Провадження № 22-ц/4808/1347/25
Головуючий у 1 інстанції Домбровська Г. В.
Суддя-доповідач Девляшевський В.А.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 листопада 2025 року м. Івано-Франківськ

Івано-Франківський апеляційний суд у складі:

головуючого (судді-доповідача) Девляшевського В.А.

суддів: Мальцевої Є.Є., Томин О.О.,

секретаря: Гудяк Х.М.,

з участю представників сторін,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» на рішення Івано-Франківського міського суду в складі судді Домбровської Г.В., ухвалене 11 липня 2025 року в м. Івано-Франківську, у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест», ОСОБА_2 , Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради, треті особи Публічне акціонерне товариство «ОКСІ Банк», Акціонерне товариство «Райффайзен Банк», ОСОБА_3 про скасування запису про реєстрацію права власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, витребування майна, зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» до ОСОБА_1 , треті особи Виконавчий комітет Івано-Франківської міської ради, ОСОБА_2 , Публічне акціонерне товариство «ОКСІ Банк», Акціонерне товариство «Райффайзен Банк», ОСОБА_4 про звернення стягення на предмет іпотеки,

встановив :

У листопаді 2018 року ОСОБА_1 звернулась в суд з позовом до ТОВ «ФК «Алькор Інвест», ОСОБА_2 , Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради, треті особи АТ «ОКСІ Банк», АТ «Райффайзен Банк», ОСОБА_4 , в якому, з урахуванням змінених та уточнених позовних вимог, просила:

скасувати рішення державного реєстратора Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради Поповича В.В. №43691637 від 25.10.2018 року про реєстрацію за ТОВ «ФК «Алькор Інвест» права власності на нежитлове приміщення площею 92,5 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 ;

визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 07.11.2018 року, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «ФК «Алькор Інвест», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щелковим Д.М., зареєстрований в реєстрі за №710;

витребувати з незаконного володіння ОСОБА_2 та повернути у власність ОСОБА_1 нежитлове приміщення площею 92,5 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідно до договору №02 на дольову участь у будівництві багатоповерхового житлового будинку з адміністративними приміщеннями від 27.05.2003 позивачка придбала нежитлове приміщення площею 92,5 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 . З метою забезпечення виконання зобов`язань позичальника ОСОБА_4 перед ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» по генеральній кредитній угоді №010/14-20/238 від 18.04.2005 вказані нежитлові приміщення були передані в іпотеку згідно договору від 22.12.2011.

В подальшому право власності на вказані нежитлові приміщення зареєстровані державним реєстратором виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради 23.10.2018 за ТОВ «ФК «Алькор Інвест». На підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 07.11.2018 ТОВ ФК «Алькор Інвест» продало ОСОБА_2 нежитлове приміщення.

Зазначала, що ТОВ «ФК «Алькор Інвест» порушило порядок звернення стягнення на предмет іпотеки, визначений іпотечним договором та Законом України «Про іпотеку». Вона не отримувала письмової вимоги про усунення порушень та звернення стягнення, а відтак у відповідача не виникло права на примусове набуття майна. Крім того, на момент прийняття рішення про реєстрацію права власності за ТОВ «ФК «Алькор Інвест» оцінка спірного нежитлового приміщення не проводилася, що унеможливлює оформлення права власності іпотекодержателем.

У зв`язку з цим вважала недійсним і подальший договір купівлі-продажу спірного об`єкта, укладений між ТОВ «ФК «Алькор Інвест» та ОСОБА_2 .

За наведених обставин просила позов задовольнити.

В свою чергу у червні 2022 року ТОВ «ФК «Алькор Інвест» звернулося з зустрічним позовом до ОСОБА_1 , треті особи Виконавчий комітет Івано-Франківської міської ради, ОСОБА_2 , ПАТ «ОКСІ Банк», АТ «Райффайзен Банк», про звернення стягнення на предмет іпотеки, в якому просило звернути стягнення на нежитлові приміщення площею 92,5 кв.м., розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , які належать ОСОБА_1 на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно, видане 10.01.2005 року виконавчим комітетом Івано-Франківської міської ради шляхом, визначеним статтею 38 Закону України «Про іпотеку», а саме на підставі рішення суду шляхом продажу майна ТОВ «ФК «Алькор Інвест» від свого імені будь-якій особі покупцю згідно договору купівлі-продажу із встановленням початкової ціни продажу предмету іпотеки на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності/незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій, на день проведення продажу, для чого забезпечити право ТОВ «ФК «Алькор Інвест» щодо всіх повноважень продавця, в тому числі подання заяв, отримання дублікатів правовстановлюючих документів з відповідних установ, організацій, підприємств незалежно від форм власності та підпорядкування чи органів нотаріату, здійснення будь-яких платежів за продавця, подання та отримання будь-яких документів, довідок, витягів, заяв, а також вільного доступу уповноважених представників до предмета іпотеки тощо, необхідних для здійснення продажу, а кошти одержані від реалізації предмета іпотеки скерувати для задоволення вимог ТОВ «ФК «Алькор Інвест» за кредитним договором №014/14-20/238-3 від 31.05.2006 та за Кредитним договором №010/14-10-533 G010/14-20/238 від 27.07.2007 року, які укладені в межах Генеральної Кредитної угоди №010/14-20/238 від 18.04.2005 року в розмірі 1 644 914,02 грн.

Вимоги зустрічного позову мотивовані тим, що 17.08.2018 року ТОВ «ФК «Алькор Інвест» на підставі договору про відступлення прав за іпотечним договором стало іпотекодержателем нерухомого майна нежитлові приміщення площею 92,5 кв.м., розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , які належать ОСОБА_1 , якими забезпечено виконання зобов`язань по Генеральній Кредитній угоді №010/14-20/238 від 18.04.2005 року та Додатковій угоді №1 до Генеральної Кредитної угоди №010/14-20/238 від 18.04.2005 року від 28.12.2005 року.

У зв`язку з невиконанням зобов`язань за Генеральною Кредитною угодою №010/14-20/238 від 18.04.2005 року та укладених в її межах кредитних договорів утворилася заборгованість в загальній сумі 1 644 914,02 грн.

12.08.2018 року ТОВ «ФК «Алькор Інвест» було надіслано відповідачу повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки за №12092018. Проте, заборгованість залишилась не погашеною, а тому у товариства, як іпотекодержателя, виникло право на звернення стягнення на спірні приміщення.

Посилається на те, що право на звернення стягнення на предмет іпотеки у порядку, визначеному у відповідному застереженні, не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені законом про іпотеку способи звернення стягнення на предмет іпотеки, у тому числі і в судовому порядку.

Ухвалою Івано-Франківського міськового суду Івано-Франківської області від 13 вересня 2022 року первісний та зустрічний позови об`єднані в одне провадження.

Рішенням Івано-Франківського міського суду від 11 липня 2025 року позов ОСОБА_1 до ТОВ «ФК «Алькор Інвест», ОСОБА_2 , Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради, треті особи Публічне акціонерне товариство «ОКСІ Банк», АТ «Райффайзен Банк», ОСОБА_4 про скасування запису про реєстрацію права власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, витребування майна задоволено частково.

Витребувано у ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 нежитлове приміщення площею 92,5 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 . В задоволенні решти позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь держави в спеціальний фонд Державного бюджету України судовий збір за позовну вимогу немайнового характреру в сумі 704,80 грн.

Стягнуто з ТОВ «ФК «Алькор Інвест» та ОСОБА_2 на користь держави в спеціальний фонд Державного бюджету України витрати зі сплати судового збору в сумі по 496,20 грн з кожного.

В задоволенні зустрічного позову ТОВ «ФК «Алькор Інвест» до ОСОБА_1 , треті особи Виконавчий комітет Івано-Франківської міської ради, ОСОБА_2 , ПАТ «ОКСІ Банк», АТ «Райффайзен Банк», ОСОБА_4 про звернення стягення на предмет іпотеки відмовлено.

Не погодившись із рішеннями суду з підстав його незаконності та необгрунтованості, представник ТОВ «ФК Алькор Інвест» подав апеляційну скаргу.

Зазначає, що суд не звернув увагу, що позивачем не було подано віндикаційного позову, а вимога про витребування майна була похідною від вимоги про скасування рішення реєстратора про реєстрацію права власності. Вказана вимога базувалась на тому, що, на думку позивача, ОСОБА_2 не мав права придбати спірне майно у особи, яка не мала права його відчужувати, тобто у ТОВ «ФК «Алькор Інвест». Разм з тим судом було встановлено наявність заборгованості ОСОБА_4 перед ТОВ «ФК «Алькор Інвест» на загальну суму 1 644 914,02 грн, а відтак право кредитора на захист своїх порушених прав, в тому числі шляхом позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, яке виступає забезпеченням виконання кредитного зобов`язанння. Суд відмовив у задоволенні позовної вимоги про скасування рішення про реєстрацію права власності за ТОВ ФК «Алькор Інвест», проте витребував це майно у законного покупця ОСОБА_2 на користь позивачки. Відтак, на думку скаржника, суд створив ситуацію, за якої ТОВ «ФК «Алькор Інвест» залишився власником вказаного майна, при цьому це майно було витребувано у законного покупця ОСОБА_2 на користь позивачки.

Звертає увагу, що витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. Положення статті 388 ЦК України застосовується як підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин.

Натомість суд в рішенні визнав, що ОСОБА_2 є добросовісним набувачем, водночас прийшов до висновку, що покупець повинен був розуміти можливість претензій третіх осіб, оскільки ще не сплив строк позовної давності щодо оскарження рішення про реєстрацію права власності на майно за іпотекодержателем. На думку скаржника, такий висновок є необгрунтованим, оскільки не передбачений законодавством та суперечить правовим позиціям Верховного Суду в аналогічних справах. Звертає увагу, що станом на час укладення договору купівлі-продажу від 07.11.2018 будь-яких перешкод для укладення цього договору не існувало, в реєстрі речових прав на нерухоме майно була відсутня інформація щодо будь-яких прав третіх осіб на це майно, заборон чи арештів. ОСОБА_2 , як добросовісний набувач, покладався на відомості з Державного реєстру обтяжень нерухомого майна, не знав і не міг знати про існування таких прав чи обтяжень. Вказує, що добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна.

Вважає помилковими висновки суду про те, що ТОВ «ФК «Алькор Інвест» не відновило статусу іпотекодержателя спірного майна. Так, з Державного реєстру обтяжень нерухомого майна зазначене вище нерухоме майно перебуває в іпотеці ТОВ «ФК «Алькор Інвест» згідно генеральної кредитної угоди 010/14-20/238 від 18.04.2005. Суд, відмовивши в задоволенні зустрічного позову, фактично спричинив необхідність ТОВ «ФК «Алькор Інвест» повторно звертатись до суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки.

За наведених обставин просив рішення в частині задоволення позову ОСОБА_1 про витребування майна у ОСОБА_2 скасувати та відмовити у задоволенні цієї позовної вимоги. Крім того, просив задовольнити зустрічний позов.

Правом на подання відзиву інші учасники справи у встановлені судом строки не скористались.

Відповідно до частини 3 статті 360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

ОСОБА_4 та представники Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради, ПАТ «ОКСІ Банк», АТ «Райффайзен Банк», будучи належним чином повідомленими про час і місце розгляду справи, в судове засідання не з`явились.

Відповідно до частини 2 статті 372 ЦПК України неявка сторони або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце судового розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи апеляційним судом.

При цьому, в матеріалах справи достатньо доказів для проведення апеляційного розгляду справи, в той час як судом апеляційної інстанції участь сторін обов`язковою не визнавалася.

З огляду на викладене, колегія суддів приходить до висновку, що розгляд справи за відсутності учасників справи, які диспозитивно розпоряджаються своїми процесуальними правами, не призводить до порушення права на справедливий суд.

В судовому засідання представник скаржника адвокат Матієвський С.В. доводи апеляційної скарги підтримав з наведених у ній мотивів.

Представник ОСОБА_2 з вимогами апеляційної скарги погодився.

Представник ОСОБА_1 вимоги апеляційної скарги заперечив, пославшись на законність та обґрунтованість судового рішення.

Згідно зі статтею 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Заслухавши суддю - доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд дійшов висновку, що апеляційна скарга до задоволення не підлягає.

Рішення суду оскаржується в частині задоволених позовних вимог первісного позивача ОСОБА_1 про витребування майна з чужого незаконного володіння, а також в частині відмови в задоволенні зустрічного позову ТОВ «ФК «Алькор Інвест». В решті рішення не оскаржується, а тому апеляційним судом не переглядається.

Задовольняючи первісний позов в оскарженій частині, суд першої інстації виходив з того, що реєстрація за ТОВ «ФК «Алькор» права власності на іпотечне майно нежитлове приміщення площею 92,5 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 відбулася з порушенням закону, а тому така реєстрація є незаконною. Так, під час здійснення державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за іпотекодержателем не враховано положення частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку», оскільки така державна реєстрація була проведена за відсутності відомостей в реєстраційній справі про вартість предмета іпотеки, визначену на момент такого набуття. А тому незаконність набуття права власності на спірний об`єкт унеможливлювала його відчуження ТОВ «ФК «Алькор» на користь іншої особи, яким є відповідач ОСОБА_2 . Суд вважав, що спірне нежитлове приміщення вибуло з володіння ОСОБА_1 не з її волі іншим шляхом (шляхом здійсненої з порушенням закону реєстрації права власності за іпотекодержателем на спірний об`єкт) і відповідно встановив підстави для витребування спірного майна у ОСОБА_2 .

Розглядаючи зустрічний позов, суд вважав, що після набуття ТОВ «ФК «Алькор Інвест» 17.08.2018 року прав іпотекодержателя нерухомого майна на підставі договору про відступлення прав за іпотечним договором, ТОВ «ФК «Алькор Інвест» скористалося правом на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації за собою права власності на предмет іпотеки. При цьому, ТОВ «ФК «Алькор Інвест» з 23.10.2018 року, звернувши стягнення на іпотечне майно шляхом реєстрації за собою права власності на нього на підставі договору про іпотечне застереження, втратив статус іпотекодержателя цього майна, ставши його власником. Пізніше власником спірного майна став ОСОБА_2 , яким придбано майно на підставі договору купівлі-продажу. Задоволення первісного позову ОСОБА_1 не спростовує вказаного вище висновку, оскільки рішення про задоволення первісного позову ще не набрало законної сили і не звернуто до виконання. Відтак, станом на даний час право власності ОСОБА_1 на спірне майно не зареєстровано, а ТОВ «ФК «Алькор Інвест» статусу іпотекодержателя не відновило. За таких обставин суд прийшов до висновку про передчасність зустрічного позову ТОВ «ФК «Алькор Інвест» та відсутність підстав для його задоволення.

З вказаними висновками колегія погоджується.

За змістом частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно та всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Ухвалене судом рішення відповідає цим вимогам закону з огляду на таке.

З матеріалів справи вбачається та судом встановлено, що 18 квітня 2005 року між Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль» (кредитор) та ОСОБА_4 (позичальник) було укладено Генеральну Кредитну угоду №010/14-20/238 (а.с.226-227 т. 2), та додаткові угоди до неї (а.с.228-231 т.2), відповідно до якої кредитор на підставі цієї генеральної угоди зобов`язувався надавати позичальнику грошові кошти в порядку і на умовах, визначених у кредитних договорах, укладених в рамках цієї генеральної кредитної угоди і які є її невід`ємними частинами (пункт 1.1 генеральної угоди).

В рамках Генеральної Кредитної угоди №010/14-20/238 від 18.04.2005 року між Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль» (кредитор) та ОСОБА_4 (позичальник) укладено Кредитний договір №014/14-20/238-3 від 31.05.2006 року (а.с. 232 т.2,) з додатковими угодами до нього (а.с. 233-237 т.2) та Кредитний договір №010/14-10-533 G010/14-20/238 від 27.07.2007 з додатковими угодами до нього (а.с.238-246 т.2).

Зокрема, граничний строк виконання ОСОБА_4 кредитних зобов`язань за Генеральною Кредитною угодою №010/14-20/238 від 18.04.2005 та укладеними в її рамках договорами було встановлено до 01.12.2017 (а.с.201 т.1)

19 квітня 2005 року між Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль» (іпотекодержатель), ОСОБА_4 (позичальник) та ОСОБА_1 (майновий поручитель-іпотекодавець) укладено Договір іпотеки (а.с.219-221 т. 2), який забезпечував вимогу іпотекодержателя, що випливає з генеральної кредитної угоди №010/14-20/238 від 18.04.2005, укладеної між іпотекодержателем та позичальником, за умовами якого позичальник зобов`язаний до 21 квітня 2008 року повернути іпотекодержателю кредит у розмірі 60 000,00 доларів США, сплатити проценти за користування ним згідно умов кредитного договору, а також можливу неустойку у розмірі і у випадках, передбачених кредитним та цим договором. У відповідності до даного договору іпотекодержатель має право у випадку невиконання позичальником своїх зобов`язань за кредитним договором отримати задоволення в повному обсязі за рахунок майна, заставленого на нижче вказаних умовах (пункт 1.1 договору іпотеки).

Відповідно до пункту 1.2 Договору іпотеки від 19.04.2005 року предметом іпотеки є, зокрема: нежитлові приміщення площею 92,5 кв.м, зазначені в плані літерою «А», що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , які належать майновому поручителю іпотекодавцю на праві власності на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого 10.01.2005 року виконавчим комітетом Івано-Франківської міської ради.

Згідно пункту 5.5.1 Договору іпотеки від 19.04.2005 року передбачено зокрема, що у випадку невиконання позичальником та майновим поручителем-іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя про усунененя порушених зобов`язань за цим або кредитним договором у встановлений іпотекодержателем строк, такі вимоги іпотекодержателя задовольняються за рахунок предмета іпотеки.

В такому випадку цей договір згідно ст. 36,37 Закону України «Про іпотеку» вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі цього договору іпотеки, який в цьому випадку є правовстановлюючим документом.

17 серпня 2018 року між АТ «Райффайзен банк Аваль» (первісний кредитор) та ПАТ «ОКСІ БАНК» (новий кредитор) укладено Договір відступлення права вимоги, за змістом якого в порядку та на умовах, визначених договором, первісний кредитор відступає за плату новому кредитору належні йому права вимоги за кредитним договором, а новий кредитор заміняє первісного кредитора як сторону кредитора у кредитному договорі та приймає на себе всі його права та обов`язки за кредитним договором (а.с.44-47 т.3).

Додатки 1 і 2 до Договору відступлення права вимоги від 17 серпня 2018 року, укладеного між АТ «Райффайзен Банк Аваль» та ПАТ «ОКСІ БАНК», містять затверджені розрахунки заборгованості ОСОБА_4 за кредитними договорами від 31.05.2006 та 27.07.2007 років у сумі 817 534,14 грн та 827 379,88 грн відповідно.

17 серпня 2018 року між АТ «Райффайзен банк Аваль» (первісний кредитор) та ПАТ «ОКСІ БАНК» (новий кредитор) укладено Договір відступлення права вимоги за договором іпотеки, посвідчений 19 квітня 2005 року приватним нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу Біланюк С.М. за реєстровим номером Д254, за яким відступлено право вимоги за Договором іпотеки, укладеним 19.04.2005 між Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль» (іпотекодержатель), ОСОБА_4 (позичальник) та ОСОБА_1 (майновий поручитель-іпотекодавець), та додатковими угодами до нього (а.с.53-54 т.3).

Згідно пункту 1.3 даного Договору предметом іпотеки за договорами іпотеки, право вимоги за яким відступається за цим договором, є: нежитлові приміщення загальною площею 92,5 кв.м, зазначені в плані літерою «А», що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

17 серпня 2018 року між ПАТ «ОКСІ БАНК» (первісний кредитор) та ТОВ «ФК «Алькор Інвест» (новий кредитор) укладено Договір відступлення права вимоги (а.с.56-59 т.3), за змістом якого в порядку та на умовах, визначених договором, первісний кредитор відступає за плату новому кредитору належні йому права вимоги за Кредитним договором №014/14-20/238-3 від 31.05.2006 року та Кредитним договором №010/14-10-533 G010/14-20/238 від 27.07.2007 року; Договором іпотеки від 19.04.2005 року, укладеним між Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль», ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , Договором поруки від 28.08.2009 року, а новий кредитор заміняє первісного кредитора як сторону кредитора у кредитному договорі та приймає на себе всі його права та обов`язки за кредитним договором (розділ 1 та пункт 2.1 договору відступлення права вимоги).

Додатки 1 і 2 до Договору відступлення права вимоги від 17 серпня 2018 року, укладеного між ПАТ «ОКСІ БАНК» та ТОВ «ФК «Алькор Інвест», містять затверджені розрахунки заборгованості ОСОБА_4 за кредитними договорами від 31.05.2006 та 27.07.2007 років у сумі 817 534,14 грн та 827 379,88 грн відповідно.

17 серпня 2018 року між ПАТ «ОКСІ БАНК» та ТОВ «ФК «Алькор Інвест» укладено Договір відступлення права вимоги, за яким новому кредитору передано права за Договором іпотеки від 19.04.2005 року та додатковими угодами до нього, укладеними між банком «Аваль», ОСОБА_4 та ОСОБА_1 .

Повідомленнями від 12.09.2018 року ТОВ «ФК «Алькор Інвест» повідомило ОСОБА_4 та ОСОБА_1 про розмір заборгованості та вимагало достроково погасити її у 30-денний строк, попередивши, що у разі невиконання вимоги стягнення буде звернено на предмет іпотеки шляхом його продажу або набуття права власності (а.с.314-320, 321-328 т. 1).

Вказані повідомлення направлялися поштовими відправленнями з рекомендованими повідомленнями про вручення на адресу ОСОБА_4 та ОСОБА_1 та отримані останніми.

25.10.2018 року державним реєстратором Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради Поповичем В.В. прийнято Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 43691637, на підставі якого за ТОВ «ФК «Алькор Інвест» зареєстровано право власності на нежитлові приміщення загальною площею 92,5 кв.м, зазначені в плані літерою «А», що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.163-164 т. 1).

07 листопада 2018 року між ТОВ «ФК «Алькор Інвест» та ОСОБА_2 укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, за яким покупець набув у власність нежитлове приміщення площею 92,5 кв.м за адресою: АДРЕСА_2 за 402 000,00 гривень.

07.11.2018 на підставі зазначеного Договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 07.11.2018 року, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Д.М.Щелковим зареєстровано за ОСОБА_2 право власності на нежитлове приміщення (а.с.70 т.1).

Спір виник у зв`язку з відсутністю, на думку ОСОБА_1 , правових підстав для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки та проведення державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна з порушенням вимог закону. Зокрема, позивачка обґрунтовувала позовні вимоги про витребування майна тим, що майно вибуло з її володіння поза її волею, оскільки під час звернення стягнення за іпотечним застереженням було порушено закон її не повідомили про усунення порушень та не подали оцінку майна державному реєстратору при реєстрації права власності за ТОВ «ФК «Алькор Інвест».

Статтею 33 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

За змістом статті 37 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.

Однією з підстав заявленого позову, яку встановив суд першої інстанції, є прийняття рішення про реєстрацію права власності за відсутності висновку суб`єкта оціночної діяльності про вартість предмета іпотеки.

Копія реєстраційної справи не містить відомостей про надання відповідачем державному реєстратору вищевказаного висновку про вартість майна. Відповідно суд першої інстанції прийшов до висновку, що під час прийняття оскаржуваних рішень про державну реєстрацію у розпорядженні державного реєстратора зазначеного документу не було.

Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним (Постанова Верховного Суду від 27 березня 2025 року у справі № 947/24205/19).

Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

Апеляційний суд підтверджує встановлену судом обставину, що у реєстраційній справі відсутній документ про оцінку нежитлового приміщення площею 92,5 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , станом на момент реєстрації права власності за іпотекодержателем (а.с.226331 т.1).

Отже, колегія погоджується також з висновком суду, що без проведення належної оцінки вартості предмета іпотеки ТОВ «ФК «Алькор» не мало правових підстав набувати його у власність. Відтак, реєстрація за ТОВ «ФК «Алькор» права власності на спірне нежитлове приміщення площею здійснена з порушенням закону та є незаконною.

Незаконне набуття ТОВ «ФК «Алькор» права власності на спірний об`єкт унеможливлювало його подальше відчуження, зокрема на користь відповідача ОСОБА_2 .

Відповідно до частини першої та другої статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

За загальним правилом, закріпленим у статті 387 ЦК України, власник має необмежене право витребувати майно із чужого незаконного володіння. Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.

Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України пов`язується з тим, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Указана норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом.

У постанові від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18 (провадження № 12-148гс19) Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок, згідно з якими власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування не потрібно визнавати недійсними рішення органів державної влади чи місцевого самоврядування, які вже були реалізовані і вичерпали свою дію, оскаржувати весь ланцюг договорів та інших правочинів щодо спірного майна.

А отже, суд зробив обґрунтований висновок, що відповідно до частини третьої статті 388 ЦК України є правові підстави витребувати від ОСОБА_2 спірне нежитлове приміщення, яке вибуло з володіння ОСОБА_1 поза її волею, у незаконний спосіб, та було набуте відповідачем.

Посилання апеляційної скарги на те, що вимога про витребування майна не була самостійною, а відтак позивачем обрано неправильний спосіб захисту, колегія відхиляє. Так, вимога про витребування майна (віндикація) не може бути похідною, а є самостійним засобом захисту права власності, оскільки лише скасування реєстрації не повертає позивачу фактичного володіння майном.

Суд обґрунтовано дійшов висновку про наявність підстав для віндикації майна у ОСОБА_2 на користь законного власника, що відповідає принципам пропорційності втручання у право власності, оскільки такий захід є доступним, чітким та передбачуваним у національному законодавстві (забезпечення правової визначеності), а також має легітимну мету повернення майна законному власнику. А тому колегія вважає доводи апеляційної скарги в цій частині необгрунтованими.

Звертаючись в суд з зустрічним позовом, ТОВ «ФК «Алькор» посилалась на наявність у ОСОБА_4 заборгованості в розмірі 1 644 914,02 грн, яка виникла через невиконання зобов`язань за Генеральною Кредитною угодою №010/14-20/238 від 18.04.2005 року. Відтак просило звернути стягнення на передане в іпотеку майно спірні приміщення.

Відповідно до частини першої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 Закону про іпотеку.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (ч.4 статті 33 Закону).

Статтею 41 Закону передбачено, що реалізація предмета іпотеки, на який звертається стягнення за рішенням суду або за виконавчим написом нотаріуса, проводиться, якщо інше не передбачено рішенням суду, шляхом продажу на електронних аукціонах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України "Про виконавче провадження", з дотриманням вимог цього Закону.

Суд дійшов вірного висновку, що шляхом реєстрації права власності на іпотечне майно на підставі іпотечного застереження 23.10.2018 року, ТОВ «ФК «Алькор Інвест» звернула стягнення та втратила статус іпотекодержателя, ставши власником цього майна.

Оскільки з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки згідно Закону України «Про іпотеку» може звернутися лише іпотекодержатель, а ТОВ «ФК «Алькор Інвест» такого статусу не має, суд дійшов обгрунтованого висновку про передчасність зустрічного позову та відсутність підстав для його задоволення.

Відповідно до вимог статті 193 ЦПК України зустрічний позов приймається до спільного розгляду з первісним позовом, якщо обидва позови взаємопов`язані і спільний їх розгляд є доцільним, зокрема, коли вони виникають з одних правовідносин або коли задоволення зустрічного позову може виключити повністю або частково задоволення первісного позову.

Отже, прийняття зустрічного позову можливе за дотримання умов, передбачених частиною другою статті 193 ЦПК України, і залежить від того, наскільки суд вважає за доцільне розглядати цей позов у одному провадженні з первісним.

Зустрічний позов приймається до спільного розгляду з первісним позовом, якщо обидва позови взаємопов`язані і спільний їх розгляд є доцільним, зокрема, коли вони виникають з одних правовідносин, або коли вимоги за позовами можуть зараховуватися, або коли задоволення зустрічного позову може виключити повністю або частково задоволення первісного позову. Вимоги за зустрічним позовом ухвалою суду об`єднуються в одне провадження з первісним позовом.

За своєю сутністю зустрічний позов є матеріально-правовою вимогою відповідача до позивача, яка заявляється для сумісного розгляду з первісним позовом з метою захисту прав відповідача, оскільки задоволення його вимог виключає задоволення вимог позивача.

Умовами пред`явлення зустрічного позову є: взаємопов`язаність зустрічного позову з первісним, що виявляється у тому, що вони виникають з одних правовідносин; доцільність сумісного розгляду основного і зустрічного позовів, оскільки це дозволяє більш повно і об`єктивно дослідити обставини справи, встановити фактичні взаємовідносини сторін, виключити ухвалення взаємосуперечливих чи взаємовиключних судових рішень.

Подібні за змістом правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 200/22329/14-ц (провадження № 14-483цс19), постанові Верховного Суду у справі № 638/6226/21 (провадження № 61-9559св23).

Проте, в даному випадку первісний та зустрічний позови містять різний зміст вимог, обставин, які підлягають доказуванню. Задоволення первісного позову не може повністю або частково виключити задоволення зустрічного позову, а також, їх спільний розгляд може ускладнити вирішення справи.

Відповідно до частини шостої статті 188 ЦПК України суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи вправі до початку розгляду справи по суті роз`єднати позовні вимоги, виділивши одну або декілька об`єднаних вимог в самостійне провадження, якщо це сприятиме виконанню завдання цивільного судочинства. Розгляд позовних вимог, виділених у самостійне провадження, здійснює суддя, який прийняв рішення про роз`єднання позовних вимог.

Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частина 3 статті 13 ЦПК України).

Статтею 12 ЦПК України передбачено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Таким чином, ризики, пов`язані з ускладненням розгляду через об`єднання вимог, які не є взаємовиключними, лежать на відповідачеві, який обрав такий процесуальний спосіб захисту.

Відтак, доводи апеляційної скарги не дають підстав вважати, що висновки суду не відповідають обставинам справи, а рішення ухвалено з порушенням норм матеріального і процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи, та фактично зводяться до переоцінки доказів, яким судом дана належна правова оцінка.

Згідно зі статтею 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Ураховуючи викладене, апеляційний суд дійшов переконання, що рішення місцевого суду відповідає вимогам матеріального та процесуального права, наведені в апеляційній скарзі доводи заявника є необґрунтованими і правильність висновків суду не спростовують. За таких обставин рішення суду належить залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Керуючись статтями 374, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» залишити без задоволення, а рішення Івано-Франківського міського суду від 11 липня 2025 року без змін.

Постанова набирає законної сили з дня прийняття, однак може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Головуючий В.А. Девляшевський

Судді: Є.Є. Мальцева

О.О. Томин

Повний текст постанови виготовлено 18 листопада 2025 року.