ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 грудня 2025 року

м. Київ

справа № 317/5530/23

провадження № 61-5080св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

Коломієць Г. В. (суддя-доповідач), Луспеника Д. Д., Черняк Ю. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 , яка діє в інтересах малолітньої ОСОБА_2 ,

відповідач - Акціонерне товариство «Сенс Банк»,

треті особи: ОСОБА_3 , приватний нотаріус Запорізького міського нотаріального округу Шаповалова Олена Георгіївна, Виконавчий комітет Долинської сільської ради Запорізького району Запорізької області, як орган опіки і піклування,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Димитрашка Дениса Володимировича на рішення Запорізького районного суду Запорізької області від 27 листопада 2024 року, ухвалене у складі судді Ачкасова О. М., та постанову Запорізького апеляційного суду від 12 березня 2025 року, ухвалену у складі колегії суддів: Онищенка Е. А., Гончар М. С., Трофимової Д. А.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовної заяви

У жовтні 2023 року ОСОБА_1 , яка діє в інтересах малолітньої

ОСОБА_2 , звернулася до суду з позовом до Акціонерного товариства «Сенс Банк» (далі - АТ «Сенс Банк»), треті особи: ОСОБА_3 , приватний нотаріус Запорізького міського нотаріального округу Шаповалова О. Г. (далі - приватний нотаріус ЗМНО Шаповалова О. Г.), Виконавчий комітет Долинської сільської ради Запорізького району Запорізької області (далі - Виконком Долинської сільської ради), як орган опіки і піклування, про скасування рішення державного реєстратора-приватного нотаріуса, припинення права власності банку на будинок, поновлення права власності позивача на будинок.

Позовну заяву ОСОБА_1 мотивувала тим, що з березня 2007 року їй на праві приватної власності належав житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , який розташований на земельній ділянці площею 1 903 кв. м, право власності на яку не оформлялось. Указувала, що вона проживає та зареєстрована у вказаному жилому будинку з моменту його придбання.

28 березня 2008 року між нею та Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБСР «Укрсоцбанк»), правонаступником якого є АТ «Сенс Банк», укладений кредитний договір № 322-43п-08нкл, за яким банк надав кредит позичальнику у розмірі 353 500,00 грн строком до 27 березня 2022 року.

Із метою забезпечення виконання кредитного договору, 28 березня 2008 року між нею та АКІБ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Сенс Банк», укладений іпотечний договір № 322-43п-08і, за умовами якого вона передала банку в іпотеку житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Указувала, що 05 січня 2022 року, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 11 січня 2022 року, приватний нотаріус ЗМНО Шаповалова О. Г. замінила власника спірного житлового будинку з господарськими будівлями на АТ «Альфа-Банк». Позивачка вважала, що реєстрація права власності на житловий будинок за банком вчинена з порушенням норм законодавства України, тому підлягає скасуванню.

Крім того, вказувала, що вона не отримувала письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки, шляхом набуття на нього права власності та відсутня інформація про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог та про оцінку майна предмету іпотеки на момент переходу права власності.

Стверджувала, що ні представники банку, ні інші особи не звертались до неї з метою проведення оцінки іпотечного майна, оцінка повинна бути проведена належним методом та погоджена іпотекодержателем. Отже, державна реєстрація права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем проведена за відсутності оцінки майна предмету іпотеки на момент переходу права власності, що є також підставою для скасування рішення державного реєстратора.

Крім того, позивач зазначала, що порушені права її малолітньої доньки, в інтересах якої вона діє, оскільки не було згоди органу опіки та піклування на вчинення оскаржуваних реєстраційних дій щодо зміни власника житлового будинку, права проживання в якому має дитина, що також свідчить про незаконність оскаржуваного рішення, у зв`язку із чим позивачка була вимушена звернутися до суду з позовом.

ОСОБА_1 просила суд:

- скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса ЗМНО Шаповалової О. Г. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 62791685 від 11 січня 2022 року 10:25:01 про державну реєстрацію права власності за АТ «Альфа-Банк», правонаступником якого є АТ «Сенс Банк», на житловий будинок загальною площею 100,5 кв. м, житловою площею 65,8 кв. м, опис: житловий будинок літ. «А», фундамент під житлову прибудову літ. «АІ», сарай літ. «Г», «Ж», «Ж», «И», «0», гараж літ. «Е», навіс літ. «Б», «3», «П», «Р», погріб з шийкою літ. «Пг», душ літ. «М», вбиральня літ. «Н», паркани № 1, 4, 6, 8, 9, водопровід № 3, яма зливна № 5, ворота № 2, свердловина № 7, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;

- припинити право власності АТ «Альфа-Банк», правонаступником якого є АТ «Сенс Банк», на вказаний житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами;

- поновити в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності за ОСОБА_4 на житловий будинок загальною площею 100,5 кв. м, житловою площею 65,8 кв. м, опис: житловий будинок літ. «А», фундамент під житлову прибудову літ. «АІ», сарай літ. «Г», «Ж», «Ж», «И», «0», гараж літ. «Е», навіс літ. «Б», «3», «П», «Р», погріб з шийкою літ. «Пг», душ літ. «М», вбиральня літ. «Н», паркани № 1, 4, 6, 8, 9, водопровід № 3, яма зливна № 5, ворота № 2, свердловина № 7, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Запорізького районного суду Запорізької області від 27 листопада 2024 року у задоволенні позову ОСОБА_1 , яка діє в інтересах малолітньої ОСОБА_2 , до АТ «Сенс Банк», треті особи: ОСОБА_3 , приватний нотаріус ЗМНО Шаповалова О. Г., ВК Долинської сільської ради, як орган опіки і піклування, про скасування рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса відмовлено.

Постановою Запорізького апеляційного суду від 12 березня 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, рішення Запорізького районного суду Запорізької області від 27 листопада 2024 року залишено без змін.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив із того, що при реєстрації права власності за банком на вказану квартиру, іпотекодержатель дотримався вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку».

АТ «Укрсоцбанк» у спосіб, визначений умовами договору, направив позивачу вимогу про усунення порушень з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у випадку її невиконання. Згідно з умовами договору вказане повідомлення вважається отриманим. Крім того, суд указав, що матеріалами справи спростовано доводи позивача щодо відсутності оцінки вартості майна на час вчинення реєстраційних дій.

При укладенні договору іпотеки права малолітньої особи порушені не були, адже іпотечний договір укладений 28 березня 2008 року, а народилася малолітня ОСОБА_2 01 квітня 2016 року, тому на час укладання іпотечного договору вона не була власником та не користувалася нерухомістю, яка передавалася в іпотеку, не була зареєстрована на постійне місце проживання за адресою предмета іпотеки і, отже, отримання дозволу на здійснення правочину та/або реєстраційної дії від служби у справах дітей не потрібне, оскільки перереєстрація права власності на предмет іпотеки не призвела до зменшення чи обмеження існуючого права на користування вказаним житлом дитини, адже вона набула права користування цим житлом як член сім' ї власника, відповідно до статті 405 ЦК України, статті 18 Закону України «Про охорону дитинства», та зберігає це право протягом часу перебування будинку в іпотеці.

Короткий зміст касаційної скарги

У квітні 2025 року представник ОСОБА_1 - адвокат Димитрашко Д. В. подав до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Запорізького районного суду Запорізької області від 27 листопада 2024 року та постанову Запорізького апеляційного суду від 12 березня 2025 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив суд скасувати оскаржувані судові рішення, ухвалити нове про задоволення позовних вимог у повному обсязі.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу справ між суддями від 21 квітня 2025 року для розгляду справи визначено такий склад колегії: суддя-доповідач - Коломієць Г. В. , судді, які входять до складу колегії: ОСОБА_6 , Луспеник Д. Д.

25 квітня 2025 року ухвалою Верховного Суду відкрито касаційне провадження у справі, витребувано її матеріали із Запорізького районного суду Запорізької області, іншим учасникам надіслано копії касаційної скарги.

У травні 2025 року справа надійшла до Верховного Суду.

Розпорядженням заступника керівника Апарату Верховного Суду - керівника секретаріату Касаційного цивільного суду від 24 листопада 2025 року, в зв`язку зі звільненням у відставку судді ОСОБА_6 , призначено повторний автоматизований розподіл судової справи між суддями.

Системою автоматизованого розподілу справ (протокол повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 24 листопада 2025 року) визначено такий склад колегії: суддя-доповідач - Коломієць Г. В., судді, які входять до складу колегії: Луспеник Д. Д., Черняк Ю. В.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 (провадження № 14-183цс23).

Заявник указав, що реєстрація права власності за банком належного позивачу майна відбулося з порушенням статті 37 Закону України «Про іпотеку», пункту 61 Порядку № 1127, оскільки серед наданих державним реєстраторам доказів відсутній висновок експертної оцінки предмета іпотеки.

Обов`язковою умовою для звернення стягнення є: наявність доказу вручення вимоги при зверненні стягнення на предмет іпотеки; наявність оцінки про розмір вартості майна на момент звернення; погодження оцінки предмету іпотеки іпотекодавцем.

Оспорюваною реєстрацією порушено права малолітньої дитини, оскільки не отримано згоду від органу опіки та піклування на вчинення оскаржуваної реєстрації.

Доводи осіб, які подали відзиви на касаційну скаргу

У травні 2025 року АТ «Сенс Банк» подало відзив, у якому просило касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Запорізького районного суду Запорізької області від 27 листопада 2024 року та постанову Запорізького апеляційного суду від 12 березня 2025 року - без змін, як такі, що ухвалені з правильним застосуванням норм матеріального права та без порушень норм процесуального права.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Згідно з договором кредиту № 322-43п-08нкл, укладеним 27 березня 2008 року між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 , банк надав кредит позичальнику у розмірі 353 500,00 грн строком до 27 березня 2022 року, що підтверджується додатковою угодою № 1 про внесення змін до договору кредиту від 10 жовтня 2008 року № 322-34п-08нкл, укладеною між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 , детальним розписом вартості кредиту, значення реальної процентної ставки та абсолютне значення подорожчання кредиту, додатковою угодою № 2 про внесення змін до договору кредиту від 18 червня 2009 року № 322-34п-08нкл, укладеною між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 , детальним розписом вартості кредиту, значення реальної процентної ставки та абсолютне значення подорожчання кредиту.

Із метою забезпечення виконання кредитного договору, 28 березня 2008 року між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладений іпотечний договір № 322-43п-08і, за умовами якого ОСОБА_1 передала банку в іпотеку житловий будинок, загальною площею 100,5 кв. м, житловою площею 65,8 кв. м, Опис: житловий будинок літ. «А», фундамент під житлову прибудову літ. «АІ», сарай літ. «Г», «Ж», «Ж», «И», «0», гараж літ. «Е», навіс літ. «Б», «3», «П», «Р», погріб з шийкою літ. «Пг», душ літ. «М», вбиральня «Н», паркани № 1, 4, 6, 8, 9, водопровід № 3, яма зливна № 5, ворота № 2, свердловина № 7, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , що також підтверджується додатковим договором № 1 про внесення змін до іпотечного договору № 322-43п-08і від 28 березня 2008 року від 18 червня 2009 року, договором про внесення змін № 2 до договору іпотеки №322-43п-08і від 28 березня 2008 року від 25 жовтня 2012 року.

Відповідно до пункту 1.6 договору іпотеки Іпотекодавець гарантує, що на предмет іпотеки не існує прав і вимог інших осіб, в тому числі, що зареєстровані у невстановленому законом порядку.

10 вересня 2019 року Загальними зборами акціонерів АТ «Альфа -Банк» та єдиним акціонером АТ «Укрсоцбанк», затвердженого рішенням про реорганізацію АТ «Укрсоцбанк», шляхом приєднання до АТ «Альфа -Банк».

12 серпня 2022 року Загальними зборами акціонерів АТ «Альфа -Банк» затверджено рішення про зміну найменування АТ «Альфа -Банк» на АТ «Сенс Банк».

Відповідно до витягу зі Статуту АТ «Сенс Банк», затвердженого Національним Банком України 12 вересня 2022 року, АТ «Сенс Банк» є повним правонаступником усіх прав та обов`язків АТ «Альфа-Банк», а також всього майна, прав і зобов`язань АТ «Укрсоцбанк», який мав найменування АКБСР «Укрсоцбанк», що також підтверджується статутом АТ «Сенс Банк», інформацією про правонаступництво у зв`язку із зміною назви, інформацією про правонаступництво у зв`язку з реорганізацією.

ОСОБА_1 є матір`ю малолітньої ОСОБА_2 , яка народилася ІНФОРМАЦІЯ_1 .

14 січня 2020 року ОСОБА_1 уклала шлюб з ОСОБА_9 та змінила прізвище на « ОСОБА_1 ».

Згідно з довідкою № 13-49/332, виданою 05 вересня 2023 року Виконкомом Долинської сільської ради, ОСОБА_1 зареєстрована та проживає за адресою: АДРЕСА_1 та має склад сім`ї: ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 та ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_3 .

Дозвіл на реєстрацію малолітньої ОСОБА_2 за адресою предмета іпотеки банк не надавав.

Встановлено, що на адресу ОСОБА_1 направлено повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням (вимога про усунення порушення) вих. №44469 від 13 серпня 2021 року відповідно до реєстру відправки цінних поштових відправлень, що пересилається в межах України, від 16 серпня 2021 року, що також підтверджується чеками «Укрпошти» від 19 серпня 2021 року, копією вкладення у лист.

ОСОБА_1 отримала це повідомлення 26 серпня 2021 року, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення листа (том 1, а. с. 81-93).

Приватний нотаріус ЗМНО Шаповалова О. Г. 22 грудня 2023 року вих. № 89/01-16 надіслала копії документів, які надавалися АТ «Альфа-Банк» на підтвердження факту набуття права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, а саме: заява про державну реєстрацію прав та обтяжень; квитанції № ПН386 від 04 січня 2022 року, № ПН389 від 04 січня 2022 року; довідка АТ «Альфа-Банк» станом на 15 грудня 2021 року про загальну заборгованість ОСОБА_1 перед АТ «Альфа-Банк», яка складає 3 578 197,95 грн, яка містить відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням (вимога про усунення порушення) від 13 серпня 2021 року вих. № 44469, яке направлено ОСОБА_1 та яке вона отримала 26 серпня 2021 року, що підтверджено рекомендованим повідомленням; іпотечний договір від 28 серпня 2008 року № 322-43п-08і; передавальний акт АТ «Альфа-Банк» на 11 жовтня 2019 року, протокол № 4/2019 Позачергових загальних зборів акціонерів АТ «Альфа-Банк» від 15 жовтня 2019 року; рішення № 5/2019 єдиного акціонера АТ «Укрсоцбанк».

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Підставами касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

Касаційна скарга представника ОСОБА_1 - адвоката Димитрашка Д. В. не підлягає задоволенню.

Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права

Частинами першою, другою статті 400 ЦПК України передбачено, що під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Вказаним вимогам закону рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції відповідають, доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно,

що є предметом іпотеки.

Згідно з частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Завершенням позасудового врегулювання спору є державна реєстрація права власності на предмет іпотеки, що виступає забезпеченням за основним зобов`язанням, за іпотекодержателем.

Щодо письмової вимоги про усунення порушень та належного надіслання такої вимоги

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127) визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, тобто січень 2022 року, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Згідно з пунктом 4.5.3 договору іпотеки іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20) виснувала, що наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.

У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що «в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».

У справі, що переглядається в касаційному порядку, судами встановлено, що у пункті 6.2 договору іпотеки сторони погодили, що всі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).

Частиною першою статті 627 ЦК України, що визначає свободу договору, встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Аналіз пункту 6.2 іпотечного договору від 28 березня 2008 року у взаємному зв`язку з положеннями статті 627 ЦК України дає підстави для висновку, що сторони у договорі за взаємною домовленістю встановили порядок надсилання повідомлень за цим договором, зокрема вимоги, передбаченої частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», та визначили, що таку вимогу потрібно вважати зробленою належним чином у випадку, якщо вона здійснена у письмовій формі та надіслана рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручена особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання такої письмової вимоги потрібно вважати дату її особистого вручення або дату поштового штемпеля відділення одержувача.

Суди попередніх інстанцій встановили, що 16 серпня 2021 року банк направив позивачці письмову вимогу про усунення порушень основного зобов`язання рекомендованим поштовим відправленням на адресу: АДРЕСА_2 .

Таке повідомлення було вручено позивачці 26 серпня 2021 року (том 1, а. с. 81-93).

У разі дотримання іпотекодержателем належного порядку надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

Ураховуючи наведене, висновок суду першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, щодо належного виконання іпотекодержателем вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо направлення іпотекодавцю повідомлень про звернення стягнення на предмет іпотеки, є обґрунтованим.

Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 24 квітня 2024 року у справі № 727/6254/22 (провадження № 61-12607св23), від 30 травня 2024 року у справі № 761/636/21 (провадження № 61-16610ск23).

Щодо оцінки майна

У частині п`ятій статті 37 Закону України «Про іпотеку», у редакції, чинній станом на січень 2022 року) визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Підпунктом 3 пункту 61 Порядку № 1127 передбачено, що для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки слід подати довідку іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.

Судами попередніх інстанцій установлено, що разом із заявою про державну реєстрацію права власності на іпотечне майно, банк подав довідку про те, що станом на 12 грудня 2021 року ОСОБА_1 за кредитним договором від 28 березня 2008 року № 322-43п-08нкл має заборгованість у загальному розмірі 3 578 197,95 грн. Оціночна вартість предмета іпотеки, згідно з висновком Товариства з обмеженою відповідальністю «Незалежна експертна компанія» про вартість майна від 18 листопада 2021 року, становить 493 000,00 грн (том 1, а.с. 135).

Встановлено, що банк провів оцінку іпотечного майна, яка була чинною на момент переходу права власності, отже, обґрунтованими є висновки судів попередніх інстанцій про дотримання банком вимог частини п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку», а позивач не довела порушення її прав внаслідок такої реєстрації.

Щодо доводів касаційної скарги про порушення прав дитини оспорюваним рішенням державного реєстратора

У постанові Верховного Суду від 01 березня 2023 року у справі № 712/9294/20 (провадження № 61-7294св22) зазначено, що системний аналіз статті 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей», статті 17 Закону України «Про охорону дитинства» дає підстави для висновку про те, що попередній дозвіл органу опіки та піклування при відчуженні нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким, в разі використання його як житла, має дитина, надається лише в разі, коли власниками відчужуваного майна є батьки або особи, які їх замінюють, а також коли останні укладають угоди від імені неповнолітніх.

Велика Палата Верховного Суду у пунктах 88-90 постанови від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) підтримала правовий висновок Верховного Суду України, викладений у постанові від 20 січня 2016 року у справі № 504/294/14-ц (провадження № 6-2940ц15), який зводиться до наступного: «правочин, що вчинений батьками (усиновлювачами) стосовно нерухомого майна, право власності на яке чи право користування яким мають діти, за відсутності обов`язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування може бути визнаний судом недійсним (частина шоста статті 203, частина перша статті 215 ЦК України) за умови, якщо буде встановлено, що оспорюваний правочин суперечить правам та інтересам дитини, звужує обсяг існуючих майнових прав дитини та/або порушує охоронювані законом інтереси дитини, зменшує або обмежує права та інтереси дитини щодо жилого приміщення, порушує гарантії збереження права дитини на житло. Сам по собі факт відсутності обов`язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладення оспорюваного правочину не є безумовною підставою для визнання його недійсним».

Тобто судам при вирішенні подібних справ у кожному конкретному випадку необхідно перевіряти наявність у дитини права користування житловим приміщенням на момент укладення оспорюваного договору, а також місце її фактичного проживання; враховувати добросовісність поведінки іпотекодавців щодо надання документів про право дітей на житло, яке є предметом іпотеки, при укладенні оспорюваного договору, з`ясовувати, чи існує фактичне порушення законних прав дитини внаслідок укладення договору.

Органи опіки та піклування здійснюють контроль за дотриманням батьками та особами, які їх замінюють, житлових прав і охоронюваних законом інтересів дітей відповідно до закону.

Відповідно до частин четвертої та п`ятої статті 177 СК України орган опіки та піклування проводить перевірку заяви про вчинення правочину щодо нерухомого майна дитини та надає відповідний дозвіл, якщо в результаті вчинення правочину буде гарантоване збереження права дитини на житло.

Згідно зі статтею 9 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець обмежується в розпорядженні предметом іпотеки, однак має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено цим Законом. При цьому ЦК України, як і спеціальний Закон України «Про іпотеку», не містять норм, які б зменшували або обмежували право членів сім`ї власника житла на користування жилим приміщенням у разі передання його в іпотеку.

Частиною першою статті 405 ЦК України визначено, що члени сім`ї власника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону.

У справі, яка переглядається, при укладенні договору іпотеки права неповнолітньої ОСОБА_2 порушені не були, оскільки їй не належали майнові права на будинок, що був переданий в іпотеку, вона була зареєстрована за адресою предмета іпотеки після укладення договору іпотеки, отже, отримання дозволу на здійснення правочину та/або реєстраційної дії від служби у справах дітей не було потрібне, оскільки перереєстрація права власності на предмет іпотеки не призвела до зменшення чи обмеження прав дитини щодо житлового приміщення.

Такий висновок узгоджується з висновком Верховного Суду, викладеним у постановах від 02 вересня 2020 року у справі № 755/18091/18 ((провадження № 1525св20), від 20 вересня 2023 року у справі № 201/11618/19 (провадження № 61-15826св20), від 30 травня 2024 року у справі № 761/636/21 (провадження № 61-16610св23).

Враховуючи викладене, суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, дійшов правильного висновку про те, що права неповнолітньої ОСОБА_2 порушені не були і для прийняття рішення про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за банком, дозвіл органу опіки та піклування, визначений статтею 17 Закону України «Про охорону дитинства» та статті 177 СК України, не був потрібен.

Доводи касаційної скарги про неврахування судом апеляційної інстанції висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 (провадження № 14-183цс23), є необґрунтованими, оскільки встановлені судами у цих справах фактичні обставини, що формують зміст правовідносин, є іншими ніж у справі, яка переглядається. У зазначеній справі суди виходили з конкретних обставин справи та фактично-доказової бази з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності. Крім того, вказані висновки не суперечать висновкам цієї постанови.

Так, у справі № 201/15228/17 оскаржувані реєстраційні дії вчинено на той час, коли Порядок № 1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку №1127 лише 26 лютого 2020 року.

Інші доводи касаційної скарги зводяться до переоцінки доказів, що згідно з положеннями статті 400 ЦПК України не належить до повноважень суду касаційної інстанції. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18)).

Таким чином, доводи заявника, що стали підставою для відкриття касаційного провадження, не знайшли свого підтвердження.

Судами попередніх інстанцій виконано вимоги статті 89 ЦПК України щодо оцінки доказів і статті 263 ЦПК України щодо законності та обґрунтованості рішення суду, повно і всебічно дослідили і оцінили докази та встановили обставини у справі, правильно застосували норми матеріального права до спірних правовідносин.

Верховний Суд розглянув справу у межах доводів, наведених заявником у касаційній скарзі, які стали підставою для відкриття касаційного провадження; підстав вийти за межі розгляду справи судом касаційної інстанції не встановлено.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції - без змін.

Оскільки касаційна скарга залишається без задоволення, то відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України в такому разі розподіл судових витрат не проводиться.

Керуючись статтями 400, 401, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Димитрашка Дениса Володимировича залишити без задоволення.

Рішення Запорізького районного суду Запорізької області від 27 листопада 2024 року та постанову Запорізького апеляційного суду від 12 березня 2025 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: Г. В. Коломієць

Д. Д. Луспеник

Ю. В. Черняк