справа № 489/4741/24 провадження №2/489/192/25
РІШЕННЯ

Іменем України

16 жовтня 2025 року м. Миколаїв

Інгульський районний суд міста Миколаєва у складі:

головуючого судді Коваленка І.В.,

за участю секретаря судового засідання Лупової Є.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Миколаєва в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , треті особи ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Ємельянова Наталя Валеріївна, про визнання договору купівлі-продажу недійсним, скасування державної реєстрації, визнання права власності,

встановив:

У червні 2024 року позивачі звернулись до суду з позовом в якому просять визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 , посвідчений 26.11.2016 приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Ємельяновою Н.В.; скасувати державну реєстрацію права власності за спірним договором; та визнати за ОСОБА_1 права власності на вказану квартиру.

Позовні вимоги обґрунтовує тим, що 21.11.2016 приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Ємельяновою Н.В. був посвідчений Договір купівлі-продажу квартири, зареєстрований в реєстрі за № 2558, право власності на яку підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності номер 73430435 від 21.11.2016, номер запису про право власності: 17525070, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101. За умовами Договору ОСОБА_4 передала ОСОБА_3 , у власність квартиру АДРЕСА_1 . У пункті 3 зазначеного Договору вказано, що продаж квартири за домовленістю сторін було вчинено за 63270,00 грн., які отримані продавцем до підписання цього Договору. У вказаному Договорі, зазначено ОСОБА_3 , який розрахувався за придбану квартиру коштами, які нібито подаровані йому батьками, як стверджувала у своїй заяві дружина ОСОБА_3 , однак даний факт не відповідає дійсності та суперечить наступним обставинам.

На момент укладення спірного договору ОСОБА_3 не мав ніякої фінансової платоспроможності на придбання дороговартісного нерухомого майна, так як на момент укладення такої угоди, він був студентом, і окрім стипендії, жодних доходів не мав, також він не мав будь-яких особистих заощаджень для здійснення такого правочину, також він не укладав у банківських чи інших фінансових установах жодних договорів на отримання кредитних коштів чи позики для купівлі цієї квартири. Крім того, жодних договорів дарування грошових коштів ОСОБА_3 ні з матір`ю, ні з батьком, ні з якими іншими особами відповідач не укладав. у період з 13.08.2014 по 04.06.2018 ОСОБА_3 навчався на денній формі за державним замовленням у Черкаському інституті пожежної безпеки імені Героїв Чорнобиля Національного університету цивільного захисту України за спеціальністю «Цивільний захист», і до закінчення навчання у вказаному учбовому закладі він не працював, а отже ніяких доходів, окрім стипендії не мав.

Фактична ринкова вартість відчужуваної квартири за усною домовленістю між продавцем квартири та позивачами, а не відповідачем - ОСОБА_3 була визначена у сумі 27000,00 доларів США, які передавалися продавцю двома частинами, авансовий завдаток 08.11.2016 у сумі 13000,00 гривень, що еквівалентно 500,00 доларів США на момент укладення договору, яка зараховується у вартість квартири, та остаточна сума 21.11.2016 у розмірі 26500,00 доларів США під час оформлення укладення Договору купівлі-продажу квартири у нотаріуса, що підтверджується відповідними розписками від продавця. Грошові кошти на купівлю квартири надала особисто ОСОБА_1 , а не ОСОБА_3 . Укладення договору із зазначенням ОСОБА_3 формальним (титульним) покупцем квартири, було обумовлено станом здоров`я позивача, яка напередодні укладення зазначеного правочину вже перенесла кілька хірургічних втручань, у зв`язку з онкологічним захворюванням. Після документального оформлення усіх формальностей щодо купівлі вказаної квартири, позивач отримала від продавця ключі від квартири, книжки на сплату комунальних послуг та технічний паспорт на квартиру, забрала усі правовстановлюючі документи на зберігання, вважаючи себе повноправним власником спірної квартири, які і зберігаються у неї дотепер.

До того ж, будь-якого іншого житла у приватній власності позивачі не мають і придбання квартири АДРЕСА_1 це був їх усвідомлений і обдуманий вибір, позивач разом з чоловіком довго підбирали собі житло у місті Миколаєві, куди вони з чоловіком збиралися переїхати після проведення капітального ремонту цієї квартири. З моменту придбання зазначеної квартири позивач сплачувала усі комунальні послуги та платежі, з 21.11.2016 і до кінця 2019 року позивач разом з чоловіком, здійснювали капітальний ремонт квартири. За весь час проведення ремонтних робіт ОСОБА_3 не цікавився процесом проведення таких робіт, не приймав участі і у ремонті, не оплатив жодного рахунку ні по ремонту квартири ні її обслуговуванні, оскільки розумів що він є покупець і власник цієї квартири формально. Отже, квартира АДРЕСА_1 була придбана за кошти позивачів, а не ОСОБА_3 .

Після закінчення навчання у червні 2018 року, ОСОБА_3 , перебуваючи у шлюбі з ОСОБА_5 , повернувся у місто Миколаїв для проходження служби в Державній службі України з надзвичайних ситуацій у Миколаївській області. У зв`язку з цим, позивач разом з чоловіком орендувала за власні кошти йому та його вже вагітній дружині квартиру, яку позивач оплачувала увесь період з червня по грудень 2018 року включно. У грудні 2018 року за вимогою орендодавця прийшлося звільнити орендовану позивачем квартиру для сина з дружиною, а оскільки дружина відповідача була вагітна, то позивач дозволила йому з дружиною на момент народження дитини тимчасове проживання в спірній квартирі, до моменту придбання сином свого власного житла та переїзду до нього. У вересні 2023 року позивач від дружини відповідача дізналася про те, що у її сина вже свої плани на цю квартиру і на теперішній час ОСОБА_3 раніше досягнуту між ним і матір`ю домовленість про переоформлення права власності на спірну квартиру виконати відмовився, вважаючи себе повноправним власником цієї квартири. Він не тільки відмовився повернути її, шляхом юридичного переоформлення права власності на позивача, але і вирішив її продати, при цьому отримав дублікати відповідних документів на квартиру, оскільки оригінали документів зберігалися у позивачів, про що стало відомо позивачам і стало підставою для звернення до суду.

У вересні 2023 року позивачка звернулася до Ленінського районного суду м. Миколаєва з позовом до відповідача про визнання договору купівлі-продажу спірної квартири недійсним в частині покупця та переведення прав та обов`язків покупця на позивачку. Рішенням суду від 01.04.2024 у задоволенні позову було відмовлено. Постановою Миколаївського апеляційного суду від 22.05.2023 року частково задоволено апеляційну скаргу ОСОБА_1 , якою рішення суду змінили, виключивши з мотивувальної частини рішення обґрунтування і висновки суду щодо доведеності або недоведеності заявлених позовних вимог.

Оскільки, позивач дізналася про порушення своїх прав у вересні 2023 року і зразу ж звернулася до суду за захистом своїх прав та інтересів, ніколи не втрачала зв`язку з оспорюваною квартирою, оплачувала комунальні послуги за цю квартиру, мала вільний доступ до квартири, зберігала право встановлювальні документи та усі документи пов`язані з ремонтом квартири та її облаштування, ключі від неї та повний доступ і тому вважає, що строк позовної давності не порушений. Позивачі вважають себе фактичними покупцями спірної квартири, оскільки сплатили продавцю повну вартість квартири згідно домовленості і тому звертаються до суду з даним позовом для захисту їх прав та інтересів щодо спірного майна.

Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи від 25.06.2024 зазначену справу № 489/4741/24 (провадження № 2/489/1883/24) передано на розгляд судді Микульшиній Г.А.

До вирішення питання про відкриття провадження вищезазначеної цивільної справи та заяви про забезпечення позову, головуючим суддею Микульшиною Г.А. заявлено самовідвід.

Ухвалою судді Ленінського районного суду міста Миколаєва Микульшиної Г.А від 01.07.2024 задоволено заяву про самовідвід судді Микульшиної Г.А. від участі у розгляді цивільної справи за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу недійсним, скасування державної реєстрації, визнання права власності, треті особи: ОСОБА_5 , приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Ємельянова Наталя Валеріївна.

Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 03.07.2024 справу передано судді Костюченку Г.С.

Ухвалою судді Ленінського районного суду міста Миколаєва Костюченка Г.С. від 03.07.2024 задоволено про самовідвід судді Костюченко Г.С. від участі у розгляді цивільної справи за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , представник позивачів адвокат Царик Руслана Миколаївни до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , треті особи ОСОБА_6 , ОСОБА_5 , приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Ємельянова Наталя Валеріївна про визнання недійсним договору купівлі продажу.

Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04.07.2024 справу передано судді Коваленку І.В.

Ухвалою Ленінського районного суду міста Миколаєва від 05.07.2024 вищевказану позовну заяву прийнято до розгляду, та відкрито провадження в порядку загального позовного провадження та справу призначено до розгляду в підготовчому судовому засіданні.

Ухвалою Ленінського районного суду міста Миколаєва від 30.10.2024 витребувано в Головному управлінні Державної податкової служби у Миколаївській області інформацію про джерела отримання доходів, а також суми нарахованих та/або отриманих доходів та сплачених податків ОСОБА_3 за період з 01.01.2015 по 21.11.2016.

Ухвалою Ленінського районного суду міста Миколаєва від 10.03.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

У судове засідання, призначене на 29.09.2025, сторони не з`явилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

Представник позивачів надала до суду письмову заяву в якій просила розгляд справи провести за її відсутності та відсутності позивача, позовні вимоги підтримала у повному обсязі та просила їх задовольнити, судові витрати просила залишити за позивачами.

ОСОБА_3 надав до суду заяву в якій позовні вимоги визнав у повному обсязі та просив розгляд справи провести за його відсутності.

ОСОБА_4 причини своєї неявки не повідомила, про дату, час та місце проведення судового засідання повідомлялась у встановленому законом порядку. В матеріалах справи міститься заява ОСОБА_4 від 15.01.2025 в якій вона позовні вимоги визнала у повному обсязі та просить розгляд справи провести за її відсутності.

Треті особи причини своєї неявки не повідомили, про дату, час та місце проведення судового засідання повідомлялись у встановленому законом порядку.

Згідно вимог статті 247 ЦПК України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Виходячи з вимог частини п`ятої статті 268 ЦПК України, датою ухвалення рішення є дата його складання.

Суд, дослідивши матеріали справи і оцінивши наявні в ній докази, дійшов наступного.

Судом встановлено, що 08.06.1991 ОСОБА_7 зареєструвала шлюб з ОСОБА_2 , після чого змінила прізвище на « ОСОБА_8 », що підтверджується свідоцтвом про укладення шлюбу серії НОМЕР_1 , актовий запис №33.

Відповідно до свідоцтва про народження серії НОМЕР_2 , актовий запис 15, ОСОБА_2 та ОСОБА_1 записані батьками ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 .

Як вбачається з копій трудових книжок серії НОМЕР_3 та серії НОМЕР_4 , ОСОБА_1 з 30.08.1990 і дотепер офіційно працює, з 01.01.2021 на посаді старшої медичної сестри Єланецького закладу дошкільної освіти ясел садка) № 1 «Ромашка».

Згідно з довідкою Відділу обслуговування громадян № 12 (сервісний центр) Управління обслуговування громадян Головного управління пенсійного фонду України в Миколаївській області від 29.09.2023 ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , перебуває на обліку в Головному управлінні Пенсійного фонду України в Миколаївській області з 01.11.2010 як пенсіонер за вислугою років.

Відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 11.12.2014 ОСОБА_9 на праві власності належить земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства площею 2 га на території с/ради Маложенівської, Єланецького району, Миколаївської області.

Згідно зі свідоцтвом про право власності від 11.12.2014 ОСОБА_2 на праві власності належить земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства площею 2 га на території с/ради Маложенівської, Єланецького району, Миколаївської області.

Відповідач по справі ОСОБА_3 відповідно до наказу від 13.08.2014 № 187о/с призначений на посаду курсанта Черкаського інституту пожежної безпеки імені Героїв Чорнобиля Національного університету цивільного захисту України та зарахований на всі види курсантського забезпечення з 13.08.2014.

21.11.2016 між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 був укладений договір купівлі продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Ємельяновою Н.В. (далі Договір), відповідно до якого ОСОБА_4 продала, а ОСОБА_3 купив (прийняв у власність) квартиру АДРЕСА_1 .

Згідно з пунктом 3 Договору продаж квартири за домовленістю сторін вчиняється за 63 270,00 грн., які отримані продавцем до підписання цього договору. Цю суму сторони вважають справедливою, її розмір не пов`язаний зі збігом якихось важких обставин і сторони повністю задовольняє. Сторони своїми підписами під цим договором підтверджують факт повного розрахунку. Ринкова вартість аналогічних об`єктів нерухомого майна на сьогоднішній день сторонам відома та зазначена в договорі ціна продажу є реальною, не є заниженою, з метою зменшення витрат, пов`язаних з посвідченням цього договору.

Правові наслідки укриття дійсної продажної ціни нотаріусом сторонам роз`яснено.

Відповідно до пунктів 20, 21 Договору купівля-продаж вказаної квартири здійснюється за письмовою згодою чоловіка продавця ОСОБА_6 та за письмовою заявою дружини покупця ОСОБА_5 про те, що грошові кошти, які витрачаються на придбання вищевказаної квартири за цим договором є особистою приватною власністю ОСОБА_3 , тому придбана квартира буде належати чоловіку на праві особистої приватної власності відповідно до статті 57 СК України.

В обґрунтування позовних вимог ОСОБА_1 посилається на те, що через важкий стан здоров`я та онкологічне захворювання покупцем квартири, яку мала намір придбати вона за власні кошти (які належали їй спільно з її чоловіком), формально було зазначено її сина ОСОБА_3 . При цьому за їх усною домовленістю під час укладення оспорюваного договору ними досягнуто згоди, що пізніше, якщо стан здоров`я позивача покращиться відповідач переоформить квартиру на свою матір ОСОБА_1 .

Відповідно до виписного епікризу Миколаївського обласного онкологічного диспансеру ОСОБА_1 перебувала в гінекологічному відділенні з 15.08.2016 по 23.08.2016 з діагнозом лейоміома матки, полікістоз яєчників, стан після операції.

Згідно виписки Єланецької ЦРЛ з медичної карти стаціонарного хворого ОСОБА_1 , вона перебувала на стаціонарному лікуванні з 01.11.2016 по 18.11.2016 з діагнозом післяопераційний синдром, вегето-судинний криз.

Також обґрунтовуючи позовні вимоги ОСОБА_1 посилалась на те, що вона за власні кошти здійснила ремонт квартири АДРЕСА_1 . При цьому замовником робіт та матеріалів виступала вона та її невістка ОСОБА_5 , якій вона в зв`язку з важким станом здоров`я доручила виконання (контроль) ремонтних робіт. На підтвердження вказаної обставини позивачем до суду долучено копії договорів підряду, договорів поставки, актів виконаних робіт, квитанцій, накладних, рахунків-фактур.

Спростовуючи те, що відповідач ОСОБА_3 є дійсним покупцем спірної квартири, позивач посилалась на те, що за своїм фінансовим станом її син ОСОБА_3 , як студент денної форми навчання, який не мав жодних доходів, окрім стипендії, не мав матеріальної можливості придбати дороговартісне нерухоме майно. Наголошувала на тому, що дійсна вартість квартири становила 27 000,00 доларів США, які нею було особисто передано продавцю ОСОБА_4 , а не 63 270,00 грн., які було зазначено в договорі. Вказана сума була зазначено сторонами з метою мінімізувати суму податку та інших зборів, які підлягали оплаті при укладенні договору купівлі-продажу.

Згідно розписки від 08.11.2016 ОСОБА_4 отримала від ОСОБА_1 задаток в розмірі 13 000,00 грн., що еквівалентно 500 доларів США, за продаж квартири АДРЕСА_1 .

Відповідно до розписки від 21.11.2016 ОСОБА_4 отримала від ОСОБА_1 суму в розмірі 26 500,00 доларів США за продаж квартири АДРЕСА_1 . Гроші отримано в повному обсязі, претензій до покупця не має.

Також судом встановлено, що в жовтні 2023 року ОСОБА_1 звернулась до суду із позовом до ОСОБА_3 та ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу в частині зазначення покупця недійсним та переведення прав та обов`язків покупця.

Рішенням Ленінського районного суду міста Миколаєва від 01.04.2024 в задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Постановою Миколаївського апеляційного суду від 22.05.2024 рішення Ленінського районного суду міста Миколаєва від 01.04.2024 змінено, виключивши з мотивувальної частини рішення обґрунтування і висновки суду щодо доведеності або недоведеності заявлених позовних вимог. В іншій частині рішення залишено без змін.

Вищевказаним рішенням Ленінського районного суду міста Миколаєва встановлено, що відповідно до диплому бакалавра НОМЕР_5 ОСОБА_3 закінчив у 2018 році Черкаський інститут пожежної безпеки імені Героїв Чорнобиля Національного університету цивільного захисту України.

Згідно відповіді Головного управління ДПС у Миколаївській області на запит суду від 09.11.2023 а період 2015-2016 роки ОСОБА_3 отримував наступні доходи: 1 квартал 2015 року 624,00 грн., стипендія; 2 квартал 2015 року 624,00 грн., стипендія; 3 квартал 2015 року 624,00 грн., стипендія; 4 квартал 2015 року 624,00 грн., стипендія; 1 квартал 2016 року 624,00 грн., стипендія; 2 квартал 2016 року 624,00 грн., стипендія; 3 квартал 3016 року 661,00 грн., стипендія; 4 квартал 2016 року 735,00 грн., стипендія.

ОСОБА_3 та ОСОБА_5 перебували в зареєстрованому шлюбі з 29.08.2015 по грудень 2023 року, від спільного проживання в них ІНФОРМАЦІЯ_3 народилась донька ОСОБА_10 .

21.11.2016 ОСОБА_11 було надано заяву про згоду на продаж квартири, посвідчену приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Ємельяновою Н.В., згідно якої він діє згоду своїй дружині ОСОБА_4 на продаж кв. АДРЕСА_1 , за ціною та на умовах на її розсуд. Він підтвердив, що вказана вище квартира, яка буде продаватись, є їх з дружиною спільною сумісною власністю, оскільки була придбана в період перебування в зареєстрованому шлюбі за спільні кошти.

Згідно заяви ОСОБА_5 від 21.11.2016, посвідченої приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Ємельяновою Н.В., їй відомо про те, що її чоловік ОСОБА_3 придбає (купує) у власність кв. АДРЕСА_1 , за ціною та на умовах на його розсуд. Цією заявою вона підтвердила та повідомила про те, що грошові кошти, які витрачаються її чоловіком на придбання вищевказаної квартири не є спільною сумісною власністю, а належать йому на праві особистої приватної власності, оскільки були подаровані її чоловіку його батьками. Окремо ОСОБА_5 зазначила, що текст заяви їй відомий та зрозумілий, про що свідчить її особистий підпис в цьому документі.

У відповідності до звіту про оцінку трикімнатної житлової квартири АДРЕСА_2 , виконаного ФОП ОСОБА_12 станом на 09.11.2016, оціночна (ринкова) вартість квартири становить 63 270,00 грн.

З матеріалів справи та пояснень сторін вбачається, що відповідач ОСОБА_3 , після укладення договору купівлі-продажу зареєстрований в кв. АДРЕСА_1 з 14.06.2018. На питання суду відповідач пояснив, що раніше він не міг зареєструватися у вказаній квартирі, оскільки був студентом Черкаського інституту пожежної безпеки імені Героїв Чорнобиля Національного університету цивільного захисту України, де проживав в казармі по АДРЕСА_3 та був там зареєстрованим до закінчення навчання. В квартирі АДРЕСА_1 зареєстровані також його дружина ОСОБА_5 з 08.11.2018, донька ОСОБА_1 з 07.02.2019. Згідно пояснень відповідача станом на час розгляду справи його колишня дружина знята з реєстрації за цією адресою.

У відповідності до повідомлення на послуги, ПАТ «Миколаївобленерго» надало платнику ОСОБА_3 послуги з заміни + тех. пров. на суму 229,77 грн., які було оплачено відповідачем згідно квитанції від 21.11.2016.

21.08.2017 між ОСОБА_3 та АТ «Миколаївобленерго» було укладено договір про надання послуг. Також 21.08.2019 між АТ «Миколаївобленерго» та ОСОБА_3 було підписано Акт розмежування балансової належності електричних мереж. Крім того, 26.11.2018 між АТ «Миколаївобленерго» та ОСОБА_3 було підписано Акт № 3/03694 про пломбування прибору обліку.

Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

У частині першій статті 16 ЦК України зазначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Така дія повинна бути правомірною, а її неправомірність є підставою для визнання правочину недійсним.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, визначені статтею 203 ЦК України, зокрема, відповідно до частини п`ятої даної статті правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до частини першої статті 202, частини третьої статті 203 ЦК України головною умовою правомірності правочину є вільне волевиявлення та його відповідність внутрішній волі сторін, які спрямовані на настання певних наслідків, тому основним юридичним фактом, який суд повинен установити, є дійсна спрямованість волі сторін при укладенні договору, а також з`ясувати питання про те, чи не укладено цей правочин з метою приховати інший та який саме.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно з частиною першою статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

Частиною першою статті 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до частини першої статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Частиною першою статті 656 ЦК України встановлено, що предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому.

Відповідно до статті 662 ЦК України продавець зобов`язаний передати покупцеві товар, визначений договором купівлі-продажу. Продавець повинен одночасно з товаром передати покупцеві його приналежності та документи (технічний паспорт, сертифікат якості, тощо), що стосуються товару та підлягають переданню разом із товаром відповідно до договору або актів цивільного законодавства.

Згідно з частиною першою статті 691 ЦК України покупець зобов`язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.

За частинами першою та другою статті 692 ЦК України покупець зобов`язаний оплатити товар після його прийняття або прийняття товаророзпорядчих документів до нього, якщо договором або актами цивільного законодавства не встановлений інший строк оплати товару. Покупець зобов`язаний сплатити продавцеві повну ціну переданого товару. Договором купівлі-продажу може бути передбачено розстрочення платежу.

За своєю суттю договір купівлі-продажу передбачає для однієї сторони право отримання предмета купівлі-продажу у власність та зобов`язання сплатити його покупну ціну, а для другої сторони право на отримання ціни та обов`язок передати предмет договору наступному власнику.

Як вбачається із вищезазначених обставин, договір купівлі-продажу спірної квартири, який укладений між сторонами, не відповідає вказаним вимогам закону, а саме: 1) ціна договору не відповідає дійсній вартості квартири та сумі, яка передавалась продавцю; 2) квартира та усі документи на неї були передані не відповідачу (покупцю за договором), а позивачам; 3) покупець (відповідач по справі) не виконав свої вимоги щодо сплати продавцю повної ціни, яка була визначена за домовленістю сторін, а ці обов`язки були виконані позивачами і що підтверджується відповідними розписками продавця квартири.

Відповідно до частини третьої та п`ятої статті 203 ЦК України передбачено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частини третьої статті 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до частини першої статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Відповідно до статей 215 та 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так й іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. Оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину і хоча й не була титульним володільцем відчуженого майна, однак вважає своє право власності на це майно порушеним або вважає порушеним інше речове право на відчужене майно. За відсутності визначення поняття «заінтересована особа» такою особою є кожен, хто має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі. Самі по собі дії осіб, зокрема щодо вчинення правочинів, навіть якщо вони здаються іншим особам неправомірними, не можуть бути оспорені в суді, допоки ці особи не доведуть, що такі дії порушують їх права.

Такі висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2022 у справі № 125/2157/19.

Відповідно до статей 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією зі сторін правочину або іншою заінтересованою особою до іншої сторони чи сторін правочину; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення того, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину та має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, на захист якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, у чому полягає його порушення, і в залежності від цього у який ефективний спосіб порушене право може бути захищено.

Згідно з частиною третьою статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону,на підставі рішення Міністерства юстиції України,а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав,обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються .

За змістом пункту 9 частини першої статті 27 Закону № «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у чинній редакції державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

Згідно із положеннями статті 206 ЦПК України відповідач може визнати позов на будь-якій стадії провадження у справі, зазначивши про це в заяві по суті справи або в окремій письмовій заяві. У разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову. Якщо визнання відповідачем позову суперечить закону або порушує права, свободи чи інтереси інших осіб, суд постановляє ухвалу про відмову у прийнятті визнання відповідачем позову і продовжує судовий розгляд.

За таких обставин, оцінюючи належність, допустимість та достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, беручи до уваги визнання позову відповідачами та те, що таке визнання не суперечить закону та не порушує права, свободи чи інтереси інших осіб, суд приходить до висновку про наявність підстав для визнання недійсним спірного договору, укладеного 21.11.2016 між відповідачами по справі, та скасування державну реєстрацію права власності, яка була проведена на підставі спірного договору.

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

Частина перша статті 321 ЦК України передбачає, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Відповідно до статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власність зобов`язує. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов`язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Статтею 317 ЦК України закріплено, що власникові належить право володіння, користування та розпорядження майном. На зміст права власності не впливають місце проживання та місцезнаходження майна.

Частиною першою статті 321 ЦК України встановлено, що право власності є непорушним, ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

У статті першій Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ратифікованого Законом України від 17.07.1997 №475/97-ВР «Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції», зазначено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

При цьому Європейський суд з прав людини в зміст поняття майна включає і поняття «правомірні очікування»/«законні сподівання» вчиняти певні дії. Зокрема, у рішеннях по справах «Броньовські проти Польщі» (Broniowski v. Poland), заява №31443/96, «Сук проти України», заява №10972/05, «Суханов та Ільченко проти України» заяви № 68385/10 та 71378/10, справа «Принц Ліхтенштейну Ганс-Адам II проти Німеччини», заява N9 42527/98 тощо встановлено, що поняття «майно» в першій частині статті 1 Першого протоколу має автономне значення, яке не обмежується правом власності на фізичні речі та є незалежним від формальної класифікації в національному законодавстві. Питання, що має бути розглянуто, полягає у тому, чи надавали заявнику обставини справи, розглянуті в цілому, право на інтерес, який по суті захищається статтею 1 Першого протоколу.

З огляду на викладене, суд приходить до висновку про наявність підстав для визнання за ОСОБА_1 права власності на квартиру АДРЕСА_1 .

Всебічно і повно з`ясувавши всі обставини справи, на яких ґрунтуються вимоги позивачів, враховуючи визнання відповідачами позовних вимог, суд вважає за необхідне задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Згідно із пунктом 7 частини першої статті 158 ЦПК України у разі ухвалення судом рішення про задоволення позову заходи забезпечення позову продовжують діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання вказаним рішенням законної сили або можуть бути скасовані за вмотивованим клопотанням учасника справи.

Оскільки позивачі просять не стягувати судові витрати з відповідачів, з урахуванням принципу диспозитивності цивільного судочинства, суд вважає за можливе не здійснювати розподіл судового збору відповідно до статті 141 ЦПК України та залишити їх за позивачами.

Керуючись статтями 4, 19, 141, 200, 263-265 ЦПК України, суд

вирішив:

Позовні вимоги ОСОБА_1 , ОСОБА_2 задовольнити.

Визнати Договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , який посвідчений 21.11.2016 приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Ємельяновою Наталею Валеріївною, зареєстрований в реєстрі за № 2558, запис про право власності № 17525070, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 недійсним.

Скасувати державну реєстрацію права власності за Договором купівлі-продажу, посвідченим 21.11.2016 року приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Ємельяновою Наталею Валеріївною, на квартиру АДРЕСА_1 та припинити право власності на квартиру АДРЕСА_1 ОСОБА_3 .

Визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_1 .

Апеляційна скарга на судове рішення може бути подана протягом тридцяти днів з дня його проголошення або з дня складання повного тексту рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Відомості про учасників справи:

позивачі: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_6 , місце проживання: АДРЕСА_4 ; ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_7 , місце проживання: АДРЕСА_4 ;

відповідачі: ОСОБА_3 , РНОКПП НОМЕР_8 , місце реєстрації: АДРЕСА_5 ; та ОСОБА_4 , РНОКПП НОМЕР_9 , місце реєстрації: АДРЕСА_5 ;

треті особи: ОСОБА_5 , РНОКПП НОМЕР_10 , місце проживання: АДРЕСА_5 ; ОСОБА_6 , місце проживання: АДРЕСА_5 ; приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Ємельянова Наталя Валеріївна, місцезнаходження: м. Миколаїв, вул. Погранична, 72.

Повний текст судового рішення складено 16.10.2025.

Суддя І.В.Коваленко