справа № 362/159/25
провадження № 2/362/1354/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

22.10.25 року

Васильківський міськрайонний суд Київської області у складі:

головуючого судді Поповича О.В.,

за участю секретаря судового засідання Кострубіцької Т.М.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в місті Василькові за правилами загального позовного провадження цивільну справу

за позовом ОСОБА_1 до Васильківської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки

та за зустрічним позовом Васильківської міської ради до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Суд установив:

Зміст і підстави первісних позовних вимог

ОСОБА_1 (надалі також ОСОБА_1 , позивач за первісним позовом, відповідач за зустрічним позовом) звернувся до суду з позовом до Васильківської міської ради (надалі також відповідач за первісним позовом, позивач за зустрічним позовом), в якому просив розірвати Договір оренди земельної ділянки загальною площею 22,8159 га, з яких: 15,2764 га під ставом, 7,5395 га заболочених земель, для ведення ставковорибного господарства, що укладений 11.08.2004 між Великобугаївською сільською радою Васильківського району Київської області та ОСОБА_1 .

В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач за первісним позовом зазначає, що 11.08.2004 між Великобугаївською сільською радою Васильківського району Київської області в особі Федіної Л.П. та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 22,8159 га, з яких: 15,2764 га під ставом, 7,5395 га заболочених земель, для ведення ставково-рибного господарства. Відповідно до п. 1.2 Договору грошова оцінка земельної ділянки згідно довідки Васильківського районного відділу земельних ресурсів від 14.07.2004 за № 5803 складає 241 092,62 грн. Відповідно до пункту 2.1 Договору оренда земельної ділянки провадиться з оплатою у розмірі 1,0 % від суми грошової оцінки земельної ділянки, що складає 2411,00 грн. на рік. 09.02.2024 Головним управлінням Державної податкової служби України в Київський області прийнято податкове повідомлення-рішення № 30- UA0030458, яким визначено суму податкового зобов`язання Позивача по орендній платі з фізичних осіб у розмірі 684 004,64 грн. Як вбачається з ППР, орендна плата за земельну ділянку розрахована у розмірі 1 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки. Разом з тим, при винесенні оскаржуваного ППР змінено розмір грошової оцінки земельної ділянки, шляхом застосування при обчисленні розміру орендної плати нового розміру грошової оцінки земельної ділянки у розмірі 68 400 463,30 грн., що й вплинуло на загальний розмір орендної плати. Звертаючись із даним позовом позивач зазначає, що саме протиправна поведінка відповідача призвела до необґрунтованого підвищення орендної плати за Договором.

При цьому ОСОБА_1 зазначає, що на офіційному веб-сайті Васильківської міської ради відсутні як рішення про проведення оцінки земельної ділянки, так і рішення про затвердження або відмову у затвердження технічної документації щодо земельної ділянки, яка орендується позивачем. Таки чином, оскільки ані Великобугаївською сільською радою Васильківського району Київської області, ані Васильківською міською радою не проведено грошову оцінку земельної ділянки у порядку, як того вимагає чинне законодавство, не внесені зміни до Договору оренди в частині зміни розміру орендної плати або перегляду розміру нормативно грошової оцінки землі, враховуючи відмову відповідача від розірвання Договору за взаємною згодою сторін, позивач вважає за необхідне розірвати Договір оренди у судовому порядку.

У відзиві на позовну заяву Васильківська міська рада зазначає про незгоду з доводами позивача, зокрема вказує на те, що відповідно до пункту 6.17. договору оренди земельної ділянки, укладеного 11.08.2004 між позивачем (орендар) та Великобугаївською сільською радою (орендодавець) передбачено, що зміна, припинення, поновлення, розірвання договору проводиться у відповідності з вимогами Закону України «Про оренду землі». Також зазначає. що зміст позовної заяви та додані до неї документи жодним чином не вказують на порушення та/або не виконання зі сторони Васильківської міської ради умов/пунктів строкового платного договору оренди земельної ділянки, укладеного 11.08.2004 між ОСОБА_1 та Великобугаївською сільською радою, загальною площею 22,8159 га з кадастровим номером :01:028:0001 в межах села Велика Бугаївка. Крім того, зміст позовної заяви та додані до неї документи не вказують на порушення Васильківською міською радою статті 24 Закону України «Про оренду землі».

У відповіді на відзив ОСОБА_1 покликається на те, що перелік підстав для розірвання договору оренди землі не є вичерпним і законодавець не обмежує сторони розірвати договір на інших підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. вказує, що у вересні 2024 року направив на адресу Васильківської міської ради Київської області заяву про розірвання Договору оренди землі за взаємною згодою сторін, до якої було долучено примірники додаткової угоди про розірвання Договору з 01.11.2024 та акт приймання-передавання земельної ділянки. Заява містила достатнє обґрунтування підстав для розірвання Договору оренди землі, у тому числі, але не виключно, у зв`язку із добровільним припиненням права користування земельною ділянкою. Вказує, що не має можливості в позасудовому порядку домогтися розірвання Договору оренди. Крім того, наголошує, що протиправна бездіяльність Відповідача у вигляді не проведення реєстрації прав на земельну ділянку, не розроблення технічної документації із встановлення меж земельної ділянки в натурі та не внесення відповідної інформації до Державного земельного кадастру не може ставитися у провину Позивачу як добросовісному користувачу земельною ділянкою та не може слугувати підставою для відмови у розірванні Договору. Наполягає на розірванні Договору оренди у судовому порядку через порушення орендарем чисельних норм законодавства, як то - непроведення грошової оцінку земельної ділянки у порядку, як того вимагає Закон України «Про оцінку земель», невнесення змін до Договору оренди в частині зміни розміру орендної плати або перегляду розміру нормативно грошової оцінки землі, невиготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж в натурі (на місцевості), неприсвоєння кадастрового номера, тощо.

Зміст і підстави зустрічних позовних вимог

Васильківська міська рада (далі - позивач за зустрічним позовом) звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 (далі - відповідач за зустрічним позовом), в якому просила стягнути з ОСОБА_1 на користь Васильківської міської ради 1 887 049,47 грн. заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою площею 22,8159 та за договором оренди земельної ділянки від 11.08.2004; зареєстрованим у Васильківському відділі Київської філії центру ДЗК 26.08.2004 за №140; нотаріально посвідченим приватним нотаріусом Іванніковою О.О. 11.08.2004, зареєстрованим в реєстрі за №1920; зареєстрованим у Державному реєстрі правочинів 11.08.2004, реєстраційний номер 22025.

Предметом зустрічного позову є майнова вимога Васильківської міської ради щодо примусового стягнення з відповідача за зустрічним позовом заборгованості з орендної плати за договором оренди земельної ділянки. Позовні вимоги зустрічного позову мотивовані тим, що відповідач за зустрічним позовом систематично та тривалий період часу не виконує узяті зобов?язання за договором оренди, зокрема, в частині не повної оплати Васильківській міській раді орендної плати за користування земельною ділянкою комунальної форми власності. Так, згідно із розрахунком від 12.03.2025 № 188/22.01-13 Управління містобудування, архітектури та контролю за розвитком інфраструктури Васильківської міської ради щодо заборгованості по сплаті орендної плати за договором оренди загальна заборгованість за період 2022, 2023, 2024 років становить суму 1 887 049,47 грн. Таким чином позивач за зустрічним позовом стверджує, що за період користування земельною ділянкою у період з 01.01.2022 - 31.12.2024 відповідач за зустрічним позовом не виконує умови договору оренди землі, які стосуються повної сплати орендної плати за землю, внаслідок чого у останнього утворилась заборгованість, чим порушено норми чинного земельного законодавства України та права орендодавця земельної ділянки - Васильківської міської ради.

У відзиві на зустрічну позовну заяву відповідач за зустрічним позовом зазначає, що вимоги позивача за зустрічним позовом не відповідають дійсності. Посилається на те, що спірна земельна ділянка є несформованою і не може бути об`єктом цивільних прав, враховуючи, що Васильківська міська рада повідомила про відсутність державної реєстрації прав на земельну ділянку, відсутність розробленої технічної документації із встановлення меж земельної ділянки в натурі, а також відсутність кадастрового номеру. Крім того, зазначає, що ухвалення рішення щодо нормативної грошової оцінки є не лише правом, а й невід`ємним обов`язком органу місцевого самоврядування в межах повноважень, передбачених Конституцією України, земельним законодавством і законами про місцеве самоврядування. Серед іншого, вказує, що нарахування фізичним особам сум земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності проводиться органами ДПС шляхом направлення податкових повідомлень-рішень. Орган місцевого самоврядування у цьому випадку є лише стороною Договору та розпорядником землі комунальної власності.

Рух справи в суді

Ухвалою від 07 березня 2025 року суд відкрив провадження за позовом ОСОБА_1 до Васильківської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Ухвалою від 01 квітня 2025 року суд прийняв до розгляду зустрічну позовну заяву Васильківської міської ради до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою й об`єднав її в одне провадження з первісним позовом ОСОБА_1 до Васильківської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки, призначив підготовче судове засідання у справі.

Ухвалою від 17 червня 2025 року суд прийняв заяву Васильківської міської ради про зміну предмету зустрічного позову та вирішив здійснювати подальший розгляд справи з урахуванням позовної заяви зі зміною предмету позову, в якій останній доповнив зустрічний позов вимогою про визнання Васильківської міської ради стороною орендодавця (орендодавцем) по договору оренди земельної ділянки від 11.08.2004, який зареєстровано 26.08.2004 у Васильківському відділі Київської філії центру ДЗК за № 140; нотаріально посвідчено 11.08.2004 приватним нотаріусом Іванніковою О.О., зареєстровано в реєстрі за № 1920; зареєстровано 11.08.2004 у Державному реєстрі правочинів, реєстраційний номер 22025, що укладений стосовно земельної ділянки площею 22,8159 га, яка знаходиться у межах села Велика Бугаївка Обухівського району Київської області.

Цією ж ухвалою суд закрив підготовче провадження у справі та призначив справу до розгляду по суті.

Від позивача за первісним позовом надійшла заява про розгляд справи без участі представника, в якій останній також повідомив суд, що позовні вимоги підтримує у повному обсязі.

Від позивача за зустрічним позовом також надійшла заява про розгляд справи без участі представника.

Відповідно до частини п`ятої статті 268 ЦПК України датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Встановлені судом фактичні обставини справи

З матеріалів справи вбачається, що 11 серпня 2004 року між Великобугаївською сільською радою Васильківського району Київської області в особі Федіної Л.П. та ОСОБА_1 укладено Договір оренди земельної ділянки загальною площею 22,8159 га, з яких: 15,2764 га під ставом, 7,5395 га заболочених земель, для ведення ставково-рибного господарства.

Відповідно до пункту 1.2 Договору грошова оцінка земельної ділянки згідно довідки Васильківського районного відділу земельних ресурсів від 14.07.2004 № 5803 складає 241 092,62 грн. Довідка Васильківського районного відділу земельних ресурсів від 14.07.2004 за № 5803 є невід`ємною частиною укладеного між сторонами Договору, а тому скасування цього додатку або його зміна може бути проведена виключно за погодженням учасників Договору.

Згідно з пунктом 2.1 Договору оренда земельної ділянки провадиться з оплатою у розмірі 1,0 % від суми грошової оцінки земельної ділянки, що складає 2411,00 грн. на рік. Рішенням Великобугаївської сільської ради № 65 від 29.09.2004 затверджено Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду в оренду строком на 25 років Позивачу та передано ділянку в довгострокову оренду.

Окрім того, між сторонами узгоджено, що, якщо в результаті зміни законодавства України розмір земельного податку збільшився, відповідно збільшується і розмір орендної плати, а в іншому випадку розмір орендної плати залишається без змін (п. 2.6 Договору).

Відповідно до Рішення Васильківської міської ради від 24 грудня 2020 року «Про припинення сільських рад в результаті реорганізації шляхом приєднання» припинено юридичні особи сільських рад, у тому числі Великобугаївської сільської ради (підпункт 1.8 пункту 1 Рішення) та встановлено, що Васильківська міська рада Обухівського району Київської області є правонаступником прав та обов`язків, зокрема, Великобугаївської сільської ради (пункт 2 Рішення).

Згідно з витягом із технічної документації від 17 липня 2023 року (т.1 а.с. 152) нормативно-грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :01:028:0001 становить 65 081 316,17 грн.

Згідно з витягом із технічної документації від 13 березня 2024 року (т.1 а.с. 153) нормативно-грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :01:028:0001 становить 65 435 324,66 грн.

09 лютого 2024 року Головним управлінням Державної податкової служби України в Київський області прийнято податкове повідомлення-рішення № 30-UA0030458, яким визначено суму податкового зобов`язання Позивача по орендній платі з фізичних осіб за 2024 рік у розмірі 684 004,64 грн.

Як вбачається з указаного ППР, орендна плата за земельну ділянку розрахована у розмірі 1% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки. Разом з тим, при винесенні оскаржуваного ППР змінено розмір грошової оцінки земельної ділянки, шляхом застосування при обчисленні розміру орендної плати нового розміру грошової оцінки земельної ділянки у розмірі 68 400 463,30 грн., що й вплинуло на загальний розмір орендної плати.

При цьому своїм листом (т.1 а.с. 103) Васильківська міська рада на адвокатський запит адвоката І.Мудраченка від 29 березня 2024 року повідомила, що Васильківською міською радою не приймалося рішення щодо проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка орендується ОСОБА_1 на підставі договору оренди від 11 серпня 2004 року.

Джерела права та мотиви, з яких виходить суд

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (ЗК України), Цивільним кодексом України (ЦК України), Податковим кодексом України (ПК України), а також законами України, зокрема Законом України «Про оренду землі», іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також конкретним договором оренди землі.

Згідно зі статтею 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об`єднанням і організаціям,а також іноземним державам. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Відповідно статті 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

За приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтеб 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.

Орендна плата за землю відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Отже, орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

Згідно з підпункту 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.

Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України плата за землю це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відтак, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.

Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону України «Про оренду землі» необхідно враховувати і вимоги ПК України.

Пунктом 271.1 статті 271 ПК України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII ПК України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено площа земельних ділянок.

Пунктом 288.1 статті 288 ПК України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Пунктом 288.4 статті 288 ПК України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку, зокрема: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки.

Підпунктом 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Проаналізувавши вказані норми права, можна зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

Разом із цим, пунктом 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок встановлено Законом України «Про оцінку земель».

Відповідно до частини п`ятої статті 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Статтею 13 Закону України «Про оцінку земель» встановлено випадки обов`язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок. Відповідно до абзацу другого частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Згідно із частиною першою статті 15 Закону України «Про оцінку земель» підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

За змістом статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону України «Про оцінку земель». Частинами першою, третьою та четвертою цієї статті передбачено, що технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.

Пунктом 271.2 статті 271 Податкового кодексу України встановлено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Положеннями пункту 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.

Таким чином, обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац другий частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель»).

Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Суд висновує, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.

Із системного аналізу приписів Закону України «Про оренду землі», Закону України «Про оцінку земель», ПК України слідує, що зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності призводить до зміни розміру орендної плати.

Як вже зазначено, відповідно до пункту 2.1 Договору оренди земельної ділянки від 11 серпня 2004 року, укладеного між позивачем і відповідачем, орендна земельної ділянки провадиться з оплатою у розмірі 1% (одного) відсотка від суми грошової оцінки земельної ділянки.

Тоді як пунктом 1.2 Договору передбачено, що грошова оцінка земельної ділянки згідно довідки Васильківського районного відділу земельних ресурсів від 14 липня 2004 року №5 803 складає 241 092,62 грн.

Разом із тим, у відповідності до пункту 2.6 Договору, якщо в результаті зміни законодавства України розмір земельного податку збільшився, відповідно збільшується розмір орендної плати, а в іншому випадку розмір орендної плати залишається без змін.

З огляду на те, що за змістом пункту 288.5 статті 288 ПК України та статті 21 «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то з урахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами спору, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати є законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку, а не рішення органів місцевого самоврядування.

З цих підстав суд констатує безпідставність аргументів ОСОБА_1 про необхідність внесення змін до договору оренди у зв`язку зі зміною нормативного-грошової оцінки земельної ділянки.

Звертаюсь до суду із позовом про розірвання Договору оренди земельної ділянки позивач за первісним позовом посилається на істотні порушення відповідачем умов договору, які полягали у значному зростанні розміру орендної плати, спричиненому протиправною, на думку позивача, поведінкою відповідача. Наведені обставини позивач за зустрічним позовом вважає достатніми для розірвання спірного Договору.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання, або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з частиною першою статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частинами першою-четвертою статті 31 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно з пунктом 6.8 Договору цей договір припиняється в разі закінчення строку, на який було укладено договір, розірвання договору оренди згідно зі статтями 30, 31 Закону «Про оренду землі». Орендарем земельної ділянки у власність, примусового викупу (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності, а також з підстав, визначених ЗК України (статті 141, 143 та інші).

У відповідності до пункту 6.9 Договору, Договір оренди земельної ділянки може бути розірвано за взаємною згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договору договір може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами їх зобов?язань, передбачених у договорі, а також з підстав, визначених статтями 141, 142, 143, 144 ЗК України.

У відповідності до положень статті 141 ЗК України підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема добровільна відмова від права користування земельною ділянкою.

Разом із тим, припинення права користування орендованою земельною ділянкою не настає автоматично в силу добровільної відмови від такого права.

Ані умовами Договору оренди земельної ділянки, ані діючим законодавством, що регулює спірні відносини, не встановлено права орендодавця за договором оренди земельної ділянки розірвати такий договір в односторонньому порядку.

Будь-яких інших підстав для розірвання Договору оренди земельної ділянки судом під час розгляду справи не встановлено та не випливає з позовної заяви.

Отже, аналізуючи наведені положення Договору оренди земельної ділянки суд приходить до висновку, що підстава розірвання договору, визначена пунктом 6.9 Договору, передбачає розірвання укладеного між сторонами Договору за обоюдною згодою сторін договору.

Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Згідно з частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти) визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

З урахуванням наведеного, суд вважає, що позовні вимоги про розірвання договору оренди є безпідставними.

Що стосується зустрічного позову про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою суд зазначає таке.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05 червня 2024 року у справі № 914/2848/22 конкретизувала свій висновок щодо застосування у сукупності статей 5, 13 Закону України «Про оцінку земель», статті 21 Закону України «Про оренду землі», пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, викладений у постанові від 09 листопада 2021 у справі № 635/4233/19, про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

У цій же постанові Велика Палата Верховного Суду зазначила, що належному способу захисту орендодавця у такому випадку відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.

Разом із цим, процедура встановлення нормативної грошової оцінки включає ряд стадій, передбачених чинним законодавством України. Зокрема, розробка технічної документації з нормативної грошової оцінки спеціалізованою установою, погодження технічної документації органами влади, прийняття відповідною радою рішення про затвердження технічної документації, внесення відомостей про нормативну грошова оцінку земельної ділянки до Державного земельного кадастру.

Відповідно до статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Згідно зі статтею 10 ЗК України до повноважень районних рад у галузі земельних відносин належить: розпорядження землями на праві спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст району; забезпечення реалізації державної політики в галузі охорони та використання земель; організація землеустрою та затвердження землевпорядних проектів; вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

Статтею 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначений перелік питань, які відносяться до виключної компетенції сільських, селищних та міських рад, до яких, зокрема, належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин та затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.

Відповідно до частин першої, другої статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим Законом.

Суд зазначає, що акт застосування норм права (індивідуальний акт) - індивідуально-конкретні приписи, що є результатом застосування норм права; вимоги нормативно-правового акта стосуються всіх суб`єктів, які опиняються в нормативно регламентованій ситуації, а акт застосування норм права адресується конкретним суб`єктам і створює права та/чи обов`язки лише для цих суб`єктів; нормативно-правовий акт регулює певний вид суспільних відносин, а акт застосування норм права - конкретну життєву ситуацію; нормативно-правовий акт діє впродовж тривалого часу та не вичерпує свою дію фактами його застосування, тоді як дія індивідуального акта закінчується у зв`язку з припиненням існування конкретних правовідносин.

Вказані висновки узгоджується з правовою позицією, висловленою Верховним Судом у постановах від 21 жовтня 2019 року у справі № 522/22780/16-а, від 26 листопада 2019 року у справах № 826/4630/18 та № 183/6195/17, від 11 грудня 2019 року у справі № 369/7296/16-а, від 21 грудня 2019 року у справі № 826/14366/15.

При цьому Верховний Суд у постанові від 15 червня 2021 року у справі № 200/12944/19-а погодився із висновками судів попередніх інстанцій про те, що рішення Ясинуватської районної ради про затвердження технічної документації з нормативно грошової оцінки земельних ділянок за межами населених пунктів мають ознаки нормативно-правового регуляторного акта, так як прийняті уповноваженим органом суб`єкта владних повноважень, поширюється на невизначене коло осіб та спрямоване на правове регулювання адміністративних відносин між регуляторним органом та іншими суб`єктами господарювання.

Отже, Рішення ради «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель» є регуляторним актом у розумінні Закону України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності».

Відповідно до статті 4 Закону України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності» принципами державної регуляторної політики є, зокрема:

передбачуваність - послідовність регуляторної діяльності, відповідність її цілям державної політики, а також планам з підготовки проектів регуляторних актів, що дозволяє суб`єктам господарювання здійснювати планування їхньої діяльності;

прозорість та врахування громадської думки - відкритість для фізичних та юридичних осіб, їх об`єднань дій регуляторних органів на всіх етапах їх регуляторної діяльності, обов`язковий розгляд регуляторними органами ініціатив, зауважень та пропозицій, наданих у встановленому законом порядку фізичними та юридичними особами, їх об`єднаннями, обов`язковість і своєчасність доведення прийнятих регуляторних актів до відома фізичних та юридичних осіб, їх об`єднань, інформування громадськості про здійснення регуляторної діяльності.

Відповідно до статті 7 Закону України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності» кожен проект регуляторного акта оприлюднюється з метою одержання зауважень і пропозицій від фізичних та юридичних осіб, їх об`єднань.

Про оприлюднення проекту регуляторного акта з метою одержання зауважень і пропозицій розробник цього проекту повідомляє у спосіб, передбачений статтею 13 цього Закону.

У випадках, встановлених цим Законом, може здійснюватися повторне оприлюднення проекту регуляторного акта.

Проект регуляторного акта разом із відповідним аналізом регуляторного впливу оприлюднюється у спосіб, передбачений статтею 13 цього Закону, не пізніше п`яти робочих днів з дня оприлюднення повідомлення про оприлюднення цього проекту регуляторного акта.

Відповідно до статті 12 Закону України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності» регуляторні акти, прийняті органами та посадовими особами місцевого самоврядування, офіційно оприлюднюються в друкованих засобах масової інформації відповідних рад, а у разі їх відсутності - у місцевих друкованих засобах масової інформації, визначених цими органами та посадовими особами, не пізніш як у десятиденний строк після їх прийняття та підписання.

Стаття 13 Закону України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності» визначає способи оприлюднення документів, підготовлених у процесі здійснення регуляторної діяльності.

У цій справі Васильківська міська рада жодним чином не спростувала аргументів позивача про відсутність як рішення про проведення грошової оцінки земельної ділянки, так і рішення про затвердження або відмову у затвердження технічної документації щодо земельної ділянки, яка орендується позивачем.

З цих підстав суд вважає за неможливе встановити на даний час факт наявності рішення про зміну розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок, прийнятого в установленому законом порядку, та, відповідно, початку його застосування для цілей визначення орендної плати за землю.

Щодо зустрічної позовної вимоги про визнання Васильківської міської ради стороною вищевказаного договору оренди суд зазначає таке.

Як вже зазначено, відповідно до Рішення Васильківської міської ради від 24 грудня 2020 року «Про припинення сільських рад в результаті реорганізації шляхом приєднання» припинено юридичні особи сільських рад, у тому числі Великобугаївської сільської ради (підпункт 1.8 пункту 1 Рішення) та встановлено, що Васильківська міська рада Обухівського району Київської області є правонаступником прав та обов`язків, зокрема, Великобугаївської сільської ради (пункт 2 Рішення).

Відповідно до частини першої статті 104 ЦК України юридична особа припиняється в результаті реорганізації (злиття, приєднання, поділу, перетворення) або ліквідації. У разі реорганізації юридичних осіб майно, права та обов`язки переходять до правонаступників.

Відтак, оскільки до Васильківської міської ради перейшли всі права та обов`язки Великобугаївської сільської ради в силу закону, в даному випадку суд не вбачає підстав для заміни сторони договору.

Отже, підстави для задоволення зустрічного позову також відсутні.

Керуючись статтями 263-265 ЦПК України, суд

ухвалив:

1. Первісний позов ОСОБА_1 залишити без задоволення.

2. Зустрічний позов Васильківської міської ради залишити без задоволення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Дата складення повного судового рішення: 22 жовтня 2025 року.

Суддя О.В. Попович