Справа № 274/240/25 Провадження № 2/0274/696/25
Бердичівський міськрайонний суд Житомирської області
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26.12.25 р.м. Бердичів

Суддя Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області Корбут В.В. (далі Суд), за участю секретаря судового засідання Руденченко В.С.,

розглянувши у порядку загального позовного цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , представником якого є ОСОБА_2 ,
До1) ОСОБА_3 , 2) ОСОБА_4 ,
Провизнання договору купівлі-продажу дійсним, визнання права власності,

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_1 звернувся з позовом, у якому просить визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , укладений 18.02.2022 р. між ним та ОСОБА_3 , від імені та в інтересах якої діяла ОСОБА_4 на підставі довіреності від 07.08.2018 р., зареєстрованої в реєстрі за № 816, посвідченої приватним нотаріусом Бердичівського міського нотаріального округу Житомирської області Сітяшенко В.А., визнати за ним право власності на житловий будинок АДРЕСА_1 .

Позов обґрунтований тим, що у серпні 2018 р. ОСОБА_1 та ОСОБА_3 домовилися про те, що друга продає першому належний їй житловий будинок. Однак ОСОБА_3 повідомила ОСОБА_1 , що документи на будинок знаходиться за місцем її постійного проживання у російській федерації, проте вона надасть довіреність на продаж будинку своїх знайомій, та після приїзду у російську федерацію передасть документи. ОСОБА_1 та ОСОБА_3 дійшли згоди, що перший сплачує другій 10 500,00 доларів США, а друга надає першому право користуватися будинком та проживати у ньому, а також надає розписку на підтвердження отримання коштів та вказаних прав до моменту оформлення за ОСОБА_1 права власності на будинок. 05.08.2018 р. ОСОБА_3 склала таку розписку, а в подальшому видала довіреність від 07.08.2018 р., зареєстровану в реєстрі за № 816, якою уповноважили, зокрема, ОСОБА_4 , бути її представником з питань продажу, обміну тощо належного їй будинку АДРЕСА_1 . Після цього ОСОБА_1 почав користуватися будинком та облаштовувати його, а ОСОБА_3 поїхала у російську федерацію. З цього моменту зв`язок з ОСОБА_3 на довгий час зник, але приблизно у кінці січня 2022 р. ОСОБА_4 зв`язалася з ОСОБА_1 , та повідомила, що ОСОБА_3 вийшла на зв`язок і пояснила, що довго хворіла, а тому не мала змоги знайти документи та передати їх, але незабаром їх передасть. ОСОБА_1 запропонував ОСОБА_4 укласти попередній договір купівлі-продажу будинку, що і було зроблено 18.02.2022 р. У зв`язку з введенням в Україні воєнного стану з 24.02.2022 р. та активізацією бойових дій, ОСОБА_4 виїхала не деякий час за кордон, звідки зв`язалася з ОСОБА_1 та повідомила, що було внесено зміни законодавства, яке регулює нотаріальну діяльність та більшість реєстрів не працює, тому здійснити нотаріальне оформлення договору купівлі-продажу будинку неможливо, але як тільки ситуація стабілізується, вони прибуде до України щоб нотаріально оформити договір. У середині березня 2023 р. ОСОБА_1 та ОСОБА_4 , маючи документи на будинок, звернулися до нотаріуса з метою нотаріального оформлення договору купівлі-продажу будинку, проте нотаріус в усній формі повідомив, що у зв`язку з введенням на території України воєнного стану та внесенням змін до законодавчих норм нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження нерухомого майна, які укладаються від імені фізичної особи-відчужувача на підставі довіреності, з дня видачі якої минуло більше одного місяця, дозволяється за умови отримання нотаріусом заяви довірителя про підтвердження дії довіреності, справжність підпису на якій засвідчено нотаріусом, консульською установою (дипломатичним представництвом) України або відповідно до законодавства іноземної держави, а тому здійснити переоформлення будинку не вбачається за можливе. У зв`язку з цим ОСОБА_1 звернувся до ОСОБА_3 з проханням надати відповідну заяву про підтвердження дії довіреності від 07.08.2018 р. або прибути до нотаріуса особисто для нотаріального посвідчення договору, проте ОСОБА_3 повідомила, що вона такої змоги не має, так як дипломатичні відносини України з російською федерацією були розірвані, а прибути до України вона не може. У подальшому строк дії довіреності від 07.08.2018 р. закінчився.

ОСОБА_3 своєї позиції щодо предмета спору у порядку, визначеному нормами Цивільного процесуального кодексу України, не повідомила.

ОСОБА_4 позов визнала, про що зазначила у заяві від 21.05.2025 р. (а. с. 47).

Судом з`ясовано, що громадянка російської федерації ОСОБА_3 на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 28.10.2010 р. (а. с. 13) з 05.11.2010 р. є власником житлового будинку АДРЕСА_1 , що підтверджується інформацією від 20.11.2025 р. з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (а. с. 78).

ОСОБА_3 05.08.2018 р. отримала від ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 10 500,00 доларів США за продаж належного їй житлового будинку АДРЕСА_1 , надала ОСОБА_1 ключі від цього будинку та право користування будинком до моменту нотаріального оформлення за ОСОБА_1 права власності на вказаний будинок, що підтверджується розпискою від 05.08.2018 р. ОСОБА_3 , у якій також зазначено, що розписка підтверджує факт отримання ОСОБА_3 грошових коштів у розмірі 10 500,00 доларів США від ОСОБА_1 за продаж йому належного їй будинку АДРЕСА_1 (а. с. 9).

Також ОСОБА_3 07.08.2018 р. видала довіреність, зареєстровану в реєстрі за № 816, посвідчену приватним нотаріусом Бердичівського міського нотаріального округу Житомирської області Сітяшенко В.А., якою уповноважила, зокрема, ОСОБА_4 , бути її представником при вирішенні будь-яких питань, пов`язаних з продажем, обміном тощо належного їй житлового будинку АДРЕСА_1 (а. с. 10).

З серпня 2018 р. ОСОБА_1 почав проживати у житловому будинку АДРЕСА_1 , що підтверджується довідкою від 16.12.2025 р. Міського комунального виробничого ремонтно-експлуатаційного підприємства № 7 та актом обстеження від 16.12.2025 р. (а. с. 93, 94).

Між ОСОБА_3 , від імені якої діяла ОСОБА_4 на підставі довіреності від 07.08.2018 р., зареєстрованої в реєстрі за № 816,та ОСОБА_1 18.02.2022 р. укладено у письмовій формі попередній договір купівлі-продажу житлового будинку, за умовами якого ОСОБА_3 зобов`язалася продати ОСОБА_1 , а ОСОБА_1 зобов`язався купити у ОСОБА_3 житловий будинок АДРЕСА_1 , після вчинення усіх підготовчих дій, необхідних для здійснення нотаріальних дій (збір правовстановлюючих та інших документів), при цьому вони домовилися, що, зокрема, вартість будинку складає 10 500,00 доларів США, ці кошти отримані ОСОБА_3 від ОСОБА_1 до моменту підписання даного договору у повному обсязі, що підтверджується розпискою (а. с. 12).

Між тим, договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 укладено не було, що випливає з інформації від 20.11.2025 р. з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, де зазначено, що право власності на цей будинок зареєстровано за ОСОБА_3 (а. с. 78).

ОСОБА_1 не подано будь-яких доказів, які б підтверджували більшість обставини, на які він посилається у позовній заяві як на підстави, з яких між ОСОБА_3 та ним не було укладено договору купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 .

Крім того, строк дії довіреності від 07.08.2018 р , зареєстрованої в реєстрі за № 816, посвідченої приватним нотаріусом Бердичівського міського нотаріального округу Житомирської області Сітяшенко В.А., закінчився 07.08.2023 р. (що випливає зі змісту довіреності, а. с. 10).

Згідно зі статтею 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Наведене свідчить про те, що ОСОБА_3 та ОСОБА_1 05.08.2018 р. домовилися щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , і відбулося повне виконання цього договору, проте з 05.08.2018 р. по даний час ОСОБА_3 , та з 07.08.2018 р. по 07.08.2023 р. її представник ОСОБА_4 , з обставин, які Суд позбавлений можливості з`ясувати на підставі наявних у справі доказів, ухилялися від укладення договору купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , у передбаченій законодавством України нотаріальній формі (статтею 657 Цивільного кодексу України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі).

Тобто договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , було укладено 05.08.2018 р. між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , а не 18.02.2022 р., як вважає ОСОБА_1 .

Частиною першою статті 220 Цивільного кодексу України визначено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Частиною другою статті 220 Цивільного кодексу України встановлено якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Зважаючи на наведене, Суд приходить до висновку, що договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , укладений 05.08.2018 р. між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , може бути визнаний дійсним.

Між тим, ОСОБА_1 з позовною вимого про визнання зазначеного договору дійсним не звертався, а звернувся з вимогою про визнання дійсним договору купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , укладеного 18.02.2022 р. між ним та ОСОБА_3 , від імені та в інтересах якої діяла ОСОБА_4 на підставі довіреності від 07.08.2018 р., зареєстрованої в реєстрі за № 816, посвідченої приватним нотаріусом Бердичівського міського нотаріального округу Житомирської області Сітяшенко В.А.

Проте, як випливає з наведеного вище, такий договір купівлі-продажу не укладався, фактично договір купівлі-продажу було укладено між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 та виконано 05.08.2018 р.

Суд не може вийти за межі позовних вимог та з власної ініціативи визнати договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , укладений 05.08.2018 р. між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , дійсним, так це суперечитиме частині першій статті 13 Цивільного процесуального кодексу України: суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Враховуючи викладене, Суд відмовляє у задоволенні позову в частині вимоги про визнання дійним договору купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , укладеного 18.02.2022 р. між ним та ОСОБА_3 , від імені та в інтересах якої діяла ОСОБА_4 на підставі довіреності від 07.08.2018 р., зареєстрованої в реєстрі за № 816, посвідченої приватним нотаріусом Бердичівського міського нотаріального округу Житомирської області Сітяшенко В.А.

Відповідно до статті 334 Цивільного кодексу України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Переданням майна вважається вручення його набувачеві або перевізникові, організації зв`язку тощо для відправлення, пересилання набувачеві майна, відчуженого без зобов`язання доставки. До передання майна прирівнюється вручення коносамента або іншого товарно-розпорядчого документа на майно. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Згідно з пунктом 1 частини першої статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що державній реєстрації прав підлягають: право власності та право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов`язання на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов`язання на майбутній об`єкт нерухомості.

З наведених норм випливає, що позовна вимога про визнання за ОСОБА_1 права власності на житловий будинок АДРЕСА_1 , є похідною від позовної вимоги про визнання дійсним договору купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , укладеного 18.02.2022 р. між ним та ОСОБА_3 , від імені та в інтересах якої діяла ОСОБА_4 на підставі довіреності від 07.08.2018 р., зареєстрованої в реєстрі за № 816, посвідченої приватним нотаріусом Бердичівського міського нотаріального округу Житомирської області Сітяшенко В.А. (похідною позовною вимогою є вимога, задоволення якої залежить від задоволення іншої позовної вимоги (основної вимоги) абзац другий частини першої статті 188 Цивільного процесуального кодексу України) у задоволенні якої відмовлено, а тому у її задоволенні також має бути відмовлено.

При цьому Суд роз`яснює, що ОСОБА_1 має право звернутися з позовом про визнання дійсним договору купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , укладеного 05.08.2018 р. між ним та ОСОБА_3 , та про визнання за ним права власності на житловий будинок АДРЕСА_1 .

Керуючись статтями 258, 259, 263 265 Цивільного процесуального кодексу України,

У Х В А Л И В:

У задоволенні позову ОСОБА_1 ( АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) до ОСОБА_3 ( АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 ), ОСОБА_4 ( АДРЕСА_4 , РНОКПП (за даними позовної заяви) ) відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення суду, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом тридцяти днів з дня його складення безпосередньо до Житомирського апеляційного суду.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя В.В. Корбут