюваної реєстраційної дії.

Колегія суддів погодилася з таким висновком суду першої інстанції, з огляду на наступне.

Кредитні правовідносини за своєю правової природою є договірними цивільними відносинами; на них повною мірою поширюються вимоги цивільного законодавства, зокрема приписи про неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом, а також принципи свободи договору, свободи підприємницької діяльності, яка не заборонена законом, судового захисту цивільного права та інтересу, справедливості, добросовісності та розумності, передбачені статтею 3 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

Зазначені приписи вимагають від учасників правовідносин діяти не тільки відповідно до законодавства, а й у необхідних випадках за аналогією права (стаття 8), за звичаями ділового обороту (стаття 7); добросовісно, при здійсненні своїх прав утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб; не допускати дії з наміром завдати шкоди іншій особі, а також дій, що є зловживанням правом в інших формах; при здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства тощо (стаття 13 ЦК України). Водночас особа не може бути примушена до дій, що не є обов`язковими для неї, або дій, що знаходяться поза межами актів цивільного законодавства або договору. Особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства (стаття 14 ЦК України).

Зазначені правила чинного цивільного законодавства, які містять принципи регулювання цивільних правовідносин, спрямовують учасників цивільного обороту діяти добросовісно, відповідно до законодавства та договору, намагаючись використовувати свої права до того ступеня, щоб не порушити права іншої особи.

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання повинно виконуватися належним чином згідно з умовами договору й вимогами ЦК України. За статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Відповідно до статті 629 цього Кодексу договір є обов`язковим для виконання сторонами (частина перша статті 625 ЦК України).

За договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості (стаття 1046 ЦК України).

Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності (частина перша статті 546 ЦК України).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості. Подільний об`єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку лише у випадках, визначених законом (частина перша статті 575 ЦК України).

Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, зокрема у Законі № 898-IV.

Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом (пункт 2 частини першої статті 1 Закону № 898-IV(тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин)).

У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (стаття 33 Закону № 898-IV).

Відповідно до частини першої статті 35 Закону № 898-IVу разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Наведена правова норма спрямована на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника.

Згідно зі статтею 36 Закону № 898-IV сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до статті 37 Закону № 898-IVіпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Отже, чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Частиною першою статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»

(далі - Закон № 1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Частиною першою статті 10 Закону № 1952-IV визначено, що державним реєстратором є, зокрема, нотаріус.

Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Згідно з частиною першою статті 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.

За змістом частин другої статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. .

Згідно з пунктом 57 Порядку № 1127 (тут і далі - в редакції, чинній на момент реєстрації права власності майна за іпотекодержателем) для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку

з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або

оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або

оригінал або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, комунікаційної або інформаційно-комунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, або інші документи, передбачені договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, що підтверджують факт належного виконання іпотекодержателем вимог законодавства щодо направлення вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами, або інші документи, передбачені договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, що підтверджують факт належного виконання іпотекодержателем вимог законодавства щодо направлення вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту).

Вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, незалежно від обраного іпотекодержателем способу її направлення, передбаченого цим підпунктом, повинна бути надіслана не раніше шести місяців до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше 10 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Частиною третьою статті 37 Закону № 898-IV визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.

У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц

(провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні. У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

Щодо відсутності доказів отримання іпотекодавцем повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки

Відповідач у апеляційній скарзі зазначив, що 12 липня 2023 року надіслав на ім`я іпотекодавця листа про порушення умов договору. Факт відправлення вимоги про усунення порушення від 12.07.2023 року на адресу: АДРЕСА_3 підтверджується поштовою накладною № 930 від 12.07.2023 року, виданою АТ «Укрпошта» . Згідно повідомлення про вручення поштового відправлення з трек-номером 930 містить відомості про вручення 19 липня 2023 року за довіреністю із зазначенням прізвища отримувача « ОСОБА_3 ».

Водночас, колегією суддів встановлено, що у матеріалах реєстраційної справи є копія вимоги від 12 липня 2023 року, адресована позичальнику ОСОБА_2 , в якій, зокрема, зазначалось про намір ОСОБА_1 звернути стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

Разом з тим, доказів на підтвердження того, що саме іпотекодавець ОСОБА_2 отримала вимогу ОСОБА_1 про усунення порушення матеріали справи не містять, а факт отримання вимоги особою на прізвище « ОСОБА_3 » не дає підстав стверджувати про належне повідомлення іпотекодавця про усунення порушення та виконання вимог ст. 33 Закону України «Про виконавче провадження».

Крім того, відповідно до Додаткової угоди від 01.01.2021 до договору позики від 01.12.2020, яка підписана між ОСОБА_2 та ОСОБА_7 , Сторони домовились доповнити Договір позики від 01.12.2020 пунктом 13 такого змісту: «13. Сторони домовились здійснювати листування ОСОБА_2 , окрім адреси: АДРЕСА_1 також на адресу фактичного місцезнаходження: АДРЕСА_4 ».

Таким чином, Сторони у Договорі позики від 01.12.2020, з урахуванням Додаткової угоди від 01.01.2021 до Договору позики від 01.12.2020, врегулювали порядок юридичних повідомлень боржника шляхом обов`язкового надсилання будь-яких повідомлень одночасно на дві адреси ОСОБА_2 : АДРЕСА_1 ; АДРЕСА_4 .

Доказів на підтвердження надсилання вимоги іпотекодавцю на адресу АДРЕСА_4 матеріали реєстраційної справи не містять.

За таких обставин, позивачкою спростована презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання і тому в іпотекодержателя були відсутні підстави для позасудового звернення стягнення.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).

Враховуючи викладене, колегією суддів не встановлено правових підстав не погодитися з висновком суду першої інстанції щодо порушення державним реєстратором вимог пункту 61 Порядку № 1127 з огляду на ненадання йому відповідачем доказів отримання документа, що підтверджує наявність факту належного повідомлення іпотекодавця щодо усунення порушень та звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

Щодо ненадання державному реєстратору доказів проведення оцінки нерухомого майна

З матеріалів реєстраційної справи з`ясовано, зокрема те, що нотаріусу було надано звіт про оцінку майна, здійсненої на замовлення ОСОБА_9 , виконаної ТОВ «Оцінка Трейд», оцінювачем ОСОБА_10 .

З висновку про вартість майна вбачається, що станом на 12 червня 2023 року, що вартість квартири становить 6 267 858,00 грн, що еквівалентно 171 400 доларів США.

Експертної оцінки предмета іпотеки в матеріалах реєстраційної справи на момент передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки, тобто станом на 12 вересня 2023 року не має.

У частині третій статті 37 Закону № 898-IV визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, й зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.

Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

Враховуючи викладене суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку про наявність правових підстав для скасування рішення про державну реєстрації права власності на квартиру за відповідачем, а доводи апеляційної скарги про те, що приватним нотаріусом Бадаховим Ю.Н. при здійсненні спірної реєстраційної дії дотримано всі вимоги п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 є безпідставними та спростовуються вищенаведеним.

Доводи апеляційної скарги про ненадання судом правової оцінки наявним у справі доказам, зокрема доданих до відзиву на позов, колегія суддів відхиляє, оскільки вони не спростовують висновків суду першої інстанції про наявність правових підстав для часткового задоволення позову.

Таким чином доводи, наведені в обґрунтування апеляційної скарги, не можуть бути підставами для скасування рішення суду, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні норм матеріального і процесуального права й зводяться до переоцінки судом доказів, яким суд першої інстанції надав належну правову оцінку.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду без змін, оскільки доводи апеляційної скарги висновків суду першої інстанції не спростовують, на законність та обґрунтованість судового рішення не впливають.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, 381-383 ЦПК України, суд,-

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 -залишити без задоволення.

Рішення Печерського районного суду міста Києва від 17 вересня 2025 року - залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину постанови зазначений строк обчислюється з дня складання повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 16 січня 2026 року.

Головуючий:

Судді: