Номер провадження: 22-ц/813/3120/25
Справа № 495/3214/24
Головуючий у першій інстанції Прийомова О. Ю.
Доповідач Погорєлова С. О.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14.10.2025 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Одеського апеляційного суду у складі:

головуючого судді: Погорєлової С.О.

суддів: Таварткіладзе О.М., Сєвєрової Є.С.

за участю секретаря: Зєйналової А.Ф.к.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Консалт Солюшенс» до ОСОБА_1 , треті особи: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про визнання права іпотекодержателя, на рішення Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області, постановлене під головуванням судді Прийомової О.Ю. 14 жовтня 2024 року у м. Білгород-Дністровський Одеської області, -

встановила:

У квітні 2024 року ТОВ «Консалт Солюшенс» звернулось до суду з позовними вимогами до ОСОБА_1 про визнання права іпотекодержателя, та просило суд: визнати права іпотекодержателя ТОВ «Консалт Солюшенс» на житловий будинок, загальною площею 61,5 кв.м, житловою площею 53 кв.м та на земельну ділянку, площею 0,0373 га, кадастровий номер: :01:006:1306, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , за договором іпотеки від 08 січня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області, за реєстровим № 42; визнати права іпотекодержателя ТОВ «Консалт Солюшенс» на житловий будинок загальною площею 98,52 кв.м, житловою площею 12,4 кв.м та на земельну ділянку, площею 0,0246 га, кадастровий номер: :01:006:1307, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , за договором іпотеки від 08 січня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області, за реєстровим № 42; стягнути з відповідача судові витрати.

Рішенням Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 14 жовтня 2024 року позов ТОВ «Консалт Солюшенс» було задоволено.

Визнано права іпотекодержателя ТОВ «Консалт Солюшенс» на житловий будинок, загальною площею 61,5 кв.м, житловою площею 53 кв.м та на земельну ділянку, площею 0,0373 га, кадастровий номер: :01:006:1306, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , за договором іпотеки від 08 січня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області, за реєстровим № 42.

Визнано права іпотекодержателя ТОВ «Консалт Солюшенс» на житловий будинок, загальною площею 98,52 кв.м, житловою площею 12,4 кв.м та на земельну ділянку, площею 0,0246 га, кадастровий номер: :01:006:1307, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , за договором іпотеки від 08 січня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області, за реєстровим № 42.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 , посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що 28 червня 2023 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 було укладено договір дарування, посвідчений приватним нотаріусом Білгород-Дністровського районного нотаріального округу Одеської області Кушнір І.В., зареєстрованого в реєстрі за № 1357, і сторонами правочину було додержано всіх умов настання реальних правових наслідків та здійснений у відповідності до внутрішній волі учасників правочину, тобто, апелянт є добросовісним набувачем спірного майна.

Крім того, на час посвідчення договору купівлі - продажу, житловий будинок не перебував в іпотеці у жодного Іпотекодержателя та не мав жодних обтяжень відповідно до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Верховним Судом неодноразово зверталось увагу судів на те, що добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень.

На час укладення договору купівлі-продажу від 25 липня 2018 року було запроваджено Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, відомості з якого презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тож добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості, за відсутності обставин, які, з точки зору розумного спостерігача, можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей.

На підставі викладеного ОСОБА_1 вважає, що у даному випадку право іпотеки припиняється, а відомості про іпотеку поновленню не підлягають.

Сторони про розгляд справи на 14 жовтня 2025 року були сповіщені належним чином, у судове засідання з`явились представник ОСОБА_1 та представник ТОВ «Консалт Солюшенс».

Колегія суддів зазначає, що згідно зі ст. 372 ЦПК України, суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

На підставі викладеного, враховуючи передбачені діючим процесуальним законодавством строки розгляду справи, баланс інтересів учасників справи у якнайшвидшому розгляді справи, освідомленість учасників справи про її розгляд, створення апеляційним судом під час розгляду даної справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності її учасників, які своєчасно і належним чином повідомлені про час і місце розгляду справи.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені у скарзі доводи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга представника ОСОБА_1 підлягає залишенню без задоволення, з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги; суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Як вбачається з матеріалів справи, 08 січня 2008 року між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_2 було укладено Договір кредитної лінії №1/МК/2008-840, згідно умов якого, Банк надав позичальнику грошові кошти в сумі 80000,00 доларів США строком до 05 січня 2015 року.

Того ж дня, 08 січня 2008 року, між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_2 було укладено Додаткову угоду № 1 до Договору кредитної лінії №1/МК/2008-840, за умовами якого останній було видано транш на 60000 доларів США (а.с. 18).

21 липня 2008 року між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_2 було укладено Додаткову угоду № 2 до Договору кредитної лінії №1/МК/2008-840, за умовами якого останній було видано транш на 20000 доларів США (а.с. 19).

З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 08 січня 2008 року між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_2 було укладено Договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області, за реєстровим № 42, предметом якого є житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці розміром 600 кв.м, який складається в цілому з: житлового будинку житловою площею 65,4 кв. м, загальною площею 159,7 кв.м.

Разом із внесенням запису про іпотеку до Державного реєстру іпотек, приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області Чухрай Т.Ю. було зареєстровано Заборону відчуження, реєстровий № 1.

Пунктом. 9.3 Договору іпотеки встановлено, що цей договір набуває чинності з моменту його нотаріального посвідчення та діє до повного виконання Зобов`язання за Кредитним договором.

Позичальник не дотримувався умов кредитного договору та не здійснював повернення отриманих кредитних коштів, у зв`язку з чим утворилась значна заборгованість по кредиту.

У 2018 році ОСОБА_2 звернулась до суду із позовом про визнання припиненим договору іпотеки.

11 березня 2019 року рішенням Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області у справі №495/8931/18 було визнано недійсним п. 9.3 договору іпотеки від 08 січня 2008 року, укладеного між ВАТ «КБ «Надра» та ОСОБА_2 ; встановлено строк дії іпотечного договору до 05 січня 2015 року; визнано припиненим договір іпотеки від 08 січня 2008 року у зв`язку із закінченням строку дії іпотечного договору; скасовано державну реєстрацію іпотек, державну реєстрацію обтяжень в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та заборону на нерухоме майно в єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна на житловий будинок загальною площею 159,7 кв.м, житловою площею 65,4 кв.м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці площею 600 кв.м, належний ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу житлового будинку, посвідченого приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Чухрай Т.Ю. 11 серпня 2006 року за реєстровим номером 3631.

26 квітня 2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , розташований на земельній ділянці площею 0,0619 га, кадастровий номер :01:006:0887, посвідчений приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області Чухрай Т.Ю., за реєстровим № 594 (а.с. 31).

27 березня 2020 року було проведено електронний аукціон № UA-ЕA-2020-03-05- 000053-b за лотом № GL3N216954 за кредитним портфелем, що складається з прав вимоги за 187 кредитними договорами, що забезпечені іпотекою та 1 беззаставним кредитним договором.

Переможцем визнано ТОВ «Консалт Солюшенс» , що підтверджується протоколом електронного аукціону (а.с. 23).

24 квітня 2020 року між ПАТ «КБ «НАДРА») та ТОВ «Консалт Солюшенс» укладено договір № GL3N216954_ПВ_188 про відступлення прав вимоги, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Антиповою І.В. та зареєстрованим в реєстрі за № 125, за змістом п. 1 якого банк відступив Новому кредитору належні Банку, а Новий кредитор набуває права вимоги Банку до позичальників, та/або заставодавців, та/або поручителів, зазначених у Додатку 1 до цього Договору, надалі за текстом - Боржники, включаючи права вимоги до правонаступників Боржників, спадкоємців Боржників або інших осіб, до яких перейшли обов`язки Боржників за кредитними договорами (договорами про надання кредиту (овердрафту)), та/або договорами поруки та/або договорами застави, з урахуванням усіх змін, доповнень та додатків до них, згідно реєстру у додатку № 1 до цього Договору, надалі за текстом - «Основні договори», надалі за текстом - Права вимоги.

За змістом п. №172 Додатку №1 до договору №GL3N216954_ПВ_188 про відступлення прав вимоги від 24 квітня 2020 року, до ТОВ «Консалт Солюшенс» перейшло право вимоги, серед іншого до ОСОБА_2 за Договором кредитної лінії №1/МК/2008-840 від 08 січня 2008 року, договором поруки від 08 січня 2008 року, договором іпотеки від 08 січня 2008 року.

Крім того, згідно п. №172 Додатку №1 до договору №GL3N216954_ПВ_188 про відступлення прав вимоги від 24 квітня 2020 року, передана сума боргу за Договором кредитної лінії №1/МК/2008-840 від 08 січня 2008 року складає 199353,02 доларів США, з якої: 74258,41 доларів США заборгованість за тілом кредиту; 125094,61 доларів США заборгованість по відсоткам (а.с. 24-25).

19 червня 2020 року новий кредитор та іпотекодержатель за кредитним договором - ТОВ «Консалт Солюшенс», звернулось до Одеського апеляційного суду із апеляційною скаргою на рішення Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 11 березня 2019 року у справі №495/8931/18.

У цій же час ОСОБА_3 розпочинає процедуру розділення належного їй майна.

Так, 23 липня 2020 року суб`єктом господарювання ФОП ОСОБА_4 було виготовлено для ОСОБА_3 . Висновок щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна № 25/20, з якого вбачається, що домобудова по АДРЕСА_1 , яка в цілому складається з житлового будинку літ. «А» житловою площею 65,4 кв.м, загальною площею 159,7 кв.м, вбиральні літ «В», гаражу літ. «Г», яке належить власнику на підставі Договору купівлі-продажу житлового будинку від 26 квітня 2019 року № 594, витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 26 квітня 2019 року, індексний номер 165169215 та земельна ділянка, яка належать власнику на підставі Договору купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0,0619 га від 26 квітня 2019 року № 595, витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 26 квітня 2019 року, індексний номер 165169932, нотаріально завірена заява № 515 від 08 липня 2020 року згоди на поділ земельної ділянки, витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку площею 0,0246 га від 22 липня 2020 року (кадастровий номер земельної ділянки :01:006:1307), витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку площею 0,0373 га від 22 липня 2020 року (кадастровий номер земельної ділянки :01:006:13006, - можливо поділити на наступні новоутворені об`єкти нерухомого майна із присвоєнням наступних адрес: 1 об`єкт: з житлового будинку літ. «А» приміщення: коридор літ. «1-1» площею 8,5 кв.м, житлова кімната літ. «1-2» площею 10,1 кв.м, житлова кімната літ. «1-3» площею 10,3 кв.м, житлова кімната літ. «1-4» площею 10,9 кв.м, житлова кімната лі. «1-5» площею 21,7 кв.м, загальною площею 61,5 кв.м, житловою - 53,0 кв.м, споруди № 2, 3, 1/1 споруд № І, ІІ (на земельній ділянці площею 0,0373 га (кадастровий номер земельної ділянки :01:006:1306); 2 об`єкт: з житлового будинку літ. «А» приміщення: хол літ. «1-6» площею 28,5 кв.м, комора літ. «1-7» площею 5,0 кв.м, кухня літ. «1-8» площею 11,9 кв.м, санвузол літ. «1-9» площею 6,5 кв.м, коридор літ. «1-10» площею 5,9 кв.м, житлова кімната літ. «1-11» площею 12,4 кв.м, підвал літ «І» площею 25,1 кв.м, котельня літ. «ІІ» площею 2,9 кв.м, загальною площею 98,2 кв.м, житловою - 12,4 кв.м, вбиральня літ. «В», гараж літ. «Г» (незавершене будівництво), споруди 1, 4, 5, 6, 7, 1/2 споруд № І, ІІ, на земельній ділянці площею 0,0246 га (кадастровий номер земельної ділянки :01:006:1307) (а.с. 34, зворотна сторінка).

31 липня 2020 року Управлінням містобудування та архітектури Білгород-Дністровської міської ради було видано наказ № 35-11/20-ЗАО про зміну адреси об`єкта нерухомого майна, яким присвоєно адресу новоствореному об`єкту нерухомого майна, що утворилась в результаті поділу об`єкта нерухомого майна без проведення будівельних робіт, які відповідно до законодавства потребують отримання дозволу на їх проведення, що належить гр. ОСОБА_3 , який розташовано на земельній ділянці, кадастровий номер :01:006:1307: України, АДРЕСА_1 . (а.с. 36)

За новоствореним об`єктом нерухомого майна, що належить гр. ОСОБА_3 , та утворилось в результаті поділу об`єкта нерухомого майна без проведення будівельних робіт, відповідно до законодавства потребують отримання дозволу на їх проведення, який розташовано на земельній ділянці кадастровий номер :01:006:1306, залишено попередню адресу: АДРЕСА_1 .

28 червня 2023 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 було укладено договір дарування, посвідчений приватним нотаріусом Білгород-Дністровського районного нотаріального округу Одеської області Кушнір І.В., за реєстровим № 1357 (а.с. 43-44).

За вказаним договором ОСОБА_3 передала безоплатно у власність ОСОБА_1 житловий будинок та земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :01:006:1307.

Крім того, у цей же день, 28 червня 2023 року, між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 було укладено ще один договір дарування, згідно якого ОСОБА_3 передала безоплатно у власність ОСОБА_1 житловий будинок та земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :01:006:1306.

01 лютого 2024 року Одеським апеляційним судом було прийнято постанову по справі №495/8931/18, згідно якої апеляційна скарга ТОВ «Консалт Солюшенс» була задоволена частково.

Рішення Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 11 березня 2019 року - скасоване.

У задоволенні позову ОСОБА_2 до ПАТ «Комерційний банк «Надра» в особі правонаступника ТОВ «Консалт Солюшенс» (за участю третіх осіб ОСОБА_3 , ОСОБА_1 ) про визнання недійсним пункту договору іпотеки, встановлення строку дії договору іпотеки, визнання договору іпотеки припиненим, скасування державної реєстрації іпотек, скасування державної реєстрації обтяжень в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та заборони на нерухоме майно в єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна - було відмовлено.

Звертаючись до суду із даним позовом, ТОВ «Консалт Солюшенс» просило захистити його права, як нового кредитора, на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки, який був відчужений на користь третіх осіб у період відсутності в державних реєстрах запису про обтяження майна іпотекою.

Згідно ст. 6 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

За змістом ст. ст. 626, 628 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Частиною 1 ст. 638 ЦК України встановлено, що істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для даного виду договорів не вимагалася (ч. 2 ст. 639 ЦК України).

Згідно ст. ст. 525, 526 ЦК України, зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та Цивільного кодексу, інших актів цивільного законодавства, а при відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається.

Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом (ст. 1 Закону України «Про іпотеку»).

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.

Згідно ст. 3 Закону України «Про іпотеку», іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.

До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.

Взаємні права і обов`язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону.

Іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов`язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності.

Іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

У разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки, іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Якщо пріоритет окремого права чи вимоги на передане в іпотеку нерухоме майно виникає відповідно до закону, таке право чи вимога має пріоритет над вимогою іпотекодержателя лише у разі його/її виникнення та реєстрації до моменту державної реєстрації іпотеки.

Пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації іпотеки.

Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом - у черговості їх державної реєстрації.

Згідно ст. 4 Закону України «Про іпотеку», обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Державна реєстрація застави повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об`єктів проводиться у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Іпотекодержатель зобов`язаний звернутися до державного реєстратора із заявою про державну реєстрацію припинення іпотеки не пізніше 14 днів з дня повного погашення боргу за основним зобов`язанням, забезпеченим іпотекою.

Згідно ст. 7 Закону України «Про іпотеку», за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.

Якщо вимога за основним зобов`язанням підлягає виконанню у грошовій формі, розмір цієї вимоги визначається на підставі іпотечного договору або договору, що обумовлює основне зобов`язання, у чітко встановленій сумі чи шляхом надання критеріїв, які дозволяють встановити розмір цієї вимоги на конкретний час протягом строку дії основного зобов`язання.

Згідно ст. 23 Закону України «Про іпотеку», у разі переходу права власності (права господарського відання, спеціального майнового права) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна навіть у випадку, якщо до відома набувача не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.

Особа, до якої перейшло право власності (право господарського відання, спеціальне майнове право) на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права та несе всі його обов`язки за іпотечним договором в обсязі та на умовах, що існували до набуття такою особою права власності на предмет іпотеки.

Вимоги частин першої - четвертої цієї статті не застосовуються, якщо на момент переходу від іпотекодавця до іншої особи спеціального майнового права на майбутній об`єкт нерухомості, що є предметом іпотеки, у Державному реєстрі прав на нерухоме майно була відсутня інформація про обтяження спеціального майнового права на майбутній об`єкт нерухомості іпотекою, і така особа не знала і не могла знати про наявність іпотеки. У такому разі задоволення вимоги іпотекодержателя може здійснюватися за рахунок іншого майна боржника.

Згідно ст. 24 Закону України «Про іпотеку», відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без необхідності отримання згоди іпотекодавця, якщо інше не встановлено іпотечним договором, і за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов`язанням.

Якщо не буде доведено інше, відступлення прав за іпотечним договором свідчить про відступлення права вимоги за основним зобов`язанням.

Іпотекодержатель зобов`язаний письмово у п`ятиденний строк повідомити боржника про відступлення прав за іпотечним договором і права вимоги за основним зобов`язанням.

Правочин про відступлення прав за іпотечним договором підлягає нотаріальному посвідченню.

Відомості про таке відступлення підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

Як вже вказувалось вище, ОСОБА_2 , з метою забезпечення виконання зобов`язань за Договором кредитної лінії №1/МК/2008-840 від 08 січня 2008 року, уклала Договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області, за реєстровий № 42.

Пунктом 7.1 іпотечного договору передбачено, що Іпотекодержатель має право вимагати задоволення вимог за рахунок предмета іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем зобов`язання в цілому або в тій чи іншій його частині.

Пунктом 7.4 іпотечного договору передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; домовленості сторін на передачу Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку»; права Іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Згідно ст. 12 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

Згідно з ч. 1 ст. 17 Закону України «Про іпотеку», іпотека припиняється у разі: припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її.

Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється; з інших підстав, передбачених цим Законом.

Відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

Велика Палата Верховного Суду в своїй постанові від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 дійшла наступних висновків:

Скасоване судове рішення не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення, але його скасування саме по собі (тобто без встановлення інших обставин, що, зокрема, можуть підтверджувати недобросовісність дій, які були вчинені на підставі цього рішення) не є підставою для перегляду всіх юридичних фактів, що виникли, змінилися чи припинилися на підставі відповідного рішення.

Виключення відомостей про право іпотеки з відповідного державного реєстру на підставі судового рішення є не правовим наслідком такого рішення, а фактичною дією, вчиненою на підставі цього рішення.

Виключення відомостей про право іпотеки з відповідного Державного реєстру, зокрема, на підставі судового рішення не впливає на чинність іпотеки.

Скасування того судового рішення, що мало наслідком внесення до Державного реєстру іпотек запису про припинення іпотеки, не відновлює дію останньої, оскільки іпотека зберігає чинність незалежно від відсутності певний час відомостей про неї у відповідному державному реєстрі.

Запис про іпотеку не може бути відновлений з моменту вчинення первинного запису, а вчиняється державним реєстратором повторно за наявності для цього підстав, передбачених законом, зокрема договору іпотеки, а також судового рішення про визнання права іпотекодержателя.

За відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (п. 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 за провадженням № 12-127гс19). За таких умов право іпотеки припиняється, відомості про іпотеку поновленню не підлягають, а позов про звернення стягнення на предмет іпотеки не підлягає задоволенню.

При вирішенні таких спорів необхідно враховувати наявність чи відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного за відсутності в державному реєстрі відомостей про обтяження.

При розгляді даної справи суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що оскільки рішення Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 11 березня 2019 року у справі №495/8931/18, яким було визнано припиненою іпотеку та вилучено відповідні запити про іпотеку з Державного реєстру, було скасовано судом апеляційної інстанції, то іпотека залишилась чинною.

Відтак, ОСОБА_2 не мала права без згоди іпотекодержателя здійснювати відчуження предмета іпотеки третій особі.

Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця та має всі його права й несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі та на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Зазначеного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду в постанові від 19 червня 2019 року по справі № 643/17966/14-ц.

Крім того, Верховний Суд у постанові від 01 березня 2021 року у справі № 201/16014/13-ц висловив позицію, що відповідно до ст. 23 Закону України «Про іпотеку», до нового власника іпотечного майна переходять всі права та обов`язки іпотекодавця за іпотечним договором, у тому обсязі й на тих умовах, на яких вони належали іпотекодавцю на момент укладення договору про відчуження іпотечного майна, у тому числі права й обов`язки боржника у виконавчому провадженні з примусового виконання рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки, що є підставою для заміни боржника у виконавчому провадженні.

Згідно п. 36 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 березня 2012 року № 5 «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин», у разі переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до третьої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, суди мають враховувати, що іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статусу іпотекодавця, має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі й на тих самих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Окрім того, поділ, виділ, реконструкція, зміна площі та функціонального призначення іпотечного майна не припиняють іпотеку по суті.

Рішенням Конституційного Суду України від 14 липня 2020 року № 8-р/2020 у справі № 3-67/2019(1457/19) за конституційною скаргою ОСОБА_4 визнано такими, що відповідають Конституції України (є конституційними), положення ч. 1 ст. 23 Закону України «Про іпотеку», та зазначено, що іпотека є специфічним видом забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні його власника, який обмежений у правомочності самостійно розпоряджатися предметом іпотеки.

Тобто іпотека обмежує такий елемент права власності, як право розпорядження нерухомим майном, яке є предметом іпотечного договору.

Зазначений вид забезпечення виконання зобов`язання передбачає стимулювання боржника до належного виконання зобов`язання та запобігання негативним наслідкам, що настають у разі порушення ним свого зобов`язання.

У разі порушення боржником свого зобов`язання до особи, яка передала в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання такого зобов`язання, можуть бути застосовані заходи цивільно-правової відповідальності у виді звернення стягнення на предмет іпотеки. Особливістю цього виду забезпечення виконання зобов`язання є те, що обтяження майна іпотекою відбувається незалежно від зміни власника такого майна, тому стосовно кожного наступного власника іпотечного майна виникають ризики настання відповідальності перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов`язання, зокрема звернення стягнення на предмет іпотеки.

Отже, положення ч. 1 ст. 23 Закону № 898 не порушують розумного балансу між правами та інтересами іпотекодержателя (кредитора) і іпотекодавця (набувача іпотечного майна).

До того ж факт обізнаності набувача іпотечного майна щодо перебування нерухомого майна в іпотеці не має істотного значення, адже відчуження предмета іпотеки іпотекодавцем за згодою або без згоди іпотекодержателя жодним чином не припиняє іпотеки.

Водночас набувач іпотечного майна, до відома якого не доведено інформацію про те, що нерухоме майно є предметом іпотеки, володіє достатніми засобами юридичного захисту, передбаченими чинним законодавством України, у разі порушення його конституційного права власності, а також вимог закону при вчиненні правочину.

Забезпечення виконання зобов`язання іпотекою гарантує право кредитора одержати задоволення своїх вимог за рахунок заставленого майна, зокрема в позасудовому порядку, переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом.

Одними із основоположних принципів цивільного судочинства є справедливість, добросовісність та розумність, що передбачено у п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України.

Тобто, дії учасників цивільних правовідносин мають відповідати певному стандарту поведінки та характеризуватися чесністю, відкритістю та повагою до інтересів іншої сторони чи сторін договору.

Безпідставними є доводи ОСОБА_1 , викладені у відзиві на позовну заяву та у апеляційній скарзі про те, що вона є добросовісним набувачем, та за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не могла знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень та за таких умов право іпотеки припиняється, відомості про іпотеку поновленню не підлягають та вважає за необхідне зазначити наступне.

Набувач визнається добросовісним, якщо при вчиненні правочину він не знав і не міг знати про відсутність у продавця прав на відчуження майна, вжив усіх розумних заходів, виявив обережність та обачність для з`ясування правомочностей продавця на відчуження майна.

При цьому в діях набувача не повинно бути і необережної форми вини, оскільки він не лише не усвідомлював і не бажав, а й не допускав можливості настання будь-яких несприятливих наслідків для власника.

Набувач не може бути визнаний добросовісним, якщо на момент вчинення правочину з набуття майна право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстроване не за відчужувачем або у цьому реєстрі був запис про судовий спір відносно цього майна (обтяження).

Водночас, запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності відчужувана також не є безспірним доказом добросовісності набувача.

Як зазначено у постанові Верховного Суду від 10 квітня 2024 року у справі №638/17444/21, сама лише відсутність у Державному реєстрі іпотек відомостей про обтяження нерухомого майна не може беззастережно свідчити про добросовісність особи, яка придбаває таке майно.

У постанові Верховного Суду від 17 квітня 2024 року у справі № 755/9893/22 зазначено, що обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно (близькі за змістом висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37), від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 40)).

Важливо також перевірити добросовісність насамперед набувача цього майна, у тому числі те, чи знав або міг знати такий набувач про недобросовісну поведінку продавця.

Відповідно до роз`яснень, що містить п. 25 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» від 07 лютого 2014 року № 5, набувач визнається добросовісним, якщо при вчиненні правочину він не знав і не міг знати про відсутність у продавця прав на відчуження майна, наприклад, вжив усіх розумних заходів, виявив обережність та обачність для з`ясування правомочностей продавця на відчуження майна. При цьому в діях набувача не повинно бути і необережної форми вини, оскільки він не лише не усвідомлював і не бажав, а й не допускав можливості настання будь-яких несприятливих наслідків для власника.»

У постанові Верховного Суду від 26 лютого 2025 року справа № 207/5073/21 зроблено висновок, що добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення (постанови Верховного Суду від 11 листопада 2019 року у справі № 337/474/14-ц, від 09 вересня 2024 року у справі № 466/3398/21).

У випадку виникнення судового спору учасники цивільного обороту мають розуміти, що їхні дії (бездіяльність) чи правочини можуть бути піддані оцінці крізь призму справедливості, розумності, добросовісності (постанова Верховного Суду від 09 вересня 2024 року у справі № 466/3398/21).

Для добросовісного іпотекодержателя має бути характерним такий стандарт поведінки, який притаманний середньому розумному та обачному іпотекодержателю.

Встановивши, що позивач, як іпотекодержатель вищезазначеного майна переданого в іпотеку, не надавав будь-якої згоди на розпорядження іпотекодавцем предметом іпотеки та враховуючи те, що суди встановили недобросовісність дій відповідачів, спрямованих на виведення майна з під іпотечного обтяження, колегія суддів погоджується із висновками судів першої та апеляційної інстанцій про наявність підстав для визнання за банком прав іпотекодержателя спірного майна.

Особа, що набула майно, не позбавлена можливості отримувати інформацію про обтяження майна іпотекою самостійно або за допомогою третіх осіб (звернутись до нотаріуса) щодо нерухомого майна, яке планує купити, тобто виявити розумну обачність, яка проявляється в тому, що покупець має звернути увагу не тільки на поточного власника, а і попередніх, чи не був спірний об`єкт в іпотеці, чи немає рішення про звернення стягнення на це майно, стягнення грошових коштів за кредитором, що забезпечується іпотекою цього майна, чи немає арештів, чи дійсні документи у продавця, чи ніхто не оскаржує право власності продавця чи попередніх власників.

Колегія суддів погоджується із доводами суду першої інстанції про те, що ОСОБА_1 перед придбанням спірного майна могла проявити розумну обачність та дослідити історію спірного майна, зокрема ознайомитися з повною інформацією, яка міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Зокрема, ОСОБА_1 могла дізнатись з відкритих джерел, про те, що ухвалою Одеського апеляційного суду від 24 червня 2020 року по справі № 495/8931/18 було зупинено дію рішення Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 11 березня 2019 року, на підставі якого було припинено запис про іпотеку.

Крім того, за спірними правочинами дарувальником була ОСОБА_3 , яка була третьою особою у справі № 495/8931/18 за апеляційною скаргою ТОВ «Консалт Солюшенс» на рішення Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 11 березня 2019 року.

Відтак, ОСОБА_3 достеменно було відомо про судовий процес, предметом якого було спірне іпотечне майно, однак 28 червня 2023 року, під час розгляду справи судом апеляційної інстанції, остання здійснила відчуження на безоплатній основі спірного нерухомого майна відповідачу ОСОБА_1 .

Таким чином, ОСОБА_3 , знаючи про судовий процес №495/8931/18, де предметом спору був вказаний предмет іпотеки, не могла не повідомити ОСОБА_1 при укладені договорів дарування від 28.06.2023 року про такі обставини, а ОСОБА_1 , в свою чергу, мала об`єктивну можливість знати про обтяження придбаного майно іпотекою та про судові спори щодо такого майна, проявивши належну обачність та запитавши у свого контрагента по договору про судові процеси щодо цього майна та його історію.

До того ж факт обізнаності набувача іпотечного майна щодо перебування нерухомого майна в іпотеці не має істотного значення, адже відчуження предмета іпотеки іпотекодавцем за згодою або без згоди іпотекодержателя жодним чином не припиняє іпотеки.

Верховний Суд у постанові від 21 квітня 2021 року по справі № 638/3950/18 дійшов висновку, що набувач іпотечного майна, до відома якого не доведено інформацію про те, що нерухоме майно є предметом іпотеки, володіє достатніми засобами юридичного захисту, передбаченими чинним законодавством України, у разі порушення його конституційного права власності, а також вимог закону при вчиненні правочину.

Таким чином, суд дійшов правильного висновку, що ОСОБА_1 знала або ж мала об`єктивну можливість знати про історію придбаного майна, проте уклала договори дарування.

Крім того, предметом спору в цій справі є визнання права іпотекодержателя, а не витребування майна з чужого незаконного володіння (віндикація, ст. 388 ЦК України), а відтак, положення ч. 1 ст. 23 Закону України «Про іпотеку» не порушують розумного балансу між правами та інтересами іпотекодержателя (кредитора) та іпотекодавця (набувача іпотечного майна).

Вирішуючи спір по суті заявлених позовних вимог, суд першої інстанції, правильно встановивши обставини справи, які мають суттєве значення для її вирішення, надавши належну оцінку поданим сторонами доказам, як в цілому, так і кожному окремо, дійшов обґрунтованого висновку про те, що основне зобов`язання до теперішнього часу не виконано, іпотека за договором іпотеки не припинена, у зв`язку із чим позовні вимоги ТОВ «Консалт Солюшенс» про визнання права іпотекодержателя є такими, що підлягали задоволенню у повному обсязі.

Необґрунтованими є доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 про те, що оскільки боржник належним чином не був повідомлений про відступлення права вимоги, то ТОВ «Консалт Солюшенс» не набуло статуту «Нового кредитора», так як заміна кредитора у зобов`язанні не припиняє зобов`язальні відносини, та не звільняє боржника від обов`язків, покладених на нього договором.

Аналогічно безпідставними є доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 про те, що на час посвідчення договору купівлі - продажу, даний житловий будинок не перебував в іпотеці у жодного Іпотекодержателя та не мав жодних обтяжень відповідно до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, оскільки вказані ствердження представника спростовуються наявними у матеріалах справи доказами.

Крім того, як вже вказувалось вище, у постанові від 01 лютого 2024 року Одеський апеляційний суд, зокрема, дійшов висновку, що іпотека за Договором іпотеки, посвідченим приватним нотаріусом Чухрай Т.Ю. 08 січня 2008 року за реєстровим № 42, не припинена, як наслідок, підстави для державної реєстрації відомостей про припинення іпотеки відсутні.

Таким чином, вказаним судовим рішенням (яке набрало законної сили), було встановлено всі вищевказані обставини, а тому, відповідно до положень ч. 4 ст. 82 ЦПК України, такі обставини мають статут преюдиційних і не підлягають доведенню стороною в іншому судовому процесі.

Інші доводи апеляційної скарги є аналогічними аргументам заперечень на позовну заяву, які суд першої інстанції належним чином перевірив та, ухвалюючи рішення, спростував з наведенням відповідних обґрунтованих мотивів.

При цьому, судом враховано усталену практику Європейського суду з прав людини, який неодноразова відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення у справі Руїз Торія проти Іспанії). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною, більше того, воно дозволяє судам вищих інстанції просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх.

При зазначених обставинах, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції повно й всебічно дослідив та надав оцінку обставинам по справі, правильно визначив юридичну природу спірних правовідносин і закон, що їх регулює. Рішення Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 14 жовтня 2024 року постановлено з додержанням норм матеріального та процесуального права, підстав для його скасування немає.

Керуючись ст. ст. 367, 368, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. ст. 375, 381-384, 390 ЦПК України, колегія суддів, -

постановила:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 14 жовтня 2024 року - залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена в касаційному порядку за правилами ст. 389 ЦПК України.

Повний текст судового рішення складений 27 жовтня 2025 року.

Головуючий С.О. Погорєлова

Судді Є.С. Сєвєрова

О.М. Таварткіладзе