Справа № 474/607/25
Провадження № 2/474/260/25
РІШЕННЯ

Іменем України

25.11.25р. с-ще Врадіївка

Врадіївський районний суд Миколаївської області у складі:

головуючого судді Сокола Ф.Г.

за участю секретаря судового засідання Багрін Н.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку дійсним, -

встановив:

16.06.2025р. ОСОБА_1 (далі - позивач) звернувся до суду із позовом до ОСОБА_2 (далі - відповідач), в якому просить:

- визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна за № 171 від 31.05.1998р., а саме житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , який складається з п`яти кімнат загальною площею 67,7 кв.м, з них житловою площею 44,6 кв.м А-1, та надвірною спорудою глиняним сараєм Б, що укладений між продавцем ОСОБА_3 , яка діяла по довіреності посвідченій Врадіївською державною нотаріальною конторою від 01.06.1995р. (зареєстрована в реєстрі за № 1036 від імені ОСОБА_2 ) та покупцем ОСОБА_1 , та був посвідчений Вознесенською філією Миколаївська універсальна товарно-сировинна біржа та зареєстрований Первомайським міжміським бюро технічної інвентаризації 09.09.1998р. за реєстраційним номером 257, запис в реєстровій книзі 2 стор. 216.

Позов обґрунтований тим, що 31.05.1998р. продавцем ОСОБА_3 , яка діяла від імені ОСОБА_2 по довіреності, та покупцем ОСОБА_1 був укладений письмовий договір купівлі-продажу нерухомого майна № 171 - житлового будинку розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , який складається з 5 кімнат загальною площею 67,7 кв.м., житловою площею 44,6 кв.м А-1 та надвірної споруди глиняного сараю Б. Вказаний договір, відповідно до вимог ст. 15 Закону України Про товарну біржу зареєстрований у Вознесенському філіалі Миколаївська універсальна товарно-сировинна біржа у журналі реєстрації біржових угод із нерухомістю за реєстровим № 171 від 31.05.1998р.

09.09.1998р. позивач зареєстрував своє право власності на вказаний житловий будинок у Первомайському міжміську бюро технічної інвентаризації, про що свідчить запис в реєстровій книзі № 2 стор. 216, реєстровий № 257.

Сторони договору виконали всі істотні умови вказаного договору: продавець передав покупцю житловий будинок, ключі від нього та правовстановлюючі документи, а покупець передав продавцю грошові кошти за будинок у повному обсязі, після чого позивач, з червня 1998р. (більше 27р.), відкрито володіє будинком, здійснює поточні ремонти та доглядає за земельною ділянкою, на якій збудований житловий будинок, відкрив на себе особові рахунки для сплати комунальних послуг, сплачує їх та земельний податок.

Станом на день подачі позову, позивач бажає оформити своє право власності на житловий будинок та земельну ділянку у відповідності до вимог Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.

За приписами ст. 227 ЦК України, 1963р. та ст. 657 ЦК України, 2003р. договір купівлі-продажу житлового будинку повинен був бути нотаріально посвідченим, та недотримання такої його форми тягло його недійсність. Однак, на час укладення договору купівлі-продажу водночас діяла норма ст. 15 Закону України Про товарну біржу, згідно з якою не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.

Тобто, на час укладення спірного договору у законодавстві існувала колізія щодо нотаріального посвідчення угод.

Позивач ОСОБА_1 в судові засідання 03.11.2025р. та 25.11.2025р. не з`явився, хоча належним чином в порядку, визначеному ст.ст. 128-130 ЦПК України, повідомлений про час, дату та місце судового розгляду, про причини неявки суд не повідомив. Водночас, 16.09.2025р. звернувся до суду із заявою про розгляд справи у його відсутність, в якій позовні вимоги підтримав, та просив задовольнити.

Відповідач в судові засідання 03.11.2025р. та 25.11.2025р. не з`явився, хоча належним чином в порядку, визначеному ст.ст. 128-131 ЦПК України, ст. 12-1 Закону України Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України № 2217-ІХ, повідомлений про час, дату і місце судового розгляду шляхом розміщення на офіційному веб-сайті судової влади України оголошення про виклик відповідача до суду. Відповідач про причини неявки суд не повідомив, а також не подав до суду відзиву на позовну заяву та заяви про розгляд справи за його відсутності чи відкладення розгляду справи.

З огляду на приписи ст.ст. 211 та 223 ЦПК України суд визнав за можливе розглянути справу по суті без участі сторін за наявними у справі доказами.

Дослідивши письмові докази, судом встановлено наступне.

Так, як вбачається з матеріалів справи, 31.05.1998р. між членами біржі ОСОБА_3 , проживаючою по АДРЕСА_2 , діючою на підставі довіреності посвідченої Врадіївською державною нотаріальною конторою 01.06.1995р. і зареєстрованою в реєстрі за № 1036 від імені ОСОБА_2 , проживаючого по АДРЕСА_3 (продавець) та ОСОБА_1 , проживаючим по АДРЕСА_1 (покупець), було укладено договір № 171 купівлі-продажу нерухомого майна, а саме житлового будинку розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , який складається з 5 кімнат загальною площею 67,7 кв.м., житловою площею 44,6 кв.м, надвірної споруди глиняного сараю Б. Об`єкт нерухомості проданий за 4 000 грн., які продавець одержав від покупця при підписанні договору. Вказаний договір на підставі ст. 15 Закону України Про товарні біржі був зареєстрований у Вознесенській філії Миколаївської Універсальної товарно-сировинної біржі в журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю, про що зроблені відповідні записи 31.05.1998р. за № 171.

У договорі купівлі-продажу сторонам роз`яснено, що даний договір відповідно до ст. 227 ЦК України підлягає реєстрації у Бюро технічної інвентаризації, а також роз`яснено, що даний договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає.

Житловий будинок розташований за адресою: АДРЕСА_1 зареєстрований в Первомайському міжміському бюро технічної інвентаризації, в цілому, на праві приватної власності за ОСОБА_1 , на підставі договору № 171 купівлі-продажу нерухомого майна посвідченого Вознесенською філією Миколаївської Універсальної товарно-сировинної біржі 31.05.1998р. та записаний в реєстрову книгу № 2 стор. 216 за реєстровим номером 257 від 09.09.1998р. (реєстрове посвідчення по Первомайському МБТІ).

У технічному паспорті від 11.05.1984р. на житловий будинок за адресою АДРЕСА_1 (номер інвентаризаційної справи 506, реєстровий номер правової реєстрації 257) зроблено запис про власника та документи, що підтверджують право власності - ОСОБА_1 , договір № 171 купівлі-продажу нерухомого майна посвідчений Вознесенською філією Миколаївської Універсальної товарно-сировинної біржі від 31.05.1998р. та реєстрове посвідчення № 257 від 09.09.1998р.

Відповідно до довідки від 26.03.2025р. № 1817 за підписом адміністратора відділу ЦНАП Врадіївської селищної ради - рішенням сесії Врадіївської селищної ради № 18 від 23.01.2001р. було змінено назву АДРЕСА_1 .

З 22.08.2003р. позивач ОСОБА_1 зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 (копія паспорта громадянина України серії НОМЕР_1 на ім`я ОСОБА_1 )

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 померла (свідоцтво про смерть серії НОМЕР_2 видане 04.10.2024р.).

Таким чином, з вищевикладеного слідує, що сторони виконали всі суттєві умови договору купівлі-продажу: продавець передав покупцю вказаний житловий будинок та правовстановлюючі документи на нього, а позивач, як покупець, сплатив вартість житлового будинку та поселилася в останньому.

Відповідно до ч. 1 ст. 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.

Згідно з п. 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01.01.2004р., цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.

Таким чином, на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року.

Відповідно до ст. 49 Закону України Про власність, чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.

За змістом ст.ст. 128, 153 ЦК УРСР 1963 року право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР 1963 року за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 227 ЦК УРСР 1963 року передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.

Згідно зі ст. 15 Закону України Про товарні біржі №1956-ХІІ від 10.12.2021р., в редакції станом на час виникнення спірних правовідносин, не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.

У період укладання спірного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі ст.ст. 224, 227 ЦК УРСР 1963 року договір купівлі-продажу житлових будинків повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі ст. 15 Закону України Про товарні біржі біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.

За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (ч. 1 ст. 128 ЦК УРСР 1963 року), а відповідно до ст. 153 ЦК УРСР 1963 року договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.

Отже, положення ст. 227 ЦК УРСР 1963 року спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як ст. 15 Закону України Про товарну біржу закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення ст. 15 Закону України Про товарну біржу по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.

Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним.

Згідно зі ст. 47 ЦК УРСР 1963 року нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 ЦК УРСР 1963 року.

Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

Судом встановлено, що сторони досягнули всіх істотних умов угоди і виконали угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, тобто продавцем отримано узгоджену суму грошових коштів в рахунок оплати вартості нерухомого майна та передано зазначене нерухоме майно покупцеві. Покупець в свою чергу прийняв дане нерухоме майно та до цього часу правомірно ним володіє. На даний час позивач втратив можливість посвідчити правочин нотаріально.

Уклавши договір купівлі-продажу нерухомості у 1998р. у відповідності до законодавства, яке діяло на той час і повністю виконавши всі умови договору, сторони не мали претензій щодо виконання суттєвих умов договору. Укладений договір був зареєстрований в Первомайському міжміському бюро технічної інвентаризації, право власності на житловий будинок зареєстроване за позивачем. Тобто, незважаючи на відсутність нотаріального посвідчення, держава, здійснивши реєстрацію договору купівлі-продажу нерухомості, тим самим визнала право на будинок за покупцем. Проте на даний час позивач позбавлений можливості реалізувати свої права як власника житлового будинку.

Крім того, так як право власності у покупця за договором купівлі-продажу виникає з моменту виконання всіх суттєвих умов договору (ст. 224 ЦК Української РСР 1963 року) позивач набув права власника на вказаний житловий будинок, що не оспорювалось ні однією із сторін вказаного правочину.

Відтак, вивчивши і проаналізувавши всі матеріали справи у їх сукупності, встановивши зміст правовідносин, що склались між сторонами угоди, законодавство, яке підлягає застосуванню щодо правового режиму спірного майна, суд вважає позовні вимоги є законними та обґрунтованими та підлягають задоволенню у повному обсязі.

На підставі ст. 141 ЦПК України, судові витрати зі сплати судового збору в сумі 1 211 грн. 20 коп. слід стягнути з відповідача на користь позивача.

Керуючись ст.ст. 12, 13, 76-89, 141, 258-268, 273 ЦПК України, суд, -

ухвалив:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку дійсним - задовольнити.

Визнати дійсним договір № 171 купівлі-продажу нерухомого майна - житлового будинку АДРЕСА_1 , що складається з 5 (п`яти) житлових кімнат, загальною площею 67,7 кв.м, з них житловою площею 44,6 кв.м А-1, та надвірною спорудою глиняним сараєм Б, що укладений між продавцем ОСОБА_3 , яка діяла по довіреності посвідченій Врадіївською державною нотаріальною конторою від 01.06.1995р. (зареєстрована в реєстрі за № 1036 від імені ОСОБА_2 ) та покупцем ОСОБА_1 , який був посвідчений 31.05.1998р. Вознесенською філією Миколаївської Універсальної товарно-сировинної біржі та зареєстрований Первомайським міжміським бюро технічної інвентаризації 09.09.1998р. за реєстраційним номером 257, запис в реєстровій книзі 2 стор. 216.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судові витрати зі сплати судовий збір в сумі 1 211 (одна тисяча двісті одинадцять) грн. 20 коп.

Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково протягом тридцяти днів з дня його проголошення через Врадіївський районний суд Миколаївської області.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи:

Позивач ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , паспорт громадянина України НОМЕР_1 , РНОКПП НОМЕР_3 , адреса реєстрації: АДРЕСА_4 );

Відповідач ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_3 , РНОКПП НОМЕР_4 , паспорт громадянина України серії НОМЕР_5 , адреса реєстрації: АДРЕСА_5 ).

Повідомити відповідача про прийняті судові рішення у справі у відповідності до вимог ст. 12-1 Закону України Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України № 2217-ІХ, Закону України Про доступ до судових рішень.

Повний текст рішення складений та підписаний 26 листопада 2025 року.

Суддя Ф.Г. Сокол