КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

27 листопада 2025 року

м. Київ

провадження № 22-ц/824/16819/2025

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого - Євграфової Є. П. (суддя-доповідач),

суддів: Стрижеуса А. М., Саліхова В. В.,

при секретарі Мудрак Р. Р.,

за участі представника позивача - адвоката Воронкова О. М.,

відповідача ОСОБА_1 та його представника - адвоката Білобловського С. В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргоюадвоката Білобловського Сергія Володимировича, в інтересах ОСОБА_2 ,

на рішення Броварського міськрайонного суду Київської області

у складі судді Василишина В. О.

від 12 червня 2025 року

у цивільній справі № 361/1242/21 Броварського міськрайонного суду Київської області

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвестохіллс Веста»

до ОСОБА_2 ,

ОСОБА_3 ,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Виконавчий комітет Броварської міської ради Броварського району Київської області

про визнання осіб такими, що втратили право користування житловим приміщення,

В С Т А Н О В И В:

У лютому 2021 року ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» звернулося до суду із вказаним позовом, в якому просило визнати ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , ОСОБА_4 та ОСОБА_5 такими, що втратили право користування житловим приміщенням у квартирі АДРЕСА_1 , а також стягнути з відповідачів понесені судові витрати.

Обґрунтовуючи вимоги позивач зазначав, що у лютому 2021 року він, як правонаступник іпотекодержателя, звернувся до суду з метою захисту свого права власності на нерухоме майно. Вказував, що 19.08.2007 між АКБ «Форум» та ОСОБА_6 було укладено кредитний договір на суму 40 000 доларів США зі строком повернення до 19.07.2017, виконання якого забезпечувалося іпотекою квартири АДРЕСА_1 , що належала на праві власності ОСОБА_3 . Зазначав, що внаслідок невиконання позичальником кредитних зобов`язань, заочним рішенням суду від 20.10.2010 було звернено стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості у розмірі 485 431,62 грн.

Позивач стверджував, що 26.03.2019 на підставі договорів про відступлення прав вимоги ТОВ «ФК «Веста» (правонаступником якого є ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста») набуло всіх прав кредитора та іпотекодержателя за вказаними зобов`язаннями. Звертає увагу на те, що 17.01.2020, реалізуючи своє право на позасудове звернення стягнення на підставі статті 37 Закону України «Про іпотеку» та іпотечного застереження, за позивачем було зареєстровано право власності на спірну квартиру, про що внесено запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Підставою для реєстрації права власності стало направлення боржнику та іпотекодавцю вимог про усунення порушень, які залишилися без задоволення. Позивач наголошує, що факт реєстрації місця проживання відповідачів, а саме ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , ОСОБА_4 та ОСОБА_5 у спірній квартирі, створює перешкоди у здійсненні ним права власності, зокрема права користування та розпорядження майном. Вважає, що з моменту переходу права власності до нового власника права попереднього власника та членів його сім`ї на користування житловим приміщенням припиняються, а тому просить визнати їх такими, що втратили право користування житлом.

Ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області від 12 червня 2025 року закрито провадження у справі у частині вимог ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - виконавчий комітет Броварської міської ради Броварського району Київської області про визнання осіб такими, що втратили право користування житловим приміщення на підставі пункту 1 частини першої статті 255 ЦПК України.

Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 12 червня 2025 року позов задоволено.

Визнано ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , та ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , такими, що втратили право користування житловим приміщенням у квартирі АДРЕСА_1 . Вирішено питання судових витрат.

В апеляційній скарзі адвокат Білобловський С. В., в інтересах ОСОБА_2 , посилаючись на неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального та порушення норм процесуального права, просить рішення суду скасувати та постановити нове рішення, яким у позові відмовити повністю.

Апелянт вважає, що оскаржуване рішення є незаконним через неправильне застосування норм матеріального права, зокрема незастосування статті 109 ЖК УРСР, яка встановлює заборону на виселення мешканців без надання іншого постійного житлового приміщення, якщо іпотечне житло придбане не за рахунок кредитних коштів. Звертає увагу на те, що спірна квартира АДРЕСА_2 набута ним у власність не за рахунок кредиту, отриманого позичальником ОСОБА_6 за договором від 19.07.2007, а на підставі договору дарування від 15.06.2007 та в порядку приватизації, що виключає можливість виселення без надання іншого житла. Посилаючись на правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постановах від 31.10.2018 у справі № 753/12729/15-ц та від 22.03.2023 у справі № 361/4481/19, апелянт наголошує, що гарантії статті 109 ЖК УРСР поширюються і на випадки звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку. Також зазначає, що згідно з позицією Верховного Суду від 26.04.2023 у справі № 523/10217/20, новий власник при набутті права власності на іпотечне майно був обізнаний про обтяження правами користування зареєстрованих осіб і мав передбачати відповідні ризики. Окремо акцентує на тому, що на час ухвалення рішення діяв законодавчий мораторій на виселення громадян з іпотечного житла у період воєнного стану, що було проігноровано судом першої інстанції. Апелянт вважає, що його виселення призведе до роз`єднання сім`ї, оскільки право користування житлом зберігається за його неповнолітнім сином, що є порушенням статті 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод згідно з постановою Верховного Суду від 09.10.2019 у справі № 615/1636/17. Крім того, скаржник вказує на процесуальні порушення, заявляючи, що розгляд справи відбувся без його належного повідомлення, через що він був позбавлений можливості надати суду першої інстанції докази походження квартири (договір дарування та приватизаційні документи), які просить долучити на стадії апеляційного провадження.

Правом подачі відзиву на апеляційну скаргу інші учасники справи не скористались.

В судовому засіданні суду апеляційної інстанції відповідач ОСОБА_2 та його представника підтримали апеляційну скаргу із викладених у ній підстав та доводів.

Представник позивач про задоволення апеляційної скарги заперечив.

Інші учасники у на виклик суду не з`явились, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

Заслухавши доповідь судді Євграфової Є.П., пояснення скаржника (відповідача) та його представника, а також представника позивача, дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів виходить з наступного.

З матеріалів справи вбачається, що та встановлено судом, що 19.07.2007 між АКБ «Форум» та ОСОБА_6 укладено кредитний договір № 0064/07/00-Z, за умовами якого банк зобов`язався надати позичальнику кредитні кошти у розмірі - 40 000 доларів США, а позичальник зобов`язався повернути отриманий кредит на умовах, встановлених кредитним договором та у строк до 19.07.2017.

У рахунок забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором 19.07.2007 між АКБ «Форум» та ОСОБА_3 укладено договір іпотеки, відповідно до умов якого передано в іпотеку нерухоме майно, а саме: трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 .

Заочним рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 20 жовтня 2010 року у справі № 2-251/10, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Київської області від 13.10.2011, розірвано кредитний договір № 0064/07/00-Z, укладений 19.07.2007 між ПАТ «Банк Форум» та ОСОБА_6 ; стягнуто з ОСОБА_6 на користь ПАТ «Банк Форум» заборгованість за кредитним договором у розмірі - 485 431 грн 62 коп., з яких 450 824 грн 86 коп (еквівалент 56 879,24 доларів США за офіційним курсом НБУ станом на 22.04.2010 7,962 грн за 1 долар США) - заборгованість за кредитом та відсотками, 34 606 грн. 76 коп. - пеня за несвоєчасну сплату кредиту та відсотків, а також 1 820 грн. 00 коп. понесені судові витрати. У рахунок погашення заборгованості ОСОБА_6 у розмірі 485 431 грн 62 коп., звернуто стягнення на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_3 ; визначено спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, визначивши початкову ціну реалізації в порядку виконавчого провадження.

Також встановлено, що 26.03.2019 між ПАТ «Банк «Форум» та ТОВ «ФК «Веста» укладено договір про відступлення прав вимоги № 0002/19/5.

Відповідно до Реєстру договорів, права вимоги за якими відступаються та боржників за такими договорами ТОВ «ФК «Веста» набуло право вимоги до боржника ОСОБА_7 за договором № 0064/07/00-Z від 19.07.2007.

26.03.2019 між ПАТ «Банк Форум» та ТОВ «ФК «Веста» укладено договір про відступлення прав за договором іпотеки (іпотечними договорами), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юдіним М. А., зареєстрований у реєстрі № 254.

Відповідно до Додатку № 1 до Договору про відступлення прав за Договорами іпотеки (іпотечними договорами) від 26.03.2019 ТОВ «ФК «Веста» набуло право вимоги за договором іпотеки від 19.07.2007 іпотекодавцем за яким є ОСОБА_3 , предметом іпотеки є квартира АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_3 .

Згідно з протоколом загальних зборів учасників ТОВ «ФК «Веста» товариство перейменовано на ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста».

З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 14.01.2021 № 240479628 встановлено, що 17.01.2020 ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» зареєструвало право власності на квартиру АДРЕСА_1 , номер запису про право власності: 35123621, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 106, підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 50744421 від 21.01.2020, державний реєстратор Лужецький Д. Л. Шкарівська сільська рада Білоцерківського району Київської області.

Також судом встановлено, що у серпні 2021 року ОСОБА_3 звертався до суду з позовом до ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста», третя особа - Державний реєстратор Шкарівська сільська рада Білоцерківського району Київської області про визнання незаконним та скасування запису про право власності.

Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 16 травня 2023 року, постановленим у справі № 7041/21, у задоволенні позову ОСОБА_3 відмовлено.

Постановою Київського апеляційного суду від 11 вересня 2024 року змінено рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 16 травня 2023 року, викладено мотивувальну частину рішення в редакції постанови.

Відповідно до довідки № 415 від 17.07.2007 року у квартирі АДРЕСА_1 були зареєстровані: ОСОБА_3 , 1960 року народження, ОСОБА_2 , 1982 року народження, ОСОБА_4 , 1931 року народження, та ОСОБА_5 , 1938 року народження.

При розгляді справи по суті встановлено, що ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , та ОСОБА_4 померли до звернення позивача до суду з даним позовом, з цих підстав судом постановлено ухвалу про закриття провадження у справі у частині вимог до померлих відповідачів.

Відповідно до довідки № 1.12.4-15/1.12.3/19755 від 25.10.2024, виданої відділом реєстрації місця проживання фізичних осіб ЦО «Прозорий офіс» Виконавчого комітету Броварської міської ради Броварського району Київської області станом на 01.02.2021 (на час звернення позивача до суду з даним позовом) у квартирі АДРЕСА_1 значилися зареєстрованими четверо осіб: ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , ОСОБА_8 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , та ОСОБА_9 , ІНФОРМАЦІЯ_5 .

Звертаючись із позовом про визнання осіб такими, що втратили право користування житловим приміщенням, позивач вважав, що реєстрація та проживання відповідачів у належній йому на праві власності квартирі, набутій у порядку звернення стягнення на предмет іпотеки, створює перешкоди у здійсненні ним правомочностей володіння, користування та розпорядження майном, захист яких має відбуватися шляхом усунення таких перешкод на підставі статті 391 ЦК України.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що позивач на законних підставах набув право власності на спірну квартиру в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку», а правомірність реєстрації права власності підтверджена судовим рішенням у справі № 361/7041/21, яке набрало законної сили. Встановивши, що відповідачі залишаються зареєстрованими у вказаному житловому приміщенні, суд дійшов висновку, що це створює перешкоди новому власнику у реалізації його правомочностей володіння, користування та розпорядження майном, що суперечить статтям 319, 321, 391 ЦК України. Суд кваліфікував право відповідачів на користування житлом як сервітутне, яке відповідно до частини другої статті 406 ЦК України підлягає припиненню на вимогу власника майна за наявності обставин, які мають істотне значення. Посилаючись на правову позицію Верховного Суду України у справі № 734/387/15-ц, суд зазначив, що право користування житлом у членів сім`ї попереднього власника є похідним і припиняється з переходом права власності до іншої особи.

Із такими висновками колегія суддів не погоджується, адже суд першої інстанції, ухвалюючи оскаржуване рішення, помилково застосував до спірних правовідносин виключно загальні норми цивільного законодавства, зокрема статті 319, 321, 391, 405 та 406 ЦК України, залишивши поза увагою той факт, що спірні правовідносини виникли з приводу виконання умов іпотечного договору та звернення стягнення на предмет іпотеки, а тому регулюються спеціальними нормами у цій категорії справ, а саме, нормами Закону України «Про іпотеку» та статтею 109 ЖК УРСР.

Вирішуючи спір про визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням, яке було предметом іпотеки і на яке звернено стягнення, суду належало першочергово встановити джерело походження коштів, за які було набуте це майно, оскільки ця обставина має вирішальне значення для правильного застосування частини другої статті 109 ЖК УРСР. За змістом вказаної норми та правових висновків Великої Палати Верховного Суду (постанова від 31.10.2018 у справі № 753/12729/15-ц), виселення громадян без надання іншого постійного житлового приміщення як виняток допускається лише у випадку, якщо предметом іпотеки є житло, придбане саме за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою цього житла. У всіх інших випадках, коли житло передане в іпотеку, але набуте не за кредитні кошти (майнове поручительство), виселення мешканців можливе виключно з одночасним наданням іншого постійного житлового приміщення, яке зазначається в рішенні суду.

Суд першої інстанції помилково вважав, що оскільки позивач набув право власності у позасудовому порядку (через реєстрацію права власності за собою), то гарантії статті 109 ЖК УРСР не застосовуються. Однак Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.03.2023 у справі № 361/4481/19 сформулювала правовий висновок: загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого постійного житлового приміщення, передбачене частиною другою статті 109 ЖК УРСР, стосується не тільки випадків звернення стягнення за рішенням суду, а й випадків звернення стягнення в позасудовому порядку.

Велика Палата наголосила: якщо іпотечне майно було набуто не за кредитні кошти і на нього звертається стягнення в позасудовому порядку, а мешканці відмовляються добровільно звільнити приміщення, то їх виселення (або визнання такими, що втратили право користування) повинне відбуватися виключно в судовому порядку з обов`язковим наданням іншого постійного житлового приміщення. Оскільки позивач такого житла не запропонував і в матеріалах справи відсутні докази його наявності, позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Як вбачається з матеріалів справи, спірна квартира АДРЕСА_1 належала іпотекодавцю ОСОБА_3 на праві приватної власності до укладання іпотечного договору 19 липня 2007 року, про зазначено у п. 1.2 цього договору про позивач не міг не знати звертаючись із позовом. А саме, з 10 грудня 1999 року ОСОБА_3 належала на підставі свідоцтва про право власності - 1/3 частини (в порядку приватизації), та на підставі договорі дарування укладеному 15.06.2007, що беззаперечно свідчить про те, що спірне житлове приміщення не було придбане за рахунок кредитних коштів, а кредит мав споживчий характер і надавався іншій особі ( ОСОБА_6 ).

Вказана обставина унеможливлює застосування до спірних правовідносин винятку, передбаченого частиною другою статті 109 ЖК УРСР, і натомість активує загальне правило про заборону виселення (або визнання таким, що втратив право користування) без надання іншого житла.

Суд першої інстанції також не врахував, що відповідно до статті 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожен має право на повагу до свого житла, а втручання держави у це право допустиме лише за умови, що воно здійснюється «згідно із законом» і є «необхідним у демократичному суспільстві». Верховний Суд неодноразово наголошував, що втрата житла є найбільш крайньою формою втручання у право на повагу до житла, тому таке втручання повинно ґрунтуватися на чітких положеннях національного законодавства. Оскільки стаття 109 ЖК УРСР імперативно забороняє виселення громадян із житла, придбаного не за кредитні кошти, без надання іншого постійного житлового приміщення, рішення суду про задоволення позову за відсутності пропозиції такого житла не відповідає критерію «законності» втручання у розумінні статті 8 Конвенції.

Задоволення позову за таких обставин становить непропорційний тягар для відповідачів, які володіли та користувалися спірним майном до виникнення кредитних зобов`язань, і покладає на них надмірні індивідуальні наслідки. Суд першої інстанції помилково проігнорував сталу практику Верховного Суду (зокрема, постанову від 11.01.2023 у справі № 554/5587/20), згідно з якою саме факт придбання житла не за кредитні кошти є самостійною і достатньою підставою для відмови у позові про виселення (або втрату права користування), якщо інше житло не надається.

Таким чином, висновок суду першої інстанції про задоволення позову на підставі статті 406 ЦК України є помилковим, оскільки суд застосував загальну норму права замість спеціальної, не надав належної оцінки факту набуття права власності на предмет іпотеки у 1999 році (не за кредитні кошти) та допустив порушення статті 8 Конвенції, санкціонувавши втручання у право на житло всупереч національному закону.

Отже, рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову в позові на підставі пунктів 1 та 4 частини першої статті 376 ЦПК України у зв`язку з неповним з`ясуванням обставин набуття права власності на предмет іпотеки не за кредитні кошти та неправильним застосуванням норм матеріального права, що призвело до помилкового незастосування до спірних правовідносин імперативних гарантій частини другої статті 109 ЖК УРСР.

Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦК України вирішуючи питання розподілу судових витрат, апеляційний суд виходить із того, що спір вирішено на користь відповідачів, апеляційна скарга задоволена, а отже витрати із сплати судового збору за подання апеляційної скарги, понесені ОСОБА_2 у розмірі 3 405 грн, покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу адвоката Білобловського Сергія Володимировича, в інтересах ОСОБА_2 , задовольнити.

Рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 12 червня 2025 року, скасувати, ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвестохіллс Веста» () на користь ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) судові витрати із сплати судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 3 405 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складений 01 грудня 2025 року.

Судді Є. П. Євграфова

А. М. Стрижеус

В. В. Саліхов