Справа № 485/427/25
Провадження №2/485/230/25
РІШЕННЯ

іменем України

05 листопада 2025 року м. Снігурівка

Снігурівський районний суд Миколаївської області у складі

головуючої судді Бодрової О.П.,

за участі секретаря судового засідання Літвінової Д.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості,

установив:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог. Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача

У березні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (далі - ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ») про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості.

Позовні вимоги мотивовані тим, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки загальною площею 5,4 га, кадастрові номери :02:000:0081 та :02:000:0082, розташованої на території Снігурівської ОТГ Баштанського району Миколаївської області (раніше Павлівська сільська рада Снігурівського району Миколаївської області). 03 травня 2012 року між ним та Товариством з обмеженою відповідальністю «Райз-Південь» (далі - ТОВ «Райз-Південь») був укладений договір оренди вказаної земельної ділянки (далі - договір оренди). 30 січня 2018 року на підставі додаткової угоди №3500105 до договору оренди (далі - додаткова угода), укладеної між ним, орендарем ТОВ «Райз-Південь» та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», до останнього перейшли права та обов`язки орендаря за договором оренди на умовах договору, викладених у новій редакції цієї додаткової угоди, строком до 29 грудня 2029 року. Зазначив, що всупереч умов договору, укладеного між сторонами, відповідач не сплачував орендну плату в 2022-2024 роках, що є систематичним порушенням умов договору та є підставою для його розірвання у відповідності до ст.141 ЗК України. Заборгованість відповідача за договором складає: 19237,60 грн за 2022 рік, 24354,80 грн за 2023 рік, 25596,89 грн за 2024 рік, а всього 69189,29 грн (з урахуванням індексу інфляції).

Посилаючись на те, що відповідач взяті на себе зобов`язання щодо сплати орендної плати за 2022-2024 роки не виконав, ОСОБА_1 просив:

- розірвати договір оренди землі від 03 травня 2012 року (кадастрові номери земельних ділянок :02:000:0081, площа 1,5454 га, та :02:000:0082, площа 3,8547 га, загальна площа 5,4001 га), укладений між позивачем та ТОВ «Райз-Південь» (новий орендар відповідно до додаткової угоди від 30 січня 2018 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», ), який був зареєстрований у ДРРП 14.03.2014 (номер запису про інше речове право 5003884 та 5003389);

- стягнути з відповідача заборгованість зі сплати орендної плати за 2022-2024 роки у загальному розмірі 69189,29 грн, а також понесені судові витрати.

Снігурівський районний суд Миколаївської області своєю ухвалою від 23 травня 2025 року залучив до участі у справі у якості співвідповідача Товариство з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (далі ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС»).

03 червня 2025 року позивач надав нову редакцію позовної заяви. У кінцевій редакції позовних вимог просив розірвати договір оренди землі від 03 травня 2012 року (кадастрові номери земельних ділянок :02:000:0081, площа 1,5454 га, та :02:000:0082, площа 3,8547 га, загальна площа 5,4001 га), укладений між позивачем та ТОВ «Райз-Південь» (новий орендар відповідно до додаткової угоди від 30 січня 2018 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», , орендар відповідно до Договору №1704/25-21 відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок від 17 квітня 2025 року - ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», ), який був зареєстрований у ДРРП 14.03.2014 (номер запису про інше речове право 5003884 та 5003389), стягнути з відповідача ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» заборгованість зі сплати орендної плати за 2022-2024 роки у загальному розмірі 69189,29 грн /а.с.67-69/.

20 травня 2025 року до суду від представника відповідача ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» Демчука Є.В. надійшов відзив, згідно якого останній позовні вимоги вважав необґрунтованим та таким, що не підлягають задоволенню. Зазначив, що є орендарем земельної ділянки на підставі договору оренди землі та додаткової угоди до нього. Вважає, що виплата податків та зборів є обов`язком підприємства, а їх сума не може бути стягнута як заборгованість. Наданий позивачем розрахунок заборгованості по орендній платі не узгоджується з положеннями, укладеного договору.Окрім того, позивачем не надано суду доказів невиплати відповідачем орендної плати. ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» здійснює свою діяльність на території Херсонської та Миколаївської областей, значна частина території Херсонської області була окупована до 11.11.2022, в тому числі і сільські ради, де знаходяться масиви земельних ділянок, що перебувають у користуванні ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». В умовах дії непереборної сили, майже всі працівники підприємства покинули територію області, відновлення діяльності Товариства не виявилося можливим. Відповідно до розпорядження Херсонської обласної ради від 01.03.2023, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» включено до переліку підприємств, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили. Факт неможливості здійснення діяльності та знищення майна підтверджується витягом з Єдиного реєстру досудових розслідувань щодо реєстрації кримінального провадження №0000075 від 12.04.2022, за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.1 ст.438 КК України. Таким чином, посилаючись на неможливість використання земельної ділянки та фактичне знищення майна товариства, відповідач вважав поважними причини невиконання обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022-2024 рік за договором оренди земельної ділянки на підставі ч.6 ст.762 ЦК України, а тому просив суд відмовити у задоволенні позовних вимог /а.с.41-49/.

У відзиві на позовну заяву представник відповідача ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» Демчук Є.В. просив поновити строк на подання відзиву, посилаючись на те, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» ухвалу суду та матеріали справи не отримувало, ймовірно у зв`язку зі зміною місцезнаходження підприємства. 30.04.2025 представником ТОВ «ЮТС-Агропродукт» було подано клопотання про ознайомлення з матеріалами справи та відкладення розгляду справи. За таких обставин, просить поновити процесуальний строк для подання відзиву.

Клопотання представника ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» Демчука Є.В. підлягає частковому задоволенню, оскільки відповідно до частини другої статті 127 ЦПК України поновлюється лише такий процесуальний строк, який встановлено законом, а строк на подачу відзиву був встановлений судом, а не законом. Разом з тим зміст клопотання представника ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» Демчука Є.В. свідчить, що строк на подання відзиву пропущений з поважних причин, тому суд продовжує його та бере до уваги.

23 червня 2025 року до суду від представника відповідача ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» Журика А.Л. надійшли додаткові пояснення у справі, згідно яких останній просив суд врахувати позицію Херсонського апеляційного суду в подібних справах, а саме у справі №650/3776/24 /а.с.106-108/.

Інші процесуальні дії у справі

Суддя Снігурівського районного суду Миколаївської області своєю ухвалою від 05 березня 2025 року зазначену позовну заяву прийняла до розгляду та відкрила провадження у справі, призначила підготовче судове засідання в порядку загального позовного провадження /а.с.23/.

Снігурівський районний суд Миколаївської області своєю ухвалою від 01 квітня 2025 року закрив підготовче провадження у справі та призначив до розгляду по суті /а.с.29/.

Снігурівський районний суд Миколаївської області своєю ухвалою від 20 травня 2025 року повернувся до стадії підготовчого провадження у справі /а.с.55-56/.

Снігурівський районний суд Миколаївської області своєю ухвалою від 23 травня 2025 року залучив до участі у справі у якості співвідповідача Товариство з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», витребувано докази /а.с.60-61/.

Снігурівський районний суд Миколаївської області своєю ухвалою від 13 червня 2025 року закрив підготовче провадження у справі та призначив до розгляду по суті /а.с.101-102/.

Позиції учасників справи

Позивач у судове засідання не з`явився, про дату, час і місце судового засідання повідомлений належним чином і своєчасно, у позовній заяві просив розгляд справи здійснювати у його відсутність.

Представник відповідача ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у судове засідання не з`явився, про дату, час і місце судового засідання повідомлений належним чином і своєчасно. У відзиві на позовну заяву представник відповідача просив суд справу розглянути у відсутність представника, та просив відмовити в задоволенні позову.

Представник співвідповідача ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» у судове засідання не з`явився, про дату, час і місце судового засідання повідомлений належним чином і своєчасно, про причини неявки суду не повідомив.

У зв`язку з неявкою в судове засідання всіх учасників справи фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється, згідно з ч.2ст.247 ЦПК України.

Мотивувальна частина

Фактичні обставини, встановлені судом та зміст спірних правовідносин з посиланням на докази, на підставі яких встановлені відповідні обставини

Дослідивши матеріали справи і оцінивши докази, суд зазначає таке.

Суд встановив, що ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка площею 5,4 га, розташована в межах території Павлівської сільської ради Снігурівського району Миколаївської області, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :02:000:0081 та :02:000:0082, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії МК № 071386, виданого Снігурівською районною державною адміністрацією Миколаївської області 28 жовтня 2004 року /а.с.6/.

03 травня 2012 року ОСОБА_1 уклав з ТОВ «Райз-Південь» договір оренди зазначеної земельної ділянки, за умовами якого передав земельну ділянку останньому в оренду строком на 15 років. Цього ж дня складено акт прийому передачі земельної ділянки /а.с.7-9/.

30 січня 2018 року була укладена додаткова угоди №3500105 до Договору оренди землі від 03 травня 2012 року, відповідно до якої орендодавець ОСОБА_1 , орендар ТОВ «Райз-Південь», новий орендар - ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» узгодили, що орендар відступає новому орендарю право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0081 та :02:000:0082 /а.с.12-15/.

Так, відповідно п.3.1. додаткової угоди, договір укладено строком до 29 грудня 2029 року.

Згідно пунктів 4.1., 4.2. додаткової угоди, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 10 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 14571,91 грн за рік оренди. З цієї суми орендарем, як податковим агентом утримуються податки (збори), передбачені чинним законодавством України.

Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації на рік виплати/нарахування (в залежності від того, яка із подій сталась раніше). При цьому, коефіцієнт індексації для орендної плати застосовується станом на 01 січня року виплати/нарахування (в залежності від того, яка із подій сталась раніше) (п.4.4.).

Відповідно до п.4.5. орендна плата вноситься орендарем у строк з 01 серпня до 31 грудня кожного року.

Пунктом 9.4. угоди на орендаря покладено обов`язок вчасно сплачувати всі належні за договором орендні платежі, тобто до 31 грудня кожного року.

Згідно копії витягу № 115677471 від 28 лютого 2018 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0081 було зареєстровано за ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на підставі додаткової угоди від 30 січня 2018 року до договору оренди землі від 03 травня 2012 року /а.с.16/.

Згідно копії витягу № 115676252 від 28 лютого 2018 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0082 було зареєстровано за ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на підставі додаткової угоди від 30 січня 2018 року до договору оренди землі від 03 травня 2012 року /а.с.17/.

Окрім того, з матеріалів, наданих ЦНАП на виконання вимог ухвали суду від 23 травня 2025 року, встановлено, що 13 жовтня 2021 року була укладена додаткова угоди №3500105-7 до Договору оренди землі від 03 травня 2012 року, відповідно до якої орендодавець ОСОБА_1 , орендар - ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» узгодили, що орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне володіння і користування земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :02:000:0081 та :02:000:0082 /а.с.84-90/.

Так, відповідно п.3.1. додаткової угоди, договір укладено строком до 31 грудня 2032 року.

Згідно пунктів 4.1., 4.2. додаткової угоди, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 15,38 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає за рік оренди: ділянка №1 15997,73 грн, ділянка №2 6413,87 грн. З цієї суми орендарем, як податковим агентом утримуються податки (збори), передбачені чинним законодавством України.

Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється без урахування річного індексу споживчих цін на товари і послуги (грудень до грудня попереднього року) за рік, що передує року за який проводиться виплата орендної плати, який визначається Державною службою статистики України (п.4.3.).

Відповідно до п.4.4. орендна плата вноситься орендарем у строк до 31 грудня. Орендар має право виплачувати орендну плату частинами протягом строку визначеного цим Договором.

Пунктом 9.4. угоди на орендаря покладено обов`язок вчасно сплачувати всі належні за договором орендні платежі.

Разом з тим, позивач не посилався на умови вказаної додаткової угоди при визначені суми заборгованості, а отже, відповідно до ч.2 ст.264 ЦПК України при ухваленні рішення суд не може виходити за межі позовних вимог. Отже, суд не приймає до уваги умови зазначеної додаткової угоди, усі подальші розрахунки здійснюються на умовах Додаткової угоди №35000105 від 30 січня 2018 року.

17 квітня 2025 року відповідач ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» відчужив право оренди вказаної земельної ділянки позивачки ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на строк один рік, що підтверджується договором №1704/25-21 від 17 квітня 2025 року відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок /а.с.91-98/.

Положеннями п.2.3., 5.1 Договору № 1704/25-21 до покупця переходять усі права й обов`язки Орендаря щодо земельних ділянок за Договорами оренди землі (із змінами та доповненнями додатковими угодами; договір набуває чинності з моменту підписання сторонами і діє протягом 1 (одного) року, а щодо невиконаних до цього часу зобов`язань - до повного їх виконання.

Згідно інформаційної довідки № 427761107 від 20 травня 2025 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0081 було зареєстровано за ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору купівлі-продажу від 17 квітня 2025 року № 1704/25-21 /а.с.52/.

Згідно інформаційної довідки № 427761750 від 20 травня 2025 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0082 було зареєстровано за ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору купівлі-продажу від 17 квітня 2025 року № 1704/25-21 /а.с.53/.

Норми права, використані судом

Відповідно до ч.1 ст. 16 ЦК України та ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Частиною 4 ст. 373 ЦК України передбачено, що власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до цільового призначення.

Згідно ст.2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст.13 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до ч.5 ст.93 ЗК України право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу (іпотеку) її користувачем без погодження з власником такої земельної ділянки, крім земельних ділянок державної, комунальної власності у випадках, визначених законом. Відчуження, передання у заставу (іпотеку) права оренди земельної ділянки здійснюється за письмовим договором між її користувачем та особою, на користь якої здійснюється відчуження або на користь якої передається у заставу (іпотеку) право оренди землі. Такий договір є підставою для державної реєстрації переходу права оренди землі у порядку, передбаченому законодавством.

Положеннями ст.7 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що у разі відчуження права оренди земельної ділянки таке право переходить до особи, на користь якої воно відчужено.

За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).

У частині першій статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).

Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.

За загальним правилом частини першої статті 651 ЦК України, яке застосовується до будь-яких цивільних (приватноправових) правовідносин з приводу зміни або розірвання цивільних (приватноправових) договорів, така зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Винятком з цього правила (про те, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін) є приписи частини другої статті 651 ЦК України, що надають суду повноваження зі зміни або розірвання договору (без наявності згоди сторін), проте у випадках, визначених законом. Тож загальне правило про розірвання та зміну договору без згоди сторін на підставі рішення суду передбачене у частині другій статті 651 ЦК України, що визначає універсальні засади, застосовні до усіх видів приватноправових договорів.

З огляду на наведені правила абзацу першого частини другої статті 651 ЦК України як цивільне законодавство, так і земельне передбачає окремі приклади його застосування, що мають характер загальних для усіх цивільних відносин (у разі істотного порушення цивільного договору іншою стороною), а також характер спеціалізованих - для інших приватноправових договорів та для інших окремо застережених у законі видів порушень цивільних договорів (зокрема, окремі правила статті 141 ЗК України, застосовні до догорів оренди землі).

Спеціальними у врегулюванні розірвання договору оренди землі є приписи статті 32 Закону України «Про оренду землі», а також статті 141 ЗК України, пункт «д» частини першої якої передбачає, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Функціональним призначенням ЦК України у врегулюванні спірних відносин є деталізація та диференціація факту систематичної несплати орендної плати як підстави припинення договору оренди землі шляхом його розірвання. Ця деталізація та диференціація здійснюється відповідно до частини другої статті 651 ЦК України, якою передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Водночас істотним, відповідно до цієї норми права, є таке порушення стороною договору його умов, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Потреба деталізації та диференціації систематичної несплати орендної плати під час застосування пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України обумовлена надзвичайно узагальненим формулюванням категорії «систематична несплата земельного податку або орендної плати» як однієї з підстав припинення права оренди землі.

Оскільки на практиці така систематична несплата може бути повною або частковою (недоплата), то цілком очевидно, що законодавець врегулював відносини оренди землі з огляду на те, що специфічні підстави припинення права оренди землі, зокрема за систематичну повну несплату орендної плати за землю, визначені відповідними нормами ЗК України, а нормами ЦК України надається можливість додаткової оцінки саме часткової несплати (недоплати) орендної плати за землю та її кваліфікації як істотного порушення договору в контексті з`ясування наявності підстав для його розірвання.

До того ж потрібно враховувати, що коли норма закону закінчується словами «якщо інше не встановлено законом або договором» (або інше подібне формулювання), як от в частині першій статті 651 ЦК України, то це означає, що правила спеціального закону або домовленість сторін договору можуть скасувати дію відповідної загальної правової норми шляхом запровадження іншого правила поведінки, розрахованого на ту ж саму фактичну ситуацію, на яку була розрахована така норма.

У частині другій статті 651 ЦК України використано дещо іншу формулу закінчення «та в інших випадках», що дозволяє зробити висновок, що правило, викладене у цій правовій нормі, не може бути скасоване (ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін), а може бути винятково доповнене - спеціальним законодавством або домовленістю сторін.

З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.

Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24.

Позивач, звертаючись до суду, зазначив, що порушення його прав відповідачем полягає у систематичній несплаті орендної плати за договором оренди належної йому земельної ділянки.

Відповідно до п.4.1. Договору оренди (у редакції додаткової угоди №35000105 від 30.01.2018), орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 10% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 14571,91 грн за рік оренди.

Із цієї суми орендарем як податковим агентом утримуються податки (збори), передбачені чинним законодавстом України (п.4.2. Договору оренди (у редакції додаткової угоди).

Згідно п.4.4. Договору оренди (у редакції додаткової угоди №35000105 від 30.01.2018) передбачено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації на рік виплати/нарахування (в залежності від того, яка із подій сталась раніше). При цьому, коефіцієнт індексації для орендної плати застосовується станом на 01 січня року виплати/нарахування (в залежності від того, яка із подій сталася раніше). В разі виплати орендної плати авансом на наступні роки, до орендної плати застосовується коефіцієнт індексації орендної плати, який діє в рік фактичної виплати, в майбутньому не індексується.

Орендна плата вноситься орендарем у строк з 01 серпня до 31 грудня кожного року. Орендар перераховує грошові кошти орендної плати на банківський розрахунковий рахунок Орендодавця та/або виплачує через касу Орендаря та/або здійснює виплату засобами поштового зв`язку через місцеві відділення УДППЗ «Укрпошта» шляхом надіслання на адресу Орендодавця поштових переказів, або в іншій формі. Орендна плата може бути перерахована орендодавцю як орендарем, так і за його дорученням, третьою особою, що буде належним виконанням умов даного договору (п.4.5. Договору оренди (у редакції додаткової угоди №35000105 від 30.01.2018)).

За положеннями п.12.3, 12.4 Договору оренди (у редакції додаткової угоди №35000105 від 30.01.2018) дія договору припиняється шляхом розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки (орендованих земельних ділянок), яке істотно перешкоджає її (їх) використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Розірвання даного договору в односторонньому порядку не допускається. Умовами розірвання договору у односторонньому порядку є лише випадки визначені законом. Не вважається підставою для розірвання (припинення) даного Договору затримка до шести місяців у виконанні зобов`язання, передбаченого в п.4.5 даного Договору.

Сторони у п.13.2. Договору оренди (у редакції додаткової угоди №35000105 від 30.01.2018) узгодили, що сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.

Згідно ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Позивач, звертаючись до суду, зазначив, що порушення його прав відповідачем ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» полягає у систематичній несплаті орендної плати за договором оренди належних йому земельних ділянок у встановлений строк, а саме повної несплати орендної плати за 2022-2024 роки.

Відповідач не заперечив доводів позивача про те, що орендна плата за період 2022-2024 роки йому не сплачувалася. Разом з тим, зазначив, що несплата орендної плати сталася, у тому числі, через військову агресію російської федерації проти України, що унеможливило використання земельної ділянки у зазначений період та відповідно виконання зобов`язання за договором.

Згідно ст. 617 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

Згідно з положеннями ч.6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 внаслідок військової агресії російської федерації проти України введено воєнний стан в Україні строком на 30 діб з 05 год 30 хв 24 лютого 2022 року. Строк дії воєнного стану неодноразово продовжувався та діє по сьогодні.

Воєнний стан - це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (стаття 1 Закону України «Про правовий режим воєнного стану»).

Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 1364, якою визначено механізм формування єдиного переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією.

Актуальний перелік таких територій затверджений наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28 лютого 2025 року № 376, згідно з яким Снігурівська міська територіальна громада Баштанського району Миколаївської області, включаючи територію, на якій розташовані спірні земельні ділянки (Павлівський старостинський округ), з 19 березня 2022 року по 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією, а наразі належить до територій можливих бойових дій.

У постанові від 13 березня 2024 року у справі № 686/16312/22 Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду зауважив, що на рівні норм ЦК України законодавець не внормував застосування конструкції форс-мажору в цивільних відносинах. Традиційно в цивільних відносинах форс-мажор є договірною підставою звільнення від цивільно-правової відповідальності. Проте це не перешкоджає учасникам цивільного обороту врегулювати свої відносини з врахуванням принципу свободи договору.

Сторони у договорі не визначили перелік форс-мажорних обставин.

Разом з тим, абсолютна неможливість використання орендарем спірної земельної ділянки у 2022 році через окупацію території військовими формуваннями держави-агресора російської федерації, на якій така розташована, є підставою для звільнення його від сплати орендної плати за 2022 рік, на підставі ч.6 ст.762 ЦК України.

Таким чином, відсутні підстави для задоволення позовної вимоги позивача про стягнення з відповідача орендної плати за 2022 рік.

Доводи відповідача ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про наявність обставин непереборної сили, як не здійснення сільськогосподарської діяльності, забруднення після деокупації території сільськогосподарських угідь вибухонебезпечними предметами, які унеможливили для відповідача проведення сільськогосподарської діяльності протягом 2023-2024 років належними доказами не підтверджені.

Копії витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань про реєстрацію 12 квітня 2022 року СВ СБУ в Херсонській області кримінального провадження № 0000075 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.1 ст.438 КК України, за фактом незаконного заволодіння військовослужбовцями російської федерації майном « ІНФОРМАЦІЯ_1 » за адресою: АДРЕСА_1 , що є зареєстрованим місцем знаходження відповідача, не є доказом на підтвердження не здійснення відповідачем сільськогосподарської діяльності на території Снігурівської ОТГ, зокрема с.Павлівка.

Серед іншого відповідач, посилається на розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року №24.

Разом з тим, суд вважає, що відповідне розпорядження саме по собі не є правовою підставою для звільнення відповідача від виконання договірних зобов`язань щодо сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки. Це розпорядження носить виключно організаційно-декларативний характер та передбачає включення суб`єктів господарювання до переліку таких, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, для цілей звернення до державних органів чи участі в програмах підтримки. Таке розпорядження, не звільняє відповідача від цивільно-правової відповідальності, не скасовує зобов`язань, які покладені на нього договором оренди землі, та не містить жодної імперативної норми щодо автоматичного припинення чи призупинення нарахування та сплати орендної плати.

У самому розпорядженні зазначено, що воно підлягає затвердженню на сесії обласної ради. При цьому, відповідачем не надано доказів того, що розпорядження було належним чином затверджене та набуло чинності в установленому законом порядку.

Сам факт включення до переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, не встановлює жодного факту, що безпосередньо впливає на зобов`язання відповідача за спірним договором оренди та не свідчить про неможливість виконання саме обов`язку зі сплати орендної плати.

Отже, посилання на розпорядження Херсонської обласної ради не є належним і достатнім доказом для звільнення відповідача від виконання взятих на себе зобов`язань за договором оренди земельної ділянки за вказані роки.

Доказів обстеження земельної ділянки на предмет її забруднення вибухонебезпечними предметами, визнання непридатними, звільнення від оподаткування у зв`язку із забрудненням земельної ділянки вибухонебезпечними предметами відповідач суду не надав.

Щодо листа ТПП України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, який є загальним офіційним документом і на який посилається відповідач.

Суд зазначає, що цей лист ТПП України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, яким визнано форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України, є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, зобов`язання, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин.

Той факт, що ТПП України засвідчила відповідну форс-мажорну обставину сам собою не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань.

Воєнний стан, як обставина непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання. При цьому, наявність сертифікату ТПП України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Подібні правові висновки викладено у постанові Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22.

Посилання на наявність обставин форс-мажору використовується стороною, яка позбавлена можливості виконувати договірні зобов`язання належним чином, для того, щоб уникнути застосування до неї негативних наслідків такого невиконання. Інша ж сторона договору може доводити лише невиконання/неналежне договору контрагентом, а не наявність у нього форс-мажорних обставин (як обставин, які звільняють сторону від відповідальності за невиконання). Доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов`язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору (постанови Верховного Суду від 15 червня 2018 року у справі № 915/531/17, від 26травня 2020 року у справі № 918/289/19, від 17 грудня 2020 року у справі№ 913/785/17, від 30листопада 2021 року у справі № 913/785/17, від 07 червня 2023 року у справі№ 906/540/22).

Доказів засвідчення сертифікатом Торгово-промислової палати України за зверненням ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» наявності форс-мажорної обставини, що об`єктивно унеможливлює виконання ним зобов`язань за даним конкретним випадком, немає.

За даними акту візуального обстеження №75 від 26 серпня 2025 року, в результаті обстеження Комісією з візуального обстеження земельної ділянки в межах території Снігурівської міської територіальної громади з`ясовано, що земельна ділянка з кадастровими номерами :02:000:0081, :02:000:0082, яка належать на праві приватної власності ОСОБА_1 , використовуються за цільовим призначенням, зібраний врожай соняшника 2025 року, про що складено відповідний акт візуального обстеження і проведено фотофіксацію стану ділянок.

Вказане спростовує доводи відповідача ТОВ «ЮТС-Агропродукт» про те, що земельні ділянки були або є забрудненими вибухонебезпечними предметами у 2023-2024 роках. У такому разі відповідач мав би надати докази щодо їх розмінування.

З урахуванням вищезазначеного, відповідач не спростував доводів позивача про те, що орендна плата за період 2023-2024 роки йому не сплачувалася. Відсутності своєї вини у порушенні зобов`язання не довів.

Таким чином, позовні вимоги про стягнення заборгованості з виплати орендної плати за 2023-2024 року є обґрунтованими.

Визначаючи розмір заборгованості, суд виходить з наступного.

Відповідно до Договору оренди землі (у редакції додаткової угоди №35000105 від 30.01.2018) орендна плата становить 10% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, та складає 14571,91 грн за рік оренди.

Згідно п.4.4. Договору оренди (у редакції додаткової угоди №35000105 від 30.01.2018) передбачено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації на рік виплати/нарахування (в залежності від того, яка із подій сталась раніше). При цьому, коефіцієнт індексації для орендної плати застосовується станом на 01 січня року виплати/нарахування (в залежності від того, яка із подій сталася раніше).

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки (НГО) визначає центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (п. 289.3 ПКУ). Таким органом є Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру.

Коефіцієнт індексації НГО має визначатися на підставі індексу споживчих цін за попередній рік за формулою: Кi = І:100, де І індекс споживчих цін за попередній рік.

Згідно данних Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру (https://land.gov.ua/derzhgeokadastr-povidomlyaye-pro-indeksacziyu-normatyvnoyi-groshovoyi-oczinky-zemel-za-2024-rik/) Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель у розрізі років становить: 1996 рік 1,703; 1997 рік 1,059; 1998 рік 1,006; 1999 рік 1,127; 2000 рік 1,182; 2001 рік 1,02; 2005 рік 1,035; 2007 рік 1,028; 2008 рік 1,152; 2009 рік 1,059; 2010 рік 1,0; 2011 рік 1,0; 2012 рік 1,0; 2013 рік 1,0; 2014 рік 1,249; 2015 рік 1,433 (крім сільськогосподарських угідь) і 1,2 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги); 2016 рік 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та 1,06 (для земель несільськогосподарського призначення); 2017 рік 1,0; 2018 рік 1,0; 2019 рік 1,0; 2020 рік 1,0; 2021 рік 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та 1,1 (для земель несільськогосподарського призначення); 2022 рік 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та 1,15 (для земель і земельних ділянок (крім сільськогосподарських угідь), 2023 рік 1,051 (зазначений коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується для всіх категорій земель і видів земельних угідь), 2024 рік 1,12 (зазначений коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується для всіх категорій земель і видів земельних угідь).

Таким чином, сума заборгованості відповідача по договору оренди складає:

за 2023 рік 14 571,91 грн х 1,0 = 14 571,91 грн за вирахування податків у розмірі 19,5% (військовий збір за ставкою 1,5 відсотка та податок на доходи фізичних осіб за ставкою 18 %), становить 11 730,38 грн;

за 2024 рік 14 571,91 грн х 1,051 = 15 315,07 грн за вирахування податків у розмірі 19,5% (військовий збір за ставкою 1,5 відсотка та податок на доходи фізичних осіб за ставкою 18 %), становить 12 328,63 грн.

Наданий позивачем розрахунок заборгованості по орендній платі судом до уваги не береться, оскільки такий не узгоджується з положеннями, укладеного між сторонами договору, на порушення якого позивачка посилалася у позовних вимогах.

Отже, вимоги позивачки про стягнення з відповідача ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» орендної плати за вказаний період підлягають задоволенню частково у загальному розмірі 24 059,01 грн.

Щодо вимог про розірвання договору оренди землі.

Відповідач ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» систематично несплачував орендну плату позивачці за договором оренди землі, а саме не здійснив виплату за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням її прав.

За вказаного, доводи позивача про наявність передбачених п. «д» ч.1 ст.141 ЗК України, підстав для розірвання договору оренди землі знайшли своє підтвердження в ході судового розгляду та підлягають задоволенню.

Продаж відповідачем ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» прав оренди земельної ділянки ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» після істотного порушення прав орендодавця не є підставою для звільнення відповідачів від відповідальності за порушення умов договору. ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» набув прав орендаря за договором оренди земельної ділянки після 17 квітня 2025 року, а тому є співвідповідачем по справі.

З урахуванням вище зазначеного, позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, у частині розірвання договору оренди земельної ділянки, та стягненню з відповідача ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь позивача 24059,01 грн заборгованості з виплати орендної плати за 2023-2024 роки.

Щодо розподілу судових витрат

На підставі ст.141 ЦПК України, оскільки позовні вимоги задоволені частково, з відповідачів на користь позивача підлягає стягненню судовий збір у розмірі 421,13 грн за майнову вимогу та 1211,20 грн за немайнову вимогу.

На підставі викладеного, керуючись ст.12, 13, 81, 263-265, 268, 280 ЦПК України, суд

ухвалив:

Позовну заяву ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості задовольнити частково.

Розірвати договір оренди земельних ділянок кадастрові номери :02:000:0081, площа 1,5454 га, та :02:000:0082, площа 3,8547 га, загальна площа 5,4001 га, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» () та ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , від 03 травня 2012 року (у редакції додаткової угоди №3500105 від 30 січня 2018 року до договору оренди землі від 03 травня 2012 року), право оренди за яким перейшло до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» () на підставі договору №1704/25-21 від 17 квітня 2025 року.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» () на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) 24059,01 грн (двадцять чотири тисячі п`ятдесят дев`ять гривень одна копійка) заборгованості зі сплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки від 03 травня 2012 року за 2023-2024 роки.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» () на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) 1026,73 грн (одна тисяча двадцять шість гривень сімдесят три копійки) судового збору.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» () на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) 605,60 грн (шістсот п`ять гривень шістдесят копійок) судового збору.

У задоволенні решти позовних вимог відмовити.

На рішення суду може бути подана апеляційна скарга протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду.

Повний текст рішення складено 05 листопада 2025 року.

Відомості про учасників справи

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , місце реєстрації: АДРЕСА_2 , РНОКПП: НОМЕР_1 .

Відповідачі: ТОВ «ЮТС-Агропродукт», , місце знаходження: Житомирська область, Житомирський район, с.Оліївка, вул. Звягельська, буд. 19 А.

ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», , місце знаходження: Полтавська область, Лохвицький район, с.Гиряві Ісківці, вул. Миру, буд. 12.

Суддя О.П.Бодрова