Справа №551/919/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

"06" січня 2026 р. Шишацький районний суд Полтавської області в складі:

головуючого - судді Сиволапа Д.С.,

секретаря судового засідання Кирди Н.М.,

за участю представника позивача адвоката Демчука Є.В. (приймає участь в судовому засіданні дистанційно в режимі відеоконференції з використанням власних технічних засобів),

відповідача 1 Колотая В.М.,

представника відповідача 2 адвоката Лубенця В.Ю.,

розглянувши в порядку загального позовного провадження, у відкритому судовому засіданні в залі суду в селищі Шишаки Миргородського району Полтавської області, матеріали цивільної справи за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «АГРОФІРМА «ІМЕНІ ДОВЖЕНКА» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, визнання відсутнім права оренди,

ВСТАНОВИВ:

18 вересня 2025 року до Шишацького районного суду Полтавської області надійшла позовна заява ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» до ОСОБА_1 , ТОВ «АГРОФІРМА «ІМЕНІ ДОВЖЕНКА» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, визнання відсутнім права оренди.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач за договором оренди землі, укладеного строком до 15.06.2025 є орендарем земельної ділянки площею 0,5100га, належної ОСОБА_1 , а отже мало переважне право на його поновлення на новий строк.

З метою реалізацією даного права позивачем 13.05.2025 було направлено орендодавцю ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір продовжити дію договору на новий строк з проектом відповідної угоди.

Незважаючи на обов`язок протягом місяця розглянути дану пропозицію та за необхідності узгодити її істотні умови, будь якої відповіді орендодавець ОСОБА_1 не надав.

При цьому позивач стверджує, що ним виконувались всі обов`язки за договором оренди землі.

Позивач дізнався, що орендодавець ОСОБА_1 уклав договір оренди належної йому земельної ділянки з ТОВ «АГРОФІРМА «ІМЕНІ ДОВЖЕНКА», порушивши таким чином переважне право позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк.

В зв`язку з цим позивач просив визнати укладеною додаткову угоду від 13.05.2025 до договору оренди землі від 15.06.2018 між ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» та ОСОБА_1 у запропонованій позивачем редакції, визнати відсутнім у відповідача 2 - ТОВ «АГРОФІРМА «ІМЕНІ ДОВЖЕНКА» права оренди земельної ділянки площею 0,5100га з кадастровим номером :01:002:0055.

Ухвалою суду від 18 вересня 2025 року позовну заяву залишено без руху.

Після усунення позивачем недоліків позовної заяви ухвалою суду від 30 вересня 2025 року відкрито провадження у справі та визначеного проводити її розгляд за правилами загального позовного провадження.

У визначений судом строк обома відповідачами до суду направлені відзиви на позовну заяву в яких вони заперечували проти заявлених вимог.

Так, відповідач 1 ОСОБА_1 вважає безпідставними позовні вимоги в зв`язку з тим, що позивач не виконав вимоги п. 19 договору оренди землі та не повідомив власника земельної ділянки про намір поновити договір на новий строк за два місяця до закінчення строку, як визначено умовами договору.

Крім того, даний відповідач стверджує, що він неодноразово усно та письмово повідомляв позивача та його представників про небажання продовжувати з позивачем договірні відносини оренди, через те, що його не влаштовують запропоновані орендарем умови, зокрема 15.10.2024 він направив позивачу відповідну заяву (а.с. 70-72).

Заперечуючи проти позову, відповідач 2 ТОВ «АГРОФІРМА «ІМЕНІ ДОВЖЕНКА» вказувало на те, що при укладанні договору оренди землі з ОСОБА_1 товариством були дотримані всі вимоги закону, а відповідно до практики Верховного Суду переважне право орендаря земельної ділянки на укладання договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Відповіді на відзив позивачем не надавались.

Ухвалою суду від 10 грудня 2025 року закрито підготовче провадження у справі та призначено її судовий розгляд.

В судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги з підстав, наведених у позовній заяві. Вказав, що направлену в жовтні 2024 року орендодавцем ОСОБА_1 заяву про небажання продовжувати договірні відносини не можна вважати такою, що подана на виконання вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі», як відповідь на лист-повідомлення орендаря про намір продовжити дію договору оренди землі. Крім того, після закінчення договору оренди землі належна відповідачу 1 земельна ділянка декілька місяців знаходилась в користуванні позивача, що свідчить про поновлення строку договору оренди в автоматичному порядку.

Відповідачі заперечували проти задоволення позовних вимог з підстав, наведених ними у відзивах на позовну заяву. Представник відповідача 2 вказав, що після укладання договору оренди землі з ОСОБА_1 , дотримуючись принципу добросовісності ТОВ «АГРОФІРМА «ІМЕНІ ДОВЖЕНКА» не стало збирати розміщений на даній ділянці врожай, що належав попередньому орендарю ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ», а отже земельна ділянка дійсно певний час ще перебувала у використанні даного товариства.

Заслухавши пояснення сторін, дослідивши надані сторонами докази та оцінивши їх в сукупності та взаємозв`язку, суд встановив наступні фактичні обставини.

Відповідачу 1 ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства площею 0,5100га з кадастровим номером :01:002:0055, яка розташована в с. Великий Перевіз Миргородського (колишнього Шишацького) району Полтавської області (а.с.11-12).

15 червня 2018 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» укладено договір оренди землі б/н за умовами якого орендодавець передав в оренду орендарю вищевказану земельну ділянку площею 0,5100га. Орендна плата складає 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Строк дії договору становить 7 років тобто до 15 червня 2025 року (а.с. 13-15).

Наявність вищевказаних договірних відносин між ОСОБА_1 та ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» сторонами не оспорюється. Крім того, відповідач ОСОБА_1 не вказував на те, що орендар ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» неналежно виконував свої обов`язки за умовами договору.

Позивачем надані докази своєчасної та повної виплати ним орендної плати за умовами договору (а.с.16-214).

13 травня 2025 року позивачем на адресу проживання ОСОБА_1 направлено лист-повідомлення № 6 «Про намір продовжити дію Договору оренди землі б/н від 15 червня 2018 року, вжиття власником землі заходів для забезпечення виконання вимог ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та недопущення порушення прав землекористувача» з проханням підписати додані до даного листа два примірники угоди на продовження дії договору оренди земельної ділянки б/н від 15.06.2018 (а.с.22-23, 26).

Відповідно до поштового повідомлення даний лист ОСОБА_1 отримав 20 травня 2025 (а.с.23 зв.).

Відповіді на даний лист ОСОБА_1 не надав, надіслані йому два примірники додаткової угоди не підписав, натомість після закінчення строку укладеного ним з позивачем договору оренди звернувся до державного реєстратора для реєстрації припинення іншого речового права.

Так, 03 липня 2025 року до Державного реєстру речових прав внесено запис про припинення іншого речового права, а саме права оренди ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» належної ОСОБА_1 земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0055. Підстава п. 37 договору оренди за яким дія договору припиняється у разі закінчення строку на який його було укладено (а.с. 63).

04 липня 2025 року орендодавець ОСОБА_1 уклав договір оренди належної йому земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0055 з ТОВ «АГРОФІРМА «ІМЕНІ ДОВЖЕНКА» зі строком дії до 31.12.2035 (а.с.60).

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (далі Закон № 161-XIV).

Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земель (ч.1 ст. 4, ч.1 ст. 5 Закону № 161-XIV).

Відповідно до ст. 13 вказаного Закону Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст. 15 Закону № 161-XIV істотними умовами договору оренди землі є:

- об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

- дата укладення та строк дії договору оренди;

- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

16 січня 2020 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», яким були внесені зміни до Закону України «Про оренду землі», зокрема в новій редакції викладено статтю 33 даного Закону в наслідок чого відбулась заміна правової категорії «поновлення договору оренди землі» на «переважне право орендаря на укладання договору оренди землі на новий строк».

Відповідно до абз. 4 Розділ IX ПЕРЕХІДНІ ПОЛОЖЕННЯ Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

На момент укладання спірного договору оренди землі стаття 33 Закону № 161-XIV існувала в нижче наведеній редакції.

«По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення».

Тобто дана норма покладає на орендаря обов`язок повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк у строк, встановлений цим договором, а в якості присічного встановлює строк в один місяць.

Суд також звертає увагу на те, що абз. 4 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» визначає, що поновлення договорів оренди землі, укладених до 16 січня 2020 року здійснюється на умовах та в строк, визначених такими договорами.

Разом з тим у договорі оренди землі від 15.06.2018 укладеному між ОСОБА_1 та ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» маються розбіжності щодо строків в які орендар має повідомити орендодавця про намір поновити договір оренди на новий строк.

Так, у п. 8 «строк дії договору» вказано, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію.

Разом з тим у п.19 «інші умови передачі земельної ділянки в оренду» договору вказано що орендар, який має право скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, має повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за 2 місяці до спливу строку договору оренди землі.

У постанові від 18 квітня 2018 року (справа № 53/11000/14-ц ) Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду виклала наступний висновок про застосування норми права: « У разі, якщо з`ясувати справжній зміст відповідної умови договору неможливо за допомогою загальних підходів до тлумачення змісту правочину, передбачених у частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України, слід застосовувати тлумачення contra proferentem.

Contra proferentem (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав). Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов`язаний з неясністю такої умови. При цьому це правило застосовується не тільки в тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою.

Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які «не були індивідуально узгоджені» (no individually negotiated), але також щодо умов, які хоча і були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір «під переважним впливом однієї зі сторін» (under the diminant sinfluence of the party)».

З доводів сторін, викладених в заявах по суті справи та висловлених ними в судовому засіданні вбачається, що текст договору оренди земельної ділянки від 15 червня 2018 року був підготовлений саме орендарем ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ».

Таким чином, зміст даного договору оренди землі повинен тлумачитись проти орендаря (позивача), а за наявності суперечностей у пунктах 8 та 19 даного договору щодо строку протягом якого орендар має повідомити орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладання договору на новий строк, перевагу має саме пункт 19 договору, як найбільш сприятливий для сторони яка не займалась розробкою умов договору.

Отже, виходячи з даного принципу та приписів абз. 4 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі», статті 33 вказаного Закону у редакції, що діяла на момент укладання договору, ОСОБА_1 вірно керувався п. 19 спірного договору та добросовісно розраховував на те, що орендар зобов`язаний повідомити його по намір продовження дії договору саме за два місяці до спливу його строку, тобто не пізніше ніж 15 квітня 2025 року.

Однак орендар ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» даного договірного обв`язку не виконав та про свій намір поновлення договору оренди землі на новий строк повідомив орендодавця лише 20.05.2025 (дата отримання листа-повідомлення адресатом згідно поштового повідомлення), тобто навіть менше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору, визначеного законом (15.06.2025).

За таких обставин суд вважає, що орендар ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» не виконав вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та втратив переважне право на поновлення на новий строк договору оренди землі, укладеного ним 15 червня 2018 року з ОСОБА_1 .

При цьому суд звертає увагу, що користуючись своїми правами щодо здійснення права власності на власний розсуд та положеннями про свободу договору, передбаченими ст.ст. 319, 627 ЦК України, ОСОБА_1 ще до закінчення строку дії договору оренди землі чітко висловив свою позицію про небажання продовжувати орендні відносини з ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ». Так, ще 15 жовтня 2024 року ним було надіслано керівнику ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» лист про небажання продовжувати дію договору оренди землі після закінчення його строку та прохання повернути його земельну ділянку (а.с.73-74).

Практика Верховного Суду на яку посилався представник позивача в позовній заяві та судових дебатах не є релевантною у даній справі, оскільки обставини розглянутих касаційною інстанцією справ, не можна вважати тотожними до встановлених судом обставинам, зокрема в частині наявності істотних протиріч між окремими пунктами договору оренди землі (п.8 та п. 19), а отже підстав для застосування такої судової практики суд не знаходить.

Доводи представника позивача про те, що після укладання орендодавцем ОСОБА_1 договору оренди землі з новим орендарем, спірна земельна ділянка декілька місяців знаходилась в користуванні позивача на висновки суду не впливають.

Суд вважає слушними доводи представника відповідача 2 про відсутність необхідності укладання в 2025 році акту приймання-передачі переданої в оренду земельної ділянки та про те, що користуючись принципом добросовісності, новий орендар не претендував на врожай попереднього орендаря на даний земельній ділянці та надав час та можливість провести його збір. Так, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)» 12 лютого 2015 року № 191-VIII внесені зміни до Закону України «Про оренду землі», зокрема викладено в новій редакції статтю 15 даного Закону з якої виключено положення про те, що невід`ємною частиною договору оренди землі є акт приймання-передачі об`єкта оренди.

Законом № 191-VIII було також внесено зміни до ст. 17 Закону України «Про оренду землі» та визначено, що об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Суд також звертає увагу на те, що попри передбачений ст.ст. 12, 81 ЦПК України обов`язок доказування своїм вимог та заперечень, стороною позивача не надано жодних доказів на підтвердження власних доводів про те, що попередній орендар ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» продовжив користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди землі, а отже у суду відсутні підстави для застосування положень ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в попередній редакції, що діяла на момент укладання договору оренди землі) про пролонгацію договору.

Таким чином суд не знаходить підстав для задоволення позовних вимог та вважає необхідним відмовити у їх задоволенні.

В зв`язку з відмовою у задоволені позовних вимог відсутні підстави для розподілу понесених позивачем судових витрат. Документально підтверджені судові витрати відповідачів у даній справі відсутні.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст.ст. 258-259, 263-265, 268, 352 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «імені Довженка» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, визнання відсутнім права оренди відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо воно не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене до Полтавської апеляційного суду в 30-ти денний строк з дня його проголошення.

Повний текст рішення виготовлено та вручено (направлено) учасникам справи 06 січня 2026 року.

Головуючий - суддя Д.С. Сиволап