Справа № 487/6814/21
Провадження № 2/487/57/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01.12.2025 року місто Миколаїв

Заводський районний суд міста Миколаєва у складі: головуючого судді Темнікової А.О., за участю секретаря судового засідання Демиденко Н.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду у місті Миколаєві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК» про визнання права власності на об`єкт нерухомого майна та зобов`язання відповідача передати об`єкт нерухомого майна позивачу, -

УСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_1 звернувся до Заводського районного суду міста Миколаєва 24.09.2021 року з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК» в якому просив: визнати за ОСОБА_1 майнові права на об`єкт: трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 ; зобов`язати ТОВ «Телец-ВАК» передати ОСОБА_1 об`єкт: трикімнатну квартиру АДРЕСА_2 ; зобов`язати ТОВ «Телец-ВАК» передати ОСОБА_1 комплект документів, необхідний для державної реєстрації речових прав ОСОБА_1 на нерухоме майно квартиру АДРЕСА_2 , а саме: акт приймання-передачі нерухомого майна (квартири); довідку про повну сплату майнових прав; технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове приміщення тощо); документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

В обґрунтування позову зазначав, що 01.03.2012 року між позивачем ОСОБА_1 , з однієї сторони, та відповідачем ТОВ «Телец-ВАК», з другої сторони, було укладено Договір № 147-12/04, за яким позивач ОСОБА_1 доручив ТОВ «Телец-ВАК» від свого імені виконати певні дії в інтересах та за рахунок коштів позивача щодо здійснення процедури будівництва трикімнатної квартири АДРЕСА_3 . Загальна вартість об`єкта згідно Договору складала 552000,00грн. Сторони домовились, що будівництво об`єкта буде завершено відповідачем в квітні 2013 року. Свої зобов`язання позивач належним чином та в повному обсязі виконав. Проте відповідач прострочив виконання своїх зобов`язань, завершив будівництво квартири та багатоквартирного житлового будинку в цілому лише у 2021 році, із присвоєнням адреси об`єкту нового будівництва (багатоповерховому житловому будинку): АДРЕСА_4 . Після чого відповідач запропонував позивачу додатково сплатити кошти в сумі 1150880,00 грн. як умову отримання квартири. Така пропозиція позивачем була відхилена, і з того часу відповідач не визнає прав позивача на новозбудований об`єкт нерухомого майна, перешкоджає в оформленні права власності на нього.

У позовній заяві позивач зазначав, що із введенням багатоквартирного житлового будинку в експлуатацію та наданням нової адреси об`єкту, який будувався як 2 черга будівництва за адресою: АДРЕСА_5 , була змінена як адреса будинку в цілому, так і нумерація квартир (приміщень) цього будинку, а тому просив зобов`язати відповідача надати відомості про остаточну адресу трикімнатної квартири, яка будувалась згідно Договору №147-12/04 від 01.03.2012р.

Ухвалою Заводського районного суду м. Миколаєва від 27.09.2021 року було відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження.

27 вересня 2021 року постановлено ухвалу про забезпечення позову.

Через представника адвоката Зотікова С.Є. 08.11.2021р. відповідачем було подано відзив на позовну заяву, в якому відповідач просив відмовити у задоволенні позову. Відповідач посилається на те, що між сторонами 01.03.2012р. було укладено Договір №147-12/04, за умовами якого довіритель доручив виконавцю від свого імені виконати певні дії в інтересах та за рахунок коштів довірителя щодо здійснення процедури будівництва трикімнатної квартири. Між сторонами було узгоджено обов`язок сплатити вартість будівництва квартири в розмірі 552000грн. згідно графіку, яка була сплачена позивачем. При укладенні договору сторони виходили з того, що будівництво житлового будинку 2 черги буде завершене в квітні 2013 року, однак у зв`язку з недостатністю коштів на фінансування будівництва, економічною кризою, відсутністю кредитних коштів, що спричинило важкий фінансовий стан відповідача, будівництво будинку тривало до 2021 року, вказаний будинок був введений в експлуатацію згідно сертифікату готовності від 12.05.2012 року № ІУ78 з присвоєнням адреси: АДРЕСА_4 .

Також відповідач зазначав, що 12.05.2020 року позивач звернувся до відповідача з заявою, в якій у зв`язку з невиконанням відповідачем умов договору просив розірвати Договір №147-12/04 від 01.03.2012р. Відповідач погодився на розірвання договору, і 21.05.2020 року сторонами було укладено Додаткову угоду №1 «про розірвання договору №147-12/04 від 01.03.2012р.» з умовою повернення відповідачем коштів в сумі еквівалентній 50000 доларів США у період з серпня по грудень 2020року. Таким чином відповідач не погоджувався з позовними вимогами у зв`язку з припиненням договору.

Ухвалою Заводського районного суду м. Миколаєва від 18.11.2021 року задоволено клопотання представника позивача та витребувано у ТОВ «Телец-ВАК» інформацію про присвоєний остаточний номер спірної квартири, яка будувалась згідно Договору №147-12/04 від 01.03.2012 р., після введення будинку в експлуатацію та надання об`єкту адреси: АДРЕСА_4 ; номер під`їзду будинку, в якому знаходиться квартира; інформацію про техніко-економічні показники квартири (зазначити загальну та житлову площу); надати викопіювання з технічної інвентаризаційної документації на житловий будинок в частині спірної квартири.

26.11.2025 року позивачем через свого представника надано відповідь на відзив відповідача на позовну заяву, в якому, разом з доводами, викладеними у позові, зазначено, що 05.11.2020р. між сторонами була укладена Додаткова угода №2 «про розірвання Договору №147-12/04 від 01.03.2012р.», за якою у разі порушення відповідачем умов Додаткової угоди №1 до Договору №147-12/04 від 01.03.2012р. та не повернення коштів в повному обсязі у визначений строк сторони домовились вважати таку додаткову угоду №1 припиненою (розірваною) та повернутися до умов Договору №147-12/04 від 01.03.2012р., який з цього ж часу визнається обов`язковим для виконання на передбачених в ньому умовах. У визначений сторонами строк відповідач кошти не повернув, а тому сторони повернулись до своїх зобов`язань. В подальшому між сторонами тривало листування стосовно виконання Договору №147-12/04 від 01.03.2012р., позивач просив надати можливість оглянути побудовану квартиру, надати необхідні документи для оформлення речових прав на неї, передати новозбудовану квартиру позивачу.

02.12.2021 року відповідачем через свого представника надано письмове заперечення, в якому відповідач зазначив, що підписання сторонами додаткової угоди №2 від 05.11.2020 року не призвело до відновлення дії договору. Також пояснив, що листом від 16.09.2021р. №129 відповідач запропонував позивачу здійснити перерахунок вартості квартири за ціною собівартості будівництва 14800 грн за 1 кв.м., та провести доплату 1150880,00грн., оскільки вартість 1 кв.м. житла згідно п.1.4. Договору складає 4800,00грн. (552000,00:115,0), що значно нижче ринкових цін на житло на момент введення будинку в експлуатацію. Наказом генерального директора ТОВ «Телец-ВАК» від 15.06.2021 року №30 затверджена з 15.06.2021року поточна ціна вимірної одиниці загальної площі квартир в житловому багатоповерховому будинку у АДРЕСА_4 в розмірі 28500,00грн. за 1 кв.м., з 01.10.2021 року 31500,00грн за 1 кв.м.. А тому відповідач листом від 16.09.2021р. №129 запропонував позивачу усунути дисбаланс у майнових інтересах сторін та здійснити перерахунок вартості квартири.

В подальшому через представника адвоката Сафронова Ю.І. відповідач доповнив свої заперечення письмовими поясненнями від 20.04.2023р. та поясненнями від 19.05.2023р., зазначивши про відсутність доказів сплати коштів на рахунок відповідача за Договором №147-12/04 від 01.03.2012р. Пояснив, що відповідач не забезпечив організацію процедури будівництва трикімнатної квартири АДРЕСА_3 , а тому такої квартири побудовано не було, у зв`язку з чим не може виконати Ухвалу суду від 18.11.2021р. про витребування від відповідача інформації про присвоєний остаточний номер спірної квартири, яка будувалась згідно договору. Крім того посилався на те, що за своєю правовою природою Договір №147-12/04 від 01.03.2012р. є договором комісії, який за своєю суттю є договором про надання послуг чи посередницьким договором, за наслідком укладання якого у позивача не могло виникнути ні майнових прав на спірну трикімнатну квартиру, ні права власності на неї, оскільки зазначена квартира не була об`єктом інвестування.

20.12.2021 року представником відповідача подано заяву про зупинення провадження у справі до завершення розгляду Заводським районним судом м. Миколаєва справи №487/8757/21 за позовом ТОВ «Телец-ВАК» до ОСОБА_1 про визнання недійсною додаткової угоди до договору.

Ухвалою Заводського районного суду м. Миколаєва від 20.12.2021 року відмовлено у задоволенні клопотання про зупинення провадження по цивільній справі.

Ухвалою Заводського районного суду міста Миколаєва від 14.09.2023 року було призначено у справі судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено експертам Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України. 09.11.2023 року до Заводського районного суду міста Миколаєва від експерта Одеського науково-дослідного інституту судових експерти Ольги Джум надійшло клопотання №23-5132 від 30.10.2023 року про надання додаткових матеріалів і зразків та вчинення інших дій, пов`язаних із проведенням судової будівельно-технічної експертизи по даній цивільній справі. Одночасно були повернуті матеріали цивільної справи. Ухвало Заводського районного суду міста Миколаєва від 14.11.2023 року провадження по цивільній справі було поновлено.

Ухвалою Заводського районного суду м. Миколаєва від 06.02.2024 р. було витребувано у КП «Миколаївське міжміське бюро технічної інвентаризації» матеріали інвентаризаційної справи на нерухоме майно за адресою: м. Миколаїв, вул. Погранична, 94 (2 черга) з поверховими планами в повному обсязі; витребувано у приватного підприємства «ЗОДЧИЙ» проектну робочу документацію на будівництво багатоквартирного жилого будинку.

Ухвалою Заводського районного суду м. Миколаєва від 19.03.2024 р. було витребувано у ТОВ «Телец-ВАК» проектну документацію за всіма стадіями на будівництво багатоквартирного житлового будинку за адресою: м. Миколаїв, вул. Погранична, 94, який будувався згідно дозволу Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Миколаївській області №01017-09 від 30.12.2009 року, робочу документацію на будівництво житлового будинку, якісну копію технічного паспорта, виготовленого ТОВ «УКР ЮР ТЕХ», якісну копію ситуаційного плану будівельного майданчика об`єкта будівництва; витребувано у приватного підприємства «ЗОДЧИЙ» засвідчену належним чином копію робочого проекту «Багатоповерховий житловий будинок по вул. Чигрина, 94 в м. Миколаєві» в складі якого є лист ГП-2 (Генплан, ситуаційний план), погоджений Головним управлінням містобудування та архітектури Миколаївської міської ради.

Відповідач не надав докази (документи) витребувані судом, неможливість надати документи пояснив відсутністю повноважних працівників у м. Миколаєві. До матеріалів провадження відповідач надав копію Дозволу на виконання будівельних робіт №01017-09 від 30.12.2009 року.

Від приватного підприємства «ЗОДЧИЙ» надійшли матеріали робочого проекту «Багатоповерховий житловий будинок по АДРЕСА_5 ».

Від КП «Миколаївське міжміське бюро технічної інвентаризації» надійшли матеріали інвентаризаційної справи на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_5 (2 черга).

Ухвалою Заводського районного суду м. Миколаєва від 20.12.2024 року, залишеною без змін постановою Миколаївського апеляційного суду від 03.03.2025 року, у справі призначено судову будівельно-технічну експертизу, на вирішення якої поставлені питання: 1. Встановити чи є житловий будинок, який будувався згідно Договору №147-12/04 від 01.03.2012р. з адресою забудови: « АДРЕСА_4 (2 черга)», та житловий будинок, який був введений в експлуатацію згідно сертифікату готовності від 12.05.2012 року № ІУ78 з присвоєнням адреси: « АДРЕСА_4 », одним і тим самим?; 2. Чи є квартира АДРЕСА_6 , тією, що будувалась згідно умов Договору №147-12/04 від 01.03.2012р., з додатками ?; 3. Якщо ні, то встановити фактичну адресу квартири, яка була побудована згідно Договору №147-12/04 від 01.03.2012р. Проведення експертизи доручити експертам Регіональної торгово-промислової палати в Миколаївській області.

За результатом проведеної судової будівельно-технічної експертизи надійшов Висновок експерта №115-285 від 05.06.2025 по матеріалам цивільної справи №487/6814/21.

30.06.2025 р. від представника позивача адвоката Хорошева В.В. надійшла заява про зміну предмету позову та в остаточній редакції позовної заяви позивач просить: визнати за ОСОБА_1 право власності на об`єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_6 ; зобов`язати ТОВ «Телец-ВАК» передати ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_6 ; стягнути з Відповідача на користь Позивача понесені витрати, пов`язані з розглядом даної справи.

Ухвалою від 10.07.2025 року прийнято до розгляду заяву про зміну предмету позову.

Ухвалою Заводського районного суду м. Миколаєва від 18.09.2025 року закрито підготовче провадження по справі, призначено справу до судового розгляду по суті у відкритому судовому засіданні.

У судове засідання представник позивача та позивач не з`явились, про час, дату та місце судового розгляду були повідомлені належним чином. Від представника позивача надійшла заява, в якій просив розглянути справу за наявними матеріалами в його відсутність та відсутність позивача, підтримав позовні вимоги, просив позов задовольнити в повному обсязі.

У судове засідання у відповідач та його представник не з`явились, про причини неявки до суду не повідомили, про дату і час розгляду справи були повідомлені належним чином. Від представника відповідача надійшла заява про проведення засідання у його відсутність, проти задоволення позову заперечував.

З огляду на наведене, суд вважає за можливе проводити розгляд справи за відсутності сторін, на підставі наявних у справі доказів.

Всебічно проаналізувавши обставини справи в їх сукупності, з`ясувавши всі фактичні обставини на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення справи по суті, суд прийшов до висновку про задоволення позову, виходячи з наступного.

Відповідно до статті 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.

Згідно приписів статті 124 Конституції України правосуддя в Україні здійснюють виключно суди. Юрисдикція судів поширюється на будь-який юридичний спір та будь-яке кримінальне обвинувачення.

Відповідно до вимог ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно ст. 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочинів недійсними; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків; відшкодування морально (немайнової) шкоди та визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Відповідно до ч. 3 ст. 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно зі ст. 5 ЦПК України суд, здійснюючи правосуддя, захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. А у випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Відповідно до ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Крім того, відповідно до ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Статтею 13 ЦПК України визначено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд має право збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи лише у випадках, коли це необхідно для захисту малолітніх чи неповнолітніх осіб або осіб, які визнані судом недієздатними чи дієздатність яких обмежена, а також в інших випадках, передбачених цим Кодексом.

Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні (ст.263 ЦПК України).

Під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин (ст. 264 ЦПК України).

Згідно ст.ст.76-81ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для справи. Докази повинні бути належними, допустимими та достовірними. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ст. 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Визнання права згідно статті 16 ЦК України є способом захисту цивільних прав.

Обставини, які перевірені доказами у справі та встановлені судом.

01.03.2012 року між ОСОБА_1 (Довірителем), з однієї сторони, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК» (Виконавцем), з другої сторони, укладено Договір № 147-12/04, за умовами якого Довіритель доручає Виконавцю від свого імені виконати певні дії в інтересах та за рахунок коштів позивача щодо здійснення процедури будівництва трикімнатної квартири АДРЕСА_2 (2 черга) (надалі «Об`єкт»).

Планування об`єкта та перелік оздоблювальних робіт, які виконуватимуться в ньому, наводяться в Додатку №1 до цього Договору, який є його невід`ємною частиною (пункт 1.2. Договору).

В Додатку 1 до Договору №147-12/04 від 01.03.2012 року «Перелік оздоблювальних робіт» наведені відомості про об`єкт, а саме: за адресою: АДРЕСА_4 (2 черга), на 5-му поверсі у 6-му під`їзді, номер квартири АДРЕСА_7 , Загальна площа 115 кв.м., перелік оздоблювальних робіт.

Відповідно до пунктів 1.3. та 1.4. Договору, для закріплення за Довірителем об`єкту, Довіритель має сплатити вартість квартири АДРЕСА_7 , згідно узгодженого сторонами графіку. Загальна вартість об`єкта на момент укладання Договору складає 552000,00 (п`ятсот п`ятдесят дві тисячі) грн. 00 коп.

В Додатку 2 до Договору №147-12/04 від 01.03.2012 року «графік подальшої сплати за квартиру АДРЕСА_8 » передбачається порядок оплати: 276000,00грн до 02.03.2012р., решту суми по фактичній вартості кв.м. на момент оплати - до 30.10.2012р.

Крім того Договір містить зобов`язання Довірителя (позивача): особисто надавати Виконавцю всі необхідні документи та передбачені законодавством відомості, які ідентифікують Довірителя; вносити кошти на рахунок Виконавця в порядку та строки, передбачені цим Договором. Кошти мають вноситись Довірителем згідно пункту 1.3. цього Договору; Не пізніше трьох місяців після введення Об`єкта в експлуатацію, укласти із Виконавцем та підписати акт приймання-передачі Об`єкта за умови проведення з Виконавцем повного розрахунку (пункти 2.2.1.-2.2.3. Договору).

Так само Договір містить зобов`язання Виконавця (відповідача): прийняти від Довірителя грошові кошти у розмірі та порядку, що передбачений цим Договором; закріпити за Довірителем Об`єкт, зазначений в п.1.1. цього Договору, на умовах цього Договору; завершити процедуру будівництва Об`єкта в квітні 2013 року; після введення Об`єкта в експлуатацію надати Довірителю, за умови повного виконання ним передбачених договором зобов`язань та підписати акт приймання-передачі Об`єкта (пункти 2.4.1.-2.4.4. Договору).

Взаємовідносини сторін, що не передбачені цим Договором, регулюються законодавством України. Спори і розбіжності при виконанні цього Договору вирішуються шляхом переговорів (пункт 4.2. Договору).

Пунктом 5.1. Договору визначено, що цей Договір вступає в силу з моменту внесення коштів на рахунок Виконавця та діє до повного виконання Сторонами своїх зобов`язань за цим Договором або до моменту розірвання цього Договору за ініціативою сторін.

На виконання умов Договору, ОСОБА_1 сплатив на користь ТОВ «Телец-ВАК» 560000,00 (П`ятсот шістдесят тисяч) гривень 00 коп., підтвердженням чого слугує: платіжна інструкція 1800.19.1 від 01.03.2012р. (249000,00 грн.), квитанція до прибуткового касового ордера №02/03-147-12/04-2 від 02.03.2012р. (27000,00 грн.), платіжна інструкція 1800.121.2 від 09.11.2012р. (207000,00 грн.), платіжна інструкція 1800.122.1 від 09.11.2012р. (77000,00 грн.).

Таке виконання Договору було прийнято відповідачем, про що останній надав довідку від 12.11.2012р. №295, якою повідомив про сплату в повному обсязі за квартиру АДРЕСА_8 , згідно умов п.1.4. та п.1.5. Договору №147-12/04 від 01.03.2012р.

У відзиві на позов відповідач не заперечував обставин сплати вартості квартири, вказуючи, що вартість квартири була сплачена позивачем, на підтвердження чого йому видано довідку від 12.11.2012 року вих. № 295.

В свою чергу відповідач закріпив за позивачем відповідну квартиру та приступив до виконання Договору зі свого боку.

Судом встановлено та не заперечували сторони, що у визначений Договором строк завершення будівництва та введення його в експлуатацію не відбулось.

12.05.2020 року позивач звернувся до відповідача із заявою про розірвання Договору №147-12/04 від 01.03.2012р. та повернення внесених коштів у сумі 50000 (п`ятдесят тисяч) доларів США.

21 травня 2020 року сторони уклали Додаткову угоду №1 про розірвання Договору №147-12/04 від 01.03.2012р.

Матеріали справи містять два примірники додаткової угоди № 1, які датовані однією і тією ж датою, підписані обома сторонами.

Пунктом 1 обох додаткових угод № 1 про розірвання договору від 01 березня 2012 року № 147-12/04 сторони дійшли згоди розірвати договір від 01 березня 2012 року № 147-12/04 за взаємною згодою сторін з 12 травня 2020 року.

Пункт 2 додаткових угод № 1 відрізняється.

В першому примірнику Додаткової угоди №1 про розірвання Договору Виконавець зобов`язується повернути Довірителю внесені ним кошти, згідно узгодженого Сторонами графіку, який додається (серпень 2020 10000 дол. США, вересень 2020 - 10000 дол. США, жовтень 2020 - 10000 дол. США, листопад 2020 - 10000 дол. США, грудень 2020 - 10000 дол. США, всього 50000 дол.США).

У другому примірнику Додаткової угоди №1 про розірвання Договору Виконавець зобов`язується повернути Довірителю внесені ним кошти в еквіваленті 50000(п`ятдесят тисяч) доларів США, частками, в залежності від фінансових можливостей Виконавця, але не пізніше 25 грудня 2020 року.

05 листопада 2020 року між відповідачем в особі генерального директора ТОВ «Телец-ВАК» Валєєва А.К. та представником позивача Пархомовою О.О., яка діяла на підставі нотаріально посвідченої довіреності, укладено Додаткову угоду №2 про розірвання Договору №147-12/04 від 01.03.2012р., якою сторони домовились про наступне: у разі порушення умов пункту 2 Додаткової угоди №1 до Договору №147-12/04 від 01.03.2012р. та не повернення коштів в повному обсязі у визначений строк, Додаткова угода №1 до Договору №147-12/04 від 01.03.2012р., укладена 21 травня 2020р., буде вважатися припиненою (розірваною) з 26 лютого 2020р., а Сторони повертаються до умов Договору №147-12/04 від 01.03.2012р., який з цього ж часу визнається Сторонами чинним і є обов`язковим для виконання на передбачених в ньому умовах.

У строк до 25 грудня 2020 року відповідач не повернув отримані кошти, а також не здійснив жодного платіжу на користь позивача за визначеним сторонами графіком.

Будівництво багатоповерхового будинку здійснювалось на підставі Дозволу на виконання будівельних робіт по об`єкту: «Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2черга) за адресою вул. Чигрина, 94, м. Миколаїв», зареєстрованого інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у Миколаївській області за №01017-09 від 30.12.2009 року, як зазначається у листі Виконавчого комітету Миколаївської міської ради «про надання інформації» від 27.09.2021 №7076/02.02.01-40/14/21.

Тривало будівництво до травня 2021 року, вказаний будинок був введений в експлуатацію згідно сертифікату готовності від 12.05.2012 року № ІУ78 з присвоєнням адреси: АДРЕСА_4 .

У травні 2021 року відповідач знову запропонував позивачу розірвати Договір, направивши позивачу підписаний зі свого боку проєкт Додаткової угоди №3 від 21.05.2021р. про розірвання Договору №147-12/04 від 01.03.2012р., в якій містяться умови: за взаємною згодою Сторін, поновлено строк розірвання Договору №147-12/04 від 01.03.2012р. з 21.05.2021 року. Виконавець зобов`язується повернути Довірителю внесені ним кошти в еквіваленті 50000 (п`ятдесят тисяч) доларів США частками, в залежності від фінансових можливостей Виконавця, на протязі 5 (п`яти) календарних місяців з дня підписання даної Угоди, але не пізніше ніж 30 жовтня 2021р. Після повного погашення заборгованості, вказаної в п.2 даної Угоди, Сторони не матимуть претензій до виконання Договору №147-12/04 від 01.03.2012р. Позивач таку пропозицію не прийняв та додаткову угоду не укладав.

Через свого представника листами від 04.08.2021 р. та 09.09.2021 р. позивач звернувся до відповідача з приводу виконання умов Договору та оформлення прав на квартиру, а саме просив повідомити про час, місце та порядок оформлення прав на новозбудовану квартиру, надати можливість оглянути стан квартири, укласти акт приймання-передачі зазначеної квартири та передати позивачу новозбудований об`єкт нерухомого майна, вжити достатніх та необхідних дій до належного виконання Договору № 147-12/04 від 01.03.2012р.

У відповідь надійшов лист ТОВ «Телец-ВАК» від 16.09.2021р за №129, в якому вказано, що між сторонами 01.03.2012 укладений Договір №147-12/04, відповідно до пункту 1.1. якого позивач довіряє відповідачу від свого імені виконати певні дії в інтересах та за рахунок коштів Довірителя щодо здійснення процедури будівництва трикімнатної квартири АДРЕСА_9 (2 черга). 12.05.2021 р. ТОВ «Телец-ВАК» отримало сертифікат готовності об`єкта будівництва багатоквартирного житлового будинку (2 черга), за адресою: АДРЕСА_5 , однак в 2019 році вартість об`єктів будівництва істотно зросла, а тому ТОВ «Телец-ВАК» повідомляє позивача про те, що вартість вимірної одиниці (квадратного метру) збудованої квартири за укладеним Договором на теперішній час складає 14800,00 грн, що зумовлює обов`язок позивача у відповідності до п.п.1.5, 2.2.3. Договору протягом 10 календарних днів здійснити остаточний розрахунок шляхом доплати за побудовану ТОВ «Телец-ВАК» згідно Договору квартиру. В іншому випадку відповідач ініціюватиме процедуру розірвання Договору через грубе порушення зобов`язань позивачем.

До вказаного листа додано розрахунок доплати вартості трикімнатної квартири за Номером договору 147-12/04 01.03.12, ОСОБА_2 , згідно якого за фактичними даними станом на момент введення в експлуатацію будинку загальна площа квартири за даними техпаспорта дорівнює 115,60кв.м., вартість по собівартості складає 1710880,00грн., а сума доплати складає 1150880,00 гривень.

Позивач не погодився з вимогою про доплату вартості квартири, та звернувся до суду із позовом у цій справі.

ТОВ «Телец-ВАК» в свою чергу звернувся до Заводського районного суду м. Миколаєва із позовом до ОСОБА_1 про визнання недійсною Додаткової угоди №2 від 05.11.2020 до Договору № 147-12/04 від 01.03.2012 р. (справа №487/8757/21).

Рішенням Заводського районного суду м. Миколаєва від 16.05.2024р. у справі №487/8757/21, залишеним в силі Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 29.01.2025р. (справа № 487/8757/21, провадження № 61-13539св24), у задоволенні позовної заяви ТОВ «Телец-ВАК» до ОСОБА_1 про визнання недійсною додаткової угоди до договору відмовлено.

Судом у цій справі встановлено: « з метою будівництва квартири для задоволення потреб відповідача між сторонами було укладено Договір №147-12/04 від 01.03.2012р., для чого відповідач передав позивачу грошові кошти в сумі 560000,00 (п`ятсот шістдесят тисяч) гривень 00 коп. Таким чином Договір було частково виконано. Відповідно до положень укладеного між сторонами Договору, позивач є виконавцем здійснення процедури будівництва об`єкту в інтересах відповідача, але не є інвестором будівництва, і наведені грошові кошти позивач спрямував на будівництво об`єкту, передбаченого Договором. На підставі заяви відповідача від 12.05.2020р. у зв`язку з порушення строків виконання Договору позивачем, сторони домовились розірвати Договір, в свою чергу позивач зобов`язався повернути отримані кошти. Кошти позивач повертати відповідачу не починав, а тому така інвестиція в повному обсязі була скерована на виконання Договору та будівництво квартири. Разом з тим, сторони домовились врегулювати свої правовідносини та свою поведінку таким чином, що у разі не повернення інвестиційних коштів в обумовлений строк, відповідач, як інвестор будівництва, отримає об`єкт, який було побудовано за ці кошти відповідно до умов Договору №147-12/04 від 01.03.2012р., про що 05.11.2020р. уклали в письмовій формі договір, якому надали назву «Додаткова угода №2 про розірвання Договору №147-12/04 від 01.03.2012р.», визначили зміст угоди на власний розсуд, та приступили до виконання таких умов… При цьому судом враховується, що попереднє розірвання Договору було пов`язано з істотним порушенням Договору позивачем, про що свідчать матеріали справи та не заперечується сторонами, а тому сторони дійшли домовленості щодо врегулювання своєї поведінки та правовідносин шляхом укладання нового договору у вигляді Додаткової угоди №2 про розірвання Договору, з урахуванням існуючих правовідносин ».

За розглядом справи №487/8757/21 Верховним Судом у постанові від 29.01.2025р. встановлені такі обставини та наводиться наступний висновок:

«З огляду на встановлені судами у цій справі обставини колегія суддів звертає увагу на таке. Розірвання договору припиняє його дію на майбутнє, але не анулює прав та обов`язків, що виникли раніше. У справі, що переглядається, після досягнення згоди про розірвання договору та зобов`язання ТОВ «Телец-ВАК» повернути грошові кошти ОСОБА_1 , сторони уклали додаткову угоду від 05 листопада 2020 року, що свідчило про їхню домовленість щодо врегулювання невиконаних зобов`язань або інших питань, пов`язаних із попередніми правовідносинами. Така угода є самостійним правочином і може бути дійсною за умови дотримання вимог законодавства. Перевіряючи умови дійсності правочину, необхідно, щоб його зміст не суперечив законодавству, волевиявлення сторін було вільним, а форма відповідала встановленим вимогам. Якщо додаткова угода відповідає цим критеріям, підстав для визнання її недійсною немає. У випадку якщо додаткова угода укладена з порушенням принципу добросовісності, наприклад, з метою введення в оману або зловживання правами, це може бути підставою для визнання її недійсною.

У справі, що переглядається, позивачем не доведено, що додаткова угода укладена з порушенням принципу добросовісності, з метою введення в оману або зловживання правами, що може бути підставою для визнання її недійсною. Навпаки, заперечуючи вказане, відповідач в порядку статті 81 ЦПК України надав належні та допустимі докази того, що оскаржувана угода відповідає вимогам законодавства, волевиявленню сторін, а поведінка позивача як суб`єкта оскарження цього правочину є недобросовісною, а отже, довів відсутність правових підстав для визнання її недійсною ».

Відповідно частини четвертої Статті 82 ЦПК України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно частини четвертої Статті 263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтування заперечень відповідача про те, що відповідач не забезпечив організацію процедури будівництва трикімнатної квартири АДРЕСА_3 , а тому такої квартири побудовано не було, суд вважає позицією захисту, що суперечить наявним матеріалам справи.

По-перше, така позиція відповідача суперечить власним поясненням та обґрунтуванням відповідача, викладеним у заявах по суті справи, як відзиві на позов від 08.11.2021р., запереченні від 02.12.2021р., стосовно обставин будівництва та введення в експлуатацію багатоповерхового житлового будинку в якому розташована спірна квартира, та ціноутворення вартості квадратного метру приміщення в цьому будинку.

Суперечить відомостям, викладеним у листі відповідача від 16.09.2021р. №129, яким відповідач повідомив позивача про отримання сертифіката готовності об`єкта будівництва та обґрунтовував обов`язок Позивача у відповідності до п.п. 1.5, 2.2.3 Договору здійснити відповідну доплату.

По-друге, рішенням Заводського районного суду м. Миколаєва від 16.05.2024р. у справі №487/8757/21, що набрало законної сили, у якій брали участь ті самі особи, встановлені такі обставини справи: «станом на дату (05.11.2020р.) укладання Додаткової угоди №2 про розірвання Договору №147-12/04 від 01.03.2012р. ще не був введений в експлуатацію будинок, де розташована квартира, визначена договором № 147-12/04 від 01.03.2012р, а введений в експлуатацію даний будинок був згідно сертифікату готовності від 12.05.2021 року № ІУ78 з присвоєнням адреси: АДРЕСА_4 , як зазначає позивач у позовній заяві та підтверджується доказами».

Керуючись положенням частини четвертої статті 82 ЦПК України, суд вважає доведеними обставини, встановлені рішенням суду у цивільній справі №487/8757/21, що набрало законної сили, та такими, що не потребують доказування.

Крім того у справі було призначено та проведено судову будівельно-технічну експертизу. За результатом проведеної судової будівельно-технічної експертизи надійшов Висновок експерта №115-285 від 05.06.2025 по матеріалам цивільної справи №487/6814/21, в якому надані наступні висновки. По першому питанню: відповідно матеріалів, що містяться в матеріалах цивільної справи та матеріалах наданих для проведення експертизи, житловий будинок, який будувався згідно Договору №147-12/04 від 01.03.2012р. за адресою забудови: « АДРЕСА_4 (2 черга)», та житловий будинок, який був введений в експлуатацію згідно сертифікату готовності від 12.05.2021 року № ІУ78 з присвоєнням адреси: « АДРЕСА_4 », є одним і тим самим об`єктом будівництва; По другому питанню: відповідно матеріалів, що містяться в матеріалах цивільної справи та матеріалах наданих для проведення експертизи, квартира АДРЕСА_6 , що фактично розташована на п`ятому поверсі у другому під`їзді, є квартирою, яка будувалась згідно умов Договору №147-12/04 від 01.03.2012р., а саме квартирою, що проєктувалася на п`ятому поверсі у шостому під`їзді за АДРЕСА_8 . По третьому питанню: дане питання не досліджувалось через повну відповідь у дослідницькій частині по першому та другому питанням.

Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, номер 433312772 від 27.06.2025, у Реєстрі прав власності на нерухоме майно відсутні відомості про реєстрацію права власності та інші речові права щодо квартири АДРЕСА_6 .

Згідно з частинами першою-четвертою статті 202 ЦК України правочин - це дія особи, яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Метою будь-якого правочину є досягнення певних юридичних наслідків, що мають істотне значення для сторін правочину.

Однією з підстав виникнення зобов`язання є договір (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).

Договір як універсальний регулятор приватних відносин покликаний забезпечити їх регулювання та має бути спрямований на встановлення, зміну або припинення приватних прав та обов`язків.

Зміст статті 626 ЦК України містить поняття договору, яким, в свою чергу, є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

У частині першій статті 628 ЦК України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Абзацом третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» (у редакції на момент укладення договору) закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.

Відповідно до частини п`ятої статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

Згідно з частиною шостою статті 7 вищевказаного закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Відповідно до змісту статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (у редакції на момент укладення договору), об`єкт будівництва - будівля, споруда або комплекс споруд, будівництво яких організує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок отриманих в управління коштів.

Об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Закріплення об`єкта інвестування за довірителем - встановлення правовідносин між довірителем та управителем на підставі договору про участь у фонді фінансування будівництва, за яких у довірителя виникає право вимоги на цей об`єкт інвестування в майбутньому.

Відповідно до статті 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав належать речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України).

За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Частина перша та друга статті 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

Аналіз вказаних норм дозволяє зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

Концепція «майна» у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а отже і «майном» (пункт 98 рішення Європейського суду з прав людини щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі» («Broniowski v. Poland»), заява № 31443/96; пункт 22 рішення від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05).

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як «права очікування» та повноваження власника таких прав викладено у змісті постанов Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2019 року у справі № 610/22985/2012, від 16 жовтня 2019 року у справі № 761/5156/13-ц та постанов Верховного Суду від 02 грудня 2020 року у справі № 520/4555/17, від 26 січня 2022 року у справі № 761/3462/13-ц, від 08 червня 2022 року у справі № 947/25597/19, від 21 червня 2022 року у справі № 947/25617/19, від 08 січня 2025 року у справі № 363/641/22.

Відтак, майнове право, яке є предметом договору, - це обумовлене право на набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

У частині першій статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Після завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до закону (постанова Верховного Суду від 26 січня 2022 року у справі № 521/19092/17 (провадження № 61-7785св19)).

Згідно з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 14 грудня 2021 року у справі №344/16879/15-ц, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

Верховним Судом неодноразово зауважувалось, що захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства (постанови Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі №344/16879/15-ц, від 24 січня 2024 року у справі № 487/7152/21 (провадження № 61-8265св23); від 26 серпня 2025 року у справі № 344/8864/23 (провадження № 61-4122св25)).

Положенням пункту 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553), для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо).

У разі коли державна реєстрація права власності здійснюється на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого завершено та який прийнято в експлуатацію після 01 січня 2013 року також обов`язково зазначаються у відповідній заяві відомості про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, та подаються завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, копії:

документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадків державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна);

документа, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його реконструкції, - у разі державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли законодавством не передбачено оформлення та видачу документа на такий об`єкт нерухомого майна).

У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі.

Відомості про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не зазначаються, а завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, копії документів, передбачені цим пунктом, не подаються у разі, коли такою особою відповідно до пункту 77 цього Порядку подано зазначені відомості та документи для долучення їх до Державного реєстру прав.

Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.

Таким чином, саме інвестор, як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України.

У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Зі змісту статті 392 ЦК України вбачається, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності.

Суб`єктом вимог про визнання права власності може бути будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензій третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.

Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин.

Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України є різновидом загального способу захисту - визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права.

Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту - визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.

Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно поновлювати порушені права, а специфіка інвестування в об`єкти будівництва та визначення новоствореного майна як об`єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про інвестування в будівництво, які мають різні назви, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено.

Практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав викладена, зокрема, Великою Палатою Верховного Суду в постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12 (провадження № 14-107цс19), від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц (провадження № 14-38цс19), від 29 травня 2019 року у справі № 1609/6645/12 (провадження № 14-220цс19), від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц (провадження № 14-268цс19), від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц (провадження № 14-31цс20).

Таким чином, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

Застосовуючи наведені вище положень законодавства та висновки Верховного суду у подібних правовідносинах, суд дійшов наступного.

Предметом спору у даній справі є визнання за позивачем права власності на нерухоме майно як об`єкт інвестування.

Суд приймає до уваги, що відповідно до умов укладеного між сторонами Договору №147-12/04 від 01.03.2012р, із врахуванням Додаткової угоди №2 від 05.11.2020р. про розірвання Договору №147-12/04 від 01.03.2012р, відповідач ТОВ «Телец-ВАК» зобов`язався збудувати квартиру, а позивач ОСОБА_1 , у свою чергу, оплатити її вартість.

Позивач звернувся до суду із позовом до ТОВ «Телец-ВАК» у зв`язку із тим, що він повністю виконав свої зобов`язання за договором, оплативши у повному обсязі вартість квартири в сумі 560000,00 (п`ятсот шістдесят тисяч) гривень 00 коп., яку за його дорученням збудував відповідач. Будинок, в якому розміщена спірна квартира, введено в експлуатацію.

Однак відповідач чинить перешкоди в оформленні права власності на це нерухоме майно в позасудовому порядку, оскільки не виконує зобов`язань за договором в частині оформлення прав, надання та підписання акту її прийому-передачі об`єкта, суд приходить до висновку про наявність підстав для задоволення позову та визнання за позивачем права власності на спірну квартиру.

Щодо посилань відповідача стосовно того, що за правовою природою Договір №147-12/04 від 01.03.2012р. є договором комісії, який за своєю суттю є договором про надання послуг чи посередницьким договором, за наслідком укладання якого у позивача не могло виникнути ні майнових прав на спірну трикімнатну квартиру, ні права власності на неї, оскільки зазначена квартира не була об`єктом інвестування, суд вважає її помилковою із врахуванням наступного.

Відповідно до змісту статті 1011 ЦК України за договором комісії одна сторона (комісіонер) зобов`язується за дорученням другої сторони (комітента) за плату вчинити один або кілька правочинів від свого імені, але за рахунок комітента.

Істотними умовами договору комісії, за якими комісіонер зобов`язується продати або купити майно, є умови про це майно та його ціну (частина третя статті 1012 ЦК України).

Як вбачається зі змісту укладеного між сторонами договору, відповідач зобов`язався здійснити будівництво квартири, водночас жодних умов про укладення від свого імені правочинів, отримання комісійної винагороди, умови договору не містять.

З урахуванням вищезазначеного, у Договорі №147- 12/04 від 01.03.2012р. відсутні ознаки договору комісії, при цьому ознаки зазначено Договору вказують на те, що за своєю правовою природою він є інвестиційним договором, а відтак до спірних правовідносин застосовуються положення Закону України «Про інвестиційну діяльність».

Аналогічні правові висновки викладені у Постанові Верховного Суд від 10.09.2025р. у справі № 487/7149/21 (провадження № 61-5628св25) за результатом перегляду касаційної скарги на судові рішення у подібних правовідносинах.

Підсумовуючи викладене, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог, тому їх належить задовольнити.

Європейський суд з прав людини у рішенні від 10 лютого 2010 рок у справі «Серявін та інші проти України» зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

У справі «Трофимчук проти України» (N 4241/03, § 54, ЄСПЛ, 28 жовтня 2010 року) Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України, оскільки суд дійшов висновку про задоволення позову, тому вважає за доцільне з відповідача на користь позивачки необхідно стягнути судові витрати в сумі 15872 гривень 00 коп., які складаються з судового збору в сумі 7438,00 грн, судового збору у сумі 454,00 грн за подання заяви про забезпечення позову, витрат на проведення судової будівельно-технічної експертизи в сумі 7980,00 грн.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 3, 5, 12, 13, 76-81, 137, 141, 211, 259, 263-265, 268, 353 ЦПК України суд, -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК» про визнання права власності на об`єкт нерухомого майна та зобов`язання відповідача передати об`єкт нерухомого майна позивачу задовольнити.

Визнати за ОСОБА_1 право власності на об`єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_6 .

Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК» передати ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_6 .

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК» на користь ОСОБА_1 судові витрати в сумі 15872 (п`ятнадцять тисяч вісімсот сімдесят дві) гривень 00 коп., які складаються з: судового збору в сумі 7438 (сім тисяч чотириста тридцять вісім) гривень 00 копійок, судового збору за забезпечення позову 454 (чотириста п`ятдесят чотири) гривень 00 копійок, витрат на проведення судової будівельно-технічної експертизи в сумі 7980 (сім тисяч дев`ятсот вісімдесят) гривень 00 копійок

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Миколаївського апеляційного суду.

Позивач: ОСОБА_1 , адреса: АДРЕСА_10 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК», , адреса: пров. Транспортний, 9, м. Миколаїв.

Повне судове рішення складено 01.12.2025 року.

Суддя А.О. Темнікова