Справа № 650/1766/25
провадження № 2/650/1396/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

12 грудня 2025 року Великоолександрівський районний суд Херсонської області

в складі: головуючого судді Сікори О.О.,

за участю секретаря Завістовської Л.А.,

розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження в селищі Велика Олександрівка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», про розірвання договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В :

Позивач звернувся до суду із вказаним позовом в якому просить розірвати договір оренди землі від 17.02.2012 № 01507 , який укладений між ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» (новий орендар ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на підставі додаткової угоди від 28.12.2017 року) та ОСОБА_1 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 34691219 щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:023:0006.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що 17 лютого 2012 року між ним та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» було укладено договір оренди землі № 01507, предметом якого є земельна ділянка з кадастровим номером :02:023:0006, площею 9,67 га, розташована на території Максимогорьківської сільської ради Великоолександрівського району Херсонської області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

У подальшому право оренди за вказаним договором неодноразово передавалося: 19 грудня 2014 року - від ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» до ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС», а 28 грудня 2017 року - від ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», яке на цей час є орендарем спірної земельної ділянки.

Позивач вказує, що відповідно до умов договору оренди та додаткових угод до нього, орендна плата визначена у грошовій формі в розмірі 7,65% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 22 379,47 грн на рік, та підлягає сплаті орендарем щороку до 31 грудня. Строк дії договору оренди, відповідно до додаткової угоди від 28 листопада 2019 року, встановлений до 30 листопада 2028 року.

Посилаючись на правову позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену у постанові від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22, позивач наголошує, що договір оренди землі є консенсуальним, а перебіг строку його дії починається з дати укладення договору, яка є істотною умовою такого правочину. Відтак, з моменту укладення договору у відповідача виник обов`язок належного виконання зобов`язань, у тому числі щодо своєчасної сплати орендної плати.

Позивач зазначає, що відповідач у 2022, 2023 та 2024 роках не нарахував та не сплатив орендну плату за користування земельною ділянкою, у зв`язку з чим утворилася заборгованість у загальному розмірі 67 138,41 грн. При цьому відповідач не здійснював утримання та перерахування податку з доходів фізичних осіб та військового збору, які відповідно до положень ПК України підлягали утриманню під час нарахування орендної плати.

На думку позивача, невиконання відповідачем обов`язку щодо сплати орендної плати протягом трьох послідовних років є систематичним порушенням умов договору оренди землі та вимог земельного і цивільного законодавства. Такі дії відповідача суперечать статті 526 ЦК України, статті 96 ЗК України, статті 24 Закону України «Про оренду землі», а також умовам самого договору, які зобов`язують орендаря своєчасно та у повному обсязі сплачувати орендну плату.

Позивач звертає увагу, що відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України систематична несплата орендної плати є підставою для припинення права користування земельною ділянкою, а частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачає можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду у разі невиконання орендарем своїх обов`язків.

Також позивач зазначає, що його представником було направлено відповідачу адвокатський запит з вимогою надати документи, що підтверджують нарахування та виплату орендної плати за 2022-2024 роки, однак відповідач на зазначений запит не відреагував та жодних доказів належного виконання зобов`язань не надав.

З урахуванням наведеного, позивач вважає, що систематична несплата орендної плати є істотним порушенням умов договору оренди землі, внаслідок чого він значною мірою позбавлений того, на що розраховував при укладенні договору, а саме - своєчасного отримання орендної плати за користування належною йому земельною ділянкою. У зв`язку з цим позивач просить суд розірвати договір оренди землі як належний та ефективний спосіб захисту порушеного права.

У відзиві на позовну заяву, поданому 07 травня 2025 року, представник відповідача Барішевський Олексій Валерійович просить відмовити у задоволенні позову, обґрунтовуючи це такими доводами.

Заперечуючи проти позову по суті, представник відповідача зазначає, що відповідач є орендарем земельної ділянки з кадастровим номером :02:023:0006 площею 9,67 га на підставі договору оренди землі № 01507 від 17 лютого 2012 року та додаткової угоди від 28 грудня 2017 року, при цьому земельна ділянка розташована на території Максимогорьківської сільської ради Великоолександрівського району Херсонської області, яка під час збройної агресії рф перебувала у зоні надзвичайних обставин воєнного характеру.

Представник відповідача вказує, що у зв`язку із введенням воєнного стану на всій території України та тимчасовою окупацією частини Херсонської області, відповідач був фактично позбавлений можливості здійснювати господарську діяльність у повному обсязі та використовувати орендовану земельну ділянку за її цільовим призначенням. На підтвердження цього зазначається, що відповідно до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих рф, затвердженого наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28 лютого 2025 року № 376, Великоолександрівська селищна територіальна громада, до якої належить Максимогорьківська сільська рада, була тимчасово окупованою рф з 10 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року.

Крім того, представник відповідача зазначає, що внаслідок збройної агресії та окупації майно підприємства було знищене та розграбоване, що унеможливило нормальне функціонування відповідача та виконання ним договірних зобов`язань. Як підтвердження наводиться витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань щодо реєстрації кримінального провадження № 0000075 від 12 квітня 2022 року за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого частиною першою статті 438 КК України, в межах якого зафіксовано факти протиправного заволодіння майном відповідача, зокрема транспортним засобом КАМАЗ, вивезенням дронів для проведення сільськогосподарських робіт, а також захопленням іншого майна підприємства.

Представник відповідача додатково наголошує, що через бойові дії територія, на якій розташована спірна земельна ділянка, є забрудненою вибухонебезпечними предметами та потребує проведення робіт з розмінування, а відсутність такого розмінування унеможливлює будь-яку діяльність на земельній ділянці, включаючи сільськогосподарське виробництво, для якого вона орендувалася. Зазначається, що перебування працівників на такій території та виконання робіт без розмінування становить пряму загрозу їх життю і здоров`ю.

Також представник відповідача посилається на нормативне регулювання та організаційні заходи, запроваджені у зв`язку з воєнним станом, вказуючи на утворення військових адміністрацій населених пунктів у Херсонській області відповідними указами Президента України, а також на постанову Верховної Ради України від 03 листопада 2022 року № 2706-IX щодо здійснення начальниками військових адміністрацій повноважень, необхідних для забезпечення правового режиму воєнного стану, що, на думку відповідача, підтверджує надзвичайний характер ситуації у місці розташування земельної ділянки.

У правовому обґрунтуванні представник відповідача зазначає, що відповідно до статті 617 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за його порушення, якщо доведе, що порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Також зазначається, що частина шоста статті 762 ЦК України передбачає звільнення наймача від плати за користування майном за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає, а судова практика, як вказано у відзиві, застосовує наведене положення і до орендних відносин щодо земельних ділянок, якщо їх використання об`єктивно неможливе.

Представник відповідача також посилається на частину другу статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», зазначаючи, що військова агресія рф проти України та тимчасова окупація територій є форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили), які об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, а факт перебування відповідної територіальної громади в окупації у визначений період підтверджує наявність таких обставин.

Окремо у відзиві зазначено, що забруднення земель вибухонебезпечними предметами внаслідок збройної агресії є обставиною, яка унеможливлює безпечне використання землі, а отже, на переконання відповідача, є підставою для звільнення від сплати орендної плати за період неможливості користування, з огляду на частину шосту статті 762 ЦК України та положення Закону України «Про протимінну діяльність в Україні».

Крім того, представник відповідача посилається на особливості податкового регулювання у період дії воєнного стану, зазначаючи, що підпункт 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX ПК України передбачає, що з 01 березня 2022 року по 31 грудня року, наступного за роком припинення або скасування воєнного стану, не нараховується та не сплачується плата за землю щодо земельних ділянок, розташованих на територіях активних бойових дій або тимчасової окупації, що, за доводами відповідача, підтверджує неможливість використання землі на таких територіях та відсутність підстав для нарахування платежів за відповідний період.

У підсумку представник відповідача стверджує, що позивач, обґрунтовуючи вимогу про розірвання договору оренди землі систематичною несплатою орендної плати, не враховує об`єктивну неможливість виконання відповідачем такого зобов`язання у період тимчасової окупації та активних бойових дій, а також до моменту підтвердження безпечного стану земельної ділянки та її повного розмінування. Відповідач наголошує, що він не відмовляється від зобов`язань за договором, однак вважає, що відсутність сплати орендної плати у зазначений період зумовлена обставинами непереборної сили, за які відповідач не відповідає, а тому такі обставини, на його думку, виключають можливість розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період.

У додаткових поясненнях представник відповідача Барішевський Олексій Валерійович підтримує заперечення проти позову та просить відмовити у його задоволенні, наводячи такі доводи.

Заперечуючи проти позову по суті, представник відповідача зазначає, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» є орендарем земельної ділянки з кадастровим номером :02:023:0006 площею 9,67 га на підставі договору оренди землі № 01507 від 17 лютого 2012 року та додаткової угоди від 28 грудня 2017 року, а сама земельна ділянка розташована на території Максимогорьківської сільської ради Великоолександрівського району Херсонської області.

Представник відповідача вказує, що після введення воєнного стану Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 та у зв`язку зі збройною агресією рф частина територій України, зокрема території Херсонської області, зазнали тимчасової окупації. Зазначається, що відповідно до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих рф, затвердженого наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28 лютого 2025 року № 376, Великоолександрівська селищна територіальна громада, до якої належить Максимогорьківська сільська рада, перебувала у тимчасовій окупації з 10 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року. На думку відповідача, цей факт свідчить про наявність об`єктивних обставин, які унеможливили використання орендованої земельної ділянки за цільовим призначенням.

Представник відповідача зазначає, що внаслідок тимчасової окупації та бойових дій відповідач був позбавлений можливості здійснювати господарську діяльність, а майно підприємства було знищене та розграбоване, що унеможливило нормальне функціонування підприємства і виконання ним договірних зобов`язань. Як підтвердження наводиться витяг з ЄРДР щодо реєстрації кримінального провадження № 0000075 від 12 квітня 2022 року за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого частиною першою статті 438 КК України. У межах цього провадження, за твердженням відповідача, зафіксовано факти протиправного заволодіння майном підприємства, зокрема заволодіння автомобілем КАМАЗ, вивезення трьох дронів для проведення сільськогосподарських робіт, а також захоплення з території підприємства 11 мультикоптерів.

Окремо представник відповідача посилається на те, що знищення та викрадення майна на території селища Новорайськ Бериславського району Херсонської області підтверджується рішеннями національних судів у справах за позовами юридичних осіб до рф, у яких встановлювалися факти викрадення чи знищення майна, що перебувало або зберігалося за адресою: Херсонська область, Бериславський район, селище Новорайськ, вул. Промислова, 3. Наведення таких рішень, за доводами відповідача, підтверджує реальність наслідків окупації для підприємств, що здійснювали діяльність на відповідній території, та об`єктивність перешкод у веденні господарської діяльності.

Також у додаткових поясненнях зазначено, що внаслідок бойових дій територія, на якій розташована спірна земельна ділянка, є забрудненою вибухонебезпечними предметами та потребує розмінування. Представник відповідача наголошує, що відсутність розмінування унеможливлює будь-яку діяльність на земельній ділянці, зокрема сільськогосподарське виробництво, для якого ділянка орендувалася, а проведення робіт без розмінування створює пряму загрозу життю та здоров`ю працівників.

Для підтвердження надзвичайного характеру ситуації у місці розташування земельної ділянки представник відповідача посилається на укази Президента України щодо утворення військових адміністрацій населених пунктів у Херсонській області та на постанову Верховної Ради України від 03 листопада 2022 року № 2706-IX, якою врегульовано здійснення начальниками військових адміністрацій повноважень, пов`язаних із забезпеченням правового режиму воєнного стану.

У правовому обґрунтуванні представник відповідача посилається на статтю 617 ЦК України, зазначаючи, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо доведе, що порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Також він посилається на частину шосту статті 762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за користування майном за весь час, протягом якого майно не могло бути використане через обставини, за які наймач не відповідає, та зазначає, що судова практика застосовує це правило і до орендних правовідносин щодо землі у випадку об`єктивної неможливості користування земельною ділянкою.

Крім того, представник відповідача посилається на частину другу статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», вказуючи, що форс-мажорними обставинами є надзвичайні та невідворотні обставини, які об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, а військова агресія рф та тимчасова окупація територій, на переконання відповідача, мають характер таких обставин. У цьому контексті перебування територіальної громади у переліку окупованих територій у визначений період розглядається відповідачем як підтвердження дії форс-мажорних обставин та неможливості користування земельною ділянкою.

Також у поясненнях зазначено, що забруднення земель вибухонебезпечними предметами внаслідок збройної агресії є обставиною, яка унеможливлює безпечне використання земель та здійснення на них господарської діяльності, у зв`язку з чим відповідач посилається на положення Закону України «Про протимінну діяльність в Україні» як на нормативне підґрунтя необхідності проведення робіт з розмінування перед відновленням використання ділянки.

Окремо представник відповідача звертає увагу на норми податкового законодавства, зазначаючи, що підпункт 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX Перехідних положень ПК України передбачає ненарахування та несплату плати за землю щодо земельних ділянок, розташованих на територіях активних бойових дій або тимчасової окупації, починаючи з 01 березня 2022 року і до 31 грудня року, наступного за роком припинення або скасування воєнного стану. На думку відповідача, це законодавче регулювання кореспондується із фактичною неможливістю використання землі на таких територіях та підтверджує відсутність підстав для нарахування платежів за землю у відповідний період.

У підсумку представник відповідача зазначає, що позивач, посилаючись на систематичну несплату орендної плати як на підставу для розірвання договору, не враховує об`єктивну неможливість виконання відповідачем такого обов`язку у період тимчасової окупації та активних бойових дій, а також до моменту підтвердження безпечного стану земельної ділянки та її повного розмінування. Відповідач підкреслює, що не відмовляється від зобов`язань за договором оренди, однак вважає, що відсутність сплати орендної плати у зазначений період є наслідком обставин непереборної сили та обставин, за які відповідач не відповідає, а тому, на переконання відповідача, виключає можливість розірвання договору оренди землі з підстав систематичної несплати орендної плати за цей період.

Також у додаткових поясненнях підтримано вимогу про відмову у стягненні з відповідача судового збору та витрат на правничу допомогу.

На судове засідання позивач не з`явився, надав заяву про розгляд справи за його відсутності.

На судове засідання представник відповідача ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи був неодноразово повідомлений належним чином, зокрема, шляхом направлення судової повістки до електронного кабінету ТОВ «ЮТС-Агропродукт» в підсистемі «Електронний суд». Про причини неявки суд не повідомив. У відзиві не висловив свою позицію щодо його участі в судовому засіданні.

На судове засідання представник відповідача ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений у встановленому законом порядку, зокрема, шляхом направлення на його юридичну адресу ухвали про відкриття провадження у справі та судової повістки, які повернулися на адресу суду з відміткою про відсутність адресата за відповідною адресою. Такі заходи були судом вжиті неодноразово.

Вирішуючи питання про можливість проведення судового засідання без участі представника ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» суд також виходив з положень частини шостої статті 14 ЦПК України відповідно до якої юридичні особи, зареєстровані за законодавством України, реєструють свої електронні кабінети в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі або її окремій підсистемі (модулі), що забезпечує обмін документами, в обов`язковому порядку.

Відповідач ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не виконав такий обов`язок та не зареєстрував свій кабінет в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі, з огляду на що суд зазначає, що права відповідача, який не зареєстрував електронний кабінет, не порушуються у разі ненаправлення йому позивачем паперових копій процесуальних документів при поданні позову з використанням підсистеми «Електронний суд». Відповідач несе певні негативні наслідки невиконання обов`язку з реєстрації електронного кабінету. Ці наслідки прямо передбачені ЦПК України, вони є збалансованими та пропорційними, тобто не порушують основоположні принципи цивільного процесу, такі як верховенство права, рівність учасників судового процесу перед законом та судом, диспозитивність, гласність та відкритість судового процесу, змагальність сторін, пропорційність, зокрема, забезпечення розумного балансу між приватними й публічними інтересами тощо. Подібні за змістом висновки містяться у постановах Верховного Суду від 19.06.2024 у справі №752/11445/22, від 01.02.2024 у справі №520/11344/23, від 28.03.2023 у справі №260/1322/21 (з урахуванням відмінностей у змісті процесуальних кодексів).

З огляду на викладені обставини, а також враховуючи, що представники сторін, належним чином повідомлені про дату, час і місце судового розгляду, не з`явилися до суду без поважних причин, окремі з них не вжили заходів для реалізації свого процесуального обов`язку щодо реєстрації електронного кабінету в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі, суд дійшов висновку про можливість розгляду справи за наявними у матеріалах справи доказами та письмовими поясненнями сторін.

Дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені учасниками доводи суд дійшов таких висновків.

Суд встановив, що позивачу на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 9,67 га, з кадастровим номером :02:023:0006, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Херсонської області, Бериславського району, Максимо-Горьківської сільської ради.

Право приватної власності позивача на зазначену земельну ділянку підтверджується державним актом на право приватної власності на землю серії IV-ХС № 023102, виданим 24 лютого 2003 року Максимо-Горьківською сільською радою, а також відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

17 лютого 2012 року між позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю «Югтранзитсервіс-Агропродукт» було укладено договір оренди землі № 01507, за умовами якого земельна ділянка передана в строкове платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

19 грудня 2014 року на підставі договору про заміну сторони у договорі оренди право оренди земельної ділянки було передано від ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» до Приватного підприємства «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС».

28 грудня 2017 року між Приватним підприємством «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду про заміну сторони у договорі оренди землі, відповідно до якої право оренди зазначеної земельної ділянки перейшло до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

28 листопада 2019 року між сторонами укладено додаткову угоду, якою строк дії договору оренди землі визначено до 30 листопада 2028 року.

Відповідно до умов додаткової угоди від 28 грудня 2017 року орендна плата за користування земельною ділянкою встановлена у грошовій формі у розмірі 7,65 відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 22 379,47 грн за один рік оренди, та підлягає сплаті орендарем щорічно до 31 грудня відповідного року.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 292 542,16 грн.

У 2022, 2023 та 2024 роках орендна плата за користування земельною ділянкою у встановленому договором розмірі відповідачем не сплачувалась, у зв`язку з чим загальна сума несплаченої орендної плати за вказаний період складає 67 138,41 грн.

17 квітня 2025 року на підставі договору купівлі-продажу № 1704/25-23 відбулася зміна сторони орендаря, у результаті чого право оренди земельної ділянки зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», що підтверджується відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Право оренди земельної ділянки зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 34691219.

Таким чином, у період, що є предметом спору, земельна ділянка перебувала у користуванні відповідача на підставі чинного договору оренди землі та додаткових угод до нього, при цьому обов`язок зі сплати орендної плати у визначені договором строки виконаний не був.

Відповідно до статті 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно зі статтею 526 ЦК України, зобов`язання мають виконуватися належним чином, відповідно до умов договору та вимог закону.

Земельним кодексом України, а саме статтею 96, передбачено обов`язок орендаря своєчасно сплачувати орендну плату. Вказана норма кореспондується зі статтею 24 Закону України «Про оренду землі», яка надає орендодавцю право вимагати своєчасного внесення орендної плати.

На підставі статті 32 Закону України «Про оренду землі», договір оренди може бути достроково розірваний у разі невиконання орендарем своїх зобов`язань, визначених статтями 24, 25 цього закону та умовами договору.

Відповідно до статті 651 ЦК України, договір може бути розірвано за рішенням суду у разі істотного порушення його умов однією зі сторін. Істотним вважається таке порушення, яке призводить до того, що інша сторона значною мірою позбавляється того, на що розраховувала при укладенні договору.

Систематичне порушення строків сплати орендної плати відповідно до пункту «д» статті 141 Земельного кодексу України є підставою для припинення права користування земельною ділянкою.

Велика Палата Верховного Суду у пункті 10 постанови від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22, провадження № 12-80гс23, зробила наступний висновок щодо застосування норм права: «Застосовуючи в контексті спірних правовідносин статті 13, 17, 15 та 19 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340-IX, а також статті 3, 6, 627, 638, 640 ЦК України у відповідній редакції, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що договір оренди землі є консенсуальним.

Слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01.01.2013), з якого у його сторін виникають права і обов`язки зобов`язального характеру, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права (третє речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання Договору).

Абзац третій частини першої статті 15 та друге речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії.

Тому сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини у спосіб, який суперечить імперативним нормам абзацу третього частини першої статті 15 та другого речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340- IX зокрема на власний розсуд встановити інші правила визначення моменту початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення.

Умови договору оренди землі, що не відповідають указаним вище імперативним нормам Закону № 161-XIV, не змінюють визначеного в Законі № 161-XIV моменту, з якого розпочинається перебіг строку дії договору оренди землі».

Стаття 629 ЦК України встановлює, що договір є обов`язковим для виконання сторонами, а згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання мають виконуватися належним чином, належними сторонами, у передбачений законом чи договором спосіб та термін, за відповідною ціною і інше. Вказані умови є істотними для зобов`язальних правовідносин, а отже повинні виконуватися безумовно, у точній відповідності до умов договору.

Земельним кодексом України, а саме статтею 96, встановлений обов`язок землекористувачів, у тому числі орендарів, своєчасно сплачувати орендну плату за користування землею. Ця норма Земельного кодексу України кореспондується зі статтею 24 Закону України «Про оренду землі», яка передбачає, що орендодавець землі має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Зазначені принципи земельного законодавства відображені і в укладеному Договорі оренди землі, а саме в п 29- «Орендодавець має право вимагати від орендаря в повному обсязі внесення орендної плати» та п.32 - «Орендар зобов`язаний розраховуватися з Орендодавцем по орендній платі».

На підставі ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. ст. 24, 25 Закону України «Про оренду землі» та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Аналогічна умова зазначена у пункті 12.3 Договору оренди землі (у редакції від 26.12.2023 року).

У зв`язку з цим, прострочення виплати орендної плати за користування земельною ділянкою в 2022, 2023 та 2024 роках, є невиконанням обов`язків відповідача, передбачених договором оренди землі, що відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі» є підставою для розірвання Договору оренди землі.

Відповідно до ч. 1. ст. 2 Закону України «Про оренду землі» до інших законодавчих актів, що регулюють відносини щодо оренди земельної ділянки відносяться положення Цивільного кодексу України. Відповідно до ст. ст. 610, 611 ЦК України, порушення зобов`язань, а саме його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання, є підставою для розірвання договору.

Загальною умовою виконання цивільно-правових зобов`язань, відповідно до ст. 526 ЦК України, встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору.

Згідно з п. 2 ст. 651 ЦК України, Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

При погоджені з відповідачем строку сплати орендної плати за користування земельними ділянками, який відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» є істотною умовою договору оренди землі, позивач розраховував на своєчасне отримання орендної плати за землю у відповідному розмірі. А отже в зв`язку з порушенням строку сплати орендної плати, сторона орендодавців була позбавлена можливості отримання матеріальних благ, на які розраховувала при укладені Договору оренди землі.

Систематичне порушення строків сплати орендної плати відповідно до п. «д» ст. 141 ЗК України є підставою припинення права користування земельною ділянкою. Отже договір оренди землі можливо розірвати лише у разі систематичного порушення строків сплати орендної плати, разове порушення умов договору не є підставою для його розірвання. Несплата орендної плати, а також невиконання обов`язку щодо нарахування та сплати щорічних інфляційних витрат відповідачем є підставою для розірвання Договору оренди землі. Із зазначеного питання є відповідна позиція Верховного Суду України, викладена в постановах від 12 грудня 2012 року справа № 6-146цс12, від 28 вересня 2016 року № 6-977цс16, від 11 жовтня 2017 року № 6-1449цс17 і яка в силу ст. 263 ЦПК України повинна враховуватись судами при прийнятті рішення.

Сам факт систематичного порушення Договору оренди землі щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Такий висновок щодо застосування норм матеріального права міститься у постанові Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі №484/301/18, провадження №61-39488ск18.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, істотними умовами договору оренди землі: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки; строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Згідно з положеннями статей 21, 22 зазначеної редакції Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Незалежно від того, несплата орендної плати була в повному обсязі або в частині.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди». Такого висновку дійшла об`єднана палата Верховного Суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, провадження № 61-41932сво18. Схожі висновки зроблено Верховним Судом у постановах від 17 червня 2021 року, справа № 485/784/20, провадження № 61-3760св21, та від 10 вересня 2021 року, справа № 650/628/19-ц, провадження № 61-21777св19.

Стаття 15 ЦК України закріплює право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до статті 4 ЦПК України, статті 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Зважаючи на вищевказані обставини, згідно з Договором оренди землі, відповідач зобов`язаний був нарахувати орендодавцю орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки.

Відповідно до Договору оренди землі у редакції додаткової угоди від 28 грудня 2017 року орендна плата за користування земельною ділянкою з кадастровим номером :02:023:0006 встановлена у розмірі 7,65 відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка становить 292 542,16 грн, що складає 22 379,47 грн за один рік оренди. За 2022, 2023 та 2024 роки орендна плата відповідачем не сплачувалась, у зв`язку з чим загальна сума заборгованості за вказаний період становить 67 138,41 грн.

Матеріали справи не містять жодних доказів сплати орендної плати відповідачем, зокрема - платіжних документів, квитанцій або іншої інформації, що свідчила б про виконання ним грошового зобов`язання за договорами. Водночас, позивач послідовно й обґрунтовано заперечує факт надходження будь-яких коштів у рахунок орендної плати за 2022-2024 роки, посилаючись на конкретні умови договору, розрахунок заборгованості.

Не надав представник відповідача ТОВ «ЮТС-Агропродукт» і доказів того, що новий орендар вказаних земельних ділянок ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на даний час здійснює господарську діяльність на зазначених земельних ділянках, виконує умови договору оренди, зокрема щодо цільового використання землі, її обробітку та сплати орендної плати.

Крім того, у відзиві представник відповідача ТОВ «ЮТС-Агропродукт» не заперечує той факт, що орендна плата за договором оренди землі за 2022-2024 роки позивачу не сплачувалась, однак посилається при цьому на обставини непереборної сили (форс-мажор), зокрема: окупацію території, на якій розташована спірна земельна ділянка, неможливість її використання через потенційну загрозу мінування, втрату доступу до майна підприємства, які, на думку відповідача, звільняють його від обов`язку сплачувати орендну плату за вказані періоди.

Суд не погоджується з наведеними у відзиві доводами представника відповідача в частині причин невиконання договірних зобов`язань щодо виплати орендної плати за 2023 рік та 2024 рік, зважаючи на встановлені у справі обставини, умови укладеного договору оренди землі, положення чинного законодавства, а також відсутність належних та допустимих доказів, які б підтверджували наявність законних підстав для звільнення відповідача від виконання зобов`язань щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою за відповідний період.

За своєю сутністю цивільно-правова відповідальність означає виникнення у особи обов`язку майнового характеру, якого не було до вчинення правопорушення. У статті 617 ЦК України містяться підстави звільнення (випадок, непереборна сила) саме від відповідальності за порушення зобов`язання, а не за виконання договірного зобов`язання. Тому стаття 617 ЦК України не може бути застосована як підстава, що виключає виконання договірного зобов`язання (постанова Верховного Суду у складі Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 листопада 2018 року в справі № 757/58385/16-ц).

Усталеним як в цивілістичній доктрині, так і судовій практиці під принципами виконання зобов`язань розуміються загальні засади, згідно з якими здійснюється виконання зобов`язання. Як правило виокремлюється декілька принципів виконання зобов`язань, серед яких: належне виконання зобов`язання; реальне виконання зобов`язання; справедливість добросовісність та розумність (частина третя статті 509 ЦК України). Принцип належного виконання полягає в тому, що виконання має бути проведене: належними сторонами; щодо належного предмету; у належний спосіб; у належний строк (термін); у належному місці (постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 01 березня 2021 року у справі № 180/1735/16-ц).

У постанові від 13 березня 2024 року у справі № 686/16312/22 Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду зауважив, що на рівні норм ЦК України законодавець не внормував застосування конструкції форс-мажору в цивільних відносинах. Традиційно в цивільних відносинах форс-мажор є договірною підставою звільнення від цивільно-правової відповідальності. Проте це не перешкоджає учасникам цивільного обороту врегулювати свої відносини з врахуванням принципу свободи договору.

Очевидно, що за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір його сторони можуть регулювати, зокрема: застосування конструкції форс-мажору в своїх відносинах (на які випадки поширюється форс-мажор, які правові наслідки існування форс-мажору (наприклад, право на зміну чи розірвання договору); чим підтверджується форс-мажор; чи впливає існування форс-мажору на виконання цивільно-правового зобов`язання, яке виникло на підставі такого договору; як позначається існування форс-мажору на строках виконання цивільно-правового зобов`язання, яке виникло на підставі договору.

Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 внаслідок військової агресії російської федерації проти України введено воєнний стан в Україні строком на 30 діб з 05 год 30 хв 24 лютого 2022 року. Строк дії воєнного стану неодноразово продовжувався та діє по сьогодні.

У зв`язку із введенням в Україні воєнного стану тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені статтями 30 34, 38, 39, 41 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб у межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України «Про правовий режим воєнного стану (пункт 3 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022).

Воєнний стан - це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (стаття 1 Закону України «Про правовий режим воєнного стану»).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина 4 статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21 зазначено, що: «статтею 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Так, форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16 липня 2019 року у справі №917/1053/18 та у постанові від 09 листопада 2021 у справі № 913/20/21».

З початку 2014 року мала місце збройна агресія російської федерації, яка розпочалася з неоголошених і прихованих вторгнень на територію України підрозділів збройних сил та інших силових відомств російської федерації, а також шляхом організації та підтримки терористичної діяльності. І на даний час російська федерація чинить злочин агресії проти України та здійснює тимчасову окупацію частини її території за допомогою збройних формувань російської федерації. […] Зазначений факт розглядається як загальновідомий для обох сторін. Факт військової агресії визнаний на національному рівні, в тому числі в Законах України «Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції», «Про внесення змін до деяких законів України щодо підприємств залізничного транспорту, майно яких розміщене в районі відсічі і стримування збройної агресії російської федерації у Донецькій та Луганській областях, проведення антитерористичної операції», Постановах Верховної Ради України «Про Звернення Верховної Ради України до парламентів іноземних держав, парламентських асамблей міжнародних організацій щодо засудження триваючої агресії російської федерації проти України», «Про Звернення Верховної Ради України до Організації Об`єднаних Націй, Європейського Парламенту, Парламентської Асамблеї Ради Європи, Парламентської Асамблеї НАТО, Парламентської Асамблеї ОБСЄ, Парламентської Асамблеї ГУАМ, національних парламентів держав світу про визнання російської федерації державою-агресором», «Про Заяву Верховної Ради України «Про відсіч збройній агресії російської федерації та подолання її наслідків», Рішеннями Ради національної безпеки і оборони України «Про невідкладні заходи щодо забезпечення національної безпеки, суверенітету і територіальної цілісності України», «Про невідкладні заходи щодо подолання терористичної загрози і збереження територіальної цілісності України» тощо ( постанова Верховного Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 липня 2019 року у справі № 911/1897/18).

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина 1 статті 81 ЦПК України).

Відповідач, обґрунтовуючи свої заперечення посилається на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1.

Так, в цьому листі, розміщеному на офіційному сайті, Торгово-промислова палата України на підставі статей 14, 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» від 02.12.1997 № 671/97-ВР, Статуту ТПП України засвідчила форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію російської федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні». Враховуючи це, ТПП України підтверджує, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Відповідно до статті 14-1 Закону України «Про Торгово-промислові палати в Україні» Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб`єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб`єктів малого підприємництва видається безкоштовно.

Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, дії іноземного ворога, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, дії суспільного ворога, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, експропріація, примусове вилучення, захоплення підприємств, реквізиція, громадська демонстрація, блокада, страйк, аварія, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибух, тривалі перерви в роботі транспорту, регламентовані умовами відповідних рішень та актами державних органів влади, закриття морських проток, ембарго, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо, а також викликані винятковими погодними умовами і стихійним лихом, а саме: епідемія, сильний шторм, циклон, ураган, торнадо, буревій, повінь, нагромадження снігу, ожеледь, град, заморозки, замерзання моря, проток, портів, перевалів, землетрус, блискавка, пожежа, посуха, просідання і зсув ґрунту, інші стихійні лиха тощо.

Згідно з наведеними положеннями закону та висновками Верховного Суду у разі, якщо боржник (у даному випадку орендар ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ») посилається на причину невиконання зобов`язання на наявність обставин, які він вважає форс-мажорними, він має надати докази того, що саме ці обставини перешкодили йому у виконання зобов`язань.

З матеріалів справи встановлено, що Товариство обмежилось лише посиланням на військові дії на території України та Херсонської області зокрема, але не надало доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства. Представник відповідача не надав доказів того, що підприємство зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом. Також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням таких обставин.

Суд вважає, що той факт, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не здійснювалася посівна кампанія в 2023 році та в 2024 році, не може свідчити про те, що таке рішення уповноважених представників підприємства було обумовлене саме обставинами непереборної сили та його наслідком має бути фактично одностороння відмова від виконання своїх обов`язків за договорами оренди.

Крім того, з боку представників ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про неможливість використання вказаної земельної ділянки впродовж 2023 та 2024 років, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були.

Відповідно до Переліку територій на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України28 лютого 2025 року № 376 територія Великоолександрівської селищної територіальної громади, на якій розташована, зокрема спірна земельна ділянка, була тимчасово окупованою в період з 10 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року.

Тобто протягом 2023 року та 2024 року відповідна територія не передбачала перешкод, пов`язаних із збройним конфліктом або тимчасовою окупацією. Після деокупації території в листопаді 2022 року, жодних обмежень, що могли б перешкоджати використанню земель для господарської діяльності, не існувало.

Обставини, пов`язані із потенційним замінуванням, про які зазначає представник відповідача, не можуть свідчити про існування для нього об`єктивних перешкод у використанні даної земельної ділянки. Процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, вже передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Орендар, як сторона, яка володіє правом користування земельною ділянкою, має вирішити питання щодо розмінування та привести земельну ділянку в стан, придатний для сільськогосподарської діяльності.

Крім того, якщо орендар зіткнувся з об`єктивними перешкодами, він мав звернутися до орендодавця, повідомити про ці обставини та обговорити можливі заходи для вирішення проблеми. Однак, суду не надано доказів того, що орендар ініціював відповідні процедури, звертався до компетентних органів чи подав конкретні заяви щодо обстеження і розмінування земель. Він не виявив належної активності, і саме тому земельні ділянки не були оброблені, а зобов`язання за договорами оренди не виконувались.

Загальновідомі факти свідчать, що на відповідній території інші особи, які проявили активну господарську поведінку, вже досягли розмінування земельних ділянок, і ці землі використовуються в сільськогосподарських цілях не перший рік. Тому в даному випадку суд не може констатувати, що орендар не міг використовувати вказані земельні ділянки через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації.

Крім того, в даному випадку суд враховує, що земля є спеціальним предметом, який за своїми природними властивостями вимагає постійної опіки та догляду. Договірні відносини, що виникають між орендодавцем і орендарем, передбачають певні права та обов`язки, які повинні виконуватись належним чином. Весь масив обов`язків щодо подальшого використання земельної ділянки в першу чергу покладається на орендаря, який має право користування цією земельною ділянкою. Оскільки власник земельної ділянки, передаючи її в оренду, не має права користуватися нею, ініціатива щодо використання та догляду за земельною ділянкою повинна виходити від орендаря.

Однак, в даному випадку орендар обрав пасивну позицію і не вжив належних заходів для активного використання землі, зокрема не організував обстеження та розмінування ділянки, не звернувся до орендодавця з відповідними запитами або пропозиціями щодо вирішення проблеми. Тому орендар не виконав свої зобов`язання за договорами оренди та не забезпечив належне використання земельної ділянки, не маючи для цього об`єктивних перешкод.

В цьому контексті суд також враховує загальні приписи щодо істотності порушень умов договору, що містяться в Цивільному кодексі України. Згідно з положеннями статті 651 ЦК України, договір може бути розірваний за рішенням суду, якщо одна зі сторін істотно порушила умови договору, і таке порушення призводить до того, що інша сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотним порушенням є таке, що суттєво порушує баланс прав і обов`язків сторін, викликаючи серйозні наслідки для виконання договору, що в свою чергу ставить під загрозу подальше виконання його умов. Враховуючи це, суд має ретельно оцінити всі обставини справи, наслідки порушення та ступінь довіри до контрагента, перш ніж приймати рішення щодо розірвання договору оренди землі.

За описаних обставин, які стосуються поведінки орендаря впродовж 2023 та 2024 років, очевидним є те, що орендар самоусунувся від виконання своїх обов`язків орендаря, вживає усіх заходів, як для невиплати орендної плати, так і для залишення спірної земельної ділянки, створюючи штучні перешкоди для її повернення. Зокрема, це вбачається з того, що відповідачем вже після вжиття позивачем заходів щодо судового розв`язання спору було укладено договір відчуження права оренди на користь іншої юридичної особи, щодо якої жодних даних про господарську діяльність або інтерес цієї юридичної особи до вказаної земельної ділянки в матеріалах справи немає. Це свідчить про те, що орендар фактично втратив довіру, і подальше перебування спірної земельної ділянки вже у нового орендаря не дає підстав для очікувань, що вона буде використовуватися в майбутньому, а також що орендодавець отримає орендну плату за майбутні роки в добровільному порядку. З огляду на ці обставини, суд має підстави для висновку, що збереження договору оренди в умовах такої поведінки орендаря є неможливим, оскільки це порушує баланс прав та обов`язків сторін і фактично ставить під загрозу подальше виконання договору.

Що стосується покликання представника відповідача на здійснення досудового розслідування за фактом вчинення кримінального правопорушення, суд зазначає, що з витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 0000075 від 12 квітня 2022 року вбачається, що розслідування здійснюється за ознаками злочину, передбаченого частиною першою статті 438 КК України порушення законів і звичаїв війни. Зокрема, слідством встановлено два епізоди: перший стосувався незаконного вивезення невстановленими особами у військовій формі з території бази ТОВ «ЮТС-Агропродукт» у селі Новорайськ трьох одиниць сільськогосподарської техніки (включаючи автомобіль КАМАЗ) 09 квітня 2022 року; другий стосувався захоплення 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE) 23 квітня 2022 року, що перебували на території підприємства, а також втрати підприємством можливості доступу до власного майна внаслідок окупації території.

Разом із тим, вказане кримінальне провадження стосується саме фактів воєнних злочинів та пошкодження (або викрадення) майна підприємства, а не придатності або непридатності до використання впродовж 2023 та 2024 років конкретної орендованої земельної ділянки. Жодних доказів того, що за результатами досудового розслідування або у межах проведених слідчих дій спірна земельна ділянка була визнана такою, що не може використовуватись за цільовим призначенням, матеріали справи не містять. В матеріалах справи відсутні докази того, що зазначена земельна ділянка оголошена небезпечною для сільськогосподарського використання або на неї накладено санітарні, техногенні чи екологічні обмеження.

Відтак, сам факт наявності відкритого досудового розслідування не може вважатися належним доказом, який би звільняв відповідача від виконання зобов`язань зі сплати орендної плати або слугував підставою для невиконання договору за вказані два роки.

Що стосується покликань представника відповідача на дані, які містяться в інтерактивній мапі територій, потенційно забруднених вибухонебезпечними предметами, суд, відповідно до частини сьомої статті 85 ЦПК України, здійснив огляд зазначеного веб-ресурсу.

Встановлено, що за веб-адресою https://mine.dsns.gov.ua/ розміщено інтерактивну мапу територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами. Вказана мапа дозволяє здійснювати огляд інформації у реальному часі та відображає актуальні на момент огляду дані щодо ймовірних небезпечних ділянок.

Разом з тим, зазначена мапа не містить історичних даних про стан територій у минулі періоди часу, зокрема на період, який є предметом судового розгляду, а також не підтверджує факт реального забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, а лише відображає потенційний ризик такого забруднення.

Отже, зважаючи на систематичне невиконання відповідачем обов`язку щодо сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, за договором оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, який укладено між сторонами та діяв впродовж вказаного періоду часу, наявні підстави для розірвання договору оренди, у зв`язку з чим позов слід задовольнити.

Оскільки орендар відповідно до умов договору оренди землі та додаткової угоди від 28 грудня 2017 року зобов`язаний був сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою з кадастровим номером :02:023:0006 у розмірі 22 379,47 грн за кожен рік оренди, а судом встановлено факт невиконання відповідачем обов`язку щодо сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, суд констатує наявність заборгованості з орендної плати перед орендодавцем за вказаний період у сумі 44 758,94 грн, що складається із суми орендних платежів за 2023 та 2024 роки.

Вказана заборгованість свідчить про істотне порушення відповідачем умов договору оренди землі та відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» є підставою для його дострокового розірвання.

Що стосується посилань позивача щодо виникнення заборгованості з орендної плати за користування вказаною земельною ділянкою впродовж 2022 року, суд зазначає, що вищенаведені обставини стосовно перебування спірної земельної ділянки на території, яка відповідно до Переліку територій на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України28 лютого 2025 року № 376 була тимчасово окупованою в період з 10 березня 2022 року по 10 листопада 2022 року, свідчать про те, що орендар ТОВ «ЮТС-Агропродукт» не міг користуватися нею впродовж вказаного періоду із незалежних від нього причин і як наслідок, з урахуванням сезонного виду господарства, не міг провести посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю.

Такі обставини свідчать про необхідність застосування в даному випадку положень частини шостої статті 762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

На цій підставі доводи позивача у цій частині суд визнає необґрунтованими.

Разом з цим, суд зазначає, що відсутність вини орендаря щодо невиплати орендної плати за 2022 рік, тобто неумисне допущення ним порушення відповідних умов договору, хоча враховане при розгляді даної справи, проте не впливає на наявність підстав для задоволення вимоги про розірвання договору оренди, адже в даному випадку невиплата орендної плати в повному обсязі за 2023 рік та 2024 рік утворює систематичність порушення строків сплати орендної плати, аналіз щодо чого судом був наведений.

Таким чином, враховуючи викладене, позовні вимоги підлягають задоволенню, оскільки відповідач систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням договору відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» та статті 651 ЦК України. Водночас у матеріалах справи відсутні докази, що несплата за вказаний період була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов`язань.

При вирішенні даного спору суд також враховує, що відповідач ТОВ «ЮТС-Агропродукт», заперечуючи проти розірвання договору оренди землі та одночасно наполягаючи на відсутності у нього обов`язку сплачувати орендну плату, не пропонує жодних шляхів врегулювання ситуації, не обґрунтовує можливості чи строків поновлення платежів, не подає будь-якого реалістичного плану подальшого користування спірною земельною ділянкою. Така пасивна позиція не лише позбавляє позивача права на отримання доходу з належного йому об`єкта приватної власності, але й призводить до залишення земельної ділянки в стані господарської ізоляції на невизначений час, коли власник позбавлений реальної можливості як самостійно її використовувати, так і передати в оренду іншому добросовісному користувачу.

Такий стан речей є неприпустимим як з точки зору охорони прав орендодавця, так і з огляду на суспільно значущу потребу у стабільному сільськогосподарському виробництві в умовах воєнного стану, коли збереження та ефективне використання земельного фонду країни набуває особливої ваги для забезпечення продовольчої безпеки держави. Крім того, відповідно до засад земельного законодавства, земля як об`єкт особливого правового режиму повинна використовуватись раціонально та відповідно до її цільового призначення. Тривале утримання земельної ділянки у невизначеному правовому стані без її обробітку суперечить публічному інтересу та створює ризик поступової деградації ґрунтів, втрати їх родючості, засмічення бур`янами й зниження якісних характеристик, що унеможливлює ефективне сільськогосподарське використання у подальшому.

Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України, зважаючи на те, що позов задоволено повністю, судові витрати у вигляді судового збору слід покласти на відповідачів.

Позивач сплатив судовий збір в розмірі 1211,20 грн, а тому судові витрати у вказаному розмірі слід стягнути з відповідачів ТОВ «ЮТС-Агропродукт» та ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» порівну, тобто з кожного по 605,60 грн.

Зважаючи на викладене, враховуючи вказані положення цивільного законодавства та керуючись статтями 12, 13, 141, 209, 259, 263 265 ЦПК України, Великоолександрівський районний суд Херсонської області,

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», про розірвання договору оренди землі задовольнити.

Розірвати договір оренди землі від 17.02.2012 № 01507 , який укладений між ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» (новий орендар ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на підставі додаткової угоди від 28.12.2017 року) та ОСОБА_1 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 34691219 щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:023:0006.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (, поштовий індекс 37223, Україна, Лохвицький р-н, Полтавська обл., село Гиряві Ісківці, вулиця Миру, будинок, 12) на користь ОСОБА_1 (місце проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) витрати на судовий збір в розмірі 605,60 гривень.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (Україна, 74360, Херсонська обл., Бериславський р-н, селище Новорайськ, вул.Промислова, будинок 3, ) на користь ОСОБА_1 (місце проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) витрати на судовий збір в розмірі 605,60 грн.

Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Херсонського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 12 грудня 2025 року.

Суддя: __________________ О.О. Сікора