Провадження № 22-ц/ 812/1996/25 Суддя першої інстанції Рак Л.М.
Суддя-доповідач апеляційного суду Царюк Л.М.
П О С Т А Н О В А

Іменем України

02 грудня 2025 року м. Миколаїв Справа № 483/281/24

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

головуючого Царюк Л.М.,

суддів Базовкіної Т.М., Крамаренко Т.В.,

при секретарі судового засідання Коростієнко Н.С.,

за участі відповідача ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Приватного сільськогосподарського підприємства «Козирське» на рішення Очаківського міськрайонного суду Миколаївської області від 25 серпня 2025 року, повне судове рішення складено 29 серпня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Рак Л.М., в залі судового засідання в м. Очаків, за позовом Приватного сільськогосподарського підприємства «Козирське» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Сабар», третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - державного реєстратора Чорноморської сільської ради Миколаївської області Наумової Тетяни Сергіївни про визнання договору оренди землі недійсним та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки,

В С Т А Н О В И В:

04 березня 2024 року Приватне сільськогосподарське підприємство «Козирське» (далі ПСП «Козирське») звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 , фермерського господарства «Сабар» (далі ФГ «Сабар»), третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - державного реєстратора Чорноморської сільської ради Миколаївської області Наумової Т.С. про визнання договору оренди землі недійсним та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки.

Позов обґрунтовано тим, що ПСП «Козирське» відповідно до договору оренди землі від 01 лютого 2017 року є орендарем земельної ділянки площею 5,82 га кадастровий номер :02:000:0423, власником якої є відповідач ОСОБА_1 . Строк дії договору оренди визначений до 01 лютого 2024 року.

30 серпня 2019 року в Держаному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 33078893 внесено запис про право оренди.

01 вересня 2022 року між ПСП «Козирське» та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 01 лютого 2017 року, та відповідно до пункту 1 продовжено строк дії договору на 10 років починаючи з 01 лютого 2024 року.

ПСП «Козирське» вживало заходів щодо реєстрації додаткової угоди, однак рішенням про відмову в проведенні реєстраційної дії № 71795168 державним реєстратором відмовлено в проведенні реєстраційної дії у зв`язку з наявністю запису від 25 грудня 2023 року про заборону вчинення реєстраційних дій внесеного за заявою власника земельної ділянки.

В подальшому 26 лютого 2024 року державним реєстратором Чорноморської сільської ради Миколаївської області Наумовою Т.С. до державного реєстру були внесені відомості щодо оренди спірної земельної ділянки, а саме договір оренди землі від 25 лютого 2024 року номер запису в реєстрі про інші речові права № 53913096, що був укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Сабар».

Відповідачем було порушено вимог Закону України «Про оренду землі», оскільки земельна ділянка, яка є предметом новоукладеного договору оренди та зареєстрованого договору оренди, вже знаходиться в оренді ПСП «Козирське» згідно договору оренди строк якого не сплинув, та в судовому порядку він не припинений.

Посилаючись на викладене позивач просив суд визнати недійсним договір оренди землі від 25 лютого 2024 року земельної ділянки площею 5,82 га кадастровий номер :02:000:0423, що був укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Сабар». Скасувати державну реєстрацію іншого речового права проведену згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 29 лютого 2024 року № 71827708 державним реєстратором Чорноморської сільської ради Миколаївської області Наумовою Т.С. номер запису про інше речове право 53913096 від 26 лютого 2024 року.

Рішенням Очаківського міськрайонного суду Миколаївської області від 25 серпня 2025 року в задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду мотивовано тим, що хоча між сторонами й була укладена додаткова угода, ще 01 вересня 2022 року, проте орендар ПСП «Козирське» не скористався своїм правом щодо реєстрації права оренди земельної ділянки належної ОСОБА_1 після 01 лютого 2024 року, шляхом державної реєстрації укладеної додаткової угоди до договору оренди землі, що надавало б йому право на оренду спірної земельної ділянки, а тому, оскільки на момент державної реєстрації права оренди ФГ «Сабар» згідно з укладеним договором оренди землі між ОСОБА_1 та ФГ «Сабар» була відсутня реєстрація права оренди ПСП «Козирське» на спірну земельну ділянку, державним реєстратором Чорноморської сільської ради Миколаївської області Наумовою Т.С. 26 лютого 2024 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна були внесені відомості щодо оренди земельної ділянки кадастровий номер :02:000:0423, площею 5,8238 га, власником якої є ОСОБА_1 за договором оренди землі від 25 лютого 2024 року укладеного останнім з ФГ «Сабар».

Договір оренди землі, що укладений 01 лютого 2017 року між ПСП «Козирське» та ОСОБА_1 припинив свою дію, а відтак і право користування вказаним господарством спірною землею припинено, та такий договір не поновлено відповідно до діючого законодавства, тому суд відмовив в задоволені позову у зв`язку із відсутністю порушеного права позивача.

Не погодившись з рішення суду, ПСП «Козирське» подало апеляційну скаргу, де посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просило його скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити вимоги позову в повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що позивач фактично не міг скористатись своїм правом щодо реєстрації права оренди земельної ділянки належної ОСОБА_1 , шляхом державної реєстрації укладеної додаткової угоди до договору оренди землі, оскільки рішенням про відмову в проведенні реєстраційних дій від 27 лютого 2024 року № 71795468 державним реєстратором прав на нерухоме майно Маршук - Трофименко Т.А. Іванівської селищної ради Одеської області відмовлено ПСП «Козирське» в проведенні реєстраційних дій, щодо реєстрації речового права оренди земельної ділянки кадастровий № :02:000:0423, оскільки в реєстрі міститься заява власника про заборону вчинення реєстраційних дій за реєстровим номером 58704210, дата реєстрації 25 грудня 2023 року.

Вказаними діями ОСОБА_1 , фактично створив перешкоду для проведення державної реєстрації додаткової угоди від 01 вересня 2022 року.

Враховуючи, що земельні ділянки, які є предметом новоукладених та зареєстрованих договорів оренди між ОСОБА_1 та ФГ «Сабар» вже знаходяться в оренді у ПСП «Козирське» згідно договорів оренди, строк дії яких не сплинув, в судовому чи в будь-якому іншому порядку їх ніхто не припиняв, то нові укладені договори оренди підлягають визнанню недійсними.

Від ОСОБА_1 , в інтересах якого діяла його представниця ОСОБА_2 , надійшов відзив на апеляційну скаргу. У відзиві ОСОБА_1 просив суд в задоволенні апеляційної скарги відмовити, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

За приписами частини 1 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення відповідача ОСОБА_1 , перевіривши матеріали справи та обговоривши доводи скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Судом першої інстанції та матеріалами справи встановлено, що ОСОБА_1 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 589007 виданого Очаківським відділом земельних ресурсів 12 жовтня 2006 року, є власником земельної ділянки площею 5,82 га, кадастровий номер :02:000:0423, за цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована в межах території Козирської сільської ради Очаківського району Миколаївської області.

01 лютого 2017 року між ПСП «Козирське» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, відповідно до якого ОСОБА_1 надав, а ПСП «Козирське» прийняло у платне користування вищевказану земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 5,82 га, кадастровий номер :02:000:0423.

Відповідно до пункту 3.1 договору оренди, договір укладено на 7 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно з пунктом 4.1 договору, річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється в розмірі 3,7 відсотків від її нормативної грошової оцінки, виходячи з чого розмір орендної плати за рік за цим договором на момент його укладання становить: 4 936 грн 19 коп.

Пунктами 4.2, 4.3 договору оренди землі передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням коефіцієнтів індексації грошової оцінки землі та індексів інфляції внаслідок прояву інфляційних процесів грошової одиниці відповідно до чинного законодавства та орендна плата вноситься один раз на рік, але не пізніше 31 грудня кожного року.

Відповідно до пункту 6.3 договору оренди передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 10-ти денний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

З витягу з Держаного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 04 вересня 2019 року № 179785254 вбачається, що 30 серпня 2019 року право оренди вищевказаної земельної ділянки кадастровий номер :02:000:0423, площею 5,82 га, було зареєстровано за ПСП «Козирське» на підставі договору оренди землі від 01 лютого 2017 року, який укладено між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ПСП «Козирське», строк дії якого до 01 лютого 2024 року. Державна реєстрація була здійснена державним реєстратором Шевченківської сільської ради Вітовського району Миколаївської області Олянич О.В. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 04 вересня 2019 року, індексний номер 48522379. Номер запису про інше речове право 33078893.

01 вересня 2022 року між ПСП «Козирське» та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 01 лютого 2017 року, відповідно до пункту 1 якої строк дії вказаного договору продовжено на 10 років починаючи з 01 лютого 2024 року.

Рішенням про відмову в проведенні реєстраційних дій від 27 лютого 2024 року № 71795468 державним реєстратором прав на нерухоме майно Маршук-Трофименко Т.А. Іванівської селищної ради Одеської області відмовлено ПСП «Козирське» в проведенні реєстраційних дій, щодо реєстрації речового права оренди земельної ділянки кадастровий номер :02:000:0423, оскільки в реєстрі міститься заява власника про заборону вчинення реєстраційних дій за реєстраційним номером 58704210, дата реєстрації 25 грудня 2023 року.

Як вбачається з договору оренди землі від 25 лютого 2024 року між ОСОБА_1 та ФГ «Сабар» було укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення кадастровий номер :02:000:0423 площею 5,8237 га, яка перебуває у приватній власності ОСОБА_1 .

Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 29 лютого 2024 року № 368014972, державним реєстратором Чорноморської сільської ради Миколаївської області Наумовою Т.С. 26 лютого 2024 року номер запису: 53913096 до державного реєстру були внесені відомості щодо оренди земельної ділянки кадастровий номер :02:000:0423, площею 5,8238 га, власником якої є ОСОБА_1 , документи, подані для державної реєстрації договір оренди землі від 25 лютого 2024 року, що був укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Сабар», орендодавець ОСОБА_1 , орендар ФГ «Сабар».

У контексті доводів апеляційної скарги, підстав апеляційного оскарження та висновків суду першої інстанції апеляційний суд зазначає таке.

Відповідно до частин 1, 2 та 5 статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону судове рішення суду першої інстанції, на думку колегії суддів апеляційного суду, не відповідає.

Відповідно до частини 2 статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є, зокрема договори та інші правочини.

Згідно з частиною 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Питання укладення договору, його форми та визначення моменту укладення передбачені у загальній частині ЦК України.

Відповідно до частин 1 та 2 статті 638 ЦК України (тут і далі у редакції, чинній на момент укладення договору оренди від 05 червня 2013 року) договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

У частинах 1, 4 статті 639 ЦК України вказано, що договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом.

У частинах 1 та 2 статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

Відносини у сфері найму (оренди) земельної ділянки регулюються ЦК України, ЗК України, Законом України «Про оренду землі» № 161-XIV (далі Закон № 161-XIV), іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (частина 1 статті 792 ЦК України).

Згідно із частиною 1 статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону № 161-XIV).

Відповідно до статті 13 Закону № 161-XIV договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди земельної ділянки є двостороннім, консесуальним, строковим та оплатним.

У частині 1 статті 14 Закону № 161-XIV (у редакції на момент укладення договорів оренди від 01 лютого 2017 року) було визначено таку форму договору оренди, а саме: договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально.

05 грудня 2019 року Законом України № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності 16 січня 2020 року (далі Закон № 340-IX), частину першу статті 14 Закону № 161-XIV викладено в дещо іншій редакції: договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально. Власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

В подальшому вказана редакція частини 1 статті 14 Закону № 161-XIV була також змінена законом № 3272-IX від 27 липня 2023 року, та викладена наступним чином: «договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Особа, яка відповідно до закону може бути орендодавцем земельної ділянки, може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом».

Істотними умовами договору оренди землі відповідно до статті 15 Закону № 161-XIV (у редакції на момент укладення договору оренди від 01 лютого 2017 року) були: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі могли зазначатися інші умови.

Істотними умовами договору оренди землі відповідно до статті 15 Закону № 161-XIV (у редакції на момент укладення оспорюваного договору оренди від 25 лютого 2024 року) були: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі могли зазначатися інші умови.

Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років (частина 1 статті 19 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на момент укладення договорів оренди).

05 грудня 2019 року Законом № 340-IX частину 1 статті 19 Закону № 161-XIV доповнено вимогою, що дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення.

Правова природа відносин оренди землі, яка зазвичай передбачає тривале використання такого об`єкта цивільних прав і сталість таких відносин, відповідає інтересам цивільного обігу загалом. Ба більше, використання земельної ділянки завжди пов`язане з неодмінними витратами орендаря на її утримання відповідно до цільового призначення цієї ділянки та вимагає дотримання принципу сталості відносин.

Іншій підхід до використання землі стимулюватиме орендаря ставитися до орендованої земельної ділянки у споживацький спосіб, не дбати про неї, не вкладати кошти у покращення чи належне утримання такого особливого виду майна, тобто призведе до того, що орендар не буде обирати таку поведінку, яка більшою мірою відповідала б ознакам доброго господаря стосовно орендованої ним землі.

Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України.

Отже, законодавством про оренду землі встановлені чіткі і однозначні вимоги щодо форми і змісту договору оренди землі.

На час укладення договору оренди стаття 6 Закону № 161-XIV передбачала, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Стаття 17 Закону № 161-XIV (у редакції Закону від 12 лютого 2015 року № 191-VIII) передбачає, що об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

05 грудня 2019 року Законом № 340-IX частину 1 статті 19 Закону № 161-XIV доповнено нормою про те, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Великої Палати Верховного Суду у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 зробила висновок про те, що оскільки моменти укладення договору оренди землі та набрання ним чинності збігалися, то моментом укладення договору оренди землі на час дії частини 3 статті 640 ЦК України (до 01 січня 2013 року) вважалася саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили в договорі іншого релевантного вирішення спорів щодо договору оренди землі, укладеного до 01 січня 2013 року.

Статтею 252 ЦК України вказано, що строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.

Перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок (частина 1 статті 253 ЦК України).

Строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку (частина 1 статті 254 ЦК України).

Переважною більшістю правовідносин, урегульованих нормами цивільного законодавства, є відносини, у яких забезпечується правомірна поведінка їх суб`єктів та нормальна реалізація ними суб`єктивних прав і виконання суб`єктивних обов`язків.

Тому і строки у таких правовідносинах є строками здійснення суб`єктивних цивільних прав та виконання обов`язків.

Договір набирає чинності з моменту його укладення.

У частині 3 статті 640 ЦК України в редакції Закону № 1878-VI від 11 лютого 2010 року, що діє з 01 січня 2013 року, визначено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Разом із цим у частині 5 статті 6 Закону № 161-XIV (доповнено на підставі Закону від 11 лютого 2010 року № 1878-VI) визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Тобто з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 зазначила, що «можна зробити висновок, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV.

З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря отримати право на користування земельною ділянкою.

05 грудня 2019 року Законом № 340-IX абзац 2 частини 2 статті 25 Закону № 161-XIV доповнено умовою, що орендар земельної ділянки зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.

Тобто використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього.»

Метою укладення будь-якого цивільного правочину є отримання певних правових наслідків через реалізацію сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків. Правочин, укладений без наміру створення правових наслідків, які ним обумовлені, є фіктивним.

Аналіз змін в наведених законодавчих актах дає можливість дійти висновку про необхідність розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01 січня 2013 року), з якого у його сторін виникають права і обов`язки у зобов`язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права.

Так, якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення у його сторін прав і обов`язків у зобов`язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення в орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору і набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами. Отже, за наявності відповідних підстав орендар може вимагати зобов`язати орендодавця виконати обов`язок з передання земельної ділянки в натурі чи відмовитись від договору і вимагати відшкодувати збитки, а орендодавець, у свою чергу, може стягнути з орендаря орендну плату.

З моменту ж реєстрації речового права оренди орендар може захищати це право від третіх осіб речово-правовими способами захисту, зокрема вимагати усунення сторонньою особою перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою.

Схожі висновки викладені у підпунктах 8.168.20 постанови Великої Палати Верховного Суду від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22.

Відповідно до частини 4 статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

З наведеного слідує, що, уклавши 01 лютого 2017 року Договір, його сторони досягли згоди з усіх істотних умов Договору та зафіксували свою волю шляхом підписання відповідного документа і з цього моменту між ними виникли права та обов`язки у зобов`язальних правовідносинах (зокрема, обов`язок орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату), а речове право оренди спірної земельної ділянки на підставі цього правочину виникло у ПСП «Козирське» 10 жовтня 2019 року з моменту його державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Частиною 1 статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

За змістом частин 1 та 3 статті 653 ЦК України у разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо; зобов`язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (стаття 654 ЦК України).

Частинами 1 та 2 статті 30 Закону № 161-XIV передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Аналіз наведених норм в сукупності з положеннями Закону № 1878-VI дозволяє дійти висновку, що зміна умов договору оренди землі, укладеного з 01 січня 2013 року за загальним правилом здійснюється за взаємною згодою сторін в письмовій формі, а їх права і обов`язки у зобов`язальних правовідносинах змінюються з моменту досягнення ними такої домовленості та підписання відповідного документа (зазвичай додаткової угоди).

Державній реєстрації на підставі вказаного вище правочину підлягає речове право оренди земельної ділянки (відповідні відомості про нього).

Як встановлено судом першої інстанції ПСП «Козирське» та ОСОБА_1 01 вересня 2022 року підписали додаткову угоду, якою серед іншого визначили новий строк дії Договору, а саме, 10 років, починаючи з 01 лютого 2024 року. Отже, сторони змінили строк дії договору оренди, продовживши його дію до 01 лютого 2034 року.

З огляду на зазначене, колегія суддів апеляційного суду вважає, що матеріали справи не підтверджують наявність обставин, які давали б підстави для висновку, що у додатковій угоді чи Договорі був встановлений інший момент, з якого зобов`язання за ним змінюватимуться, аніж момент досягнення між сторонами відповідної домовленості.

З урахуванням встановлених обставин та наданих сторонами доказів, апеляційний суд дійшов висновку, що зобов`язання за Договором, зокрема щодо встановлення нового строку дії оренди землі змінились для сторін з моменту досягнення ними такої домовленості та підписання додаткової угоди.

Позивач до 01 лютого 2024 року вказані зміни до договору оренди землі від 01 лютого 2017 року, а саме продовжене право оренди землі, у реєстратора речових прав не зареєстрував, звернувся 23 лютого 2024 року з відповідною заявою до державного реєстратора прав на нерухоме майно Іванівської селищної ради Одеської області Маршук-Трофименко Т.А.

З рішення про відмову в проведення реєстраційних дій від 27 лютого 2024 року державний реєстратор прав на нерухоме майно Іванівської селищної ради Одеської області Маршук-Трофименко Т.А. зазначила, що при прийнятті рішення про відмову ПСП «Козирське» у проведенні реєстраційних дій щодо реєстрації речового права оренди земельної ділянки, кадастровий номер :02:000:0423, було враховано, що власник земельної ділянки ОСОБА_1 25 грудня 2023 року зареєструвала заяву про заборону вчинення реєстраційних дій за реєстраційним номером 58704210.

Між тим, 26 лютого 2024 року (номер запису: 53913096) до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об`єкта нерухомого майна державний реєстратор Чорноморської сільської ради Миколаївської області Наумова Т.С. внесла зміни, а саме - відомості щодо права оренди земельної ділянки, кадастровий номер :02:000:0423, власником якої є ОСОБА_1 , ФГ «Сабар» на підставі договору оренди землі б/н від 25 лютого 2024 року, що був укладений між ОСОБА_3 та ФГ «Сабар» (а.с. 7-8).

Тобто відповідачі вчинили дії, які перешкоджають позивачу зареєструвати право оренди земельної ділянки, строк якої продовжений сторонами Договору до 01 лютого 2034 року, тому таке порушене право підлягає захисту.

Згідно зі статтею 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, зокрема, шляхом визнання правочину недійсним.

Згідно зі статтею 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені статтею 203 ЦК України. Зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до частини 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

При цьому невідповідність правочину актам законодавства як підстава його недійсності повинна ґрунтуватися на повно та достовірно встановлених судами обставинах справи про порушення певним правочином (чи його частиною) імперативного припису законодавства.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (частина 2 статті 24 Закону № 161-XIV); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (див. постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц, 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши, що якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди.

За відсутності реєстрації права оренди первинного орендаря у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору, підлягають задоволенню, якщо на час ухвалення рішення суду первинний орендар матиме чинне право оренди та зможе його зареєструвати.

За умовами укладеного договору оренди землі у позивача право оренди земельної ділянки закінчується 01 лютого 2034 року. Власник земельної ділянки відповідач ОСОБА_1 не заявляв вимог ні про розірвання договору оренди з ПСП «Козирське», ні про визнання його недійсним. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається (пункт 12. 4 Договору від землі від 01 лютого 2017 року). Матеріали справи не містяться відповідних судових рішень щодо визнання додаткової угоди неукладеним, недійсним чи нечинним. Не встановлені такі обставини й під час розгляду справи ні в суді першої інстанції, ні в апеляційному суді.

Згідно з усталеною практикою Великої Палати Верховного Суду (постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 19 лютого 2020 року у справі № 387/515/18, крім учасників правочину (сторін договору), позивачем у справі про визнання недійсним правочину може бути будь-яка заінтересована особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин (частина 3 статті 215 ЦК України).

Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони (сторони) мали до вчинення правочину.

Саме від задоволення вимог позивача (первинного орендаря) залежатиме подальша можливість законної реалізації його прав.

Оскільки оскаржуваний ПСП «Козирське» договір оренди земельної ділянки укладений в період чинності попереднього договору оренди, що порушує права первісного орендаря, наявні підстави для визнання оскаржуваного договору оренди недійсним.

За приписами частини 3 статті 26 Закону № 1952-IV у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Рішення суду про визнання недійсним договору не є підставою для внесення запису про скасування прав на нерухоме майно без скасування відповідного рішення про державну реєстрацію прав. У разі визнання недійсним договору, що став підставою для прийняття рішення про державну реєстрацію прав, слід одночасно заявляти вимогу про скасування рішення про державну реєстрацію прав. Такі вимоги є відповідним і законним способом судового захисту в даному випадку, оскільки за чинним ЦК право власності виникає з моменту його реєстрації (пункт 97 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 вересня 2018 року у справі № 909/968/16).

З огляду на зазначене, колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку, що позивач довів свої позовні вимоги, оскільки оскаржуваний ним договір оренди укладений відповідачами всупереч вимог закону, в період дії укладеного позивачем договору оренди, що призвело до порушення прав позивача як первісного орендаря земельної ділянки, що є підставою для задоволення його вимог про визнання недійсним договору оренди землі 25 лютого 2024 року та скасування державної реєстрації зареєстрованого на його підставі права оренди за ФГ «Сабар».

Отже, апеляційна скарга підлягає задоволенню, а аргументи відзиву на неї, слід відхилити, оскільки, на думку колегії апеляційного суду, такі аргументи ґрунтуються на неправильному розумінні відповідачем ОСОБА_1 та його представником вимог законодавства відповідно до встановлених обставин.

Пунктом 2 частини 1 статті 374 ЦПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи (частини 1, 2 статті 376 ЦПК України).

Враховуючи вищевикладене, через неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права, на підставі пункту 4 частини 1 статті 376 ЦПК України рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням у справі нового судового рішення про задоволення позовних вимог.

Частиною 13 статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати, зокрема, на професійну правничу допомогу (частини 1-2 статті 133 ЦПК України).

В силу частин 1та 2 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються:

1) у разі задоволення позову - на відповідача;

2) у разі відмови в позові - на позивача;

3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки апеляційним судом оскаржуване рішення суду скасовано та ухвалено нове про задоволення позову, судові витрати у цій справі покладаються на відповідачів, тому з них слід стягнути в рівних частках на користь позивача сплачений останнім за подання позовної заяви та апеляційної скарги судовий збір, що разом складає 15 140 грн по 7 670 грн з кожного.

Керуючись статтями 376, 382 ЦПК України, апеляційний суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Приватного сільськогосподарського підприємства «Козирське» задовольнити.

Рішення Очаківського міськрайонного суду Миколаївської області від 25 серпня 2025 року скасувати, ухвалити нове судове рішення.

Позов Приватного сільськогосподарського підприємства «Козирське» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Сабар», третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - державного реєстратора Чорноморської сільської ради Миколаївської області Наумової Тетяни Сергіївна, про визнання договору оренди землі недійсним та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 25 лютого 2024 року площею 5,82 га, кадастровий номер :02:000:0423, який укладений між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Сабар».

Скасувати державну реєстрацію іншого речового права, проведену згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 71827708 від 29 лютого 2024 року державним реєстратором Чорноморської сільської ради Миколаївської області Наумовою Тетяною Сергіївною, номер запису про інше речове право 53913096 від 26 лютого 2024 року.

Стягнути з ОСОБА_1 та Фермерського господарства «Сабар» на користь Приватного сільськогосподарського підприємства «Козирське» з кожного по 7 570 грн судового збору.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку відповідно до вимог статті 389 ЦПК України до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий Л.М. Царюк

Судді: Т.М. Базовкіна

Т.В. Крамаренко

Повне судове рішення складено 02 грудня 2025 року