П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

29 вересня 2025 року м. Київ

Справа №761/5533/24

Провадження: № 22-ц/824/11354/2025

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого (судді-доповідача) Невідомої Т. О.,

суддів Верланова С. М., Нежури В. А.,

секретар Лаврук Ю. В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1

на рішення Святошинського районного суду м. Києвавід 07 квітня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Єросової І. Ю.,

у справі за позовом ОСОБА_1 до Комунальногопідприємства з питаньбудівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» про визнання договорів укладеними,

в с т а н о в и в:

У лютому 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду із вказаним позовом, мотивуючи його тим, що він набув право власності на майнові права на 27 квартир, загальною площею 1983,52 кв.м., в тому числі, на 3-кімнатну квартиру АДРЕСА_1 , на 1-кімнатну квартиру АДРЕСА_2 та на 3-кімнатну квартиру АДРЕСА_3 . У зв`язку з банкрутством забудовника ТОВ «Київвисотбуд», відповідно до рішення Київської міської ради від 26.04.2012 року №542/7879 змінено забудовника та передано Комунальному підприємству з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» земельну ділянку для завершення будівництва багатоповерхових житлових будинків на АДРЕСА_4 . Оскільки КП "Житлоінвестбуд-УКБ" здійснює завершення будівництва, однак, ухиляється від укладення договору для врегулювання правовідносин між забудовником та інвестором, це стало підставою для звернення до суду із вказаним позовом. У зв`язку з чим, просив суд визнати укладеними договори про врегулювання правовідносин між забудовником та інвестором будівництва за №№ 10А, 105А, 163А від 11.01.2024 року.

Рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 07 квітня 2025 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Не погодившись із таким судовим рішенням, ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, рішення суду просив скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову.

На обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначив, що суд, не врахував рішення Господарського суду м. Києва від 04.09.2012 року у справі №5011-33/8319-2012 про звернення стягнення на предмети застави (квартири), свідоцтво про право власності на майнові права на квартири, видане ТОВ «ФК «Деметра Фінанс» та договір купівлі-продажу майнових прав від 06.09.2023 року між ТОВ «ФК «Деметра Фінанс» і ОСОБА_1 . Суд також проігнорував те, що майнові права на квартири були предметом застави, набуті у законний спосіб, а їхня правомірність підтверджена судовими рішеннями. Висновки суду про відсутність доказів інвестування у квартири АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 та АДРЕСА_7 не відповідають дійсним обставинам справи та суперечать матеріалам. Суд не надав належної оцінки листу-пропозиції позивача від 11.01.2024 року з проектами договорів, на які відповідач жодним чином не відреагував, що свідчить про ухилення від врегулювання правовідносин. Висновки суду про передчасність позову та відсутність порушення прав позивача вважає хибними, адже, відповідач відмовляється визнавати його інвестором і не вступає у перемовини. Крім того, вважає, що належним способом захисту порушених прав позивача є саме визнання договорів укладеними із викладенням їх змісту у резолютивній частині судового рішення.

Ухвалами Київського апеляційного суду від 02 червня 2025 року відкрито апеляційне провадження у справі, справу призначено до розгляду у відкритому судовому засіданні.

У відзиві на апеляційну скаргу КП з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» в особі директора Олександра Акімова заперечувала проти доводів апеляційної скарги та вважав їх необґрунтованими, зазначив, що між КП "Житлоінвестбуд-УКБ" та інвесторами визначено механізм передачі права власності на об`єкт на підставі договорів про завершення будівництва. Зазначає, що відповідач не є правонаступником попереднього забудовника ТОВ «Київвисотбуд», а тому не є боржником за його зобов`язаннями. Взаємовідносини між КП "Житлоінвестбуд-УКБ" та інвесторами врегульовані договорами на завершення будівництва та договором передачі права вимоги, які укладаються на підставі наявності оригіналів документів на здійснення інвестування. В свою чергу, ОСОБА_1 не звертався до відповідача із пропозицією укласти відповідні договори, доказів здійснення інвестицій у будівництво квартир не надавав, а відтак, висновки суду першої інстанції є правильними.

В судовому засіданні адвокат Єгоров О. Ф. в інтересах ОСОБА_1 підтримав апеляційну скаргу, з викладених в ній підстав.

Адвокат Гамрецький Є. О. заперечував проти доводів апеляційної скарги та вважав її необґрунтованою.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явились, про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, а тому колегія суддів відповідно до вимог ч. 2 ст. 372 ЦПК України вважала за можливе слухати справу за їх відсутності.

Вислухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає.

Як убачається з матеріалів справи та встановлено судом, 12.06.2008 року між АТ КБ «Київ» та ТОВ «Будкомплекс» укладено кредитний договір № 90/2008.

На виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором кредитор надав позичальнику кредитні кошти в розмірі 2 400 000 доларів США та 7 500 000 грн.

В забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між АТ КБ «Київ» та ТОВ «Елітжитло», 27.06.2008 року укладено договір застави майнових прав, відповідно до умов якого, заставою частково забезпечуються вимоги заставодержателя, що випливають з кредитного договору №09/2008 від 12.06.2008 року, а також додаткових угод до нього, якщо такі будуть укладені між сторонами в подальшому.

Згідно п. 1.2 договору-застави-1 заставодавець з метою забезпечення викладених в кредитному договорі зобов`язань заставляє майнові права на 24 квартири, загальною площею 1 715,59 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_4 , які належать заставодавцю відповідно до договорів купівлі-продажу майнових прав та відступлення прав вимог в тому числі на 3-х кімнатну квартиру АДРЕСА_8 .

31.07.2008 між АТ КБ «Київ» та ТОВ «Елітжитло» укладено договір застави майнових прав, відповідно до умов якого, заставою частково забезпечуються вимоги заставодержателя, що випливають з кредитного договору №09/2008 від 12.06.2008 року.

Згідно п. 1.2 договору-застави-1 заставодавець з метою забезпечення викладених в кредитному договорі зобов`язань заставляє майнові права на 3 квартири загальною площею 267, 93 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , в тому числі на 3-х кімнатну квартиру АДРЕСА_5 , площею 109,91 кв.м., яка розташована на 3 поверсі секції «А».

У зв`язку з неналежним виконанням зобов`язань ТОВ «БУД КОМПЛЕКС» рішенням Господарського суду м. Києва від 04.09.2012 року у справі №5011-33/8319-2012 ухвалено рішення про звернення стягнення на вище перелічене майно.

В подальшому, 12.11.2019 року між ПАТ КБ «Київ» та ТОВ «ФК «Паріс» укладено договір про відступлення прав вимоги №12/11-2019/4, згідно якого, права вимоги до ТОВ «Елітжитло», що виникли на підставі договору застави № 1 та договору застави № 2 були передані ТОВ ФК «Паріс».

Ухвалою Господарського суду м. Києва у справі №5011-33/8319-2012 від 06.12.2022 року судом здійснено заміну стягувача з ТОВ «Фінансова компанія «Паріс» на його правонаступника, ТОВ «Фінансова компанія «Деметра Фінанс» (т. 1, а. с. 8-9).

В межах виконавчого провадження було організовано та проведено електронні торг: продажу вищевказаних майнових прав. З огляду на те, що електронні торги з продажу майнових прав не відбулися, ТОВ «Фінансова компанія «Деметра Фінанс» виявила згоду та залишила за собою нереалізоване арештоване майно в рахунок погашення боргу.

Приватним нотаріусом КМНО Войтовським В.С. 21.02.2023 року ТОВ «Фінансова компанія «Деметра Фінанс» видано свідоцтво про право власності на майнові права на квартири, які раніше виступали предметом забезпечення.

06.09.2023 року між ТОВ «Фінансова компанія «Деметра Фінанс» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на 24 квартири, загальною площею 1 715,59 кв.м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_9 та майнових прав на 3 квартири загальною площею 267,93 кв.м. за цією ж адресою (т. 1, а. с. 11-12).

ТОВ «Київвисотбуд» протягом 2004 року укладено інвестиційні договори, відповідно до яких зобов`язувався за рахунок коштів інвесторів здійснити будівництво житлових будинків по АДРЕСА_4 .

29.02.2008 року ухвалою Господарського суду м. Києва порушено справу про банкрутство ТОВ «Київвисотбуд», а в подальшому ТОВ «Київвисотбуд» визнано банкрутом в судовому порядку.

Київською міською радою на підставі рішення від 26.04.2012 року № 542/7879 КП «Житлоінвестбуд-УКБ» передано у короткострокову оренду земельну ділянку площею 1,7368 га для завершення будівництва житлових будинків на АДРЕСА_4 (т. 1, а. с. 14-16).

Розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 12.09.2012 року № 1604 «Про завершення будівництва багатоповерхових будинків на АДРЕСА_4 » Головному управлянню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та Комунальному підприємству з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд - УКБ» доручено вжити заходів для завершення будівництва житлових будинків на АДРЕСА_4 та інженерних мереж до цих будинків (т. 1, а. с. 17-19).

Фінансування завершення будівництва вказаного об`єкту здійснюється за рахунок залучених коштів та доплати попередніми інвесторами (п.п.2.7. та 2.8. Розпорядження).

Рішенням Господарського суду міста Києва у справі № 910/1305/15-г від 02.04.2015 року за Комунальним підприємством з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» визнано право власності на об`єкт незавершеного будівництва, що розташований за адресою: АДРЕСА_4 (т. 1, а. с. 102-109).

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 28.01.2016 року право власності на об`єкт незавершеного будівництва, що розташований за адресою: АДРЕСА_4 власником об`єкту є КП «Житлоінвестбуд-УКБ».

Протоколом наради щодо вирішення питань відновлення будівництва житлових будинків на АДРЕСА_4 від 09.04.2014 року, вирішено, що КП «Житлоінвестбуд-УКБ» при прийманні незавершеного будівництва об`єкту на АДРЕСА_10 переукладає договори з громадянами, які вклали кошти у будівництво цих житлових будинків (інвестори) (т. 1, а. с. 120-122).

01.10.2014 року КП «Житлоінвестбуд-УКБ» проведено спільну нараду з інвесторами щодо вирішення питань відновлення будівництва житлових будинків на АДРЕСА_4 за результатами якої було досягнуто згоди щодо порядку та способів завершення будівництва будинків та інженерних мереж будинків по АДРЕСА_4 (т. 2, а. с. 155-157).

За результатами проведених загальних зборів щодо визначення джерел фінансування для початку відновлення будівельних робіт, було прийнято рішення щодо розміру доплати на завершення будівництва (протокол загальних зборів інвесторів будівництва житлових будинків за адресою АДРЕСА_4 від 16.10.2014 року) (т. 1. а. с. 123 - 141).

Станом на день ухвалення рішення у справі Підприємством укладено договори на завершення будівництва житлових будинків («А»,«Б»,«В») на АДРЕСА_4 з попередніми інвесторами (т. 1, а. с. 142-163).

За умовами типового договору на завершення будівництва КП «Житлоінвестбуд-УКБ» зобов`язуються забезпечити відповідно до проектно- кошторисної документації виконання будівельно-монтажних робіт по завершенню будівництва житлових будинків ( «А», «Б», «В») на АДРЕСА_4 до складу якого входить квартира №___ з характеристикою відповідно до п.1.2 цього договору. КП «Житлоінвестбуд-УКБ» передає у власність, а сторона - 2 (інвестор) приймає у власність майнові права на об`єкт та забезпечує своєчасне фінансування будівництва.

Пунктом 1.4. типового договору на завершення будівництва визначено, що інвестор, після набуття права власності на об`єкт має право володіти та користуватись ним без обмежень та самостійно оформити правовстановлюючі документи на об`єкт.

Згідно п. 1.5. типового договору на завершення будівництва, для оформлення стороною - 2 (інвестором) права власності на об`єкт, КП «Житлоінвестбуд-УКБ» зобов`язана надати стороні - 2 (інвесторі) наступні документи: акт приймання-передачі об`єкта; довідку про оплату у повному обсязі вартості об`єкта; технічний паспорт об`єкта, виготовлений відповідним органом.

Крім того, за результатами проведених загальних зборів інвесторів будівництва житлових будинків за адресою АДРЕСА_4 оформлених Протоколом від 16.10.2014 року погоджено відступлення права вимоги, інших прав, що виникають за договорами інвестування житлових та нежитлових приміщень за адресою АДРЕСА_4 , від інвесторів до КП «Житлоінвестбуд-УКБ».

Протягом листопада - грудня 2014 року КП «Житлоінвестбуд-УКБ» та інвестори уклали договори передачі права вимоги.

Предметом договору передачі права вимоги за основним договором, є те що інвестор передає, а КП «Житлоінвестбуд-УКБ» приймає відповідно до умов цього договору: право вимоги за договором, укладеним між інвестором та ТОВ «Київвисотбуд» та майнові права на квартиру, які виникли у інвестора на підставі вказаного договору в обмін на зобов`язання КП «Житлоінвестбуд-УКБ» у майбутньому за окремим договором передати інвестору майнові права на квартиру у житловому будинку по АДРЕСА_4 з наступними характеристиками, або іншу квартиру такої ж площі у цьому об`єкті будівництва.

Права вимоги передаються стороною - 2 з метою отримання стороною - 1 прав та дозвільної документації відповідно до чинного законодавства України, необхідних для завершення будівництва житлових будинків на АДРЕСА_4 , та подальшої передачі квартири у власність стороні - 2.

На дату підписання цього договору інвестори зобов`язані передати за актом приймання-передачі стороні - 1 оригінал основного договору та оригінали квитанцій банку про здійснення інвестицій у будівництво квартири у розмірі, передбаченому п. 1.2 цього договору.

Обґрунтовуючи звернення до суду з позовом, ОСОБА_1 посилався на те, що набув майнові права на квартири АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 та АДРЕСА_11 на законних підставах, зокрема, на підставі рішення Господарського суду м. Києва про звернення стягнення на предмет застави, свідоцтва про право власності на майнові права на квартири, виданого ТОВ «ФК «Деметра Фінанс», та договору купівлі-продажу майнових прав від 06.09.2023 року, укладеного з ТОВ «ФК «Деметра Фінанс». Також, зазначав, що направляв відповідачу лист-пропозицію з проєктами договорів, на який відповідач не відреагував, чим фактично ухилився від врегулювання правовідносин. На думку позивача, належним способом захисту його порушених прав є визнання відповідних договорів укладеними.

Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що необхідною умовою набуття майнових прав на квартири в незавершеному будівництвом будинку є укладення з КП «Житлоінвестбуд-УКБ» договору передачі права вимоги та договору про участь у завершенні будівництва, а також надання оригіналів основного інвестиційного договору та банківських квитанцій про оплату. Матеріали справи не містять доказів звернення ОСОБА_1 до КП «Житлоінвестбуд-УКБ» з пропозицією укласти такі договори, а також, в матеріалах справи відсутні оригінали документів, що підтверджують інвестування будівництва.

Крім того, суд зазначив, що КП «Житлоінвестбуд-УКБ» не є правонаступником ТОВ «Київвисотбуд», між ними не укладалися акти приймання-передачі, а останнє припинило діяльність у зв`язку з банкрутством. Водночас, у проєктах договорів, які просив визнати укладеними позивач, відсутня істотна умова - розмір доплати на завершення будівництва. Суд виходив із того, що визнання таких договорів укладеними призвело б до порушення прав інших інвесторів та покладення на КП «Житлоінвестбуд-УКБ» обов`язків, які не випливають із закону чи договору.

Перевіряючи вказані висновки суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів виходить з наступного.

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно зі статтею 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України.

Розміщення інвестицій у будь-яких об`єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід`ємним правом інвестора і охороняється законом.

Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

Згідно із статтею 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Відповідно до частиною третьою статті 16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, копії, засвідчені в установленому порядку.

При цьому, нормами ч.ч.7 та 8 п.50 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою кабінету Міністрів України від 17.10.2013 № 868, визначено, що у разі коли завершення будівництвом об`єкту містобудування та державної реєстрації прав на такий об`єкт за особами, які брали участь в інвестуванні (фінансуванні) об`єкта будівництва, здійснюється після 1 січня 2013 р., особа, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовник будівництва), після прийняття такого об`єкта в експлуатацію подає: документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку (крім випадків реконструкції об`єктів нерухомого майна без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані); документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення прав власності на такий об`єкт до проведення реконструкції (у разі проведення реконструкції об`єкта нерухомого майна); документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; документ що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадку, коли в результаті реконструкції об`єкта нерухомого майна його адреса не змінювалася); затверджений такою особою перелік фізичних та юридичних осіб, кошти яких залучалися на інвестування (фінансування) об`єкта будівництва.

Моментом виникнення майнових прав у їх носія вважається загально прийнятий з моменту набуття права власності, визначений статтею 328 ЦК України на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Згідно усталеної практики ВерховногоСуду, виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт.

Статтею 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що майновими правами визнаються будь-які права пов`язані з майном, відмінні від права власності у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо).

Відповідно до частин першої та другої статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Згідно зі статтею 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Статтею 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Частиною першою статті 635 ЦК України (у редакцій чинній на час укладення сторонами договорів) передбачено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Законуінвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17(провадження № 14-8цс21) зазначено, що інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).

Договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії (частини перша та друга статті 640 ЦК України).

Частиною другою статті 642 ЦК України передбачено, що якщо особа, яка одержала пропозицію укласти договір, у межах строку для відповіді вчинила дію відповідно до вказаних у пропозиції умов договору (відвантажила товари, надала послуги, виконала роботи, сплатила відповідну суму грошей тощо), яка засвідчує її бажання укласти договір, ця дія є прийняттям пропозиції, якщо інше не вказане в пропозиції укласти договір або не встановлено законом.

З огляду на зазначені норми права не можна вважати укладеним договір, якщо сторонами не досягнуто згоди щодо його умов. Визнати укладеним можливо лише такий договір, сторони якого в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов або який вони фактично виконують.

Зі змісту заявлених вимог вбачаються ознаки переддоговірного спору. Переддоговірним є спір, який виникає у разі, якщо сторона ухиляється або відмовляється від укладення договору в цілому або не погоджує окремі його умови. При цьому передати переддоговірний спір на вирішення суду можливо лише тоді, коли хоча б одна із сторін є зобов`язаною його укласти через пряму вказівку закону, або на підставі обов`язкового для виконання акта планування. В інших випадках спір про укладення договору чи з умов договору може бути розглянутий судом тільки за взаємною згодою сторін або якщо сторони зв`язані зобов`язанням укласти договір на підставі існуючого між ними попереднього договору. У разі вирішення судом переддоговірного спору з дотриманням вказаних вимог днем укладення договору вважається день набрання чинності відповідним рішенням суду, враховуючи, що в такому випадку договірне зобов`язання між сторонами виникає саме на підставі судового рішення.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Об`єднаної палати Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 25.05.2018 у справі № 61/341, постановах Верховного Суду від 30.01.2020 у справі №905/887/19, від 16.01.2020 у справі № 905/514/19, від 24.10.2019 у справі № 46/406, від 08.10.2019 у справі № 908/203/19.

З матеріалів справи убачається, що попередній забудовник будівництва, ТОВ «Київвисотбуд» протягом 2004 року уклав інвестиційні договори, відповідно до яких зобов?язувався своїми силами і засобами, за рахунок коштів інвесторів здійснити будівництво житлових будинків по АДРЕСА_4 . Термін передачі інвесторам об?єкта інвестування під заселення було встановлено третій квартал 2006 року.

У листопаді 2006 року ТОВ «Київвисотбуд» припинило будівництво житлових будинків через нестачу фінансування, а 29.02.2008 року ухвалою Господарського суду м. Києва порушено справу про банкрутство ТОВ «Київвисотбуд».

В подальшому, попереднього забудовника,ТОВ «Київвисотбуд» в судовому порядку визнано банкрутом та відкрито ліквідаційну процедуру.

Згідно зі ст.609 ЦК України зобов?язання припиняється ліквідацією юридичної особи (боріника або кредитора), крім випадків, коли законом або іншими нормативно-правовими актами виконання зобов`язання ліквідованої юридичної особи покладається на іншу юридичну особу, зокрема за зобов?язаннями про відшкодування шкоди, завданої каліцтвом, іншим ушкодженням здоров?я або смертю.

Ліквідація юридичних осіб здійснюється без переходу прав і обов?язків підприємства, що ліквідується, до інших осіб, тобто без правонаступництва. При ліквідації підприємства його права й обов`язки припиняються.

З вищевикладеного убачається, що КП «Житлоінвестбуд-УКБ» не є правонаступником попереднього забудовника ТОВ «Київвисотбуд», адже будь-які акти приймання-передачі між КП «Житлонвестбуд-УКБ» та ТОВ «Київвисотбуд» не підписувались, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що КП «Житлоінвестбуд-УКБ» не є боржником за зобов`язаннями ТОВ «Київвисотбуд».

Як зазначено вище, Київською міською радою на підставі рішення від 26.04.2012 року № 542/7879 КП «Житлонвестбуд-УКБ» передана у короткострокову оренду земельну ділянку площею 1,7368 га для завершення будівництва житлових будинків на АДРЕСА_4 .

Розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 12.09.2012 року № 1604 завершення будівництва багатоповерхових будинків на АДРЕСА_4 » Головному управлянню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та КП «Житлоінвестбуд - УКБ» доручено вжити заходів для завершення будівництва житлових будинків на АДРЕСА_4 та інженерних мереж до цих будинків.

Фінансування завершення будівництва вказаного об?єкту здійснюється за рахунок залучених коштів та доплати попередніми інвесторами (п.п.2.7. та 2.8. Розпорядження).

Оскільки ТОВ «Київвисотбуд» не виконано вимог встановлених вказаними нормативно-правовими актами та не було передано КП «Житлоінвестбуд-УКБ», як новому замовнику будівництва всі необхідні документи для будівництва будинків та інженерних мереж будинків по АДРЕСА_4 рішенням Господарського суду міста Києва у справі № 910/1305/15-г від 02.04.2015 року за КП «Житлоінвестбуд-УКБ» визнано право власності на об?єкт незавершеного будівництва, що розташований за адресою: АДРЕСА_4 .

Відповідно, з 28.01.2016 року власником об?єкту незавершеного будівництва, що розташований за адресою: АДРЕСА_4 є КП «Житлоінвестбуд-УКБ».

Протоколом наради щодо вирішення питань відновлення будівництва житлових будинків на АДРЕСА_4 від 09.04.2014 року. вирішено. що КП «Житлонвестбуд-УКБ» при прийманні незавершеного будівництва об?єкту на АДРЕСА_10 має переукласти договори з громадянами, які вклали кошти у будівництво цих житлових будинків (інвестори).

01.10.2014 року КП «Житлоінвестбуд-УКБ» проведено спільну нараду з інвесторами щодо вирішення питань відновлення будівництва житлових будинків на АДРЕСА_4 , за результатами якої було досягнуто згоди щодо порядку та способів завершення будівництва будинків та інженерних мереж будинків по АДРЕСА_12 .

За результатами проведених загальних зборів щодо визначення джерел фінансування для початку відновлення будівельних робіт, було прийнято рішення щодо розміру доплати на завершення будівництва (протокол загальних зборів інвесторів будівництва житлових будинків за адресою АДРЕСА_4 від 16.10.2014 року).

Підписания договорів на завершення будівництва житлових будинків (А.Б.В) на АДРЕСА_13 з попередніми інвесторами було розпочато у березні 2019 року по ціні доплати одного квадратного метри загальної площі об?єктів (квартир) у розмірі - 2240 грн.

3 15-20 жовтня 2019 року, для попередніх інвесторів, які не підписали договори на завершення будівництва, вартість доплати одного квадратного метра загальної площі об?сктів (квартир) збільшилася і становить у розмірі 4360 грн з ПДВ.

3 20-го квітня 2023 року для попередніх інвесторів, які не підписали договори на завершення будівництва, вартість доплати одного квадратного метра загальної площі об?єктів (квартир) збільшилася і становить у розмірі - 6360 грн з ПДВ.

Станом на день розгляду справиПідприємством укладено 453 договорів на завершення будівництва житлових будинків (А, Б, В) (коригування) на АДРЕСА_4 з попередніми інвесторами.

За умовами типового договору на завершення будівництва КП «Житлоїнвестбуд-УКБ» зобов?язуються забезпечити відповідно до проектно-кошторисної документації виконання будівельно-монтажних робіт по завершеннюбудівництва житлових будинків (А,Б,В) на АДРЕСА_4 єва, до складу якого входить квартира № з характеристикою відповідно до п. 1.2 цього договору.

КП «Житлоінвестбуд-УКБ» передає у власність, а сторона - 2 приймає у власність майнові права на Об?єкт та забезпечує своєчасне фінансування будівництва.

Пунктом 1.4. типового договору на завершення будівництва визначено, що сторона - 2. після набуття права власності на об?єкт має право володіти та користуватись ним без обмежень та самостійно оформити правовстановлюючі документи на об?єкт.

Згідно п. 1.5. типового договору на завершення будівництва, для оформлення стороною - 2 права власності на об?єкт, КП «Житлоінвестбуд-УКБ» зобов?язана надати стороні - 2 наступні документи: акт приймання-передачі об?єкта; довідку про оплату у повному обсязі вартості об?єкта; технічний паспорт об?єкта, виготовлений відповідним органом.

Наведені вище обставини свідчать про те, що між КП «Житлоінвестбуд-УКБ» та інвесторами чітко визначено механізм передачі права власності на об?єкт на підставі договорів на завершення будівництва.

Крім того, за результатами проведених загальних зборів інвесторів будівництва житлових будинків за адресою АДРЕСА_4 , оформлених протоколом від 16.10.2014 року, погоджено відступлення права вимоги, інших прав, що виникають за договорами інвестування житлових та нежитлових приміщень за адресою АДРЕСА_4 , від інвесторів до КП«Житлоінвестбуд-УКБ».

Протягом листопада - грудня 2014 року КП «Житлоінвестбуд-УКБ» та інвесториуклали договори передачі права вимоги.

Предметом договору передачі права вимоги за основним договором, є те що інвестор передає, а КП «Житлоінвестбуд-УКБ» приймає відповідно до умов цього договору: право вимоги за договором, укладеним між інвестором та ТОВ «Київвисотбуд» та майнові права на квартиру, які виникли у інвестора на підставі вказаного договору в обмін на зобов?язання КП «Житлоінвестбуд-УКБ» у майбутньому за окремим договором передати інвестору майнові права на квартиру у житловому будинку по АДРЕСА_4 з наступними характеристиками, або іншу квартиру такої ж площі у цьому об?єкті будівництва.

Права вимоги передаються інвестором з метою отримання КП «Житлоінвестбуд-УКБ» прав та дозвільної документації відповідно до чинного законодавства України, необхідних для завершення будівництва житлових будинків на АДРЕСА_4 , та подальшої передачі квартири у власність інвестору.

Отже, на дату підписання нього договору інвестори зобов?язані передати за актом приймання-передачі КП «Житлонвестбуд-УКБ» оригінал основного договору та оригінали квитанцій банку про здійснення інвестицій у будівництво квартири у розмірі, передбаченому п. 1.2 цього договору.

КП «Житлоінвестбуд-УКБ» зобов?язане після завершення будівництва та введення в експлуатацію житлових будинків на АДРЕСА_4 передати Стороні - 2 документи, необхідні для реєстрації права власності на квартиру.

Підсумовуючи наведене, між КП «Житлоінвестбуд-УКБ» та інвесторами чітко врегульовано взаємовідносини та визначено механізм передачі права власності на об?єкт на підставі договорів на завершення будівництва.

Колегія суддів відмічає, що необхідною умовою набуття майнових прав на квартиру у незавершеному будівництвом будинку було укладення договору передачі права вимоги КП «Житлоінвестбуд-УКБ» та договору про участь у завершенні будівництва житлових будинків та наявність оригіналів документів (основного договору інвестування та квитанції банку про здійснення інвестицій у будівництво квартири), оскільки фінансування завершення будівництва вказаного об?єкту здійснюється за рахунок залучених коштів та доплат попередніми інвесторами.

Водночас, ОСОБА_1 не надавав суду оригіналів квитанцій банку про здійснення інвестицій у будівництво квартир АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_11 єві, а відтак, не довів наявність своїх прав на квартиру належними, достатніми та допустимими доказами.

За таких обставин, а саме за відсутності у позивача зазначених документів у КП «Житлонвестбуд-УКБ» були відсутні правові підстави для укладення договорів на завершення будівництва із позивачем, що також правильно було встановлено судом першої інстанції. Адже, на даний момент у КП «Житлоінвестбуд-УКБ» немає жодного доказу здійснення ОСОБА_1 , ТОВ «ЕЛІТЖИТЛО», ТОВ «Фінансова Компанія «ДЕМЕТРА ФІНАНС» інвестування будівництва квартир АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_11 .

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 зазначено, що Інвестор після виконання ним фінансових зобов?язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об?єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).

Водночас, ОСОБА_1 не надано суду доказів на підствердження виконання попередніми інвесторами фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу майнових прав та не надано, хоча б, копій відповідних договорів.

При цьому, ОСОБА_1 зазначає, що КП «Житлонвестбуд-УКБ» ухиляється від укладення договорів про врегулювання правовідносин між забудовником та інвестором, водночас, з доказів, які надав ОСОБА_1 як на підтвердження своїх доводів убачається, що такий лист не був вручений відповідачу, у зв`язку із неправильним зазначенням індексу. В подальшому, ОСОБА_1 до відповідача не звертався (т. 1, а. с. 20-22).

За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що оскільки ОСОБА_1 не звертався до КП «Житлонвестбуд-УКБ» щодо укладення договорів передачі права вимоги про участь у завершенні будівництва житлових будинків, а тому порушене право позивача відсутнє.

Більш того, проекти договорів, які позивач просить визнати укладеними, не містять зазначення про істотну умову договору як то здійснення розміру доплати на завершення будівництва в м. Києві та не вказано чим підтверджено суму майнових прав та як вона визначена.

Колегія суддів відмічає, що визнання такого договору укладеним фактично призвело б до порушення прав «Житлонвестбуд-УКБ» та інвесторів будівництва, за кошти яких здійснюється завершення будівництва.

Ураховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає, що судом першої інстанції повно і всебічно досліджено наявні у справі докази та дана їм належна правова оцінка, правильно встановлено обставини справи, в результаті чого ухвалено законне й обґрунтоване рішення, яке відповідає вимогам матеріального і процесуального права.

Щодо інших доводів апеляційної скарги колегія суддів зазначає, що вони фактично зводяться до повторення аргументів позовної заяви, яким суд першої інстанції вже дав належну правову оцінку. Позивачем не доведено наявності у відповідача обов`язку укласти спірні договори, не надано оригіналів документів, що підтверджують інвестування, а проекти договорів не містять істотних умов, зокрема, розміру доплати.

За таких обставин апеляційна скарга не містить нових обґрунтованих доводів для скасування рішення суду першої інстанції.

Відповідно до частини третьої статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Зважаючи на викладене вище, апеляційна скарга ОСОБА_1 підлягає залишенню без задоволення, а рішення Святошинського районного суду м. Києва без змін.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Святошинського районного суду м. Києвавід 07 квітня 2025 року залишенню без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Головуючий Т. О. Невідома

Судді С. М. Верланов

В. А. Нежура