ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Справа № 636/3602/24 Головуючий суддя І інстанції Бунін Є. О.
Провадження № 22-ц/818/3171/25 Суддя доповідач Яцина В.Б.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 жовтня 2025 року м. Харків

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого Яцини В.Б.

суддів колегії Мальованого Ю.М., Тичкової О.Ю.,

за участю секретаря судового засідання Шевцової К.Є.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу товариства з обмеженої відповідальністю «ТПК «Агроальянс ЛТД» на рішення Чугуївського міського суду Харківської області від 30 січня 2025 року, у справі № 636/3602/24, за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженої відповідальністю «ТПК «Агроальянс ЛТД» про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди земельної ділянки,

в с т а н о в и в :

У травні 2024 року до Чугуївського міського суду Харківської області надійшла позовна заява ОСОБА_1 до ТОВ «ТПК «Агроальянс ЛТД» про стягнення заборгованості за договором оренди землі № 09/01/21 від 21.01.2021 в розмірі 4524,99 гривень та розірвання вищевказаного договору оренди земельної ділянки укладеного між сторонами, та стягнення судових витрат.

Позовна заява мотивована тим, що позивач є власником земельної ділянки, площею 2,0000 га ріллі, кадастровий номер :02:000:0338, місце розташування: землі Чкаловської селищної ради Чугуївського району Харківської області. 21.01.2021 між Позивачем, як орендодавцем та ТОВ «ТПК «Агроальянс ЛТД», як орендарем, було укладено договір оренди землі № 09/01/21 від 21.01.2021. Строк дії договору 49 років від дати його укладення. Відповідно до умов договору, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у строк не пізніше 31 грудня цього поточного року. Позивач зазначив, що протягом 2022 та 2023 років, відповідач, в порушення вимог договору та вимог ст. 141 ЗК України, ч. 2 ст. 651 ЦК України, систематично не сплачує орендну плату за вказану земельну ділянку, чим істотно порушує умови договору оренди землі, що свідчить про невиконання орендарем своїх обов`язків за договором та наявність підстав для його розірвання.

Рішенням Чугуївського міського суду Харківської області від 30 січня 2025 року позовну заяву ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «ТПК «Агроальянс ЛТД» про стягнення заборгованості з орендної плати та розірвання договору оренди земельної ділянки задоволено.

Стягнуто з товариство з обмеженою відповідальністю «ТПК «Агроальянс ЛТД», (адреса місцезнаходження: вул. Свободи буд. 1, секція Б, сел. Пролісне Чугуївського району Харківської області, ) на користь ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_1 , заборгованість за договором оренди землі № 09/01/21 від 21.01.2021, зі сплати орендної плати у розмірі 4524,99 (чотири тисячі п`ятсот двадцять чотири) гривні 99 (дев`яносто дев`ять) копійок.

Розірвано договір оренди землі №09/01/21 від 21.01.2021, укладений між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю «ТПК «Агроальянс ЛТД», на земельну ділянку площею 2,00 га, кадастровий номер № :02:000:0338.

Стягнуто з товариства з обмеженою відповідальністю «ТПК «Агроальянс ЛТД» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 2422,40 (дві тисячі чотириста двадцять дві) гривні 40 (сорок) копійок, та витрати на правничу допомогу в розмірі 8000,00 (вісім тисяч) гривень.

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду першої інстанції, ТОВ «ТПК «Агроальянс ЛТД» подало апеляційну скаргу, у якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Посилається на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права; вказує, що суд першої інстанції не дослідив і не надав належну оцінку наявним в матеріалах справи доказам, не сприяв повному та неупередженому розгляду справи, а тому рішення суду першої інстанції не відповідає фактичним обставинам справи, є незаконним та необґрунтованим.

Зазначив, що протягом лютого-вересня 2022 року Товариство не мало змоги користуватися земельною ділянкою предметом оренди у зв`язку з тим, шо орендована ділянка знаходилась на території, окупованій РФ, в період з 12.09.2022 року по 31 грудня 2023 року була відсутня можливість використовувати предмет оренди у зв`язку з тим, що земельна ділянка була забруднена вибухонебезпечними предметами.

Вказав, що Постановою Кабінету Міністрів України від 6 грудня 2022 року № 1364 «Деякі питання формування переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією» встановлено, що перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією (далі - перелік), затверджується Міністерством розвитку громад та територій за формою згідно з додатком за погодженням з Міністерством оборони з урахуванням пропозицій відповідних обласних, Київської міської військових адміністрацій. На підтвердження факту знаходження земельної ділянки в окупації Відповідач посилався на наказ Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупований територій України від 22.12.2022 року № 309, яким встановлено, що в період з 24.02.2022 року по 11.09.2022 року на території Чкаловської селищної Ради велись активні бойові дії та вказані території були окуповані (розділ 1 пункт 9 підпункт 2.9. «Чугуївський район», розділ 2 пункт 9 «Чугуївський район»). Суд 1-ї інстанції вказане до уваги не прийняв, посилаючись на відсутність висновку ТПП України про форс-мажорні обставини, неправомірно змінивши таким чином на власний розсуд порядок віднесення певної території до окупованих (доповнивши порядок обов`язковою умовою «наявність сертифікату ТПП»). Статтею 13 ч. 2,3 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» встановлено, що «здійснення господарської діяльності юридичними особами, фізичними особами - підприємцями та фізичними особами, які провадять незалежну професійну діяльність, місцезнаходженням (місцем проживання) яких є тимчасово окупована територія, дозволяється виключно після зміни їхньої податкової адреси на іншу територію України. Під час режиму тимчасової окупації платіжний режим діє з урахуванням того, що система електронних платежів Національного банку України та внутрішньодержавні платіжні системи, платіжними організаціями яких є резиденти України, не застосовуються на тимчасово окупованій території.» Враховуючи вищевикладені приписи чинного законодавства, а також те, що здійснення Відповідачем господарської діяльності вирощування сільськогосподарської продукції) пов`язано з використанням земельної ділянки, останній не мав права та можливості користуватися Предметом оренди в період знаходження земельної ділянки на окупованій території в період 24.02.2022 року по 11.09.2022 року та проводити розрахунки за спірним договором.

Стверджує, що суд 1-ї інстанції не надав будь-якої оцінки вказаним фактам, що призвело до прийняття неправильного по суті рішення. Щодо неможливості користування Відповідачем Предметом оренди в період з 12.09.2022 року по 31 12.2023. р. Відповідачем були надані до суду належні та достатні докази того, що спірна земельна ділянка забруднена вибухонебезпечними предметами та потребує очищення (лист ГУ ДСНС України в Харківській області від 15.10.2024 року вих. № 65310-1-6305/65312). Однак, суд не прийняв до уваги вказаний доказ, посилаючись на лист Чкаловської селищною військової адміністрації (далі по тексту Військова адміністрація) від 04.12.2024 р. вих. № 04-13/2721), з якого вбачається, що Військовою адміністрацію не приймались жодні рішення щодо забруднення земельних ділянок, орендованих ТОВ «ТПК Агроальянс ЛТД», а також не приймались жодні рішення щодо звільнення ТОВ «ТПК Агроальянс ЛТД» від оподаткування з причини відсутності відповідних звернень. Крім того, в Державному земельному кадастрі відсутні відомості, які б свідчили про забрудненні земельних ділянок, що знаходяться в оренді ТОВ «ТПК Агроальянс ЛТД» вибухонебезпечними предметами. Крім того, суд вважає, що лист ГУ ДСНС не є доказом забруднення предмета оренди вибухонебезпечними предметами, а носить роз`яснювальний та рекомендований характер, і саме Орендар має здійснити заходи, направлені на розмінування земельної ділянки. Вказаний висновок суду не відповідає дійсному змісту вказаного листа (уповноваженим органом повідомляється про те, що в результаті перевірки спірної земельної ділянки на ній виявлено вибухонебезпечні предмети і вона потребує очищення). та протирічить положенням Закону України «Про протимінну діяльність», ст. 7 ч. 2 якого встановлено, що суб`єктами протимінної діяльності є: 1) національний орган з питань протимінної діяльності; 2) уповноважені органи виконавчої влади у сфері протимінної діяльності, місцеві державні адміністрації та органи місцевого самоврядування; 3) центр протимінної діяльності та центр гуманітарного розмінування; 4) оператори протимінної діяльності. Тобто виключно вищеперелічені особи мають право вирішувати питання щодо розмінування. Крім того, факт відсутності пільг з оподаткування в 2024 році жодним чином не спростовує наявність в 2022-2023 роках обставин, через які Орендар не мав змоги використовувати орендоване майно, що стосується внесення інформації до Державного земельного кадастру Орендар правами внесення інформації до вказаного реєстру не наділений згідно ЗУ «Про державний земельний кадастр» та Порядком ведення Державного земельного кадастру, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 р. № 1051. Посилання суду на умови пункту 17 та п.п. 1 п. 38 Договору оренди, яким встановлено обов`язок орендаря використовувати земельну ділянку за її цільовим призначенням та докладати зусиль для збереження стану земельної ділянки протягом строку дії договору, не спростовують факта неможливості використання предмету оренди внаслідок її забруднення вибухонебезпеченими предметами та не встановлюють обов`язку орендаря здійснювати дії з очищення земельної ділянку від ВНП. Крім того, дійсний зміст вказаних пунктів Договору оренди не відповідає змісту, викладеному в рішенні суду (в пункті 38 п.п. 1 йдеться про розірвання договору за взаємною згодою сторін). Також вважаємо помилковим та таким, що протирічить чинному законодавству посилання суду як на підставу для задоволення позовних вимог, про те, що обов`язковою умовою для звільнення від сплати орендної плати є вчинення орендарем дій, направлених на усунення перешкод для використання предмета оренди. Таким чином, суд 1-ї інстанції фактично доповним зміст ч. 6 ст. 761 ЦК України ще однією умовою, за наявності якої Орендар звільняється від орендних платежів (неможливість використання через обставини, за які він не відповідає ЦК України, не здійснив заходи, направлені на очищення території, тобто на усунення наслідків цих обставин рішення суду).

Враховуючи вищевикладене, вважаємо, що Відповідач надав до суду достовірні та належні докази неможливості використання Предмета оренди протягом 2022-2023 років, з обставин, що від нього не залежали, що, в свою чергу, свідчить про можливість та необхідність застосування до спірних правовідносин положень ч. 6 ст. 761 ЦК України. Крім того, враховуючи факт окупації території, на якій знаходиться спірна земельна ділянка в 2022 році, неможливо вважати несплату орендної плати за 2022 та 2023 р.р. систематичним порушенням, до 2022 року Орендар сплачував оренду плату у встановлені строки (в 2021 році оплата проведена у липні 2021 року).

Зауважив, що у зв`язку із запровадження на території України Указом Президента України № 64 від 24.02.2022 воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28.02.2022, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Враховуючи вищенаведене, введення воєнного стану в Україні визнано ТПП форсмажорною обставиною, яка є підставою для звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання.

Вказує, що суд першої інстанції помилково не взяв до уваги вищевказані докази, а тому дійшов помилкового висновку щодо обґрунтованості вимог позовної заяви.

Враховуючи те, що несплата орендної плати за 2022-2023 роки сталася з обставин, які не залежали від орендаря, орендар був позбавлений можливості використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням, з причин, які від нього не залежали, в умовах окупації була відсутня можливість здійснити розрахунки у будь-який спосіб (враховуючи приписи Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» та положення ст. 111-1 КК України), підстави вважати систематичними порушеннями несплату орендної плати саме за 2022-2023 р.р. відсутні. До вказаних подій Орендар належним чином виконував свої зобов`язання, на момент подання апеляційної скарги Відповідач отримав оренду плату за 2023-2024 роки. Вважаємо, що вказаний факт суттєво впливає на спірні правовідносини, свідчить про відсутність порушення прав позивача, як наслідок відсутня необхідність поновлювати порушене право (в частині стягнення орендної плати за 2023 рік) в судовому порядку. Враховуючи підстави, з яких Орендарем не була сплачена орендна плата за 2022 рік, несплату її лише за 2023 рік не можна вважати систематичним порушенням зобов`язань за договором оренди. Відповідний висновок (систематичністю є два та більше разів несплати) викладений в Постанові Верховного суду від 11.07.2018р. по справі № 484/3687/16-ц. У вказаній Постанові зазначено, що аналіз указаних норм дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Таким чином, Орендар звільнений від сплати орендної плати за 2022 рік в силу приписів ст. 762 ч. 6 ЦК України, за 2023-2024 роки орендна плата Орендодавцю виплачена, як наслідок відсутня така підстава для дострокового розірвання спірного Договору, як систематичне невиконання зобов`язань з боку Відповідача. Верховний суд в постанові № 3-211гс14(910/16306/13) від 21.01.2015, в постанові № 921/383/15 висловив правову позицію щодо відмови в задоволенні позову про розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав наявності заборгованості з орендної плати, підтримавши як правомірні висновки цих судів, що орендарем погашено заборгованість зі сплати орендних платежів і на час ухвалення судом рішення у справі відсутня заборгованість з орендної плати. Аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду по справі № 912/1385/17 від 27.11.2018 року.

Щодо посилання суду 1-ї інстанції на судову практику Верховного Суду: правовідносини за договорами оренди землі, по вказаним судом справах, не є аналогічними правовідносинам по справі № 636/3643/24 (спірні правовідносини за ними виникла до моменту початку збройної агресії РФ проти України).

Перевіряючи законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, відповідно до вимог ч.1 ст.367 ЦПК України в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених у суді першої інстанції, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені в апеляційній скарзі доводи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню виходячи з наступного.

Відповідно до ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що відповідач систематично порушував умови договору щодо сплати орендної плати, що є підставою для розірвання спірного договору оренди та стягнення з відповідача орендної плати за 2022-2023 роки у заявленому розмірі.

Проте такі висновки суду першої інстанції не повністю відповідають фактичним обставинам справи та вимогам закону.

Матеріалами справи підтверджується та судом встановлено, що згідно копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 203867602 від 12.03.2020 позивачу на підставі рішення Чкаловської селищної ради Чугуївського району Харківської області від 12.02.2020 на праві приватної власності належить земельна ділянка з кадастровим номером :02:000:0338, площею 2 га.

21 січня 2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ТПК «Агроальянс ЛТД» укладено договір оренди землі №09/01/21 від 21.01.2021.

Пунктом 1 договору, передбачено що Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення особистого селянського господарства, яка має кадастровий номер :02:000:0338 і знаходиться на землях Чкаловської селищної ради Чугуївського району Харківської області.

Згідно з пунктами 2, 5 Договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,0000 га ріллі. Нормативно грошова оцінки Земельної ділянки на дату укладення договору з урахуванням коефіцієнту індексації становить 65098,39 гривень.

Строк дії договору становить 49 років від дати його укладення, відповідно до вимог п. 8 договору.

Пунктами 9, 10 договору передбачено, що орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 1952,95 гривень на рік в грошовій формі. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється щорічно з проведенням індексації. При щорічному обчисленні розміру орендної плати враховується індекс інфляції за попередній рік згідно з даними Державної служби статистики України (спеціально уповноваженого центрального органу виконавчої влади у галузі статистики).

Згідно з п.п. 1 п. 11 Договору орендна плата за кожний поточний рік оренді землі за цим договором виплачується у строк не пізніше 31 грудня цього поточного року.

Пунктом 38 договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених Договором.

Згідно з пунктом 43 договору, цей договір набирає чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації права оренди земельної ділянки за Орендарем. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відомості щодо права власності та права оренди зафіксовано також у Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта від 24.04.2024 № 375817044.

З відомостей із Державного реєстру фізичних осіб платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 26.06.2024 за період з 01.01.2021 по 01.01.2024, з якого вбачається, що на рахунок позивача від відповідача кошти надходили один раз у червні 2021 року у розмірі 2000,00 гривень (360,00 гривні податок, 30,00 гривень військовий збір).

Представник позивача вказує, що відповідач орендну плату за земельну ділянку не виплачував протягом 2022-2023 років.

Також представником позивача надано детальний розрахунок заборгованості по орендній платі, яка становить за орендна плата за 2022 рік використання земельної ділянки, з урахуванням інфляції складає 2472,44 гривень, за 2023 рік 2052,55 гривень, загалом 4524,99 гривень.

Як на підставу позовних вимог позивач посилався на те, що позивач є власником земельної ділянки, площею 2,0000 га ріллі, кадастровий номер :02:000:0338, місце розташування: землі Чкаловської селищної ради Чугуївського району Харківської області. 21.01.2021 року між Позивачем, як орендодавцем та ТОВ «ТПК «Агроальянс ЛТД», як орендарем, було укладено договір оренди землі № 09/01/21 від 21.01.2021 року. Строк дії договору 49 років від дати його укладення. Відповідно до умов договору, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у строк не пізніше 31 грудня цього поточного року. Позивач зазначив, що протягом 2022 та 2023 років, відповідач, в порушення вимог договору та вимог ст. 141 ЗК України, ч. 2 ст. 651 ЦК України, систематично не сплачує орендну плату за вказану земельну ділянку, чим істотно порушує умови договору оренди землі, що свідчить про невиконання орендарем своїх обов`язків за договором та наявність підстав для його розірвання.

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).

Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (стаття 11 ЦК України).

Згідно із статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.

Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

Пунктом «в» частини першої статті 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»).

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).

Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).

Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.

В зв`язку із запровадженням на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов`язань.

Отже, орендар повинен довести факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, або ж виконання договірних зобов`язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов`язань.

Відповідно до частини 1 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).

Згідно з положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 1364, якою визначено механізм формування єдиного переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією.

Актуальний перелік таких територій затверджений наказом Мінреінтеграції від 22 грудня 2022 року № 309, згідно з якою землі Чкаловської селищної Ради Чугуївського району Харківської області, на території якої розташована спірна земельна ділянка, з 24.02.2022 року по 11.09.2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, а наразі належить до територій можливих бойових дій.

Враховуючи, що Чкаловська селищна Рада Чугуївського району Харківської області, на території якої розташована спірна земельна ділянка, з 24.02.2022 року по 11.09.2022 року перебувало під тимчасовою окупацією у відповідача була відсутня можливість використання об`єкту оренди з незалежних від нього причин, а саме існування форс-мажорних обставин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік.

Оскільки орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів та у 2022 році не провів посівну компанію, за таких обставин колегія суддів вважає обґрунтованими доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договором оренди земельної ділянки.

Отже, суд першої інстанції всупереч вимог ст. 89 ЦПК України не надав належної оцінки наявним у справі доказам, внаслідок чого не встановив вищевказаних форс-мажорних обставин, які є доведеними, тому колегія суддів дійшла висновку, що за відсутності вини орендаря у несплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати за 2023 рік систематичними, оскільки відповідач був позбавлений можливості користуватись земельною ділянкою у період з 24 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору та сплати орендної плати за 2022 рік. Таким чином, підстави для задоволення вимоги ОСОБА_1 про розірвання договору оренди землі та сплату орендної плати за 2022 рік відсутні.

Що стосується вимоги про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати колегія суддів також виходить з наступного.

Нормами статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати.

Пунктами 9, 10 договору передбачено, що орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в грошовій формі. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється щорічно з проведенням індексації. При щорічному обчисленні розміру орендної плати враховується індекс інфляції за попередній рік згідно з даними Державної служби статистики України (спеціально уповноваженого центрального органу виконавчої влади у галузі статистики).

З урахуванням заявлених позивачем вимог та відповідно до умов договору оренди землі № 09/01/21 від 21.01.2021 року, орендна плата за 2023 рік у сумі 2052,55 гривень,- підлягає стягненню з Товариства на користь позивачки.

Тому підстав для стягнення орендної плати за 2022 рік не вбачається з вищезазначених мотивів.

Тому рішення суду в частині розірвання договору оренди підлягає скасуванню, а в частині стягнення орендної плати - зміні, а позовні вимоги в цій частині - частковому задоволенню лише в частині стягнення орендної плати за 2023 рік. Решта позову є недоведеною.

Отже, доводи апеляційної скарги частково у зазначеній частині спростовують висновки суду першої інстанції.

Окремо, колегія суддів звертає увагу, що долучена Товариством з обмеженою відповідальністю «ТПК «Агроальянс ЛТД» вже до вдруге поданої апеляційної скарги копія відомості про видачу (отримання) орендної плати про сплату її за 2023 рік та 2024 роки, не може бути прийнята до уваги колегією суддів з огляду на наступне.

У пункті 6 частини другої статті 356 ЦПК України передбачено, що в апеляційній скарзі мають бути зазначені, зокрема, нові обставини, що підлягають встановленню, докази, які підлягають дослідженню чи оцінці, обґрунтування поважності причин неподання доказів до суду першої інстанції, заперечення проти доказів, використаних судом першої інстанції.

Відповідно до частини третьої статті 367 ЦПК України докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Тлумачення пункту 6 частини другої статті 356, частин першої - третьої статті 367 ЦПК України свідчить, що апеляційний суд може встановлювати нові обставини, якщо їх наявність підтверджується новими доказами, що мають значення для справи (з урахуванням положень про належність і допустимість доказів), які особа не мала можливості подати до суду першої інстанції з поважних причин, доведених нею. У разі надання для дослідження нових доказів, які з поважних причин не були подані до суду першої інстанції, інші особи, які беруть участь у справі, мають право висловити свою думку щодо цих доказів як у запереченні на апеляційну скаргу, так і в засіданні суду апеляційної інстанції.

Як вбачається з матеріалів справи, оскаржуване рішення суду ухвалено 30 січня 2025 року, а Товариство з обмеженою відповідальністю «ТПК «Агроальянс ЛТД» сплатило ОСОБА_1 орендну плату за 2023 та 2024 роки - 26.03.2025, тобто вже після ухвалення рішення у справі.

Однак, Товариство з обмеженою відповідальністю «ТПК «Агроальянс ЛТД» не позбавлено можливості подати відповідні докази під час виконання судового рішення суду.

Тому відповідно до п.п. 3, 4 ч.1 ст. 376 ЦПК України, яка передбачає, що підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права, - рішення суду в частині розірвання договору оренди необхідно скасувати та у задоволенні позову в цій частині відмовити. Рішення суду в частині стягнення орендної плати підлягає відповідній зміні.

Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина 13 статті 141 ЦПК України).

На підтвердження понесених витрат позивачем надано копії договору про надання правової допомоги № 47/24 від 17.04.2024, угоди про встановлення гонорару №1 від 17.04.2024, додаткової угоди до договору від 17.04.2024, детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги відповідно до Договору № 47/24 про надання правової допомоги від 17.04.2024, відповідно до яких вартість наданих послуг щодо надання правничої допомоги склала 8000,00 гривень .

Згідно вимог частин 1, 2 статті 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.

Обов`язок доведення не співмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами (частина 6 статті 137 ЦПК України).

Частиною 8 статті 141 ЦПК України визначено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо).

Процесуальний закон визначає критерії визначення та розподілу судових витрат: 1) їх дійсність; 2) необхідність; 3) розумність їх розміру з урахуванням складності справи та фінансового стану учасників справи. Такий висновок міститься у додатковій постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 лютого 2020 року у справі № 755/9215/15-ц (провадження № 14-382цс19).

Апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «ТПК «Агроальянс ЛТД» не містить доводів щодо не співмірності розміру витрат позивача на правничу допомогу. Отже, судові витрати на правничу допомогу покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

З урахуванням часткового задоволення позову, з Товариства з обмеженою відповідальністю «ТПК «Агроальянс ЛТД» на користь ОСОБА_2 підлягають стягненню судові витрати позивача на правничу допомогу, понесені в суді першої інстанції, в розмірі 3628, грн 80 коп. пропорційно задоволених вимог.

Частиною 1 статті 141 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Відповідно до частини 10 статті 141 ЦПК України при частковому задоволенні позову, у випадку покладення судових витрат на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, суд може зобов`язати сторону, на яку покладено більшу суму судових витрат, сплатити різницю іншій стороні. У такому випадку сторони звільняються від обов`язку сплачувати одна одній іншу частину судових витрат.

За подачу позову ОСОБА_1 сплачено судовий збір в розмірі 2422,40 грн.

Оскільки позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково, тому судовий збір за подачу позовної заяви підлягає стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «ТПК «Агроальянс ЛТД» на користь ОСОБА_1 пропорційно задоволеним вимогам в розмірі 1098 грн 80 коп.

За подання апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «ТПК «Агроальянс ЛТД» сплачено судовий збір в розмірі 2904,90 грн (а.с. 120).

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ТПК «Агроальянс ЛТД» задоволено частково, тому судовий збір за подачу апеляційної скарги пропорційно задоволених вимог в розмірі 1587 грн 23 коп. підлягає стягненню з ОСОБА_1 на користь Товариства.

Шляхом взаємозаліку зазначених сум судового збору з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ТПК «Агроальянс ЛТД» підлягає стягненню судовий збір у розмірі 488 грн 43 коп. (1587,23-1098,80).

Керуючись ст.ст. 259, п. 2 ч. 1 ст. 374, ст.ст. 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд апеляційної інстанції

постановив :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженої відповідальністю «ТПК «Агроальянс ЛТД» - задовольнити частково.

Рішення Чугуївського міського суду Харківської області від 30 січня 2025 року в частині розірвання договору оренди скасувати та у задоволенні позову в цій частині відмовити.

Рішення суду в частині стягнення орендної плати змінити.

Стягнути з Товариства з обмеженої відповідальністю «ТПК «Агроальянс ЛТД» на користь ОСОБА_1 заборгованість зі сплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки кадастровий номер :02:000:0338 від 21.01.2021 № 09/01/21 за 2023 рік - у розмірі 2052 (дві тисячі п`ятдесят дві) гривні 55 коп.

В іншій частині у задоволенні позовних вимог відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженої відповідальністю «ТПК «Агроальянс ЛТД» судовий збір в розмірі 488 грн 43 коп.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ТПК «Агроальянс ЛТД» на користь ОСОБА_1 витрати на правничу допомогу в розмірі 3 628 грн 80 коп. понесені в суді першої інстанції.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня ухвалення, і протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст судового рішення складений 14 жовтня 2025 року.

Головуючий В.Б. Яцина

Судді колегії Ю.М. Мальований

О.Ю.Тичкова.