Справа № 583/424/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 січня 2025 року Охтирський міськрайонний суд Сумської області в складі:

головуючого-судді - Плотникової Н.Б.

при секретарі - Логвиненко Л.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Охтирка Сумської області справу за позовом

ОСОБА_1

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз Північ»,

третя особа: Приватне акціонерне товариство «Райз-Максимко»

про розірвання договорів оренди землі та стягнення заборгованості по орендній платі,

ВСТАНОВИВ:

29.01.2024 року представник позивача звернулася до суду з позовом про розірвання договору оренди та стягнення заборгованості по орендній платі, в якому просить розірвати договір оренди № 206/16, який укладений 12.07.2016 р. між ОСОБА_1 та ТОВ «Райз-Північ» щодо оренди земельної ділянки площею 3,5786 га, кадастровий номер :01:001:0215, номер запису про інше речове право 15431697, розірвати договір оренди № 207/16, який укладений 12.07.2016 р. між ОСОБА_1 та ТОВ «Райз-Північ» щодо оренди земельної ділянки площею 3,7552 га, кадастровий номер :01:001:0217, номер запису про інше речове право 15431550, розірвати договір оренди № 439/17, який укладений 01.12.2017 р. між ОСОБА_1 та ТОВ «Райз-Північ» щодо оренди земельної ділянки площею 3,5788 га, кадастровий номер :01:001:0216, номер запису про інше речове право 23724855, стягнути з ТОВ «Райз-Північ» на користь ОСОБА_1 заборгованість за договором оренди землі № 206/16 від 12.07.2016 р. в розмірі 21771,27 грн., за договором оренди землі № 207/16 від 12.07.2016 р. в розмірі 21187,36 грн., за договором оренди землі № 439/17 від 01.12.2017 р. в розмірі 16565,06 грн., а разом 59523,69 грн. обраховану без вирахування податків та інших обов`язкових платежів. Свої вимоги мотивує тим, що позивач є власником земельних ділянок кадастрові номери :01:001:0215, :01:001:0216, :01:001:0217. 12.07.2016 р. ОСОБА_1 уклала договори оренди земельних ділянок кадастрові номери :01:001:0215 та :01:001:0217 з ПрАТ «Райз-Максимко» строком на 10 років зі сплатою орендної плати в розмірі 7 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки. 18.07.2017 р. було укладено додаткові договори про зміну орендної плати з 7 % на 10 %. Крім того, 01.12.2017 р. ОСОБА_1 уклала з ПрАТ «Райз-Максимко» договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0216. 23.02.2018 р. ПрАТ «Райз-Максимко», ТОВ «Райз-Північ» та ОСОБА_1 уклали додаткові угодуи № 1, в яких новий орендар (ТОВ «Райз-Північ») приймає на себе всі права та обов`язки від ПрАТ «Райз-Максимко» та якою визначено, що розмір орендної плати з 2017 р. складає 11222,45 грн., що становить 10 % нормативно грошової оцінки земельної ділянки. Орендну плату відповідач сплачував без урахування індексації, загальна сума заборгованості по індексації орендної плати за 2018-2023 роки по договорах оренди землі становить 59523,69 грн., яку просить стягнути з відповідача.

20.02.2024 р. від відповідача ТОВ «Райз Північ» надійшов відзив на позовну заяву, в якому просить у задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ «Райз Північ» про розірвання договорів оренди землі, стягнення індексації відмовити в повному обсязі. Свої заперечення мотивує тим, що відповідач не порушував права позивача, а отже доводи позивача про факт систематичної (два і більше разів) несплати коштів за оренду землі, тобто істотного порушення умов укладених договорів оренди земельних ділянок, є необґрунтованими та недоведеними, та не можуть братися до уваги судом. Розмір орендної плати та її індексація визначаються за домовленістю сторін. Порядок індексації орендної плати законом не передбачений. Цей механізм сторони повинні передбачати в договорі оренди земельної ділянки (як індекс застосовувати, з якого періоду і т.д.). Однак в договорах оренди земельних ділянок, укладених ОСОБА_1 з ТОВ «Райз Північ» така інформація відсутня. На даний момент сторони не укладали додугоду, у якій чітко було б прописано процедуру індексації орендної плати. Зазначає також, що розрахунки, додані позивачем до позовної заяви, роблені некоректно, а тому не повинні враховуватися судом. Вважає, що позивачем пропущено без поважних причин строк звернення до суду з позовом про стягнення заборгованості за період 2018-2020 р., тому просить застосувати наслідки пропущення строку позовної давності в цій частині позовних вимог.

16.01.2025 р. від відповідача надійшли додаткові пояснення у справі, в яких зазначає, що 10.12.2024 р. оприлюднено текст постанови Великої Палати Верховного суду від 20.11.2024 р. № 918/391/23., якому міститься висновок про те, що у разі систематичної повної несплати орендної плати застосуванню підлягає пункт «д» частини 1 статті 141 Земельного кодексу України як спеціальна норма права, яка передбачає самостійну і достатню підставу для розірвання договору оренди землі. В даному випадку для розірвання договору достатнім для суду буде встановити факт систематичної несплати орендної плати (2 і більше разів). Якщо орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, то застосуванню підлягає частина 2 статті 651 Цивільного кодексу України, яка передбачає, що договір може бути розірваний на вимогу орендодавця, якщо орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, укладаючи такий договір. Оскільки на практиці така систематична несплата може бути повною або частковою (недоплата), то цілком очевидно, що законодавець врегулював відносини оренди землі з огляду на те, що специфічні підстави припинення права оренди землі, зокрема за систематичну повну несплату орендної плати за землю, визначені відповідними нормами ЗК України, а нормами ЦК України надається можливість додаткової оцінки саме часткової несплати (недоплати) орендної плати за землю та її кваліфікації як істотного порушення договору в контексті з`ясування наявності підстав для його розірвання. Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Виходячи із обставин справи, вбачається, що Позивач тлумачить умови п. 10 Договору інакше ніж Відповідач, і, фактично, спір стосується проведення розрахунку індексації орендної плати, яка передбачена договором оренди земельної ділянки та стягнення недоплачених сум. У разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін (п. 97 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі №918/391/23). Несплата орендної плати є частковою та зумовлена, зокрема, виникненням спору між сторонами з приводу порядку нарахування та розміру орендних платежів, однак наведений спір за висновками Верховного Суду, викладеними в попередніх абзацах, не є підставою для застосування такої санкції як розірвання договору оренди землі. Також зазначає, що для визначення розміру орендної плати використовується нормативна грошова оцінка землі, яка розраховується за формулою, виходячи із індексу споживчих цін за попередній рік за формулою, визначеною статтею 289 ПК України, тому твердження позивача про те, що орендна плата нараховувалася без урахування індексу інфляції є помилковими, оскільки відповідач сплачував орендну плату з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки землі, яка у свою чергу розраховується на базі індексу споживчих цін, що за вказаний період становив 1,0 %. Отже, Позивачу орендна плата за користування Товариством належними йому на праві власності земельними ділянками за 2019-2023 роки були виплачені в узгодженому договорами розмірі з урахуванням індексації НГО.

20.01.2025 р. від третьої особи - ПрАТ «Райз-Максимко» надійшли додаткові пояснення у справі, в яких зазначає, що в даному випадку відсутні підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, оскільки зі сторони відповідача не відбулося систематичної несплати орендної плати. Позивач до ПРАТ «РАЙЗ МАКСИМКО» під час дії договорів оренди з первісним Орендарем жодних претензій щодо сплати орендної плати не в повному обсязі Відповідачу не пред`являв та не скористався своїм правом вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати (умови договору та ст.24 Закону України «Про оренду землі»), а також жодних вимог про стягнення заборгованості по орендній платі Позивач не заявляв. Умовами укладеного між сторонами договору оренди землі у пункті 9 перебачено, що орендна плата вноситься у розмірі 7 % нормативно грошової оцінки земельної ділянки. Пунктом 10 указаного договору встановлено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації. Верховний Суд у Постанові від 10.04.2019 у справі № 732/1705/16-ц виснував, що оскільки за умовами договору, укладеному між сторонами не передбачено внесення орендної плати із урахуванням індексу інфляції, за встановленими обставинами орендна плата вносилась відповідачем відповідно до умов договору із урахуванням індексації нормативно грошової оцінки, тому висновки судів про сплату відповідачем орендної плати не у повному обсязі (без урахування індексу інфляції) є помилковими. Посилання судів у цій справі на положення статті 21 Закону України «Про оренду землі» як на підставу для висновку про необхідність сплати орендної плати із урахуванням індексу інфляції є помилковим, оскільки указаною нормою встановлено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Умовами укладеного між сторонами цієї справи договору передбачено інше: обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації, тобто індексації нормативно грошової оцінки землі. Аналогічна позиція Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду також викладена у постанові від 31.07.2019 у справі №732/1709/16-ц. Виходячи із обставин справи, вбачається, що Орендодавець тлумачить умови п. 10 Договору інакше ніж Орендар, і фактично спір стосується проведення розрахунку індексації орендної плати, яка передбачена договором оренди земельної ділянки.

Представник позивачки в судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просить їх задовольнити.

Позивачка в судове засідання не з`явилася, про дату, час та місце розгляду справи повідомлена належним чином.

Представник відповідача ТОВ «Райз Північ»» в судовому засіданні заперечувала проти задоволення позову з підстав, зазначених у відзиві на позов, та просила врахувати подані 16.01.2025 р. додаткові пояснення.

Представник третьої особи ПрАТ «Райз-Максимко» в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.

Заслухавши пояснення представника позивачки та представника відповідача, вивчивши матеріали справи, дослідивши письмові докази, суд дійшов наступного висновку.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просить їх задовольнити.

Позивач в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.

Представник відповідача ТОВ «Райз Північ»» в судовому засіданні заперечувала проти задоволення позову з підстав, зазначених у відзиві на позов, та просила застосувати строки позовної давності.

Заслухавши пояснення представника позивачки та представника відповідача, вивчивши матеріали справи, дослідивши письмові докази, суд дійшов наступного висновку.

Судом встановлено, що 12.07.2016 р. між ОСОБА_1 , яка є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 3,5786 га, кадастровий номер :01:001:0215, що розташована на території Чернеччинської сільської громади (раніше Кардашівської сільської ради Охтирського району Сумської області), право власності на яку підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку серії СМ № 048958, та ПрАТ «Райз-Максимко» було укладено договір оренди землі № 206/16 строком на 10 років. 13.07.2016 р. договір № 206/16 був зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право: 15431697, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 18.07.2016 р. (а.с. 8-13).

Відповідно до п. 5 Договору №206/16 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 112224,47 грн.

Пунктами 9, 10, 11 Договору № 206/16 визначено, що орендна плата вноситься у грошовій формі та розмірі 7% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 7855,71 грн., із вирахуванням податку з доходів (орендної плати) орендодавця згідно Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб», та виплачується за вимогою орендодавця у формі: грошовій, натуральній, відробітковій. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься у такі строки: один раз на рік по закінченню сільськогосподарського року, але не пізніше 01 грудня.

18.07.2017 р. між ПрАТ «Райз-Максимко» та ОСОБА_1 укладено додатковий договір про внесення змін і доповнень до договору оренди землі № 206/16 від 12.07.2016 р., відповідно до якого розмір орендної плати змінено з 7% на 10% нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 14).

23.02.2018 р. між ОСОБА_1 (орендодавець), ПрАТ «Райз-Максимко» (Орендар) та ТОВ «Райз Північ» (Новий орендар) укладено додаткову угоду №1 про заміну сторони та внесення змін і доповнень, про поновлення договору оренди землі № 206/16, відповідно до якої Орендар передає, а Новий орендар приймає на себе права та обов`язки сторони (Орендаря), передбачені в договорі оренди. Сторони домовилися внести зміни /доповнення в договір оренди, зокрема, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 112224,47 грн., з 2017 року орендна плата складає 11222,45 грн., що становить 10% нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 15).

12.07.2016 р. між ОСОБА_1 , яка є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 3,5752 га, кадастровий номер :01:001:00217, що розташована на території Чернеччинської сільської громади (раніше Кардашівської сільської ради Охтирського району Сумської області), право власності на яку підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку серії СМ № 048956, та ПрАТ «Райз-Максимко» було укладено договір оренди землі № 207/16 строком на 10 років. 13.07.2016 р. договір № 207/16 був зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право: 15431550, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 18.07.2016 р. (а.с. 17-22).

Відповідно до п. 5 Договору №207/16 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 112224,47 грн.

Пунктами 9, 10, 11 Договору № 207/16 визначено, що орендна плата вноситься у грошовій формі та розмірі 7% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 7855,71 грн., із вирахуванням податку з доходів (орендної плати) орендодавця згідно Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб», та виплачується за вимогою орендодавця у формі: грошовій, натуральній, відробітковій. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься у такі строки: один раз на рік по закінченню сільськогосподарського року, але не пізніше 01 грудня.

18.07.2017 р. між ПрАТ «Райз-Максимко» та ОСОБА_1 укладено додатковий договір про внесення змін і доповнень до договору оренди землі № 207/16 від 12.07.2016 р., відповідно до якого розмір орендної плати змінено з 7% на 10% нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 23).

23.02.2018 р. між ОСОБА_1 (орендодавець), ПрАТ «Райз-Максимко» (Орендар) та ТОВ «Райз Північ» (Новий орендар) укладено додаткову угоду №1 про заміну сторони та внесення змін і доповнень, про поновлення договору оренди землі № 207/16, відповідно до якої Орендар передає, а Новий орендар приймає на себе права та обов`язки сторони (Орендаря), передбачені в договорі оренди. Сторони домовилися внести зміни /доповнення в договір оренди, зокрема, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 112224,47 грн., з 2017 року орендна плата складає 11222,45 грн., що становить 10% нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 24).

01.12.2017 р. між ОСОБА_1 , яка є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 3,5788 га, кадастровий номер :01:001:0216, що розташована на території Чернеччинської сільської громади (раніше Кардашівської сільської ради Охтирського району Сумської області), право власності на яку підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку серії СМ № 048957, та ПрАТ «Райз-Максимко» було укладено договір оренди землі № 439/17 строком на 10 років. 01.12.2017 р. договір № 439/17 був зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право: 23724855, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 04.12.2017 р. (а.с. 26-30).

Відповідно до п. 5 Договору № 439/17 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 112224,47 грн.

Пунктами 9, 10, 11 Договору № 439/17 визначено, що орендна плата вноситься у грошовій формі та розмірі 10% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 11222,45 грн., із вирахуванням податку з доходів (орендної плати) орендодавця згідно Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб», та виплачується за вимогою орендодавця у формі: грошовій, натуральній, відробітковій. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься у такі строки: один раз на рік по закінченню сільськогосподарського року, але не пізніше 01 грудня.

23.02.2018 р. між ОСОБА_1 (орендодавець), ПрАТ «Райз-Максимко» (Орендар) та ТОВ «Райз Північ» (Новий орендар) укладено додаткову угоду №1 про заміну сторони та внесення змін і доповнень, про поновлення договору оренди землі № 439/17, відповідно до якої Орендар передає, а Новий орендар приймає на себе права та обов`язки сторони (Орендаря), передбачені в договорі оренди. Сторони домовилися внести зміни /доповнення в договір оренди, зокрема, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 112224,47 грн., з 2017 року орендна плата складає 11222,45 грн., що становить 10% нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 31).

З відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про суми виплачених доходів та утриманих податків за період з І кварталу 2017 року по 4 квартал 2021 року та з 1 кварталу 2022 р. по 4 квартал 2023 року, наданих Головним управлінням ДПС у Сумській області, Охтирська ДПІ (Охтирський район) ТОВ «Райз Північ» було нараховано та виплачено орендну плату без вирахування податків та інших обов`язкових платежів ОСОБА_1 : у 2018 р. в розмірі 34667,35 грн., у 2019 р. в розмірі 37034,07 грн., у 2020 р. в розмірі 37034,00 грн., у 2021 р. в розмірі 37034,01 грн., у 2022 р. в розмірі 37034,07 грн., у 2023 р. в розмірі 37034,07 грн. (а.с. 33-34).

Відповідно до інформації ТОВ «Райз Північ» щодо розміру та часу виплати орендної плати орендодавцю ОСОБА_1 за період 2018-2022 рр.:

за договором оренди № 206/16 від 12.07.2016 р. виплачено в 2018 році 11222,45 грн. (22.02.2018 р.), в 2019 р. 12344,69 грн. (08.04.2019 р.), в 2020 р. 11982,97 грн. (17.04.2020 р.) та 361,72 грн. (07.08.2020 р.), в 2021 р. 12344,69 грн. (09.07.2021 р.), в 2022 р. 12344,69 грн. (20.09.2022 р.);

за договором оренди № 207/16 від 12.07.2016 р. виплачено в 2018 році 11222,45 грн. (22.02.2018 р.), в 2019 р. 12344,69 грн. (08.04.2019 р.), в 2020 р. 12344,69 грн. (07.08.2020 р.), в 2021 р. 12344,69 грн. (09.07.2021 р.), в 2022 р. 12344,69 грн. (20.09.2022 р.);

за договором оренди № 439/17 від 01.12.2017 р. виплачено в 2018 році 11222,45 грн. (22.02.2018 р.), в 2019 р. 12344,69 грн. (04.07.2019 р.), в 2020 р. 12344,69 грн. (07.08.2020 р.), в 2021 р. 12344,69 грн. (09.07.2021 р.), в 2022 р. 12344,69 грн. (20.09.2022 р.) (а.с. 59).

Крім того, з виписки АТ КБ «ПриватБанк» по надходженням по картці/рахунку і додатковим рахункам, відкритим на ім`я ОСОБА_2 , вбачається, що за період з 01.01.2017-26.01.2024 позивачу від ТОВ «Райз Північ» була перерахована орендна плата по договорам оренди: 21.04.2020 р. 9646,30 грн., 07.08.2020 р. 20166,14 грн., 09.07.2021 р. 19874,96 грн., 28.08.2021 р. 9937,48 грн., 08.12.2022 р. 29812,44 грн., 20.09.2023 р. в сумі 29812,44 грн. (з вирахуванням податків та інших обов`язкових платежів) (а.с. 35-37).

Згідно зі ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Цивільним кодексом України (далі - ЦК України), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами ( стаття 629 ЦК України).

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 цього Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі, в тому числі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі»).

Частинами 1-3 статті 762 ЦК України визначено, що за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

Плата за найм (оренду) майна може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за найм (оренду) майна встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна.

За змістом ст.ст. 21, 22, 23 Закону України «Про оренду землі» , орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Зі змісту укладених між сторонами договорів оренди землі № 206/16, 207/16 від 12 липня 2016 року та № 439/17 від 01 грудня 2017 року, а також додаткових угод до цих договорів, слідує, що обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Суд не може погодитися з заявленим позивачем розміром заборгованості з орендної плати за вказаними договорами оренди землі.

Аналіз частини 3 статті 762 ЦК України дозволяє стверджувати, що договором найму або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Це правило розраховано на те, щоб на майбутнє можна було змінювати або навіть забезпечити автоматичну зміну розміру плати за користування. Зокрема, сторони в договорі найму можуть встановити, що: розмір плати за користування за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць; плата за користування підлягає індексації.

Індексація проводиться наймачем шляхом множення розміру орендної плати на коефіцієнт індексації, що розраховується як добуток індексів інфляції за 12 календарних місяців, що передують місяцю, в якому виплачується плата за користування.

Подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 26 травня 2021 року у справі № 540/544/18, від 09 червня 2021 року у справі №948/393/20.

З урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності і тлумачення умов договорів оренди землі щодо періоду внесення орендної плати, на користь його дійсності, чинності та виконуваності, коефіцієнт інфляції має обчислюватися для орендної плати за спірний період, як добуток індексів інфляції з 01 січня відповідного року до визначеної сторонами договорів дати виконання зобов`язань зі сплати орендної плати 01 грудня.

Тому, розмір орендної плати, який підлягав сплаті товариством за договором оренди землі № 206/16 від 12 липня 2016 року, з урахуванням змін внесених додатковою угодою №1 від 23 лютого 2018 року:

за 2018 рік 12221 грн. 91 коп. (11222,45 x 1.08905857 (індекс інфляції за період з 01.01.2018 до 01.12.2018), сплачено відповідачем 11222 грн. 45 коп. (розмір недоплати становить 999 грн. 46 коп.);

за 2019 рік 11700 грн. 78 коп. (11222,45 x 1.04262249 (індекс інфляції за період з 01.01.2019 до 01.12.2019), сплачено відповідачем 12344 грн. 69 коп.;

за 2020 рік 11677 грн. 61 коп. (11222,45 x 1.04055827 (індекс інфляції за період з 01.01.2020 до 01.12.2020), сплачено відповідачем 12344 грн. 69 коп.;

за 2021 рік 12272 грн. 78 коп. (11222,45 x 1.09359178 (індекс інфляції за період з 01.01.2021 до 01.12.2021), сплачено відповідачем 12344 грн. 69 коп.;

за 2022 рік 14109 грн. 22 коп. (11222,45 x 1.25723182 (індекс інфляції за період з 01.01.2022 до 01.12.2022), сплачено відповідачем 12344 грн. 69 коп. (розмір недоплати становить 1764 грн. 53 коп.);

за 2023 рік 11711 грн. 00 коп. (11222,45 x 1.04353331 (індекс інфляції за період з 01.01.2023 до 01.12.2023), сплачено відповідачем 12344 грн. 69 коп.

Розмір орендної плати, який підлягав сплаті товариством за договором оренди землі № 207/16 від 12 липня 2016 року, з урахуванням змін внесених додатковою угодою №1 від 23 лютого 2018 року:

за 2018 рік 12221 грн. 91 коп. (11222,45 x 1.08905857 (індекс інфляції за період з 01.01.2018 до 01.12.2018), сплачено відповідачем 11222 грн. 45 коп. (розмір недоплати становить 999 грн. 46 коп.);

за 2019 рік 11700 грн. 78 коп. (11222,45 x 1.04262249 (індекс інфляції за період з 01.01.2019 до 01.12.2019), сплачено відповідачем 12344 грн. 69 коп.;

за 2020 рік 11677 грн. 61 коп. (11222,45 x 1.04055827 (індекс інфляції за період з 01.01.2020 до 01.12.2020), сплачено відповідачем 12344 грн. 69 коп.;

за 2021 рік 12272 грн. 78 коп. (11222,45 x 1.09359178 (індекс інфляції за період з 01.01.2021 до 01.12.2021), сплачено відповідачем 12344 грн. 69 коп.;

за 2022 рік 14109 грн. 22 коп. (11222,45 x 1.25723182 (індекс інфляції за період з 01.01.2022 до 01.12.2022), сплачено відповідачем 12354 грн. 69 коп. (розмір недоплати становить 1764 грн. 53 коп.);

за 2023 рік 11711 грн. 00 коп. (11222,45 x 1.04353331 (індекс інфляції за період з 01.01.2023 до 01.12.2023), сплачено відповідачем 12344 грн. 69 коп.

Розмір орендної плати, який підлягав сплаті товариством за договором оренди землі № 439/17 від 01 грудня 2017 року, з урахуванням змін внесених додатковою угодою №1 від 23 лютого 2018 року:

за 2018 рік 12221 грн. 91 коп. (11222,45 x 1.08905857 (індекс інфляції за період з 01.01.2018 до 01.12.2018), сплачено відповідачем 11222 грн. 45 коп. (розмір недоплати становить 999 грн. 46 коп.);

за 2019 рік 11700 грн. 78 коп. (11222,45 x 1.04262249 (індекс інфляції за період з 01.01.2019 до 01.12.2019), сплачено відповідачем 12344 грн. 69 коп.;

за 2020 рік 11677 грн. 61 коп. (11222,45 x 1.04055827 (індекс інфляції за період з 01.01.2020 до 01.12.2020), сплачено відповідачем 12344 грн. 69 коп.;

за 2021 рік 12272 грн. 78 коп. (11222,45 x 1.09359178 (індекс інфляції за період з 01.01.2021 до 01.12.2021), сплачено відповідачем 12344 грн. 69 коп.;

за 2022 рік 14109 грн. 22 коп. (11222,45 x 1.25723182 (індекс інфляції за період з 01.01.2022 до 01.12.2022), сплачено відповідачем 12354 грн. 69 коп. (розмір недоплати становить 1764 грн. 53 коп.);

за 2023 рік 11711 грн. 00 коп. (11222,45 x 1.04353331 (індекс інфляції за період з 01.01.2023 до 01.12.2023), сплачено відповідачем 12344 грн. 69 коп.

З вказаного слідує, що нарахування та виплата відповідачем орендної плати позивачці проводилась без урахування індексації за договором оренди землі № 206/16, 207/16 та № 439/17 у 2018 та 2022 роках. Загальний розмір недоплаченої орендної плати становить 8291 грн. 97 коп., що і підлягає стягненню з відповідача на користь позивача з вирахуванням податків та інших обов`язкових платежів.

Відсутність у договорах оренди землі узгодженого сторонами порядку обрахування орендної плати з урахуванням індексу інфляції не звільняє відповідача, як зобов`язану сторону цих договорів, від виконання взятих на себе зобов`язань, у тому числі, в частині сплати орендної плати у належному рівні.

Щодо доводів відповідача про проведення розрахунку заборгованості з орендної плати з пропуском строків позовної давності, то суд вважає їх безпідставними.

Зокрема, позивач, звертаючись до суду з позовом у січні 2024 року просив стягнути заборгованості з орендної плати, яка виникла за період з 2018 до 2023 роки.

Відповідно до п. 12 та п. 19 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину.

У період дії воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 2102-IX, перебіг позовної давності, визначений цим Кодексом, зупиняється на строк дії такого стану.

Отже, з урахуванням вказаних норм, з позовом про стягнення заборгованості за договорами оренди позивач звернувся в межах строків позовної давності.

В частині вирішення позовних вимог про розірвання укладених між сторонами договорів оренди землі, суд звертає увагу на таке.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктом «д» частини 1 статті 141 ЗК України передбачено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

За змістом ч.ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Велика Палата Верховного Суду України у постанові від 20 листопада 2024 року у справі №918/391/23 виснувала, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Судом встановлено, що відповідачем за договорами оренди землі № 209/16, 207/16 та № 439/17 у 2018 та 2022 роках не були в повному обсязі виконані зобов`язання в частині виплати орендної плати з урахуванням індексації. Так, розмір недоплаченої орендної плати за договорами № 209/16, 207/16 та № 439/17 у 2018 році становить 999 грн. 46 коп., з 12221 грн. 91 коп. (8,18% від загальної суми), у 2022 році становить 1764 грн. 53 коп., з 14109 грн. 22 коп. (12,51% від загальної суми). Зазначений розмір недоплаченої відповідачем орендної плати, на переконання суду, є незначним.

Позиція сторін свідчить про те, що вони не дійшли згоди щодо порядку обрахунку розміру орендної плати з урахуванням індексації.

Також суд бере до уваги і те, що за договорами № 209/16, 207/16 та № 439/17 у 2019-2021, 2023 роках відповідачем виплачено орендну плату у більшому від узгодженого сторонами цих договорів розмірі, що свідчить про те, що у зв`язку з неповною сплатою орендної плати у 2018 та 2022 роках, позивач не був значною мірою позбавлений орендної плати, на яку він розраховував при укладенні договорів.

Таким чином, зважаючи на те, що часткова несплата відповідачем орендної плати не призвело до істотного порушення умов укладених між сторонами договорів, суд не вбачає підстав для розірвання договорів оренди землі № 209/16, 207/16 та № 439/17, та вважає, що стягнення з відповідача заборгованості із орендної плати буде ефективним та пропорційним способом захисту порушеного права позивача.

Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи викладене, з відповідача на користь позивача належить стягнути 168,72 грн. (1211,20 грн. х 13,93%) судового збору.

На підставі викладеного, ст.ст. 526, 610, 629, 651 ЦК України, ст. 141 ЗК України, ст. 2, 13, 15, 21, 22, 32 Закону України «Про оренду землі», керуючись ст.ст. 10, 13, 12, 76-89, 141, 264, 265, 268 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позовну заяву ОСОБА_1 задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз Північ» (вул. Заводська, 4 смт. Степанівка Сумського району Сумської області, ) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 ) 8291,97 грн. орендної плати, обрахованої без вирахування податків та інших обов`язкових платежів.

Відмовити у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз Північ» про розірвання договорів оренди землі.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз Північ» (вул. Заводська, 4 смт. Степанівка Сумського району Сумської області, ) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 ) судові витрати в розмірі 168,72 грн.

Рішення суду може бути оскаржене безпосередньо до Сумського апеляційного суду шляхом подачі в тридцятиденний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги. В разі проголошення вступної та резолютивної частини або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, в той же строк з дня складання повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя Охтирського

міськрайонного суду Н.Б. Плотникова