Справа № 585/3966/25
Номер провадження 2/585/1662/25
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 грудня 2025 року м.Ромни

Роменський міськрайонний суд Сумської області у складі:

головуючої судді - Машини І.М.,

при секретарі судового засідання - Савойської Л.М.,

сторін по справі:

представника відповідача ОСОБА_1 - адвоката Собко О.О.,

предствника відповідача ТОВ «АГРОФІРМА «БІЛОВОДИ» - адвоката Матрьоніна Є.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ-СХІД», представник заявника Саєнко Олександр Олексійович, до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «АГРОФІРМА «БІЛОВОДИ», про визнання укладеною додаткової угоди та визнання відсутнім права оренди, -

встановив:

14 жовтня 2025 року ТОВ «Райз-Схід» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «АГРОФІРМА «БІЛОВОДИ», про визнання укладеною додаткової угоди та визнання відсутнім права оренди.

Позов обґрунтовано тим, що 24 травня 2018 року між ОСОБА_2 (Орендодавець) та ТОВ «Райз-Схід» (Орендар) укладено Договір оренди землі №б/н від 24.05.2018 року. Відповідно до п.1.1. Договору оренди землі, Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :01:006:0386, :01:006:0264, :01:009:0185 загальною площею 3,4668 га. Відповідно до п.3.1. Договору оренди, договір укладено строком до 24 травня 2025 року, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством, але в будь-якому випадку даний Договір та право оренди за даним Договором є чинним до моменту закінчення збору врожаю Орендарем.

У зв`язку із закінченням 24.05.2025 року строку дії Договору, на виконання п. 6.2. Договору оренди Позивачем 03.12.2024 року спрямовано Відповідачу лист повідомлення вих. №332 від 03.12.2024 про намір продовжити дію Договору оренди землі № б/н від 24.05.2018 року, вжиття власником землі заходів для забезпечення виконання вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та недопущення порушення права землекористувача. До цього листа додано два оригінальних примірника додаткової угоди про продовження дії договору, підписані зі сторони орендаря (трек-номер відправлення 310). Проте, будь-якої відповіді на вищевказаний лист Відповідач не надав, тобто не скористався правами, передбаченими ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме у місячний строк з моменту отримання листа-повідомлення не заперечив проти продовження Договору на новий строк. Таким чином, Позивач (Орендар) скористався своїм переважним правом на поновлення договору та запропонував підписати додаткову угоду, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення. При цьому, Позивач (Орендар) належно виконував свої обов`язки за договором оренди, в установлений договором та Законом строк повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк та надав проект додаткової угоди. Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, а Відповідач не надіслав повідомлення про небажання продовжувати договірні відносини, що вказує на існування правових підстав для визнання додаткової угоди укладеною. Таким, чином, Позивач вважає поновленим Договір оренди землі № б/н від 24.05.2018 року на підставі частини п`ятої та шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин), а тому наявні підстави для визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення строку його дії в судовому порядку.

Позивачу стало відомо, що відповідно до інформації з державного реєстру прав на нерухоме майно щодо земельної ділянки з кадастровим номером :01:006:0386, наявне інше речове право - право оренди ТОВ «Агрофірма «Біловоди». Всупереч переважному праву Позивача, ОСОБА_1 уклала договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:006:0386 з ТОВ «Агрофірма «Біловоди», на підтвердження чого надаємо інформацію з ДРРП на нерухоме майно. Отже, Відповідач порушив переважне право позивача на поновлення договору оренди, уклавши новий договір оренди з іншим орендарем без надання позивачеві можливості скористатися своїм правом першочергового поновлення договору на тих самих умовах, що суперечить вимогам законодавства та умовам попереднього договору.

Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно із частинами другою - п`ятою цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення».

Належним способам захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги - про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря.

Посилаючись на відповідні норми законодавства, просить визнати укладеною додаткову угоду № б/н від 03.12.2024 року до договору оренди землі №б/н від 24.05.2018 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» та ОСОБА_1 (редакцію долучає); визнати відсутнім право оренди ТОВ «Агофірма «Біловоди» на земельну ділянку з кадастровим номером :01:006:0386 загальною площею 3,2450 га та скасувати запис щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки площею 3,2450 га, кадастровий номер :01:006:0386 , номер запису про інше речове право 60322391.

Ухвалою суду від 16 жовтня 2025 року по справі позовну заяву ТОВ «Райз Схід» залишено без руху.

Ухвалою суду від 22 жовтня 2025 року по справі відкрито провадження, за правилами загального позовного провадження, з призначенням підготовчого судового засідання.

10 листопада 2025 року до суду від відповідача ТОВ «Агрофірма Біловоди» надійшов відзив на позовну заяву, в якому товариство просить відмовити ТОВ «Райз-Схід» у задоволенні позову в повному обсязі. Свою позицію мотивує тим, що позивачем не доведено наявність у нього переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, а також відсутні підстави для поновлення договору на той самий строк і на тих же умовах. Позивач не надав доказів направлення листа-повідомлення і проекту додаткової угоди, відсутні опис вкладення у лист, квитанція про прийняття поштовим оператором листа повідомлення з проектом додаткової угоди, розрахунковий документ встановленої форми, що підтверджує надання послуг поштового зв`язку, а додані до позовної заяви копії листа-повідомлення за вих. №332 від 03.12.2024 та додаткової угоди від 03.12.2024 до договору оренди землі від 24.05.2018 не доводять факт їх направлення відповідачу 1. Надану позивачем додаткову угоду від 03.12.2024 до договору оренди землі від 24.05.2018 не можна розцінювати як проект додаткової угоди. Документ має назву «Додаткова угода», а не проект додаткової угоди. Додаткова угода має чітко визначену дату 03.12.2024 до договору оренди землі, виклавши його в новій редакції. Укладення додаткової угоди пов`язане не з закінченням строку дії договору оренди землі, і як наслідок укладенням його на новий строк чи його поновленням, а відповідно до п.1 угоди з метою приведення тексту договору оренди землі до вимог нормативних актів, якими врегульовані відносини, пов`язані з орендою земельних ділянок, з урахуванням змін, що були внесені до тексту останніх та набули чинності на день укладення (підписання) даної додаткової угоди. Зміст додаткової угоди не містить застереження про укладення договору на новий строк чи його поновлення щодо конкретного договору. Вказане дає підстави вважати додаткову угоду, як звичайну пропозицію щодо внесення змін у договір оренди землі. Крім цього, позивач сам в позовній заяві підтверджує направлення відповідачу 1 саме додаткової угоди, а не проекту додаткової угоди, як того вимагає ч.3 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі». 09.06.2025 між ТОВ «Агрофірма «Біловоди» як Орендарем, та ОСОБА_1 , як Орендодавцем, був укладений договір оренди землі, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав 12.06.2025. Позивач, після закінчення дії договору оренди від 24.05.2018, укладеного з відповідачем 1 не міг фізично користуватись земельною ділянкою, так як вона перебувала в користуванні ТОВ «Агрофірма «Біловоди», що в свою чергу виключає можливість застосування положень ч.6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» щодо поновлення договору оренди. Крім цього, наведений в прохальній частині позову текст додаткової угоди містить внесення змін (доповнень) до договору, а саме викладення його в новій редакції. В той же час умовою продовження орендних відносин за ч.6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» є поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, тобто без можливості внесення змін (доповнень) до договору оренди.

10 листопада 2025 року від представника відповідача 1 ОСОБА_1 , адвоката Собко О.О., надійшов відзив на позовну заяву, в якому він зазначає, що відповідач 1 є власником земельних ділянок з кадастровим номером :01:006:0386, :01:006:0264, :01:009:0185 та перебувала у орендних відносинах з позивачем. У відповідності до вимог п.3.1 договір оренди був укладений строком до 24.05.2025. Дія Договору припинилась на підставі п.12.2 - у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, про що був внесений відповідний запис у Державний реєстр речових прав. 09.06.2025 між ТОВ «Агрофірма «Біловоди» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі, зареєстрований у Державному реєстрі речових прав 12.06.2025 на указані земельні ділянки. ОСОБА_1 не отримувала від Позивача будь яких листів, повідомлень з пропозицією укласти договір оренди землі на новий строк чи продовжити дію договору на той же самий строк і на тих же самих умовах. Відсутність листа-повідомлення та проекту додаткової угоди позбавило Відповідача-1 можливості розглянути запропоновані умови договору та узгодити їх. Такий факт не повідомлення Позивачем розцінюється Відповідачем-1, як небажання ТОВ «Райз-Схід» продовжувати орендні відносини. Позивачем до позовної заяви не додано документів на підтвердження відправлення ОСОБА_1 листа-повідомлення та проекту додаткової угоди, зокрема, відсутні опис вкладення у лист, квитанція про прийняття поштовим оператором листа - повідомлення з проектом додаткової угоди, розрахунковий документ встановленої форми, що підтверджує надання послуг поштового зв`язку, а додані до позовної заяви копії листа-повідомлення за вих. №332 від 03.12.2024 р. та додаткової угоди від 03.12.2024 р. до договору оренди землі від 24.05.2018 р. не доводять факт їх відправлення Відповідачу-1. Долучену Позивачем додаткову угоду від 03.12.2024 р. до договору оренди землі від 24.05.2018 р. не можна розцінювати, як проект додаткової угоди. Документ має назву «додаткова угода», а не проект додаткової угоди. Додаткова угода має чітко визначену дату - 03.12.2024 р., яка в часі значно передує даті закінчення договору 24.05.2025. Позивач пропонує внести зміни до договору оренди землі, виклавши його в новій редакції. Укладення додаткової угоди пов`язане не з закінченням строку дії договору оренди землі, і як наслідок укладенням його на новий строк чи його поновленням, а відповідно до п.1 угоди з метою приведення тексту договору оренди землі до вимог нормативних актів, якими врегульовані відносини, пов`язані з ореадою земельних ділянок, з урахуванням змін, що були внесені до тексту останніх та набули чинності на день укладення (підписання) даної додаткової угоди. Зміст додаткової угоди не містить застереження про укладення договору на новий строк чи його поновлення щодо конкретного договору. Вказане дає підстави вважати додаткову угоду, як звичайну пропозицію щодо внесення змін у договір оренди землі. Крім цього, Позивач сам в позовній заяві підтверджує направлення саме додаткової угоди, а не проекту додаткової угоди, як того вимагає ч.3 ст.33 Закону України «Про оренду землі». 09.06.2025 р. між ОСОБА_1 , як Орендодавцем, та ТОВ «Агрофірма «Біловоди», як Орендарем, був укладений договір ореади землі, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав 12,06.2025 р. (номер запису про інше речове право 60322391). Таким чином. позивач після закінчення дії договору оренди від 24.05.2018, укладеного з ОСОБА_3 , не міг фізично користуватись земельною ділянкою, так як вона перебувала в користуванні ТОВ «Агрофірма «Біловоди» на умовах договору оренди, що в свою чергу виключає можливість застосування положень ч.6 ст.33З Закону України «Про оренду землі» щодо поновлення договору оренди. Відповідачем-1 на адресу Позивача був направлений лист про небажання продовжувати орендні відносини. Крім цього, наведений в прохальній частині позовної заяви текст додаткової угоди містить внесення змін (доповнень) до договору, а саме викладення його в новій редакції. В той же час умовою продовження орендних відносин за ч.6 ст.33 Закону України «Про ореаду землі» є поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, тобто без можливості внесення змін (доповнень) до договору оренди. Враховуючи викладене, ОСОБА_1 заперечує проти позову, вважає позовні вимоги безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню.

У відповіді на відзиви сторона позивача вказує на те, що у відзивах Відповідачі стверджують «Відповідачем-1 на адресу Позивача був направлений лист про небажання продовжувати орендні відносини». Звертаємо увагу, що дане твердження надано без вказівки на вих. №, дату та без надання доказів направлення такого поштового відправлення і не відповідає дійсності, оскільки Договором оренди землі від 10.10.2017 року та ЗУ «Про оренду землі» передбачений чіткий порядок та строки надсилання заперечення на проект додаткової угоди до договору оренди, проте Відповідач не дотримався даного порядку. Позивач не отримував від Відповідача заперечення щодо укладення додаткової угоди до договору оренди. Належним доказом отримання є рекомендоване повідомлення про вручення (форма 119) з написом про одержання поштового відправлення учасником справи, в якому зазначене його прізвище (довіреної особи), зроблений працівником поштового зв`язку, та підпис про отримання, що відсутнє у прикладених до справи матеріалах. Як вбачається з наданої Відповідачем, для обґрунтування своїх заперечень, інформації, по-перше вбачається про те, що це не рекомендований лист, в твердженні про направлення заперечення не вказано жодних реквізитів даного листа та доказів його направлення, по-друге підпис уповноваженої на прийняття кореспонденції від підприємства особи відсутній. Жодної відповіді на лист-повідомлення направлений Позивачем, у порядку визначеному ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» Позивач від Відповідача не отримував. Як вже зазначалось вище, ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. Таким чином, навіть якщо припустити, одержання від орендодавця інформації щодо небажання продовження орендних відносин, законом усе рівно передбачена можливість оскарження такої відмови. Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, яка діяла на момент спірних правовідносин), можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення Додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України «Про оренду землі». Позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, відтак позивач може вважатись таким, що набув право «правомірного очікування», натомість орендодавець знехтував своїм обов`язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю. Відповідач фактично проект додаткової угоди не розглянула, жодних обґрунтованих заперечень щодо умов додаткової угоди не висловила, тобто явно безпідставно надала відмову позивачу в укладанні Додаткової угоди про поновлення Договору оренди землі. Якби Позивач справді отримував від Відповідача заперечення щодо укладення додаткової угоди, то не продовжував би використовувати земельну ділянку та не вкладав би додаткові кошти в обробіток та покращення стану земельної ділянки. 1. Щодо відсутності даних про направлення та отримання Відповідачем-1 листа з додатковою угодою від ТОВ «Райз-Схід» У відзиві на позовну заяву сторона Відповідачів вказує на відсутність доказів направлення та вручення пропозиції, листа - повідомлення з проектом додаткової угоди Відповідачу-1. Перш за все варто зазначити, що правовий аналіз ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», дає можливість дійти висновку, що основним доказом реалізації орендарем свого переважного права на продовження орендних відносин, є саме направлення листа повідомлення про намір продовжувати орендні відносини та як правило в подальшому три варіації розвитку подій, це або: відсутність від орендодавця відповіді, надання згоди на продовження орендних відносин, відмова від продовження орендних відносин, перший та останній варіант є підставою для орендаря для звернення до суду з вимогами про визнання свого переважного права, щодо оренди земельної ділянки. 03.12.2024 року ТОВ «Райз-Схід» було направлено на адресу Відповідача-1 лист з пропозицією поновлення договору оренди від 24.05.2018 року, про що свідчить поштовий реєстр надісланих рекомендованих повідомлень з поштовою квитанцією від 03.12.2025 року (прикладено до матеріалів позовної заяви). Одночасно зазначаємо, що відповідно до рекомендованого повідомлення про вручення від 13.12.2024 року наявна відмітка про отримання листа з підписом ОСОБА_1 , що говорить про отримання вищезазначеної пропозиції Відповідачем-1. Просить позовні вимоги задоволити.

Ухвалою суду від 20.11.2025 року закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду по суті.

10.12.2025 р. до суду від представника позивача надійшла заява про розгляд справи без участі сторони позивача, позовні вимоги підтримав в повному обсязі та вказав, що наполягає на їх задоволенні.

Представник відповідача ОСОБА_1 адвокат Собко О.О. позовні вимоги не визнав, надавши обґрунтування своєї позиції з цього приводу та долучив до матеріалів справи письмові пояснення.

Представник відповідача ТОВ «АФ «Біловоди» позовні вимоги не визнав, пославшись на обставини, викладені у відзиві на позов.

Суд, вислухавши учасників судового розгляду, дослідивши матеріали справи, прийшов до наступних висновків.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельних ділянок з кадастровими номерами :01:006:0386, :01:006:0264, :01:009:0185 загальною площею 3,4668 га.

24 травня 2018 року між ОСОБА_2 (Орендодавець) та ТОВ «Райз-Схід» (Орендар) укладено Договір оренди землі №б/н від 24.05.2018 року. Відповідно до п.1.1. Договору оренди землі, Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :01:006:0386, :01:006:0264, :01:009:0185 загальною площею 3,4668 га.

Відповідно до п.3.1. Договору оренди, договір укладено строком до 24 травня 2025 року, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством, але в будь-якому випадку даний Договір та право оренди за даним Договором є чинним до моменту закінчення збору врожаю Орендарем (а.с.21-23).

На підставі даного Договору право оренди на вказані земельні ділянки було зареєстровано за ТОВ «Райз - Схід», строк дії - 24.05.2025 року, що підтверджується Витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 19.12.2018 року (а. с. 15).

Згідно платіжних інструкцій та довідок про доходи ОСОБА_4 остання отримувала орендну плату за укладеним з ТОВ «РАЙЗ -СХІД» договором оренди земельної ділянки, та за період з 2018 по 2025 рік їй було виплачено орендну плату в загальному розмірі 92289, 30 грн. (а. с. 20, 28 29, 30, 31).

Стороною позивача долучено до позову копію листа-повідомлення від 03.12.2024 за вих. №332 про намір продовжити дію Договору оренди землі б/н від 24.05.2018. вжиття власником землі заходів для забезпечення виконання вимог ст.. 33 ЗУ «Про оренду землі» та недопущення порушення права землекористувача (а.с.32-33) та копію примірника Додаткової угоди №б/н до Договору оренди землі №б/н від 24.05.2018 (а.с.34-36)

На підтвердження направлення указаних документів орендодавцю, до матеріалів справи долучено список згрупованих відправлень, який містить прізвище відповідача, адресу та номер відправлення (а.с.26-27). При цьому, до справи не долучено опису вкладення в лист та рекомендоване повідомлення про отримання відповідачем листа від позивача, як і трекінгу відправки.

У відповіді на відзив представник позивача посилається на наявність рекомендованого повідомлення про вручення від 13.12.224 листа орендодавцю, проте не долучає його до матеріалів справи, а поштова квитанція про направлення рекомендованих листів датована 17.12.2024 (а.с.26).

Таким чином, суд ставить під сумнів твердження сторони позивача про отримання відповідачем1 листа-повідомлення від 03.12.2024 за вих. №332 про намір продовжити дію Договору оренди землі б/н від 24.05.2018, вжиття власником землі заходів для забезпечення виконання вимог ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та недопущення порушення права землекористувача та копію примірника Додаткової угоди №б/н до Договору оренди землі №б/н від 24.05.2018.

09.01.2025 ОСОБА_1 направила директору ТОВ «Райз-Схід» письмове повідомлення про небажання ( не надання згоди) поновлювати дію Договору чи укладати новий Договір оренди землі і намір самостійно обробляти орендовану земельну ділянку, використовуючи її для власних потреб на свій розсуд (а.с.89,90, 121, 122, 123).

Спірні земельні ділянки з 09.06.2026 року перебувають в оренді ТОВ «ФК Агрофірма Біловоди». Договір оренди укладено строком на 10 років (а.с.16-18).

Докази користування на час розгляду справи ТОВ «Райз-Схід» спірними земельними ділянками в матеріалах справи відсутні.

Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Згідно зі статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом

Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У частині першій статті 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

Відповідно до частин першої та другої статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

За змістом статті 126-1 ЗК України якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Згідно з абзацом 4 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» набрав чинності 16 січня 2020 року.

Тобто, усі договори оренди землі, які були укладені до набрання чинності цього Закону поновлюються на умовах, визначених в цих договорах за встановленими законодавством правилами, які були чинні на момент їх укладення.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється, зокрема із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частини восьма, дев`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Аналіз змісту цієї статті дає підстави стверджувати, що вона містить два законодавчих механізми такого поновлення: а) укладення договору оренди землі на новий строк з орендарем, який має переважне право перед іншими особами (частини перша-п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»); б) поновлення (продовження) існуючого договору оренди землі на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені договором, у загальному порядку; при цьому таке поновлення не передбачає наявності інших осіб, які виявили намір орендувати відповідну земельну ділянку (після закінчення строку дії існуючого договору), тобто в ситуації, коли переважне право орендаря не виникає (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Отже у Законі України «Про оренду землі» ототожнено поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» і «поновлення договору оренди землі», з використанням конструкції «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Відповідно до частини першої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до статті 41 Конституції України право приватної власності є непорушним.

Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод (ратифікована Законом України «Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції» від 17 липня 1997 року № 475/97-ВР), зокрема статтею 1 Першого протоколу до неї, визначено: «Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном».

Відповідно до статті 316 ЦК України право власності - це право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею незалежно від волі інших осіб.

Правомочність власника - в його праві володіти, користуватися й розпоряджатися майном у межах, встановлених законом (випливає зі статті 317 ЦК України). Право користування є одним з видів речових прав на чуже майно (стаття 395 ЦК України).

Задля дотримання балансу між правами та законними інтересами власника та користувача (орендодавця та орендаря) законодавець передбачив, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; орендар, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами (постанова Верховного Суду 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17).

Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Для пролонгації відносини оренди та реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідною є згода обох сторін, одного лише волевиявлення орендаря недостатньо.

Також, Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала у постановах, зокрема від 10 квітня 2018 року у справі №594/376/17-ц, від 21 листопада 2018 року у справі №530/212/17, від 22 вересня 2020 року у справах №313/350/16-ці №159/5756/18, що дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендодавця та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»)».

У своїй постанові від 28.09.2020 року (справа № 272/440/18) Верховний Суд зазначив, що у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Задля дотримання балансу між правами та законними інтересами власника та користувача (орендодавця та орендаря) законодавець передбачив, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; орендар, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами (постанова Верховного Суду 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17).

Проте, оскільки орендодавець відмовився поновлювати договори оренди землі, тому припинилося переважне право орендаря, адже переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Для пролонгації відносини оренди та реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідною є згода обох сторін, одного лише волевиявлення орендаря недостатньо.

Поняття поновлення договору оренди за статтею 764 ЦК України та переважного права на укладення нового договору оренди відповідно до статті 777 ЦК України не є тотожними. Переважне право орендаря на поновлення договору покликане забезпечити пріоритет його інтересів, воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди на укладення додаткової угоди на поновлення договору оренди.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною 1статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою (частини 2-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі") процедури та наявності волевиявлення сторін.

Аналогічні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 23.01.2019 у справі 902/619/17, від 27.06.2019 року у справі № 923/925/18, від 29.04.2020 року у справі 912/1138/19, від 17.05.2022 у справі № 384/30/21, від 24.04.2023 у справі № 608/2591/21.

Як вбачається з матеріалів справи, 09 січня 2025 року орендодавець направляла на адресу ТОВ «РАЙЗ-СХІД» повідомлення про те, що не має наміру укладати з ТОВ «РАЙЗ-СХІД» новий договір оренди землі чи пролонгувати попередній. Спірними земельними ділянками на даний час користується ТОВ «ФК «Агрофірма «Біловоди» на умовах оренди кращих, ніж відповідачу 1 пропонував позивач.

При цьому, в матеріалах справи відсутні докази направлення позивачем на адресу ОСОБА_1 листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі та проекту додаткової угоди, та докази отримання нею указаних документів та їх підписання.

За таких обставин, оскільки в матеріалах справи відсутні докази виконання позивачем п.3.1. зазначеного Договору оренди від 24.05.2018 року, а саме направлення ОСОБА_1 повідомлення про намір продовжити договір оренди, а відповідачка ОСОБА_1 висловила своє небажання продовжувати строк дії договору оренди і не підписала додаткової угоди, та земельною ділянкою наразі користується інший орендар, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.

Враховуючи положення ст. 141 ЦПК України, у разі відмови в позові судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 141, 259, 268 ЦПК України, суд, -

ухвалив:

У задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ-СХІД», представник заявника Саєнко Олександр Олексійович, до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «АГРОФІРМА «БІЛОВОДИ», про:

- визнання укладеною додаткової угоди №б/н до договору оренди землі №б/н від 03.12.2024 до договору оренди землі №б/н від 24.05.2018 року між товариством з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ-СХІД» та ОСОБА_1 в редакції зазначеній позивачем,

- визнання відсутнім права оренди Товариства з обмеженою відповідальністю «АГРОФІРМА «БІЛОВОДИ» на земельну ділянку з кадастровим номером :01:006:0386 загальною площею 3,2450 га,

- скасування запису щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки площею 3,2450 га, кадастровий номер :02:006:0386, номер запису про інше речове право 60322391, відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: товариство з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ-СХІД» ел. Пошта , тел. +38, адреса: Україна, 37200, Полтавська область, Миргородський район, місто Лохвиця, вул. Аеродромна, буд. 1,1, .

Представник ТОВ «РАЙЗ-СХІД» Саєнко Олександр Олексійович, керівник ТОВ «РАЙЗ-СХІД», ел. пошта , тел. 95, адреса вул. Аеродромна, буд. 1/1.

Відповідачі:

ОСОБА_1 , адреса: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Представник ОСОБА_1 - адвокат Собко Олександр Олександрович, що діє на підставі ордеру на надання правової допомоги №1347348 від 06.11.2025 року, адреса: 37600, Полтавська обл., Миргородський р-н, м. Миргород, вул. Осипенка, буд. 8.

Товариство з обмеженою відповідальністю «АГРОФІРМА «БІЛОВОДИ» 42004, Сумська область, м. Ромни, вул. Полтавська, 121, офіс 2, , тел. (05448) 77489, тел/факс (05448) 77481, e-mail: .

Представник ТОВ «Агрофірма «Біловоди» адвокат Матрьонін Євген Олександрович, що діє на підставі ордеру на надання правової допомоги №1347435 від 11.11.2025 року, адреса: АДРЕСА_2 .

Повний текст рішення складено 18.12.2025.

СУДДЯ РОМЕНСЬКОГО МІСЬКРАЙОННОГО СУДУ І. М. Машина