Справа № 466/9405/24 Головуючий у 1 інстанції: Едер П. Т.
Провадження № 22-ц/811/3286/25 Доповідач в 2-й інстанції: Цяцяк Р. П.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 лютого 2026 року Львівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючий суддя Цяцяк Р.П.,

судді: Ванівський О.М. та Шеремета Н.О.,

за участю: секретаря Підлужного В.І.;

адвоката Рубля О.С. представника позивачки ОСОБА_1 ;

адвоката Маланій І.Я. представниці ТОВ «ЄвроЛьвів»;

адвоката Оприска М.В.

представника ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ»,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Львові в режимі відеоконференції цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 , представника ОСОБА_1 , на рішення Шевченківського районного суду міста Львова від 01 вересня 2025 року,

В С Т А Н О В И В:

У вересні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» про визнання майнових прав, в якій просила суд визнати за нею майнові права на об`єкт незавершеного будівництва, а саме незавершену будівництвом 1-но (одно) кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 070040024), що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 6 (шостому) поверсі, за будівельним номером 26, загальна проектна площа 51,44 кв.м.

Позовні вимоги обґрунтовувались тим, що 30.08.2019 року ОСОБА_3 підписав попередній договір № 2501 купівлі-продажу квартири з ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум»» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест».

26.12.2019 року був укладений договір № 4023 про відступлення прав та внесення змін до вищезазначеного договору, відповідно до якого права та обов`язки ОСОБА_3 перейшли до ОСОБА_4 .

14.12.2021 року було підписано договір № 5229, відповідно до якого права та обов`язки ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум»» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» перейшли до ТОВ «ЄвроЛьвів».

09.02.2022 року було укладено договір № 310 про переуступку прав та внесення змін, відповідно до якого права та обов`язки ОСОБА_4 перейшли до ОСОБА_5 .

06.05. 2022 року ОСОБА_5 змінила прізвище на ОСОБА_6 .

13.10.2022 року ОСОБА_7 змінила прізвище на ОСОБА_8 .

29.03.2023 року ОСОБА_9 змінила ім`я та прізвище на ОСОБА_1 .

Відповідно до розділу 2 попереднього договору № 2501 зі змінами предметом договору є укладення сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу об`єкта на умовах встановлених договором.

Сторони повинні були укласти основний договір протягом 4 кварталу 2022 року.

ОСОБА_1 на виконання розділу 4 Попереднього договору № 2501 зі змінами, сплатила повну суму забезпечувального платежу у розмірі 1 054 520 грн. Однак на день подання позовної заяви пропозиції щодо укладення основного договору не надходило, основний договір не укладено та квартиру у власність ОСОБА_1 не передано, незважаючи на надіслання представником позивачів листа відповідачу.

У відповідь на адвокатський запит ТОВ «ЛУН КО» надало перелік квартир, продаж яких здійснює ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» (ТОВ «Сіті Львів Девелопмент»), серед яких є однокімнатна квартира площею 52,41 кв.м., що може свідчити про повторний продаж спірної квартири.

Також позивачем зазначалося, що у відповіді Державної інспекції архітектури та містобудування України значиться, що в Реєстрі будівельної діяльності наявна інформація про виданий Інспекцією архітектурно-будівельного контролю у м. Львові дозвіл на виконання будівельних робіт від 29.08.2018 року за № ЛВ26 щодо об`єкта будівництва «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на вул. Під Голоском у м. Львові», замовник будівництва ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ», клас наслідків СС2; статус документа діючий.

Листом Державної інспекції архітектури та містобудування України від 22.08.2024 року повідомлено про те, що останні зміни до Реєстру будівельної діяльності вносилися у 2021 році, тому на даний момент ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» є актуальним замовником будівництва.

Зазначалося, що оскільки в Попередньому договорі викладені всі істотні умови, притаманні договору купівлі-продажу майнових прав, та даний Попередній договір містить положення не притаманне попередньому договору (повну сплату вартості житла, яке ще не збудоване), то слід констатувати, що такий договір за своєю суттю не є попереднім та такий договір має всі ознаки договору купівлі-продажу майнових прав.

Відтак вважає, що визнання майнових прав на об`єкт інвестування за позивачкою захистить інтереси останньої у випадку намагань відповідача чи інших осіб здійснити подвійний продаж майнових прав чи оформлення нерухомості іншим незаконним способом (том 1, а.с. 1-13).

Рішенням Шевченківського районного суду міста Львова від 01 вересня 2025 року в задоволенні позовних вимог відмовлено (том 2, а.с. 221-227).

Вищезгадане рішення оскаржив представник позивачки.

Апелянт просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі, покликаючись на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи та на порушення норм процесуального і неправильне застосування норм матеріального права.

Вважає, що позивачка набула майнові права на спірну квартиру у момент повної сплати забезпечувального платежу, у зв`язку із чим відповідач не міг передати майнові права третій особі за Договором № 01-26/03-24, оскільки такі права відповідачу на той момент уже не належали.

Вважає помилковим висновок суду про те, що ТОВ «ЄвроЛьвів» є неналежним відповідачем у справі, оскільки саме воно є замовником будівництва відповідно до інформації з реєстру будівельної діяльності.

Зазначає, що незважаючи на те, що укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» Попередній договір купівлі-продажу квартири від 01.11.2018 року № 2833 має назву попереднього договору, однак він за своєю суттю не є попереднім, а має всі ознаки договору купівлі-продажу майнових прав.

Покликається на те, що судом першої інстанції безпідставно взято до уваги науковий висновок кафедри цивільного права та процесу ЛНУ ім. І.Франка, а також докази виконання сторонами Договору № 01-26/03-24 (том 3, а.с. 2-41).

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника апелянта на підтримання доводів апеляційної скарги та заперечення цих доводів зі сторони представників ТОВ «ЄвроЛьвів» та ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ», перевіривши матеріали справи та законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення з наступних підстав.

ЦПК України встановлено, що:

- цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін; учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом, і що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (статті 12 і 81);

- суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (частина 1 статті 13);

- доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина 1 статті 76);

- належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень (стаття 77);

- обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання (частина 1 статті 82).

Судами встановлено та стверджується матеріалами справи те, що 26.03.2024 року між ТОВ «ЄвроЛьвів» та ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» укладено Договір № 01-26/03-24 щодо організації та фінансування будівництва об`єкта від 26.03.2024 року.

Згідно з п. 2.1 зазначеного договору ТОВ «ЄвроЛьвів» зобов`язалося передати ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» право забудови земельної ділянки та відповідні функції замовника будівництва об`єкта на земельній ділянці разом із усіма виконаними та/або незавершеними роботами та придбаними матеріалами, які були виконані та використані при спорудженні Об`єкта будівництва, а ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» зобов`язалося забезпечити організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва Об`єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та/або юридичних осіб) та сплатити ТОВ «ЄвроЛьвів» обумовлену цим договором винагороду.

Згідно з Додатком №1 від 26.03.2024 року до Договору № 01-26/03-24 винагорода Замовника за передачу Девелоперу права забудови Земельної ділянки та функції Замовника будівництва, в тому числі комплексу виконаних та/або незавершених будівельно-монтажних робіт та придбаних матеріалів, які були виконані при спорудженні Об`єкта будівництва, а також виконання інших договірних зобов`язань за цим Договором перед Девелопером, становить 136708035,39 грн, які підлягають сплаті не пізніше, ніж через 1 календарний рік після введення Об`єкта будівництва в експлуатацію та отримання сертифіката готовності Об`єкта будівництва.

Актом передачі-приймання до Договору № 01-26/03-24 від 26.03.2024 року засвідчено передання Замовником та прийняття Девелопером комплексу виконаних будівельно-монтажних робіт та придбаних матеріалів, які були виконані та використані при спорудженні Об`єкта будівництва «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 » на суму 136 708 035 грн. 39 коп.

Того ж дня на підставі Акту приймання-передачі ТзОВ «ЄвроЛьвів» передало, а ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» прийняло відповідний будівельний майданчик.

Колегія суддів відхиляє доводи апелянта про те, що згаданий вище Договір № 01-26/03-24 не створює жодних правових наслідків, оскільки зазначений Договір № 01-26/03-24 укладений із дотриманням законодавчих вимог щодо його форми, ніким не оспорений та не визнаний недійсним в судовому порядку, а тому відповідно до ст. 204 ЦК України вважається дійсним. Позивачкою у межах даного позову вимога про визнання недійсним такого договору також не заявлялася.

У матеріалах справи містяться докази на підтвердження фактичного виконання Договору № 01-26/03-24, зокрема: Додаток №1, акти приймання-передачі, Договори переведення боргу, платіжні доручення про оплату за договорами переведення боргу на виконання Договору № 01-26/03-24, довідка №16, якою ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» підтверджено, що в рахунок оплати ТОВ «ЄвроЛЬвів» за Договором № 01-26/03-24 перераховано кредиторам останнього 7 375 111 грн. 37 коп.; платіжні доручення про оплату за будівельні матеріали та виконані роботи щодо добудови будинку.

У зв`язку з цим посилання представника апелянта на постанови Верховного Суду від 17.07.2024 року у справі № 344/13538/17, від 12.01.2022 року у справі № 344/12729/17, від 24.10.2018 року у справі № 344/8552/16-ц (де належним відповідачем був визначений замовник будівництва, оскільки у вказаних справах, на відміну від даної справи, майнові права на результати будівельної діяльності та об`єкт незавершеного будівництва замовник будівництва іншим особам не відчужував) є нерелевантними до обставин даної справи.

Також є неправильними посилання представника позивачки на висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 12.03.2025 року у справі № 761/28387/23, оскільки у вказаній справі не застосовувалось правонаступництво.

Натомість, у даній справі всі результати будівельної діяльності та майнові права на них відчужені ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ», що підтверджується Договором № 01-26/03-24, Актом передачі-приймання та іншими доказами.

Враховуючи наведене вище, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції, що належним відповідачем за вимогою про визнання майнових прав на 1-о (одно) кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 070040024), що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 6 (шостому) поверсі, за будівельним номером 26 (двадцять шість), загальна проектна площа 51,44 кв.м. є ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ», яке не було залучене до участі у справі в якості відповідача, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

Згідно з ч. 1 ст. 48 ЦПК України сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач.

Належним відповідачем є особа, яка є суб`єктом матеріального правовідношення, тобто особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача (див. пункт 8.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі № 910/15792/20).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17 квітня 2018 року у справі №523/9076/16-ц вказала, що визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи (аналогічні висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 червня 2018 року у справі №308/3162/15-ц; від 21 листопада 2018 року у справі № 127/93/17-ц; від 12 грудня 2018 року у справі № 570/3439/16-ц; від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц, від 15 травня 2019 року у справах № № 552/91/18, 554/9144/17).

Визначення у позові складу сторін у справі (позивача та відповідача) має відповідати реальному складу учасників спору у спірних правовідносинах та має на меті ефективний захист порушених прав (свобод, інтересів) особи, яка вважає, що вони порушені, із залученням необхідного кола осіб, які мають відповідати за позовом. Незалучення до участі у справі особи як співвідповідача за умови наявності обов`язкової процесуальної співучасті є підставою для відмови у задоволенні позову через неналежний суб`єктний склад (правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 28 жовтня 2020 року у справі № 761/23904/19, від 20 січня 2021 року у справі № 203/2/19).

Якщо заявлені позивачем вимоги безпосередньо стосуються прав та обов`язків іншої особи, яка не залучена до участі у справі в якості відповідача, вони не можуть бути розглянуті судом, оскільки лише за наявності належного складу відповідачів у справі суд у змозі вирішувати питання про обґрунтованість позовних вимог та вирішити питання про їх задоволення, без залучення таких належних відповідачів позовні вимоги вирішені бути не можуть.

У постанові Верховного Суду від 04.12.2024 року у справі № 592/13042/21 зроблено висновок, що суд не може вирішувати питання обґрунтованості позовних вимог по суті без залучення до розгляду справи належного відповідача.

Сторона позивача розпорядилася на власний розсуд своїми процесуальними правами та визначилася з колом учасників справи, до яких пред`являються позовні вимоги.

Водночас, встановивши, що до участі у справі не залучено належного відповідача, колегія суддів доходить висновку про відсутність підстави для надання правової оцінки іншим доводам позивачки та запереченням учасників справи, а тому відповідні висновки суду першої інстанції слід вилучити із мотивувальної частини рішення та викласти її в редакції цієї постанови.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374 п.2, 376 ч.1 пункти 1-4, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Львівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ

У Х В А Л И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 , представника ОСОБА_1 , частково задовольнити.

Рішення Шевченківського районного суду міста Львова від 01 вересня 2025 року змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

В решті рішення Шевченківського районного суду міста Львова від 01 вересня 2025 року залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскарженою у касаційному порядку шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.

Повну постанову складено 16 лютого 2026 року.

Головуючий: Цяцяк Р.П.

Судді: Ванівський О.М.

Шеремета Н.О.