ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 листопада 2025 року

м. Харків

справа № 645/3730/24

провадження № 22-ц/818/3759/25

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Пилипчук Н.П.,

суддів Маміної О.В., Тичкової О.Ю.,

за участю секретаря Львової С.А.,

учасники справи:

позивач ОСОБА_1 ,

відповідач ОСОБА_2 ,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в особі представника ОСОБА_3 на рішення Київського районного суду м. Харкова від 29 квітня 2025 року в складі судді Вітюка Р.В.

в с т а н о в и в:

У червні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 про зміну правовідношення попереднього договору.

Позовна заява мотивована тим, що 11 березня 2021 року ним придбано земельну ділянку по АДРЕСА_1 для подальшого будівництва житлового будинку.

10 грудня 2021 року сторони уклали попередній договір, за умовами якого ОСОБА_1 прийняв на себе зобов`язання продати за суму 2 295 000 грн, що є еквівалентом 85 000 доларів США, тільки ОСОБА_2 квартиру, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 . ОСОБА_1 зобов`язується самостійно підготувати всі належні документи для введення в експлуатацію квартири та зареєструвати їх право власності на своє ім`я в державному реєстрі речових прав. Підключити будинок до всіх комунікацій, в тому числі до електрики, води, каналізації, газу. ОСОБА_1 самостійно встановлює в будинку лічильники на світло і газ, замовляє і оплачує всю проектну документацію.

Сторони погодили, що основний договір має бути укладений до 10.03.2023.

Зазначив, що внаслідок бойових дій та регулярних обстрілів з невстановленої зброї снарядами невстановленого калібру військовослужбовцями підрозділів збройних сил та інших відомств російської федерації у період з 24.02.2022 до 30.03.2022 по домоволодінням, у тому числі за адресою: АДРЕСА_1 , будинок був пошкоджений. Він намагався частково відбудовувати пошкоджене майно, однак через постійні обстріли м. Харкова протягом 2022 2024 років по АДРЕСА_1 , здійснювати відбудову та завершувати будівництво є небезпечним.

Посилався на те, що робітники, що були задіяні у будівництві не могли після вторгнення виконувати свої зобов`язання через мобілізацію до лав ЗСУ, перебування в окупації. По частині підрядних договорів було укладено угоди про призупинення робіт на період дії воєнного стану.

Вказав, що внаслідок влучання снаряду, його квартира, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 була зруйнована, внаслідок чого була втрачена проектна документація на будинок по АДРЕСА_1 , що призвело також до утруднення виконання попереднього договору, у встановлений строк.

Зазначив, що відбулося збільшення вартості виконуваного будівництва та ремонту будинку після влучення снарядів, що призвело до необхідності залучення додаткових фінансових ресурсів.

Вважав, що відбулась істотна зміна обставин якими сторони керувалися при укладенні договору. Сторони не розраховували на те, що будівництво будинку буде утруднене через військову агресію рф проти України, що внаслідок обстрілів відбудеться часткове руйнування вже збудованого майна, а для його відновлення знадобляться додаткові фінансові ресурси.

Просив змінити правовідношення попередній договір від 10.12.2021, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , який було посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємцем І.О., реєстровий номер 9827, таким чином: викласти пункт 2 попереднього договору в наступній редакції: «2. Сторони домовилися, що договір купівлі-продажу повинен бути укладений та підписаний сторонами через 365 календарних днів з моменту скасування та/або припинення воєнного стану на території Харківської області у приміщенні приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу, Ємця І.О. за адресою: АДРЕСА_3 . А у випадку, якщо ця дата припадає на неробочий день, то договір купівлі-продажу повинен бути укладений та підписаний сторонами у наступний робочий день».

Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 29 квітня 2025 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду ОСОБА_1 через свого представника подав апеляційну скаргу, в якій просив рішення скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

Апеляційна скарга мотивована тим, що закінчення строку договору не робить зобов`язання за цим договором припиненим, якщо таке зобов`язання не було виконано належним чином. Тобто, зобов`язання за договором залишається діючим, а це означає, що воно може бути змінене за домовленістю сторін. Зміна обставин зумовлена причинами, які він не міг усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від нього вимагалися. Так, внаслідок викладених вище обставин, виконання попереднього договору у строк, встановлений п.2 попереднього договору, а саме до 10.12.2023 стало більш обтяженим та ускладненим та навіть неможливим для нього, у силу збільшення для сторони вартості виконуваного зобов`язання, а також через неможливість виконання зобов`язань під час дії воєнного стану, закінчення будівництва ані особисто, ані залученими підрядниками. Зазначив, що така зміна обставин є істотною, тобто вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б попередній договір або уклали б його на інших умовах, зокрема, встановивши строк укладення основного договору після закінчення дії воєнного стану. Вказана зміна обставин істотно впливає на виконання зобов`язань за попереднім договором, та для досягнення балансу інтересів сторін, який був порушений через істотну зміну обставин, є очевидна необхідність змінити умови попереднього договору щодо строку укладення основного зобов`язання. У позовній заяві не було жодним чином зазначено про форс-мажорні обставини як підставу для зміни договору, він обрав способом захисту своїх прав конкретну статтю 652 ЦК України і послався на неї як на підставу для зміни зобов`язання.

Судова колегія, заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги вважає, що апеляційну скаргу ОСОБА_1 необхідно залишити без задоволення, рішення суду залишити без змін.

Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :16:017:0085, площею 0,1551 га, на підставі договору купівлі-продажу від 11 березня 2021 року (а.с.10 зворот).

10 грудня 2021 року ОСОБА_1 (сторона 1) та ОСОБА_2 (сторона 2) уклали попередній договір, який було посвідчено приватним нотаріусом Ємцем І.О. Харківського міського нотаріального округу, реєстровий номер 9827.

Відповідно до пункту 1 попереднього договору сторона 1 прийняла на себе зобов`язання продати за суму 2 295 000 грн, що є еквівалентом 85 000 доларів США, тільки стороні 2 квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Сторона 1 зобов`язується самостійно підготувати всі належні документи для введення в експлуатацію квартири та зареєструвати їх право власності на своє ім`я в державному реєстрі речових прав. Підключити будинок до всіх комунікацій, в тому числі до електрики, води, каналізації, газу. Сторона 1 самостійно встановлює в будинку лічильники на світло і газ, замовляє і оплачує всю проектну документацію.

Згідно з пунктом 2 попереднього договору сторони домовилися, що договір купівлі-продажу повинен бути укладений та підписаний сторонами до 10.12.2023 включно, у приміщенні приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу, Ємця І.О., за адресою: місто Харків, вулиця Двадцять Третього Серпня, будинок 51.

Пунктом 3 попереднього договору сторони узгодили, що у забезпечення виконання умов попереднього договору до укладення основного договору сторона 2 передала, а сторона 1 отримала грошове забезпечення у розмірі 134 000 грн, що є еквівалентом 5 000 доларів США, яке при укладенні основного договору буде зараховано в рахунок належної зі сторони 2 оплати за квартиру за ціною, передбаченою пунктом 1 цього договору. У випадку невиконання цього попереднього договору стороною 2 вищевказана сума залишається у сторони 1, а якщо сторона 1 не виконає своїх зобов`язань, то вона повинна сплатити протягом трьох робочих днів стороні 2 розмір вищевказаної суми: суму грошей, яку він отримав та штраф у розмірі 100 % від переданої суми. Вищевказану суму грошей у розмірі 134 000 грн, що є еквівалентом 5 000 доларів США, сторона 1 отримала особисто від сторони 2 повністю, ще до підписання цього договору (а.с.9 зворот).

Відповідно до нотаріально посвідченої заяви, зареєстрованої в реєстрі за № 9829, ОСОБА_1 підтверджує, що отримав від ОСОБА_2 суму у розмірі 675 000 грн, що є еквівалентом 25 000 доларів США в розрахунок по попередньому договору, посвідченому приватним нотаріусом Ємцем І.О. Харківського міського нотаріального округу, реєстровий номер 9827 (а.с.10).

Відповідно до копії витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань 04.04.2022 зареєстровано кримінальне провадження за № 0000490. Правова кваліфікація кримінального правопорушення: частина перша статті 438КК України. Короткий виклад обставин, що можуть свідчити про вчинення кримінального правопорушення: 04.04.2022 до СВ УСБУ в Харківській області, надійшла заява громадянина України ОСОБА_4 , з якої встановлено порушення законів та звичаїв війни, що передбачені міжнародними договорами, військовослужбовцями підрозділів збройних сил та інших відомств російської федерації у період з 24.02.2022 по 30.03.2022, що полягали у здійсненні обстрілів із невстановленої зброї снарядами невстановленого калібру по домоволодінням за адресами: АДРЕСА_4 2.3, буд. 10, кв. 4, буд. 10, кв. 5, буд. 10, кв. 6, буд. 10, кв. 7, буд. 11А, буд. 11Б, буд. 11В, буд. 11Д, буд. 111, буд. 111, буд. 12, кв. 3, буд. 12, кв. 9, буд. 12, кв. 10, буд. 22; АДРЕСА_5 6Л, буд. 85, буд. 11/2, буд. 11, кв. 4, буд. 12, кв. 3, буд. 13, кв. 1, буд. 13, кв. 8, буд. 141, буд. 15П, буд. 19А, буд. 19Б, буд. 19В, буд. 19Г, буд. 19Ж, буд. 19И, буд. 191, буд. 191, буд. 19К, буд. 5,7; АДРЕСА_6 ; що призвели до пошкодження вказаних об`єктів, невстановленого транспортного засобу, транспортного засобу марки Nissan Leaf, д.н.з. НОМЕР_1 , та транспортного засобу марки Mitsubishi Colt, д.н.з. НОМЕР_2 (а.с.11).

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина першої статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦПК України).

У частинах першій-третій статті 6 ЦК України передбачено, що сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, -у письмовій формі.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Відповідно до частини першої статті 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Таким чином, будь-які зміни умов попереднього договору можуть бути погоджені сторонами виключно у межах строку дії договору.

Саме такий висновок викладено в постанові Верховного Суду від 21 квітня 2021 року у справі № 607/15301/18 (провадження № 61-17248св19).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 25 травня 2022 року у справі № 755/16339/19 зазначено, що предметом попереднього договору є саме укладання у майбутньому основного договору на умовах та у строки, визначені попереднім договором. Попередній договір є одним з різновидів цивільних договорів, а тому йому властиві всі родові ознаки договорів. Так, попередній договір вважається укладеним з моменту, коли сторони досягли угоди з усіх істотних умов договору. При цьому для попереднього договору, поряд з іншими його умовами, повинні бути визначені ті, які є суттєвими для основного договору. Зокрема, істотною умовою попереднього договору є строк укладання основного договору, який повинен бути зазначений у попередньому договорі.

У постанові у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 21 листопада 2018 року у справі № 321/1496/15-ц вказано, що "у своєму договорі сторони обумовили укладення основного договору у термін не пізніше 14 вересня 2015 року. З позовом до суду ОСОБА_3 звернувся у листопаді 2015 року, тобто після того, як попередній договір припинив свою дію на підставі частини третьої статті 635 ЦК України. З огляду на викладене, висновки судів про відсутність правових підстав для визнання попереднього договору дійсним на підставі статті 220 ЦК України є обґрунтованими. Згідно до вимог статті 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Зміст наведеної норми дає підстави для висновку, що розірвати можливо договір, який не припинив своєї дії. З огляду на викладене, вимоги про розірвання попереднього договору також є безпідставними".

У постанові Верховного Суду у складі постійної колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 травня 2019 року у справі № 450/563/17 вказано, що припинення зобов`язання з попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно.

У постанові Верховного Суду складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 03 червня 2021 року у справі № 522/970/18 вказано, що укладення попереднього договору та виконання умов, які у ньому були передбачені, є лише передумовами для укладення основного договору, і не заміняє собою основний договір. Навпаки, внаслідок неукладення основного договору зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється. Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 грудня 2022 року у справі № 369/10562/20 зазначено, що "відмовляючи у задоволенні позову, місцевий суд, з висновком якого погодився й апеляційний суд, зокрема, виходив з того, що зобов`язання, встановлене попереднім договором від 23 вересня 2013 року можна вважати припиненим, адже основний договір не укладений протягом строку встановленого попереднім договором, до 30 липня 2014 року, і оскільки жодна із сторін не направила другій стороні пропозицію про його укладення. Такий висновок є передчасним, оскільки згідно з пунктом 1.3 попереднього договору будинок має бути споруджений до 01 червня 2014 року, а введений в експлуатацію у строк - не пізніше ніж 30 червня 2014 року. За домовленістю сторін укладення основного договору має здійснитись не пізніше одного місяця від дня введення в експлуатацію будинку (пункт 3.2 попереднього договору). Зазначене дає підстави для висновку, що можливість укладення основного договору безпосередньо пов`язана саме зі строком введення будинку в експлуатацію. Водночас суди попередніх інстанцій не встановили дату введення будинку в експлуатацію, а без встановлення цієї обставини, висновок судів про припинення попереднього договору лише з вини позивача, в контексті пункту 3.2 договору та частини третьої статті 635 ЦК України, є передчасним".

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).

Матеріали справи свідчать про те, що 10 грудня 2021 року сторони уклали попередній договір, за умовами якого сторони домовилися, що договір купівлі-продажу повинен бути укладений та підписаний сторонами до 10.12.2023 включно, у приміщенні приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу, Ємця І.О., за адресою: місто Харків, вулиця Двадцять Третього Серпня, будинок 51.

При цьому сторони не заперечують того, що на момент звернення до суду об`єкт нерухомості, який мав стати предметом договору купівлі-продажу, не завершено і в експлуатацію не здавався. Відповідний договір купівлі-продажу між сторонами також до 10 грудня 2023 року не укладено.

Також матеріали справи не свідчать про те, що жодна із сторін не направила другій стороні пропозицію про укладення основного договору, у позасудовому порядку сторони не вносили зміни до умов попереднього договору, зокрема, щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Виходячи з наведеного, на момент звернення до суду з даним позовом зобов`язання за попереднім договором є припиненими в силу вимог закону, оскільки основний договір не був укладений в установлений попереднім договором строк до 10 грудня 2023 року, за відсутності пропозицій сторін про його укладення.

Суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що вимога про внесення змін до попереднього договору є необґрунтованою, оскільки змінити можна лише чинне зобов`язання, а зобов`язання, яке мало місце між сторонами (попередній договір) припинилось 11 грудня 2023 року в силу частини третьої статті 635 ЦК України та положень попереднього договору (пункт 2), у зв`язку з чим підстави для задоволення позовних вимог відсутні. У зв`язку з чим доводи апеляційної скарги щодо цього є безпідставними.

Оскільки зобов`язання між сторонами станом на дату звернення з цим позовом є припиненими, як і є припиненим сам попередній договір, тому суд не вдається до оцінки обґрунтованості позовних вимог.

Вирішуючи спір, який виник між сторонами справи, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив обставини справи та наявні у справі докази, надав їм належну оцінку, у результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.

Докази та обставини, на які посилається ОСОБА_1 в апеляційній скарзі, були предметом дослідження судом першої інстанції і при їх дослідженні та встановленні судом були дотримані норми матеріального і процесуального права.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (Серявін та інші проти України, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Оскільки судове рішення перевіряється в межах доводів та вимог апеляційної скарги, судова колегія визнає, що судове рішення судом ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, що відповідно до статті 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а судового рішення без змін.

Відповідно до статті 141 ЦПК України, а також згідно із пунктом 35 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах» № 10 від 17 жовтня 2014 року із змінами зазначено, що вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд має враховувати положення статті 141 ЦПК України та керуватися тим, що судовий збір та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки апеляційну скаргу залишено без задоволення, підстав для перерозподілу судових витрат за перегляд справи у апеляційному порядку не вбачається.

Керуючись ст.ст.367, 368, п.1 ч.1 ст.374, ст.375, ст.ст.381-384, 389 ЦПК України

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в особі представника ОСОБА_3 , залишити без задоволення.

Рішення Київського районного суду м. Харкова від 29 квітня 2025 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення.

Головуючий Н.П. Пилипчук

Судді О.В. Маміна

О.Ю. Тичкова