Справа № 629/7620/25
Номер провадження 2/629/157/26
09.02.2026 року Лозівський міськрайонний суд Харківської області у складі головуючого судді Ткаченко О.А., за участю секретаря Торенко Ю.П., розглянувши у відкритому судовому засіданні в загальному порядку цивільну справу за позовною заявою Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Наірі» до ОСОБА_1 , третьої особи: Олексіївської сільської територіальної громади Лозівського району Харківської області в особі Державного реєстратора Качалової Олександри Миколаївни, про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря, -
Представник позивача директор ТОВ «Агрофірма Наірі» Волошина А.В. в судове засідання не з`явилась, надала до суду заяву про розгляд справи за її відсутності на задоволенні позовних вимог наполягала з наведених в позові підстав.
Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання не з`явилась, надала до суду телефонограму про розгляд справи за її відсутності, позов не визнає в повному обсязі.
Представник третьої особи Олексіївської сільської територіальної громади Лозівського району Харківської області в особі Державного реєстратора Качалової О.М. в судове засідання не з`явилася, про час та місце розгляду справи повідомлялася своєчасно та належним чином, причини неявки суду не відомі.
Відповідно до ч.2 ст.247 ЦПК України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.
Суд, дослідивши надані докази, встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини.
Згідно Акту прийому-передачі земельної ділянки до договору оренди від 01.02.2007, орендодавець ОСОБА_3 передала в оренду дочірньому підприємству «Агрофірма «Наірі» приватного малого підприємства «Апер» земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 9,1936 га, також було складено акт про визначення меж земельної ділянки (а.с.35,36).
Після смерті ОСОБА_3 - власника земельної ділянки та сторони за договором, право власності земельної ділянки перейшло до ОСОБА_2 на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 28.04.2016 (а.с.31,32).
04.12.2014 було реорганізовано ДП «Агрофірма «Наірі» ПП «Апер» шляхом перетворення у ТОВ «Агрофірма «Наірі», яка стала правонаступником, в тому числі і за існуючими договірними зобов`язаннями (а.с.11, 12-15).
ТОВ «Агрофірма «Наірі» протягом усього часу дії договору належним чином виконувало свої зобов`язання, зокрема систематично сплачувало орендну плату, що підтверджується відомостями про виплату орендної плати за земельні паї за 2018, 2021, 2022, 2023 та 2024, згідно яких ОСОБА_2 особисто отримував орендну плату, що підтверджується підписами останнього у цих відомостях (а.с.17-26).
Пунктом 38 Договору оренди землі від 01.02.2007, укладеного між ОСОБА_3 та ДП «Агрофірма «Наірі» ПП «Апер» встановлено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.
Статтею 15 Цивільного кодексу України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно з частинами другою та третьою статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, та не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.
У статті 11 ЦК України надано перелік підстав виникнення юридичних прав та обов`язків (юридичних фактів), які виникають як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з дій, що не передбачені такими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.
Однією з таких підстав є відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України договори та інші правочини.
Відповідно до частини першої статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).
Згідно з ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Згідно ст.629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
За ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України "Про оренду землі".
Закон України "Про оренду землі" визначає умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Відповідно до ст.1 Закону "Про оренду землі", яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 Земельний кодекс України (надалі - ЗК України), оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ч.1 ст.15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Положеннями ст.24, 25 Закону України "Про оренду землі" визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря.
Згідно ст.30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Відповідно до ч.5 ст.32 Закону України "Про оренду землі" особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.
Відповідно до ч.1 ст.148-1 Земельного кодексу України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.
За змістом ч.1,2 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
Частиною першою статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення (частина друга та третя цієї ж статті).
Залежно від моменту виникнення прав та обов`язків у сторін договору виділяють консенсуальні та реальні договори.
За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частини перша та друга статті 792 ЦК України).
З наведеного визначення слідує, що договір оренди землі є консенсуальним договором (орендодавець зобов`язаний передати орендареві земельну ділянку), який встановлює такі права сторін у зобов`язальних правовідносинах: для орендаря - право вимагати передання йому у володіння та користування земельну ділянку; для орендодавця - право на оренду плату та право вимагати використання ділянки відповідно до договору і законодавства (див. mutatis mutandis постанови КГС ВС від 03 квітня 2020 року у справі №912/3294/18 та від 15 листопада 2022 року у справі №914/917/21).
За нормою статті 18 Закону України «Про оренду землі» №161-XIV (далі Закон №161-XIV), відповідно до якої договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації, та частини першої статті 20 цього Закону, яка визначала, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, були зроблені висновки Великої Палати Верховного Суду про застосування цих норм, викладені у постанові від 15 січня 2020 року у справі №322/1178/17.
У вказаній вище постанові Велика Палата Верховного Суду виснувала, зокрема, що права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18,20 Закону №161-XIV у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.
Також Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, однак якщо сторони цього не зробили, то діють загальні правила, передбачені Законом №161-XIV, який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації. Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії саме цього договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення в Реєстрі відповідних реєстраційних дій.
При цьому Велика Палата Верховного Суду взяла до уваги, що відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України у редакції, яка була чинною як на час укладення договору оренди земельної ділянки у справі (01.11.2007), так і на момент його державної реєстрації (30.06.2011), визначено момент, коли договір, який підлягав державній реєстрації, є укладеним, а саме: договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 цього Кодексу.
Однак Велика Палата Верховного Суду вважає незастосовними у цій справі наведені вище висновки, викладені у її постанові від 15.01.2020 у справі №322/1178/17, адже вони зроблені щодо договору оренди землі, підписаного сторонами 01 листопада 2007 року та зареєстрованого 30 червня 2011 року, а з 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року №1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» (далі - Закон №1878-VI), якими з тексту статей 182,640,657,732, 745 ЦК України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону №161-XIV були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.
До того ж за висновками, викладеними у пункті 39 постанови палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС ВС від 16 березня 2020 року у справі №922/1658/19, Велика Палата Верховного Суду врахувала mutatis mutandis під час вирішення цього спору, зазначивши що необхідно розмежовувати державну реєстрацію речових прав, зокрема, на землю, порядок якої урегульовано у статтях 125,126 ЗК України, та державну реєстрацію правочину (стаття 210 ЦК України).
У пункті 45 постанови від 23 червня 2020 року у справі №696/1693/15-ц Велика Палата Верховного Суду також дійшла висновку про те, що державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі.
Таким чином, у зв`язку зі змінами в законодавстві з 01 січня 2013 року цей договір не міг бути зареєстрований. Натомість закон передбачає проведення державної реєстрації права оренди, зокрема, на підставі укладеного в установленому порядку договору оренди землі (частини 1 та 6 ст.6 Закону №161-XIV; п.1 ч.1 ст.27 Закону №1952-IV).
Аналіз Закону № 161-XIV у наведеній вище редакції з урахуванням консенсуальної природи договору оренди землі дозволяє зробити низку висновків.
Насамперед слід звернути увагу на те, що концепція розмежування дати укладення договору оренди землі і дати набрання ним чинності властива законодавству, яке діяло до 1 січня 2013 року. Однак після описаних вище законодавчих змін слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01 січня 2013 року), з якого у його сторін виникають права і обов`язки у зобов`язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права (третє речення частини першої статті 19 Закону №161-XIV).
Стаття 17 Закону №161-XIV у тій самій редакції передбачає, що об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
Таким чином, Закон №161-XIV у вказаній вище редакції не визначає акт приймання-передачі як документ, яким здійснюється передання земельної ділянки, а передбачає, що таке передання відбувається шляхом державної реєстрації речового права оренди. Відтак земельна ділянка вважається переданою орендарю з моменту державної реєстрації права оренди, і з цього ж моменту в нього виникає відповідне речове право.
Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення у його сторін прав і обов`язків у зобов`язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення у орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору і набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами. Так, за наявності відповідних підстав орендар може вимагати зобов`язати орендодавця виконати обов`язок з передання земельної ділянки в натурі чи відмовитись від договору і вимагати відшкодувати збитки, а орендодавець, у свою чергу, може стягнути з орендаря орендну плату. З моменту ж реєстрації речового права оренди орендар може захищати це право від третіх осіб речово-правовими способами захисту, зокрема вимагати усунення сторонньою особою перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою (див. mutatis mutandis постанови КГС ВС від 03 квітня 2020 року у справі №912/3294/18 та від 15 листопада 2022 року у справі №914/917/21).
Наведене узгоджується також із подальшими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 18 квітня 2023 року у справі №357/8277/19, про те, що з 1 січня 2013 року державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки. Такий договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто за умови дотримання ними вимог статей 638,759 і 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV. З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає обов`язок передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право користування земельною ділянкою. У цій постанові Велика Палата Верховного Суду також виснувала, що право оренди земельної ділянки є речовим і без державної реєстрації такого права немає правових підстав для користування відповідною земельною ділянкою. Оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим правом, то і способи захисту цього права можуть бути такими, що притаманні речовим правам. Так, орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами.
Окрім цього, Велика Палата Верховного Суду підтримала висновки, викладені в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі №6-643цс16, у частині того, що договір оренди землі є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов, а право оренди виникає з моменту його державної реєстрації, однак відступила від висновків, викладених у вказаній постанові Верховного Суду України, у частині того, що, виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125,126 ЗК України, договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.
При цьому Велика Палата Верховного Суду наголосила на тому, що вказані висновки стосуються чинності договору оренди землі, укладеного після 1 січня 2013 року, тобто після зміни законодавчого регулювання, а саме виключення із Закону №161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди із вказівкою на необхідність реєстрації права оренди, а також виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність такого правочину з дня його державної реєстрації.
Вказана правова позиція міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 6 березня 2024 року в справі №902/1207/22.
Згідно з правовими висновками Верховного Суду відсутність державної реєстрації права оренди земельної ділянки сама по собі не свідчить про те, що договір оренди не укладено, як і про те, що орендар за таким договором не має права оспорити договір, укладений орендодавцем з іншим орендарем, а навпаки - орендар має таке право з огляду на дійсність договору оренди земельної ділянки, укладеного ним раніше з власником земельної ділянки.
Чинне законодавство не передбачає права власника земельної ділянки, щодо якої ним уже укладено договір оренди, передавати її в користування іншій особі шляхом укладення з нею договору оренди.
Оскільки первинний договір оренди землі від 01.02.2007 року укладений строком на 25 років є чинним, термін його дії не сплив, а позивач належно виконує свої обов`язки, укладення власником нового договору з ОСОБА_1 є неправомірним.
Таким чиним суд приходить до висновку, що позов ТОВ «Агрофірма Наірі» має достатні підстави для задоволення, оскільки обраний спосіб захисту відповідає актуальній практиці Верховного Суду щодо захисту прав первинного орендаря.
Процедура скасування записів в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснюється із дотриманням вимог Закону, Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127, а також щодо технічної можливості скасування запису пункту 41 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 №1141 (зі змінами).
Якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право позивача підлягає захисту обраним ним способом.
Судове рішення про визнання права відсутнім є підставою для припинення права оренди відповідача у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Керуючись ст.3,10,11,76-81,89,141,209,229,258-259,263-265,280-282 ЦПК України, суд, -
Позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Наірі» до ОСОБА_1 , третьої особи: Олексіївської сільської територіальної громади Лозівського району Харківської області в особі Державного реєстратора Качалової Олександри Миколаївни, про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря задовольнити.
Рішення суду є підставою для державної реєстрації припинення права оренди ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 9,1936 га, кадастровий номер :01:000:0105.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку протягом тридцяти днів з дня його проголошення шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Харківського апеляційного суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження: на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 цього Кодексу.

Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Наірі», юридична адреса: вул.Механізаторська, б.5, с.Надеждівка, Лозівського району, Харківської області, .

Відповідач: ОСОБА_1 , зареєстрованої за адресою: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Третя особа: Олексіївська сільська територіальна громада Лозівського району Харківської області в особі Державного реєстратора Качалової Олександри Миколаївни, адреса: вул.Центральна, б.18, с.Олексіївка, Лозівського району, Харківської області, .

Суддя Олександр ТКАЧЕНКО