ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Єдиний унікальний номер справи: 650/1811/25 Головуючий в І інстанції: Сікора О.О.
Номер провадження: 22-ц/819/863/25 Доповідач: Базіль Л.В.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 жовтня 2025 року м. Херсон

Херсонський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючої судді (судді-доповідача): Базіль Л.В.

суддів: Бездрабко В.О., Приходько Л.А.,

секретар судового засідання: Андреєва В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 26 травня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Сікори О.О. зі складенням повного тексту рішення 30 травня 2025 року у справі №650/1811/25 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про розірвання договору оренди землі,-

встановив:

Короткий зміст позовних вимог.

25 березня 2025 року ОСОБА_1 через свого представника, адвоката Чиркіну Людмилу Юріївну звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», в якому просить:

- розірвати Договір оренди від 21 червня 2006 року, зареєстрований у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21 червня 2006 року за № 4АА002128- 37, номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 31570734 від 6.09.2015 року, який укладено між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», предметом якого є оренда земельної ділянки кадастровий номер: :03:019:0003, площею 8,9713 га, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в адміністративно територіальних межах Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області (до адміністративно територіальної реформи в межах Степнянської сільської ради, Бериславського району Херсонської області), та додаткові угоди до нього, а саме: додаткові угоди від 27 грудня 2017 року за №1100180 та від 26 листопада 2021 року за №1100180-7.

- стягнути Відповідача на користь Позивача судові витрати (витрати по сплаті судового збору).

В обґрунтування позову представник позивача зазначила, що позивач є власником земельної ділянки кадастровий номер :03:019:0003, площею 8,9713 га, яка розташована на території Степнянської сільської ради Бериславського району Херсонської області.

21 червня 2006 року між групою громадян (45 власників земельних ділянок) та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавці передали орендарю в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, на підставі державних актів на право спільної часткової власності на земельні ділянки, вказаних в додатку, який є невід`ємною частиною договору, які знаходяться в адміністративних границях Степнянської сільської ради, Бериславського району, Херсонської області (далі Договір оренди від 21 червня 2006 року).

20 січня 2015 року між ОСОБА_1 , ТОВ «Югтранзитсервіс Агропродукт» та ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» укладено договір про заміну сторони у договорі оренди, за умовами якого право оренди належної позивачу земельної ділянки перейшло до ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ»

28.12.2017 року між ОСОБА_1 , ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладена додаткова угода № 1100180 до договору оренди землі, за умовами якого визначено нову сторону в договорі (Орендаря), а саме ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», та викладено договір в новій редакції.

26.11.2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено Додаткову угоду №1100180-7 до Договору оренди землі №1100180 від 28.12.2017 року, за умовами якої Договір оренди землі між Позивачем та Відповідачем було викладено в цілому в новій редакції. Встановлена нормативна грошова оцінка в розмірі 308539,65 гривень. Встановлено розмір орендної плати 8,46% від нормативної грошової оцінки, що становить 26102,45 гривень за повний рік оренди і вноситься в грошовій формі. Визначено строк дії договору оренди до 31.12.2031 року. Пунктом 4.4 визначено, що орендна плата сплачується до 31 грудня.

Представник вказував, що відповідачем порушені умови договорів оренди та не сплачено орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки, загальна сума боргу становить78 307,35 грн, рн, відповідач на вимогу позивача сплатити суму заборгованості з орендної плати не реагує.

Ураховуючи викладене вважає, що належним способом захисту порушених прав позивача є припинення правовідношення, а саме розірвання договору оренди та всіх додаткових угод до нього в судовому порядку.

Рішення суду першої інстанції.

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 26 травня 2025 року позов ОСОБА_1 задоволено.

Розірвано Договір оренди від 21 червня 2006 року, зареєстрований у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21 червня 2006 року за № 4АА002128- 37, номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 31570734 від 6.09.2015 року, який укладено між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», предметом якого є оренда земельної ділянки кадастровий номер: :03:019:0003, площею 8,9713 га, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в адміністративно територіальних межах Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області (до адміністративно територіальної реформи в межах Степнянської сільської ради, Бериславського району Херсонської області).

Розірвано Додаткову угоду від 27 грудня 2017 року за №1100180 до Договору оренди від 21 червня 2006 року та Додаткову угоду від 26 листопада 2021 року за №1100180-7 до Договору оренди від 21 червня 2006 року.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 витрати на судовий збір в розмірі 1211,20 грн

Задовольняючи позовні вимоги про розірвання договору оренди землі, суд першої інстанції виходив з того, що не виплата орендної плати за користування земельною ділянкою за 2022, 2023 та 2024 роках, є невиконанням обов`язків відповідача, передбачених договором оренди землі, що відповідно до ст.32 Закону України «Про оренду землі», є підставою для розірвання Договору оренди землі.

При цьому суд враховував і положення п.«д» ч.1 ст.141 ЗК України, згідно з яким підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Суд не погодився з доводами відповідача щодо наявності обставин непереборної сили, через які відповідач не міг виконати свої зобов`язання за договором оренди. Не взяв до уваги посилання на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1.,вказавши, що відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням обставин непереборної сили, які перешкоджали відповідачу виконанню зобов`язань, передбачених умовами договору.

Суд, вважав неприйнятними доводи відповідача і щодо відкритих кримінальних справ, по факту розкрадання майна товариства, зазначивши, що сам факт наявності відкритого досудового розслідування не може вважатися належним доказом, який би звільняв відповідача від виконання зобов`язань зі сплати орендної плати або слугував підставою для невиконання договору.

З огляду на викладене суд дійшов висновку про те, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем не доведено існування форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022-2024 роки.

Узагальнюючи доводи апеляційної скарги та її вимоги.

30 червня 2025 року через систему «Електронний суд» на адресу апеляційного суду від ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» надійшла апеляційна скарга на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 26 травня 2025 року, в якій скаржник просить скасувати судове рішення повністю та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

Скаржник, не заперечуючи факту договірних відносин з позивачем щодо спірної земельної ділянки та наявності факту не сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, вказав що невиконання умов договору відбулося не з вини підприємства та було обумовлено агресією рф й окупацією територій, на яких знаходиться спірна земельна ділянка, внаслідок чого ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» було позбавлено можливості здійснювати свою господарську діяльність у повному обсязі та використовувати орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням. Майно підприємства було знищене та розграбоване, що унеможливило нормальне функціонування та виконання договірних зобов`язань. Після деокупації за фактом розкрадання та знищення майна ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» зареєстровано об`єднане кримінальне провадження.

Неможливість обробітку земельної ділянки через її потенційне замінування та пряма загроза для життя і здоров`я є обставинами, за які орендар не відповідає, і які, відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, звільняє його від сплати орендної плати за період, коли таке користування було неможливим.

Відповідно до листа ГУ ДСНС України в Херсонській області № 66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025 року, земельна ділянка, яка є предметом договору оренди землі, є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами та ДСНС не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях у зв`язку із щоденними обстрілами з боку російської федерації, що свідчить про об`єктивну неможливість використання Товариством орендованої земельної ділянки за цільовим призначенням. Наведені обставини підтверджені розпорядженням Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 31 жовтня 2023року №163, згідно якого земельні ділянки, які перебувають у користуванні ТОВ «ЮТС- АГРОПРОДУКТ» не є об`єктами оподаткування у період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2023року, з приводу визнання їх непридатними для використання у зв`язку з потенційною загрозою забруднення вибухонебезпечними предметами; рішенням XIV сесії Херсонської обласної ради VIII скликання від 23 грудня 2022року №491 «Про наявність обставин непереборної сили та затвердження переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок таких обставин», серед яких ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

Аргументи інших учасників справи.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Чиркіна Людмила Юріївна, просила залишити апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін.

Зазначає, що підставою звернення до суду з даним позовом є порушення відповідачем умов договору оренди земельної ділянки, внаслідок чого виникла заборгованість зі сплати орендної плати за користування землею за 2022-2024 роки. Надані відповідачем докази не підтверджують існування обставин, які б свідчили про повну неможливість використання відповідачем орендованої земельної ділянки за її цільовим призначенням. Також відповідачем не доведено існування форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати орендної плати. Настання дії форс-мажорних обставин, як умови можливості звільнення від відповідальності за невиконання або неналежне виконання умов договору, підтверджується саме сертифікатом Торгово-промислової палати України. Лист ГУ ДСНС у Херсонській області від 11.06.2025 року допускає лише ймовірність забруднення земельних ділянок.

Заяви, клопотання до суду апеляційної інстанції.

29 вересня 2025 року від ТОВ «ЮТСАГРОПРОДУКТ», надійшли додаткові пояснення, сформовані в системі «Електронний суд», в яких просив при вирішенні справи врахувати постанову КГС ВС від 25.02.25р. по справі №908/929/24, зокрема пункти 50, 51, в яких міститься висновок щодо застосування норма права, а саме відсутність обов`язку орендаря сплачувати орендну плату в разі знаходження земельної ділянки на території ведення активних бойових дій, відповідно до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією.

29 вересня 2025 року від ТОВ «ЮТСАГРОПРОДУКТ», надійшло клопотання, сформоване в системі «Електронний суд», про зупинення провадження у справі з підстав, визначених п.10 ч.1 ст.252 ЦПК України у зв`язку з переглядом Верховним Судом судового рішення в іншій справі з ідентичними правовідносинами.

Проаналізувавши положення п.10 ч.1 ст.252 ЦПК України, перевіривши матеріали клопотання, апеляційний суд дійшов висновку про відсутність правових підстав, передбачених законом для зупинення провадження у даній справі.

Так, відповідно до п.10 ч.1 ст.252 ЦПК України суд може за заявою учасника справи, а також з власної ініціативи зупинити провадження у справі у випадках: перегляду судового рішення у подібних правовідносинах ( у іншій справі) у касаційному порядку палатою, об`єднаною палатою, Великою Палатою Верховного Суду. Тоді як, у даному випадку касаційне провадження у справі №650/3776/24, відкрито ухвалою Верховного Суду у складі постійної колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 23 червня 2025 року, а відтак відсутні обставин, які дають право зупинити провадження у справі відповідно до п. 10 ч. 1 ст. 252 ЦПК України.

Явка учасників справи.

Учасники справи будучи належним чином повідомленими про дату, час та місце розгляду справи, в судове засідання не з`явилися.

Згідно ст.372 ч.2 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

З огляду на вказане апеляційний суд вважав за можливе провести розгляд справи за відсутності учасників справи на наявних матеріалах справи.

Позиція апеляційного суду.

У відповідності до статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення суду першої інстанції, в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про те, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Фактичні обставини справи.

Судом встановлено, що, що ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :03:019:0003, площею 8,9713 га, яка розташована на території Степнянської сільської ради Бериславського району Херсонської області, що підтверджується державним актом на право приватної власності на землю, серія ХС №064187.

21 червня 2006 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено Договір №4АА71500037 оренди земельної ділянки, за умовами якого ОСОБА_1 передала вищевказану земельну ділянку в оренду Товариству для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Вказаний Договір зареєстрований у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21 червня 2006 року за №4АА71500037.

20 січня 2015 року право оренди земельної ділянки передано ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС», про що укладено Договір про заміну сторони у договорі оренди.

28 грудня 2017 року між ОСОБА_1 , ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено Додаткову угоду до Договору оренди землі, за умовами якої право оренди належної позивачу земельної ділянки перейшло до нового орендаря - ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

26 листопада 2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено Додаткову угоду до Договору оренди землі, за умовами якої сторони виклали договір оренди землі в новій редакції та визначили, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 8,46 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки (308539,65 грн), що становить 26102,45 грн; орендна плата вноситься орендарем до 31 грудня, строк дії договору визначено сторонами до 31.12.2031 року.

Відповідно до п.12.3 Додаткової угоди від 26.11.2021 року, дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом;

За невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору. Сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини (п.13.2 додаткової угоди).

У листі довідці Новорайської сільською військовою адміністрацією за №01-12/655/25 від 21.03.2025 року, наряду з іншим, вказано, що земельна ділянка площею 8,9713 га, кадастровий номер: :03:019:0003, яка належить ОСОБА_1 , не віднесена до ділянок, які забруднені/імовірно забруднені вибухонебезпечними предметами; станом на 20.03.2025 року земельні ділянки, які перебувають в оренді ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», не використовуються, тобто обробіток їх не здійснюється; за наявною інформацією ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не приймало участь у обстеженні та розмінуванні земельних ділянок, що перебувають в оренді підприємства. Обстеження та очищення земельних ділянок здійснювалося відповідними військовими групами із розмінування за ініціативою Херсонської ОВА в рамках гуманітарного розмінування території громади; також зазначено, що деякі користувачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення співпрацювали із військовими групами із гуманітарного розмінування допомагаючи їм у різний спосіб, деякі землекористувачі здійснювали розмінування земельних ділянок повністю за власний рахунок так як були зацікавлені у якнайшвидшому обстеженні та якнайшвидшому поверненні земельних ділянок у користування, такі користувачі і на даний час також використовують свої власні, або орендовані земельні ділянки сільськогосподарського призначення (а.с.34)

Відповідно до витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань 12 квітня 2022 року зареєстровано кримінальне провадження № 0000075 за ознаками кримінальних правопорушень, передбачених ч. 1 ст. 438 КК України порушення законів та звичаїв війни.

Перший епізод зареєстровано на підставі самостійного виявлення прокурором відповідної інформації. У ньому зазначено, що 09 квітня 2022 року приблизно об 12:00 годині невстановлені особи у військовій формі з території бази ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», яка розташована в селі Новорайськ Бериславського району Херсонської області, вивезли три одиниці сільськогосподарської техніки зокрема автомобіль КАМАЗ державний номер НОМЕР_1 на загальну суму близько 1,5 мільйона гривень. Вказані дії здійснені в умовах воєнного стану, оголошеного президентом російської федерації ОСОБА_2 , що становить порушення норм міжнародного гуманітарного права, зокрема Женевської конвенції.

Другий епізод внесено до ЄРДР 17 червня 2022 року на підставі заяви ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». Згідно з викладеними в ній обставинами, у зв`язку з тимчасовою окупацією збройними силами російської федерації території Херсонської області, зокрема Бериславського району, 24 лютого 2022 року російські військові проникли на територію підприємства за адресою: селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, внаслідок чого працівники товариства були позбавлені доступу до свого майна. Крім того, 23 квітня 2022 року з території підприємства було захоплено 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE). Унаслідок цих дій підприємство також втратило можливість обробляти земельні ділянки загальною площею 60 532,9902 га, розташовані у Херсонській області.

Відповідно до листа Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року №2024/02.0-7.1, офіційно засвідчено, що військова агресія російської федерації проти України, яка стала підставою для введення воєнного стану згідно з Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022, визнається форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили).

Відповідно до листа ГУ ДСНС України в Херсонській області № 66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025 року, направленого у відповідь на звернення ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» б/н від 27.05.2025 року, піротехнічні розрахунки ДСНС до проведення робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на земельних ділянках, орендованих товариством на території Бериславського району Херсонської області, не залучались, а самі роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами з розмінування. Ймовірно, вищевказані земельні ділянки можуть бути потенційно забрудненими. Запропоновано звернутись стосовно отримання актів обстеження та можливості використання земельних ділянок та стосовно проведення розмінування на вказаних земельних ділянках до Херсонської обласної військової адміністрації, яка відповідно до розпорядження визначає пріоритетність виконання заходів з розмінування, координує виконання завдань всіма підрозділами, що виконують заходи розмінування на території Херсонської області та може підтвердити статус зазначених територій.

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд та застосовані норми права.

Задовольняючи позовні вимоги про розірвання договору оренди землі, суд першої інстанції виходив з того, що не виплата орендної плати за користування земельною ділянкою в 2022 - 2024 роках, є невиконанням обов`язків відповідача, передбачених договором оренди землі, що відповідно до ст.32 Закону України «Про оренду землі» є підставою для розірвання Договору оренди землі.

При цьому суд враховував і положення п. «д» ч.1 ст.141 ЗК України, згідно з яким підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Суд вказав, що у матеріалах справи відсутні докази, що несплата орендної плати за період 2022-2024 роки була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання зобов`язань.

Проте повністю погодитися з такими висновками суду першої інстанції не можна з таких підстав.

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (стаття 11 ЦК України).

Згідно із статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ст.1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно з частинами 1, 2 статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»).

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі №918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Згідно з частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).

Відповідно до частин першої, третьої статті 82 ЦПК України, обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Обставини, які визнаються учасниками справи, зазначаються в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їхніх представників.

Обставини, визнані судом загальновідомими, не потребують доказування.

У цій справі, суд встановив, що належна позивачeві на праві власності земельна ділянка загальною площею 8,9713 га, кадастровий номер :03:019:0003, яка розташована на території Степнянської сільської ради Бериславського Херсонської області перебуває в оренді відповідача на підставі договору оренди від 21.06.2006 року та додаткових угод до договору. За умовами укладеного договору оренди сторони погодили сплату орендної плати в строк до 31 грудня щорічно виходячи із процентного відношення до нормативно грошової оцінки землі.

Суд констатував, що відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки до 31 грудня кожного поточного року, однак цього не виконав.

В апеляційній скарзі, відповідач ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», не оспорюючи факту порушення ним зобов`язання щодо сплати орендної плати за 2022, 2023, 2024 роки, посилається на те, що таке порушення сталося внаслідок непереборної сили, а саме військової агресії рф проти України, органами місцевого самоврядування навіть неодноразово розглядались питання й приймались рішення щодо податкових пільг товариству як орендареві через війну (бойові дії, окупаційні заходи, тощо), а тому на підставі положень ст. 617, ч.6 ст.762 ЦК України відповідач не може бути притягнутий до відповідальності, передбачену договором оренди чи законом.

Апеляційний суд частково погоджується з такими доводами апеляційної скарги з огляду на таке.

Відповідно до ст.614 ЦК України, особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом.

Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

Правочин, яким скасовується чи обмежується відповідальність за умисне порушення зобов`язання, є нікчемним.

Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.

Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України, положення якої застосовуються до відносин з оренди землі, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає, оскільки має місце випадок та непереборна сила.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

24 лютого 2022 року розпочалося повномасштабне вторгнення російської федерації на територію України.

Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України в Україні введено військовий стан, який триває дотепер.

Відповідно до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окуповані Російською Федерацією, затвердженого наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 22 лютого 2025 року № 376, Новорайська сільська територіальна громада Бериславського району Херсонської області, на території якої розташована спірна земельна ділянка, з 09.04.2022 року по 11.11.2022 року перебувала під тимчасовою окупацією, наразі належить до територій можливих бойових дій.

Вказана обставина не була належним чином оцінена судом першої інстанції, внаслідок чого суд дійшов помилкового висновку про можливість орендаря користуватися спірною земельною ділянкою в 2022 році і наявність обов`язку щодо сплати орендної плати за вказаний період.

У зв`язку з наведеним, апеляційний суд погоджується з доводами апелянта про те, що порушення зобов`язання щодо несплати орендної плати позивачу за 2022 рік сталося внаслідок існування форс-мажорних обставин, бойових дій та тимчасової окупації Новорайська сільська територіальна громада Бериславського району Херсонської області.

Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі 610/941/24 вказав, що тимчасова окупація населеного пункту, в якому розташована спірна земельна ділянка, впливає на можливість орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням, проводити посівну компанію, збирати врожай тощо.

Таким чином, орендар не допустив умисне порушення умов договору. Вина орендаря у не сплаті орендної плати за 2022 рік відсутня.

Враховуючи, що з 09.04.2022 року по 11.11.2022 рік Степнянська сільська рада Бериславського району Херсонської області, на території якої розташована спірна земельна ділянка, перебувала під тимчасовою окупацією рф і відповідач не міг користуватися землею (докази зворотного відсутні) з обставин, за які він не відповідає, колегія суддів дійшла висновку про те, що в силу ч.6 ст.762 ЦК України відповідач звільнений від обов`язку сплати орендної плати за вказаний період.

За викладеного доводи апеляційної скарги в зазначеній частині є прийнятними, а тому посилання суду першої інстанції на можливість використання відповідачем спірної земельної ділянки в 2022 році, як обставину встановлену судом слід виключити з мотивувальної частини рішення.

Разом з тим, районний суд по суті вирішення спору дійшов правильного висновку про наявність правових підстав для дострокового розірвання договору оренди землі за вимогою позивача, підставно врахувавши факт не сплати відповідачем орендної плати за період 2023-2024 роки, що є істотним порушенням умов договору та правомірно вказав, що у матеріалах справи відсутні докази того, що несплата орендної плати за вказаний період була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання зобов`язань.

Погоджуючись з висновками суду першої інстанції по суті вирішення спору, апеляційний суд виходить з таких міркувань.

Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати.

Суд констатував, що відповідач не виконав свого обов`язку зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 рік, і доказів того, що несплата орендної плати за 2023-2024 роки була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б не уможливлювали виконання його зобов`язання суду не надано.

Обґрунтовуючи свої заперечення щодо неможливості виплати орендної плати за 2023, 2024 роки апелянт посилається на наявність обставин непереборної сили, за які він не відповідає, що унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період, а саме на неможливості використання орендованої земельної ділянки позивача через активні бойові дії та потенційне замінування спірної земельної ділянки, розкрадання та знищення майна товариства.

Перевіривши доводи апеляційної скарги та долучені до скарги матеріали, апеляційний суд дійшов висновку, що вони на правильність висновків суду першої інстанції не впливають та не спростовують його.

Так, розпорядження військової адміністрації щодо надання відповідачу податкових пільг, на які апелянт посилається в апеляційній скарзі не містять висновку про те, що спірна земельна ділянка визнана забрудненою вибухонебезпечними предметами, та про дійсний стан земельної ділянки. Висновки суб`єктів протимінної діяльності щодо неможливості використання спірної земельної ділянки через її замінювання в матеріалах справи відсутні.

Не заслуговують на увагу посилання відповідача на лист ГУ ДСНС у Херсонській област, як на доказ неможливості використання спірної земельної ділянки впродовж 2023-2024 років, оскільки зміст вказаного листа не підтверджує наявності обставин, які б виключали відповідальність відповідача за невиконання умов договорів оренди землі. Не містить висновків про те, що спірна земельна ділянка визнана забрудненою вибухонебезпечними предметами, та про дійсний стан земельної ділянки.

Таким чином надані документи не дають підстав для висновку того, що спірна земельна ділянка є забрудненою вибухонебезпечними предметами, що позбавляє відповідача можливості користуватися нею.

Посилання в додаткових поясненнях ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на врахування правових висновків, викладених у постанові КГС ВС від 25.02.25р. у справі №908/929/24, є неприйнятними, оскільки фактичні обставини справ не є подібними. При цьому суд у кожній справі виходить з конкретних обставин та доказової бази з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності.

Інші доводи апеляційної скарги (розкрадання майна ТОВ «ЮТС АГРОПРОДУКТ», посилання відповідача на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1), були предметом судового розгляду суду першої інстанції, яким суд надав достатньо аргументовану оцінку, а тому апеляційний суд вважає, що повторно відповідати на ті самі аргументи заявника необхідності немає.

При цьому апеляційний суд враховує, що як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції, який захищає особу від сваволі: рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (рішення у справі «Руїз Торія проти Іспанії, п.29-30). Це правило не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною, більше того, воно дозволяє судам вищих істанцій підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (п.2 рішення у справі «Хірвісаарі проти Фінляндії).

З огляду на викладене апеляційний суд приходить до висновку, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем не доведено існування форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачці орендної плати за 2023 та 2024 роки.

За таких обставин колегія суддів вважає безпідставними доводи апеляційної скарги щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2023-2024 роки за договором оренди земельної ділянки.

Разом з тим, зважаючи на те, що апеляційним судом частково прийнято до уваги доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу слід задовольнити частково, рішення суду змінити, виключивши з мотивувальної частини рішення суду першої інстанції посилання на можливість використання відповідачем об`єкту оренди у 2022 році, як обставину встановлену судом.

В іншій частині рішення суду залишити без змін, як таке що ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Повний текст постанови складено 08.10.2025 р.

Керуючись статтями 374,376,381-384 ЦПК України, суд

ухвалив:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» - задовольнити частково.

Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 26 травня 2025 року змінити.

Виключити з мотивувальної частини рішення посилання суду на можливість використання відповідачем об`єкту оренди у 2022 році.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча Л.В. Базіль

Судді: В.О. Бездрабко

Л.А. Приходько