Справа № 523/1743/25
Провадження №2/523/2374/25
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" грудня 2025 р. Пересипський районний суд міста Одеси в складі

головуючого судді - Сувертак І.В.

при секретарі Мельніченко Г. О.

розглянув в відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в залі суду № 5 в місті Одесі цивільну справу за позовом

ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ) до ОСОБА_2 (адреса реєстрації: АДРЕСА_2 ) про витребування безпідставно отриманих активів (грошових коштів),

зустрічним позовом ОСОБА_2 (адреса реєстрації: АДРЕСА_2 ) до ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ), ОСОБА_3 ( АДРЕСА_3 ) про визнання договору удаваним, про визнання договору про наміри - попереднім договором, про визнання договору недійсним,

за участю: адвоката Шепітко Г.І. представника позивача ОСОБА_1 , раніше 02.12.2025р. позивача ОСОБА_1 , адвоката Сухецької С.М. представника відповідачки Павлишиної А.В., відповідача ОСОБА_3 .

Установив

Позивач за первісним позовом ОСОБА_1 в лютому 2025 року звернувся до суду з позовом (а.с.1-9 т.1) до ОСОБА_2 в якому просить стягнути з ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса реєстрації місця проживання: АДРЕСА_2 ) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , адреса реєстрації місця проживання: АДРЕСА_1 ) суму в розмірі 73000 (сімдесят три тисячі) доларів США, з яких 60000 (шістдесят тисяч) доларів США - аванс, сплачений ОСОБА_1 за Договором про наміри від 11.11.2022 р.; 13000 (тринадцять тисяч) доларів США - штраф згідно пункту 4.3. Договору про наміри від 11.11.2022 р., за курсом НБУ, станом на момент виконання рішення суду.

В обґрунтування позовних вимог зазначив, що 11 листопада 2022 року між ОСОБА_2 , від імені та в інтересах якої діяв ОСОБА_3 , на підставі довіреності, посвідченої 23.12.2019 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук О.С. за № 2643, та ОСОБА_1 укладено Договір про наміри, у відповідності до пункту 1.1. якого предметом Договору є наміри Сторін укласти у майбутньому Договори купівлі-продажу об`єктів нерухомого майна, а саме:

- земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства площею 0,848 га, в тому числі за земельними угіддями: рілля 0,848 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_4 (чотири), кадастровий номер земельної ділянки :01:001:0272 (РНОНМ: 210);

- земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства площею 0,9269 га, в тому числі за земельними угіддями: рілля 0,9269 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_5 , кадастровий номер земельної ділянки :01:001:0214 (РНОНМ: 210).

Згідно пункту 2.1. Договору Сторони домовились, що ціна об`єктів нерухомого майна, відомості про які зазначені у пп. 1.1.1., 1.1.2. цього Договору, незалежно від даних нормативної грошової оцінки та/або звітів про визначення ринкової вартості, які будуть складені суб`єктами оціночної діяльності станом на дату укладення Основних договорів, повинна бути еквівалентна сумі 130000 (сто тридцять тисяч доларів) США, виходячи з того, що вартість кожного об`єкта нерухомого майна (земельної ділянки) дорівнює сумі, що еквівалентна 65000 (шістдесят п`ять тисяч) доларів США.

У відповідності до п. 2.2. Договору в день підписання цього Договору Сторона 2 сплачує Стороні 1 аванс в сумі 60000 (шістдесят тисяч) доларів США. Факт підписання Стороною 1 цього Договору є достатнім підтвердженням отримання нею суми, визначеної в цьому пункті Договору. На підтвердження факту сплати вказаної суми Стороною 1 може бути представлена Стороні 2 розписка. Фінансових, майнових або будь-яких інших претензій з приводу передачі Стороною 2 Стороні 1 авансу Сторони одна до одної не мають.

Відповідно до частини 1 статті 545 Цивільного кодексу України прийнявши виконання зобов`язання, кредитор повинен на вимогу боржника видати йому розписку про одержання виконання частково або в повному обсязі.

У цьому зв`язку пункт 2.2. Договору про наміри в тій його частині, у якій він містить відомості про отримання представником Відповідача грошей, є розпискою.

Крім того, додатковим підтвердженням передачі Позивачем грошових коштів представнику Відповідача на виконання пункту 2.2. Договору про наміри від 11.11.2022 власноруч складена та підписана ОСОБА_3 розписка від 11.11.2022.

Згідно ж пункту 3.1 Сторони домовились, що Основні договори повинні бути укладені Сторонами протягом 10-ти (десяти) банківських днів після скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно записів про обтяження (арештів) об`єктів нерухомого майна, відомості про які зазначені у пп. 1.1.1., 1.1.2. цього Договору, за наступними номерами: 35240187, 37299376, 41379501, 35240053, 37343831, 41394860, а також інших записів про обтяження у випадку їх внесення до Реєстру, але в будь-якому разі не пізніше 11.11.2024 року (одинадцятого листопада дві тисячі двадцять четвертого року) та за умови залишення без змін рішення Біляївського районного суду Одеської області від 27.01.2021 у цивільній справі № 496/5051/19 судами апеляційної та касаційної інстанцій.

Проте, не дивлячись на викладене та не зважаючи на домовленість, досягнуту Сторонами в Договорі про наміри, між Позивачем та Відповідачем у строк до 11.11.2024 Договори купівлі-продажу земельних ділянок, відомості про які зазначені у пп. 1.1.1., 1.1.2. Договору, укладені не були.

В свою чергу, пунктом 4.2 Договору про наміри передбачено, що в разі якщо Основні договори (Договори купівлі-продажу земельних ділянок) не будуть укладені в строк, вказаний у пункті 3.1. цього Договору, Сторона 1 зобов`язується повернути Стороні 2 суму в розмірі 60000 (шістдесят тисяч) доларів США, яка сплачена Стороною 2 Стороні 1 в якості авансу на виконання пункту 2.2. Договору.

Пунктом 4.3 договору про наміри сторони встановили, що в разі невиконання Стороною 1 зобов`язання, визначеного пунктом 3.2. цього Договору, Сторона 1 сплачує Стороні 2 штраф у розмірі 10% (десяти відсотків) від загальної ціни об`єктів нерухомого майна, яка (ціна) вказана в пункті 2.1. Договору.

Згідно ж пункту 2.1. Договору сторони домовились, що ціна об`єктів нерухомого майна, відомості про які зазначені у пп. 1.1.1., 1.1.2. цього Договору, незалежно від даних нормативної грошової оцінки та/або звітів про визначення ринкової вартості, які будуть складені суб`єктами оціночної діяльності станом на дату укладення Основних договорів, повинна бути еквівалентна сумі 130000 (сто тридцять тисяч доларів) США, виходячи з того, що вартість кожного об`єкта нерухомого майна (земельної ділянки) дорівнює сумі, що еквівалентна 65000 (шістдесят п`ять тисяч) доларів США.

Отже, з Відповідача на користь Позивача, окрім основної суми боргу, підлягає стягненню штрафна санкція у розмірі 13000 (тринадцять тисяч) доларів США (10% х 130000 : 100 = 13000), всього разом з Відповідача на користь Позивача підлягає стягненню в судовому порядку 73000 (сімдесят три тисячі) доларів США, з яких 60000, 00 доларів США - основна сума боргу (аванс), 13000, 00 доларів США - штраф за Договором.

06 лютого 2025 року (а.с. 49) провадження по справі відкрито та призначено справу до розгляду в порядку загального позовного провадження.

21 лютого 2025 року відповідач ОСОБА_2 подала зустрічну позовну заяву (а.с.55-65 т.1) та просила визнати Договір про наміри від 11.11.2022 року оформлений між ОСОБА_3 , ( ІНФОРМАЦІЯ_3 , РНОКПП НОМЕР_3 ) від імені ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_4 , РНОКПП НОМЕР_1 ), з однієї сторони, та ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_5 , РНОКПП НОМЕР_2 ) з іншої сторони, - удаваним.

Визнати Договір про наміри від 11.11.2022 року оформлений між ОСОБА_3 , від імені ОСОБА_2 , з однієї сторони, та ОСОБА_1 , з іншої сторони, - попереднім договором.

Визнати Договір про наміри від 11.11.2022 року оформлений між ОСОБА_3 , від імені ОСОБА_2 , з однієї сторони, та ОСОБА_1 , з іншої сторони, який по своїй сутії є попереднім договором - недійсним.

Вимоги за зустрічним позовом мотивовані тим, що 23.12.2019 року ОСОБА_2 на підставі укладеного в усній формі договору доручення з ОСОБА_3 , було видано довіреність, у відповідності до якої уповноважено останнього бути представником ОСОБА_2 з усіма необхідними повноваженнями з питань, що пов`язані з розпорядженням (у разі необхідності продажем) належними ОСОБА_2 земельними ділянками котрі їй належать, строком на три роки до 23.12.2022 року.

Вказана довіреність була посвідчена приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук О.С., зареєстрована в реєстрі за № 2643.

Як зазначила позивачка за зустрічним позовом, у вказаний період з 23.12.2019 року по 23.12.2022 рік, ані ОСОБА_2 , ані ОСОБА_3 будь-які договори відчуження (купівлі-продажу, дарування та інші), договори оренди, попередні договори та договори про наміри щодо вказаних земельних ділянок не укладалися та будь-які грошові кошти ОСОБА_2 не передавалися та ОСОБА_2 не отримувала.

Договір про наміри, як вважає ОСОБА_2 , підлягає визнанню недійсним з наступних підстав:

З ОСОБА_1 ОСОБА_2 не знайома. Про оформлення вказаного договору ОСОБА_2 не знала та не повідомлялася. Укладання будь-яких договорів з вказаною особою ОСОБА_2 не планувалося. Договір про наміри з вказаною особою не укладався.

У період з 23.12.2019 року по 23.12.2022 року (термін дії довіреності) вказаний договір ані ОСОБА_2 , ані ОСОБА_3 , не оформлювався та не підписувався, укладатися та підписуватися не міг. Грошові суми, що зазначені у вказаному договорі ОСОБА_2 не отримувала.

В матеріалах справи відсутні будь-які данні про виплату грошових коштів ОСОБА_2 , як власнику земельних ділянок. Вказаний договір був оформлений від імені власника, після спливу терміну дії довіреності особою, яка не мала обумовлених законом підстав для його підписання. ОСОБА_3 , діяв недобросовісно, уклав договір на свою користь та цей правочин вчинено не в інтересах ОСОБА_2 .

Водночас, незважаючи на назву вказаного договору - "Договір про наміри" його правова природа, волевиявлення сторін та фактичні правовідносини відповідають суті попереднього договору, яким узгоджено усі істотні умови передбачені законом для відповідного Основного договору, в даному випадку договору купівлі-продажу земельних ділянок, а саме:

- об`єкт нерухомості, що має бути відчуженим - земельні ділянки;

- ціна основного договору - сума коштів, за яку має бути продані земельні ділянки - 130000,00 доларів США;

- валюта виконання грошового зобов`язання - долари США;

- сплата Стороні 1 авансу в сумі 60000 (шістдесят тисяч) доларів США;

- підписання Стороною 1 цього Договору є підтвердженням отримання нею суми, визначеної в цьому пункті Договору;

- строк укладення основного договору - не пізніше 11.11.2024 року;

- умови забезпечення виконання цього договору та відповідальність за його невиконання, а також

- зобов`язання сторін укласти в обумовлений строк основний договір на умовах, встановлених цим договором.

Наведені обставини, свідчать про те, що сторони спірного правочину під час його укладання мали намір приховати фактичні правовідносини, а саме укладання сторонами попереднього договору купівлі-продажу земельних ділянок.

На відміну від договору про наміри купівлі-продажу земельних ділянок, сторона попереднього договору купівлі-продажу земельних ділянок зобов`язується протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором та попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору купівлі-продажу земельної ділянки - у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. При цьому внесення плати (авансу) і отримання вказаної плати продавцем за відчужуємо майно (земельну ділянку) є істотною умовою попереднього договору купівлі-продажу земельних ділянок.

За змістом ст.235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховування іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

Таким чином, оспорюваний договір не відповідає вимогам ст. 635 ЦК України.

Отже, враховуючи, що договір про наміри від 11.11.2022 року було оформлено ОСОБА_3 , та ОСОБА_1 , з метою приховання іншого правочину - попереднього договору купівлі-продажу земельних ділянок, то він у відповідності до вимог ч. 1 ст. 235 ЦК України - є удаваним.

Договір про наміри приховує фактично укладений попередній договір купівлі-продажу земельних ділянок з метою уникнення правових наслідків неналежної форми фактично укладеного попереднього договору купівлі-продажу а саме, порушення вимог діючого законодавства стосовно нотаріального посвідчення.

ОСОБА_3 , та ОСОБА_1 , за відсутністю права у ОСОБА_3 , на представництво інтересів ОСОБА_2 , не мали можливості оформити попередній договір купівлі-продажу та належний договір про наміри, так як останній потребував нотаріального посвідчення.

ОСОБА_3 , діючи недобросовісно, в супереч інтересам ОСОБА_2 , використав довіреність та оформив вказаний договір про наміри у своїх інтересах та отримав грошові кошти у розмірі 60000 доларів США, що є підставою для визнання такого правочину недійсним.

Вказані обставини підтверджуються розпискою ОСОБА_3 про отримання 60000 (шістдесят тисяч) доларів США.

Відповідно до матеріалів справи ОСОБА_3 , що є повіреним отримав, а ОСОБА_1 оплатив, в супереч вимогам ст. 130 ЗК України, готівкою на користь ОСОБА_3 - 60000 (шістдесят тисяч) доларів США.

Також, до первісної позовної заяви позивачем, у якості доказів приєднано повідомлення ТОВ «ПРОГРЕС-МАРКЕТ» від 11.11.2022 року вих. №11/11-22 юр., відповідно до якого ТОВ «ПРОГРЕС-МАРКЕТ», нібито, повідомляє про надання згоди на укладення договорів про наміри укласти договори купівлі-продажу спірних земельних ділянок, попередніх договорів та ін.

При цьому, як зазначила ОСОБА_2 , ані вона, ані будь-які представники від її імені у вказаний період жодні договори оренди не укладали та земельну ділянку в оренду не передавали. ОСОБА_2 жодні виплати згідно договорів оренди не отримувала. Будь-які повідомлення, заяви та ін. від ТОВ «ПРОГРЕС-МАРКЕТ» на її адресу не надсилалися та нею не отримувалися.

Відповідачем за зустрічним позовом ОСОБА_1 , через свого представника ОСОБА_4 подано відзив на зустрічну позовну заяву (а.с.107-118).

Відповідач ОСОБА_1 вважає, що даний зустрічний позов, з огляду на норми матеріального права у сукупності з вимогами цивільного процесу, не відповідає вимогам діючого законодавства та не може бути розглянутий судом і підлягає закриттю у відповідності до п. 1 ч. 1 ст.255 ЦПК України.

Щодо реального спору між позивачем та відповідачкою ОСОБА_2 , ОСОБА_1 наголосив на наступному:

1. Позовна заява ОСОБА_1 містить вимогу про стягнення суми авансу та штрафних санкцій, що передбачені укладеним з відповідачкою письмовим договором.

2. Інтереси ОСОБА_2 представляв ОСОБА_3 на підставі нотаріально посвідченої довіреності та діяв виключно у відповідності до наданих нею повноважень і в її інтересах.

3. Позивач не мав обов`язку перевіряти взаємовідносини між відповідачкою та її довірителем, встановлювати у чиїх інтересах діятиме довірена особа, оскільки це виключна проблема особи, яка надала таку довіреність.

4. Відповідачка ОСОБА_2 , надаючи довіреність, була ознайомлена нотаріусом з усіма можливими наслідками вчинення тих чи інших дій уповноваженою особою і мала можливість обмежити його у певних діях, зокрема заборони отримання грошових коштів, тощо, однак цього не зробила, що вказує на повну довіру до цієї особи, тому ствердження у зустрічному позові про вчинення дій не в її інтересах є неспроможними.

5. ОСОБА_3 отримав від позивача грошові кошти у якості авансу, а не завдатку, та надав письмову розписку про отримання цих коштів, і саме тому не вимагалось укладення попереднього договору, який дійсно мав би бути нотаріально посвідчений, однак у такому випадку поверненню підлягала б подвійна сума, тобто 120 тисяч доларів США, і лише за таких вимог було б актуальним оспорювання укладеного договору для доведення факту передачі суми авансу, а не завдатку.

6. Факт вчинення дій в інтересах ОСОБА_2 є безспірним і виключно ОСОБА_2 має доводити, що особа, якій вона надала довіреність, діяла не в її інтересах, що не є проблемою позивача і не стосується предмета спору за первісним позовом, оскільки з цього приводу ОСОБА_2 не позбавлена можливості заявити позов безпосередньо до ОСОБА_5 або у інший спосіб захищати свої права.

7. Довіреність, на підставі якої ОСОБА_3 укладав угоди та отримував грошові кошти, діючи від імені і в інтересах ОСОБА_2 , нею не скасовувалась та не оспорювалась, а отже була чинною на час вчинення дій ОСОБА_3 .

8. Правовідносини, що виникли між сторонами за первісним позовом, врегульовані ст.546 ЦК України: "виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком." та § 5 ЦК України (Завдаток), а саме ч.2 статті 570 ЦК України: «1. Завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. 2. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом».

9. Сторони мали намір укласти договір купівлі-продажу земельних ділянок, про що уклали письмовий договір про наміри без нотаріального посвідчення, оскільки до такого договору нотаріальне посвідчення не вимагається, на підтвердження отримання суми авансу представником відповідачки надана розписка про отримання грошових коштів. Таким чином передані кошти вважаються авансом і повинні бути повернуті позивачеві у повному обсязі разом зі штрафними санкціями, що передбачені договором. Варто зауважити, що позивач на даний час не вимагає стягнення відсотків за користування коштами, що передбачено ст. 625 ЦК України.

Сторона позивача за первісним позовом зазначила, що що фрази «позивачка вважає» мають характер припущення, на яких не може ґрунтуватися судове рішення.

Позивач за зустрічним позовом 17 березня 2025 року надав відповідь на відзив (а.с.130-143 т.1).

Як зазначила ОСОБА_2 , саме на підставі сфальсіфікованого ОСОБА_3 та ОСОБА_1 договору позивач протиправно намагається стягнути з неї 73000,00 доларів США.

Договори стосовно купівлі-продажу належних ОСОБА_2 земельних ділянок, у відповідності до норм ЦК України, в будь-якому випадку повинні бути укладні у письмовій формі і підлягають нотаріальному посвідченню.

Зміст оформленого ОСОБА_1 та ОСОБА_3 договору, яким узгоджено усі істотні умови договору купівлі-продажу земельних ділянок по своєї суті є - Попереднім договором. Встановлені в договорі умови: внесення плати (авансу) і отримання вказаної плати ОСОБА_3 за відчужувані земельні ділянки, зобов`язання протягом певного строку (у певний термін) укласти договір купівлі-продажу земельних ділянок в майбутньому (основний договір), є істотними умовами попереднього договору купівлі-продажу земельних ділянок.

Крім того, ОСОБА_2 зазначила, що вказаний "Договір про наміри" фактично був незаконно оформлений у січні 2025 року після спливу терміну виданої ОСОБА_2 на ім`я ОСОБА_3 довіреності (термін довіреності з 23.12.2019 р. по 23.12.2022 р.). У січні 2025 року ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , за відсутністю права у ОСОБА_6 здійснювати представництво інтересів ОСОБА_2 , не мали можливості оформити попередній договір купівлі-продажу та належний договір про наміри у нотаріальному порядку, у зв`язку з чим ними і було незаконно оформлено "заднім числом" "Договір про наміри", який, як на їх помилкову думку, не потребував нотаріального посвідчення.

Так званний "Договір про наміри", який датовано 11.11.2022 роком, було сфальсіфіковано ОСОБА_3 і ОСОБА_1 , з метою приховання іншого правочину - попереднього договору купівлі-продажу земельних ділянок, у зв`язку з чим він у відповідності до вимог ч. 1 ст. 235 ЦК України - є удаваним.

У відповідності до ст. 546 ЦК України, ОСОБА_3 та ОСОБА_1 мали укласти не - "Договір про наміри купівлі-продажу земельних ділянок", а - "Договір про забезпечення виконання зобов`язання".

Крім того, згідно ч. 5 ст. 130 ЗК України (в редакції, що діяла на момент укладення спірного договору) розрахунки, пов`язані із сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами, проводяться в безготівковій формі.

У відповідності до даної норми закону та згідно п. 2.2. вказаного, нібито, "Договору про наміри", розрахунок повинен був бути проведений в безготівковій формі, у зв`язку з чим саме ОСОБА_1 повинен був розрахуватися безпосередньо зі ОСОБА_2 в безготівковій формі.

Як зазначила ОСОБА_2 , є абсолютно очевидним, що саме ОСОБА_1 , якщо би дійсно проводилася оплата за вказаним "Договором намірів", був зобов`язаний перерахувати кошти у безготівковій формі на її рахунок.

Саме ОСОБА_1 повинен був з`ясувати та узгодити з ОСОБА_2 порядок даної оплати та відповідні банківськи реквізити. Водночас, в матеріалах, поданих позивачем, відсутні будь-які посилання про проведення зі ОСОБА_2 , як стороною договору, розрахунку та не надано жодного доказу на підтвердження вказаного факту.

Крім того, факт не проведення зі ОСОБА_2 розрахунку у безготівковій формі, підтверджуються доказами - випискою по картці/рахунку у АТ КБ «Приват Банк» від 20.02.2025 та інформацією по картці АТ «Універсал Банк «monobank» від 20.02.2025.

Виникає питання, чому ОСОБА_1 не перерахував на користь ОСОБА_2 вказані грошові кошти в безготівковій формі? Відповідь є очевидною - у зв`язку з тим, що вказаний договір сфальсифікований з метою незаконного заволодіння грошима.

Таким чином, твердженням позивача, про те, що ОСОБА_3 згідно "Договору про наміри", нібито, отримав за домовленістю з ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 60000,00 доларів США, свідчать про те, ОСОБА_3 вчинив правочин не в інтересах ОСОБА_2 , як довірителя, а у своїх власних, що є підставою для визнання такого правочину недійсним.

Як вбачається із п. 3.1. "Договору про наміри" Сторони, нібито, домовились, що Основні договори повинні бути укладені Сторонами протягом 10 (десяти) банківських днів після скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно записів про обтяження (арештів) об`єктів нерухомого майна, відомостей про які зазначені у пп. 1.1.1, 1.1.2. цього договору, за наступними номерами: НОМЕР_4 , 37299376, 41379501, 35240053, 37343831, 41394860, а також інших записів про обтяження у випадку їх внесення до вказаного реєстру, але в будь-якому разі не пізніше 11.11.2024 та за умови залишення без змін рішення Біляївського районного суду Одеської області від 27.01.2021 у цивільній справі № 496/5051/19 судами апеляційної та касаційної інстанцій".

Вказаний пункт договору свідчить про те, що він не спрямований на настання реальних правових наслідків. Сторони не можуть врегулювати свої відносини, а саме визначити взаємні права та обов`язки у спосіб, який суперечить імперативним нормам, зокрема на власний розсуд, встановивши інші правила визначення терміну початку, перебігу строку цього правочину, у даному випадку: "протягом 10 (десяти) банківських днів після скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно записів про обтяження (арештів) об`єктів нерухомого майна, відомостей про які зазначені у пп. 1.1.1, 1.1.2. цього договору, за наступними номерами: НОМЕР_4 , НОМЕР_5 , 41379501, 35240053, 37343831, 41394860, а також інших записів про обтяження у випадку їх внесення до вказаного реєстру, але в будь-якому разі не пізніше 11.11.2024 та за умови залишення без змін рішення Біляївського районного суду Одеської області від 27.01.2021 у цивільній справі № 496/5051/19 судами апеляційної та касаційної інстанцій".

Аналіз вказаних обставин свідчить про те, що, так званий Договір про наміри", не відповідає зазначеним вище вимогам ч. 5 ст. 203 ЦК України та не створює для сторін правових наслідків".

В період терміну дії виданої ОСОБА_2 на ім`я ОСОБА_3 довіреності (термін довіреності з 23.12.2019 по 23.12.2022 року), належні ОСОБА_2 земельні ділянки за вищевказаною адресою були арештовані судовими органами та було накладено заборону здійснювати будь-які реєстраційні дії з вказаними земельними ділянками, будь-яким суб`єктам державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, які уповноважені здійснювати реєстраційні дії на нерухоме майно, в тому числі нотаріусам, іншим акредитованим суб`єктам, посадовим особам.

Як вбачається із зазначеного вище п. 3.1. "Договору про наміри" його підписантам було відомо про вказані обтяження (арешти) належних ОСОБА_2 земельних ділянок.

У зв`язку з наявністю вказаних арештів та заборон, а саме обмеження права власності, в тому числі заборона користування та розпорядження, будь-яке право на укладання будь-яких договорів на період яким датовано, так званний, "Договір про наміри" - 11.11.2022 року, було відсутнє, як у ОСОБА_2 , так у її представника за довіреністю.

За твердженнями представника позивача, ОСОБА_1 , нібито, передав за сумнівним договором, маючи лише намір укласти договір купівлі-продажу земельних ділянок, не зустрівшись зі власником земельних ділянок, не перевіривши оригінали документів, будучи обізнаним, що вказані земельні ділянки перебувають в судовому спорі (справа №496/5051/19) та справи стосовно них не завершені судами, знаючи, що вказані земельні ділянки перебувають під арештом та забороною за кримінальними провадженнями, внесеними до Єдиного реєстру досудових розслідувань за № 0001350 від 26.03.2020 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 4 ст. 190 КК України, та № 0000134 від 10.02.2021 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 1 ст. 365-2 КК України, в період воєнного стану, введеного 24.02.2022 Указом Президента України за № 64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні", у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України, передав ОСОБА_3 величезні гроші в розмірі 60000 доларів США, без жодних гарантій!

Як зазначила ОСОБА_2 , все вказує на схему заволодіння чужими грошима та майном. Всі надані документи вказують на суперечності в діях осіб, які фальсифікували документи. Так, спочатку 03.10.2022 року ОСОБА_3 оформив договір оренди з сумнівними умовами з ТОВ "ПРОГРЕС-МАРКЕТ" на 12 років, з орендною платою за повний календарний рік 4000 грн/рік. І вже через 1 місяць 11.11.2022 року ОСОБА_3 отримує 60000$ "лише" за наміри продати земельні ділянки за договором із абсурдними умовами?! без жодних гарантій. ТОВ "ПРОГРЕС-МАРКЕТ" нібито підписавши договір та сплативши орендні платежі, діють на користь третіх осіб та "легко погоджується" надаючи згоду "робити що завгодно та коли завгодно, без обмежень в часі" на укладання договору про наміри з ОСОБА_1 та з іншого боку "впевнено", "без страху" в цей самий період передає від себе в суборенду фізичній особі - підприємцю.

Враховуючи зазначене, сторона позивача за зустрічним позовом просила відмовити у задоволенні первісного позову та задовольнити зустрічні позовні вимоги.

В судовому засіданні представник позивача за первісним позовом - адвокат Шепітко Г. І. заявлені вимоги за первісним позовом підтримав, просив суд їх задовольнити в повному обсязі. Щодо зустрічних позовних вимог ОСОБА_2 - просив відмовити у задоволенні в повному обсязі.

Представник відповідача за первісним позовом та позивача за зустрічним позовом - адвокат Сухецька І. В. в судовому засіданні просила відмовити у задоволенні первісного позову та задовольнити зустрічні позовні вимоги ОСОБА_2 в повному обсязі.

Відповідач за зустрічним позовом ОСОБА_3 зазначив, що грошові кошти у розмірі 60000 доларів США отримував від ОСОБА_1 та передав ОСОБА_2 .

Заслухавши учасників справи, дослідивши докази в їх сукупності, суд приходить до висновку про відмову у задоволенні первісного позову ОСОБА_1 та задоволення зустрічного позову ОСОБА_2 , виходячи з наступного.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 на підставі усного договору доручення з ОСОБА_3 , було видано довіреність, у відповідності до якої уповноважено останнього бути представником ОСОБА_2 з усіма необхідними повноваженнями з питань, що пов`язані з розпорядженням (у разі необхідності продажем) належними ОСОБА_2 земельними ділянками котрі їй належать, строком на три роки до 23.12.2022 року. (а.с. 19).

11 листопада 2022 року між ОСОБА_3 , який діяв від імені ОСОБА_2 , та ОСОБА_1 оформлено Договір про наміри, у відповідності до пункту 1.1. якого предметом Договору є наміри Сторін укласти у майбутньому Договори купівлі-продажу об`єктів нерухомого майна, а саме:

- земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства площею 0,848 га, в тому числі за земельними угіддями: рілля 0,848 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_4 (чотири), кадастровий номер земельної ділянки :01:001:0272 (РНОНМ: 210);

- земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства площею 0,9269 га, в тому числі за земельними угіддями: рілля 0,9269 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_5 , кадастровий номер земельної ділянки :01:001:0214 (РНОНМ: 210).

Згідно пункту 2.1. Договору Сторони домовились, що ціна об`єктів нерухомого майна, відомості про які зазначені у пп. 1.1.1., 1.1.2. цього Договору, незалежно від даних нормативної грошової оцінки та/або звітів про визначення ринкової вартості, які будуть складені суб`єктами оціночної діяльності станом на дату укладення Основних договорів, повинна бути еквівалентна сумі 130000 (сто тридцять тисяч доларів) США, виходячи з того, що вартість кожного об`єкта нерухомого майна (земельної ділянки) дорівнює сумі, що еквівалентна 65000 (шістдесят п`ять тисяч) доларів США.

У відповідності до п. 2.2. Договору в день підписання цього Договору Сторона 2 сплачує Стороні 1 аванс в сумі 60000 (шістдесят тисяч) доларів США. Факт підписання Стороною 1 цього Договору є достатнім підтвердженням отримання нею суми, визначеної в цьому пункті Договору. На підтвердження факту сплати вказаної суми Стороною 1 може бути представлена Стороні 2 розписка. Фінансових, майнових або будь-яких інших претензій з приводу передачі Стороною 2 Стороні 1 авансу Сторони одна до одної не мають.

Згідно ж пункту 3.1 Сторони домовились, що Основні договори повинні бути укладені Сторонами протягом 10-ти (десяти) банківських днів після скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (надалі за текстом - Реєстр) записів про обтяження (арештів) об`єктів нерухомого майна, відомості про які зазначені у пп. 1.1.1., 1.1.2. цього Договору, за наступними номерами: 35240187, 37299376, 41379501, 35240053, 37343831, 41394860, а також інших записів про обтяження у випадку їх внесення до Реєстру, але в будь-якому разі не пізніше 11.11.2024 року (одинадцятого листопада дві тисячі двадцять четвертого року) та за умови залишення без змін рішення Біляївського районного суду Одеської області від 27.01.2021 у цивільній справі № 496/5051/19 судами апеляційної та касаційної інстанцій. (а.с. 17,18).

Згідно розписки, котра датована 11 листопада 2022 року, ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_6 , діючий від імені ОСОБА_2 , цією розпискою повідомив та підтвердив, що на виконання п. 2.2 Договору про наміри від 11.11.2022 року ним від ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , отримано грошові кошти в сумі 60000 доларів США в якості авансу в рахунок продажу земельної ділянки. (а.с. 20).

Договори купівлі-продажу земельних ділянок, відомості про які зазначені у пп. 1.1.1., 1.1.2. Договору, укладені не були.

В свою чергу, пунктом 4.2 Договору про наміри передбачено, що в разі якщо Основні договори (Договори купівлі-продажу земельних ділянок) не будуть укладені в строк, вказаний у пункті 3.1. цього Договору, Сторона 1 зобов`язується повернути Стороні 2 суму в розмірі 60000 (шістдесят тисяч) доларів США, яка сплачена Стороною 2 Стороні 1 в якості авансу на виконання пункту 2.2. Договору.

Доказів того, що Договір про наміри було укладено 11 листопада 2022 року матеріали справи не містять.

Належних доказів того, що грошові кошти у розмірі 60000 доларів США 11 листопада 2022 року передавались ОСОБА_1 відповідачу за зустрічним позовом - ОСОБА_6 матеріали справи не містять.

Крім того, стороною позивача за первісним позовом не надано доказів законності походження та фактичної наявності наданих грошових коштів у розмірі 60000 доларів США. (виписки з банківського рахунку, декларацій про доходи, довідок податкової-фіскальної служби, тощо).

За змістом ст. 15 ЦК України та ст. 4 ЦПК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Правовою гарантією на судовий захист особистого немайнового або майнового права та інтересу особи являється ст. 16 ЦК України.

Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною 1 статті 237 ЦК України встановлено, що представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє.

Згідно ч. 1 ст. 239 ЦК України, правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє.

Згідно зі ст. 238 ЦК України, представник може бути уповноважений на вчинення лише тих правочинів, право на вчинення яких має особа, яку він представляє. Представник не може вчиняти правочин, який відповідно до його змісту може бути вчинений лише особисто тією особою, яку він представляє. Представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом.

Відповідно до ст. 244 ЦК України, представництво, яке грунтується на договорі, може здійснюватися за довіреністю. Представництво за довіреністю може грунтуватися на акті органу юридичної особи. Довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами. Довіреність на вчинення правочину представником може бути надана особою, яку представляють (довірителем), безпосередньо третій особі.

Незважаючи на назву спірного договору - "Договір про наміри" його правова природа, волевиявлення сторін та фактичні правовідносини відповідають суті попереднього договору, яким узгоджено усі істотні умови передбачені законом для відповідного Основного договору, в даному випадку договору купівлі-продажу земельних ділянок, а саме:

- об`єкт нерухомості, що має бути відчуженим - земельні ділянки;

- ціна основного договору - сума коштів, за яку має бути продані земельні ділянки - 130000,00 доларів США;

- валюта виконання грошового зобов`язання - долари США;

- сплата Стороні 1 авансу в сумі 60000 (шістдесят тисяч) доларів США;

- підписання Стороною 1 цього Договору є підтвердженням отримання нею суми, визначеної в цьому пункті Договору;

- строк укладення основного договору - не пізніше 11.11.2024 року;

- умови забезпечення виконання цього договору та відповідальність за його невиконання, а також

- зобов`язання сторін укласти в обумовлений строк основний договір на умовах, встановлених цим договором.

Наведені обставини, свідчать про те, що сторони спірного правочину під час його укладання мали намір приховати фактичні правовідносини, а саме укладання сторонами попереднього договору купівлі-продажу земельних ділянок.

На відміну від договору про наміри купівлі-продажу земельних ділянок, сторона попереднього договору купівлі-продажу земельних ділянок зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором та попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору купівлі-продажу земельної ділянки - у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. При цьому внесення плати (авансу) і отримання вказаної плати продавцем за відчужуєме майно (земельну ділянку) є істотною умовою попереднього договору купівлі-продажу земельних ділянок.

За змістом ст.235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховування іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

Таким чином, оспорюваний договір не відповідає вимогам ст. 635 ЦК України.

Отже, враховуючи, що договір про наміри від 11.11.2022 року було оформлено ОСОБА_3 , та ОСОБА_1 , з метою приховання іншого правочину - попереднього договору купівлі-продажу земельних ділянок, то він у відповідності до вимог ч. 1 ст. 235 ЦК України - є удаваним.

Договір про наміри приховує фактично укладений попередній договір купівлі-продажу земельних ділянок з метою уникнення правових наслідків неналежної форми фактично укладеного попереднього договору купівлі-продажу а саме, порушення вимог діючого законодавства стосовно нотаріального посвідчення.

ОСОБА_3 , та ОСОБА_1 , за відсутністю права у ОСОБА_3 , на представництво інтересів ОСОБА_2 , не мали можливості оформити попередній договір купівлі-продажу та належний договір про наміри, так як останній потребував нотаріального посвідчення.

Зміст оформленого ОСОБА_1 та ОСОБА_3 договору, яким узгоджено усі істотні умови договору купівлі-продажу земельних ділянок по своєї суті є - Попереднім договором. Встановлені в договорі умови: внесення плати (авансу) і отримання вказаної плати ОСОБА_3 за відчужувані земельні ділянки, зобов`язання протягом певного строку (у певний термін) укласти договір купівлі-продажу земельних ділянок в майбутньому (основний договір), є істотними умовами попереднього договору купівлі-продажу земельних ділянок.

Крім того, згідно ч. 5 ст. 130 ЗК України (в редакції, що діяла на момент укладення спірного договору) розрахунки, пов`язані із сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами, проводяться в безготівковій формі.

У відповідності до даної норми закону та згідно п. 2.2. вказаного, Договору про наміри, розрахунок повинен був бути проведений в безготівковій формі, у зв`язку з чим саме ОСОБА_1 повинен був розрахуватися безпосередньо зі ОСОБА_2 в безготівковій формі.

Саме ОСОБА_1 , якщо би дійсно проводилася оплата за вказаним Договором намірів, був зобов`язаний перерахувати кошти у безготівковій формі на рахунок ОСОБА_2 .

Так в постанові Верховного Суду від 11 жовтня 2023 року у справі № 388/339/20, суд надійшов висновку про те, що згідно з частиною третьою ст. 238 ЦК України представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом.

Водночас словосполучення «у своїх інтересах» потрібно розуміти так, що представник не може вчиняти від імені особи, яку він представляє, правочин щодо себе особисто (тобто бути стороною (цього правочину) або у інший спосіб па шкоду інтересам довірителя, зокрема на користь інших осіб, включаючи і тих, представником яких він одночасно є.

Верховний Суд у вказаній вище постанові також надійшов висновку про те, що у випадку укладення представником договору на свою користь довіритель не повинен доводити, що цей правочин вчинено не в його інтересах, збитковість правочину, недобросовісність чи нерозумність дій довірителя.

За змістом частини третьої статті 238 ЦК України довіритель наділений правом визнати недійсним вказаний договір незалежно від того, на яких умовах він укладений. На довірителя не покладається тягар доведення невигідності умов такого договору. Його укладення не в інтересах довірителя презюмується.

Такі висновки сформульовані у аналогічній справі у подібних правовідносинах у постанові Верховного Суду від 4 серпня 2023 року у справі № 388/353/20, провадження № 61-7839св23.

Вказані обставини свідчать про незаконність договору про наміри та наявність правових підстав для визнання вказаного договору недійсним.

Керуючись ст.ст. 3, 4-7,1-13,17-18,109,131,137, 141, 211, 223, 263-265, 268, 352,354 ЦПК України, суд,

Вирішив:

Позовні вимоги ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ) до ОСОБА_2 (адреса реєстрації: АДРЕСА_2 ) про витребування безпідставно отриманих активів (грошових коштів) - залишити без задоволення.

Зустрічний позов ОСОБА_2 (адреса реєстрації: АДРЕСА_2 ) до ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ), ОСОБА_3 ( АДРЕСА_3 ) про визнання договору удаваним, про визнання договору про наміри - попереднім договором, про визнання договору недійсним - задовольнити.

Визнати Договір про наміри від 11.11.2022 року оформлений між ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , НОМЕР_6 , на підставі довіреності, посвідченої 23.12.2019р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук О.С. за №2643, від імені ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , РНОКПП НОМЕР_1 , з однієї сторони, та ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_5 , РНОКПП НОМЕР_2 , з іншої сторони - удаваним.

Визнати Договір про наміри від 11.11.2022 року оформлений між ОСОБА_7 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , НОМЕР_6 , на підставі довіреності, посвідченої 23.12.2019р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук О.С. за №2643, від імені ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , РНОКПП НОМЕР_1 , з однієї сторони, та ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_5 , РНОКПП НОМЕР_2 , з іншої сторони - попереднім договором.

Визнати Договір про наміри від 11.11.2022 року оформлений між ОСОБА_7 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , НОМЕР_6 , на підставі довіреності, посвідченої 23.12.2019р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук О.С. за №2643, від імені ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , РНОКПП НОМЕР_1 , з однієї сторони, та ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_5 , РНОКПП НОМЕР_2 , з іншої сторони, який по своїй суті є попереднім договором - недійсним.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до суду апеляційної інстанції протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до Одеського апеляційного суду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення виготовлено та підписано 22 грудня 2025 р.

Суддя