Дата документу 08.12.2025Справа № 643/4256/17
Провадження № 2/554/1398/2025
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

08 грудня 2025 року м. Полтава

Шевченківський районний суд міста Полтави у складі:

головуючого судді Тімошенко Н.В.,

за участю секретаря Тоцької К.А.,

позивача за первісним позовом, відповідача по зустрічному позову ОСОБА_1 ,

відповідача за первісним позовом, позивача по зустрічному позову ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду у місті Полтаві в режимі відеоконференції цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про усунення перешкод у користуванні власністю шляхом виселення та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , треті особи: ОСОБА_3 , приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Бакумової Алли Валентинівни про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, -

В С Т А Н О В И В :

Позивач за первісним позовом, ОСОБА_1 , звернувся до Московського районного суду міста Харкова з вимогою про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження належною йому на праві приватної власності квартирою номер АДРЕСА_1 , шляхом виселення з цієї квартири відповідачів ОСОБА_2 та ОСОБА_3 без надання іншого жилого приміщення.

В обґрунтування своїх вимог Позивач зазначив, що набув право власності на двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , згідно з договором купівлі-продажу, укладеним 29 грудня 2016 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 , посвідченим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Бакумовою А.В., зареєстровано в реєстрі за № 2060. Право власності на квартиру зареєстровано належним чином, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 77454077 від 29.12.2016 року.

Позивач зазначив, що після набуття права власності на квартиру він неодноразово звертався до відповідачів із вимогою звільнити квартиру, однак відповідачі залишили його законну вимогу про звільнення квартири без задоволення та продовжують проживати у квартирі без будь-яких правових підстав, створюючи перешкоди у здійсненні ним права власності.

Ухвалою судді Московського районного суду міста Харкова Поліщук Т.В. від 19.04.2017 року відкрито провадження по цивільній справі.

Не погодившись із позовною заявою, 14.08.2017 року відповідачка подала заперечення.

16.01.2018 року відповідачка ОСОБА_2 подала до Московського районного суду міста Харкова відзив на позовну заяву.

30.01.2018 року позивач ОСОБА_1 подав відповідь на відзив.

30.01.2018 року відповідачка ОСОБА_2 подала до Московського районного суду міста Харкова зустрічний позов про визнання правочину недійсним.

Ухвалою Московського районного суду міста Харкова від 30.01.2018 року зустрічний позов ОСОБА_2 про визнання правочину недійсним був прийнятий та об`єднаний із первісним позовом ОСОБА_1

13.02.2018 року третя особа ОСОБА_4 подала пояснення щодо зустрічного позову ОСОБА_2 .

13.02.2018 року ОСОБА_2 подала заперечення на відповідь на відзив від 30.01.2018 року.

13.02.2018 року ОСОБА_3 подав до суду пояснення щодо зустрічного позову ОСОБА_2

26.02.2018 року відповідач за зустрічним позовом ОСОБА_1 подав до суду відзив на зустрічний позов.

26.02.2018 року позивач ОСОБА_1 подав до суду відповідь на відзив ОСОБА_3 від 28.01.2018 року.

08.10.2018 року приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Бакумова Алла Валентиновна на запит суду надала належним чином засвідчену нотаріальну копію договору купівлі-продажу спірної квартири, посвідченого 29 грудня 2016 року та документи на підставі яких він посвідчувався.

Позивач за зустрічним позовом, ОСОБА_2 , звернулася до суду з вимогою про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , укладеного 29 грудня 2016 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 , та скасування запису про право власності № 18407303 від 29.12.2016 року.

В обґрунтування зустрічного позову ОСОБА_2 посилалася на те, що квартира була набута ОСОБА_1 в обхід закону, зокрема, у результаті шахрайських дій та з порушенням вимог законодавства про іпотеку.

ОСОБА_2 стверджувала, що ОСОБА_4 не мала права продавати квартиру, оскільки квартира була предметом договору позики грошових коштів та договору іпотеки від 03.06.2016 року, укладених між ОСОБА_2 (позичальник, іпотекодавець) та ОСОБА_4 (позикодавець, іпотекодержатель).

ОСОБА_2 зазначила, що вона проживає у квартирі АДРЕСА_2 з 2001 року, зареєстрована за цією адресою, іншого житла не має. При укладенні договору позики та іпотеки мали місце шахрайські дії з боку ОСОБА_4 та інших осіб, внаслідок чого вона була введена в оману щодо характеру правочину.

Посилалася на те, що ОСОБА_4 порушила вимоги статті 38 Закону України "Про іпотеку", зокрема, не повідомила її про намір продати квартиру, не надала можливості реалізувати переважне право на придбання предмета іпотеки, та не повернула різницю між ціною продажу квартири та розміром боргу.

Відповідач за зустрічним позовом, ОСОБА_1 та інший відповідач, ОСОБА_4 , просили у задоволенні зустрічного позову відмовити. ОСОБА_4 зазначила, що ОСОБА_2 не передала їй грошові кошти у повному обсязі за договором позики від 03.06.2016 року. Договір купівлі-продажу квартири був укладений у відповідності до вимог Закону України "Про іпотеку", у зв`язку з невиконанням ОСОБА_2 зобов`язань за договором позики, та що ОСОБА_1 є добросовісним набувачем.

Суд, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення сторін та оцінивши надані докази, встановив такі обставини та дійшов наступних висновків.

Договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , був укладений 29 грудня 2016 року між ОСОБА_4 - продавець та ОСОБА_1 - покупець.

Право власності ОСОБА_1 на зазначену квартиру зареєстровано в установленому законом порядку, що підтверджено витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 77454077 від 29.12.2016 року.

Згідно зі статтею 204 Цивільного кодексу України , правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Це положення іменується презумпцією правомірності правочину. Презумпція правомірності правочину означає, що кожен правочин вважається правомірним, доки його недійсність не буде встановлена судом або прямо визначена законом.

Оспорюваний правочин може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду, відповідно до статті 215 ЦК України. Тягар доведення підстав для визнання правочину недійсним покладається на особу, яка оспорює правочин.

Позивач за зустрічним позовом, ОСОБА_2 , не надала належних та допустимих доказів на підтвердження, що договір купівлі-продажу від 29.12.2016 року було укладено з порушенням вимог закону, які є безумовною підставою для визнання правочину недійсним.

Доводи ОСОБА_2 про те, що ОСОБА_4 не мала права продавати квартиру, оскільки були порушені вимоги статті 38 Закону України "Про іпотеку", підлягають відхиленню з наступних підстав.

Відповідно до статті 38 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель має право на продаж предмета іпотеки у випадку невиконання боржником основного зобов`язання.

Згідно з абзацом 8 статті 38 Закону України "Про іпотеку" дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Судом встановлено, що договір іпотеки від 03.06.2016 року містив таке застереження відповідно до пункту 7 договору іпотеки, що надавало ОСОБА_4 , як іпотекодержателю, право на продаж предмета іпотеки у випадку невиконання ОСОБА_2 зобов`язань за договором позики.

Відповідно до абзацу 13 статті 38 Закону України "Про іпотеку" договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

Суд встановив, що ОСОБА_2 не виконувала належним чином зобов`язання за договором позики від 03.06.2016 року, що підтверджується матеріалами справи. У зв`язку з невиконанням зобов`язань за договором позики ОСОБА_4 , як іпотекодержатель, мала право на продаж предмета іпотеки відповідно до статті 38 Закону України "Про іпотеку".

Доводи ОСОБА_2 про те, що вона не була повідомлена про продаж квартири та не мала можливості реалізувати переважне право на придбання предмета іпотеки, не спростовують законність укладеного договору купівлі-продажу.

Частина перша статті 38 Закону України "Про іпотеку" дійсно передбачає, що іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця про свій намір укласти цей договір. Однак невиконання цієї вимоги не тягне за собою визнання договору купівлі-продажу недійсним. Відповідно до частини другої статті 38 Закону України "Про іпотеку" у разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Таким чином, навіть якщо припустити, що ОСОБА_2 не була належним чином повідомлена про намір продати квартиру (що не доведено матеріалами справи), це не є підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним, а може бути лише підставою для стягнення збитків з іпотекодержателя.

Суд також зазначає, що ОСОБА_1 є добросовісним набувачем квартири.

Відповідно до статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

ОСОБА_1 придбав квартиру за відплатним договором купівлі-продажу у особи ОСОБА_4 , яка мала право відчужувати це майно як іпотекодержатель відповідно до статті 38 Закону України "Про іпотеку". Договір купівлі-продажу був посвідчений нотаріусом, право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. ОСОБА_1 не знав і не міг знати про будь-які обставини, які б перешкоджали ОСОБА_4 відчужити квартиру.

Крім того, квартира не вибула з володіння ОСОБА_2 всупереч її волі іншим шляхом. ОСОБА_2 добровільно передала квартиру в іпотеку як забезпечення виконання зобов`язань за договором позики, і втрата права власності на квартиру є наслідком невиконання нею зобов`язань за цим договором.

Доводи ОСОБА_2 про те, що при укладенні договору позики та іпотеки мали місце шахрайські дії, не підтверджуються належними та допустимими доказами.

Суд також відзначає, що в матеріалах справи є посилання на наявність кримінального провадження № 0003843, однак сам по собі факт існування кримінального провадження не є підставою для визнання цивільно-правового правочину недійсним. Для визнання правочину недійсним на підставі того, що він був вчинений під впливом обману, помилки, насильства або погрози, необхідно встановити відповідні обставини у цивільному процесі.

ОСОБА_2 не надала суду належних доказів того, що при укладенні договору позики та іпотеки від 03.06.2016 року вона була введена в оману, діяла під впливом насильства, погрози, обману або помилки, або що її волевиявлення не відповідало її внутрішній волі.

Договори позики та іпотеки від 03.06.2016 року були посвідчені нотаріусом, що передбачає перевірку нотаріусом волі сторін на укладення договору та роз`яснення сторонам правових наслідків укладення договору. ОСОБА_2 не оспорювала дійсність договорів позики та іпотеки в установленому законом порядку.

Оскільки ОСОБА_2 не змогла довести невідповідність договору купівлі-продажу від 29.12.2016 року вимогам закону, а також не довела наявність підстав для визнання цього договору недійсним, передбачених главою 16 ЦК України, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні зустрічного позову.

Таким чином, у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири слід відмовити.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є належним власником квартири АДРЕСА_1 . Право власності є непорушним, і ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні відповідно до частини першої статті 41 Конституції України.

Згідно зі статтею 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Згідно зі статтею 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном. Вимога щодо усунення перешкод у користуванні майном є так званим негаторним позовом.

Відповідно до статті 319 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Для задоволення негаторного позову необхідно встановити, що позивач є володіючим власником, а відповідач своєю протиправною поведінкою створює перешкоди, які заважають нормальному здійсненню власником своїх прав щодо майна. Відповідач за негаторним позовом повинен бути особою, яка не володіє річчю, але своїми діями порушує право власника.

Оскільки ОСОБА_1 є зареєстрованим власником квартири, він має право володіння, користування та розпорядження цим майном.

ОСОБА_2 та ОСОБА_3 проживають у цій квартирі, не маючи жодних правових підстав для такого проживання. Згідно з наданими суду відомостями, відповідачі були зняті з реєстрації місця проживання за адресою квартири АДРЕСА_2 на підставі рішення Відділу реєстрації місця проживання у Московському районі м. Харкова від 13.01.2017 року № 04-06-22/231/17.

Вимоги про виселення з житла, що є приватною власністю, за відсутності правових підстав для проживання, є законним способом захисту права власності.

Загальне правило статті 109 Житлового кодексу УРСР встановлює неможливість виселення громадян без надання іншого постійного жилого приміщення, крім випадків, прямо передбачених законом.

Однак виселення громадян без надання іншого постійного жилого приміщення допускається у випадку, якщо це житлове приміщення було придбане відповідачами незаконно або вони втратили право користування ним з інших законних підстав.

Відповідно до частини другої статті 109 Житлового кодексу УРСР виселення без надання іншого жилого приміщення допускається у разі, якщо особа, яка проживає в житловому приміщенні, не має на це правових підстав.

У даній справі ОСОБА_2 втратила право власності на квартиру АДРЕСА_2 внаслідок продажу її іпотекодержателем відповідно до вимог Закону України "Про іпотеку". З моменту реєстрації права власності ОСОБА_1 на квартиру 29.12.2016 року відповідачі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 не мають правових підстав для проживання у ній.

Реєстрація особи за певною адресою не надає їй права на проживання у житловому приміщенні у разі відсутності правових підстав для такого проживання. Реєстрація за місцем проживання має лише облікове значення і сама по собі не породжує права на проживання у житловому приміщенні.

ОСОБА_2 не є членом сім`ї власника квартири ОСОБА_1 , не має з ним жодних договірних відносин (найму, позички тощо), які б надавали їй право проживати у квартирі.

Суд також враховує, що оскільки зустрічний позов про визнання недійсним правочину, на підставі якого ОСОБА_1 набув право власності, відхилено, право власності Позивача є законним. Відповідачі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 займають приміщення, що є приватною власністю ОСОБА_1 , без правових підстав, створюючи перешкоди у здійсненні ним права власності.

Твердження відповідача про відсутність іншого житла не є підставою для відмови у задоволенні позову про виселення, оскільки законодавство не передбачає збереження права користування житлом за особами, які втратили правові підстави для проживання у ньому.

Відповідно до статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Однак це право не означає, що держава зобов`язана забезпечити кожного громадянина житлом за рахунок іншої особи - власника житлового приміщення. Право на житло реалізується шляхом забезпечення громадян житлом у встановленому законом порядку, але не шляхом порушення прав власників житлових приміщень.

На підставі викладеного суд дійшов висновку, що позовна заява ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні власністю шляхом виселення ОСОБА_2 та ОСОБА_3 з квартири АДРЕСА_2 без надання іншого жилого приміщення підлягає задоволенню.

Керуючись ст. ст. 10, 12, 133, 141, 142, 244, 246, 247, 258, 259, 263, 265, 268 ЦПК України, ст. ст. 215, 216, 321, 391, 396 ЦК України, суд,-

У Х В А Л И В :

Позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про усунення перешкод у користуванні власністю шляхом виселення задовольнити.

Усунути перешкоди в здійсненні власником ОСОБА_1 права користування та розпорядження належною йому на праві приватної власності квартирою номер АДРЕСА_1 шляхом виселення з квартири АДРЕСА_1 ОСОБА_2 , ОСОБА_3 без надання іншого жилого приміщення.

У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , треті особи: ОСОБА_3 , приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Бакумової Алли Валентинівни про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири відмовити.

Копію повного судового рішення направити учасникам справи, які не були присутні в судовому засіданні протягом 2 (двох) днів з дня його складання.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом 30 (тридцяти) днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

З текстом рішення суду можна ознайомитись в Єдиному державному реєстрі судових рішень за посиланням http://reyestr.court.gov.ua.

Повний текст рішення виготовлено 17.12.2025 року.

Суддя Н.В.Тімошенко