ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 550/185/25 Номер провадження 22-ц/814/3577/25Головуючий у 1-й інстанції Литвин В.В. Доповідач ап. інст. Пилипчук Л. І.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 грудня 2025 року м. Полтава

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючий суддя Пилипчук Л.І.,

судді Дряниця Ю.В., Обідіна О.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Полтаві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 поданою в його інтересах представником адвокатом Степаненко Ольгою Валеріївною,

на рішення Чутівського районного суду Полтавської області від 18 червня 2025 року, постановлене суддею Литвин В.В.,

у справі за позовом ОСОБА_1 до фермерського господарства «Регіон II» про розірвання договору оренди та зобов`язання вчинити дії,

в с т а н о в и в:

17.02.2025 позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до відповідача ФГ «Регіон II» про розірвання договору оренди земельної ділянки розміром 39,7006 га, кадастровий номер :00:002:0437, від 05.12.2023, укладеного ОСОБА_2 , правонаступником якого є він, позивач, та зобов`язати відповідача повернути вказану земельну ділянку; зобов`язати уповноважену особу суб`єкта реєстрації (державного реєстратора) виконавчий комітет Чутівської селищної ради скасувати державну реєстрацію права оренди.

Позов обґрунтовано тим, що 05.12.2023 між ОСОБА_2 і ФГ «Регіон ІІ» укладено договір оренди землі. Відповідно до договору дарування від 10.09.2024 ОСОБА_2 подарував земельну ділянку, що є предметом договору оренди землі, йому, позивачу, унаслідок чого останній набув прав і обов`язків орендодавця за вказаним договором оренди.

Відповідач двічі не сплатив орендні платежі згідно з договором, що є систематичним невнесенням орендної плати та істотним порушенням договору оренди землі.

Із наведених підстав просить суд розірвати спірний договір оренди землі та зобов`язати відповідача повернути земельну ділянку.

Рішенням Чутівського районного суду Полтавської області від 18.06.2025 у задоволенні позову відмовлено.

Рішення районного суду вмотивовано тим, що відповідачем своєчасно та в повному обсязі відповідно до умов договору сплачено орендну плату за 2024 рік, а кінцевий строк внесення орендного платежу за 2025 рік на момент розгляду справ ще не настав. Тому відсутні підстави для розірвання договору оренди землі.

Позивач з таким рішенням не погодився та в його інтересах адвокат Степаненко О.В. подала апеляційну скаргу. Посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм процесуального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити.

Зазначає, що суд в порушення вимог ч.5 ст.279 ЦПК України розглянув справу у спрощеному порядку без виклику сторін, тоді як позивачем 28.03.2005 подано клопотання про перехід від спрощеного до загального позовного провадження, оскільки він бажає бути присутнім під час розгляду справи та надати свої пояснення і докази.

Звертає увагу, що суд безпідставно не взяв до уваги факт невідповідності нормативно грошової оцінки земельної ділянки, вказаної у договорі 1 713 877,00 грн., тоді як вона складає 1 801 284,00 грн., а отже орендна плата відповідно до п.4.1 договору становить 51 416,31 грн. При цьому не враховано, що середня орендна плата по регіону складає 12%.

Доводить, що за змістом п.п.3.1,12.3, 12.4 договір оренди укладений на невизначений строк, оскільки кожні 7 років буде автоматично продовжуватися, а він, позивач, як власник земельної ділянки, не має змоги його розірвати в односторонньому порядку у разі недосягнення згоди щодо орендної плати та при намірі обробляти земельну ділянку власними силами, що ставить його у завідомо невигідне становище та порушує конституційні права щодо вільного володіння, користування та розпорядження власним нерухомим майном.

Зазначає, що суд не врахував, що у наданій відповідачем квитанції на підтвердження здійснення орендної плати, не вказано призначення платежу та договору, за яким сплачується орендна плата, та не враховано, що Рубаном І.П. передано відповідачу шість земельних ділянок, і цей платіж становить плату за оренду цих ділянок без врахування індексації, шо не відповідає умовам договору.

Звертає увагу, що договір оренди не містить порядку сплати (перерахування коштів) орендної плати та розрахунок і порядок виплати індексації, а також складання документів на підтвердження такої сплати, як і не містить будь-яких санкцій до орендаря за несвоєчасну сплату орендної плати.

Також судом не взято до уваги факт направлення ним, позивачем, відповідачу претензії щодо внесення змін до договору, у т.ч. орендної плати, та, що за заявою відповідача відносно позивача відкрито кримінальне провадження.

У відзиві на апеляційну скаргу представник відповідача СГ «Регіон II» Риндін Д.І. заперечив доводи апеляційної скарги, просив залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Сторони, будучи належним чином повідомленими про час і місце судового розгляду, в суд апеляційної інстанції не з`явилися, що відповідно до ч.2 ст.372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи за їх відсутності.

Заслухавши доповідь судді, дослідивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд встановив такі обставини.

Судом установлено, що 05.12.2023 між ОСОБА_2 (орендодавець) і Фермерським господарством «Регіон ІІ» (орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до якого орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :00:002:0437 загальною площею 39,7006, яка розташована на території Чутівської селищної ради Полтавського району Полтавської області./а.с.10, 80/

Право оренди земельної ділянки за вказаним договором зареєстровано 05.12.2023 у Державному реєстрі речових прав, що підтверджується Витягом з Реєстру речових прав №357574918, номер запису про інше речове право 52858376./а.с.79/

Пунктом 3.1 договору встановлено, що договір укладено строком на 7 років. Договір оренди підлягає автоматичному поновленню на той самий строк і на тих самих умовах в порядку, визначеному ст.126-1 ЗК України та договором. Після закінчення договору орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. У цьому разі орендар повинен письмово повідомити про намір скористатися своїм переважним правом орендодавця не пізніше як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.

Відповідно до п.п. 4.1., 4.3., 4.4. Договору оренди розмір орендної плати складає 3% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки за рік, що становить 51 416,31 грн. та вноситься до 31 грудня кожного року. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації.

Згідно з п. 2.4. Договору оренди нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладання договору становить 1 713 877,01 грн., що підтверджується Витягом №НВ-023 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 26.11.2023./а.с.82/

Відповідно до п.п.12.4, 12.5 договору розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

На підставі договору дарування від 10.09.2024, укладеного між ОСОБА_2 (дарувальник) та ОСОБА_1 (обдаровуваний), посвідченого приватним нотаріусом Полтавського районного нотаріального округу Полтавської області Рой Т.В., позивач набув право власності на земельну ділянку загальною площею 39,7006 га, кадастровий номер :00:002:0437, номер відомостей про речове право в Державному реєстрі речових прав 56611791./а.с.7-9/

Відповідно до платіжної інструкції №223 від 07.11.2024 ФГ «Регіон II» сплатило на рахунок ОСОБА_2 60 702,01 грн., призначення платежу: орендна плата за 2024 рік./а.с.83/

Відмовляючи у задоволенні позову про розірвання договору оренди у зв`язку з систематичною несплатою орендної плати, суд першої інстанції виходив з того, що спірний договір оренди укладено 05.12.2023, отже, виходячи з наведених положень договору, рік оренди земельної ділянки закінчується 05.12.2024, відповідно, строк внесення орендної плати за перший рік оренди спливає 31.12.2024, як це визначено умовами договору. Сукупний індекс інфляції за період 05.12.2023 - 05.12.2024 складає 111,207%. Таким чином, сума орендної плати згідно з умовами Договору оренди з урахуванням індексації за перший рік оренди складає 57 174,94 грн. (51 416,31 грн. х 111,207%). Отже, відповідачем своєчасно та в повному обсязі, відповідно до умов договору оренди сплачено орендну плату за 2024 рік, а кінцевий строк внесення орендного платежу за 2025 рік на момент розгляду справи ще не настав.

Переглядаючи справу у межах доводів апеляційної скарги, апеляційний суд приходить до таких висновків.

Згідно із пунктом 7 частини 3 статті 376 ЦПК України порушення норм процесуального права є обов`язковою підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення, якщо суд розглянув в порядку спрощеного позовного провадження справу, що підлягала розгляду за правилами загального позовного провадження.

Відповідно до пункту 1 частини шостої статті 19 ЦПК України малозначними є справи, у яких ціна позову не перевищує тридцяти розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб.

Згідно із частиною четвертою статті 274 ЦПК України у порядку спрощеного позовного провадження не можуть бути розглянуті справи у спорах: 1) що виникають з сімейних відносин, крім спорів про стягнення аліментів, збільшення їх розміру, оплату додаткових витрат на дитину, стягнення неустойки (пені) за прострочення сплати аліментів, індексацію аліментів, зміну способу їх стягнення, розірвання шлюбу та поділ майна подружжя; 2) щодо спадкування; 3) щодо приватизації державного житлового фонду; 4) щодо визнання необґрунтованими активів та їх витребування відповідно до глави 12 цього розділу; 5) в яких ціна позову перевищує двісті п`ятдесят розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб; 6) інші вимоги, об`єднані з вимогами у спорах, вказаних у пунктах 1-5 цієї частини.

Із матеріалів справи убачається, що ухвалою від 26.02.2025 суд відкрив провадження у даній справі та призначив проведення розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження без виклику сторін./а.с.36/

Позивач ОСОБА_1 подав клопотання про перехід від спрощеного до загального позовного провадження, в задоволенні якого відмовлено ухвалою Чутівського районного суду Полтавської області від 02.04.2006 та за наслідками розгляду справи в порядку спрощеного проваджен6ня без виклику сторін постановлено у задоволенні позову відмовити.

Колегія суддів, ураховуючи, що предметом позову є договір оренди земельної ділянки площею 39,7006 га, нормативна грошова оцінка якої на дату складання договору становила 1 713 877,01 грн., а також те, що позовні вимоги включали вимоги зобов`язального характеру, приходить до висновку про помилковий розгляд районним судом цієї справи в порядку спрощеного позовного провадження без виклику сторін.

Допущене судом порушення процесуального закону щодо порядку розгляду справи є безумовною підставою для скасування рішення та ухвалення нового рішення.

Переглядаючи справу по суті позовних вимог, апеляційний суд виходить з такого.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За змістом статей 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За змістом статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення, майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства - Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до статті 2 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 №161-ХІV (в редакції, яка була чинною на час укладання спірних договорів) відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У статті 15 Закону України «Про оренду землі» визначено умови, які є істотними для договору оренди землі і серед інших це - орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Частинами першою та другою статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

У частині першій та другій статті 651 ЦК України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі», у редакції, чинній на момент укладання договорів, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статей 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України зазначено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Таким чином, законодавство передбачає як необхідну умову для розірвання договору оренди землі - систематичне невиконання умов договору, в тому числі і несплату орендної плати.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Отже, за змістом статті 141 ЗК України та статті 32 Закону України «Про оренду землі» підставою розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати, а не разове порушення умов договору у цій частині.

Зазначений правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 06.03.2019 у справі №183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).

Згідно із п.4 договору оренди орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки в грошовій формі за рік, що становить 51 416,31 грн. Орендна плата вноситься до 31 грудня кожного року. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації.

Оскільки спірний договір укладений 05.12.2023, рік оренди земельної ділянки закінчується 05.12.2024, а строк виплати орендної плати за перший рік оренди спливає 31.12.2024, наступний строк оплати за другий рік оренди спливає 31.12.2025, тобто на час розгляду справи ще не настав.

Враховуючи сукупний індекс інфляції за період з 05.12.2023-05.12.2024 у розмірі 111,207%, розмір орендної плати з урахуванням індексації за перший рік оренди становить 57 174,94 грн. (51 416,31 грн. х 111,207%).

Із матеріалів справи убачається, що відповідач у передбачений договором строк здійснив виплату орендної плати за спірним договором за 2024 рік, що підтверджується платіжною інструкцією №223 від 07.11.2024 на суму 60 702,01 грн., призначення платежу орендна плата за 2024 рік. Строк платежу за 2025 рік на час ухвалення рішення не настав, що виключає систематичність несплати орендної плати як підставу для розірвання договору, тому в цих вимогах необхідно відмовити.

Інші позовні вимоги про зобов`язання відповідача повернути спірну земельну ділянку власнику та про зобов`язання уповноваженої особи суб`єкта реєстрації внести відповідні зміни в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно також не підлягають задоволенню, як похідні вимоги.

Доводи апеляційної скарги правильність цих висновків не спростовують, зводяться до переоцінки доказів на власну користь та хибного тлумачення умов спірного договору на власну користь.

Не заслуговують на увагу та відхиляються апеляційним судом доводи щодо неправильного врахування судом нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, вказаної у договорі 1 713 877,00 грн., тоді як вона складає 1 801 284,00 грн., та не врахування середньої орендна плата по регіону, яка складає 12%. По-перше указана в договорі нормативно-грошова оцінка земельної ділянки підтверджується Витягом №НВ-023 від 26.11.2023./а.с.82/ По-друге, розмір орендної плати передбачений умовами договору та не може бути змінений в односторонньому порядку.

Неспроможними є доводи апеляційної скарги щодо укладення договору на невизначений строк, оскільки вони не відповідають умовам договору та є хибним довільним тлумаченням положень п.п..3.1,12.3, 12.4 договору. Ці доводи не ґрунтуються на законі та не спростовують висновок щодо відсутності підстав для розірвання договору.

Доводи апеляційної скарги про неналежність як доказу наданої відповідачем квитанції на підтвердження здійснення орендної плати, є неспроможними та відхиляються апеляційним судом. По-перше, у вказаній квитанції вказано призначення платежу: орендна плата за 2024 рік. По-друге, відсутність зазначення у цій квитанції договору, за яким сплачується орендна плата, не спростовує факт сплати такої саме за спірним договором, оскільки про інші договори позивач не заявляв та доказів про віднесення вказаної суми оплати за іншими договорами не надав.

Також не заслуговують на увагу та відхиляються апеляційним судом, як безпідставні доводи апеляційної скарги, які зводяться до незгоди зі змістом договору, зокрема щодо відсутності у договорі положень щодо порядку сплати (перерахування коштів) орендної плати та розрахунок і порядок виплати індексації, а також складання документів на підтвердження такої сплати, не зазначення будь-яких санкцій до орендаря за несвоєчасну сплату орендної плати.

Позивач, одержуючи в дарунок земельну ділянку, яка перебуває в оренді відповідача, був обізнаний про спірний договір оренди, який був укладений ОСОБА_2 , про що свідчить зміст договору дарування, а тому умови договору оренди є обов`язковими для нього, як нового власника. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи не є підставою для зміни або розірвання договору (п.п.12.5 договору оренди).

Доводи апеляційної скарги про неврахування судом направлення ним, позивачем, відповідачу претензії щодо внесення змін до договору, у т.ч. орендної плати, та щодо наявності кримінального провадження, - є неспроможними та відхиляються колегією суддів, оскільки не стосуються предмета та підстав позову в цій справі і не спростовують викладених висновків, яких дійшов суд апеляційної інстанції про безпідставність та необґрунтованість позовних вимог.

На підставі викладеного, апеляційний суд приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення суду першої інстанції скасуванню з постановленням нового рішення про відмову в позовних вимогах повністю.

Керуючись ст.ст.367, 368, 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану в його інтересах представником адвокатом Степаненко Ольгою Валеріївною, - задовольнити частково.

Рішення Чутівського районного суду Полтавської області від 18 червня 2025 року скасувати.

Ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 до фермерського господарства «Регіон II» про розірвання договору оренди та зобов`язання вчинити дії відмовити.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом 30 днів шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 09.12.2025.

Головуючий суддя Л.І. Пилипчук

Судді Ю.В. Дряниця

О.І. Обідіна