ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

Іменем України

17 лютого 2026 року м. Херсон

Номер справи: 650/1828/25

Номер провадження: 22-ц/819/389/26

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Склярської І.В.,

суддів: Воронцової Л.П., Майданіка В.В.

секретар Андреєва В.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Херсоні апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 29 грудня 2025 року (під головуванням судді Сікори О.О), у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі,

встановив:

1.Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

В березні 2025 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про розірвання договору оренди землі.

В обґрунтування позову зазначила, що 08 серпня 2011 року між нею та Товариством з обмеженою відповідальністю «Югтранзитсервіс-Агропродукт» було укладено договір оренди землі № 00630, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне володіння і користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 9,91 га, яка розташована на території Максимогорьковської сільської ради Бериславського району Херсонської області, з кадастровим номером :02:016:0015.

28 грудня 2017 року право оренди вказаної земельної ділянки було передано Приватному підприємству «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС», а 16 лютого 2018 року між Приватним підприємством «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» було укладено додаткову угоду про заміну сторони у договорі оренди землі, відповідно до якої право оренди належної позивачу земельної ділянки перейшло до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», яке на теперішній час є належним орендарем та відповідачем у даній справі.

Згідно з умовами договору оренди землі та додаткових угод до нього, орендна плата встановлена у грошовій формі в розмірі 6,65 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік оренди та підлягає сплаті орендарем щороку до 31 грудня. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 292 542,16 грн, а річний розмір орендної плати складає 19 454,10 грн. Договір укладено строком до 30.11.2027 року.

Однак, в порушення умов договору орендар не виконує належним чином свої обов`язки щодо своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, в результаті чого утворилася заборгованість за період з 2022-2024 роки.

Пославшись на наведені обставини, норми статей 526, 530,629 ЦК України, п. «д» ст.141, ст.96 ЗК України, статей 15,24,25,32 Закону України «Про оренду землі», зазначив, що систематичне невиконання орендарем своїх обов`язків є достатньою підставою для розірвання договору оренди землі.

В травні 2025 року ОСОБА_1 , подала до суду клопотання про залучення співвідповідача, в якому вказала, що на підставі договору купівлі-продажу від 17.04.2025 року №1704/25-10 права оренди вказаної вище земельної ділянки зареєстровано за новим орендарем - Товариство з обмеженою відповідальністю «Перемога -Плюс». У зв`язку з наведеним обґрунтуванням, просила залучити співвідповідача Товариство з обмеженою відповідальністю «Перемога -Плюс» у справі.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Ухвалою Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 04 серпня 2025 року клопотання про залучення співвідповідача задоволено. У цивільній справі про розірвання договору оренди землі, сторонами у якій зазначено: позивач ОСОБА_1 , відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», залучено співвідповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 29 грудня 2025 року позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «Перемога-Плюс», про розірвання договору оренди землі задоволено.

Суд ухвалив:

-розірвати договір оренди землі від 08.08.2011 № 00630, який укладений між ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» (новий орендар ТОВ «ЮТС- АГРОПРОДУКТ» на підставі додаткової угоди від 28.12.2017 року) та ОСОБА_1 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 39296055 щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:016:0015, з урахуванням Договору про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок Товариству з обмеженою відповідальністю «Перемога-Плюс» від 17 квітня 2025 року № 1704/25-23;

-стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Перемога-Плюс» (, поштовий індекс 37223, Україна, Лохвицький р-н, Полтавська обл., село Гиряві Ісківці, вулиця Миру, будинок, 12) на користь ОСОБА_1 витрати на судовий збір в розмірі 605,60 гривень;

-стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (Україна, 74360, Херсонська обл., Бериславський р-н, селище Новорайськ, вул.Промислова, будинок 3, ) на користь ОСОБА_1 витрати на судовий збір в розмірі 605,60 грн.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вважаючи рішення суду першої інстанції необґрунтованим, ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

Аргументи учасників справи

(1)Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

-відповідач не заперечує факт несплати позивачу орендної плати, передбаченої умовами договору, але зазначає, що причиною такої несплати спочатку була неможливість використання вказаної переданої в оренду земельної ділянки, у зв`язку з її перебуванням в межах тимчасово окупованої території рф у 2022 року, а в подальшому через забруднення (можливе забруднення вибухонебезпечними предметами);

- посилаючись на норми Податкового кодексу України, якими за період з 01 січня 2022 року по 31 грудня 2022 року не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї)), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих територіях російською федерацією, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2022 року в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, вказав, що оскільки територія Новорайської сільської територіальної громади, Бериславського району, Херсонської області віднесена до території бойових дій, а до цього перебувала під окупацією товариство має право у спірний період не сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою;

- територія Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області, в межах якої знаходиться спірна земельна ділянка в період з 2023-2024 років віднесена до територій, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети, що виключає її безпечне використання товариством. Такі обставини з урахуванням положень частини 6 статті 762 ЦК України є підставою для звільнення відповідача від обов`язку зі сплати орендної плати позивачу за 2023 -2024 роки, а також виключає застосування до нього наслідків несплати орендної плати у вигляді розірвання договору оренди земельної ділянки;

- судом першої інстанції порушено норми процесуального права, а саме при ухваленні судового рішення, суд першої інстанції надав більшу перевагу доказам позивача, а ніж поясненням, доводам відповідача. Крім того право оренди земельної ділянки ТОВ «ЮТС-Агропродукт» було відчужено ТОВ «Перемога-Плюс» на підставі відповідного правочину і таким чином, новий орендар прийняв всі права та обов`язки орендаря в обсязі та на умовах, що існували на момент переходу цих прав.. З огляду на це ТОВ «Перемога-Плюс» є єдиними та належним відповідачем за цим позовом.

16 лютого 2026 року на адресу апеляційного суду надійшли додаткові пояснення від ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

Позиція інших учасників справи.

Відзив на апеляційну скаргу не надходив.

2. Мотивувальна частина

Позиція апеляційного суду

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів приходить до наступного.

Відповідно до частини першої статті 174 ЦПК України про розгляді справи судом у порядку позовного провадження учасники справи викладають письмово свої вимоги, заперечення, аргументи, пояснення та міркування щодо предмету спору виключно в заяві по суті справи, визначених цим Кодексом. За змістом статей 357 - 360 ЦПК України заявами по суті справи в суді апеляційної інстанції є саме апеляційна скарга та відзив на апеляційну скаргу.

У цій справі суд апеляційної інстанції не вважав за необхідне та не надавав учасникам справи дозволу на подання додаткових пояснень щодо окремих питань, які б виникли при розгляді справи в суді апеляційної інстанції, у зв`язку з чим колегія суддів не вбачає підстав для надання детальної відповіді на інші аргументи учасників справи по суті спору, які не наведені в апеляційній скарзі та відзиві на неї. Аналогічні висновки щодо застосування норм процесуального закону викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року у справі №761/16124/15-ц (номер провадження 14-184цс20).

Згідно ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

У частині першій статті 15 та частині першій статті 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Судом першої інстанції встановлено наступне.

Відповідно до державного акту на право приватної власності на землю серії IV-ХС № 023089, виданого 19 лютого 2003 року Максимо-Горьківською сільською радою Бериславського району Херсонської області, ОСОБА_1 набула право приватної власності на земельну ділянку площею 9,91 га, яка розташована на території Максимо-Горьківської сільської ради Бериславського району Херсонської області та має цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Зазначене право власності підтверджується також відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відповідно до яких за ОСОБА_1 зареєстровано право приватної власності на земельну ділянку з кадастровим номером :02:016:0015, площею 9,91 га, про що внесено запис про право власності № 39295976, дата державної реєстрації права - 17 листопада 2020 року.

08 серпня 2011 року між позивачем та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди землі № 00630, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне володіння і користування вказану земельну ділянку.

У подальшому, відповідно до наведених у позові обставин, 28 грудня 2017 року право оренди зазначеної земельної ділянки було передано ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС».

Надалі, 16 лютого 2018 року між ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду про заміну сторони у договорі оренди землі, за якою право оренди земельної ділянки перейшло до нового орендаря - ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

Згідно з умовами договору та додаткових угод орендна плата встановлена у грошовій формі в розмірі 6,65 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка, за даними позову, становить 292 542,16 грн, у зв`язку з чим річний розмір орендної плати визначено як 19 454,10 грн, зі строком внесення - до 31 грудня кожного року. Строк дії договору, відповідно до позову, визначено до 30 листопада 2027 року.

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 02.05.2025 року №, щодо земельної ділянки кадастровий номер якої :02:016:0015 право оренди земельної ділянки зареєстровано за ТОВ «Перемога-Плюс» на підставі договору купівлі-продажу серія та номер 1704/25-23, від 17.04.2025 року. (а.с.119-120)

Відповідно до розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 «Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили», до відповідного переліку було включено Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (), юридична адреса: вул. Промислова, буд. 3, с. Новорайськ, Новорайська сільська територіальна громада, Бериславський район. Зазначене розпорядження підлягало затвердженню на сесії обласної ради, що прямо вказано в пункті 2 цього нормативного акта.

Відповідно до розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації № 29 від 06 лютого 2024 року, виданого в селищі Новорайськ, встановлено, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» () надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землю комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов`язання за І квартал 2024 року - з 01 січня 2024 року по 31 березня 2024 року.

Відповідно до пункту 2 цього розпорядження, визначено, що земельні ділянки загальною площею 12 338,0283 га, які перебувають у користуванні ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», не є об`єктом оподаткування у період з 01 січня 2024 року по 31 березня 2024 року у зв`язку з тим, що вони визнані потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами.

Відповідно до розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 18 квітня 2024 року № 154 «Про нову редакцію розпорядження начальника сільської військової адміністрації «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на І квартал 2024 року» № 29 від 06.02.2024 року», ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» () надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землю комунальної власності, а також з єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб на 2024 рік з 01 січня 2024 року по 31 грудня 2024 року. Пільги надані на земельні ділянки загальною площею 12 338,0283 га, із зазначенням кадастрових номерів, з урахуванням наявності на території підприємства потенційної загрози забруднення вибухонебезпечними предметами.

Відповідно до розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 31.10.2023 № 163 «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на 2022-2023 роки», Товариству з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» () надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землю комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов`язання за період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2023 року.

У розпорядженні також зазначено, що земельні ділянки загальною площею 12 338,0283 га, які перебувають у користуванні ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами, не є об`єктом оподаткування у визначений період. Вказано, що відповідні земельні ділянки не підлягають оподаткуванню на території Новорайської сільської територіальної громади в період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2023 року.

Відповідно до витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 0000075 від 12 квітня 2022 року, встановлено факт реєстрації двох епізодів можливих кримінальних правопорушень, кваліфікованих за частиною першою статті 438 КК України порушення законів та звичаїв війни.

Перший епізод зареєстровано на підставі самостійного виявлення прокурором відповідної інформації. У ньому зазначено, що 09 квітня 2022 року приблизно об 12:00 годині невстановлені особи у військовій формі з території бази ТОВ «ЮТС-Агропродукт», яка розташована в селі Новорайськ Бериславського району Херсонської області, вивезли три одиниці сільськогосподарської техніки зокрема автомобіль КАМАЗ державний номер НОМЕР_1 на загальну суму близько 1,5 мільйона гривень. Вказані дії здійснені в умовах воєнного стану, оголошеного президентом російської федерації ОСОБА_2 , що становить порушення норм міжнародного гуманітарного права, зокрема Женевської конвенції.

Другий епізод внесено до ЄРДР 17 червня 2022 року на підставі заяви ТОВ «ЮТС-Агропродукт». Згідно з викладеними в ній обставинами, у зв`язку з тимчасовою окупацією збройними силами російської федерації території Херсонської області, зокрема Бериславського району, 24 лютого 2022 року російські військові проникли на територію підприємства за адресою: селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, внаслідок чого працівники товариства були позбавлені доступу до свого майна. Крім того, 23 квітня 2022 року з території підприємства було захоплено 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE). Унаслідок цих дій підприємство також втратило можливість обробляти земельні ділянки загальною площею 60 532,9902 га, розташовані у Херсонській області.

Щодо позовних вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Серед підстав виникнення цивільних прав та обов`язків законодавець у пункті 1 частини другої статті 11 ЦК України вирізняє, зокрема, договори.

За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).

У частині першій статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).

Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).

Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).

Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Позивач посилався на пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України, вважаючи, що є підстави для припинення права користування ТОВ «ЮТС-Агропродукт» спірною земельною ділянкою на праві оренди, тобто розірвання договору оренди, через систематичну (більше двох років поспіль) несплату останнім орендної плати.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).

Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Відповідач в апеляційній скарзі та у відзиву на позовну заяву не заперечував факт не виконання своїх зобов`язань за договором оренди, а саме невиплату орендної плати за 2022, 2023, 2024 роки, посилаючись на відсутність обов`язку сплати орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає і які, відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, звільняють його від сплати орендної плати за період, коли таке користування було неможливим.

Згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 22.12.2022 року №309 Новорайська сільська територіальна громада Бериславського району, Херсонської області, на якій розташована спірна земельна ділянка у період з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасово окупацією рф, а з 11 листопада 2022 року Новорайська сільська територіальна громада Бериславського району, Херсонської області віднесена до території можливих бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376.

Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Суд першої інстанції виходив з того, що перебування спірної земельної ділянки на території, яка була тимчасово окупованою в період з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року, свідчать про те, що орендар ТОВ «ЮТС-Агропродукт» не міг користуватися нею впродовж вказаного періоду із незалежних від нього причин і як наслідок, з урахуванням сезонного виду господарства, не міг провести посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю. Такі обставини свідчать про необхідність застосування в даному випадку положень частини шостої статті 762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Разом з цим, суд зазначив, що відсутність вини орендаря щодо невиплати орендної плати за 2022 рік, тобто неумисне допущення ним порушення відповідних умов договору, хоча враховане при розгляді даної справи, проте не впливає на наявність підстав для задоволення вимоги про розірвання договору оренди, адже в даному випадку невиплата орендної плати в повному обсязі за 2023 рік та 2024 рік утворює систематичність порушення строків сплати орендної плати, аналіз щодо чого судом був наведений. Таким чином, враховуючи викладене, позовні вимоги підлягають задоволенню, оскільки відповідач систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням договору відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» та статті 651 ЦК України. Водночас у матеріалах справи відсутні докази, що несплата за вказаний період була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов`язань.

Форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16.07.2019 у справі №917/1053/18 та у постанові від 09.11.2021 у справі №913/20/21, у постанові Верховного суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21.

Згідно ст.762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Наведена норма права визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Крім того, обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762Цивільного кодексу України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також не передбачуваність, перші можуть бути спричинені зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 Цивільного кодексу України можуть включати обставини непереборної сили та випадку ,втім не обмежуються ними. Відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством. Вказана позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі №910/7495/16.

Оскільки відповідно до частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає тягар доказування неможливості використання майна несе саме орендар. Аналогічна правова позиція щодо застосування приписів частинишостоїстатті762 Цивільного кодексу України викладена у постановах Верховного Суду у справах №910/8651/22 від 28.06.2023, №911/1064/21 від 08.11.2023, №910/14244/20 від 12.04.2023, №910/13704/21 від 15.03.2023, №910/8040/20 від 08.07.2021.

З огляду на викладене колегія суддів приходить до висновку, що факт перебування вказаної земельної ділянки на території України, яка в період часу з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року входила до тимчасово окупованої російською федерацією території України, свідчить про очевидну неможливість використання відповідачем її у своїй господарській діяльності, а отже неможливість виконання останнім взятих на себе зобов`язань з орендної плати.

Такого ж правового висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24, в якій погодився з тим, що у відповідача відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2022 рік, оскільки орендар не міг користуватися в цей час земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, не провів посівну компанію та компанію зі збору врожаю, що розташована на території Харківської області, яка у період з 28 лютого по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. Натомість, погодився з тим, що за 2023 рік орендна плата має бути виплачена.

Колегія суддів звертає увагу на постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року у справі № 650/3776/24 про залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції від 09 квітня 2025 року, якою було скасовано рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2025 року й ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати через звільнення відповідача від відповідальності за несплату орендної плати у 2022, 2023 роках внаслідок наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди. При цьому колегія суддів не встановила подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24.

Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України установлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).

Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України).

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Разом з тим жодних належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження обставин які б свідчили про відсутність протягом 2023 -2024 років, за який відповідачем не вносилася орендна плата, можливості користуватися земельною ділянкою через військову агресію рф проти України, потенцію загрозу забруднення спірних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами а також через знищення та розкрадання належного Товариству майна; наявності непереборної сили, та підстав для застосування вимог ст. 726 ЦК України відповідачем суду першої інстанції не надано.

Спірна земельна ділянка не знаходилась на території введення активних бойових дій у період з 2023 по 2024 року, що підтверджено Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року№ 376.

Наданий відповідачем витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 0000075 від 12 квітня 2022 року за ч.1ст.438 КК України лише підтверджує факт попереднього виявлення органом досудового розслідування обставин щодо протиправного заволодіння 09 квітня 2022 року невстановленими особами у військовій формі з бази ТОВ "ЮТС-Агропродукт", яка розташована у с. Новорайск Бериславського району Херсонської області, автомобілем КАМАЗ держ. номер НОМЕР_1 та трьома дронами для проведення с/г робіт вартістю 1,5 млн. грн, а не підтверджує факт неможливості використання земельної ділянки. Посилання апелянта на факт проникнення військовими рф до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за адресою Херсонська область, Бериславський район, селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, у зв`язку з чим представники підприємства позбавлені доступу до підприємства та належного майна підприємству, захоплення належних підприємству на праві власності 11 мультикоптерів DJL Argas (СЕ) також не свідчить про неможливість використання орендованої земельної ділянки, задіяння іншої сільгосптехніки для обробку землі.

Посилання представника Товариства на розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 31.10.2023 № 163; розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 06 лютого 2024 року № 29; розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 18 квітня 2024 року № 154, якими надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землі комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов`язання за період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2024 року відповідно, висновків суду першої інстанції щодо недоведеності наявності обставин, яка унеможливлювали сплату орендної плати за 2023, 2024 роки не спростовують. Вказані розпорядження видані лише щодо надання певних податкових пільг у зв`язку з потенційною загрозою забруднення земельних ділянок господарства вибухонебезпечними предметами, та не містять відомостей щодо визнання спірних земельних ділянок забрудненими вибухонебезпечними предметами, і не звільняють Товариство від обов`язку сплачувати орендну плату за орендовані земельні ділянки приватної власності.

Розпорядження голови Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року №24, яким ТОВ «ЮТС-АГРОПОДУКТ» визнано суб`єктом господарювання, що постраждало внаслідок обставин непереборної сили, не є підставою для звільнення від виконання зобов`язання орендаря за договором оренди.

Посилання представника Товариства в апеляційній скарзі на норми Податкового Кодексу України, якими надано пільги зі сплати за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року - в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців, висновків суду першої інстанції щодо недоведеності наявності обставин, яка унеможливлювали сплату орендної плати за 2023, 2024 роки не спростовують. Вказані норми не звільняють товариство від обов`язку сплачувати орендну плату за орендовані земельні ділянки приватної власності за період, який неохоплюється наведеною апелянтом нормою закону.

Що стосується посилання на дані Інтерактивної мапи територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами, не є доказом реальної неможливості обробітку конкретної земельної ділянки та не звільняють товариства від виконання зобов`язання за договором оренди.

Отже, матеріали справи не містять доказів на підтвердження забруднення спірних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами, звернення відповідача в межах реалізації закону України « Про протимінну діяльність в Україні», на якій апелянт посилається, у тому рахунку до уповноважених органів щодо проведення процедури очищення території (земельної ділянки).

Наведене у сукупності свідчить, що відповідач після деокупації у період з 2023-2024 року не виявляв наміру використовувати земельну ділянку сільськогосподарського призначення, не сплачує орендну плату, проте і заперечує проти розірвання договору оренди, що не може не суперечити волі власника землі.

Таким чином, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що спірний договір оренди землі за вимогою позивача може бути достроково розірвано з підстав неналежного виконання умов договору, а саме: систематичного (два і більше разів) невиконання обов`язків зі сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору.

Таким чином, дослідивши обставини у справи та надані докази, суд першої інстанції обґрунтовано задовольнив позовні вимоги про розірвання договорів оренди землі.

Щодо доводів апеляційної скарги щодо порушення судом першої інстанції норм процесуального закону.

Доводи апеляційної скарги ТОВ «ЮТС-Агропродукт» про те, що при ухваленні рішення судом першої інстанції надано більшу перевагу доказам позивача, ніж запереченням відповідача, є необґрунтованими, оскільки суд першої інстанції дослідив та оцінив наявні у справі докази всебічно, повно, об`єктивно, при цьому дотримався принципів змагальності та рівності сторін.

Доводи апелянта проте, що право оренди земельної ділянки ТОВ «ЮТС-Агропродукт» було відчужено ТОВ «Перемога-Плюс» на підставі договору №1704/25-23 від 17.04.2025 року, а тому новий орендар несе відповідальність за невиконання зобов`язань за договором та є єдиним відповідачем по справі, не є доведеними та обґрунтованими.

Апелянт не довів, що право оренди за укладеним між ТОВ "ЮТС-Агропродукт» та ОСОБА_1 договором оренди, яке відповідно до Витягу (а.с.119) зареєстровано за новим орендарем - ТОВ «Перемога Плюс», перейшло до нового орендаря з борговими зобов`язаннями ТОВ «ЮТС-Агропродукт» по сплаті оренди за 2023-2024 р. в установленому цивільним законодавством порядку.

Отже, оскільки позивач звернувся до суду з позовом про розірвання договорів оренди, у зв`язку з систематичною несплатою орендної плати, а саме за період з 2022 року по 2024 рік, орендарем за якими був саме ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», а потім ТОВ «Перемога Плюс», на підставі договору від 17.04.2025 року №1704/25-23 та враховуючи, що коло відповідачів визначає позивач, а суд за його клопотанням змінює або залучає співвідповідача, довод апелянта щодо кола відповідачів не є прийнятним.

Фактично доводи апелянта в цій частині зводяться до незгоди з висновками суду першої інстанції про наявність підстав для розірвання договору оренди у зв`язку з систематичною несплатою орендної плати, які судом зроблені відповідно до норм процесуального та матеріального права, а тому підстав для переоцінки доказів колегія суддів не вбачає.

Таким чином, доводи апеляційної скарги, які зводяться до відсутності підстав для розірвання договору оренди спростовуються вищенаведеним.

Щодо суті апеляційної скарги

Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права ( ст. 375 ЦПК України).

Враховуючи вищевикладене, підстави для задоволення апеляційної скарги, скасування судового рішення та ухвалення нового про відмову у задоволенні позовних вимог, відсутні.

Керуючись ст. ст.367,375, 382 ЦПК України

ухвалив:

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» - залишити без задоволення.

Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 29 грудня 2025 року - залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення і протягом 30 днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Повний текст постанови складено 17 лютого 2026 року.

Головуючий І.В. Склярська

Судді: Л.П. Воронцова

В.В. Майданік