Справа № 638/7381/25
Провадження № 2/638/1377/26
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 лютого 2026 року м. Харків

Шевченківський районний суд м. Харкова у складі:

головуючої судді Яковлевої В.М.,

за участю секретаря судового засідання - Сікорського А.С.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО»,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні зали судових засідань Шевченківського районного суду м. Харкова цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «СД-АГРО» про виплату орендної плати та розірвання договору оренди земельної ділянки,

в с т а н о в и в :

22 квітня 2025 року ОСОБА_1 звернулась до суду із позовом до ТОВ «СД-АГРО» про виплату орендної плати та розірвання договору оренди земельної ділянки.

Позовна заява мотивована тим, що ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , є власником земельної ділянки кадастровий № :04:000:0128 площею 9,2405 гектарів в межах згідно з планом, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Оскільської сільської ради (колишня територія Вірнопільської сільської ради) Ізюмського району Харківської області, що підтверджується Державним актом на право приватної власності на землю серія Р1 №718570, виданим 25 грудня 2001 року Вірнопільською сільською радою народних депутатів на підставі рішення виконавчого комітету Вірнопільскої сільської ради народних депутатів №39 від 21 серпня 2001 року, зареєстрованим в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за №319, та витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №37170958 від 06 травня 2015 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 28, номер запису про право власності 9577737.

Між нею, ОСОБА_1 , та Товариством з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО», , укладений договір оренди землі від 08 вересня 2014 року та додаткова угода до договору оренди землі від 29 січня 2018 року, право оренди за якими зареєстроване 10 вересня 2014 року, номер запису про інше речове право 9577712.

Відповідно до п.7 Договору договір укладено строком на 10 /десять років/.

Пунктом 6 Додаткової угоди до договору дія договору оренди продовжена на вісім років. Відповідно до п.п.8-13 Договору оренди та Додаткової угоди передбачені розмір, умови та строки виплати орендної плати. Додатковою угодою від 29 січня 2018 року до договору оренди землі від 08 вересня 2014 року внесені зміни в п.п. 8,9,10,11 розділу «Орендна плата».

Розмір орендної плати встановлений п`ять відсотків від грошової оцінки земельної ділянки. Умовами п. 9 договору оренди було передбачено, що обчислення розміру орендної плати за використання земельної ділянки здійснюється з урахуванням індексів інфляції за кожний рік використання. Пункт 9 розділу «Орендна плата» в додатковій угоді викладений у наступній редакції: Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, який розраховується щороку Центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. П.9 додаткової угоди до договору не містить умови про те, що при виплаті орендної плати індекси інфляції не враховуються, як передбачено частиною 3 статті 21 закону України «Про оренду землі».

Внесені зміни в п. 10, як зазначено в договорі, визначено, що орендна плата вноситься в такі строки: до 31 грудня року за який сплачується орендна плата. Для виконання умов договору орендодавцем були надані банківські реквізити для перерахування орендної плати. Зобов`язання щодо нарахування та виплати орендної плати, сплати податку на доходи фізичних осіб до бюджету за 2021 рік Орендарем виконані в повному обсязі.

Орендна плата за 2022 рік, за 2023 рік та за 2024 рік за договором оренди станом на 01 квітня 2024 року не виплачена.

Перерахування податкових зобов`язань за договором оренди до бюджету за період 2022-2025 (січень) роки не здійснювались, що підтверджується листом Головного управління Державної податкової служби України в Харківській області №12039/6/20-40-24-13-12 від 14 березня 2025 року.

Відповідно до п. 29 Договору Орендар зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату. Відповідно до п.13 Договору оренди у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим Договором, справляється пеня у розмірі 0,1 /однієї десятої/ відсотків річних несплаченої суми за кожний день прострочення.

Відповідно до витягу №НВ-025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 18 квітня 2025 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :04:000:0128 у 2025 році становить 321 819,94 гривні.

Враховуючи коефіцієнти індексації в розрізі років за 2021 рік-1,0 (сільськогосподарські угіддя) 2022 рік -1, 0 (сільськогосподарські угіддя), за 2023 рік 1,051, за 2024 рік - 1,12, нормативна грошова оцінка земельної ділянки в 2024 році становила 287 339,23 гривень, в 2023 році становила 273 396,03 гривень, та в 2022 році становила 273 396,03 гривень. Відповідно до Таблиці індексів інфляції за 2022 рік індекс інфляції становив 126,6 відсотків, за 2023 рік - 105,1 відсотків, за 2024 рік - 112,0 відсотків, за 2025 рік січень - 101,2 відсотки; лютий - 100,8 відсотки, березень - 101,5 відсотків.

Враховуючи, що ТОВ «СД-АГРО» належним чином не виконує своїх зобов`язань за договором оренди від 17 вересня 2014 року, не здійснило виплату орендної плати за 2022-2024 роки у визначені договорами терміни з урахуванням її індексації, та перерахування податкових зобов`язань за договором оренди до бюджету, допускає систематичне порушення умов договору, звертаюсь до суду за захистом порушених прав шляхом розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення нездійснених виплат за договором оренди, індексів інфляції, пені, інфляційних втрат та трьох відсотків річних в сумі 78 462,62 гривень в тому числі: Орендна плата за 2022 рік - 5% НГО земельної ділянки за 2022 рік з урахуванням коефіцієнта інфляції 273 396,03 х 5% х 126,6% = 17 305,97 гривень; Пеня з 01.01.2023 року по 31.03.2025 року - 17 305,97 х 0,1 % х 821 дні = 14 208,20 гривень; Інфляційні втрати з 01.01.2023 року 17 305,97 х 105,1% х 112,0% х 101,2% х 100,8% х 101,5% - 17 305,97 = 3 786,32 гривень; 3% річних 17 305,97 х 3% : 365 х 821 = 1 167,80 гривень; Орендна плата за 2023 рік - 5% НГО земельної ділянки за 2023 рік з урахуванням коефіцієнта інфляції 273 396,03 х 5% х 105,1% = 14 366,96 гривень; Пеня з 01.01.2024 року по 31.03.2025 року 14 366,96 х 0,1% х 456 днів = 6 551,33 гривень; Інфляційні втрати з 01.01.2024 року 14 366,96 х 112,0% х 101,2% х 100,8% х 101,5% - 14 366,96 = 2 293,62 гривень; 3% річних 14 366,96 х 3% : 365 х 456 =538,47 гривень; Орендна плата за 2024 рік - 5% НГО земельної ділянки за 2024 рік з урахуванням коефіцієнта інфляції 287 339,23 х 5% х 112,0% = 16 091,00 гривень; Пеня з 01.01.2025 року по 31.03.2025 року 16 091,00 х 0,1% х 90 днів = 1 464,28 гривень; Інфляційні втрати з 01.01.2025 року 16 091,00 х 101,2% х 100,8% х 101,5% 16 091,00 = 569,58 гривень; 3% річних 16 091,00 х 3% : 365 х 90 =119,09 гривень.

Частиною 1 статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України (далі- ЗК України), Законом України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення правовідносин між сторонами у справі). Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 90 ЗК України власники земельних ділянок мають право передавати земельну ділянку в оренду. кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте, саме Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору. Згідно положень ст.1, 3, 13 Закону України «Про оренду землі» (надалі Закону) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Істотними умовами договору оренди землі є в тому числі орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Статтями 21, 22 Закону передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Відповідно до статті 24 ЗУ «Про оренду землі» Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Відповідно до положень ст.25 Закону орендар земельної ділянки поміж іншого зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.

Статтею 651 ЦК України передбачено зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно ч.1 ст.32 Закону «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена саме систематична (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.

Частиною першою статті 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до частини першої статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України). Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). Згідно зі статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Статтею 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 зроблено висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц зроблено висновок, що «тлумачення пункту д) частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо)».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 4.12.2019 року у справі № 318/433/18 міститься висновок, що неналежне виконання умов договорів також є порушенням умов договорів оренди, яке дає право орендодавцям вимагати розірвання таких договорів, незважаючи на те чи виплачена у подальшому заборгованість по договору. Зазначений підхід до вирішення питання щодо можливості розірвання договору судом з підстави істотності допущеного орендарем порушення договору шляхом систематичної несплати орендної плати є сталим та підтверджується релевантною практикою суду касаційної інстанції.

Зокрема, аналогічні правові висновки викладено у постановах Верховного Суду від 17 березня 2021 року у справі № 689/1101/18 (провадження № 61-10292св20), 15 січня 2020 року у справі № 709/591/18, провадження №61-46917св18; від 22 вересня 2020 року у справі № 327/163/17, провадження №61-46216св18; від 13 травня 2021 року у справі № 192/149/17/, провадження № 61-11530св20, від 22 листопада 2021 року у справі № 341/609/20 (провадження № 61-10091св21), від 08 грудня 2021 року у справі № 357/452/21 (провадження № 61-7721св21). В зв`язку з не вирішенням спірного питання з відповідачем, я змушена була звернутися за юридичною допомогою до адвоката.

Вартість юридичних послуг на момент звернення до суду з позовною заявою становила 17 000,00 (сімнадцять тисяч гривень), що підтверджується договором № 24/25 від 21 лютого 2025 року про надання правничої допомоги, розрахунком вартості юридичних послуг до договору, актом приймання-передачі наданих послуг, квитанцією.

Оплата витрат на правову допомогу - послуг адвоката, наданих позивачу до звернення до суду з позовом 17 000,00 гривень. Витрати на надання правничої допомоги за участь в судових засіданнях, підготовці заяв по суті справи в суді першої інстанції можуть становити до 10000,00 гривень. Витрати на надання правничої допомоги в судах апеляційної та касаційної інстанції можуть становити до 15000,00 гривень. Попередній розрахунок розміру судових витрат по справі може становити 45000,00 /сорок п`ять тисяч/гривень.

Враховуючи, що ТОВ «СД-АГРО» належним чином не виконує своїх зобов`язань за договорами оренди земельних ділянок, належних на праві власності позивачу, не здійснило виплату орендної плати у визначені договорами терміни з урахуванням її індексації, та перерахування податкових зобов`язань за договорами оренди до бюджету, допускає систематичне порушення умов договорів, позивачка звернулась до суду за захистом порушених прав та просить розірвати договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер :04:000:0128 площею 9,2405 гектарів, укладений 08 вересня 2014 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО» зареєстрований 10 вересня 2014 року, номер запису про інше речове право 9577712.

Стягнути з ТОВ «СД-АГРО» на користь ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , орендну плату за 2022, 2023 та 2024 рік в розмірі 47 763,93 гривень, пеню в розмірі 22 223,81 гривень, інфляційні втрати в розмірі 6 649,52 гривень, три відсотки річних 1 825,36 гривень, всього 78 462,62 гривень (сімдесят вісім тисяч чотириста шістдесят дві гривні 62 копійок).

Стягнути з ТОВ «СД-АГРО» , на користь ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , витрати по оплаті правової допомоги в сумі 17 000,00 гривень та судовий збір.

Ухвалою Шевченківського (Дзержинського) районного суду м. Харкова від 23.05.2025 відкрито провадження в цивільній справі, призначено розгляд справи за правилами спрощеного позовного провадження з повідомленням сторін.

19 серпня 2025 року представником відповідача подано відзив на позовну заяву.

Відзив мотивовано тим, що, у зв`язку із введенням в Україні воєнного стану з 24 лютого 2022 року та з огляду на неможливість здійснення господарської діяльності в умовах активних бойових дій, що мали місце на території Харківської області, зокрема у с. Вірнопілля, де ТОВ «СД-Агро» здійснює основну господарську діяльність, 28.02.2022 року керівництвом підприємства було прийнято офіційний Наказ № 1 про припинення діяльності, яким фактично було зупинено роботу всіх підрозділів та припинено будь-яку діяльність, що стосувалася функціонування підприємства у будь-яких сферах, у тому числі господарські, організаційні та адміністративні процеси. Працівники були звільнені від виконання своїх обов`язків, у тому числі з моніторингу електронного кабінету платника податків та інших каналів офіційної комунікації. Внаслідок повної зупинки діяльності та відсутності персоналу, засновники та інші відповідальні особи Підприємства не мали фактичної можливості своєчасно отримати інформацію про наявність цього судового провадження, а отже, і подати відзив у встановлений процесуальний строк.

Оскільки вся діяльність ТОВ «СД-АГРО» була повністю зупинена, а робота підприємства не здійснювалася, отримання та ознайомлення з процесуальними документами у цій справі фактично не відбулося. За таких обставин обчислення процесуальних строків слід здійснювати з моменту відповідач дізнався про існування справи, тобто з 01.08.2025 року.

Товариство з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО» з 28.10.2013 є сільськогосподарським товаровиробником, що здійснює діяльність з вирощування сільськогосподарської продукції відповідно до зареєстрованих видів економічної діяльності (КВЕД). Так, основним є 01.11 Вирощування зернових культур (крім рису), бобових культур і насіння олійних культур Додаткові: 01.61 Допоміжна діяльність у рослинництві; 46.90 Неспеціалізована оптова торгівля; 47.89 Роздрібна торгівля з лотків і на ринках іншими товарами. Місцем провадження господарської діяльності підприємства є: 64370, Харківська обл., Ізюмський р-н, село Вірнопілля.

Так, між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО» було укладено Договір оренди землі від 08 вересня 2014 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером №:04:000:0128 площею 9,2405 гектарів. Товариство сумлінно та в повному обсязі виконувало свої договірні зобов`язання: користування земельною ділянкою здійснювалося відповідно до ї цільового призначення, орендна плата вносилася своєчасно та у повному обсязі, прострочення або заборгованість були відсутніми, договір реалізовувався у належний спосіб, взаємовідносини сторін носили стабільний та конструктивний характер з моменту укладення Договору та до 24.02.2022 року.

Починаючи з 24 лютого 2022 року настали надзвичайні та непередбачувані обставини, які мали істотний вплив на можливість належного виконання зобов`язань за зазначеним Договором оренди землі. Так, у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України Указом Президента України №64/2022 починаючи з 24.02.2022 року введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року, який станом на момент подання цього відзиву не скасований. Воєнний стан є не лише особливим правовим режимом, що передбачає зміну порядку реалізації прав і обов`язків, але й вводиться виключно у зв`язку з фактом збройної агресії та проведенням активних бойових дій. Такі обставини мають безпосередній та всеосяжний вплив на життя і діяльність усіх громадян та суб`єктів господарювання, а особливо на підприємства, які здійснюють діяльність у сфері вирощування сільськогосподарської продукції.

Відповідно до Наказу Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376 «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією», с. Вірнопілля Оскільської сільської територіальної громади віднесено до територій на яких велися активні бойові дії з 24.02.2022 року по 24.09.2022.

З огляду на неможливість здійснення господарської діяльності в умовах активних бойових дій, 28.02.2022 року керівництвом підприємства було прийнято офіційний Наказ № 1 про припинення діяльності. Крім того, Товариство з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО» до Державної податкової служби України було подано Заяву про неможливість виконання податкових обов?язків, зокрема неможливість подавати податкову звітність та сплачувати податки та збори за всі звітні періоди, гранична дата виконання яких припадає на період дії воєнного стану та тимчасової окупації території, на якій знаходиться ТОВ «СД - АГРО».

Щодо наявності підстав для звільнення від сплати орендної плати.

У зв`язку з проведенням активних бойових дій на території села Вірнопілля, а також на прилеглих до нього земельних ділянках, зазначені території зазнали забруднення вибухонебезпечними предметами (боєприпасами, мінами, нерозірваними снарядами тощо).

Наявність таких предметів створює безпосередню та реальну загрозу життю і здоров`ю людей, що унеможливлює безпечне використання орендованої земельної ділянки за ї цільовим призначенням. Дана обставина істотно впливає на можливість належного виконання зобов`язань за договором оренди землі, оскільки орендар позбавлений фактичної можливості обробляти землю або здійснювати іншу господарську діяльність на ній.

Вказані обставини мають надзвичайний та непередбачуваний характер, не залежать від волі ТОВ «СД-АГРО» не могли самостійно усунуті орендарем та не є наслідком його дій чи бездіяльності. Відповідно до статті 1 Закону України «Про протимінну діяльність в Україні» забруднена територія - будь-яка територія (акваторія), що містить вибухонебезпечні предмети; Такі території підлягають очищенню від вибухонебезпечних предметів, що є складовою першочергових заходів, передбачених Порядком здійснення першочергових заходів щодо знешкодження (знищення) вибухонебезпечних предметів на території України та організації взаємодії під час їх виконання, затвердженим наказом МВС та МО України від 21.12.2022 №?833/443.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про протимінну діяльність в Україні» розмінування (гуманітарне розмінування) - комплекс заходів, які проводяться операторами протимінної діяльності з метою ліквідації небезпек, пов`язаних із вибухонебезпечними предметами, включаючи нетехнічне та технічне обстеження територій, складення карт, виявлення, знешкодження та (або) знищення вибухонебезпечних предметів, маркування, підготовку документації після розмінування, надання громадам інформації щодо протимінної діяльності та передачу очищеної території.

З наведеного правового регулювання випливає, що до моменту проведення розмінування територій (земельних ділянок) вони залишаються небезпечними для використання. Наявність вибухонебезпечних предметів створює реальну загрозу життю та здоров`ю людей, а також ризик завдання шкоди майну. Особливо це стосується випадків, коли мова йде про оброблення землі в межах здійснення сільськогосподарської підприємницької діяльності. Суб`єкт господарювання не має права свідомо наражати на небезпеку своїх працівників, техніку, здійснюючи сільськогосподарські роботи на забруднених вибухонебезпечними предметами територіях.

Фактична неможливість користуватися орендоваю земельною ділянкою свідчить про наявність підстав для звільнення Орендаря від сплати орендної плати.

Частиною 6 статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16 зазначила, що підставою для застосування частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі наведеної правової норми він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати. Подібний висновок викладений в постановах Верховного Суду від 12.04.2023 у справі № 910/14244/20, від 07.12.2022 у справі № 911/1064/21.

Таким чином, факт забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами є саме тією незалежною від орендаря обставиною, яка унеможливлює використання об`єкта оренди та прямо узгоджується з правовими висновками Верховного Суду щодо застосування частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України. Орендар не має правових та фактичних повноважень здійснювати роботи з розмінування земельної ділянки власними силами.

Відповідно до чинного законодавства України, проведення робіт із виявлення, вилучення та знешкодження вибухонебезпечних предметів віднесено виключно до компетенції спеціально підготовлених фахівців та сертифікованих суб`єктів, які мають відповідні знання, технічне забезпечення та проходять державний контроль у сфері протимінної діяльності. Таким чином, усунення небезпечних для життя та здоров`я людей обставин, пов`язаних із забрудненням земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, можливе лише після проведення розмінування відповідними уповноваженими органами. Тривалість цих робіт, а також дата їх початку і завершення залежать виключно від рішень і планів таких органів, на які орендар не має жодного впливу. Орендар може звертатися до органів державної влади або місцевого самоврядування із запитами щодо необхідності проведення розмінування.

Вважає за необхідне наголосити на тому факті, що Товариство з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО» зверталося до органів державної влади, та інших суб?єктів, з листами щодо необхідності проведення розмінування, зокрема і щодо земельної ділянки з кадастровим номером №:04:000:0128, що є об?єктом Договору оренди землі від 08 вересня 2014 року.

Вказане підтверджується відповіддю Оскільської сільської військової адміністрації №02-01-22/629 від 13.08.2025 року на адвокатський запит представника ТОВ «СД-АГРО», згідно з текстом якої: …до Оскільської сільської військової адміністрації надходили: заява ТОВ «СД-АГРО» від 20.11.2023 року вих. N?21 про необхідність розмінування земельних ділянок сільськогосподарського призначення до складу якої увійшли земельні ділянки з кадастровими номерами: :04:000:0128, :04:000:0129, :04:000:0152, :04:000:0153, :04:000:0154, :04:000:0399, :04:000:0400, також лист ТОВ «СД-АГРО» від 06.01.2025 року N?2 про необхідність проведення робіт з нетехнічного обстеження земель сільськогосподарського призначення, до складу яких увійшли земельні ділянки з кадастровими номерами: :04:000:0128, :04:000:0129, :04:000:0152, :04:000:0153, :04:000:0154, :04:000:0399, станом на день листа, офіційної інформації щодо проведення робіт з виявлення, знешкодження та знищення вибухонебезпечних предметів (нетехнічного обстеження/очищення), від підрозділів з розмінування та операторів протимінної діяльності, які проводять свою діяльність на території. Оскільської ТГ, щодо зазначених вище земельних ділянок, до Оскільської сільської військової адміністрації не надходило Крім того, у вказаній відповіді Оскільська сільська військова адміністрація підтверджує, що на цих територіях (земельних ділянках) можуть міститися міни, установлені вручну або із застосуванням засобів дистанційного мінування, а також саморобні вибухові пристрої та боєприпаси (повний текст відповіді додається).

Також згідно з відповіді Харківської військової обласної адміністрації в 2024 році зазначені земельні ділянки (згідно вказаних кадастрових номерів) надані Ізюмською військовою адміністрацією до Харківської обласної військової адміністрації ввійшли до переліку пропозицій, наданих Національному органу з питань протимінної діяльності, для очищення території Харківської області від вибухонебезпечних предметів на 2025 рік.

За інформацією, отриманою від підрозділів Державної спеціальної служби транспорту на зазначених земельних ділянках заплановано або вже проводяться роботи з обстеження та очищення від вибухонебезпечних предметів. Території вважаються очищеними від вибухонебезпечних предметів тільки після перевірки їх піротехнічними підрозділами та отримання акту (сертифікату) про проведення перевірки та розмінування.

Вказана інформація, підтверджує неможливість використання земельних ділянок починаючи з 24.02.2022 року по 2025 рік (включно), з огляду хоча б на те, що земельна ділянка включена до офіційних планів з протимінної діяльності (переліків, погоджених військовими адміністраціями та Національним органом з питань протимінної діяльності), це юридично закріплює факт неможливості її безпечного використання.

Згідно з Актом обстеження земельної ділянки б/н від 27.03.2023, яким досліджено зокрема й земельну ділянку з кадастровим номером :04:000:0128 уповноваженими особами Оскільської сільської ради, було встановлено, що поля були засіяні озимою пшеницею 333,1121 га під урожай 2022 року, але не були оброблені та не скошені.

На момент проведення обстеження ділянка була вкрита суцільними заростями бур`янів заввишки до 1,5 метра, що свідчить про фактичне невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням, починаючи з 2022 року. Викладені вище обставини, підтверджені наявними доказами, дають підстави дійти висновку, що наявність чинного договору оренди без фактичного користування земельною ділянкою не є безумовною підставою для стягнення орендної плати, а орендар у такому випадку відповідно до вимог чинного законодавства звільняється від виконання орендних зобов`язань на період існування обставин, які об`єктивно унеможливлюють використання об`єкта оренди. Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі наведеної правової норми він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати.

Подібний висновок викладений в постановах Верховного Суду від 12.04.2023 у справі № 910/14244/20, від 07.12.2022 у справі № 911/1064/21. Таким чином, обставини, що створювали небезпеку для життя та здоров`я людей під час користування земельною ділянкою, існували безперервно з 2022 року і тривають станом на 2025 рік. окремо слід наголосити, що виникнення зазначених обставин, а також можливість їх усунення, не залежать від волі Орендаря та перебувають поза межами його впливу.

Враховуючи викладене та керуючись положеннями Цивільного кодексу України, Орендар за період 2022, 2023 та 2024 року, за який заявлено вимогу про стягнення орендної плати, підлягає звільненню від виконання зобов`язань у частині її оплати в повному обсязі.

Крім того, Податковий кодекс України у ст. 288 передбачає звільнення орендарів від сплати орендної плати за користування земельними ділянками державної та комунальної власності у випадку, коли такі ділянки непридатні для використання через потенційну загрозу забруднення вибухонебезпечними предметами. Закріплення цього положення зумовлено тим, що справляння орендної плати за землю, фактичне користування якою є неможливим, порушує баланс інтересів сторін і суперечить загальним принципам справедливості.

Таким чином, саме неможливість використання земельної ділянки унаслідок ї небезпечного стану визнається законодавцем достатньою та юридично значущою підставою для звільнення орендаря від грошового зобов`язання.

Хоча сфера дії ст. 288 Податкового кодексу України безпосередньо не поширюється на приватноправові договірні відносини, проте ї зміст підтверджує, що забруднення земель вибухонебезпечними предметами визнається законодавцем достатнім та самостійним юридично значущим фактом для звільнення від сплати орендної плати. Така обставина об`єктивно унеможливлює використання земельної ділянки за цільовим призначенням і, відповідно, повинна вважатися поважною підставою для звільнення орендаря від сплати орендної плати. В іншому випадку виникає дисбаланс інтересів сторін, коли орендодавець отримує плату за майно, фактичне користування яким є неможливим і небезпечним, а орендар несе необґрунтований фінансовий тягар.

Орендар не має правових та фактичних повноважень здійснювати роботи з розмінування земельної ділянки власними силами. Відповідно до чинного законодавства України, проведення робіт із виявлення, вилучення та знешкодження вибухонебезпечних предметів віднесено виключно до компетенції спеціально підготовлених фахівців та сертифікованих суб`єктів, які мають відповідні знання, технічне забезпечення та проходять державний контроль у сфері протимінної діяльності.

Таким чином, усунення небезпечних для життя та здоров`я людей обставин, пов`язаних із забрудненням земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, можливе лише після проведення розмінування відповідними уповноваженими органами. Тривалість цих робіт, а також дата їх початку і завершення залежать виключно від рішень і планів таких органів, на які орендар не має жодного впливу. Орендар може звертатися до органів державної влади або місцевого самоврядування із запитами щодо необхідності проведення розмінування.

Щодо стягнення штрафних санкцій (пені, інфляційних втрат, 3% річних).

Відповідно до частини 3 статті 549 ЦКУ пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Відповідно до частини 2 статті 625 Цивільного кодексу України, боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 07.04.2020 (справа №910/4590/19), зобов`язання зі сплати інфляційних та річних процентів є акцесорним, додатковим до основного, залежить від основного зобов`язання і поділяє його долю.

Відповідно, й вимога про сплату інфляційних та річних процентів є додатковою до основної вимоги (п. 43 мотивувальної частини Постанови). Оскільки звільнення від сплати орендної плати означає відсутність у орендаря обов`язку щодо її оплати за відповідний період, таке зобов`язання не може вважатися простроченим. Відтак, відсутня і юридична підстава для застосування до відповідача будь-яких заходів цивільно-правової відповідальності, у тому числі стягнення пені, інфляційних втрат чи трьох процентів річних.

Таким чином, позовні вимоги у частині стягнення штрафних санкцій є безпідставними та не підлягають задоволенню, оскільки вони є похідними від основної вимоги, яка в даному випадку не підлягає задоволенню через наявність законних підстав для звільнення відповідача від виконання основного зобов`язання.

Крім того, вважає що у ТОВ «СД-АГРО» виникли форс-мажорні обставини, які слугують підставою для звільнення від відповідальності. Відповідно до статті 617 ЦКУ, особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

Так, в листі від 28 лютого 2022 року №2024/02.0-7.1, розміщеному на офіційному сайті, Торгово-промислова палата України на підставі статей 14,14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» від 02 грудня 1997 року № 671/97-ВР, Статуту ТПП України засвідчила форс мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію російської федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні».

Враховуючи це, ТПП України підтверджує, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Верховний Суд у постанові від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22 зазначив, що лист ТПП від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1 не є безумовною підставою вважати, що форс-мажорні обставини настали для всіх без виключення суб`єктів.

Кожен суб`єкт, який в силу певних обставин не може виконати свої зобов`язання за окремо визначеним договором, має доводити наявність в нього форс-мажорних обставин. Саме суд на підставі наявних у матеріалах доказів повинен встановити, чи дійсно такі обставини на які посилається сторона, є надзвичайними і невідворотними, що об`єктивно унеможливили належне виконання стороною свого обов`язку. Наявність форс-мажорних обставин може підтверджуватися будь-якими доказами, яких, на думку сторони, буде достатньо для встановлення відповідної обставини.

Так, у зв?язку з активними бойовими діями на території села Вірнопілля. Харківської обл., Ізюмського р-н, внаслідок обстріл, було повністю знищено приміщення та майно, що перебувало у власності підприємства (фото наслідків пожежі додаються). Вказаний факт, підтверджується актом про пожежу від 24 березня 2023 року, яким комісією Ізюмського РУ ГУ ДСНС в Харківській області, в присутності Директора ТОВ «СД-АГРО» було зафіксовано пожежу, що виникло орієнтовно 10 червня 2022 року о 10 годині 00 хв.

Згідно з текстом Акту пожежею знищено автомобіль ГАЗ -53 держ. №6991 ХТ; напівпричен держ. № НОМЕР_2 ; автомобіль IVECO держ. № НОМЕР_3 : комбайн зернозбиральний JOHN DEERE 9600 держ. N? НОМЕР_4 ; напівпричеп KAISER R2603CIС держ. № НОМЕР_5 ; автомобіль DAF держ .№ НОМЕР_6 ; автомобіль ЗІЛ держ. № НОМЕР_7 ; автомобіль КАМАЗ держ. № НОМЕР_8 ; комплекс механічного току №2: сівалка зернова Грентлей -2000; підкормщик ін?єкційний; бочка протруювач зерна ; загрузчик зерна: дизельне паливо 25т ; гербіциди; посадковий матеріал (насіння): готова продукція (соняшник); нежитлова будівля (кабінет директора); меблі: оргтехніка; архів документів господарства за 2013 - 2022 роки включно. (Прямі збитки від пожежі 8 555 254 грн) Крім того, щодо вказаної пожежі було внесено відомості до ЄРДР за частиною 1 ст. 438 КК; Номер кримінального провадження: 0002644 (витяг з ЄРДР додається).

Таким чином, у період з 2022 по 2025 роки діяльність ТОВ СД АГРО була повністю паралізована внаслідок сукупності надзвичайних і невідворотних обставин, що відповідають ознакам форс-мажору.

Так, на території, де підприємство здійснювало свою господарську діяльність, у 2022 році велися активні бойові дії.

Сам по собі факт проведення бойових дій є обставиною непереборної сили, оскільки він об`єктивно унеможливлює продовження господарської діяльності, що призвело до ї зупинення Наказом № 1 від 28.02.2022 року.

У червні 2022 року внаслідок пожежі підприємству було завдано значних матеріальних збитків: знищено сільськогосподарську техніку, виробничі приміщення, документацію, інше майно, необхідне для ведення виробничого процесу, зокрема, і обробітку земельних ділянок. 3. Внаслідок бойових дій та вибухів, територія села Вірнопілля, а також навколишніх населених пунктів і сільськогосподарських угідь, була забруднена вибухонебезпечними предметами. Це створило реальну та постійну загрозу життю і здоров`ю людей та унеможливило обробіток орендованих земельних ділянок. Сукупність зазначених обставин повністю позбавила підприємство можливості отримувати будь-які доходи від господарської діяльності протягом 20222025 років.

Усі ці події виникли незалежно від волі відповідача, він не мав жодної можливості їх усунути навіть за умови прояву максимальної турботливості та обачності. Відповідно до загальновизнаних критеріїв, надзвичайними є обставини, які не очікуються сторонами при звичайному перебігу справ і які добросовісний учасник правовідносин не міг передбачити, а невідворотними ті, яким не можна запобігти або уникнути їх наслідків навіть при застосуванні всіх розумних заходів. Ключовою ознакою непереборної сили є те, що вона робить виконання зобов`язання неможливим у принципі, незалежно від будь-яких зусиль чи матеріальних витрат, які сторона понесла або могла б понести, а не лише створює труднощі чи робить його економічно невигідним.

Зазначений підхід відображений у правових позиціях Верховного Суду, зокрема в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.07.2021 у справі № 912/3323/20, від 25.01.2022 у справі № 904/3886/21 та від 31.08.2022 у справі № 910/15264/21, де наголошено, що форс-мажорні обставини звільняють сторону від відповідальності у разі, коли вони об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язання.

Крім того, відповідно до рішення Харківської обласної ради від 14.02.2023 №502- VIII "Про наявність обставин непереборної сили та затвердження переліку суб`єктів господарювання - юридичних осіб сільськогосподарських товаровиробників, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили", обставини, що склалися на території Харківської області у зв`язку з російською військовою агресією проти України та стали підставою введення воєнного стану в Україні, були визнані обставинами непереборної сили з 24 лютого 2022 року до дня припинення чи скасування воєнного стану. Рішенням було затверджено перелік суб`єктів господарювання - юридичних осіб сільськогосподарських товаровиробників, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, до якого віднесено ТОВ «СД-АГРО».

Наведене свідчить про офіційне визнання, на рівні органу місцевого самоврядування, факту настання форс-мажорних обставин саме щодо діяльності ТОВ «СД-АГРО»., що додатково підтверджує наявність передбачених законом підстав для звільнення підприємства від виконання зобов`язань зі сплати орендної плати та штрафних санкцій за період дії таких обставин. Щодо істотної зміни обставин, як підстави для зміни Договору, в частині розрахунків між сторонами.

Так, згідно зі статтею 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Положеннями статті 24 Закону України Про оренду землі закріплено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Договір оренди є правочином, який має врегульовувати взаємні права та обов`язки сторін. Якщо за договором фактичне користування об`єктом оренди відсутнє з незалежних від орендаря причин, але обов`язок сплачувати орендну плату зберігається, це порушує баланс інтересів обох сторін, не забезпечує належного співвідношення їхніх майнових інтересів та позбавляє заінтересовану сторону того, на що вона обґрунтовано розраховувала при укладенні договору.

Так, згідно з стаття 652 ЦКУ у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. У даному випадку наявні всі умови істотної зміни обставин у розумінні ст. 652 ЦК України: на момент укладення договору сторони не могли передбачити сам факт та наслідки збройної агресії російської федерації проти України, зокрема й проведення активних бойових дій на території с. Вірнопілля, де розташована земельна ділянка, забруднення територій вибухонебезпечними предметами та неможливість їх самостійного розмінування без участі органів та фахівців з розмінування, вимоги до яких визначаються національними стандартами.; наявність форс-мажорних обставин, підтверджених зупиненням діяльності та знищенням техніки ТОВ СД Агро внаслідок обстрілу; повна відсутність можливості обробляти землю у тому числі, земельну ділянку з кадастровим номером :04:000:0128.

Виконання договору в існуючих умовах порушує баланс майнових інтересів сторін та позбавляє відповідача того, на що він обґрунтовано розраховував при його укладенні, оскільки фактичне користування земельною ділянкою відсутнє, прибутки від господарської діяльності не отримуються. А отже Договір оренди землі від 08 вересня 2014 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО» щодо земельної ділянки з кадастровим номером №:04:000:0128 площею 9,2405 гектарів підлягає зміні, в частині розрахунків між сторонами. Щодо розірвання Договору оренди. Статтею 651 ЦК України передбачено зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Згідно ч.1 ст.32 Закону Про оренду землі на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Відповідно до статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно з положеннями статті 614 ЦКУ, особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності ї вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. У даному випадку відсутність сплати орендної плати з боку орендаря у період активних бойових дій та забруднення ділянки вибухонебезпечними речовинами зумовлена обставинами непереборної сили, які об`єктивно унеможливлювали належне користування орендованим майном.

Таким чином, у діях орендаря відсутня вина у невиконанні обов`язку зі сплати орендної плати за вказаний період. Це виключає застосування до нього заходів відповідальності та унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати, оскільки така несплата не є наслідком недобросовісної поведінки сторони, а прямо обумовлена форс-мажорними обставинами, незалежними від ї волі.

26 cерпня 2026 року подана відповідь на відзив, який мотивова но тим, що викладені у відзиві на позов посилання на обставини, якими обгрунтовані заперечення проти позову, не підтверджені жодними належними та допустимими доказами, тому не можуть бути прийняті судом як законні та обгрунтовані, які спростовують правомірність позовних вимог. Доводів, які б спростовували правомірність позовних вимог щодо виплати орендної плати та розірвання договору оренди земельної ділянки відзив відповідача по справі на позовну заяву не містить.

Представник позивача Мякота Т.М. у судовому засіданні підтримала позовні вимоги та просила їх задовольнити.

Представник відповідача Жмуренко В.М. у судовому засіданні проти задоволення позовних вимог заперчувала.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши представників позивача та відповідача, всебічно та повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають істотне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, як кожен окремо так і у їх сукупності, суд доходить таких висновків.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , є власником земельної ділянки кадастровий № :04:000:0128 площею 9,2405 гектарів в межах згідно з планом, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Оскільської сільської ради (колишня територія Вірнопільської сільської ради) Ізюмського району Харківської області, що підтверджується Державним актом на право приватної власності на землю серія Р1 №718570, виданим 25 грудня 2001 року Вірнопільською сільською радою народних депутатів на підставі рішення виконавчого комітету Вірнопільскої сільської ради народних депутатів №39 від 21 серпня 2001 року, зареєстрованим в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за №319, та витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №37170958 від 06 травня 2015 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 28, номер запису про право власності 9577737.

Між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО», , укладений договір оренди землі від 08 вересня 2014 року та додаткова угода до договору оренди землі від 29 січня 2018 року, право оренди за якими зареєстроване 10 вересня 2014 року, номер запису про інше речове право 9577712.

Відповідно до п.7 Договору договір укладено строком на 10 /десять років/. Пунктом 6 Додаткової угоди до договору дія договору оренди продовжена на вісім років.

Відповідно до п.п.8-13 Договору оренди та Додаткової угоди передбачені розмір, умови та строки виплати орендної плати. Додатковою угодою від 29 січня 2018 року до договору оренди землі від 08 вересня 2014 року внесені зміни в п.п. 8,9,10,11 розділу «Орендна плата».

Відповідно до п. 9 Договору обчислення розміру орендної плати за використання земельної здійснюється з урахуванням індексів інфляції за кожний рік використання.

Із умов пункту 11 Договору вбачається, що орендна плата вноситься один раз на рік, не пізніше першого грудня поточного року, починаючи з 2014 року.

Згідно з п. 13 зазначеного договору оренди землі у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим Договором, справляється пеня у розмірі 0,1 відсотків річних несплаченої суми за кожний день прострочення.

Як вбачається з п. п. 27, 30 Договору орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати, а орендар зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату.

Згідно з п. п. 38, 39 Договору № 1 розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання цього договору.

Разом із тим, матеріалами справи свідчать, що Товариство з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО» з 28.10.2013 є сільськогосподарським товаровиробником, що здійснює діяльність з вирощування сільськогосподарської продукції відповідно до зареєстрованих видів економічної діяльності (КВЕД). Так, основним є 01.11 Вирощування зернових культур (крім рису), бобових культур і насіння олійних культур Додаткові: 01.61 Допоміжна діяльність у рослинництві; 46.90 Неспеціалізована оптова торгівля; 47.89 Роздрібна торгівля з лотків і на ринках іншими товарами. Місцем провадження господарської діяльності підприємства є: 64370, Харківська обл., Ізюмський р-н, село Вірнопілля.

Так, між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО» було укладено Договір оренди землі від 08 вересня 2014 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером № :04:000:0128 площею 9,2405 гектарів. Товариство сумлінно та в повному обсязі виконувало свої договірні зобов`язання: користування земельною ділянкою здійснювалося відповідно до ї цільового призначення, орендна плата вносилася своєчасно та у повному обсязі, прострочення або заборгованість були відсутніми, договір реалізовувався у належний спосіб, взаємовідносини сторін носили стабільний та конструктивний характер з моменту укладення Договору та до 24.02.2022 року.

Починаючи з 24 лютого 2022 року настали надзвичайні та непередбачувані обставини, які мали істотний вплив на можливість належного виконання зобов`язань за зазначеним Договором оренди землі. Так, у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України Указом Президента України №64/2022 починаючи з 24.02.2022 року введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року, який станом на момент подання цього відзиву не скасований.

Воєнний стан є не лише особливим правовим режимом, що передбачає зміну порядку реалізації прав і обов`язків, але й вводиться виключно у зв`язку з фактом збройної агресії та проведенням активних бойових дій. Такі обставини мають безпосередній та всеосяжний вплив на життя і діяльність усіх громадян та суб`єктів господарювання, а особливо на підприємства, які здійснюють діяльність у сфері вирощування сільськогосподарської продукції.

Відповідно до Наказу Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376 Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, с. Вірнопілля Оскільської сільської територіальної громади віднесено до територій на яких велися активні бойові дії з 24.02.2022 року по 24.09.2022. З огляду на неможливість здійснення господарської діяльності в умовах активних бойових дій, 28.02.2022 року керівництвом Підприємства було прийнято офіційний Наказ № 1 про припинення діяльності.

Суд також бере до уваги, що Товариство з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО» до Державної податкової служби України було подано Заяву про неможливість виконання податкових обов?язків, зокрема неможливість подавати податкову звітність та сплачувати податки та збори за всі звітні періоди, гранична дата виконання яких припадає на період дії воєнного стану та тимчасової окупації території, на якій знаходиться ТОВ «СД АГРО».

Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Суд враховує, що спірну земельну ділянку, яка перебувала під тимчасовою російською окупацію та внаслідок реальної загрози забруднення вибухонебезпечними предметами, неможливо було використовувати за її сільськогосподарським призначенням згідно до умов вказаного договору оренди

Статтею 617 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Не вважається випадком, зокрема, недодержання своїх обов`язків контрагентом боржника, відсутність на ринку товарів, потрібних для виконання зобов`язання, відсутність у боржника необхідних коштів.

Частинами 1, 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб`єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб`єктів малого підприємництва видається безкоштовно.

Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, дії іноземного ворога, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, дії суспільного ворога, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, експропріація, примусове вилучення, захоплення підприємств, реквізиція, громадська демонстрація, блокада, страйк, аварія, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибух, тривалі перерви в роботі транспорту, регламентовані умовами відповідних рішень та актами державних органів влади, закриття морських проток, ембарго, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо, а також викликані винятковими погодними умовами і стихійним лихом, а саме: епідемія, сильний шторм, циклон, ураган, торнадо, буревій, повінь, нагромадження снігу, ожеледь, град, заморозки, замерзання моря, проток, портів, перевалів, землетрус, блискавка, пожежа, посуха, просідання і зсув ґрунту, інші стихійні лиха тощо.

Як зазначив Верховний Суд у постанові від 13 вересня 2023 року у справі № 910/7679/22 сертифікат ТПП України не є єдиним або обов`язковим доказом існування форс-мажорних обставин; наявність форс-мажорних обставин може доводитися й іншими доказами, якщо інше не передбачено законом бо договором.

Верховний Суд у постанові від 02 квітня 2024 року у справі № 910/9226/23 зазначив, що надзвичайними є ті обставини, настання яких не очікується сторонами при звичайному перебігу справ. Під надзвичайними можуть розумітися такі обставини, настання яких добросовісний та розумний учасник правовідносин не міг очікувати та передбачити при прояві ним достатнього ступеня обачливості.

Невідворотними є обставини, настанню яких учасник правовідносин не міг запобігти, а також не міг запобігти наслідкам таких обставин навіть за умови прояву належного ступеня обачливості та застосуванню розумних заходів із запобігання таким наслідкам. Ключовим є те, що непереборна сила робить неможливим виконання зобов`язання в принципі, незалежно від тих зусиль та матеріальних витрат, які сторона понесла чи могла понести (постанова Верховного Суду від 21 липня 2021 року у справі № 912/3323/20).

Між обставинами непереборної сили та неможливістю належного виконання зобов`язання має бути причинно-наслідковий зв`язок. Тобто неможливість виконання зобов`язання має бути викликана саме обставиною непереборної сили, а не обставинами, ризик настання яких несе учасник правовідносин (постанова Верховного Суду від 31 серпня 2022 року у справі № 910/15264/21).

Посилання на наявність обставин форс-мажору використовується стороною, яка позбавлена можливості виконувати договірні зобов`язання належним чином, для того, щоб уникнути застосування до неї негативних наслідків такого невиконання. Інша ж сторона договору може доводити лише невиконання/неналежне договору контрагентом, а не наявність у нього форс-мажорних обставин (як обставин, які звільняють сторону від відповідальності за невиконання). Доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов`язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору (постанови Верховного Суду від 15 червня 2018 року у справі № 915/531/17, від 26 травня 2020 року у справі № 918/289/19, від 17 грудня 2020 року у справі № 913/785/17, від 30 листопада 2021 року у справі № 913/785/17, від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22).

Частиною 1 статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.

Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Пунктом «в» частини 1 статті 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Згідно із пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Статтею 651 ЦК України, передбачено наступне:

1. Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

2. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі»).

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання як договору оренди

Аналогічні правові висновки викладені у постанові Верховного Суду від 31 липня 2020 року у справі № 479/1073/18 та у постанові Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, в якій викладено висновок про застосування норм права згідно якого «систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини 2 статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).

Як встановлено судом, у зв`язку з проведенням активних бойових дій на території села Вірнопілля, а також на прилеглих до нього земельних ділянках, зазначені території зазнали забруднення вибухонебезпечними предметами (боєприпасами, мінами, нерозірваними снарядами тощо). Наявність таких предметів створює безпосередню та реальну загрозу життю і здоров`ю людей, що унеможливлює безпечне використання орендованої земельної ділянки за ї цільовим призначенням.

Дана обставина істотно впливає на можливість належного виконання зобов`язань за договором оренди землі, оскільки орендар позбавлений фактичної можливості обробляти землю або здійснювати іншу господарську діяльність на ній. Вказані обставини мають надзвичайний та непередбачуваний характер, не залежать від волі ТОВ «СД-АГРО» не могли самостійно усунуті орендарем та не є наслідком його дій чи бездіяльності.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про протимінну діяльність в Україні» забруднена територія - будь-яка територія (акваторія), що містить вибухонебезпечні предмети; Такі території підлягають очищенню від вибухонебезпечних предметів, що є складовою першочергових заходів, передбачених Порядком здійснення першочергових заходів щодо знешкодження (знищення) вибухонебезпечних предметів на території України та організації взаємодії під час їх виконання, затвердженим наказом МВС та МО України від 21.12.2022 №?833/443.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про протимінну діяльність в Україні» розмінування (гуманітарне розмінування) - комплекс заходів, які проводяться операторами протимінної діяльності з метою ліквідації небезпек, пов`язаних із вибухонебезпечними предметами, включаючи нетехнічне та технічне обстеження територій, складення карт, виявлення, знешкодження та (або) знищення вибухонебезпечних предметів, маркування, підготовку документації після розмінування, надання громадам інформації щодо протимінної діяльності та передачу очищеної території. З наведеного правового регулювання випливає, що до моменту проведення розмінування територій (земельних ділянок) вони залишаються небезпечними для використання. Наявність вибухонебезпечних предметів створює реальну загрозу життю та здоров`ю людей, а також ризик завдання шкоди майну. Особливо це стосується випадків, коли мова йде про оброблення землі в межах здійснення сільськогосподарської підприємницької діяльності. Суб`єкт господарювання не має права свідомо наражати на небезпеку своїх працівників, техніку, здійснюючи сільськогосподарські роботи на забруднених вибухонебезпечними предметами територіях. Фактична неможливість користуватися орендоваю земельною ділянкою свідчить про наявність підстав для звільнення Орендаря від сплати орендної плати. Частиною 6 статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16 зазначила, що підставою для застосування частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством. Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі наведеної правової норми він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати.

Подібний висновок викладений в постановах Верховного Суду від 12.04.2023 у справі № 910/14244/20, від 07.12.2022 у справі № 911/1064/21.

Таким чином, факт забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами є саме тією незалежною від орендаря обставиною, яка унеможливлює використання об`єкта оренди та прямо узгоджується з правовими висновками Верховного Суду щодо застосування частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України.

Орендар не має правових та фактичних повноважень здійснювати роботи з розмінування земельної ділянки власними силами.

Відповідно до чинного законодавства України, проведення робіт із виявлення, вилучення та знешкодження вибухонебезпечних предметів віднесено виключно до компетенції спеціально підготовлених фахівців та сертифікованих суб`єктів, які мають відповідні знання, технічне забезпечення та проходять державний контроль у сфері протимінної діяльності.

Таким чином, усунення небезпечних для життя та здоров`я людей обставин, пов`язаних із забрудненням земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, можливе лише після проведення розмінування відповідними уповноваженими органами. Тривалість цих робіт, а також дата їх початку і завершення залежать виключно від рішень і планів таких органів, на які орендар не має жодного впливу. Орендар може звертатися до органів державної влади або місцевого самоврядування із запитами щодо необхідності проведення розмінування.

Як свідчать матеріали справи, Товариство з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО» зверталося до органів державної влади, та інших суб?єктів, з листами щодо необхідності проведення розмінування, зокрема і щодо земельної ділянки з кадастровим номером №:04:000:0128, що є об?єктом Договору оренди землі від 08 вересня 2014 року.

Вказане підтверджується відповіддю Оскільської сільської військової адміністрації №02-01-22/629 від 13.08.2025 року на адвокатський запит представника ТОВ «СД-АГРО» - Адвоката Гаращака Василя Васильовича, згідно з текстом якої: …до Оскільської сільської військової адміністрації надходили: заява ТОВ «СД-АГРО» від 20.11.2023 року вих.N?21 про необхідність розмінування земельних ділянок сільськогосподарського призначення до складу якої увійшли земельні ділянки з кадастровими номерами: :04:000:0128, :04:000:0129, :04:000:0152, :04:000:0153, :04:000:0154, :04:000:0399, :04:000:0400, також лист ТОВ «СД-АГРО» від 06.01.2025 року N?2 про необхідність проведення робіт з нетехнічного обстеження земель сільськогосподарського призначення, до складу яких увійшли земельні ділянки з кадастровими номерами: :04:000:0128, :04:000:0129, :04:000:0152, :04:000:0153, :04:000:0154, :04:000:0399, станом на день листа, офіційної інформації щодо проведення робіт з виявлення, знешкодження та знищення вибухонебезпечних предметів (нетехнічного обстеження/очищення), від підрозділів з розмінування та операторів протимінної діяльності, які проводять свою діяльність на території. Оскільської ТГ, щодо зазначених вище земельних ділянок, до Оскільської сільської військової адміністрації не надходило

Крім того, у вказаній відповіді Оскільська сільська військова адміністрація підтверджує, що на цих територіях (земельних ділянках) можуть міститися міни, установлені вручну або із застосуванням засобів дистанційного мінування, а також саморобні вибухові пристрої та боєприпаси (повний текст відповіді додається). Також згідно з відповіді Харківської військової обласної адміністрації в 2024 році зазначені земельні ділянки (згідно вказаних кадастрових номерів) надані Ізюмською військовою адміністрацією до Харківської обласної військової адміністрації ввійшли до переліку пропозицій, наданих Національному органу з питань протимінної діяльності, для очищення території Харківської області від вибухонебезпечних предметів на 2025 рік. Також зазначено, що за інформацією отриманою від підрозділів Державної спеціальної служби транспорту на зазначених земельних ділянках заплановано або вже проводяться роботи з обстеження та очищення від вибухонебезпечних предметів.

У свою чергу, згідно з Актом обстеження земельної ділянки б/н від 27.03.2023, яким досліджено зокрема й земельну ділянку з кадастровим номером :04:000:0128 уповноваженими особами Оскільської сільської ради, було встановлено, що поля були засіяні озимою пшеницею 333,1121 га під урожай 2022 року, але не були оброблені та не скошені. На момент проведення обстеження ділянка була вкрита суцільними заростями бур`янів заввишки до 1,5 метра, що свідчить про фактичне невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням, починаючи з 2022 року.

Території вважаються очищеними від вибухонебезпечних предметів тільки після перевірки їх піротехнічними підрозділами та отримання акту (сертифікату) про проведення перевірки та розмінування, що підтверджує неможливість використання земельних ділянок починаючи з 24.02.2022 року фактично по теперішній час, з огляду на те, що земельна ділянка включена до офіційних планів з протимінної діяльності (переліків, погоджених військовими адміністраціями та Національним органом з питань протимінної діяльності), це юридично закріплює факт неможливості її безпечного використання.

Частиною 1 статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина 1 статті 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина 1 статті 80 ЦПК України).

Відповідно до частин 1 - 3 статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Всупереч вимог ст. 89 ЦПК України суд першої інстанції на підставі наявних у справі документів та встановлених обставин справи не з`ясував, що спірна земельна ділянка розташована на території до Оскільської територіальної громади Ізюмського району Харківської області, в період з 24 лютого 2022 року по 24 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією російського агресора, що є загальновідомою обставиною, яка визнана у відповідних нормативних актах, які визначають перелік таких територій.

Так, Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 1364, якою визначено механізм формування єдиного переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією.

Актуальний перелік таких територій затверджений наказом Міністерства з питань реінтеграції від 22 грудня 2022 року № 309, згідно з якою с.Вірнопілля Оскільської територіальної громади Ізюмського району Харківської області, на території якої розташована спірна земельна ділянка, з 24 лютого 2022 року по 24 вересня 2022 року дійсно перебувало під тимчасовою окупацією, а наразі належить до територій активних бойових дій, внаслідок чого користування земельною ділянкою орендарем відповідно до умов договору оренди у період тимчасової окупації об`єктивно було неможливо, а тому колегія суддів погоджується з наведеними з цього приводу аргументами скарги.

Отже, орендована земельна ділянка позивача, що розташована на території Оскільської територіальної громади Ізюмського району Харківської області, у спірний період не використовувалась та не могла використовуватись через обставини, за які Товариство з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО» не відповідає, а саме перебування під окупацією та реальну загрозу її забруднення вибухонебезпечними предметами внаслідок бойових дій, які там відбувалися у 2022 році.

В цей період орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Більш того, сільськогосподарське виробництво є сезонним видом господарства. Так, не провівши посівну компанію, орендар фактично залишився без доходу на весь період до збору врожаю після наступної посівної компанії.

Щодо несплати орендної плати у 2022, 2023, 2024 році я суд виходить з наступного.

Згідно з положеннями частини 6 статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У пунктах 6.8 - 6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини 6 статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Обставини, зазначені у нормі частини 6 статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною 6 статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині 6 статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Верховний Суд у постанові від 12 квітня 2023 року у справі № 910/14244/20 зазначив, що для застосування частини 6 статті 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Тобто, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини. Таким чином, при оцінці судом таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а обов`язком орендаря є доведення належними та допустимими доказами наявність тих обставин, на які він посилається, як на такі, що підтверджують факт неможливості використання ним орендованого майна з незалежних від нього причин.

Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.

У постанові від 20 березня 2024 року у справі № 911/255/23 за позовом про стягнення заборгованості за договором оренди нежитлового приміщення Верховний Суд погодився з висновками судів попередніх інстанцій про те, що відповідач відповідно до положень частини 6 статті 762 ЦК України не мав обов`язку сплачувати орендну плату за відповідний період, враховуючи перебування населеного пункту, де розташований об`єкт оренди, в тимчасовій окупації з 01 березня 2023 року до 01 квітня 2023 року, та неможливість використання об`єкта оренди орендарем.

З урахуванням того, що спірна земельна ділянка знаходиться на території, яка перебувала у тимчасовій окупації у 2022 році під час проведення необхідних згідно умов договору оренди сільськогосподарських робіт, а відповідач внаслідок цього не мав до неї доступу, - позивачка не має розумних сподівань на отримання доходу від її оренди у розумінні законних підстав для розірвання договору оренди, ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Після звільнення цієї території після окупації, з точки зору стороннього незацікавленого спостерігача та загальних принципів цивільного законодавства справедливість, добросовісність та розумність, п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України, - слід визнати, що внаслідок бойових дій спірна земельна ділянка є потенційно небезпечною внаслідок реального ризику наявності на ній вибуховонебезпечних предметів, які застосовуються збройними силами під час бойових дій.

Надані відповідачем вищевказані документи про відсутність належної перевірки спірної земельної ділянки на предмет відсутності вибухонебезпечних предметів на день звернення до суду з цим позовом та розгляду справи судом по суті не спростовані, що вони є дозволяє суду дійти висновку про неможливість виконання умов договору оренди відповідачем та сплати орендної плати у зазначений у спорі період.

Окрім цього, суд також зважає на відсутність даних про недобросовісну поведінку орендаря, що має значення для встановлення обставин щодо можливості/неможливості використання орендованої земельної ділянки за призначенням та звільнення порушника умов договору від цивільно-правової відповідальності.

Так, добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом ч. 3 ст. 509 цього Кодексу, в якій передбачено, що зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості. Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

Хоча знищення майна та неможливість його використання внаслідок ризику засмічення орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами є різними юридичними фактами, їх наслідки для орендаря у частині неможливості реалізації права користування предметом оренди є тотожними.

Так, поняття «майно» охоплює не лише право власності, а й інші майнові права та законні очікування, які мають економічну цінність. ЄСПЛ застосовує автономне, широке поняття "майна" за статтею 1 Протоколу 1 до Конвенції «Про захист прав людини і основоположних свобод» 1950, що охоплює не лише матеріальні речі, а й легітимні очікування (права, які особа може обґрунтовано сподіватися реалізувати на основі закону/рішення, договору), активи, доходи, а також ліцензії та гудвіл. Так, Суд розглядав оренду як майновий інтерес, на який розповсюджується захист статті 1 Протоколу № 1 (Рішення у справі "Ятрідіс проти Греції" 25.03.1999 (IATRIDIS v. GREECE, no. 31107/96),, Stretch v. the United Kingdom, 2003, §§ 32-35; «Брункрона проти Фінляндії» (Bruncrona v. Finland), 2004, § 79; Bosphorus Hava Yollari Turizm ve Ticaret Anonim Sirketi v. Ireland [ВП], 2005, § 140). У справі «Ді Марко проти Італії» (Di Marco v. Italy), 2011, §§ 48-53, Суд вважав, що легітимні очікування заявника у зв`язку з майновими інтересами, такими як використання землі та пов`язана з цим комерційна діяльність, були достатньо важливими, щоб вважатися «володінням» у сенсі статті 1 Протоколу № 1.

Суд звертає увагу, що відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане через обставини, за які він не відповідає.

Разом із тим, після деокупації території відсутність належного обстеження (розмінування) земельної ділянки на предмет наявності вибухонебезпечних предметів та спростування реального ризику їх наявності після проведених там бойових дій створює об`єктивну та триваючу перешкоду для її використання, незалежно від того, чи зафіксовано фактичні випадки вибухів або пошкоджень.

Так, період, коли земельні ділянки визнаються забрудненими вибухонебезпечними предметами, визначається як період, що починається з першого числа місяця, на який припадає дата початку обстеження земельної ділянки операторами протимінної діяльності, та завершується останнім числом місяця, в якому такі земельні ділянки визнані придатними для використання.

Позивачка всупереч вимог ст.ст. 12, 81 ЦПК України не довела належними і допустимими доказами, що саме відповідач згідно договору чи закону зобов`язаний провести перевірку орендованої земельної ділянки на наявність вибухонебезпечних предметів та провести її розмінування у разі виявлення таких предметів.

Тому за відсутності у даному випадку офіційного підтвердження безпечності орендованої земельної ділянки колегія суддів вважає доведеними доводи відповідача про відсутність у нього можливості після звільнення території району від російської окупації безпечного використання орендованої земельної ділянки за її призначенням - до отримання від компетентних органів висновку про відсутність на ній вибухонебезпечних предметів.

Без проведення перевірки та отримання від компетентних органів висновку про відсутність небезпеки від вибухових предметів - у позивачки за таких умов не виникає обґрунтованих сподівань на отримання орендної плати у заявлений у позові період, а тому є недоведеними заявлені у даній справі підстави для розірвання договору оренди, які ґрунтуються на нормі ч. 2 ст. 651 ЦК України та для сплати орендної плати у заявлений у позові період.

Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.

В зв`язку із запровадження на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія рф проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов`язань.

Отже, орендар довів той факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, або ж виконання договірних зобов`язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов`язань.

Відповідно до частини 1 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (див. правові висновки у постанові Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).

Таким чином, матеріали справи підтверджують факт того, що земельні ділянки, що знаходяться в користуванні відповідач в тому числі і спірна земельна ділянка, на теперішній час не можуть бути оброблені та використані в сільськогосподарській діяльності з огляду на те, що є потенційно небезпечними, в той же час вони до цього часу не були обстежені на предмет розмінування.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає, якими у даному випадку є тимчасова окупація та реальний ризик засмічення орендованої спірної земельної ділянки після звільнення від неї вибухонебезпечними предметами.

За таких обставин у суду були підстави для застосування норми частини 6 статті 762 ЦК України про те, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Орендар довів той факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, оскільки виконання договірних зобов`язань внаслідок російської збройної окупації, та за відсутності офіційних даних про можливість використання орендованої земельної ділянки згідно договору оренди після звільнення від російської окупації з огляду на реальний ризик засмічення вибухонебезпечними предметами.

Тому, у даному випадку з наведених виключних причин, які істотно перешкоджали та зробили неможливим використання орендованої земельної ділянки у заявлений у позові період - відповідач звільняється від обов`язку сплачувати орендну плату за цей час, та відсутні підстави для дострокового розірвання договору оренди з наведених у позові підстав.

Таким чином, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову у зв`язку із недоведеністю позовних вимог.

Частиною другою статті 141 ЦПК України визначено, що судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову на відповідача; 2) у разі відмови в позові на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Однією з основних засад (принципів) цивільного судочинства є відшкодування судових витрат сторони, на користь якої ухвалене судове рішення (пункт 12 частини третьої статті 2 ЦПК України).

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 12, 13, 81, 82, 89, 137, 141, 259, 264, 265 ЦПК України, суд

ухвалив:

Позов ОСОБА_1 до ТОВ «СД-АГРО» про виплату орендної плати та розірвання договору оренди земельної ділянки залишити без задоволення.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Харківського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Відомості про учасників справи:

Позивачка: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_1 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «СД-АГРО», , адреса: 64370, Харківська область, Ізюмський район, с. Вірнопілля, вул. Миру, 10-А.

Повний текст судового рішення складено та проголошено 10 лютого 2026 року о 16 год 30 хв.

Суддя В. М. Яковлева