ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
справа № 753/1481/24
провадження № 2/753/3013/25
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 жовтня 2025 року Дарницький районний суд м. Києва у складі:

головуючого судді Мицик Ю.С.

з секретарями судового засідання Власенком Д.А., Іващенко Ю.О.,

за участю:

позивача ОСОБА_1

представник позивачки ОСОБА_3

представник відповідача Стовбун О.Й.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс Банк», третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Сазонова Олена Миколаївна, про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію речового права,-

встановив:

Стислий виклад позиції позивача та відповідачів

У січні 2024 року ОСОБА_1 (далі - позивач, ОСОБА_1 ) звернулася до суду з позовом до Акціонерного товариства «Сенс Банк» (далі - відповідач, АТ «Сенс Банк») про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію речового права.

Свої вимоги позивач обґрунтовує тим, що 26.12.2007 між нею ( ОСОБА_1 ) та ПАТ «Укрсоцбанк» укладено договір кредиту № 39.29-50/1088к, згідно з яким відповідач надав позивачу кредит у розмірі 125 000 доларів США, зі сплатою 11,75% річних на строк до 25.12.2032 для придбання нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 .

В якості забезпечення виконання зобов`язання за договором кредиту між нею ( ОСОБА_1 ) та ПАТ «Укрсоцбанк» укладено договір іпотеки № 39.29-50/618і від 26.12.2007, згідно з умовами якого вона передала в іпотеку ПАТ «Укрсоцбанк» нерухоме майно, а саме двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , яка належала їй на праві власності відповідно до договору купівлі-продажу посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 26.12.2007.

В подальшому їй стало відомо, що 12.11.2018 державним реєстратором проведена державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за АТ «Укрсоцбанк» на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 12.11.2018.

Державна реєстрація проведена всупереч вимогам законодавства України та під час дії встановленого Законом України від 03.06.2014 № 1304-VII «Про мораторій стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (далі - Закон № 1304-VII) мораторію на примусове відчуження предмета іпотеки. Також ОСОБА_1 посилалася на відсутність укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя, а тому відповідач був позбавлений права на звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» без її згоди. Крім того, ОСОБА_1 вказує, що не отримувала від відповідача вимоги про усунення порушень та не мала жодних відомостей про бажання відповідача здійснити перереєстрацію предмета іпотеки. В матеріалах реєстраційної справи № 000 наявне повідомлення-розписка, серія та номер: 2746, видане 24.07.2018, видавник:СЗ 367. При цьому стверджує, що вказане повідомлення-розписка позивачем не підписувалося та є підробленим. Оскільки під час реєстрації права власності за відповідачем був відсутній договір про задоволення вимог іпотекодержателя та відсутнє іпотечне повідомлення, реєстратор порушив передбачену законом процедуру при здійсненні реєстраційних дій. З урахуванням викладеного ОСОБА_1 просила: визнати незаконним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сазонової Олени Миколаївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 43982899 від 12.11.2018, щодо реєстрації за АТ «Укрсоцбанк» права власності на двокімнатну квартиру АДРЕСА_2 .

У встановлений судом строк відповідачем відзив на позов не подано.

У судовому засіданні позивач та її представник вимоги позову підтримали в повному обсязі, просили позов задовольнити. Представник позивача просив врахувати, що ненадання відповідачем оригіналу повідомлення-розписка, серія та номер: 2746, видане 24.07.2018, видавник:СЗ 367 на виконання ухвали суду, є фактом ухилення банком від проведення експертизи. Просив суд в порядку ст. 109 ЦПК України визнати факт того, що підпис в оригіналі повідомленні-розписці, серія та номер: 2746, видане 24.07.2018, видавник:СЗ 367 виконано не ОСОБА_1 , а іншою особою.

Представник відповідача заперечував проти задоволення позову, посилаючись на те, що позивач не довів належними та допустимими доказами той факт, що на спірні правовідносини розповсюджується мораторій. Вказував, що іпотечний договір містить іпотечне застереження, відповідно до умов якого АТ «Укрсоцбанк» мав право звернути стягнення в позасудовому порядку на предмет іпотеки. Звернув увагу, що при направленні вимоги про намір звернути стягнення на предмет іпотеки, відповідач керувався тим, що йому достеменно відомо, про той факт, що місцем постійного проживання позивача є адреса: АДРЕСА_3 . Відтак вважав, що відповідач діяв в межах добросовісності та договірних відносин між сторонами та здійснив відповідне надсилання вимоги відповідно до вимог закону. Просив застосувати до позовних вимог позовну давність та відмовити ОСОБА_1 у задоволенні позовних вимог у повному обсязі. Крім того, представник відповідача заперечував щодо розміру витрат на правничу допомогу позивача, посилаючись на те, що заявлена сума є неспівмірною зі складністю справи та обсягом наданих адвокатом послуг, часом витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт.

Рух справи, процесуальні дії суду та заяви (клопотання) учасників справи

Ухвалою суду від 30.01.2024 у вказаній справі відкрито провадження, справу призначено до розгляду в порядку загального позовного провадження в підготовче судове засідання на 28.02.2024 о 12 год. 30 хв., витребувано від Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської державної адміністрації копію рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 12.11.2018 року, індексний номер 43982899 та копію реєстраційної справи № 000 про державну реєстрацію прав на підставі цього рішення щодо квартири АДРЕСА_4 (а. с. 119-120, т. 1).

14.02.2024 представником позивача подано заяву про забезпечення позову (а. с. 126-135, т. 1).

Ухвалою суду від 15.02.2024 частково задоволено заяву представника позивача про забезпечення позову та накладено арешт на квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна:000) до набрання судовим рішенням у справі № 753/1481/24 законної сили (а. с. 144-148, т. 1).

29.02.2024 до суду надійшли витребувані докази (а. с. 178-237, т. 1, а. с. 1-65, т. 2).

20.03.2024 представником позивача подано клопотання про зупинення провадження у справі (а. с. 76-78, т. 2).

Ухвалою суду, що занесена до протоколу судового засідання від 20.03.2024 відмовлено у задоволенні клопотання представника позивача про зупинення провадження у справі (а. с. 88, т. 2).

17.04.2024 представником позивача подано клопотання про призначення у справі судової почеркознавчої експертизи та витребування доказів від АТ «Сенс-Банк» (а. с. 107-112, т. 2).

Ухвалою суду від 18.04.2024 витребувано від Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сазонової О.М. оригінал повідомлення-розписки про вручення відправлення спецзв`язку № 2746, виданого 24.07.2018, відправник: Київ СЗ 367, що міститься в матеріалах реєстраційної справи №000 на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_3 (а. с. 122-124, т. 2).

22.05.2024 представником позивача подано клопотання про витребування доказів від Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської державної адміністрації (а. с. 128-129, т. 2).

Ухвалою суду від 22.05.2024 витребувано від Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської державної адміністрації оригінал повідомлення-розписки про вручення відправлення спецзв`язку №2746, виданого 24.07.2018, відправник: Київ СЗ 367, що міститься в матеріалах реєстраційної справи №000 на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_3 (а. с. 136-138, т. 2).

03.06.2024 на адресу суду від Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської державної адміністрації надійшла відповідь про неможливість виконання ухвали суду від 22.05.2024 (а. с. 142-143, т. 2).

Ухвалою суду від 15.08.2024 витребувано від АТ «Сенс-Банк» оригінал повідомлення-розписки про вручення відправлення спецзв`язку №2746, виданого 24.07.2018, відправник: Київ СЗ 367, що міститься в матеріалах реєстраційної справи №000 на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_3 (а. с. 172-174, т. 2).

04.10.2024 від представника відповідача надійшла заява, в якій повідомлено про неможливість виконання ухвали суду від 15.08.2024, оскільки у АТ «Сенс-Банк» відсутній оригінал повідомлення-розписки про вручення відправлення спецзв`язку №2746, виданого 24.07.2018, відправник: Київ СЗ 367(а. с. 189, 191-192, т. 2).

Ухвалою суду від 04.10.2024 призначено у вказаній справі судову почеркознавчу експертизу, на вирішення якої поставлено питання: чи виконано підпис в оригіналі повідомлення-розписки про вручення відправлення спецзв`язку №2746, виданого 24 липня 2018 року, відправник: Київ СЗ 367 - ОСОБА_1 , чи іншою особою? Проведення експертизи доручено Київському науково-дослідному інституту судових експертиз, попереджено експертів про кримінальну відповідальність за ст.ст. 384, 385 КК України (а. с. 201-204, т. 2).

18.10.2024 від позивача надійшло клопотання про долучення зразків підписів (а. с. 205, т. 2).

26.11.2024 від судового експерта Київського науково-дослідного інституту судових експертиз Ірини Рябченко надійшло клопотання про надання оригіналу досліджуваного документу та оригіналів документів, які містять вільні зразки почерку та підпису ОСОБА_1 (а. с. 208-209, т. 2).

27.11.2024 та 12.12.2024 вказане клопотання було направлено на адресу сторін.

29.04.2025 від судового експерта Київського науково-дослідного інституту судових експертиз Ірини Рябченко надійшло повідомлення №10782/24-32 від 21.04.2025 про неможливість надання висновку судової почеркознавчої експертизи, оскільки експерту не надано оригіналу досліджуваного документу (а.с. 230-231, т. 2).

Ухвалою від 08.05.2025 суд поновив провадження у справі та призначив проведення підготовчого засідання на 15 год 30 хв 27.05.2025 (а.с. 233-234, т. 2).

19.05.2025 від представника позивача надійшло клопотання про застосування наслідків ухилення від проведення експертизи (а.с. 246-247, т. 2).

Ухвалою суду від 27.05.2025 закрито підготовче провадження у справі, справу призначено до судового розгляду по суті (а.с. 7-9, т. 3).

13.08.2025 від представника відповідача надійшла заява про застосування позовної давності до вимог позивача (а.с. 22-25, т. 3).

15.10.2025 від представника відповідача надійшли письмові пояснення в судових дебатах (а.с.47-59, т. 3).

16.10.2025 від позивача надійшло клопотання про долучення доказів належної якості (а.с.64-73, т. 3).

Фактичні обставини, встановлені судом, зміст спірних правовідносин, норми права та мотиви їх застосування

Судом встановлено, що на підставі посвідченого нотаріусом КМНО Кравченко І.С. договору купівлі-продажу, укладеного 26.12.2007 з ОСОБА_2 , позивачка ОСОБА_1 набула право власності на квартиру АДРЕСА_1 (а.с. 73, т. 3).

26.12.2007 року між ОСОБА_1 та АКБ СР (ПАТ, АТ) «Укрсоцбанк» укладено договір кредиту № 39.29-50/1088к, згідно з яким банк надав позичальнику цільовий кредит в сумі 125 000 доларів США, зі сплатою 11,75% річних на строк до 25.12.2032, для придбання нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 (а.с. 65-68, т. 3).

В якості забезпечення виконання зобов`язання за договором кредиту між АКБ СР «Укрсоцбанк» (іпотекодержатель) та ОСОБА_1 (іпотекодавець) укладено договір іпотеки № 39.29-50/618і від 26.12.2007, за яким:

1.1. Іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю у якості забезпечення виконання всіх своїх зобов`язань за договором кредиту № 39.29-50/1088к від 26.12.2007, укладеним між іпотекодержателем та іпотекодавцем, надалі за текстом - «Основне зобов`язання», наступне нерухоме майно, а саме: квартиру АДРЕСА_1 , надалі за текстом - «Предмет іпотеки»…..;

1.4. Зміст та розмір Основного зобов`язання, строк і порядок його виконання:

1.4.1. повернення кредиту в сумі 125000,00 доларів США, з порядком погашення заборгованості за кредитом, визначеним договором, яким обумовлене основне зобов`язання, з кінцевим терміном погашення кредиту до 25.12.2032, а також дострокового погашення у випадках, передбачених договором, яким обумовлене основне зобов`язання;

2.4. Іпотекодержатель має право:

2.4.3. у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки;

2.4.7. у разі виникнення права звернення стягнення на предмет іпотеки, реалізувати його відповідно до приписів чинного законодавства України, зокрема, Законів України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» тощо;

4.1. У разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки;

4.5. Іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів:

4.5.3. шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

12.11.2018 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сазоновою О.М. проведена державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за АТ «Укрсоцбанк» на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

03.12.2019 АТ «Укрсоцбанк» припинене шляхом реорганізації та приєднання цієї . юридичної особи до АТ «Альфа-Банк».

У подальшому АТ «Альфа-Банк» змінило назву на АТ «Сенс Банк».

Позивачка вважає таке рішення незаконним та таким, що порушує її право на вільне володіння майном, що і стало підставою для звернення до суду з цим позовом.

Відповідно до статті 1 Закону № 898-IV (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (частина перша статті 3 Закону № 898-IV в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки).

Згідно із частиною першою статті 35 Закону № 898-IV (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

Відповідно до статті 36 Закону № 898-IV (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Згідно із частиною першою статті 37 Закону № 898-IV (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Аналогічні положення закріплені в Законі № 898-IV в редакції, чинній на момент звернення стягнення на предмет іпотеки.

Тобто законодавством і на момент укладення іпотечного договору, й на момент звернення стягнення на предмет іпотеки передбачався спосіб задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Аналогічні правові висновки стосовно оцінки застереження в іпотечному договорі як договору про задоволення вимог іпотекодержателя викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22), від 19 травня 2020 року в справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року в справі № 199/1276/17 (провадження № 14-486цс18) зазначено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати в тому числі: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону № 898-IV. Згідно із частинами першою та другою статті 37 Закону № 898-IV іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

У вказаній справі пунктом 4.5. іпотечного договору сторони погодили, що іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів: шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому (підпункт 4.5.3).

Отже, як за положеннями Закону № 898-IV, так і за змістом договору, правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом договору іпотеки, є не лише окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, але й відповідне застереження в іпотечному договорі.

Іншою підставою на яку посилалася позивач звертаючись до суду - відсутність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги про усунення порушень за зобов`язаннями та дотримання строку, зазначеного в ній.

Частиною першою статті 2 Закону № 1952-IV (тут і далі в редакції, чинній на момент вчинення реєстраційних дій) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 10 Закону № 1952-IV визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Згідно з частиною першої статті 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

За змістом статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (далі - Порядок), у редакції на момент прийняття рішення реєстратором від 12.11.2018, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому.

Аналогічні правові висновки викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року в справі № 802/1340/18-а (провадження№ 11-474апп19), 19 травня 2020 року в справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20), від 26 липня 2023 року в справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22).

Отже, реєстратор перед здійсненням відповідних процедур мав отримати документ, який підтверджує факт отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя, направленої за адресою, що вказана у договорі іпотеки.

У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 в справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 № 270.

Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.

У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону № 898-IV іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону № 898-IV щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

Такі ж висновки містить постанова Верховного Суду від 22 травня 2019 року в справі № 490/3505/17 (провадження № 61-5426св19).

У пункті 6.2 договору іпотеки сторони погодили, що усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином у випадку, якщо вони здійснені в письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.

Адресою іпотекодавця ОСОБА_1 в іпотечному договорі зазначено: АДРЕСА_5 .

Разом з тим, судом встановлено, що повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням направлено банком поштовим зв`язком 20.07.2018 за вихідним № 13.3-03/96-7024 на адресу: АДРЕСА_3 , яка не була вказана у договорі, як адреса іпотекодавця.

Отже, іпотекодержатель не дотримався порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, тому не набув права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Посилання представника відповідача на отримання ОСОБА_1 повідомлення за вихідним № 13.3-03/96-7024, направленого на адресу: АДРЕСА_3 ,суд відхиляє з огляду на наступне.

ОСОБА_1 у позові вказувала, що не отримувала від банку повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, а підпис на повідомленні-розписці про вручення відправлення спецзв`язку №2746, виданого 24.07.2018, відправник: Київ СЗ 367, що міститься в матеріалах реєстраційної справи №000, їй не належить.

На підтвердження вказаного, позивачем було заявлено клопотання про призначення у справі судової почеркознавчої експертизи, яке було задоволено судом.

Якщо для з`ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо, судом може бути призначена експертиза або відповідні висновки експертів можуть надаватися суду сторонами (стороною) у разі підготовлення їх на замовлення такого учасника справи (статті 102, 103 ЦПК України).

Відповідно до статті 109 ЦПК України у разі ухилення учасника справи від подання експертам необхідних матеріалів, документів або від іншої участі в експертизі, якщо без цього провести експертизу неможливо, суд залежно від того, хто із цих осіб ухиляється, а також яке для них ця експертиза має значення, може визнати факт, для з`ясування якого експертиза була призначена, або відмовити у його визнанні.

На виконання ухвали суду про витребування доказів та на клопотання судового експерта банк не надав оригінал повідомлення-розписки про вручення відправлення спецзв`язку №2746, виданого 24.07.2018, відправник: Київ СЗ 367, посилаючись на його відсутність, у зв`язку з чим, у справі не була проведена судова почеркознавча експертиза.

При цьому, відповідач не міг не усвідомлювати значення висновку експерта у цій справі та неможливість проведення експертизи без оригіналу досліджуваного документу.

За таких обставин, суд вбачає підстави для визнання факту неодержання позивачкою повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Щодо застосування Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» до спірних правовідносин

07.06.2014 набрав чинності Закон № 1304-VII, підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону № 898-IV, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника / майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

Згідно з пунктом 23 статті 1 Закону України 12.05.1991 № 1023-XII «Про захист прав споживачів» (у редакції, що діяла на момент укладення кредитного договору та договору іпотеки) споживчий кредит - це кошти, що надаються кредитодавцем (банком або іншою фінансовою установою) споживачеві на придбання продукції.

Пунктом 4 Закону № 1304-VII передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Відповідно до частини третьої статті 33 Закону № 898-IV звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону № 898-IV).

Отже, Закон № 898-IV прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону № 1304-VII право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому способі) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Водночас Закон № 1304-VII ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодателя без згоди останнього на таке відчуження.

Суд погоджується з доводами позивача, що квартира АДРЕСА_1 , загальною площею 63,50 кв. м, яка використовується як місце постійного проживання позивачем, не може бути примусово стягнута (шляхом перереєстрації права власності на нерухоме майно) на підставі дії Закону № 1304-VII, у тому числі шляхом реєстрації права власності за АТ «Укрсоцбанк» як забезпечення виконання ОСОБА_1 умов кредитного договору від 06.12.2007, укладеного в іноземній валюті.

Таким чином, у державного реєстратора були наявні правові підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за АТ «Укрсоцбанк».

Такі висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду у справі №759/5454/19 від 26.07.2023.

Щодо оцінки предмета іпотеки.

До 26.02.2020 Порядок № 1127 не передбачав подання державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки, проте така вимога передбачалася у частині третій статті 37 Закону № 898-IV, що має вищу юридичну силу та відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, й зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.

Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

Таким чином, у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сазонової О.М. були наявні правові підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за АТ «Укрсоцбанк».

Законність дій реєстратора є обставиною, яка підлягає встановленню у спірних правовідносинах.

Іпотекодавець, обравши належний у спірних правовідносинах спосіб захисту його прав, може вказувати на незаконність рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки як на підставу для задоволення належної й ефективної вимоги, тобто такої, що відповідає характеру спірних правовідносин і спрямована на відновлення порушеного права позивача.

Заявлена позивачем вимога про визнання незаконним рішення реєстратора про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, само по собі не захищає та відновлює порушене право особи, а тому підстави для задоволенню позову в цій частині вимог, відсутні.

Відтак, за результатами розгляду справи, суд вбачає підстави для скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сазонової Олени Миколаївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 43982899 від 12.11.2018, щодо реєстрації за АТ «Укрсоцбанк» права власності на двокімнатну квартиру АДРЕСА_2 , що в повній мірі захистить суб`єктивне матеріальне право позивача, на захист якого подано цей позов, тому позов підлягає частковому задоволенню.

Щодо позовної давності суд зазначає таке.

Представник відповідача подав заяву, відповідно до якої просив застосувати позовну давність до позовних вимог та відмовити ОСОБА_1 у задоволенні позову.

Відповідно до статті 256 ЦК України позовна давність це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (стаття 257 ЦК України).

Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові (частина четверта статті 267 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Разом з тим, постановою Кабінету Міністрів України від 11.03.2020 № 211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» (із змінами і доповненнями, внесеними постановами Кабінету Міністрів України) установлено з 12.03.2020 на всій території України карантин. Строк карантину неодноразово продовжувався.

Законом України № 530-ІХ від 17.03.2020 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)» введення карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, віднесено до форс-мажорних обставин (частина друга статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати»).

Законом України від 30.03.2020 № 540-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)», який набрав чинності 02.04.2020, розділ «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України доповнено, зокрема, пунктом 12 наступного змісту: «Під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину».

При цьому слід зазначити, що до набрання чинності Законом № 540-ІХ не існувало норм щодо можливості продовження позовної давності (в тому числі встановленої статтями 257, 258 ЦК України) у зв`язку із запровадженням карантину через пандемію COVID-19. Тобто цей Закон містить нову норму, яка врегульовує суспільні відносини, що не були раніше унормовані і фактично виникли лише із запровадженням карантину відповідно до Постанови № 211, отже, немає ризику виникнення конфлікту норм, які регулюють однакові суспільні відносини.

Закон № 540-ІХ містить пряму вказівку на продовження позовної давності на строк дії карантину, який відповідно до Постанови № 211 починається саме з 12.03.2020.

Така позиція висловлена в п.29 ухвали Великої Палати Верховного Суду від 01.02.2023 у справі № 910/18489/20.

Крім того, Законом України від 15.03.2022 №2120-ІХ «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» внесено зміни до ЦК України щодо строків давності, а саме розділ «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК доповнено п. 19, з якого вбачається, що у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану строки, визначені статтями 257-259, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк його дії.

З урахуванням запровадження карантину 12.03.2020, введення воєнного стану від 24.02.2022, який триває і на час ухвалення цього рішення, суд дійшов висновку, що ОСОБА_1 не пропустила строк позовної давності, а відповідно відсутні підстави для відмови у задоволенні позову з підстав пропуску позивачем строку позовної давності.

Розподіл судових витрат між сторонами.

Позивач звертаючись до суду заявляла дві вимоги немайнового характеру, які підлягали оплаті судовим збором в розмірі 1937,92 грн (1211,20*2*0,8 (знижений коефіціент)).

Ухвалою суду від 30.01.2024 було розстрочено позивачу сплату судового збору до ухвалення судового рішення у справі.

Статтею 141 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи результат розгляду справи, суд вбачає підстави для стягнення із позивача та відповідача на користь держави по 968,96 грн судового збору.

На підставі викладеного та керуючись статтями 12, 19, 48, 81, 89, 92, 141, 258-259, 263-265, 268 ЦПК України, суд, -

в и р і ш и в:

Позов ОСОБА_1 задовольнити частково.

Скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сазонової Олени Миколаївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 43982899 від 12.11.2018, щодо реєстрації за Акціонерним товариством «Укрсоцбанк» права власності на двокімнатну квартиру АДРЕСА_2 .

В решті позову відмовити.

Стягнути із ОСОБА_1 на користь держави судовий збір у сумі 968,96 грн

Стягнути із Акціонерного товариства "Сенс Банк на користь держави судовий збір у сумі 968,96 грн

Позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_3 .

Відповідач: Акціонерне товариство «Сенс-Банк», , адреса: 03150, м. Київ, вул. Велика Васильківська,100.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засідання під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом тридцяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Повний текст рішення складено 28.10.2025.

Суддя Ю.С.Мицик