Справа № 703/5155/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 жовтня 2025 року м.Сміла

Смілянський міськрайонний суд Черкаської області в складі:

головуючого судді Криви Ю.В.,

за участю секретаря судового засідання Холодняк Л.П.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Сміла в порядку загального позовного провадження цивільну справу за первісним позовом Приватного акціонерного товариства «ВФ Україна» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про переведення на орендаря прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до Приватного акціонерного товариства «ВФ Україна», третя особа Державна інспекція архітектури та містобудування України про скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації об`єкта та усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою, -

встановив:

У жовтні 2023 року до Смілянського міськрайонного суду звернулося Приватне акціонерне товариство «ВФУкраїна» із позовом до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про переведення на орендаря прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу.

В обґрунтування позову вказує, що 01.07.2019 між ОСОБА_1 та ПрАТ «ВФ Україна» був укладений Договір оренди земельної ділянки _KNS від 01.07.2019 щодо земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0231, загальною площею: 0,0100 га, розміщеної за адресою: АДРЕСА_1 . Об`єкт оренди був переданий для встановлення базової станції мобільного зв`язку. Орендна плата за договором на місяць складала 5000 грн із збільшенням кожен наступний рік, починаючи з 01.01.2020.

Вказана земельна ділянка належала відповідачу ОСОБА_1 .

На підставі договору купівлі-продажу № 4019 від 21.10.2022, ОСОБА_1 здійснив продаж ОСОБА_2 орендованої ПрАТ «ВФ Україна» земельної ділянки, разом із побудованою на ній вежею мобільного зв`язку за ціну 66083,15 грн.

Позивач вважає продаж вказаного нежитлового приміщення без повідомлення ПрАТ «ВФ Україна» про продаж об`єкту оренди та без пропонування викупити вказаний об`єкт оренди неправомірним, оскільки внаслідок таких дій позивача було позбавлено можливості реалізувати своє переважне право на придбання орендованого майна. Продаж власником орендованого майна з порушенням переважного права купівлі орендаря надає право орендарю звернутись до суду з позовом про переведення на нього прав та обов`язків покупця за цим договором по аналогії з нормою ч. 4ст. 362 Цивільного кодексу України. У зв`язку з чим позивач звернувся до суду з даним позовом, в якому просить суд:перевести права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0231, загальною площею:0,0100 га, розміщеної за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного 21 жовтня 2022 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідченого Алєксєєвою І.Ю., приватним нотаріусом Черкаського районного нотаріального округу та зареєстрованого в реєстрі за № 4019, з ОСОБА_2 на ПрАТ «ВФ Україна»;присудити ОСОБА_2 грошові кошти, що становлять вартість земельної ділянки згідно договору купівлі-продажу № 4019 від 21.10.2022, внесені ПАТ «ВФ Україна» на депозитний рахунок Смілянського міськрайонного суду Черкаської області, згідно платіжної інструкції № від 11.10.2023 в сумі 66083,15 грн в якості компенсації припинення права власності на земельну ділянку з кадастровим номером :01:002:0231;стягнути з відповідачів на користь позивача понесені судові витрати.

Ухвалою Смілянського міськрайонного суду Черкаської області від 24 жовтня 2023 року було відкрито загальне позовне провадження та призначено підготовче судове засідання.

17 листопада 2023 року від відповідача ОСОБА_2 надійшов відзив на позов, узагальнені доводи в якому зводяться до наступного.

Так ОСОБА_2 стверджує, що об`єкт оренди за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановленозаконом (ст. 17 ЗУ «Про оренду землі»). Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоду у встановленій формі. Разом з тим, цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. Вказує, що оскільки об`єктом оренди за вищевказаним договором оренди була земельна ділянка, то право оренди на таку ділянку могло виникнути у ПрАТ «ВФ Україна» лише з моменту державної реєстрації права оренди. Однак, як стверджує відповідач ОСОБА_2 , з моменту укладення договору і до сьогодні право оренди ПрАТ «ВФ Україна» на земельну ділянку не зареєстровано, відтак вважає, що у позивача не виникло право оренди цієї земельної ділянки, відтак і похідне від нього переважне право на придбання цієї земельної ділянки.

По друге, відповідач вказує, що відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Тобто, необхідною умовою набуття наймачем переважного права на придбання об`єкту найму є належне виконання своїх обов`язків. Зазначає, що умовами п. 5.1 договору оренди нерухомого майна № _KNS від 01.07.2019, що укладений між ОСОБА_1 та ПрАТ «ВФ Україна» визначено, що орендна плата за місяць оренди (що не включає вартість спожитої електроенергії) складає 5000,0 грн без ПДВ. Разом з тим, стверджує, що згідно наданих позивачем документів позивач сплатив ОСОБА_1 орендну плату не в повному обсязі, а саме: з липня 2019 по листопад 2019 року недоплата становить по 975,0 грн кожен місяць; в грудні 2019 року недоплата становила 925,0 грн; за січень 2020 року по лютий 2020 року недоплата становила по 1325,0 грн на місяць; за період з березня 2020 року по грудень 2020 року недоплата становила по 1043,25 грн на місяць; за період з січня 2021 року по грудень 2021 року недоплата становила 1116,28 грн на місяць; з січня 2022 року по вересень 2022 року недоплата становила 1194,43 грн на місяць. Зазначає, що вказане свідчить про неналежне виконання своїх обов`язків ПрАТ «ВФ Україна» як орендарем.

Також вказує, що згідно умов договору оренди, об`єкт оренди надається орендарю для встановлення обладнання базової станції зв`язку з метою здійснення господарської діяльності. Орендар мав право проводити ремонт, перепланування і поліпшення (пристосування для своїх потреб) об`єкта оренди та систем комунікацій за власний рахунок на підставі письмового дозволу орендодавця, без подальшого відшкодування понесених витрат. Однак, із Декларації про готовність до експлуатації об`єкта вбачається, що позивач збудував на орендованій земельній ділянці об`єкт нерухомого майна. При цьому умови договору оренди на передбачали будівництва будь-яких об`єктів нерухомого майна на орендованій земельній ділянці.

Всі ці підстави, на думку ОСОБА_2 дають підстави для відмови у позові, про що він і просив у своєму відзиві.

23 листопада 2023 року від представника ПрАТ «ВФ Україна» надійшла відповідь на відзив, узагальнені доводи в якій зводяться до наступного.

Так представник позивача стверджує, що твердження відповідача ОСОБА_2 про невиконання позивачем зобов`язань із сплати орендних платежів спростовується копіями платіжних доручень за відповідний період, а саме недоплати на які посилається відповідач є сплатою НДФЛ, оскільки орендодавець є фізичною особою, а орендар податковим агентом. Зі сторони орендодавця не надходило жодних претензій чи зауважень з приводу сплати орендних платежів. Відповідно до п. 2.1. Договору оренди земельної ділянки № _KNSвід 01.07.2019 об`єкт оренди надається для встановлення базової станції мобільного зв`язку, з метою здійснення господарської діяльності, тож твердження ОСОБА_2 про нецільове використання предмету оренди є безпідставним, а декларація про дозвіл на будівництво від 18.09.2018 спростовує самочинність будівництва. А Декларація про готовність до експлуатації об`єкту від 28.03.2019 підтверджує здійснення будівництва мережі стільникового зв`язку, що і є господарською діяльністю позивача. Про розміщення базової станції мобільного зв`язку, як до так і після укладення договору купівлі-продажу № _KNS від 01.07.2019 ОСОБА_2 було достеменно відомо, оскільки саме його підписи стоять на кожній сторінці договору оренди нерухомого майна № _KNS від 01.07.2019 та саме ОСОБА_2 займався оформленням орендних та дозвільних документів, а також здійсненням платежів за спірним об`єктом. Тож просила задовольнити позов у повному обсязі.

07 грудня 2023 року від відповідача ОСОБА_2 надійшли заперечення на відповідь на відзив, узагальнені доводи в яких зводяться до того, що той факт, що від орендодавця ОСОБА_1 не надходило зауважень та заперечень щодо сплати орендної плати та спорудження орендарем об`єкту нерухомого майна, не має значення для визначення факту належності виконання орендарем ПрАТ «ВФ Україна» своїх зобов`язань, оскільки порушення умов договору настає в момент вчинення відповідною стороною дії або бездіяльності, яка порушує умови цього договору, а не в момент пред`явлення претензії (вимоги / зауваження / заперечення тощо) іншою стороною. Факт отримання позивачем передбачених законом дозвільних документів на будівництво (декларація про дозвіл на будівництво від 18.09.2018 року та декларація про готовність до експлуатації об`єкту від 28.03.2019 року) не спростовує факту порушення умов договору оренди, оскільки наявність дозвільних документів не замінює необхідності отримання дозволу на будівництво від власника об`єкту оренди. Окрім того, зазначає, що 05.09.2022 ОСОБА_1 звернувся до ПрАТ «ВФ Україна» із заявою про розірвання договору оренди з 10.09.2023. На підстав цієї заяви 09.09.2022 сторони підписали Додаткову угоду № 1, згідно якої вирішили з 15.09.2022 припинити дію договору оренди. Тобто, з 15.09.2022 договір оренди № _KNS від 01.07.2019 між ОСОБА_1 та ПрАТ «ВФ Україна» було розірвано, а всі права та зобов`язання за цим договором були припинені. Зважаючи на викладене, просив у задоволенні позову відмовити.

25 грудня 2023 року від представника позивача надійшла відповідь на заперечення на відповідь на відзив, у яких щодо наданих ОСОБА_2 копій Додаткової угоди 2 від 30.09.2022 та Витягу ДРРП від 07.102022 вказує що у п. 1 Додаткової угоди № 2 від 09.09.2022 значиться у зв`язку з підписанням договору суборенди. Однак, у будь-якому разі, це лише підтверджує наміри сторін щодо подовження користування та продовження надання в оренду спірної ділянки та засвідчує відсутність повідомлення орендаря про намір продати предмет оренди та без повідомлення позивача про намір відчуження земельної ділянки всю площу якої займає монолітний фундамент вежі мобільного зв`язку.

Відтак, наполягала на задоволенні позову.

Окрім того,17 листопада 2023 року від ОСОБА_2 надійшов зустрічний позов до ПрАТ «ВФ Україна», третя особа Державна інспекція архітектури та містобудування України про скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації об`єкта та усунення перешкод у користування та розпорядженні земельною ділянкою.

В обґрунтування позову ОСОБА_2 зазначив, що на розгляді у Смілянському міськрайонному суді Черкаської області перебуває справа за позовом ПрАТ «ВФ Україна» про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки, укладеним 21.10.2022 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 . Вимоги позивача ґрунтуються на декларації від 07.12.2020 № ІУ04901 про готовність до експлуатації об`єкта.

Так ОСОБА_2 вказує, що 01.07.2019 між ОСОБА_1 та ПрАТ «ВФ Україна» було укладено договір №_KNS від 01.07.2019, відповідно до п. 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку кадастровий № :01:002:0231 загальною площею 100 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

01.07.2019 між сторонами було підписано Акт приймання-передачі об`єкта оренди, із якого вбачається, що орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користуванняоб`єкт оренди: земельну ділянку загальною площею 100 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 .

21.10.2022 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, який був посвідчений приватним нотаріусом Черкаського нотаріального округу Алєксєєвою І.Ю., зареєстрований в реєстрі за 3 4019.

Зі змісту п. 1 вказаного договору вбачається, що продавець ОСОБА_1 передає у власність, а покупець ОСОБА_2 приймає у власність земельну ділянку кадастровий номер :01:002:0231 за адресою: АДРЕСА_1 .

На адресу позивача надійшла позовна заява ПрАТ «ВФ Україна» про переведення прав та обов`язків покупця за вказаним договором купівлі-продажу.

Свої вимоги, ПрАТ «ВФ Україна» обґрунтовує тим, що відповідно до повідомлення № ІУ41 від 18.09.2019 ПрАТ «ВФ Україна» надано дозвіл на будівництво мережі стільникового радіотелефонного зв`язку стандартів. GSM-900/UMTS-2100 ПрАТ «ВФ Україна» пусковий комплекс № KIECHKKNS за адресою: АДРЕСА_1

07.12.2020 Державною архітектурно-будівельною інспекцією України за № ІУ01 було зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта «будівництво мережі стільникового радіотелефонного зв`язку стандартів GSM-900/UMTS-2100 ПрАТ «ВФ Україна» пусковий комплекс № KIECHKKNS за адресою: АДРЕСА_1 , згідно якої вказаний об`єкт вважається закінченим будівництвом та готовим до експлуатації.

Позивач посилається на те, що оскільки об`єктом оренди за вищевказаним договором оренди була земельна ділянка, кадастровий номер :01:002:0231, то право оренди на таку ділянку могло виникнути у ПрАТ «ВФ Україна» лише з моменту державної реєстрації права оренди Однак, з моменту укладення договору і до теперішнього часу право оренди ПрАТ «ВФ Україна» на вказану вище земельну ділянку не зареєстровано. Тобто у ПрАТ «ВФ Україна» не виникло право оренди цієї земельної ділянки.

Також позивач покликається на те, що умови договору оренди не передбачали права орендаря на будівництво будь-яких об`єктів нерухомого майна. Будь-яких дозволів на будівництво нерухомого майна орендодавець (власник земельної ділянки) відповідачу не надавав. Тобто земельна ділянка, на які споруджений об`єкт нерухомого майна (пусковий комплекс KIECHKKNS) ніколи не перебувала та не перебуває у власності або користуванні відповідача, що також підтверджується даними декларації про введення об`єкта до експлуатації. Вважає, що зазначений в декларації про готовність до експлуатації, об`єкт будівництва є самочинним, оскільки його спорудження здійснене на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети та не перебувала у власності або користуванні відповідача.

В зв`язку з чим просить суд скасувати реєстрацію декларації від 07.12.2020 № ІУ01 про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків (відповідальності належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1); зобов`язати ПрАТ «ВФ Україна» усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні нерухомим майном шляхом проведення перебудови самочинної споруди (пускового комплексу KIECHKKNS за адресою: АДРЕСА_1 ) із об`єкта нерухомого майна в об`єкт рухомого майна та судові витрати покласти на відповідача.

Ухвалою Смілянського міськрайонного суду Черкаської області від 26 грудня 2023 року прийнято зустрічний позов ОСОБА_2 до ПрАТ «ВФ Україна» та об`єднано вимоги за цим позовом та за первісним позовом.

16 січня 2024 року від третьої особи Державної інспекції архітектури та містобудування України надійшли письмові пояснення щодо зустрічного позову, узагальнені доводи в якому зводяться до наступного.

Так, представник третьої особи зазначає, що шляхом перевірки відомостей, які містяться в архівній складовій частині Реєстру будівельної діяльності, за параметром пошуку «кадастровий номер :01:002:0231» виявлено інформацію щодо реєстрації декларації про готовність до експлуатації об`єкта за реєстраційним номером ІУ01, виданої 07.12.2020 Державною архітектурно-будівельною інспекцією України на об`єкт будівництва «Будівництво мережі стільникового радіотелефонного зв`язку стандартів GSM-900/UMTS-2100 ПрАТ «ВФ Україна» пусковий комплекс № KIECHKKNS за адресою: АДРЕСА_1 .

Щодо вимоги про скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації, вказує, що оскаржувана декларація зареєстрована 07.12.2020, перевірка достовірності даних та розгляд питання щодо скасування в порядку пункту 22 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 461, можливо було протягом трьох місяців з дня подання замовником документів для реєстрації зазначеної декларації. За правилами ст. 26 Закону № 3038-VI завершальним етапом будівництва об`єктів містобудування є реєстрація права власності на такий об`єкт. Верховний Суд у постанові від 12.11.2020 наголошує, що з моменту реєстрації права власності на новостворений об`єктвичерпує свою дію декларація про готовність об`єкта експлуатації рішення про видачу сертифікату готовності. А отже, скасування сертифіката готовності за умови реєстрації нерухомого майна за особою, яка стала власником цього майна, не призведе до поновлення прав та інтересів позивача.

13 лютого 2024 року від представника ПрАТ «ВФ Україна» надійшов відзив на позов, узагальнені доводи в якому зводяться до наступного.

Так представник ПрАТ «ВФ Україна» вказує, що ОСОБА_2 працював на посаді інженера з договірної роботи ПрАТ «ВФ Україна» в період з лютого 2015 року по лютий 2022 року, після звільнення, користуючись викраденою у ПрАТ «ВФ Україна» конфіденційною інформацією щодо локацій розміщення базових станцій та персональних даних контрагентів компанії, ним викуплено 8 об`єктівкритичноїінфраструктури веж мобільного зв`язку, належних ПрАТ «ВФ Україна», в тому числі споруду (башти) мобільного зв`язку мережі стільникового радіотелефонногозв`язку стандартівGSM-900/DCS-1800/UMTS-2100 пусковий комплекс № KIECHKKNS за адресою: АДРЕСА_1 з цільовим призначенням для розміщення та експлуатації об`єктів та споруд телекомунікацій. Період роботи в компанії припадає і на час підготовки та укладання Договору оренди земельної ділянки _RNS від 01.07.2019. Як під час роботи, так і протягом 5-ти років з моменту припинення дії договору не використовувати і не розголошувати службову інформацію, що стала йому відома у зв`язку з виконанням роботи у роботодавця, розголошення якої може нанести шкоду роботодавцю, іншим працівникам та контрагентам роботодавця.

Відтак вважає неспроможними заяви ОСОБА_2 про необізнаність щодо місця встановлення та розміщення обладнання, оформлення дозвільних документів тощо. Так само вважає неспроможними твердження ОСОБА_2 що договором передбачалось встановлення тимчасової споруди та, що станція є нерухомим майном йому стало відомо лише в 2023 році.

Також вказуєна відсутність доказів погодження з попереднім власником ОСОБА_1 будь-якої легкої конструкції башти, на чотирьох палях та без фундаменту, оскільки таких не існувало. За час користування з 2019 по 2022 р. жодних претензій щодо побудованого та розміщеного майна з боку ОСОБА_1 також не надходило. Підписавши договір купівлі-продажу земельної ділянки ОСОБА_2 нотаріально засвідчив про прийняття всіх складових придбаного об`єкту у тому вигляді у якому він є, та відсутність жодних претензій до земельної ділянки, в тому числі і вежі мобільного зв`язку, отже вважає, що відсутній навіть предмет спору за зустрічним позовом.

Також вказує на те, що декларація була видана та зареєстрована, а вежа мобільного зв`язку побудована, задовго до виникнення права власності ОСОБА_2 , тож обраний спосіб захисту не відповідає обставинам справи, оскільки відповідачем має бути ОСОБА_1 , який продав ОСОБА_2 спірну земельну ділянку.

На підставі вищевказаного відповідач просить суд відмовити у задоволенні позову ОСОБА_2 в повному обсязі.

23 лютого 2024 року від ОСОБА_2 надійшла відповідь на відзив.

Ухвалою Смілянського міськрайонного суду Черкаської області від 05 вересня 2024 року було закрито підготовче провадження та справу призначено до судового розгляду.

В судове засідання учасники справи не з`явились, подали до суду клопотання про розгляд справи без їх участі.

Оскільки учасники справи в судове засідання не з`явились то фіксація судового засідання не здійснювалась.

Враховуючи вищевикладене, суд вважає за можливе розглянути справу без участі учасників справи.

Дослідивши матеріали справи та докази в їх сукупності, на підставі повного, об`єктивного та всебічного дослідження, суд встановив наступні обставини та відповідні ним правовідносини.

Щодо первісного позову.

Так, 01 липня 2019 року між ФО ОСОБА_1 та ПрАТ «ВФ Україна» в особі керівника ТЦ Черкаси Тєлєгіним О.А. укладено договір оренди нерухомого майна № _KNS.

Згідно вказаного договору ОСОБА_1 передає, а ПрАТ «ВФ Україна» приймає у строкове платне користування земельну ділянку, кадастровий номер :01:002:0231 з правом зміни її цільового призначення, загальною площею 100 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , згідно з планом-схемою.

Згідно з п. 2.1. Договору, об`єкт оренди був наданий орендарю для встановлення обладнання базової станції мобільного зв`язку з метою здійснення орендарем господарської діяльності.

Відповідно до п.5.1. Договору, орендна плата за договором в місяць складала 5000,00 грн. без ПДВ.

Нарахування орендної плати починається з дати підписання сторонами акту приймання- передачі об`єкта оренди (п. 5.2 договору).

Згідно з п. 5.4 договору, щомісячно до 20 числа місяця, наступного за звітним місяцем оплати, орендар самостійно здійснює орендну плату, шляхом банківського переказу на поточний рахунок орендодавця.

Орендодавець є фізичною особою, орендар є податковим агентом та на підставі ст. 18.1 Податкового кодексу України нараховує і утримує податок з доходів фізичних осіб та інші податки в установленому законодавством розмірі. Сума оплати за договором включає в себе суму податку з доходів фізичних осіб та інші податки, які будуть утримані (п. 5.9 договору).

Згідно з п. 5.10 Договору, місячна орендна плата за кожний наступний рік, починаючи з 01.01.2020 року збільшується на 7 %.

Згідно з актом приймання-передачі об`єкта оренди від 01.07.2019, ОСОБА_1 відповідно до п. 1.1. договору оренди №_KNS від 01.07.2019 передав, а ПрАТ «ВФ Україна» в особі керівника ТЦ Черкаси Тєлєгіна О.А. прийняло об`єкт оренди, а саме земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 (перейменована на АДРЕСА_2 .

Згідно з платіжними інструкціями ПрАТ «ВФ Україна» сплачено на користь ОСОБА_1 орендну плату за договором №_KNS від 01.07.2019: за липень 2019 4025,00 грн, серпень 2019 4025,00 грн, жовтень 2019 4025,00 грн, вересень 2019 4025,00 грн, грудень 2019 4025,00 грн листопад 2019 4025,00 грн, березень 2020 4306,75 грн, січень-лютий 2020 563,50 грн, лютий 2020 4025,00 грн січень 2020 4025,00 грн, жовтень 2022 905,79 грн вересень 2022 905,79 грн, серпень 2022 905,79 грн, липень 2022 - 905,79 грн, жовтень 2022 4025,00 грн вересень 2022 - 4025,00 грн, серпень 2022 4025,00 грн липень 2022 4025,00 грн, червень2022 4930,79 грн, травень 2022 4930,79 грн, квітень 2022 4930,79 грн, березень 2022 4930,79 грн, лютий 2022 4930,79 грн, січень 2022 4930,79 грн, грудень 2021 - 4608,22 грн, листопад 2021 4608,22 грн, жовтень 2021 4608,22 грн, серпень 2021 4608,22 грн, вересень 2021 4608,00 грн, липень 2021 - 4608,22 грн, червень 2021 4608,22 грн, травень 2021 4608,22 грн, квітень 2021 - 4608,22 грн, березень 2021 - 4608,22 грн, лютий 2021 - 4608,22 грн, січень 2021 - 4608,22 грн, листопад 2020 - 4306,75 грн, жовтень 2020 - 4306,75 грн, вересень 2020 4306,75 грн, серпень 2020 - 4306,75 грн, липень 2020 - 4306,75 грн, червень 2020 - 4306,75 грн, травень 2020 - 4306,75 грн, квітень 2020 - 4306,75 грн.

Згідно з повідомленням про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) / про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) № 0141 від 18.09.2019, ПрАТ «ВФ Україна», надано дозвіл на Будівництво мережі стільникового радіотелефонного зв`язку стандартів GSM-900/UMTS ПрАТ «ВФ Україна» пусковий комплекс №КІЕ CHK KNS, код об`єкта 2213.3, та на нове будівництво на земельній ділянці кадастровий номер №:01:002:0231, розташованій за адресою: АДРЕСА_1 , перейменована на АДРЕСА_2 .

Відповідно до декларації про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (клас (СС1)) № ІУ01 від 07.12.2020 будівництво мережі стільникового радіотелефонного зв`язку стандартів GSM-900ПрАТ «ВФ Україна» пусковий комплекс №КІЕ CHK KNS за адресою: АДРЕСА_1 , перейменована на вул. Лісова, закінчено та введено її в експлуатацію.

Згідно з актом здачі-приймання робіт, обладнання, матеріалів до договору №VFвід 01.10.2017 загальна вартість робіт із будівництва, складає 97385,04 грн.

Також, 21 жовтня 2022 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,0100 га, кадастровий номер :01:002:0231, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Черкаського районного нотаріального округу, ОСОБА_3 . На умовах вказаного договору, ОСОБА_1 передає (продає), а ОСОБА_2 приймає у власність (купує) вищевказану земельну ділянку за ціною 66084,00 грн.

Звертаючись із позовом ПрАТ «ВФ Україна» вказує на порушення його переважного права на купівлю спірної земельної ділянки.

Відповідно достатті 759 ЦК Україниза договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно зістаттею 773 ЦК Українинаймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Положеннями частини другоїстатті 777 ЦК України передбачено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Відповідно до частини першоїстатті 8 ЦК України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цьогоКодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

Частиною першою статті 362 ЦК України встановлено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Відповідно до частини четвертої статті 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

Згідно зі статтею 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

Статтею 179 ЦК України визначено, що річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

Відповідно до частини першої статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Разом з тим, судом було задоволено клопотання представника ПрАТ «ВФ Україна» про витребування доказів, на виконання ухвали суду Департаментом управління справами та юридичного забезпечення Черкаської міської ради було надано копії документів реєстраційної справи № 237, а саме копії документів, щодо вилучення реєстрації права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0231 площею 0,0100 га.

Так, відповідно до додаткової угоди № 1 до договору оренди нерухомого майна № _KNS від 01.07.2019 від 09 вересня 2022 року, орендодавець ФО ОСОБА_1 з однієї сторони та орендар ПрАТ «ВФ Україна» в особі керівника технічного центру Черкаси Тєлєгіна О.А. , за взаємною згодою уклали цю додаткову угоду про наступне: внести зміни до п. 11.1 розділу 11 «Строк чинності, умови, зміни та припинення договору» наступним положенням: починаючи з 15 вересня 2022 року припинити дію Договору № KNS від 01.07.2019у зв`язку з підписанням договору суборенди з іншою особою. Угода вступає в силу з моменту її підписання.

Також, згідно Акту приймання-передачі нерухомого майна від 15.09.2022, орендар, згідно з Договором оренди нерухомого майна № KNS від 01.07.2019 повертає, а орендодавець приймає із користування нерухоме майно земельну ділянку загальною площею 100 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , перейменована на АДРЕСА_2 .

Отже, на моменту кладення договору купівлі-продажу спірної земельної ділянки між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , вказана земельна ділянка вже не перебувала у оренді ПрАТ «ВФ Україна», за таких обставин правові підстави для задоволення позовних вимог про переведення на позивача прав та обов`язків покупця за спірним договором купівлі-продажу відсутні,переважне право купівлі речі може виникнути лише у наймача, який наймав (орендував) цю річ.

З урахуванням вищенаведених обставин суд не вбачає необхідності у оцінці інших аргументів позову.

Відтак, суд вважає за необхідне відмовити у задоволенні первісного позову.

Щодо зустрічного позову.

02.12.2010 року між ПрАТ «МТС Україна» та ОСОБА_2 укладено трудовий договір №4904, згідно якого ОСОБА_2 був працевлаштований на посаду інженера-енергетика.

Пунктом 3.3.7. Трудового договору з ОСОБА_2 заборонено працівнику як під час роботи, так і протягом 5-ти років з моменту припинення дії договору використовувати і розголошувати службову інформацію, що стала йому відомою у зв`язку з виконанням роботи у роботодавця, розголошення якої може нанести шкоду роботодавцю, іншим працівникам та контрагентам роботодавця.

Згідно наказу №ЛС-92 від 07.02.2022, ОСОБА_2 звільнений з посади Інженера договірної роботи 2 категорії 28.02.2022.

01.07.2019 ОСОБА_1 та ПрАТ «ВФ Україна» уклали договір оренди №_KNS, згідно якого відповідачу було передано в строкове платне користування земельну ділянку з кадастровим номером :01:002:0231 площею 0,0100 га за адресою: АДРЕСА_1 .

01.07.2019 між сторонами підписано Акт приймання-передачі Об`єкта оренди, із якого вбачається, що Орендодавець передав, а Орендар прийняв у строкове платне користування Об`єкт оренди, а саме: земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 .

21.10.2022 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0231 площею 0,0100 га за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно з повідомленням про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) / про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) № 0141 від 18.09.2019, ПрАТ «ВФ Україна», надано дозвіл на Будівництво мережі стільникового радіотелефонного зв`язку стандартів GSM-900/UMTS ПрАТ «ВФ Україна» пусковий комплекс №КІЕ CHK KNS, код об`єкта 2213.3, та на нове будівництво на земельній ділянці кадастровий номер № :01:002:0231, розташованій за адресою: АДРЕСА_1 , перейменована на АДРЕСА_2 .

Відповідно до декларації про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (клас (СС1)) № ІУ01 від 07.12.2020 будівництво мережі стільникового радіотелефонного зв`язку стандартів GSM-900ПрАТ «ВФ Україна» пусковий комплекс № КІЕ CHK KNS за адресою: АДРЕСА_1 , перейменована на вул. Лісова, закінчено та введено її в експлуатацію.

Згідно з актом здачі-приймання робіт, обладнання, матеріалів до договору № VFвід 01.10.2017 загальна вартість робіт із будівництва, складає 97385,04 грн.

Відповідно до ст. 15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно до ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Статтею 12 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 року №3038-VI в редакції, що діяла на час отримання декларації, встановлює правові та організаційні основи містобудівної діяльності і спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів.

Статтею 24 вказаного Закону встановлено, що зміна цільового призначення земельної ділянки, яка не відповідає плану зонування території та/або детальному плану території забороняється.

Згідно ст. 34 Закону, замовник має право виконувати будівельні роботи після подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об`єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1).

Частинами 2, 3 статті 37 вказаного Закону передбачено, що дозвіл на виконання будівельних робіт видається органами державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви. За наявності дозволу на виконання будівельних робіт отримання замовником та генеральним підрядником чи підрядником інших документів дозвільного характеру для виконання будівельних робіт та видалення зелених насаджень у межах будівельного майданчика не вимагається.

Згідно ст. 39 вказаного Закону, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви.

Прийняття рішення про реєстрацію (повернення) декларації про готовність об`єкта до експлуатації, видачу (відмову у видачі) сертифіката здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю протягом десяти робочих днів з дати подання відповідних документів.

Датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або видачі сертифіката.

Відповідно до ч.2 ст.39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, а також у разі набрання законної сили судовим рішенням про скасування містобудівних умов та обмежень відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду звертається до суду із позовом про скасування реєстрації такої декларації або про припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення.

За змістом ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 3-1) отримання права на виконання підготовчих та будівельних робіт у випадках, визначених цим Законом; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 4-1) державна реєстрація спеціального майнового права на об`єкт незавершеного будівництва та майбутній об`єкт нерухомості у випадках, визначених законом; 4-2) проведення контрольного геодезичного знімання закінчених будівництвом об`єктів (крім об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1)) та здійснення їх технічної інвентаризації (крім об`єктів, перелік яких визначається центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування); 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом та прийнятий в експлуатацію у випадках, визначених цим Законом, об`єкт (його складову).

Відповідно до ч.1 ст.376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Згідно статті 391 ЦК України, власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

В обґрунтування позову ОСОБА_2 стверджує, що зазначений в декларації про готовність до експлуатації об`єкт будівництва є самочинним, оскільки його спорудження здійснене на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети. Внаслідок цього позивач вказує, що йому створено перешкоди у здійсненні права користування та розпорядження нерухомим майном.

При цьому, з наявних матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_2 , всупереч п.3.3.7. Трудового договору, скористався конфіденційною інформацією ПрАТ «ВФ Україна» у власних цілях, придбавши об`єкти розміщення об`єктів критичної інфраструктури: базових станцій (веж) мобільного зв`язку в межах його колишньої територіальної діяльності (Черкаська область), що були оформлені ним під час роботи в ПрАТ «ВФ Україна».

Дозвіл на будівництво та Декларація про готовність до експлуатації об`єкта (клас (СС1)) від 07.12.2020 надавалися на підставі Договору оренди нерухомого майна №_KNS від 01.07.2019.

На момент подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт ІУ41 ПрАТ «ВФ Україна» здійснювало користування земельною ділянкою на підставі Договору оренди нерухомого майна №_KNS від 01.07.2019, а згідно пункту 2.1. вказаного Договору, встановлено, що об`єкт оренди надається Орендарю для встановлення обладнання базової станції мобільного зв`язку, з метою здійснення Орендарем господарської діяльності. Саме під час дії договору з ОСОБА_1 , ПрАТ «ВФ Україна» було надано дозвіл на будівництво.

Таким чином, суд приходить до висновку, що декларація була видана та зареєстрована, а вежа мобільного зв`язку побудована, задовго до виникнення права власності ОСОБА_2 .

Суд вважає, що ОСОБА_2 не доведено законних підстав для скасування реєстрації декларації від 14.02.2020 року №0539 про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1); не надано достатніх доказів на підтвердження обставин для скасування реєстраціївказаної деклараціїпро готовністьдо експлуатаціїоб`єкта таусунення перешкоду користуванніта розпорядженнінерухомим майномшляхом проведенняперебудови пусковогокомплексу №КІЕ СНК KNS із об`єкта нерухомого майна в об`єкт рухомого майна.

У зв`язку з цим, суд вважає, що позовні вимоги про скасування реєстраціїдекларації проготовність доексплуатації об`єктата усуненняперешкод укористуванні тарозпорядженні нерухомиммайномє необґрунтованими і недоведеними, тому не підлягають до задоволення.

Відповідно до ч.1 та ч.5, ч.6 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Згідно ч.1-3ст.89ЦПКУкраїнисуд оцінюєдоказизасвоїм внутрішнімпереконанням,що ґрунтуєтьсяна всебічному,повному,об`єктивномутабезпосередньому дослідженнінаявних усправі доказів. Жоднідоказинемають длясудузаздалегідьвстановленої сили.Судоцінює належність,допустимість,достовірністькожногодоказу окремо,атакождостатність івзаємнийзв`язокдоказів уїхсукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

З приводу доводів представника ПрАТ «ВФ Україна» щодо застосування строків позовної давності слід вказати, що суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовних вимог, звернутих позивачем у спорі до того відповідача, який заявляє про застосування позовної давності.

Оскільки суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову, то строк позовної давності не застосовується.

Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи те, що у задоволенні як первісного, так і зустрічного позовів відмовлено, суд вважає, що судові витрати, які підлягають розподілу, у цій справі відсутні.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 10, 12, 13, 76, 141, 247, 258, 259, 263-265, 268, 273, 289, 354 ЦПК України, суд -

ухвалив:

В задоволенні первісного позову Приватного акціонерного товариства «ВФ Україна» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про переведення на орендаря прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу відмовити.

В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 до Приватного акціонерного товариства «ВФ Україна», третя особа Державна інспекція архітектури та містобудування України про скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації об`єкта та усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана безпосередньо до Черкаського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Рішення набирає законної сили протягом тридцяти днів з дня його проголошення, якщо не подана апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення виготовлено10 жовтня 2025 року.

Головуючий: Ю. В. Крива