Провадження № 2/761/1465/2025
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 жовтня 2025 року Шевченківський районний суд м. Києва у складі:

головуючого судді: Савчук Ю.Н.

при секретарі: Фортуні М.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Шевченківського районного суду м. Києва за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Міцний прайд" до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору : Товариства з обмеженою відповідальністю "Управляюча компанія "Політех" про усунення перешкод в користуванні та приведення даху багатоквартирного будинку в первісний стан,

ВСТАНОВИВ :

До Шевченківського районного суду міста Києва надійшла позовна заява Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Міцний прайд" до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору : Товариства з обмеженою відповідальністю "Управляюча компанія "Політех" про усунення перешкод в користуванні та приведення даху багатоквартирного будинку в первісний стан.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 10.12.2020 року співвласниками багатоквартирного житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 було прийнято рішення про створення ОСББ «Міцний прайд».16.03.2021 року між Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Міцний прайд" (замовник) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Управляюча компанія "Політех" (управитель) укладено договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, посвідчений приватним нотаріусом Київьского міського нотаріального округу Микитченком О.В., зареєстрований в реєстрі для реєстрації нотаріальних дій за № 712 , за умовами якого ТОВ "Управляюча компанія "Політех" надає ОСББ "Міцний Прайд" послуги з управління житловим будинком та об`єктами благоустрою прибудинкової території, що розташовані по АДРЕСА_1 . Розпорядженням Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації № 313 від 08.06.2021 року багатоквартирний будинок за адресою: АДРЕСА_1 , було передано управління ОСББ «Міцний прайд». Згідно з актом прийняття-передачі об`єкта в управління з управління (з балансу) від 16.03.2021 року, який є додатком до договору №712 від 16.03.2021 року, ОСББ «Міцний прайд» передало в управління (з балансу) ТОВ "Управляюча компанія "Політех" об`єкт, розташований за адресою АДРЕСА_1.Відповідно до п.п.3 п.8 договору №712 управитель зобов`язаний від імені та за рахунок замовника вживати заходів для забезпечення захисту спільного майна від протиправних посягань та стягнення з винних осіб завданих збитків. При обстеження будинку було виявлено надбудову, яка викликала сумніви щодо її законності, а саме: на даху будинку над кв. АДРЕСА_2 надбудова з газоблоків. Незаконну надбудову було споруджено співвласником квартири АДРЕСА_2 - ОСОБА_2 . Рішенням правління ОСББ «Міцний прайд» було зобов`язано ТОВ "Управляюча компанія "Політех", яке є управителем будинку, звернутися до суду із позовом про демонтаж незаконної споруди та приведення порушених конструктивних елементів житлового будинку до первісного стану. 28.09.2022 було направлено запит до Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва для з`ясування законності вказаних будівельних робіт. 14.10.2022 Департамент ДАБК було надано відповідь, з якої вбачається, що Департамент не видавав та не реєстрував документів, що дають право на виконання підготовчих будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта за адресою: АДРЕСА_3 .

Таким чином, вважає, що надбудова є незаконною та порушує права співвласників багатоквартирного житлового будинку, оскільки її зведено на даху будинку, який є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного житлового будинку. З врахуванням наведеного просить суд позов задоволити.

Ухвалою Шевченківського районного суду міста Києва від 23.05.2025 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №761/33563/23, вирішено здійснювати розгляд справи в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 30.07.2025.

Підготовче судове засідання було відкладено на 01.10.2025 у зв`язку із неявкою сторін.

01.10.2025 від відповідачів надійшли заяви, в яких вони проти позову не заперечили, позов визнали.

Згідно ст. 200 ч. 3 ЦПК України за результатами підготовчого провадження суд ухвалює рішення у випадку визнання позову відповідачем.

Представник позивача у судове засідання не з`явився, подав заяву про розгляд справи за його відсутності.

Оскільки відповідачі позов визнали та подали до суду заяву про розгляд справи за їх відсутності, суд приходить до висновку про ухвалення рішення по справі в підготовчому судовому засіданні.

Згідно ст. 247 ч. 2 ЦПК України у зв'язку з неявкою в судове засідання сторін, які беруть участь у справі, фіксування судового процесу технічними засобами не здійснювалось.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення учасників справи, з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд дійшов наступних висновків.

10.12.2020 року співвласниками багатоквартирного житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 було прийнято рішення про створення ОСББ «Міцний прайд» (протокол № від 10.12.2020 зборів співвласників багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 ).

18.02.2021 ОСББ «Міцний Прайд» зареєстровано в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, що підтверджується Випискою від 19.02.2021 року.

16.03.2021 року між Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Міцний прайд" (замовник) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Управляюча компанія "Політех" (управитель) укладено договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, посвідчений приватним нотаріусом Київьского міського нотаріального округу Микитченком О.В., зареєстрований в реєстрі для реєстрації нотаріальних дій за № 712 , за умовами якого ТОВ "Управляюча компанія "Політех" надає ОСББ "Міцний Прайд" послуги з управління житловим будинком та об`єктами благоустрою прибудинкової території, що розташовані по АДРЕСА_1 .

Розпорядженням Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації № 313 від 08.06.2021 року багатоквартирний будинок за адресою: АДРЕСА_1 , було передано управління ОСББ «Міцний прайд». Актами приймання-передачі основних засобів КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району міста Києва» житловий будинок загально площею 3126 кв.м., за винятком нежитлових примвщень площею 73,80 кв.м. передано в експлуатацію ОССБ «Міцний Прайд».

Згідно з актом прийняття-передачі об`єкта в управління з управління (з балансу) від 16.03.2021 року, який є додатком до договору №712 від 16.03.2021 року, ОСББ «Міцний прайд» передало в управління (з балансу) ТОВ "Управляюча компанія "Політех" об`єкт, розташований за адресою АДРЕСА_1.

Відповідно до п.п.3 п.8 договору №712 управитель зобов`язаний від імені та за рахунок замовника вживати заходів для забезпечення захисту спільного майна від протиправних посягань та стягнення з винних осіб завданих збитків.

При обстеження будинку було виявлено надбудову, яка викликала сумніви щодо її законності, а саме: на даху будинку над кв. АДРЕСА_2 надбудова з пеноблоків, що підтверджується Актом обстеження незаконної надбудови на даху будинку від 23.09.2022.

Незаконну надбудову було споруджено співвласником квартири АДРЕСА_2 - ОСОБА_2 , який відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 313113502 від 24.10.2022, є співвласником квартири АДРЕСА_4 .

Рішенням правління ОСББ «Міцний прайд» зобов`язано ТОВ "Управляюча компанія "Політех", яке є управителем будинку, звернутися до суду із позовом про демонтаж незаконної споруди та приведення порушених конструктивних елементів житлового будинку до первісного стану.

28.09.2022 було направлено запит до Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва для з`ясування законності вказаних будівельних робіт.

14.10.2022 Департамент ДАБК було надано відповідь № 075-2700, з якої вбачається, що Департамент не видавав та не реєстрував документів, що дають право на виконання підготовчих будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта за адресою: АДРЕСА_3 .

18.02.2021 року в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань зареєстровано Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Міцний прайд", яке створене власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 відповідно до Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку".

16.03.2021 року між Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Міцний прайд" (замовник) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Управляюча компанія "Політех" (управитель) укладено договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, зареєстрований за №712 (далі - договір №712), за умовами якого ТОВ "Управляюча компанія "Політех" надає ОСББ "Міцний Прайд" послуги з утримання будинку та прибудинкової території, що розташовані по АДРЕСА_1 .

Позивачем як управителем будинку подано документм на перекриття даху та проведено відповідну експертизу, що підтверджується експертним звітом № 14/2387-11/22 від 14.11.23.

На даний час у зв`язку із незаконною надбудовою неможливо здійснити перекриття даху та роботи по утепленню.

Відповідно до ч.1-2,7 ст.376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

П.1 ч.1 ст.34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник має право виконувати будівельні роботи після: подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об`єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об`єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються Кабінетом Міністрів України.

Ч.7 цієї статті Закону передбачено, що виконання будівельних робіт без відповідного документа, передбаченого цією статтею, вважається самочинним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно із законом.

Відповідно до ч. 1-3 ст.35 цього Закону після набуття права на земельну ділянку та відповідно до її цільового призначення замовник може виконувати підготовчі роботи, визначені будівельними нормами і правилами, з повідомленням органу державного архітектурно-будівельного контролю. Форма повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, порядок його подання, форма повідомлення про зміну даних у поданому повідомленні визначаються Кабінетом Міністрів України. Виконання підготовчих робіт може здійснюватися на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт чи дозволу на виконання будівельних робіт. Виконання підготовчих робіт без подання повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, повідомлення про початок виконання будівельних робіт або отримання дозволу на виконання будівельних робіт забороняється. Повідомлення про початок виконання підготовчих робіт не дає права на виконання будівельних робіт.

Згідно з ч.1-2 ст.36 цього Закону право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об`єктах, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), об`єктах, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт. У разі якщо у складі об`єкта будівництва є майбутні об`єкти нерухомості, у повідомленні про початок виконання будівельних робіт зазначається реєстраційний номер проектної документації на будівництво в Реєстрі будівельної діяльності, крім об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта. Виконувати будівельні роботи без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт забороняється. Отримання замовником інших документів дозвільного характеру для виконання будівельних робіт, крім направлення повідомлення про початок виконання будівельних робіт до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю відповідно до частини першої цієї статті, не вимагається.

Відповідно до ст.26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» забудова територій здійснюється шляхом розміщення об`єктів будівництва. Суб`єкти містобудування зобов`язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об`єктів. Виконавчий орган сільської, селищної, міської ради вживає заходів щодо організації комплексної забудови територій відповідно до вимог цього Закону. Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації. Проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 3-1) отримання права на виконання підготовчих та будівельних робіт у випадках, визначених цим Законом; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 4-1) державна реєстрація спеціального майнового права на об`єкт незавершеного будівництва та майбутній об`єкт нерухомості у випадках, визначених законом; 4-2) проведення контрольного геодезичного знімання закінчених будівництвом об`єктів (крім об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1)) та здійснення їх технічної інвентаризації (крім об`єктів, перелік яких визначається центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування); 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом та прийнятий в експлуатацію у випадках, визначених цим Законом, об`єкт (його складову).

Ч.1 ст.39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви.

Відповідно до ч.1,2,11 ст.22-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» Єдина державна електронна система у сфері будівництва - це єдина інформаційно-комунікаційна система у складі містобудівного кадастру, що забезпечує створення, перегляд, відправлення, прийняття, збирання, внесення, накопичення, обробку, використання, розгляд, зберігання, захист, облік та надання інформації у сфері будівництва, а також електронну взаємодію між фізичними та юридичними особами, державними органами, органами місцевого самоврядування, центрами надання адміністративних послуг з метою отримання визначених цим Законом послуг у сфері будівництва. . Електронна система складається з: 1) Реєстру будівельної діяльності; 2) електронного кабінету користувача електронної системи (далі - електронний кабінет); 3) порталу електронної системи. Невід`ємною архівною складовою частиною Реєстру будівельної діяльності є єдиний реєстр документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів. Якщо інформація та документи, що підлягають внесенню до електронної системи, внесені до неї, такі інформація та документи вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою.

Згідно з п.77 Порядку «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затвердженого постановою КМУ від 25 грудня 2015 р. № 1127, державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об`єкт проводиться відповідно до статті 331 Цивільного кодексу України щодо особи, яка здійснювала будівництво такого об`єкта (замовник будівництва), чи у випадку, передбаченому статтею 332 Цивільного кодексу України, - щодо особи, яка є власником закінченого будівництвом об`єкта, реконструкція якого проводилася, якщо інше не встановлено договором або законом.

Державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об`єкт проводиться за наявності відомостей про технічні характеристики такого закінченого будівництвом об`єкта, про прийняття його в експлуатацію та про присвоєння адреси (крім випадку проведення реконструкції об`єкта, що не має наслідком його поділ, виділ частки або об`єднання), отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Абзацом 2 п.44 Порядку також передбачено, що державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об`єкт проводиться за наявності відомостей про такий об`єкт в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва.

Відповідно до ст. 328 Цивільного кодексу України (у редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин) право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів.

За змістом ч. 2, 3 ст. 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Відповідно до відомостей, які містяться на Порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (e-construction.go.ua), декларації про готовність до експлуатації об`єкта, не виявлено.

Оскільки Декларація про готовність об`єкта до експлуатації в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (e-construction.go.ua) не зареєстрована, що а відтак у співвласника квартири АДРЕСА_1 ОСОБА_2 були відсутні встановлені законом підстави для здійснення будівництва надбудови. Таким чином, вказана надбудова є самочинним будівництвом.

Крім того, за положеннями частини 2 статті 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Відповідно до ст. 4 Житлового кодексу України, до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

У статті 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» наведено визначення термінів за яким об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна; співвласники багатоквартирного будинку (далі - співвласники) - власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.

Також у цій статті наведено визначення таких термінів: житловий комплекс - єдиний комплекс нерухомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній жилим багатоквартирним будинком або його частиною разом із спорудами та інженерними мережами, які утворюють цілісний майновий комплекс; загальне майно - частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті об`єднання (кладові, гаражі, в тому числі підземні, майстерні тощо); конструктивні елементи багатоквартирного будинку - частини споруди, які забезпечують її цілісність та необхідні технічні умови функціонування (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші, конструкції даху, покрівля, в`їзна група тощо); нежиле приміщення - приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин

З огляду на викладене, нежиле приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду, є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 у справі № 552/7636/14-ц.

Пунктом 2 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" встановлено, що власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Офіційне тлумачення положень п. 2 ст. 10 Закону наведено у рішенні Конституційного Суду України №4-рп/2004 від 02.03.2004 зі змінами, згідно з рішенням Конституційного Суду України №14-рп/2011 від 09.11.2011.

У п. 1.1 рішення Конституційного Суду України №4-рп/2004 від 02.03.2004 роз`яснено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні та ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків.

Згідно з ч. 2 ст. 382 ЦК України, зокрема, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території.

Відповідно до ст. 4 Житлового кодексу УРСР до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

З огляду на викладене нежилим є приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 у справі № 552/7636/14-ц.

У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина з статті 4 Житлового кодексу Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.

Такі висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 у справі № 552/7636/14-ц, постановах Верховного Суду від 18.07.2018 у справі № 916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17, від 06.08.2019 у справі № 914/843/17, від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18, від 16.12.2020 у справі № 914/554/19.

Допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим.

Суд не спростовує, що для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин та до житлового фонду не входять, слід враховувати як місце їхнього розташування, так і загальну характеристику сукупності властивостей таких приміщень, зокрема спосіб і порядок їх використання. Однак вказаним не обмежується "коло обставин", які встановлюються для правильного вирішення відповідного спору.

Відповідно до висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18, від 18.07.2018 у справі №916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17, від 06.08.2019 у справі № 914/843/17, допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Визначальним для правильного вирішення даного спору є з`ясування та визначення правового статусу спірних приміщень у багатоквартирному будинку, а саме встановлення, чи належать усі спірні приміщення до числа допоміжних, чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку, з урахуванням характеристик таких приміщень.

Відповідний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 15.09.2020 у справі № 904/5047/18.

У постанові Верховного Суду у цій справі від 15.06.2022 вказано, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

При цьому допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Частинами першою та другою статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

Співвласники мають право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників. Реалізація співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників (пункт 1 частини першої та частина друга статті 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Відповідно до частини другої статті 383 ЦК України власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 травня 2021 року у справі № 461/9578/15-ц викладено висновок, що будь-які переобладнання або перепланування допоміжних приміщень у жилих багатоквартирних будинках можуть проводитися тільки за згодою співвласників і за умови, що такі зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку. Отже, щоб не порушувався принцип спільності здійснення права спільної сумісної власності, будь-яка дія стосовно переобладнання чи реконструкції допоміжних приміщень вимагає погодження всіх співвласників.

Для проведення власником приватного житлового фонду переобладнання і перепланування житлових приміщень, зокрема тих, які передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, необхідний дозвіл власника будинку (квартири). На підставі дозволу співвласників на проведення переобладнання і перепланування житлових приміщень власник звертається до виконавчого комітету місцевої ради.

Однак відповідачами доказів того, що ними було отримано згоду усіх інших співвласників на здійснення будівництва, не подано.

Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих і нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначено Законом України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", згідно якого, об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

За змістом ст.12 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" управління багатоквартирним будинком здійснює об`єднання через свої органи управління. За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів об`єднання передано управителю, відносини з управління регулюються договором, укладеним між об`єднанням і управителем, умови якого повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства. У разі відмови співвласника сплачувати внески і платежі на утримання та проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна об`єднання або за його дорученням управитель має право звернутися до суду.

В силу приписів ст.15 Закону співвласник зобов`язаний: виконувати обов`язки, передбачені статутом об`єднання; виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень; ; забезпечувати дотримання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень або їх частин; не допускати порушення законних прав та інтересів інших співвласників; виконувати передбачені статутними документами обов`язки перед об`єднанням .

За змістом ст.391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Таким чином, право на подання позову про усунення перешкод у користуванні майном («негаторного» позову) належить лише власнику, в той час, коли позивач не є власником вказаного нерухомого майна.

Згідно з ст. 1029 ЦК України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Ч.5 .1033 ЦК України передбачено, що у правитель, якщо це визначено договором про управління майном, є довірчим власником цього майна, яким він володіє, користується і розпоряджається відповідно до закону та договору управління майном.

Як вбачається із Договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 16.03.2021 року , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Микитченком О.В., зареєстрованого в реєстрі для реєстрації нотаріальних дій за № 712 , управитель зобов`язується надати замовнику послуги з управління будинку та прибудинкової території, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , а замовник зобов`язується оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами чинного законодавства та умовами цього Договору. Умовами Договору не визначено, що управитель є довірчим власником нерухомого майна.

Відповідно до ст.13 Закону для забезпечення виконання власниками приміщень своїх обов`язків об`єднання має право: робити співвласникам попередження про порушення ними статутних або інших законних вимог і вимагати їх дотримання; вимагати відшкодування збитків, заподіяних спільному майну об`єднання з вини власника або інших осіб, які користуються його власністю.

Положеннями ст.16 надано право об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку захищати права, представляти інтереси співвласників у судах.

Крім того, згідно із п.1,3 розділу II Статуту ОСББ «Міцний прайд» метою створення об`єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку. Завданням та предметом діяльності об`єднання є забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном; забезпечення виконання співвласниками своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

За змістом п.3 розділу III Статуту ОСББ «Міцний прайд» до виключної компетенції загальних зборів належить: питання про використання спільного майна, визначення обмежень на користування спільним майном.

Отже, подання негаторних позовів про усунення перешкод в користуванні майном належить власнику, в тому числі, і позивачу, як представнику співвласників, якому житловий будинок передано в управління.

Положеннями частини 1 статті 16 Цивільного кодексу України визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

У свою чергу, однією з засад судочинства, регламентованих статтею 129 Конституції України, є змагальність сторін та свобода в наданні ними до суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

У ч.1-3 ст.89 ЦПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Оцінка доказів - це розумова, пізнавальна діяльність суду, яка полягає у дослідженні якісних і кількісних ознак зібраних доказів у конкретній справі. Закон не регулює порядок роздумів судді. Проте норми права встановлюють зовнішні умови, гарантії, які забезпечують істинність логічних висновків суддів.

Суд зобов`язаний надати оцінку кожному належному, допустимому та достовірному доказу, який міститься в матеріалах справи, а також визначити певну сукупність доказів, з урахуванням їх належності, допустимості, достовірності, вірогідності та взаємного зв`язку, що дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Аналогічна правова позиція наведена у постанові Верховного Суду від 01.07.2021 у справі №917/549/20.

Відповідно до ч.1 ст.2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

При цьому, оцінюючи доводи учасників справи під час розгляду справи, суд як джерелом права керується також практикою Європейського суду з прав людини. Так, Європейський суд з прав людини по справі "Ващенко проти України" (Заява № 26864/03) від 26 червня 2008 року зазначив, що принцип змагальності полягає в тому, що суд уважно досліджує зауваження заявника, виходячи з сукупності наявних матеріалів в тій мірі, в якій він є повноважним вивчати заявлені скарги. Отже, у суду відсутні повноваження на вихід за межі принципу диспозитивності і змагальності та збирання доказів на користь однієї із зацікавлених сторін.

Відповідачі не надали суду доказів законності здійсненої надбудови та наявності згоди інших співвласників будинку на проведення будівництва такої надбудови.

Крім того, за змістом ч.1 ст.81 ЦПК України обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Обставини, які визнаються учасниками справи, зазначаються в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їхніх представників.

Відповідачами 01.10.2025 року о подано суду заяви про визнання позову. У суду відсутні сумніви щодо достовірності визнаних обставин або добровільності їх визнання.

Керуючись ст. ст. 15, 16, 328, 331, 376, 383, 391 ЦК України, ст.4 Житлового кодексу України, Законом України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності», ст.10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" , ст. ст. 4, 5, 12, 13, 17-19, 76-82, 89, 141, 258, 259, 263-266, 268, 352, 354, 355 ЦПК України,-

ВИРІШИВ:

Позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Міцний прайд" до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Товариства з обмеженою відповідальністю "Управляюча компанія "Політех" про усунення перешкод в користуванні та приведення даху багатоквартирного будинку в первісний стан задовольнити повністю.

Зобов`язати ОСОБА_1 , ОСОБА_2 привести дах багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 в первісний стан шляхом демонтажу самочинного будівництва у вигляді надбудови на даху будинку та перекриття між квартирою 85 та дахом будинку.

Стягнути з ОСОБА_1 ( АДРЕСА_5 , РНОКПП), ОСОБА_2 ( АДРЕСА_5 , РНОКПП НОМЕР_1 ) солідарно на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Міцний прайд" (04112, м.Київ, вул. Парково-Сирецька, буд.5А, кв.85, ) витрати по сплаті судового збору в розмірі 2481 грн.

Рішення суду може бути оскаржене безпосередньо до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення суду складено 13.10.2025 року.

Суддя