БОЛГРАДСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 510/2282/24
Провадження № 2/497/615/25
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 жовтня 2025 року м. Болград

Болградський районний суд Одеської області у складі:

головуючого - судді Кодінцевої С.В.,

за участю секретаря Мунтянової В.Р.,

позивача ОСОБА_1 ,

представника позивача ОСОБА_2 ,

відповідача ОСОБА_3 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Болград, цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_4 до ОСОБА_3 , Ренійської міської ради Ізмаїльського району Одеської області про визнання права власності, -

ВСТАНОВИВ:

13.03.2025 року за підсудністю з Ренійського районного суду Одеської області надійшла справа за позовною заявою ОСОБА_4 до ОСОБА_3 , Ренійської міської ради Ізмаїльського району Одеської області про визнання права власності.

Позивач звернулася до суду з даною заявою та просить постановити рішення, яким визнати за нею право власності на об`єкт нерухомого майна нежитлову будівлю (колишня котельна), загальною площею 59.90 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

В обґрунтування позову зазначає, що відповідачу Ренійській міській раді Ізмаїльського району Одеської області на праві приватної власності належить нежитлова будівля (колишня котельна), загальною площею 59,90 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

08.05.2024 року вона, позивач домовилася з відповідачем ОСОБА_3 про купівлю-продаж даного об`єкту нерухомості. Також вони домовились, що пізніше оформлять договір купівлі-продажу в нотаріальному порядку. Тобто вони домовились про усі істотні умови договору. Крім того, відбулося повне виконання договору. Відповідач ОСОБА_3 передав у власність обумовлене домовленістю нерухоме майно, а вона, позивач прийняла його, а відтак фактично вступила у володіння цим майном, та використовує вказане майно для своїх потреб.

На тепер відповідач ОСОБА_3 ухиляється від нотаріального посвідчення договору, на її, позивача лист про необхідність з`явитися до нотаріальної контори з метою посвідчення договору купівлі-продажу майна, не відреагував. На її, позивача неодноразові звернення до відповідача ОСОБА_3 із проханням переоформити відповідним чином нежитлову будівлю, останній запевняв, що документи виготовляються.

Наразі позивач продовжує користуватись об`єктом, нести витрати на утримання зазначеного майна, тобто добросовісно та безперервно володіє та відкрито користується даним нерухомим майном, доглядає та використовує у своїх цілях.

Відповідач Ренійська міська рада або інші правонаступники власника, жодного разу не витребували майно, вимог щодо його повернення не висували, не заперечували проти використання в її, позивача особистих цілях.

Згодом, вона позивач з`ясувала, що ОСОБА_3 не встиг переоформити та зареєструвати право власності на нерухоме майно у вигляді будівлі (колишньої котельні) №68-а, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , виходячи з наступного:

22.05.2008 року рішенням Ренійської міської ради Ренійського району Одеської області № 835-V «Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності громади м. Рені, які підлягають приватизації в 2008-2009 рр.», був затверджений перелік об`єктів, серед яких приміщення колишньої бойлерної по АДРЕСА_2 . Спосіб приватизації - через аукціон.

29.09.2010 року рішенням виконавчого комітету Ренійської міської ради № 306 «Про затвердження звіту незалежної експертної оцінки» було затверджено експертну оцінку зазначеного об`єкту нерухомості 20 461,00 гривень.

26.11.2010 р. виконавчим комітетом Ренійської міської ради було скасовано рішення виконавчого комітету № 306 від 29.09.2010 р., але згодом, рішенням виконкому № 34 від 20.03.2015 р. залишено в силі в частині п.1 та п.4 рішення № 306.

11.10.2010 р. ОСОБА_3 на рахунок Ренійської міської ради сплачено необхідну суму у розмірі 32 999,70 гривень, що підтверджується банківськими квитанціями та п.2 рішення виконавчого комітету Ренійської міської ради Одеської області від 20.03.2015 р. з № 34, яким зазначається, що фінансово-економічному відділу виконкому кошти, які поступили на рахунок виконкому від продажу об`єктів комунальної власності, по АДРЕСА_1 перевести на статтю доходів міського бюджету.

Таким чином, свої обов`язки за договором щодо аукціону нерухомого майна ОСОБА_3 перед Ренійської міської радою - виконав, а Ренійська міська рада передала обумовлене майно ОСОБА_3 у користування, володіння та у власність.

Оскільки ОСОБА_3 фактично набув право власності на нерухоме майно - приміщення колишньої бойлерної, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , та у подальшому продав їй позивачу, ОСОБА_1 , то наявні підстави для визнання за нею право власності на вказане майно.

Зазначене стало підставою для звернення до суду.

Ухвалою від 14.03.2025 року було відкрито провадження по справі та призначено підготовчий розгляд на 10.04.2025 року о 13:00 годині (а.с.54-55), про що повідомлено сторін по справі (а.с.56).

У подальшому підготовче засідання відкладалося, та ухвалою від 04.06.2025 року закрито підготовче засідання і справу призначено до судового розгляду на 13:00 годину 07.07.2025 року (а.с.102), та повідомлено сторін по справі (а.с.103).

В судовому засіданні 07.07.2025 року:

Позивач пояснила, що в травня минулого року вона купила гараж, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , де зберігає свій автомобіль, але право власності не оформила. З ОСОБА_3 вони уклали угоду купівлі-продажу, про всі умови домовились. Вони звертались до нотаріуса, але у ОСОБА_3 не було належно оформлених документів на цей гараж, хоча він запевняв, що він виграв аукціон, сплатив кошти за гараж та він його. Після того, як вона передала кошти ОСОБА_3 , вона стала користуватися цим гаражем, а ОСОБА_3 запевняв, що коли будуть готові документи, вони посвідчать угоду нотаріально.

Представник позивача підтримала доводи позивача, надала пояснення з правових підстав, зазначених в позові. Між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем ОСОБА_3 відбулася домовленість про купівлю-продаж гаражу, узгодили всі істотні умови, та позивач передала кошти відповідача. Однак, відповідач ОСОБА_3 не може підтвердити документально своє право на цей гараж, хоча він його придбав за результатами проведеного аукціону, сплатив кошти на користь Ренійської міської ради. Рішення про проведення аукціону було ухвалено, 29.09.2010 року рішенням ради №306 було затверджено звіт про незалежну експертну оцінку. Відповідач ОСОБА_3 сплатив суму коштів за вказане майно по аукціону у повному обсязі, що підтверджується квитанціями. Таким чином ОСОБА_3 набув право на це майно гараж, розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Наразі ОСОБА_1 є добросовісним набувачем на майно - гараж, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , оскільки всі істотні умови договору купівлі-продажу між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 виконані, а останній ухиляється від нотаріального посвідчення цієї угоди.

Відповідач ОСОБА_3 позовні вимоги визнав, просив задовольнити. Пояснив, що Ренійська міська рада виставала на аукціон ряд об`єктів нерухомості, які підлягали приватизації. За результатами аукціону він придбав приміщення колишньої бойлерної за адресою: АДРЕСА_1 , та перерахував всю суму вартості на рахунок міської ради, про що має квитанції. Після цього він звернувся до нотаріуса для оформлення договору купівлі-продажу, надав документи для оформлення угоди: рішення аукціону, тех.паспорт, квитанції про оплату, але в зв`язку з завантаженістю нотаріуса угода не була посвідчена, та нотаріус не повернула йому оригінали документів. Звернувшись до міської ради, з`ясувалось, що у них також не збереглися документи. Будучи переконаним, що він є власником цього майна гаражу, він уклав угоду купівлі-продажу з ОСОБА_1 , домовились про усі істотні умови, після отримання грошових коштів передав гараж ОСОБА_1 , та запевнив, що найближчим часом оформить всі документи на гараж. Однак до тепер він цього не зробив, так як не знайшов документів, а ні у нотаріуса, а ні в міській раді.

Представник відповідача Ренійської міської ради Ізмаїльського району Одеської області до суду не прибув. У відзиві зазначив клопотання про розгляд справи у відсутність представника міської ради (а.с.61 зворотна сторінка).

Згідно відзиву від 31.03.2025 року (а.с.60-71) позовні вимоги не визнав, заперечував щодо їх задоволення. Стверджував, що про виконання обов`язків за договором, позивачем не надано доказів існування, укладеного за результатом аукціону, такого договору купівлі продажу, обов`язковість укладання якого випливає із закону.

Представник наголошував на відсутності нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу зазначеного вище об`єкта нерухомості, а також державної реєстрації за ОСОБА_3 права власності на нього, та вважає твердження позивача про можливість визнання права власності на нерухоме майно за ОСОБА_3 , а згодом за позивачем безпідставними. Позивач стверджує, що набула право власності на об`єкт нерухомості, так як вона придбала у ОСОБА_3 майно, яке він не мав права відчужувати і це майно не може, у відповідності до ст. 388 ЦК України, бути витребувано у неї, тому що воно не було загублено власником, не було викрадено та не вибувало з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Ренійська міська рада вважає, що наведені позивачем правові підстави позову не породжують набуття нею права власності на об`єкт нерухомості, так позивача не можна вважати добросовісним набувачем, оскільки вона, купуючи об`єкт нерухомості у ОСОБА_3 , який не є його власником та не має відповідного правовстановлюючого документу, знала або могла знати про те, що він не має права на його відчуження. А відсутність нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу вказаного об`єкт нерухомості, підписаного уповноваженим представником органу приватизації свідчить про те, що він вибув з володіння Ренійської міської ради не з її волі іншим шляхом. За таких обставин, наведені твердження позивача також вважають безпідставними. В задоволенні позову просили відмовити.

Розглянувши подані сторонами документи та матеріали, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, заяви сторін по справі, суд прийшов до висновку про відмову в задоволенні позовних вимог за наступних підстав.

Згідно ст.4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим кодексом, звернутись до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Завданням суду при здійсненні правосуддя, в силу ст.2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» є забезпечити кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною радою України.

За змістом положень вказаних норм, розпорядження своїм правом на захист є диспозитивною нормою цивільного законодавства, яке полягає у наданні особі, яка вважає свої права порушеними, невизнаними або оспорюваними, можливості застосувати способи захисту, визначені законом або договором.

Відповідно до ч. 1 ст. 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, держави та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

При цьому, предметом позову є матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою - посилання на належне йому право, юридичні факти, що призвели до порушення цього права, та правове обґрунтування необхідності його захисту.

Отже, виходячи із наведеного, на момент звернення із тим чи іншим позовом, права та інтереси, на захист яких поданий позов вже мають бути порушені, невизнані або оспорювані особою, до якої пред`явлений позов, тобто, законодавець пов`язує факт звернення до суду із наявністю вже порушених прав та інтересів позивача.

Метою ж позову є розгляд спору і захист вже порушених, невизнаних або оспорюваних суб`єктивних прав або законних інтересів позивача.

Судовим розглядом встановлено, що позивач ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_1 є громадянкою Молдова, має посвідку на проживання на території України № НОМЕР_1 від 14.05.2014 року, видано органом 5101 (а.с.9), РНОКПП НОМЕР_2 (а.с.8).

Відповідач ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , громадянин України, зареєстрований за адресою: АДРЕСА_3 , паспорт серії НОМЕР_3 виданий 01.09.2016 року Ренійським РС ГУДМС України в Одеській області (а.с.10-12).

Рішенням двадцять другої сесії п`ятого скликання Ренійської міської ради Ренійського району Одеської області від 22.05.2008 року за №835-V затверджено перелік об`єктів комунальної власності громади м.Рені, які підлягають приватизації в 2008-2009 роках (а.с.21, 126).

Згідно переліку об`єктів комунальної власності громади м.Рені, які підлягають приватизації в 2008-2009 роках за порядковим номером 21 значиться «приміщення колишньої бойлерної), місце розташування: АДРЕСА_2 (а.с.21 зворотна сторінка).

Зазначене також підтверджується архівним витягом Ренійського сектору Ізмаїльської районної державної адміністрації Одеської області від 05.08.2025 року №Л-121 (а.с.126).

На підставі рішення виконавчого комітету Ренійської міської ради №306 від 29.09.2010 року «Про затвердження звітів незалежної експертної оцінки», вбачається, що за результатами розгляду висновків експерта ПТНЗ «Майстер» ТОВ «ТДН» про вартість об`єктів експертної оцінки і заслухання інформації міського голови ОСОБА_5 , виконавчий комітет Ренійської міської ради вирішив затвердити висновки незалежної експертної оцінки, згідно додатку: за порядковим номером 9: місце розташування об`єкта вул. Леніна, 68, площа об`єкта 67.0 кв.м., вартість об`єкта (грн..) 32663.00 гривень (а.с.22, 112). Про наявність вказаного рішення свідчить архівний витяг Ренійського сектору Ізмаїльської районної державної адміністрації Одеської області від 25.08.2025 року за №Л-123) (а.с.124).

На а.с.23 зворотна сторінка (а.с.114) містяться копії двох квитанцій майже нечитабельні від 11.10.2010 року на суму 3266.00 гривень та від 22.10.2010 року на суму 29733.70 гривень

Рішенням виконавчого комітету Ренійської міської ради №356 від 26.11.2010 року скасовано рішення виконавчого комітету від 29.09.2010 року №306 «Про затвердження звітів незалежної експертної оцінки».

Згідно пункту 4 вказаного рішення: довести до відома покупців: … Лантінов (бойлерна вул.Леніна, 68, внесена сума без оформлення 33 тис грн) (а.с.22 зворотна сторінка).

Рішенням виконавчого комітету Ренійської міської ради №59 від 30.03.2012 року присвоєно поштову адресу нежитловій будівлі (котельня), розташованій за адресою: АДРЕСА_4 . Видати територіальній громаді м. Рені в особі Ренійської міської ради свідоцтво про право власності на нежитлову будівлю (котельню), розташовану за адресою: АДРЕСА_2 (а.с.7). Надана відповідна архівна копія цього рішення Ренійським сектором Ізмаїльської районної державної адміністрації Одеської області від 25.08.2025 року №Л-124 (а.с.122).

20 березня 2015 року виконавчим комітетом Ренійської міської ради Одеської області прийнято рішення №34 «Про внесення змін в рішення виконавчого комітету від 6.11.2010 №356 «Про скасування рішення виконавчого комітету від 29.09.2010 року №306 «Про затвердження звітів незалежної експертної оцінки» (а.с.23, 113, 123).

Згідно п. 1 цього рішення вирішено: внести слідуючі зміни в рішення виконавчого комітету від 26.11.2010 року №356 «Про скасування рішення виконавчого комітету від 29.09.2010 року №306 «Про затвердження звітів незалежної експертної оцінки»:

- залишити в силі п.1 рішення виконавчого комітету від 29.09.2010 року №306 «Про затвердження експертної оцінки в частині оцінки об`єктів, розташованих по АДРЕСА_5 (площа 67 кв.м.);

- залишити в силі п.4 в частині СП «Прима-Макс» (керівник Семейкіна М.В.) і ОСОБА_3 ).

Фінансово-економічному відділу ( ОСОБА_6 ), кошти, що надійшли на рахунок міськвиконкому від продажу об`єктів комунальної власності, розташованих по АДРЕСА_5 (площа 67 кв.м), в сумі 33 тис і 54798 грн. перевести на статтю доходу міського бюджета (а.с.23, 123).

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстр прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта майна №67519359 від 07.09.2016 року, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , вбачається, що на підставі свідоцтва про право власності НОМЕР_4 , 14.05.2012, виконком Ренійської міської ради, зареєстровано право власності 14.05.2012 року за Територіальною громадою в особі Ренійської міської Ради (а.с.20).

Ренійським бюро технічної інвентаризації Одеської області 03.09.2015 року виготовлено технічний паспорт на громадський будинок «Котельня», за адресою: АДРЕСА_1 , в якому в графі «Власник) значиться «Територіальна громада м. Рені в особі Ренійської міської ради» (а.с.16-18).

05.07.2018 року ПП «Експерт-Центр «Авант» в особі виконавчого договору М.В.Бондар складено звіт про проведення незалежної оцінки вартості нежитлової будівлі колишньої котельні, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , згідно якого ринкова вартість нежитлової будівлі з загальною площею 59.9 кв.м. (без вартості з/д) становить 48 170 гривень (а.с.15).

На звернення відповідача ОСОБА_7 до Ренійського сектору Ізмаїльської районної державної адміністрації Одеської області надано відповідь 05.08.2025 року за №Л-121-126 про те, що копії рішення виконкому Ренійської міської ради від 26 листопада 2010 року за №356 в справі за 1672 немає, тому копію надати не маємо можливості, але в журналі реєстрації рішень виконавчого комітету це рішення є під назвою «Об отмене решения исполкома горсовета от 29.09.2010 г. №306 «Об утверждении отчетов независимой экспертной оценки» (а.с.125).

08 травня 2024 року між ОСОБА_4 з однієї сторони, за текстом «покупець» та ОСОБА_3 з другої сторони, за текстом (продавець), діючи добровільно, відповідно до власного вільного волевиявлення, що відповідає їхній внутрішній волі, перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам`яті, розуміючи значення своїх дій, попередньо ознайомлені з вимогами чинного законодавства щодо недійсності правочинів, уклали договір купівлі-продажу.

За цим договором продавець продав та передав покупцю, а покупець купив та прийняв від продавця нежитлову будівлю (котельню) АДРЕСА_1 .

Будівля, що продається, оглянута покупцем до підписання даного договору. На момент огляду будь-яких недоліків, які перешкоджали б його використанню за призначенням, не виявлено. Покупець заявляє, що не має будь-яких претензій до продавця з приводу якісних технічних характеристик відчужуваної житлової нерухомості. За домовленістю сторін, продаж будівлі вчинено за 48170 гривень (а.с.14).

Згідно п.2 цього договору зазначено, що продавець свідчить, що дійсно є власником будівлі, не має обмежень щодо свого права розпорядження нерухомості, будівля, ні будь-яка її частина на момент укладення цього договору нікому іншому не продане, не подароване, не відчужене іншим способом, не надане в іпотеку ….

Разом з цим, в договорі відсутнє посилання на правовстановлюючий документ, на підставі якого дана нежитлова будівля за адресою: АДРЕСА_1 належить на праві власності ОСОБА_3 .

Згідно акту прийому-передачі від 08.05.2024 року ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_3 як покупець з однієї сторони та ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_4 К продавець з іншої сторони, уклали Акт договорів про наступне: Продавець продав та передав покупцю, а покупець купив та прийняв від продавця нежитлову будівлю (котельню) АДРЕСА_1 . За домовленістю сторін, продаж здійснено за 48170 грн. (а.с.13).

08.09.2025 року позивач ОСОБА_4 звернулася з заявою до ОСОБА_3 про необхідність нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, якою просила ОСОБА_3 з`явитися до Ренійської районної нотаріальної контори об 11:00 годині 20.09.2024 року з метою посвідчення нотаріусом договору купівлі-продажу (а.с.19).

На виконання ухвали суду від 08.05.2025 року Ренійська міська рада Ізмаїльського району Одеської області листом №37/1850-2423 від 22.05.2025 року повідомила, що інформація про результати проведення аукціону щодо продажу нерухомого майна нежитлової будівлі (колишньої котельні) за адресою: АДРЕСА_1 , відсутня (а.с.92).

Також на адвокатський запит представника позивача ОСОБА_8 ОСОБА_2 від 28.04.2025 року, виконавчий комітет Ренійської міської ради Ізмаїльського району Одеської області повідомив 09.05.2025 року листом №38/1788-2236, що нежитлова будівля (котельна), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , перебуває в комунальній власності Ренійської територіальної громади, на аукціон, як об`єкт приватизації не виставлялася (а.с.98 зворотна сторінка).

З огляду на досліджені докази, суд розцінює критично доводи позивача, що відповідач ОСОБА_3 виконав свої обов`язки за договором аукціону нерухомого майна перед Ренійською міської радою Ізмаїльського району Одеської області, а Ренійська міська рада передала майно у користування, володіння та у власність обумовлене майно, оскільки жодними належними та допустимими доказами вказані обставини не підтверджені.

Так згідно ч.2 ст.1 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» від 6 березня 1992 року № 2171-XII (в редакції, діючій на час виникнення правовідносин) (далі Закон № 2171-XII), до відносин щодо приватизації невеликих державних підприємств, не врегульованих цим Законом, застосовується Закон України «Про приватизацію майна державних підприємств».

Статтею 23 Закону № 2171-XII передбачено, що право власності на державне майно підтверджується договором купівлі продажу, який уповноваженим укладається представником відповідного між органу також актом приймання-передачі зазначеного майна.

Договір купівлі-продажу державного майна покупцем приватизації, та а підлягає нотаріальному посвідченню та у випадках, передбачених законом, державній реєстрації.

У разі придбання об`єкта приватизації на аукціоні, за конкурсом договір купівлі продажу між покупцем і продавцем укладається не пізніш як у п`ятиденний термін з дня затвердження органом приватизації результатів аукціону, конкурсу.

Договір купівлі-продажу є підставою для внесення коштів у банківську установу на обумовлений договором рахунок як оплату за придбаний об`єкт приватизації. Покупець зобов`язаний Термін внести зазначені платежі протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі продажу. оплати може бути продовжено ще на 30 календарних днів за умови сплати не менш як 50 відсотків ціни продажу об`єкта. У триденний термін після сплати повної вартості придбаного об`єкта приватизації уповноважений представник органу приватизації і новий власник підписують акт передачі приватизованого об`єкта.

Відповідно до ч. 4 ст. 3 Закону України «Про приватизацію державного майна» від 4 березня 1992 року № 2163-XII (в редакції, діючій на час виникнення правовідносин) (далі Закон №2163-XII), відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.

Згідно ст. 27 Закону №2163-XII, при приватизації об`єкта державної власності шляхом його викупу, продажу на аукціоні, за конкурсом між продавцем і покупцем укладається відповідний договір купівлі-продажу.

Укладення та внесення змін до договорів купівлі-продажу здійснюється відповідно до вимог законодавства.

Договір купівлі-продажу підлягає нотаріальному посвідченню та у випадках, передбачених законом, державній реєстрації.

У разі якщо об`єктом є нерухоме майно (нерухомість), право власності на нього переходить до покупця після державної реєстрації права власності на придбаний об`єкт в установленому законом порядку, яка здійснюється після сплати у повному обсязі ціни продажу об`єкта.

Окрім цього, Ренійська міська рада Ізмаїльського району Одеської області листом №37/1850-2423 від 22.05.2025 року повідомила, що інформація про результати проведення аукціону щодо продажу нерухомого майна нежитлової будівлі (колишньої котельні) за адресою: АДРЕСА_1 , відсутня (а.с.92).

Виконавчий комітет Ренійської міської ради Ізмаїльського району Одеської області повідомив 09.05.2025 року листом №38/1788-2236, що нежитлова будівля (котельна), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , перебуває в комунальній власності Ренійської територіальної громади, на аукціон, як об`єкт приватизації не виставлялася (а.с.98 зворотна сторінка).

14.05.2012 року зареєстровано право власності за Територіальною громадою в особі Ренійської міської Ради не нежитлову будівлю (котельню), розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі свідоцтва про право власності НОМЕР_4 , 14.05.2012, виконком Ренійської міської ради, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстр прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта майна №67519359 від 07.09.2016 року (а.с.20).

Станом на час розгляду справи Ренійська міська рада Ізмаїльського району Одеської області є власником цього майна впродовж останніх 13 років, право власності не оскаржувалося, реєстрація права власності не була скасована.

А відтак, відповідач ОСОБА_3 не набув права власності на спірний об`єкт нерухомості, та у останнього відсутні підстави для розпорядження цим об`єктом: нежитловою будівлею (котельня) АДРЕСА_1 .

Позивач за даним позовом просить визнати за нею право власності на об`єкт нерухомого майна нежитлову будівлю (колишня котельна), загальною площею 59.90 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 як за добросовісним набувачем, посилаючись на положення ст.ст.330, 388, 397 ЦК України, стверджуючи про укладення договору купівлі-продажу спірного майна між нею, ОСОБА_1 та відповідачем ОСОБА_3 , який не був посвідчений нотаріально, а наразі відповідач ухиляється від такого посвідчення.

При цьому позивач не ставить вимогу про визнання даного договору укладеним та дійсним. Відсутні докази, що сторони досягли усіх істотних умов договору, що позивач сплатила кошти за цим договором продавцю тощо.

Положеннями ст.330 ЦК України визначено, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Згідно ст.388 ЦК України в редакції на час вчинення правочину, вбачається, що якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:

1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;

2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;

3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

2. Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.

Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане такому набувачеві на електронному аукціоні у порядку, встановленому для приватизації державного та комунального майна.

3. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.

Добросовісність набувача це наступне питання, яке вирішує суд. Добросовісність встановлюється законодавцем як «не знав і не міг знати», що інша особа, яка відчужила набувачеві майно, не мала права його відчужувати.

Стандартне формулювання наступне: «За змістом ч. 5 ст. 12 ЦК України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для відмови у задоволенні позову (Постанова ВП ВС від 20.11.2018 року у справі № 907/50/16 https://reyestr.court.gov.ua/Review/78129859 ).

За такого формулювання ВС оцінює добросовісність як загальну цивільну презумпцію, а не як умову набуття права власності, навіть у титульних спорах про право власності, апелюючи до ст. 41 Конституції.

Основний підхід об`єктивний. Перевага надається встановленим обставинам, які вказують на те, що набувач «знав/не знав». «Міг/повинен був знати» - як критерій добросовісності застосовується радше виняток. Така позиція зрозуміла щодо звичайних фізичних осіб, але не завжди виправдана, наприклад, щодо професійних учасників ринку. Адже вони мають можливість отримати інформацію щодо історії переходу майна, що є дуже бажаним для стабільності цивільного обороту.

Також ВП ВС застосовує критерії, усталені критерії, що мають однакову дію для всіх осіб. Одним з яких є можливість ознайомитися з імперативними вимогами законодавства. Як визначила ВП ВС у справі «Садиби Терещенків», «...немає жодних підстав вважати, що перед тим, як вчиняти правочини, спрямовані на придбання садиби ОСОБА_9 , у відповідача-1 були перешкоди ознайомитися із зазначеними вище вимогами законодавства та зробити висновки щодо режиму цього об`єкта та неможливості набуття на нього права приватної власності» (Постанова ВП ВС від 12.09.2023 року у справі 910/8413/21 https://reyestr.court.gov.ua/Review/114228694 ).

Такі «об`єктивні» обставини як державна реєстрація, інформація з державних реєстрів, рішення суду, також можуть бути спростовані. Так ВП ВС визначила: «… ч. 1 ст. 10 та ч. 2 ст. 12 Закону слід розуміти так, що необхідною умовою добросовісності набувача є відсутність в Державному реєстрі обтяжень рухомого майна відомостей про обтяження цього рухомого майна, і в такому разі набувач презюмується добросовісним. Водночас така презумпція може бути спростована, якщо буде доведено, що набувач знав чи за всіма обставинами справи мав знати про наявність прав інших осіб або обтяжень, відомості про які не були відображені в Державному реєстрі обтяжень рухомого майна. У такому випадку набувач є недобросовісним і в залежності від обставин справи не набуває права на рухоме майно або набуває право на рухоме майно, обмежене такими обтяженнями, про які набувач знав чи мав знати (Постанова ВП ВС 05.04.2023 року у справі № 911/1278/20 https://reyestr.court.gov.ua/Review/110208958).

У практиці ВС наразі сформовані такі критерії недобросовісності:

- порушення імперативних норм права виключає добросовісність: абсолютна заборона закону не може бути спростована добросовісністю;

- якщо не порушуються імперативні норми, проте дії є зловживанням правом, добросовісність відсутня (Постанова КЦС ВС від 06.11.2019 року в справі № 317/3272/16-ц).

Недопустимість зловживання правом поширюється як на особу, яка посилається на добросовісність, а також її контрагента. Зловживанню правом можна протиставити добросовісність;

- заборона суперечливої поведінки (доктрина venire contra factum proprium) також може спростовувати добросовісність. «В основі знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них» (Постанова ОП КЦС ВС від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17 https://reestr.court.gov.ua/Review/81263995) .

Якщо добросовісність є умовою набуття права власності (ст. 330 ЦК), саме набувач має доказати свою добросовісність. Це загальне правило: у спорі про витребування, про визнання права власності, доказуються правові підстави виникнення правового титулу власності особою, яка наполягає на своєму статусі власника.

Звісно у ч. 5 ст. 12 ЦК встановлюється загальна презумпція добросовісності дій, але ж перевагу в застосуванні має норма, що має спеціальну дію, а отже у такому спорі саме набувач має обов`язок доказування своєї добросовісності.

Повертаючись до конституційних засад непорушності права власності, які у діють для «обох власників», самого загального принципу добросовісності набувача у спорах про право власності недостатньо, щоб позбавити права власності «колишнього власника».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі N 925/1351/19, суд зазначив

« … було запроваджено Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, відомості з якого презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тож добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей».

Отже, позивач ОСОБА_1 08.05.2024 року під час укладання договору купівлі-продажу нежитлової будівлі була вправі покладатися на відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, згідно яких право власності на спірне майно було зареєстроване не за продавцем, а за іншою особою: територіальною громадою в особі Ренійської міської ради.

Більш того, дані особи: позивач арабаджи Т. та відповідач ОСОБА_3 перебували в цивільних відносинах від яких народилась ІНФОРМАЦІЯ_5 донька ОСОБА_10 (а.с.107), що підтвердила позивач в судовому засіданні.

Тобто вказана угода купівлі-продажу була укладена між людьми, які тривалий час мали стосунки та мають спільну дитину, що ще раз підтверджує, що позивач знала, або повинна була знати, що відповідач ОСОБА_3 не мав правовстановлюючого документу на майно, про відчуження якого вони домовилися. А відтак відсутні умови для твердження, що позивач є добросовісним набувачем спірного майна.

Таким чином, позивачем не доведено, що вона є добросовісним набувачем спірного майна, оскільки позивач мала змогу перевірити відсутність права власності у продавця цього майна, тобто у ОСОБА_3 , відсутність підстав набуття ним такого права. Разом з цим, у відповідача ОСОБА_3 не було в наявності жодного документу на підтвердження його права власності, володіння, користування, розпорядження тощо цим майном.

На глибоке переконання суду, саме ці обставини і завадили сторонам укласти договір купівлі-продажу та посвідчити його нотаріально.

Інформація про зареєстроване право власності за Ренійською міською радою нині Ізмаїльського району (раніше Ренійського району) Одеської області на спірний об`єкт - не нежитлову будівлю (котельню), розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , наявна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстр прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна з 14.05.2012 року, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру … щодо об`єкта майна №67519359 від 07.09.2016 року (а.с.20).

Тому позивач не є добросовісним набувачем, а відтак не набула права власності на нього.

Виходячи з загальних засад справедливості, добросовісності та розумності (ст. 3 ЦК України) добросовісний набувач набуває право власності або інше речове право на рухоме майно вільним від прав інших осіб та обтяжень, про які набувач не знав і не мав знати. (п.7.4) Постанова ВП ВС 05.04.2023 року у справі № 911/1278/20 (№ 12-33гс22) https://reyestr.court.gov.ua/Review/110208958 .

ВП ВС зробила висновок про недобросовісність набувача-позивача. «На момент укладення зазначеної додаткової угоди позивач знав про існування арешту, тобто усвідомлював, що відповідач ТОВ не має права його відчужувати, зокрема передавати право власності на арештоване майно на виконання зобов`язального договору купівлі-продажу, укладеного раніше.

За загальним правилом власник це той, хто має право відчужувати майно. У Постанові йдеться про власника, який не мав права відчужувати майно, але і набувач не був добросовісним.

У ст. 388 ЦК законодавець, зазначаючи про волю власника або особи, якій він передав майно у володіння, мав на увазі законність такої волі, спрямованої на настання корисного для цих осіб результату. Водночас у цій справі така воля була відсутня, оскільки жодним документом не підтверджено факт передачі спірного нерухомого майна від Ренійської міської ради до ОСОБА_3 , акт прийому передачі не складався, та відповідно до матеріалів справи не було додано.

Щодо застосування способів захисту, законом пріоритет наданий неволодіючому власнику. Це логічно: якщо не було волі на відчуження, власник не знаходиться в договірних відносинах з особою, яка не мала права відчужувати майно третій особі. Тому власник не може застосувати договірних способів захисту.

Набувач майна навпаки має контрагента за договором, якому, наприклад, передав кошти, тому може вимагати їх повернення (за ст.1212 ЦК), може застосовувати захист від евікції тощо.

Однією з засад судочинства, регламентованих п. 4 ч. 3 ст. 129 Конституції України, є змагальність сторін та свобода в наданні ними до суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

За загальними правилами доказування, визначеними статтями 12, 81 ЦПК України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Статтею 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Належними, згідно ст. 77 ЦПК України, є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (ч. 1 ст. 80 ЦПК України).

Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Позивач не надала належних, достовірних та достатніх доказів того, що на момент укладення договору купівлі-продажу нежитлової будівлі (колишня котельня) загальною площею 59.90 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 вона не знала і не могла знати, що у відповідача ОСОБА_3 відсутнє право власності, володіння, користування та розпорядження цим майном, тобто, що вона як покупець діяла добросовісно, та набула статусу добросовісного набувача.

Навпаки, як встановив суд, відповідач ОСОБА_3 повідомляв позивача про відсутність у нього правовстановлюючих документів на це майно, що і було перешкодою для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, що вже само по собі суперечить принципу добросовісності, необхідному для визнання права власності на таке майно за ст.330 ЦК України.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (PRONINA v. UKRAINE, N 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Встановивши вказані обставини, оцінюючи належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, підстави для задоволення позову ОСОБА_4 про визнання права власності як за добросовісним набувачем - відсутні.

Відповідно до частини першої статті 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Згідно із статтею 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. У разі відмови в позові інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються на позивача.

На підставі вищенаведеного та керуючись ст.ст.2, 4, 10, 12, 13, 76-83, 89, 95, 133, 141, 258, 259, 263-265, 268, 272, 273, 354, 355 ЦПК України суд

УХВАЛИВ:

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_4 до ОСОБА_3 , Ренійської міської ради Ізмаїльського району Одеської області про визнання права власності відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до суду апеляційної інстанції протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду;

Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 цього Кодексу.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст судового рішення виготовлено 17.10.2025 року.

Суддя С.В.Кодінцева