ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Провадження № 22-ц/818/294/26 Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: що виникають з договорів оренди
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 січня 2026 року м. Харків.

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого Яцини В.Б.

суддів колегії Мальованого Ю.М., Маміної О.В.,

за участю секретаря судового засідання Холод М.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «СД-Агро» на рішення Шевченківського районного суду м. Харкова від 23 травня 2025 року, у цивільній справі № 638/10073/24, за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «СД-Агро» про виплату орендної плати та розірвання договору оренди земельної ділянки,

в с т а н о в и в:

У червні 2024 року представник позивача ОСОБА_1 (прізвище після реєстрації шлюбу - ОСОБА_2 ) - адвокат Мякота Тетяна Миколаївна звернулася з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «СД-Агро» про виплату орендної плати та розірвання договору оренди земельної ділянки.

Позовна заява мотивована тим, що ОСОБА_3 є власником земельної ділянки кадастровий номер :04:000:0153 площею 8,2316 гектарів в межах згідно плану для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Оскільської сільської ради (раніше територія Вірнопільської сільської ради) Ізюмського району Харківської області, що підтверджується Свідоцтвом про право на спадщину за законом від 08 серпня 2023 року.

Між попереднім власником земельної ділянки ОСОБА_4 та ТОВ «СД-АГРО» укладений договір оренди вищезазначеної земельної ділянки від 08 вересня 2014 року та додаткова угода до договору оренди від 14 липня 2020 року, право оренди за яким зареєстровано 09.09.2014, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 15679218 від 09.09.2014, номер запису про інше речове право 6941564.

Для виконання умов договорів оренди орендодавцем були надані банківські реквізити для перерахування орендної плати. Зобов`язання щодо нарахування та виплати орендної плати, сплати податку на доходи фізичних осіб до бюджету за 2021 рік орендарем виконані в повному обсязі. Проте, орендна плата за 2022 рік, за 2023 рік за Договорами оренди станом на 27 травня 2024 року не виплачена. Перерахування податкових зобов`язань за Договорами оренди до бюджету за 2022 рік та 2023 рік не здійснювались. 23 лютого 2024 року на адресу ТОВ «СД-АГРО» позивачем були направлені претензії про розірвання договорів оренди та виплату орендної плати за договорами. Станом на 27 травня 2024 року на адресу позивача будь-яка відповідь на заяви-претензії не надійшла, виплата орендної плати за 2022, 2023 роки не здійснена.

Зазначила що ТОВ «СД-АГРО» належним чином не виконує своїх зобов`язань за договорами оренди земельних ділянок, належних на праві власності позивачу, не здійснило виплату орендної плати за 2022-2023 роки у визначені договорами терміни з урахуванням її індексації, та перерахування податкових зобов`язань за договорами оренди до бюджету, допускає систематичне порушення умов договорів, позивач звернувся до суду за захистом порушених прав шляхом розірвання договорів оренди земельних ділянок та стягнення нездійснених виплат за договорами оренди, індексів інфляції, пені, інфляційних втрат та трьох відсотків річних в сумі 59831,71 гривень.

Посилаючись на вищевказані обставини позивачка просила суд:

-розірвати договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер :04:000:0153 площею 8,2316 гектарів, укладений 08 вересня 2014 року між ОСОБА_4 , та орендарем, Товариством з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО», зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, номер запису про інше речове право 6941564 від 09 вересня 2014 року;

- стягнути з ТОВ «СД-АГРО», , на користь ОСОБА_5 , РНОКПП НОМЕР_1 , орендну плату за 2022 рік в розмірі 22232,48 гривень, орендну плату за 2023 рік в розмірі 20302,51 гривень, пеню в розмірі 14367,50 гривень, інфляційні втрати в розмірі 1748,33 гривень, три відсотки річних 1 180,89 гривень, всього 59831,71 гривень;

- стягнути з ТОВ «СД-АГРО», , на користь ОСОБА_5 , РНОКПП НОМЕР_1 , витрати по оплаті правової допомоги в сумі 17000,00 гривень;

- стягнути з ТОВ «СД-АГРО», , на користь ОСОБА_5 , РНОКПП НОМЕР_1 , судові витрати по справі.

Рішенням Шевченківського районного суду м. Харкова від 23 травня 2025 року позов ОСОБА_5 до Товариства з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО» про стягнення орендної плати та розірвання договорів оренди земельної ділянки - задоволено.

Розірвано договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер :04:000:0153 площею 8,2316 гектарів, укладений 08 вересня 2014 року між ОСОБА_4 , та орендарем, Товариством з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО», зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, номер запису про інше речове право 6941564 від 09 вересня 2014 року.

Стягнуто з ТОВ «СД-АГРО», , на користь ОСОБА_5 , РНОКПП: НОМЕР_1 , орендну плату за 2022 рік в розмірі 22232,48 гривень, орендну плату за 2023 рік в розмірі 20302,51 гривень, пеню в розмірі 14367,50 гривень, інфляційні втрати в розмірі 1748,33 гривень, три відсотки річних 1 180,89 гривень, та всього 59831,71 гривень.

Стягнуто з ТОВ «СД-АГРО», , на користь ОСОБА_5 , РНОКПП: НОМЕР_1 , витрати по оплаті правової допомоги в сумі 17000,00 гривень.

Стягнуто з ТОВ «СД-АГРО», , на користь ОСОБА_5 , РНОКПП: НОМЕР_1 , судовий збір в сумі 2422,40 грн.

Не погоджуючись з таким рішенням суду Товариства з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО» подало апеляційну скаргу, у якій просить рішення скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог. Судові витрати покласти на позивача. Повідомити про дату час та місце розгляду справи.

Апеляційна скарга мотивована тим, що спірна земельна ділянка розташована на території с. Вірнопілля Ізюмського району Харківської області, що відноситься до Оскільської територіальної громади Ізюмського району Харківської області та з березня 2022 року по середину вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією та в цей період орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Більш того, сільськогосподарське виробництво є сезонним видом господарства. Так, не провівши посівну компанію в 2022 році, орендар фактично залишився без доходу, на весь період до збору врожаю після наступної посівної компанії. Таким чином, орендар не допустив порушень умов договору, суб`єктивна сторона яких знаходилась б в сфері його впливу або контролю. У зв`язку з чим за відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору з заявленої позивачем підставою.

Вказав, що с. Вірнопілля та земельні ділянки які знаходиться в користуванні ТОВ «СД-АГРО» опинилися на фактичній лінії зіткнення, де на протязі 6 місяців проходили бойові дії, в наслідок чого підприємство було повністю знищено: зруйновані будівлі та приміщення, в результаті пожежі знищена сільськогосподарська техніка, земельні ділянки які знаходяться в оренді "Відповідача" були заміновані. Вказаний факт є загальновідомим та встановлений наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України № 309 від 22 грудня 2022 року. 24 березня 2023 року співробітниками Ізюмського РУ ГУ ДСНС був складений акт про пожежу, відповідно до якого в результаті проведення бойових дій була знищена сільськогосподарська техніка, що належить ТОВ «СД-АГРО» на загальну суму приблизно 8 555 254 грн. 00 коп. прямих збитків та приблизно 8 663 254 грн. 00 коп.

Відповідно до акту обстеження земельних ділянок від 27 березня 2023 року складеного начальником відділу земельних відносин та комунальної власності Оскільської сільської ради Ізюмського району Харківської області земельні ділянки, що знаходяться в користуванні ТОВ «СД-АГРО» перебувають у занедбаному стані, ознаки ведення сільськогосподарських робіт на них відсутні. Відповідно до витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань в провадженні слідчого управління УСБУ в Харківській області перебуває кримінальне провадження № 0002644 за ч. 1 ст. 438 КК України з приводу порушення законів та звичаїв війни військовослужбовцями збройних сил російської федерації. Таким чином починаючи з лютого 2022 року по теперішній час «Відповідач» не веде жодної господарської діяльності не проводить сільськогосподарські роботи, а тому не має можливості належним чином виконувати взяті на себе зобов`язання.

Згідно довідки Оскільської сільської військової адміністрації № 02-01-22/935 від 04 грудня 2023 року вказано, що звернення ТОВ «СД-АГРО» з приводу обстеження та розмінування полів було направлено до Департаменту цивільного захисту Харківської обласної військової адміністрації, при цьому строки проведення розмінування дотепер залишаються невідомими. Згідно листа Головного управління Державної служби України з надзвичайних ситуацій у Харківській області № 65040-10972/65122 від 21 листопада 2024 року земельна ділянка яка є предметом спору в справі № 638/10073/24 не обстежувались піротехнічними розрахунками ГУ ДСНС, а тому є ймовірно забрудненою вибухонебезпечними предметами. В той же час відповідно до листа Харківської обласної військової адміністрації № 03- 01-02/2611 від 27 вересня 2024 року земельні ділянки ТОВ "СД-АГРО" не обстежувались на наявність вибухонебезпечних предметів. Таким чином матеріали справи підтверджують факт того, що земельні ділянки, що знаходяться в користуванні «Відповідача» в тому числі і спірна земельна ділянка, на теперішній час не можуть бути оброблені та використані в сільськогосподарській діяльності з огляду на те, що є потенційно небезпечними, в той же час вони до цього часу не були обстежені на предмет розмінування.

Щодо посилання суду першої інстанції на лист Благодійної організації «Благодійний фонд «Швейцарський фонд з протимінної діяльності ФСД в Україні» № 30/04/2025/228 від 30 квітня 2025 року у скарзі зазначено, що спеціалістами даної організації дійсно проводились роботи на спірній земельній ділянці кадастровий номер :04:000:0153, проте як видно з листа проводились лише випробування та оцінка роботи механічної машини для підготовки ґрунту. При цьому як зазначено в листі, Благодійна організація «Благодійний фонд «Швейцарський фонд з протимінної діяльності ФСД в Україні» не може надати гарантій відсутності вибухонебезпечних предметів на спірній земельній ділянці.

Окрім того звертається увагу суду на те, що позовні вимоги Позивача обґрунтовані несплатою орендної плати за користування земельною ділянкою в 2022-2023 роках. В той же час як зазначено в листі № 30/04/2025/228 від 30 квітня 2025 року роботи на земельній ділянці кадастровий номер :04:000:0153 проводились в квітні 2024 року, при цьому як чітко зазначено в листі нетехнічне обстеження проводилось за допомогою загального збору інформації на території Барвінківської громади, комунікації з місцевими органами влади та підприємствами/фермерами, яким належать земельні ділянки, а також за допомогою візуального огляду місцевості під час польових візитів груп НТО до населених пунктів вказаної громади. Тобто фактично ніякого розмінування чи належного обстеження спірної земельної ділянки проведено не було.

Слід зазначити, що суд першої інстанції відхилив взагалі усі докази, що були надані «Відповідачем», але жодних обґрунтувань з приводу цього в своєму рішенні не навів. При цьому є незрозумілими мотиви суду про стягнення орендної плати за період 2022 року, коли Оскільська територіальна громада Ізюмського району Харківської області була окупована, на її території відбувалися запеклі бойові дії, при цьому цей факт є загальновідомий та встановлений відповідним наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України. Матеріалами справи підтверджено, що за час бойових дій «Відповідач» зазнав катастрофічних збитків, були знищенні фактично усі будівлі та споруди, знищена сільськогосподарська техніка, земельні ділянки є потенційно забруднені вибухонебезпечними предметами та не можуть оброблятись. В наслідок вказаних обставин «Відповідач» не проводить жодної господарської діяльності, не отримує доходів.

16 грудня 2025 року на адресу Харківського апеляційного суду надійшли додаткові пояснення від представника відповідача Жмуренко В.М., в яких з наведених у скарзі підстав зазначено, що частиною 6 статті 762 ЦК України, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Тому, у даному випадку неможливість використання орендованого майна виключають обов`язок відповідача сплачувати орендну плату протягом періоду існування таких обставин.

У письмовому відзиві представник ОСОБА_1 -адвокат Мякота Т.М. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення - без змін.

Вказала, що належних та допустимих доказів того, що належна позивачу земельна ділянка, яка знаходиться у користуванні відповідача по справі, на теперішній час не може бути оброблена та використовуватись в сільськогосподарській діяльності, оскільки є потенційно небезпечною, відповідачем по справі до відзиву на позов не було надано.

Зазначила, що долучений до відзиву акт про пожежу від 24 березня 2023 року не є належним та допустимим доказом по справі, оскільки не містить доказів підтвердження повноважень посадових осіб ДСНС, які його підписали, підписи посадових осіб Ізюмського РУ ГУ ДСНС України в Харківській області не завірені печаткою державної установи. Актом від 24 березня 2023 року підтверджена пожежа, яка сталася орієнтовно 10 червня 2022 року, повідомлення про яку надійшло лише 23 березня 2023 року від керівника ТОВ «СД-АГРО». Зазначений акт не містить інформації про пошкодження посівів урожаю на земельній ділянці орендодавця, ОСОБА_6 . Долучена до відзиву на позовну заяву довідка від 04.12.2023 року № 02-01- 22/935, виданою Оскільською сільською військовою адміністрацією, лист Харківської обласної військової адміністрації №03-01-02/2611 від 27.09.2024 щодо обстеження земельних ділянок «Відповідача» не встановлюють факт забруднення земельних ділянок вибухонебезпечними предметами.

Зазначила, що відповідачем не надано доказів забруднення земельних ділянок вибухонебезпечними ділянками та доказів заборони обробітку сільськогосподарських земель ТОВ «СД-АГРО» з зазначенням підстав такої заборони, в тому числі і через замінування земель. Відповідач, посилаючись на форс-мажорні обставини, мав довести зв`язок між невиконанням зобов`язань та воєнними діями в Україні. Самі посилання відповідача на оголошення в Україні з 24 лютого 2022 року воєнного стану та на п.40 договору, згідно якого сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини, є безпідставними. Посилання апелянта, що суд першої інстанції відхилив усі докази, які були надані Відповідачем, але жодних обґрунтувань у рішенні не навів, є безпідставними. В той же час лист Благодійної організації «Благодійний фонд «Швейцарський фонд з протимінної діяльності ФСД в Україні» №30/04/2025/228 від 30.04.2025 є належним доказом належного обстеження спірної земельної ділянки. Зазначеним листом підтверджується, що під час проведення нетехнічного обстеження жодних ознак наявності мін чи вибухонебезпечних предметів виявлено не було. Тобто судом першої інстанції правомірно досліджено та надано оцінку даному доказу.

Судом правомірно встановлено, що відповідач свої зобов`язання, передбачені Договором оренди землі, не виконав належним чином, не сплатив орендну плату в 2022-2023 роках, тому правомірно задоволено позовну вимогу про стягнення з ТОВ «СД-АГРО» на користь ОСОБА_6 орендну плату за 2022 рік в розмірі 22232,48 гривень, орендну плату за 2023 рік в розмірі 20302,51 гривень, пеню в розмірі 14367,50 гривень, інфляційні втрати в розмірі 1748,33 гривень, три відсотки річних 1 180,89 гривень, та всього 59831,71 гривень. Суд першої інстанції правомірно встановив, що обставини щодо невиплати позивачу орендної плати за 2022, 2023 роки не заперечувалися представником відповідача, та дійшов до правомірного висновку про наявність систематичного невиконання обов`язку зі сплати орендної плати.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника відповідача - адвоката Жмуренко В.М., перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу необхідно задовольнити, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Вказаним вимогам оскаржене рішення суду не відповідає.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції зважив на систематичне невиконання відповідачем зобов`язань щодо сплати орендної плати за Договором у період 2022 та 2023 роки, що порушує права позивача, які підлягають захисту, та дійшов висновку про задоволення позову, стягнення вищевказаної заборгованості, та розірвання відповідного договору оренди.

Доводи відповідача про наявність форс-мажорних обставин, викликаних російською військовою агресією проти України, суд відхилив з огляду на їх недоведеність, та вказав на відсутність доказів, що саме ці земельні ділянки були обстежені та за наслідками такого обстеження визначені такими, що є небезпечними (замінованими) і у відповідача відсутня можливість розрахуватися з відповідачем для погашення заборгованості.

Посилання представника відповідача на те, що не було належного обстеження спірної земельної ділянки за обставин, зазначених у вищевказаному листі Благодійної організації «Благодійний фонд «Швейцарський фонд з протимінної діяльності ФСД в Україні» №30/04/2025/228 від 30.04.2025, суд також вважав безпідставними та необгрунтованими, оскільки вважав, що даним листом підтверджується той факт, що під час проведення нетехнічного обстеження не було виявлено ознак присутності мін/ВНП.

Суд також вказав, що за попередньою домовленістю з ТОВ «СД-АГРО» група механічної підтримки розмінування ФСД проводила на ділянці випробування та оцінку роботи механічного засобу, за результатами чого не було виявлено ознак присутності ВНП, тобто вищевказані дії були узгодженими з ТОВ «СД-АГРО».

При цьому сам факт ненадання ФСД документу, який гарантовано підтверджує відсутність ВНП на вищевказаній ділянці для їх подальшого обробітку, не думку суду не може слугувати беззаперечним доказом того, що спірна земельна ділянка дійсно є небезпечною для подальшого обробітку.

Судова колегія не погоджується з такими висновками суду.

Судом встановлено, що позивач ОСОБА_1 на час виникнення спірних правовідносин та звернення з позовними вимогами є власником земельної ділянки з кадастровим номером :04:000:0153, яка була передана в оренду відповідачу попереднім власником цієї земельної ділянки, ОСОБА_4 , на підставі та набув права орендодавця за чинним договором оренди землі від 08.09.2014.

Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом від 08.08.2023, посвідченого приватним нотаріусом Ізюмського районного нотаріального округу Харківської області Стрельцовою О. О. та зареєстрованого в реєстрі за № 3378, спадкоємцем після смерті ОСОБА_4 є його донька ОСОБА_1 . Спадщина на яку видано це свідоцтво, складається з земельної ділянки площею 8,2316 га, розташованої на території Оскільської сільської ради (раніше - «Вірнопільської сільської ради») Ізюмського району Харківської області. Право власності на земельну ділянку зареєстровано в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно «12» травня 2015 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 28, номер запису про право власності: 9669898. Кадастровий номер земельної ділянки: :04:000:0153; цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.9).

З витягу з Державного реєстру речових прав вбачається, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 8,2316 га, кадастровий номер :04:000:0153, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.10).

Згідно з п. 2 Договору в оренду була передана земельна ділянка № НОМЕР_2 із земель приватної власності, кадастровий номер :04:000:0153, яка розташована на території Вірнопільської сільської ради Ізюмського району Харківської області, загальною площею 8.2316 га.

Як вбачається з п. 7 вищевказаного договору оренди землі - договір була укладено на 10 років.

При цьому матеріалами справи підтверджується, що згідно свідоцтва про шлюб серії НОМЕР_3 ОСОБА_1 та ОСОБА_7 зареєстрували шлюб, актовий запис №42, прізвище дружини - позивачки у даній справі після реєстрації шлюбу - ОСОБА_2 .

Орендна плата вноситься Орендарем у формі видачі Орендодавцю грошових коштів у гривнях в розмірі 4,0 % (чотири відсотки) від нормативно грошової оцінки з ділянки на рік. Орендодавець за бажанням може отримувати орендну плату в грошовому виразі або у вигляді натуральної плати продукцією або надання послуг або шляхом комбінування виплат, але не більше вищевказаного розміру (п. 8 договору оренди землі від 08.09.2014).

Відповідно до п. 9 Договору обчислення розміру орендної плати за використання земельної здійснюється з урахуванням індексів інфляції за кожний рік використання.

Із умов пункту 11 Договору вбачається, що орендна плата вноситься один раз на рік, не пізніше першого грудня поточного року, починаючи з 2014 року.

Згідно з п. 13 зазначеного договору оренди землі у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим Договором, справляється пеня у розмірі 0,1 відсотків річних несплаченої суми за кожний день прострочення.

Як вбачається з п. п. 27, 30 Договору орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати, а орендар зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату.

Згідно з п. п. 38, 39 Договору №1 розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання цього договору.

15 лютого 2024 року на адресу ТОВ «СД-АГРО» позивачкою були направлені претензії про розірвання договорів оренди та виплату орендної плати за договорами (а.с.21).

При цьому заяву-претензії з долученою угодою про дострокове розірвання договорів оренди та актом приймання-передачі земельної ділянки отримані відповідачем, ТОВ «СД-АГРО», , що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення № 959. Станом на 27 травня 2024 року на адресу позивача будь-яка відповідь на заяви-претензії не надійшла, виплата орендної плати за 2022, 2023 роки не здійснена (а.с.21-25).

Обставини щодо невиплати позивачу орендної плати за 2022, 2023 роки не заперечувалися представником відповідача та підтверджуються також відомостями, наданими органом податкової служби.

З листа Головного управління ДПС у Харківській області від 02.02.2024 вбачається, що відповідно наявних ресурсів, які є у розпорядженні ГУ ДПС, як податковим агентом ТОВ «СД-АГРО» поданий розрахунок сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податків фізичних осіб, і сум утриманого з них податку, а також сум нарахованого єдиного внеску Додаток 4ДФ «Відомості про суми нарахованого доходу, утриманого та сплаченого податку на доходи фізичних осіб та військового збору» за IV квартал 2021 року 18.01.2021р. В якому за ознакою 106 «Дохід від надання земельної частки (паю) в лізінг, оренду або суборенду» по рнокпп НОМЕР_1 ( ОСОБА_1 ) нарахований та виплачений дохід в сумі 38163,70 грн, з якого утриманий ПІДФО в сумі 6869,47 грн та військовий збір в сумі 572,46 грн. Відповідні Звіти за період 2022 та 2023 роки ТОВ «СД-АГРО» не подавались та в інформаційних ресурсах ГУ ДПС відсутні (а.с.20).

Згідно з листом Головного управління ДПС у Харківській області від 02.02.2024 відповідно наявних ресурсів, які є у розпорядженні ГУ ДПС, як податковим агентом ТОВ «СД-АГРО» поданий розрахунок сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податків фізичних осіб, і сум утриманого з них податку, а також сум нарахованого єдиного внеску Додаток 4ДФ «Відомості про суми нарахованого доходу, утриманого сплаченого податку на доходи фізичних осіб та військового збору» за IV квартал 2021 року 18.01.2021р. В якому за ознакою 106 «Дохід від надання земельної частки (паю) лізінг, оренду або суборенду» по рнокпп НОМЕР_1 ( ОСОБА_1 ) нарахований та виплачений дохід в сумі 19081,85 грн з якого утриманий ПДФО в сумі 3434,73 грн та військовий збір в сумі 286,23 грн. Відповідні Звіти за період 2022 та 2023 роки ТОВ «СД-АГРО» не подавались та в інформаційних ресурсах ГУ ДПС відсутні (а.с.19).

Таким чином, судом встановлено, що відповідачем зобов`язання щодо сплати орендної плати за Договором за 2022 та 2023 роки не виконані.

Актом про пожежу від 24.03.2023 року встановлено, що на сільськогосподарському підприємстві за адресою Харківська область, Ізюмський район, с. Вірнопілля, власником (орендарем) якої є ТОВ «СД-АГРО» 23.03.2023 року о 14 год 00 хв директором ТОВ «СД-АГРО» ОСОБА_8 виявлено пожежу. Внаслідок пожежі знищено автомобілі, обладнання, дізельне паливо, готова продукція, нежитлова будівля та інше майно (меблі, архів документів та оргтехніка). Ймовірна причина пожежі пов`язана з проведенням бойових (воєнних) дій (а.с.88-89).

Також, відповідачем долучено довідку Оскільської сільської військової адміністрації від 04.12.2023 №02-01-22/935, з якої вбачається, що звернення ТОВ "СД-АГРО" про проведення обстеження та розмінування земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у користуванні відповідача та розташованих на території Вірнопільського старостинського округу Оскільської сільської ради направлене Департаменту цивільного захисту Харківської обласної військової адміністрації, терміни обстеження та розмінування адміністрації не відомі (а.с.90).

Відповідно до листа Харківської обласної військової адміністрації №03-01-02/2611 від 27.09.2024 обстеження земельних ділянок «відповідача» станом на 25.09.2024 не проводилось (а.с.92).

Згідно листа ГУ ДСНС в Харківській області №65040-10972/65122 від 21.11.2024 спірна земельна ділянка з кадастровим номером :04:000:0153 є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами (а.с.93).

Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Всупереч вказаній нормі цивільного процесуального права суд першої інстанції встановивши вказані обставини помилково вважав недоведеними заперечення відповідача, які він висунув проти позову. Вищевказані у доводах апеляційної скарги та додаткових появленням аргументи ї обґрунтованими та підтверджені матеріалами справи та спростовуються висновки суду першої інстанції.

Суд першої інстанції не звернув уваги, що спірна земельна ділянка, яка перебувала під тимчасовою російською окупацію та внаслідок реальної загрози забруднення вибухонебезпечними предметами не можливо було використовувати за її сільськогосподарським призначенням згідно до умов вказаного договору оренди

Статтею 617 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Не вважається випадком, зокрема, недодержання своїх обов`язків контрагентом боржника, відсутність на ринку товарів, потрібних для виконання зобов`язання, відсутність у боржника необхідних коштів.

Частинами 1,2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб`єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб`єктів малого підприємництва видається безкоштовно.

Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, дії іноземного ворога, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, дії суспільного ворога, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, експропріація, примусове вилучення, захоплення підприємств, реквізиція, громадська демонстрація, блокада, страйк, аварія, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибух, тривалі перерви в роботі транспорту, регламентовані умовами відповідних рішень та актами державних органів влади, закриття морських проток, ембарго, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо, а також викликані винятковими погодними умовами і стихійним лихом, а саме: епідемія, сильний шторм, циклон, ураган, торнадо, буревій, повінь, нагромадження снігу, ожеледь, град, заморозки, замерзання моря, проток, портів, перевалів, землетрус, блискавка, пожежа, посуха, просідання і зсув ґрунту, інші стихійні лиха тощо.

Як зазначив Верховний Суд у постанові від 13 вересня 2023 року у справі № 910/7679/22 сертифікат ТПП України не є єдиним або обов`язковим доказом існування форс-мажорних обставин; наявність форс-мажорних обставин може доводитися й іншими доказами, якщо інше не передбачено законом бо договором.

Верховний Суд у постанові від 02 квітня 2024 року у справі № 910/9226/23 зазначив, що надзвичайними є ті обставини, настання яких не очікується сторонами при звичайному перебігу справ. Під надзвичайними можуть розумітися такі обставини, настання яких добросовісний та розумний учасник правовідносин не міг очікувати та передбачити при прояві ним достатнього ступеня обачливості.

Невідворотними є обставини, настанню яких учасник правовідносин не міг запобігти, а також не міг запобігти наслідкам таких обставин навіть за умови прояву належного ступеня обачливості та застосуванню розумних заходів із запобігання таким наслідкам. Ключовим є те, що непереборна сила робить неможливим виконання зобов`язання в принципі, незалежно від тих зусиль та матеріальних витрат, які сторона понесла чи могла понести (постанова Верховного Суду від 21 липня 2021 року у справі № 912/3323/20).

Між обставинами непереборної сили та неможливістю належного виконання зобов`язання має бути причинно-наслідковий зв`язок. Тобто неможливість виконання зобов`язання має бути викликана саме обставиною непереборної сили, а не обставинами, ризик настання яких несе учасник правовідносин (постанова Верховного Суду від 31 серпня 2022 року у справі № 910/15264/21).

Посилання на наявність обставин форс-мажору використовується стороною, яка позбавлена можливості виконувати договірні зобов`язання належним чином, для того, щоб уникнути застосування до неї негативних наслідків такого невиконання. Інша ж сторона договору може доводити лише невиконання/неналежне договору контрагентом, а не наявність у нього форс-мажорних обставин (як обставин, які звільняють сторону від відповідальності за невиконання). Доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов`язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору (постанови Верховного Суду від 15 червня 2018 року у справі № 915/531/17, від 26 травня 2020 року у справі № 918/289/19, від 17 грудня 2020 року у справі № 913/785/17, від 30 листопада 2021 року у справі № 913/785/17, від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22).

Частиною 1 статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.

Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Пунктом «в» частини 1 статті 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Згідно із пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Статтею 651 ЦК України, передбачено наступне:

1. Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

2. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі»).

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання як договору оренди

Аналогічні правові висновки викладені у постанові Верховного Суду від 31 липня 2020 року у справі № 479/1073/18 та у постанові Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, в якій викладено висновок про застосування норм права згідно якого «систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини 2 статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).

Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).

Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України, частини 2 статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з частиною 1 статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина 6 статті 81 ЦПК України).

Частиною 1 статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина 1 статті 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина 1 статті 80 ЦПК України).

Відповідно до частин 1 - 3 статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Всупереч вимог ст. 89 ЦПК України суд першої інстанції на підставі наявних у справі документів та встановлених обставин справи не з`ясував, що спірна земельна ділянка розташована на території до Оскільської територіальної громади Ізюмського району Харківської області, в період з 24 лютого 2022 року по 24 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією російського агресора, що є загальновідомою обставиною, яка визнана у відповідних нормативних актах, які визначають перелік таких територій.

Так, Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 1364, якою визначено механізм формування єдиного переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією.

Актуальний перелік таких територій затверджений наказом Міністерства з питань реінтеграції від 22 грудня 2022 року № 309, згідно з якою с.Вірнопілля Оскільської територіальної громади Ізюмського району Харківської області, на території якої розташована спірна земельна ділянка, з 24 лютого 2022 року по 24 вересня 2022 року дійсно перебувало під тимчасовою окупацією, а наразі належить до територій активних бойових дій, внаслідок чого користування земельною ділянкою орендарем відповідно до умов договору оренди у період тимчасової окупації об`єктивно було неможливо, а тому колегія суддів погоджується з наведеними з цього приводу аргументами скарги.

Отже, орендована земельна ділянка позивача, що розташована на території Оскільської територіальної громади Ізюмського району Харківської області, у спірний період не використовувалась та не могла використовуватись через обставини, за які Товариство з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО» не відповідає, а саме перебування під окупацією та реальну загрозу її забруднення вибухонебезпечними предметами внаслідок бойових дій, які там відбувалися у 2022 році.

В цей період орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Більш того, сільськогосподарське виробництво є сезонним видом господарства. Так, не провівши посівну компанію в 2022 році, орендар фактично залишився без доходу на весь період до збору врожаю після наступної посівної компанії.

Щодо несплати орендної плати у 2023 році колегія суддів виходить з наступного.

Згідно з положеннями частини 6 статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У пунктах 6.8 - 6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини 6 статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Обставини, зазначені у нормі частини 6 статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною 6 статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині 6 статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Верховний Суд у постанові від 12 квітня 2023 року у справі № 910/14244/20 зазначив, що для застосування частини 6 статті 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Тобто, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини. Таким чином, при оцінці судом таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а обов`язком орендаря є доведення належними та допустимими доказами наявність тих обставин, на які він посилається, як на такі, що підтверджують факт неможливості використання ним орендованого майна з незалежних від нього причин.

Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.

У постанові від 20 березня 2024 року у справі № 911/255/23 за позовом про стягнення заборгованості за договором оренди нежитлового приміщення Верховний Суд погодився з висновками судів попередніх інстанцій про те, що відповідач відповідно до положень частини 6 статті 762 ЦК України не мав обов`язку сплачувати орендну плату за відповідний період, враховуючи перебування населеного пункту, де розташований об`єкт оренди, в тимчасовій окупації з 01 березня 2023 року до 01 квітня 2023 року, та неможливість використання об`єкта оренди орендарем.

З урахуванням того, що спірна земельна ділянка знаходиться на території, яка перебувала у тимчасовій окупації у 2022 році під час проведення необхідних згідно умов договору оренди сільськогосподарських робіт, а відповідач внаслідок цього не мав до неї доступу, - позивачка не має розумних сподівань на отримання доходу від її оренди у розумінні законних підстав для розірвання договору оренди, ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Після звільнення цієї території після окупації, з точки зору стороннього незацікавленого спостерігача та загальних принципів цивільного законодавства справедливість, добросовісність та розумність, п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України, - слід визнати, що внаслідок бойових дій спірна земельна ділянка є потенційно небезпечною внаслідок реального ризику наявності на ній вибуховонебезпечних предметів, які застосовуються збройними силами під час бойових дій.

Твердження позивача про те, що на спірній земельній ділянці такі предмети відсутні, відповідні висновки суду в яких він з цим погодився, - належними і допустимими доказами (відповідними актами ДСНС, іншими компетентними спеціалістами з розмінування, які мають відповідні законні повноваження для надання висновків) - не підтверджені.

Надані відповідачем вищевказані документи про відсутність належної перевірки спірної земельної ділянки на предмет відсутності вибухонебезпечних предметів (а.с. 90-93) на день звернення до суду з цим позовом та розгляду справи судом по суті - не спростовані, а тому суд дійшов помилкового висновку, що вони є недостатніми для висновку про неможливість виконання умов договору оренди відповідачем та сплати орендної плати у зазначений у спорі період .

Колегія суддів звертає на відсутність даних про недобросовісну поведінку орендаря, що має значення для встановлення обставин щодо можливості/неможливості використання орендованої земельної ділянки за призначенням та звільнення порушника умов договору від цивільно-правової відповідальності.

Так, добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом ч. 3 ст. 509 цього Кодексу, в якій передбачено, що зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості. Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

Хоча знищення майна та неможливість його використання внаслідок ризику засмічення орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами є різними юридичними фактами, їх наслідки для орендаря у частині неможливості реалізації права користування предметом оренди є тотожними.

Так, поняття «майно» охоплює не лише право власності, а й інші майнові права та законні очікування, які мають економічну цінність. ЄСПЛ застосовує автономне, широке поняття "майна" за статтею 1 Протоколу 1 до Конвенції «Про захист прав людини і основоположних свобод» 1950, що охоплює не лише матеріальні речі, а й легітимні очікування (права, які особа може обґрунтовано сподіватися реалізувати на основі закону/рішення, договору), активи, доходи, а також ліцензії та гудвіл. Так, Суд розглядав оренду як майновий інтерес, на який розповсюджується захист статті 1 Протоколу № 1 (Рішення у справі "Ятрідіс проти Греції" 25.03.1999 (IATRIDIS v. GREECE, no. 31107/96),, Stretch v. the United Kingdom, 2003, §§ 32-35; «Брункрона проти Фінляндії» (Bruncrona v. Finland), 2004, § 79; Bosphorus Hava Yollari Turizm ve Ticaret Anonim Sirketi v. Ireland [ВП], 2005, § 140). У справі «Ді Марко проти Італії» (Di Marco v. Italy), 2011, §§ 48-53, Суд вважав, що легітимні очікування заявника у зв`язку з майновими інтересами, такими як використання землі та пов`язана з цим комерційна діяльність, були достатньо важливими, щоб вважатися «володінням» у сенсі статті 1 Протоколу № 1.

Колегія суддів звертає увагу, що відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане через обставини, за які він не відповідає.

Разом з тим, після деокупації території відсутність належного обстеження (розмінування) земельної ділянки на предмет наявності вибухонебезпечних предметів та спростування реального ризику їх наявності після проведених там бойових дій створює об`єктивну та триваючу перешкоду для її використання, незалежно від того, чи зафіксовано фактичні випадки вибухів або пошкоджень.

Так, період, коли земельні ділянки визнаються забрудненими вибухонебезпечними предметами, визначається як період, що починається з першого числа місяця, на який припадає дата початку обстеження земельної ділянки операторами протимінної діяльності, та завершується останнім числом місяця, в якому такі земельні ділянки визнані придатними для використання.

Позивачка всупереч вимог ст.ст. 12, 81 ЦПК України не довела належними і допустимими доказами, що саме відповідач згідно договору чи закону зобов`язаний провести перевірку орендованої земельної ділянки на наявність вибухонебезпечних предметів та провести її розмінування у разі виявлення таких предметів.

Тому за відсутності у даному випадку офіційного підтвердження безпечності орендованої земельної ділянки колегія суддів вважає доведеними доводи відповідача про відсутність у нього можливості після звільнення території району від російської окупації безпечного використання орендованої земельної ділянки за її призначенням - до отримання від компетентних органів висновку про відсутність на ній вибухонебезпечних предметів.

Без проведення перевірки та отримання від компетентних органів висновку про відсутність небезпеки від вибухових предметів - у позивачки за таких умов не виникає обґрунтованих сподівань на отримання орендної плати у заявлений у позові період, а тому є недоведеними заявлені у даній справі підстави для розірвання договору оренди, які ґрунтуються на нормі ч. 2 ст. 651 ЦК України та для сплати орендної плати у заявлений у позові період.

Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.

В зв`язку із запровадження на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов`язань.

Отже, орендар довів той факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, або ж виконання договірних зобов`язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов`язань.

Відповідно до частини 1 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (див. правові висновки у постанові Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).

Згідно довідки Оскільської сільської військової адміністрації № 02-01-22/935 від 04 грудня 2023 року в які вказано, що звернення ТОВ «СД-АГРО» з приводу обстеження та розмінування полів було направлено до Департаменту цивільного захисту Харківської обласної військової адміністрації, при цьому строки проведення розмінування дотепер залишаються невідомими. Згідно листа Головного управління Державної служби України з надзвичайних ситуацій у Харківській області № 65040-10972/65122 від 21 листопада 2024 року земельна ділянка яка є предметом спору в справі № 638/10073/24 не обстежувались піротехнічними розрахунками ГУ ДСНС, а тому є ймовірно забрудненою вибухонебезпечними предметами. В той же час відповідно до листа Харківської обласної військової адміністрації № 03- 01-02/2611 від 27 вересня 2024 року земельні ділянки ТОВ "СД-АГРО" не обстежувались на наявність вибухонебезпечних предметів. Таким чином матеріали справи підтверджують факт того, що земельні ділянки, що знаходяться в користуванні «Відповідача» в тому числі і спірна земельна ділянка, на теперішній час не можуть бути оброблені та використані в сільськогосподарській діяльності з огляду на те, що є потенційно небезпечними, в той же час вони до цього часу не були обстежені на предмет розмінування.

Суд першої інстанції помилково покликався на лист Благодійної організації «Благодійний фонд «Швейцарський фонд з протимінної діяльності ФСД в Україні» № 30/04/2025/228 від 30 квітня 2025 року, оскільки цей документ не містить інформації про розмінування чи належного обстеження спірної земельної ділянки. У ньому не вказано про відсутність вибухонебезпечних предметів на спірній земельній ділянці.

Окрім того у вказаному листі благодійного фонду № 30/04/2025/228 від 30 квітня 2025 року вказано, що певні роботи на земельній ділянці кадастровий номер :04:000:0153 проводились в квітні 2024 року, тобто після 2022-2023 років, а тому цей доказ є неналежним.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає, якими у даному випадку є тимчасова окупація та реальний ризик засмічення орендованої спірної земельної ділянки після звільнення від неї вибухонебезпечними предметами.

За таких обставин у суду були підстави для застосування норми частини 6 статті 762 ЦК України про те, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Орендар довів той факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, оскільки виконання договірних зобов`язань внаслідок російської збройної окупації, та за відсутності офіційних даних про можливість використання орендованої земельної ділянки згідно договору оренди після звільнення від російської окупації з огляду на реальний ризик засмічення вибухонебезпечними предметами протягом 2022-2023).

Тому, у даному випадку з наведених виключних причин, які істотно перешкоджали та зробили неможливим використання орендованої земельної ділянки у заявлений у позові період - відповідач звільняється від обов`язку сплачувати орендну плату за цей час, та відсутні підстави для дострокового розірвання договору оренди з наведених у позові підстав.

Таким чином, позовні вимоги ОСОБА_1 є недоведеними, і тому з цих підстав позов слід залишити без задоволення.

Оскільки висновки суду не відповідають обставинам справи, суд неправильно застосував норми матеріального та порушив норми процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи, тому відповідно до п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України колегія суддів скасовує рішення суду повністю, та ухвалює нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.

Відшкодування судових витрат здійснюється відповідно до норми ст. 141 ЦПК України.

Керуючись ст.ст. 259, п. 2 ч. 1 ст. 374, ст.ст. 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд апеляційної інстанції

постановив :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО» - задовольнити.

Рішення Шевченківського районного суду м. Харкова від 23 травня 2025 року - скасувати.

Позов ОСОБА_9 до Товариства з обмеженою відповідальністю «СД-Агро» про виплату орендної плати та розірвання договору оренди земельної ділянки - залишити без задоволення.

Стягнути з ОСОБА_1 ОСОБА_10 (прізвище після реєстрації шлюбу - ОСОБА_2 ) ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса проживання: АДРЕСА_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «СД-Агро» (код ЄДРПОУ - 37714954, адреса: с. Вірнопілля, Ізюмського району Харківської області, вул. Миру, 10-А) 2906,88 грн. судових витрат, судового збору за подачу апеляційної скарги.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня ухвалення, і протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст постанови складений 02 лютого 2026 року.

Головуючий В.Б.Яцина.

Судді колегії Ю.М.Мальований.

О.В.Маміна