Номер провадження 2/754/1489/25
Справа №358/1692/24
РІШЕННЯ

Іменем України

17 листопада 2025 року Деснянський районний суд м.Києва в складі:

головуючого - судді Скрипки О.І.,

при секретарі Моторенко К.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання попереднього договору купівлі-продажу, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» (далі по тексту - ПрАТ «ХК «Київміськбуд» про розірвання попереднього договору купівлі-продажу.

Свої вимоги позивач обґрунтовує тим, що 30.12.2021 року між ним та ПрАТ «ХК «Київміськбуд» було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, за умовами п.1.1. якого сторони зобов`язались в майбутньому в строк та на умовах, визначених договором, укласти договір купівлі-продажу (основний договір) квартири АДРЕСА_1 , V черга будівництва в об`єкті: «Будівництво житлових будинків з прибудованими нежитловими приміщеннями та дитячим дошкільним закладом за адресою: АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 та АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 , АДРЕСА_18 , АДРЕСА_19 , АДРЕСА_20 , АДРЕСА_21 , АДРЕСА_22 , АДРЕСА_23 ». Основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом шести місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно (п.1.2 попереднього договору).

Як зазначає позивач, на виконання умов договору ним у період з 30.12.2021 року по 01.08.2022 року було сплачено 746 090,50 грн. Однак, відповідач свої зобов`язання належним чином не виконує, що полягає у зупиненні будівництва вже більш ніж на два з половиною роки і наразі відсутня інформація щодо строку відновлення будівельних робіт, будівництво не відновлено через брак коштів у компанії, яка з початком повномасштабного вторгнення припинило свою господарську діяльність. В зв`язку із цим, в порядку, передбаченому п.4.8 попереднього договору, ним було направлено відповідачу заяву від 16.08.2024 року із повідомленням про розірвання вищевказаного договору. У наданій відповіді на вказану заяву та повідомлення відповідач фактично відмовив йому у підписанні відповідного договору про розірвання, а тому, на думку позивача, наявні підстави для розірвання договору та стягнення з відповідача на його користь сплачених коштів.

Посилаючись на викладені обставини, позивач просив суд розірвати укладений між ПрАТ «Київміськбуд» та ним попередній договір купівлі-продажу квартири від 30.12.2021 року; стягнути з ПрАТ «Київміськбуд» на його користь суму внесених грошових коштів за вказаним договором в розмірі 746 090,50 грн., а також судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 7460,90 грн. та витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 20 000,00 грн.

Ухвалою Богуславського районного суду Київської області від 28.10.2024 року справу передано до Деснянського районного суду м.Києва для розгляду за підсудністю.

Ухвалою судді Деснянського районного суду міста Києва від 19.11.2024 року відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання.

04.12.2024 року до суду надійшов відзив представника відповідача Варицького Є.В. на позовну заяву. У даному відзиві представник відповідача заперечує проти позовних вимог, вказуючи на те, що позивач фактично в односторонньому порядку вирішив розірвати договір, що свідчить про порушення умов договору. При цьому, позивачем не дотримано процедури направлення повідомлення про розірвання договору, а також позивач не надав доказів порушень відповідачем грошового зобов`язання та виникнення обов`язку повернути грошові кошти позивачу. Так, для можливості укладення договору про розірвання, необхідний час для узгодження дій, які залежать не тільки від компанії, а й від ряду чинників: опрацювання проекту про розірвання договору і погодження його з відповідними структурними підрозділами компанії, погодження дій з органами правління компанії щодо повернення коштів, зважаючи на її розмір, погодження порядку дій з нотаріусом, зважаючи, що угода про розірвання договору може бути підписана лише у того нотаріуса, який посвідчував попередній договір та ін. З урахуванням наведеного, представник відповідача вважає, що позивач не дотримався порядку розірвання та передчасно звернувся до суду.

Заперечуючи проти позову, представник відповідача також зазначив, що пунктом 1.2 договору передбачено, що основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом 6 місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та за умови виконання майбутнім покупцем вимог п. 1.4 та п 1.5 цього договору. Тобто, виходячи з умов п. 1.2 зазначеного договору, обов`язок сторін із укладення основного договору щодо купівлі-продажу квартири має часові рамки в межах 6 місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно, який на момент розгляду справи не настав. Крім того, на офіційному сайті відповідача було опубліковано інформацію про відновлення роботи компанії та будівельних майданчиків, інформації про зупинення господарської діяльності та будівництва оголошено не було. Натомість, не зважаючи на ситуацію, яка склалася в країні, компанія робить все можливе для пришвидшення будівельних робіт на об`єкті будівництва та введення комплексу в експлуатацію.

Посилаючись на викладені обставини, представник відповідача просить відмовити в задоволенні позову у зв`язку з безпідставністю та необгрунтованістю, а в разі задоволення позиву зменшити розмір витрат на професійну правничу допомогу.

20.01.2025 року до суду надійшла відповідь представника позивача ОСОБА_3 на відзив представника відповідача. У даній відповіді представник позивача зазначає про те, що позивач у належній та зрозумілій формі повідомив відповідача про своє бажання, можливість якого передбачена умовами попереднього договору купівлі-продажу, а звернутися до суду позивача змусила відмова відповідача від розірвання попереднього договору купівлі-продажу. Також, представник позивача зазначив про обґрунтованість розміру витрат на професійну правничу допомогу.

Ухвалою Деснянського районного суду м.Києва від 22.04.2025 року закрито підготовче провадження та справу призначено до розгляду по суті.

Представник позивача, будучи належним чином повідомленим про час та місце розгляду справи, в судове засідання не з`явився, надавши заяву, в якій просить розглядати справу в його відсутність.

Представник відповідача, належним чином повідомлений про час і місце судового розгляду у встановленому законом порядку за місцем своєї реєстрації, у судове засідання не з`явився, про поважність причин неявки суд не повідомив.

Враховуючи обставини справи, наявність відзиву та відповіді на відзив, достатність часу для реалізації сторонами своїх прав на захист, суд вважає можливим розглянути справу у відсутність сторін на підставі наявних доказів.

Враховуючи, що сторони по справі в судове засідання не з"явились, відповідно до ст.247 ч.2 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

Дослідивши та всебічно проаналізувавши обставини справи в їх сукупності, оцінивши зібрані по справі докази виходячи зі свого внутрішнього переконання, яке ґрунтується на повному та всебічному дослідженні обставин справи, суд дійшов наступного висновку.

Як встановлено судом і вбачається з матеріалів справи, 30.12.2021 року між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 було підписано попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченко Р.О. та зареєстрований в реєстрі за № 2258.

Відповідно до п. 1.1 попереднього договору, сторони зобов`язуються в майбутньому в строк та на умовах, визначених цим договором, укласти договір купівлі-продажу («основний договір») квартири АДРЕСА_1 , V черга будівництва в об`єкті: «Будівництво житлових будинків з прибудованими нежитловими приміщеннями та дитячим дошкільним закладом за адресою: АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 та АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 , АДРЕСА_18 , АДРЕСА_19 , АДРЕСА_20 , АДРЕСА_21 , АДРЕСА_22 , АДРЕСА_23 », загальною проектною площею 55,20 кв.м., кількість кімнат - 2, розташована на 19-му поверсі.

Згідно п.1.2 попереднього договору, основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом 6 місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та за умови виконання майбутнім покупцем вимог п. 1.4 та 1.5 цього договору.

Відповідно до п. 1.4 попереднього договору, майбутній покупець зобов`язаний сплатити майбутньому продавцю вартість майна, зазначену у п. 2.2 цього договору в наступному порядку.

Перший платіж у розмірі 684 590,40 грн, що складає 50% вартості майна та відповідає 27,60 кв.м. загальної проектної вартості площі, протягом 4-х банківських днів після підписання цього договору. Наступні платежі за графіком, наведеним в п.1.4.2 попереднього договору зі сплатою останнього платежу 06.11.2024 року.

Відповідно до п. 2.1 попереднього договору, предметом основого договору є квартира АДРЕСА_1 , V черга будівництва в об`єкті: «Будівництво житлових будинків з прибудованими нежитловими приміщеннями та дитячим дошкільним закладом за адресою: АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 та АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 , АДРЕСА_18 , АДРЕСА_19 , АДРЕСА_20 , АДРЕСА_21 , АДРЕСА_22 , АДРЕСА_23 ».

Згідно п. 2.2. попереднього договору, на дату підписання цього договору вартість майна складає 1 369 180,80 грн, без ПДВ, виходячи з вартості 1 кв.м. - 24 804,00 грн, без ПДВ.

Відповідно до п. 3.1 попереднього договору, обов`язками майбутнього продавця є: до укладення основного договору зареєструвати право власності на майно відповідно до чинного законодавства України; до укладення основного договору, на вимогу майбутнього покупця, у 30-денний термін надати йому оригінал довідки про повний розрахунок, за умови здійснення майбутнім покупцем повного розрахунку відповідно до пункту п.1.3, п. 1.4 та 1.5 договору; попередити майбутнього покупця про відомі майбутньому продавцю недоліки майна, якщо такі мають місце; не змінювати в односторонньому порядку строк (терміни) укладення нотаріального посвідчення основного договору та умови продажу майна; не погіршувати техічний стан майна, не демонтувати, не змінювати санітарно-технічне та інше обладнання та не вчиняти будь-яких інших дій, що можуть призвести до зниження споживчих якостей майна; нести віддповідальність за справжність всіх наданих майбутньому покупцю документів та наданоїі інформації; прибути для укладення основного договору в день, місце та час, визначені усною домовленістю сторін, але не пізніше терміну передбаченого в п. 1.2 цього договору.

Пунктом 4.1 попереднього договору визначено, що сторони домовилися про те, що той, хто необгрунтовано відмовляється (ухиляється) від укладення основного договору у визначений у п. 1.2 цього договору термін та на визначених умовах, повинен відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням чи відмовою від укладення основоного договору.

Згідно п. 4.8 попереднього договору, сторони погодили, що до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитися від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання.

За таких умов, цей договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного договору про розірвання. В такому випадку майбутній продавець повертає майбутньому покупцю на банківський рахунок, що зазначений майбутнім покупцем у договорі про розірвання, кошти протягом 60 банківських днів з дня підписання договору про розірвання за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від сум внесеної за цим договором.

Відповідно до п. 5.1 попереднього договору, спори та суперечки, що можуть виникнути у звязку з укладенням та виконанням цього договору вирішуються шляхом переговорів, а при недосягнення згоди - у судовому порядку.

Згідно п.6.1 попереднього договору, договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін у встановленому законодавством порядку.

Згідно вказаних умов договору позивачем було сплачено грошові кошти на загальну суму 746 090,50 грн., а саме: 30.12.2021 року - 684 590,50 грн., 14.06.2022 року - 20 500,00 грн., 11.07.2022 року - 20 500,00 грн., 01.08.2022 року - 20 500,00 грн.

16.01.2024 року позивачем ОСОБА_1 на адресу голови правління ПрАТ «ХК «Київміськбуд» Олійника В.І. було направлено заяву разом із нотаріально посвідченим повідомленням про розірвання попереднього договору від 30.12.2021 року та повернення коштів, оскільки на час написання повідомлення об`єкт будівництва не прийнятий в експлуатацію.

Листом № 2138/0/2-24 від 11.09.2024 року відповідач повідомив про те, що компанія не відмовляється від своїх зобов`язань за попереднім договором від 30.12.2021 року та не приймає пропозицію про його розірвання, посилаючись на активний пошук людського та фінансового ресурсу для відновлення будівництва та виконання зобов`язань перед інвесторами.

Звертаючись до суду із даним позовом, позивач просив задовольнити його вимоги, вказуючи на те, що відповідач свої зобов`язання належним чином не виконує, що полягає у зупиненні будівництва вже більш ніж на два з половиною роки і наразі відсутня інформація щодо строку відновлення будівельних робіт, будівництво не відновлено через брак коштів у компанії, яка з початком повномасштабного вторгнення припинило свою господарську діяльність.

Представник відповідача проти даних тверджень заперечував, вважаючи позовні вимоги необґрунтованими та безпідставними.

Суд вважає, що доводи позивача не знайшли свого підтвердження під час судового розгляду з огляду на наступне.

Відповідно до ч.1 ст.4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ч. 1-5 ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Пунктом 1 частини другої статті 11 ЦК України визначено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ч. 1 ст. 204 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Згідно з висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 11 серпня 2021 року у справі № 344/2483/18, презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним (таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків), доки ця презумпція не буде спростована.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто, з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Вказаний висновок міститься у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 03 листопада 2021 року у справі № 757/39725/19-ц (провадження № 61-15916св20).

Відповідно до статті 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладено протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Згідно зі статтею 525 ЦК України, одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до статті 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно ч.2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

У постанові Верховного Суду України від 18 вересня 2013 року у справі № 6-75цс13 зроблено висновок, що «оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення».

У постанові Великої Палати Верховного від 16 лютого 2021 року в справі № 910/2861/18 (провадження № 12-140гс19) вказано, що «Однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац другий частини другої статті 651 ЦК України). Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) зазначено, що «Інакше кажучи, для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише наявність порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно суттєвою є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати (аналогічні за змістом висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункти 117-120)).

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (частина четверта статті 652 ЦК України). Справді, на стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані обставини, що виникають після укладення договору, істотно порушують баланс інтересів сторін і суттєво знижують для кожної з них очікуваний результат договору. Право змінити чи розірвати договір у разі істотної зміни обставин, які були визначальними на час його укладення, направлене на захист сторін договору від настання ще більш несприятливих наслідків, пов`язаних із подальшим його виконанням за існування обставин, що відповідають характеристикам, визначеним устатті 652 ЦК України. За загальним правилом у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, його можна змінити чи розірвати за згодою сторін. Можливість такої зміни або розірвання може бути обмежена, коли інше передбачає договір або випливає із суті зобов`язання (абзац перший частини першої статті 651 ЦК України). Припис абзацу другого частини першої статті 652 ЦК України встановлює критерій, за яким для зміни чи розірвання договору на підставі цієї статті обставини, якими, укладаючи його, керувалися сторони, мають змінитися настільки, що, якби останні могли це передбачити, то б узагалі не уклали договір чи уклали б його на інших умовах. За відсутності істотної зміни обставин, зокрема за незначної їх зміни або за виникнення труднощів у виконанні договору, які сторони могли розумно передбачити, на підставі статті 652 ЦК України договір не можна змінити ні за згодою сторін, ні за рішенням суду. Істотна зміна обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, має бути не наслідком поведінки сторін, а бути зовнішньою щодо юридичного зв`язку між ними. Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин за рішенням суду, виходячи з принципу свободи договору (пункт 3 частини першої статті 3, частина перша статті 627 ЦК України), є винятковим заходом. Для застосування судом відповідного повноваження потрібна як сукупність чотирьох умов, визначених у частині другій статті 652 ЦК України, так і встановлення того, що розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (частина четверта цієї статті), тобто що таке розірвання буде необґрунтованим згідно з принципом «найменших негативних наслідків» для сторін договору (близькі за змістом висновки див. у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 12 вересня 2019 року у справі № 910/17469/18 (пункти 41 - 42), від 19 листопада 2019 року у справі № 910/9859/18 (пункти 37, 41 - 44), від 25 лютого 2020 року у справі № 922/2279/19 (пункти 8.8 - 8.12), від 19 липня 2022 року у справі № 910/14155/21 (пункт 8))».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.09.2020 року у справі № 920/418/19 вказано, що право сторони договору звернутися до суду з вимогою про розірвання договору за наявності відповідних умов, передбачених договором чи законом, не є тотожнім праву на таке розірвання, а свідчить про наявність спору про розірвання договору, який підлягає вирішенню судом з урахуванням усіх істотних обставин.

Так, відповідно до п. 1.2 попереднього договору, основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом 6 місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та за умови виконання майбутнім покупцем вимог п. 1.4 та 1.5 цього договору. Тобто, виходячи з умов п. 1.2 договору, виконання обов`язку сторін із укладення основного договору щодо купівлі-продажу квартири встановлено у строк 6 місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно. Неукладення у вказаний строк основного договору купівлі-продажу квартири, згідно приписів чинного законодавства, має призвести до припинення вказаного попереднього договору.

Зважуючи доводи сторін з урахуванням наявних доказів, суд вважає, що позивачем не надано належних та допустимих доказів того, що об`єкту будівництва, в якому знаходиться квартира, що є об`єктом попереднього договору, присвоєно у встановленому законом порядку поштову адресу, що дає можливість визначити дату початку відліку шестимісячного строку на укладення сторонами основного договору купівлі-продажу квартири, як це визначено п.1.2 попереднього договору. Таким чином, оскільки об`єкту будівництва не присвоєно поштову адресу, то відсутні підстави вважати, що зобов`язання, встановлене п.1.2 попереднього договору, є припиненим. Крім того, умови попереднього договору не містять і строку закінчення будівництва та введення будинку в експлуатацію.

Також, позивачем належним чином не доведено, що відповідач необґрунтовано ухиляється від укладення основного договору купівлі-продажу квартири у строки, визначені умовами п. 1.2 попереднього договору.

Таким чином, судом встановлено, що позивачем не доведено факту істотного порушення відповідачем умов попереднього договору щодо строків будівництва та введення в експлуатацію спірного майна, а також щодо порушення строків укладення основого договору купівлі-продажу та ухилення відповідача від його укладення. Умови попереднього договору є чіткими, недвозначними, відтак, позивач при його укладанні мав розуміти та усвідомлювати умови, зміст та правову природу цього правочину, в тому числі положення п.1.2 про те, що основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом 6 місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та те, що жодний пункт попереднього договору не містить строків будівництва та введення будинку в експлуатацію, як і не містить строків отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку.

Посилання позивача на те, що він скористався своїм правом на розірвання договору шляхом направлення відповідного повідомлення суд відхиляє, оскільки право на дострокове розірвання в односторонньому порядку попередього договору шляхом надсилання повідомлення рекомендованим листом відповідно до п.4.2, 4.3 попереднього договору визначено лише для майбутнього продавця.

Таким чином, судом встановлено, що укладений між сторонами попередній договір не має чітко встановленого строку, в який має бути укладений основний договір купівлі-продажу квартири, а спірному об`єкту будівництва не присвоєно поштову адресу. Відтак, строк укладення основного договору купівлі-продажу, встановлений п.1.2 попереднього договору, не настав, а сам попередній договір не припинився, а тому відсутні підстави для його розірвання та стягнення з відповідача на користь позивача суми внесених грошових коштів в розмірі 746 090,50 грн., в зв`язку із чим у задоволенні позову належить відмовити.

Відповідно до ч.1 ст.2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Положеннями ч.1 ст. 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

За приписами ч.ч.1, 2 ст.10 ЦПК України, суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України.

Відповідно до положень ст. 12 ЦПК України, учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч.1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно ч.1 ст.76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ч.2, 3 ст.77 ЦПК України, предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень.

За змістом ст.78 ЦПК України, суд не бере до уваги докази, додержані з порушенням порядку, встановленого законом. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно ч. 1 ст. 80 ЦПК України, достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

За приписами ч.1 ст.81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

У відповідності до ч.6 ст.81 ЦПК України, доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Відповідно до положень Висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів щодо якості судових рішень (пункти 32-41), звертається увага на те, що усі судові рішення повинні бути обґрунтованими, зрозумілими, викладеними чіткою і простою мовою і це є необхідною передумовою розуміння рішення сторонами та громадськістю; у викладі підстав для прийняття рішення необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави захисту; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення.

У рішенні Європейського суду з прав людини по справі «Коробов проти України» (заява № 39598/03 від 21 липня 2011 року) суд вказав, що при оцінці доказів, суд, як правило - застосовує критерій доведення «поза розумним сумнівом». Проте, така доведеність може випливати із співіснування достатньо переконливих, чітких і узгоджених між собою висновків чи схожих неспростованих презумпцій факту.

Європейський суд з прав людини також вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Таким чином, аналізуючи зібрані по справі докази в світлі наведених правових норм, повно та всебічно з`ясувавши обставини справи, оцінивши зібрані у справі докази, їх належність, допустимість, достовірність, суд встановив, що позивачем не доведено факту істотного порушення відповідачем умов попереднього договору від 30.12.2021 року та наявності підстав для його розірвання і стягнення отриманих за цим договором коштів, отже підстави для задоволення позовних вимог відсутні. Інші доводи сторони позивача на висновки суду не впливають та підстав для задоволення позову не дають.

Відповідно до ст.141 ЦПК України, оскільки суд відмовляє в задоволенні позовних вимог, то судові витрати, понесені позивачем, відшкодуванню не підлягають.

На підставі викладеного, керуючись ст. 12, 19, 81, 141, 258-260, 263-265 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

В задоволені позову ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання попереднього договору купівлі-продажу - відмовити.

Рішення суду може бути оскаржено до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його складення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом тридцяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги усіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті провадження чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено та підписано 17 листопада 2025 року.

Суддя: