ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 550/558/24 Номер провадження 22-ц/814/617/25Головуючий у 1-й інстанції Хоменко Д. Є. Доповідач ап. інст. Пилипчук Л. І.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 січня 2025 року м. Полтава

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючий суддя Пилипчук Л.І.,

судді Кузнєцова О.Ю., Чумак О.В.,

секретар Ванда А.М.,

з участю представника позивача адвоката Іванової О.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Полтаві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , поданою в його інтересах представником - адвокатом Івановою Оленою Ігорівною,

на рішення Чутівського районного суду Полтавської області від 23 вересня 2024 року, постановлене суддею Хоменко Д.Є.,

у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки дійсним та визнання права власності на земельну ділянку,

в с т а н о в и в:

10.05.2024 ОСОБА_1 звернувся в суд із указаним позовом, у якому просить:

- визнати дійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки, укладений в усній формі у вигляді розписки від 25.06.2021, складеної між ним та ОСОБА_2 , за яким він придбав за 120 000,00 грн. земельну ділянку з кадастровим номером :00:001:0044, площею 3,8760 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Новокочубеївської сільської ради Полтавського району Полтавської області;

- припинити право власності за ОСОБА_2 та визнати за ним, ОСОБА_1 , право власності на указану земельну ділянку.

В обґрунтування позовних вимог зазначає, що відповідачка була власницею спірної земельної ділянки, яка перебувала в оренді СФГ «Прогрес» та яке відмовилося від реалізації переважного права на її придбання.

Після чого у 2021 році ОСОБА_2 запропонувала йому, позивачу, придбати належну їй земельну ділянку. Сторони погодили умови зобов`язання, зокрема, ціну договору 120 000,00 грн. При цьому, відповідачка наполягала на складанні розписки та запевняла позивача, що з моменту відкриття ринку землі, починаючи із 01.07.2021, вона вчинить дії щодо нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу.

Таким чином 25.06.2021 сторони в усній формі уклали договір купівлі-продажу спірної земельної ділянки, про що складено розписку, де серед іншого зазначено про відсутність претензій одне до одного.

Повідомляє, що сторони зверталися до нотаріуса з метою посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки, але їм було відмовлено у вчиненні нотаріальної дії у зв`язку із невідповідністю правовстановлюючих документів вимогам законодавства та їх неповному обсязі.

Здійснити державну реєстрацію права власності придбаної земельної ділянки за укладеним в усній формі договором купівлі-продажу також не представляється можливим, оскільки правочин не посвідчено у нотаріальній формі.

Усупереч своїм обіцянкам, відповідачка ухиляється від вчинення нею дій щодо нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу земельною ділянки та відмовляються повернути позивачу отримані за таким правочином грошові кошти. Із підстав викладеного, просить захистити порушене право згідно заявлених позовних вимог.

Рішенням Чутівського районного суду Полтавської області від 23.09.2024 відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки дійсним та визнання права власності на земельну ділянку.

Рішення районного суду вмотивовано тим, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами обставини ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору. Крім того, на момент укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки (25.06.2021) діяв мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення, що унеможливлює визнання такого правочину дійсним, оскільки він укладений з прямим порушенням закону.

Позивач, в інтересах якого діє представник - адвокат Іванова О.І., оскаржив рішення районного суду в апеляційному порядку. Посилаючись на неповне та неправильне з`ясування усіх обставин справи, порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення районного суду скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити.

Зазначає, що із дня складання розписки минуло понад 3 роки, упродовж яких позивачем вжито вичерпних заходів задля забезпечення нотаріального посвідчення правочину, які відповідачкою залишаються без належного реагування.

Наголошує, що відповідачка взяла на себе зобов`язання після зняття мораторію укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки на умовах, визначених розпискою. Усупереч викладеному, вона відмовляється з`явитися до нотаріуса для вчинення нотаріальної дії, наполягаючи на належному виконанні зобов`язання шляхом передачі земельної ділянки.

Із підстав викладеного, вважає помилковими висновки суду першої інстанції щодо недоведеності факту ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину. Наполягає, що указана обставинам встановлюється та підтверджується самим позовом, оскільки за відсутності між сторонами спору, позивач не звертався б суду за захистом порушеного права.

Наголошує, що усі зобов`язання за договором купівлі-продажу сторонами зобов`язання виконано, зокрема, покупцю передано нерухомість, а продавцем отримано грошові кошти. У свою чергу, позивач позбавлений можливості здійснити нотаріальне посвідчення правочину внаслідок протиправних дій відповідача.

Вважає, що районний суд дійшов помилкового висновку щодо нікчемності правочину, оскільки позивач звернувся в суд за захистом порушеного права уже після того, як мораторій на продаж земельних ділянок було знято.

Ухвалою Полтавського апеляційного суду від 04.11.2024 відкрито апеляційне провадження; у справі закінчено підготовчі дії та призначено її до судового розгляду, про що постановлена ухвала апеляційного суду від 03.12.2024.

Відзив на апеляційну скаргу не надходив.

У суді апеляційної інстанції представник позивача доводи апеляційної скарги підтримав, наполягаючи на її задоволенні.

Відповідачка, будучи належним чином повідомленою про день та час розгляду справи, в судове засідання до суду апеляційної інстанції не з`явилася, що з огляду на положення частини другої статті 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи за її відсутності.

Вивчивши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача та перевіривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд встановив наступне.

Судом установлено та підтверджується матеріалами справи, що ОСОБА_2 є власницею земельної ділянки з кадастровим номером :00:001:0044, загальною площею 3,8760 га, яка знаходиться на території Новокочубеївської сільської ради Полтавського район Полтавської області; підстава виникнення права власності: державний акт на право власності на земельну ділянку, серія та номер: ЯГ №669525, виданий 20.12.2007, видавник: Чутівський районний відділ земельних ресурсів./а.с.14-15, 16-17/

20.01.2015 між ОСОБА_2 (орендодавець) та СФГ «Прогрес» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, за умов якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на територію Новокочубеївської сільської ради.

В оренду передається земельна ділянка кадастровий номер :00:001:0044, загальною площею 3,8760 га (п.2 договору);нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 103848,12 грн. (п.5 договору); договір укладено на 15 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк (п.8 договір); орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 4% нормативної грошової оцінки земельної ділянки в грошовій або натуральній формі (п.9 договору)./а.с.10-11/

25.06.2021 ОСОБА_2 складено розписку, копію якої приєднано до справи, за змістом якої ОСОБА_2 отри мала від ОСОБА_1 120 000,00 грн. у якості оплати за продаж земельної ділянки кадастровий номер :00:001:0044, площею 3,8760 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Новокочубеївської сільської ради Полтавського район Полтавської області.

Вона, ОСОБА_2 , продала земельну ділянку, а ОСОБА_1 купив належну їй земельну ділянку.

Цією розпискою вона підтверджує, що загальна вартість земельної ділянки складає 120000,00 грн., є остаточною та зміні не підлягає, будь-яких фінансових претензій до ОСОБА_1 немає.

З моменту зняття державними органами влади України починаючи з 01.07.2021 мораторію на продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зобов`язується на першу вимогу укласти договір купівлі-продажу на умовах визначених даною розпискою у відповідності до вимог чинного законодавства України./а.с.20/

11.04.2024 головою Селянського (фермерського) господарства «Прогрес» Онайко І.В. складено заяву про відмову від переважного права придбання (купівлі) земельної ділянки розміром 3,8760 га, за кадастровим номером :00:001:0044, яка знаходиться на території Новокочубеївської сільської ради Полтавського район Полтавської області; заява посвідчена приватним нотаріусом Полтавського районного нотаріального округу Полтавської області Новицькою О.В., зареєстровано в реєстрі за №654./а.с.8-9/

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог районний суд виходив із того, що позивачем не доведено будь-якими доказами обставини ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору. Жодних об`єктивних перешкод для нотаріального посвідчення договору судом не встановлено та із матеріалів справи не вбачається.

Крім того, судом першої інстанції враховано, що у період укладення в усній формі договору та складення розписки про продаж земельної ділянки, датованої 25.06.2021, діяв мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення, що унеможливлює визнання такого правочину дійсним, оскільки він укладений з прямим порушенням закону.

Апеляційний суд з такими висновками суду першої інстанції погоджується. Доводи апеляційної скарги правильність висновків районного суду не спростовують, зводяться до незгоди із судовим рішенням, переоцінки доказів та хибного тлумачення норм матеріального права на власну користь.

За змістом частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, регламентовано статтею 203 ЦК України, серед яких: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (частина перша); правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (частина четверта).

Відповідно до статті 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Правочин, для якого законом не встановлена обов`язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків. У випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням.

Усно можуть вчинятися правочини, які повністю виконуються сторонами у момент їх вчинення, за винятком правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, а також правочинів, для яких недодержання письмової форми має наслідком їх недійсність (частина перша статті 206 ЦК України).

За правилами частини третьої статті 209 ЦК України нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 цього Кодексу.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (частина перша статті 657 ЦК України).

Згідно зі статтею 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Із урахуванням принципу розумності, очевидно, що позов про визнання договору дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України є способом захисту цивільних прав та інтересів учасників приватних відносин.

При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.

За змістом сталої позиції Верховного Суду, зокрема, формульованої у справі №188/1196/19 від 09.12.2014, однією з умов визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

Згідно зі статтями 12, 13, 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Обов`язок доказування та подання доказів покладається на сторони. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України). Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).

Із огляду на викладене установивши, що письмова форма правочину є обов`язковою для договору купівлі-продажу земельної ділянки, апеляційний суд визнає неспроможними посилання позивача на укладення такого договору в усній формі. Тоді як рішення суду про визнання договору дійсним при недодержанні сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору «зцілює» тільки таку ваду як відсутність нотаріального посвідчення договору, що виключає підстави задоволення позову.

Наявна у справі копія розписки, колегією суддів до уваги не приймається, як неналежний та недопустимий доказ. Так, зі змісту розписки убачається, що вона фіксує зобов`язання відповідачки на майбутнє (з моменту зняття заборони), але той факт, що її складено під час дії заборони на купівлю-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення, у межах заявленого спору не створює юридичних наслідків.

Доводи апеляційної скарги стосовно помилковості висновку районного суду щодо нікчемності правочину, колегія суддів відхиляє як неспроможні. Оскільки незалежно від того, що позивач звернувся в суд із позовом уже після того, як мораторій на продаж земельних ділянок було знято, за змістом заявлених позовним вимог він просить визнати дійсним «договір купівлі-продажу земельної ділянки, укладений в усній формі у вигляді розписки від 25.06.2021». Тобто до зняття мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення, що унеможливлює визнання такого правочину дійсним, оскільки він укладений з прямим порушенням закону.

Інші доводи апеляційної скарги не ґрунтуються на доказах та є припущеннями, на яких не може ґрунтуватися судове рішення. Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (Проніна проти України, №63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Враховуючи викладене, апеляційний суд приходить до висновку, що апеляційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а рішення районного суду без змін.

Керуючись ст.ст.367, 368, 374, 375, 381-384, 389-391 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану в його інтересах представником - адвокатом Івановою Оленою Ігорівною, - залишити без задоволення.

Рішення Чутівського районного суду Полтавської області від 23 вересня 2024 року - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом 30 днів шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 22.01.2025.

Головуючий суддя Л.І. Пилипчук

Судді О.Ю. Кузнєцова

О.В. Чумак