ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД Єдиний унікальний номер справи: 650/3488/25 Головуючий в І інстанції: Сікора О.О
Номер провадження: 22-ц/819/915/25 Доповідач: Базіль Л.В.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 жовтня 2025 року м. Херсон

Херсонський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючої судді (судді-доповідача): Базіль Л.В.

суддів: Бездрабко В.О., Радченка С.В.,

секретар судового засідання: Андреєва В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 червня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Сікори О.О. у справі №650/3488/25 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА - ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі,-

встановив:

Короткий зміст позовних вимог.

27 травня 2025 року представник ОСОБА_1 ,адвокат Ковальчук М. О. звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА ПЛЮС», в якому зазначив, що позивач є власником земельної ділянки, кадастровий номер :04:017:0015, загальною площею 8,4637 га, яка розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району, Херсонської області.

19.06.2006 року між позивачем та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» було укладено договір оренди землі №4АА71500011.

14.09.2015 року було укладено додаткову угоду до договору оренди, згідно якої новим орендатором земельної ділянки стало ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС».

24.07.2017 року між позивачем, ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та ТОВ «ЮТС АГРОПРОДУКТ» було укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 19.06.2006 року, за умовами якої сторони вирішили викласти договір оренди в новій редакції, визначити нову сторону в договорі (Орендаря), а саме ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ»; визначили нормативно грошову оцінку земельної ділянки в сумі 238 058,74 гривень.

Додатковою угодою від 26.03.2019 року встановлено, що розмір орендної плати за користування спірною земельною ділянкою становить 5,48% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 13045,62 грн; строк дії договору оренди до 30.11.2027 року.

Відповідачем порушені умови договорів оренди та не сплачено орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки, загальна сума боргу становить 39 136,86 гривень. Також Відповідач не виходив на зв`язок і не повідомляв про причини виникнення заборгованості.

З відкритих даних Державного реєстру прав на нерухоме майно позивачу стало відомо, що ТОВ «ЮТС АГРОПРОДУКТ» уклало з ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (код за ) Договір №1704/25-24 про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок від 17 квітня 2025 року на земельні ділянки, серед яких наявна належна позивачеві земельна ділянка, кадастровий номер :04:017:0015.

З початку агресії російської федерації проти України відповідачем не було вчинено дій щодо повідомлення позивача про причини невиконання умов договору оренди. Також всупереч умовам договору, а саме, що земельна ділянка передавалася відповідачу в оренду з метою ведення товарного сільськогосподарського виробництва для вирощування сільгосппродукції, на сьогоднішній день земельна ділянка не оброблена, перебуває в сильно забур`яненому стані, що призводить до погіршення якісних властивостей грунту та зниження його родючості.

Посилаючись на систематичне невиконання орендарем своїх обов`язків щодо виплати орендної плати, позивач просила розірвати договір оренди землі від 19.06.2006 року №4АА71500011 (з урахування додаткової угоди від 24.07.2017 року та додаткової угоди від 26.03.2019 року), укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС АГРОПРОДУКТ» та ОСОБА_1 , номер запису про право (в державному реєстрі прав) 31645471, щодо земельної ділянки з кадастровим номером :04:017:0015, з урахуванням Договору про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок Товариству з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» від 17 квітня 2025 року №1704/25-24.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції.

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 червня 2025 року позов ОСОБА_1 , в інтересах якої звернувся представник - адвокат Ковальчук Микола Олександрович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», про розірвання договору оренди землі задоволено.

Розірвано договір оренди землі від 19.06.2006 року №4АА71500011 (з урахування додаткової угоди від 24.07.2017 року та додаткової угоди від 26.03.2019 року), укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС- АГРОПРОДУКТ» та ОСОБА_1 , номер запису про право (в державному реєстрі прав) 31645471, щодо земельної ділянки з кадастровим номером :04:017:0015, з урахуванням Договору про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок Товариству з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА- ПЛЮС» від 17 квітня 2025 року №1704/25-24.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 витрати на судовий збір в розмірі 1211,20 гривень.

Задовольняючи позовні вимоги про розірвання договору оренди землі, суд першої інстанції виходив з того, що невиплата орендної плати за користування земельною ділянкою в 2022, 2023 та 2024 роках, є невиконанням обов`язків відповідача, передбачених договором оренди землі, що відповідно до ст.32 Закону України «Про оренду землі» є підставою для розірвання Договору оренди землі. При цьому суд враховував і положення п.«д» ч.1 ст.141 ЗК України, згідно з яким підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Суд не погодився з наведеними у відзиві доводами представника відповідача (щодо існування ряду обставин, за яких відповідач не мав змоги використовувати орендовані земельні ділянки та сплачувати орендну плату через відсутність до них доступу та повну неможливість їх використання через окупацію та забрудненість вибухонебезпечними предметами), зважаючи на відсутність належних та допустимих доказів, які б підтверджували наявність законних підстав для звільнення відповідача від виконання зобов`язань щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Суд не прийняв до уваги посилання відповідача, як на підставу своїх заперечень, на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1, вказуючи на відсутність доказів отримання відповідачем відповідного сертифікату в розумінні ст.14-1 Закону України «Про Торгово-промислові палати в Україні».

Не прийняв до уваги суд першої інстанції і посилання відповідача на розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року №24, яким ТОВ «ЮТС АГРОПРОДУКТ» включено до переліку підприємств, які постраждали внаслідок непереборної сили, вказавши, що сам факт включення до переліку постраждалих суб`єктів не встановлює жодного факту, що безпосередньо впливає на зобов`язання відповідача за конкретним договором оренди та не свідчить про неможливість виконання саме обов`язку зі сплати орендної плати за спірну земельну ділянку.

Суд першої інстанції відхиляючи посилання відповідача на факти порушення кримінальних справ, зазначив про те, що сам факт наявності відкритого досудового розслідування не може вважатися належним доказом, який би звільняв відповідача від виконання зобов`язань зі сплати орендної плати або слугував підставою для невиконання договору.

Не прийняв суд до уваги і посилання відповідача на наявність розпоряджень сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області щодо надання ТОВ «ЮТС АГРОПРОДУКТ» податкових пільг, з огляду на те, що в наданих відповідачем розпорядженнях йдеться про потенційну загрозу забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, яка сама по собі не свідчить про наявність фактичного забруднення, яке б унеможливлювало використання спірної земельної ділянки за її призначенням.

Вказуючи на те, що зміст листа ГУ ДСНС у Херсонській області від 11 червня 2025 року не доводить факту дії обставин непереборної сили, суд не прийняв до уваги вказаний лист, як підставу звільнення відповідача від обов`язку виконання грошового зобов`язання за договором оренди землі.

За наведеного суд вказав, що належними, достатніми та допустими доказами відповідачем не доведено існування форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022-2024 роки.

Узагальнюючи доводи апеляційної скарги та вимоги скарги

15 липня 2025 року через систему «Електронний суд» на адресу апеляційного суду від ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» надійшла апеляційна скарга на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 червня 2025 року, в якій скаржник просить скасувати судове рішення повністю та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

Скаржник, не заперечуючи факту договірних відносин з позивачем щодо спірної земельної ділянки та наявності факту невиплати орендної плати за користування земельною ділянкою в 2022-2024 роках, вказав що невиконання умов договору відбулося не з вини підприємства та було обумовлено агресією рф й окупацією територій, на яких знаходиться спірна земельна ділянка, внаслідок чого ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» було позбавлене можливості здійснювати свою господарську діяльність у повному обсязі та використовувати орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням. Майно підприємства було знищене та розграбоване, що унеможливило нормальне функціонування та виконання договірних зобов`язань. Після деокупації за фактом розкрадання та знищення майна ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» зареєстровано об`єднане кримінальне провадження. Неможливість обробітку земельної ділянки через її потенційне замінування та пряма загроза для життя і здоров`я є обставинами, за які орендар не відповідає, і які, відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, звільняє його від сплати орендної плати за період, коли таке користування було неможливим. Відповідно до листа Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1, ТПП України засвідчила форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) військову агресію російської федерації проти України. Відповідно до листа ГУ ДСНС України в Херсонській області № 66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025 року, земельна ділянка, яка є предметом договору оренди землі, є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами та ДСНС не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях у зв`язку із щоденними обстрілами з боку російської федерації, що свідчить про об`єктивну неможливість використання Товариством орендованої земельної ділянки за цільовим призначенням.

Наведені обставини підтверджені розпорядженнями Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області, згідно яких земельні ділянки, які перебувають у користуванні ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», не є об`єктами оподаткування з приводу визнання їх непридатними для використання у зв`язку з потенційною загрозою забруднення вибухонебезпечними предметами; рішенням XIV сесії Херсонської обласної ради VIII скликання від 23 грудня 2022року №491 «Про наявність обставин непереборної сили та затвердження переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок таких обставин», серед яких ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

Зазначає, що сума заборгованості по орендній платі підлягає зменшенню з врахуванням податків та зборів.

Також зазначив, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» є неналежним відповідачем, оскільки відповідно до договору №1704/25-17 про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок від 17.04.2025 року, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (як продавець) передав ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» права оренди за низкою договорів оренди землі, у тому числі щодо земельної ділянки з кадастровим номером :04:017:0015.

Аргументи інших учасників справи.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Ковальчук Микола Олександрович, просила скаргу залишити без задоволення, посилаючись на законність та обґрунтованість рішення суду, зазначивши, що відповідачем не доведено неможливість використання земельної ділянки, що перебуває у нього в оренді, через виникнення обставин непереборної сили та у зв`язку із забрудненням її вибухонебезпечними предметами.

Явка учасників справи.

Будучи належним чином повідомленими про дату, час та місце розгляду справи учасники справи в судове засідання не з`явилися.

Від представника позивача ОСОБА_1 , адвоката Ковальчука Миколи Олександровича надійшла заява, в якій просить розгляд апеляційної скарги провести без його участі та участі позивачки, проти вимог апеляційної скарги заперечує.

Згідно ст.372 ч.2 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

З огляду на вказане апеляційний суд вважав за можливе провести розгляд справи за відсутності учасників справи на наявних матеріалах справи.

Позиція апеляційного суду.

У відповідності до статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення суду першої інстанції, в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про те, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Фактичні обставини справи.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :04:017:0015, площею 8,4637 га, що розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області, що підтверджується державним актом на право приватної власності на землю, серія І-ХС №006512.

19 червня 2006 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено Договір №4АА71500011 оренди земельної ділянки, за умовами якого ОСОБА_1 передала вищевказану земельну ділянку в оренду Товариству для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Вказаний Договір зареєстрований у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 19 червня 2007 року за №4АА71500011.

14 вересня 2015 року право оренди земельної ділянки було передано ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС», про що було укладено додаткову угоду про заміну сторони у договорі оренди.

24 липня 2017 року між позивачем, ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладена додаткова угода № 700095 до Договору оренди №4АА71500011 від 19.06.2006 року, за умовами якої право оренди належної позивачу земельної ділянки перейшло до нового орендаря (ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ»); орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3,0 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки за рік оренди, орендна плата вноситься орендарем до 31 грудня кожного року,

26 березня 2019 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладена додаткова угода № 700095-2 до Договору оренди №4АА71500011 від 19.06.2006 року та додаткової угоди № 700095 від 24.07.2017 року, за умовами якої між сторонами визначена орендна плата у грошовій формі в розмірі 5,48 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за один рік оренди та визначений строк дії договору до 30.11.2027 року.

Згідно з умовами договору оренди та додаткових угод, орендар повинен був сплатити орендну плату за 2022 рік у розмірі 13 045,62грн; за 2023 рік 13 045,62 грн; за 2024 рік 13 045,62 грн. Загальна сума заборгованості становить 39 136,86 грн.

17 квітня 2025 року між ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та ТОВ «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» укладено договір № 1704/25-24 відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок, за умовами якого ТОВ «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» придбав у ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» право оренди земельних ділянок, серед яких належна ОСОБА_1 спірна земельна ділянка.

Розпорядженням начальника Новорайської сільської військової адміністрації від 31.10.2023 №163, від 06.02.2024 року № 29, від 18.04.2024 року № 154 та від 11.02.2025 року № 58, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» надавалися податкові пільги щодо сплати податків та зборів у період 01.01.2024 рік по 31.12.2025 рік.

Відповідно до витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань №0000075 від 12 квітня 2022 року, встановлено факт реєстрації двох епізодів можливих кримінальних правопорушень, кваліфікованих за частиною першою статті 438 КК України порушення законів та звичаїв війни.

Перший епізод зареєстровано на підставі самостійного виявлення прокурором відповідної інформації. У ньому зазначено, що 09 квітня 2022 року приблизно об 12:00 годині невстановлені особи у військовій формі з території бази ТОВ «ЮТС-Агропродукт», яка розташована в селі Новорайськ Бериславського району Херсонської області, вивезли три одиниці сільськогосподарської техніки зокрема автомобіль КАМАЗ державний номер НОМЕР_1 на загальну суму близько 1,5 мільйона гривень. Вказані дії здійснені в умовах воєнного стану, оголошеного президентом російської федерації ОСОБА_2 , що становить порушення норм міжнародного гуманітарного права, зокрема Женевської конвенції.

Другий епізод внесено до ЄРДР 17 червня 2022 року на підставі заяви ТОВ «ЮТС-Агропродукт». Згідно з викладеними в ній обставинами, у зв`язку з тимчасовою окупацією збройними силами російської федерації території Херсонської області, зокрема Бериславського району, 24 лютого 2022 року російські військові проникли на територію підприємства за адресою: селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, внаслідок чого працівники товариства були позбавлені доступу до свого майна.

Крім того, 23 квітня 2022 року з території підприємства було захоплено 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE). Унаслідок цих дій підприємство також втратило можливість обробляти земельні ділянки загальною площею 60 532,9902 га, розташовані у Херсонській області

Відповідно до листа ГУ ДСНС України в Херсонській області № 66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року, направленого у відповідь на звернення ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» б/н від 27.05.2025 року, піротехнічні розрахунки ДСНС до проведення робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на земельних ділянках, орендованих товариством на території Бериславського району Херсонської області, не залучались, а самі роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами.

Відповідно до листа Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року №2024/02.0-7.1, офіційно засвідчено, що військова агресія російської федерації проти України, яка стала підставою для введення воєнного стану згідно з Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022, визнається форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили).

Відповідно до розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року №24 «Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили», до відповідного переліку було включено Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (), юридична адреса: вул. Промислова, буд. 3, с. Новорайськ, Новорайська сільська територіальна громада, Бериславський район. Зазначене розпорядження підлягало затвердженню на сесії обласної ради, що прямо вказано в пункті 2 цього нормативного акта.

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд та застосовані норми права.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з доведеності факту систематичної несплати відповідачем орендної плати за 2022-2024 роки, що є істотним порушенням умов договору оренди та підставою для його розірвання.

При цьому суд першої інстанції вказав про відсутність належних, достатніх та допустимих доказів щодо існування форс-мажорних обставин, які б перешкоджали відповідачу виконати його передбачений договором оренди обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022-2024 роки.

Проте повністю погодитися з такими висновками суду першої інстанції не можна з таких підстав.

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (стаття 11 ЦК України).

Згідно із статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ст.1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно з частинами 1, 2 статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»).

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі №918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Згідно з частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).

Відповідно до частин першої, третьої статті 82 ЦПК України, обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Обставини, які визнаються учасниками справи, зазначаються в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їхніх представників.

Обставини, визнані судом загальновідомими, не потребують доказування.

У цій справі, суд встановив, що належна на праві власності позивачу земельна ділянка розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області та перебуває в оренді відповідача, який орендну плату за 2022-2024 роки не виплатив.

В апеляційній скарзі, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», не оспорюючи факту порушення ним зобов`язання щодо сплати орендної плати за 2022-2024 роки, посилається на те, що таке порушення сталося внаслідок непереборної сили, а саме військової агресії рф проти України, органами місцевого самоврядування навіть неодноразово розглядались питання й приймались рішення щодо податкових пільг товариству як орендареві через війну (бойові дії, окупаційні заходи, тощо), а тому на підставі положень ст. 617, ч.6 ст.762 ЦК України відповідач не може бути притягнутий до відповідальності, передбачену договором оренди чи законом.

Апеляційний суд частково погоджується з такими доводами апеляційної скарги з огляду на таке.

Відповідно до ст.614 ЦК України, особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом.Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання. Правочин, яким скасовується чи обмежується відповідальність за умисне порушення зобов`язання, є нікчемним.

Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.

Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України, положення якої застосовуються до відносин з оренди землі, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає, оскільки має місце випадок та непереборна сила.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

24 лютого 2022 року розпочалося повномасштабне вторгнення російської федерації на територію України.

Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України в Україні введено військовий стан, який триває дотепер.

Відповідно до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окуповані Російською Федерацією, затвердженого наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28 лютого 2025 року №376 (який є чинним), Новорайська сільська територіальна громада Бериславського району Херсонської області, на території якої розташована спірна земельна ділянка, до 11.11.2022 року перебувала під тимчасовою окупацією.

Вказана обставина не була належним чином оцінена судом першої інстанції, внаслідок чого суд дійшов помилкового висновку про можливість орендаря користуватися спірною земельною ділянкою в 2022 році і наявність обов`язку щодо сплати орендної плати за вказаний період.

У зв`язку з наведеним, апеляційний суд погоджується з доводами апелянта про те, що порушення зобов`язання щодо несплати орендної плати позивачу за 2022 рік сталося внаслідок існування форс-мажорних обставин, бойових дій та тимчасової окупації Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області.

Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі 610/941/24 вказав, що тимчасова окупація населеного пункту, в якому розташована спірна земельна ділянка, впливає на можливість орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням, проводити посівну компанію, збирати врожай тощо.

Таким чином, орендар не допустив умисне порушення умов договору. Вина орендаря у не сплаті орендної плати за 2022 рік відсутня.

Враховуючи, що Новорайська сільська рада Бериславського району Херсонської області, на території якої розташована спірна земельна ділянка, перебувала під тимчасовою окупацією рф до 11.11.2022 року і відповідач не міг користуватися землею (докази зворотного відсутні) з обставин, за які він не відповідає, колегія суддів дійшла висновку про те, що в силу ч.6 ст.762 ЦК України відповідач звільнений від обов`язку сплати орендної плати за вказаний період.

За викладеного доводи апеляційної скарги в зазначеній частині є прийнятними, а тому посилання суду першої інстанції на можливість використання відповідачем спірної земельної ділянки в 2022 році, як обставину встановлену судом слід виключити з мотивувальної частини рішення.

Разом з тим, районний суд по суті вирішення спору дійшов правильного висновку про наявність правових підстав для дострокового розірвання договору оренди землі за вимогою позивачки, підставно врахувавши невиплату відповідачем орендної плати за період 2023-2024 роки, що є істотним порушенням умов договору та правомірно вказав, що у матеріалах справи відсутні докази того, що несплата орендної плати за вказаний період була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання зобов`язань.

Погоджуючись з висновками суду першої інстанції по суті вирішення спору, апеляційний суд виходить з таких міркувань.

Вбачається, що обґрунтовуючи свої заперечення щодо неможливості виплати орендної плати за 2023, 2024 роки апелянт посилається на наявність обставин непереборної сили, за які він не відповідає, що унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період, а саме на неможливості використання орендованої земельної ділянки позивача через активні бойові дії та потенційне замінування спірної земельної ділянки, розкрадання та знищення майна товариства.

Перевіривши доводи апеляційної скарги та долучені до скарги матеріали, апеляційний суд дійшов висновку, що вони на правильність висновків суду першої інстанції не впливають та не спростовують його.

Так, порушення кримінальної справи за заявою відповідача щодо викрадення майна підприємства не свідчить про те, що викрадене майно було єдиним майном та внаслідок його викрадення товариство немало можливості здійснювати господарську діяльність.

Доказів того, що підприємство не мало можливості залучити необхідну техніку та обладнання, необхідного для обробки землі матеріали справи не містять, не надано таких доказів і під час апеляційного перегляду справи.

Розпорядження військової адміністрації щодо надання відповідачу податкових пільг не містять висновку про те, що спірна земельна ділянка визнана забрудненою вибухонебезпечними предметами, та про дійсний стан земельної ділянки. Висновки суб`єктів протимінної діяльності щодо неможливості використання спірної земельної ділянки через її замінювання в матеріалах справи відсутні.

Зі змісту листа ГУ ДСНС України в Херсонській області № 66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року вбачається, що ДСНС України до робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на спірній земельній ділянці не залучались, роботи з розмінування проводились іншими відомствами з розмінування; спірна земельна ділянка ймовірно може бути потенційно забруднена. Отже, як слідує із змісту вказаного листа, останній не містить висновку про фактичний стан земельної ділянки, а лише вказує на ймовірне її забруднення вибухонебезпечними предметами, що правильно було вказано судом першої інстанції.

Таким чином надані документи не дають підстав для висновку того, що спірна земельна ділянка є забрудненою вибухонебезпечними предметами, що позбавляє відповідача можливості користуватися нею.

Також, апеляційний суд звертає увагу скаржника на те, що лист ТПП №2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, на який він посилається в апеляційній скарзі, та в якому констатується настання форс-мажорних обставин (військова агресія РФ та ведення воєнного стану) в Україні, не є безумовною підставою для звільнення від виконання зобов`язань за кожним окремим договором.

Частиною другою статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», передбачено, що торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб`єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб`єктів малого підприємництва видається безкоштовно.

Це означає, що для підтвердження форс-мажору в конкретному випадку, зокрема, у даній ситуації для підтвердження факту неможливості використання орендованої земельної ділянки позивача та як наслідок неможливості виконання зобов`язання зі сплати орендної плати, відповідач мав би звернутися до ТПП за отримання індивідуального сертифікату.

При цьому, наявність сертифікату ТПП України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.

Проте, в матеріалах справи відсутні докази, які підтверджували неможливість відповідача через форс-мажорні обставини виконати свої зобов`язання за договором оренди землі (зі змінами) в редакції згідно з додатковими угодами до нього в частині сплати орендної плати позивачу за 2023 та 2024 роки, що правильно констатовано судом першої інстанції.

За таких обставин колегія суддів вважає безпідставними доводи апеляційної скарги щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо не виплати орендної плати за 2023-2024 роки за договором оренди земельної ділянки.

Отже, суд першої інстанції дійшов в цілому правильного висновку, що спірний договір оренди землі за вимогою позивача може бути достроково розірваний з підстав неналежного виконання умов договору, а саме: систематичного (два і більше разів) невиконання обов`язків зі сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору.

Повно та всебічно дослідивши обставини у справі та надані докази, суд першої інстанції обґрунтовано задовольнив позовні вимоги про розірвання договору оренди землі.

Підстав для скасування рішення суду в частині задоволених вимог, з врахуванням доводів апеляційної скарги, колегія суддів не вбачає.

Зважаючи на те, що апеляційним судом частково прийнято до уваги доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу слід задовольнити частково, рішення суду змінити, виключивши з мотивувальної частини рішення суду першої інстанції посилання на можливість використання відповідачем об`єкту оренди у 2022 році як обставину встановлену судом.

Повний текст постанови складено 08.10.2025 р.

Керуючись статтями 374,376,381-384 ЦПК України, суд

ухвалив:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» задовольнити частково.

Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 червня 2025 року змінити.

Виключити з мотивувальної частини рішення посилання суду на можливість використання відповідачем об`єкту оренди у 2022 році.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча Л.В. Базіль

Судді: В.О. Бездрабко

С.В. Радченко