КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 листопада 2025 року

м. Київ

єдиний унікальний номер судової справи 359/11933/23

номер провадження 22-ц/824/15349/2025

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - суддіЛапчевської О.Ф.,
суддівБерезовенко Р.В., Мостової Г.І.,
за участю секретаря судового засідання Єфіменко І.О.,
учасники справи: представник позивача Чиж С.С.,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2

на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 07 липня 2025 року /суддя Яковлєва Л.В./

у справі за позовом ОСОБА_1 до Відділу державного архітектурно-будівельного контролю Бориспільської міської ради, третя особа: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Київський шлях 1д 4 корпус», товариство з обмеженою відповідальністю «Патрікбуд», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання незаконним та скасування сертифікату про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, -

В С Т А Н О В И В:

30 листопада 2023 року ОСОБА_1 звернувся до Бориспільського міськрайонного суду Київської області з даним позовом, яким просив визнати незаконним та скасувати сертифікат від 27 грудня 2019 року за № КС 70 про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер земельної ділянки :05:001:0058, стягнути з Відділу державного архітектурно - будівель-ного контролю Бориспільської міської ради (далі по тексту - Відділ ДАБК Бориспільської міської ради) на користь позивача витрати по сплаті судового збору в розмірі 2147 грн. 20 коп.

Рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 07 липня 2025 року у задоволенні позову відмовлено./ т. 3 а.с. 1-18/

Не погоджуючись з вказаним рішенням, представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив рішення скасувати, задовольнивши позовні вимоги.

На підтвердження вимог, викладених в апеляційній скарзі, апелянт посилався на необґрунтованість висновків суду першої інстанції. Вважає, що суд невірно застосував ст. 572, 575 ЦК України та ЗУ «Про іпотеку». Земельна ділянка, кадастровий № :05:001:0058, на момент будівництва (2016-2019 рр.) перебувала в іпотеці за договором від 07.09.2016. За п. 4.2.4 договору іпотеки будь-яке будівництво можливе виключно за письмовою згодою іпотекодержателя ОСОБА_4 яка такої згоди не давала. Суд безпідставно визнав ОСОБА_4 «довіреною особою забудовника» - така довіреність відсутня, а її наявність не скасовує вимоги іпотечного договору. Вказував, що було порушено п. 25, 27 Порядку № 461. Відділ ДАБК зобов`язаний перевіряти достовірність поданих документів та відповідність об`єкта вимогам закону. В акті готовності (п. 13) вказано державний акт 2007 року, хоча на 2019 рік діяла іпотека (записи № 16272975, 16273074). Отже, вказував, що наявна пряма підстава для відмови у видачі сертифіката (п. 27 Порядку № 461, ч. 7 ст. 39 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності») - виявлено недостовірні відомості в акті готовності (неактуальний правовстановлюючий документ при діючій іпотеці); будівництво проведено без згоди іпотекодержателя. Суд безпідставно відмовив у захисті права власності позивача (ст. 15, 16 ЦК, ст. 2, 4 ЦПК, ст. 55 Конституції України). Сертифікат прямо порушує право власності ОСОБА_1 : ділянка фізично зайнята багатоповерховим будинком, позивач не може нею володіти, користуватись та розпоряджатись. Право на судовий захист виникає саме через неможливість реалізувати право власності внаслідок незаконного акту органу влади. Суд помилково звів спір до «претензій до ОСОБА_4 за договором 2021 року», оскільки це приватноправовий спір про захист права власності від наслідків незаконного рішення органу ДАБК.

Відділ державного архітектурно-будівельного контролю Бориспільської міської ради у відзиві на апеляційну скаргу, подану через представника ОСОБА_5 вказував, що Сертифікат № КС 70 від 27.12.2019 є актом індивідуальної дії, виданим ТОВ «ПАТРІКБУД» задовго до набуття позивачем права власності на земельну ділянку (12.04.2021). Він не породжує для ОСОБА_1 жодних прав чи обов`язків і не порушує його прав, свобод чи інтересів, а тому позивач не має права на його оскарження (правовий висновок Великої Палати ВС від 18.09.2019 у справі № 2040/6074/18). На момент видачі сертифіката (грудень 2019 р.) Єдина державна електронна система у сфері будівництва ще не діяла (запрацювала з 01.12.2020), взаємодія з Державним реєстром речових прав у режимі реального часу була відсутня, а доступу до реєстру іпотек та обтяжень у Відділу не було. Перевірка достовірності даних здійснювалась у межах повноважень та можливостей, передбачених чинним на той час законодавством (Порядок № 461). ОСОБА_4 (іпотекодержатель) особисто підписувала договір про комплексну забудову земельної ділянки від 07.09.2016 як довірена особа ТОВ «ПАТРІКБУД», була обізнана про будівництво. Продавець свідомо ввів позивача в оману, зазначивши у договорі купівлі-продажу 12.04.2021, що ділянка вільна від забудови. Спір з цього питання має вирішуватись між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 , а не шляхом оскарження сертифіката. Позивач при укладенні договору купівлі-продажу земельної ділянки не перевірив її фактичний стан, хоча був зобов`язаний діяти добросовісно та з належною обачністю. Його претензії зводяться виключно до дій продавця, а не до законності видачі сертифіката у 2019 році. Після державної реєстрації права власності на квартири у багатоквартирному будинку сертифікат вичерпав свою дію, а його скасування не призведе до відновлення жодного права позивача (правовий висновок ВС від 14.07.2021 у справі № 757/920/20-ц).

Третя особа - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «КИЇВСЬКИЙ ШЛЯХ 1Д 4 КОРПУС» в особі представника адвоката Мохнюк Р.Г. у наданих поясненнях повністю підтримала позицію відповідача і просила апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення суду першої інстанції - без змін. Вказувала, що Сертифікат №КС70 від 27.12.2019 є актом індивідуальної дії, виданим ТОВ «ПАТРІКБУД» за 1 рік і 4 місяці до придбання ОСОБА_1 земельної ділянки (12.04.2021). На момент видачі сертифіката позивач не мав жодного права на ділянку, тому сертифікат об`єктивно не міг порушити його права, свободи чи законні інтереси. Відсутність порушеного права позбавляє позивача права на судовий захист у цьому спорі (ч. 1 ст. 4, ч. 2 ст. 5 ЦПК України).

ОСОБА_1 придбав земельну ділянку з вже збудованим і введеним в експлуатацію десятиповерховим будинком, не перевіривши її фактичний стан та відомості Реєстру будівельної діяльності за кадастровим номером. Всі його претензії зводяться виключно до дій продавця ( ОСОБА_4 ), а не до законності видачі сертифіката у 2019 році.

Представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 звернувся з запереченнями на відзив, вказуючи, що Іпотека діяла на момент будівництва та видачі сертифіката. Договір іпотеки від 07.09.2016 (записи № 16272975, 16273074) прямо забороняв будь-яке будівництво без письмової згоди іпотекодержателя ( ОСОБА_4 , п. 4.2.4). ОСОБА_4 згоди не давала - це не спростовано. Сертифікат безпосередньо порушує право власності ОСОБА_1 , оскільки узаконив багатоповерховий будинок на його ділянці.

При розгляді справи в суді апеляційної інстанції, представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 пояснив, що детальний земельний план був замовлений після укладення договору купівлі-продажу. Так, було встановлено, що на його земельній ділянці знаходиться частина будинку. Вказаний спір ініційовано для відновлення перемовин з ОСББ будинку щодо порядку користування земельною ділянкою.

Відповідач та треті особи в судове засідання не з`явились, про час та дату судового розгляду повідомлені належним чином, тому колегія суддів вважає за можливе розглядати справу за їх відсутності у відповідності до положень ч. 2 ст. 372 ЦПК України.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, які з`явились у судове засідання, перевіривши наведені в апеляційній скарзі доводи, матеріали справи в межах апеляційного оскарження, вважає, що апеляційна скарга підлягає відхиленню, а судове рішення залишенню без змін на підставі наступного.

Судом встановлено, що 27 грудня 2019 року Відділом ДАБК Бориспільської міської ради на підставі поданого ТОВ «Патрікбуд» акта готовності об`єкта до експлуатації видано сертифікат № КС 70 про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 на земельній ділянці з кадастровим номером :05:001:0058.

Право власності ОСОБА_1 на вказану земельну ділянку виникло 12 квітня 2021 року на підставі договору купівлі-продажу, укладеного з ОСОБА_4 , тобто через півтора року після введення будинку в експлуатацію.

Постановляючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції правильно керувався ст.ст. 4, 5, 15, 16 ЦК України, ст.ст. 4, 5, 12, 13, 81 ЦПК України про те, що право на судовий захист виникає лише за наявності реального порушення прав, свобод чи інтересів особи; ст.ст. 572, 575 ЦК України, ст. 1 Закону України «Про іпотеку» про те, що іпотека не позбавляє іпотекодавця права володіти, користуватись та розпоряджатись майном, якщо інше не передбачено договором; п. 27 Порядку № 461 від 13.04.2011 про те, що підставою для відмови у видачі сертифіката є лише виявлення недостовірних відомостей у поданих замовником документах, а не сам факт існування іпотеки; ч. 1 ст. 22? Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Судом першої інстанції зроблено обґрунтований висновок про те, що оскаржуваний сертифікат є актом індивідуальної дії, виданим ТОВ «Патрікбуд» у 2019 році, вичерпав свою дію після введення об`єкта в експлуатацію та не породжує для позивача, який набув право власності у 2021 році, жодних прав чи обов`язків; фактично претензії позивача зводяться до дій продавця земельної ділянки ОСОБА_4 , а не до законності видачі сертифіката у 2019 році.

Колегія суддів вважає доводи апеляційної скарги представника ОСОБА_1 необґрунтованими та такими, що не спростовують правильності висновків суду першої інстанції щодо відсутності підстав для задоволення позову.

Зокрема, посилання апелянта щодо порушення пунктів 25, 27 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 461 (далі - Порядок № 461), та частини 7 статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Згідно з пунктом 27 Порядку № 461, підставами для відмови у видачі сертифіката є виявлення недостовірних відомостей у поданих документах, а не існування іпотеки чи інших обтяжень, які не впливають на перевірку готовності об`єкта. На момент видачі сертифіката від 27.12.2019 перевірка здійснювалася на основі поданих документів, включаючи акт готовності з державним актом 2007 року, що не містить явних недостовірних відомостей.

У справі позивач ОСОБА_1 набув право власності 12.04.2021, тобто після видачі сертифіката, тому претензії щодо «недостовірності» акта готовності є безпідставними.

Також безпідставним є твердження апелянта про порушення права власності позивача (статті 15, 16 ЦК України, статті 2, 4 ЦПК України, стаття 55 Конституції України) та права на судовий захист через нібито неможливість володіння ділянкою. Сертифікат є актом індивідуальної дії, яка вичерпала свою дію після реєстрації права власності на квартири у багатоквартирному будинку, і не породжує для ОСОБА_1 , який набув права власності через півтора року після його видачі, жодних прямих обов`язків чи обмежень. Крім того, земельна ділянка, належна йому, має накладення на ділянку будинку не у повному обсязі.

Право на оскарження актів органів влади виникає лише за наявності реального порушення прав чи інтересів особи на момент їх видачі; набуття права власності постфактум не створює підстав для скасування, якщо акт не порушував прав попереднього власника ОСОБА_4 , яка була обізнаною про забудову. Скасування сертифіката після введення об`єкта в експлуатацію не відновлює права третьої особи, яка придбала ділянку без перевірки фактичного стану, а претензії такого набувача зводяться до приватноправового спору з продавцем ОСОБА_4 щодо введення в оману, а не до оскарження адміністративного акту.

Таким чином, доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують та містяться на формальних міркуваннях.

Відповідно до ч.1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Крім того, відповідно до ст. 141 ЦПК України, судові витрати покладаються на апелянта, оскільки у вимогах скарги відмовлено.

Керуючись ст.ст. 375, 381, 382 ЦПК України, суд, -

У Х В А Л И В :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 07 липня 2025 року - залишити без задоволення.

Рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 07 липня 2025 року - залишити без змін.

Постанову суду апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення.

Головуючий: Судді: