Номер провадження: 22-ц/813/5449/25
Справа № 519/54/24
Головуючий у першій інстанції Барановська З. І.
Доповідач Назарова М. В.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18.11.2025 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Назарової М.В.,

суддів: Лозко Ю.П., Кострицького В.В.,

за участю секретаря Соболєвої Р.М.,

учасники справи: позивачі ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест»,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань в порядку спрощеного позовного провадження

апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» в особі свого представника Шидерової Наталі Сергіївни

на заочне рішення Южного міського суду Одеської області від 12 червня 2024 року, ухвалене Южним міським судом Одеської області у складі: судді Барановської З.І. в приміщенні того ж суду,

у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» про визнання неправомірним та скасування рішення,

в с т а н о в и в:

Позивачі звернулись до суду з зазначеним позовом, який мотивували тим, що 10.07.2008 між ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_5 та між ВАТ «Банк «Фінанси та Кредит» був укладений кредитний договір № 20к-1321 на суму 12 000 доларів США. В забезпечення виконання умов кредитного договору між вищезазначеними особами було укладено іпотечний договір з майновими поручителями від 10.07.2008, згідно умов якого в іпотеку було передано нерухоме майно: трикімнатна квартира загальною площею 63,13 кв.м, житловою площею 37,51 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 (далі - предмет іпотеки). Рішенням Южного міського суду Одеської області від 21.03.2012 по справі № 2-95/2011 стягнено заборгованість з ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , ОСОБА_4 за кредитним договором № 20к-1321 у розмірі 20 771,33 доларів США. Дане рішення суду перебувало на виконанні Державної виконавчої служби. 31.08.2021 виконавче провадження відносно виконання вищезазначеного рішення закінчено в зв`язку з виконанням. 23.04.2019 ВАТ «Банк «Фінанси та Кредит» і ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» уклали договір відступлення прав вимог. На підставі вище викладеного рішення Южного міського суду Одеської області по справі № 2-95/2011 було замінено сторону виконавчого провадження. Позивачам стало відомо, що ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» задовольнив забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття 23.09.2019 права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , в порядку, передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку», запис про право власності № 33394120. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яке є підставою внесення відповідного запису, прийняв державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція адміністративних послуг» Манюта Сергій Васильович. Позивачі вважають, що вищезазначене рішення державного реєстратора є незаконним, ухваленим всупереч умов іпотечного договору та норм матеріального права, згоди на звернення стягнення на іпотечне майно в позасудовому порядку вони не надавали. Про порушення своїх прав позивачі дізнались тільки 26.09.2023. ВАТ «Банк «Фінанси та Кредит» було подано позовну заяву до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , ОСОБА_4 про звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення. 19.12.2019 Южним міським судом Одеської області було винесено рішення № 519/887/14, яким вище зазначену заяву залишено без розгляду (подано заяву позивачем). Відомостей про наявність будь-яких інших судових рішень з приводу звернення стягнення на іпотечне майно у позивача відсутні.

Заочним рішенням Южного міського суду Одеської області від 12 червня 2024 року позов ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 до ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» про визнання неправомірним та скасування рішення задоволено.

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: № 48865355 від 26.09.2019 яке було здійснено державним реєстратором Малютою Сергієм Васильовичем КП «Агенція реєстраційних послуг» щодо реєстрації права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест»».

Скасовано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про право власності про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №33394120, який був здійсненний державним реєстратором Малютою Сергієм Васильовичем КП «Агенція реєстраційних послуг» на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест»».

Ухвалою Южного міського суду Одеської області від 25 березня 2025 року поновлено представнику відповідача ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» пропущений строк на подання заяви про перегляд заочного рішення по цивільній справі № 519/54/24. У задоволенні заяви представника ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест`про перегляд заочного рішення по цивільній справі № 519/54/24 за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» про визнання неправомірним та скасування рішення відмовлено.

В апеляційній скарзі відповідач ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» в особі свого представника Шидерової Наталі Сергіївни просять скасувати заочне рішення Южного міського суду Одеської області від 12.06.2024 та ухвалити нове, яким у задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі.

Доводами апеляційної скарги є те, що висновки суду першої інстанції про не підтвердження відповідачем факту направлення й отримання позивачами вищевказаних вимог, що унеможливлює встановлення державним реєстратором завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, у тому числі й шляхом набуття права власності, не відповідають обставинам справи, оскільки ТОВ ФК «Алькор Інвест» надало усі необхідні документи державному реєстратору для здійснення реєстраційних дій, в тому числі й докази направлення вимоги боржнику щодо попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки, що підтверджується: листом вимогою від 26.04.2019 за вих. № 16, описом вкладенням у цінний лист № 930, засвідченого поштовим штемпелем від 30.04.2019 та конвертом з рекомендованим повідомленням № 6930.

Скаржник вважає, що ТОВ ФК «Алькор Інвест» сумлінно виконали вимоги ст. 35 Закону України «Про іпотеку». Що стосується посилання суду на ті обставини, що ТОВ ФК Алькор Інвест всупереч статті 37 Закону України «Про іпотеку» у письмовій вимозі не зазначили ціну, за якою предмет іпотеки переходить у власність іпотекодержателя, то вказане, на думку скаржника, не може бути самодостатньою підставою для скасування реєстрації права власності належного відповідачу на законних підставах.

Відзив на апеляційну скаргу до апеляційного суду не надходив.

Сторони, належно повідомлені про дату, час і місце розгляду справи, до судового засідання не з`явилися: зокрема, від позивачів надійшла спільна заява про розгляд справи за їх відсутності (а.с. 57 т. 2); відповідач ТОВ ФК «Алькор Інвест» отримав судову повістку в електронному кабінеті, що підтверджено Довідкою про доставку електронного документу судової повістки-повідомлення до електронного кабінету 26.09.2025 10:04:37.

Вказане відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції перевіряє справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права і з дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом встановлено та матеріалами справи підтверджено, що 10.07.2008 між ОСОБА_2 та ВАТ Банк Фінанси та Кредит був укладений кредитний договір № 20к-1321 на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання 12 000 доларів США до 09 липня 2013 року зі сплатою по процентній ставці 13,5 процентів річних.

Відповідно до іпотечного договору від 10.07.2008, який був укладений між позивачами ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_5 як іпотекодавцями та ВАТ «Банк «Фінанси та Кредит» як іпотекодержателем, та посвідчений приватним нотаріусом Южненського міського нотаріального округу Одеської області Чебаном М.І. за реєстром № 1840, в забезпечення зобов`язань позивача ОСОБА_2 за кредитним договором № 20к-1321 від 10.07.2008 передана в іпотеку квартира загальною площею 63,13 кв.м, житловою площею 37,51 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить позивачам на праві приватної власності в рівних частках кожному на підставі спільної часткової власності на підставі Свідоцтв про право власності на житло, виданого Фондом комунального майна Южненської міської ради Одеської області від 14 червня 2007 року згідно з розпорядженням керівника органу приватизації за № 4628 від 04.06.2007 року, що підтверджується копією іпотечного договору (а.с. 22-25 т. 1).

Відбулася зміна найменування юридичної особи - позивача з ВАТ Банк Фінанси та Кредит на ПАТ Банк Фінанси та Кредит.

Рішенням Южного міського суду Одеської області від 21.03.2012 по справі № 2-95/2011 стягнуто солідарно з ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , ОСОБА_4 , ОСОБА_1 на користь АТ Банк Фінанси та Кредит в особі Філії Одеське РУ АТ Банк Фінанси та Кредит заборгованість за кредитним договором № 20к-1321 у розмірі 20 771,33 доларів США, що еквівалентно по курсу НБУ (1 долар США = 7,99 грн) складає 165 962,93 грн та 168 637,04 грн.

Дане рішення суду перебувало на виконанні ДВС (виконавче провадження № 47772167).

23.04.2019 ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» і ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» уклали договір відступлення прав вимог, відповідно до якого ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» перейшло право вимоги за кредитним договором № 20к-1321 від 10.07.2008 (а.с. 26-27 т. 1).

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 26.09.2023 № 348030476 за ТОВ «ФК «Алькор Інвест» зареєстроване право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 48865355 від 26.09.2019, яке було здійсненно державним реєстратором Манютою Сергієм Васильовичем КП «Агенція реєстраційних послуг» (а.с. 29-30 т. 1).

Ухвалою Южного міського суду Одеської області від 02.04.2020 у виконавчому провадженні № 47772167 замінено сторону стягувача з Філія «Одеське РУ» АТ «Банк «Фінанси та Кредит» на ТОВ «ФК «Алькор Інвест» за виконавчим листом № 2-95/11, виданим Южним міським судом Одеської області, яким стягнуто з ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , ОСОБА_4 , ОСОБА_1 користь АТ «Банк «Фінанси та Кредит» в особі Філії «Одеське РУ» АТ «Банк «Фінанси та Кредит» заборгованості за кредитним договором у розмірі 20 771,33 доларів США, що еквівалентно по курсу НБУ (1 долар США = 7,99 грн) 165 962,93 грн та 168 637,04 грн (справа № 2-95/2011)

31.08.2021 винесена постанова про закінчення виконавчого провадження по вищевказаній справі у зв`язку з виконанням боржником в повному обсязі п. 9 ч. 1 ст. 39, ст. 40 закону України «Про виконавче провадження» (а.с. 21 т. 1).

Також ВАТ «Банк «Фінанси та Кредит» звертався до Южного міського суду Одеської області з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , ОСОБА_1 , ОСОБА_4 про звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення, за участю третіх осіб, що не заявляють самостійних вимог Реєстраційна служба Южненського міського управління юстиції Одеської області, Южненський міський сектор Головного управління Державної міграційної служби в Одеській області (справа № 519/887/14).

Южним міським судом Одеської області від 19.12.2019 постановлено ухвалу, якою вище зазначений позов залишено без розгляду за заявою представника позивача ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» (а.с. 33-34 т. 1).

Крім того, ТОВ «ФК «Алькор Інвест» звертались з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_1 про усунення перешкод в реалізації права володіння, користування, розпорядження нерухомим майном шляхом визнання відповідачів такими, що припинили права користування спірною квартирою, зняття їх з реєстрації місця проживання за вказаною адресою та їх виселення (справа № 519/27/20). У вказаній справі позивач зазначав, що він є власником квартири з 23.09.2019 у зв`язку зі зверненням стягнення на іпотечне майно на підставі іпотечного застереження, а тому відповідачі втратили право користування квартирою у зв`язку зі зміною власника та мають бути визнані такими за рішенням суду.

Разом з тим, зі змісту іпотечного договору та договору купівлі-продажу квартири вбачається, що квартира, на яку позивачем звернуто стягнення як на предмет іпотеки, не була придбана за кредитні кошти, що були надані банку позичальнику, оскільки договір іпотеки укладений 09.07.2008, і на час його укладання квартира належала відповідачам на підставі спільної часткової власності на підставі Свідоцтва про право власності житло, виданого Фондом комунального майна Южненської міської ради Одеської області 14.06.2007.

Заочним рішенням Южного міського суду Одеської області від 06.07.2020, яке набрало законної сили, у задоволені позову ТОВ «ФК «Алькор Інвест» до ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_1 про усунення перешкод в реалізації права володіння, користування, розпорядження нерухомим майном відмовлено.

Як зазначають позивачі по теперішній справі, 26.09.2023 представники ЦНАП м. Южне повідомили їм, що ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» як новий власник звернулось до ЦНАП м. Южне для зняття з реєстрації позивачів. Отримавши довідку з державного реєстру, позивачам стало відомо, що ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» задовольнив забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття 23.09.2019 права власності на їх квартиру в порядку, передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку», запис про право власності № 33394120. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яке є підставою внесення запису, прийняв державний реєстратор КП «Агенція адміністративних послуг» Манюта С.В.

Як зазначено в «Інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна» № 348030476 від 26.09.2023 12:58:05, підставою виникнення права власності на квартиру за відповідачем є лист-вимога ( ОСОБА_1 ), серія та номер: 16, виданий 26.04.2016, видавник: ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест»; докази повідомлення ( ОСОБА_5 ), серія та номер: 930, виданий 30.04.2019, видавник: укрпошта; лист-вимога ( ОСОБА_5 ), серія та номер: 17, виданий 26.04.2019, видавник ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест»; докази повідомлення ( ОСОБА_2 ), серія та номер: 234, виданий 27.04.2019, видавник: укрпошта; Лист-вимога ( ОСОБА_6 ), серія та номер:15, виданий 26.04.2019, видавник ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест»; докази повідомлення ( ОСОБА_1 ), серія номер: 259 виданий 30.04.2019, видавник: укрпошта; звіт про оцінку майна, серія та номер: 989/07/19, виданий 04.07.2019 видавник: ПП «ГАБ`ЯНО».

Позивачам про листивимоги не було невідомо, так вони їм не надсилались та ними не отримувались.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд виходив із того, що реєстрація права власності на спірне майно за відповідачем відбулася на підставі ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (право іпотекодержателя задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки) та відповідного застереження в іпотечному договорі. При цьому матеріали справи не містять належних та допустимих доказів того, що позивач одержав повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, що у свою чергу свідчить про порушення законодавчої вимоги щодо належного повідомлення іпотекодавця.

Крім того, судом не встановлено, чи проводилась оцінка предмета іпотеки на момент прийняття рішення державним реєстратором про реєстрацію права власності на квартиру, так як в матеріалах справи відсутні відомості про отримання позивачем, інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.

Даючи аналіз змісту законодавства, що регулює спірні правовідносини, суд взяв до уваги, що на час дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», не може бути здійснено стягнення шляхом реєстрації права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем без згоди іпотекодавця на його відчуження, і відповідачем не було спростовано таких тверджень позивача та не доведено, що спірна квартира не відповідала критеріям майна, визначеного в Законі України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Переглядаючи вказане судове рішення за доводами апеляційної скарги, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» № 898-IV (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (частина перша статті 3 Закону № 898-IV в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки).

Згідно із частиною першою статті 35 Закону № 898-IV (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) в разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

Відповідно до статті 36 Закону № 898-IV (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Згідно із частиною першою статті 37 Закону № 898-IV (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Аналогічні положення закріплені в Законі № 898-IV в редакції, чинній на момент звернення стягнення на предмет іпотеки.

Тобто законодавством і на момент укладення іпотечного договору, й на момент звернення стягнення на предмет іпотеки передбачався спосіб задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Аналогічні правові висновки стосовно оцінки застереження в іпотечному договорі як договору про задоволення вимог іпотекодержателя викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22), від 19 травня 2020 року в справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року в справі № 199/1276/17 (провадження № 14-486цс18), зазначено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати в тому числі: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону № 898-IV. Згідно із частинами першою та другою статті 37 Закону № 898-IV іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

У цій справі пунктом 10 іпотечного договору сторони погодили, що іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів: на підставі рішення суду (підпункт 10.1); на підставі виконавчого напису нотаріуса (підпункт 10.2); згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в пп 10.3.1 та 10.3.2 цього пункту (п. 10.3) шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону УКраїни «Про іпотеку» (підпункт 10.3.1); шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону № 898-IV (підпункт 10.3.2).

Отже, як за положеннями Закону № 898-IV, так і за змістом укладеного між сторонами іпотечного договору, правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом договору іпотеки, є не лише окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, але й відповідне застереження в іпотечному договорі.

Підставою задоволення позову суд, зокрема, вказав відсутність доказів отримання іпотекодавцями саме письмової вимоги про усунення порушень за зобов`язаннями та дотримання строку, зазначеного в ній, через відсутність опису вкладення у цінні листи.

Колегія суддів погоджується з висновком суду в цій частині, з огляду на таке.

Частиною першою статті 2 Закону № 1952-IV (тут і далі в редакції, чинній на момент вчинення реєстраційних дій) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 10 Закону № 1952-IV визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Згідно з частиною першої статті 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

За змістом статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), у редакції на момент прийняття рішення державним реєстратором від 23 вересня 2019 року, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому.

Аналогічні правові висновки викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року в справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19), 19 травня 2020 року в справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20), від 26 липня 2023 року в справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22).

Отже, реєстратор перед здійсненням відповідних процедур мав отримати документ, який підтверджує факт отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя.

У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19), зазначено, що належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.

У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону № 898-IV іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону № 898-IV щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

Такі ж висновки містить постанова Верховного Суду від 22 травня 2019 року в справі № 490/3505/17 (провадження № 61-5426св19), на яку банк посилається в касаційній скарзі.

У пункті 7.4.14 договору іпотеки сторони погодили надсилання позичальнику/іпотекодавцю у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору письмової вимоги про усунення порушень , в якому зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушення зобов`язання у не менш ніж тридцяти денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога Іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.

Адресою для листування сторона іпотекодавців зазначила: АДРЕСА_1 .

Оскільки сторони не врегулювали в договорі форму надіслання вказаного повідомлення, то слід вважати, що вказане має бути здійснено у формі, що дозволяє довести обставину повідомлення, а саме: в письмовій формі та надіслання рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом або вручені особисто за зазначеними адресами сторін, а датою отримання таких повідомлень слід вважатися дату їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.

Отже, повідомлення боржника потрібно вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення. Аналогічний висновок зроблено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 645/1979/15-ц (провадження № 14-706цс19).

Матеріали справи містять докази надсилання позивачам як іпотекодавцям рекомендованих листів відповідачем ТОВ «ФК «Алькор Інвест» за вищезазначеною адресою, зокрема: ОСОБА_5 30.04.2019 (а.с. 85-86 т. 1), ОСОБА_2 27.04.2019 (а.с. 91 т. 1), ОСОБА_1 30.04.2019 (а.с. 93), проте всі вони містять відмітки Укрпошти «За закінченням встановленого строку зберігання».

Жодного опису того, які саме вкладення відправлялися вказаним особам, матеріали справи не містять.

Оскільки відповідач вважається належним чином повідомленим про дату, час і місце розгляду справи судом першої інстанції, оскільки за адресою своєї реєстрації В ЄДРПОУ отримав рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення 22.05.2024 (а.с. 109 т. 1), то відсутні підстави для задоволення його клопотання та долучення до матеріалів справи опису листа-вимоги 930 на ім`я ОСОБА_5 (а.с. 10 т. 2), оскільки вказане не узгоджується із вимогами ч. 3 ст. 367 ЦПК України і будь-які докази поважності причин пропуску строку подання доказів суду відповідачем не надані.

Крім того, описи іншим позивачам заявником не надані і в матеріалах справи такі відсутні.

За таких обставин, колегія суддів погоджує висновок суду першої інстанції про недоведеність відповідачем обставин надсилання та вручення позивачам повідомлень-вимог фінансової установи про усунення порушень, що виключає також недбалість або ухилення іпотекодавця від отримання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Оскільки іпотекодержатель не дотримався порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, тому не набув права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Крім того, 07 червня 2014 року набрав чинності Закон № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону № 898-IV, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника / майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

Згідно з пунктом 23 статті 1 Закону України 12 травня 1991 року № 1023-XII "Про захист прав споживачів" (у редакції, що діяла на момент укладення кредитного договору та договору іпотеки) споживчий кредит - це кошти, що надаються кредитодавцем (банком або іншою фінансовою установою) споживачеві на придбання продукції.

Пунктом 4 Закону № 1304-VII передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Отже, Закон № 1304-VII ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.

Аналогічний висновок щодо застосування положень Закону № 1304-VII міститься в постановах Великої Палати Верховного Суду від 26 липня 2023 року в справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22), від 19 травня 2020 року в справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20), від 20 листопада 2019 року в справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19).

Закон № 1304-VII втратив чинність 23 вересня 2021 року, однак на час вчинення реєстраційних дій був чинним.

Наявність у позивачів у власності іншого житла, крім іпотечної квартири, відповідачем не доведена належними та допустимим доказами у розумінні вимог ст. 77, 78 ЦПК України, і іпотечна квартира є житлом та місцем реєстрації всіх чотирьох позивачів (а.с. 9-10, 11-13, 14-, 16-16зв. т. 1).

Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (частина третя та четверта статті 12 ЦПК України).

З огляду на викладене, апеляційний суд погоджується з висновками суду про те, що на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 63,12 кв.м, житловою площею 37,51 кв.м, належна позивачам на підставі спільної часткової власності відповідно до Свідоцтва про право власності на житло від 04.06.2007, яка використовується позивачем як місце постійного проживання, не може бути примусово звернуто стягнення на підставі дії Закону № 1304-VII, у тому числі і шляхом реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Отже, в державного реєстратора були наявні підстави для відмови в проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за відповідачем.

Щодо посилань в апеляційній скарзі на помилковість висновків суду про відмову у задоволенні позову через не зазначення у письмовій вимозі на ім`я боржників ціни, за якою предмет іпотеки переходить у власність іпотекодержателя і що таке не є самодостатньою підставою для скасування реєстрації права власності належного відповідачу на законних підставах, то вказане не впливає на правильне вирішення справи з огляду на вищенаведену неможливість звернення стягнення на предмет іпотеки через дію Закону № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» станом на час винесення державним реєстратором оскаржуваного рішення.

Аргументи апеляційної скарги спростовуються встановленими судом фактичними обставинами справи та нормами матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, висновків суду не спростовують, на законність оскаржуваного рішення не впливають, фактично зводяться до необхідності переоцінки доказів та незгоди з оцінкою доказів, наданою судом щодо відсутності підстав для визнання оспорюваних правочинів недійсними, які, на думку заявника, встановлені судами неповно і неправильно.

Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 374, статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги залишає судове рішення без змін, а скаргу без задоволення, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержання норм матеріального і процесуального права.

За вищевикладених обставин колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції є справедливим, законним та обґрунтованим. Підстави для скасування, зміни рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги відповідача ТОВ «ФК «Алькор Інвест» відсутні.

Керуючись ст. 367, 374, 375 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» в особі свого представника Шидерової Наталі Сергіївни залишити без задоволення.

Заочне рішення Южного міського суду Одеської області від 12 червня 2024 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Дата складення повного тексту постанови 18 листопада 2025 року

Головуючий М.В. Назарова

Судді: Ю.П. Лозко

В.В. Кострицький