Провадження № 22-ц/812/1853/25
ПОСТАНОВА

Іменем України

03 листопада 2025 року м. Миколаїв

справа № 484/2744/25

Миколаївський апеляційний суд у складі:

головуючого Коломієць В.В.

суддів Самчишиної Н.В., Серебрякової Т.В.,

із секретарем судового засідання Коростієнко Н.С.,

переглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати, за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» на рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області, ухвалене 18 серпня 2025 року під головуванням судді Максютенко О.А., повне судове рішення складено 20 серпня 2025 року,

У С Т А Н О В И В:

У травні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати.

Позивач зазначав, що йому на праві власності належать земельні ділянки з кадастровими номерами :07:000:0140, :01:000:0477, :07:000:0045, :01:000:1224, що розташовані в межах території Синюхино-Брідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які він успадкував після смерті ОСОБА_2 , померлої ІНФОРМАЦІЯ_1 . Зазначені земельні ділянки перебували в користуванні ПСП «Ім. Шевченка» на підставі договору оренди землі від 22 лютого 2008 року, укладеного між ОСОБА_2 та ПСП «Ім. Шевченка», зареєстрованого 17 червня 2008 року за № 82.

Як вказав позивач, 20 березня 2020 року він уклав додаткову угоду до договору оренди землі від 22 лютого 2008 року з ТОВ «Південь Агро Інвест» (новим орендарем), згідно якого передав відповідачу вищевказані земельні ділянки в оренду. За умовами цієї угоди орендна плата вноситься орендарем не пізніше 01 вересня поточного року; у разі невнесення орендної плати у строки, визначені договором, справляється пеня у розмірі 0,1 % несплаченої суми за кожен день прострочення. Відповідно до п. 4.1 додаткової угоди орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 15,15% нормативно-грошової оцінки земельних ділянок, що складає: ділянка № 1- 22156 грн 83 коп. за рік оренди, ділянка № 2 -3481 грн 79 коп. за рік оренди, ділянка № 3 45 грн 22 коп., ділянка № 4 1718 грн 28 коп.

За твердженням ОСОБА_1 , відповідачем не виплачена орендна плата за 2022-2023 роки, що свідчить про порушення ним істотних умов договору щодо строків виплати орендної плати.

Посилаючись на викладене, ОСОБА_1 просив розірвати договір оренди землі, укладений 22 лютого 2008 року між ОСОБА_2 та ( ОСОБА_1 ) та ТОВ «Південь Агро Інвест» (ПСП iм. Т.Г. Шевченка), щодо оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :07:000:0140, :01:000:0477, :07:000:0045, :01:000:1224 зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Синюхобрідській сільській раді 17.06.2008 року за реєстраційним номером 82 та у державному реєстрі іншого речового права за номерами 20561682, 20559716, 20560354, 20560796 від 18.05.2017 року та стягнути з ТОВ «Південь Агро Інвест» заборгованiсть по оренднiй платi в розмiрi 54804 грн 24 коп., пеню за несвоєчасну виплату орендної плати в розмiрi 9918 грн 80 коп., індексацію орендної плати в розмірі 11965 грн 75 коп, а всього 76688 грн 79 коп.

У відзиві на позовну заяву представник відповідача адвокат Баладига С.П. -просив відмовити у задоволенні позовних вимог, посилаючись на те, що жодної заборгованості з виплати орендної плати у відповідача перед позивачем не має, що підтверджується платіжними інструкціями №2975 від 15.05.2023 року №8508 від 20.11.2023 року про виплату орендної плати за 2022 рік у розмірі 22058 грн 71 коп. (з урахуванням утриманих обов`язкових податків та зборів), 22058 грн 71 коп. (з урахуванням утриманих обов`язкових податків та зборів) за 2023 рік. Враховуючи, що матеріали справи не містять підтвердження істотного порушення умов договору оренди, відповідач вважав вимоги про розірвання договору оренди землі необґрунтованими. Також відповідач не погоджувався із визначеним позивачем розрахунком інфляційних втрат, посилаючись на невірне застосування коефіцієнту індексації та відсутність заборгованості з орендної плати.

У відповіді на відзив позивач вважав доводи відповідача неприйнятними, оскільки орендну плату за 2022-2023 роки він так і не отримав. Також вказував, що зазначаючи, що з суми орендної плати мають обов`язково утримуватися податки і збори, відповідач не підтвердив, що ним вони сплачені.

Рішенням Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 18 серпня 2025 року позов задоволено. Розiрвано договiр оренди землi, укладений 22 лютого 2008 року між ОСОБА_2 ( ОСОБА_1 ) та ТОВ «Південь Агро Інвест» (ПСП iм. Т.Г. Шевченка), щодо оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :07:000:0140, :01:000:0477, :07:000:0045, :01:000:1224 зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Синюхобрідській сільській раді 17.06.2008 року за реєстраційним номером 82 та у державному реєстрі іншого речового права за номерами 20561682, 20559716, 20560354, 20560796 від 18.05.2017 року. Стягнуто з ТОВ «Південь Агро Інвест» на користь ОСОБА_1 заборгованiсть по оренднiй платi в розмiрi 54804,24 грн, пеню за несвоєчасний розрахунок по орендній плати в розмiрi 9918,80 грн, індексацію орендної плати в розмірі 11965,75 грн, а всього на загальну суму 76688,79 грн. Стягнуто з ТОВ «Південь Агро Інвест» на користь ОСОБА_1 2422 грн 40 коп. судового збору.

Задовольняючи позов суд першої інстанції виходив із доведеності позивачем факту систематичної несплати орендної плати, що є істотним порушенням ТОВ «Південь Агро Інвест» договору, а тому є підставою для розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості за орендною платою і передбаченої умовами договору пені і індексації.

Не погодившись з рішенням суду ТОВ «Південь Агро Інвест» подало апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення норм матеріального права, незаконність та необґрунтованість оскаржуваного рішення, просило його скасувати та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позовних вимог.

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд не звернув увагу на те, що в порушення вимог ч.5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» позивач не повідомив ТОВ «Південь Агро Інвест» у встановлений законом місячний строк про перехід до нього права власності на земельну частку. Також апелянт вважає, що через форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), що встановлено листом Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року, ТОВ «Південь Агро Інвест» звільняється від відповідальності через порушення строку сплати орендної плати. Крім того позивачем невірно визначено розмір заборгованості з орендної плати, та як наслідок і пені. Так, згідно витягу відомостей про виплату орендної плати ОСОБА_1 у повному обсязі була виплачена орендна плата за 2022 рік та за 2023 рік (27402,12 - після вирахування податків 18% ПДФО, 1.5% військового збору -22 058, 71 грн.). Та лише за 2022 рік орендна плата була виплачена із запізненням на декілька місяців, а за 2023 - рік вчасно, що свідчить про відсутність істотного порушення договору (систематичної несплати) з урахуванням висновку Верховного Суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 просив відмовити у задоволенні апеляційної скарги, а рішення суду залишити без змін, посилаючись на те, що доводи відповідача не дають підстав для звільнення його від сплати орендної плати та відповідальності за невиконання умов договору. Твердження апелянта, що ним у повному обсязі сплачено податки і збори не відповідає дійсності, оскільки ним не надано доказів сплати ПДФО та військового збору конкретно по ньому, а не по підприємству в цілому. Також не заслуговують на увагу твердження відповідача, що він затримав виплату орендної плати лише за 2022 рік на пару місяців, оскільки відповідно до виписки із банку видно, що він взагалі нехтував умовами договору оренди землі та не сплачував орендну плату у 2022, 2023 роках.

В судовому засіданні у суді апеляційної інстанції представник відповідача адвокат Приходько І.С. - підтримав доводи і вимоги апеляційної скарги.

Позивач ОСОБА_1 в судове засідання до суду апеляційної інстанції не з`явився, про дату, час і місце судового засідання належним чином повідомлений. 22 вересня 2025 року від нього надійшло клопотання про розгляд справи без його участі.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів і вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню із наступних підстав.

Судом встановлено і підтверджується матеріалами справи, що ОСОБА_1 на підставі свідоцтв про право на спадщину за законом, після смерті матері ОСОБА_2 , є власником земельних ділянок: з кадастровим номером :07:000:0140 площею 4,8978 га, кадастровим номером :01:000:0477, площею 0,7671 га, кадастровим номером :07:000:0045 площею 0,3826 га, кадастровим номером :01:000:1224 площею 0,0125 га, які розташовані в межах території Синюхинобрідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області, із цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується свідоцтвами про право власності на спадщину за законом, виданими приватним нотаріусом Первомайського районного нотаріального округу Миколаївської області від 10 грудня 2019 року, зареєстрованими в реєстрі за №646, 647,648,649 (а.с. 11-14).

22 лютого 2008 року між ОСОБА_2 , спадкоємцем якого є ОСОБА_1 , та ПСП «ім. Т.Г. Шевченко» укладено договір оренди землі строком на 5 років. Договір зареєстрований у Первомайському окрузі 17 червня 2008 року за №2. Відповідно до умов вказаного договору ОСОБА_2 передала ПСП «ім. Т.Г. Шевченко» в оренду земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею по 6,06 га, які знаходиться на території Синюхинобрідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області.

03 травня 2018 року між ОСОБА_2 , ПСП «ім. Т.Г. Шевченко» та ТОВ «Південь Агро Інвест» укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 22 лютого 2008 року, за умовами якої зі згоди орендодавця орендар ПСП «ім. Т.Г. Шевченко» передало, а новий орендар ТОВ «Південь Агро Інвест» прийняло на себе права та обов`язки сторони (орендаря), передбачені договором оренди землі (а.с.148,149).

Пунктами 3.1, 3.2 цієї угоди передбачено, що її укладено строком до 31 грудня 2026 року, та після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк.

Сторонами у п.п. 4.1, 4.2 угоди визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 12,37% нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що складає 18091,09 грн (земельна ділянка, площею 4,9 га), 2842,89 грн. (земельна ділянка, площею 0,77 га), 36,92 грн земельна ділянка площею 0,01 га, 1402,98 грн земельна ділянка площею 0,38 га за рік оренди, та із цієї суми орендарем, як податковим агентом, утримуються податки (збори), передбачені чинним законодавством України.

Відповідно до п.4.4 договору обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюються з урахуванням індексації на рік виплати/нарахування (в залежності від того, яка з подій сталася раніше), при цьому коефіцієнт індексації для орендної плати застосовується станом на 01 січня року виплати/нарахування (в залежності від того, яка із подій сталась раніше).

Пунктом 4.5 угоди визначено, що орендна плата вноситься орендарем не пізніше 01 вересня поточного року. Орендар перераховує грошові кошти на банківський розрахунковий рахунок орендодавця та/або виплачує через касу орендаря та/або здійснює виплату засобами поштового зв`язку через місцеві відділення УДППЗ «Укрпошта» шляхом надіслання на адресу орендодавця поштових переказів або в іншій формі, погодженій сторонами.

Згідно з п.4.6 угоди розмір орендної плати переглядається один раз на 7 років у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендної земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до умов п.4.7 угоди, у разі невнесення орендної плати у строки, визначені договором, справляється пеня у розмірі 0,1% від несплаченої суми за кожний день прострочення.

Відповідно до п.9.1 додаткової угоди до договору оренди землі орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Пунктом 9.4 угоди, окрім іншого, встановлено, що орендар земельної ділянки зобов`язаний вчасно сплачувати всі належні за цим договором орендні платежі.

20 березня 2020 року позивач ОСОБА_1 , який є спадкоємцем ОСОБА_2 , та ТОВ «Південь Агро Інвест» уклали додаткову угоду до договору оренди землі 22 лютого 2008 року, у якій сторони домовились викласти п. 4.1 Договору у новій редакції, а саме, додатковою угодою було узгоджено та визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 15,15% нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що складає 22156,83 грн - земельна ділянка № НОМЕР_1 кадастровий номер :07:000:0140, площею 4,9 га), 3481,79 грн. - земельна ділянка № НОМЕР_2 кадастровий номер :01:000:0477, 45,22 грн. -земельна ділянка № НОМЕР_3 площею 0,77 га кадастровий номер :01:000:1224, 1718,28 грн.- земельна ділянка № НОМЕР_4 площею 0,01 га кадастровий номер :07:000:0045 за рік. Всі інші умови Договору оренди землі залишено без змін.

Задовольняючи позов суд першої інстанції виходив із доведеності позивачем факту систематичної несплати орендної плати, що є істотним порушенням ТОВ «Південь Агро Інвест» договору, а тому існують підстави для розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості за орендною платою і передбаченої умовами договору пені і індексації у зазначеному позивачем розмірі.

Проте повністю погодитись з такими висновками суду колегія суддів не може з огляду на нижчевикладене.

Згідно з вимогами статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Статтями 627, 629 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з частиною першої статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору, сплата неустойки.

В силу статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання.

Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Відповідно до частин першої, другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є однією із суттєвих умов договору оренди.

Відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

За положеннями частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Згідно з положенням частини першої статті 34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).

Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту д) частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплату у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі №918/391/22 вважала «за доцільне відступити від висновку, викладеного в її постанові від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17, шляхом його конкретизації та зазначення, що:

- пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України як спеціальна норма права передбачає самостійну і достатню підставу для розірвання договору оренди землі у разі систематичної повної несплати орендної плати. У цьому випадку немає потреби оцінювати істотність порушення та застосовувати загальне правило, передбачене в частині другій статті 651 ЦК України, оскільки законодавство передбачає додаткову (до загальних) підставу розірвання договору оренди землі;

- якщо орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, то застосуванню підлягає загальне правило частини другої статті 651 ЦК України, а не припис пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України. Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, укладаючи такий договір, то такий договір має бути розірваний саме на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

До того ж у цій постанові Велика Палата Верховного Суду зробила висновок про те, що поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, потрібно розуміти саме як повна несплата орендної плати, у строки, визначені договором, що відповідатиме дотриманню принципу збереження договору та забезпечення справедливого балансу інтересів сторін договору оренди землі.

У постановах Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц, у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 20 грудня 2022 року у справі №914/1688/21 та в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 549/178/17, від 10 листопада 2021 року у справі №175/642/19, від 10 серпня 2022 року у справі № 426/6529/20 - зроблено висновки про те, що систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), є підставою для розірвання такого договору.

Оскільки наведені висновки не повною мірою узгоджуються з правовими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в цій постанові, від них потрібно відступити шляхом конкретизації та зазначення про те, що несплата орендної плати в розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України охоплює випадки лише повної несплати орендної плати, у строки, визначені договором. Натомість часткова несплата (недоплата) орендної плати може бути підставою для розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 ЦК України, якщо таке порушення умов договору буде кваліфіковане як істотне».

Отже, підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна норма у такому випадку є самостійною та достатньою і звертатися до загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби.

У постанові Верховного Суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21 зазначено, що «статтею 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Так, форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16 липня 2019 року у справі №917/1053/18 та у постанові від 09 листопада 2021 у справі № 913/20/21».

У постанові Верховного Суду від 07 грудня 2022 року в справі №479/210/21 зазначено, що: «Верховний Суд звертає увагу на те, що сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, при укладенні якого орендодавець розраховує на отримання орендних платежів. Разом з тим, сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться».

Задовольняючи позовні вимоги про стягнення заборгованості з орендної плати суд першої інстанції вказав, що належні докази на підтвердження сплати позивачу орендної плати за 2022-2023 роки відсутні, а надані відповідачем копії платіжних інструкцій №2975 від 15.05.2023р. про виплату ОСОБА_1 орендної плати за 2022 рік в сумі 22058,71 грн. та №8508 від 20.11.2023р. про виплату ОСОБА_1 орендної плати за 2023 рік в сумі 22058,71 грн. суд вважав неналежними доказами, оскільки вказані кошти перераховувались на рахунок отримувача в філії Миколаївського обласного управління АТ "Ощадбанк", хоча у 2021 та 2024 роках відповідач перераховував орендну плату на рахунок позивача в АТ КБ "ПриватБанк", що підтверджується долученої до матеріалів справи позивачем випискою по картці/рахунку НОМЕР_5 за період з 01.01.2020 по 02.05.2025, виданої АТ КБ "ПриватБанк" 02.05.2025 року.

Відповідно до частини першої статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Частиною першою статті 77 ЦПК України встановлено, що належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.

Згідно статті 79 ЦПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.

Положеннями статті 80 ЦПК України передбачено, що достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

За правилами статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Приписами частини третьої статті 12, частин першої, п`ятої статті 81 ЦПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Відповідно до частини сьомої статті 81 ЦПК України суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.

На думку колегії суддів, оцінюючи надані відповідачем копії платіжних інструкцій №2975 від 15.05.2023 р. про виплату ОСОБА_1 орендної плати за 2022 рік в сумі 22058,71 грн. та №8508 від 20.11.2023р. про виплату ОСОБА_1 орендної плати за 2023 рік в сумі 22058,71 грн. (а.с. 61, 62), суд першої інстанції передчасно вважав зазначені докази неналежними, виходячи тільки з того, що вказані кошти перераховані на рахунок отримувача у іншій банківській установі, ніж отримана позивачем орендна плата за 2021 і 2024 роки, безпідставно не врахувавши, що отримувачем коштів за вищевказаними платіжними інструкціями є саме позивач ОСОБА_1 , зазначено його РНОКПП, а позивач, в свою чергу, не спростував відсутність у нього рахунку в філії Миколаївського обласного управління АТ "Ощадбанк" та факт неотримання ним цих коштів.

За таких обставин, керуючись ч. 7 ст. 81 ЦПК України, апеляційним судом з метою повного та всебічного розгляду вказаної цивільної справи, перевірки доводів апеляційної скарги були зроблено запит до Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела та суми доходів відносно позивача ОСОБА_1 за період з 1 кварталу 2022 року по 4 квартал 2024 року.

З відповіді № 1928794 від 24 жовтня 2025 року з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела та суми доходів вбачається, що відповідач сплатив позивачу орендну плату за 2022, 2023 роки (а.с. 132).

За такого колегія суддів вважає доведеним факт виплати відповідачем позивачу орендної плати за 2022 2023 роки у повному обсязі, а тому підстави для стягнення заборгованості з орендної плати за спірний період відсутні.

Згідно п.164.2.5 ст.164 Податкового Кодексу України (далі - ПК України) до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включаються дохід від надання майна в лізинг, оренду або суборенду (строкове володіння та/або користування), визначений у порядку, встановленому п.170.1 ст.170 цього Кодексу.

У відповідності до положень п.170.1.1 ст.170 ПК України податковим агентом платника податку - орендодавця щодо його доходу від надання в оренду (емфітевзис) земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар.

Отже з урахуванням передбаченого законом обов`язку орендаря сплатити податок на доходи фізичних осіб і військовий збір з орендної плати за землю, як податковим агентом, доводи позивача про необхідність стягнення за рішенням суду орендної плати у розмірі, визначеному за умовами додаткової угоди без врахування обов`язків відповідача як податкового агента, суперечать висновкам, зробленим Об`єднаною Палатою КЦС в складі ВС у постанові від 25 березня 2024 року при розгляді справи №461/2729/22.

Разом із тим, оскільки орендна плата за 2022 і 2023 рік була сплачена позивачем з порушенням передбаченого договором строку, висновок суду першої інстанції про наявність підстав для дострокового розірвання договору є обґрунтованим.

Так, з матеріалів справи убачається, що за умовами узгодженого сторонами додаткової угоди від 03 травня 2018 року до договору оренди землі від 22 лютого 2008 року орендар зобов`язаний виплачувати орендну плату орендодавцю до 01 вересня поточного року.

Згідно з дослідженими доказами прострочення відповідачем сплати орендної плати за 2022 рік становить 255 днів та за 2023 рік 79 днів.

За такого, такі порушення утворюють системність та дають підстави для розірвання договору оренди.

Матеріали справи свідчать, що відповідач обмежився лише посиланням на військові дії на території України та, зокрема Миколаївської області, зокрема, але не надав доказів на підтвердження того, що ці обставини вплинули на господарську діяльність підприємства та перешкоджали використанню орендованих земельних ділянок за призначенням.

З огляду на викладене апеляційний суд доходить висновку, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем не доведено існування форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому в узгоджений договором строк виконати обов`язок з виплати позивачу орендної плати.

За такого суд першої інстанції також дійшов правильного висновку про наявність підстав для стягнення з відповідача пені у відповідності до п.4.7 додаткової угоди.

Разом із тим, розраховуючи розмір пені за порушення строків виплати орендної плати, суд першої інстанції помилково виходив з того, що орендна плата за 2022 і 2023 роки позивачу взагалі не була сплачена.

За умовами договору орендодавець має право на отримання пені за затримку у виплаті орендної плати в розмірі 0,1% від несплаченої суми за кожен день прострочення (п.4.7 додаткової угоди).

Як встановлено після відрахування податків та обов`язкових платежів розмір орендної плати за рік становить 22058 грн 71 коп.

З урахуванням наданих доказів, що підтверджують дати виплати, та в межах заявлених позовних вимог пеня підлягає обрахуванню за наступні періоди: за 2022 рік за 181 день, за 2023 рік 79 днів.

Пеня розраховується за наступною формулою: сума боргу х 0,1% (розрахункова ставка пені)/100% х кількість днів прострочення зобов`язання.

Отже пеня за 2022 рік становить 3992, 60 грн. (22058 грн 71 коп. х 0.1% / 100% х 181); за 2023 рік - 1742, 60 грн. (22058 грн 71 коп. х 0.1% / 100% х 80), загалом - 5 735грн.20 грн.

У пункті 4.4 сторони визначили, що обчислення орендної плати здійснюється з урахуванням індексації. При цьому, коефіцієнт індексації для орендної плати застосовується станом на 01 січня року виплати/нарахування (в залежності від того, яка з подій сталася раніше).

Відповідно до частини 3 статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата обчислюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди земельної ділянки.

Отже сторони при укладанні договорів оренди домовилася, що орендна плата підлягає індексації, що свідчить про те, що орендна плата обов`язково повинна бути проіндексована із застосуванням коефіцієнту індексації для орендної плати на 01 січня року виплати/ нарахування (в залежності від того, яка подія настане раніше).

Як зазначено вище, задовольняючи позов у повному обсязі суд першої інстанції помилково вважав, що відповідачем взагалі не сплачено орендну плату, включаючи до суми заборгованості прибутковий податок та військовий збір, а тому також неправильно визначив розмір індексації за спірний період.

Так розмір індексації помилково розрахований із суми заборгованості 27 402, 12 грн., також судом невірно розраховано кількість прострочених днів.

Отже, індекс інфляції за період з вересня 2022 року по лютий 2023 року становить:(101.9/100) * (102.5/100) * (100.7/100) * (100.7/100) * (100.8/100) * (100.7/100) = 107. % тому сума індексації за період з 02.09.2022 року по 01.03.2023 року становить: 22058.71 грн. х (107. % / 100%) - 22058.71 грн. = 1656.50грн.; індекс інфляції за період з вересня 2023 року по листопад 2023 року становить:(100.5/100) * (100.8/100) * (100.5/100) = 101. % тому сума індексації за вказаний період становить:22058.71 грн. х (101. % / 100%) - 22058.71 грн. = 399.40грн., а всього 7791 грн 10 коп.

Також не заслуговують на увагу доводи відповідача про те, що позивачем не виконано обов`язок передбачений ч.5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», щодо повідомлення орендаря про перехід до нього права на земельні частки (паї), оскільки з матеріалів справи вбачається, що на момент укладання з позивачем додаткової угоди від 20 березня 2020 року до договору оренди землі від 22 лютого 2008 року ця інформація була відома орендарю та викладене ніяким чином не впливає на обов`язок відповідача вчасно сплатити орендну плату за 2022-2023 роки.

У зв`язку з наведеним, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу необхідно задовольнити частково, оскаржене рішення суду першої інстанції в частині стягнення заборгованості орендної плати скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні цих вимог, а в частині розміру пені та індексації, що підлягає стягненню - змінити, зменшивши розмір пені з 9918,80 грн до 5 735, 20 грн., індексації з 11965,75 грн до 2055,90 грн.

Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанцій, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру заявлених позовних вимог. Судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови у позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (частини 1, 2 статті 141 ЦПК України).

При зверненні до суду з позовом позивач сплатив судовий збір за вимогу немайнового характеру 1211,20 грн та за вимоги майнового характеру 1211 грн 20 коп. За результатами перегляду рішення суду першої інстанції, апеляційну скаргу було задоволено частково, позовні вимоги немайнового характеру задоволено на 100%, позовні вимоги майнового характеру на 10,15%.

Отже з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір за подачу позову до суду першої інстанції у розмірі 2 107 грн 50 коп.

За подачу апеляційної скарги відповідач сплатив судовий збір в розмірі 3633,60 грн. (за вимогу немайнового характеру - 1816,80 грн. та за вимогу майнового характеру - 1816,80 грн.). Оскільки апеляційну скаргу було задоволено частково, майнову вимогу задоволено на 89,85 %, то з позивача на користь відповідача підлягає стягненню судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 1632 грн 40 коп.

Керуючись ст. 374, 376, 382 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» задовольнити частково.

Рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 18 серпня 2025 року в частині задоволення позовних вимог про стягнення заборгованості з орендної плати - скасувати та ухвалити в цій частині нове судове рішення про відмову у задоволенні цих вимог.

Рішення в частині стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» на користь ОСОБА_1 пені за несвоєчасний розрахунок по орендній платі, індексації орендної плати, загальної суми стягнення та суми відшкодування витрат по сплаті судового збору - змінити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» на користь ОСОБА_1 пеню за несвоєчасний розрахунок по орендній платі в розмірі 5 735 гривень 20коп., індексацію орендної плати в розмірі 2 055грн 90 копійок., а всього 7 791 грн. 10 коп. (сім тисяч сімсот дев`яносто одна гривня десять копійок).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» на користь ОСОБА_1 відшкодування витрат по сплаті судового збору в сумі 1 334 грн 10 коп. (одна тисяча триста тридцять чотири гривні десять копійок)

В іншій частині рішення залишити без змін.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» судовий збір за апеляційну скаргу в розмірі 1 632 грн 40 коп. (одна тисяч шістсот тридцять дві гривні сорок копійок)

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання її повного тексту у випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України.

Головуючий В.В. Коломієць

Судді Н.В. Самчишина

Т.В. Серебрякова

Повна постанова складена 11 листопада 2025 року