КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 вересня 2025 року місто Київ

єдиний унікальний номер справи: 369/12769/24

номер провадження: 22-ц/824/11685/2025

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого - Верланова С.М. (суддя - доповідач),

суддів: Невідомої Т.О., Нежури В.А.,

за участю секретаря - Габунії М.Г.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Сажієнко Інни Олексіївни на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 10 квітня 2025 року у складі судді Пінкевич Н.С., у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , товариства з обмеженою відповідальністю «Адоніс Кріейт», товариства з обмеженою відповідальністю «Смарт Ріал Естейт плюс», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , про визнання майнових прав на об`єкти незавершеного будівництва,

В С Т А Н О В И В:

У липні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , товариства з обмеженою відповідальністю «Адоніс Кріейт» (далі - ТОВ «Адоніс Кріейт»), товариства з обмеженою відповідальністю «Смарт Ріал Естейт плюс» (далі - ТОВ «Смарт Ріал Естейт плюс»), ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання майнових прав на об`єкти незавершеного будівництва.

Позов мотивований тим, що 19 березня 2019 року на підставі договору купівлі-продажу №265 від 19 березня 2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Бучанського районного нотаріального округу Швидкою І.М., ОСОБА_2 придбав у власність земельну ділянку за кадастровим номером :01:004:0031. На вказаній земельній ділянці відповідачем ОСОБА_2 в 2020 році було розпочато будівництво багатоквартирного житлового чотирьох поверхового будинку.

Вказував, що 05 березня 2021 року між ним та громадянином Республіки Білорусь ОСОБА_2 укладено попередній договір, який посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Тріфоновою Т.А. та зареєстрований в реєстрі за №604. Відповідно до п.1.3 попереднього договору, багатоквартирний житловий будинок будується на земельній ділянці, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , а саме, земельна ділянка загальною площею 0,1617 га, кадастровий номер :01:004:0031, цільове призначення - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, належить продавцю на праві приватної власності, про що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зроблено запис про право власності №34463112 від 04 грудня 2019 року.

Згідно з п.2.1 попереднього договору, сторонами погоджено вартість квартири, за яку вона буде продана у розмірі не менше 972 972 грн 00 коп., що еквівалентно 34 749 доларів США 00 центів згідно курсом долара США до гривні, встановленим на веб-порталі https://minfin.com.ua/ua/currency/banks/ на момент укладання договору. Відповідно до п.2.3 попереднього договору, загальна вартість квартири становить 972 972 грн 00 коп., що еквівалентно 34 749 доларів США. Згідно з п.2.8.1 попереднього договору, забезпечувальний платіж у розмірі 972 972 грн 00 коп., що еквівалентно 34 749 доларів США, сплачено покупцем продавцю в момент укладання сторонами попереднього договору.

Також вказував, що згідно з умовами даного попереднього договору він та відповідач ОСОБА_2 зобов`язалися не пізніше третього кварталу 2021 року укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 . Квартира розташована на третьому поверсі будинку, загальною проектною площею 42,90 кв.м.

Зазначав, що у встановлений попереднім договором строк відповідач ОСОБА_2 не уклав із ним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 .

Наголошував, що на момент укладення попереднього договору від 05 березня 2021 року земельна ділянка з кадастровим номером :01:004:0031 та розташовані на ній будівлі перебували в іпотеці у відповідача ОСОБА_4 відповідно до договору іпотеки від 13 квітня 2020 року, який був укладений на забезпечення виконання зобов`язань відповідача ОСОБА_2 перед відповідачем ОСОБА_4 за договором позики від 10 квітня 2020 року на суму 55 500 доларів США.

Вказував, що у 2023 році шляхом внесення суми боргу на депозит нотаріуса, зобов`язання ОСОБА_2 перед ОСОБА_4 за договором позики було виконано, внаслідок чого іпотека була припинена.

Після припинення іпотеки, земельна ділянка з кадастровим номером :01:004:0031 та об`єкт незавершеного будівництва були відчужені на користь відповідача ОСОБА_3 , який в подальшому вніс земельну ділянку та об`єкт незавершеного будівництва в статутний капітал відповідача ТОВ «Смарт Ріал Естейт плюс». У свою чергу ТОВ «Смарт Ріал Естейт плюс» на підставі договору купівлі-продажу від 08 вересня 2023 року відчужило вищевказану земельну ділянку та розташований на ній об`єкт незавершеного будівництва на користь ТОВ «Адоніс Кріейт».

На думку позивача, процедура виконання зобов`язань за договором позики від 10 квітня 2020 року, припинення іпотеки та подальше відчуження земельної ділянки разом із об`єктом незавершеного будівництва відповідачем ОСОБА_2 на користь відповідача ОСОБА_3 , подальший перехід права власності на вищевказані об`єкти нерухомого майна до ТОВ «Смарт Ріал Естейт Плюс» та ТОВ «Адоніс Кріейт», відповідно, порушує його права, оскільки унеможливлює виконання попереднього договору від 05 березня 2021 року та укладення основного договору купівлі-продажу квартири з відповідачем ОСОБА_2 .

З урахуванням наведеного, позивач ОСОБА_1 просив визнати за ним майнове право на об`єкт незавершеного будівництва - квартиру №8, загальною проектною площею 42,90 кв.м, яка розташована на третьому поверсі багатоквартирного будинку (об`єкт незавершеного будівництва, відсоток готовності 80%, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 224), розташованого за адресою: АДРЕСА_1, на земельній ділянці з кадастровим номером :01:004:0031, згідно з попереднім договором від 05 березня 2021 року, посвідченого приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Тріфоновою Т.А. за №604.

Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 10 квітня 2025 року позов ОСОБА_1 залишено без задоволення.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 судові витрати на оплату правничої допомоги в розмірі 20 000 грн 00 коп., витрати на оплату послуг експерта - 11 000 грн 00 коп.

Додатковим рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 05 червня 2025 року заяву представника ТОВ «Адоніс Кріейт» - адвоката Огулькової А.М. про ухвалення додаткового рішення задоволено частково. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Адоніс Кріейт» витрати на правничу допомогу у розмірі 13 000 грн 00 коп. В іншій частині вимог заяви відмовлено.

Іншим додатковим рішенням цього ж суду від 05 червня 2025 року заяву представника ТОВ «Смарт Ріал Естейт плюс» - адвоката Коротюк М.Г. про ухвалення додаткового рішення задоволено частково. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Смарт Ріал Естейт плюс» витрати на правничу допомогу у розмірі 10 000 грн 00 коп. В іншій частині вимог заяви відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 10 квітня 2025 року, представник ОСОБА_1 - адвокат Сажієнко І.О. подала апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги ОСОБА_1 у повному обсязі, посилаючись на неповне з`ясування судом обставини справи, які мають значення для правильного вирішення справи, неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Апеляційна скарга мотивована тим, що неврахування судом першої інстанції того, що за результатами укладеного між позивачем та громадянином Республіки Білорусь ОСОБА_2 попереднього договору, а також внаслідок сплати повної вартості квартири у багатоквартирному житловому будинку, що буде створений та введений в експлуатацію в майбутньому на земельній ділянці з кадастровим номером :01:004:0031, що розташована в АДРЕСА_1 , позивач вчинив всі необхідні зі свого боку дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва та набуття майнових прав на цей об`єкт. У зв`язку з цим позивач має необхідний обсяг правомочностей щодо вчинення дій, спрямованих на захист своїх законних прав, легітимних інтересів, а також правомірних очікувань щодо вказаного майна, який будувався в складі об`єкту незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_4 , що споруджувався на земельній ділянці з кадастровим номером :01:004:0031. Тому позивач має законне право на вчинення заходів з усунення порушень його прав, легітимного інтересу та правомірних очікувань щодо житлового приміщення (квартири) у вказаному об`єкті незалежно від введення чи не введення його в експлуатацію.

Вказує, що попри зміну замовників за весь період здійснення будівництва та введення в експлуатації готового об`єкта, загальна площа житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером №:01:004:0031, не змінювалась та становить 2932,3 кв.м. Зважаючи на це на вказаній земельній ділянці наявний лише один об`єкт, заснований на попередньому об`єкті незавершеного будівництва готовністю 80%, до якого входить придбані майнові права позивача на квартиру, будівництво якого здійснювалось на підставі повідомлення про початок будівельних робіт КС 33 та Містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва №10, затверджених наказом начальника відділу містобудування та архітектури виконавчого комітету Петропавлівсько - Боршагівської сільської ради №10 від 26 лютого 2020 року, а права та обов`язки замовника будівництва після укладення ряду договорів за участю ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , TOB «Смарт Ріал Естейт Плюс» перейшли до кінцевого замовника - ТОВ «Адоніс Кріейт».

Зазначає, що така обставина, як зміна площі квартири, є допустимою в процесі будівництва, а тому завчасно була передбачена та врегульована з боку ОСОБА_1 та ОСОБА_2 під час укладення попереднього договору від 05 березня 2021 року. Зміна в процесі будівництва площі придбаної квартири в сторону збільшення або зменшення є підставою для коригування її вартості здійснення додаткових взаєморозрахунків, однак жодним чином не доводить фактичну відсутність квартири. Наявність обов`язку доплатити вартість квартири при умові, що її загальна площа після остаточних обмірів буде більша ніж обумовлювалась початковими проектними рішеннями не нівелює можливість визнання за позивачем майнових прав на квартиру. Тому вважала, що висновки суду першої інстанції з посиланням на висновок експерта про відсутність квартири згідно з планом до попереднього договору від 05 березня 2021 року є неправомірними та необґрунтованими.

Також вказує, що суд першої інстанції, вирішуючи даний спір відступив від положень, передбачених ст.110 ЦПК України, віддаючи пріоритет наявному в матеріалах справи висновку експерта без встановлення його належності та допустимості, що призвело до ухвалення у даній справі незаконного рішення.

Крім того зазначає, що враховуючи предмет позову та обсяг доказів, дана справа не є складною для адвоката, який за своїм правовим статусом має достатню правову кваліфікацію. Вказує, що з урахуванням принципу співмірності розміру витрат на оплату послуг адвоката зі складністю справи, обсягом виконаних адвокатом робіт та наданих послуг, часткове задоволення судом розміру витрат на професійну правничу допомогу не в повній мірі відповідає принципам і засадам справедливості, пропорційності та верховенства права.

Представник ОСОБА_3 - адвокат Лисенко С.М. подав відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду - без змін. Вказує, що посилатися на право очікування позивач міг би тільки в тому випадку, якби він укладав договір купівлі-продажу майнових прав. Однак в даній справі мало місце укладення іншого договору з іншими правовими наслідками, а тому вважає, що права на очікування в цій справі позивач не має. Зазначає, що твердження в апеляційній скарзі про перехід прав і обов`язків сторони договору від 05 березня 2021 року до ОСОБА_3 у зв`язку з укладенням договору від 25 серпня 2023 року про передання відступного, не відповідають дійсності та фактичним обставинам справи. Також вказує, що доводи скаржника зводяться до незгоди з висновком експерта і іншого, окрім незгоди скаржника про хибність висновків експертизи не вказує.

Щодо судових витрат вважає доводи скаржника безпідставними. Вказує, що заявляючи про надмірність заявлених витрат за надання правничої допомоги у справі в розмірі 40 000 грн 00 коп., представник скаржника заявляє, що тільки в апеляційній інстанції розмір витрат на правничу допомогу буде складати не менше 30 000 грн 00 коп. Вважає, що така позиція є знеціненням роботи процесуального опонента, що не може бути підставою для зменшення розміру присуджених судових витрат ОСОБА_3 . Крім того, звертає увагу, що ОСОБА_3 єдиний з усіх відповідачів замовив проведення судової експертизи та сприяв її проведенню, сплатив за неї кошти. Представник ОСОБА_3 витратив значний за обсягом час для супроводу судової експертизи в частині збирання доказів, проведення обстеження будівлі і цей час має бути оплачений, адже без вчинення таких дій неможливо було б отримати такий процесуальний результат. Тому, на думку представника ОСОБА_3 - адвоката Лисенка С.М., суд першої інстанції помилково зменшив розмір витрат на правничу допомогу адвоката.

Крім того, вказує, що за надання правничої допомоги відповідач ОСОБА_3 очікує понести в суді апеляційної інстанції витрати в розмірі 20 000 грн 00 коп., які були визначені договором про надання правничої допомоги від 09 вересня 2024 року №39/1, додатковою угодою №1 від 18 листопада 2024 року, додатковою угодою від 19 листопада 2024 року №2, рахунком на оплату від 17 березня 2025 року. Зазначає, що до відзиву долучено тільки детальний опис робіт, виконаних адвокатом в суді апеляційної інстанції.

Представник ОСОБА_2 - адвокат Расторгуєв О.В. подав відзив на апеляційну скаргу, в якому просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги, а рішення суду залишити без змін. Вказує, що суд першої інстанції правильно встановив, що попередній договір не породжує речових прав і лише свідчить про домовленість сторін укласти основний договір у майбутньому. Також зазначає, що суд першої інстанції правильно встановив, що на момент укладення договору про відступне (25 серпня 2023 року) жодних майнових прав у ОСОБА_1 не було, що унеможливлює порушення того, що юридично не існувало. Крім того вказує, що у даній справі висновок експерта було долучено до справи у встановленому законом порядку і позивач не звертався з клопотанням про призначення повторної експертизи.

Крім того, зазначає, що орієнтовний розрахунок витрат на правничу допомогу ОСОБА_2 під час розгляду справи судом апеляційної інстанції складає 15 000 грн 00 коп. Докази понесення витрат будуть надані у порядку, передбаченому ч.8 ст.141 ЦПК України.

Представник ТОВ «Адоніс Кріейт» - адвокат Огулькова А.М. подала відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду - без змін. Вказує, що посилання в апеляційній скарзі на те, що в попередньому договорі від 05 березня 2021 року, укладеному між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , викладені всі істотні умови, що притаманні договору купівлі-продажу майнових прав, предметом якого є житлове приміщення (квартира), є маніпуляцією, оскільки у п.п. 9.4 попередньому договорі вказано, що даний договір закріплює лише зобов`язання сторін укласти основний договір у майбутньому. За своєю суттю укладений попередній договір не є договором про продаж майнових прав і не є правовстановлюючим документом на нерухоме майно, не закріплює право власності покупця на нерухоме майно. Зазначає, що доводи апеляційної скарги щодо права вимоги позивача на майно, відчужене за договором про припинення зобов`язання переданням відступного, ґрунтуються на неправильному припущенні про право на об`єкт, який був предметом чужих договірних зобов`язань та не містить правової підстави для пред`явлення вимог до ТОВ «Адоніс Кріейт», що порушує принцип стабільності цивільного обігу та добросовісного набуття прав.

Також зазначає, що експертиза була проведена за ініціативою учасника справи, тому судом були досліджені докази, що були надані експерту саме учасником справи та не обов`язково співпадають із матеріалами справи №369/12769/24, що повністю узгоджується з положеннями ч.1 ст.107 ЦПК України. Більш того позивач в суді першої інстанції не просив долучити до матеріалів справи документи, які були надані на дослідження експерту, а в апеляційній скарзі не обґрунтував, яким саме чином це вплинуло на достовірність висновку експерта, якщо питання про наявність чи відсутність квартири в будівлі досліджувалось за результатами натурного обстеження будівлі.

Вказує, що судові витрати ТОВ «Адоніс Кріейт», пов`язані з розглядом справи в суді апеляційної інстанції, а саме, витрати на підготовку відзиву на апеляційну скаргу та представництво інтересів у суді апеляційної інстанції, складають орієнтовно 20 000 грн 00 коп.

Крім того, представник ТОВ «Адоніс Кріейт» - адвокат Огулькова А.М. подала клопотання, в якому просить стягнути із позивача ОСОБА_1 на користь ТОВ «Адоніс Кріейт» витрати на професійну правову допомогу, які ТОВ «Адоніс Кріейт» понесло під час апеляційного розгляду цієї справи.

Представник ТОВ «Смарт Ріал Естейт Плюс» - адвокат Коротюк М.Г. подав відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін. Вказує, що, якщо існування у позивача ОСОБА_1 майнових прав на квартиру не передбачено попереднім договором від 05 березня 2021 року, то суд не може наділити його таким майновим правом на квартиру всупереч умов укладеного попереднього договору. Зазначає, що матеріали справи не містять належних та допустимих доказів переходу від ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , а в подальшому - до ТОВ «Смарт Ріал Естейт Плюс» та ТОВ «Адоніс Кріейт», прав і обов`язків продавця за попереднім договором від 05 березня 2021 року. Вказує, що позивач ОСОБА_1 мав договірні відносини із ОСОБА_2 і саме йому сплачував грошові кошти. Тому вважає, що з метою захисту своїх прав та законних інтересів ОСОБА_1 вправі позиватись виключно до ОСОБА_2 , а не до осіб, які договірних відносин з ним не мають та відповідно не мають взаємних цивільних прав і обов`язків.

Також вказує, що суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні обґрунтовано дійшов висновку про те, що обраний позивачем спосіб захисту порушеного права шляхом визнання майнових прав на квартиру у відповідності до наведеної позивачем практики Верховного Суду, є ефективним тоді, коли відсутній факт введення будинку в експлуатацію. Натомість матеріалами справи підтверджується, що спірний будинок введено в експлуатацію в червні 2024 року (ще до подання позову 30 липня 2024 року в даній справі). Тому вважає, що застосування такого способу захисту, як визнання майнових прав на об`єкт інвестування в даній справі, не є ефективним способом захисту.

Крім того, представник ТОВ «Смарт Ріал Естейт Плюс» - адвокат Коротюк М.Г. подав заяву, в якій просить стягнути з позивача на користь ТОВ «Смарт Ріал Естейт Плюс» судові витрати, пов`язані з розглядом цивільної справи у суді апеляційної інстанції, зокрема витрати на професійну правничу допомогу в сумі 20 000 грн 00 коп.

30 вересня 2025 року у канцелярії Київського апеляційного суду було зареєстроване клопотання представника ОСОБА_1 - адвоката Сажієнко І.О. від 29 вересня 2025 року, в якому адвокат Сажієнко І.О. просить поновити строк для долучення до матеріалів справи нових доказів, а саме: належним чином завірену копію листа-відповіді Борщагівської сільської ради від 09 вересня 2025 року № 10-03/1915 з додатками та листа-відповіді Державної інспекції архітектури та містобудування України з додатками.

Ухвалою Київського апеляційного суду від 30 вересня 2025 року, занесеною до протоколу судового засідання, у задоволенні вказаного клопотання представник ОСОБА_1 - адвоката Сажієнко І.О. від 29 вересня 2025 року про долучення доказів відмовлено.

Також 30 вересня 2025 року в канцелярії Київського апеляційного суду зареєстроване клопотання представника ОСОБА_1 - адвоката Сажієнко І.О. від 29 вересня 2025 року, в якому просить визнати поважними причини подання клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи на стадії апеляційного перегляду та призначити у справі судову будівельно-технічну експертизу. На вирішення експертам поставити наступне питання:

- який номер та загальну площу має квартира на третьому поверсі багатоквартирного житлового будинку, розташованого за адресою: Україна, Київська область, Києво-Святошинський (нині - Бучанський) район, село Петропавлівська Борщагівка, провулок Фізкультурний, на земельній ділянці з кадастровим номером :01:004:0031, яка за своїм розташуванням відповідає квартирі № 8 , загальною площею 42,90 кв.м, згідно з планом, що є додатком до попереднього договору від 05 березня 2021 року, який посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Тріфоновою Т. А. за реєстровим № 604 ?

- яка різниця в загальній площі між квартирою № 8 (площею 42,90 кв.м) згідно з планом до попереднього договору від 05 березня 2021 року, посвідченого приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Тріфоновою Т.А. за № 604 та фактично наявною квартирою на третьому поверсі вказаного будинку, яка за своїм розташуванням відповідає цій квартирі?

Проведення експертизи доручити Київському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України.

Направити до цієї експертної установи матеріали справи та провадження у справі зупинити на час проведення експертизи.

Ухвалою Київського апеляційного суду від 30 вересня 2025 року, занесеною до протоколу судового засідання, у задоволенні клопотання адвоката Сажієнко І.О. від 29 вересня 2025 року про призначення у справі судової будівельно-технічної експертизи - відмовлено.

Відповідно до положень ч.ч.1,2 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, які з`явилися в судове засідання, вивчивши матеріали справи та перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, враховуючи доводи, наведені у відзивах на апеляційну скаргу, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Відповідно до вимог ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Згідно зі ст.264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Зазначеним вимогам закону рішення суду першої інстанції відповідає не в повному обсязі.

Судом першої інстанції встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 04 грудня 2019 року ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки набув у власність земельну ділянку площею 0,1617 га, кадастровий номер :01:004:0031, з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до наявного у матеріалах справи витягу з реєстру будівельної діяльності, будівництво багатоквартирного будинку на вищевказаній земельній ділянці розпочалось 03 січня 2020 року.

Установлено, що 10 квітня 2020 між ОСОБА_2 (позичальник), ОСОБА_6 (позичальник) та ОСОБА_4 (позикодавець) було укладено договір позики, у відповідності до якого ОСОБА_4 передав в борг ОСОБА_2 та ОСОБА_6 грошові кошти в сумі 55 500,00 доларів США.

13 квітня 2020 року на забезпечення виконання зобов`язань за вказаним вище договором позики, було укладено договір іпотеки р.н. 649, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу (далі - ПН КМНО) Анохіною В.М., у відповідності до якого ОСОБА_2 передав в іпотеку ОСОБА_4 земельну ділянку з кадастровим номером :01:004:0031 та всі об`єкти незавершеного будівництва, які на ній будуть знаходитись.

05 березня 2021 року між ОСОБА_1 та громадянином Республіки Білорусь ОСОБА_2 укладено попередній договір, який посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Тріфоновою Т.А. (далі - попередній договір).

Встановлено, що 31 липня 2023 між ОСОБА_2 (позичальник) та ОСОБА_3 (позикодавець) було укладено договір позики на суму 55 500 доларів США.

31 липня 2023 року на депозит ПН КМНО Зуєвої Н.В. представником ОСОБА_2 за довіреністю - ОСОБА_7 було внесено грошові кошти в сумі 55 500 доларів США в якості виконання зобов`язань за договором позики від 10 квітня 2021 року перед кредитором ОСОБА_4 , через ненадання останнім своїх банківських реквізитів, що перешкоджало виконанню боргового зобов`язання.

Того ж дня, тобто 31 липня 2023 року, після внесення грошових коштів на депозит нотаріуса, ПН КМНО Зуєвою Н.В. було видано довідку за вих. № 9/02-231 про повне і безумовне виконання зобов`язання шляхом внесення коштів на депозит нотаріуса.

25 серпня 2023 року представник ОСОБА_2 - ОСОБА_7 звернувся до ПН КМНО Коротюк О.В. із заявою про зняття обтяжень у вигляді заборони відчуження та іпотеки. До заяви було подано документи, що свідчать про виконання зобов`язання за договором позики від 10 квітня 2020 року. Відповідно державна реєстрація припинення вищевказаних обтяжень була вчинена ПН КМНО Коротюк О.В.

Також 25 серпня 2023 між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було укладено договір про припинення зобов`язання переданням відступного. За умовами договору ОСОБА_2 передав у приватну власність ОСОБА_3 земельну ділянку площею 0,1617 га, кадастровий номер :01:004:0031, з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

З наявної у справі інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 387087727 від 16 липня 2024 року, на момент придбання відповідачем ОСОБА_3 земельної ділянки з кадастровим номером :01:004:0031 за договором про передання відступного, будь-які речові права інших осіб на вказану земельну ділянку зареєстровані не були.

29 серпня 2023 року ОСОБА_3 вніс до статутного капіталу ТОВ «Смарт Ріал Естейт плюс» набуту ним земельну ділянку та приміщення, що було розташоване на ній.

Судом першої інстанції встановлено, що 08 вересня 2023 року на підставі договору купівлі-продажу ТОВ «Смарт Ріал Естейт плюс» продало, а ТОВ «Адоніс Кріейт» придбало земельну ділянку площею 0,1617 га, кадастровий номер :01:004:0031, з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , та об`єкт незавершеного будівництва на ній готовністю 80 %.

Також встановлено, що згідно з Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 387087727 від 16 липня 2024 року, на момент придбання ТОВ «Адоніс Кріейт» земельної ділянки з кадастровим номером :01:004:0031 у ТОВ «Смарт Ріал Естейт плюс» будь-які речові права інших осіб на вказану земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровані також не були.

27 вересня 2023 року ОСОБА_4 прибув до нотаріуса та у відповідності до розписки від 27 вересня 2023 року отримав грошові кошти в сумі 55 500 доларів США, які були внесені на депозит ПН КМНО Зуєвої Н.В.

Установлено, що 17 червня 2024 року житловий будинок по АДРЕСА_1 , який розташований на земельній ділянці з кадастровим номером :01:004:0031 було здано в експлуатацію, про що свідчить декларація про готовність до експлуатації об`єкта з реєстраційним номером в ЄДЕССБ ІУ40.

Відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_1 про визнання майнових прав на об`єкти незавершеного будівництва, суд першої інстанції виходив із того, що укладений між сторонами 05 березня 2021 року договір є попереднім договором у розумінні ст.635 ЦК України, а не інвестиційним. За своїм змістом він лише встановлює зобов`язання сторін укласти основний договір у майбутньому, не є договором про продаж майнових прав і не породжує у позивача прав власника чи інвестора. Відповідно до умов договору правовими наслідками його невиконання можуть бути лише розірвання договору та повернення сплачених коштів або відшкодування збитків, але не визнання майнових прав на квартиру. Таким чином, позивачем обрано неналежний спосіб захисту порушеного права.

Також суд зазначив, що обраний позивачем спосіб захисту у вигляді визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва не є ефективним, оскільки спірний будинок у червні 2024 року був введений в експлуатацію, а тому відсутній об`єкт незавершеного будівництва щодо якого можна було б визнати майнові права.

Проте повністю з такими висновками суду першої інстанції погодитись не можна з таких підстав.

У відповідності до ст.ст. 55, 124 Конституції України та ст.3 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Згідно зі ст.ст.15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способом захисту цивільних прав та інтересів може, зокрема, бути припинення дії, яка порушує право.

Відповідно до ст. 11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі

У відповідності до ч.1 ст.509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Згідно з ч.1 ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Одностороння відмова від зобов`язання не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст.525 ЦК України).

Відповідно до ч.1 ст.530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно з ч.1 ст.598 ЦК України зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених законом або договором.

Відповідно до ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, а його зміст становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (статті 627,628 ЦК України).

Згідно зі ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч.ч.1, 3 ст.630 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі встановленій для основного договору. Зобов`язання встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором.

Згідно зі ст.610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання. У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки встановлені договором або законом (ст.611 ЦК України).

Так, згідно з укладеним 05 березня 2021 року між громадянином Республіки Білорусь ОСОБА_2 (продавець) і ОСОБА_1 (покупець) нотаріально посвідченого попереднього договору, сторони зобов`язалися не пізніше третього кварталу 2021 року укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 . Квартира розташована на третьому поверсі будинку, загальною проектною площею 42,90 кв.м.

Згідно п.2.1 попереднього договору, сторони погодили вартість квартири, за яку вона буде продана у розмірі не менше 972 972 грн 00 коп., що еквівалентно 34 749 доларів США 00 центів згідно з готівковим курсом долара США до гривні, встановленим на веб-порталі https://minfin.com.ua/ua/currency/banks/ на момент укладання договору.

Відповідно до п. 2.3 попереднього договору, загальна вартість квартири становить 972 972 грн 00 коп., що еквівалентно 34 749 доларів США 00 центів.

Згідно з п. 2.8.1 попереднього договору, забезпечувальний платіж у розмірі 972 972 грн 00 коп., що еквівалентно 34 749 доларів США 00 центів, сплачено покупцем продавцю в момент укладання сторонами попереднього договору.

Відповідно до пункту 1.3 попереднього договору, багатоквартирний житловий будинок будується на земельній ділянці, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , а саме, земельна ділянка загальною площею 0,1617 га, кадастровий номер :01:004:0031, цільове призначення - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, належить продавцю на праві приватної власності, про що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зроблено запис про право власності № 34463112 від 04 грудня 2019 року.

У відповідності до пункту 6.2 попереднього договору сторони погодили, що під невиконанням, або неналежним виконанням стороною умов попереднього договору вони мають на увазі: відмову або ухилення від укладення основного договору на визначених Попереднім договором умовах; будь-які дії чи бездіяльність, що спричинюють неможливість посвідчення нотаріусом основного договору; невиконання або неналежне виконання будь-якого зобов`язання, вказаного у передньому договорі.

Відповідно до пункту 6.3 попереднього договору, у випадку односторонньої безпідставної відмови або ухилення продавця від укладення основного договору на визначених попереднім договором умовах або будь-яких дій чи бездіяльності продавця, що спричинюють неможливість посвідчення нотаріусом основного договору, покупець має право відмовитись від виконання попереднього договору та від укладення основного договору, а також вимагати розірвання попереднього договору, шляхом укладення між сторонами відповідного договору про розірвання. У такому разі продавець, протягом 60 (шістдесяти) робочих днів з моменту укладення договору про розірвання та отримання від покупця письмової заяви на повернення коштів, повертає покупцю грошові кошти, що були одержані продавцем згідно попереднього договору.

Згідно з пунктом 3.2 попереднього договору сторони взяли на себе обов`язок укласти основний договір не пізніше ІІІ кварталу 2021 року, але в будь-якому випадку, не раніше настання усіх наступних обставин:

сплатою покупцем грошових коштів у обсязі 100% розміру забезпечувального платежу, згідно умов, встановлених попереднім договором та з урахуванням усіх можливих коригувань розміру забезпечувального платежу у передбачених попереднім договором випадках (п.п. 3.2.1 попереднього договору);

державної реєстрації за продавцем права власності на нерухоме майно, у порядку визначеному законодавством України (п.п.3.2.2 попереднього договору);

повного та належного виконання покупцем усіх своїх зобов`язань, визначених в розділі 4 «Зобов`язання сторін» попереднього договору (п.п.3.2.3 попереднього договору);

повне та належне виконання покупцем усіх своїх зобов`язань, визначених в розділі 6 «Відповідальність сторін» попереднього договору, у випадку невиконання або неналежного виконання покупцем умов попереднього договору, що спричинило наявність відповідного зобов`язання (п.п.3.2.4 попереднього договору);

повідомлення продавцем покупця про готовність укласти основний договір із зазначенням місця та часу його підписання, згідно умов п. 9.2 попереднього договору (п.п.3.2.5 попереднього договору).

Відповідно до пункту 9.2 попереднього договору передбачено, що за домовленістю сторін укладення та нотаріальне посвідчення основного договору здійснюватиметься у нотаріуса за вибором продавця та у час, який погоджується продавцем з покупцем у будь-який спосіб (письмово, телефонним дзвінком тощо) за вибором продавця.

Згідно з пунктом 9.4 попереднього договору сторони визначили, що даний попередній договір закріплює лише зобов`язання сторін укласти основний договір у майбутньому, та за своєю суттю не є договором про продаж майнових прав і не є правовстановлюючим документом на нерухоме майно, не закріплює право власності покупця на нерухоме майно.

Відповідно до ч. 1 ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Оскільки цей попередній договір не визнавався судом недійсним та не було встановлено його нікчемність, то правомірність його умов презюмуєтся в силу приписів ст. 204 ЦК України.

Відповідно до ст.635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором. Будь-які платежі на підтвердження зобов`язання за попереднім договором щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості, а також встановлення інших фінансових зобов`язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості не допускаються.

Правовий аналіз вказаної норми закону та умов укладеного між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 попереднього договору свідчить про те, що у випадку, якщо у визначений попереднім договором строк між сторонами не був укладений основний договір купівлі-продажу квартири, то зобов`язання із укладення основного договору припинилося і в позивача виникло лише право на відшкодування збитків, завданих невиконанням попереднього договору.

Чинне законодавство не містить такого правового наслідку невиконання попереднього договору, як визнання права власності на майно, яке мало бути придбане у майбутньому за наслідком укладення основного договору купівлі-продажу. Подібних застережень не містить і укладений між сторонами попередній договір. Наведене унеможливлює застосування такого наслідку невиконання попереднього договору, як визнання за позивачем майнових прав.

Подібна за змістом правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 03 червня 2021 року у справі №522/970/18, у постанові Верховного Суду у справі №450/563/17 від 16 травня 2019 року.

Відповідно до ч.4 ст.263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

При цьому системний аналіз ст.635 ЦК України свідчить про те, що єдиним зобов`язанням сторін за попереднім договором є зобов`язання укласти основний договір у певний строк (термін), обумовлений таким попереднім договором. Ухилення від такого укладення є порушенням цього зобов`язання, однак якщо факт ухилення судами не встановлено, а сторони в обумовлений строк (термін) основний договір не уклали або одна зі сторін не направила іншій стороні пропозицію про його укладення, таке зобов`язання вважається припиненим.

Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 24липня 2019 року у справі № 200/14946/16-ц.

Колегія суддів також бере до уваги правові висновки, викладені Верховним Судом у постанові від 22 січня 2025 року у справі № 753/7776/22, в якій Верховний Суд виснував, що сутність попереднього договору полягає у виконанні таких функцій: спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов`язку; фіксація умов основного договору. Отже, попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах. Одним із завдань попереднього договору є те, що він повинен забезпечити відносини між сторонами до укладення основного договору, гарантувати реальну можливість через певний час набути відповідні права на тих самих умовах, які існували в момент укладення попереднього договору, навіть у тому разі, коли одна із сторін втратить інтерес до цих правовідносин.

Отже, установивши, що укладений між сторонами договір від 05 березня 2021 року за своїм змістом є попереднім у розумінні ст. 635 ЦК України, а не інвестиційним, передбачає лише зобов`язання сторін укласти в майбутньому основний договір, не є договором про продаж майнових прав і не створює для позивача прав власника чи інвестора, а передбачає як правові наслідки його невиконання лише розірвання договору, повернення сплачених коштів або відшкодування збитків, але не визнання майнових прав на квартиру, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що права ОСОБА_1 (покупця) за попереднім договором від 05 березня 2021 року не можуть бути захищені шляхом визнання за ним майнових прав на спірні об`єкти нерухомості, які позивач мав набути за результатами укладення основного договору купівлі-продажу та який укладений не був.

Доводи апеляційної скарги про те, що позивач ОСОБА_1 , сплативши повну вартість квартири, набув майнові права на об`єкт інвестування та має правомірні очікування щодо набуття права власності, посилання про перехід прав і обов`язків сторони попереднього договору від ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ТОВ «Смарт Ріал Естейт плюс» чи ТОВ «Адоніс Кріейт», а також твердження про недоліки наявного у справі висновку експерта, не приймаються апеляційним судом до уваги, як необгрунтовані, оскільки вони не спростовують законного й обґрунтованого висновку суду першої інстанції про те, що укладений 05 березня 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договір є попереднім у розумінні ст. 635 ЦК України, а не інвестиційним. Відповідно до змісту та суті ст. 635 ЦК України єдиним юридичним наслідком попереднього договору є зобов`язання сторін укласти основний договір у визначений строк, а у разі його неукладення - припинення такого зобов`язання і він не породжує речових чи майнових прав на майбутній об`єкт нерухомості, а наслідками його невиконання можуть бути лише розірвання договору, повернення сплачених коштів або відшкодування збитків, але не визнання майнових прав.

Тому жоден із доводів апеляційної скарги не змінює правову природу правовідносин між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , що в свою чергу не створює для позивача речових прав поза межами основного правочину, який у визначений строк не був укладений.

З огляду на викладене, наведені доводи апеляційної скарги не можуть бути підставою для скасування оскаржуваного рішення суду та задоволення позову у спосіб, обраний позивачем.

Як зазначалось вище, відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про визнання майнових прав на об`єкти незавершеного будівництва, суд першої інстанції також виходив із того, що обраний позивачем спосіб захисту у вигляді визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва не є ефективним, оскільки спірний будинок у червні 2024 року був введений в експлуатацію, а тому відсутній об`єкт незавершеного будівництва щодо якого можна було б визнавати майнові права.

Разом з тим, колегія суддів вважає, що вказаний висновок суду першої інстанції про неефективність обраного позивачем способу захисту у зв`язку з введенням будинку в експлуатацію є суперечливими і взаємовиключним, оскільки він суперечить висновку суду про те, що у ОСОБА_1 немає речових чи майнових прав на спірну квартиру та може бути сприйнятий як визнання можливості існування у позивача таких прав на квартиру на основі попереднього договору, що викривлює правову оцінку спірних правовідносин.

Відповідно до ч.1 ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

З огляду на наведене, колегія суддів приходить до висновку про наявність підстав для зміни оскаржуваного рішення шляхом викладення його мотивувальної частини у редакції цієї постанови.

Тому апеляційна скарга представника ОСОБА_1 - адвоката Сажієнко І.О. підлягає задоволенню частково.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_3 - адвокат Лисенко С.М. вказує, що за надання правничої допомоги відповідач ОСОБА_3 очікує понести в суді апеляційної інстанції витрати в розмірі 20 000 грн 00 коп.

Відповідно до умов договору від 09 вересня 2024 року № 39/1, який було укладено між ОСОБА_3 і адвокатського бюро «Сергія Лисенка» в особі адвоката Лисенко С.М. та додаткових угод до цього договору, адвокатське бюро на підставі звернення клієнта приймає на себе зобов`язання з надання правничої допомоги, в т.ч. але не виключно представництво, захист, інші види правничої допомоги, у цій справі, у тому числі у судах всіх інстанцій та юрисдикцій. У п. 4.1 укладеного договору сторони визначили вартість гонорару адвокатського бюро в розмірі 40 000 грн 00 коп. (а.с.189-193, т.2).

З детального опису робіт від 27 червня 2025 року, наданого адвокатом Лисенком С.М., вбачається, що загальний час роботи адвоката Лисенка С.М. в суді апеляційної інстанції в інтересах ОСОБА_3 становить 12 годин. Вартість гонорару складає 20 000 грн 00 коп. (а.с.85, т.3).

Представник ОСОБА_2 - адвокат Расторгуєв О.В. у відзиві на апеляційну скаргу вказує, що орієнтовний розрахунок судових витрат ОСОБА_2 під час розгляду справи судом апеляційної інстанції становить 15 000 грн 00 коп. і складається з витрат на правничу допомогу.

З матеріалів справи вбачається, що 30 вересня 2024 року між ОСОБА_2 та адвокатським бюро «Расторгуєва Олександра», від імені якого діє адвокат Расторгуєв О.В., було укладено договір про надання правової допомоги, за яким адвокат Расторгуєв О.В. на умовах платності зобов`язався надавати ОСОБА_2 професійну правничу допомогу у даній справі (а.с.195, т.3).

На підтвердження витрат Тупчика Т.П. на правничу допомогу в суді апеляційної інстанції заявником було надано:

- додаткову угоду №12769/2 від 26 червня2025 року до договору про надання правової допомоги від 30 вересня 2024 року, в якому передбачено участь адвоката Расторгуєва О.В., як представника ОСОБА_2 , в суді апеляційної інстанції та визначено його гонорар у сумі 15 000 грн 00 коп. (а.с.194, т.3).

- акт прийому-передачі виконаних робіт від 05 вересня 2025 року, в якому вказано, що загальний час роботи адвоката Расторгуєва О.В. в суді апеляційної інстанції становив 11 годин (а.с.197, т.3).

У відзиві на апеляційну скаргу представник ТОВ «Адоніс Кріейт» - адвокат Огулькова А.М. вказує, що судові витрати ТОВ «Адоніс Кріейт», пов`язані з розглядом справи в суді апеляційної інстанції, зокрема, але не виключно витрати на підготовку відзиву на апеляційну скаргу та представництво інтересів у суді апеляційної інстанції, складають орієнтовно 20 000 грн 00 коп. Також представник ТОВ «Адоніс Кріейт» - адвокат Огулькова А.М. подала клопотання, в якому просить стягнути із позивача ОСОБА_1 на користь ТОВ «Адоніс Кріейт» документально понесені ним судові витрати, зокрема витрати на професійну правову допомогу, які ТОВ «Адоніс Кріейт» понесло під час апеляційного розгляду даної справи.

З матеріалів справи вбачається, що 16 жовтня 2023 року між ТОВ «Адоніс Кріейт» та адвокатом Огульковою А.М. було укладено договір про надання правової допомоги №10-ТТ, за умовами якого адвокат Огулькова А.М. на умовах платності зобов`язалась надавати ТОВ «Адоніс Кріейт» професійну правничу допомогу у цій справі.

27 червня 2024 року між ТОВ «Адоніс Кріейт» та адвокатськими бюро «Анни Огулькової «Національне правниче бюро», в особі адвоката Огулькової А.М., було укладено додаткову угоду до договору № 10-ТТ від 16 жовтня 2023 року (а.с.216, т.3).

Згідно з актом №41 приймання-передачі послуг від 05 вересня 2025 року за договором про надання правничої допомоги №10-ТТ від 16 жовтня 2023 року вбачається, що сторонами було погоджено розмір гонорару за надану правничу допомогу в суді апеляційної інстанції - вартість наданих послуг складає 19 500 грн 00 коп. (а.с.217, т.3).

Представник ТОВ «Смарт Ріал Естейт Плюс» - адвокат Коротюк М.Г. також подав заяву, в якій просить стягнути з позивача на користь ТОВ «Смарт Ріал Естейт Плюс» судові витрати, пов`язані з розглядом цивільної справи у суді апеляційної інстанції, зокрема витрати на професійну правничу допомогу в сумі 20 000 грн 00 коп.

З матеріалів справи вбачаається, що 08 листопада 2024 року між ТОВ «Смарт Ріал Естейт плюс» та адвокатом Коротюком М.Г. було укладено договір про надання правової допомоги, за яким адвокат Коротюк М.Г. на умовах платності зобов`язався надавати ТОВ «Смарт Ріал Естейт плюс» професійну правничу допомогу у даній справі.

На підтвердження витрат ТОВ «Смарт Ріал Естейт плюс» на правову допомогу в суді апеляційної було надано:

витяг від 25 серпня 2025 року з договору про надання правової допомоги від 08 листопада 2024 року, відповідно до п.4.1 якого оплата правової допомоги клієнту надається на наступних умовах за кожну судову справу: за роботу адвоката з представництва інтересів клієнта в суді апеляційної інстанції 20 000 грн 00 коп. (а.с.170, т.3);

- акт прийому-передачі виконаних робіт від 25 серпня 2025 року за договором про надання правової допомоги від 08 листопада 2024 року, згідно з яким адвокатом відповідно до п. 4.1 договору було виконано роботу на загальну суму 20 000 грн 00 коп. (а.с.169, т.1);

- детальний опис робіт від 25 серпня 2025 року, відповідно до якого загальний час роботи адвоката Коротюк М.Г. в суді апеляційної інстанції становить 10 годин (а.с.171, т.1);

рахунок-фактуру №2/08-25 від 25 серпня 2025 року про сплату ТОВ «Смарт Ріал Естейт плюс» на рахунок адвоката Коротюка М.Г. гонорару у сумі 20 000 грн 00 коп. (а.с.177 т.3).

Вирішуючи наведені вище клопотання про розподіл витрат на професійну правничу допомогу, колегія суддів виходить з такого.

Згідно зі ст.133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Відповідно до положень ч.ч.1, 2, 3 ст. 134 ЦПК України, разом з першою заявою по суті спору кожна сторона подає до суду попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які вона понесла і які очікує понести в зв`язку із розглядом справи. У разі неподання стороною попереднього розрахунку суми судових витрат суд може відмовити їй у відшкодуванні відповідних судових витрат, за винятком суми сплаченого нею судового збору. Попередній розрахунок розміру судових витрат не обмежує сторону у доведенні іншої фактичної суми судових витрат, які підлягають розподілу між сторонами за результатами розгляду справи.

При цьому, у постанові від 03 жовтня 2019 року у справі № 922/445/19 Верховний Суд зазначив, що витрати на професійну правничу допомогу в разі підтвердження обсягу наданих послуг, виконаних робіт та їх вартості підлягають розподілу за результатами розгляду справи незалежно від того, чи їх уже фактично сплачено стороною/третьою особою чи тільки має бути сплачено.

Також у постанові від 19 листопада 2020 року у справі № 734/2313/17 Верховний Суд наголосив, що «гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту. Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги. При встановленні розміру гонорару враховуються складність справи, кваліфікація і досвід адвоката, фінансовий стан клієнта та інші істотні обставини. Гонорар має бути розумним та враховувати витрачений адвокатом час (стаття 30 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність»). Розмір гонорару визначається за погодженням адвоката з клієнтом і може бути змінений лише за їх взаємною домовленістю. Суд не має права його змінювати і втручатися у правовідносини адвоката та його клієнта.

Таким чином, наявні підстави для висновку, що ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , ТОВ «Адоніс Кріейт» і ТОВ «Смарт Ріал Естейт плюс», кожен окремо, надали належні та допустимі докази понесення ними витрат по оплаті професійної правничої допомоги в суді апеляційної інстанції у заявлених вище розмірах.

Відповідно до ч.4 ст.137 ЦК України розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.

У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами.

Обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.

При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін.

Зменшення суми судових витрат на професійну правничу допомогу, що підлягають розподілу, можливе виключно на підставі клопотання іншої сторони у разі, на її думку, недотримання вимог стосовно співмірності витрат із складністю відповідної роботи, її обсягом та часом, витраченим на виконання робіт.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 03 жовтня 2019 року у справі № 922/445/19 та від 06 грудня 2019 року у справі № 910/353/19, а також у постановах Верховного Суду від 25 травня 2021 року у справі № 910/7586/19, від 12 січня 2022 року у справі № 750/10242/20.

30 вересня 2025 року у судовому засіданні суду апеляційної інстанції представник ОСОБА_1 - адвокат Сажієнко І.О. заявила клопотання про зменшення розміру вказаних вище витрат учасників справи на професійну правничу допомогу.

З огляду на складність справи та обсяг виконаної адвокатами учасників справи роботи саме в суді апеляційної інстанції, принципи співмірності та розумності судових витрат, а також критерій розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи, та приймаючи до уваги, що стороною позивача подано заяву про зменшення розміру витрат на професійну правничу допомогу, колегія суддів приходить до висновку про наявність підстав для стягнення з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , ТОВ «Адоніс Кріейт» і ТОВ «Смарт Ріал Естейт плюс» понесені ними витрати на професійну правничу допомогу під час апеляційного розгляду справи у розмірі по 7 000 грн 00 коп., кожному.

Керуючись ст.ст. 374, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Сажієнко Інни Олексіївни задовольнити частково.

Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 10 квітня 2025 року змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

В іншій частині рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Стягнути із ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 витрати на професійну правничу допомогу, понесені під час апеляційного розгляду справи у розмірі 7 000 (сім тисяч) грн 00 коп.

Стягнути із ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 витрати на професійну правничу допомогу, понесені під час апеляційного розгляду справи у розмірі 7 000 (сім тисяч) грн 00 коп.

Стягнути із ОСОБА_1 на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Адоніс Кріейт» витрати на професійну правничу допомогу, понесені під час апеляційного розгляду справи у розмірі 7 000 (сім тисяч) грн 00 коп.

Стягнути із ОСОБА_1 на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Смарт Ріал Естейт плюс» витрати на професійну правничу допомогу, понесені під час апеляційного розгляду справи у розмірі 7 000 (сім тисяч) грн 00 коп.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з моменту її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів. У випадку проголошення лише вступної і резолютивної частини, цей строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Повний текст постанови складений 16 жовтня 2025 року.

Головуючий

Судді: