Справа № 134/1054/25
З А О Ч Н Е Р І Ш Е Н Н Я
25 вересня 2025 року с-ще Крижопіль
Крижопільський районний суд Вінницької області
в складі: головуючої судді Кантонистої О.О.
за участю: секретаря судового засідання Балух О.В.
представника позивачки адвоката Близнюка В.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в селищі Крижопіль цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним,
03 липня 2025 року ОСОБА_1 звернулася в суд з позовом до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним.
Однак, в подальшому відвідати нотаріуса для укладення договору купівлі-продажу в письмовій формі та його нотаріального посвідчення виявилось неможливим, оскільки ОСОБА_2 раптово припинила комунікувати, її телефон був не в мережі, а згодом стало відомо, що вона виїхала на територію тимчасово окупованого Криму.
Позивачка вказує, що протягом всього часу з дати укладення усного договору купівлі-продажу вона проживала в будинку, здійснювала його ремонт, користувалася земельними ділянками, сподіваючись на спільне з продавцем відвідання нотаріуса з метою посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку з приналежними земельними ділянками та подальшої реєстрації права власності на це майно в установленому законом порядку.
Разом з тим, в зв`язку із широкомасштабним вторгненням російської федерації на територію України та запровадженням в Україні воєнного стану, можливість нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу втрачена, враховуючи, що у неї жодних засобів зв`язку із ОСОБА_2 немає і остання могла змінити громадянство, що унеможливлює здійснення нотаріальних дій за заявами особи, пов`язаної з державою-агресором.
Ухвалою судді Крижопільського районного суду від 09 липня 2025 року позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі, постановлено розглядати справу за правилами загального позовного провадження. Окрім того, вирішено питання про витребування доказів.
Ухвалою Крижопільського районного суду від 31 липня 2025 року було оголошено перерву у підготовчому засіданні до 10 год. 00 хв. 11 вересня 2025 року в зв`язку із ненадходженням витребуваних доказів.
Ухвалою Крижопільського районного суду від 11 вересня 2025 року закрито підготовче провадження у справі та призначено її до судового розгляду по суті.
В судовому засіданні представник позивачки адвокат Близнюк В.В. підтримав позовні вимоги та просив задовольнити позов. Не заперечував проти заочного розгляду справи. Вказав, що рішення суду про визнання договору купівлі-продажу дійсним буде достатньою підставою для державної реєстрації права власності на відповідне нерухоме майно за позивачкою.
Відповідачка ОСОБА_2 , яка в порядку ч. 10 ст. 187 ЦПК України повідомлялася про дату, час і місце судового засідання через оголошення на офіційному веб-сайті судової влади України, в судове засідання не з`явилася, причини неявки суду невідомі. У визначений судом строк відзив на позов не подала.
Протокольною ухвалою Крижопільського районного суду Вінницької області від 25 вересня 2025 року постановлено провести заочний розгляд справи.
Заслухавши представника позивачки адвоката Близнюка В.В., дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню, виходячи з наступних підстав.
Судом встановлено, що згідно договору дарування, посвідченого 22 вересня 1994 року державним нотаріусом Крижопільської державної нотаріальної контори Деревянчук А.В. за р.№ 2-1683, ОСОБА_2 належить житловий будинок АДРЕСА_1 .
Дана обставина підтверджується також інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 68868556 від 23.09.2016 року.
Також у розписці ОСОБА_2 вказано, що сторони домовилися розділити порівну витрати на нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу.
З вказаних витягів вбачається, що інформація про зареєстроване право щодо спірних земельних ділянок в Державному земельному кадастрі відсутня.
Судом також встановлено, що договір купівлі-продажу від 03 жовтня 2019 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 в нотаріальному порядку не посвідчувався.
Із наявної письмової розписки ОСОБА_2 від 03 жовтня 2019 року слідує, що вона та ОСОБА_1 домовилися щодо істотних умов договору купівлі-продажу житлового будинку з приналежними земельними ділянками та відбулося їх повне виконання. Покупець (позивачка) сплатила продавцю (відповідачці ОСОБА_2 ) кошти в повному обсязі та отримала від неї документацію на будинок та земельні ділянки.
За таких обставин між сторонами фактично було укладено договір купівлі-продажу житлового будинку та земельних ділянок.
Згідно витягу з реєстру Городківської територіальної громади № 2025/007594609 від 09.06.2025, місце проживання позивачки ОСОБА_1 зареєстровано за адресою: АДРЕСА_1 з 03.10.2019 року.
Державною прикордонною службою України на виконання ухвали суду надано витяг з наявною у базі даних інформацією щодо перетинання державного кордону України, лінії розмежування з тимчасово окупованою територією України громадянкою України ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , згідно якого вона 09.10.2019 о 13:32:09 перетнула для виїзду лінію розмежування з тимчасово окупованою Автономною Республікою Крим через КПВВ «Каланчак». Станом на 04 серпня 2025 року інша інформація відсутня.
Правовідносини між сторонами виникли з приводу визнання дійсним договору купівлі-продажу з підстав, передбачених частиною другою статті 220 ЦК України.
Відповідно до частини першої статті 220 ЦК України в разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, та відбулося повне або часткове виконання договору, але одна зі сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).
Відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
В частині першій статті 655 ЦК України передбачено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно із частиною першою статті 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
За частиною першою статті 691 ЦК України покупець зобов`язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.
В силу частини першої статті 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України. Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об`єкта до набувача такого об`єкта.
Відповідно до частини першої статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта до набувача такого об`єкта без зміни її цільового призначення. У разі якщо відчужувачу (попередньому власнику) такого об`єкта належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до набувача цього об`єкта переходить право власності на таку частку. При вчиненні правочину, що передбачає перехід права власності на зазначений об`єкт, мають дотримуватися вимоги частини шістнадцятої цієї статті.
В частині шістнадцятій статті 120 ЗК України унормовано, що предметом правочину, який передбачає перехід права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду, об`єкт незавершеного будівництва або частку у праві спільної власності на такий об`єкт), який розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), що перебуває у власності відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, повинна бути також така земельна ділянка (або частка у праві спільної власності на неї). Істотною умовою договору, який передбачає такий перехід права власності, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача до набувача такого об`єкта (частки у праві спільної власності на неї).
Згідно із підпунктом 3.3 пункту 3 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 року № 296/5, далі - Порядок) при посвідченні договору про відчуження земельної ділянки, щодо набуття у власність житлового будинку (крім багатоквартирного), будівлі або споруди, які розташовані на земельній ділянці (ках), нотаріусу подається витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, отриманий в порядку, встановленому законом. Відомості з цього витягу зазначаються нотаріусом в тексті договору.
В підпункті 3.4 пункту 3 глави 2 розділу II Порядку визначено, що при посвідченні правочинів про перехід права власності на житловий будинок, будівлю або споруду нотаріус роз`яснює сторонам зміст статті 377 Цивільного кодексу України та статті 120 Земельного кодексу України щодо переходу права власності або права користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
В частинах першій, четвертій статті 79-1 ЗК України передбачено, що формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.
За змістом частини першої статті 15 ЗУ «Про Державний земельний кадастр» до Державного земельного кадастру включаються такі відомості про земельні ділянки: кадастровий номер; місце розташування, у тому числі дані Державного адресного реєстру (за наявності); опис меж; площа; цільове призначення (категорія земель, вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель).
Відповідно до частин першої, другої статті 16 ЗУ «Про Державний земельний кадастр» земельній ділянці, відомості про яку внесені до Державного земельного кадастру, присвоюється кадастровий номер. Кадастровий номер земельної ділянки є її ідентифікатором у Державному земельному кадастрі.
Згідно частин восьмої, дев`ятої статті 24 ЗУ «Про Державний земельний кадастр» на підтвердження державної реєстрації земельної ділянки заявнику безоплатно видається витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку. Витяг містить всі відомості про земельну ділянку, внесені до Поземельної книги. Складовою частиною витягу є кадастровий план земельної ділянки. При здійсненні державної реєстрації земельної ділянки їй присвоюється кадастровий номер.
Системний аналіз наведених норм чинного законодавства дозволяє дійти висновку, що істотними умовами договору купівлі продажу житлового будинку є: 1) предмет договору (місце розташування будинку, його інвентаризаційні відомості); 2) умова щодо одночасного переходу права власності (права користування) на земельну ділянку, на якій розташований житловий будинок, від відчужувача до набувача такого об`єкта, із вказівкою про її кадастровий номер; 3) ціна продажу.
Верховний Суд у своїй постанові від 04 березня 2019 року у справі № 665/2266/16-ц вказав, що відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення не вимагається. Обов`язковими умовами для визнання такого договору дійсним є: встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину; втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
Також у постанові Верховного Суду від 07 серпня 2020 року у справі № 528/726/18 вказано, що під ухиленням від нотаріального посвідчення договору має розумітися як активна протидія цьому, так і пасивне небажання вчинити цю дію.
Враховуючи вищевикладені обставини, норми чинного законодавства та той факт, що сторонами були виконані усі істотні умови договору, а також, що майно було правомірно придбано позивачкою, проте на даний час у неї відсутня можливість посвідчити нотаріально договір купівлі-продажу із відповідачкою, суд вважає, що позовні вимоги є обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі.
Оскільки позивачка в позовній заяві не наполягала на стягненні судових витрат, що також підтвердив в судовому засіданні її представник, тому їх слід залишити за позивачкою.
Керуючись ст. ст. 12, 13, 81, 82, 259, 268, 280-282 ЦПК України, суд -
Позов ОСОБА_1 задовольнити.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
У разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення заочне рішення може бути оскаржене в загальному порядку, встановленому ЦПК України.
Позивач має право оскаржити заочне рішення в загальному порядку протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених ЦПК України, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Позивачка: ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 .
Відповідачка: ОСОБА_4 , останнє відоме місце проживання: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 .
Повний текст рішення складено 06 жовтня 2025 року.
Суддя: