Справа № 366/3005/25
Провадження № 2/366/1028/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26.12.2025 с-ще Іванків

Іванківський районний суд Київської області у складі головуючої судді Слободян Н.П.,

за участю секретаря судового засідання Німченко Н.Ю.,

представника позивача, адвоката Приходька І.С. (в режимі відеоконференції),

представника відповідача, адвоката Біжінара Р.В. (в режимі відеоконференції),

розглянувши в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробниче підприємство «ПОЛІССЯ» до ОСОБА_1 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Дружба-М» про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі та про визнання відсутнім права оренди,

ВСТАНОВИВ:

І. Короткий зміст позовних вимог

Представник ТОВ «ВП «ПОЛІССЯ» (далі Позивач), адвокат Приходько І.С. звернувся в суд з позовом до ОСОБА_1 (далі Відповідач 1) та ТОВ «Дружба-М» (далі Відповідач 2), у якому просив:

1. Визнати укладеною Додаткову угоду від 15.12.2024 до Договору оренди землі від 15.02.2018 між ТОВ «ВП «ПОЛІССЯ» та ОСОБА_1 у викладеній в позові редакції.

2. Визнати відсутнім у ТОВ «Дружба-М» права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :05:000:0022, площею 8,8896 га, розташованої за адресою: на території Поліської сільської ради та скасувати запис щодо його державної реєстрації.

Позов мотивований тим, що 15.02.2018 між Позивачем та Відповідачем 1 укладено Договір оренди землі.

На підставі цього Договору Позивач набув право оренди на земельну ділянку площею 8,8896 га з кадастровим номером :05:000:0022, яка розташована на території Красятицької селищної ради Поліського району Київської області.

07.05.2018 право оренди за Позивачем зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

За умовами Договору, його укладено на 7 років. Після закінчення цього строку орендар має переважне право на поновлення Договору на новий строк, про що він не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повинен письмово повідомити орендодавця.

Для продовження оренди земельної ділянки, Позивач 16.12.2024 надіслав Відповідачу 1 лист-повідомлення про намір продовжити дію Договору, який остання отримала 19.12.2024.

Однак, Відповідач 1 жодної відповіді не надала, а Позивач дізнався, що право оренди з 13.03.2025 зареєстроване за Відповідачем 2.

Позивач, посилаючись на положення ЦК, Закону України «Про оренду землі» та правові позиції Верховного Суду вважає, що його право як орендаря порушено, а тому просить задовольнити позовні вимоги у викладеній редакції.

ІІ. Рух справи

17.09.2025 позовна заява надійшла до суду.

22.09.2025 позовну заяву залишено без руху.

29.09.2025 після усунення недоліків позову відкрито провадження у справі. Справу вирішено розглядати в порядку загального позовного провадження. Підготовче судове засідання, призначене на 29.10.2025, відкладене на 11.11.2025.

11.11.2025 закрито підготовче судове засідання та призначено справу до розгляду на 17.12.2025.

17.12.2025, після закінчення судових дебатів, суд оголосив про перехід до стадії ухвалення судового рішення за результатами розгляду справи та визначив дату проголошення судового рішення на 26.12.2025.

ІІІ. Позиції сторін

3.1. викладені письмово

Представник Відповідача 2 подав до суду відзив на позов, у якому просив відмовити у задоволені позовних вимог.

В обґрунтування відзиву послався на те, що право оренди земельної ділянки припинено шляхом укладення додаткової угоди від 16.02.2025 до Договору оренди від 15.02.2018 між директором Позивача та Відповідачем 1, а тому орендні правовідносини між сторонами припинено.

Крім цього, Позивач не надав суду доказів, які б свідчили про те, що на адресу Відповідача 1 дійсно надіслано лист-повідомлення з проектом додаткової угоди про продовження строку дії Договору, а не інші будь-які документи. На думку представника Відповідача 2, Позивач мав довести такі обставини шляхом долучення до позову опису вкладення поштової кореспонденції.

Також представник Відповідача 2 зазначає, що за таких обставин дії Позивача є зловживанням матеріальними права, оскільки він, знаючи про припинення договірних відносин, звернувся до суду із заздалегідь безпідставним позовом.

Представник Позивача подав відповідь на відзив, у якому зазначив, що Відповідач 1 отримала лист-повідомлення про намір Позивача продовжити строк дії Договору оренди землі 19.12.2024 та прострочила надання будь-якої відповіді на 1 місяць та 28 днів.

Разом з цим, представник Позивача зазначає, що директор ТОВ «ВП «ПОЛІССЯ» уклав додаткову угоду до договору оренди від 16.02.2025 про припинення договору оренди землі без попередньої згоди загальних зборів учасників, що суперечить положенням п. 8.19 статуту Товариства, а тому така угода є недійсною та не має жодних правових наслідків.

Представник Відповідача 2 подав заперечення, у якому зазначив, що Позивач та Відповідач 1 виявили згоду на припинення права оренди, при цьому остання не знала і не могла знати про наявність/відсутність цивільної дієздатності директора ТОВ «ВП «ПОЛІССЯ» на укладення такого договору. У свою чергу такої обізнаності з боку Відповідача 1 Позивач не довів, а тому така угода не може вважатись недійсною. Крім цього Позивач, посилаючись на положення статуту ТОВ «ВП «ПОЛІССЯ» не надав його суду.

Позивач подав додаткові пояснення, до яких долучив деякі положення статуту ТОВ «ВП «ПОЛІССЯ» та зазначив, що закінчення строку дії договору оренди не є підставою для внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідач 1 у судове засідання не з`явилась та подала до суду заяву про розгляд справи за її відсутності, у якій просила відмовити у задоволенні позовних вимог.

Зміст цієї заяви, окрім власне прохання розглядати справу за її відсутності, містить низку правових позицій Верховного суду та фактично є відзивом на позов, однак такі посилання суд до уваги не приймає, оскільки суд в ухвалі про відкриття провадження встановив відповідачам строк для подання відзиву протягом 15 днів з дня отримання такої ухвали.

Копію ухвали про відкриття провадження Відповідач 1 отримала 07.10.2025 (а.с. 48), при цьому фактично відзив під виглядом письмових пояснень подала особисто до канцелярії суду 16.12.2025, тобто зі значним пропуском встановленого судом строку та не просила поновити такий строк в порядку ст. 127 ЦПК України.

Тому, заяву Відповідача 1 в частині посилань про незгоду з позовом суд залишає без розгляду на підставі ч. 2 ст. 126 ЦПК України.

Такий висновок суду узгоджується з висновками, викладеними в п.п. 20, 22 постанови ВП ВС від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

3.2. висловлені в дебатах

Представник Позивача підтримав позов з викладених у ньому підстав та просив його задовольнити.

Представник Відповідача 2 просив відмовити у задоволені позову.

IV. Встановлені судом обставини та застосовані норми

4.1. Встановлені обставини справи

15.02.2018 між ТОВ «ВП «ПОЛІССЯ» (Позивач) як Орендарем та ОСОБА_1 (Відповідач 1) як Орендодавцем укладено Договір оренди землі б/н.

За п. 1.1 Договору Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка належить Орендодавцю на підставі Державного акту серії ЯГ № 174162, реєстраційний номер 152 від 23.05.2006.

Земельна ділянка має кадастровий номер :05:000:0022 площею 8,8896 га та розташовується на території Красятицької селищної ради Поліського району Київської області за межами населених пунктів (п. 2.1, 2.2 Договору)

За п. 3.1 Договору, його укладено строком на 7 років, сплив якого починається з моменту державної реєстрації прав оренди в порядку, передбаченому законодавством, але в будь-якому випадку Договір є чинним до менту закінчення збирання врожаю Орендарем.

Після закінчення строку дії Договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію (п. 3.2 Договору)

Відповідно до положень абзацу третього п. 6.2 Договору, у питаннях поновлення Договору оренди землі Сторони керуються положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Зокрема, Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це Орендодавця не пізніше за 30 (тридцять) днів до спливу строку Договору оренди землі та надати проект додаткової угоди (в двох примірниках), підписаної з боку Орендаря. При цьому Орендодавець у місячний термін розглядає надіслання Орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з Орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, укладає з Орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень Орендодавця щодо поновлення договору оренди землі Орендарю у місячний строк з дати отримання листа-повідомлення від Орендаря, Орендодавець направляє лист-повідомлення про прийняте Орендодавцем рішення. У разі якщо Орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку цього договору і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку цього договору листа-повідомлення Орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі даний договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Сторони домовились (дійшли згоди), що в цьому випадку Додаткова угода, надіслана Орендарем відповідно до умов цього пункту Договору, є такою, що прийнята та погоджена Орендодавцем і засвідчує факт продовження (поновлення) орендних відносин між Сторонами.

За п. 12.3 Договору, його дія припиняється шляхом розірвання за взаємною згодою сторін (а.с. 13-16)

Згідно з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, сформованого 14.05.2018, право оренди Позивача на належну Відповідачу 1 земельну ділянку зареєстровано 07.05.2018 (а.с. 11)

16.12.2024 на адресу Відповідача 1 надіслано рекомендоване повідомлення з трек-номером 981, масою 0,050 кг (а.с. 17), яке останньою отримано особисто 19.12.2024 (а.с. 20)

16.12.2024 директор ТОВ «ВП «ПОЛІССЯ» Тетяна Тростенюк сформувала на адресу Позивача лист-повідомлення про намір продовжити дію Договору оренди землі б/н від 15.02.2018, вжиття власником земельної ділянки заходів для забезпечення виконання вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та недопущення порушення права землекористувача, у якому просила підписати додаткові угоди на продовження дії Договору оренди земельної ділянки та направити один екземпляр Позивачу (а.с. 18-19)

16.01.2025 Відповідач 1 надіслала Позивачу лист-повідомлення, зареєстрований за вх. № 73 від 10.02.2025 про те, що повідомляє відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» стосовно відсутності в неї наміру продовжувати строк дії Договору на новий строк та просить підготувати проект Додаткової угоди про припинення Договору оренди землі у зв`язку із закінченням строку оренди (а.с. 65)

16.02.2025 між Позивачем та Відповідачем 1 укладено Додаткову угоду про припинення договору оренди землі у зв`язку із закінченням його строку дії відносно Договору від 15.02.2018 (а.с. 65 зворот)

13.03.2025 Додаткова угода від 16.02.2025 зареєстрована в Державному реєстрі речових прав (а.с. 66)

17.02.2025 між Відповідачем 1 та 2 укладено Договір оренди землі, за яким ТОВ «Дружба-М» прийняло від ОСОБА_1 в оренду земельну ділянку з кадастровим номером :05:000:0022 площею 8,8896 га (п. 2 Договору) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (п. 1 Договору)

За п. 8 Договору, його укладено на 7 років. Сплив дії Договору починається з дня його підписання, а право оренди виникає з моменту державної реєстрації такого права (а.с. 66 зворот-68).

Цей Договір зареєстрований в реєстрі речових прав 13.03.2025 (а.с. 21-23, 68 зворот).

Відповідно до положень абзацу сімнадцятого п. 8.19 статуту ТОВ «ВП «ПОЛІССЯ», до компетенції загальних зборів учасників належить надання попередньої згоди директору товариства на укладення правочинів (договорів/додаткових угод і т.п.) до договорів оренди землі/емфітевзису щодо їх припинення/розірвання/ заміни сторони-орендаря (користувача)/ зменшення терміну/строку оренди; правочинів. згідно яких право оренди (користування) земельною ділянкою передається третім особам; правочинів щодо передачі/відчуження товариством будь - яким чином переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення іншій особі, відмови товариства від переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення» (а.с. 120 зворот)

Згідно з витягами з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, ОСОБА_2 є керівником ТОВ «ВП «ПОЛІССЯ» та має право підписувати укладати правочини (договори/ додаткові угоди і т.п.) до договорів оренди землі / емфітевзису щодо їх припинення/розірвання/ заміни сторони-орендаря (користувача)/ зменшення терміну/строку оренди, правочини, згідно яких право оренди (користування) земельною ділянкою передається третім особам, правочини щодо передачі/ відчуження товариством будь - яким чином переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення іншій особі, відмови товариства від переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, тільки за рішенням вищого органу управління) (а.с. 94, 101, 119, 130, 137, 159)

4.2. Оцінка суду

Стаття 129 Конституції України визначає основні засади судочинства, однією з яких є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості (пункт 3 частини першої).

Відповідно до ч.3 ст.12 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим кодексом України.

Відповідно до ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з ч. 1 ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Крім того, відповідно до ч.ч. 1, 6 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч.ч. 1-3 ст. 653 ЦК України у разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо.

У разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються.

У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ст. 654 ЦК України).

За положеннями ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. (ч.ч. 1 та 5 ст. 6 Закону).

Згідно зі ст. 13 цього Закону, договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 14 Закону, договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Одними з істотних умов договору оренди землі є дата укладення та строк дії договору оренди (ст. 15 Закону)

За ч. 1 ст. 19 Закону, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Відповідно до ч. 1 ст. 31 Закону, Договір оренди землі припиняється, крім іншого в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Звертаючись в суд з позовом, представник Позивача просив:

визнати укладеною Додаткову угоду від 15.12.2024 до Договору оренди землі від 15.02.2018 між ТОВ «ВП «ПОЛІССЯ» та ОСОБА_1 у викладеній в позові редакції.

визнати відсутнім у ТОВ «Дружба-М» права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :05:000:0022, площею 8,8896 га, розташованої за адресою: на території Поліської сільської ради та скасувати запис щодо його державної реєстрації.

Судом встановлено, що Договір між Позивачем та Відповідачем 1 укладено 15.02.2018 строком на 7 років.

При цьому, за п. 3.1 Договору сплив 7 річного строку його дії починається з моменту державної реєстрації пава оренди.

Право оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 07.05.2018, а відтак строк його дії закінчувався 07.05.2025, у зв`язку з чим суд наголошує про помилковість розрахунків Позивача щодо строку закінчення дії Договору.

Відповідно до абзацу 4 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі», правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Тому, під час вирішення питання щодо поновлення Договору суд вирішує з урахуванням положень Закону, чинних на час укладення Договору.

Відповідно до ч.ч. 1-6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час укладення Договору) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:

власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);

уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності.

Наведені положення ч.ч. 1-6 ст. 33 Закону кореспондуються з умовам абзацу третього п. 6.2 Договору оренди від 15.02.2018, укладеного між Позивачем та Відповідачем 1.

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди.

Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини.

При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк).

Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша-п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме - частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою-п`ятою цієї статті необхідно встановити такі юридичні факти:

орендар належно виконує свої обов`язки за договором;

орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;

до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;

орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 р. у справі №594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 21 листопада 2018 р. справі №530/212/17 (провадження № 14-330цс18), від 22 вересня 2020 р. у справі №159/5756/18 (провадження № 14-99цс20).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 (провадження № 12-4гс21) підтримала свої висновки, викладені у постановах від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20), від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 22.09.2020 у справі №159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) щодо обов`язку орендаря у строки, визначені законом, повідомити про поновлення договору оренди, щодо загального та спеціального правила продовження оренди землі (частини п`ята, шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»), щодо мовчазної згоди з обов`язковим оформленням договірних відносин шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі відмови орендодавця від цього - у судовому порядку.

Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Велика Палата Верховного Суду зауважує, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить,- у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 р. у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18). Аналогічний за змістом висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 р. у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 21 листопада 2018 р. у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18), згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

За умов, якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном правом оренди шляхом реєстрації цього права).

Тому належним способам захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеною) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря. Про належність такого способу захисту, як визнання відсутнім права, вже зазначала Велика Палата Верховного Суду (постанова від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, пункти 6.12, 6.14).

Отже, для вирішення позовних вимог суду належить встановити те, чи:

орендар належно виконує свої обов`язки за договором;

орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;

до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;

орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Щодо належного виконання Позивачем як орендарем земельної ділянки умов Договору суд зазначає, що такі обставини сторонами не оспорюються.

Щодо інших положень суд зазначає таке.

Позивач стверджує, що 16.12.2024 надіслав Відповідачу 1 лист-повідомлення про намір продовжити строк Договору оренди землі від 15.02.2018 та додаткову угоду про продовження такого Договору, які Відповідач 1 отримав 19.12.2024.

Представник Відповідача 2, заперечуючи проти цього зазначає, що Позивач не додав до позову опису поштового вкладення, який би відображав вміст відправленої поштової кореспонденції, а відтак є недоведеним надіслання Відповідачу 1 таких документів.

Суд зазначає, що в матеріалах справи дійсно відсутній опис, за допомогою якого було б можливо встановити вміст рекомендованого повідомлення, яке Позивач 16.12.2024 надсилав Відповідачу 1.

Відповідно до п. 8 Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою КМУ від 05.03.2009 № 270 (з урахуванням змін), оператори поштового зв`язку надають послуги з пересилання внутрішніх та міжнародних поштових відправлень, поштових переказів.

Поштові відправлення залежно від технології приймання, обробки, перевезення, доставки/вручення поділяються на прості та реєстровані. Реєстровані поштові відправлення поділяються на відправлення без оголошеної цінності (рекомендовані) та відправлення з оголошеною цінністю.

До внутрішніх поштових відправлень належать, крім інших, листи - прості, рекомендовані, реєстровані з оголошеною цінністю.

Як вбачається з наданого Позивачем фіскального чеку (а.с. 17), Відповідачу 1 надіслано рекомендоване повідомлення.

Згідно з п. 17 цих Правил, внутрішні поштові відправлення з оголошеною цінністю можуть прийматися для пересилання з описом вкладення та/або з післяплатою, згідно з тарифами оператора поштового зв`язку.

Послуга опису вкладення до поштового відправлення полягає в підтвердженні у визначеному оператором поштового зв`язку порядку відповідно до технологічного процесу здійснення такої операції вмісту вкладення до поштового відправлення із зазначенням індивідуальних ознак відповідного вкладення (конкретний вид, кількість тощо), що відрізняє його від інших речей.

Відповідно до п. 47 Правил, внутрішні реєстровані поштові відправлення, крім поштових відправлень з оголошеною цінністю з описом вкладень, подаються для пересилання у відкритому або закритому вигляді. У разі виникнення сумніву у працівника оператора поштового зв`язку щодо наявності у поштовому відправленні, яке подається для пересилання, заборонених для пересилання вкладень, відправник повинен подати відправлення у відкритому вигляді. У разі відмови відправника подати відправлення для пересилання у відкритому вигляді оператор відмовляє в пересиланні такого відправлення.

Внутрішні поштові відправлення з оголошеною цінністю з описом вкладення подаються для пересилання відправником відкритими для перевірки їх вкладення.

Отже, опис вкладення поштової кореспонденції обов`язково складається до цінних листів, при цьому за бажанням відправника такий опис може бути складено до листів без оголошеної цінності, тобто до рекомендованих повідомлень.

Тому, наведені положення Правил не забороняють складати опис до рекомендованих листів.

Суд зазначає, що Позивач, надсилаючи Відповідачу 1 рекомендоване повідомлення не був позбавлений можливості скласти опис поштового відправлення для фіксації вмісту документів, які направляються адресату.

Сторона Відповідача ще у відзиві на позов заперечувала про те, що 16.12.2024 Позивач надсилав Відповідачу 1 повідомлення про намір продовжити дію Договору та проект Додаткової угоди.

У свою чергу Позивач не надав суду опис поштового відправлення, не зазначав про його наявність чи відсутність, або ж неможливість його надання суду, а лише формально зазначав про те, що надсилав Орендодавцю зазначені документи.

За таких обставин, суд вважає не доведення Позивачем тієї обставини, що він до закінчення дії Договору оренди землі від 15.02.2018 надсилав Відповідачу 1 намір про його продовження з проектом Додаткової угоди.

Разом з цим, навіть за умови доведеності таких обставин, суд зазначає, що 16.02.2025 Договірні зобов`язання між Позивачем та Відповідачем 1 припиненні на підставі Додаткової угоди від 16.02.2025 про припинення договору оренди землі у зв`язку із закінченням строку його дії.

Припинення договірних зобов`язань у такий спосіб відповідає вимогам ст. 654 ЦК України та свідчить про волю сторін на укладення такого правочину.

Можливість припинення Договору оренди землі за згодою сторін визначено положеннями ч. 1 ст. 651 та ч.ч. 2, 3 ст. 653 ЦК України, а також п. 12.3 Договору.

З огляду на це, зобов`язання за Договором оренди від 15.02.2018 є припиненими між сторонами з 16.02.2025, а відтак відсутні підстави для задоволення заявлених Позивачем позовних вимог.

Щодо доводів Позивача про відсутність у директора ТОВ «ВП «ПОЛІССЯ» Тростенюк Т.Ю. повноважень самостійно, без попередньої згоди загальних зборів учасників Товариства укладати угоду про припинення Договору оренди, суд зазначає таке.

Згідно з частиною першою статті 92 ЦК України юридична особа набуває цивільних прав та обов`язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону.

Відповідно до частини третьої статті 92 ЦК України орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов`язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень.

На захист прав третіх осіб, які вступають у правовідносини з юридичними особами, в тому числі й укладають з юридичними особами договори різних видів, частина третя статті 92 ЦК України передбачає, що орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов`язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень. У відносинах з третіми особами обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи не має юридичної сили, крім випадків, коли юридична особа доведе, що третя особа знала чи за всіма обставинами не могла не знати про такі обмеження.

Частина третя статті 92 ЦК України містить виняток із загального правила щодо визначення правових наслідків вчинення правочину представником з перевищенням повноважень (статті 203, 241 ЦК України). Для третьої особи, яка уклала з юридичною особою договір, обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи, в тому числі й повноважень виконавчого органу товариства, загалом не мають юридичної сили, хоча б відповідні обмеження й існували на момент укладення договору.

Обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи набуває юридичної сили для третьої особи в тому випадку, якщо саме вона, ця третя особа, вступаючи у відносини з юридичною особою та укладаючи договір, діяла недобросовісно або нерозумно, зокрема достеменно знала про відсутність у виконавчого органу товариства необхідного обсягу повноважень або повинна була, проявивши принаймні розумну обачність, знати про це. Тягар доказування недобросовісності та нерозумності в поведінці третьої особи несе юридична особа».

Аналогічний висновок викладений у постановах ВП ВС від 27.06.2018 у справі № 668/13907/13 та 22.10.2019 у справі № 911/2129/17, у постанові КЦС ВС від 30.06.2022 у справі № 722/510/20

Відповідно до частин другої, третьої та четвертої статті 203 ЦК України особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Недодержання стороною (сторонами) правочину в момент його вчинення вказаних у статті 203 ЦК України вимог є підставою недійсності правочину (частина перша статті 215 ЦК України).

На час укладення між Позивачем та Відповідачем 1 додаткової угоди про припинення дії договору оренди землі, діяльність ТОВ «ВП «ПОЛІССЯ» регламентувалася статутом, відповідно до положень 8.19 якого до компетенції загальних зборів учасників належить надання попередньої згоди директору товариства на укладення правочинів (договорів/додаткових угод і т.п.) до договорів оренди землі/емфітевзису щодо їх припинення/розірвання.

Представник Позивача стверджує, що директор Тростенюк Т.Ю. не отримувала від загальних зборів Товариства дозволу на укладення додаткової угоди про припинення договору оренди, що може свідчити про вчинення останньою правочину з перевищенням наданих їх повноважень.

Разом з цим Позивач не довів, що Відповідач 1 як добросовісний орендодавець на момент укладення з ТОВ «ВП «ПОЛІССЯ» угоди про припинення договору оренди земельної ділянки знала чи могла передбачити той факт, що у директора Товариства відсутні повноваження на вчинення цього правочину.

Обов`язок доведеності такої обізнаності покладено у цьому випадку на Позивача, однак останній такої обставини не довів.

З огляду на викладене, підстав для визнання недійсною додаткову угоду від 16.02.2025 про припинення Договору оренди від 15.02.2018 немає.

За таких обставин, позовні вимог задоволенню не підлягають.

V. Судовий збір

Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки у задоволені позовних вимог відмовлено, судові витрати залишаються за Позивачем, тому питання про розподіл судових витрат не вирішується.

Керуючись ст. 4 , 12 , 76, 141 ,258 , 263-265, 354 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову відмовити.

Рішення суду може бути оскаржене безпосередньо до Київського апеляційного протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку на його оскарження, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Повний текст рішення складено 26.12.2025.

Повне найменування сторін:

Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Виробниче підприємство «ПОЛІССЯ» (11101, Житомирська область, Коростенський район, с. Радчиці, вул. Шевченка, 39. Код )

Представник позивача: адвокат Приходько Ігор Степанович ( АДРЕСА_1 . РНОКПП: НОМЕР_1 )

Відповідачі:

ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , адреса: АДРЕСА_2 . РНОКПП: НОМЕР_2 )

Товариство з обмеженою відповідальністю «Дружба-М» (22216, Вінницька область, Вінницький район, с. Гопчиця, вул. Веселівка, 1. Код )

Представник ТОВ «Дружба-М», адвокат Біжінар Руслан Вікторович (04119, м. Київ, вул. Ґарета Джонса, 15. РНОКПП: НОМЕР_3 )

Суддя Н.П. Слободян