Справа № 643/6304/24
Провадження № 2/643/452/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19.11.2025 м.Харків

Салтівський районний суд міста Харкова у складі:

головуючого судді - Афанасьєва В.О.,

при секретарі - Ткаченко В.В.,

за участю представника Салтівської окружної прокуратури міста Харкова Маркевич Ю.В.,

представника відповідача - адвоката Ободовської Н.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Харкові в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом керівника Салтівської окружної прокуратури м. Харкова, який діє в інтересах держави в особі Харківської міської ради, до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, ОСОБА_2 , про визнання договору оренди недійсним, зобов`язання повернути земельну ділянку та усунення перешкод у її користуванні, -

ВСТАНОВИВ:

Керівник Салтівської окружної прокуратури міста Харкова 14.06.2024 звернувся до Московського районного суду м. Харкова (Салтівський районний суд міста Харкова) з позовною заявою в інтересах держави в особі Харківської міської ради до ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 ), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) про визнання недійсним договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :05:031:0081, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного 28.12.2019 між Харківською міською радою та ОСОБА_1 (номер запису про інше речове право: 34978783, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101), зобов`язання ОСОБА_1 (код НОМЕР_1 ) повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради () земельну ділянку загальною площею 2,6953 га з кадастровим номером :05:031:0081, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , усунення перешкод у здійсненні права Харківської міської ради на користування та розпорядження майном комунальної власності шляхом зобов`язання ОСОБА_1 (код НОМЕР_1 ) знести об`єкт самочинного будівництва - незавершену будівництвом нежитлову будівлю літ. «Б-1» розташовану за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці :05:031:0081 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) з приведенням земельної ділянки під нею у придатний для подальшого використання стан та скасування рішення державного реєстратора Департаменту реєстрації Харківської міської ради Тертишнік Д.О. індексний номер: 56238985 від 21.01.2021 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності ОСОБА_1 (код НОМЕР_1 ) на об`єкт незавершеного будівництва - нежитлової будівлі літ. «Б-1», розташованої за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці :05:031:0081 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101; номер відомостей про речове право 40200784) з закриттям розділу 101 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, судові витрати просив покласти на відповідача, стягнувши їх на користь Харківської обласної прокуратури.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, прокурор зазначає про порушення прав територіальної громади міста Харкова шляхом порушення чинного земельного законодавства при виділенні Харківською міською радою земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер :05:031:0081).

Так, прокурор зазначає про надання вказаної земельної ділянки в оренду ОСОБА_2 для реконструкції нежитлової будівлі літ. «Б-1» під об`єкт рекреаційного призначення за адресою: АДРЕСА_1 , у зв`язку з чим укладається відповідний договір оренди землі, проте, вказана будівля літ. «Б-1» фактично є об`єктом самочинного будівництва, оскільки ОСОБА_2 придбала за договором купівлі-продажу вказаний об`єкт у ОСОБА_3 , який неправомірно зареєстрував його в Державному реєстрі після здійснення реконструкції рухомого майна, яке купив за договором у ОСОБА_4 . Крім того, у позовній заяві прокурор посилається на незаконність укладення договору купівлі-продажу між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 , за яким останній придбав зазначений об`єкт самочинного будівництва, який розташовано на спірній земельній ділянці та не може бути предметом цивільних правочинів, що свідчить, на думку прокурора, про нікчемність такого договору. ОСОБА_1 після начебто отримання у власність об`єкта самочинного будівництва засвідчує факт його відсутності на земельній ділянці з кадастровим номером :05:031:0081 шляхом звернення до ТОВ «ЛІМІНГТОН», яким складено довідку № 2344655 про знищення такого об`єкта. У зв`язку з начебто переходом права власності ОСОБА_1 на об`єкт самочинного будівництва останній стає замість ОСОБА_2 стороною договору оренди спірної земельної ділянки, яка виділена відповідачу для здійснення реконструкції нежитлової будівлі, однак, останній всупереч цільовому призначенню земельної ділянки, яку виділено саме з метою здійснення на ній реконструкції, розпочинає на вказаній земельній ділянці нове будівництво спортивного корпусу з допоміжними будівлями та полями для футболу площею 9212,21 кв.м., що підтверджує, на думку прокурора той факт, що незавершена будівництвом нежитлова будівля літ. «Б-1» (відсоток готовності 0%), розташована за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101) є об`єктом самочинного будівництва, оскільки збудована на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети.

Так, оскільки вказана нежитлові будівля є об`єктом самочинного будівництва, то вона не належала на праві власності ОСОБА_2 та не належить на праві власності ОСОБА_1 , що виключає можливість отримання такими особами земельної ділянки в оренду без проведення земельних торгів та у позаконкурентний спосіб. На підставі наведеного прокурор вважає, що договір оренди спірної земельної ділянки від 28.12.2019 має бути визнаний судом недійним як такий, що укладений у порушення вимог ст. 203 ЦК України, внаслідок чого відповідач має повернути вказану земельну ділянку Харківській міській раді.

Крім того, прокурор зазначає, що такий об`єкт самочинного будівництва є перешкодою Харківській міській раді як власнику земельної ділянки для користування та розпорядження такою ділянкою, тому, належними вимогами, які може заявити власник земельної ділянки для захисту своїх прав є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна, оскільки визнання права власності на самочинно побудоване майно за ХМР потягне за собою покладення на міську раду надмірного тягаря щодо фінансування в умовах воєнного стану завершення будівництва нежитлової будівлі з відсотком готовності 0%. У зв`язку з вищенаведеним прокурор також зазначає про незаконність здійснення державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва без отримання судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, що прямо передбачено у ст. 376 ЦК України як єдину можливу підставу для отримання та реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва.

Ухвалою суду від 21.06.2024 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та встановлено строки для вчинення учасниками справи процесуальних дій.

Ухвалою суду від 31.12.2024 заяву про забезпечення позову задоволено в повному обсязі та заборонено відчуження незавершеної будівництвом нежитлової будівлі літ. «Б-1» розташованої за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці :05:031:0081 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101).

Ухвалою суду від 06.02.2025 судом постановлено рішення про задоволення клопотання представника відповідача та повернення до стадії підготовчого провадження.

Представником відповідача 09.03.2025 подано до суду відзив на позовну заяву прокурора, в якому просить відмовити прокурору в задоволенні позовних вимог, обґрунтовуючи свою позицію тим, що правовою підставою для знесення самочинного будівництва є істотне відхилення від проекту та/або істотне порушення будівельних норм і правил, що суперечить суспільним інтересам та порушує права інших осіб, а також неможливість проведення перебудови або відмова особи, яка здійснила таке будівництва, від її проведення. Знесення самочинного будівництва є крайнім заходом і можливе лише за умови вжиття всіх передбачених законодавством заходів.

Так, на думку представника відповідача, позовна вимога про знесення об`єкта самочинного будівництва можлива лише після видання особі, яка здійснила таке будівництво, припису про усунення порушень та невиконання такою особою цього припису уповноваженого органу державного архітектурно-будівельного контролю. Відповідач зазначає про неотримання такого припису для усунення виявлених порушень, що тягне за собою відсутність підстав для прокурора звернутися до суду з позовною вимогою про знесення об`єкта самочинного будівництва, яка на теперішній час є передчасною.

Крім того, у відзиві на позовну заяву представником відповідача зазначено про відсутність підстав вважати нежитлову будівлю «Б-1» за адресою: АДРЕСА_1 , об`єктом самочинного будівництва, оскільки не проводилися жодні перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм та державних стандартів і прокурором не доведено факт наявності істотних порушень будівельних норм і правил, що є підставою для визнання об`єкта самочинно збудованим. Крім того, представник відповідача зауважив, що земельна ділянка :05:031:0081 виділена міською радою для здійснення будівництва (реконструкції), що також виключає можливість визнання об`єкта самочинно збудованим та знести його.

Також представником відповідача зазначено про порушення прокурором майнового інтересу орендаря у володінні майном, передбаченого пунктом 1 статті 1 Протоколу № 1 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оскільки, на думку представника відповідача, орендодавець Міськрада, яка одночасно виконувала функції державного контролю, протягом більше ніж чотирьох років допускала існування на орендованій земельній ділянці комунальної власності об`єктів будівництва.

Представник відповідача наголошує на безпідставність зазначення прокурором 0% готовності об`єкту незавершеного будівництва, оскільки технічний паспорт на об`єкт незавершеного будівництва не містить відомостей відносно відсотків готовності об`єкта, що є лише припущенням прокурора, яке не може бути покладено судом в основу ухваленого рішення.

Також зазначено, що Харківська міська рада висловила бажання визнати за відповідачем право власності на нерухоме майно, що розташовано на спірній земельній ділянці, що підтверджується фактом укладення між ХМР та відповідачем договору оренди та здійснення реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва за відповідачем. Крім того, на думку представника відповідача, прокурором не обґрунтовано наявність порушення прав або інтересів громади у сфері раціонального використання земель, з огляду на відсутність такого поняття у чинному законодавстві України та з огляду на використання відповідачем земельної ділянки саме за цільовим призначенням всупереч доводам прокурора про зворотне.

Крім того, представником відповідача зазначено у відзиву на позовну заяву про платне використання відповідачем спірної земельної ділянки з урахуванням сплати ним орендної плати до бюджету та долучено листи від батьківського комітету ДЮФСШ «Металіст 1925» Харків та від директора вказаної установи щодо здійснення ОСОБА_1 суттєвого вкладу в розвиток освітньої та спортивної інфраструктури міста Харкова внаслідок здійснення ним будівництва на спірній земельній ділянці.

Керівником Салтівської окружної прокуратури міста Харкова 19.03.2025 через автоматизовану систему «Електронний суд» подано до суду відповідь на відзив представника відповідача, в якому прокурор наполягає на задоволенні позовних вимог та зазначає про неможливість вирішення питання про проведення відповідної перебудови об`єкта самочинного будівництва, оскільки це можливо лише у разі істотного відхилення від проекту або у разі істотного порушення будівельних норм і правил. У даному випадку, на думку прокурора, нерухоме майно будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, що не ставить можливість знесення об`єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови. Спірний договір оренди землі, на думку прокурора, укладено незаконно, оскільки підставою для укладення договору оренди зелі є результати земельних торгів, які у даному випадку не проводилися, що не відповідає вимогам земельного законодавства. Прокурор не погоджується з представником відповідача щодо порушення вимог ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод щодо права особи на мирне володіння своїм майном, оскільки на його думку, у правовідносинах щодо самочинного будівництва нерухомого майна на земельній ділянці територіальної громади відсутній критерій законності та добросовісності набуття майна у власність.

У судовому засіданні прокурор заявлені позовні вимоги підтримав повністю та просив їх задовольнити, представник відповідача у судовому засіданні просив відмовити у задоволенні позовної заяви прокурора в повному обсязі, тертя особа, що не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, в судове засідання не з`явилася, будучи належним чином повідомленою про дату, час та місце судового засідання, що підтверджується матеріалами справи.

Представник Харківської міської ради у судове засідання не з`явився. Харківська міська рада належним чином повідомлялася про дату та час проведення судового засідання, причини неявки її представника суду невідомі, клопотань про розгляд справи без участі представника чи перенесення дати проведення засідання від них суду не надходило. Неявка представника позивача не перешкоджає розгляду справи.

Розглянувши надані документи та матеріали, заслухавши пояснення учасників справи, з`ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення на такі вимоги, об`єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи та вирішення спору по суті, суд встановив:

13.12.2017 між ОСОБА_4 (продавець) та ОСОБА_3 (покупець) укладено договір купівлі-продажу рухомого майна споруди, загальною площею 80 кв.м., яка складається з приміщення №1, площею 35 кв.м., та приміщення №2, площею 45 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , який посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І., що підтверджено копією відповідного договору, долученою до матеріалів судової справи. У договорі повністю відсутні будь-які посилання на правоустановчі документи, які б підтверджували право власності продавця на це майно. Факт передачі майна ОСОБА_3 підтверджено актом приймання-передачі рухомого майна.

Отже, вищевказаний об`єкт на момент його відчуження мав статус об`єкта рухомого майна, про що також свідчить невнесення даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про його державну реєстрацію.

У подальшому, ОСОБА_3 зареєстровано декларацію про початок будівельних робіт у Департаменті ДАБІ у Харківській області від 20.02.2018 №ХК 67 щодо реконструкції споруди (нежитлових приміщень №1-:-2) під магазин за адресою: АДРЕСА_1 , код об`єкта згідно з Державним класифікатором будівель та споруд ДК 018-2000 1230.1, про що свідчить наданий до суду витяг з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Таким чином, судом встановлено, що ОСОБА_3 купив у ОСОБА_4 рухоме майно, щодо якого розпочав процес реконструкції під магазин.

Відповідно до ст. 177 ЦК України, об`єктами цивільних прав є речі, гроші, цінні папери, цифрові речі, майнові права, роботи та послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні та нематеріальні блага. Об`єкти цивільних прав можуть існувати у матеріальному світі та/або цифровому середовищі, що обумовлює форму об`єктів, особливості набуття, здійснення та припинення цивільних прав і обов`язків щодо них.

Положення статті 179 ЦК України дають визначення поняття «річ». Так, річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

Статтею 181 ЦК України унормовано поділ речей на нерухомі та рухомі, а саме: до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення; рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.

Таким чином, рухоме та нерухоме майно мають різну природу та різний правовий статус.

Разом з цим, чинне законодавство не передбачає порядку переведення речей з «рухомого майна» в «нерухоме майно».

Однак, на підставі наявної і матеріалах справи декларації про готовність об`єкта до експлуатації державним реєстратором КП «Харківське міське БТІ» до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 10.05.2018 внесено відомості про право власності ОСОБА_3 на об`єкт нерухомого майна, а саме: нежитлову будівлю літ. «Б-1» площею 80,0 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101), що також підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 379892535.

Відповідно до технічного паспорту на громадський будинок літ. «Б-1» (магазин) № б/н за інвентаризаційною справою №0930/18, виготовленого ТОВ «АРХІЛАІН» 14.03.2018, приміщення №1, площею 45,0 кв.м. має призначення для використання як торгівельний зал, приміщення №2, площею 35,0 кв.м. є допоміжним приміщенням.

У разі якщо, рухома річ набуває ознак нерухомого майна вона набуває статусу «нової речі» і до неї мають бути застосовані положення ст.331 ЦК України.

Відповідно до положень ч.2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Так, ОСОБА_3 міг створити об`єкт нерухомого майна лише шляхом здійснення нового будівництва, натомість останній відповідно до поданої ним декларації здійснив реконструкцію, а не нове будівництво.

Згідно з ДБН А.2.2-3:2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво», затверджених наказом Мінрегіону України від 04.06.2014 № 163, реконструкція - перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об`єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг (п. 3.21).

Тож, проведення реконструкції можливе лише щодо вже введеного в експлуатацію об`єкта нерухомого майна, а не щодо об`єкта рухомого майна, яке придбав за договором купівлі продажу ОСОБА_3 у ОСОБА_4 .

Отже, фактично ОСОБА_3 проведено будівництво не на існуючому фундаменті раніше збудованого та введеного в експлуатацію об`єкта нерухомості, а на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 , яка перебуває у власності Харківської міської ради (підтверджено інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 370867621).

Відповідно до ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Відповідно до п.45 Порядку про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) для державної реєстрації права власності у зв`язку із зміною суб`єкта такого права в результаті реконструкції об`єкта нерухомого майна, у тому числі в результаті переведення об`єкта нерухомого майна із житлового у нежитловий або навпаки подаються: документ, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його реконструкції (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав); документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна.

Таким чином, реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна безумовно повинна передувати реєстрація права власності на первинний об`єкт нерухомого майна.

Однак, відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не містять даних щодо реєстрації первинного об`єкта нерухомого майна, яке реконструйовано ОСОБА_3 , що свідчить про створення ним нового об`єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 .

Частиною 1 статті 9 Закону України «Про архітектурну діяльність» передбачено, що будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об`єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеному Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Відповідно до ч.ч. 4, 5 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації. Проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

Відомості про реєстрацію речових прав на земельну ділянку по АДРЕСА_1 під нежитловою будівлею літ.«Б-1» на момент її будівництва в Державному реєстрі відсутні, що підтверджується відповідною Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Частинами другою статті 376 ЦК України встановлено, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

На підставі вищенаведеного суд доходить висновку про протиправність внесення відомостей про право власності ОСОБА_3 на об`єкт нерухомого майна, а саме: нежитлову будівлю літ. «Б-1» площею 80,0 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101), адже, відсутність у Реєстрі будь-яких зареєстрованих прав за ОСОБА_3 на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , на якій останнім здійснено будівництво відповідного об`єкта нерухомого майна, свідчить про самочинне будівництво будівлі літ. «Б-1».

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови від 07.04.2020 у справі №916/2791/13; пункти 53-56 постанови від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).

Тобто відповідно до приписів частин третьої та п`ятої статті 376 ЦК України як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті.

Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.

Таким чином, нежитлова будівля літ. «Б-1», площею 80,0 кв.м., розташована за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101) є об`єктом самочинного будівництва, так як збудована на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети.

У подальшому, за умовами договорів купівлі-продажу №1293 від 13.06.2018 (щодо 1/2 нежитлової будівлі) та №1310 від 14.06.2018 (щодо іншої 1/2 нежитлової будівлі), посвідчених приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І., вищевказаний об`єкт ОСОБА_3 продано ОСОБА_2 (код НОМЕР_2 , місце реєстрації за адресою: АДРЕСА_2 ).

Відповідно до витягу із Додатку 1 до рішення 30 сесії Харківської міської ради 7 скликання «Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів» від 16.10.2019 №1752/19 щодо переліку юридичних та фізичних осіб, яким надається дозвіл на розроблення документації із землеустрою, за заявою ОСОБА_2 надано дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки (кадастровий номер :05:031:0073) площею 2,8018 га із земель територіальної громади м. Харкова для реконструкції нежитлової будівлі під спортивно-оздоровчий комплекс дитячої футбольної академії зі спорудженням площинних споруд по АДРЕСА_3 .

У зв`язку з чим, таку технічну документацію було розроблено фізичною особою-підприємцем ОСОБА_6 на замовлення територіальної громади міста Харкова відповідно до договору №166/1019 від 25 жовтня 2019 року та погоджено рішенням 31 сесії Харківської міської ради 7 скликання «Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів» від 27.11.2019 №1830/19.

Згідно з додатком 4 до вищевказаного рішення ХМР, земельна ділянка (кадастровий номер :05:031:0073) площею 2,8018 га із земель територіальної громади м. Харкова була поділена на земельні ділянки: ділянка 1 площею 0,1065 га та ділянка АДРЕСА_4 площею 2,6953 га.

Відповідно до інформації з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (згідно з витягом №НВ-019 від 24.12.2019), державна реєстрація земельної ділянки площею 2,6953 га з кадастровим номером :05:031:0081), розташованої за адресою: АДРЕСА_1 здійснена на підставі вищезазначеної технічної документації із землеустрою, датою державної реєстрації земельної ділянки є 17.12.2019.

Пунктом 5.4. додатку 1 до рішення 32 сесії Харківської міської ради 7 скликання «Про надання земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів, надання згоди на прийняття земельних ділянок у власність територіальної громади м. Харкова» від 18.12.2019 №1896/19 ОСОБА_2 надано в оренду до 31.12.2021 земельну ділянку площею 2,6953 га (кадастровий номер :05:031:0081) із земель територіальної громади м. Харкова, за рахунок земель рекреаційного призначення, для реконструкції нежитлової будівлі літ. «Б-1» під об`єкт рекреаційного призначення за адресою: АДРЕСА_1 .

На підставі вказаного рішення між Харківською міською радою та ОСОБА_2 28.12.2019 укладено договір оренди земельної ділянки із цільовим призначенням землі рекреаційного призначення, код КВЦПЗ (07.02.) для будівництва та обслуговування об`єктів фізичної культури і спорту, з кадастровим номером :05:031:0081, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (далі Договір). Вказаний договір зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 28.12.2019, номер запису про інше речове право 34978677, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101. Площа землі, наданої в оренду становить 2,6953 га (пункт 2 Договору). Строк дії договору оренди встановлено умовами п.8 Договору до 31.12.2021. Відповідно до п. 3 Договору на земельній ділянці розміщено об`єкти нерухомого майна нежитлова будівля літ. «Б-1». Пунктом 15 Договору передбачено передання земельної ділянки в оренду для реконструкції нежитлової будівлі літ. «Б-1» під об`єкт рекреаційного призначення.

У подальшому, а саме 24.03.2020 між ОСОБА_2 (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі літ. «Б-1» площею 80,0 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці з кадастровим номером :05:031:0081. Договір посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І. та внесено до реєстру за №1035 (номер запису про право власності: 36069766, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101).

У зв`язку з переходом права власності на об`єкт нерухомого майна розміщений на земельній ділянці до нового власника, 17.06.2020 була укладена додаткова угода до договору оренди землі (номер запису про інше речове право: 34978783 від 28.12.2019), відповідно до якої змінено сторону договору - Орендаря з ОСОБА_2 на ОСОБА_1 .

Так, судом встановлено, що об`єкт самочинного будівництва, а саме нежитлова будівля літ. «Б-1» площею 80,0 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці з кадастровим номером :05:031:0081, став підставою для неправомірного отримання ОСОБА_2 у користування вказаної земельної ділянки та після цього неправомірно перейшов від ОСОБА_2 у власність до ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу.

Однак, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Отже, самочинно збудоване нерухоме майно не є об`єктом права власності згідно з нормами статей 376 та 325 ЦК України і відповідно не може бути предметом цивільно-правових договорів.

Згідно з вимогами ч. 1, 2 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Як роз`яснив Пленум Верховного суду України в пункті 2 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009 № 9, судам необхідно враховувати, що згідно із ст. ст. 4, 10, 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК, міжнародним договорам, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законам, а також моральним засадам суспільства. Зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правовим актам, прийнятих відповідно до Конституції України (ст. ст. 1, 8 Конституції України).

Відповідно до частин першої, другої статті 228 ЦК України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

Оскільки нежитлова будівля літ. «Б-1» за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101) є самочинним будівництвом і реєстрація права власності на неї здійснена у спосіб, що не відповідає вимогам чинного законодавства і порушує право територіальної громади міста Харкова на належне володіння та користування земельною ділянкою, подальші правочини, здійснені відносно зазначеного об`єкту самочинного будівництва, а саме: продаж нежитлової будівлі літ.«Б-1» ОСОБА_2 на підставі договорів купівлі-продажу №1293 від 13.06.2018 та №1310 від 14.06.2018, посвідчених приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І., та подальший продаж цієї будівлі ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу №1035 від 24.03.2020 посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І. є нікчемними з огляду на положення статті 228 ЦК України. Відповідно до ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Щодо недійсності договору оренди землі від 28.12.2019 та додаткових угод до нього судом встановлено нижченаведене.

Частиною 1 ст. 116 ЗК України встановлено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Статтею 6 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. У разі набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладення договору оренди є результати земельних торгів.

Відповідно до ст. 16 Закону України «Про оренду землі» укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами земельних торгів.

Згідно з ч.ч. 1-3 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

Відповідно до ч.1 абз.1 ч.2 ст.135 Земельного кодексу України земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів.

Продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється виключно на земельних торгах, крім випадків, встановлених частинами другою і третьою статті 134 цього Кодексу.

Згідно з ч.1 ст.134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Разом з тим, ч.2 наведеної статті передбачено, що, зокрема, не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Таким чином, однією з підстав для передачі земельних ділянок державної або комунальної власності у позаконкурентний спосіб є розміщення на них об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Перед прийняттям Харківською міською радою рішення «Про надання земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів, надання згоди на прийняття земельних ділянок у власність територіальної громади м. Харкова» від 18.12.2019 № 1896/19 та укладенням з ОСОБА_2 договору оренди землі від 28.12.2019 земельні торги не проводились, а земельна ділянка комунальної власності перейшла у користування відповідача у позаконкурентний спосіб.

Разом з цим, інформація, наведена в п. 3 Договору щодо знаходження на земельній ділянці нежитлових будівель, що дає право не проводити земельні торги, не відповідає дійсності з огляду на викладене вище.

На спірній земельній ділянці комунальної власності, переданій ОСОБА_2 в користування, на момент винесення рішення та укладення договору оренди, нерухомого майна в розумінні ст. 331 ЦК України не перебувало, оскільки відповідні нежитлові приміщення є об`єктом самочинного будівництва.

Відтак передача земельної ділянки комунальної власності в користування без проведення земельних торгів, не відповідає вимогам земельного законодавства.

Тож, договір оренди від 28.12.2019, укладений між Харківською міською радою та ОСОБА_2 суперечать положенням ч. 2 ст. 124, ст. 134 ЗК України щодо необхідності проведення земельних торгів та має бути визнаний судом недійсним.

Так, у разі визнання основного договору оренди недійсним всі пов`язані з ним додаткові угоди також стають недійсними, оскільки вони є похідними від первинного договору. Це означає, що додаткові угоди втрачають юридичну силу з моменту укладення основного договору, який був визнаний недійсним, та не створюють юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Щодо зобов`язання ОСОБА_1 повернути земельну ділянку.

Суд також вбачає підстави для задоволення позовної вимоги прокурора про повернення земельної ділянки Харківській міській раді. Так, задоволення позовної вимоги про зобов`язання Відповідача повернути спірну земельну ділянку узгоджується із вимогами статей 15, 16 ЦК України та частиною 2 статті 152 ЗК України, якою передбачено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Зазначене, зокрема, узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, висловленою у постанові від 27.11.2024 у справі № 911/2732/23.

Крім того, судом встановлено, що через декілька днів після придбання ОСОБА_1 спірної нежитлової будівлі, а саме 30.06.2020, ТОВ «ЛІМІНГТОН» складено довідку №2344655 про те, що нежитлова будівля літ. «Б-1», яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , та належить ОСОБА_1 , знищена.

Відповідно до витягу з Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, 16.12.2020 за №ХК70 ОСОБА_1 зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робіт, а саме нове будівництво спортивного корпусу з допоміжними будівлями та полями для футболу площею 9212,21 кв.м. по АДРЕСА_1 .

На підставі вищезазначеного повідомлення, 21.01.2021 Державним реєстратором Департаменту реєстрації Харківської міської ради прийнято рішення про державну реєстрацію, індексний номер: №56238985, об`єкту нерухомого майна №101 (номер запису про право власності №40200784), а саме: об`єкта незавершеного будівництва - нежитлової будівлі літ. «Б-1», розташованої за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці :05:031:0081, а також внесені відомості про право приватної власності на вказаний об`єкт нерухомого майна за ОСОБА_1 (код НОМЕР_1 ).

Відповідно до технічного паспорту на вказаний об`єкт незавершеного будівництва від 15.01.2021, складеного ТОВ «Архілаін», відсоток готовності складає - 0, тобто об`єкт фактично на час його державної реєстрації ще зовсім не існував.

Незважаючи на це, 12.04.2021 між Харківською міською радою та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду до договору оренди землі №б/н від 28.12.2019 (номер запису про інше речове право 34978783 від 28.12.2019), якою поновлено строки оренди земельної ділянки з кадастровим номером :05:031:0081 та змінено умови її використання з «для реконструкції нежитлової будівлі літ. «Б-1» під об`єкт рекреаційного призначення» на «для реконструкції нежитлової будівлі літ. «Б-1» під об`єкт рекреаційного призначення та подальшої експлуатації» строком на період реконструкції до 31.12.2025, на період експлуатації до 31.12.2046.

Отже, незважаючи на те, що земельна ділянки яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 передавалась для реконструкції нежитлової будівлі літ. «Б-1» площею 80 кв.м. під об`єкт рекреаційного призначення ОСОБА_1 на вказаній земельній ділянці протиправно було розпочато нове будівництво спортивного корпусу з допоміжними будівлями та полями для футболу площею 9212,21 кв.м.

Відповідно до витягу з Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, що міститься в матеріалах справи, як документ, що засвідчує право власності (користування) земельною ділянкою для здійснення будівництва ОСОБА_1 , зазначено договір оренди від 28.12.2019 з Харківською міською радою щодо земельної ділянки з кадастровим номером :05:031:0081 (номер запису про інше речове право: 34978783), який насправді укладався для реконструкції вже знищеної будівлі.

І вже з урахуванням державної реєстрації нового об`єкту нерухомого майна, незважаючи на те, що відсоток його готовності складав 0%, а об`єкт нерухомого майна нібито для реконструкції якого і виділялась земельна ділянка давно знищено, 12.04.2021 між Харківською міською радою та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду до договору оренди землі №б/н від 28.12.2019 (номер запису про інше речове право 34978783 від 28.12.2019), якою поновлено строки оренди земельної ділянки з кадастровим номером :05:031:0081 та змінено умови її використання з «для реконструкції нежитлової будівлі літ. «Б-1» під об`єкт рекреаційного призначення» на «для реконструкції нежитлової будівлі літ. «Б-1» під об`єкт рекреаційного призначення та подальшої експлуатації» строком на період реконструкції до 31.12.2025, на період експлуатації до 31.12.2046.

Враховуючи вищевикладене, незавершена будівництвом нежитлова будівля літ. «Б-1» (відсоток готовності 0%), розташована за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101) є об`єктом самочинного будівництва, так як будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети.

Таким чином, шляхом протиправної реєстрації об`єктів нерухомого майна №101 та №101 відповідачем на позаконкурсних засадах, без проведення земельних торгів, отримано у користування земельну ділянку з кадастровим номером :05:031:0081 площею 2,6953 га за адресою: АДРЕСА_1 , яка відноситься до земель рекреаційного призначення та розташована на території парку культури та відпочинку Перемога у місті Харкові.

Щодо усунення перешкод шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 ЦК України).

Відповідно до ст. 83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам, є комунальною власністю.

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).

Внаслідок, такої реєстрації Харківська міська рада, як власник земельної ділянки позбавлена можливості вільно нею розпорядися, шляхом передачі в оренду іншим особам у законний спосіб, через проведення земельних торгів, що в умовах наявності обмежених земельних ресурсів населеного пункту порушує інтереси територіальної громади у сфері забезпечення раціонального використання та охорони земель, створення належних умов для розвитку міста.

З огляду на викладене, Велика Палата Верховного Суду у п. 88 постанови від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 зробила висновок, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодуванням завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, крім іншого, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав. На цьому наголосив Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду при розгляді справи №202/7377/16-ц.

Негаторний позов - це вимога власника, який є володільцем майна (відновив володіння майном), до будь-якої особи про усунення перешкод (шляхом повернення майна, виселення, демонтажу самочинного будівництва тощо), які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов`язати відповідача утриматися від вчинення дій, які можуть призвести до виникнення таких перешкод. Означений спосіб захисту спрямований на усунення порушень прав власника, які не пов`язані з позбавленням його володіння майном.

Предмет негаторного позову становить вимога власника майна до третіх осіб про усунення порушень його права власності, що перешкоджають йому належним чином користуватися, розпоряджатися цим майном тим чи іншим способом.

Підставою негаторного позову слугують посилання позивача на належне йому право користування і розпорядження майном та факти, які підтверджують дії відповідача у створенні позивачу перешкод щодо здійснення цих правомочностей.

Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (стаття 391 ЦК України). За змістом цієї статті негаторний позов застосовується для захисту від порушень, не пов`язаних із позбавленням володіння, а не для захисту права володіння, яке належить власнику незалежно від вчинених щодо нього порушень (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі №359/3373/16-ц (пункт 71)).

Таким чином, звернутися з негаторним позовом може власник або титульний володілець, у якого знаходиться річ, щодо якої відповідач ускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження.

При цьому поняття перешкод у реалізації прав користування і розпорядження є загальним поняттям і може включати не лише фактичну відсутність доступу до земельної ділянки та можливості використати її за цільовим призначенням, а й будь-які інші неправомірні дії порушника прав, а також рішення органів державної влади чи місцевого самоврядування, договори, інші правочини, у зв`язку з якими розпорядження і користування майном ускладнене або повністю унеможливлене.

У постановах Великої Палати Верховного Суду від 12.06.2019 у справі №487/10128/14 та від 15.09.2020 у справі №469/1044/17 вказані можливі способи усунення таких порушень, яких може вимагати законний власник, а саме шляхом оспорення відповідних рішень органів державної влади чи органів місцевого самоврядування, договорів або інших правочинів, а також вимагаючи повернути земельну ділянку.

Крім того, у постанові Верховного Суду від 20.10.2020 у справі №910/13356/17 суд виклав висновок про те, що способом захисту в негаторних правовідносинах є вимога, яка забезпечить законному володільцю реальну можливість користуватися і розпоряджатися майном тим чи іншим способом.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).

Згідно з вказаним принципом, не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку.

За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Велика Палата Верховного Суду у пп. 136-138 Постанови від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 наголосила на тому, що судовим рішенням про знесення спірного об`єкта нерухомості суд вирішує подальшу юридичну долю самочинно побудованого майна (спірного об`єкта нерухомості).

У частині другій статті 212 ЗК України передбачено, що приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 січня 2021 року у справі №442/302/17 (провадження №61-20491св19) зазначено, що «задоволення вимоги про усунення перешкод в користуванні земельної ділянки шляхом знесення самочинно побудованого нежитлового приміщення за рахунок особи, яка здійснила таке самочинне будівництво є належним та ефективним способом захисту прав власника (користувача). Застосування вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою, в тому числі визнання недійсними договорів про відчуження майна».

З огляду на викладене, оскільки зазначена земельна ділянка, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Харкова, а незавершена будівництвом нежитлова будівля літ. «Б-1» розташована на ній є об`єктом самочинного будівництва, то належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою (у даному випадку Харківська міська рада) є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Такої правової позиції дотримується Велика Палата Верховного Суду в пп. 109-113 Постанови від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження №12-39гс23).

Правовий порядок, зокрема, знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майно залежить від підстав, за якими його віднесено до об`єкта самочинного будівництва.

За змістом частини 7 статті 376 Цивільного кодексу України зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову можливе лише у разі: (1) істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, (2) істотного порушення будівельних норм і правил.

В інших випадках самочинного будівництва, зокрема, (1) якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або (2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи (3) належно затвердженого проекту, стаття 376 Цивільного кодексу України не ставить можливість знесення об`єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови (постанови Верховного Суду від 24.06.2020 у справі № 320/5880/18, від 03.07.2024 у справі № 925/752/23).

Натомість правове значення має позиція власника (користувача) земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина 4 статті 376 ЦК України).

В цьому випадку знесення самочинного будівництва можливе без попереднього рішення суду про зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову. Це є логічним та виправданим, оскільки такі види самочинного будівництва, безперечно, не можуть бути приведені до легітимного стану шляхом перебудови.

Аналогічної правової позиції дотримується і Верховний Суд (постанова Верховного Суду у складі судової палати з розгляду справ щодо захисту соціальних прав Касаційного адміністративного суду від 29 січня 2020 року у справі № 822/2149/18).

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Одночасно, вирішувати питання про знесення самочинно збудованого об`єкту нерухомого майна №101 літ. «Б-1» за адресою: АДРЕСА_1 є недоцільним, оскільки вказаний об`єкт знищено, а відповідний розділ в Державному реєстрі закрито.

Враховуючи, що нежитлова будівля літ. «Б-1» за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101) є незавершеним будівництвом, відсоток готовності якого складає 0%, визнання права власності на самочинно побудоване майно за Харківською міською радою є недоцільним, адже в умовах воєнного стану в Україні фінансування витрат для завершення такого будівництва із місцевого бюджету не передбачено.

Таким чином, виходячи із вищенаведених законодавчих положень та судової практики, враховуючи, що власник земельної ділянки, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , - Харківська міська рада не висловила бажання визнати право власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, або ж за нею особисто, то належним способом захисту є усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання особи, що здійснила самочинне будівництво - ОСОБА_1 , знести самочинно збудований об`єкт нерухомого майна, відповідно до частини 4 статті 376 ЦК України.

Враховуючи, що на замовлення саме ОСОБА_1 розпочато нове будівництво нежитлової будівлі літ. «Б-1» розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , та проведена її державна реєстрації з відкриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то суд вбачає підстави для задоволення позовної вимоги про зобов`язання особи знести самочинно збудований об`єкт нерухомого майна, що висувається прокурором саме до ОСОБА_1 , як особи, що здійснила самочинне будівництво.

Верховний Суд наголошує, що в силу вимог частиною 1 статті 3 ЗК України в спірних земельних правовідносинах у співвідношенні із загальним законом (частина 4 стаття 376 ЦК України) спеціальним законом є ЗК України, імперативна норма частини 2 статті 212 якого підлягає пріоритетному застосуванню до спірних правовідносин, пов`язаних із встановленням суб`єктного складу осіб, зобов`язаних повернути власнику землі самовільно зайняті земельних ділянок, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, а в іншій частині, не врегульованій ЗК України, можуть застосовуватися норми ЦК України, зокрема, статті 376 цього Кодексу.

Адже, на відміну від положень частини 4 статті 376 ЦК України, які обмежують коло осіб, зобов`язаних знести об`єкт самочинного будівництва, їх забудовником (колишнім або теперішнім), норма частини 2 статті 212 ЗК України суттєво розширює суб`єктний склад зобов`язаних осіб за рахунок громадян і юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки, та до яких вочевидь можна віднести осіб, які придбали об`єкт самочинного будівництва в забудовника та зареєстрували право власності на такий об`єкт. (Постанова КГС ВС від 05.06.2024 у справі № 904/4339/21)

Колегія суддів у Постанові КГС ВС від 19.03.2024 у справі № 915/1439/21 зауважила, що Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду наразі дотримується усталеної правової позиції в питанні визначення належним відповідачем за позовом власника землі про знесення об`єкта самочинного будівництва не забудовника, а останнього набувача такого об`єкта, який зареєстрував за собою право власності на самочинне будівництво (див. постанови від 02.06.2021 у справі № 509/11/17, від 30.09.2022 у справі № 201/2471/20, від 15.03.2023 у справі № 205/213/22, від 05.04.2023 у справі № 199/6251/18, від 31.05.2023 у справі № 201/4483/20).

Щодо скасування державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на об`єкт незавершеного будівництва.

Якщо право власності на об`єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав), у разі задоволення позовної вимоги про знесення об`єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації.

Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ).

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено поняття державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно з ч. 1 ст. 27 зазначеного Закону державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Аналіз наведених норм дозволяє дійти висновку, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно є юридичним фактом, який полягає в офіційному визнанні та підтвердженні державою набутого особою речового права на нерухомість та є елементом в юридичному складі (сукупності юридичних фактів), який призводить до виникнення речових прав. При цьому, реєстрація права власності хоча і є необхідною умовою, з якою закон пов`язує виникнення речових прав на нерухоме майно, однак реєстраційні дії є похідними від юридичних фактів, на підставі яких виникають, припиняються чи переходять речові права, тобто державна реєстрація сама по собі не є способом набуття права власності.

Такої правової позиції дотримується Верховний Суд у постановах від 29.04.2020 у справі № 911/1455/19, від 20.05.2020 у справі 911/1902/19, від 28.05.2020 у справі № 910/5902/18.

Законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права, а самостійного значення щодо підстав виникнення права не має.

Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13. Аналогічних висновків також дійшов Верховий Суд у постанові від 09.12.2020 у справі № 922/476/20.

В силу положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» всі реєстраційні дії, рішення та записи, які здійснюються чи приймаються державними реєстраторами, по суті мають технічний характер, спрямований на виконання встановленого цим Законом та іншими нормативно-правовими актами порядку здійснення такої державної реєстрації, проте не мають самостійного правовстановлюючого характеру та здійснюються на підставі наданих державному реєстратору відповідних правовстановлюючих документів, що містяться в реєстраційній справі. Норми частин першої та другої статті 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» прямо встановлюють пріоритет таких документів перед відомостями, що містяться у Державному реєстрі прав на нерухоме майно (постанова Верховного Суду від 12.11.2019 у справі № 922/1266/19).

Державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав за результатами розгляду заяви про державну реєстрацію та на підставі документів, необхідних для вчинення відповідних дій. При цьому державна реєстрація не є способом набуття права власності, а є лише засобом підтвердження фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі визначених законом документів (постанова Верховного Суду від 08.08.2019 у справі № 909/472/18).

При дослідженні судом обставин існування в особи права власності необхідним є, передусім, встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає (постанова Верховного Суду від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18).

Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.

Отже, з урахуванням встановленого судом факту зведення ОСОБА_1 об`єкту самочинного будівництва останній не набув жодних прав на нього, у зв`язку з чим судом встановлено підстави для визнання незаконною державної реєстрації неіснуючих прав власності ОСОБА_1 на об`єкт самочинного будівництва та вбачає підстави для скасування такої реєстрації, яка створює для власника земельної ділянки Харківської міської ради додаткові юридичні обмеження, що становлять перешкоди ХМР у користуванні та розпорядженні її майном.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі №338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23), від 15 вересня 2020 року у справі №469/1044/17 (пункт 67), від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (пункт 58), від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункт 98), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункт 9.1), від 22 червня 2021 року у справах № 334/3161/17 (пункт 55) і № 200/606/18 (пункт 73), від 29 червня 2021 року у справі № 916/964/19 (пункт 7.3), від 31 серпня 2021 року у справі №903/1030/19 (пункт 68), від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18 (пункт 19), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 143), від 14 грудня 2021 року у справі № 643/21744/19 (пункт 61), від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (пункт 8.31), від 8 лютого 2022 року у справі №209/3085/20 (пункт 21), від 13 липня 2022 року у справі №363/1834/17 (пункт 56)).

«Ефективність» є оціночним поняттям. Відповідно до визначення наданого Великим тлумачним словником сучасної української мови (за редакцією В.Т. Бусел, видання 2005 року) «ефективний» - який приводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект.

Відтак застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача.

Під способами захисту суб`єктивних земельних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких - проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав і вплив на правопорушника (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16 (пункт 5.5), від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 90), від 15 вересня 2020 року у справі №469/1044/17 (пункт 68)).

Враховуючи наведене, з урахуванням принципу верховенства права, засад добросовісності, справедливості та розумності найбільш ефективними способами захисту законного інтересу позивача, які здатні призвести до потрібних результатів, суд вважає визнання недійсним договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер :05:031:0081), розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного 28.12.2019 між Харківською міською радою та ОСОБА_1 , зобов`язання останнього повернути земельну ділянку Харківській міській раді та знести самочинно збудований об`єкт нерухомого майна, а також скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на об`єкт незавершеного будівництва - нежитлової будівлі літ. «Б-1», розташованої за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці :05:031:0081 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101; номер відомостей про речове право 40200784).

Щодо доводів Відповідача у справі.

1) Суд відхиляє аргумент представника відповідача щодо порушення позовними вимогами прокурора права Відповідача на мирне володіння своїм майном.

Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Перший протокол, Конвенція) кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.

Перший протокол ратифікований Законом України № 475/97-ВР від 17 липня 1997 року та з огляду на приписи частини першої статті 9 Конституції України, статті 10 ЦК України застосовується судами України як частина національного законодавства. Розуміння змісту норм Конвенції та Першого протоколу, їх практичне застосування відбувається через практику (рішення) Європейського суду з прав людини, яка згідно зі статтею 17 Закону України від 23 лютого 2006 року №3477-IV «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» застосовується українськими судами як джерело права.

Європейський суд з прав людини, оцінюючи можливість захисту права особи за ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, загалом перевіряє доводи держави про те, що втручання в право власності відбулося у зв`язку з обґрунтованими сумнівами щодо законності набуття особою права власності на відповідне майно, зазначаючи, що існують відмінності між тією справою, в якій законне походження майна особи не оспорюється, і справами стосовно позбавлення особи власності на майно, яке набуте злочинним шляхом або стосовно якого припускається, що воно було придбане незаконно (наприклад, рішення та ухвали у справах «Раймондо проти Італії» від 22.02.1994, «Філліпс проти Сполученого Королівства» від 05.07.2001, «Аркурі та інші проти Італії» від 05.07.2001, «Ріела та інші проти Італії» від 04.09.2001, «Ісмаїлов проти Російської Федерації» від 06.11.2008).

Таким чином, ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод гарантує захист права на мирне володіння майном особи, яка законним шляхом, добросовісно набула майно у власність, і для оцінки додержання справедливого балансу в питаннях позбавлення майна мають значення обставини, за якими майно було набуте у власність, поведінка особи, з власності якої майно витребовується.

Предметом регулювання статті 1 Першого протоколу до Конвенції є втручання держави у право на мирне володіння майном. У практиці ЄСПЛ (серед багатьох інших, наприклад, рішення ЄСПЛ у справах «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року, «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства» від 21 лютого 1986 року, «Щокін проти України» від 14 жовтня 2010 року, «Сєрков проти України» від 07 липня 2011 року, «Колишній король Греції та інші проти Греції» від 23 листопада 2000 року, «Булвес» АД проти Болгарії» від 22 січня 2009 року, «Трегубенко проти України» від 02 листопада 2004 року, «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті «суспільний», «публічний» інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.

Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право:

- втручання держави у право власності повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними;

- якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів;

- втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа - добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (рішення ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» від 20 жовтня 2011 року (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04), «Кривенький проти України» від 16 лютого 2017 року (Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07)).

Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції ЄСПЛ констатує, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І навпаки: встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії.

Втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі закону нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким і передбачуваним з питань застосування та наслідків дії його норм. Сам лише факт, що правова норма передбачає більш як одне тлумачення, не означає, що закон непередбачуваний. Сумніви щодо тлумачення закону, що залишаються, враховуючи зміни в повсякденній практиці, усувають суди в процесі здійснення правосуддя.

Відповідно до ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Виходячи з вищевикладеного, у правовідносинах щодо самочинного будівництва нерухомого майна на земельній ділянці територіальної громади, відсутній критерій законності та добросовісності набуття майна у власність.

Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення «суспільного», «публічного» інтересу втручання держави у право на мирне володіння майном може бути виправдано за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Саме національні органи влади мають здійснювати первісну оцінку наявності проблеми, що становить суспільний інтерес, вирішення якої б вимагало таких заходів. Поняття «суспільний інтерес» має широке значення (рішення від 23 листопада 2000 року у справі «Колишній король Греції та інші проти Греції»). Крім того, ЄСПЛ також визнає, що й саме по собі правильне застосування законодавства, безперечно, становить «суспільний інтерес» (рішення ЄСПЛ від 02 листопада 2004 року в справі «Трегубенко проти України»).

Згідно зі статтями 13, 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Земля та її надра є об`єктами права власності Українського народу, від імені якого право власності здійснюють органи державної влади і місцевого самоврядування у межах, визначених Конституцією України і Законами України.

Таким чином, правовідносини пов`язані з використанням земельних ділянок державної чи комунальної власності становлять «суспільний», «публічний» інтерес, а незаконність використання земель комунальної власності, такому суспільному інтересу не відповідає.

Відповідно до позиції ЄСПЛ у справі «Жидов та інші проти Росії» (Zhidov and Others v. Russia), 2018, §§ 94-95, суд встановив, що будинок мав усі ознаки самочинного будівництва у розумінні національного Цивільного кодексу, а саме: будівництво на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети, без необхідних дозволів та з грубим порушенням містобудівних і будівельних норм і правил. З огляду на ці аргументи, ЄСПЛ дійшов висновку, що рішенням про знесення такого майна заявник не зазнав непропорційного втручання у своє право власності. Отже, порушення статті 1 Протоколу №1 до Конвенції не було.

Враховуючи те, що самочинна забудова зведена на спірній земельній ділянці комунальної власності, яку міська рада відповідачу для мети здійснення нового будівництва не відводила, а також враховуючи недобросовісну поведінку відповідача щодо проведення будівельних робіт на земельній ділянці, відведеній для реконструкції, а не для нового будівництва, задоволення вимоги щодо знесення самочинної будівлі на земельній ділянці, яка є власністю територіальної громади, ґрунтується на нормах національного законодавства, переслідує легітимну мету захисту прав власника земельної ділянки та є необхідною у демократичному суспільстві. Такий підхід відповідає вимогам статті 1 Першого протоколу до Конвенції, оскільки забезпечує справедливий баланс між інтересами суспільства та правами особи, яка зазнає втручання.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові КСЦ ВП від 09.04.2025 у справі № 947/17325/20.

Таким чином, ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод гарантує захист права на мирне володіння майном особи, яка законним шляхом, добросовісно набула майно у власність, і для оцінки додержання справедливого балансу в питаннях позбавлення майна мають значення обставини, за якими майно було набуте у власність, поведінка особи, з власності якої майно витребовується.

Відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу.

У постанові від 10 квітня 2019 року у справі №390/34/17 Верховним Судом зазначено, що добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Звернення прокурора до суду відповідає законній меті, оскільки спрямоване на задоволення суспільної потреби у відновленні законності при вирішенні суспільно значимого питання щодо користування майном, яке становить власність територіальної громади.

Виходячи з вищевикладеного, у правовідносинах щодо самочинного будівництва особою нерухомого майна на земельній територіальної громади, відсутній критерій законності та добросовісності набуття майна у власність.

Отже, в даному випадку не порушується принцип справедливого балансу між загальними інтересами суспільства та вимогами фундаментальних прав окремої особи. Таким чином, гарантії, передбачені ст.1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, не порушуються.

2) Аргумент представника Відповідача щодо недоведеності прокурором відсотку готовності об`єкту незавершеного будівництва, що становить 0%, спростовується пунктами 107-109 постанови Кабінету Міністрів України від 12.05.2023 № 488, якою встановлено деякі питання проведення технічної інвентаризації та передбачено особливості проведення технічної інвентаризації об`єктів незавершеного будівництва, щодо яких набуте право на виконання будівельних робіт.

Так, під час проведення обстеження об`єктів незавершеного будівництва, щодо яких набуто право на виконання будівельних робіт, проводиться фотофіксація, складаються абриси, виконуються вимірювальні роботи, визначаються та описуються наявні конструктивні елементи (матеріал) об`єкта. Вимірювання приміщень незавершеного будівництва здійснюється у разі можливості.

На етапі оформлення результатів технічної інвентаризації об`єктів незавершеного будівництва складаються схематичний план, плани поверхів за умови проведення вимірювань приміщення, визначаються характеристики об`єкта, виконується опис наявних конструктивних елементів.

Характеристиками об`єкта незавершеного будівництва є площа забудови, висота об`єкта, фактична поверховість, загальна площа об`єкта (у разі виконання вимірювання всіх поверхів), відсоток готовності.

Технічний паспорт це документ, що складається з текстових та графічних матеріалів, які містять інформацію про склад, фактичну площу, об`єм, технічний стан об`єкта нерухомого майна, виготовлених на підставі матеріалів технічної інвентаризації за результатами технічної інвентаризації на дату її проведення.

Тож, визначення відсотка готовності та відображення його в технічному паспорті під час здійснення інвентаризації об`єкта незавершеного будівництва є обов`язковим.

Вивченням наявного в матеріалах справи технічного паспорта судом встановлено, що в графі «відсоток готовності конструктивних елементів» зазначено позначку «-», що свідчить про 0% готовності об`єкта.

3) Суд вважає помилковим тлумачення представника Відповідача умов договору оренди зелі від 28.12.2019, як таких, що передбачають надання ОСОБА_1 права користування земельною ділянкою для здійснення нового будівництва.

Цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером :05:031:0081, яке відповідно до витягу з Державного земельного кадастру, передбачено як для будівництва та обслуговування об`єктів фізичної культури та спорту, не свідчить про наявність права у Відповідача здійснювати таке будівництво.

Так, умови надання в оренду земельної ділянки чітко зазначені у договорі оренди, а саме пунктом 15 власником земельної ділянки визначено конкретну мету, задля досягнення якої Харківська міська рада висловлює своє волевиявлення на передачу у користування земельної ділянки.

Так, вказаним пунктом Договору передбачено передання земельної ділянки в оренду саме для реконструкції, а не для будівництва, яке було розпочато ОСОБА_1 усупереч умовам договору.

Судом встановлено використання ОСОБА_1 спірної земельної ділянки не з тією метою, що передбачена договором.

Крім того, земельна ділянка комунальної форми власності передається у користування лише рішенням міської ради, на підставі якого вже укладається договір оренди землі. Так, рішення сесії ради є первинним відносно договору. Рішення 32 сесії Харківської міської ради 7 скликання «Про надання земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів, надання згоди на прийняття земельних ділянок у власність територіальної громади м. Харкова» від 18.12.2019 №1896/19 спірну земельну ділянку надано в оренду для реконструкції нежитлової будівлі літ. «Б-1», а рішенням 3 сесії ХМР 8 скликання «Про поновлення (укладення на новий строк) юридичним та фізичним особам договорів оренди землі» від 24.02.2021 № 50/21 поновлено строк користування ОСОБА_1 спірної земельної ділянки також для реконструкції.

Вищенаведене свідчить про наявність підстав вважати новостворений ОСОБА_1 об`єкт незавершеного будівництва самочинно збудованим.

Суд зобов`язаний керуватися завданням справедливого розгляду і вирішення цивільних справ, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі (ч. 2 ст. 2 ЦПК України).

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (ст. 12 ЦПК України).

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (ст. 13 ЦПК України).

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ст. 81 ЦПК України).

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 у справі «Проніна проти України» (заява № 63566/00), в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п. 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

У рішенні Європейського суду з прав людини від 10.02.2011 «Серявін та інші проти України» (заява № 4909/04) вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пунктом 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (RuizTorija v. Spain) від 09.12.1994 (заява №, серія А, № 303-А, п. 29).

Таким чином, оскільки позовні вимоги спрямовані на відновлення позивачем своїх порушених прав та законних інтересів, є обґрунтованими, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову прокурора у повному обсязі.

Відповідно до ч. 1, ч. 2 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Таким чином, з відповідача ОСОБА_1 підлягає стягненню на користь Харківської обласної прокуратури сплачений за подання позову судовий збір в розмірі 12 112,00 грн, сплата якого підтверджується наданою до суду платіжною інструкцією № 1331.

Заходи забезпечення позову, що вжиті ухвалою Московського районного суду м. Харкова від 31.12.2024, відповідно до ч. 7 ст. 158 ЦПК України, продовжують діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання цим рішенням законної сили або можуть бути скасовані за вмотивованим клопотанням учасника справи.

На підставі вищенаведеного та керуючись ст.ст. 2, 4, 12, 13, 81, 89, 141, 158, 247, 259, 263, 265, 354, 355 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :05:031:0081, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 28.12.2019 між Харківською міською радою та ОСОБА_1 (номер запису про інше речове право: 34978783, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101).

Зобов`язати ОСОБА_1 (код НОМЕР_1 ) повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради () земельну ділянку загальною площею 2,6953 га з кадастровим номером :05:031:0081, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Усунути перешкоди у здійсненні права Харківської міської ради на користування та розпорядження майном комунальної власності шляхом:

зобов`язання ОСОБА_1 (код НОМЕР_1 ) знести об`єкт самочинного будівництва - незавершену будівництвом нежитлову будівлю літ. «Б-1» розташовану за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці :05:031:0081 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) з приведенням земельної ділянки під нею у придатний для подальшого використання стан;

скасування рішення державного реєстратора Департаменту реєстрації Харківської міської ради Тертишнік Д.О. індексний номер: 56238985 від 21.01.2021 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності ОСОБА_1 (код НОМЕР_1 ) на об`єкт незавершеного будівництва - нежитлової будівлі літ. «Б-1», розташованої за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці :05:031:0081 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101; номер відомостей про речове право 40200784) з закриттям розділу 101 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Харківської обласної прокуратури (, реєстраційний рахунок UA0007171, банк отримувача: Державна казначейська служба України, м. Київ, МФО 820172, код класифікації видатків бюджету 2800) судовий збір у розмірі 12 112,00 грн (дванадцять тисяч сто дванадцять) гривень 00 копійок.

Заходи забезпечення позову, що вжиті ухвалою Московського районного суду м. Харкова від 31.12.2024, відповідно до ч. 7 ст. 158 ЦПК України, продовжують діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання цим рішенням законної сили або можуть бути скасовані за вмотивованим клопотанням учасника справи.

Рішення може бути оскаржене протягом тридцяти днів з дня його проголошення шлях подачі апеляційної скарги безпосередньо до Харківського апеляційного суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

З інформацією щодо тексту судового рішення учасники справи можуть ознайомитися за веб-адресою Єдиного державного реєстру судових рішень: http://www.reyestr.court.gov.ua.

Позивач: Харківська міська рада, , 61003, м. Харків, майдан Конституції, буд. 7.

Відповідач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_5 ;

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , АДРЕСА_6 .

Повне рішення складено 19.11.2025.

Суддя В.О. Афанасьєв