Провадження №: 2/755/362/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

"08" вересня 2025 р. Дніпровський районний суд м. Києва в складі:

головуючого судді - Катющенко В.П.

при секретарі - Онопрійчук Д.П.

за участю: позивача ОСОБА_1

представника позивача ОСОБА_2

представник відповідача ОСОБА_3

третьої особи ОСОБА_4

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в залі суду, в приміщенні Дніпровського районного суду м. Києва, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», третя особа яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача ОСОБА_4 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири та стягнення коштів, -

В С Т А Н О В И В :

Позивач, ОСОБА_1 , звернувся до Дніпровського районного суду міста Києва з позовом, в якому просить суд:

-розірвати Попередній договір купівлі-продажу квартири від 24.12.2020, який укладений між ОСОБА_1 та ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лищук Л.А. за № 8317;

-стягнути із ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 грошові кошти, сплачені позивачем за Попереднім договором купівлі-продажу квартири від 24.12.2020 №8317, в сумі 962 212, 35 грн.;

-стягнути із ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 грошові кошти штрафних санкцій у вигляді 3% річних в сумі 80 615,16 грн.;

-стягнути із ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 грошові кошти у вигляді інфляційних збитків в сумі 391 191,37 грн.;

-стягнути із ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 судові витрати на професійну правничу допомогу адвоката в сумі 50 000,00 грн. та інші судові витрати, пов`язані із судовим розглядом даної цивільної справи.

Обґрунтовуючи свої позовні вимоги позивач посилається на те, що він з метою набуття у власність житлової нерухомості в новобудові в ЖК «Курнатовського, 20 у м. Києві», уклав із ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» Попередній договір купівлі продажу квартири від 24.12.2020, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лищук Л.А. за реєстраційним №8317. За умовами п.1.1 Попереднього договору купівлі-продажу квартири, сторони зобов`язуються в майбутньому в строк та на умовах, визначених цим Договором, укласти договір купівлі продажу квартири АДРЕСА_1 м. Києва». Згідно пункту 1.4.1. Попереднього договору позивач повинен сплатити перший платіж у розмірі 462 076,65 грн, що складає 50% вартості майна та відповідає 18,11 кв.м загальної проектної площі, протягом 4 банківських днів після підписання Договору. Вказані кошти першого платежу були сплачені позивачем на поточний рахунок відповідача 04.01.2021. Позивач зазначає, що він сплатив як перший платіж в сумі 462 076,65 грн., так і решту платежів, які були визначені ПрАТ «ХК «Київміськбуд» згідно п.1.4.2 Договору, на загальну суму 962 212,35 грн., що відповідає 36,21 кв.м. договірної вартості площі житлової квартири. Останню суму платежу з установленого графіку (31 969,00 грн.) позивачем було сплачено 15.11.2021. Так, згідно пункту 1.2 попереднього договору Основний Договір сторони зобов`язуються укласти протягом 6 календарних місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку , в якому знаходиться майно та за умови виконання майбутнім покупцем вимог Договору. Так, згідно розміщеного в мережі Інтернет паспорту об`єкту «Реконструкція нежитлового будинку (літ. А) під багатофункціональний комплекс» на АДРЕСА_2 », початком робіт вказано жовтень 2020 року, а закінчення робіт - листопад 2023 року. Однак, попри викладену в паспорті будівельного об`єкту інформацію щодо закінчення терміну будівництва (листопад 2023 року), фактично на час подання позову будівельні роботи на вказаному об`єкті не закінчені. Майбутній продавець (відповідач) до цього часу не завершив будівництво та не уклав з позивачем основного договору купівлі-продажу однокімнатної квартири АДРЕСА_1 та не оформив поштової адреси на вказаний житловий будинок. Як стало відомо позивачу з офіційних джерел, на даний час відсутня державна реєстрація сертифікату про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єкту - багатофункціонального житлового комплексу по АДРЕСА_2 , і житловому комплексу не присвоєно жодної поштової адреси. Тобто, майбутній продавець фактично не виконує зобов`язання по передачі квартири майбутньому продавцю за основним договором, а також не повідомляє про причини зволікання із введенням будинку по АДРЕСА_2 в експлуатацію. Позивач направив 31.07.2024 на адресу відповідача письмове повідомлення про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 24.12.2020, у зв`язку з істотним порушенням забудовником своїх договірних зобов`язань, з вимогою повернути ОСОБА_1 сплачені кошти в сумі 962 212,35 грн. Відповідач жодним чином не зреагувало на вказане повідомлення. Крім того, позивач зазначає, що він має право в судовому порядку розірвати вказаний правочин та стягнути із ПрАТ «ХК «Київміськбуд» штрафні санкції, які передбачені ст. 625 ЦК України.

Ухвалою Дніпровського районного суду міста Києва від 20.09.2024 відкрито провадження у цій цивільній справі за правилами загального позовного провадження, справа призначена до підготовчого судового засідання, учасникам справи роз`яснено процесуальні права подати заяви по суті справи та встановлено відповідні строки.

08.10.2024 до суду від представника відповідача ПрАТ «ХК «Київміськбуд» - Варицького Є.В. надійшов відзив на позовну заяву, у якому відповідач повністю не погоджується з позовними вимогами, вважає їх безпідставними та необґрунтованими. Обґрунтовуючи заперечення посилається на те, що п.4.8 Попереднього договору передбачено, що до прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитися від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання. Враховуючи, що попередній договір був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лищук Л.А. , відповідно договір про розірвання повинен теж посвідчуватися цим нотаріусом. Крім того, пунктом 4.8. Попереднього договору передбачено, що до прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитися від Договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний Договір про розірвання. Укладаючи Попередній договір, ОСОБА_1 усвідомлював свої дії і розумів зміст умов договору, погодив умови договору, якими чітко передбачено, що у випадку розірвання договору: «Продавець повертає майбутньому покупцю...кошти... за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми внесеної за цим Договором», а одностороння зміна чи відмова від виконання умов договору не передбачена умовами Попереднього договору. Позивач не надав жодних доказів, що з 15.11.2021 (початок нарахування індексу інфляції і 3 % річних), компанія порушила грошове зобов`язання і з цієї дати наступив обов`язок у компанії повернути кошти позивачу. Таким чином, відповідач просить відмовити позивачу в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Ухвалою Дніпровського районного суду міста Києва від 12.11.2024 відмовлено у задоволенні клопотання представника позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_5 про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції.

Розпорядженням керівника апарату Дніпровського районного суду м. Києва №70 від 18.03.25 відповідно до п.п.2.3.50 Засад використання автоматизованої системи документообігу суду, здійснено повторний автоматичний розподіл цієї судової справи між суддями.

20.03.2025 цивільна справа за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири та стягнення коштів, була передана в провадження судді Катющенко В.П., відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18.03.2025.

Ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва, головуючий суддя Катющенко В.П., прийнято цивільну справу, до свого провадження, визначено про розгляд справи за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання.

Ухвалою Дніпровського районного суду міста Києва від 27.03.2025 задоволено клопотання представника позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_5 про участь у підготовчому судовому засіданні в режимі відеоконференції.

У підготовчому судовому засіданні 03.04.2025, ухвалою суду, постановленою в судовому засіданні без оформлення окремого документу, залучено до участі в справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача ОСОБА_4 , учасникам справи встановлені строки для подання заяв по суті справи.

Ухвалою Дніпровського районного суду міста Києва від 15.05.2025 закрито підготовче провадження у цій цивільній справі та призначено її до судового розгляду по суті.

В судовому засіданні позивач позовні вимоги підтримав, просив суд їх задовольнити. Додатково зазначив, що ним було повністю оплачені кошти за попереднім договором, будинок мав би бути збудований ще у 2023 році, однак відповідачем не здійснювались дії щодо будівництва. Він звертався до відповідача з проханням повідомити терміни завершення будівництва, однак конкретної відповіді не було. Також він звертався із заявами про надання іншої квартири або повернення грошових коштів, на що також відповіді не було. Всі ці обставини змусили його до подання заяви про розірвання договору.

Представник позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_2 в судовому засіданні підтримала позовні вимоги в повному обсязі, просила суд їх задовольнити. Зазначила, що будь-яких повідомлень від відповідача про зупинку в будівництві позивачу не надходило, а договором не передбачені форс-мажорні обставини. Інші будинки в місті Києві та Київській області будуються та вводяться в експлуатацію, однак відповідач з невідомих причин свої зобов`язання за договором не виконував. Якщо у відповідача і виник форс-мажор, то він повинен був звернутися до Торгівельно-промислової палати України, щоб отримати довідку про настання таких обставин, що зроблено не було. Також просила звернути увагу, що умова договору про сплату штрафу у разі розірвання договору, є недійсною в силу закону і не вимагає заявлення окремої позовної вимоги. Крім того, повідомила, що докази на підтвердження витрат на професійну правничу допомогу будуть надані протягом 5 днів.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача ОСОБА_4 , у судовому засіданні підтримала позовні вимоги.

Представник відповідача ПрАТ «ХК «Київміськбуд» - Варицький В.Є. позов не визнав з підстав викладених в письмовому відзиві. Зазначив, що між сторонами було укладено договір, який може бути розірвано з моменту підписання між сторонами договору про розірвання, а оскільки попередній договір був посвідчений нотаріусом то і договір про розірвання має бути посвідчений цим нотаріусом. Крім того, договором не передбачено його розірвання в односторонньому порядку, а в разі розірвання договору позивачем має бути сплачений штраф. Стосовно строків будівництва, зазначив, що орієнтовний термін завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію - листопад 2023, будівництво було тимчасово зупинено, проте вже відновлено та наразі триває. Відповідач звертався до Торгівельно-промислово палати із заявою про форс-мажор, однак вони не видають відповідних сертифікатів на підтвердження цього. Крім того, позивачу не пропонувалося укладення додаткового договору в частині перенесення строків.

Суд, вислухавши пояснення сторін, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини на яких вони ґрунтуються, у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, оцінивши наявні у справі докази в їх сукупності, встановив наступні обставини та дійшов наступних висновків.

Як вбачається з матеріалів справи, 24.12.2020 між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лищук Л.А. та зареєстрований в реєстрі за № 8317.

Відповідно до умов договору, сторони зобов`язуються в майбутньому в строк та на умовах, визначених цим договором, укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . Києва (далі - «Майно») (п.1.1 Договору).

Основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом 6 календарних місяців із дня отримання ПрАТ «ХК «Київміськбуд» поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та за умови виконання ОСОБА_1 вимог п. 1.4 та п. 1.5 цього договору (п. 1.2 Договору).

ОСОБА_1 зобов`язаний сплатити ПрАТ «ХК «Київміськбуд» вартість майна, зазначену у п. 2.2 цього договору в наступному порядку. Перший платіж у розмірі 462 076,65 грн, що складає 50% вартості майна, та відповідає 18,11 кв.м. загальної проектної площі, протягом 4 банківських днів після підписання цього договору. Наступні платежі ОСОБА_1 здійснює за наведеним графіком, виходячи з проектної площі майна в перерахунку на 1 кв.м., за поточною базовою вартістю 1 кв.м. загальної площі майна,яка буде встановлена згідно з рішенням Правління ПрАТ «ХК «Київміськбуд», із урахуванням коефіцієнтів, встановлених п.1.3. цього договору, про що ОСОБА_1 дізнається самостійно на день внесення ним оплати (п.1.4, 1.4.1., 1.4.2. Договору).

На дату підписання цього договору вартість майна складає 923 898,15 грн., без ПДВ, виходячи з вартості 1 кв.м. - 25 515 грн, без ПДВ, згідно з протоколом засідання Правління ПрАТ «ХК «Київміськбуд» від 24.11.2020, протоколом № 47 засідання комісії по визначенню вартості житла, інших об`єктів нерухомості ПрАТ «ХК «Київміськбуд» від 20.11.2020. Вартість майна підлягає зміні у випадках, передбачених п. 1.3, 1.4 та 1.5 цього Договору (п.2.2 Договору).

Відповідно до п.3.1.5 Договору, ПрАТ «ХК «Київміськбуд» зобов`язаний не змінювати в односторонньому порядку строк (термін) укладення та нотаріального посвідчення основного Договору та умови продажу майна (зокрема, обов`язки щодо строку передачі майна ОСОБА_1 ).

Сторони домовились, про те, що той з них, хто необґрунтовано відмовлятиметься (ухилятиметься) від укладання Основного договору у визначений п. 1.2 цього договору термін та на вищезазначених умовах, повинен відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням чи відмовою від укладення Основного договору (п.4.1 Договору).

Згідно паспорту об`єкту «Реконструкція нежитлового будинку (літ.А) під багатофункціональний комплекс» на вул. Курнатовського, 20 у Дніпровському районі м. Києва» замовником будівництва виступає ПАТ «ХК «Київміськбуд» (код 23527052) та ПАТ «Підводтрубопровід» (код 00140190), а генеральним підрядником - ТОВ «Укрбудінвест». Клас наслідків - ССЗ, поверховість - 25, кількість квартир 996 штук, початок робіт - жовтень 2020 року, закінчення робіт - листопад 2023 року.

Як встановлено судом та не заперечується стороною відповідача, будівництво будинку за будівельною адресою: секція 1, 1 пусковий комплекс в об`єкті: «Реконструкція нежитлового будинку (літ.А) під багатофункціональний комплекс» на АДРЕСА_2 , станом на день розгляду справи, не завершено та терміни його завершення не відомі.

29.05.2024 ОСОБА_1 надіслав керівнику ПрАТ «ХК «Київміськбуд» досудову претензію щодо неналежного виконання забудовником зобов`язань за попереднім договором, а саме щодо порушення строків завершення будівництва та присвоєння поштової адреси.

29.07.2024 ОСОБА_1 надіслав керівнику ПрАТ «ХК «Київміськбуд» повідомлення про розірвання попереднього договору у зв`язку з істотними порушеннями майбутнім продавцем договірних зобов`язань щодо укладення основного договору.

Відповідно до ч.1 ст.4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини; створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності; завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; інші юридичні факти (ч.2 ст.11 ЦК України).

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (ч.1-2 ст.16 ЦК України).

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 202 ЦК України).

Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту (частина перша статті 527 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Частиною першою статті 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

У статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. У договорах за участю фізичної особи - споживача враховуються вимоги законодавства про захист прав споживачів.

Тлумачення пункту 3 статті 3, статті 627 ЦК України свідчить, що свобода договору має декілька складових. Зокрема, свобода укладання договору; у виборі контрагента, виду договору, визначенні умов договору, форми договору. При реалізації принципу свободи договору слід враховувати вимоги ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, розумності та справедливості. Тобто законодавець, закріплюючи принцип свободи договору, встановив і його обмеження. Останні є одночасно й межами саморегулювання. Вони передбачені в абзаці 2 частини третьої статті 6 ЦК України, згідно з якою сторони не можуть відступати від положень актів цивільного законодавства якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).

Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).

Згідно зі статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до частин першої - третьої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Припинення зобов`язання за попереднім договором не звільняє сторін від відповідальності, передбаченої умовами попереднього договору, за порушення, вчинене під час його дії.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення (частина третя статті 635 ЦК України).

Відповідно до частин першої - третьої статті 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 27.01.2022 у справі № 361/2838/18.

Порушення є істотним, якщо тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору, тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, слід встановити: наявність істотного порушення договору та шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може полягати у реальних збитках і (або) упущеній вигоді; її розмір, а також чи є істотною різниця між тим, на що мала право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що вона змогла отримати.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Подібні за змістом висновки викладені у постанові Верховного Суду України від 18.08.2013 у справі № 6-75цс13 та в постанові Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08.09.2021 року в справі № 727/898/19 (провадження № 61-7157св20) зазначено, що «у цивільному законодавстві закріплено конструкцію «розірвання договору» (статті 651 - 654 ЦК України). Вона охоплює собою розірвання договору: за згодою (домовленістю) сторін; за рішенням суду; внаслідок односторонньої відмови від договору. У спеціальних нормах ЦК України досить часто використовується формулювання «відмова від договору» (наприклад, у статтях 665, 739, 766, 782). Односторонню відмову від договору в тих випадках, коли вона допускається законом або договором, слід кваліфікувати як односторонній правочин, оскільки вона є волевиявленням особи, спеціально спрямованим на припинення цивільних прав та обов`язків».

Відповідно до умов п.4.8 попереднього договору купівлі-продажу квартири від 24.12.2020. до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитись від договору шляхом його розірвання про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання. За таких умов, цей договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного договору про розірвання. В такому випадку майбутній продавець повертає майбутньому покупцю на банківський рахунок, що зазначений майбутнім покупцем у договорі про розірвання, кошти протягом 60 (шістдесяти) банківських днів з дня підписання договору про розірвання, за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим договором.

Аналіз пункту 4.8 договору свідчить про те, що покупець до прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію наділений правом на відмову від договору шляхом його розірвання.

Матеріали справи не містять доказів того, що об`єкт будівництва був прийнятий в експлуатацію, а тому ОСОБА_1 реалізував своє право, передбачене пунктом 4.8 договору, на розірвання договору.

Таким чином, суд доходить висновку, що позивачем виконано умови за попереднім договором та сплачено грошові кошти відповідачу, який в свою чергу допустив істотне порушення умов попереднього договору і ухилявся від укладення основного договору, не повідомляючи позивача стосовно змін в даті завершення будівництва. За вказаних обставин вимоги позивача про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 24.12.2020, укладеного між ОСОБА_1 та ПрАТ «ХК «Київміськбуд» є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню, та відповідно з відповідача підлягають стягненню грошові кошти сплачені позивачем за цим договором в сумі 962 212,35 грн.

При цьому, суд вважає необґрунтованими доводи відповідача щодо застосування положень п.4.8 договору та вирахування із сплаченої позивачем суми коштів за попереднім договором купівлі-продажу у разі його розірвання, штрафу в розмірі 5%, з огляду на наступне.

Відповідно до абз. 2 ч. 3 ст. 6 ЦК України сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Частино 1 статті 546 ЦК України визначено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.

Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (частина 1 статті 549 ЦК України).

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди (частина 1 статті 611 ЦК України).

Тлумачення вказаних норм свідчить, що по своїй суті неустойка - це конструкція, яка є видом забезпечення виконання зобов`язання та правовим наслідком його порушення (мірою цивільно-правової відповідальності).

У статті 549 та в § 2 глави 49 ЦК України регулювання неустойки відбувається тільки з позицій забезпечення виконання зобов`язання. Неустойка (штраф чи пеня) може бути передбачена для забезпечення виконання зобов`язання. При цьому навіть визначення неустойки дозволяє констатувати, що законодавець пов`язує її стягнення саме з порушенням зобов`язання. Це підтверджується застосуванням таких понять та словосполучень, як «забезпечення зобов`язання», «порушення зобов`язання».

Тому недопустимим є встановлення неустойки (штрафу чи пені) за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору.

Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання (частина 2 статті 549 ЦК України). Тобто, штраф є фіксованою величиною.

Як встановлено судом, в пункті 4.8 попереднього договору купівлі-продажу квартири від 24.12.2020 передбачено штраф за односторонню відмову від договору майбутнім покупцем (фраза «за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим договором»).

В той же час, п. 4.8 попереднього договору купівлі-продажу квартири від 24.12.2020 в частині встановлення штрафу суперечить сутності неустойки, оскільки її встановлення не допускається за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору. Тобто обов`язковість положень акту цивільного законодавства слідує з його змісту.

Зазначене відповідає висновкам, що викладені у постановах Верховного Суду від 11.11.2020 у справі № 591/3176/17 (провадження № 61-47158св18), від 21.04.2021 у справі № 552/6997/19 (провадження № 61-1280св21), від 01.09.2021 у справі № 552/3453/19 (провадження № 61-8074св21), від 24.11.2021 у справі № 191/2617/19 (провадження № 61-5146св21).

З огляду на викладене не підлягає до зменшенню сума коштів яка була сплачена позивачем за договором та відповідно, яка підлягає стягненню з відповідача на користь позивача у зв`язку із розірванням договору.

Щодо вимог позивача про стягнення з відповідача штрафних санкцій на підставі ст. 625 ЦК України, у вигляді 3% річних в сумі 80 615,16 грн та інфляційних збитків в сумі 391 191,37 грн, розрахованих позивачем за період з 15.11.2021 по 30.08.2024, то останні задоволенню не підлягають з огляду на наступне.

Відповідно до частини 2 статті 625 ЦК України, боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Разом з тим, відповідно до ч. 2 ст.653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються.

У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили (ч. 2 ст.653 ЦК України).

Водночас нарахування інфляційних втрат на суму боргу та трьох процентів річних входять до складу грошового зобов`язання і вважаються особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов`язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів і отриманні компенсації (плати) від боржника за користування останнім утримуваними грошовими коштами, належними до сплати кредиторові.

Розірвання договору між сторонами відбулося на підставі даного рішення суду, отже, прострочення виконання зобов`язання щодо сплати позивачу відповідачем грошових коштів виникне після набрання рішенням законної сили, і саме із цього часу починається обрахунок 3% річних та інфляційних витрат, а не з моменту останнього платежу здійсненого позивачем на рахунок відповідача на виконання умов договору.

Відповідно до ч. 3 ст. 12 ЦПК України, якій відповідають положення ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно зі статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

З огляду на вищевикладене, беручи до уваги всі встановлені судом факти і відповідні їм правовідносини, належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок у їх сукупності, суд доходить висновку про часткове задоволення позову.

Інші доводи сторін, наведені ними у заявах по суті справи, не впливають на висновки суду та не потребують детального обґрунтування, що відповідає практиці Європейського суду з прав людини.

Рішення суду, як найважливіший акт правосуддя, покликане забезпечити захист гарантованих Конституцією України прав і свобод людини та здійснення проголошеного Основним Законом України принципу верховенства права. У зв`язку з цим суди повинні неухильно додержуватись вимог про законність і обґрунтованість рішення у цивільній справі.

Суд враховує положення Висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів щодо якості судових рішень (пункти 32-41), в якому, серед іншого, звертається увага на те, що усі судові рішення повинні бути обґрунтованими, зрозумілими, викладеними чіткою і простою мовою і це є необхідною передумовою розуміння рішення сторонами та громадськістю; у викладі підстав для прийняття рішення необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави захисту; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення.

При цьому, зазначений Висновок також акцентує увагу на тому, що згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах.

Суд також враховує позицію Європейського суду з прав людини (в аспекті оцінки аргументів учасників справи у касаційному провадженні), сформовану, зокрема у справах «Салов проти України» (№ 65518/01; пункт 89), «Проніна проти України» (№ 63566/00; пункт 23) та «Серявін та інші проти України» (№ 4909/04; пункт 58 (sad) принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, передбачає, що у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються; хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент; міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) заява № 18390/91; пункт 29).

У відповідності до положень ст.141 ЦПК України, пропорційно до розміру задоволених позовних вимог, з відповідача на користь позивача підлягають стягненню судові витрати по сплаті судового збору в сумі 8 666,66 грн.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 6, 11, 16, 202, 526. 527, 530, 546, 549, 625, 626, 627, 629, 635, 638, 651, 655, 653 ЦК України, ст.ст. 2, 4, 6, 10-13, 76-84, 89, 133, 141, 209, 210, 258, 259, 263-265, 267, 268, 273, 352, 354 ЦПК України, суд -

У Х В А Л И В:

Позов ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , АДРЕСА_3 ) до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» (код в , вул. Михайла Омеляновича-Павленка, 4/6, м. Київ), третя особа яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача ОСОБА_4 ( АДРЕСА_4 ) про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири та стягнення коштів -задовольнити частково.

Розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири від 24.12.2020 укладений між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лищук Л.А., зареєстрованого в реєстрі за №8317.

Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 сплачені за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 24.12.2020 грошові кошти в сумі 962 212,35 грн.

Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 судовий збір в сумі 8 666,66 грн.

В іншій частині позовних вимог - відмовити.

Встановити позивачу строк для подання доказів щодо розміру понесених ним судових витрат - до 14:00 год. 15.09.2024.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду

Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 ЦПК України.

Повний текст рішення складено 26.09.2025

Суддя: