ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Єдиний унікальний номер справи: 650/1939/25 Головуючий в суді І інстанції Сікора О.О.

Номер провадження: 22-ц/819/619/25 Доповідач Кутурланова О.В.
ПОСТАНОВА

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

30 вересня 2025 року м. Херсон

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого (суддя-доповідач)Кутурланової О.В.,
суддів:Воронцової Л.П.,
Склярської І.В.,
секретарОлійник К.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 01 травня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 , від імені якої діє адвокат Ковальчук Микола Олександрович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю «Перемога-Плюс», про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати за землю,

В С Т А Н О В И В:

У березні 2025 року ОСОБА_1 , від імені якої діє адвокат Ковальчук М.О., звернулася до суду з позовом до ТОВ «ЮТС-Агропродукт» про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати за землю.

В обґрунтування вимог посилався на те, що позивач є власником земельної ділянки, кадастровий номер :04:022:0108, загальною площею 4,11 га, що розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області, що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯИ №475844.

13.12.2010 року між позивачем та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди земельної ділянки №4АА71500142.

10.09.2015 року укладено додаткову угоду до договору оренди, згідно якої новим орендарем спірної земельної ділянки стало ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС».

28.12.2017 року між позивачем, ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та ТОВ «ЮТС-Агропродукт» укладено додаткову угоду до договору оренди землі, згідно якої нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 238 058,74 гривень, орендна плата вноситься Орендарем до 31 грудня кожного року у розмірі 4,18% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 9 950,86 гривень. Строк дії договору оренди встановлено до 30.11.2027 року.

Представник позивача зазначив, що відповідачем порушені умови договорів оренди та не сплачено орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки. Загальна сума боргу становить 29 852,57 гривень.

З початку агресії російської федерації проти України та до дня подачі позовної заяви відповідачем не було вчинено дій щодо повідомлення позивача про причини невиконання умов договору оренди.

Зазначаючи, що систематична несплата орендної плати, невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням та відсутність будь-яких дій з боку відповідача щодо виконання договору свідчать про істотне порушення умов оренди, що є підставою для розірвання договору, представник позивача просила суд:

- розірвати договір оренди землі від 13.12.2010 року №4АА71500142 (з урахуванням додаткової угоди від 28.12.2017 року), укладеного між ТОВ «ЮТС-Агропродукт» та ОСОБА_1 , номер запису про право (в державному реєстрі прав) 11753419, щодо земельної ділянки з кадастровим номером :04:022:0108;

- стягнути з ТОВ «ЮТС-Агропродукт» на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 29 852,57 грн., згідно договору оренди землі від 13.12.2010 року (з урахуванням додаткової угоди від 28.12.2017 року), укладеного між ТОВ «ЮТС- Агропродукт» та ОСОБА_1 , витрати на судовий збір в розмірі 2422,40 гривень та витрати на правничу допомогу у розмірі 10 000,00 гривень.

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 01 травня 2025 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено.

Розірвано договір оренди землі від 13.12.2010 року №4АА71500142 (з урахуванням додаткової угоди від 28.12.2017 року), укладеного між ТОВ «ЮТС-Агропродукт» та ОСОБА_1 , номер запису про право (в державному реєстрі прав) 11753419, щодо земельної ділянки з кадастровим номером :04:022:0108.

Стягнуто з ТОВ «ЮТС-Агропродукт» заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 29 852,57 грн., згідно договору оренди землі від 13.12.2010 року (з урахуванням додаткової угоди від 28.12.2017 року), укладеного між ТОВ «ЮТС- Агропродукт» та ОСОБА_1 , витрати на судовий збір в розмірі 2422,40 гривень та витрати на правничу допомогу у розмірі 5 000,00 гривень.

В апеляційній скарзі представник ТОВ «ЮТС-Агропродукт» - Журик А.Л., посилаючись на незаконність рішення суду першої інстанції, неповне встановлення обставин, що мають значення для справи, порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просив рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовити у повному обсязі.

У відзиві на апеляційну скаргу представник позивача адвокат Ковальчук М.О., посилаючись на безпідставність доводів апеляційної скарги та законність рішення, просив скаргу залишити без задовлення, а рішення суду без змін.

Ухвалою Херсонського апеляційного суду від 01 вересня 2025 року залучено до участі у розгляді справи в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю «Перемога-Плюс».

Учасники справи належним чином повідомлені про розгляд справи шляхом направлення судової повістки на їх електронні адреси.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і заявлених вимог, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Задовольняючи позовні вимоги суду першої інстанції керувався тим, що відповідач систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати за 2022-2024 роки, що є істотним порушенням умов договору відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» та статті 651 ЦК України. При цьому суд виходив з того, що в матеріалах справи відсутні докази, що систематична несплата орендної плати була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов`язань.

Відповідно до частини першої, другої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення суду першої інстанції, в межах доводів апеляційних скарг та вимог заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Як вбачається зі змісту позовних вимог, ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ТОВ «ЮТС-Агропродукт» про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості по орендній платі посилаючись на те, що відповідач (орендар) не виконав обов`язок зі сплати орендної плати за 2022-2024 роки, що є істотним порушенням умов укладеного між ними договору оренди землі.

Судом встановлено та з матеріалів справи вбачається, що відповідно до Державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯИ №475844 ОСОБА_1 є власником земельної ділянки кадастровий номер :04:022:0108, загальною площею 4,11 га, розташованої на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області.

Відповідно до договору оренди землі від 13.12.2010 року №4АА71500142, між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки, за яким земельна ділянка передана в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Відповідно до додаткової угоди від 10.09.2015 року, новим орендарем земельної ділянки замість ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» стало ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС».

Згідно з додатковою угодою від 28.12.2017 року, сторони виклали договір оренди в новій редакції, визначили новим орендарем ТОВ «ЮТС-Агропродукт» та встановили нормативну грошову оцінку земельної ділянки в розмірі 238 058,74 грн., розмір орендної плати 4,18% від нормативної грошової оцінки, що становило 9 950,86 грн на рік, строк дії договору встановлено до 30.11.2027 року, обов`язок сплачувати орендну плату до 31 грудня кожного року.

Відповідно до умов договору оренди та додаткових угод, орендар повинен був сплатити орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки. Загальна сума заборгованості становить 29 852,57 грн.

Згідно з листом-довідкою Новорайської сільської військової адміністрації від 03.03.2025 року №01-12/432/25, ТОВ «ЮТС-Агропродукт» з 24.02.2022 року і по теперішній час не здійснює господарської діяльності на відповідній території, навіть після проведення розмінування земель сільськогосподарського призначення. За наявною інформацією, орендна плата громадянам, які мають земельні ділянки (паї), не сплачується.

Відповідно до витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 0000075 від 12 квітня 2022 року, встановлено факт реєстрації двох епізодів можливих кримінальних правопорушень, кваліфікованих за частиною першою статті 438 КК України порушення законів та звичаїв війни.

Перший епізод зареєстровано на підставі самостійного виявлення прокурором відповідної інформації. У ньому зазначено, що 09 квітня 2022 року приблизно о 12:00 годині невстановлені особи у військовій формі з території бази ТОВ «ЮТС-Агропродукт», яка розташована в селі Новорайськ Бериславського району Херсонської області, вивезли три одиниці сільськогосподарської техніки зокрема автомобіль КАМАЗ державний номер НОМЕР_1 на загальну суму близько 1,5 мільйона гривень. Вказані дії здійснені в умовах воєнного стану, оголошеного президентом російської федерації, що становить порушення норм міжнародного гуманітарного права, зокрема Женевської конвенції.

Другий епізод внесено до ЄРДР 17 червня 2022 року на підставі заяви ТОВ «ЮТС-Агропродукт». Згідно з викладеними в ній обставинами, у зв`язку з тимчасовою окупацією збройними силами російської федерації території Херсонської області, зокрема Бериславського району, 24 лютого 2022 року російські військові проникли на територію підприємства за адресою: селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, внаслідок чого працівники товариства були позбавлені доступу до свого майна. Крім того, 23 квітня 2022 року з території підприємства було захоплено 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE). Унаслідок цих дій підприємство також втратило можливість обробляти земельні ділянки загальною площею 60 532,9902 га, розташовані у Херсонській області.

Відповідно до розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 «Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили», до відповідного переліку включено Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» (), юридична адреса: вул. Промислова, буд. 3, с. Новорайськ, Новорайська сільська територіальна громада, Бериславський район. Зазначене розпорядження підлягало затвердженню на сесії обласної ради, що прямо вказано в пункті 2 цього нормативного акта.

Відповідно до розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 31.10.2023 № 163 «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-Агропродукт» із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на 20222023 роки», Товариству з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» () надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землю комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов`язання за період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2023 року.

У розпорядженні також зазначено, що земельні ділянки загальною площею 12 338,0283 га, які перебувають у користуванні ТОВ «ЮТС-Агропродукт», у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами, не є об`єктом оподаткування у визначений період. Вказано, що відповідні земельні ділянки не підлягають оподаткуванню на території Новорайської сільської територіальної громади в період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2023 року.

Відповідно до розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 06 лютого 2024 року № 29 «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-Агропродукт» із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на І квартал 2024 року», встановлено, що ТОВ «ЮТС-Агропродукт» () надано пільги щодо нарахування та сплати орендної плати за землю комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов`язання на період з 01 січня 2024 року по 31 березня 2024 року.

Окрім того, у зв`язку з потенційним забрудненням вибухонебезпечними предметами, земельні ділянки загальною площею 12 338,0283 га, що перебувають у користуванні вказаного товариства, визнано такими, що не є об`єктом оподаткування у зазначений період. У розпорядженні також вказано кадастрові номери цих земельних ділянок.

Відповідно до розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 18 квітня 2024 року № 154 «Про нову редакцію розпорядження начальника сільської військової адміністрації «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-Агропродукт» із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на І квартал 2024 року» № 29 від 06.02.2024 року», ТОВ «ЮТС-Агропродукт» () надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землю комунальної власності, а також з єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб на 2024 рік з 01 січня 2024 року по 31 грудня 2024 року. Пільги надані на земельні ділянки загальною площею 12 338,0283 га, із зазначенням кадастрових номерів, з урахуванням наявності на території підприємства потенційної загрози забруднення вибухонебезпечними предметами.

Відповідно до листа Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, офіційно засвідчено, що військова агресія російської федерації проти України, яка стала підставою для введення воєнного стану згідно з Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022, визнається форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). ТПП України підтвердила, що 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що відповідач, на якого законодавством покладений обов`язок доведення відсутності вини у невиконанні зобов`язання за договором оренди з виплати орендної плати або доведення факту виконання ним цього зобов`язання, не надав суду достатніх доказів на підтвердження відсутності вини у порушенні зобов`язання щодо внесення орендної плати та прийняття заходів направлених на виконання цього зобов`язання. Порушення відповідачем умов договору щодо виплати орендної плати є істотним, оскільки позивач внаслідок такого порушення значною мірою позбавлявся того, на що він розраховував при укладені договору.

Колегія суддів в цілому погоджується з вказаним висновком.

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.

Договір оренди землі, відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі», це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Орендодавець, відповідно до абзацу п`ятого частини першоїстатті 24 Закону України «Про оренду землі», має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт.

Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина другастатті 25 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату» орендної плати.

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня 2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).

У справі, що переглядається, суд першої інстанції встановив, що ТОВ «ЮТС-Агропродукт» систематично не виплачувало ОСОБА_1 орендну плату у строки, визначені умовами укладеного між ними договору та додатковими угодами про оренду землі, що відповідно до наведених норм права є підставою для розірвання договорів оренди відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.

Відповідно висновку, викладеному у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Оскільки позивач мотивував позовні вимоги тим, що ТОВ «ЮТС-Агропродукт» вчасно не сплачувало орендну плату за 2022 - 2024 роки, тому саме відповідач повинен був спростувати належними та допустимими доказами твердження позивача про несплату орендної плати в обумовлений в договорі термін до 31 грудня поточного року, чого ним зроблено не було.

Відповідач факт невиплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки не заперечує, посилаючись на те, що заборгованість по орендній платі за вказаний період виникла виключно з обставин, пов`язаних з військовою агресією рф проти України, що стало підставою для введення військового стану з 24 лютого 2022 року та окупацією Херсонської області.

Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.

У зв`язку із запровадженням на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов`язань.

У постанові Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21 зазначено, що: «статтею 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Так, форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16 липня 2019 року у справі №917/1053/18 та у постанові від 09 листопада 2021 у справі №913/20/21».

Отже, орендар повинен довести факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, або ж виконання договірних зобов`язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов`язань.

Відповідно до частини 1 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених встатті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).

Згідно з положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.

З огляду на викладене апеляційний суд приходить до висновку, що відповідачем доведено факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, а саме існування форс-мажорних обставин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік, оскільки земельна ділянка, що розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області в період з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією, тому в 2022 році орендар значною мірою був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів.

За таких обставин колегія суддів вважає обґрунтованими доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договором оренди земельної ділянки.

Обґрунтовуючи свої заперечення щодо неможливості виплати орендної плати за 2023, 2024 роки відповідач посилався на наявність обставин непереборної сили, за які він не відповідає, що унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період, зокрема не можливості використання орендованих земельних ділянок позивача через її потенційне замінування та існування загрози для життя і здоров`я працівників при обробітку земельної ділянки.

Проте жодних належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження вказаних обставин відповідачем не надано.

Спірна земельна ділянки розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області, яка з листопада 2022 року віднесена до території можливих бойових дій, бойові дії у 2023 та 2024 роках на вказаній території не велися.

Документів на підтвердження забруднення спірних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами матеріали справи не містять.

Відповідачем не надано жодних доказів на підтвердження вчинення ним будь-яких дій, спрямованих на обстеження земельних ділянок з метою подальшого їх використання за цільовим призначенням.

Відповідачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження обставин, які б свідчили про відсутність протягом 2023 -2024 років, за який відповідачем не вносилася орендна плата, можливості користуватися земельною ділянкою через військову агресію рф проти України, потенційну загрозу забруднення спірних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами, а також через знищення та розкрадання належного Товариству майна.

Відповідачем не надано будь-яких доказів, що відповідач здійснював дії щодо, наприклад, звернення до компетентних органів з приводу обстеження та розмінування земельних ділянок з метою усунення перешкод у користуванні ними, звернення з листами до позивача про наявність вказаних перешкод та звільнення відповідача у зв`язку з цим від сплати орендної плати тощо, що могло б свідчити про здійснення відповідачем дій щодо доведеності наявності дійсних обставин щодо неможливості виконання зобов`язання, що, в свою чергу, могло б розглядатися як підстава для застосування частини шостої статті 762 ЦК України.

Також, скаржник зазначає, що наявність форс-мажорних обставин в даному випадку підтверджується листом ТПП України №2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року.

Проте, частиною другою статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», передбачено, що торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб`єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб`єктів малого підприємництва видається безкоштовно.

Отже, для засвідчення форс-мажорних обставин ТПП України видається сертифікат. Водночас, лист Торгово-промислової палати України №2024/02.0-7.1 від 28.02.2022, на який посилається скаржник як на аналогію сертифікату про посвідчення форс-мажорних обставин, не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», а також такий лист не є документом, який був виданий за зверненням відповідного суб`єкта (Відповідача), для якого могли настати певні форс-мажорні обставини.

Верховний Суд у постановах від 01.06.2021 у справі №910/9258/20, від 14.06.2022 у справі №922/2394/21 зазначав, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.

Таким чином, в разі наявності певних обставин (форс-мажорних), які засвідчені для конкретної особи відповідним сертифікатом ТПП України, суд має оцінити зазначений доказ у сукупності з іншими доказами.

Водночас, настання форс-мажорних обставин не є підставою для невиконання стороною зобов`язання, строк виконання якого настав до дати настання таких обставин, а також для звільнення сторони від відповідальності в такому випадку.

Такий висновок висловлений у постанові Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі №912/750/22.

Розпорядженням ХОР від 01 березня 2023 року №24 «Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили», яким ТОВ «ЮТС-Агропродукт», на яке посилається представник товариства в апеляційній скарзі, внесений у перелік суб`єктів господарювання, що постраждав внаслідок обставин непереборної сили прийнятий на підставі листа ТПП України №2024/02.0-7.1 від 28.02.2022 та його не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні». Крім того, вказане розпорядження не містить будь-яких відомостей на підтвердження доводів представника Товариства щодо наявності конкретних обставин, які унеможливлювали використання відповідачем об`єкту оренди і, як наслідок, виконання ним своїх зобов`язань за договором оренди землі.

Потенційна небезпека, на яку посилається відповідач, не є доказом реальної неможливості обробки конкретної земельної ділянки. У межах приватно-правових договірних зобов`язань, звільнення від їх виконання можливе лише за наявності обставин, які фактично унеможливлюють здійснення сільськогосподарської діяльності, що має бути підтверджено відповідними технічними висновками або іншим належним доказовим матеріалом, який у справі відсутній.

Крім того, суд враховує загальновідомий факт, що на території Бериславського району Херсонської області, включаючи зони, де велися бойові дії та ділянки, які були частково заміновані, після проведення розмінування земельні ділянки продовжують використовуватись за цільовим призначенням, у тому числі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Це свідчить про те, що наявність загальної воєнної небезпеки або посилання на потенційне мінне забруднення не є абсолютною або безумовною підставою для звільнення від виконання зобов`язань за договором оренди.

Доводи апеляційної скарги щодо неможливості здійснення господарської діяльності через знищення та розкрадання майна Товариства, зокрема сільськогосподарської техніки, колегія суддів також відхиляє, оскільки відповідачем не доведено втрату всієї техніки та обладнання, необхідного для обробки землі та неможливості залучення такої техніки на правах оренди.

Посилання представника Товариства на розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області, в яких, нібито, зазначено, що орендовані Товариством земельні ділянки є непридатними для використання у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами, висновки суду першої інстанції щодо недоведеності наявності обставин, які унеможливлювали сплату орендної плати за 2023, 2024 роки, не спростовують. Вказані розпорядження видані лише у зв`язку з потенційною загрозою забруднення земельних ділянок господарства вибухонебезпечними предметами, та не містять відомостей щодо визнання спірних земельних ділянок забрудненими вибухонебезпечними предметами, і не звільняють Товариство від обов`язку сплачувати орендну плату за орендовані земельні ділянки приватної власності.

Посилання апелянта на те, що звільнення від сплати земельного податку чи орендної плати відповідно до підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX Перехідних положень Податкового кодексу України звільняє орендаря від зобов`язань за договором оренди землі, колегія суддів вважає необгрунтованим, оскільки звільнення від нарахування та сплати плати за землю у контексті Податкового кодексу не є тотожним звільненню від обов`язку сплачувати орендну плату орендодавцю, як сторони у цивільно-правовому договорі оренди земельної ділянки, який є чинним та не визнаний припиненим чи недійсним.

За таких обставин колегія суддів вважає безпідставними доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2023-2024 роки за договором оренди земельної ділянки.

Отже, суд першої інстанції дійшов в цілому правильного висновку, що спірний договір оренди землі за вимогою позивача може бути достроково розірваний з підстав неналежного виконання умов договору, а саме: систематичного (два і більше разів) невиконання обов`язків зі сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору.

Повно та всебічно дослідивши обставини у справі та надані докази, суд першої інстанції обґрунтовано задовольнив позовні вимоги про розірвання договору оренди землі.

Разом з тим, колегія суддів вважає за необхідне врахувати доводи апеляційної скарги, щодо неможливості, через тимчасову окупацію, використання орандарем за призначенням об`єкту оренди в період з квітня 2022 року по листопад 2022 року і, як наслідок, виконання зобов`язань зі сплати у 2022 році орендної плати, відповідно до умов договору, та змінити рішення, виключивши з мотивувальної частини рішення суду першої інстанції посилання на можливість використання відповідачем об`єкту оренди у період з березня по листопад 2022 року.

Щодо стягнення заборгованості з орендної плати колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.

У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Отже, у відповідача у зв`язку з укладенням договору та прийняттям в користування об`єкта оренди виникло зобов`язання зі сплати орендної плати за весь час користування земельною ділянкою. Орендна плата відповідачем не сплачувалась за 2022, 2023 та 2024 роки.

Разом з цим, як зазначалось вище, апеляційним судом встановлено, що у відповідача не було доступу до орендованої земельної ділянки в період з квітня 2022 року по листопад 2022 року, що обумовлено тимчасовою окупацією Херсонської області, та зазначені обставини не були належним чином оцінені судом першої інстанції.

Частиною 6 статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 08 травня 2018 у справі № 910/7495/16 зазначила, що підставою для застосування частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Отже, для застосування частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Тобто наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини.

Таким чином, підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає, зокрема, об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

При оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон`юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили тощо.

Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то, на підставі наведеної правової норми, він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати. Подібний висновок викладений в постановах Верховного Суду від 12 квітня 2023 року у справі № 910/14244/20, від 07 грудня 2022 року у справі № 911/1064/21.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що існують підстави для звільнення відповідача від сплати орендної плати за 2022 рік у зв`язку з позбавленням можливості користування орендованим майном, а покладення судом на відповідача обов`язку з оплати за оренду земельної ділянки, якою не користувався відповідач у зв`язку з окупацією території, де вона розташована, суперечитиме засадам справедливості.

Щодо іншої частини позовних вимог, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що відповідачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження своїх тверджень про неможливість використовувати об`єкт оренди після деокупації територіальної громади, тобто в період 2023, 2024 років. Також відповідачем не надано доказів повідомлення позивача про неможливість використовувати об`єкт оренди в зазначений період часу, чи будь-яких доказів, підтверджуючих намагання відповідача здійснювати господарську діяльність на орендованій земельній ділянці.

Суд першої інстанції правильно зазначив, що звільнення від орендної плати не може бути застосовано, якщо не доведено факт неможливості використовувати об`єкт оренди. Орендарю необхідно довести прямий причино-наслідковий зв`язок між обставинами, що знаходяться поза його волею, та неможливістю користування орендованим майном. Тобто необхідно довести, що саме конкретні обставини, за які орендар не відповідає, унеможливили користування таким орендарем цим майном. Адже існування таких обставин саме по собі не означає автоматичної неможливості користування орендованим майном і не звільняє від сплати орендної плати.

Розмір заборгованості за договором оренди земельної ділянки, кадастровий номер :04:022:0108, який підлягає стягненню з відповідача повинен становити за 2023 рік 9 950,86 грн; за 2024 рік 9 950,86 грн. Загальна сума заборгованості становить 19901,72грн.

Отже, з урахуванням вимог закону, встановлених обставин, колегія суддів приходить до висновку, що з боржника підлягає стягненню заборгованість за договором оренди земельних ділянок в сумі 19 901,72 грн, а тому рішення суду в частині стягнення заборгованості з орендної плати підлягає зміні в сторону зменшення стягнутої суми.

Доводи апеляційної скарги щодо неправильного визначення розміру заборгованості з орендної плати, оскільки сума податків та зборів, які має сплатити Товариство, як податковий агент, не може бути стягнута, як заборгованість, колегія суддів не приймає, оскільки судом визначається загальний розмір заборгованості по орендній платі, а податки та збори мають бути утримані Товариством при виплаті заборгованості.

Відповідно во вимог частини 13 статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

В силу вимог частини 1 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення суду першої інстанції зміні, необхідно відповідно провести і розподіл судових витрат.

На підставі статті 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір пропорційно задоволеним позовним вимогам.

Позивач звернувся з позовом про розірвання договору оренди та стягнення заборгованості з орендної плати в розмірі 29 852,57 грн. Позов в частині стягнення орендної плати задоволено в сумі 19 901,72 грн, в іншій частині рішення залишено без змін. Отже майнова вимога позивача задоволена на 66.67 %, немайнова вимога задоволена в повному обсязі. А тому з відповідача підлягають стягненню судові витрати у вигляді оплаченого судового збору за подачу позовної заяви пропорційно до задоволених вимог від розміру судового збору, які мав сплатити позивач при подачі позовної заяви у розмірі 1 614.97 грн (1211.2*0.8 + 1211.2*0.8*66.7%=1614,97). У зв`язку із чим розмір стягнутого з Товариства на користь позивача судового збору за подання позовної заяви має бути зменшений з 2 422.40 грн до 1 614,97 грн.

Також, пропорційно до задоволених позовних вимог, підлягають зменшенню витрати понесені позивачем на правничу допомогу з 5 000.00 грн до 4 166,75 грн (2500 + 2500*66.67%=4166,75).

Керуючись статтями 374,376,381-384 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» задовольнити частково.

Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 01 травня 2025 року в частині стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» на користь ОСОБА_1 заборгованості з орендної плати за землю змінити, зменшивши суму, яка підлягає стягненню, з 29 852,57 грн. до 19 901,72 грн.

Змінити розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції.

Зменшити розмір стягнутого з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» на користь ОСОБА_1 судового збору за подання позовної заяви з 2 422,40 грн. до 1 614.97 грн. та витрати на правничу допомогу з 5 000,00 грн до 4 166,75 грн.

Виключити з мотивувальної частини рішення посилання на можливість використання відповідачем об`єкту оренди у період з березня по листопад 2022 року.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом 30 днів з дня набрання законної сили.

Повний текст постанови виготовлено 10 жовтня 2025 року.

Головуючий О.В.Кутурланова

Судді: Л.П.Воронцова

І.В.Склярська