КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 жовтня 2025 року

м. Київ

єдиний унікальний номер судової справи 756/3414/24

номер провадження №22-ц/824/12304/2025

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - суддіЛапчевської О.Ф.,
суддівБерезовенко Р.В., Мостової Г.І.,
за участю секретаря судового засідання Єфіменко І.О.,
розглянуву відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2

на рішення Оболонського районного суду міста Києва від 08 квітня 2025 року /суддя Луценко О.М./

у справі за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , приватного акціонерного товариства «Трест Київміськбуд-1», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравець Олени Олександрівни, товариства з обмеженою відповідальністю «Комфорт груп плюс», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бродського Валерія Володимировича, третя особа: товариство з обмеженою відповідальністю «Управляюча компанія «Затишна оселя» про визнання недійсним договорів та скасування рішень державних реєстраторів, -

В С Т А Н О В И В:

У березні 2024 року позивачі ОСОБА_1 та ОСОБА_3 звернулися до Оболонського районного суду міста Києва в порядку цивільного судочинства з вищевказаною позовною заявою до відповідачів ОСОБА_4 , Приватного акціонерного товариства «Трест Київміськбуд-1» (далі - ПАТ «Трест Київміськбуд-1»), приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравець О.О., Товариства з обмеженою відповідальністю "Комфорт груп плюс" (далі - ТОВ "Комфорт груп плюс"), приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бродського В.В., в якому просили:

- визнати недійсними: Договір інвестування у нерухомість та управління майном №1518/6-83/06-31П1-11 від 27.10.2005 року, укладений між ОСОБА_4 та ЗАТ «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1»; Договір інвестування у нерухомість та управління майном №1519/6-83/06-ВПП-1П від 27.10.2005 року, укладений між ОСОБА_4 та ЗАТ «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1»; Договір інвестування у нерухомість та управління майном №1517/6-89/06-ВПП-111 від 27.10.2005 року, укладений між ОСОБА_4 та ЗАТ «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1».

- скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравець О.О. шодо державної реєстрації права власності на нерухоме майно ОСОБА_4 , а саме: рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравець О.О. №62051235 від 04.12.2021 щодо державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення, площею 10.1 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; рішення державного ресторатора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравець Олени Олександрівни №62043311 від 03.12.2021 щодо державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення, площею 10.8 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 . секція 2, прим. 106; рішення державного ресторатора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравець О.О. №62041066 від 03.12.2021 шодо державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення, площею 71.3 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 ;

- скасувати рішення державного ресторатора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бродського В.В. шодо державної реєстрації за Товариством з обмеженою відповідальністю «КОМФОРТ ГРУП ПЛЮС» права власності на нерухоме майно, а саме: рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бродського В.В. №63375916 від 10.02.2022 щодо державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення, площею 10.1 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за ТОВ "КОМФОРТ ГРУП ПЛЮС"; рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бродського В.В. №63375035 від 10.02.2022 щодо державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення, площею 10.8 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , за ТОВ "КОМФОРТ ГРУП ПЛЮС"; рішення державного ресторатора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бродського Валерія Володимировича №63373306 від 10.02.2022 щодо державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення, площею 71.3 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , за ТОВ "КОМФОРТ ГРУП ПЛЮС".

Рішенням Оболонського районного суду міста Києва від 08 квітня 2025 року у задоволенні позову відмовлено. /т. 1 а.с. 209-215/

Не погоджуючись з вказаним рішенням, представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив рішення скасувати, задовольнивши позовні вимоги.

На підтвердження вимог, викладених в апеляційній скарзі, апелянт посилався на необґрунтованість висновків суду першої інстанції. Вважає, що судом першої інстанції не повно з`ясовані обставини справи, зокрема те, що будинок АДРЕСА_5 ніколи не належав до державного житлового фонду, а право власності на квартири та нежитлові приміщення набувалося шляхом інвестування у забудовника - суб`єкта приватного сектору; суд помилково застосував норми ЗУ «Про приватизацію державного житлового фонду» (преамбула якого визначає правові основи приватизації державного житлового фонду, його подальше використання та утримання), тоді як до спірних правовідносин підлягають застосуванню норми ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (преамбула якого регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління); відповідно до п. 5 ч. 1 ст. 1 цього Закону власник квартири є співвласником багатоквартирного будинку, а п. 6 ч. 1 ст. 1 визначає спільне майно як приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні конструкції тощо; ч. 1 ст. 5 встановлює, що спільне майно є спільною сумісною власністю співвласників; на три спірні приміщення (площею 10.1 кв.м., 10.8 кв.м. та 71.3 кв.м.) було незаконно зареєстровано право власності за ОСОБА_4 на підставі договорів інвестування від 27.10.2005 р., укладених з ПАТ «Трест Київміськбуд-1», які підлягають визнанню недійсними як такі, що укладені без додержання вимог ч. 1 ст. 203 ЦК України (зміст правочину не може суперечити нормам цивільного законодавства) та ч. 2 ст. 203 ЦК України (волевиявлення учасників правочину має бути вільним і відповідати їх внутрішній волі), оскільки ці приміщення є спільним майном; подальше відчуження ОСОБА_4 приміщень до ТОВ «Комфорт груп плюс» як внесок до статутного капіталу є незаконним; рішення державних реєстраторів ( Кравець О.О. та Бродського В.В. ) підлягають скасуванню як похідні; суд не дослідив надані докази - викопіювання з технічної документації на будинок, які підтверджують статус приміщень як загального користування, що є порушенням ч. 1 ст. 89 ЦПК України та п. 2 ч. 4 ст. 265 ЦПК України; зазначене є підставою для скасування рішення на підставі п. 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України та п. 3 ч. 1 ст. 376 ЦПК України.

Відзив на апеляційну скаргу подано представником ТОВ «Комфорт груп плюс» Вітюком В.В., який просив залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін. У відзиві зазначено, що позивачі не довели належність спірних приміщень до приміщень загального користування, оскільки надані витяги з планів підвалу та першого поверху не містять вказівки на статус приміщень як загального користування та не ідентифікують їх як спірні; ОСОБА_4 набув майно законно шляхом інвестування, а ТОВ «Комфорт груп плюс» є добросовісним набувачем (з посиланням на постанову Верховного Суду від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19: добросовісний набувач не несе відповідальності за порушення третіх осіб; ст. 388 ЦК України: майно не може бути витребуване від добросовісного набувача, якщо воно набуте за відплатним договором, з урахуванням принципів мирного володіння майном та оцінки тягаря втручання у володіння); нотаріуси є неналежними відповідачами; висновки суду першої інстанції правильні.

Сторони в судове засідання не з`явились, про час та дату судового розгляду повідомлені належним чином, тому колегія суддів вважає за можливе розглядати справу за їх відсутності у відповідності до положень ч. 2 ст. 372 ЦПК України.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, які з`явились у судове засідання, перевіривши наведені в апеляційній скарзі доводи, матеріали справи в межах апеляційного оскарження, вважає, що апеляційна скарга підлягає відхиленню, а судове рішення залишенню без змін на підставі наступного.

Судом встановлено, що позивачем пред`явлено позов до ОСОБА_4 , ПАТ «Трест Київміськбуд-1», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравець О.О., ТОВ "Комфорт груп плюс", приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бродського В.В. про визнання недійсним кредитного договору №30/11/2007/840-Н/733 від 30.11.2007, укладений між Відкритим акціонерним товариством "Комерційний банк "Надра" та ОСОБА_7 .

З матеріалів справи також встановлено, що позивачам на праві власності належать квартири, розташовані в будинку АДРЕСА_5 , а саме: - ОСОБА_1 - квартира №54 в корпусі 6 такого будинку, ОСОБА_3 квартира №26 в корпусі 4 такого будинку.

Також встановлено, що за відповідачем ОСОБА_4 зареєстровано:

- нежитлове приміщення, площею 10.1 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстроване на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравець Олени Олександрівни №62051235 від 04.12.2021 щодо державної реєстрації права власності на підставі договору інвестування у нерухомість та управління майном №1518/6-83/06-ВПП-1П від 27.10.2005 укладеного між з ЗАТ «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1» (перейменоване на Приватне акціонерне товариство «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1»;

- нежитлове приміщення, площею 10.8 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , зареєстроване на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравець Олени Олександрівни №62043311 від 03.12.2021 щодо державної реєстрації права власності на підставі договору інвестування у нерухомість та управління майно №1519/6-89/06-ВПП-1П від 27.10.2005 з ЗАТ «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1» (перейменоване на Приватне акціонерне товариство «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-І»;

- нежитлове приміщення, площею 71.3 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , зареєстроване на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кравець Олени Олександрівни №62041066 від 03.12.2021 щодо державної реєстрації права власності на підставі договору інвестування у нерухомість та управління майно №1517/6-89/06-ВПП-1П від 27.10.2005 з ЗАТ «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1» (перейменоване на Приватне акціонерне товариство «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-І».

10.02.2022 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бродським В.В. зареєстровано право власності на вказані приміщення за Товариством з обмеженою відповідальністю "Комфорт груп плюс": №63375916 від 10.02.2022 щодо державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення, площею 10.1 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; №63375035 від 10.02.2022 щодо державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення, площею 10.8 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 ; №63373306 від 10.02.2022 щодо державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення, площею 71,3 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 .

Позивачі в обґрунтування заявлених позовних вимог вказували про те, що відчужувані ОСОБА_4 приміщення є приміщеннями загального користування, тобто спільною сумісною власністю мешканців багатоквартирному будинку, а тому не могли бути предметом договорів інвестування, укладених між ОСОБА_4 та ПАТ «Трест Київміськбуд-1», оскільки порушують права та інтереси позивачів як мешканців багатоквартирного будинку щодо користування вказаними приміщеннями.

Постановляючи оскаржене судове рішення, суд першої інстанції керувався ст. 202 ЦК України про те, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків); ст. 203 ЦК України - зміст правочину не може суперечити нормам цивільного законодавства; особа повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення має бути вільним, п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» про те, що власники квартир є співвласниками допоміжних приміщень, технічного обладнання тощо, ч. 2 ст. 382 ЦК України - власникам квартири належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку тощо, про те, що допоміжні приміщення стають спільною власністю співвласників одночасно з приватизацією квартир, без додаткових дій; ст. 4 Житлового кодексу Української РСР - нежилі приміщення, призначені для торговельних, побутових потреб, не входять до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин; судом зазначено, що ключовим є визначення статусу спірних приміщень (допоміжні чи нежитлові), і лише приміщення, побудовані для непобутових цілей (магазини, офіси тощо), не підпадають під режим допоміжних.

Суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що позивачами не доведено належність вказаних приміщень до спільної часткової власності мешканців багатоквартирного будинку, оскільки матеріали справи не містять жодних належних доказів на підтвердження приналежності спірних приміщень до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, а тому позовні вимоги про визнання договорів інвестування у нерухомість та управління майном, укладених між ОСОБА_4 та ЗАТ «ТРЕСТ КИЇВМІСЬКБУД-1» слід залишити без задоволення.

Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції, оскільки апелянт не надав переконливих доказів, що спірні приміщення (площею 10.1 кв.м., 10.8 кв.м. та 71.3 кв.м.) є приміщеннями загального користування, як це передбачено ч. 1 ст. 1 та ч. 1 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Надані викопіювання з технічної документації не містять чітких вказівок на статус цих приміщень як спільного майна, а договори інвестування від 27.10.2005 року укладені ОСОБА_4 з ПАТ «Трест Київміськбуд-1» відповідають вимогам ст. 203 ЦК України, оскільки волевиявлення сторін було вільним, а зміст правочинів не суперечить нормам законодавства. Вказані спірні приміщення набуті у власність через інвестування. Посилання апелянта на порушення судом норм ЦПК України є необґрунтованими, адже суд першої інстанції повно та всебічно дослідив надані докази, правильно застосував норми матеріального права, зокрема ст. 382 ЦК України та ст. 4 Житлового кодексу Української РСР, дійшовши висновку про нежитловий характер спірних приміщень, що виключає їх належність до спільної сумісної власності співвласників будинку. Даних того, що спірні приміщення належали до місць загального користування, матеріали справи також не містять.

Таким чином, доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують та містяться на формальних міркуваннях.

Відповідно до ч.1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України, судові витрати покладаються на апелянта.

Керуючись ст.ст. 375, 381, 382 ЦПК України, суд, -

У Х В А Л И В :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на рішення Оболонського районного суду міста Києва від 08 квітня 2025 року - залишити без задоволення.

Рішення Оболонського районного суду міста Києва від 08 квітня 2025 року - залишити без змін.

Постанову суду апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення.

Головуючий: Судді: