ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
провадження № 2/753/9416/25
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 листопада 2025 року Дарницький районний суд м. Києва в складі:

головуючого судді Заставенко М.О.,

з секретарем судового засідання Пічкур А.О.,

за участю

представника позивача ОСОБА_1 - Шульженко Д.Ю. ,

представника відповідача ТОВ «Фінансова команія «Укрреставрація» - Дзери С.М.,

представника відповідача ОСОБА_3 - ОСОБА_4 ,

представника третьої особи ОСОБА_5 - ОСОБА_11.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну праву за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова команія «Укрреставрація», ОСОБА_3 про визнання договору недійсним, треті особи: ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_5 , ОСОБА_8 ,

ВСТАНОВИВ:

І. Стислий виклад позицій учасників справи.

У червні 2025 року ОСОБА_1 , в особі представника - адвоката Шульженко Д.Ю., звернулася до суду із позовною заявою про визнання недійсним Договір про участь у ФФБ №574 від 21.11.2013, укладеним між ТОВ «Фінансова компанія «Укрреставрація» та ОСОБА_3 , з додатками та змінами.

Позовна заява обґрунтована наступним. 10.01.2013 між ТОВ «ФК «Укрреставрація» та ОСОБА_6 було укладено договір про участь у ФФБ № 408. У 2014 році забудовник ПрАТ «Комплексне підприємство широкопрофільного будівництва-2» видало ОСОБА_6 акт прийому-передачі квартири АДРЕСА_1 . 06.10.2017 за ОСОБА_6 було зареєстровано право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 . 06.12.2017 на підставі договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_6 та ОСОБА_7 , право власності на вказану квартиру перейшло до ОСОБА_7 13.04.2018 на підставі договору купівлі-продажу право власності на квартиру перейшло до ОСОБА_5 . У подальшому, 13.04.2018 між ОСОБА_8 , як позикодавцем, та ОСОБА_5 , як позичальником, було укладено договір позики, на забезпечення виконання якого, між ними було укладено договір іпотеки, відповідно до якого квартира за адресою: АДРЕСА_2 була передана в іпотеку. За рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 02.12.2020 у справі № 753/16994/18 звернуто стягнення та предмет іпотеки та ОСОБА_8 надано право продажу предмету іпотеки від свого імені будь-якій особі покупцеві з наданням всіх повноважень продавця за ціною на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, визначеному, на підставі оцінки майна, проведеної суб`єктом оціночної діяльності на час укладення правочину щодо відчуження. 13.09.2021 через електронний майданчик ТОВ «Біддінг Тайм» було оголошено проведення аукціону з продажу 4-х кімнатної квартири за адресою: АДРЕСА_2 . 21.09.2021 відбувся аукціон, єдиним учасником якого була та стала його переможцем позивач ОСОБА_9 . Протокол проведення електронного аукціону було сформовано організатором аукціону та підписано позивачем 22.09.2021. У подальшому ОСОБА_1 звернулася до нотаріуса з проханням посвідчити договір купівлі-продажу квартири. 30.09.2021 нотаріусом було відмовлено у вчиненні нотаріальної дії з підстави того, що згідно з відомостями, що містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо зазначеної квартири зареєстроване обтяження: арешт нерухомого майна, номер запису обтяження 33836440, підстава: рішення Дарницького районного суду м. Києва від 11.10.2019 у справі 753/5116/18. У жовтні 2021 року позивачу стало відомо, що у Дарницькому районному суді м. Києва слухається справа № 753/5116/18 за позовом ОСОБА_3 про витребування майна, а саме квартири АДРЕСА_3 з чужого незаконного володіння. З матеріалів справи позивачу стало відомо про наявність договору про участь у ФФБ № 574 від 21.11.2013, укладеного між ТОВ «ФК «Укрреставрація» та ОСОБА_3 . Позивач вважає недійсним вказаний договір з огляду на те, що ОСОБА_3 не передані та не могли були передані майнові права на квартиру, оскільки майже за рік до цього вони були передані ОСОБА_6 . Факт укладення договору між ТОВ «ФК «Укрреставрація» та ОСОБА_3 свідчить про порушення порядку закріплення об`єкта інвестування за однією особою, оскільки майнові права на квартиру вже належали ОСОБА_6 . Такі неправомірні дії ТОВ «ФК «Укрреставрація» призвели до існування негативних триваючих наслідків у вигляді передачі майнових прав (подвійного продажу) на одне і те саме майно різним особам. Укладення договору про участь у ФФБ № 574 від 21.11.2013 між відповідачами порушує конституційні права та гарантії позивача, як особи, яка придбала нерухоме майно на торгах, яке в свою чергу, ОСОБА_3 намагається витребувати на підставі оскаржуваного правочину.

Відповідач ОСОБА_3 позов не визнав, мотивував свої заперечення тим, що на виконання умов договору про участь у фонді фінансуванні будівництва № 574 щодо спірної квартири укладеного між ТОВ «ФК «Укрреставрація» та ОСОБА_3 03.01.2014 останнім була здійснена оплата у 100% розмірі. Після завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію, 29.05.2014 забудовник ПрАТ «Комплексне підприємство широкопрофільного будівництва-2» передав ОСОБА_3 квартиру, про що був складений відповідний актом. На початку грудня 2017 року ОСОБА_3 звернувся до приватного нотаріуса з метою державної реєстрації права власності на спірну квартиру, однак у її здійсненні було відмовлено, оскільки право власності на дану квартиру вже було зареєстровано за ОСОБА_6 , яка в подальшому була перепродана. ОСОБА_3 , дізнавшись про вибуття з його власності спірної квартири, звернувся з відповідною заявою про злочин до Дарницького управління поліції Головного управління національної поліції в місті Києві, на підставі якої 16.12.2017 було зареєстровано кримінальне провадження №0013163. В травні 2018 року ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом про витребування квартири. Незважаючи на існуючий спір та розгляд справи в суді щодо оскарження права власності ОСОБА_5 на спірну квартиру, Дарницький районний суд м. Києва ухвалив рішення у справі про задоволення позову ОСОБА_8 про звернення стягнення на квартиру - шляхом надання ОСОБА_8 права продажу предмета іпотеки від свого імені будь-якій особі-покупцеві з наданням всіх повноважень продавця. В подальшому спірна квартира була реалізована на електронному аукціоні. Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 01.11.2021 визнано недійсним договір про участь у ФФБ № 408 укладений між ТОВ «ФК «Укрреставрація» та ОСОБА_6 та витребувано з незаконного володіння ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3 спірну квартиру. Постановою Київського апеляційного суду від 30.11.2022 апеляційні скарги ОСОБА_8 , ОСОБА_5 та ОСОБА_1 задоволені частково, а рішення Дарницького районного суду міста Києва від 01.11.2021 в частині витребування з незаконного володіння ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3 спірної квартири - залишено без змін. Постановою Верховного Суду від 19.06.2024 скасовано рішення суду апеляційної інстанції, справу направлено до суду апеляційної інстанції на новий розгляд. Наразі триває розгляд справи в Київському апеляційному суді. Відповідач вважає, що ОСОБА_6 не набув права на розпорядження спірною квартирою, а відповідно не мав правомірної підстави для подальшого її відчуження, оскільки договір з ним не укладався, та відповідно документи на підставі яких відбулась реєстрація права власності, а ні ТОВ «ФК «Укрреставрація», а ні ПрАТ «Комплексне підприємство широкопрофільного будівництва-2» не видавались. Подання ОСОБА_1 позову про визнання недійсним договору свідчить про недобросовісну поведінку та зловживання правом, оскільки не ґрунтується на законі та не призведе до поновлення прав позивача, а відтак є неефективним способом судового захисту.

Відповідач ТОВ «ФК «Укрреставрація» (далі також - товариство) також не визнала позовні вимоги, посилаючись на те, що між ТОВ «Фінансова компанія «Укрреставрація» та ОСОБА_3 було укладено Договір про участь у ФФБ № 574 від 21.11.2013 щодо об`єкту інвестування - квартири АДРЕСА_3 . 03.01.2014 ОСОБА_3 на виконання договору на банківський рахунок товариства було перераховано грошові кошти в рахунок оплати за договором № 574 від 21.11.2013 та 29.05.2014 ТОВ «ФК «Укрреставрація» було видано ОСОБА_3 повний перелік документів для проведення державної реєстрації прав власності на спірну квартиру. Таким чином, Договір про участь у ФФБ № 574 від 21.11.2013 року укладений між ТОВ «Фінансова компанія «Укрреставрація» та ОСОБА_3 щодо об`єкту інвестування - квартири АДРЕСА_3 є дійсним правочином, вчинення якого відповідало внутрішній волі його сторін, та який було фактично виконано його сторонами. З огляду на вищевикладене, вбачається відсутність обумовлених законом підстав для визнання його недійсним.

В той же час між ОСОБА_6 та товариством договірних відносин не існувало, договір про участь у ФФБ № 408 від 10.01.2013 вважає неукладеним з підстав відсутності їх волевиявлення на його укладення та невідповідності вимогам статті 14 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», мотивуючи таку позицію тим, що договір про участь у ФФБ укладається за умови надання особою визначених Правилами документів, які ідентифікують цю особу. Вказані документи з боку ОСОБА_6 до товариства не надавалися. Після внесення довірителем коштів до ФФБ управитель видає довірителю свідоцтво про участь у ФФБ - документ, що підтверджує участь довірителя у ФФБ. Товариство не отримувало від ОСОБА_6 грошових коштів за договором про участь у ФФБ № 408 від 10.01.2013 та відповідно вказане свідоцтво ОСОБА_6 від ТОВ «Фінансова компанія «Укрреставрація» не видавалось, як і не видавалось переліку документів для проведення державної реєстрації права власності на об`єкт інвестування. Оскільки ТОВ «Фінансова компанія «Укрреставрація» не укладало та не підписувало з ОСОБА_6 договір про участь у ФФБ № 408 від 10.01.2013, то відповідно ним не визначались і не погоджувались його умови. При цьому, волевиявлення на підписання вказаних договорів у ТОВ «Фінансова компанія «Укрреставрація» також не було. Оскільки ТОВ «ФК «Укрреставрація» договір про участь у ФФБ № 408 від 10.01.2013 з ОСОБА_6 не укладало, грошових коштів від нього не отримувало, то вважає вказаний договір був сфальсифікований. Крім того, позивач під час придбання спірної квартири на аукціоні, було достеменно відомо щодо наявних обтяжень на об`єкт нерухомого майна, оскільки в протоколі проведення електронного аукціону № UA-PS-2021-09-13-000056-1 від 21.09.2021 зазначено про наявність накладеного арешту на підставі рішення суду по справі № 753/5116/18 на об`єкт продажу, однак позивач погодилась з цим і на власний розсуд вирішила його придбати, поклавши на себе всі можливі несприятливі наслідки укладення цього правочину.

Третя особа ОСОБА_5 підтримав заявлені позовні вимоги, посилаючись на те, що договір № 408 від 10.01.2013 про участь у ФФБ між ОСОБА_6 та ТОВ ФК «Укрреставрація» укладений раніше, майже на рік, ніж аналогічний договір із ОСОБА_3 , і є дійсним в силу презумпції дійсності правочину. При цьому, незаконним є саме другий договір №574 від 21.11.2013, укладений із ОСОБА_3 , оскільки ТОВ ФК «Укрреставрація» не мало права передавати вже передані майнові права на нерухомість іншими особам, оскільки вони належали ОСОБА_6 за вже укладеним Договором №574 від 10.01.2013. Виконання чи невиконання ОСОБА_6 договору про участь у ФФБ №408 від 10.01.2013 не має відношення до його дійсності на момент його укладення або неукладеності цього договору. Виключно за ОСОБА_6 повинен був закріплений об`єкт інвестування.

ІІ. Рух справи, заяви (клопотання) учасників справи та процесуальні дії суду.

Ухвалою судді Дарницького районного суду м. Києва Заставенко М.О. від 30.06.2025 відкрито провадження за вказаною позовною заявою, справу призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження у підготовче засідання.

04.08.2025 представник відповідача ОСОБА_3. через систему Електронний суд подав відзив на позовну заяву.

05.08.2025 представником ТОВ «ФК «Укрреставрація» також до суду через систему Електронний суд подано відзив на позовну заяву.

19.08.2025 представником позивача подано додаткові пояснення.

20.08.2025 до суду подані письмові пояснення третьої особою ОСОБА_5

06.10.2025 представник ОСОБА_3 подано до суду заперечення.

Ухвалою суду від 09.10.2025 закрито підготовче засідання, справу призначено до розгляду по суті на 04.11.2025.

Розгляд справи по суті відбувався в судовому зхасіданні 04.11.2025, після чого суд перейшов до стадії ухвалення рішення.

ІІІ. Фактичні обставини, встановлені судом, зміст спірних правовідносин, норми права та мотиви їх застосування.

Даючи оцінку вимогам позову та наданим на його підтвердження доказам, суд застосовує такі норми права та виходить з таких мотивів.

У статтях 15, 16 ЦК України та статті 4 ЦПК України закріплене право кожного на захист свого цивільного (особистого немайнового або майнового) права та інтересу у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (стаття 5 ЦПК України).

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (частина перша статті 13 ЦПК України).

Обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти та об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів. Всебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування усіх юридично значущих обставин та наданих доказів і забезпечує, як наслідок, постановлення законного і обґрунтованого рішення.

Згідно статті 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до статті 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Одним з основоположних принципів (засад) цивільного законодавства є принцип справедливості, добросовісності та розумності (пункт 6 статті 3 ЦК України), згідно з яким дії учасників цивільних правовідносин мають відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

За приписами частин другої, третьої статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Згідно з висновками Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах цивільно-правовий договір не може використовуватися учасниками цивільних відносин на шкоду для уникнення сплати боргу (коштів, збитків, шкоди) або виконання судового рішення.

Згідно із частиною другою статті 16, частиною першою статті 215 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням стороною (сторонами) вимог, установлених частинами першою - третьою, п`ятою, шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до положень частин першої та третьої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).

Частиною першою, третьою статті 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до частин першої-третьої та п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, що вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Волевиявлення є важливим чинником, без якого неможливо вчинення правочину, що узгоджується зі свободою договору, установленою ст. 627 ЦК України.

За приписами статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Договором згідно з частиною першою статті 626 цього Кодексу є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.

Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.

За приписами статті 14 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» Фізична або юридична особа, або спільний інвестор ФОН стає довірителем ФФБ за умови передачі коштів в управління управителю ФФБ та укладання з управителем ФФБ договору про участь у ФФБ на основі типового договору, затвердженого Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку. Договір про участь у ФФБ укладається за умови надання особою визначених Правилами ФФБ документів, які ідентифікують цю особу.

Отже, обов`язковими умовами за яких особа стає довірителем ФФБ є Укладення договору про участь у ФФБ та передача коштів в управління ФФБ.

У статті 177 Цивільного кодексу України, до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України).

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Частиною першої статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Відповідно до частин першої та другої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Згідно з частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

За положеннями пункту 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо). У разі участі особи у фонді фінансування будівництва документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є видана управителем такого фонду довідка про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування. У разі коли державна реєстрація права власності здійснюється на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого завершено та який прийнято в експлуатацію після 01 січня 2013 року, також обов`язково зазначаються у відповідній заяві відомості про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, та подаються завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, копії, зокрема, документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Отже, державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. До введення будинку в експлуатацію інвестор не зможе набути право власності на квартиру.

Зазначеними нормами права встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.

Саме інвестор як особа, за грошові кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (подібні до права власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, тому забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи. Інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.

21.11.2013 ТОВ «ФК «Укрреставрація» та ОСОБА_3 уклали договір про участь у ФФБ № 574, за умовами якого предметом цього договору є участь довірителя у ФФБ типу А з метою будівництва житлового будинку АДРЕСА_4 ; після вводу об`єкта будівництва в експлуатацію і проведення довірителем всіх передбачених цим договором розрахунків довіритель набуває права на отримання своєї частки, що оформлюється відповідним актом приймання-передачі відповідно до умов цього договору.

Згідно п. 1.7 вказаних договорів довіритель набуває права власності на об`єкт інвестування лише за умови інвестування 100 відсотків загальної площі об`єкта інвестування.

Пунктами 3.1, 3.2 договорів встановлено, що перший внесок за договором становить 100% від загальної суми інвестування - частки житлової площі, який вноситься довірителем протягом 10 діб з моменту підписання даного договору на рахунок ФФБ типу А, який відкритий управителем. Кінцевий розрахунок між сторонами проводиться після закінчення технічної інвентаризації об`єкту, виходячи з фактичної площі квартири, у відповідності до даних технічної інвентаризації БТІ відповідно до п. 4.1.7 договору. Після внесення довірителем коштів на рахунок ФФБ, управитель закріплює за довірителем відповідну кількість вимірних одиниць об`єкта інвестування з урахуванням поточно ціни вимірної одиниці об`єкта інвестування.

Згідно з п. 3.5 договору, після кожного внесення довірителем коштів до ФФБ управитель видає довірителю Свідоцтво про участь у ФФБ - документ, що підписують довіритель та уповноважена особа управителя.

Також вказаними договорами передбачено, що управитель в односторонньому порядку має право розірвати договір внаслідок порушення довірителем свого зобов`язання щодо фінансування будівництва своєї частки житла відповідно до умов договору.

З наданої до суду виписки з банківського рахунку вбачається, що 03.01.2014 ОСОБА_10 було сплачено на рахунок ТОВ «ФК «Укрреставрація» 935 921,00 грн за договором № 574 від 21.11.2013 (4-х кімнатну квартиру АДРЕСА_1 ).

03.01.2013 видано свідоцтво про участь у ФФБ виду «А» або «Б» за програмою ТОВ «ФК «Укрреставрація» від 03.01.2014, яким посвідчено, що ОСОБА_3 здійснив 100 % внесення коштів та за ним закріплено 100 % загальної площі об`єкта інвестування.

14.01.2014 ТОВ «ФК «Укрреставрація» та ОСОБА_3 уклали додаткову угоду до договору № 574 від 21.11.2013, якою сторони визначити індивідуальні ознаки об`єкта інвестування - квартири АДРЕСА_1 .

Відповідно до довідки ТОВ «ФК «Укрреставрація» від 28.05.2014 № 733, ОСОБА_3 має право на набуття у власність об`єкта інвестування - 4-кімнатну квартиру АДРЕСА_5 згідно договору про участь у фонді фінансування будівництва виду «А» № 574 від 21.11.2013 та додаткової угоди № 1 від 14.01.2014 як такий, що здійснив загальне внесення коштів 100 %, що становить 935 921 грн.

29.05.2014 ОСОБА_3 звернувся до ТОВ «ФК «Укрреставрація» із заявою про отримання пакету документів для оформлення права власності на квартиру АДРЕСА_1 .

29.05.2014 між ТОВ «ФК «Укрреставрація» та ОСОБА_3 підписано акт прийому-передачі квартири АДРЕСА_5 .

Суд вважає, що після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації саме у ОСОБА_3 виникло право на об`єкт інвестування.

Натомість наведені відповідачами обставини та сукупність наданих ними доказів дають достатні підстави вважати, що договір про участь у ФІБ № 408 ТОВ «ФК «Укрреставрація» ОСОБА_6 не був укладений.

Так, ТОВ «ФК «Укрреставрація» заперечує факт підписання кредитного договору та погодження його умов стверджуючи, що його укладення є наслідком дій третіх осіб, які шахрайським шляхом заволоділи об`єктом інвестування - квартирою АДРЕСА_3 .

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності 06.10.2017 за ОСОБА_6 зареєстровано права власності на квартиру АДРЕСА_3 на підставі акту приймання-передачі квартири, серія та номер 111, видавник ПАТ «Комплексне підприємство широкопрофільного будівництва-2»/ ОСОБА_6 ; договір про участь у ФФБ, серія та номер 408, виданий 10 січня 2013 року, видавник ТОВ «ФК «Укрреставрація»/ ОСОБА_6 ; додатковий договір, серія та номер 1, виданий 14 лютого 2013 року, видавник ТОВ «ФК «Укрреставрація»/ ОСОБА_6 ; довідка, серія та номер 823, виданий 10 червня 2014 року, видавник ТОВ «ФК «Укрреставрація», витяг з списку довірителів, які отримали квартири, серія та номер б/н, виданий 10 червня 2014 року, видавник ТОВ «ФК «Укрреставрація», довідка, серія та номер 954, виданий 01 липня 2014 року, видавник ТОВ «ФК «Укрреставрація», довідка про право довірителя на набуття у власність об`єкта, серія та номер 825, виданий 10 червня 2014 року, видавник ТОВ «ФК «Укрреставрація».

ТОВ «ФК «Укрреставрація» стверджує, що ОСОБА_6 не був учасником у ФФБ типу А з метою будівництва житлового будинку АДРЕСА_4 , жодних коштів від ОСОБА_6 на рахунки товариства не надходило та ТОВ «ФК «Укрреставрація» не видавало йому документи, що потрібні для державної реєстрації права власності на спірну квартиру.

Відповідно до довідки АТ «ВТБ БАНК» кошти від ОСОБА_6 за період з 01.01.2013 по 31.12.2014 на рахунки ТОВ «ФК «Укрреставрація» не надходили.

Відповідно до ухвали слідчого судді Подільського районного суду міста Києва від 16.10.2018 в кримінальному провадженні відомості про яке внесені до ЄРДР 15.03.2017 за ст.190, 358 КК України за обставинами заволодіння шахрайським шляхом нерухомим майном накладений арешт на речові докази вилучені під час обшуку та огляду місця події в тому числі на печатки ТОВ «ФК «Укрреставрація» та ПАТ «Комплексне підприємство широкопрофільного будівництва-2»

Будь-яких належних доказів на спростування зазначених обставин позивачем не надано.

З огляду на викладене факт неукладення договору суд вважає доведеним.

При розгляді цієї справи на підставі частини четвертої статті 263 ЦПК України, суд ураховує правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц.

Згідно з цими висновками правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним, оскільки такий спосіб захисту не є ефективним. У випадку оспорювання самого факту укладення правочину, такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірних договорів у мотивувальній частині судового рішення.

В подальшому квартира за адресою: АДРЕСА_2 . неодноразово відчужувалась, однак таке відчуження також не є законним, адже ОСОБА_6 не володів необхідним обсягом повноважень щодо такого майна і не мав прав на його відчуження.

06.12.2017 укладено договір купівлі-продажу квартири між ОСОБА_6 з ОСОБА_7 , за умовами якого ОСОБА_7 придбала квартиру АДРЕСА_3 .

В грудні 2017 року позивачу стало відомо, що його вищезазначена квартира зареєстрована у державному реєстрі за ОСОБА_7 , у зв`язку з даними обставинами Дарницьким УП ГУ НП в м. Києві розслідується кримінальне провадження № 0013163.

13.04.2018 між ОСОБА_7 з ОСОБА_5 укладено договір купівлі-продажу квартири, на підставі якого останнім придбано квартиру АДРЕСА_3 .

Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 01.11.2021 у справі № 753/5116/18 за позовом ОСОБА_3 , визнано недійсним договір про участь у ФФБ №408 та витребувано з незаконного володіння ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3 спірну квартиру.

30.11.2022 Київським апеляційним судом було прийнято постанову про часткове задоволення апеляційних скарг ОСОБА_8 , ОСОБА_5 та ОСОБА_1 , а рішення Дарницького районного суду міста Києва від 01.11.2021 у справі №753/5116/18 скасовано в частині визнання недійсним договору та прийнято в цій частині нову постанову, якою у задоволенні позову в частині визнання недійсним договору відмовлено у зв`язку із неналежністю такого способу захисту, а в частині витребування з незаконного володіння ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3 спірної квартири - залишено без змін.

19.06.2024 Верховним Судом було прийнято постанову про скасування постанови Київського апеляційного суду, справу № 753/5116/18 направлено до суду апеляційної інстанції на новий розгляд.

В період розгляду справи судом між ОСОБА_8 та ОСОБА_5 13.04.2018 укладений договір позики, за умовами якого ОСОБА_5 прийняв у власність від ОСОБА_8 грошові кошти в розмірі 1 819 044,50 грн., які зобов`язався повернути не пізніше 13 травня 2018 року. З метою забезпечення виконання вказаного договору позики, між сторонами укладено договір іпотеки від 13.04.2018, за умовами якого іпотекодавець ОСОБА_5 передає в іпотеку належне йому на праві власності нерухоме майно квартиру за адресою: АДРЕСА_2 .

Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 02.12.2020 в справі № 753/16994/18 позов ОСОБА_8 до ОСОБА_5 , третя особа ОСОБА_3 про звернення стягнення на предмет іпотеки задоволено, в рахунок погашення боргу за договором позики від 13.03.2018, укладеного ОСОБА_8 з ОСОБА_5 , звернуто стягнення на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_3 шляхом надання ОСОБА_8 права продажу предмета іпотеки від свого імені будь-якій особі-покупцеві з наданням всіх повноважень продавця.

Згідно протоколу проведення електронного аукціону № UA-PS-2021-09-13-000056-1 від 21.09.2021, позивач ОСОБА_9 є переможцем електронного аукціону за номером лоту 13092021-1; в протоколі зазначені найменування активів (майна)/прав лоту (складу лоту), а саме продаж 4-х кімнатної квартири у АДРЕСА_2 ; на об`єкт продажу накладено арешт.

Постановою приватного нотаріуса Ляшук О.В. від 30.09.2021 відмовлено ОСОБА_9 у вчиненні нотаріальної дії, а саме посвідчення договору купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_2 ..

Суд не досліджував питання добросовісності чи недобросовісності дій ОСОБА_9 при набутті спірного майна (їх обізнаності з відсутністю у продавців майна права на його відчуження), оскільки відсутність рішення власника, спрямованого на відчуження майна, означає, що вказані особи володіють ним незаконно, без відповідної правової підстави.

Враховуючи, що ОСОБА_9 не була стороною оспорюваного нею договору, на неї покладається обов`язок доказування тієї обставини, що вказаний договір порушує її право або цивільний інтерес.

Однак позовна заява не містить посилань та те, яке право чи цивільний інтерес позивача порушені оспорюваним договором. За результатами розгляду справи в судовому засіданні також не встановлено обставин, які б давали підстави вважати, що оспорюваним договором порушуються суб`єктивні права позивача.

Таким чином суд приходить до висновку, що договором про участь у ФФБ № 574 укладеного 21.11.2013 між ТОВ «ФК «Укрреставрація» та ОСОБА_3 права позивача, жодним чином не порушуються. За таких обставин підстави для захисту непорушеного права відсутні.

Що стосується посилань позивача на положення статті 215 ЦК України, то суд враховує, що позивач взагалі не вказав норми ЦК України чи інших актів цивільного законодавства, яким, на його думку, суперечить оспорюваний ним договір.

Враховуючи наведене, підстав для визнання недійсним договору про участь у ФФБ № 574 укладеного 21.11.2013 між ТОВ «ФК «Укрреставрація» та ОСОБА_3 суд не вбачає і відмовляє у позові за недоведеністю вимог.

ІV. Розподіл судових витрат між сторонами

Відповідно до положень статті 141 ЦПК України судовий збір та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі відмови в позові покладаються на позивача.

На підставі викладеного, керуючись статтями 4, 5, 7, 12, 13, 76, 77, 80, 81, 89, 141,

259, 263-265, 268, 279, 354 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова команія «Укрреставрація», ОСОБА_3 про визнання договору недійсним, треті особи: ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_5 , ОСОБА_8 - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення складено 11.11.2025.

Суддя М.О. Заставенко