Справа № 584/1003/25
Провадження № 2/584/150/26
12.02.2026 Путивльський районний суд Сумської області
у складі: головуючого - судді Токарєва С.М.
за участі: секретаря Зікрати Я.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Biol business» до ОСОБА_1 , Приватного підприємства «Аграрні інвестиції» про визнання недійсним договору оренди землі,
Товариство з обмеженою відповідальністю «Biol business» (далі - ТОВ «Biol business») звернулося до суду з позовом про визнання недійсним договору оренди землі від 16.09.2024, укладеного між ОСОБА_1 та Приватним підприємством «Аграрні інвестиції» (далі - ПП «Аграрні інвестиції»).
З огляду на таке, позивач просив визнати недійсним договір оренди землі від 16.09.2024, укладений між відповідачами (номер запису про реєстрацію іншого речового права 56776649).
Ухвалою судді Путивльського районного суду Сумської області від 10.09.2025 відкрито провадження у даній справі та визначено її розгляд здійснювати за правилами загального позовного провадження.
Ухвалою Путивльського районного суду Сумської області від 18.11.2025 підготовче провадження у даній справі було закрито та її призначено до судового розгляду по суті.
Представник позивача в судове засідання не з`явився, клопотав про розгляд справи у його відсутність, проти ухвалення заочного рішення не заперечував (а.с.119,123).
Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання не з`явилася, про час та місце розгляду справи повідомлена належним чином, причини неявки суду не повідомила, відзив на позов не подала (а.с.78,84,103,104,113).
Представник відповідача - ПП «Аграрні інвестиції», в судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, причини неявки суду не повідомив, відзив на позов не подав (а.с.77,85,102,105,114).
Ухвалою Путивльського районного суду Сумської області від 09.02.2026, занесеною до протоколу судового засідання, на підставі положень ч. 1 ст. 281 ЦПК Українни суд постановив провести заочний розгляд справи за відсутності відповідачів та ухвалити заочне рішення.
З`ясувавши обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, дослідивши надані письмові докази, суд вважає, що позов підлягає задоволенню, виходячи з наступних міркувань.
Згідно з вимогами ч.ч. 1, 2, 3 ст. 12 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно з положеннями ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Судом встановлено, що відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серії СМ № 064804, виданого на підставі розпорядження голови Путивльської районної державної адміністрації від 19.08.2003 № 288, ОСОБА_1 є власником земельної ділянки загальною площею 4,840 га (складається з двох земельних ділянок площею 3,785 га та 1,055 га), розташованої на території Волокитинської сільської ради Путивльського району Сумської області (а.с.12,21,44).
Пункт 40 вказаного договору передбачає, що перехід права власності на орендовані земельні ділянки до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.
Відповідно до ст.1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Стаття 14 Закону України «Про оренду землі» визначає, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
Відповідно до ч. 2 ст. 207 ЦК України, правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
Форма Типового Договору оренди землі затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220.
Відповідно до ст. 16 Закону України «Про оренду землі», укладання договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.
Статтями 125, 126 ЗК України, у редакції, чинній станом на час укладення договору оренди між ОСОБА_1 і ТОВ «Biol business», визначено, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.
Відповідно до ст. 18 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній станом на час укладення договору оренди від 02.04.2007, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
У силу приписів ст. 20 цього Закону укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.
Отже, набрання чинності договором оренди земельної ділянки законодавець пов`язував із виникненням у орендаря права оренди після державної реєстрації такого договору в установленому законом порядку.
Вказані вище норми законодавства дають підстави для висновку про те, що укладений правочин у формі договору з передачі в оренду земельної ділянки, який не зареєстрований у встановленому законом порядку, не можна вважати таким, що створює юридичні наслідки для його сторін у вигляді набуття прав та обов`язків стосовно його предмета.
Відповідно до ст. 202 ЗК України, у чинній станом на 02.04.2007 редакції, державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель. Державний реєстр земель складається з двох частин: а) книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок; б) Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку.
На час укладення договору оренди від 02.04.2007 діяв Порядок державної реєстрації договору оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 № 2073 «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі».
Державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок. Державна реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки. Забезпечення реєстрації договорів оренди покладається на відповідні державні органи земельних ресурсів: районні відділи земельних ресурсів; управління (відділи) земельних ресурсів у містах обласного і районного підпорядкування; Київське і Севастопольське міське управління земельних ресурсів. Для державної реєстрації договорів оренди юридична або фізична особа (заявник) подає особисто або надсилає поштою до відповідного державного органу земельних ресурсів: заяву про державну реєстрацію договору оренди; договір оренди (у трьох примірниках); план (схему) земельної ділянки, яка надається в оренду (у трьох примірниках); рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання в оренду земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності; результати конкурсу чи аукціону - у разі набуття права на оренду земельної ділянки на конкурентних засадах; копію державного акта на право власності на землю, що перебуває у власності фізичних або юридичних осіб. Крім зазначених документів до заяви додаються: акт перенесення меж земельної ділянки, яка надається в оренду, на місцевість - у разі не визначення їх у натурі; проект відведення земельної ділянки - у разі надання її в оренду із зміною цільового призначення (п.п. 2-5).
Державний орган земельних ресурсів у 20-денний термін перевіряє подані документи на відповідність чинному законодавству та за результатами перевірки готує висновок про державну реєстрацію або обґрунтований висновок про відмову у такій реєстрації і передає реєстраційну справу відповідно виконавчому комітету сільської, селищної та міської ради, Київській та Севастопольській міським державним адміністраціям за місцем розташування земельної ділянки для засвідчення факту державної реєстрації або відмови у такій реєстрації. Факт державної реєстрації засвідчується у 10-денний термін гербовою печаткою та підписом голови відповідної ради, Київської, Севастопольської міської державної адміністрації або уповноваженої ними посадової особи (п.п. 11, 12).
Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом земельних ресурсів за формою згідно з додатком. Книга записів державної реєстрації договорів оренди землі ведеться окремо в розрізі кожної сільської, селищної, міської ради, а також у розрізі Київської, Севастопольської міської державної адміністрації. Книга прошнуровується, засвідчується підписами сільського, селищного, міського голови та начальника
районного відділу, міського управління (відділу) земельних ресурсів і скріплюється печатками. Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата
засвідчення факту державної реєстрації (п.п. 13, 14).
Також був чинний Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель, затверджений наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.2003 № 174 (втратив чинність 20.08.2012), відповідно до п.п. 4.2, 4.3, 4.4 державна реєстрація договору оренди землі здійснюється шляхом внесення записів реєстрації до книги реєстрації. У книзі реєстрації реєструються, в тому числі, договори оренди землі. Книга реєстрації є власністю держави.
Договір оренди від 02.04.2007 зареєстрований в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі, тому набув чинності у відповідності до ст. 18 Закону України «Про оренду землі».
У зв`язку з набранням чинності Законом України «Про державний земельний кадастр» з 01.01.2013 Перехідна реєстраційна система припинила функціонування, наявні у ній відомості в автоматизованому порядку перенесено до Національної кадастрової системи.
Згідно зі ст. 3 Закону України «Про Державний земельний кадастр» державний земельний кадастр базується на принципах об`єктивності, достовірності та повноти відомостей у Державному земельному кадастрі.
Відповідно до п. 12 постанови Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 №1051 «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру» відомості Державного земельного кадастру є офіційними і вважаються об`єктивними та достовірними, якщо інше не доведено судом.
В силу ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.
Відповідно до ч. 4 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяження», державна реєстрація прав на земельну ділянку проводиться виключно за наявності в Державному земельному кадастрі відомостей про зареєстровану земельну ділянку, а щодо новоствореного об`єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, - виключно за наявності в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відомостей про такий об`єкт. Для проведення державної реєстрації права власності та інших речових прав на земельні ділянки, що здійснюється з відкриттям розділу в Державному реєстрі прав, державний реєстратор обов`язково використовує відомості з Державного земельного кадастру про наявність/відсутність зареєстрованих речових прав щодо відповідної земельної ділянки до 1 січня 2013 року.
Пунктами 1, 3 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяження» передбачено, що державний реєстратор: встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, а також під час проведення державної реєстрації прав, які набуваються з прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, обов`язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником, крім випадків, коли державна реєстрація прав здійснюється у зв`язку із вчиненням нотаріальної дії та такі документи були надані у зв`язку з вчиненням такої дії.
Згідно з Постановою ВП ВС від 02.10.2019 № 587/2331/16-ц (14-411цс19), державний реєстратор у ході здійснення реєстраційних дій, зокрема, встановлює відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію, необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних інформаційних систем, документів та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником.
Згідно з абзацом четвертим частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.
Укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц, від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).
Відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22), орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою.
Відповідно до ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно з ч. 1 ст. 205 ЦК України, правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.
Відповідно до ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
У постанові від 16.06.2023 по справі № 357/9169/18 (провадження № 61-7948св22 ) Верховний Суд зробив висновок, що враховуючи, що на час підписання оскарженого договору оренди та реєстрації права оренди земельної ділянки був чинним інший договір оренди цього ж об`єкта, підписаний раніше і зареєстрований, є підстави для визнання оспорюваного договору оренди недійсним як такого, що суперечить акту цивільного законодавства (частина перша статті 203 ЦК України), зокрема, приписам абзацу четвертого частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі», а також скасування його державної реєстрації.
Подібний висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц (провадження № 14-25цс19), від 19 лютого 2020 року у справі № 387/515/18 (провадження № 14-430цс19) та у постанові Верховного Суду від 09 липня 2021 року у справі № 584/722/18 (провадження № 61-3381св21).
Таким чином, судом з достовірністю встановлено, що договір оренди землі від 16.09.2024 було укладено між ОСОБА_1 та ПП «Аграрні інвестиції» в період дії договору оренди землі від 02.04.2007, укладеного між ТОВ «Biol business» та ОСОБА_1 .
При цьому відповідачами не було надано суду належних, допустимих, достовірних та достатніх доказів, які б підтверджували, що станом на дату укладення між ОСОБА_1 та ПП «Аграрні інвестиції» договору оренди землі від 16.09.2024, припинив свою дію укладений між ТОВ «Biol business» та ОСОБА_1 договір оренди землі від 02.04.2007.
З огляду на таке, укладення між ОСОБА_1 та ПП «Аграрні інвестиції» договору оренди землі від 16.09.2024 не відповідає вимогам чинного законодавства.
Таким чином, суд вважає позовні вимоги обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі.
Оскільки позов задоволено повністю, з відповідачів у дольовому порядку підлягають стягненню судові витрати, відповідно до положень ст. 141 ЦПК України, а саме по 1211 грн. 20 коп. судових витрат, пов`язаних зі сплатою судового збору за подання позовної заяви та по 605 грн. 60 коп. судових витрат, пов`язаних зі сплатою судового збору за подання заяви про забезпечення позову (а.с.1-2).
Керуючись ст.ст. 12, 13, 81, 141, 263-265, 280-284 ЦПК України, суд
Заочне рішення може бути переглянуто Путивльським районним судом Сумської області за письмовою заявою відповідача, поданою протягом тридцяти днів з дня його проголошення. У разі невручення заочного рішення суду у день його проголошення, учасник справи має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд шляхом подачі відповідної заяви протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення.
У разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення заочне рішення може бути оскаржене відповідачем в апеляційному порядку шляхом подачі апеляційної скарги в тридцятиденний строк з дати постановлення ухвали про залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення.
Рішення суду може бути оскаржене до Сумського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя С.М.Токарєв