Справа № 276/1651/25
Провадження по справі №2/276/898/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 грудня 2025 року селище Хорошів

Хорошівський районний суд Житомирської області в складі:

головуючого судді Семенюка А.С.,

при секретарі судового засідання Дашенко Д.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в селищі Хорошів в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Акріс-Груп» про розірвання договору оренди землі, -

ВСТАНОВИВ:

18 вересня 2025 року Позивач, ОСОБА_1 , звернувся до Хорошівського районного суду Житомирської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «АГРІС - ПОЛІССЯ», в якій, з урахуванням подальших процесуальних змін щодо заміни неналежного відповідача, просив суд розірвати договір оренди землі від 08 листопада 2013 року, укладений між ним та відповідачем щодо земельної ділянки з кадастровим номером :05:001:0371, загальною площею 2,4846 га, яка розташована на території Хорошівської селищної ради (колишня Дашинська сільська рада) Житомирського району Житомирської області.

Обґрунтовуючи свої позовні вимоги, Позивач зазначив, що він є власником вищевказаної земельної ділянки на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії ЖТ № 13-04-0116. 08 листопада 2013 року між ним як Орендодавцем та ТОВ «АГРІС - ПОЛІССЯ» як Орендарем було укладено договір оренди землі, який зареєстровано у встановленому законом порядку 12 березня 2014 року. У подальшому, між сторонами було укладено Додаткову угоду, якою строк дії договору продовжено до 14 років, а також змінено умови щодо орендної плати, встановивши її у розмірі 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Позивач наголошує на тому, що Орендар грубо порушує істотні умови договору оренди землі, а саме обов`язок щодо своєчасної та повної виплати орендної плати. Зокрема, за твердженням Позивача, орендна плата за користування земельною ділянкою не була виплачена йому за 2022, 2023 та 2024 роки. Згідно з пунктом 11 Договору оренди, орендна плата повинна вноситися щорічно до 25 грудня поточного року. Невиконання цього обов`язку протягом трьох років поспіль Позивач кваліфікує як систематичну несплату орендної плати, що відповідно до положень статті 141 Земельного кодексу України є самостійною підставою для припинення права користування земельною ділянкою.

Як доказ систематичної несплати, Позивач надав суду Відомості з Державного реєстру фізичних осіб платників податків про суми виплачених доходів та утриманих податків станом на 25.07.2025 року. Згідно з цим документом, за період з першого кварталу 2022 року по четвертий квартал 2024 року Позивач не отримував жодних доходів у вигляді орендної плати від податкового агента ТОВ «АГРІС - ПОЛІССЯ».

Також Позивач вказує на те, що він намагався врегулювати спір у досудовому порядку. 04 серпня 2025 року він направив на юридичну адресу Орендаря лист-вимогу з проханням сплатити заборгованість, проте лист повернувся без вручення у зв`язку із закінченням терміну зберігання.

У зв`язку з тим, що 02 травня 2025 року право оренди на спірну земельну ділянку було відчужено первісним відповідачем (ТОВ «АГРІС - ПОЛІССЯ») на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «АКРІС-ГРУП», Позивач подав заяву про заміну відповідача.

У судове засідання Позивач не з`явився. До суду від нього надійшла письмова заява, в якій він просить розглядати справу без його участі, позовні вимоги підтримує у повному обсязі та наполягає на їх задоволенні.

Представник Відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «АКРІС-ГРУП» у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомленим належним чином.

Водночас, у матеріалах справи наявні письмові пояснення, подані представником ТОВ «АКРІС-ГРУП» адвокатом Муравським Максимом Аліковичем (на стадії залучення товариства як третьої особи, а згодом набуття статусу відповідача). У цих поясненнях Відповідач заперечує проти задоволення позову, посилаючись на такі обставини:

- Відповідач зазначає, що ТОВ «АКРІС-ГРУП» набуло право оренди спірної земельної ділянки лише 02 травня 2025 року на підставі Договору купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення, укладеного з ТОВ «АГРІС - ПОЛІССЯ». На думку Відповідача, обов`язок зі сплати орендної плати у нього виник лише з моменту набуття права оренди, а заборгованість за попередні періоди (2022-2024 роки) виникла з вини попереднього орендаря ТОВ «АГРІС - ПОЛІССЯ».

- Відповідач висловлює готовність сплатити наявну заборгованість за минулі періоди з метою збереження орендних правовідносин. У своїх поясненнях представник зазначає, що ТОВ «АКРІС-ГРУП» готове здійснити оплату після отримання від Позивача актуальних банківських реквізитів та розрахунку.

- Відповідач посилається на практику Верховного Суду, зокрема постанову Великої Палати Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 925/457/23, стверджуючи, що розірвання договору є крайнім заходом, який повинен застосовуватися лише у випадку істотного порушення умов договору, коли сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (стаття 651 ЦК України). Відповідач вважає, що оскільки він є новим орендарем і не допускав особисто порушень щодо несплати, а також має намір погасити борг попередника, застосування такого суворого заходу як розірвання договору буде непропорційним втручанням у його господарську діяльність та порушенням принципу "збереження договору".

Ухвалою Хорошівського районного суду Житомирської області від 22 вересня 2025 року було відкрито провадження у справі за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «АГРІС - ПОЛІССЯ» та призначено підготовче судове засідання.

Зважаючи на встановлений факт переходу права оренди до іншої юридичної особи, ухвалою суду від 22 вересня 2025 року до участі у справі було залучено Товариство з обмеженою відповідальністю «АКРІС-ГРУП» в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача.

Ухвалою Хорошівського районного суду Житомирської області від 10 листопада 2025 року, у підготовчому судовому засіданні, суд розглянув клопотання Позивача про заміну первісного відповідача належним відповідачем. Враховуючи, що предметом спору є розірвання договору оренди, а права та обов`язки за цим договором перейшли до нового власника права оренди, суд задовольнив клопотання Позивача та замінив первісного відповідача ТОВ «АГРІС - ПОЛІССЯ» на належного відповідача ТОВ «АКРІС-ГРУП».

Ухвалою суду від 08 грудня 2025 року підготовче провадження у справі було закрито, а справу призначено до судового розгляду по суті на 24 грудня 2025 року.

Відповідно до частини 2 статті 247 ЦПК України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Судом на підставі всебічного, повного і об`єктивного дослідження письмових доказів, що містяться в матеріалах справи, встановлено наступні фактичні обставини.

Позивач, ОСОБА_1 , є власником земельної ділянки загальною площею 2,4846 гектара, розташованої на території Хорошівської селищної ради (раніше Дашинська сільська рада) Житомирського району Житомирської області. Цільове призначення земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Кадастровий номер земельної ділянки: :05:001:0371. Право власності Позивача підтверджується Державним актом на право приватної власності на землю серії ЖТ № 13-04-0116, виданим 11 липня 2002 року.

08 листопада 2013 року між ОСОБА_1 (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «АГРІС - ПОЛІССЯ» (Орендар) було укладено Договір оренди землі б/н. Відповідно до умов цього Договору, Орендодавець передав, а Орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку кадастровий номер :05:001:0371. Факт передачі земельної ділянки підтверджується Актом приймання-передачі об`єкта оренди від 08.11.2013 року, підписаним обома сторонами.

Право оренди за вказаним Договором було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11 березня 2014 року, номер запису про інше речове право: 4942241.

Пункт 11 Договору встановлює строк виплати орендної плати: «Орендар вносить орендну плату один раз на рік... до 25 грудня поточного року».

12 грудня 2016 року між ОСОБА_1 та ТОВ «АГРІС - ПОЛІССЯ» було укладено Додаткову угоду про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 08.11.2013 року. Даною угодою сторони внесли наступні суттєві зміни до основного договору, зокрема: орендна плата виплачується орендарем орендодавцеві від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 7%, строк дії: 14 років, з правом пролонгації, з правом передачі в піднайм (суборенду). Вказані обставини підтверджуються відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 458179788 від 24.12.2025.

Судом встановлено, що Орендар (ТОВ «АГРІС - ПОЛІССЯ») неналежним чином виконував свої зобов`язання за Договором оренди в частині сплати орендної плати. Зокрема, як вбачається з Відомостей з Державного реєстру фізичних осіб платників податків про джерела/суми нарахованого доходу від 25.07.2025 № 0625-25-24753, наданих Позивачем, за період з 1 кварталу 2022 року по 4 квартал 2024 року Позивач не отримував жодного доходу від податкового агента ТОВ «АГРІС - ПОЛІССЯ». У вказаному документі зафіксовано отримання Позивачем доходів лише від інших джерел, що об`єктивно підтверджує відсутність нарахувань та виплат орендної плати за спірну земельну ділянку протягом трьох повних років.

Відповідачем не надано суду жодних належних та допустимих доказів (платіжних доручень, квитанцій, видаткових касових ордерів, актів приймання-передачі сільськогосподарської продукції тощо), які б спростовували твердження Позивача та свідчили про факт виплати орендної плати за 2022, 2023 або 2024 роки. Відсутність заперечень щодо факту несплати у письмових поясненнях ТОВ «АКРІС-ГРУП» також розцінюється судом як визнання цієї обставини.

Суд також встановив, що Позивач вживав заходів досудового врегулювання спору. Листом від 04 серпня 2025 року він направив на юридичну адресу ТОВ «АГРІС - ПОЛІССЯ» (Житомирська обл., Житомирський р-н, с. Рижани, вул. Заводська, 24) Лист-повідомлення (вимогу) про сплату заборгованості за 2022-2024 роки. Згідно з наданою копією фіскального чека АТ «Укрпошта» від 05.08.2025 та роздруківкою трекінгу відправлення № 122, поштове відправлення не було вручене адресату та повернулося відправнику з відміткою «за закінченням терміну зберігання». Це свідчить про те, що Орендар не забезпечив належного отримання кореспонденції за своїм місцезнаходженням.

02 травня 2025 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «АГРІС - ПОЛІССЯ» (Орендар-Продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «АКРІС-ГРУП» (Орендар-Покупець) було укладено Договір купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення № 02/05/25/АП. Предметом цього Договору є відчуження права оренди на низку земельних ділянок, загальною площею 498,84 га. У Додатку № 1 до цього Договору у переліку зазначена земельна ділянка з кадастровим номером :05:001:0371, площею 2,4846 га, розташована в с. Дашинка (нині територія Хорошівської селищної ради), яка є предметом спору у даній справі.

Державна реєстрація переходу права оренди до ТОВ «АКРІС-ГРУП» була здійснена 24 червня 2025 року державним реєстратором Вороновичем С.М. (індексний номер рішення: 79636953). Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 438005050 від 04.08.2025 та № 458179788 від 24.12.2025, актуальним орендарем земельної ділянки є ТОВ «АКРІС-ГРУП».

Суд детально проаналізував умови Договору купівлі-продажу права оренди № 02/05/25/АП і встановив наступне: Відповідно до пункту 2.3 Договору, передача права користування є підставою та водночас має наслідком заміну сторони (орендаря) у зобов`язанні. Згідно з пунктом 4.2 Договору № 02/05/25/АП: «До Орендаря-Покупця переходять усі права та обов`язки Орендаря-Продавця щодо виплати заборгованості (у разі підтвердження її наявності) з орендної плати у розмірі визначеному умовами відповідного договору оренди землі щодо зареєстрованих прав оренди на Орендаря-Покупця».

Цей пункт має вирішальне значення для встановлення належного відповідача та обсягу його відповідальності, оскільки він прямо вказує на те, що новий орендар (ТОВ «АКРІС-ГРУП») добровільно взяв на себе зобов`язання погасити борги попереднього орендаря (ТОВ «АГРІС - ПОЛІССЯ»), які існували на момент переходу права.

Вирішуючи спір по суті, суд керується Конституцією України, Цивільним кодексом України (ЦК України), Земельним кодексом України (ЗК України) та Законом України «Про оренду землі».

Згідно зі статтею 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Частиною 1 статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до статті 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Стаття 526 ЦК України встановлює загальні вимоги до виконання зобов`язань: зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.

Спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини, є Закон України «Про оренду землі». Відповідно до статті 13 цього Закону, договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Статтею 21 Закону визначено, що орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Статтею 24 Закону встановлено обов`язок орендаря своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, … а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Спеціальною нормою, що регулює підстави припинення права користування земельною ділянкою, є пункт «д» частини 1 статті 141 Земельного кодексу України, згідно з яким підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Судом встановлено, що орендна плата не сплачувалася Позивачу протягом трьох років (2022, 2023, 2024). У судовій практиці Верховного Суду під поняттям «систематична несплата» розуміється несплата орендної плати два та більше разів.

Суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23. Велика Палата ВС вказала, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Якщо ж має місце часткова несплата (недоплата), тоді застосовується загальна норма частини 2 статті 651 ЦК України, і суд має оцінювати, чи є це порушення істотним.

Оскільки у справі, що розглядається, судом встановлено факт повної відсутності виплат за три податкові періоди, суд застосовує саме пункт «д» частини 1 статті 141 ЗК України. Порушення є систематичним і таким, що дає безумовні підстави для розірвання договору.

Суд критично оцінює та відхиляє доводи Відповідача (ТОВ «АКРІС-ГРУП») про те, що він не несе відповідальності за борги попереднього орендаря, оскільки набув право оренди лише у 2025 році.

Як вже було встановлено судом, пункт 4.2 Договору купівлі-продажу права оренди № 02/05/25/АП містить пряму вказівку на те, що до нового орендаря переходять обов`язки щодо виплати існуючої заборгованості з орендної плати. ТОВ «АКРІС-ГРУП», підписуючи цей договір, було обізнане про цей пункт і добровільно погодилося на такі умови. Отже, посилання на відсутність обов`язку сплачувати борги попередника суперечить змісту правочину, на підставі якого Відповідач набув свої права.

Систематичне порушення умов договору, яке накопичувалося роками, не зникає в момент передачі права оренди. Орендодавець (власник землі) протягом тривалого часу позбавлений того, на що він розраховував (орендної плати), і його порушене право підлягає захисту шляхом розірвання договору, незалежно від того, хто саме є титульним власником права оренди на момент розгляду справи, особливо враховуючи, що новий орендар прийняв на себе тягар боргів.

Суд також не приймає до уваги аргумент Відповідача про його готовність сплатити заборгованість у майбутньому. Сплата заборгованості з орендної плати після пред`явлення позову про розірвання договору або під час розгляду справи не позбавляє орендодавця права вимагати розірвання договору. Систематична несплата свідчить про неналежне виконання договірних зобов`язань, і подальше погашення боргу не змінює факту, що порушення вже відбулося і має систематичний характер.

За таких обставин, намір Відповідача сплатити борг після відкриття провадження у справі не є підставою для відмови у позові.

Оцінюючи належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 є законними, обґрунтованими та підлягають задоволенню в повному обсязі. Втручання у право користування Відповідача шляхом розірвання договору є пропорційним, оскільки воно викликане тривалим, систематичним та повним невиконанням фінансових зобов`язань перед власником землі.

Відповідно до статті 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Позивачем при поданні позову сплачено судовий збір у розмірі 1211,20 гривень, що підтверджується квитанцією від 16 вересня 2025 року, яка наявна в матеріалах справи. Оскільки суд ухвалює рішення про повне задоволення позову, понесені Позивачем судові витрати у вигляді судового збору підлягають стягненню з Відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «АКРІС-ГРУП» на користь Позивача у повному обсязі.

На підставі викладеного, керуючись статтями 12, 13, 81, 141, 247, 263-265, 268, 273, 352, 354 Цивільного процесуального кодексу України, суд, -

УХВАЛИВ:

Позовну заяву ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Акріс-Груп» про розірвання договору оренди землі - задовольнити.

Розірвати договір оренди землі від 08 листопада 2013 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агріс Полісся», правонаступником прав та обов`язків якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Акріс-Груп», щодо земельної ділянки з кадастровим номером :05:001:0371, площею 2,4846 га, що розташована на території Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області (до об`єднання - Дашинської сільської ради).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Акріс-Груп» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору в сумі 1211 гривень (одна тисяча двісті одинадцять) гривень 20 копійок.

Рішення може бути оскаржене до Житомирського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи:

Позивач: ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_1 ; РНОКПП: відсутній, паспорт громадянина України серії НОМЕР_1 , виданий 08.08.2003 Володарськ-Волинським РВ УМВС України в Житомирській області.

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «АКРІС-ГРУП», , адреса місцезнаходження: Житомирська область, Житомирський район, село Парипси, провулок Шевченка, будинок 18А.

Повний текст рішення складено 29.12.2025.

Суддя А.С. Семенюк