Справа № 953/4501/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 січня 2026 року м. Харків

Київський районний суд м. Харкова у складі:

головуючого судді - Муратової С.О.,

за участю секретаря - Драгана О.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань у приміщенні Київського районного суду м. Харкова цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 , поданою його представником адвокатом Ладуренко Аллою Олександрівною до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним, -

встановив:

12.05.2025 до Київського районного суду м. Харкова надійшла вказана позовна заява, в якій позивач просить визнати дійсним договір №Н9-177 купівлі-продажу житлового будинку літ. «А-1» з надвірними будівлями за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 19.02.1998 на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна» між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 .

На обґрунтування позовної заяви зазначає, зокрема, що ІНФОРМАЦІЯ_1 помер ОСОБА_4 , батько ОСОБА_1 (надалі також - Позивач), про що 24.02.2025 Першим відділом державної реєстрації актів цивільного стану у місті Харкові Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції було видано свідоцтво про смерть серії НОМЕР_1 та зроблено відповідний актовий запис №2381. Родинні відносини між померлим ОСОБА_4 та позивачем підтверджується свідоцтвом про народження серії НОМЕР_2 . Після смерті батька позивача, ОСОБА_4 , відкрилася спадщина, спадкоємцем майна померлого за законом є позивач. До складу спадщини входить житловий будинок літ. «А-1» з надвірними будівлями, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 . 07.03.2025 на підставі заяви позивача про прийняття спадщини, приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Палєвою О.М. було заведено спадкову справу №7/2025 після смерті батька позивача, ОСОБА_4 27.03.2025 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Палевою О.М. було надано позивачу лист №39/02-14 «Щодо надання інформації по спадковій справі 7/2025» у якому роз?яснено, що договір купівлі-продажу, зареєстрований Біржею нерухомості та основних фондів «Україна» 19.02.1998 за реєстраційним №H9-177, предметом якого виступав житловий будинок з надвірними будівлями, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , покупцем за яким був ОСОБА_4 , померлий ІНФОРМАЦІЯ_1 , не був нотаріально посвідчений. Тобто договір купівлі-продажу житлового будинку був укладений з недодержанням форми договору, передбаченої ст. 227 ЦК України, діючого на той час. Таким чином, зазначений договір купівлі-продажу житлового будинку не може бути прийнятий приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Палєвою О.М. в якості правовстановлюючого документа на житловий будинок. Для вирішення даного питання приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Палєвою О.М. запропоновано звернутись до суду для визнання такого договору купівлі-продажу дійсним.

Представник позивача зазначає, що 19.02.1998 між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна» був укладений договір купівлі-продажу №H9-177, відповідно до умов якого ОСОБА_5 продав, а ОСОБА_6 купив житловий будинок літ. «А-1» житловою площею 52,8 кв.м., Б-гараж, В-сарай, Г-погріб, Д-баня, Е-уборна, №1, 2, 3, 4 - споруди, які розташовані на земельній ділянці загальною площею 473 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 . За домовленістю сторін (п. 4, 5 Договору) будинок був проданий за 14883,00 гривень, які були сплачені ОСОБА_6 (покупець). Відповідно до п. 2 Договору ОСОБА_3 (продавець) засвідчив, що відчужувана нерухомість на момент укладення угоди не продана, не подарована, не заставлена, в спорі та під арештом не знаходиться. У п. 1.4. Договору зазначено, що правовстановлюючим документом на житловий будинок Продавця є договір купівлі-продажу, посвідчений 8-ю Державною нотаріальною конторою м. Харкова 18.07.1985, рег. №1-3211, зареєстровано в бюро технічної інвентаризації міста Харкова 06/08/85, рег. №26059. В п. 9 Договору зазначено, що відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» угоди зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Відповідно до вимог п. 10 Договору, останній був зареєстрований у Державному комунальному підприємстві «Харківського міського бюро технічної інвентаризації» 19.02.1998 за реєстровим №26059, що підтверджується печаткою на самому Договорі та технічним паспортом на житловий будинок індивідуального житлового фонду. Даний Договір (п. 11) зареєстровано на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна» 19.02.1998 за №БH9-177, підписано президентом біржі та посвідчено печаткою. Згідно із технічним паспортом на житловий будинок індивідуального житлового фонду, виготовлений станом на 22.02.1992, загальна площа будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 становить 63,8 кв.м., житлова площа становить 52,8 кв.м. Після укладання Договору ОСОБА_4 з родиною переїхав проживати у будинок за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстрував місце проживання за вказаною адресою, що підтверджується домовою книгою для прописки громадян, які проживають у будинку АДРЕСА_2 . Оскільки спірний Договір був укладений Сторонами 19.02.1998, тому до даних правовідносин необхідно застосовувати норми матеріального права, які діяли на момент виникнення спірних правовідносин, а саме ЦК УРСР в редакції 1963 року. Укладений договір купівлі-продажу №H9-177 від 19.02.1998 фактично був виконаний сторонами після досягнення домовленостей з усіх істотних умов (предмет та ціна), але не був нотаріально посвідчений, оскільки при укладанні даного Договору сторони керувались ч. 2 ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» від 10.12.1991, відповідно до якої угоди, зареєстровані на біржі не підлягають нотаріальному посвідченню. При цьому, Закон України «Про товарну біржу» від 10.12.1991 вступив у протиріччя з діючою на час укладення Договору нормою цивільного законодавства - ч. 1 ст. 227 ЦК УРСР (в редакції 1963 року), яка вимагала нотаріальної форми посвідчення договорів купівлі-продажу жилого будинку та як наслідок недодержання нотаріальної форми їх недійсність. Зазначене також підтверджується у роз?ясненні «Щодо діяльності товарних бірж» Міністерства юстиції України за №17-12/44 від 10.04.1998, у якому вказано: «...Однак, слід звернути увагу на те, що угоди, зареєстровані на біржі, не прирівнюються до нотаріально посвідчених лише не підлягають подальшому нотаріальному посвідченню. До нотаріально посвідчених документів прирівнюються лише документи, складені згідно з вимогами ст. 40 Закону України «Про нотаріат». Перелік таких документів є вичерпним і не підлягає розширеному тлумаченню. Водночас, беручи до уваги вимоги ст. 227 ЦК України, яка передбачає особливі умови щодо договорів купівлі-продажу будинку (його частини), якщо хоча б однією із сторін є громадянин, вважає, що такі договори, укладені та зареєстровані біржами з дотриманням закону, підлягають обов?язковому нотаріальному посвідченню. Недотримання цієї вимоги згідно з ст.47 ЦК України тягне недійсність договору. Таким чином, зазначений договір набуватиме чинності з моменту його нотаріального посвідчення.». Сторони Договору купівлі-продажу повністю узгодили усі істотні умови у тексті Договору (предмет та ціна), усі зобов?язання за договором купівлі-продажу нерухомого майна сторонами виконані у повному обсязі. Крім того, факт купівлі-продажу будинку і виконання умов укладеного договору ніким не оскаржено і ніким не оспорюється.

Представник позивача зазначає, що відповідно до довідки про наявність або відсутність інформації про зареєстровані права на об?єкт нерухомого майна, номер: 1156796, дата замовлення: 10.03.2025, за ОСОБА_4 зареєстровано право власності на житловий будинок літ.«А-1» з надвірними будівлями, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Наразі, нотаріально посвідчити Договір купівлі-продажу будинку неможливо, у зв?язку зі смертю ОСОБА_4 (покупця за Договором). Проте, відсутність нотаріального посвідчення, перешкоджає позивачу, як спадкоємцю, який прийняв спадщину, отримати правовстановлюючий документ на нерухоме майно та зареєструвати його у відповідності до діючого законодавства.

Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 12.05.2025, розгляд вказаної справи визначено судді Київського районного суду м. Харкова Муратовій С.О. (т. 1 а.с. 35).

Ухвалою Київського районного суду м. Харкова від 23.05.2025 прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі за вказаною позовною заявою; розгляд справи ухвалено проводити в порядку загального позовного провадження із призначенням підготовчого судового засідання (т. 1 а.с. 37).

Ухвалою Київського районного суду м. Харкова від 09.07.2025 клопотання представника позивача ОСОБА_1 адвоката Ладуренко А.О. про витребування доказів задоволено; витребувано у Київського відділу державної реєстрації смерті Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції м. Київ, повний витяг з Державного реєстру актів цивільного стану громадян щодо актового запису про смерть ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 (за наявності); витребувано у приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Палєвої О.М., завірені належним чином копії матеріалів спадкової справи №7/2025 від 07.03.2025, заведеної після смерті, ОСОБА_4 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 (т. 1 а.с. 54).

25.07.2025 до канцелярії суду від приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харківської області Палєвої О. надійшли витребувані докази (т. 1 а.с. 57-88).

07.08.2025 до канцелярії суду надійшло клопотання представника позивача ОСОБА_1 адвоката Ладуренко А.О. про приєднання доказів до матеріалів цивільної справи №953/4501/25, в якому просить долучити до матеріалів цивільної справи №953/4501/25 у якості доказу витяг зі Спадкового реєстру (спадкові справи та видані на їх підставі свідоцтва про право на спадщину) №82116924 від 06.08.2025 (т. 1 а.с. 101-102).

Ухвалою Київського районного суду м. Харкова від 07.08.2025 клопотання представника позивача ОСОБА_1 адвоката Ладуренко А.О. про витребування доказів задоволено; витребувано у Київського державного нотаріального архіву, завірені належним чином копії матеріалів спадкової справи №29/2010 від 04.02.2010, заведеної після смерті ОСОБА_3 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_3 (т. 1 а.с. 108).

10.09.2025 до канцелярії суду від завідувача Київського державного нотаріального архіву надійшли витребувані докази, а саме: завірені належним чином копії матеріалів спадкової справи №29/2010 від 04.02.2010, заведеної після смерті ОСОБА_3 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_3 (т. 1 а.с. 110-163).

Ухвалою Київського районного суду м. Харкова від 22.09.2025 клопотання представника позивача ОСОБА_1 адвоката Ладуренко А.О. про заміну первісного відповідача належним відповідачем задоволено; замінено неналежного відповідача ОСОБА_3 на належного відповідача ОСОБА_2 до участі у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 , поданим його представником адвокатом Ладуренко А.О. про визнання договору купівлі-продажу дійсним; прийнято до розгляду уточнену позовну заяву ОСОБА_1 , подану його представником адвокатом Ладуренко А.О. до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним; відкладено судове засідання (т. 1 а.с. 189-190).

29.09.2025 до канцелярії суду від завідувача Київського державного нотаріального архіву надійшла завірена належним чином копія спадкової справи №29 заведена Четвертою київською державною нотаріальною конторою щодо майна померлого ІНФОРМАЦІЯ_4 ОСОБА_3 (т. 2 а.с. 1-51).

05.11.2025 до канцелярії суду надійшов відзив відповідача ОСОБА_2 на позовну заяву, в якій просила взяти до увагу її відзив на позовну заяву ОСОБА_1 ; розглянути цивільну справу №953/4501/25 за наявними у суду матеріалами без її участі (т. 2 а.с. 62-64).

На обґрунтування відзиву зазначила, зокрема, що її батько, ОСОБА_3 помер ІНФОРМАЦІЯ_3 . Як вбачається із матеріалів справи договір купівлі-продажу житлового будинку був укладений 19.02.1998. Від часу укладення договору минуло 27 років, а від часу смерті її батька понад 16 років. Очевидно, що будь-які підтверджуючі документи цієї угоди чи їх копії не збереглися. Вона підтверджує факт відчуження її батьком будинку у зв?язку із зміною місця проживання у 1998 році, водночас вона не була присутня під час укладення цієї угоди та як вище зазначила не бачила договору купівлі-продажу, тому не може підтвердити особу покупця. З документів, доданих до позову може підтвердити адресу будинку, у якому проживав її батько ОСОБА_3 - АДРЕСА_1 , а також схему будинку та господарських споруд, розташованих за цією адресою.

Ухвалою Київського районного суду м. Харкова від 27.11.2025 закрито підготовче провадження по цивільній справі за вказаною позовною заявою та призначено справу до судового розгляду по суті (т. 2 а.с. 79-80).

Позивач ОСОБА_1 та його представник адвокат Ладуренко А.О. в судове засідання не з`явилися, повідомлялися належним чином про дату, час та місце розгляду справи, 12.01.2026 до канцелярії суду надійшло клопотання адвоката Ладуренка А.О., в якій він просить проводити розгляд цивільної справи без участі позивача та його представника, за наявними в матеріалах справи документами. Позовні вимоги підтримує в повному обсязі та задовольнити їх. Просив судові витрати не стягувати з відповідача (т. 2 а.с. 87-88).

Відповідач ОСОБА_2 в судове засідання не з`явилася, про дату, час і місце судових засідань повідомлялася своєчасно та належним чином, 13.01.2026 до канцелярії суду надійшло клопотання відповідача ОСОБА_2 , в якій зазначає, що у зв?язку із тим, що вона є особою пенсійного віку та проживає у м. Києві, вона не має можливості бути присутньою у судових засіданнях під час розгляду даної справи. Просила проводити розгляд справи без її участі. Проти задоволення позовних вимог та винесення заочного рішення у справі не заперечує (т. 2 а.с. 96-97).

Суд, дослідивши надані документи і матеріали, всебічно та повно з`ясувавши обставини справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.

Згідно ст. 12 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом.

Даний принцип полягає у змагальній формі ініціативи та активності осіб, які беруть участь у справі.

Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин даної справи. Стороні зобов`язані визначити коло фактів, на які вони можуть посилатися як на підставу своїх вимог і заперечень, і довести обставини, якими вони обґрунтовують ці вимоги й заперечення, як того вимагають положення ст. 81 ЦПК України, за якими доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до ст. ст. 13, 43, 81 ЦПК України, суд розглядає справу в межах заявлених позовних вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, особа яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд, зобов`язана надати усі наявні у неї докази та довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких виникає спір.

Вимоги ч. 1 ст. 4 ЦПК України передбачають, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим ЦПК України випадках (ч.1 ст. 13 ЦПК України).

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (ч.1 ст. 15 ЦК України).

Згідно з ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно ч. 1 ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані (у письмовій або електронній формі, речовими об`єктами, висновками експертів, показаннями свідків), на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Вимогами ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України в цивільному судочинстві діє принцип диспозитивності, згідно якого кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно копії свідоцтва про народження серії НОМЕР_3 від 17.05.1979, ОСОБА_1 народився ІНФОРМАЦІЯ_5 , батьки: батько ОСОБА_4 , мати ОСОБА_7 (т. 1 а.с. 12).

19.02.1998 між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна» був укладений договір купівлі-продажу №H9-177, відповідно до умов якого ОСОБА_5 продав, а ОСОБА_6 купив житловий будинок літ. «А-1» житловою площею 52,8 кв.м., Б-гараж, В-сарай, Г-погріб, Д-баня, Е-уборна, №1, 2, 3, 4 - споруди, які розташовані на земельній ділянці загальною площею 473 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 15).

Згідно п. 4 Договору, за домовленістю сторін будинок був проданий за 14883,00 гривень.

Відповідно до п. 2 Договору, ОСОБА_3 засвідчив, що відчужувана нерухомість на момент укладення угоди не продана, не подарована, не заставлена, в спорі та під арештом не знаходиться.

Згідно п. 1.4. Договору, правовстановлюючим документом на житловий будинок Продавця є договір купівлі-продажу, посвідчений 8-ю Державною нотаріальною конторою м. Харкова 18.07.1985, рег. №1-3211, зареєстровано в бюро технічної інвентаризації міста Харкова 06/08/85, рег. №26059.

Згідно п. 9 Договору, відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» угоди зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.

Відповідно п. 11 Договору, договір зареєстровано на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна» 19.02.1998 за №БH9-177, підписано президентом біржі та посвідчено печаткою.

Згідно із технічним паспортом на житловий будинок індивідуального житлового фонду, виготовлений станом на 22.02.1992, загальна площа будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 становить 63,8 кв.м., житлова площа становить 52,8 кв.м. (т. 1 а.с. 16-20).

Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом від 22.10.2010 та Витягу про реєстрацію в Спадковому реєстрі від 22.10.2010, ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_6 , є спадкоємицею ОСОБА_3 , 1928 року народження, який помер ІНФОРМАЦІЯ_3 (т. 2 а.с. 48, 49),

Згідно копії свідоцтва про смерть серії НОМЕР_1 від 24.02.2025, ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_7 , помер ІНФОРМАЦІЯ_1 (т. 1 а.с. 11).

Згідно Витягу про реєстрацію в Спадковому реєстрі №80377207 від 07.03.2025, відкрито спадкову справу №73764348, спадкодавець ОСОБА_4 (т. 1 а.с. 13).

Згідно довідки про наявність або відсутність інформації про зареєстровані права на об?єкт нерухомого майна від 10.03.2025 №1156796, житловий будинок літ. «А-1» з надвірними будівлями за адресою: АДРЕСА_1 , належить на праві приватної власності ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу, зареєстрованого 19.02.1998 біржею нерухомості та основних фондів «Україна», №Н9-177 (т. 1 а.с 30).

Відповідно до повідомлення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харківської області Палєвої О.М. від 27.03.2025 №39/02-14, відповідно до інформації з паперових носіїв станом на 31.12.2012, викладеній в Довідці про наявність або відсутність інформації про зареєстровані права на об?єкт нерухомого майна, виданій Комунальним підприємством «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» за № 1156796 на запит №27/02-14 від 07.03.2025, житловий будинок з надвірними будівлями, розташований за адресою: АДРЕСА_1 належить на праві власності померлому ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу, зареєстрованого Біржею нерухомості та основних фондів «Україна» 19.02.1998 за № H9-177. У зв?язку з чим, повідомляє, що вона не зможе прийняти зазначений вище договір купівлі-продажу в якості правовстановлюючого документа на житловий будинок для оформлення ОСОБА_1 спадкових прав на будинок з наступних причин. Відповідно до ч. 3 ст. 47 Закону України «Про нотаріат» для вчинення нотаріальних дій нотаріусом не приймаються документи, які не відповідають вимогам законодавства. Цивільний кодекс України в редакції 1963 р., який діяв у 1998 році, містив статтю 227 «Форма договору купівлі-продажу житлового будинку», частина 1 якої передбачала, що: «Договір купівлі-продажу житлового будинку повинен бути нотаріально посвідченим, якщо хоча б однією стороною був громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне за собою недійсність договору.» Договір купівлі-продажу, зареєстрований Біржею нерухомості та основних фондів «Україна» 19.02.1998 за реєстраційним №H9-177, предметом якого виступав житловий будинок з надвірними будівлями, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , покупем за яким був ваш батько, ОСОБА_4 , померлий ІНФОРМАЦІЯ_1 , не був нотаріально посвідчений. Тобто договір купівлі-продажу житлового будинку був укладений з недодержанням форми договору, передбаченої статтею 227 ЦК України, діючого на той час. Таким чином, зазначений договір купівлі-продажу житлового будинку не відповідає вимогам законодавства і не може бути прийнятий в якості правовстановлюючого документа на житловий будинок. Пропонує звернутись до суду для визнання дійсності укладеного на біржі договору купівлі-продажу житлового будинку. В разі, якщо після закінчення передбаченого ст. 1270 ЦК України строку для прийняття спадщини, він не надасть відповідне рішення суду, вона буде вимушена відмовити у видачі свідоцтва про право на спадщину за законом на належну йому частку спадкового майна після померлого ІНФОРМАЦІЯ_1 його батька, ОСОБА_4 , на підставі п.1) статті 49 Закону України «Про нотаріат» (а.с. 14).

Згідно заяви ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_8 від 30.06.2025, ІНФОРМАЦІЯ_1 помер його батько ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_7 , який на день смерті був зареєстрований в м. Харків Харківської області. ОСОБА_4 від спадщини за законом, що залишилась після смерті ОСОБА_4 , відмовляється на користь сина спадкоємця ОСОБА_1 (т. 1 а.с. 83).

Відповідно до статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Відповідно з ч.1 ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» в редакції станом на день укладення спірного договору, передбачалось, що угоди, зареєстровані на біржі, не підлягали нотаріальному посвідченню.

Згідно з ч. 1 ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» біржовою операцією визначається угода, яка в цілому відповідає умовам: представляє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товару, допущених до обороту на товарній біржі, якщо її учасники є членами біржі та якщо вона зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.

На підставі ч. 4 ст.15 Закону України «Про товарну біржу» угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.

Отже, при укладанні договору купівлі-продажу № Н9-177 від 19.02.1998 сторони керувались ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», а тому вважали, що договір купівлі-продажу квартири укладено згідно вимог чинного на той час законодавства.

Однак, цей Закон містив неузгодженість із чинною на час укладення договору купівлі-продажу нормою цивільного законодавства, а саме частиною першою ст. 227 ЦК України (в редакції 1963 року), яка вимагала нотаріальної форми посвідчення договорів купівлі-продажу житлового будинку.

Відповідно до п. 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсним», відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватись судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.

Оскільки спірний договір купівлі-продажу № Н9-177 укладався сторонами 19.02.1998, то до таких правовідносин необхідно застосувати норми матеріального права, які діяли на момент виникнення спірних правовідносин, а саме ЦК України в редакції 1963 року.

Згідно з ч. 2 ст.47 ЦК України в редакції 1963 року, якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

Аналогічне положення містить ч. 2 ст. 220 ЦК України (в редакції 2003 року, який набрав чинності з 01.01. 2004), а саме якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Відповідно до правової позиції, висловленої в постанові Верховного Суду від 04.03.2019 у справі № 665/2266/16-ц, відповідно до частини другої статті 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення не вимагається. Обов`язковими умовами для визнання такого договору дійсним є: встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину; втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

Так, ч. 2 ст. 47 ЦК України в редакції 1963 року та ч. 2 ст.220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони уклали правочин, зміст якого відповідав волі сторін, і лише форма його укладання не відповідала встановленим законом вимогам.

Як вбачається з матеріалів справи, договір купівлі-продажу квартири був підписаний сторонами правочину продавцем ОСОБА_3 та покупцем ОСОБА_1 , зареєстрований на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна», реєстраційний № Н9-177.

Крім того, договір купівлі-продажу зареєстрований у Харківському міському бюро технічної інвентаризації.

Реєстрація права власності в бюро технічної інвентаризації на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого біржею, станом на лютий 1998 року не суперечила чинному законодавству.

Правила державної реєстрації об`єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб, затверджені наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству №56 від 13.12.1995, зареєстровані в Міністерстві юстиції України 19.01.1996 за №31, передбачали підставу для державної реєстрації договорів купівлі-продажу, міни зареєстрованих біржею.

Відповідно до п.п. 2.1. Реєстрація поділяється на первинну та поточну. Первинна реєстрація, це така, коли об`єкту, що реєструється, надається порядковий реєстровий номер вперше. При поточній реєстрації окремий реєстровий номер не надається, а використовується реєстровий номер, встановлений при первинній реєстрації.

Отже спірний договір купівлі-продажу нерухомості № Н9-177 від 19.02.1998 укладений у відповідності до вимог ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», зареєстрований на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягав, а підлягав реєстрації в органах технічної інвентаризації.

Згідно із затверджених наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству №56 від 13.12.1995, правил п. 2.2. Реєстрація проводиться в такому порядку: «Заявник подає до бюро технічної інвентаризації два примірники правовстановлюючого документу (оригінал та копію) на оригіналі правовстановлюючого документа робиться реєстраційний напис. Якщо на правовстановлюючому документі немає місця для реєстраційного напису, то видається реєстраційне посвідчення, яке є невід`ємною частиною правовстановлюючого документа, а також на копії правовстановлюючого документа робиться відмітка про реєстрацію з посиланням на реєстровий номер та дату реєстрації, до інвентаризаційної справи додається копія правовстановлюючого документа, довідка про належність об`єкта нерухомого майна, в якій записується: прізвище або найменування власника, назва і зміст правовстановлюючого документа, число і місяць реєстрації з підписом особи, яка відповідає за реєстрацію».

Сторони вищевказаного договору при його укладенні на біржі досягли згоди по усім суттєвим умовам.

Так, по взаємній домовленості сторін товар продано за 14883 грн., які покупцем сплачено.

Відповідно до цього Договору правовстановлюючими документами на житловий будинок з надвірними будівлями у продавця були договір купівлі-продажу, посвідчений 8-ю Державною нотаріальною конторою м. Харкова 18.07.1985, рег. №1-3211, зареєстровано в бюро технічної інвентаризації міста Харкова 06/08/85, рег. №26059.

Отже, вказаний вище договір купівлі-продажу укладено сторонами під час дії ЦК України 1963 року, ст. 227 якого передбачено нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне за собою недійсність договору.

У відповідності до ч. 2 ст. 47 ЦК України та п. 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України 28.04.1978 №3 «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними», якщо угода, що потребує нотаріального посвідчення, виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального посвідчення, суд за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників, вправі визнати угоду дійсною. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Як було зазначено вище, в укладеному договорі купівлі-продажу сторони повністю оговорили усі істотні умови у тексті біржового договору, всі зобов`язання за договором купівлі-продажу нерухомого майна сторонами виконані в повному обсязі, факт купівлі-продажу квартири і виконання умов укладеного договору ніким не оскаржено і ніким не оспорюється.

На теперішній час нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу неможливе, оскільки продавець та покупець померли.

Отже, оскільки договір купівлі-продажу житлового будинку літ. «А-1» з надвірними будівлями за адресою: АДРЕСА_1 , укладений на біржі, відповідав волі сторін, умови договору ними виконані в повному обсязі, договір пройшов відповідну державну реєстрацію, а враховуючи те, що на даний час провести нотаріальне посвідчення правочину неможливо, суд вважає, що є підстави для визнання даного договору дійсним, отже позовна заява ОСОБА_1 підлягає задоволенню.

Згідно ч. 1 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

В поданому до суду 12.01.2026 клопотанні представник позивача ОСОБА_1 адвокат Ладуренко А.О. просила судові витрати не стягувати з відповідача.

Враховуючи викладене, судові витрати за подання вказаної позовної заяви залишаються за позивачем.

На підставі викладеного, керуючись ст. 12, 13, 81, 141, 206, 258 - 259, 263 265 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

Позовну заяву ОСОБА_1 , подану його представником адвокатом Ладуренко Аллою Олександрівною до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним - задовольнити.

Визнати дійсним договір №Н9-177 купівлі-продажу житлового будинку літ. «А-1» з надвірними будівлями за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 19.02.1998 на Біржі нерухомості та основних фондів «Україна» між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 .

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.

Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до Харківського апеляційного суду протягом тридцяти днів, з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене).

Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Учасники справи можуть отримати інформацію щодо справи на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: https://court.gov.ua.

Позивач: ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_5 , РНОКПП: НОМЕР_4 , адреса: АДРЕСА_3 ).

Представник позивача: адвокат Ладуренко Алла Олександрівна (РНОКПП: НОМЕР_5 , адреса: АДРЕСА_4 ).

Відповідач: ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_6 , адреса: АДРЕСА_5 ).

Суддя С.О. Муратова