Справа № 521/4777/23
Провадження № 2/521/151/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

30 жовтня 2025 року м.Одеса

Хаджибейський районний суд м. Одеси у складі:

головуючого судді Мазун І.А.,

за участю секретаря судового засідання Гриневич І.Г.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Одесі цивільну справу за позовною заявою Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , як правонаступника померлого ОСОБА_4 , треті особи ОСОБА_5 , КП «ОМБТІ та РОН», державний реєстратор Центру надання адміністративних послуг Овідіопольської районної державної адміністрації Одеської області Марущак Юлія Валеріївна, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Крицький Олександр Васильович, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Дімітрова Тетяна Андріївна, державний реєстратор КП «Агенція державної реєстрації» Махортов Ігор Олександрович про визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів про реєстрацію права власності, визнання договорів купівлі-продажу недійсними, визнання недійсним іпотечного договору, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та звільнення земельної ділянки шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва,

В С Т А Н О В И В:

В провадженні суду перебуває цивільна справа за позовом заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , як правонаступника померлого ОСОБА_4 , треті особи ОСОБА_5 , КП «ОМБТІ та РОН», державний реєстратор Центру надання адміністративних послуг Овідіопольської районної державної адміністрації Одеської області Марущак Юлія Валеріївна, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Крицький Олександр Васильович, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Дімітрова Тетяна Андріївна, державний реєстратор КП «Агенція державної реєстрації» Махортов Ігор Олександрович про визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів про реєстрацію права власності, визнання договорів купівлі-продажу недійсними, визнання недійсним іпотечного договору, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та звільнення земельної ділянки шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва.

Позивач в рамках зазначеної справи просить суд: - визнати незаконним та скасувати рішення КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» про реєстрацію за ОСОБА_4 (ІНН НОМЕР_1 ) права власності на нерухоме майно, а саме: нежитлове приміщення, реєстраційний номер об?єкту нерухомого майна 17505204, що розташоване за адресою : АДРЕСА_1 , загальною площею 30 кв. м., номер запису 2274 в книзі № 60 неж - 175 від 17.01.2007р.; - визнати недійсним договір купівлі-продажу № 1154 від 15.02.2007р., посвідчений приватним нотаріусом Крицькою Н.В., відповідно до якого ОСОБА_4 (ІНН НОМЕР_1 ) здійснив відчуження об?єкту нерухомості, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 33,4 кв. м., на користь ОСОБА_1 (IHH НОМЕР_2 ); - визнати незаконним та скасувати рішення КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» номер запису 2274 в книзі: 61 неж-99 про реєстрацію права власності ОСОБА_1 (ІНН НОМЕР_2 ) на нерухоме майно, а саме: нежитлове приміщення, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 17505204, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 33, 4 кв. м.; - визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 32632195 від 30.11.2016р., прийняте державним реєстратором Центру надання адміністративних послуг Овідіопольської районної державної адміністрації Одеської області Марущак Ю.В. щодо реєстрації права власності ОСОБА_1 (ІНН НОМЕР_2 ) на нерухоме майно, а саме: нежитлове приміщення, реєстраційний номер об?єкту нерухомого майна 101 за адресою: АДРЕСА_1 , загального площею 63,3 кв. м.;- визнати договір купівлі-продажу від 06.12.2016р. № 2101, посвідчений приватним нотаріусом Крицьким О.В., відповідно до якого ОСОБА_1 здійснив відчуження самочинно збудованого об?єкту за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 63,3 кв. м. на користь ОСОБА_2 , недійсним; - визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 45895205 від 11.03.2019р., прийняте реєстратором КП «Агенція державної реєстрації» Махортовим І.О. щодо реєстрації права власності ОСОБА_2 (ІНН НОМЕР_3 ) на нежитлове приміщення - об`єкт незавершеного будівництва, готовність 75%; - визнати іпотечний договір від 16.01.2023р. № 70, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т.А., відповідно до якого ОСОБА_2 передав ОСОБА_5 в іпотеку об?єкт нерухомого майна - незавершене будівництво, готовність 75%, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , недійсним; - усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою, площею 85 кв. м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом зобов`язання ОСОБА_4 (ІНН НОМЕР_1 ), ОСОБА_1 (ІНН НОМЕР_2 ), ОСОБА_2 (ІНН НОМЕР_3 ) звільнити зазначену земельну ділянку шляхом знесення самочинно реконструйованого нежитлового приміщення, загальною площею 85 кв.м, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

В обгрунтування своїх позовних вимог Одеська обласна прокуратура зазначала, що рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 16.10.2006 року позов ОСОБА_4 задоволено, визнано недійсним договір купівлі-продажу від 29.09.2006 року, визнано за ОСОБА_4 право власності на нежиле приміщення загальною площею 30 кв.м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . В подальшому КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» на замовлення ОСОБА_4 виготовлено технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна, а саме нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 площею 33,4кв.м., тобто на 3,4 кв.м. більше ніж зазначено у рішенні суду.

КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» зареєструвало за ОСОБА_4 (ІНН НОМЕР_1 ) право власності на нерухоме майно, а саме: нежитлове приміщення, реєстраційний номер об?єкту нерухомого майна 17505204, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 33, 4 кв. м., номер запису 2274 в книзі № 60 неж - 175 від 17.01.2007р.

15.02.2007р. між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу № 1154, який посвідчений приватним нотаріусом Крицькою Н.В., відповідно до якого ОСОБА_4 здійснив відчуження об?єкту нерухомості, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 33,4 кв. м, на користь ОСОБА_1 .

16.02.2007р. КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» зареєструвало за ОСОБА_1 право власності на нерухоме майно, а саме: нежитлове приміщення, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 17505204, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 33, 4 кв. м., номер запису 2274 в книзі: 61 неж-99.

ОСОБА_1 провів незаконну реконструкцію спірного приміщення, внаслідок чого його площа збільшилася до 63.3кв.м. В подальшому ОСОБА_1 звернувся до ФОП ОСОБА_6 для проведення нею поточної інвентаризації та розроблення нового технічного паспорту. Згідно довідки ФОП ОСОБА_6 №194-45 від 22.11.2016р. під час проведення технічної інвентаризації збільшення загальної площі на 29.9 кв.м. відбулося за рахунок демонтажу перегородок, а також, за рахунок влаштування нових перегородок (без порушення капітальних стін), яке згідно з п.3.2 «Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна», затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики №127 від 24.05.2001р., не є самочинним будівництвом. Однак, як зазначає позивач, вказані документи містять недостовірні дані стосовно підстав збільшення площі об`єкту.

Рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 32632195 від 30.11.2016 р., прийняте державним реєстратором Центру надання адміністративних послуг Овідіопольської районної державної адміністрації Одеської області Марущак Ю.В. зареєстровано право власності ОСОБА_1 (ІНН НОМЕР_2 ) на нерухоме майно, а саме: нежитлове приміщення, реєстраційний номер об?єкту нерухомого майна 101 за адресою: АДРЕСА_1 , загального площею 63,3 кв. м.

Згідно договору купівлі-продажу від 06.12.2016р. № 2101, який посвідчений приватним нотаріусом Крицьким О.В., ОСОБА_1 здійснив відчуження самочинно збудованого об?єкту за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 63,3 кв. м. на користь ОСОБА_2 .

ОСОБА_2 , розуміючи, що документи на земельну ділянку, на якій розташований вказаний об`єкт нерухомості, відсутні, та законних підстав для проведення реконструкції спірного об`єкта зі збільшенням плями забудови під ним немає, здійснив незаконну реконструкцію, в результаті якої було збільшено пляму забудов земельної ділянки з 63.3кв.м. до 85кв.м. ОСОБА_2 звернувся до ТОВ «ПРОМ-СТРОЙ ЛТД» для виготовлення довідки щодо відсотку готовності об`єкту за №99652 від 05.03.2019р. та технічного паспорту від 05.03.2019р. Крім того ОСОБА_2 звернувся до Управління ДАБК Одеської міської ради та зареєстрував повідомлення про початок виконання будівельних робіт №ОД 93.

Рішенням реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Махортова І.О. індексний номер: 45895205 від 11.03.2019 р., внесено зміни щодо права власності на нерухоме майно №01, зареєстрованого за ОСОБА_2 та внесено зміни до права власності на спірний об`єкт, а саме: об`єкт нерухомого майна «нежитлове приміщення» змінено на «незавершене будівництво готовність 75%»; відомості про загальну площе «63.3кв.м.» видалені.

З 2019р. по теперішній час вказаний об`єкт самочинного будівництва перебуває у власності ОСОБА_2 .

Згідно даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т.А. посвідчено іпотечний договір від 16.01.2023р. № 70, відповідно до якого ОСОБА_2 передав ОСОБА_5 в іпотеку об?єкт нерухомого майна - незавершене будівництво, готовність 75%, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

Прокурор зазначає, що спірна земельна ділянка, на якій розташований об`єкт самочинного будівництва, є територією скверу «Серединський», що відповідно до діючого законодавства України не має права перебувати у приватній власності, отже вона є такою, що обмежена в обороті, а тому будь-яке будівництво на ній порушує інтереси титульного власника щодо вільного розпорядження вказаною земельною ділянкою, з огляду на що прокурор просить знести самочинний об`єкт, чим буде поновлено права Одеської міської ради на земельну ділянку. Крім того, збільшення площі спірного об`єкту нерухомості проведено з порушенням вимог діючого законодавства, оскільки земельна ділянка під будівництво не надавалася, а отже наявне самочинне будівництво, яке підлягає знесенню.

Представником ОСОБА_2 на позовну заяву надано відзив, в якому вона заперечувала проти задоволення позовних вимог посилаючись на їх безпідставність.

Ухвалою Малиновського районного суду м. Одеси від 31.01.2024р. до участі у справі в якості співвідповідача залучено ОСОБА_3 , як правонаступника померлого ОСОБА_4 .

Згідно Закону України «Про внесення змін до Закону України "Про судоустрій і статус суддів" щодо зміни найменувань місцевих загальних судів» від 26 лютого 2025 року № 4273-IX назву Малиновського районного суду міста Одеси змінено на Хаджибейський районний суд міста Одеси.

Ухвалою Хаджибейського районного суду міста Одеси від 01.07.2025р. до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору залучено КП «ОМБТІ та РОН», державного реєстратора Центру надання адміністративних послуг Овідіопольської районної державної адміністрації Одеської області Марущак Юлію Валеріївну, приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Крицького Олександра Васильовича, приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Дімітрову Тетяну Андріївну, державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Махортова Ігоря Олександровича.

Прокурор та представник Одеської міської ради в судовому засіданні позовні вимоги підтримали та просили їх задовольнити.

Представник ОСОБА_2 в судовому засіданні проти задоволення позову заперечувала, посилаючись на їх безпідставність, просила в їх задоволенні відмовити.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися, про дату та час повідомлялись належним чином, причини неявки суду не повідомили.

Розглянувши наявні матеріали справи у їх сукупності, дослідивши письмові докази, надавши правовідносинам, що виникли між сторонами належну правову оцінку, суд приходить до наступного висновку.

Першочергово судом досліджено наявність у прокурора підстав для представництва інтересів держави в особі Одеської міської ради.

Так, заступник керівника Одеської обласної прокуратури звернувся до суду з відповідним позовом у зв`язку з невжиттям органом, уповноваженими на здійснення функцій держави у виниклих правовідносинах, за якими Одеська міська рада виступає позивачем у справі, направлених на захист інтересів держави в судовому порядку, що відповідно до положень частини третьої статті 131-1 Конституції України, статті 23 Закону України «Про прокуратуру», статті 56 ЦПК України є підставою для вжиття органами прокуратури заходів реагування представницького характеру.

Представництво прокурором у суді законних інтересів держави здійснюється і у разі, якщо захист цих інтересів не здійснює, або неналежним чином здійснює відповідний орган. При цьому прокурор не зобов`язаний встановлювати причини, за яких позивач не здійснює захист своїх інтересів.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26 травня 2020 року у справі № 912/2385/18 (провадження № 12-194гс19) уточнила правові висновки та зазначила, що прокурор, звертаючись до суду з позовом, має обґрунтувати та довести підстави для представництва, однією з яких є бездіяльність компетентного органу.

Бездіяльність компетентного органу означає, що він знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк.

Звертаючись до відповідного компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуванні порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення. Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об`єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню, тощо.

Однак суд, вирішуючи питання щодо наявності підстав для представництва, не повинен установлювати саме протиправність бездіяльності компетентного органу чи його посадової особи.

Таким чином, прокурор дотримався порядку, передбаченого статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження його бездіяльності. Якщо прокурору відомо причини такого незвернення, він обов`язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові, але якщо з відповіді компетентного органу на звернення прокурора такі причини з`ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим.

Частина четверта статті 23 Закону України «Про прокуратуру» передбачає, що наявність підстав для представництва може бути оскаржена суб`єктом владних повноважень. Таке оскарження означає право на спростування учасниками процесу обставин, на які посилається прокурор у позовній заяві, поданій в інтересах держави в особі компетентного органу, для обґрунтування підстав для представництва.

В даній справі Одеська міська рада підтримала позовні вимоги, заявлені прокурором, та просила суд їх задовольнити.

Велика Палата Верховного Суду у справі № 912/2385/18 звертає увагу на те, що захищати інтереси держави повинні насамперед відповідні компетентні органи, а не прокурор. Прокурор не повинен вважатися альтернативним суб`єктом звернення до суду і замінювати компетентний орган, який може і бажає захищати інтереси держави.

У Рішенні від 05 червня 2019 року № 4-р(II)/2019 Конституційний Суд України вказав, що Конституцією України встановлено вичерпний перелік повноважень прокуратури, визначено характер її діяльності і в такий спосіб передбачено її існування і стабільність функціонування; наведене гарантує неможливість зміни основного цільового призначення вказаного органу, дублювання його повноважень/функцій іншими державними органами, адже протилежне може призвести до зміни конституційно визначеного механізму здійснення державної влади її окремими органами або вплинути на обсяг їхніх конституційних повноважень.

Щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює в судовому провадженні відповідний компетентний орган, який усупереч вимогам закону не здійснює захисту або робить це неналежно.

З огляду на те, що у даній справі наявні докази, які підтверджують факт того, що прокурор виконав вимоги статті 23 Закону України «Про прокуратуру» та звернувся до Одеської міської ради з повідомленням, а міська рада протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернулася до суду з позовом в інтересах держави, то підстави для звернення до суду у прокурора були.

Таким чином, суд доходить висновку про наявність підстав у прокурора для представництва інтересів держави у рамках даної судової справи.

Судом встановлено наступні обставини справи.

29 вересня 2006 року ОСОБА_4 та ОСОБА_7 уклали у письмовій формі Договір купівлі-продажу, згідно якого ОСОБА_7 купує торговий павільйон загальною площею 30 кв.м. (И-105) за адресою: АДРЕСА_1 , який належав продавцю на праві власності згідно Договору купівлі-продажу за №5198 від 25.09.2006р., посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Запольською О. В.. (т.1 а.с.55-56,57)

ОСОБА_4 проведено ремонтні роботи, за результатами яких павільйон став нежитловим приміщенням, що підтверджується Актом державної технічної комісії про готовність закінченого будівництвом об`єкта до експлуатації за адресою: Серединський сквер, 1. В тексті акту зазначено, що він може слугувати підставою для реєстрації права власності. (т.4 а.с.18-19)

Оскільки ОСОБА_7 не здійснив розрахунок за торговий павільйон з ОСОБА_4 , тому ОСОБА_4 звернувся до Малиновського районного суду м. Одеси з метою визнання вказаного договору недійсним (справі присвоєно № 2-8029/2006). (т.1 а.с.53-54)

Заочним рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 16.10.2006 року позов ОСОБА_4 до ОСОБА_7 про визнання договору купівлі-продажу недійсним задоволений. Визнано недійсним договір купівлі-продажу від 29.09.2006 року, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_7 . Визнано за ОСОБА_4 право власності на нежиле приміщення загальною площею 30 кв.м, яке знаходить за адресою: АДРЕСА_1 . (т.1 а.с.61-62)

Заочне рішення оскаржувалося неодноразово і останньою ухвалою Одеського апеляційного суду від 01.10.2025р. апеляційне провадження за апеляційною скаргою заступника керівника Малиновської окружної прокуратури м.Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради на заочне рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 16.10.2006р. у справі за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_7 про визнання договору купівлі-продажу недійсним та визнання права власності закрито. (т.6 а.с.12-19)

Таким чином заочне рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 16.10.2006р. є чинним.

В подальшому КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» на замовлення ОСОБА_4 виготовлено технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна, а саме нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 площею 33,4кв.м. (т.1 а.с.66-69)

КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» зареєструвало за ОСОБА_4 право власності на нерухоме майно, а саме: нежитлове приміщення, реєстраційний номер об?єкту нерухомого майна 17505204, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 33, 4 кв. м, номер запису 2274 в книзі № 60 неж - 175 від 17.01.2007р.. (т.1 а.с.60)

15.02.2007 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу № 1154, який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Крицькою Н.В., відповідно до якого ОСОБА_4 здійснив відчуження об?єкту нерухомості, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 33,4 кв. м., на користь ОСОБА_1 . (т.1 а.с.64-65)

16.02.2007 року КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» зареєструвало за ОСОБА_1 право власності на нерухоме майно, а саме: нежитлове приміщення, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 17505204, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 33, 4 кв. м., номер запису 2274 в книзі: 61 неж-99. (т.1 а.с.63)

В подальшому ОСОБА_1 звернувся до ФОП ОСОБА_6 для проведення нею поточної інвентаризації та розроблення нового технічного паспорту.

Згідно довідки ФОП ОСОБА_6 №194-45 від 22.11.2016р. під час проведення технічної інвентаризації збільшення загальної площі на 29.9 кв. м. відбулося за рахунок демонтажу перегородок, а також, за рахунок влаштування нових перегородок (без порушення капітальних стін), яке згідно з п.3.2 «Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна», затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики №127 від 24.05.2001р., не є самочинним будівництвом. ФОП ОСОБА_8 22.11.2016р. виготовлено технічний паспорт на об?єкт нерухомості, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 63,3 кв. м. (т.1 а.с.97-101)

Рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 32632195 від 30.11.2016р., прийняте державним реєстратором Центру надання адміністративних послуг Овідіопольської районної державної адміністрації Одеської області Марущак Ю.В. зареєстровано право власності ОСОБА_1 (ІНН НОМЕР_2 ) на нерухоме майно, а саме: нежитлове приміщення, реєстраційний номер об?єкту нерухомого майна 101 за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 63,3 кв. м.. (т.1 а.с.47)

Згідно договору купівлі-продажу від 06.12.2016р. № 2101, який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Крицьким О.В., ОСОБА_1 здійснив відчуження об?єкту за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 63,3 кв. м. на користь ОСОБА_2 . (т.1 а.с.102-103)

06.12.2016 року приватним нотаріусом Одеського міського округу Крицьким О.В. зареєстровано право власності ОСОБА_2 на об`єкт незавершеного будівництва, готовність 75 % за адресою: м. Одеса, Серединський сквер 1, підстава виникнення права власності - договір купівлі-продажу, серії та номер: 2101, виданий 06.12.2016р., видавник: Крицький О.В., приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу; технічний паспорт, серія та номер: б/н, виданий 05.03.2019р., видавник, ТОВ "ТРОМ-СТРОЙ ЛТД"; довідка щодо відсотку готовності об`єкту, серії та номер: 99652, виданий 05.03.2019р., видавник: ТОВ "ПРОМ-СТРОЙ ЛТД", повідомлення про початок будівельних них робот, серія та номер: ОД93, видавник: ДАБІ, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 15915269 від 12.03.2019 року. (т.1 а.с.116-119,т.3 а.с.64)

16 лютого 2018 року ОСОБА_2 отримав містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва «реконструкція нежитлового приміщення в існуючих габаритах фундаменту з надбудовою другого поверху з метою реконструкції нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 ». (т.3 а.с.68-69)

19 червня 2018 року Управлінням ДАБК ОМР зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робіт № ОД 93 щодо реконструкції нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 . (т.3 а.с.65-67)

17 грудня 2019 року Управлінням ДАБК ОМР за № 002110 видано направлення для здійснення позапланової перевірки на дотримання вимог містобудівного законодавства за адресою: АДРЕСА_1 , щодо дотримання ОСОБА_2 вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил на підставі Наказу Управління ДАБК ОМР №01-13/333ДАБК від 01.08.2019 року та звернення фізичних чи юридичних осіб про порушення суб`єктом містобудування вимог містобудівного законодавства. (т.3 а.с.70)

27 грудня 2019 року Управлінням ДАБК ОМР складено АКТ № 002110 за результатами проведення позапланового заходу державного контролю на об`єкті: реконструкція нежитлового приміщення в існуючих габаритах фундаменту, з надбудовою другого поверху за адресою: м. Одеса, Малиновський район, Серединський сквер, 1. (т.3 а.с.71-89)

27 грудня 2019 року Управлінням ДАБК ОМР за № 01-13/500ДАБК прийнято Наказ «Про скасування права на виконання будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) № ОД 93 за адресою: АДРЕСА_1 . (т.3 а.с.90-91)

Вважаючи вищевказану перевірку такою, що проведена із порушенням норм діючого законодавства та прийнятий ОСОБА_2 звернувся із відповідним позовом до суду.

Рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 18.06.2021 року, яке набрало законної сили, позовні вимоги ОСОБА_2 задоволено та вирішено визнати неправомірним та скасувати наказ Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради №01-13/500ДАБК від 27.12.2019 року «Про скасування права на виконання будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками № ОД93»; стягнути з Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради на користь ОСОБА_2 витрати по сплаті судового збору у розмірі 840, 80 грн. (т.3 а.с.93-99)

Судом встановлено, що наказ УДАБК ОМР №01-13/500ДАБК від 27.12.2019 року, на підставі якого скасовано повідомлення про початок виконання будівельних робіт № ОД93, на даний час визнано протиправним і скасовано, а отже, ОСОБА_2 має право на здійснення будівельних робіт за адресою: АДРЕСА_1 .

01 січня 2020 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_5 укладено договір позики, за яким ОСОБА_5 надає ОСОБА_2 в позику грошові кошти в розмірі 150 000, 00 доларів США у строк до 01.01.2024 року. З метою забезпечення виконання грошового зобов`язання ОСОБА_2 , 16 січня 2023 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_5 укладено договір іпотеки № 70, згідно якого предметом іпотеки виступає незавершене будівництво, готовність 75 %, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т.А. (т.1 а.с.148-155)

Рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 11.09.2018р. у справі за позовом Заступника керівника Одеської місцевої прокуратури №2 до Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, третя особа яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_2 про визнання протиправною бездіяльності, визнання протиправною та скасування реєстрації декларації, зобов`язання вчинити певні дії, позовну заяву Заступника керівника Одеської місцевої прокуратури №2 до Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, третя особа яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_2 про визнання протиправною бездіяльності, щодо не проведення перевірки та не скасування декларації про початок виконання будівельних робіт №ОД78 від 30.05.2017р. щодо реконструкції нежитлового приміщення без змін геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_1 ; визнання протиправною та скасування реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт № ОД78 від 30.05.2017р. щодо реконструкції нежитлового приміщення без змін геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_1 ; зобов`язання розглянути питання щодо притягнення ОСОБА_2 до адміністративної відповідальності за вчинення адміністративного правопорушення передбаченого ч. 5 ст. 96 Кодексу України про адміністративні правопорушення - задоволено повністю. Визнано протиправною бездіяльність Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, щодо не проведення перевірки та не скасування декларації про початок виконання будівельних робіт №ОД78 від 30.05.2017р. щодо реконструкції нежитлового приміщення без змін геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_1 . Визнано протиправною та скасовано реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт №ОД78 від 30.05.2017р. щодо реконструкції нежитлового приміщення без змін геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_1 . Зобов`язано Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради розглянути питання щодо притягнення ОСОБА_2 до адміністративної відповідальності за вчинення адміністративного правопорушення передбаченого ч. 5 ст. 96 Кодексу України про адміністративні правопорушення. (т.3 а.с.113-121)

Постановою П`ятого апеляційного адміністративного суду від 05.02.2019р., яка Постановою Великої Палати Верховного Суду від 30.09.2020 р. була змінена в мотивувальній частині, рішення Одеського окружного адміністративного суду від 11 вересня 2018 року, прийнятого у відкритому судовому засіданні о 11:25 год. у справі за позовом заступника керівника Одеської місцевої прокуратури №2 до Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, третя особа ОСОБА_2 про визнання протиправною бездіяльності, визнання протиправною та скасування реєстрації декларації, зобов`язання вчинити певні дії - скасовано. Провадження у справі №815/6347/17 закрито. (т.3 а.с.122-128).

Згідно ч.3 ст.6 Закону України «Про доступ до судових рішень» суд при здійсненні судочинства може використовувати лише текст судового рішення, який опубліковано офіційно або внесено до Реєстру.

Розпорядженням Малиновської районної адміністрації Одеської міської ради від 11.02.2020р. №53/01-06 зобов`язано ОСОБА_2 привести до попереднього стану об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 . (т.3 а.с.92)

Рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 22.11.2022р. у справі за позовом ОСОБА_2 до Малиновської районної адміністрації Одеської міської ради про визнання протиправним та скасування, яке набрало законної сили 23.12.2022р., Розпорядження Малиновської районної адміністрації Одеської міської ради від 11.02.2020р. №53/01-06, яке набрало законної сили 23.12.2022р., визнано протиправним та скасовано Розпорядження Малиновської районної адміністрації Одеської міської ради від 11.02.2020р. №53/01-06 «Про приведення об`єкту нерухомого майна до попереднього стану за адресою: м. Одеса, сквер Серединський, 1». (т.3 а.с.100-107)

Рішенням Одеського окружного суду від 29.05.2023р. у справі за позовом ОСОБА_2 до Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради про зобов`язання поновити реєстрацію повідомлення про початок виконання будівельних робіт зобов`язано Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради поновити реєстрацію та/або зареєструвати повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) Реконструкція нежилого приміщення в існуючих габаритах фундаменту, з надбудовою другого поверху за адресою: м. Одеса, Серединський сквер,1, № ОД 93 від 19.06.2018 року і внести відомості про повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) Реконструкція нежилого приміщення в існуючих габаритах фундаменту, з надбудовою другого поверху за адресою: м. Одеса, Серединський сквер, 1, № ОД 93 від 19.06.2018 року в Реєстр будівельної діяльності електронної системи (Реєстр дозвільних документів). (т.3 а.с.111-112)

Постановою П`ятого апеляційного адміністративного суду від 18.10.2023р. рішення Одеського окружного суду від 29.05.2023р. у справі за позовом ОСОБА_2 до Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради про зобов`язання поновити реєстрацію повідомлення про початок виконання будівельних робіт скасовано , прийнято у справі нове судове рішення, яким у задоволенні позовної заяви ОСОБА_2 до Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради про зобов`язання поновити реєстрацію повідомлення про початок виконання будівельних робіт відмовлено повністю.

30.04.2020 року до Малиновського районного суду м. Одеси звернулося Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , треті особи: Державний реєстратор ЦНАП Овідіопольської районної державної адміністрації Одеської області Марущак Юлія Валеріївна, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Крицький Олександр Васильович, Державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Одеської області Махортов Ігор Олександрович, Одеська міська рада, Управління земельних ресурсів Департаменту комунальної власності ОМР про скасування рішення про державну реєстрацію та визнання договору купівлі-продажу недійсним, зобов`язання вчинити певні дії. (т.3 а.с.130-146)

Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 01.11.2023 р. позов Управління державного архітектурно-будівельного контролю ОМР до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , треті особи: Державний реєстратор ЦНАП Овідіопольської районної державної адміністрації Одеської області Марущак Юлія Валеріївна, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Крицький Олександр Васильович, Державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Одеської області Махортов Ігор Олександрович, Одеська міська рада, Управління земельних ресурсів Департаменту комунальної власності ОМР про скасування рішення про державну реєстрацію та визнання договору купівлі-продажу недійсним, зобов`язання вчинити певні дії задоволено. Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 30.11.2016 року (індексний номер: 32632195). Визнано договір купівлі-продажу від 06.12.2016 року № 2101, посвідчений приватним нотаріусом Крицьким О.В., яким ОСОБА_1 здійснив відчуження самочинно збудованого об`єкту за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 63,3 кв.м. ОСОБА_2 недійсним. Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 06.12.2016 року (індексний номер: 32746469). Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 11.03.2019 року (індексний номер: 45895205). Зобов`язано ОСОБА_2 за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку за адресою АДРЕСА_1 , шляхом знесення самочинно збудованого нежитлового приміщення, загальною площею 63,3 кв.м.. (т.4 а.с.106-118)

Ухвалою Одеського апеляційного суду від 11.12.2024р. рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 01 листопада 2023 року скасовано. Закрито провадження у справі за позовом Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , треті особи: Державний реєстратор Центру надання адміністративних послуг Овідіопольської районної державної адміністрації Одеської області Марущак Юлія Валеріївна, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Крицький Олександр Васильович, Державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Одеської області Махортов Ігор Олександрович, Одеська міська рада, Управління земельних ресурсів Департаменту комунальної власності ОМР про скасування рішення про державну реєстрацію та визнання договору купівлі-продажу недійсним, зобов`язання вчинити певні дії. (т.5 а.с.100-113)

Ухвалою Одеського апеляційного суду від 13.01.2025р. справу за позовом Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , треті особи: Державний реєстратор Центру надання адміністративних послуг Овідіоольської районної державної адміністрації Одеської області Марущак Юлія Валеріївна, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Крицький Олександр Васильович, Державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Одеської області Махортов Ігор Олександрович, Одеська міська рада, Управління земельних ресурсів Департаменту комунальної власності ОМР про скасування рішення про державну реєстрацію та зобов`язання вчинити певні дії передано до Одеського окружного адміністративного суду. (т.5 а.с.96-99)

Рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 30.04.2025р. у справі за позовом Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради до ОСОБА_2 , Державного реєстратора Центру надання адміністративних послуг Овідіопольської районної державної адміністрації Одеської області Марущак Юлії Валеріївни, Приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Крицького Олександра Васильовича, Державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Одеської області Махортова Ігоря Олександровича, треті особи: Одеська міська рада, Департамент земельних ресурсів Одеської міської про визнання протиправними та скасування рішень, зобов`язання знести самочинно збудоване нежитлове приміщення - відмовлено повністю. (т.5 а.с.236-249)

Постановою П`ятого апеляційного адміністративного суду від 30.09.2025р. рішення Одеського окружного адміністративного суду від 30.04.2025р. у справі за позовом Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради до ОСОБА_2 , Державного реєстратора Центру надання адміністративних послуг Овідіопольської районної державної адміністрації Одеської області Марущак Юлії Валеріївни, Приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Крицького Олександра Васильовича, Державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Одеської області Махортова Ігоря Олександровича, треті особи: Одеська міська рада, Департамент земельних ресурсів Одеської міської про визнання протиправними та скасування рішень, зобов`язання знести самочинно збудоване нежитлове приміщення залишено без змін. (т.6 а.с.1-10)

Щодо вимоги прокуратури про визнання недійсним договорів купівлі-продажу, то суд прийшов до висновку, що такі договори відповідали нормам чинного законодавства.

Згідно ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ч.ч. 1-3, ч. 5 та ч. 6 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

З огляду на викладені норми права вбачається, що оскаржувані договори купівлі-продажу відповідають усім вимогам ст. 215 ЦК України, адже їх зміст не суперечить нормам ЦК України та іншим актам цивільного законодавства, інтересам держави та суспільства, його моральним засадам, окрім того суд приходить до висновку що у продавців на час підписання обох оскаржуваних договорів купівлі-продажу було наявне зареєстроване установленому законом порядку право власності на будівлю та наявні всі необхідні документи.

Також, судом встановлено, що сторони договорів були вільними у своєму волевиявленні щодо продажу та придбання будівлі, діяли особисто та усвідомлювали значення своїх дій та договори купівлі-продажу були спрямовані на реальний перехід у власність приміщення за адресою: м. Одеса, Серединський сквер, 1.

Суд оцінюючи тексти договорів купівлі-продажу та аргументи сторін приходить до висновку, що позовні вимоги прокурора в частині вимог про визнання недійсним договір купівлі-продажу № 1154 від 15.02.2007р., посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Крицькою Н.В., відповідно до якого ОСОБА_4 (ІНН НОМЕР_1 ) здійснив відчуження об?єкту нерухомості, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 та договору купівлі-продажу від 06.12.2016р. № 2101, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Крицьким О.В., відповідно до якого ОСОБА_1 здійснив відчуження об?єкту за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 63,3 кв. м на користь ОСОБА_2 не підлягають задоволенню.

Суд також відхиляє доводи прокурора щодо незаконності рішень державних реєстраторів про реєстрацію за ОСОБА_4 (ІНН НОМЕР_1 ) права власності на нерухоме майно, а саме: нежитлове приміщення, реєстраційний номер об?єкту нерухомого майна 17505204, рішення КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» номер запису 2274 в книзі: 61 неж-99» про реєстрацію права власності ОСОБА_1 (ІНН НОМЕР_2 ), рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 32632195 від 30.11.2016, прийняте державним реєстратором Центру надання адміністративних послуг Овідіопольської районної державної адміністрації Одеської області Марущак Ю.В. щодо реєстрації права власності ОСОБА_1 (ІНН НОМЕР_2 ), оскільки ці вимоги є похідними від вимог щодо визнання недійсними договорів купівлі продажу.

Оскільки судом відмовлено у задоволенні позовних вимог про визнання недійсними договорів, то і позовні вимоги про скасування рішень державних реєстраторів не підлягають задоволенню.

Щодо рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 45895205 від 11.03.2019, прийняте реєстратором КП «Агенція державної реєстрації» Махортовим І.О. щодо реєстрації права власності ОСОБА_2 (ІНН НОМЕР_3 ) на нежитлове приміщення - об`єкт незавершеного будівництва, готовність 75%, суд зазначає наступне.

В позовній заяві зазначено, що вказане рішення має бути скасоване судом, оскільки реєстратору не надано документів на підтвердження права власності на майно.

В той же час, суд не приймає дану позицію прокуратури оскільки встановив, що зазначеним рішенням державного реєстратора від 11.03.2019 року за № 45895205 реєстрація права власності не відбувалась, а відбувалась реєстрація змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо технічної характеристики об`єкта нерухомості.

Відповідно до ч. 1 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції від 04.02.2019 року) записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав. У разі зміни ідентифікаційних даних суб`єкта права, визначення часток у праві спільної власності чи їх зміни, зміни суб`єкта управління об`єктами державної власності, відомостей про об`єкт нерухомого майна, у тому числі зміни його технічних характеристик, виявлення технічної помилки в записах Державного реєстру прав чи документах, виданих за допомогою програмних засобів ведення цього реєстру (описка, друкарська, граматична, арифметична чи інша помилка), за заявою власника чи іншого правонабувача, обтяжувача, а також у випадку, передбаченому підпунктом "в" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, вносяться зміни до записів Державного реєстру прав.

За п. 14 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції від 04.02.2019 року)державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Суд приходить до висновку, що рішення державного реєстратора від 11.03.2019 року за № 45895205 є законним та було прийнято з дотриманням всіх чинних вимог законодавства, на підставі вказаного рішення внесені зміни щодо технічної характеристики об`єкта, що свідчить про необхідність подання тільки тих документів реєстратору, які підтверджують такі зміни.

Згідно із ч. 1 ст. 376 ЦК України самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що виступають умовами або підставами, за наявності яких об`єкт нерухомості вважається самочинним, тобто якщо:

1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети;

2) об`єкт нерухомості збудовано без належного дозволу чи належно затвердженого проекту;

3) об`єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Частиною 1 ст.377 ЦК України в редакції від 27.08.2011 року встановлено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно до вимог ч.1, ч.2 та ч.4 ст.120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

Вищенаведені приписи встановлюють принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, відповідно до якого особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (пункт 61 постанови Великої Палати Верховного Суду від 5 грудня 2018 року у справі №713/1817/16-ц).

Перехід права на земельну ділянку до нового набувача нерухомого майна відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою (пункт 7.42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 4 грудня 2018 року у справі №910/18560/16).

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України, частини першої статті 16 ЦК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Згідно з вимогами статті 376 ЦК України, суди розглядають спори щодо самочинного будівництва, зокрема про знесення самочинного будівництва нерухомого майна.

Право на звернення до суду з позовом про знесення або перебудову самочинно збудованого об`єкта нерухомості мають як органи державної влади, так і органи місцевого самоврядування.

У випадках порушення прав інших осіб право на звернення до суду належить і таким особам за умови, що вони доведуть наявність порушеного права (стаття 391 ЦК), а також власнику (користувачу) земельної ділянки, якщо він заперечує проти визнання за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, права власності на самочинно збудоване нерухоме майно (частина четверта статті 376, стаття 391 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України, об`єкт нерухомості відноситься до самочинного будівництва за наявності однієї з наведених умов: земельна ділянка не відведена для цієї мети; немає належного дозволу на будівництво; відсутній належним чином затверджений проект; під час будівництва допущені істотні порушення будівельних норм і правил.

Згідно з частиною другою цієї статті право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Відповідно до частини четвертої цієї статті, якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Водночас, згідно з частиною сьомою статті 376 ЦК України, у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил, суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Отже, системний аналіз зазначених положень дає підстави для висновків про те, що самочинне будівництво підлягає безумовному знесенню, якщо: власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності за особою, яка здійснила таке будівництво; власник земельної ділянки не заперечує проти визнання права власності на самочинну забудову, однак така забудова порушує права інших осіб на зазначену земельну ділянку; самочинна забудова зведена на наданій земельній ділянці, але з відхиленням від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, з істотним порушенням будівельних норм і правил, що порушує права інших осіб; якщо проведення перебудови об`єкта є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, відмовляється від проведення перебудови відповідно до прийнятого судом рішення.

Знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише за умови вжиття всіх передбачених законодавством України заходів щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.

До аналогічних правових висновків дійшов Верховний Суд у постановах: від 17 липня 2019 року у справі № 462/469/14-ц (провадження № 61-23742св18); від 21 травня 2020 року у справі № 726/824/15-ц (провадження № 61-45216св18); від 30 червня 2020 року у справі № 201/2886/15-ц (провадження № 61-4332св20); від 27 червня 2022 року у справі №723/2158/19 (провадження № 61-20591св21).

Звернувшись до суду із вказаним позовом, прокурор посилається на те, що Одеська міська рада, як власник земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, безумовно заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за відповідачами.

Проте, суд відхиляє такі доводи позивача з огляду на те, що в силу приписів ст.377 ЦК України та ст.120 ЗК України, права на земельну ділянку, на якій здійснено самочинне будівництво, належать саме відповідачам (принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та будинку, розташованого на ній), а не Одеській міській раді, більше того, прокурором не доведено, що будівництво за адресою: м. Одеса, сквер Серединський, 1 є самочинним.

Таким чином, права та інтереси Одеської міської ради не порушуються спірним самочинним будівництвом, оскільки воно здійснене на земельній ділянці, яка хоч і не оформлена за відповідачами, проте належить їм в силу приписів Закону, як власникам нежитлового приміщення, що розташоване на цій земельній ділянці. Знесення спірного об`єкту будівництва жодним чином не відновить права Одеської міської ради та не дасть їй можливість здавати земельну ділянку в оренду іншим особам, як зазначає прокурор у позові, оскільки спірна земельна ділянка площею 471 кв.м. закріплена за будівлею, яка на праві власності належить ОСОБА_2 .

Спірне самочинне будівництво не порушує права та інтереси інших осіб, оскільки такі особи відсутні і прокурор не обґрунтовує заявлений позов з цих підстав. Докази порушення прав інших осіб, окрім Одеської міської ради, позивачем суду не надані та в матеріалах справи відсутні.

Таким чином, відсутні підстави, передбачені ч.4 ст.376 ЦК України, для знесення спірного самочинного будівництва.

Суд також зазначає, що прокурором не надано доказів того, що спірне самочинне будівництво здійснене з істотним порушенням будівельних норм і правил і що проведення перебудови самочинного будівництва є неможливим.

У постанові від 21 жовтня 2020 року у справі № 420/228/19 Верховний Суд висловив правові позиції про те, що залежно від ознак самочинного будівництва особи, зокрема, органи місцевого самоврядування, можуть вимагати від особи, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво, знесення самочинно збудованого об`єкта або проведення перебудови власними силами або за її рахунок; приведення земельної ділянки в попередній стан або відшкодування витрат. При цьому знесення самочинного будівництва можливе добровільно особою, яка його здійснила (здійснює), а також, за наявності для цього підстав, примусово, однак лише за рішенням суду, зокрема, ухваленим за позовом відповідного органу місцевого самоврядування та у разі неможливості здійснити перебудову такого будівництва.

Згідно до вимог ч.3 ст.12 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Статтею 76 ЦПК України встановлено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Частинами 1, 5 та 6 ст.81 ЦПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях

Відповідно до ч.2 ст.81 ЦПК України, позивач, особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб, повинні подати докази разом з поданням позовної заяви.

За статтею 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жоден доказ не має для суду наперед встановленого значення. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

У зв`язку з викладеним, заявлені позовні вимоги про зобов`язання відповідачів звільнити земельну ділянку шляхом знесення об`єкту самочинного будівництва є безпідставними та необґрунтованими і задоволенню не підлягають.

Щодо посилань прокуратури на рекреаційну зону, суд звертає увагу на наступне.

Згідно ч.ч.1-3 ст.52 Земельного колексу України землі рекреаційного призначення можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності. Землі загального користування дачного кооперативу безоплатно передаються йому у власність за заявою вищого органу управління кооперативу до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування на підставі документації із землеустрою, за якою здійснювалося формування земельних ділянок або технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). До земель загального користування дачного кооперативу належать земельні ділянки, зайняті захисними смугами, дорогами, проїздами, будівлями і спорудами загального користування. На землях рекреаційного призначення забороняється діяльність, що перешкоджає або може перешкоджати використанню їх за призначенням, а також негативно впливає або може вплинути на природний стан цих земель. На таких землях (крім земельних ділянок зелених зон і зелених насаджень міст та інших населених пунктів, навчально-туристських та екологічних стежок, маркованих трас, земельних ділянок, зайнятих об`єктами фізичної культури і спорту, інших аналогічних об`єктів) допускається будівництво відповідно до чинної містобудівної документації об`єктів житлового та громадського призначення, що не порушують режим використання земель рекреаційного призначення.

Судом досліджено поданий з позовною заявою лист департаменту архітектури та містобудування № 01-15/275п від 25.11.2022 року до якого додано викопіювання з Генерального плану м. Одеси з орієнтовним місцем розташуванням земельної ділянки за адресою: м. Одеса, вул. Серединський сквер, 1, викопіювання з плану зонування території (зонінг) м. Одеси, копія пояснювальної записки.

В той же час рішення щодо переліку територій рекреаційного призначення, до яких входить Серединський сквер, 1 суду не надано.

Одеська обласна прокуратура зазначає, що рішенням Одеської міської ради від 07.07.2009 року № 4438-V, додаток № 1 до «Попереднього переліку територій рекреаційного призначення парків та скверів у м. Одесі» під № 39 включено сквер Серединський, в межах вулиць Розумовської, М`ясоїдовської та Комінітетської на території якого знаходиться спірний об`єкт нерухомості, однак дане рішення прокуратурою суду не надано, що не дозволяє його дослідити та прийди до висновків.

Згідно ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Прокурором не надано належних та допустимих доказів на підтвердження того, що за адресою: м. Одеса, сквер Серединський, 1 знаходиться територія рекреаційного призначення.

Також, суд погоджується із доводом відповідача щодо того, що рішення Одеської міської ради від 07.07.2009 року № 4438-V прийняте у 2009 році, а право власності в ОСОБА_4 на об`єкт нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 виникло на підставі рішення суду від 16.10.2006 року, тобто ще до існування рішення про затвердження попереднього переліку земель рекреаційного призначення.

За ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Частиною 1 ст. 321 ЦК України зазначено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Статтею 1 Протоколу № 1 (1952 р.) до Конвенції встановлено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном, ніхто не може бути позбавлений свого майна, інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом або загальними принципами міжнародного права.

У своїх висновках ЄСПЛ неодноразово нагадував, що перша та найважливіша вимога статті 1 Протоколу 1 полягає в тому, що будь-яке втручання в право на мирне володіння майном має бути законним: друге речення п. 1 дозволяє позбавлення власності лише «на умовах передбачених законом» а п. 2 визначає, що держави мають право здійснювати контроль за користуванням майном шляхом введенням в дію «законів». Більше того, верховенство права, один з фундаментальних принципів демократично суспільства, є наскрізним принципом усіх статей конвенції (рішення у справах «Амюр проти Франції, «Колишній Король Греції та інші проти Греції», «Малама проти Греції»).

Суд встановлено що станом на 16.01.2023 року ОСОБА_2 являвся власником об`єкта нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується реєстрацією в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, тому, ОСОБА_2 мав право розпоряджатись нежитловою будівлею за адресою: АДРЕСА_1 на свій розсуд, в тому числі й передавати її в іпотеку.

Суд приходить до висновку, що право власності на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 було зареєстроване за ОСОБА_2 на час укладення договору іпотеки від 16 січня 2023 року, Відповідач являвся законним власником будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , а тому правомірно уклав договір іпотеки.

Згідно ч.ч.1,2 ст.48 ЦПК України сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава.

У відповідності до ст.50 ЦПК України позов може бути пред`явлений до кількох відповідачів. Участь у справі кількох відповідачів (процесуальна співучасть) допускається, якщо: 1) предметом спору є їхні спільні права чи обов`язки; 2) права і обов`язки кількох відповідачів виникли з однієї підстави; 3) предметом спору є однорідні права й обов`язки.

Згідно ч.ч.1,2,3 ст.51 ЦПК України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача.

Згідно ч.1 ст.118 ЦПК України в одній позовній заяві може бути об`єднано декілька вимог, пов`язаних між собою підставою виникнення або поданими доказами, основні та похідні позовні вимоги.

Пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті чи для закриття провадження у справі. За результатами розгляду справи суд відмовляє у позові до неналежного відповідача та приймає рішення щодо суті заявлених до належного відповідача вимог (постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц (пункт 40), від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц (пункт 31.10), від 30 січня 2019 року у справі № 552/6381/17 (пункт 39)).

Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав позову є правом позивача. Натомість. установлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який він виконує під час розгляду справи (аналогічні висновки Великої Палати Верховного Суду викладені, зокрема, у постановах від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц (пункт 41), від 20 червня 2018 року у справі № 308/3162/15-ц (пункт 49), від 21 листопада 2018 року у справі № 127/93/17-ц (пункт 50), від 12 грудня 2018 року у справі № 570/3439/16-ц (пункти 37, 54), від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц (пункт 31.4), від 30 січня 2019 року у справі № 552/6381/17 (пункт 38), від 13 березня 2019 року у справі № 757/39920/15-ц (пункт 31), від 27 березня 2019 року у справі № 520/17304/15-ц (пункт 63)).

Позивач, пред`являючи позовні вимоги про визнання іпотечного договору, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_5 за № 70, згідно якого предметом іпотеки виступає незавершене будівництво, готовність 75 %, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 недійсним, пред`явив позов тільки до ОСОБА_2 як до відповідача, ОСОБА_5 зазначив як третю особу. Клопотань про залучення до участі у справі як співвідповідача ОСОБА_5 заявлено не було. Тому суд вважає, що відсутні підстави для задоволення позову внаслідок неналежного складу відповідачів.

Аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 22.06.2022р. (справа №545/1575/21)

Суд також не надає оцінку заяві відповідача про застосування наслідків спливу строку позовної давності, оскільки дійшов висновку про відмову у задоволенні позову.

За позицією Верховного Суду, висловленою у постанові від 21 жовтня 2020 року у справі № 509/3589/16-ц (провадження № 61-16895св18) сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови в позові та застосовується тільки до обґрунтованих позовних вимог. Якщо суд дійде висновку, що заявлені позовні вимоги є необґрунтованими, то повинен відмовити в задоволенні такого позову саме з цієї підстави.

Керуючись ст.ст.52, 120 Земельного кодексу України, ст.ст.203, 215, 317, 319, 321, 376, 377, 655 Цивільного кодексу України, ст.ст. 76-78, 83, 89, 258-259, 263.-265, 268, 352, 354 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :

Позовні вимоги Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , як правонаступника померлого ОСОБА_4 , треті особи ОСОБА_5 , КП «ОМБТІ та РОН», державний реєстратор Центру надання адміністративних послуг Овідіопольської районної державної адміністрації Одеської області Марущак Юлія Валеріївна, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Крицький Олександр Васильович, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Дімітрова Тетяна Андріївна, державний реєстратор КП «Агенція державної реєстрації» Махортов Ігор Олександрович про визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів про реєстрацію права власності, визнання договорів купівлі-продажу недійсними, визнання недійсним іпотечного договору, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та звільнення земельної ділянки шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва залишити без задоволення.

Рішення може бути оскаржено до Одеського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги до Хаджибейського районного суду міста Одеси на протязі тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення виготовленено 06 листопада 2025 року.

ГОЛОВУЮЧИЙ І.А.МАЗУН