Справа № 275/433/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 листопада 2025 року селище Брусилів

Брусилівський районний суд Житомирської області в складі:

головуючого - судді Лівочки Л.І.,

при секретарі - Степанчук С.А.

за участю: позивача- ОСОБА_1 ,

представника позивача - адвоката Цаави Т.Л.,

представника відповідача - Ненюка О.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі Брусилівського районного суду Житомирської області цивільну справу №275/433/25 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Долинівське" про визнання недійсним договору,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 13 травня 2025року звернулася до суду з позовною заявою до ТОВ "Долинівське" про визнання недійсним договору про встановлення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, укладеного22 березня 2023 року.

Позовні вимоги обґрунтувала тим, що вона має у власності 9,0403 га земельної ділянки за кадастровим номером:18209850:00:05:000:0243 за межами населеного пункту с. Долинівка Житомирського району Житомирської області.Позивачка мала договірні відносини оренди з ТОВ "Долинівське". Почалася війна, роботи не має, вона лишилася фінансової підтримки від дітей, які виїхали за межі України, у неї утворилися борги і за комунальні послуги і за продукти. Відповідач скористався ситуацією і оформив 22.03. 2023 договір емфітевзису строком на 49 років, сплативши їй 126680,47 грн. нормативної грошової оцінки землі. Ці умови є вкрай обтяжливими,так як орендна плата скінчиться за 10 років і підприємство 39 років буде безоплатно користуватися землею, а земельний податок платити буде позивачка. Позивачка добровільно хотіла розірвати договір, направивши відповідачу лист, але відповіді не отримала.

Вважає, що договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб ( договір емфітевзису) від 22 березня 2023 року, укладений між нею та відповідачем є недійсним, так як сторони не погоджували його умови, орендна плата суперечить вимогам законодавства, фактично відповідач намагався укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки, що суперечить законодавству, а також вказаний договір було укладено внаслідок обману з боку відповідача.

Позивачка просила визнати недійсним договір про встановлення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "Долинівське" 22 березня 2023 року.

Представник відповідача ТОВ "Долинівське" Ненюк О.О. до суду подав відзив на позовну заяву в якому позов не визнав, посилаючись на наступне.

При укладенні договору про надання права на користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) від 22.03.2023 року, укладеного між позивачем і відповідачем щодо земельної ділянки 9,0403 га, кадастровий номер :05:000:0243, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, посвідченого

приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу Житомирської області Бородавко Б.Б., зареєстровано в реєстрі за № 163, ОСОБА_1 та ТОВ "Долинівське" діяли вільно, свідомо, добровільно, розумно та на власний розсуд, без будь-якого примусу, бажаючи реального настання правових наслідків, перебуваючи при здоровому розумі і ясній пам`яті, усвідомлюючи значення своїх дій та керуючи ними, не помиляючись щодо обставин, викладених у договорів, діючи без впливу обману. При укладенні договору сторони попередньо ознайомлені нотаріусом з приписами цивільного законодавства, що регулюють укладений договір (у тому числі з вимогами щодо недійсності правочину).

Вказані у позові обставини позивачем не доведені, не підтверджені доказами, та позовна заява є необгрунтованою, правових підстав для задоволення позову не має. Пред`явлення даного позову свідчить лише про те, що позивач фактично після вирішення своїх фінансових питань, завдяки реалізації даного оспорюваного ним правочину, намагається уникнути подальшого виконання свої зобов`язань по договору, завдати шкоди діловій репутації відповідача і навмисно створити незаконні перешкоди для здійснення відповідачем господарської діяльності. Вважає, що позивач свідомо вводить в оману відповідача і суд, незаконно заявляючи про фінансові труднощі як підставу для визнання недійсним нотаріально посвідченого правочину.

Крім того, оскільки необхідним критерієм для визнання правочину недійсним, з підстав передбачених ст. 233 ЦК України, є доведення в судовому процесі нерозривного причино - наслідкового зв`язку між тяжкими обставинами та вчиненням спірного правочину, який вчиняється виключно для усунення та/або зменшення тяжких обставин, відповідач вважає, що

позивачем не доведений нерозривний причино - наслідковий зв`язок між тяжкими, як вказує позивач, обставинами та вчиненням спірного правочину позивачем не доведено вплив розміру отриманих від відповідача грошових коштів по договору на вирішення фінансових проблем позивача, розмір фінансових труднощів (так званих тяжких обставин) позивача у позові не вказаний.

Також, позивачем не доведено, що саме укладання даного оспорюваного правочину з відповідачем було єдиною можливістю для позивача усунути так звані «тяжкі обставини», розмір яких взагалі не відомий.

Відповідач просив відмовити у задоволенні позову.

Представник позивача - адвокат Цаава Т.Л. надав відповідь на відзив на позовну заяву, в якій вказав, що для укладення будь якої угоди потрібно волевиявлення особи. Позивачка мала мету погасити заборгованість перед кредиторами. Вона мала майно, яке було в оренді та мала бажання погасити борг. Невже позивачка мала на меті укласти договір емфітевзису, щоб таким чином не лише борг погасити, а лишитись єдиного стабільного щорічного доходу. Та і продати свої права власника на 49 років, за 10 років користування. При цьому лишатись власником і нести відповідальність по сплаті податків. Хто виграє від цього договору як не той хто скористався тяжкими обставинами. Деякі люди не справляються зі стресами: втрата роботи, виїзд родини, боргова яма, друзі які помагають забути все, війна і втрачено сенс життя. Так добродії допомогли надати кошти, але скористались обставинами. Роботи не запропонували. Люди привикли працювати у сільському господарстві і щоб про них хтось дбав. Складні життєві обставини - соціальні, економічні, звичаєві, комунікаційні, вікові, медичні, родинні та інші проблеми і виклики, які людина не в змозі подолати самостійно і які спричинюють її соціальну дезадаптацію, випадання зі звичних соціальних систем.

Вважає, що відзив не спростував доводів позовної заяви, а лише підсилив їх ще одними доказами про які відповідач не звернув уваги, хоча якість їх сумнівна.

Просив позовні вимоги задовольнити.

В суді позивач ОСОБА_1 пояснила, що 22 березня 2023 року вона добровільно уклала з відповідачем договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Їй на праві власності належить земельна ділянка розміром 9,0403 га, яка перебувала в оренді ТОВ " Долинівське". Ініціатором укладення договору була вона. Їй були потрібні гроші і від інших жителів села вона дізналася , що можна укласти такий договір. З цією метою вона прийшла до юриста ТОВ " Долинівське" Ненюка О. і поінтересувалася чи може вона отримати гроші за землю , продавши її чи уклавши новий договір . Приходила до нього двічі. ОСОБА_2 пояснив їй, що продати землю не можна, а можна укласти договір емфітевзису, роз"яснив, що це значить, та, що такий договір укладається у нотаріуса. Вона погодилась на укладення такого договору, так як їй були потрібні гроші. Договір укладався у нотаріуса в Брусилові. Нотаріус склав договір, читав, роз"яснював щось, але, що вже не пам"ятає, вона добровільно підписала договір, заперечень не мала, гроші від відповідача отримала в повній сумі. Через два роки приїхала донька, яка на початку війни виїхала за кордон. Коли донька узнала, що вона уклала такий договір, почала сваритися, наняла адвоката, так як вважає, що договір укладено на невигідних умовах. Вона також вважає, що договір укладено на невигідних умовах. Просила його розірвати, вона поверне гроші які отримала від відповідача.

Представник відповідача - адвокат Цаава Т.Л. в суді надав пояснення, аналогічні викладеним в позовній заяві та відповіді на відзив; вважає, що договір був укладений без волевиявлення позивачки, через тяжкі для неї обставини, на вкрай не вигідних для неї умовах. Просив позов задовольнити та визнати недійсним долговір емфітевзису, укладений 22.03.2023 року між позивачкою та відповідачем.

В суді представник ТОВ " Долинівське" Ненюк О.О. позов не визнав та пояснив, що між позивачкою та ТОВ "Долинівське" раніше був укладений договір оренди 9,0403 га землі, яка на праві власності належить позивачці. В лютому- березні 2023 року до нього, на той період він працював юристом ТОВ " Долинівське", неодноразово 2-3 рази приходила позивачка, яка хотіла продати землю та отримати гроші. Він їй роз"яснював, що заборонено продавати землю. Але позивачка хотіла отримати гроші за землю. Він їй роз"яснив умови укладення договору емфітевзису. Позивачка наполягала на укладенні такого договору. Такий договір був розроблений і укладений 22.03.2023 року у приватного нотаріуса Бородавка Б. Відповідач передав ОСОБА_1 гроші в сумі 126680,47 грн. в рахунок орендної плати згідно умов договору. Позивачка власноручно написала розписку про отримання коштів, а також підписала договір емфітевзису. При цьому ОСОБА_1 та представником ТОВ " Долинівське" - директором Чернишом П.В. договір було прочитано та підписано, ними було отримано копії договору. ОСОБА_1 добровільно уклала цей договір, договір відповідає вимогам законодавства. Сторонами було виконано умови договору, так як земельна ділянка була передана та обумовлена договором орендна плата була сплачена в повному обсязі наперед. Просив відмовити в задоволені позовних вимог, так як вони є безпідставними.

В суді свідок ОСОБА_3 показав, що в 2023 році він працював директором ТОВ "Долинівське" і 22.03.2023 року від імені ТОВ " Долинівське" підписував договір емфітевзису з ОСОБА_1 у нотаріуса Бородавко Б. До цього з ОСОБА_4 він не спілкувався. Всі питання по укладенні цього договору вона обговорювала з юристом ТОВ ОСОБА_5 нотаріуса ОСОБА_4 добровільно підписала договір, ніхто на неї не вчиняв ніякого тиску. Крім того, нотаріус ще роз"яснював умови договору, запитував чи це є волевияваленням сторін. Нотаріусом кожній стороні було надано копію договору.

Суд, вислухавши позивача, представника позивача, представника відповідача, свідка, дослідивши та оцінивши надані докази, приходить до наступного.

ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 9.0403 га яка розташована території Соболівської сільської ради Брусилівського району Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки :05:000:0243, що підтверджуєтьсяу копією Державного акту на право власності на земельну ділянку від 06 вересня 2004 року та Витягу з Державного реєстру речових прав №326603876 від 22 березня 2023 року .

22 березня 2023 року між ОСОБА_1 та ТОВ " Долинівське" укладено договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), який посвідчено приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу Житомирської області Бородавко Б.Б.

Як слідує з договору емфітевзису, власник ОСОБА_1 передала ТОВ "Долинівське"(емфітевту) строком на 49 років право володіння та право цільового користування належною їй земельною ділянкою, що розташована на території Брусилівської ОТГ Житомирського району Житомирської області, площею 9,0403 га, кадастровий номер :05:000:0243, з цільовим призначенням -для ведення товарного сільськогосподарських потреб (емфітевтичне право), зберігаючи за собою право розпорядження нею. Нормативно-грошова оцінка земельної ділянки становить 126680,47 грн.

В п.2.1 договору вказано, що передача емфітевтичного права терміном на 49 років відбувається за 126680,47 грн., які безготівково сплачено на картку власнику в день підписання договору .

Вказаний договір підписаний сторонами та зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно .

Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки до договору встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 22 березня 2023 року слідує, що ОСОБА_1 передала належну їй земельну ділянку з кадастровим номером :05:000:0243, яка розташована за адресою: Житомирська область, Житомирський район, Брусилівська ОТГ (колишня Соболівська сільська рада Брусилівського району) ТОВ "Долинівське".

В суді позивачка підтвердила, що гроші від відповідача за договорорм емфітивзису вона отримала в день підписання договору.

З листа від 08 липня 2024 року, надісланого ТОВ "Долинівське", вбачається, що є ОСОБА_1 пропонує ТОВ "Долинівське" розірвати договір емфітевзису, повернути ТОВ "Долинівське" отриманні нею кошти та укласти договір оренди.

Речовими правами на чуже майно є, зокрема, право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) (п.3 ч.1 ст.395 ЦК України).

У п.3 ч.1ст.395 ЦК України передбачено, що самостійним різновидом виду речового права на чуже майно є право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).

Підстави виникнення, порядок оформлення, припинення та інші питання щодо емфітевзису врегульовано ч.5 ст.102-1 ЗК України та Главою 33 Розділу II «Речові права на чуже майно» Книги третьої «Право власності та інші речові права» ЦК України.

Згідно ст.407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і фізичною особою, юридичною особою (далі - землекористувач). Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування, крім випадків, передбачених ч.5 ст.102-1 ЗК України.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 23 травня 2024 року у справі №518/520/20 (провадження №61-15357св23) зроблено висновок, що: «по своїй суті емфітевзис - це речове, довгострокове, відчужуване та успадковуване право володіння та користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб; емфітевзис має своїм об`єктом визначену річ - земельну ділянку. Емфітевзис є правом абсолютним і здійснюється його носієм проти кожної особи, включно з власником відповідної ділянки. Обмеженість емфітевзису полягає лише в тому, що це право на чуже майно; емфітевзис характеризується спеціальною метою його встановлення - користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Через об`єктивну тривалість реалізації такої мети емфітевзис є правом довгостроковим; емфітевзис є не просто речовим правом на земельну ділянку, а одним із найбільш міцних прав після права власності. Підстави припинення речових прав на чуже майно визначаються лише законом. Договором про встановлення емфітевзису не можуть бути встановлені підстави припинення емфітевзису, що не передбачені як такі законом" .

Статтею 412 ЦК України закріплено, що право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється у разі: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку, на який було надано право користування; 3) викупу земельної ділянки у зв`язку із суспільною необхідністю.

Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

За змістом ч.9 ст.102-1 ЗК України право користування чужою земельною ділянкою (приватної власності) для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) припиняється в разі: 1) поєднання в одній особі власника земельноїділянки та землекористувача; 2) спливу строку, на який було надано право користування; 3) викупу земельної ділянки у зв`язку з суспільною необхідністю в разі користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб; 6) за згодою сторін договору емфітевзису. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), що перебуває у заставі (іпотеці), може бути припинено з підстави, визначеної пунктом 6 цієї частини, лише за згодою заставодержателя (іпотекодержателя) (доповнено згідно із Законом від 28 квітня 2021 року №1423-IX).

Тлумачення ст.412 ЦК України та ч.9 ст.102-1 ЗК України дає підстави для висновку, що емфітевзис, як один із найбільш міцних речових прав після права власності, може бути припинений за рішенням суду та лише у випадках і з підстав, встановлених законом. Підстави припинення речових прав на чуже майно спеціально визначаються лише законом та є вичерпними для емфітевзису. Зокрема, для емфітевзису це слідує з положень статті 412 ЦК України, яка не допускає встановлення підстав припинення цього речового права договором чи підзаконним нормативно-правовим актом. Тому загальні умови та підстави розірвання договору, які визначені углаві 53 ЦК України, зокрема, у разі істотного порушення договору другою стороною (ч.2ст.651 ЦК України), як і загальні підстави припинення права користування земельною ділянкою, які визначені у ст.141 ЗК України, не можуть застосовуватися для встановлення наявності підстав для припинення емфітевзису, як речового права, якщо інше прямо не передбачено законом для емфітевзису.

Позивач просить визнати договір емфітевзису недійсним, посилаючись на відсутність у позивача у момент підписання договору волевиявлення, яке повинно бути вільним і відповідати його внутрішній волі та те, що він був укладений внаслідок впливу тяжких обставин та умисних дій відповідача.

Відповідно до ст. ст.12,81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Як слідує з п. 5.8 укладеного договору емфітевзису, сторони підтвердили, що договір вчиняється за відсутності впливу тяжкої обставини та обставин, що спонукають вчинити даний договір на вкрай невигідних умовах та не є фіктивним та удаваним. У сторін відсутні будь - які заперечення щодо кожної з умов договору, вони однаково розуміють значення договору, умови та правові наслідки для кожної сторони

На підтвердження позовних вимог позивачем не надано доказів того, що волевиявлення позивачки при підписанні договору було не вільним та не відповідало її внутрішній волі, що договір був укладений внаслідок впливу тяжких обставин та умисних дій відповідача.

За таких обставин, суд приходить до висновку, що позовні вимоги про визнання недійсним договору емфітевзису є безпідставними та не підлягають заджоволенню.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст.12,13,76-81,141,259,263-265,352-355 ЦПК України, суд -

ВИРІШІВ:

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Долинівське" про визнання недійсним договору - відмовити.

На рішення може бути подано апеляційну скаргу безпосередньо до Житомирського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складання повного рішення, яке складено 01 грудня 2025 року.

Суддя Л. І. Лівочка