Справа № 710/1007/25
Провадження № 2/710/612/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

03.12.2025 м. Шпола

Шполянськийрайонний суд Черкаськоїобласті в складі:

головуючого - судді Побережної Н.П.,

за участі секретаря судового засідання Гегельської І.В.,

представник позивача адвокат Передерій В.Г.,

представника відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю «Шпола Агро Індустрі» адвокат Кравченко М.О.,

в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Селянського (фермерського) господарства «Оріон», Товариства з обмеженою відповідальністю «Шпола Агро Індустрі» про розірвання договору оренди землі

ВСТАНОВИВ:

Описова частина.

Короткий зміст позовних вимог.

14.07.2025 з використанням Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи, підсистеми «Електронний суд», до Шполянського районного суду Черкаської області надійшла позовна заява, в якій позивач просить розірвати договір оренди землі, кадастровий номер № :02:001:0022 укладений між ОСОБА_1 та Селянським (фермерським) господарством «Оріон» ().

Позивач в подальшому змінив предмету позову та просив розірвати Договір оренди землі, кадастровий номер № :02:001:0022, укладений 06.01.2020 між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та Селянським (фермерським) господарством «Оріон» (), в Державному реєстрі речових прав зазначено відомості про суб`єкта іншого речового права орендар: Товариство з обмеженою відповідальністю «Шпола Агро Індустрі», .

Аргументи учасників сторін.

В обґрунтування позову зазначено, що ОСОБА_1 та Селянське (фермерське) господарство «Оріон» уклали Договір оренди землі від 06.01.2020 строком на 10 років. Позивач є власником земельної ділянки площею 2,2164 га у тому числі ріллі, що розташована в адмінмежах Матусівської ОТГ, кадастровий № :02:001:0022. Пунктом 4. Договору визначено, що: «орендна плата вноситься Відповідачем у грошовій формі готівкою; розмір орендної плати у рік становить 14 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки; за домовленістю сторін орендна може сплачуватися у натуральній формі по діючим цінам на продукцію, роботи та послуги; плата вноситься у такі строки: до 31 грудня кожного року оренди; обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції». Згідно пункту 9.4 Договору оренди обов`язки орендаря «своєчасно вносити орендну плату за користування Земельною Ділянкою». Позивач зазначає, що несплата йому Відповідачем орендної плати за 2023, 2024 роки є систематичною несплатою орендної плати, що в свою чергу є підставою для припинення права користування земельною ділянкою на підставі ст. 32 ЗУ «Про оренду землі» та ст. 141 Земельного кодексу України, шляхом розірвання договору оренди. Таким чином, зазначаю, що п. 13.4. договору оренди встановлено додаткову підставу для розірвання цього договору: «за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених Договором». Виплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, систематичне невиконання якої є підставою для його розірвання. Позивач звернувся усно до Відповідача про розірвання договору оренди землі, останній відмовив, не вказавши причин.

Представником відповідача СФГ «Оріон» було подано відзив, у якому міститься прохання відмовити у задоволенні позову.

В обґрунтування зазначено, що орендна плата по договору оренди землі від 06.01.2020 ОСОБА_1 за 2023-2024 роки не виплачувалася. СФГ «Оріон» має намір сплатити заборгованість після завершення збору урожаю в 2025 році. Крім того, повідомив суд, що 23.06.2025 приватний виконавець виконавчого округу Черкаської області Плесюк О.С., як продавець майна (право оренди земельної ділянки, площею 2,2164, кадастровий номер :02:001:0022) продав, а Товариство з обмеженою відповідальністю «Шпола Агро Індустрі» придбав.

Представник позивача подав заяву про зміну предмету позову, в якій просив прохальну частину позовної заяви, а саме пункт чотири позовної заяви викласти в наступній редакції: розірвати Договір оренди землі, кадастровий № :02:001:0022, укладений 06.01.2020 між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та Селянським (фермерським) господарством «Оріон» (), в Державному реєстрі речових прав зазначено відомості про суб`єкта іншого речового права орендар: Товариство з обмеженою відповідальністю «Шпола Агро Індустрі», .

В обґрунтування зазначив, що на стадії підготовчого судового засідання відповідач по справі надав суду докази того, що 23.06.2025 приватний виконавець виконавчого округу Черкаської області Плесюк О.С., як продавець майна: право оренди земельної ділянки, площею 2,2164, кадастровий номер :02:001:0022, продав, а Товариство з обмеженою відповідальністю «Шпола Агро Індустрі» придбав право оренди земельної ділянки, площею 2,2164, кадастровий номер :02:001:0022. Вказані обставини підтверджуються договором купівлі-продажу від 23.06.2025, посвідчений приватним нотаріусом Побіянською Н.Б., зареєстровано в реєстрі за номером 3002. Також, за змістом Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 08.07.2025, відповідно до якої, орендарем вищезазначеного майна в реєстрі вказано Товариство з обмеженою відповідальністю «Шпола Агро Індустрі».

Товариство з обмеженою відповідальністю «Шпола Агро Індустрі» було залучене до справи як співвідповідач.

Представник відповідача ТОВ «Шпола Агро Індустрі» подав відзив на позовну заяву, в якій міститься прохання у задоволенні позовних вимог відмовити.

В обґрунтування зазначено, що на момент подання позову та виникнення спору між Позивачем та СФГ "Оріон" товариство не було стороною Договору, оскільки з 23.06.2025, на підставі наведених вище обставин, орендаря СФГ "Оріон" замінено на ТОВ «Шпола Агро Індустрі». Згідно з вимогами п. 9.4 обов`язком Орендаря є своєчасно вносити орендну плату за користування Земельною ділянкою. У ТОВ «Шпола Агро Індустрі» даний обов`язок виник після 23.06.2025 і кінцевий термін виконання до 31.12.2025 (п.4.3 Договору оренди землі). Договір оренди землі від 06.01.2020, а саме п. 13.4 передбачає, що договір припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків передбачених Договором. Знову ж, у ТОВ "«Шпола Агро Індустрі» вказані обов`язки по Договору оренди виникли 23.06.2025 і крайній термін виконання ще не настав, а тому оскільки Орендарем ТОВ «Шпола Агро Індустрі» не допущено невиконання обов`язків передбачених Договором, тому відсутні підстави для його розірвання. Усі грошові зобов`язання стосовно виплати орендної плати за 2023-2024 рік невиконані СФГ "Оріон", як стороною Договору оренди до 23.06.2025.

Представником позивача було подано відповідь на відзив ТОВ «Шпола Агро Індустрі», у якій зазначено, що стаття 31 Закону України «Про оренду землі» визначає вичерпний перелік підстав припинення договору оренди землі, серед них можливість припинення такого договору у разі звернення стягнення на право оренди земельної ділянки відсутнє. Отже, договір оренди б/н від 06.01.2020 не припинив свою дію. Всі умови договору зберігають свою дію. Позивач по справі, будь-яких, інших додаткових угод з Відповідачами по справі не укладав. Відчуження права оренди відбувалося без відома і погодження з Позивачем. Позиція ТОВ «Шпола Агро Індустрі» (Відповідач 2) є помилковою, що права і обов`язки, у даного товариства, виникли лише з 23.06.2025. Придбання права оренди не розпочало перебіг орендних відносин з 23.06.2025. Фактично відбулася заміна сторони орендаря. До нового орендаря перейшли усі права і обов`язки попереднього орендаря. Відповідно до ст. 770 Цивільного кодексу України «у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця». Згідно ч. 1 ст. 514 Цивільного кодексу України до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом. Крім того, на стадії підготовки до відчуження права оренди землі, продавець майна не з`ясував та перед продажом не вказав про всі істотні умови продажу товару, так і покупець майна не з`ясував усі обставини. Сам факт примусового відчуження дає підстави вважати, що у попереднього орендаря є невиконане зобов`язання перед орендодавцем. Отже, у покупця права оренди землі, а саме у Відповідача 2, залишається право на визнання торгів, договору купівлі-продажу від 23.06.2025 недійсним, та повернення коштів від продавця майна (приватного виконавця).

Заяви (клопотання) учасників справи.

Представник позивача брав участь у справі у режимі відеоконференції, позовні вимоги підтримав та просив їх задовольнити.

Представник відповідача СФГ «Оріон» у відзиві просив розгляд справи проводити без участі відповідача та його представника.

Представник відповідача ТОВ «Шпола Агро Індустрі» брав участь у судовому засідання в приміщенні суду, проти задоволення позову заперечував з підстав, які виклав у своєму відзиві.

Інші процесуальні дії у справі.

Ухвалою судді Шполянського районного суду Черкаської області 16.07.2025 відкрито провадження у справі. Справу вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою Шполянського районного суду Черкаської області 21.08.2025 судом задоволено клопотання представника позивача і залучено до участі в цивільній справі у якості співвідповідача Товариство з обмеженою відповідальністю «Шпола Агро Індустрі».

Ухвалою Шполянського районного суду Черкаської області 15.09.2025 продовжено відповідачу ТОВ «Шпола-Агро Індустрі» строк для подання відзиву на позов до 12.09.2025.

Ухвалою Шполянського районного суду Черкаської області 03.11.2025 було закрито підготовче судове засідання та призначено справу до судового розгляду.

Заходи забезпечення позову судом не вживалися.

Мотивувальна частина.

Фактичні обставини, встановлені судом.

Дослідивши матеріали справи у їх сукупності, суд встановив наступне.

Позивач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,2164 га, з кадастровим номером №:02:001:0022, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, місце розташування: Черкаська область, Шполянський район, Станіславчицька сільська рада, дата державної реєстрації земельної ділянки 28.07.2017, що підтверджується даними витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-017 від 28.07.2017. Право приватної власності належить ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право на спадщину виданого Шполянською державною нотаріальною конторою14.12.2011. (а.с.6).

Позивач та відповідач СФГ «Оріон» уклали договір оренди землі б/н від 06.01.2020, згідно якого: (Орендодавець) ОСОБА_1 з одного боку, та (Орендар) СФГ «ОРІОН», в особі голови Дишлевого Юрія Григоровича з другого боку, уклали цей договір при нижче наведене: Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Матусівської ОТГ. Згідно з п.2.1 цього Договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,2164 га, у тому числі ріллі, кадастровий номер :02:001:0022. Відповідно до п.2.4 цього Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 84 728,40 грн. Згідно з п.3.1 Договору, договір укладено на 10 (десять) років з урахуванням періоду ротації основної сівозміни. Відповідно до п.п. 4.1.- 4.7 цього Договору, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі готівкою через касу Орендаря з письмовим підтвердженням Орендодавця факту одержання готівки в день її одержання. Розмір орендної плати у рік становить 14% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної в пункті 2.4 цього договору. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Орендна плата вноситься у такі строки: до 31 грудня кожного року оренди. За домовленістю сторін орендна плата може сплачуватися у натуральній формі (зерно, сіно, олія та інше) або відробітковій формі (надання послуг: культивація, оранка, транспорті послуги та інші) по діючим цінам на продукцію, роботи та послуги. Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами. Розмір орендної лати може переглядатися тільки за взаємною згодою сторін. Податок з фізичних осіб утримується Орендарем з орендної плати у відповідності з Податковим Кодексом України, у зв`язку з чим орендна плата виплачується Орендодавцю за вирахуванням податку з доходів фізичних осіб. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим Договором оренди, справляється пеня у розмірі 0,1% від несплаченої суми за кожний день прострочення.

Відповідно до п.5.1 Договору, земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. За пунктом 5.2 цього Договору, цільове призначення земельної ділянки: землі сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Згідно з п. 6.2 Договору, передача земельної ділянки орендарю здійснюється у тижневий строк після державної реєстрації Договору за актом її приймання передачі.

Згідно з п.13.2 цього договору дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря. Пунктом 13.3. договору передбачено, що дія Договору припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Згідно п.13.4 згаданого Договору, дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених Договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Відповідно до п.13.5 цього Договору, розірвання договору землі в односторонньому порядку не допускається. Відповідно до п.13.6 цього договору, договір перехід права на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання цього Договору. (а.с.8-9).

За даними акту прийому-передачі об`єкта оренди(земельної ділянки) за договором оренди, який підписаний 06.01.2020 між ОСОБА_1 (власник земельної ділянки - Орендодавець) та СФГ «Оріон» (орендар), орендодавець передає земельну ділянку з кадастровим номером :02:001:0022, площею 2,2164, розташована в адмінмежах Матусівської ОТГ, а Орендар приймає вище вказану земельну ділянку в оренду. Акт прийому- передачі земельної ділянки є невід`ємною частиною договору. (а.с.10).

Відповідно до копії довідки без дати і номера, виданої СФГ «Оріон», адресована Шполянському районному суду Черкаської області, СФГ «Оріон» орендує земельну ділянку у ОСОБА_1 , кадастровий номер :02:001:0022, договір оренди б/н від 06.01.2020. Орендна плата за період 2023-2024 рік станом на 28.07.2025 не виплачувалася. (а.с.25).

23.06.2025 між приватним виконавцем виконавчого округу Черкаської області Плесюк Олексій Степанович (організатор земельних торгів) та Продавець з однієї сторони, а з іншої сторони Товариство з обмеженою відповідальністю «Шпола Агро Індустрі» (Покупець) укладений договір купівлі-продажу права оренди земельної ділянки. Організатор земельних торгів за наслідком проведених земельних торгів з продажу права оренди земельної ділянки на підставі протоколу про результати земельних торгів № LAE001-UA-318, сформованого 02.06.2025, передає, а покупець приймає право оренди земельної ділянки, площею 2,2164 га, кадастровий номер :02:001:0022, яка розташована: Черкаська область, Звенигородський район (попередня назва «Шполянський район»), Станіславчицька сільська рада і оплачує її вартість у порядку та на умовах, передбачених Договором. Згідно п.1.2 цього договору, строк оренди: до 06.01.2030, з автоматичним продовженням дії договору, з правом пролонгації. Відповідно до п.2.1 цього договору, ціна продажу прав оренди земельної ділянки 23650,00 грн. без ПДВ, які були сплачені покупцеві відповідно до протоколу про результати земельних торгів. Згідно п.3.1 цього договору, цей договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами і нотаріального посвідчення у відповідності до вимог ст. 657 Цивільного кодексу України. Згідно п. 3.2 загаданого договору, у відповідності до статей 334, 748 Цивільного кодексу України, статті 125 Земельного кодексу України, частини 2 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право оренди земельної ділянки виникає у Покупця з моменту державної реєстрації цього права в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, яка проводиться відповідно до статті 31-2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у результаті посвідчення цього договору одночасно із вчиненням нотаріальної дії нотаріусом, яким вчинено нотаріальну дію. Згідно п. 4.1 цього договору, у разі позбавлення покупця права оренди за рішенням суду на підставах, що виникли до продажу товару, продавець має відшкодувати покупцю завдані збитки, якщо покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав. Договір купівлі продажу прав оренди земельної ділянки від 23.06.2025 посвідчений приватним нотаріусом Звенигородського районного нотаріального округу Черкаської області Побіянською Н.Б. та зареєстровано в реєстрі за №3002 (а.с. 26-29, 72-76).

Згідно інформації із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, номер інформаційної довідки: 434610005 від 08.07.2025, земельна ділянка, кадастровий номер: :02:001:0022, площею 2,2164 га, на праві власності належить ОСОБА_1 , номер запису про речове право: 49751229; номер запис про інше речове право: 49751319, дата державної реєстрації 27.03.2023, право оренди земельної ділянки. Договір оренди землі, серія та номер: б/н, виданий 06.01.2020, видавник: підписано сторонами: договір купівлі-продажу, серія та номер: 3002, виданий 23.06.2025, видавник: приватний нотаріус Звенигородського районного нотаріального округу Черкаської області Побіянської Н.Б. Зміст іншого речового права: дата укладання договору (після 2013р.)/ дата державної реєстрації (до 2013): 06.01.2020, строк: 10р. Дата закінчення дії: 06.01.2030, з автоматичним продовженням дії договору, з правом пролонгації. Орендодавець: ОСОБА_1 , Орендар: Товариство з обмеженою відповідальністю «Шпола Агро Індустрі». Орендна плата виплачується у грошовій формі (а.с.30.)

Відповідно до облікової картки на зведене виконавче провадження та копії постанов про відкриття виконавчого провадження приватним виконавцем виконавчого округу Черкаської області Плесюком Олексієм Степановичем відкриті виконавчі провадження про стягнення Селянського (Фермерського) господарства «Оріон» заборгованості на користь різних стягувачів (а.с.79-98).

Мотиви, з яких виходить суд, та застосування норм права.

Відповідно до п.3 ч.1 ст.3 Цивільного кодексу України загальними засадами цивільного законодавства є свобода договору. Це підтверджує ст. 627 ЦК України, згідно з якою відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є одностороннім, якщо одна сторона бере на себе обов`язок перед другою стороною вчинити певні дії або утриматися від них, а друга сторона наділяється лише правом вимоги, без виникнення зустрічного обов`язку щодо першої сторони (ст.626 ЦК України).

Статтею 628 ЦК України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно ч.1 ст.638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 204 ЦК України передбачено що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Відповідно до п.2 ч.1 ст. 208 ЦК України правочини між фізичною та юридичною особою, крім правочинів, передбачених частиною першою статті 206 цього Кодексу, вчиняються у письмовій формі.

Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом (ст.182 ЦК України).

Згідно з ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Вимогами ч.1 ст.4 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 №161-XIV, в редакції від 21.10.2019, яка була чинною на дату підписання оскаржуваного договору оренди землі, тобто на 06.01.2020, визначено, що орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

Відповідно до ч.1, 5 ст.6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Статті 13, 14 цього Закону передбачають, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Згідно ст. 15 згаданого Закону, істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Відповідно до ч.1 ст. 16 Закону України «Про оренду землі» укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Статтею 17 цього Закону України передбачено, що об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до ч.1,3 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі (ч.1, 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі»).

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України .

Відповідно до ч.1, 2 ст. 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Власники земельних ділянок мають право продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину, довірчу власність, такі права передбачені п.п. а) ч.1 ст. 90 Земельного кодексу України від 25.10.2001 №2768-III в редакції станом на 01.01.2020, яка була чинною на дату підписання договору оренди землі 06.01.2020.

Згідно ч.4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

Відповідно до ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Пунктом 2 частиною 1 статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV, в редакції станом на 21.12.2019, яка була чинною на дату підписання договору оренди, що є предметом цього спору, тобто 06.01.2020, визначено, що державній реєстрації прав підлягають право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Згідно п.1 ч.1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі: укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.

Судом встановлено, що 06.01.2020 між (Орендодавцем ) ОСОБА_1 з одного боку, та (Орендар) СФГ «ОРІОН», в особі голи ОСОБА_2 з другого боку, було уклали договір оренди землі б/н. За укладеним договором Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Матусівської ОТГ. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,2164 га, у тому числі ріллі, кадастровий номер :02:001:0022. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 84 728,40 грн. Договір укладено на 10 (десять) років з урахуванням періоду ротації основної сівозміни. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі готівкою через касу Орендаря з письмовим підтвердженням Орендодавця факту одержання готівки в день її одержання. Розмір орендної плати у рік становить 14% нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Орендна плата вноситься до 31 грудня кожного року оренди.

Право оренди, на згадану земельну ділянку, було зареєстровано 27.03.2023.

Факт укладення договору та його дійсність сторонами не оскаржувалися.

На момент подачі позову відповідач -1 (СФГ «ОРІОН») мав заборгованість зі сплати орендної плати за земельну ділянку, кадастровий номер :02:001:0022, договір оренди б/н від 06.01.2020. Орендна плата за період 2023-2024 рік станом на 28.07.2025 не виплачувалася. (а.с.25).

Землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату (п.п в) ч.1 ст. 96 ЗК України).

Згідно пункту (д) ч.1 ст. 141 ЗК України підставами припинення права користування земельною ділянкою є: систематична несплата земельного податку або орендної плати.

За змістом ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом також орендної плати за водний об`єкт.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку (ч.1 ст. 509 ЦК України).

За змістом ч. 1 ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Вимогами ч.1 ст. 530 ЦК України визначено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно ч.1 ст. 251 ЦК України, строком є певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (ст. 610 ЦК України).

Відповідно до ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно ч.2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, є істотною умовою договору оренди землі.

Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі. Велика Палата Верховного Суду дійшла переконання, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України. Той факт, що на момент розгляду справи орендар погасив заборгованість за орендною платою, не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати). Такий висновок, зробила Велика Палата Верховного Суду у справі №918/391/23 від 20.11.2024.

Згідно до ч.ч.5, 6 ст.13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів», висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, є обов`язковими для всіх суб`єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права. Висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.

Згідно з ч.4 ст.263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Суд вважає доведеним факт систематичної несплати орендної плати, тобто два рази, за 2023 та 2024 роки, що підтверджується довідкою СФГ «ОРІОН»(а.с.25).

Також судом встановлено, що 23.06.2025 між приватним нотаріусом виконавчого округу Черкаської області Плесюком Олексієм Степановичем (організатор земельних торгів) та Продавець, а з іншої сторони Товариство з обмеженою відповідальністю «Шпола Агро Індустрі» (Покупець), організатор земельних торгів за наслідком проведених земельних торгів з продажу права оренди земельної ділянки на підставі протоколу про результати земельних торгів № LAE001-UA-318, сформованого 02.06.2025 року, укладено договір купівлі продажу прав оренди земельної ділянки. Договір був посвідчений Побіянською Н.Б., приватним нотаріусом Звенигородського районного нотаріального округу Черкаської області, зареєстровано в реєстрі за №3002. (а.с. 26-29).

За цим договором продавець передає, а покупець приймає право оренди земельної ділянки, площею 2,2164 га, кадастровий номер :02:001:0022, яка розташована: Черкаська область, Звенигородський район (попередня назва «Шполянський район»), Станіславчицька сільська рада і оплачує її вартість у порядку та на умовах, передбачених Договором. Строк оренди: до 06.01.2030, з автоматичним продовженням дії договору, з правом пролонгації. Право оренди земельної ділянки виникає у Покупця з моменту державної реєстрації цього права в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно

Право оренди за Товариством з обмеженою відповідальністю «Шпола Агро Індустрі» на спірну земельну ділянку було зареєстровано 23.06.2025 приватним нотаріусом Побіянською Н.Б Звенигородського районного нотаріального округу Черкаської області на підставі договору купівлі продажу, серія та номер 3002, виданий 23.06.2025, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав від 24.06.2025 № 432745112 (а.с.75 зворот).

Отже до відповідача 2 - ТОВ «Шпола-Агро Індустрі» перейшли права та обов`язки орендаря за договором оренди землі, який укладений 06.01.2020 між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та Селянським (фермерським) господарством «Оріон» () на земельну ділянку площею 2,2164 га, кадастровий номер :02:001:0022, яка розташована: Черкаська область, Звенигородський район.

Відповідно до ч.2 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» у разі набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладення договору оренди є результати земельних торгів.

Частина 5 статті 7 Закону України «Про оренду землі» визначає, що у разі відчуження права оренди земельної ділянки таке право переходить до особи, на користь якої воно відчужено.

Згідно ч.5 ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу (іпотеку) її користувачем без погодження з власником такої земельної ділянки, крім земельних ділянок державної, комунальної власності у випадках, визначених законом. Відчуження, передання у заставу (іпотеку) права оренди земельної ділянки здійснюється за письмовим договором між її користувачем та особою, на користь якої здійснюється відчуження або на користь якої передається у заставу (іпотеку) право оренди землі. Такий договір є підставою для державної реєстрації переходу права оренди землі у порядку, передбаченому законодавством.

Частиною 6 ст. 411 ЦК України передбачено, що у разі відчуження права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб іншій особі до неї переходять усі права та обов`язки землекористувача з дня державної реєстрації переходу права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Отже, на думку суду, права й обов`язки в орендних правовідносинах зберігаються і після відчуження права оренди за договором купівлі продажу прав оренди земельної ділянки від 23.06.2025. Відповідно, до нового орендаря, тобто ТОВ «Шпола-Агро Індустрі», перейшли обов`язки і права попереднього орендаря - Селянського (фермерського) господарства «Оріон». Отже, до нового відповідача перейшло невиконане зобов`язання перед позивачем зі сплати орендної плати за 2023-2024 роки, яке носить систематичний характер.

Наявність багатьох відкритих виконавчих проваджень, щодо Селянського (фермерського) господарства «Оріон», докази яких надано саме відповідачем 2 - ТОВ «Шпола-Агро Індустрі», свідчить про скрутне матеріальне становище боржника - Селянського (фермерського) господарства «Оріон». Цей факт мав спонукати потенційного покупця до розумної зацікавленості щодо можливої наявності заборгованості у Селянського (фермерського) господарства «Оріон» перед орендодавцем за договором оренди землі від 06.01.2020. Відповідно, відповідач 2 мав би передбачати можливі наслідки придбання такого права оренди, у приватного виконавця. Більше того, заборгованість зі сплати орендної плати вже існувала на момент придбання права оренди. Відповідач 2 не позбавлений був можливості поцікавитися обсягом обов`язків, які до нього перейдуть разом з правом оренди земельної ділянки.

Частиною 1 статті 627 ЦК України, передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

У той же час, згідно п. 4.1 договору купівлі продажу прав оренди земельної ділянки від 23.06.2025 передбачено, що у разі позбавлення покупця права оренди за рішенням суду на підставах, що виникли до продажу товару, продавець має відшкодувати покупцю завдані збитки, якщо покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав.

Отже, ТОВ «Шпола-Агро Індустрі» придбало право оренди земельної ділянки, за договором оренди землі б/н від 06.01.2020, умови договору оренди за яким були порушені. Відповідно, це не звільняє ТОВ «Шпола-Агро Індустрі» від наслідків порушення умов договору оренди землі б/н від 06.01.2020 в частині несплати орендної плати, які передбачені самим договором та відповідними нормами чинного законодавства зокрема пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України.

Висновки за результатами розгляду позову:

Суд, з`ясувавши всі обставини справи та перевіривши їх доказами, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, вважає, що позов потрібно задовольнити повністю.

Згідно ч.1 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки позов задоволено повністю, суд стягує із відповідача 1, так як безпосередньо даним відповідачем порушене право позивача, на користь позивача суму сплаченого судового збору у розмірі 968,96 грн.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 12, 13, 76-81, 89, 141, 211, 263-265, ч.1 ст. 354 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Розірвати Договір оренди землі, кадастровий № :02:001:0022, укладений 06.01.2020 між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та Селянським (фермерським) господарством «Оріон» (), в Державному реєстрі речових прав зазначено відомості про суб`єкта іншого речового права орендар: Товариство з обмеженою відповідальністю «Шпола Агро Індустрі», .

Стягнути із СФГ «Оріон» на користь позивача, ОСОБА_1 , сплачений судовий збір у розмірі 968,96 грн. (дев`ятсот шістдесят вісім гривень дев`яносто шість копійок).

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги.

Рішення може бути оскаржене сторонами в апеляційному порядку безпосередньо до Черкаського апеляційного суду шляхом подання в 30-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Ознайомитись з повним текстом судового рішенням, в електронній формі, сторони можуть за веб-адресою Єдиного державного реєстру судових рішень: http://www.reyestr.court.gov.ua/.

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , паспорт серія НОМЕР_2 виданий Шполянським РВ УМВС України в Черкаській області, 29.04.1998 року, реєстраційний номер облікової картки платників податків НОМЕР_1 , проживає за адресою: с. Лип`янка, Звенигородського району Черкаської області.

Відповідач -1: Селянське (фермерське) господарство «Оріон», , юридична адреса: с. Станіславчик, Звенигородський район, Черкаська область.

Відповідач -2: Товариство з обмеженою відповідальністю «Шпола-Агро Індустрі», , юридична адреса: вул. Лебединська, 131, м. Шпола, Черкаська область.

Рішення в повному обсязі складене 12.12.2025.

Суддя Н.П. Побережна