Справа № 478/925/25 Провадження № 2/478/442/2025
Р і ш е н н я

І м е н е м У к р а ї н и

11 грудня 2025 року смт. Казанка

Казанківський районний суд Миколаївської області,

в складі: головуючого судді Томашевського О.О.,

за участю:

секретаря судового засідання Луговської А.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду с-ща Казанка в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Казанківської селищної ради про визнання правочину дійсним, -

встановив:

06 серпня 2025 року позивач звернувся до суду з позовом, в якому просить визнати дійсним договір, укладений між ним та громадянином ОСОБА_2 , зареєстрований на Українській Товарній біржі, предметом якого є житловий будинок, розташований по АДРЕСА_1 .

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що 17 листопада 2000 року між ним та громадянином ОСОБА_2 був укладений договір купівлі продажу нерухомого майна № 123422, а саме: житлового будинку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , який належав продавцю.

Вказаний договір був укладений на Українській Товарній біржі. Вартість житлового будинку склала 1000 грн., які отримав продавець житлового будинку.

Правочин обома сторонами виконано повністю, продавцем було передано позивачу ключі від житлового будинку, забезпечено зняття з реєстрації за вказаною адресою, а позивач протягом 25 років використовує даний житловий будинок.

Проте, на час укладення вказаного договору, ні позивач, ні продавець не знали, що правочин підлягав нотаріальному посвідченню за нормами цивільного законодавства, що діяли на час вчинення правочину. Натомість, норми діючого на той час Закону України «Про товарну біржу» передбачали, що правочини, зареєстровані на біржі, не підлягали подальшому нотаріальному посвідченню.

Оскільки продавець ОСОБА_2 помер, то забезпечити нотаріальне посвідчення вказаного договору позивач не має можливості, у зв`язку з чим вимушений звернутися до суду.

Виходячи з наведеного, позивач просить суд: визнати дійсним, реальним та виконаним договір купівлі продажу нерухомого майна від 17.11.2000 року № 123422 житлового будинку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладений на Українській Товарній біржі між ОСОБА_2 та позивачем ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 .

Ухвалою суду від 07.08.2025 року провадження у справі було відкрито в порядку спрощеного позовного провадження з викликом сторін. Запропоновано позивачу обґрунтувати позовні вимоги до відповідача Казанківської селищної ради та надати докази ухилення продавця житлового будинку від нотаріального посвідчення договору купівлі продажу.

На виконання вказаної ухвали суду позивачем було надано додаткові письмові пояснення згідно яких зазначив, що після підписання договору купівлі продажу продавець виїхав в невідоме позивачу місце проживання та зв`язок між ним був відсутній. До письмових пояснень позивачем було надано копію свідоцтва про смерть ОСОБА_2 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_2 .

Ухвалою суду від 30.09.2025 року витребувано у Казанківській державній нотаріальній конторі Миколаївської області Витяг про наявність (відсутність) посвідченого заповіту зі спадкового договору, заведеної спадкової справи та виданого свідоцтва про право на спадщину, після смерті ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_2 , актовий запис про смерть № 131.

На виконання ухвали суду від 30.09.2025 року Казанківською державною нотаріальною конторою Миколаївської області було надано Інформаційну довідку зі Спадкового реєстру від 04.11.2025 року № 83133509, згідно якої судом було встановлено наявність заведеної спадкової справи до майна померлого ОСОБА_2 та факт видачі свідоцтва про прийняття спадщини.

Ухвалою суду від 24.11.2025 року було витребувано копії спадкової справи № 80/2019, заведеної 28.05.2019 року до майна померлого ОСОБА_2 .

На виконання ухвали суду від 24.11.2025 року Приватним нотаріусом Рожко О.О. було надано копії матеріалів спадкової справи № 80/2019, заведеної 28.05.2019 року до майна померлого ОСОБА_2 .

Позивач в судове засідання не з`явися, подав заяву в якій просить справу розглядати без його участі, заявлені вимоги підтримує, просить їх задовольнити.

Відповідач Казанківська селищна рада Миколаївської області явку свого представника у судове засідання не забезпечила, про дату, час і місце його проведення була повідомлена належним чином. Згідно поданої заяви представник відповідача позовні вимоги визнав, не заперечував щодо їх задоволення та просив розглянути справу без участі відповідача.

Оскільки учасники справи у судове засідання не з`явились, відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

Дослідивши письмові докази та матеріали справи, суд приходить такого висновку.

Частиною 1 ст.15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до ч.1 ст.16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно з ч.1 ст.4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленого цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Як встановлено судом та вбачається з матеріалів справи, відповідно до договору купівлі-продажу нерухомого майна від 17 листопада 2000 року, який зареєстровано на Українській Товарній біржі, громадянин ОСОБА_2 продав позивачу житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

З реєстраційного посвідчення виданого Казанківським бюро технічної інвентаризації вбачається, що житловий будинок розташований, за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстрований за позивачем на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу, зареєстрованого Українській Товарній біржі від 17.11.2000 року про що вчинено запис в реєстрову книгу № 1.

З наданого позивачем копії свідоцтва про смерть, серії НОМЕР_1 , виданого Казанківським районним відділом державної реєстрації актів цивільного стану ГТУЮ у Миколаївській області від 06.05.2019 року встановлено, що громадянин ОСОБА_2 помер ІНФОРМАЦІЯ_2 .

Відомостей щодо наявності спадкоємців до житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 судом не встановлено. Як вбачається з матеріалів спадкової справи № 80/2019, заведеної 28.05.2019 року до майна померлого ОСОБА_2 , житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 не було включено до спадкової маси та не успадковано.

Встановивши наведені обставини, суд приходить до наступного висновку.

Відповідно до статті 5 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності.

Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи.

Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Відповідно до частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.

Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України, що набрав чинності 01 січня 2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.

Отже, оскільки спірний договір купівлі-продажу укладений та зареєстрований на Українській товарні й біржі 14 серпня 2000 року, то при вирішенні спору підлягають застосуванню положення Цивільного кодексу Української РСР 1963 року (далі - ЦК Української РСР), Закон України «Про власність», Закон України «Про товарну біржу».

Так, відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.

Згідно із статтею 1 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири) товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торговельних операцій. Крім того, статтею 2 Закону встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів.

На товарних біржах здійснюються біржові операції, які повинні відповідати сукупності вимог, установлених статтею 15 Закону, згідно з якою угода вважається укладеною на біржі: якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасниками є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.

При цьому слід зазначити, що чинним законодавством України на момент вчинення правочину не було передбачено такої форми угоди, як біржова.

Набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти.

Згідно зі статтею 41 ЦК Української РСР (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків.

Відповідно до статті 42 ЦК Української РСР угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).

Водночас згідно зі статтею 47 ЦК Української РСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди.

За змістом статей 128, 153 ЦК Української РСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Відповідно до статті 224 ЦК Української РСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 227 ЦК Української РСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.

Таким чином, у період укладання оспорюваного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК Української РСР договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу», біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.

Положення статті 227 ЦК Української РСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири). Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою.

З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.

Подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 26 листопада 2018 року в справа № 205/8493/16-ц (провадження № 61-40951св18), від 01 квітня 2020 року в справі № 754/1466/15-ц (провадження № 61-11804св18), від 21 липня 2021 року в справі № 640/3509/19 (провадження № 61-10287св20), від 28.03.2023 року в справі № 521/4839/21 (провадження № 61-11877/св22).

Крім того, Пленум Верховного Суду України у своїй постанові «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» від 28 липня 1978 року № 3 (із змінами і доповненнями, внесеними постановами Пленуму Верховного Суду України від 25 грудня 1992 року № 13 та від 25 травня 1998 року № 15) роз`яснив, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки ті угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини.

Таким чином, угоди щодо придбання на біржових торгах жилого будинку (квартири) чи його (її) частини вимагають оформлення в нотаріальній формі.

Ураховуючи вищевикладене, немає різниці, де фізичні або юридичні особи уклали угоду - на біржі чи поза нею. Тому необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються.

До аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 21 липня 2021 року в справі № 640/3509/19 (провадження № 61-10287св20).

Крім того, частиною другою статті 220 ЦК України встановлено, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

У постанові Верховного Суду від 13 лютого 2019 року у справі № 389/122/16ц (провадження № 61-12634св18) зазначено, що для визнання судом угоди дійсною повинен мати місце не лише факт повного чи часткового виконання угоди, що потребує нотаріального посвідчення, а також факт ухилення іншою стороною від нотаріального оформлення угоди.

Виходячи з наведеного, та враховуючи обставини даної справи, суд приходить до висновку, що оскільки ОСОБА_2 помер ІНФОРМАЦІЯ_2 , та правонаступники до його майна відсутні, то можливість нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна від 17 листопада 2000 року, який зареєстровано на Українській Товарній біржі було неможливим, а тому, позовні вимоги підлягають задоволенню.

Виходячи з цього, за відсутності інших обставин, що спростовують доводи позивачки. Суд приходить до висновку, що позовні вимоги слід задовольнити.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України. судові витрати в розмірі 1211,20 грн судового збору підлягають стягненню з відповідача на користь позивачки.

Керуючись ст.ст.12, 13, 259, 264, 265, 268, 279 ЦПК України, суд,

У х в а л и в:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Казанківської селищної ради про визнання правочину дійсним, - задовольнити.

Визнати дійсним, реальним та виконаним договір купівлі продажу нерухомого майна від 17.11.2000 року № 123422 житлового будинку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладений на Українській Товарній біржі між ОСОБА_2 та позивачем ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 .

Апеляційна скарга на рішення може бути подана до Миколаївського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється від дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складено 11.12.2025 року.

Суддя