судді Касаційного цивільного суду в складі Верховного Суду Ситнік О. М.
за касаційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Київського районного суду м. Харкова від 8 лютого 2021 року, ухвалене у складі судді Губської К. Г., та постанову Харківського апеляційного суду від 16 вересня 2021 року, ухвалену колегією у складі суддів Котелевець А. В., Бурлаки І. В., Хорошевського О. М.,
у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання права власності.
На час пред`явлення позову село Циркуни включено до меж міста Харкова, тому земельній ділянці та нежитловому приміщенню присвоєна адреса: АДРЕСА_1 .
Зазначала, що чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди. Вважала, що вона як новий власник отримала право на земельну ділянку, на якій розташований належний їй на праві власності гараж.
08 лютого 2021 року рішенням Київського районного суду м. Харкова в задоволенні позову відмовлено.
16 вересня 2021 року постановою Харківського апеляційного суду апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, а рішення Київського районного суду м. Харкова від 08 лютого 2021 року - без змін.
Суди першої та апеляційної інстанцій керувалися тим, що земельна ділянка є окремим об`єктом цивільних прав, які відповідно до статті 182 Цивільного кодексу (далі - ЦК) України підлягають державній реєстрації. Право власності на земельну ділянку не було предметом реалізації, земельна ділянка не зазначена в лоті під час проведення електронних торгів, її вартість під час продажу гаража не врахована. Відсутні правові підстави для визнання за позивачкою права власності на спірну земельну ділянку, оскільки це призведе до порушення права власності ОСОБА_2 .
У жовтні 2021 року ОСОБА_1 подала до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального права та порушення процесуального права, просила скасувати рішення Київського районного суду м. Харкова від 08 лютого 2021 року та постанову Харківського апеляційного суду від 16 вересня 2021 року і ухвалити нове рішення про задоволення позову.
02 липня 2025 року постановою Верховного Суду касаційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Рішення Київського районного суду м. Харкова від 08 лютого 2021 року та постанову Харківського апеляційного суду від 16 вересня 2021 року змінено, викладено їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови. В іншій частині рішення Київського районного суду м. Харкова від 08 лютого 2021 року та постанову Харківського апеляційного суду від 16 вересня 2021 року залишено без змін.
Постанова Верховного Суду мотивована тим, що за загальним правилом, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна.

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові, тому суди попередніх інстанцій зробили правильний висновок про відмову в задоволенні позову, однак вказали неналежні мотиви та підстави для такої відмови.

Із такими висновками не погоджуюся, тому відповідно до частини третьої статті 35 Цивільного процесуального кодексу (далі - ЦПК України) висловлюю окрему думку.

Суди встановили, що у 2007 році ОСОБА_3 отримала державний акт серії ЯД № 059717 на право власності на земельну ділянку, розташовану в Циркунівській сільській раді, автогаражному кооперативі «Атлант-7», № 158, 159, цільовим призначенням якої є будівництво індивідуального гаража. Зазначений державний акт зареєстрований 29 лютого 2008 року у відділі земельних ресурсів у Харківській області, а земельній ділянці присвоєно кадастровий номер :03:021:0169.

05 червня 2012 року ОСОБА_3 , від імені якої діяв ОСОБА_4 , та ОСОБА_2 уклали договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,0048 га з кадастровим номером :03:021:0169, розташованої на території Циркунівської сільської ради Харківського району Харківської області, автогаражному кооперативі «Атлант-7», № 158, 159. Цей договір посвідчений приватним нотаріусом Харківського районного нотаріального округу Харківської області Клопотовим М. М. за № 886.

У державному акті серії ЯД № 059717 приватний нотаріус Харківського районного нотаріального округу Харківської області Клопотов М. М. здійснив посвідчувальний напис про перехід права власності на спірну земельну ділянку на підставі зазначеного договору купівлі-продажу до ОСОБА_2 .

Ці нежитлові приміщення (гараж) реалізовано 22 грудня 2016 року ДП «СЕТАМ»; відповідно до протоколу ДП «СЕТАМ» № 222420 (лот № 186421). Вказаний гараж придбала ОСОБА_1 , кошти за придбану нерухомість сплачені в повному обсязі та перераховані за призначенням на рахунок Київського ВДВС м. Харків Головного територіального управління юстиції у Харківській області.

11 січня 2017 року державний виконавець склав акт про проведення в порядку виконання судового рішення електронних торгів, об`єктом яких стало нежитлове приміщення гаража № НОМЕР_1 , НОМЕР_2 .

Відповідно до свідоцтва, виданого 09 лютого 2017 року приватним нотаріусом Харківського районного нотаріального округу Харківської області Десятниченко О. В. за № 209, ОСОБА_1 належить на праві власності майно, що складається з нежитлового приміщення гаража № НОМЕР_1 , НОМЕР_2 загальною площею 46,80 кв. м, розташованого на приватизованій земельній ділянці з кадастровим номером :03:021:0169 за адресою: АДРЕСА_2 , адреса АДРЕСА_1, що належать на праві приватної власності ОСОБА_2 .

Село Циркуни включено до меж міста Харкова, тому вказаній земельній ділянці та нежитловому приміщенню присвоєна адреса - АДРЕСА_1 .

Звертаючись до суду з позовом про визнання права власності на земельну ділянку ОСОБА_1 послалася на вимоги статей 120 ЗК України та 377 ЦК України, відповідно до якийпісля набуття права власності або права користування нерухомим майном до нового власника переходить право власності або користування земельною ділянкою на якій вони розташовані, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього хазяїна.

Стаття 120 ЗК України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) визначала особливий правовий механізм переходу прав на земельну ділянку, пов`язаний з переходом права на будівлю і споруду, які розміщені на цій земельній ділянці:

1. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

6. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти.

Відповідно до статті 377 ЦК України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків).

У справі, що переглядається, йдеться про захист права власника нерухомого майна, набутого без вирішення питання про долю земельної ділянки, на якій воно розташоване.

Тобто, виникає необхідність узяти до уваги поняття нерухомого майна.

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Ознаками нерухомого майна є: 1) ці об`єкти розташовані на земельній ділянці та нерозривно пов`язані із землею, тобто вони не можуть існувати без землі; 2) переміщення зазначених об`єктів є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Вказані ознаки є основними, тому розглядати їх необхідно в сукупності. Водночас слід ураховувати нормативні акти (спеціальне законодавство), які визначають статус того чи іншого виду нерухомого майна.

У кожному випадку слід виходити з конкретного об`єкта - чи може, зокрема, гараж, як у справі, що розглядається, бути самостійним об`єктом, незалежним від земельної ділянки, на якій він розташований. Визначальною умовою при цьому є особисті характеристики та функціональне призначення такого об`єкта, що відповідають ознакам нерухомого майна.

Гараж (паркінг) -будинок (будівля, споруда), частина будинку (будівлі, споруди) або комплекс будинків (будівель, споруд) з приміщеннями для постійного або тимчасового зберігання легкових автомобілів та інших мототранспортних засобів, з постами для ремонту та технічного обслуговування або без них(ДБН В.2.3-15:2007).

Отже, гараж є об`єктом нерухомого майна, безпосередньо пов`язаний із земельною ділянкою і невіддільний від неї. Тому забезпечення прав власника гаража, як і іншої нерухомості, невіддільне від вирішення питання про долю земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований об`єкт нерухомого майна та тієї її частини, яка необхідна для обслуговування цього нерухомого майна, оскільки в іншому випадку право власності на нерухоме майно буде примарним, ілюзорним, так як не може бути реалізованим.

За загальним правилом, закріпленим у частині першій статті 120 ЗК України, особи, які набули права власності на будівлю чи споруду, стають власниками земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику.

Така правова позиція висловлена Верховним Судом України в постановах від 11 лютого 2015 року в справі № 6-2цс15, від 12 жовтня 2016 року в справі № 6-2225цс16, від 13 квітня 2016 року в справі № 6-253цс16 та інших, і підтверджена Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 16 червня 2020 року в справі № 689/26/17.

У справі, що переглядається, спір виник між двома власниками нерухомого майна. З одного боку - це власник земельної ділянки (попередній власник відчуженого гаража), з іншого боку - це набувач гаража, у якого не вирішене питання про долю земельної ділянки, на якій він розташований.

Тобто позивач перебуває у стані правової невизначеності щодо свого нерухомого майна, земельна ділянка для знаходження та обслуговування якого належить на праві власності попередньому власнику нерухомості.

Виникає питання щодо володіння землею новим власником нерухомого майна у разі невирішення питання про перехід права на землю шляхом укладення угоди про відчуження нерухомого майна та окремої цивільно-правової угоди щодо долі земельної ділянки, на якій таке майно розташоване.

У такому випадку до нового власника вочевидь переходить право на земельну ділянку, на якій розташоване придбане нерухоме майно відповідно до прямих приписів статті 120 ЗК України.

Разом з тим, при організації електронних торгів до лоту, у якому було виставлено на реалізацію нерухоме майно - гараж не було вказано земельну ділянку, на якій він розміщений. У даному випадку земельна ділянка під гаражем належить попередньому власнику гаража на праві власності. Тому і до набувача гаража земельна ділянка переходить саме у власність. Правова невизначеність, спричинена порушенням ДП «СЕТАМ» порядку формування лоту, мала би бути усунена при розгляді вказаної справи.

Застосування частини першої статті 120 ЗК України передбачає, що право на земельну ділянку переходить до нового власника і суд мав би лише визнати таке право, а не витребовувати земельну ділянку, яка за законом змінила власника зі зміною власника нерухомого майна, оскільки засвідчення вказаного переходу документально неможливо вчинити без рішення суду.

У справі, що розглядається, суди попередніх інстанцій, зазначеного не врахували й залишили поза увагою те, що особа, яка набула власності на нерухоме майно, має також і право на земельну ділянку, на якій це майно розміщено та необхідну для обслуговування нерухомого майна.

Верховний Суд зазначені помилки судів не виправив.

За результатами перегляду справи в касаційному порядку Верховний Суд мав скасувати судові рішення та направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції для встановлення, який розмір земельної ділянки призначений для розміщення і обслуговування гаража, який позивачка набула у власність.

Суддя О. М. Ситнік