КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 жовтня 2025 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

Головуючого судді: Сушко Л.П.,

суддів: Болотова Є.В., Музичко С.Г.,

секретар судового засідання: Янчук І.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Київського апеляційного суду у порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за апеляційною скаргою адвоката Марисик Олени Олександрівни, яка діє в інтересах ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 25 червня 2025 року у справі за позовом Керівника Голосіївської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про усунення перешкод у розпорядженні земельною ділянкою шляхом скасування рішень про державну реєстрацію, визнання недійсним договору дарування та скасування державної реєстрації земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

У травні 2024 року керівник Голосіївської окружної прокуратури м. Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради звернувся у суд з позовом про усунення перешкод у розпорядженні земельною ділянкою шляхом скасування рішень про державну реєстрацію, визнання недійсним договору дарування та скасування державної реєстрації земельної ділянки.

В обгрунтування позовних вимог зазначає, що 14.06.2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кузьменко Ю.В. прийнято рішення №58736252 про державну реєстрацію права власності та їх обтяжень (з відкриттям розділу), згідно якого за ОСОБА_3 зареєстровано право власності на житловий будинок, загальною площею 69,4 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 . 16.09.2021 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладено договір дарування вказаного житлового будинку, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Авдієнко О.В..

Державна реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна - житловий будинок, загальною площею 69,4 кв.м., по АДРЕСА_1 та подальша державна реєстрація земельної ділянки з кадастровим номером :90:039:0041, здійснені у порушення вимог законодавства та підлягають скасуванню у судовому порядку.

За таких підстав, позивач просив усунути перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у розпорядженні земельною ділянкою, площею 0,1 га за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер :90:039:0041) шляхом скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 14.06.2021 року, індексний номер 58736252 та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності за ОСОБА_3 на житловий будинок, загальною площею 69,4 кв.метри, за адресою: АДРЕСА_1 . Визнати недійсним договір дарування від 16.09.2021 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київськогго міського нотаріального округу Авдієнко О.В..

Усунути перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у розпорядженні земельною ділянкою, площею 0,1 га за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер :90:039:0041) шляхом скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 16.09.2021 року, індексний номер 60405053, та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності за ОСОБА_2 на житловий будинок, загальною площею 69,4 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 .

Усунути перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у розпорядженні земельною ділянкою, площею 0,1 га за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер :90:039:0041) шляхом скасування державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером :90:039:0041, площею 0,1 га за адресою: АДРЕСА_1 , у Державному земельному кадастрі.

Рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 25 червня 2025 року у позов задоволено.

Усунуто перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у розпорядженні земельною ділянкою, площею 0,1 га за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер :90:039:0041) шляхом скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 14.06.2021 року, індексний номер 58736252 та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності за ОСОБА_3 на житловий будинок, загальною площею 69,4 кв.метри, за адресою: АДРЕСА_1 .

Усунуто перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у розпорядженні земельною ділянкою, площею 0,1 га за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер :90:039:0041) шляхом визнання недійсним договору дарування від 16.09.2021 року, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , посвідченого приватним нотаріусом Київськогго міського нотаріального округу Авдієнко О.В..

Усунуто перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у розпорядженні земельною ділянкою, площею 0,1 га за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер :90:039:0041) шляхом скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 16.09.2021 року, індексний номер 60405053, та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності за ОСОБА_2 на житловий будинок, загальною площею 69,4 кв.метри, за адресою: АДРЕСА_1 .

Усунуто перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у розпорядженні земельною ділянкою, площею 0,1 га за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер :90:039:0041) шляхом скасування державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером :90:039:0041, площею 0,1 га за адресою: АДРЕСА_1 , у Державному земельному кадастрі.

Стягнуто з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь Київської міської прокуратури 12 112,00 грн судового збору.

Не погодившись з вказаним рішенням суду першої інстанції, адвокат Марисик О.О., яка діє в інтересах ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , подала до Київського апеляційного суду апеляційну скаргу, в якій просила його скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

Доводи апеляційної скарги обгрунтовані тим, що судом першої інстанції залишено поза увагою обставини та факти, якими обгрунтовані позивачем позовні вимоги у позовній заяві, зокрема позивач обгрунтовував позов взагалі відсутністю житлового будинка загальною площею 69,4 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці площею 0,1 га кадастровий номер: :90:039:0041, фальсифікацією всіх документів, що стали підставою для державної реєстрації права власності вказаного будинку за відповідачами фальсифікацією всіх документів, які стали підставою для державної реєстрації права власності на вказану земельну ділянку за Відповідачами.

Всі докази, які надані позивачем в обгрунтування своїх позовних вимог проігноровані судом першої інстанції, їм в оскаржуваному судовому рішенні не надано жодної оцінки, так само як і не зазначено з яких мотивів суд першої інстанції не взяв до уваги кожен доказ на підтвердження зазначених позивачем обставин та фактів.

Така позиція суду першої інстанції по суті свідчить про те, що фактично суд першої інстанції прийняв до уваги доводи відповідачів, викладені у відзиві на позовну заяву та запереченнях на відповідь на відзив позивача щодо неналежності, недопустимості, недостовірності та недостатності наданих позивачем доказів на підтвердження обгрунтування своїх доводів на заперечень.

Проте, в порушення вимог закону судом першої інстанції замовчано про ці фактичні обставини у оскаржуваному судовому рішенні.

Ухвалюючи оскаржуване судове рішення від 25.06.2025 року фактично суд першої інстанції вийшов за межі предмету позовних вимог та самовільно за відсутності до того законних підстав прийшов до висновку та констатував в противагу доводам позивача факт наявності самочинного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці площею 0,1 га кадастровий номер: :90:039:0041.

Це при тому, що позивач заперечував наявність будь якого будівництва та будівлі у вигляді житлового будинка загальною площею 69, 4 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 .

Вийшовши за межі предмета позовних вимог, суд першої інстанції не вирішив спір в межах заявленого позивачем позову.

Доводи апеляційної скарги обгрунтовані також тим, що надані позивачем на підтвердження взагалі фактичної відсутності житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 на спірній земельній ділянці, оцінені та використані судом на підтвердження абсолютно протилежного встановленого судом факту - фактичної наявності житлового будинку за вказаною адресою, проте побудованого з порушенням вимог чинного законодавства.

Зазначені зауваження та заперечення тим більше заслуговують на особливу увагу суду, враховуючи доводи, викладені в письмових поясненнях представника Київської міської ради, в яких Київська міська рада засвідчує наявність за вказаною адресою самочинно збудованого житлового будинка, що свідчить по перше про невідповідність дійсності викладених прокурором доводів, а по друге, про невірно обраний прокурором спосіб захисту порушених, на його переконання, прав та інтересів територіальної громади міста Києва, та як наслідок невірно сформульовані позовні вимоги, що є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог прокурора.

Більше того, з долученого прокурором до позову технічного паспорта на житловий будинок по АДРЕСА_1 від 02.06.2021 року, виготовленого ФОП ОСОБА_4 вбачається, що за вказаною адресою наявний житловий будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами площею 69,4 м.кв., в якому зазначена схема розташування будівель і споруд, план будинку, експлікація приміщень будинку, характеристика будинку, господарських будівель і споруд.

Підстав вважати, що у даному технічному паспорті вказана інформація, що не відповідає дійсності, станом на сьогодні немає, оскільки прокурором не надано доказів, що даний техпаспорт є підробленим чи виготовленим у будь який незаконний спосіб.

За таких обставин, судом першої інстанції встановлено факт, який категорично заперечує позивач у позовній заяві.

Також при прийнятті оскаржуваного рішення судом першої інстанції повністю проігноровано той факт, що надані позивачем докази - це копії протоколів слідчих та процесуальних дій у кримінальному провадженні, судовий розгляд якого наразі не завершений, вирок у якому не набрав законної сили, тобто це неналежні докази, оскільки факти та обставини зазначені в них не були перевірені безпосередньо судом першої інстанції під час розгляду даної цивільної справи.

07 жовтня 2025 року до Київського апеляційного суду надійшов відзив на апеляційну скаргу від Голосіївської окружної прокуратури м. Києва, просили залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

21 жовтня 2025 року та 22 жовтня 2025 року до Київського апеляційного суду надійшли заява від представника відповідачів - адвоката Марисик О.О., в якій просила проводити судове засідання без її участі, вимоги апеляційної скарги підтримала.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Вирішуючи даний спір та задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції обгрунтовував свої висновки тим, що ОСОБА_3 не набула відповідно до законодавства право власності на самочинно збудований об`єкт нерухомого майна - житловий будинок, загальною площею 69,4 кв.м, по АДРЕСА_1 у визначеному законом порядку у зв`язку з відсутністю дозвільних документів на будівництво (документи, що дають право на виконання підготовчих/будівельних робіт; прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси) та відведення земельної ділянки.

Такі висновки суду не в повній мірі відповідають обставинам справи та вимогам закону.

Відповідно до частин 1-5 статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Встановлено, що згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 14.06.2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кузьменко Ю.В. прийнято рішення № 58736252 про державну реєстрацію права власності та їх обтяжень (з відкриттям розділу), згідно якого за ОСОБА_3 зареєстровано право власності на житловий будинок загальною площею 69,4 кв.м. по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, номер запису 42490871).

У подальшому, 16.09.2021 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладено договір дарування вищевказаного житлового будинку, який посвідчено приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Авдієнко О.В. та зареєстровано в реєстрі за № 709.

З матеріалів реєстраційної справи об`єкта нерухомого майна №000 вбачається, що приватним нотаріусом КМНО Кузьменко Ю.В. до справи додано: довідку № 020621/3 від 02.06.2021 та технічний паспорт від 02.06.2021 б/н, виданого ФОП ОСОБА_4 .

Водночас інших документів, які вимагається Порядком №1127 у реєстраційній справі немає.

Крім того, в реєстрі адрес відсутні відомості про документи щодо присвоєння поштової адреси будь-яким об`єктам по АДРЕСА_1 ; відсутні відомості щодо реєстрації в містобудівному кадастрі схем генерального плану на об`єкти будівництва за цією адресою; містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкту будівництва за цією адресою не надавались; Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) не видавав, не реєстрував документів, що дають право на виконання підготовчих/ будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта за адресою: вул. :90:039:0041) у м. Києві; АДРЕСА_1 .

Голосіївська районна в місті Києві державна адміністрація не опрацьовувала питання щодо присвоєння поштової адреси об`єкту нерухомості на АДРЕСА_1 ; право власності та речові права на земельну ділянку з кадастровим номером :90:039:0041 за будь-якими фізичними чи юридичними особами не зареєстровані в Державному земельному кадастрі.

Встановлено, що на теперішній час, власником вказаного нерухомого майна є ОСОБА_2 . Земельна ділянка по АДРЕСА_1 в установленому законом порядку ОСОБА_3 та ОСОБА_2 або іншим фізичним чи юридичним особам у власність чи користування, в тому числі для будівництва, не передавалась, правовстановлюючі документи на земельну ділянку не отримувались та в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно речові права на земельну ділянку по АДРЕСА_1 , за будь-якими фізичними чи юридичними особами не зареєстровані.

ОСОБА_3 , зареєструвавши право власності на об`єкт нерухомого майна житловий будинок, загальною площею 69,4 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , замовила 21.06.2021 у ФОП ОСОБА_5 виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) за адресою: АДРЕСА_1 , надавши на підтвердження свого права власності на вказаний об`єкт витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 14.06.2021 за № 261457276.

Державним кадастровим реєстратором відділу у Балтійському районі Головного Документ сформований в системі «Електронний суд» 11.06.2024 управління Держгеокадастру у Одеській області 22.07.2021 зареєстровано земельну ділянку з кадастровим номером :90:039:0041. Відповідно до сформованого державним кадастровим реєстратором витягу з Державного земельного 29.07.2021 кадастру про земельну ділянку від № НВ-021 земельна ділянка, площею 0,1 га, з кадастровим номером :90:039:0041 розташована за адресою: АДРЕСА_1 ; категорія земель: землі житлової та громадської забудови; цільове призначення земельної ділянки - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка); вид використання земельної ділянки - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).

Відповідно до п. 40 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», іншими законами України та цим Порядком, крім випадку, передбаченого абзацом другим цього пункту.

Відповідно до ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі:

1) укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва або майбутній об`єкт нерухомості, речові права на які підлягають державній реєстрації, чи його дубліката;

2) свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

3) свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

4) виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів;

5) свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката;

6) свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дубліката;

7) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийнятого власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном;

8) державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року;

9) судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості;

10) ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди;

11) заповіту, яким установлено сервітут на нерухоме майно;

12) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об`єкта нерухомого майна релігійній організації;

13) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об`єкта нерухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність;

13-1) договору, яким встановлюється довірча власність на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості, та акта приймання-передачі нерухомого майна, яке є об`єктом довірчої власності;

13-2) актів приймання-передачі нерухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості неплатоспроможного банку перехідному банку, що створюється відповідно до статті 42 Закону України "Про систему гарантування вкладів фізичних осіб";

13-3) договору про передачу страхового портфеля;

14) інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Відповідно до ч. 1 ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Статтею 321 ЦК України закріплено конституційний принцип непорушності права власності, передбачений статтею 41 Конституції України. Він означає, що право власності є недоторканим, власник може бути позбавлений або обмежений у його здійсненні лише відповідно і в порядку, встановлених законом.

Відповідно до ст. 152 Земельного кодексу України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів.

Відповідно до ч. 1 ст. 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Відповідно до ч. 1 ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта до набувача такого об`єкта без зміни її цільового призначення. У разі якщо відчужувачу (попередньому власнику) такого об`єкта належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до набувача цього об`єкта переходить право власності на таку частку. При вчиненні правочину, що передбачає перехід права власності на зазначений об`єкт, мають дотримуватися вимоги частини шістнадцятої цієї статті.

Відповідно до ст. 123 ЗК України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.

Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення; формування нової земельної ділянки (крім поділу та об`єднання).

Набуття права власності громадянами та юридичними особами на земельні ділянки, на яких розташовані об`єкти, які підлягають приватизації, відбувається в порядку, визначеному частиною першою статті 128 ЗК України.

Надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр», право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.

У постанові від 12 березня 2019 року Велика Палата Верховного Суду у справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18), дійшла висновку, що за наявності державної реєстрації права власності за певною особою державна реєстрація права власності на це ж майно за іншою особою може бути здійснена за згодою цієї особи або за судовим рішенням, що набрало законної сили, щодо права власності на нерухоме майно. Сама собою державна реєстрація права власності за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права власності, але створює спростовувану презумпцію права власності такої особи.

З огляду на постанову Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19), відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне.

З огляду на встановлені обставини, земельна ділянка (кадастровий номер :90:039:0041) за адресою АДРЕСА_1 в установленому законом порядку відповідачам - ОСОБА_3 та ОСОБА_2 у власність чи користування, в тому числі для будівництва не передавалась, правовстановлюючі документи на земельну ділянку не отримувались.

Згідно відповіді Комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації від 06.06.2022 року № 062/14-4528 (И-2022) у відділі зберігання матеріалів технічної інвентаризації Бюро не існує інвентаризаційних справ за адресою АДРЕСА_1 (а.с. 88-91 том 1).

Відповідно до відповіді Департаменту містобудування та архітектури зазначено, що в реєстрі адрес, який ведеться згідно з Положенням про реєстр адрес у місті Києві, затвердженим рішенням Київської міської ради від 22.05.2013 року № 337/9394 відсутні відомості про документи щодо присвоєння адреси АДРЕСА_1 (а.с. 93-94 том 1).

Згідно відповіді Департаменту земельних ресурсів від 08.03.2024 року № 0570202/1-3196, земельна ділянка на АДРЕСА_1 (кадастровий номер :90:039:0041) у Голосіївському районі м. Києва у Міському земельному кадастрі не зареєстровані (а.с. 99-100 том 1).

В матеріалах справи міститься протокол місця огляду від 11.02.2022 року, зі змісту якого вбачається, що об`єктом проведення огляду є зокрема ділянка місцевості, яка знаходиться у АДРЕСА_1 з кадастровим номером :90:039:0041. Оглядом встановлено, що вказані земельні ділянки фактично не відокремлені жодними межовими знаками, парканом не огорожені. Будь-які будівлі або фундаменти на земельній ділянці відсутні, будівельні роботи не проводяться. До вказаного протоколу додані фотозмінки ділянок місцевості (а.с. 104-105, 106-109 том 1).

Суд апеляційної інстанції вважає, що вирішуючи даний спір суд першої інстанції правильно задовольнив позовні вимоги, оскільки державна реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна - житловий будинок загальною площею 69,4 кв.м. по АДРЕСА_1 та подальша державна реєстрація земельної ділянки з кадастровим номером :90:039:0041 здійснені у порушення вимог законодавства.

Разом з тим, що стосується посилання суду першої інстанції в рішенні, щодо самочинного будівництва, суд апеляційної інстанції зазначає наступне.

Відповідно до ч. 1 статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельній роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже, виходячи зі змісту цієї норми, самочинним є будівництво об`єкта нерухомого майна за наявності будь-якої із зазначених умов.

Відсутність дозволу на будівництво, проекту або порушення умов, передбачених у цих документах, спричиняє визнання такого будівництва самочинним відповідно до частини першої статті 376 ЦК України.

Відповідно до ч. 2 ст. 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

У розумінні частини першої статті 376 ЦК України, самочинним будівництвом є не тільки новостворений об`єкт, а й об`єкт нерухомості, який виник у результаті реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови вже існуючого об`єкта, здійснених без одержаного дозволу місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, розробленої та затвердженої в установленому порядку проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт, наданого органами архітектурно-будівельного контролю, оскільки внаслідок таких дій об`єкт втрачає тотожність із тим, на який власником (власниками) отримано право власності. Усі об`єкти нерухомого майна, які зведені після одержання акту приймання в експлуатацію, незалежно від того, значились вони до одержання акту приймання в проектній документації чи ні, вважаються самочинними.

Поняття реконструкції об`єкта нерухомості міститься в пункті 3 Державних будівельних норм України В.3.2-2-2009 «Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт», затверджених наказом Міністерства регіонального розвитку та будівництва України від 22 липня 2009 року №295, відповідно до якого реконструкція - це така перебудова будинку, наслідком якої є зміна кількості приміщень, їх площі, геометричних розмірів та функціонального призначення, заміна окремих конструкцій.

Отже, норма частини першої статті 376 ЦК України застосовується й до випадків самочинної реконструкції об`єкта нерухомості, у результаті якої він набуває нових якісних характеристик (зміна конфігурації, площі та кількості приміщень, втручання в несучі конструкції, улаштування дверних прорізів у капітальних стінах тощо).

При цьому, за змістом частини першої статті 376 ЦК України, правила про самочинне будівництво і його наслідки поширюються на всі випадки будівництва (реконструкції) всіх типів будівель, споруд та іншого нерухомого майна.

Відповідно до ч. 3 статті 376 ЦПК України право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Відповідно до ч. 4 ст. 376 ЦК України якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Як вбачається зі змісту позовної заяви, позивач обгрунтовував позовні вимоги відсутністю житлового будинку загальною площею 69,4 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці площею 0,1 га за кадастровим номером :90:039:0041, фальсифікацією всіх документів, які були підставою для державної реєстрації права власності вказаного будинку за відповідачами, фальсифікацією та всіх документів, які стали підставою для державної реєстрації права власності на вказану земельну ділянку за відповідачами.

З огляду на те, що позивач заперечував наявність будь-якого будівництва та будівлі у вигляді житлового будинка загальною площею 69,4 кв.м. за адресою АДРЕСА_1 , суд першої інстанції безпідставно вийшов за межі предмета позовних вимог, зазначивши про те, що вказаний житловий будинок є самочинним збудований. Такі висновки суду першої інстанції суперечать правовій позиції позивача.

В цій частині доводи апеляційної скарги заслуговують на увагу, а тому рішення суду першої інстанції підлягає зміні в частині виключення посилання суду першої інстанції щодо самочинного будівництва.

Доводи апеляційної скарги про те, що технічний паспорт та довідка про показники об`єкта нерухомого майна долучений до матеріалів справи, підтверджує наявність житлового будинку, суд апеляційної інстанції відхиляє, як безпідставні.

Суд апеляційної інстанції зазначав, що технічний паспорт є лише документом, яким оформлюється технічна інвентаризація об`єкта, та який свідчить про фактичний стан нерухомості (площу, поверховість та ін.). При цьому, технічний паспорт не є правовстановлюючим документом, а тому не може слугувати самостійною підставою для здійснення державної реєстрації.

Між тим, довідка складена на підставі проведеної технічної інвентаризації, також не є правовстановлюючим документом чи будь-яким іншим документом який надає підстави для проведення реєстраційних дій щодо об`єкта нерухомості. Крім того зазначені доводи спростовуються протоколом огляду місця події від 11.02.2022 року та фотокартками.

Щодо доводів апеляційної скарги про те, що копії протоколів слідчих та процесуальних дій у кримінальному провадженні, судовий розгляд якого наразі не завершений, вирок у якому не набрав законної сили, тому є неналежними доказами, оскільки факти та обставини зазначені в них не були перевірені безпосередньо судом першої інстанції під час розгляду даної справи, суд апеляційної інстанції відхиляє, з огляду на наступне.

Предметом у даній справі є комунальне майно - земельна ділянка, якою всупереч встановленому законодавством порядку, намагаються незаконно заволодіти фізичні особи шляхом реєстрації відповідної земельної ділянки з порушенням вимог земельного законодавства, на підставі технічної документації, яка розроблена під експлуатацію неіснуючого житлового будинку, право власності на який набуто з порушенням законодавства України про державну реєстрації, а також з урахуванням того, що Київська міська рада рішення про передачу спірної земельної ділянки у власність або у користування будь-яким фізичним або юридичним особам не приймала.

Наявність чи відсутність вини посадових осіб у кримінальному провадженні не усуває суд в цивільному судочинстві від необхідності з`ясування питання законності набуття відповідачами права власності на об`єкт нерухомого майна, а саме житлового будинку по АДРЕСА_1 , а також законності реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером :90:039:0041, розташованої за вказаною адресою, та надання оцінки наведеним доводам позивача.

Разом з тим, сама по собі взаємопов`язаність двох справ ще не свідчить про неможливість розгляду однієї справи до прийняття рішення в іншій справі.

Інші доводи апеляційної скарги висновків суду першої інстанції, викладених у рішенні, не спростовують.

Таким чином, доводи апеляційної скарги частково заслуговують на увагу суду апеляційної інстанції.

Судом першої інстанції не в повній мірі досліджено усі обставини, тому колегія суддів вважає, що рішення суду слід змінити, виключивши з рішення суду першої інстанції посилання на самочинне будівництво.

Відповідно до частини першої статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до ч. 4 ст. 376 ЦПК України зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

На підставі вищевикладеного, суд апеляційної інстанції приходить до висновку, що апеляційна скарга слід задовольнити частково. Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 25 червня 2025 року змінити, виключивши з рішення суду першої інстанції посилання на самочинне будівництво, в іншій частині рішення суду першої інстанції залишити без змін.

На підставі викладеного, керуючись ст.374, 376 ЦПК України, суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу адвоката Марисик Олени Олександрівни, яка діє в інтересах ОСОБА_1 та ОСОБА_2 задовольнити частково.

Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 25 червня 2025 року змінити, виключивши з рішення посилання на самочинне будівництво.

В іншій частині рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено «27» жовтня 2025 року.

Головуючий суддя Л.П. Сушко

Судді Є.В. Болотов

С.Г. Музичко