Номер провадження: 22-ц/813/320/25
Головуючий у першій інстанції Калініченко Л. В.
Доповідач Громік Р. Д.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10.12.2025 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі:

головуючого Громіка Р.Д.,

суддів Драгомерецького М.М., Комлевої О.С.

за участю секретаря Скрипченко Г.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні за відсутності учасників справи апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Фонтан-16» на рішення Київського районного суду м. Одеси від 28 листопада 2022 року у цивільній справі за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Фонтан-16» до ОСОБА_1 , державного реєстратора комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Мельник Тетяни Іванівни про скасування рішення державного реєстратора та державної реєстрації,

ВСТАНОВИВ:

1. ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовної заяви.

27 травня 2021 року позивач Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ФОНТАН-16» звернулось до Київського районного суду м. Одеси з позовом до ОСОБА_1 , державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Мельник Тетяни Іванівни про скасування рішення державного реєстратора та державної реєстрації, в якому просить суд: визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Мельник Тетяни Іванівни за №46508242 від 17.04.2019 року, яким за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на нежитлові приміщення №23, 24, загальною площею 184,3 кв.м., розташовані за адресою: АДРЕСА_1 ; скасувати державну реєстрацію права власності фізичної особи ОСОБА_1 на нежитлові приміщення №23, 24, загальною площею 184,3 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції.

Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 28 листопада 2022 року у задоволенні позову ОСББ «Фонтан-16» до ОСОБА_1 , державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Мельник Т.І. про скасування рішення державного реєстратора та державної реєстрації відмовлено.

Короткий зміст та доводи апеляційної скарги.

В апеляційній скарзі ОСББ «Фонтан-16» просить скасувати оскаржуване судове рішення та постановити нове, яким задовольнити позовні вимоги повністю, посилаючись на порушення судом норм процесуального та матеріального права.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції не в повному обсязі досліджено матеріали справи та зроблено помилкові висновки про відмову у задоволенні позовних вимог.

Сповіщення сторін та заяви у справі.

Про судове засідання, призначене на 10 грудня 2025 року, сторони були належним чином сповіщені про дату, час та місце слухання справи, однак у судове засідання не з`явились.

Ухвалою Одеського апеляційного суду від 10 грудня 2025 року заяву адвоката Манушина В.О., який діє в інтересах ОСББ «Фонтан-16», про відкладення розгляду справи повернено без розгляду.

Відповідно до ст. 372 ЦПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Згідно із ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Відповідно до ч. 7 ст. 268 ЦПК України рішення суду (повне або скорочене) підписується всім складом суду у день його складення і додається до справи.

Також колегія суддів зазначає, що з врахуванням тривалої недостатньої кількості суддів в Одеському апеляційному суді (з 2013 року кількість суддів в цивільній палаті зменшилася з 48 до 13, які фактично здійснюють судочинство), щодо яких здійснюється автоматизований розподіл справ (без урахування суддів, які хворіють, перебувають у відрядженні, знаходяться у відпустці), що створює надмірне навантаження та виключає можливість виготовлення повного судового рішення у строки, передбачені національним законодавством, а також застосування стабілізаційних графіків відключення світла, судом апеляційної інстанції було здійснено виготовлення повного тексту судового рішення 25 грудня 2025 року.

2. МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція апеляційного суду.

Заслухавши доповідача, доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, законність і обґрунтованість рішення суду в межах заявлених вимог заяви, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, рішення суду першої інстанції підлягає зміні в частині мотивування.

Фактичні обставини справи.

На підставі матеріалів справи встановлено, що 18 листопада 2008 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Істок-2001» було укладено договір №92 (К) про дольову участь у будівництві, за умовами якого сторони домовились про дольову участь пайовика у будівництві нежитлового приміщення, за адресою: АДРЕСА_1 . Після завершення будівництва об`єкту та своєчасного виконання пайовиком пунктів 4, 5, 6 договору, замовник зобов`язаний в 15-денний термін передати пайовику за актом частину об`єкта, в натурі двох нежитлових приміщень: №23, площею 81,6 кв.м., та №24, площею 102,7 кв.м., підвалу будинку.

28 червня 2009 року між ТОВ «Істок-2001» та ОСОБА_1 було складено акт прийому-передачі нежитлового приміщення до договору №92 (К) від 18.11.2008 року про дольову участь у будівництві, за умовами якого пайовик ОСОБА_1 прийняв в натурі два нежитлових приміщення: №23, площею 81,6 кв.м., та №24, площею 102,7 кв.м., підвалу, за адресою: АДРЕСА_1 . Сторонами акту засвідчено, що вартість паю за договором №92 (К) від 18.11.2008 року про дольову участь у будівництві, внесена повністю. Договір №92 (К) від 18.11.2008 року про дольову участь у будівництві, вважається виконаним в повному обсязі. Пайовик претензій до замовника не має.

За наслідком викладеного, ТОВ «ІСТОК-2001» було видано довідку №б/н на підтвердження того, що ОСОБА_1 є єдиним пайовиком цільового об`єкту будівництва, за яким здійснюється державна реєстрація права власності, а саме на нежитлове приміщення №23 підвалу, площею 81,6 кв.м., та нежитлове приміщення №24 підвалу, площею 102,7 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 .

На підставі вищевказаних документів та технічного паспорту на вищевказані нежитлові приміщення, виготовленого 12.11.2018 року ФОП ОСОБА_2 , 12.04.2019 року державним реєстратором Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Мельник Т.І. було винесено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 46508242 від 17.04.2019 року 10:43:17, на підставі якого за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на нежитлові приміщення №23, 24, загальною площею 184,3 кв.м., з яких: приміщення 23, загальною площею 81,6 кв.м.; приміщення №24, загальною площею 102,7 кв.м.; розташовані за адресою: АДРЕСА_2 , що підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна за №218734380 від 03.08.2020 року.

12 жовтня 2011 року зареєстровано Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Фонтан-16», .

22 вересня 2016 року рішенням загальних зборів співвласників (протокол № 3 від 22 вересня 2016 року) було затверджено нову редакцію Статуту Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Фонтан-16», справжність підпису Голови правління Стаднійчука Р.М. було засвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Божемовською Н.В. 25 листопада 2016 року.

Згідно з п. 1 вказаного Статуту, Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Фонтан-16» створено власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Згідно з п. 2.1. даного Статуту, метою створення Об`єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством, цим Статутом.

Пунктом 2.3 Статуту визначено, що завданням та предметом діяльності Об`єднання є: забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном; забезпечення належного утримання будинку, належних до нього будівель і споруд та прибудинкової території; сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами; забезпечення виконання співвласниками своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю Об`єднання.

Відповідачем ОСОБА_1 під час розгляду справи не спростовувалось, що обслуговування і утримання будинку АДРЕСА_1 здійснюється Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «Фонтан-16».

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права.

У частині третій статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до ч. 1 п. 2 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Згідно із ч. 1 п. 1, ч. 4 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частин.

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Так, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції послався на те, що позивачем ОСББ «Фонтан-16» в порушення вимог ч.1 ст. 81 ЦПК України не доведено належними доказами в чому полягає протиправність винесеного державним реєстратором Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Мельник Т.Ю. рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за №46508242 від 17.04.2019 року та не відповідність цього рішення вимогам законодавства.

Одночасно суд звернув увагу, що стороною позивача під час розгляду справи у визначеному вимогами ЦПК України порядку і строки не заявлялось клопотання про витребування доказів, зокрема матеріалів реєстраційної справи стосовно спірного об`єкту нерухомості, за наслідком чого суд позбавлений перевірити зміст поданих державному реєстратору документів, крім тих, які надані представником позивача до позову та містяться в переліку документів, які слугували підставою для винесення оспорюваного рішення.

За наслідком чого, суд вважав, що у державного реєстратора були відсутні підстави для відмови у проведенні вищевказаної державної реєстрації, а винесене рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Мельник Тетяни Іванівни за №46508242 від 17.04.2019 року, на підставі якого за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на нежитлові приміщення №23, 24, загальною площею 184,3 кв.м., розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , є законним та відповідає вимогам чинного законодавства.

З наданих представником позивача: технічного паспорту на нежитлові приміщення №23, 24, виготовленого 12.11.2018 року ФОП ОСОБА_2 , та технічного паспорту на громадський будинок, виготовленого 21.10.2008 року КП «ОМБТІ та РОН», вбачається, що нежитлові приміщення №23, 24, в будинку АДРЕСА_1 , відокремлені від місць загального користування, та мають окремий вхід.

Зазначені технічні паспорти не містять жодної інформації стосовно того, що нерухоме майно набуто відповідачем ОСОБА_1 у власність, мають жодні ознаки допоміжного приміщення.

Будь-яких інших доказів на підтвердження того, що спірні нежитлові приміщення є допоміжними, представником позивача в порушення ч.1 ст. 81 ЦПК України не надано суду, як і не заявлялось відповідних клопотань про призначення судової будівельно-технічної експертизи.

Також представником позивача не надано до суду жодних доказів на підтвердження викладених посилань стосовно того, що через належні ОСОБА_1 на праві власності нежитлові приміщення проходять та розташовані комунікації та обладнання, що забезпечують потребу співвласників багатоквартирного будинку, а відтак створюють будь-які перешкоди співвласникам будинку у користуванні і експлуатації ним, та містять ознаки допоміжного приміщення.

Суд апеляційної інстанції зазначає, що суд першої інстанції загалом дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позовних вимог, однак помилився з мотивами такої відмови з огляду на таке.

Відповідно до статті 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань. За положеннями статті 124 Конституції України юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі.

Порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту (статті 15, 16 ЦК України).

За змістом частини першої статті 13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи за зверненням фізичних чи юридичних осіб у межах заявлених ними вимог.

У частині другій статті 16 ЦК України законодавець визначив способи здійснення захисту цивільних справ та інтересів судом, а також зазначив, що суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Цивільне законодавство не містить визначення поняття способів захисту цивільних прав та інтересів. За своїм призначенням вони можуть вважатися визначеним законом механізмом матеріально-правових засобів здійснення охорони цивільних прав та інтересів, що приводиться в дію за рішенням суду у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.

Першочергово захист цивільних прав та інтересів полягає в з`ясуванні того, чи має особа таке право або інтерес та чи були вони порушені або було необхідним їх правове визначення.

Суд повинен з`ясувати характер спірних правовідносин сторін (предмет та підставу позову), характер порушеного права позивача та можливість його захисту в обраний ним спосіб.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 02 липня 2019 року у справі № 48/340 (провадження № 12-14звг19), від 22 жовтня 2019 року у справі № 923/876/16 (провадження № 12-88гс19) та багатьох інших.

Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечувати відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (провадження № 12-204гс19, пункт 63), від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.13), від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (провадження № 12-140гс19, пункт 98).

Відповідно до частини першої статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорення. Таким чином, у розумінні закону, суб`єктивне право на захист це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

Пунктом 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року (далі Конвенція) передбачено, що кожен має право на розгляд його справи судом.

Із статті 6 Конвенції вбачається, що доступ до правосуддя є невід`ємним елементом права на справедливий суд, а відповідно до статті 13 Конвенції (право на ефективний засіб юридичного захисту), кожен чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження. При цьому ефективним слід розуміти спосіб, що приводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Таким чином, ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.

При зверненні до практики Європейського суду з прав людини (рішення від 19 лютого 2009 року у справі «Марченко М. В. проти України», заява № 4063/04) у контексті забезпечення права на доступ до правосуддя можна зробити висновок, що для його реалізації на національному рівні необхідна наявність спору щодо «права» як такого, що визнане у внутрішньому законодавстві; мова повинна йти про реальний та серйозний спір; він повинен стосуватися як самого права, так і його різновидів або моделей застосування; предмет провадження повинен напряму стосуватися відповідного права цивільного характеру.

Тобто підставою для звернення до суду є наявність порушеного права, а таке звернення здійснюється особою, котрій це право належить, і саме з метою його захисту. Відсутність обставин, які підтверджували б наявність порушення права особи, за захистом якого вона звернулася, є підставою для відмови у задоволенні такого позову.

Отже, суд першочергово перевіряє, чи були порушені права позивача, яким способом вони мають бути поновлені і чи є відповідні позовні вимоги у справі.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна з чужого незаконного володіння (стаття 387 ЦК України) й усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном (стаття 391 ЦК України). Вказані способи захисту можна реалізувати шляхом подання віндикаційного та негаторного позовів відповідно.

Предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально-визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його з чужого незаконного володіння.

Правова мета віндикаційного позову полягає у поверненні певного майна законному власнику як фактично, тобто у його фактичне володіння, так і у власність цієї особи, тобто шляхом відновлення відповідних записів у державних реєстрах.

Необхідно, щоб на момент виконання рішення суду про витребування майна у відповідному державному реєстрі володільцем цього майна був (залишався) відповідач.

Колегія суддів звертає увагу, що суб`єкт, за яким зареєстроване право власності, визнається фактичним володільцем нерухомого майна. При цьому державна реєстрація права власності на нерухоме майно створює спростовувану презумпцію наявності в суб`єкта і права володіння цим майном (як складової права власності) (пункт 62 постанови ВП ВС від 23 листопада 2021 року у справі №359/3373/16-ц, провадження № 14-2цс21).

Як вже встановлено колегією суддів, згідно із відомостей із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно власником спірного нежитлового приміщення є ОСОБА_1 , тому саме він вважається фактичним володільцем нерухомого майна.

У свою чергу, ОСББ «Фонтан-16» у своїй позовній заяві стверджує, що саме ОСББ «Фонтан-16» є власником спірного нежитлового приміщення, яке вибуло з його власності поза його волею у зв`язку із призначення нежитлового приміщення як допоміжного.

Колегія суддів зауважує, що належним способом захисту порушеного права особи, яка вважає себе власником нерухомого майна, однак яке зареєстроване за іншою особою, є віндикаційний позов.

Також суд апеляційної інстанції зауважує, що саме в межах віндикаційного позову необхідно досліджувати правовий статус спірного нежитлового приміщення.

Апеляційний суд зазначає, що обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Такий висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20).

Таким чином, ОСББ «Фонтан-16» обрало неефективний спосіб захисту порушеного права, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

Щодо доводів апеляційної скарги.

Доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.

Доводи апеляційної скарги знайшли своє відображення в мотивах постанови суду апеляційної інстанції. Водночас заявнику відмовлено з підстав неефективного способу захисту порушеного права, про що не зазначалось в апеляційній скарзі.

Крім того судова колегія вважає за необхідне зазначити, що Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суді, та відмінності, які існують у держава-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00 § 23, ЄСПЛ від 18 липня 2006 року. Оскаржувані судові рішення відповідають критерію обґрунтованості судового рішення.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

Справа розглянута по суті правильно, однак судове рішення необхідно змінити в частині мотивування.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, апеляційний суд

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Фонтан-16» задовольнити частково.

Рішення Київського районного суду м. Одеси від 28 листопада 2022 року змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Постанова суду набирає законної сили з моменту її ухвалення, проте може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 25 грудня 2025 року.

Головуючий Р.Д. Громік

Судді: М.М. Драгомерецький

О.С. Комлева