Справа №752/8172/25
Провадження №2/752/5465/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 жовтня 2025 року м. Київ

Голосіївський районний суд міста Києва у складі:

головуючого судді Кордюкової Ж.І.,

за участю секретаря Дураєвої А.О.,

представника позивача Мороз С.С.,

представника відповідача Шепель К.В.,

розглянувши у відритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ГРК «Столиця» про стягнення пені за договором,-

ВСТАНОВИВ:

Адвокат Мороз Світлана Сергіївна в інтересах ОСОБА_1 звернулася до Голосіївського районного суду міста Києва з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «ГРК «Столиця» (далі - ТОВ «ГРК «Столиця») про стягнення пені за договором.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 15.11.2017 між ТОВ «ГРК «Столиця» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 з технічними характеристиками: найменування: житлова квартира АДРЕСА_2 , кількість кімнат 3, проектна загальна площа 97,2 кв.м, яку відповідач, як продавець, зобов`язується передати, а позивач, як покупець, прийняти та оплатити.

Пунктом 2.5. договору від 15.11.2017 передбачено, що плановий термін введення будинку в експлуатацію - третій квартал 2018 року.

Сторони погодили, що загальна вартість майнових прав становить 2254373, 43 грн., що еквівалентно 85082 доларів США 25 центів США згідно з офіційним курсом української гривні до долара США, встановленим Національним банком України на 15.11.2017, що слідує зі змісту п. 3.1. Договору.

Пунктом 3.3. договору від 15.11.2017 сторони визначили, що перший внесок у розмірі 1200000 грн. покупець зобов`язується здійснити протягом 3 банківських днів з моменту укладення договору; щодо решти суми погодили, що покупець буде здійснювати щомісячну оплату рівними частками до липня 2019 року, включно.

Позивачем на виконання умов договору було здійснено оплату всіх платежів.

Станом на 30.09.2018 будинок не було введено в експлуатацію, як це було передбачено п. 2.5. договору. Фактично, будинок було введено в експлуатацію лише 18.05.2021.

Відповідно до п. 7.5. договору від 15.11.2017 у разі затримання продавцем, яким є відповідач, введення в експлуатацію будинку більше ніж на 90 календарних днів, продавець зобов`язаний сплатити покупцю, тобто позивачу, неустойку (пеню) у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України за кожен день прострочення, починаючи з 91 дня затримки з дати вказаної в п. 2.5 даного договору.

Оскільки відповідач не дотримався визначеного п. 2.5. договору від 15.11.2017 строку введення будинку в експлуатацію в третьому кварталі 2018 року та прострочив виконання зобов`язання більше ніж на 90 днів, то позивач наділена правом на стягнення з відповідача пені на підставі п. 7.5 договору, починаючи з 91 дня затримки від дати вказаної в п. 2.5. даного договору.

Датою виникнення права на стягнення пені, виходячи зі змісту п. 7.5. договору, є 30.12.2018, оскільки 01.10.2018 (наступний за закінченням третього кварталу 2018 року день) є першим днем порушення строку, 29.12.2018 є дев`яностим днем порушення строку, а 30.12.2018 є дев`яносто першим днем порушення строку.

Оскільки зобов`язання було виконане 18.05.2021, то позивач має право на стягнення неустойки за період з 17.05.2020 по 17.05.2021, включно.

Таким чином, відповідач зобов`язаний сплатити на користь позивача пеню у розмірі 301927,22 грн.

Попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, який складається із витрат на сплату судового збору у розмірі 3174,89 грн. та витрат на професійну допомогу адвоката в розмірі 20000 грн.

Просила:

стягнути з ТОВ «ГРК «Столиця» на користь ОСОБА_1 пеню у розмірі 301927, 22 грн.;

стягнути з ТОВ «ГРК «Столиця» на користь ОСОБА_1 судові витрати по сплаті судового збору у розмірі 3174,89 грн. та витрати на професійну правничу допомогу.

09.04.2025 постановлено ухвалу про відкриття провадження у справі, призначено здійснювати розгляд зазначеної цивільної справи за правилами загального позовного провадження.

04.07.2025 постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження, призначено зазначену цивільну справу до судового розгляду по суті у відкритому судовому засіданні.

27.05.2025 представник відповідача адвокат Шепель К.В. подала до суду відзив на позовну заяву, в якому заперечувала проти задоволення позовних вимог.

Зазначила, що 09.06.2022 між ТОВ «ГРК «Столиця» та ОСОБА_1 підписаний акт приймання-передачі квартири до договору №27 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 15.11.2017, відповідно до якого сторони підтверджують, що не мають одна до одної зауважень щодо виконання ними умов договору, в тому числі щодо строків передачі квартири, її якості, інших зауважень, претензій і спорів щодо виконання ними умов договору.

Підписанням цього акту сторони договору підтвердили, що не мають одна до одної претензій щодо виконання умов договору.

Умовами договору було встановлено плановий термін введення будинку в експлуатацію - третій квартал 2018 року.

Разом з цим, відповідно до 3 розділу договору, сторонами було погоджено, що останній платіж мав бути перерахований покупцем 01.07.2019, включно.

Тобто, умовами договору був передбачений орієнтовний строк введення будинку в експлуатацію.

25.01.2019 посадовими особами Міністерства культури України проведено візуальне обстеження містобудівної ситуації по АДРЕСА_3 , за результатами якого винесено припис від 01.03.2019 №5/10-5/74-19, яким від позивача та генерального підрядника вимагалося негайно припинити проведення земляних та будь-яких інших будівельних робіт.

Даний припис був оскаржений у судовому порядку ТОВ «ГРК «Столиця». Рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 29.07.2019 припис Міністерства культури був скасований. Рішення набрало законної сили 23.09.2019, після чого будівельні роботи були відновлені.

З 12.03.2020 на всій території України був запроваджений карантин у зв`язку з запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19).

Вказані обставини свідчать про те, що затримка будівництва та введення його в експлуатацію були об`єктивними обставинами, які вплинули на затримку у виконанні зобов`язання.

Під час виконання умов договору та з дати підписання у 2022 році акту позивач не зверталася до відповідача з будь-якими зауваженнями з приводу виконання умов договору чи щодо умов підписання вказаного акту.

Заявляючи вимогу про стягнення пені у розмірі 301927,22 грн., позивач не зазначила, які збитки та яку шкоду їй було завдано через затримку у виконанні зобов`язання за договором з боку відповідача.

Відповідач фактично виконав зобов`язання та між сторонами був підписаний акт, відповідно до якого позивач підтвердила відсутність будь-яких зауважень щодо виконання договору.

Пеня є лише санкцією за невиконання зобов`язання, а не основним боргом, а тому при зменшенні її розміру позивач не несе значного негативного наслідку в своєму фінансовому становищі виходячи з принципів добросовісності, розумності, справедливості та пропорційності, для того щоб неустойка не набула ознак каральної санкції, просила зменшити розмір пені на 99% , що становить 3019,27 грн. (301927,22 - 99%).

Попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які ТОВ «ГРК «Столиця» понесла, складається з витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 20754,70 грн.

30.05.2025 представник позивача подала до суду відповідь на відзив, в якій підтримала позовні вимоги підтримала та просила їх задовольнити.

Зазначила, що у відзиві відповідач спочатку стверджує про те, що умовами договору був передбачений орієнтовний строк введення будинку в експлуатацію, а в подальшому відповідач не заперечує факту порушення зобов`язання в частині недотримання ним строку введення будинку в експлуатацію, обґрунтовуючи цей факт карантинними обмеженнями.

Отже, доводи відповідача про визначення орієнтовного строку завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію прямо суперечать доводам про обставини, які обумовили затримку будівництва та введення будинку в експлуатацію, адже у разі визначення сторонами "орієнтовного", а не конкретного строку завершення будівництва, обставини, що вплинули на порушення строку введення будинку в експлуатацію, не мають правового значення з огляду на неможливість порушення "орієнтовного" строку.

Надалі, відповідач викладає клопотання про зменшення заявленої до стягнення неустойки (пені), чим фактично визнає обґрунтованість позовних вимог, наявність підстав для стягнення пені, однак не погоджується з її розміром.

Відповідач не наводить жодних спростувань правильності проведених розрахунків, а лише звертається до суду з клопотанням про зменшення розміру пені, що підлягає стягненню обґрунтовуючи це суб`єктивним сприйняттям обставин справи, без посилання на норми права.

Відповідач посилається на акт приймання-передачі квартири як на доказ, що свідчить про відсутність у позивача будь-яких зауважень щодо виконання відповідачем умов договору.

Однак, розділом 1 договору визначено, що акт приймання-передачі це документ, що підписується продавцем та покупцем після прийняття в експлуатацію будинку та підтверджує передачу продавцем покупцеві майнових прав на квартиру та виконання сторонами зобов`язань за цим договором.

Тобто, підписання акту приймання-передачі квартири договором не передбачено взагалі.

Окрім цього, акт приймання-передачі квартири не є документом, який подається для реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна, він не містить підпису позивача.

02.06.2025 представник відповідача адвокат Шепель К.В. подала до суду заперечення, в яких зазначила, що згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право власності на квартиру АДРЕСА_4 за ОСОБА_1 було зареєстровано, зокрема, на підставі акту приймання-передачі квартири від 09.06.2022 до договору №27 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 15.11.2017.

Таким чином, твердження позивача, що акт приймання-передачі квартири не є документом, який подається для реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна спростовується нормами чинного законодавства та відомостями, які відображені в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

При цьому у відповіді на відзив позивач заперечує, що нею був підписаний акт приймання-передачі квартири.

Представник позивача підтримала заявлений позов.

Представник відповідача заперечувала проти задоволення позовних вимог.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися.

Дослідивши матеріали справи, суд встановив наступне.

15.11.2017 між ТОВ «ГРК «Столиця» та ОСОБА_1 укладено договір №27 купівлі-продажу майнових прав на квартиру.

Відповідно до п. 2.1., 2.2. договору №27 від 15.11.2017 продавець зобов`язується передати, а покупець зобов`язується прийнята та оплатити майнові права на квартиру у порядку та на умовах, передбачених цим договором, у відповідності з положеннями Цивільного кодексу України, іншими нормами чинного законодавства України.

Квартира має такі попередні технічні характеристики:

найменування: житлова квартира

АДРЕСА_4 ;

будинок: 1;

поверх 23;

кількість кімнат: 3; проектна загальна площа: 97,2 кв.м.

Відповідно до п. 2.5. договору №27 від 15.11.2017 плановий термін введення будинку в експлуатації - третій квартал 2018 року.

Відповідно до п. 3.1. договору №27 від 15.11.2017 загальна вартість майнових прав на квартиру становить 2254373,43 грн., у т.ч. ПДВ 375728,91 грн., що еквівалентно 80082,25 доларам США, згідно з офіційним курсом української гривні до долара США, встановленим Національним банком України на 15.11.2017, 26,4964 грн. за 1 долар США.

Відповідно до п. 3.3. договору №27 від 15.11.2017 оплата за договором здійснюється покупцем поетапно таким чином: перший внесок у сумі 12000000 грн., у т.ч. ПДВ 200000 грн., покупець зобов`язується оплатити протягом трьох банківських днів з моменту укладення цього договору; залишок у сумі 1054373,43 грн., у т.ч. ПДВ 175728,91 грн., що еквівалентно 39 793,08 доларам США згідно з офіційним курсом української гривні до долара США, встановленим Національним банком України на 15.11.2017, 26,4964 гривні за 1 долар США покупець перераховує (вносить) на банківський рахунок продавця не пізніше 15 числа кожного календарного місяця з грудня 2017 року по 01.07.2019 включно рівними частками, тобто по 55493,34 грн., у т.ч. ПДВ 9248,89 грн., що за курсом НБУ 26,4964 гривень за 1 долар США на 15.11.2017 становить 2094,37 доларів США.

Відповідно до п. 4.3.2. договору №27 від 15.11.2017 покупець має право отримати від продавця у встановленому договором порядку документи, необхідні для державної реєстрації права власності на квартиру.

Відповідно до п. 5.2 договору №27 від 15.11.2017 акт приймання-передачі підтверджує виконання сторонами зобов`язань за цим договором і передачу продавцем покупцеві майнових прав на квартиру. Акт приймання-передачі може бути підписаний тільки після повної оплати покупцем загальної вартості майнових прав на квартиру.

Відповідно до п. 7.2. договору №27 від 15.11.2017 кожна зі сторін несе відповідальність за порушення умов цього договору, якщо таке порушення сталося з її вини. Сторона, яка своїми діями завдала фактичних збитків іншій стороні, зобов`язана відшкодувати їх у повному обсязі, а також додатково сплатити неустойку, передбачену цим Договором.

Відповідно до п. 7.5. договору №27 від 15.11.2017 у разі затримання продавцем введення в експлуатацію будинку більше ніж 90 (дев`яносто) календарних днів, продавець зобов`язаний сплатити покупцю неустойку (пеню) у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України за кожен день прострочення, починаючи з 91 дня затримки з дати вказаної в п. 2.5 даного Договору

Відповідно до п. 8.1. договору №27 від 15.11.2017 сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання обов`язків за договором, якщо воно стало наслідком обставин непереборної сили природного чи іншого характеру, а саме (але не обмежуючись ними): пожежі, повені, землетрусу, воєнних дій будь-якого виду, ембарго, епідемії тощо.

Відповідно до п. 8.3. договору №27 від 15.11.2017 сторона, для якої виникла неможливість виконання обов`язків за цим договором внаслідок обставин непереборної сили, повинна при настанні цих обставин повідомити в письмовій формі іншу сторону без зволікання і не пізніше десяти календарних днів з дати їх настання, надавши при цьому належним чином отримані документи, що офіційно підтверджують настання форс-мажору. Повідомлення повинно містити дані про настання і характер обставин і можливі їх наслідки. Сторона також без зволікання і не пізніше десяти календарних днів повинна повідомити іншу сторону в письмовій формі про припинення цих обставин.

Несповіщення чи несвоєчасне сповіщення іншої сторони, для якої виникла неможливість виконання обов`язків за договором при настання обставин, які звільняють її від відповідальності, тягне за собою втрату права для цієї сторони посилати на ці обставини, якщо тільки такі обставини не можуть бути визнані загальновідомими.

Відповідно до довідки про оплату 100% вартості майнових прав загальної площі ТОВ «ГРК «Столиця» Августовська Альона Володимирівна відповідно до умов договору купівлі - продажу майнових прав № 27 від 15.11.2017 сплатила останньому грошові кошти у розмірі 2382155,74 грн., у т.ч. 397025,96 грн., що складає 100% вартості майнових прав загальної площі квартири у багатоквартирному житловому будинку за адресою: АДРЕСА_3 , що також підтверджується відповідними платіжними дорученнями, наявними в матеріалах справи.

29.07.2019 рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва по справі №640/10413/19 задоволено адміністративний позов ТОВ «ГРК «Столиця», визнано протиправними та скасовано припис Міністерства культури України від 01.03.2019 №5/10-5/74-19 постанову від 16.05.2019 №23/10-5/74-19 про застосування фінансових санкцій за порушення законодавства про охорону культурної спадщини.

Відповідно до вищезазначеного рішення від 29.07.2019 Київською міською радою прийнято рішення №327/3788 від 27.10.2005 про передачу ТОВ «Готельно-розважальний комплекс «Столиця» земельної ділянки по АДРЕСА_3 для реконструкції об`єкта незавершеного будівництва лабораторно-виробничого корпусу під готельно-житловий, офісний та банківський комплекс "Столиця" та подальшої його експлуатації і обслуговування.

25.01.2019 посадовими особами Міністерства культури України проведено візуальне обстеження містобудівної ситуації по АДРЕСА_3 , за результатами якого винесено припис від 01.03.2019р. № 5/10-5/74-19, яким вимагалось від позивача і генпідрядника ПрАТ «Київська будівельна компанія «Київбудком» негайно припинити проведення земляних та будь-яких інших будівельних робіт на об`єкті «Реконструкція об`єкта незавершеного будівництва лабораторно-виробничого корпусу під готельно-житловий, офісний та банківський комплекс « ІНФОРМАЦІЯ_1 » по АДРЕСА_3 », які виконуються в межах історичного ареалу м. Києва (рішення Київської міської ради від 28.03.2002 № 370/1804 «Про затвердження Генерального плану м. Києва та проекту планування його приміської зони на період до 2020 року») з порушенням вимог частини четвертої статті 32 Закону без відповідних погоджень та дозволів центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини (Міністерства культури України).

18.05.2021 будинок за адресою: АДРЕСА_3 , був ведений в експлуатацію.

05.07.2021 між ТОВ «ГРК «Столиця» та ОСОБА_1 підписано акт звірки взаємних розрахунків до договору купівлі - продажу майнових прав №27 від 15.11.2017, відповідно до якого сторони підтверджують, що згідно договору покупцем сплачено продавцеві 100% загальної вартості майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 , у розмірі 2281355,72 грн. за проектну загальну площу квартири 97,2 кв.м.

09.06.2022 між ТОВ «ГРК «Столиця» та ОСОБА_1 було підписано акт приймання - передачі квартири договору купівлі - продажу майнових прав №27 від 15.11.2017, відповідно до п. 1, 2 якого на виконання положень договору продавець передав, а покупець оглянув та прийняв трикімнатну квартиру в АДРЕСА_5 , на 23 поверсі; загальною площею 99,6 кв.м, житловою площею 53,2 кв.м.

Підписанням цього акту продавець підтверджує передачу покупцю усіх майнових прав на квартиру.

Відповідно до п. 3 акту від 09.06.2022 сторони підтверджують, що не мають одна до одної зауважень щодо виконанням ними умов договору, в тому числі щодо строків передачі квартири, її якості, інших зауважень, претензій і спорів щодо виконання ними умов договору.

24.06.2022 ОСОБА_1 зареєструвала право власності на квартиру загальною площею 99,6 кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_5 , що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 21.05.2025 №427951997.

Згідно з ч. 1 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з ч.1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилами ст. 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (ст. 610 ЦК України).

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: сплата неустойки.

Неустойкою (штрафом, пенею), за статтею 549 ЦК України, є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання; штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання; пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання. Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства (частина друга статті 551 ЦК України).

Аналіз вищенаведених норм права дає підстави для висновку, що неустойка має на меті стимулювати боржника до виконання основного грошового зобов`язання та не може бути джерелом отримання невиправданих додаткових прибутків для кредитора.

Згідно із ч. 1-2 ст. 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Крім цього, таку функцію, як сприяння належному виконанню зобов`язання, стимулювання боржника до належної поведінки, неустойка виконує до моменту порушення зобов`язання боржником. Після порушення боржником свого обов`язку неустойка починає виконувати функцію майнової відповідальності. Неустойка не є каральною санкцією, а має саме компенсаційний характер (постанова Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 910/14591/21).

Для того щоб неустойка не набула ознак каральної санкції діє правило частини третьої статті 551 ЦК України про те, що суд вправі зменшити розмір неустойки, якщо він є завеликим порівняно зі збитками, які розумно можна було б передбачити

У постанові від 23 березня 2021 року у справі № 921/580/19 Верховний Суд зазначає, що вирішуючи питання про зменшення розміру пені та штрафу, які підлягають стягненню зі сторони, що порушила зобов`язання, суд повинен: 1) з`ясувати наявність значного перевищення розміру неустойки перед розміром збитків; 2) об`єктивно оцінити, чи є даний випадок винятковим, виходячи з: інтересів сторін, які заслуговують на увагу; ступеня виконання зобов`язань; причини неналежного виконання або невиконання зобов`язання; незначності прострочення у виконанні зобов`язання; невідповідності розміру пені наслідкам порушення; поведінки винної особи (в тому числі вжиття чи невжиття нею заходів до виконання зобов`язання, негайне добровільне усунення нею порушення та його наслідки); майнового стану сторін. У вказаній постанові Верховний Суд також вказує, що зменшення розміру заявленої до стягнення неустойки є правом суду.

У визначенні підстав для зменшення розміру неустойки судам слід виходить з такого.

Положеннями статті 3 ЦК України регламентовано загальні засади цивільного законодавства, якими, згідно з пунктами 3, 6 частини першої цієї статті ЦК України, є свобода договору, справедливість, добросовісність та розумність.

Добросовісність є не тільки однією з основоположних засад цивільного законодавства, а також імперативним принципом щодо дій усіх учасників цивільних правовідносин (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Добросовісність - це відповідність дій учасників цивільних правовідносин певному стандарту поведінки, який характеризується чесністю, відкритістю, повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Тобто цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які вправі розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, що відповідатиме зазначеним критеріям та уявленням про честь і совість.

Такий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.09.2022 у справі № 910/16579/20.

Отже, застосування неустойки має здійснюватися із дотриманням принципу розумності, добросовісності та справедливості.

А тому, в силу загальних засад справедливості, добросовісності, розумності, може бути застосований також закріплений законодавцем в статті 3 ЦК України принцип можливості обмеження свободи договору (статті 6, 627 цього Кодексу) і як норма прямої дії, і як безпосередній правовий засіб врегулювання прав та обов`язків у правовідносинах.

Зменшення розміру заявленої до стягнення неустойки є правом суду, а за відсутності у законі вичерпного переліку обставин як підстав для зменшення судом розміру неустойки (частина третя статті 551 ЦК України) суд, оцінивши надані сторонами докази та обставини справи у їх сукупності, на власний розсуд вирішує питання про наявність або відсутність у кожному конкретному випадку обставин, за яких можливе зменшення неустойки (правова позиція Верховного Суду викладена в постанові від 26.08.2021 у справі №911/378/17 (911/2223/20).

З огляду на судову практику, у вирішенні судом питання про зменшення розміру заявленої до стягнення неустойки суди, зокрема, беруть до уваги ступінь виконання основного зобов`язання, поважність причин несвоєчасного виконання відповідачем зобов`язання, поведінку відповідача, яка свідчить про вжиття ним всіх можливих заходів до виконання зобов`язання (правова позиція Верховного Суду викладена в постанові від 22.05.2019 у справі № 910/11733/18).

Під час вирішення судом питання про зменшення розміру заявленої до стягнення неустойки підлягають врахуванню та оцінці на предмет підтвердженості та обґрунтованості як ті підстави для зменшення неустойки, що прямо передбачені законом (частина третя статті 551 ЦК України), так і ті, які хоча прямо і не передбачені законом, однак були заявлені як підстави для зменшення розміру неустойки та мають індивідуальний для конкретних спірних правовідносин характер.

Крім цього категорії "значно" та "надмірно", які використовуються в статті 551 ЦК України та в статті 233 ГК України, є оціночними і мають конкретизуватися у кожному окремому випадку, з урахуванням того, що правила наведених статей направлені на запобігання збагаченню кредитора за рахунок боржника, а також недопущення заінтересованості кредитора у порушенні зобов`язання боржником (висновок сформульований в постанові Верховного Суду від 14.07.2021 у справі № 916/878/20).

Водночас, як свідчить судова практика, суди звертають увагу на те, що зменшення розміру пені на 99% фактично нівелює мету існування неустойки як цивільної відповідальності за порушення зобов`язання, що, у свою чергу, може розцінюватися як спосіб уникнення відповідальності та призведе до порушення балансу інтересів сторін (правова позиція Верховного Суду в постановах від 04.02.2020 у справі 918/116/19 (пункт 8.15), від 15.06.2022 у справі № 922/2141/21, від 05.04.2023 у справі № 910/18718/21 тощо).

Суд зауважує, що зменшення судом неустойки до певного розміру відбувається із визначенням її у конкретній грошовій сумі, що підлягає стягненню, тоді як переведення зменшуваного розміру неустойки у частки, а відповідно і апелювання у спорах про зменшення розміру неустойки такими категоріями, як частка або процент, на який зменшується неустойка, не відображає об`єктивний стан сукупності обставин, які є предметом судового дослідження при вирішенні питання про зменшення неустойки.

При цьому слід звернути увагу, що законодавець надає суду право зменшувати розмір неустойки, а не звільняти боржника від її сплати. Поряд з цим сукупність обставин у конкретних правовідносинах (формальні ознаки прострочення боржника, порушення зобов`язання з вини кредитора - стаття 616 ЦК України, тощо) можуть вказувати на несправедливість стягнення з боржника неустойки в будь-якому істотному розмірі. Визначення справедливого розміру неустойки належить до дискреційних повноважень суду.

У постанові Верховного Суду від 15.02.2023 у справі № 920/437/22, у якій колегія суддів підтримала висновок апеляційного суду про зменшення заявленої до стягнення суми неустойки (штрафу) з заявлених до стягнення позивачем 103 352 207 грн. 47 коп. штрафу до 1 033 552 грн. 07 коп. (орієнтовно на 99 %), суд виходив з того, що апеляційний суд встановив наявність обставин, за яких суд може зменшити неустойку (частина третя статті 551 ЦК України), зокрема, вказавши, що порушення відповідачем у вказаній справі своїх зобов`язань за договором не призвело до безповоротних негативних наслідків для позивача, а доводи останнього про звільнення відповідача від відповідальності є безпідставними та зводяться до нічим не підтверджених припущень, а також до бажання позивача застосувати до відповідача відповідальність у надмірному розмірі.

Судом встановлено, що 15.11.2017 між ТОВ «ГРК «Столиця» та ОСОБА_1 укладено договір № 27 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, яку продавець зобов`язується передати, а покупець зобов`язується прийнята та оплатити майнові права на квартиру у порядку та на умовах, передбачених цим договором, у відповідності з положеннями Цивільного кодексу України, іншими нормами чинного законодавства України. В п. 2.5. договору №27 від 15.11.2017 сторони погодили плановий термін введення будинку в експлуатації - третій квартал 2018 року.

Загальна вартість майнових прав на квартиру становить 2254373,43 грн., у т.ч. ПДВ 375728,91 грн., що еквівалентно 80082,25 доларів США.

Позивач сплатила ТОВ «ГРК «Столиця» грошові кошти у розмірі 2382155,74 грн., що складає 100% вартості майнових прав загальної площі квартири у багатоквартирному житловому будинку за адресою: АДРЕСА_3 .

18.05.2021 будинок за адресою: АДРЕСА_3 був ведений в експлуатацію.

Умовами договору №27 від 15.11.2017 передбачений обов`язок продавця у разі затримання введення в експлуатацію будинку більше ніж 90 (дев`яносто) календарних днів, сплатити покупцю неустойку (пеню) у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України за кожен день прострочення, починаючи з 91 дня затримки з дати вказаної в п. 2.5 даного Договору

09.06.2022 сторонами був підписаний акт приймання - передачі квартири до договору № 27 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, відповідно якого позивач оглянула та прийняла від відповідача трикімнатну квартиру АДРЕСА_4 , також сторони підтвердили, що не мають одна до одної зауважень щодо виконанням ними умов договору, зокрема, щодо строків передачі квартири.

Таким чином, сторони повністю виконали свої зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 від 15.11.2017.

Водночас, відповідач свої зобов`язання за вищезазначеним договором в частині запланованої дати введення будинку в експлуатації прострочив, будинок був введений в експлуатацію не у третьому кварталі 2018 року, де 30.11.2018 - останній день строку запланованого вводу в експлуатацію, а 18.05.2021.

Таким чином, відповідач дійсно допустив порушення строків введення будинку в експлуатацію.

Суд враховує, що впродовж періоду з 01.03.2019 по 23.09.2019 будівництво було зупинене на підставі припису Міністерства культури України винесено від 01.03.2019 №5/10-5/74-19, який був визнаний незаконним та скасований в судовому порядку.

Доводи відповідача про те, що на строк введення будинку в експлуатацію та проведення будівельних робіт вплинуло те, що з 12.03.2020 на всій території України був запроваджений карантин у зв`язку з запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), що призвело до затримки, суд відхиляє, оскільки доказів які б підтверджували зазначені обставини представник відповідача не надала.

Також, суд враховує, що ТОВ «ГРК «Столиця» про причини порушення строків введення будинку в експлуатації жодного разу не повідомляло позивачку, як це передбачено умовами договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру №27 від 15.11.2017, зокрема, у разі неможливості виконання обов`язків за цим договором, відповідач повинен був в письмовій формі повідомити про це іншу сторону, тобто позивача, без зволікання і не пізніше десяти календарних днів з дати їх настання.

Суд враховує, що в акті від 09.06.2022 сторони підтвердили, що не мають одна до одної зауважень щодо виконанням ними умов договору, в тому числі щодо строків передачі квартири.

Доводи представника позивача, щодо того, що зазначений акт не підписаний позивачкою суд, вважає незмістовними, оскільки позивач наряду з іншими документами подала цей акт державному реєстратору для проведення державної реєстрації за нею права власності на квартиру, тому вона не може стверджувати про недійсність цього документа під час розгляду цієї справи.

Разом з тим, суд звертає увагу відповідача, що в акті 09.06.2022 сторони погодили, що не мають одна до одної зауважень щодо строків передачі квартири, а не щодо строків введення будинку в експлуатацію.

Таким чином, оскільки відповідач допустив прострочення строку введення будинку в експлуатацію, тобто допустив порушення умов договору, то позивач має право вимагати стягнення з нього неустойки, яка має починати нараховуватись на 91 день з 30.11.2018 - останнього дня запланованого строку вводу будинку в експлуатацію, тобто з 01.03.2019.

За приписами ч.1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог.

У позові заявлено вимогу про стягнення з відповідача неустойки (пені) за період з 17.05.2021 по 17.05.2021 в розмірі 301927,22 грн.

Суд повторно зауважує, що відповідач допустив прострочення у введенні будинку в експлуатацію.

Проте відповідач стверджував, що цим простроченням позивачці не було спричинено жодних збитків. Доказів на підтвердження протилежного позивач не надала та зазначені доводи сторони відповідача не спростувала.

Враховуючи, що основне зобов`язання відповідачем вже виконане і що позивач отримала у власність квартиру, підстави стимулювати боржника до виконання основного грошового зобов`язання відсутні.

Відтак, хоча формально за умовами договору позивач має право на стягнення пені, за встановлених судом обставин ця пеня дійсно може стати для позивачки джерелом отримання невиправданих додаткових прибутків.

З урахуванням усіх обставин, які мають значення для цих конкретних правовідносин, враховуючи дискреційний характер повноважень, якими наділений суд, справедливим буде стягнути з відповідача пеню у зменшеному розмірі до 99%, що становить 3019,27 грн., оскільки це є виправданим, розумним, справедливим, відповідатиме принципу верховенства права та узгоджується із судовою практикою Верховного Суду у справах за подібним правовідносинами.

Таким чином, позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір пропорційно розміру задоволених позовних вимог (1%) у розмірі 31,75 грн.

Керуючись ст.ст. 12-13, 81, 141, 247, 258 - 259, 263 - 265, 268, 272 - 273, 354-355 ЦПК України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ГРК «Столиця» на користь ОСОБА_1 неустойку (пеню) у розмірі 3019 (три тисячі дев`ятнадцять) грн. 27 грн. та судовий збір у розмірі 31 (тридцять одна) грн. 75 коп.

Відмовити у задоволенні решти позовних вимог.

Рішення може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_6 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «ГРК «Столиця», місцезнаходження: м. Київ, просп. Соборності, буд. 7-А, оф. 508, .

Рішення складене 27.10.2025.

Суддя Ж. І. Кордюкова