Справа № 526/3017/25
Провадження № 2/526/1589/2025
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

09 грудня 2025 року Гадяцький районний суд Полтавської області у складі головуючого судді Черкова В.Г., при секретарі судового засідання Лопушняк Т.П., розглянувши в м. Гадяч у порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-край» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Клас-агро» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання відсутнім права оренди в нового орендаря,

в с т а н о в и в:

Представник товариство з обмеженою відповідальністю «Агро-край» (далі Позивач) звернувся до суду з вказаною позовною заявою, яку мотивував тим, що між Позивачем та ОСОБА_1 (далі Відповідач-1) в червні 2013 року було укладеного договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :00:006:0007 строком на 5 років, який додатковою угодою продовжений ще на 7 років. В березні 2025 року Відповідачу-1 було направлено лист-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди та надано два оригінальних примірника додаткових угод про продовження дії договору, які ці відповідачі отримали, але належної і обґрунтованої відповіді не надали та протягом місяця з моменту отримання такого повідомлення не заперечили проти продовження договору оренди на новий строк. Вказує, що Позивач скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі, але в вресні 2025 року Відповідач-1 уклав договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :00:006:0007 з Фермерським господарством «Клас-агро» (далі Відповідач-2), чим порушили переважне право Позивача на укладення договору оренди цієї земельної ділянки на новий строк. На підставі викладеного просить визнати укладеною додаткову угоду № б/н до договору оренди землі від 27.06.2013 між Позивачем та Відповідачем-1 в редакції, викладеної в позовній заяві, а також визнати відсутнім право оренди у Відповідача-2 на земельну ділянку кадастровий номер Фермерського господарства «Клас-агро».

Відповідачем-1 надано суду відзив на позовну заяву, в якому вказано, що договір оренди закінчився 27.06.2025 та Позивачу було повідомлено про це відповідним листом, оскільки орендодавець відмовився поновлювати договір оренди землі. Просить залишити без задоволення позовну заяву.

Представником Відповідача-2 надано суду відзив на позовну заяву, в якому вказано, що договір оренди закінчився 27.06.2025 та Позивачу було повідомлено про це відповідним листом, оскільки орендодавець відмовився поновлювати договір оренди землі. Просить залишити без задоволення позовну заяву.

Представником Позивача надано відповідь на відзив, в якому вказано, що протягом дії договору оренди землі Позивач добросовісно виконував свої зобов`язання, тому має переважне право на продовження оренди. Просить задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Представником Відповідача-2 та Відповідачем-1 надано заперечення на відповідь на відзив, які просить врахувати при розгляді даної справи.

Ухвалою Гадяцького районного суду Полтавської області від 12.11.2025 відкрито провадження по справі, призначено справу до розгляду у порядку спрощеного провадження без виклику сторін та надано відповідачу строк для подання клопотання про розгляд справи з повідомленням сторін.

Заявлене клопотання представника позивача про розгляд даної цивільної справи в порядку загального позовного провадження судом відхиляються, оскільки спрощене провадження, як і загальне позовне провадження спрямовані на всебічний, повний та об`єктивний розгляд справи з дослідженням всіх наданих сторонами доказів, вивченням всіх заяв сторін по суті справи, тобто спрощене провадження не є провадженням, в якому розглядаються безспірні вимоги. Отже, позивач не позбавлений можливості викласти свої доводи, аргументи, міркування, заперечення у письмових заявах по суті справи, не позбавлений можливості надавати суду свої докази на спростування вимог відповідача у строки, визначені судом або законом, заявляти відповідні клопотання та в повній мірі користуватися правами, передбаченими ЦПК України.

Окремо суд звертає увагу сторін, що відповідачі скористалися своїм право для подання відзиву на позовну заяву, а Позивач, отримавши такі відзиви, надав відповідь на відзив, тому суд в силу ст. 279 ЦПК України досліджує докази і письмові пояснення, викладені у заявах по суті справи.

Клопотання представника Позивача про витребування доказів суд залишає без розгляду, оскільки таке клопотання подане з порушенням строків, передбачених ст. 83, 84 ЦПК України, а підстави для його поновлення відсутні, бо значна кількість справ у судах та завантаженість працівників не є безумовною підставою для такого поновлення.

Так, судом встановлено та не оспорюється сторонами, що Відповідач-1 є власником земельної ділянки кадастровий номер :00:006:0007 загальною площею 3,6486 га, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на території Великобудищанської сільської ради Миргородського (Гадяцького) району Полтавської області.

З договору оренди землі від 27.06.2013 видно, що Відповідач-1 (орендодавець), а Позивач (Орендар) земельної ділянки кадастровий номер :00:006:0007 загальною площею 3,6486 га, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на території Великобудищанської сільської ради Миргородського (Гадяцького) району Полтавської області. Договір укладено до 27.06.2018 (п. 8 Договору), нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 75288,41 грн. (п. 5), а орендна плата складає 4% від НГОЗД у розмірі 3011,54 грн. (п. 9).

Додаткової угодою від 29.03.2018 внесено зміни до вказаного договору, а саме: строк дії продовжено до 27.06.2025; нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 112 842,37 грн., а орендна плата складає 10% від НГОЗД у розмірі 11284,24 грн.

З копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права вбачається, що право оренди земельної ділянки зареєстровано 26.03.2024, строк до 27.06.2025.

З листа-повідомлення від 19.03.2025 № 277 видно, що Позивач звернувся до Відповідача-1, що Позивач має намір продовжити дію Договору оренди землі № б/н від 27.06.2013 та просить підписати додаткові угоди на продовження дії договору оренди землі й направити один екземпляр на адресу Позивача.

Згідно копій рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, вказані листи отримані відповідачами 25.03.2025.

З копій платіжних інструкцій за період 2018 2024 встановлено, що Позивач сплачував відповідачам орендну плату за користування вищевказаною земельною ділянкою.

З копії витягу з Державного реєстру речових прав видно, що 25.08.2025 Відповідач-1 (орендодавець), а Відповідач-2 (Орендар) земельної ділянки кадастровий номер :00:006:0007 загальною площею 3,6486 га, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на території Великобудищанської сільської ради Миргородського (Гадяцького) району Полтавської області. Договір укладено до 25.08.2032.

З копії листа Відповідача-1 від 28.03.2025, який направлений рекомендованим листом з описом вкладення, видно, що вона категорично заперечує проти продовження договору оренди земельної ділянки кадастровий номер :00:006:0007 та не бажає підписувати додаткову угоду. Лист отримано Позивачем 03.04.2025.

Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються актами земельного законодавства України, Законом України «Про оренду землі».

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, в розумний строк.

Умови договору найму при його поновлені на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (частини перша та дев`ята статті 93 ЗК України).

Згідно зі статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Правові підстави поновлення договору оренди землі, крім положень статті 777 ЦК України, визначаються також статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка об`єднує два випадки поновлення договору оренди землі: укладання договору на новий строк з застосуванням переважного права орендаря перед іншими особами (частина перша п`ята статті 33) та продовження договору за мовчазною згодою сторін на тих самих умовах та на той самий строк (частина шоста статті 33).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі ( частина друга статті 33 Закону України «Про оренду землі»). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

Орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, має можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Частиною четвертою цієї ж статті також визначено, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Крім того, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, для продовження договірних орендних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди на поновлення договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах, (частина перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі) або пасивна згода сторін договору на продовження договору на тих самих умовах на той самий строк пролонгація договору (частина шоста цієї статті).

Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду діяла нова редакція Закону про оренду землі із внесеними змінами.

За частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України.

За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, на заяву Позивача від 19.03.2025 листом Відповідача-1 від 28.03.2025 повідомлено, що не мають наміру продовжувати дію договору оренди земельної ділянки кадастровий номер :00:006:0007, а також наголошує, що відповідно до умов договору та ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір є припиненим після закінчення строку, на який його було укладено.

В постанові від 28 вересня 2020 року, справа № 272/440/18 Верховний Суд зазначив, що у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Отже, у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Наведене узгоджується і з висновками викладеними у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 року у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18, від 03.03.2021 року №693/45/18 року.

Верховний Суд у постанові від 21.09.2022 року, справа № 926/2720/21 зазначив про те, що у випадку, якщо орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився із запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в межах своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним.

Відповідно до статті 41 Конституції України право приватної власності є непорушним.

Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод (ратифікована Законом України "Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції" від 17 липня 1997 року № 475/97-ВР), зокрема статтею 1 Першого протоколу до неї, визначено: "Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном".

Відповідно до статті 316 ЦК України право власності - це право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею незалежно від волі інших осіб.

Правомочність власника - в його праві володіти, користуватися й розпоряджатися майном у межах, встановлених законом (випливає зі статті 317 ЦК України).

Право користування є одним з видів речових прав на чуже майно (стаття 395 ЦК України).

Задля дотримання балансу між правами та законними інтересами власника та користувача (орендодавця та орендаря) законодавець передбачив, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; орендар, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами (постанова Верховного Суду 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17).

Оскільки орендодавець відмовився поновлювати договір оренди землі на попередніх умовах, тому припинилося переважне права орендаря, адже переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Для пролонгації відносини оренди та реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідною є згода обох сторін, одного лише волевиявлення орендаря недостатньо.

Суд також звертає увагу позивача на те, що поняття поновлення договору оренди за статтею 764 ЦК України та переважного права на укладення нового договору оренди відповідно до статті 777 ЦК України не є тотожними. Отже, переважне право орендаря на поновлення договору покликане забезпечити пріоритет його інтересів, воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою (частини 2-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі») процедури та наявності волевиявлення сторін.

Аналогічні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 23.01.2019 у справі 902/619/17, від 27.06.2019 року у справі № 923/925/18, від 29.04.2020 року у справі 912/1138/19, від 17.05.2022 у справі № 384/30/21, від 24.04.2023 у справі № 608/2591/21.

При цьому у разі поновлення договору оренди землі згідно з частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Відповідно до ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Таким чином, при розгляді даної цивільної справи було встановлено відсутність волевиявлення сторони договору оренди на його поновлення, що є підставою для відмови у позові, а оскільки позовна вимога про визнання відсутнім права оренди в нового орендаря є похідною від первинної вимоги, тому в її задоволенні також слід відмовити.

Керуючись ст. 12, 81, 263-265, 268, 273 ЦПК України, суд -

ухвалив:

У задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-край» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Клас-агро» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання відсутнім права оренди в нового орендаря відмовити.

Рішення може бути оскаржене до Полтавського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження: на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення складено та підписано 09 грудня 2025 року.

Головуючий: В. Г. Черков