ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 січня 2026 року

м. Хмельницький

Справа № 686/1457/25

Провадження № 22-ц/820/44/26

Хмельницький апеляційний суд у складі колегії

суддів судової палати з розгляду цивільних справ

Ярмолюка О.І. (суддя-доповідач), Грох Л.М., Янчук Т.О.,

секретар судового засідання Плінська І.П.,

з участю прокурора Самбіра О.І.,

представника позивача ОСОБА_1 ,

представниці відповідача ОСОБА_2 ,

представниці третьої особи Лічман Л.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_3 до Розсошанської сільської ради Хмельницького району Хмельницької області, треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, Головне управління Державної податкової служби у Хмельницькій області, Головне управління Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру у Хмельницькій області, про визнання договору оренди земельної ділянки розірваним, визнання відсутнім права оренди земельної ділянки, зобов`язання здійснити перерахунок нарахованої орендної плати за апеляційною скаргою ОСОБА_3 на рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 5 серпня 2025 року,

встановив:

1.Описова частина

Короткий зміст позовних вимог і процесуальні дії

У січні 2025 року ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом до Розсошанської сільської ради Хмельницького району Хмельницької області (далі Рада), треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, Головне управління Державної податкової служби у Хмельницькій області (далі Державна податкова служба), Головне управління Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру у Хмельницькій області (далі Держгеокадастр), про визнання договору оренди земельної ділянки розірваним, визнання відсутнім права оренди земельної ділянки, зобов`язання здійснити перерахунок нарахованої орендної плати.

ОСОБА_3 зазначив, що на підставі протоколу проведення електронних торгів від 28 березня 2019 року №1446 його було визнано переможцем земельних торгів щодо придбання права оренди земельної ділянки площею 37,0000 га, кадастровий номер :04:007:0001, розташованої на території Скаржинецької сільської ради Ярмолинецького району Хмельницької області та призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (далі земельна ділянка).

28 березня 2019 року між Держгеокадастром і позивачем укладено договір оренди земельної ділянки №42/57-19-ДО (далі договір оренди), за умовами якого Держгеокадастр передав йому у строкове платне користування земельну ділянку строком на 7 років. У свою чергу, позивач зобов`язався сплатити до місцевого бюджету за місцем розташування земельної ділянки орендну плату у розмірі 129 306 грн одноразово за перший повний календарний рік користування земельною ділянкою та у розмірі 10 775 грн 50 коп. щомісячно за наступні роки, що становить 8,36% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (орендна плата вноситься до 30 числа наступного за розрахунковим місяцем). 5 квітня 2019 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право позивача на оренду земельної ділянки (номер запису про інше речове право 31083798).

З травня 2019 року мешканці села Лехнівка, Ярмолинецького району, Хмельницької області стали втручатися в господарську діяльність позивача, внаслідок чого він фактично не приступив до користування земельною ділянкою. З 28 лютого 2020 року позивач припинив свою підприємницьку діяльність у зв`язку з втратою інтересу до виконання договору оренди та неможливістю використання земельної ділянки. Позивач не вносив орендну плату за користування земельною ділянкою, в результаті чого виник податковий борг за 2019-2023 роки у розмірі 608 077 грн 60 коп., який стягується з нього в судовому порядку, а Державна податкова служба відмовляється списати цей борг.

Оскільки позивач не вніс орендну плату за 2019 рік у повному обсязі, то в силу пункту 34 договору оренди цей договір був розірваний автоматично та припинив свою дію після спливу першого року його дії, а тому підстави для нарахування орендної плати відсутні. Рада безпідставно продовжує нараховувати орендну плату та ігнорує факт припинення зобов`язань сторін за договором оренди, внаслідок чого слід у судовому порядку визнати відсутність у позивача права оренди земельної ділянки та здійснити перерахунок нарахованої йому орендної плати.

За таких обставин ОСОБА_3 просив суд визнати договір оренди розірваним з 29 березня 2020 року, визнати відсутнім у нього права оренди земельної ділянки, зобов`язати Раду здійснити перерахунок нарахованої йому орендної плати за договором оренди починаючи з 28 березня 2019 року по дату набрання законної сили рішенням у даній справі з урахуванням часу фактичного користування земельною ділянкою.

Заступник керівника Хмельницької обласної прокуратури (далі Прокурор) вступив за своєю ініціативою у справу з метою захисту інтересів держави.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 5 серпня 2025 року в позові відмовлено.

Суд керувався тим, що за договором оренди ОСОБА_3 набув і зареєстрував у встановленому порядку право користування земельною ділянкою. Цей договір не є розірваним, у тому числі на підставі пункту 34, оскільки сторони не зареєстрували припинення речового права, а відповідач не повернув орендовану земельну ділянку. Оскільки право ОСОБА_3 на оренду земельної ділянки триває, то підстави для перерахунку орендної плати відсутні.

Короткий зміст вимог і доводів апеляційної скарги

В апеляційній скарзі ОСОБА_3 просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення про задоволення позову посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.

Апеляційна скарга мотивована тим, що згідно з пунктом 34 договору оренди договір вважається розірваним автоматично, без укладення додаткової угоди, у разі несплати орендарем річної орендної плати у строки та сумі, визначеними пунктом 9 цього договору. Оскільки ОСОБА_3 не вніс орендну плату за 2019 рік у повному обсязі, то договір оренди був розірваний автоматично та припинив свою дію з 29 березня 2020 року. У зв`язку з розірванням договору оренди зобов`язання сторін припинені, внаслідок чого підстави для нарахування орендної плати відсутні. Відтак у ОСОБА_3 не виник обов`язок щодо повернення земельної ділянки та підписання акту приймання-передачі цієї ділянки, а сама по собі державна реєстрація речового права не породжує відповідного права, якщо відсутні чи припинені підстави для його виникнення. Суд першої інстанції не застосував правильно норми чинного законодавства, не дав належної оцінки зібраним доказам і дійшов помилкового висновку про необґрунтованість позову.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

У відзивах на апеляційну скаргу Рада та Прокурор просять апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін, вказавши на його законність та обґрунтованість. У свою чергу, Державна податкова служба у відзиві на апеляційну скаргу просить врахувати факт існування між сторонами прав та обов`язків за договором оренди.

Держгеокадастр не висловило свою позицію щодо апеляційної скарги.

2.Мотивувальна частина

Позиція суду апеляційної інстанції

Статтею 263 Цивільного процесуального кодексу України (далі ЦПК України) визначено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону оскаржуване рішення суду відповідає у неповній мірі.

Заслухавши учасників судового процесу та дослідивши матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційну скаргу слід задовольнити частково.

Суд першої інстанції неправильно витлумачив норми статей 15, 16, 651 Цивільного кодексу України (далі ЦК України), статті 31 Закону України від 6 жовтня 1998 року №161-ХІV «Про оренду землі» (далі Закон №161-ХІV) та не врахував приписи статей 4, 5 ЦПК України.

У зв`язку з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права оскаржуване рішення суду підлягає зміні в частині мотивів прийнятого рішення.

В решті апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Встановлені судами першої та апеляційної інстанції обставини

Земельна ділянка належить на праві власності Розсошанській територіальній громаді Хмельницького району Хмельницької області в особі Ради.

28 березня 2015 року Держгеокадастр (орендодавець) і ОСОБА_3 (орендар) уклали договір оренди, за умовами якого на підставі протоколу проведення електронних торгів №1446 від 28 березня 2019 року Держгеокадастр передав ОСОБА_3 земельну ділянку у строкове платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 7 років (пункти 1, 2, 6, 14 договору оренди).

В силу пункту 7 договору оренди право оренди земельної ділянки виникає у орендаря з моменту його державної реєстрації відповідно до закону.

За змістом пункту 8 договору оренди плата за перший повний календарний рік (12 місяців) користування земельною ділянкою, право оренди якої набуто на земельних торгах згідно з протоколом електронних земельних торгів від 28 березня 2019 року №1446 у розмірі річної орендної плати, що становить 129 306 грн, підлягає сплаті переможцем не пізніше трьох банківських днів з дня укладення договору оренди у місцевий бюджет на відповідний рахунок міської, сільської або селищної ради (об`єднаної територіальної громади) за місцем розташування земельної ділянки.

Пунктом 9 договору оренди визначено, що орендна плата за наступні роки сплачується орендарем шляхом безготівкового перерахування грошових коштів у місцевий бюджет за місцем розташування земельної ділянки у розмірі 8,36% (розмір орендної плати визначається за результатами проведення земельних торгів) від визначеної нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів нормативної грошової оцінки землі, що становить 10 775 грн 50 коп. за місяць.

Орендна плата вноситься щомісячно в рівних частинах до 30 числа слідуючого за розрахунковим місяцем (пункт 11 договору оренди).

Як передбачено пунктом 18 договору оренди, після припинення дії договору орендар протягом 10 робочих днів повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Із положень пункту 27 договору оренди слідує, що, серед іншого, орендар зобов`язаний: сплачувати орендну плату в строки, встановлені цим договором; надати документ, що підтверджує сплату коштів за перший повний календарний рік (12 місяців) користування земельною ділянкою; вжити заходів щодо державної реєстрації права оренди у відповідності до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у 20-денний термін з дати підписання даного договору та надати орендодавцю документи, що підтверджують державну реєстрацію речового права.

Згідно з пунктом 32 договору оренди дія договору оренди припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

У пункті 34 договору оренди сторони погодили, що договір вважається розірваним автоматично, без укладення додаткової угоди, у разі несплати орендарем річної орендної плати у строки та сумі, визначеними пунктом 9 цього договору.

5 квітня 2019 року Хмельницька міська рада зареєструвала право ОСОБА_3 на оренду земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право 31083798).

В 2019 році ОСОБА_3 сплатив орендну плату за перший повний календарний рік (12 місяців) користування земельною ділянкою у розмірі 129 306 грн.

З квітня 2020 року ОСОБА_3 не вносить орендну плату, внаслідок чого станом на 1 листопада 2024 року виник податковий борг у розмірі 608 077 грн 60 коп.

Мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції

а) щодо вимоги про визнання договору оренди землі розірваним

Статтею 202 ЦК України встановлено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За змістом статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

В силу статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).

Порядок укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначається Законом №161-ХІV.

Згідно зі статтею 13 Закону №161-ХІV договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Із положень статті 31 Закону №161-ХІV (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) слідує, що договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії) ; припинення (розірвання) спеціального інвестиційного договору, укладеного відповідно до Закону України «Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями» .

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. Правочин про розірвання договору оренди (суборенди) землі сільськогосподарського призначення, орендарем (суборендарем) за яким є юридична особа приватного права (крім акціонерного товариства, повного та командитного товариства), є значним правочином та потребує попереднього прийняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом такої юридичної особи рішення про надання згоди на його вчинення (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним). У разі неприйняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом юридичної особи рішення про надання згоди на вчинення такого значного правочину (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним) такий правочин є нікчемним. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Одними із способів захисту цивільних прав та інтересів є припинення правовідношення (пункт 7 частини другої статті 16 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Як передбачено статтею 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Аналіз указаних правових норм дає підстави для висновку, що правочином є вольова дія учасників цивільних відносин, яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

У двосторонньому правочині волевиявлення сторін повинно бути взаємним (зустрічним) і спрямованим на досягнення спільної мети. Такі правочини називаються договорами.

Відносини, пов`язані з орендою землі, здійснюються на договірних засадах.

За своєю правовою природою договір оренди землі є консенсуальною, двосторонньою та відплатною угодою, при укладенні якої орендодавець зобов`язується передати орендареві земельну ділянку у строкове володіння та користування, а орендар, у свою чергу, зобов`язується використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням для особистої мети та вносити орендодавцеві плату за землю (орендну плату).

Договір оренди землі може бути розірваний з підстав, встановлених законом.

Право на звернення до суду гарантується чинним законодавством і може бути реалізоване, зокрема, коли особа вважає, що її право порушується, не визнається або оспорюється.

Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права чи інтереси цієї особи, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. Порушене право має бути захищене у спосіб, який установлений законом.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Саме до цього зводяться правові висновки, викладені Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 5 червня 2018 року у справі №338/180/17 та від 16 червня 2020 року у справі №145/2047/16-ц.

Відтак застосування судом того чи іншого способу захисту має призводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду (принцип процесуальної економії) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 6 квітня 2021 року у справі 910/10011/19). Тобто у кінцевому результаті ефективний спосіб повинен забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року (справа №905/2260/18) зазначено, що чинними правовими нормами не передбачено такого способу захисту права та інтересу, як визнання договору припиненим, а реалізація такого способу захисту, як зміна або припинення правовідношення може відбуватися шляхом розірвання договору. Звертаючись до суду з вимогою щодо визнання договору припиненим, позивач прагне досягти правової визначеності, тобто прагне підтвердження судом припинення прав орендодавця на одержання орендної плати. Водночас у цьому разі належним способом захисту є визнання відсутності права відповідача.

ОСОБА_3 просив суд визнати договір оренди розірваним (припиненим) з 29 березня 2020 року, тобто позивач обрав неефективний спосіб захисту цивільного права.

Оскільки ОСОБА_3 обрано неналежний спосіб захисту цивільного права, то в частині вимог про визнання договору оренди припиненим слід відмовити саме з цієї підстави.

Суд першої інстанції зробив правильний висновок про відмову в позові ОСОБА_3 у цій частині вимог, проте помилився щодо мотивів такої відмови, у зв`язку з чим оскаржуване рішення підлягає зміні з викладенням його мотивувальної частини в редакції цієї постанови.

б) щодо вимоги про визнання відсутнім права оренди земельної ділянки

Статтею 93 Земельного кодексу України (далі ЗК України) встановлено, що право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Відповідно до частини другої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

За змістом статті 6 Закону №161-ХІV орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. У разі набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладення договору оренди є результати земельних торгів.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 Закону №161-ХІV).

В силу частини першої статті 15 Закону №161-ХІV істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Статтями 125 і 126 ЗК України встановлено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Згідно зі статтею 2 Закону України від 1 липня 2004 року №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі Закон №1952-IV) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі державна реєстрація прав) офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Із положень статей 4, 5 Закону №1952-ІV державній реєстрації прав підлягає право оренди земельної ділянки.

Як передбачено частиною першою статті 27 Закону №1952-ІV державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться, зокрема, на підставі : укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва або майбутній об`єкт нерухомості, речові права на які підлягають державній реєстрації, чи його дубліката; інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця (частина перша статті 34 Закону №161-ХІV).

Аналіз указаних правових норм дає підстави для висновку, що право оренди це один із видів речового права на чуже майно, в тому числі на земельну ділянку, яке складається з права тимчасового володіння та користування майном.

Відносини, пов`язані з орендою землі, здійснюються на договірних засадах.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

За загальним правилом договір оренди землі є укладеним з моменту, коли сторони досягли згоди з усіх істотних умов, а саме з моменту підписання ними договору. Разом із тим, якщо інше не передбачено умовами договору, право оренди земельної ділянки виникає з часу державної реєстрації цього права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Договір оренди землі може бути припинений з підстав, які передбачені умовами цього договору. Водночас у договорі повинні бути чітко визначені порядок та механізм (процедура) такого припинення. Визначення мають бути чіткими та недвозначними, закріплювати всі умови співпраці (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 травня 20212 року у справі №198/15/20).

У разі припинення права оренди земельної ділянки до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вносяться відповідні відомості про припинення речового права, а орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

Договір оренди містить умови (пункт 34) про автоматичне розірвання договору у разі несплати орендарем орендної плати протягом одного року. Водночас умови договору оренди не визначають чіткого порядку та механізму (процедуру) такого розірвання договору.

Зібрані докази вказують на те, що сторони не погодили автоматичне розірвання договору оренди, а ОСОБА_3 не повідомив Раду про розірвання договору, не зареєстрував у Державному реєстрі речових прав припинення свого права оренди та не повернув орендодавцю земельну ділянку.

За таких обставин суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що право ОСОБА_3 на користування земельною ділянкою не є припиненим, а тому позов у цій частині не підлягає задоволенню.

Доводи ОСОБА_3 про відсутність у нього права оренди земельної ділянки не відповідають фактичним обставинам справи та чинним нормам закону.

При цьому висновки суду першої інстанції не суперечать наведеним позивачем в апеляційній скарзі правовим позиціям касаційного суду щодо способів тлумачення правочину.

в) щодо вимоги про перерахунок нарахованої орендної плати

Статтею 762 ЦК України визначено, що за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Згідно зі статтею 21 Закону №161-ХІV орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Як унормовано статтею 288 Податкового кодексу України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин; далі ПК України), підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (пункт 288.1). Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (пункт 288.4). Податковий період, порядок обчислення орендної плати, строк сплати та порядок її зарахування до бюджетів застосовується відповідно до вимог статей 285-287 цього розділу (пункт 288.7).

В силу пункту 287.3 статті 287 ПК України податкове зобов`язання щодо плати за землю, визначене у податковій декларації на поточний рік, сплачується рівними частинами власниками та землекористувачами земельних ділянок за місцезнаходженням земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця.

Відповідно до частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Аналіз указаних норм права дає підстави для висновку, що домовленості сторін щодо орендної плати, її розміру, індексації, способу розрахунків, строків, порядку її внесення та перегляду, відповідальності за її несплату, віднесені до істотних умов договору оренди землі. Водночас порядок обчислення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, строк сплати та порядок її зарахування до бюджетів визначаються законом.

Орендар має право вимагати зменшення орендної плати чи звільнення від її сплати, якщо він не міг користуватися земельною ділянкою через незалежні від нього обставини.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 22 травня 2019 року (справа №914/1248/18) зазначив, що закон визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно через обставини, за які орендар не відповідає. Ці обставини можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією як орендодавця, так і орендаря. Для звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Позивач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем і він не відповідає за ці обставини.

Із матеріалів справи слідує, що право ОСОБА_3 на користування земельною ділянкою не є припиненим, а позивач не повернув земельну ділянку Раді. Водночас у справі відсутні належні та допустимі докази про неможливість використання ОСОБА_3 земельної ділянки з незалежних від нього обставин, у тому числі через неправомірні дії третіх осіб.

Отже висновок суду про відсутність підстав для перерахунку нарахованої ОСОБА_3 орендної плати є правильним.

Посилання ОСОБА_3 на неможливість реалізації належного йому права оренди земельної ділянки, а відтак на підставність і обґрунтованість заявленого ним позову, не відповідають фактичним обставинам справи та чинним нормам закону.

Суд першої інстанції з`ясував усі обставини справи, а його висновки відповідають цим обставинам. Також суд правильно визначився з правовими нормами, які регулюють спірні правовідносини.

3.Висновки суду апеляційної інстанції

Під час розгляду справи суд першої інстанції не дотримався норм матеріального та процесуального закону, хоча зробив правильні висновки по суті вирішеного спору.

У зв`язку з цим, мотивувальну частину рішення суду слід змінити.

Підстави для скасування рішення суду першої інстанції відсутні.

Керуючись статтями 374, 376, 381, 382, 384, 389, 390 ЦПК України,

ухвалив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 задовольнити частково.

Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 5 серпня 2025 року змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

В решті рішення суду залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 23 січня 2026 року.

Судді: О.І. Ярмолюк

Л.М. Грох

Т.О. Янчук

Головуючий у першій інстанції Павловська А.А.

Доповідач Ярмолюк О.І. Категорія 47