Справа № 272/405/24
Провадження № 2/288/34/25
23 січня 2025 року смт Попільня
Попільнянський районний суд Житомирської області в складі:
головуючого судді - Зайченко Є. О.,
за участю секретаря судових засідань Корнієнко Т.М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт.Попільня Житомирської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «ТЕРРА ВВВ» про розірвання договорів оренди земельних ділянок,
Дана земельна ділянка є у власності ОСОБА_1 відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності 2*09.2014 року за №26705157.
Дана земельна ділянка була у власності ОСОБА_2 відповідно до Свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 12.09.2014 року за № НОМЕР_1 .
Відповідно до пункту 5 Договорів оренди №1/03 та №2/03, договір укладено на 10 років. Після закінчення строку Договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.
Згідно п.п. 6 та 8 Договорів оренди №1/03 та №2/03, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та розмірі 6000 грн. Орендна плата вноситься раз на рік в грудні місяці в грошовій формі.
Натомість, з дня укладання Договорів оренди №1/03 та №2/03 - 01.06.2018 року по сьогоднішній день ТОВ «ТЕРРА ВВВ» жодного разу не сплатило орендну плату по цим договорам.
Тобто, ТОВ «ТЕРРА ВВВ» своїй зобов`язання по Договорам оренди №1/03 та №2/03 перед ОСОБА_1 не виконувались з дня укладення цих договорів та наразі не виконуються в частині внесення орендної оплати,
що змусило Позивача звернутись з відповідним позовом для захисту своїх порушених прав.
Крім того, з 2020 року ТОВ «ТЕРРА ВВВ» перестало сплачувати до міського бюджету відповідні земельні податки (МПЗ, ПДФО та військовий збір). Після розірвання даних договорів оренди, відповідні земельні податки в обов`язковому порядку будуть сплачуватись зі сторони Позивача, як власника земельних ділянок, що додатково підтверджує про необхідність розірвання договорів за цим позовом.
Позивач вважає за необхідним розірвати Договори оренди №1/03 та №2/С в судовому порядку, у зв`язку з систематичною не сплатною відповідачем оренди плати.
На підставі вищевикладеного, Позивач просить розірвати Договір оренди №1/03 від 01.06.2018 року; розірвати Договір оренди №2/03 від 01.06.2018 року; Судові витрати покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю «ТЕРР ВВВ».
Позивач в судовому засіданні позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити в повному обсязі.
Представник Відповідача товариства з обмеженою відповідальністю «ТЕРРА ВВВ» в судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належно, про причини неявки суд не повідомив, відзив на позов до суду не подала.
У зв`язку з неявкою відповідача та не повідомленням про поважність причин такої неявки, в порядку, визначеному статтею 280 ЦПК України, зі згоди позивача, суд постановив провести розгляд справи за відсутності відповідача та ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів, що відповідає положенням ст. 223 ЦПК України.
Суд, вислухавши позивача, дослідивши матеріали справи, приходить до наступного висновку.
У відповідності до статті 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Орендна плата вноситься раз на рік в грудні місяці в грошовій формі. /а.с. 12-15/
Згідно ксерокопії паспорта громадянина України серії НОМЕР_2 , виданого 13 січня 1998 року, ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , з 04 листопада 2004 року зареєстрований в АДРЕСА_1 . /а.с.23/
Статтею 5 ЦПК України встановлено, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Згідно статті 12 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Статтею 13 ЦПК України визначено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Позивач звернувся до суду з позовом про розірвання договорів оренди земельної ділянки з тих підстав, що Відповідач систематично не сплачує йому орендну плату за користування належних йому земельних ділянок з дня укладення цих договорів.
Відповідно до статей 15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Неодмінним елементом правовідносин є їхній зміст, тобто суб`єктивне право особи та її юридичний обов`язок. Відтак судовому захисту підлягає суб`єктивне право особи, яке порушується у конкретних правовідносинах.
Охоронюваний законом інтерес полягає у прагненні особи набути певні матеріальні або нематеріальні блага з метою задоволення певних потреб, якщо такі прагнення є абстрактними, тобто випливають із певного суб`єктивного права у конкретних правовідносинах. Тому порушення охоронюваного законом інтересу, яке дає підстави для звернення особи за судовим захистом, є створенням об`єктивних перешкод на шляху до здобуття відповідного матеріального та (або) нематеріального блага.
Статтею 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено, що кожен, чиї права та свободи, визнані у цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.
Правовідносини сторін за договором оренди землі регулюються спеціальним Законом України «Про оренду землі», ЗК України та загальними нормами ЦК України, щодо підстав дострокового розірвання такого договору.
Відповідно до положень статті 1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Згідно з частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі», основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.
Отже, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди.
Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.
Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.
Застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Відповідно до положень статті 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно з вимогами статті 537 ЦК України, боржник має право виконати свій обов`язок шляхом внесення належних з нього кредиторові грошей або цінних паперів у депозит нотаріуса в разі: відсутності кредитора або уповноваженої ним особи у місці виконання зобов`язання; ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або в разі іншого прострочення з їхнього боку; відсутності представника недієздатного кредитора.
Зазначена норма надає за певних умов право добросовісному кредитору виконати свій обов`язок іншим шляхом, ніж надання орендної плати особисто орендодавцю.
Однак вказані положення не свідчать про обов`язковість таких дій, а лише регламентують можливу поведінку орендаря та нотаріуса.
Винна поведінка, яка є підставою для припинення правовідносин, кореспондується з обов`язком та небажанням його виконувати на умовах, визначених договором.
Відсутність у договорі обов`язку перераховувати кошти на депозит нотаріуса і нездійснення орендарем таких дій, не може бути безумовною підставою для розірвання договору, а лише тягне за собою виплату цих сум.
Частинами першою, третьою статті 148-1 ЗК України визначено, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.
Дотримання вищевказаних дій для власника, до якого перейшло право власності на земельну ділянку, є важливим етапом, спрямованим для налагодження виплати орендної плати за укладеним до переходу права власності договором.
Доказування - це діяльність, яка здійснюється в урегульованому цивільному процесуальному порядку і спрямована на з`ясування дійсних обставин справи, прав і обов`язків сторін, встановлення певних обставин шляхом ствердження юридичних фактів, зазначення доказів, а також подання, прийняття, збирання, витребування, дослідження і оцінки доказів. Метою доказування є з`ясування дійсних обставин справи. Обов`язок доказування покладається на сторін. Це положення є одним із найважливіших наслідків принципу змагальності.
Матеріально-правовий зміст обов`язку подавати докази полягає в тому, що у разі його невиконання суб`єктом доказування і неможливості отримання доказів суд має право визнати факт, на який посилалася заінтересована сторона, неіснуючим чи, навпаки, як це має місце при використанні презумпції, - існуючим, якщо інше не доказано другою стороною.
Встановлені під час розгляду справи обставини вказують на те, що Позивачем не надано доказів на підтвердження факту виконання ним законодавчо визначеного обов`язку, передбаченого частиною третьою статті 148-1 ЗК України.
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором (ч. 4 ст. 31 Закону). Отже, якщо в договорі оренди земельної ділянки чітко не прописано право сторін розірвати договір в односторонньому порядку та не визначено підстави і умови такого розірвання, даний договір може бути розірваний тільки з визначених Законом підстав.
У разі систематичної несплати орендної плати Орендодавець зобов`язаний письмово попередити орендаря про порушення умов договору, зокрема про несплату орендної плати. Орендарю може бути надано строк для усунення порушення (як правило, вказаний у договорі або узгоджується між сторонами). Якщо порушення не буде виправлено, орендодавець має право звернутися до суду з вимогою про розірвання договору. (ст.ст. 31, 32 Закону). При цьому підставою для дострокового розірвання договору оренди в таких справах суди визнають саме систематичну, тобто неодноразову (два та більше разів), несплату орендної плати у строки, встановлені договором. Одноразова несплата орендної плати, передбаченої договором, не є підставою для розірвання договору оренди. Суд виносить рішення про розірвання договору, враховуючи докази систематичної несплати орендної плати та інші можливі порушення орендарем умов договору. Після винесення рішення про розірвання договору, орендар зобов`язаний повернути земельну ділянку орендодавцю в належному стані, який відповідає умовам договору. Якщо ділянка зазнала пошкоджень або були інші порушення, орендодавець може вимагати відшкодування збитків.
Факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо не сплати орендної плати є вагомою підставою для розірвання такого договору про що й свідчить усталена судова практика Верховного Суду і застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення
договору відповідає загальним засадам цивільного законодавства.
Так, у постанові Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17 викладено висновок про застосування норм права згідно якого «систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.»
В пункті 10.1. постанови Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) зазначено, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, якою передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Отже, якщо договором оренди передбачена сплата орендної плати щорічно, то систематичною може бути визнана несплата протягом 2 і більше років. Якщо сплата орендної плати передбачена щомісячно, то, відповідно, несплата протягом 2 і більше місяців може бути визнана систематичною. Якщо ж має місце лише затримка виплати орендної плати це не є підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку.
Земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб вирішуються виключно судом (158 ЗК України).
У разі систематичної (два і більше) несплати орендної плати, орендодавець має право звернутись до суду за місцем знаходження земельної ділянки з позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості за вказаним договором.
Цивільним процесуальним кодексом України визначено, що позовна заява подається до суду в письмовій формі і підписується позивачем або його представником, або іншою особою, якій законом надано право звертатися до суду в інтересах іншої особи. Позовна заява серед іншого повинна містити виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги та зазначення доказів, що підтверджують вказані обставини.
Тому, звертаючись до суду на підтвердження позовних вимог необхідно надати докази систематичного невиконання орендарем зобов`язання по сплаті орендної плати. Такими доказами можуть бути:
заяви, направлені орендарю з вимогою виплатити заборгованість по орендній платі за останні два і більше років та отримані відповіді (у разі наявності);
довідка з Державної податкової служби про доходи за вказані роки, де буде відсутня інформація про отримання виплат від підприємства-орендаря.
Позивачем не надано доказів які б вказували на систематичну несплату з вини Відповідача орендної плати, що є підставою для розірвання договору оренди землі.
Будь яких клопотань щодо витребування доказів, Позивачем в процесі судового розгляду заявлено не було.
що належить ОСОБА_3 ; копію припису від 02.08.2019 № 435-ДК/0187По/08/01-19 відносно ОСОБА_3 ; копію постанови про накладення адміністративного стягнення від 02.08.2019 № 435-ДК/0187По/08/01-19 про притягнення ОСОБА_3 до відповідальності за порушення ст. 52 КУпАП; копію протоколу про адміністративне правопорушення від 02.08.2019 № 435-ДК/0267Пр/03/01/-19 відносно ОСОБА_3 за порушення ст. 52 КУпАП; копію квитанції АТ КБ «Приватбанк» від 05.08.2019 на суму 340 гривень, призначення платежу: адміністративні штрафи, а також витяги з інформаційно комунікаційної системи ДПС щодо стану розрахунків платника з бюджетом та сплати єдиного внеску за період з 2019 по 2025 роки, платник податку ОСОБА_1 , в якому зазначено сплачено до бюджету/цільових фондів земельний податок з фізичних осіб, територія розташування об`єкта оподаткування Андрушівська ТГ. /а.с.103-109/
Надані позивачем копії відомостей не підтверджують систематичного невиконання орендарем зобов`язання по сплаті орендної плати.
Разом з тим, суд звертає увагу, що відповідно до пункту 19 Договорів оренди землі, Орендодавець має право вимагати від Орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, дотримуватися екологічної безпеки землекористування, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів, санітарно захисних зон, своєчасного внесення орендної плати.
Відповідно до частини першої статті 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до частини першої, п`ятої, шостої статті 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватись на припущеннях.
Враховуючи наведене, суд приходить до висновку, що обставини, на які посилається Позивач, як на підставу для заявлених ним позовних вимог щодо розірвання договорів оренди землі, не знайшли свого підтвердження в ході судового розгляду, оскільки не ґрунтуються на достатніх, належних та допустимих доказах по справі, позивачем не надано доказів, які б вказували на систематичну несплату з вини відповідача орендної плати, що є підставою для розірвання договорів оренди землі та які доводять наявність існування порушень чи реальної небезпеки порушень з боку Відповідача прав Позивача, які підлягають відновленню в порядку встановленому законом.
Статтею 89 ЦПК України визначено, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
На підставі вищевказаного, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні позову.
Не підлягають, відповідно до статті 141 ЦПК України, до подальшого розподілу понесені Позивачем судові витрати, оскільки в задоволенні позову відмовлено.
Керуючись Законом України «Про оренду землі»; статтями 141, 148-1 ЗК України; статтями 3, 15, 16, 526, 537, 611, 651 ЦК України; статтями 4, 5, 12, 13, 19, 23, 28, 48, 76, 77, 78, 81, 89, 128, 141, 223, 258, 259, 263-265, 352, 354, 355 ЦПК України, суд
В задоволенні позову ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «ТЕРРА ВВВ» про розірвання договорів оренди земельних ділянок відмовити.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до Житомирського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження.

Суддя Попільнянського

районного суду Є. О. Зайченко