Справа № 397/1231/25
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

22.12.2025 селище Олександрівка

Олександрівський районний суд Кіровоградської області у складі:

головуючого судді Мирошниченка Д.В.,

за участю: секретаря судового засідання Петренко Л.О.,

представника позивача: Шамоти Л.Л.,

представника відповідача: Шарого П.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням сторін цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Ясенівська» про розірвання договору оренди землі, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся до суду з позовом в якому просить розірвати договір оренди земельної ділянки від 18.04.2013. В обґрунтування позовної заяви зазначив, що 18.04.2013 між ним та відповідачем укладено договір оренди земельної ділянки за умовами якого орендодавець передав а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку № НОМЕР_1 , яка знаходиться на території Несватківської сільської ради Олександрівського району Кіровоградської області, площею 4,2076 га, строком на сорок дев`ять років. Вказує на те, що пунктом 9 договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3,00% від грошової оцінки земельної ділянки, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 75736,00 грн., орендна плата вноситься з 01.07 до 31.12 кожного року. Зазначив, що відповідач істотно порушив умови договору, орендну плату своєчасно не сплатив, що є грубим порушенням його прав, оскільки ним не отримано тих благ на які він розраховував. З вказаних причин вважає, що є достатні підстави для розірвання договору оренди, так як систематичне невиконання відповідачем свого обов`язку порушує принцип добросовісного виконання договірних відносин.

Ухвалою судді від 29.09.2025 відкрито провадження у справі та призначено її до судового розгляду в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін, а також роз`яснено право відповідача подати відзив на позов (а.с. 37-38).

Представником відповідача подано відзив на позовну заяву в якій він просить відмовити в задоволенні позову в повному обсязі, посилаючись на те, що позивач на підставі заяви від 25.12.2012 просив виплатити орендну плату наперед в рахунок майбутньої орендної плати в розмірі 40000,00 грн., вказані кошти позивач отримав згідно видаткових касових ордерів в квітні травні 2013 року. Вказує на те, що за договором відсутня заборгованість зі сплати орендної плати, а розмір орендної плати за земельну ділянку, зокрема: в 2013 році становив: 75736,00 грн. - нормативно грошова оцінка 3%, тобто до сплати 1829,02 грн., в 2014 році становив: 94594,26 грн. - нормативно грошова оцінка 3%, тобто до сплати 2284,45 грн., в 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 роках становив: 113513,11 грн. - нормативно грошова оцінка 3%, тобто до сплати щорічно 2741,34 грн., в 2023 році становив: 119302,28 грн. нормативно грошова оцінка 3%, тобто до сплати 2881,15 грн., в 2024 році становив: 143162,74 грн. нормативно грошова оцінка 3%, тобто до сплати 3307,096 грн. Отже, загальна сума розрахунку по договору оренди землі та з урахуванням коефіцієнта індексації нормативно грошової оцінки складає 35539,46 грн. Таким чином, вважає, що позивачем не доведено факту систематичного порушення умов договору оренди щодо своєчасної сплати орендної плати (а.с. 43-48).

Представником позивача подано до суду відповідь на відзив на позовну заяву в якій представник просить задовольнити позовну заяву та розірвати договір оренди земельної ділянки, посилаючись на те, що п. 9 договору яким передбачено що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки, а п. 13 чітко визначено підстави за яких переглядається розмір орендної плати, зокрема один раз на п`ять років або по мірі необхідності (підвищенням цін та тарифів, зміни коефіцієнта індексації). Зазначає, що відповідачем після виплати коштів у сумі 40000,00 грн. у рахунок майбутньої оплати за користування земельною ділянкою в період з 2013 по 2024 роки умови договору не виконувалися. Посилаючись на лист відділу № 2 управління забезпечення реалізації державної політики у сфері земельних відносин головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, зазначає, що на земельну ділянку яка є предметом оренди відсутні відомості про замовлення та виготовлення витягів із технічної документації з нормативно грошової оцінки земельної ділянки за 2013 2024 роки, отже відповідач з 2013 року жодного разу не звертався із замовленням нормативно грошової оцінки земельної ділянки. Щодо розміру заборгованості зазначила, що враховуючи надані відповідачем розрахунки станом на 31.12.2024 відповідач зобов`язаний був сплатити грошові кошти у сумі 40226,98 грн., тобто з урахуванням виплачених коштів сума заборгованості становить 226,98 грн. при цьому відповідач не надав жодних документів які підтверджують визначені ним з 2013 року по 2024 роки розміри нормативно грошової оцінки земельної ділянки, враховуючи що за розрахунком нормативно грошової оцінки відповідач за вказаний період не звертався. Також зазначає, що розмір орендної плати за земельну ділянку за 2013 2024 роки повинен становити, а саме: в 2013 році 90104,91 грн. нормативно грошова оцінка 3% до сплати 2703,15 грн., в 2014 році 90104,91 грн. нормативно грошова оцінка 3% до сплати 2703,15 грн., в 2015 році 112541,05 грн. нормативно грошова оцінка 3% до сплати 3376,23 грн., в 2016 році 135049,27 грн. нормативно грошова оцінка 3% до сплати 4051,48 грн., в 2017 році 135049,27 грн. нормативно грошова оцінка 3% до сплати 4051,48 грн., в 2018 році 135093,88 грн. нормативно грошова оцінка 3% до сплати 4052,82 грн., в 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 роках 134171,95 грн. нормативно грошова оцінка 3% до сплати щорічно 4025,16 грн., в 2024 році 141014,73 грн. нормативно грошова оцінка 3% до сплати 4230,44 грн.. Враховуючи наведене, зазначає, що загальна сума до сплати станом на 31.12.2024 за договором оренди становить 45294,35 грн., а отже заборгованість за орендну плату становить 5294,35 грн. Посилаючись на п. 14 договору, яким передбачено що уразі не внесення орендної плати у строки визначені договором з вини орендаря справляється пеня у розмірі 0,01% несплаченої суми за кожен день прострочення, зазначає, що на день звернення до суду з позовом відповідачем допущено 297 днів прострочення, а отже з урахуванням пені розмір заборгованості становить 21018,56 грн., що свідчить про те що відповідачем допущено істотне порушення умов договору, що є підставою для його розірвання (а.с. 78-84).

Представником відповідача подано заперечення на відповідь на відзив уточнення до відзиву та додаткові пояснення в яких представник просить відмовити в задоволенні позову в повному обсязі, посилаючись на те, що згідно нормативно грошової оцінки земельної ділянки яку надав разом з позовною заявою позивач та нормативно грошовою оцінкою земельної ділянки яка знаходиться у відповідача станом на 01.01.2012 року з урахуванням коефіцієнту індексації нормативно грошової оцінки, загальна грошова оцінка угідь (землі) складає 52316,00 гр. З метою визначення нормативно грошової оцінки земельної ділянки відповідач звернувся до центру надання адміністративних послуг та отримало витяг з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки станом на 01.01.2025 з урахуванням коефіцієнту індексації нормативно грошової оцінки земельної ділянки, загальна грошова оцінка угідь (землі) складає 87287,28 грн. Враховуючи зазначене відповідач провів уточнюючий розрахунок та зазначає, що у договорі допущена технічна помилка, а саме у п. 9 та нормативно грошова - оцінка земельної ділянки 75736,00 не є правильною. Наводить розрахунок виплат відповідно нормативно грошової оцінки станом на 01.01.2013 відповідно до якого: в 2013 році 52316,00 грн. нормативно грошова оцінка 3% нараховано 1569,48 грн., податки (пдфо та військовий збір) 306,05 грн., до виплати 1263,43 грн., в 2014 році 65342,68 грн. нормативно грошова оцінка 3% нараховано 1960,28 грн., податки (пдфо та військовий збір) 382,25 грн., до виплати 1578,03 грн.,в 2015 році 93636,07 грн. нормативно грошова оцінка 3% нараховано 2809,08 грн., податки (пдфо та військовий збір) 547,77 грн., до виплати 2261,31 грн., в 2016 році 93636,07 грн. нормативно грошова оцінка 3% нараховано 2809,08 грн., податки (пдфо та військовий збір) 547,77 грн., до виплати 2261,31 грн., в 2017 році 93636,07 грн. нормативно грошова оцінка 3% нараховано 2809,08 грн., податки (пдфо та військовий збір) 547,77 грн., до виплати 2261,31 грн., в 2018 році 93636,07 грн. нормативно грошова оцінка 3% нараховано 2809,08 грн., податки (пдфо та військовий збір) 547,77 грн., до виплати 2261,31 грн., в 2019 році 82121,47 грн. нормативно грошова оцінка 3% нараховано 2463,64 грн., податки (пдфо та військовий збір) 480,41 грн., до виплати 1983,23 грн., в 2020 році 82121,47 грн. нормативно грошова оцінка 3% нараховано 2463,64 грн., податки (пдфо та військовий збір) 480,41 грн., до виплати 1983,23 грн., в 2021 році 82121,47 грн. нормативно грошова оцінка 3% нараховано 2463,64 грн., податки (пдфо та військовий збір) 480,41 грн., до виплати 1983,23 грн., в 2022 році 82121,47 грн. нормативно грошова оцінка 3% нараховано 2463,64 грн., податки (пдфо та військовий збір) 480,41 грн., до виплати 1983,23 грн., в 2023 році 82121,47 грн. нормативно грошова оцінка 3% нараховано 2463,64 грн., податки (пдфо та військовий збір) 480,41 грн., до виплати 1983,23 грн., в 2024 році 86309,66 грн. нормативно грошова оцінка 3% нараховано 2589,29 грн., податки (пдфо та військовий збір) 504,91 грн., до виплати 2084,38 грн. Також повідомив, що перерахунок нормативно грошової оцінки у 2019 році на зменшення відбувався на підставі наказу Мінагрополітики від 16.11.2018 № 552 «Про затвердження технічної документації із загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативно грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, який набрав чинності з 01.01.2019 відповідно до постанови КМУ № 105 від 07.02.2018 це означало запровадження єдиної системи оцінки сільськогосподарських земель по всій Україні, тобто набула чинності загальнонаціональна нормативно грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення (а.с. 96-98).

Представником позивача подано до суду додаткові пояснення в яких представник зазначила, що відповідач надаючи відзив на позовну заяву зазначив що позивачу у 2013 році були виплачені кошти в сумі 40000,00 грн. в рахунок майбутньої орендної плати, при цьому представником позивача проведено відсотковий розрахунок щорічної орендної плати у відповідності до нормативно грошової оцінки земельної ділянки за період з 2013 року по 2024 рік яка підлягала виплаті. Відповідно до вказаних розрахунків, станом на 2024 рік відповідач повинен виплатити позивачу орендну плату у розмірі 35539,46 грн., отже, враховуючи суму вже виплачених коштів (40 000 грн.), така позиція відповідача вказує на відсутність заборгованості, при цьому, будь-яких доказів на підтвердження походження зазначених розрахунків відповідачем надано не було. З метою отримання інформації щодо нормативно-грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0269 загальною площею 4,2076 га повторно направлено запит до відділу № 2 Управління забезпечення реалізації державної політики у сфері земельних відносин Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області та отримано відповідь, що на аналогічну заяву відділом вже надавалася наявна інформація, а саме: в період з 2013 по 2024 роки відомості про замовлення та виготовлення витягів із технічної документації з нормативно - грошової оцінки земельної ділянки, відсутні, функціонал формування витягів із технічної документації з нормативно грошової оцінки земельних ділянок розраховує значення нормативно грошової оцінки земельної ділянки на момент формування витягу згідно з наявними відомостями Державного земельного кадастру про земельну ділянку та не формує витяги за минулі роки. Зазначає, що у зв`язку з тим, що протягом 2013-2024 років нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0269 не проводилась та не затверджувалась, орендодавець позбавлений можливості отримувати орендну плату у справедливому та економічно обґрунтованому розмірі. Також зазначає, що навіть, отримавши кошти в рахунок майбутньої орендної плати позивач не є таким, що позбавлений права на справедливий дохід. Відповідач у свою чергу, надавши кошти у 2013 році, не був позбавлений обов`язку дотримуватися умов договору. Станом на момент звернення до суду усунення наслідків такого порушення є неможливим, оскільки нормативна грошова оцінка за минулі періоди не формується та не може бути надана жодним уповноваженим органом. Повідомляє, що сторонами у вказаному договорі чітко узгоджено, що орендна плата вноситься орендарем у розмірі З % від грошової оцінки земельної ділянки, тобто умовами договору встановлена не фіксована сума, а саме динамічна модель оплати, яка прямо залежить від нормативної грошової оцінки. За відсутності нормативної грошової оцінки сторони Договору фактично позбавлені можливості належним чином виконувати Договір у частині визначення та перевірки розміру орендної плати. Саме тому не проведення відповідачем як на момент укладення договору, так і протягом тривалого часу нормативної грошової оцінки земельної ділянки остаточно позбавляє можливості позивача отримати орендну плату у належному розмірі. Зазначає, що у 2024 році позивачу встановлена З група інвалідності, а тому орендна плата є основним доходом та існуванням для життя. Вказує на те, що істотним є таке порушення договору, яке призводить до значного позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладанні договору, зокрема у разі тривалого та систематичного порушення майнових інтересів, а тривала відсутність інформації щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки, за умови визначення орендної плати у відсотках від нормативно грошової оцінки земельної ділянки свідчить про порушення економічної суті договору оренди землі, що за своїми наслідками є істотним та таким, що не може бути усунене. Таким чином, вважає що порушення умов договору є тривалим, істотним та неусувним, що відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України та ст. 32 Закону України «Про оренду землі» є підставою для розірвання договору. Крім цього зазначає, що відповідачем грубо порушено умови договору оренди землі, а саме п.13 - розмір орендної плати переглядається один раз на п`ять років або по мірі необхідності, при зміні умов господарювання, передбачених договором, зміни розмірів земельної ділянки, підвищення цін та тарифів, зміни коефіцієнта індексації, визначених законодавством, погіршення стану земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами в інших випадках, передбачених законом (а.с. 108-111).

Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримала у повному обсязі та просила їх задовольнити з підстав, вказаних у позовній заяві та інших поясненнях.

Представник відповідача у судовому засіданні позовні вимоги не визнав та просив суд відмовити у задоволенні позову в повному обсязі з підстав, вказаних у відзиву на позовну заяву та у запереченнях.

Суд, заслухавши надані пояснення представників сторін, повно та всебічно дослідивши матеріали справи, з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи та вирішення спору по суті, дійшов до наступного висновку.

Позивач на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку виданого 17.12.2012 є власником земельної ділянки площею 4,2076 га, кадастровий номер :02:000:0269 (а.с. 10-13).

18.04.2013 позивач та відповідач уклали договір оренди земельної ділянки :02:000:0269 строком на 49 років. Пунктами 5, 9, 10, 11 вказаного договору сторони визначили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 75736,00 грн., орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3,00% від грошової оцінки земельної ділянки, обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної форми власності здійснюється з урахуванням індексації, орендна плата вноситься у такі строки: з 01.07 до 31.12 кожного року. Пунктом 13 договору сторони погодили, що розмір орендної плати переглядається один раз на п`ять років або по мірі необхідності, при зміні умов господарювання, передбачених договором, зміни розмірів земельної ділянки, підвищення цін та тарифів, зміни коефіцієнта індексації, визначених законодавством, погіршення стану земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами в інших випадках, передбачених законом. Пунктом 31 договору сторони погодили обов`язки орендаря, а саме: не допускати погіршення екологічного стану і родючості земельної ділянки. Використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням. Своєчасно сплачувати орендну плату (а.с. 7-9).

Відповідно до розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки :02:000:0269 проіндексована грошова оцінка на 01.01.2012, коефіцієнт індексації 3,2 становить 52316,00 грн. (а.с. 14).

25.12.2012 позивач звернувся до відповідача з заявою про виплату в рахунок майбутньої орендної плати за землю 40000,00 грн., які відповідно до видаткових касових ордерів в період з квітня 2013 по травень 2013 року відповідач сплатив (а.с. 51-64).

Факт звернення позивача з вказаною заявою та отримання коштів позивачем та його представником не заперечуються.

Представник позивача за довіреністю звертався щодо надання витягів або інформації із технічної документації з нормативно грошової оцінки на земельну ділянку з кадастровим номером :02:000:0269 за 2013-2024 роки та отримав листом від 27.10.2025 від відділу № 2 управління забезпечення реалізації державної політики у сфері земельних відносин головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області відповідь, що враховуючи Закон України «Про оцінку земель», положення Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 № 1147 «Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок», відомості Державного земельного кадастру: функціонал формування витягів із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок розраховує значення нормативної грошової оцінки земельної ділянки на момент формування витягу згідно з наявними відомостями Державного земельного кадастру про земельну ділянку та не формує витяги за минулі роки. Крім того, повідомлено, що відповідно до даних Державного земельного кадастру на земельну ділянку з кадастровим номером :02:000:0269 відомості щодо наявності замовлення та виготовлення витягів із технічної документації з нормативно грошової оцінки земельної ділянки за 2013-2024 роки відсутні.

Крім того на звернення представника позивача за довіреністю до управління з метою надання інформації щодо вартості 1 га ріллі по Кіровоградській області за 2013-2024 роки повідомило заявника листом, що нормативно грошова оцінка сільськогосподарських угідь в Україні станом на 01.07.1995 була проведена відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 № 213. В основу розрахунку нормативної грошової оцінки земель покладено рентний доход, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної у 1988 році. За результатами її проведення отримані значення нормативної грошової оцінки 1 гектара угідь (ріллі та перелогів, багаторічних насаджень, природних сіножатей та пасовищ) у цілому по Україні, Автономній республіці Крим і областях, адміністративних районах і сільськогосподарських підприємствах. Так, згідно до показників нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь в Україні нормативно грошова оцінка одиниці площі ріллі у Кіровоградській області, яка розроблена у 1995 році та з врахуванням коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення у розрізі років становить: станом на 01.01.2013 21414,80 грн. за гектар, станом на 01.01.2014 21414,80 грн. за гектар, станом на 01.01.2013 21414,80 грн. за гектар,станом на 01.01.2015 26747,09 грн. за гектар, станом на 01.01.2016 32096,51 грн. за гектар, станом на 01.01.2017 32096,51 грн. за гектар, станом на 01.01.2018 32107,11 грн. за гектар.

Відповідно до пункту 11 Прикінцевих положень Закону України «Про державний бюджет України на 2018 рік» у 2018 році за рішенням та в порядку, затвердженому Кабінетом Міністрів України, проводилась загальнонаціональна (всеукраїнська) нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення відповідно до Порядку, затвердженого постановою кабінету Міністрів України від 07.02.2018 № 105. Технічну документацію із загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення затверджено відповідним наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 16.11.2018 № 552, який набрав чинності з 01.01.2019. Відповідно до Довідника показників нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь в Україні нормативна грошова оцінка одиниці площі ріллі у Кіровоградській області в розрізі років становить: станом на 01.01.2019 3188,00 грн. за гектар, станом на 01.01.2020 - 3188,00 грн. за гектар, станом на 01.01.2021 - 3188,00 грн. за гектар, станом на 01.01.2022 - 3188,00 грн. за гектар станом на 01.01.2023 - 3188,00 грн. за гектар, станом на 01.01.2024 - 33514,29 грн. за гектар, станом на 01.01.2025 - 37536,00 грн. за гектар (а.с 86-87).

Відповідач звертався до відділу «Центр надання адміністративних послуг» Олександрівської селищної ради Кропивницького району Кіровоградської області та отримав витяг № НВ -025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок сформований 05.12.2025 відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер :02:000:0269 становить 87287,28 грн. (а.с. 100-101).

Також, представником відповідача надано розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0269, що належить позивачу відповідно до якого загальна грошова оцінка угідь станом на 01.01.2012 становить 52316,00 грн. (а.с. 102).

Представник позивача за довіреністю повторно звертався щодо надання витягів або інформації із технічної документації з нормативно грошової оцінки на земельну ділянку з кадастровим номером :02:000:0269 за 2013-2024 роки та отримав від відділу № 2 управління забезпечення реалізації державної політики у сфері земельних відносин головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області відповідь, що на аналогічну заяву від 21.10.2025 відділом надана інформація листом від 27.10.2025 та додано копію останнього (а.с. 106-107).

Відповідно до ст. 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання правочину недійсним; відновлення становища, яке існувало до порушення.

Статтею 627 ЦК України передбачено, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору, з врахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зважаючи на положення статті в редакції 2 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення спірного договору 18.04.2013) відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі статтею 792 ЦК України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватися у найм разом із насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, розташованими на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

За змістом статей 1, 13 14 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення спірного договору 18.04.2013), оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до статті 21 цього Закону, орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України «Про плату за землю»). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

За змістом п. 288.1, 288.2, 288.4 288.4. 288.5.п.п. 288.5.1. 288.5.2. Податкового Кодексу України (у редакції, чинній на час укладення спірного договору 18.04.2013) , підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою, зокрема для земель сільськогосподарського призначення розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом та не може перевищувати для інших земельних ділянок, наданих в оренду 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Сторонами договору оренди погоджено, що об`єктом оренди є земельна ділянка з кадастровим № :02:000:0269, загальною площею 4,2076 га.

Згідно з пунктами 5, 9, 10, 13, 14 договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 75736,00 грн., орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3,00% від грошової оцінки земельної ділянки, обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації. Розмір орендної плати переглядається один раз на п`ять років або по мірі необхідності у разі зміни умов господарювання, передбачених договором, зміни розмірів земельної ділянки, підвищенням цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря що підтверджено документами, в інших випадках передбачених законом. У разі не внесення орендної плати у строки визначені цим договором з вини орендаря справляється пеня у розмірі 0,01% несплаченої суми за кожний день прострочення.

У свою чергу, відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення договору) істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов`язань сторін, порядок страхування об`єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об`єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

За змістом статей 13, ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оцінку земель» (у редакції, чинній на час укладення договору) грошова оцінка земельних ділянок може проводитися за згодою сторін та у випадках, визначених цим та іншими законами України. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися також на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом.

Отже, відповідачами під час укладення договору оренди не визначено належним чином нормативну грошову оцінку земельної ділянки та, відповідно, невірно визначено орендну плату, яка підлягає внесенню за користування землею.

Посилання представника відповідача про те, що в п. 9 договору оренди допущена технічна помилка, а саме нормативно грошова оцінка 75736,00 грн. не є правильною, а правильною є виходячи з розрахунку 52316,00 грн. не можуть бути взяті судом до уваги, так як доданий ним розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01.01.2012, може слугувати лише доказом вартості земельної ділянки саме на вказану дату. Витяг із нормативної грошової оцінки земельної ділянки сформований 05.12.2025 може слугувати доказом нормативно грошової оцінки земельної ділянки станом на вказану дату, проте позивачем та його представником стягнення заборгованості з орендної плати виходячи з розмірів нормативної грошової оцінки земельної ділянки за 2012 та 2025 роки не заявлялось, а предметом позову є несплата (недоплата) орендної плати за період від дати укладення договору, тобто з 2013 року по 2024 рік.

Враховуючи вищевикладене, оскільки сторони в договорі чітко визначили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки є основою для визначення розміру орендної плати за землю, тому розрахунок в частині визначення 3% орендної плати, що підлягає сплаті орендодавцеві, необхідно проводити виходячи з зазначеному в ньому розмірі нормативно грошової оцінки земельної ділянки, а саме 75736,00 грн.

Суд, перевіривши розрахунок виходячи з розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки зазначеної в договорі, погоджується з розрахунком наведеним представником позивача у відповіді на відзив, а саме, що загальний розмір орендної плати в 2024 році повинен був становити 40226,98 грн. (75736,00 грн. нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до договору), отже з урахуванням умов договору щодо проведення індексації розміру орендної плати орендарем підлягало до сплати орендодавцю: в 2013 році - 75736,00 грн. / 3% = 2272,08 грн., в 2014 році 75736,00 х 1,249 коефіцієнт індексації = 94594,26 / 3% = 2837,83 грн., в 2015 році 94594,26 х 1,2 коефіцієнт індексації = 113513,11 / 3% = 3405,39 грн., в 2016 році 113513,11 х 1,0 коефіцієнт індексації = 113513,11 / 3% = 3405,39 грн., в 2017 році 113513,11 х 1,0 коефіцієнт індексації = 113513,11 / 3% = 3405,39 грн., в 2018 році 113513,11 х 1,0 коефіцієнт індексації = 113513,11 / 3% = 3405,39 грн., в 2019 році 113513,11 х 1,0 коефіцієнт індексації = 113513,11 / 3% = 3405,39 грн., в 2020 році 113513,11 х 1,0 коефіцієнт індексації = 113513,11 / 3% = 3405,39 грн., в 2021 році 113513,11 х 1,0 коефіцієнт індексації = 113513,11 / 3% = 3405,39 грн., в 2022 році 113513,11 х 1,0 коефіцієнт індексації = 113513,11 / 3% = 3405,39 грн., в 2023 році 113513,11 х 1,051 коефіцієнт індексації = 119302,28 / 3% = 3579,07 грн., в 2024 році 119302,28 х 1,12 коефіцієнт індексації = 133618,55 / 3% = 4008,56 грн. всього: 39940,66 грн.

Враховуючи сплату відповідачем 40000,00 грн. в рахунок майбутньої орендної плати, що не заперечується позивачем та його представником сума недоплати становить 226,98 грн.

На підставі ст. 32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст. 24, 25 Закону України «Про оренду землі» та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Наведене повністю узгоджується з правовими висновками, викладеними Верховним Судом України у постановах від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12 та від 28 вересня 2016 року у справі № 6-977цс16.

У постанові від 25.06.2025 у справі № 610/941/24 Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду зробив висновок:

У ч. 2 ст. 651 ЦК України використано формулу закінчення «та в інших випадках», що дозволяє зробити висновок, що правило, викладене у цій правовій нормі, не може бути скасоване (ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін), а може бути винятково доповнене спеціальним законодавством або домовленістю сторін.

З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила ч. 2 ст. 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки доповнюють одні одних.

Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24.

Також у вказаній вище постанові зазначено:

«Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати … під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною».

Щодо розірвання договору оренди землі на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України Верховний Суд зазначив:

«Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. Головна ідея, на якій ґрунтується правило ч. 2 ст. 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку. Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору. Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 зазначала, що у разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, а загальне правило ч. 2 ст. 651 ЦК України у разі істотності порушення договору іншою стороною. Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України. Верховний Суд ураховує, що у контексті ч. 2 ст. 651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати.

Таким чином розірвання договору оренди землі можливе як на підставі п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, так і на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України. У першому випадку (п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України) мають бути доведені два та більше випадки повної несплати орендної плати. У другому ж випадку (ч. 2 ст. 651 ЦК України) має бути доведено істотне порушення умов договору, наприклад, якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував.

Частина друга статті 158 ЗК України встановлює, що виключно судом вирішуються земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб.

Згідно зі ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору. За правилами ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірваний або змінений за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої ним шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

У цій справі суд враховує те, що позивач є пенсіонером та особою з інвалідністю ІІІ групи, тому сума недоплати за договором становить лише 226,98 грн., що є не значною заборгованістю та яка може бути заявлена до стягнення, проте така вимога позивачем та його представником не заявлялась та відповідно судом не вирішувалась.

Слід зазначити, що при укладенні договору позивач розраховував на отримання орендної плати виходячи з нормативної грошової оцінки земельної ділянки зазначеної в договорі, а саме 75736,00 грн., однак за твердженням представника відповідача, у п. 9 договору допущена технічна помилка, а нормативно грошова оцінка земельної ділянки на дату укладання договору повинна становити 52316,00 грн.

Відповідно до розрахунку наведеного представником відповідача, виходячи з розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки 52316,00 грн., сума орендної плати, що підлягає до виплати є значно нижчою ніж та на яку при укладанні договору розраховував позивач виходячи з нормативно грошової оцінки договору 75736,00 грн.

Таким чином, даючи оцінку доказам та поясненням сторін, оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, беручи до уваги те, що договір оренди укладено з істотним порушенням, оскільки не було проведено нормативної грошової оцінки земельної ділянки, та відповідно невірно визначено орендну плату яка підлягає внесенню за користування землею, що є істотним порушенням інтересів позивача, а саме на отримання орендної плати виходячи з розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки - 75736,00 грн., тому такий договір значною мірою позбавляє власника того, на що він розраховував при укладанні договору,а тому позовні вимоги підлягають задоволенню.

Крім цього, представником відповідача суду не надано жодних доказів, що ними виконувався п. 13 договору, а саме, що орендна плата переглядалася один раз на п`ять років, тобто у цьому випадку також існують істотні порушення умов договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України,судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. У зв`язку з задоволенням позовної заяви в повному обсязі з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір у розмірі 1211,20 грн.

Керуючись ст.ст. 141, 259, 264-265, 268, 274, 279, 354 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

Позовну заяву ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Ясенівська» про розірвання договору оренди землі- задовольнити.

Розірвати договір оренди землі укладений 18 квітня 2013 року між ОСОБА_1 та Сільськогосподарським Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Ясенівська» щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0269, площею 4,2076 га, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Стягнути з Сільськогосподарського Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Ясенівська» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 1211 (одна тисяча двісті одинадцять гривень) 00 (нуль) копійок.

На рішення суду протягом 30 днів з дня його проголошення може бути подана апеляційна скарга безпосередньо до Кропивницького апеляційного суду. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні можуть подати апеляційну скаргу протягом тридцяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП - НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_1 .

Представник позивача: ОСОБА_2 , РНОКПП - НОМЕР_3 , адреса: АДРЕСА_2 , свідоцтво про право на зайняття адвокатською діяльність серія КР № 000704 видане 04.10.2024, ордер серії ВА № 1123486 від 21.08.2025.

Відповідач: Сільськогосподарське Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Ясенівська» адреса: 27325, Кіровоградська область, Кропивницький район, с. Ясинове, вул. Центральна, 18, код ЄДРПОУ - 30798692.

Представник відповідача: Шарий Петро Андрійович, адреса: 27325, Кіровоградська область, Кропивницький район, с. Ясинове, вул. Центральна, 18, наказ № 178/к/тр від 03.01.2025, довіреність від 03.01.2025.

Суддя Д.В. МИРОШНИЧЕНКО