Справа № 761/2456/25
Провадження № 2/355/581/25
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 листопада 2025 року селище Баришівка

Баришівський районний суд Київської області у складі:

головуючої судді Цирулевської М. В.,

за участю секретаря судового засідання Старенької С. М., Верби Ю. О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в селищі Баришівка в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про повернення завдатку за попереднім договором купівлі-продажу,

ВСТАНОВИВ:

І. Стислий виклад позиції позивача та відповідача.

ОСОБА_1 (надалі також позивач, ОСОБА_1 , покупець) звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 (надалі також відповідач, ОСОБА_2 , продавець).

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідно до договору купівлі-продажу житлового будинку від 07 листопада 2020 року ОСОБА_3 продала, а ОСОБА_4 та ОСОБА_2 купили в рівних частках житловий будинок, загальною площею 40,1 кв.м., житловою площею 22,8 кв.м., з господарськими будівлями і спорудами, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до договору купівлі-продажу земельної ділянки від 07 листопада 2020 року ОСОБА_3 продала, а ОСОБА_4 та ОСОБА_2 купили в рівних частках земельну ділянку, площею 0,25 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :26:007:0001.

Відповідно до договору дарування 1/2 частини житлового будинку та 1/2 частини земельної ділянки від 24 червня 2022 року, укладеного позивачем з ОСОБА_4 , ОСОБА_1 набув право власності на 1/2 частину житлового будинку та 1/2 частину земельної ділянки, площею 0,25 га, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер земельної ділянки :26:007:0001.

24 червня 2022 року позивач уклав з ОСОБА_2 попередній договір купівлі-продажу 1/2 частини означеного житлового будинку та 1/2 частини означеної земельної ділянки (надалі також попередній договір, попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна), яким визначено строк укладення основного договору купівлі-продажу 1/2 частини житлового будинку та 1/2 частини земельної ділянки, площею 0,25 га, до 03.08.2023.

Відповідно до п. 1 попереднього договору купівля-продаж нерухомого майна має бути вчинена на загальну суму 146250,00 грн, що еквівалентно 5000,00 доларів США, які були передані продавцю покупцем під час підписання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Відповідно до п. 3 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 24.06.2022 у випадку відмови продавця від продажу нерухомого майна у строк, встановлений цим договором, продавець повертає покупцю суму одержаного від нього завдатку та додатково сплачує покупцеві суму у розмірі завдатку.

Відповідно до п. 4 попереднього договору сторонами підтверджено, що у момент укладання цього договору вони усвідомлювали значення своїх дій і могли керувати ними, розуміли природу цього правочину, свої права та обов`язки за договором.

При підписанні попереднього договору покупець сплатив продавцю повну вартість купівлі-продажу нерухомого майна в сумі 146250,00 грн, що еквівалентно 5000,00 доларів США, визначену сторонами договору, тобто, виконав свої зобов`язання в повному обсязі, а продавець не виконав свої зобов`язання щодо переоформлення права власності на нерухоме майно.

В порушення взятих на себе зобов`язань продавець не з`явився до нотаріуса 03.08.2023 для укладення договору купівлі-продажу 1/2 частини житлового будинку та 1/2 частини земельної ділянки, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , без пояснення поважності причини неявки, в подальшому неодноразово ухилявся від укладення договору купівлі продажу нерухомого майна та його нотаріального посвідчення.

ОСОБА_2 зазначає, що він звернувся до Баришівського районного суду Київської області з позовом про визнання права власності на 1/2 частини житлового будинку та 1/2 частини земельної ділянки, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер земельної ділянки :26:007:0001, повну вартість яких він оплатив ОСОБА_2 , але рішенням суду від 10.09.2024 у справі № 355/647/24 йому було відмовлено в позові.

За доводами позовної заяви, в порушення своїх зобов`язань, передбачених п. 3 попереднього договору, відповідач до теперішнього часу не повернув позивачу отриману в рахунок купівлі-продажу 1/2 частини житлового будинку та 1/2 частини земельної ділянки суму, еквівалентну 5000,00 доларів США в подвійному розмірі.

Позивач зазначає, що він не претендує на повернення завдатку в подвійному розмірі і заявляє позовні вимоги до відповідача про повернення сплаченої суми завдатку в розмірі, еквівалентному 5000,00 доларів США на день звернення до суду з позовом.

Відтак, позивачем заявлені позовні вимоги про стягнення з відповідача завдатку по попередньому договору купівлі-продажу нерухомості в сумі 211346,00 грн.

Відповідач визнав позовні вимоги у повному обсязі, просив їх задовольнити, подавши заяву, підпис відповідача на якій посвідчений нотаріально.

ІІ. Рух справи. Процесуальні дії у справі. Заяви, клопотання учасників справи.

26 березня 2025 року до суду надійшли матеріали справи № 761/2456/25 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про повернення завдатку за попереднім договором купівлі-продажу (а.с. 1-3), з яких слідує, що ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 20.01.2025 дана справа передана за підсудністю до Баришівського районного суду Київської області на підставі п. 1 ч. 1 ст. 31 Цивільного процесуального кодексу України (а.с. 29).

Ухвалою Баришівського районного суду Київської області від 31.03.2025 відкрито провадження (загальне позовне провадження) в означеній справі, підготовче судове засідання призначено на 30.04.2025 (а.с. 37-38).

Копії ухвали суду про відкриття провадження у справі направлено сторонам по справі, а відповідачу - також копію позовної заяви з копіями доданих до неї документів.

У позовній заяві ОСОБА_1 не міститься клопотання про розгляд справи без участі позивача та/або його представника.

Клопотання з означених питань, оформленого окремим процесуальним документом, позивачем до суду також не подано.

Рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення позивачу повернулось із позначкою «одержувач відсутній за вказаною адресою», проставленою 14.04.2025 (а.с. 46-47), що відповідно до пункту 4 частини 8 статті 128 Цивільного процесуального кодексу України (надалі також ЦПК України) вважається належним повідомленням про дату, час та місце розгляду справи.

Про дату, час та місце розгляду справи відповідач повідомлений належним чином. Ухвалу суду про відкриття провадження у цій справі та судову повістку відповідач отримав особисто 12.04.2025 (за даними Укрпошти) (а.с. 41).

У підготовче судове засідання 30.04.2025 сторони та/або їх представники не з`явилися, про причини неявки не повідомили, клопотань або заяв від жодної із сторін не надходило.

Відтак, суд констатував, що сторони не з`явилися в судове засідання з причин, що не є поважними.

Ухвалою Баришівського районного суду Київської області від 30.04.2025 підготовче судове засідання відкладено на 28.05.2025 (а.с. 49).

28.05.2025 від позивача надійшла заява про розгляд справи за відсутністю ОСОБА_1 , який позовні вимоги підтримує, просить задовольнити позовну заяву (а.с. 62).

Рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення відповідачу повернулось із позначкою «адресат відсутній за вказаною адресою», проставленою 20.05.2025 (а.с. 60-61), що є належним повідомленням про дату, час та місце розгляду справи (п. 4 ч. 8 ст. 128 ЦПК України).

У підготовче судове засідання 28.05.2025 сторони та/або їх представники не з`явилися, про причини неявки не повідомили, інших клопотань або заяв не надходило.

Ухвалою Баришівського районного суду Київської області від 28.05.2025 підготовче судове засідання відкладено на 19.06.2025 (а.с. 64).

10.06.2025 поштою до суду надійшла заява за підписом ОСОБА_2 , в якій відповідач визнає позовні вимоги ОСОБА_1 , просить їх задовольнити (а.с. 65).

У підготовче судове засідання 19.06.2025 сторони та/або їх представники не з`явилися, інших клопотань або заяв не надходило.

Ухвалою Баришівського районного суду Київської області від 19.06.2025 (а.с. 71) підготовче судове засідання відкладено на 01.09.2025 з мотивів та обґрунтувань, вказаних в ухвалі суду.

У підготовче судове засідання 01.09.2025 сторони та/або їх представники не з`явилися, жодних клопотань або заяв не надходило.

Ухвалою Баришівського районного суду Київської області від 01.09.2025 явку сторони позивача визнано обов`язковою, підготовче судове засідання відкладено на 29.09.2025 (а.с. 83-84).

Рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення відповідачу повернулось із позначкою «вручено особисто», проставленою 23.09.2025 (а.с. 87).

У підготовче судове засідання 29.09.2025 з`явився позивач, надав пояснення щодо обґрунтувань позовних вимог в аспекті фактичної підстави позову (зокрема, в частині обставин укладення попереднього договору купівлі-продажу, причин його укладення у простій письмовій формі, обґрунтувань щодо відсутності нотаріального посвідчення означеного договору, фактичного отримання відповідачем грошових коштів в якості завдатку, валюти отриманих грошових коштів, обставин ухилення відповідача від укладення основного договору купівлі-продажу нерухомого майна тощо), судом вирішені завдання підготовчого судового провадження.

Ухвалою Баришівського районного суду Київської області від 29.09.2025 підготовче провадження у справі закрито, розгляд по суті призначений на 03.11.2025.

07.10.2025 до суду надійшла заява ОСОБА_2 , датована 30.09.2025, про визнання позову. Справжність підпису ОСОБА_2 на означеній заяві засвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Косенко М. О. та зареєстровано в реєстрі за №1262 (а.с. 103).

У судове засідання 03.11.2025 сторони та/або їх представники не з`явилися, інших клопотань або заяв не надходило.

Зважаючи на неявку в судове засідання всіх учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося (з огляду та на підставі ч. 2 ст. 247 ЦПК України).

ІІІ. Фактичні обставини, встановлені судом. Зміст правовідносин, з посиланням на докази, на підставі яких встановлені відповідні обставини.

Судом встановлено, що 07 листопада 2020 року між ОСОБА_3 (продавець) та ОСОБА_4 і ОСОБА_2 (покупці) був укладений договір купівлі-продажу житлового будинку, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гончар Г. В. та зареєстрований в реєстрі за № 1767 (а.с. 6-10).

Відповідно до п. 1.1 означеного договору купівлі-продажу житлового будинку продавець передав, а покупці прийняли (купили) у приватну власність у рівних частках житловий будинок з господарськими будівлями і спорудами, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 (надалі також житловий будинок).

Загальна площа житлового будинку - 40,1 кв.м., житлова площа - 22,8 кв.м. (п. 1.2 договору купівлі-продажу житлового будинку від 07.11.2020).

Житловий будинок розташований на земельній ділянці, площею 0,25 га, кадастровий номер земельної ділянки - :26:007:0001, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (надалі також земельна ділянка) та яка відчужується одночасно із житловим будинком окремим договором купівлі-продажу (п. 1.3 договору купівлі-продажу житлового будинку від 07.11.2020).

Згідно із витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 231540272 від 07.11.2020 право власності на 1/2 частину житлового будинку було зареєстровано за ОСОБА_2 (номер запису про право власності: 39067360) (а.с. 14).

24 червня 2022 року між ОСОБА_4 (дарувальник) та ОСОБА_1 (обдаровуваний) укладений договір дарування нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чижиковим О. О. та зареєстрований в реєстрі за № 4548 (а.с. 11-13).

Відповідно до п. 1.1. означеного договору дарування дарувальник подарував, а обдаровуваний прийняв у дар визначене у п. 1.2 договору майно, а саме: - 1/2 (одна друга) частка у праві власності на житловий будинок з господарськими будівлями і спорудами номер АДРЕСА_2 ; - 1/2 (одна друга) частка у праві власності на земельну ділянку, площею 0,2500 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер земельної ділянки - :26:007:0001.

Згідно із витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 303539249 від 24.06.2022 право власності на 1/2 частину житлового будинку та 1/2 частину земельної ділянки було зареєстровано за ОСОБА_1 (номер запису про право власності: 47159049) (а.с. 15).

24 червня 2022 року між ОСОБА_2 (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) було підписано попередній договір до договору купівлі-продажу нерухомого майна (а.с. 4-5), за яким продавець зобов`язується продати, а покупець зобов`язується купити у продавця об`єкти нерухомості: - 1/2 (одна друга) частка у праві власності на житловий будинок з господарськими будівлями і спорудами номер АДРЕСА_2 ; - 1/2 (одна друга) частка у праві власності на земельну ділянку, площею 0,2500 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер земельної ділянки - :26:007:0001, у строк до 03.08.2023.

Відповідно до п. 1 попереднього договору купівля-продаж нерухомого майна має бути вчинена на загальну суму 146250,00 грн, але в будь-якому разі не менше суми, що на день укладення основного договору купівлі-продажу становитиме еквівалент 5000,00 доларів США, згідно курсу НБУ на день укладення основного договору. Інші істотні умови договору купівлі-продажу будуть погоджені сторонами при підписанні договору купівлі-продажу.

На підтвердження дійсних намірів про наступне укладання договору купівлі-продажу покупець передав, а продавець отримав від покупця грошові кошти в розмірі 146250,00 грн, що згідно курсу НБУ станом на 24.06.2022 еквівалентно 5000,00 доларів США. Підписанням цього договору сторони підтверджують факт передачі грошових коштів. Зазначена сума розцінюється сторонами як завдаток в рахунок наступного виконання договору купівлі-продажу.

Відповідно до п. 3 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 24.06.2022 у випадку відмови продавця від продажу нерухомого майна у строк, встановлений цим договором, продавець повертає покупцю суму одержаного від нього завдатку та додатково сплачує покупцеві суму у розмірі завдатку.

Як слідує з п. 4 попереднього договору, сторонами підтверджено, що у момент укладання цього договору вони усвідомлювали значення своїх дій і могли керувати ними, розуміли природу цього правочину, свої права та обов`язки за договором.

Матеріали справи не містять доказів, що продавець (відповідач) з`явився до нотаріуса у строк до 03.08.2023 для укладення договору купівлі продажу 1/2 частини житлового будинку та 1/2 частини земельної ділянки, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .

З відповіді з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 1246251 від 31.03.2025 (а.с. 32), отриманої на запит суду, встановлено, що власниками житлового будинку та земельної ділянки (у рівних частках, по 1/2 частині) є ОСОБА_2 (відповідач) та ОСОБА_1 (позивач).

Як свідчать матеріали справи, позивач звертався до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на 1/2 частину житлового будинку та 1/2 частину земельної ділянки.

Рішенням Баришівського районного суду Київської області від 12.09.2024 у справі №355/647/24 у задоволенні позову відмовлено (а.с. 16-19).

Зважаючи на такі обставини, позивач звернувся до суду із позовом у цій справі про стягнення із відповідача завдатку за попереднім договором купівлі-продажу нерухомості в сумі 211346,00 грн. За доводами позовної заяви, означена сума є еквівалентом 5000,00 доларів США за курсом НБУ станом на дату звернення із позовом до суду. Позивач зазначає, що стягувати завдаток у подвійному розмірі він не буде.

Заявою від 30.09.2025, що надійшла до суду 07.10.2025, справжність підпису на якій засвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Косенко М. О. та зареєстровано в реєстрі за №1262 (а.с. 103), ОСОБА_2 підтвердив, що дійсно між ним та позивачем 24 червня 2022 року був укладений попередній договір купівлі-продажу 1/2 частини житлового будинку та 1/2 частини земельної ділянки, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :26:007:0001. Згідно означеного договору ОСОБА_2 було отримано, в якості авансового платежу, 146250,00 грн, що на момент укладання вищевказаного договору за курсом НБУ становило 5000,00 доларів США. На виконання умов попереднього договору основний договір купівлі-продажу ОСОБА_2 не укладався. Позовні вимоги ОСОБА_1 ОСОБА_2 визнає в повному обсязі, просить їх задовольнити.

IV. Норми права, які застосував суд, та мотиви їх застосування. Висновки Верховного Суду у релевантних правовідносинах. Зміст спірних правовідносин.

Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.

Частиною першою статті 8 Конституції України передбачено, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права.

Суддя, здійснюючи правосуддя, керується верховенством права (частина перша статті 129 Конституції України).

Суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України (стаття 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»).

Статтею 15 Цивільного кодексу України (надалі також ЦК України) визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Частина 1 статті 626 ЦК України встановлює, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно із ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Положеннями ст. 639 ЦК України передбачено, що договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом. Якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для даного виду договорів не вимагалася.

За приписами ч. 1 ст. 635 ЦК України (у редакцій, чинній на дату укладення Попереднього договору) попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Частиною 4 ст. 203 ЦК України передбачено, що правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін (ч. 1 ст. 209 ЦК України).

Згідно із частиною третьою статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (частина перша статті 220 ЦК України).

Відповідно до частини 1 статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі №401/3856/16-ц зазначено: «Суд апеляційної інстанції встановив, що попередній договір, який підлягав нотаріальному посвідченню, був підписаний сторонами без додержання встановленої законом форми договору. З огляду на наведене Велика Палата Верховного Суду погоджується з висновками суду апеляційної інстанції про відсутність підстав для задоволення позову з огляду на нікчемність попереднього договору».

У постанові Верховного Суду від 14 лютого 2024 року у справі № 727/11573/22 вказано: «суди обґрунтовано зазначили, що сторонами не додержано вимог закону про нотаріальне посвідчення попереднього договору. Так, відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Згідно з частиною другою статті 209 ЦК України нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису. Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (частина перша статті 216 ЦК України). Відповідно до частини першої статті 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Частиною першою статті 236 ЦК України визначено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Під час вирішення зазначених спорів суди повинні враховувати роз`яснення, надані судам у постанові Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», у пункті 13 якої зазначено, що з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню. Таким чином, суди попередніх інстанцій, правильно встановивши фактичні обставини справи, зробили обґрунтовані висновки про те, що між сторонами у справі було укладено саме попередній договір купівлі-продажу об`єкта нерухомості (без додержання вимоги щодо нотаріального посвідчення), а не договір купівлі-продажу майнових прав. Тому відсутні підстави для визнання за позивачем майнових прав на квартиру. При цьому основною відмінністю інвестиційного договору від попереднього договору купівлі-продажу є те, що відповідно до статті 635 ЦК України попередній договір укладається у формі, яка встановлена основним договором (договором купівлі-продажу). Оспорюваний позивачем договір укладено у простій письмовій формі, без нотаріального посвідчення, хоча він підлягав нотаріальному посвідченню. А в силу вимог частини першої статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Стороною не доведено, що товариство ухилялося від нотаріального посвідчення попереднього договору».

Відповідно до частини першої статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є, зокрема, речі, у тому числі гроші.

Як визначено у статті 1212 ЦК України, що міститься у главі 83 ЦК України, особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Положення цієї глави застосовуються також до вимог про: 1) повернення виконаного за недійсним правочином; 2) витребування майна власником із чужого незаконного володіння; 3) повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні; 4) відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи.

Тлумачення статті 1212 ЦК України дає підстави для висновку, що передбачений нею вид позадоговірних зобов`язань виникає за таких умов: 1) набуття особою майна або його збереження за рахунок іншої особи; 2) відсутність для цього правових підстав або якщо вони відпали. Сутність зобов`язання із набуття, збереження майна без достатньої правової підстави полягає у вилученні в особи - набувача частини її майна, що набута поза межами правової підстави, у випадку якщо правова підстава переходу відпала згодом, або взагалі без неї - якщо майновий перехід не ґрунтувався на правовій підставі від самого початку правовідношення, та передання майна тій особі - потерпілому, яка має належний правовий титул на нього.

Вказаний висновок щодо застосування норм права викладений у постанові Верховного Суду від 28 січня 2020 року у справі № 910/16664/18.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі № 922/3412/17 зроблено висновок, що предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права. Відповідно до частин першої, другої статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події».

За висновками Верховного Суду, у цивільному процесуальному законодавстві діє принцип «jura novit curia» («суд знає закони»), який полягає в тому, що: 1) суд знає право; 2) суд самостійно здійснює пошук правових норм щодо спору безвідносно до посилання сторін; 3) суд самостійно застосовує право до фактичних обставин спору (da mihi factum, dabo tibi jus ). Активна роль суду в цивільному процесі проявляється, зокрема, у самостійній кваліфікації судом правової природи відносин між позивачем та відповідачем, виборі і застосуванні до спірних правовідносин відповідних норм права, повного і всебічного з`ясування обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Вказаний висновок щодо застосування норм права викладений у постанові Верховного Суду від 28 січня 2020 року у справі № 910/16664/18.

При цьому суди, з`ясувавши при розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу на обґрунтування своїх вимог або заперечень послався не на ті норми права, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує для прийняття рішення ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини (аналогічну правову позицію викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 червня 2019 року у справі № 924/1473/15 (провадження № 12-15гс19). Зазначення позивачем конкретної правової норми на обґрунтування позову не є визначальним при вирішенні судом питання про те, яким законом слід керуватися при вирішенні спору (аналогічну правову позицію викладено у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 761/6144/15-ц (провадження № 61-18064св18)).

Норми процесуального права, що підлягають застосуванню.

Згідно із ч. 1, 5 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ч. 1 ст. 76 ЦПК України).

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

За ч. 2 ст. 78 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Відповідно до ч. 1 - 3 ст. 83 ЦПК України сторони та інші учасники справи подають докази у справі безпосередньо до суду. Позивач повинен подати докази разом з поданням позовної заяви, а відповідач - разом з поданням відзиву.

Згідно із ч. 2 ст. 13 ЦПК України збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд має право збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи лише у випадках, коли це необхідно для захисту малолітніх чи неповнолітніх осіб або осіб, які визнані судом недієздатними чи дієздатність яких обмежена, а також в інших випадках, передбачених цим Кодексом.

Частинами 2, 3 ст. 12 ЦПК України унормовано, що учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

За п. 2, 4, п. 6, п. 7 ч. 2 ст. 43 ЦПК України учасники справи зобов`язані: сприяти своєчасному, всебічному, повному та об`єктивному встановленню всіх обставин справи; подавати усі наявні у них докази в порядку та строки, встановлені законом або судом, не приховувати докази; виконувати процесуальні дії у встановлені законом або судом строки; виконувати інші процесуальні обов`язки, визначені законом або судом.

Відповідно до ч. 1 ст. 44 ЦПК України учасники судового процесу та їхні представники повинні добросовісно користуватися процесуальними правами; зловживання процесуальними правами не допускається.

Відповідно до статті 49 ЦПК України сторони користуються рівними процесуальними правами. Крім прав та обов`язків, визначених у статті 43 цього Кодексу, відповідач, зокрема, має право визнати позов (всі або частину позовних вимог) на будь-якій стадії судового процесу.

Згідно із ч. 4 ст. 12 ЦПК України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Згідно із статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відповідно до статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. Якщо одна із сторін визнала пред`явлену до неї позовну вимогу під час судового розгляду повністю або частково, рішення щодо цієї сторони ухвалюється судом згідно з таким визнанням, якщо це не суперечить вимогам статті 206 цього Кодексу.

За ч. 1 ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема, такі питання: 1) чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; 5) чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; 6) як розподілити між сторонами судові витрати.

Зміст спірних правовідносин полягає у настанні наслідків невиконання відповідачем своїх зобов`язань за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна. Предметом позову є стягнення на користь позивача сплаченої ним суми завдатку за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна у зв`язку із ухиленням відповідача від укладення та нотаріального посвідчення основного договору купівлі-продажу такого нерухомого майна.

V. Мотивована оцінка аргументів учасників справи. Висновки суду за результатами розгляду позову.

За результатами дослідження фактичних обставин, що мають визначальне значення для розгляду цієї справи, зважаючи на докази, надані на їх підтвердження, а також застосувавши релевантні норми права, суд зазначає та виснує таке.

Об`єктом судового захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Спір у даній справі виник у зв`язку із невиконанням відповідачем своїх зобов`язань за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна, що має наслідком неукладення основного договору купівлі-продажу.

Позивачем заявлені позовні вимоги про повернення суми сплаченого ним завдатку. За твердженням позивача, попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна є дійсним та чинним.

Водночас, за встановленими судом фактичними обставинами цієї справи, попередній договір до договору купівлі-продажу нерухомого майна від 24.06.2022 між ОСОБА_2 (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) нотаріально не посвідчений, тобто, він укладений без додержання вимоги щодо нотаріального посвідчення.

Пункт 3 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України визначає серед загальних засад цивільного законодавства свободу договору. Разом із цим, частиною 3 статті 6 Цивільного кодексу України передбачено, що сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Закріпивши принцип свободи договору у Цивільному кодексі України, законодавець разом із тим визначив, що свобода договору не є безмежною, оскільки відповідно до абзацу 2 частини 3 статті 6 та статті 627 цього Кодексу при укладенні договору, виборі контрагентів, визначенні умов договору сторони не можуть діяти всупереч положенням цього Кодексу та інших актів цивільного законодавства.

Статтею 220 Цивільного кодексу України визначені правові наслідки недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору.

Так, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

Під ухиленням від нотаріального посвідчення договору має розумітися як активна протидія цьому, так і пасивне небажання вчинити цю дію.

Отже, законодавець передбачає визнання правочину дійсним за рішенням суду.

Водночас, така вимога про визнання спірного попереднього договору дійсним у цій справі суду не заявлялась.

Відтак, суд доходить висновку, що попередній договір до договору купівлі-продажу нерухомого майна від 24.06.2022 відповідно до частини першої статті 220 ЦК України є нікчемним.

Разом з тим, судом встановлено, що на виконання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна позивач передав, а продавець отримав від покупця грошові кошти в розмірі 146250,00 грн, що згідно курсу НБУ станом на 24.06.2022 еквівалентно 5000,00 доларів США. Підписанням попереднього договору сторони підтвердили факт передачі грошових коштів. Зазначена сума розцінювалася сторонами як завдаток в рахунок наступного виконання договору купівлі-продажу.

У позовній заяві, обґрунтовуючи свої вимоги вказаними обставинами, позивач просив суд стягнути з відповідача відповідну суму грошей у розмірі завдатку 5000,00 доларів США, в гривневому еквіваленті станом на дату подання позову. При цьому позивач, як на правову підставу заявлених позовних вимог, здійснює посилання на ст. 570, 571 ЦК України, що регулюють питання сплати завдатку та його повернення у випадку невиконання відповідною стороною (продавцем) своїх зобов`язань за правочином купівлі-продажу.

Відповідач всі означені обставини підтвердив, позовні вимоги визнав у повному обсязі.

При вирішенні цивільного спору суд у межах своїх процесуальних повноважень та в межах позовних вимог встановлює зміст (правову природу, права та обов`язки) правовідносин сторін, які випливають з встановлених обставин та визначає правову норму, яка підлягає застосуванню до цих правовідносин. Законодавець вказує саме на «норму права», що є значно конкретизованим, аніж закон. Більш того, виходячи з положень ЦПК України, така функціональність суду носить імперативний характер. Підсумок такої процесуальної діяльності суду знаходить своє відображення в судовому рішенні, зокрема в його мотивувальній і резолютивній частинах.

Тому, обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору, покладено саме на суд, що є складовою класичного принципу jura novit curia.

При цьому незгода суду з наведеним у позовній заяві правовим обґрунтуванням щодо спірних правовідносин не є підставою для відмови в позові, оскільки згідно з принципом jura novit curia неправильна юридична кваліфікація позивачем і відповідачем спірних правовідносин не звільняє суд від обов`язку застосувати для вирішення спору належні приписи юридичних норм.

Тобто суд, з`ясувавши під час розгляду справи, що сторона або інший учасник судового процесу на обґрунтування своїх вимог або заперечень послався не на ті норми права, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну їх правову кваліфікацію та застосовує для прийняття рішення ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини.

Самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту.

Главою 83 ЦК України визначаються загальні підстави для виникнення зобов`язання у зв`язку з набуттям, збереженням майна без достатньої правової підстави.

Предметом регулювання цього інституту є відносини, які виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна, і які не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17 зазначила, що визнання нікчемного правочину недійсним не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин недійсний у силу закону. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та в мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.

Верховний Суд вже неодноразово виснував (постанови від 27.11.2019 у справі №396/29/17, від 12.06.2020 у справі № 906/775/17, від 13.05.2021 у справі № 910/6360/20), що системне тлумачення абзацу першого частини першої статті 216 ЦК України та пункту 1 частини третьої статті 1212 ЦК України свідчить, що: а) законодавець не передбачив можливість здійснення односторонньої реституції; б) правила абзацу першого частини першої статті 216 ЦК України застосовуються тоді, коли відбувається саме двостороння реституція; в) в тому разі, коли тільки одна із сторін недійсного правочину здійснила його виконання, для повернення виконаного підлягають застосуванню положення глави 83 ЦК України.

Ураховуючи наведене, для повернення виконаного за недійсним правочином у разі, коли тільки одна із сторін здійснила його виконання, правила статті 216 ЦК України не застосовуються, а повернення виконаного здійснюється на підставі положень глави 83 "Набуття, збереження майна без достатньої правової підстави" ЦК України.

Таким чином, зважаючи на висновки суду щодо нікчемності попереднього договору до договору купівлі-продажу нерухомого майна від 24.06.2022, з огляду на те, що лише позивачем було вчинено реальні дії з виконання спірного попереднього договору, а саме сплачено на користь відповідача грошові кошти у розмірі 5000,00 доларів США у гривневому еквіваленті в сумі 146250,00 грн, згідно курсу НБУ станом на 24.06.2022, суд доходить висновку, що за таких обставин до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення статті 1212 ЦК України і сплачені кошти мають бути повернуті позивачеві як безпідставно набуті відповідачем.

При визначенні гривневого еквіваленту стягуваної суми суд бере до уваги доводи позивача про визначення такого еквіваленту станом на дату подання позову в цій справі, а також визнання означеної обставини відповідачем.

Таким чином, враховуючи вищевикладене, з огляду та на підставі ст. 16 ЦК України, згідно з якою суд може захистити цивільне право або інтерес у спосіб, що встановлений договором або законом, а також зважаючи на приписи ч. 8 ст. 279 ЦПК України, судом досліджені докази і письмові пояснення, викладені в заявах по суті, в даному випадку, викладені в позовній заяві та заяві про визнання позову.

За результатами, суд, оцінивши, відповідно до ст. 89 ЦПК України, належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів, наявних в справі, у їх сукупності, враховуючи все вищевикладене, прийшов до переконання, що позов підлягає задоволенню, та стягненню із відповідача на користь позивача 211346,00 грн безпідставно отриманих коштів, що є еквівалентом 5000,00 доларів США станом на дату подання позову в цій справі.

Вирішуючи питання щодо розподілу судових витрат між сторонами, суд зазначає, що оскільки рішення ухвалюється на користь позивача, який відповідно до пункту 10 частини 1 статті 5 Закону України «Про судовий збір» звільнений від сплати судового збору, суд відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України стягує з відповідача судовий збір у розмірі 2113,46 грн (1 відсоток ціни позову) в дохід держави.

До ухвалення рішення у справі ні позивач, ні відповідач не повідомили суд про неможливість надання доказів, що підтверджують розмір понесених інших судових витрат; про причини неможливості надання таких доказів. Відповідно суд, ухвалюючи рішення у справі, не має підстав та обов`язку вирішувати питання щодо встановлення учасникам справи терміну для надання суду доказів щодо розміру понесених витрат, як і призначати засідання для вирішення питання про судові витрати, вказуючи про це у резолютивній частині рішення (п. 5 ч. 7 ст. 265 ЦПК України).

Враховуючи все вищевикладене, керуючись положеннями ст. 3, 6, 15, 16, 177, 203, 209, 216, 220, 626-628, 635, 638, 639, 657, 1212 ЦК України, ст. 2, 4, 10-13, 76-83, 89, 133, 141, 229, 258, 259, 263-265, 273, 279, 280, 281, 354, 355 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 задовольнити.

Стягнути із ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 211346,00 грн (двісті одинадцять тисяч триста сорок шість гривень 00 копійок) безпідставно набутих коштів.

Стягнути із ОСОБА_2 судовий збір на користь держави в розмірі 2113,46 грн (дві тисячі сто тринадцять гривень 46 копійок) на наступний рахунок:

Отримувач коштів: ГУК у м. Києві/м. Київ/22030106;

Код отримувача (ЄДРПОУ): 37993783;

Банк отримувача: Казначейство України (ЕАП) 899998;

Номер рахунку : UA0026001;

Код класифікації доходів бюджету: 22030106.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 ЦПК України.

Повне судове рішення складено 13.11.2025.

Дані відносно позивача:

ОСОБА_1

ІНФОРМАЦІЯ_1

РНОКПП: НОМЕР_1

АДРЕСА_3 .

Дані відносно відповідача:

ОСОБА_2

ІНФОРМАЦІЯ_2

РНОКПП: НОМЕР_2

АДРЕСА_4 .

Суддя

Баришівського районного суду

Київської області Марина ЦИРУЛЕВСЬКА