Номер провадження: 22-ц/813/2064/25
Головуючий у першій інстанції Барановська З.І.
Доповідач Назарова М. В.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30.09.2025 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Назарової М.В.,

суддів: Коновалової В.А., Кострицького В.В.,

за участю секретаря Соболєвої Р.М.,

учасники справи: позивач ОСОБА_1 , відповідач - Приватне підприємство «Будівельний департамент «Південна Пальмира»,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань в порядку спрощеного позовного провадження

апеляційну скаргу Приватного підприємства «Будівельний департамент «Південна Пальмира»

на рішення Южного міського суду Одеської області від 12 січня 2021 року, ухвалене Южним міським судом Одеської області у складі: судді Барановської З.І в приміщенні того ж суду,

у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Будівельний департамент «Південна Пальмира» про визнання протиправними дій по розірванню договору в односторонньому порядку, зобов`язання виконувати умови договору та стягнення штрафу за договором,

в с т а н о в и в:

У липні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ПП «Будівельний департамент «Південна Пальмира» про визнання протиправними дії по розірванню договору в односторонньому порядку, зобов`язання виконувати умови договору та стягнення штрафу за договором, який мотивувала тим, що 04 червня 2018 року між нею (як покупцем) та ПП «Будівельний департамент «Південна Пальміра» (продавець) укладено договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна № ЮДЖ-1Б-105, згідно з умовами якого продавець зобов`язався передати у власність покупця майнове право, а покупець прийняти майнове право і сплатити продавцю суму договору. По закінченню будівництва дата та факт передачі майнових прав покупцю зазначається у акті приймання-передачі, а також факт отримання покупцем документів, необхідних для оформлення та реєстрації права власності на новозбудоване майно, як нерухомість на нежитлове приміщення № 91 на 10-му поверсі площею 57,2 кв.м. Сума договору складає 286 000,00 грн. Зобов`язання за вказаним договором вона виконала.

Відповідно до сертифікату серії ОД № 97 відділу державного архітектурно будівельного контролю Управління архітектури та містобудування Южненської міської ради від 30 жовтня 2019 року, виданого на підставі акта готовності об`єкта нерухомого майна до експлуатації від 17 жовтня 2019 року, багатоквартирний житловий будинок АДРЕСА_1 - готовий до експлуатації. Відповідач після отримання сертифікату готовності об`єкта нерухомого майна до експлуатації зобов`язаний був на підставі акта прийому-передачі передати спірне нежитлове приміщення їй у власність, однак не виконав покладених на нього зобов`язань.

12, 19 липня 2019 року та 20 серпня 2019 року позивачка отримала три листа від ПП «Будівельний департамент «Південна Пальмира», відповідно до яких відповідач вважає, що він достроково розірвав зазначений договір в односторонньому порядку з підстав систематичного порушення нею строків розрахунків та вимагає від неї у найкоротший термін надати банківські реквізити для повернення раніше сплачених грошових коштів за договором.

Вона сплатила відповідачу 286 000,00 грн, а тому відсутні підстави вважати, що вона своїми діями позбавила його можливості отримати грошові кошти, на які відповідач розраховував, в обмін на передачу їй майнових прав. Фактично дії відповідача свідчать не про розірвання договору в односторонньому порядку, а про відмову від його виконання в односторонньому порядку з боку відповідача у розумінні статті 615 ЦК України.

У зв`язку з простроченням передачі майнових прав за укладеним між сторонами договором, на підставі пункту 8.7 договору у ПП «Будівельний департамент «Південна Пальміра» виник обов`язок сплатити штраф у розмірі подвійної ставки Національного банку України від грошової суми, фактично сплаченої покупцем продавцю, за кожний день прострочення.

Уточнивши позовні вимоги ОСОБА_1 просила суд:

визнати протиправними дії ПП «Будівельний департамент «Південна Пальмира» щодо розірвання в односторонньому порядку договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна від 04 червня 2018 року № ЮДЖ-1Б-105;

визнати за нею право власності на новозбудоване майно: нежитлове приміщення № 91, розрахунковою площею 57,2 кв.м, яке розташоване на 10 поверсі багатоквартирного житлового будинку житловий будинок АДРЕСА_2 ;

стягнути з ПП «Будівельний департамент «Південна Пальмира» на її користь штраф у розмірі 123 890,35 грн за договором купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна від 04 червня 2018 року № ЮДЖ-1Б-105.

Рішенням Южного міського суду Одеської області від 12 січня 2021 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.

Визнано протиправними дії ПП «Будівельний департамент «Південна Пальмира» по розірванню в односторонньому порядку договору № ЮДЖ-1Б-105 купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна від 04.06.2018.

Визнано право власності на новозбудоване майно: нежитлове приміщення номер 91, розрахунковою площею 57,2 кв.м, яке розташоване на 10 поверсі багатоквартирного житлового будинку житловий будинок АДРЕСА_2 за ОСОБА_1 .

Стягнуто штраф з ПП «Будівельний департамент «Південна Пальмира» у розмірі 123 890,35 грн. за договором № ЮДЖ-1Б-105 купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна від 04.06.2018 на користь ОСОБА_1 .

Вирішено питання про судові витрати.

В іншій частині відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої ним шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Повідомлення про розірвання в односторонньому порядку договору було направлено позивачу та отримано нею 12 липня 2019 року, в якому відповідач посилається на порушення позивачем пунктів 7.2.1, 8.5, 8.6 укладеного між сторонами договору, зокрема щодо систематичного порушення строків оплати платежів. Водночас станом на 03 липня 2019 року позивач сплатила грошові кошти у розмірі 245 800,00 грн (з переплатою на суму 23 368,00 грн), що не може свідчити про відмову від виконання грошових зобов`язань перед відповідачем. Загалом позивач сплатила всю суму в розмірі 286 000,00 грн, передбачену договором, а отже повністю виконала умови укладеного між сторонами договору. Таким чином відсутні підстави вважати, що позивач своїми діями позбавив відповідача можливості отримати грошові кошти, на які відповідач розраховував в обмін на передачу майнових прав позивачу. Дії відповідача свідчать фактично не про розірвання договору в односторонньому порядку, а про відмову від його виконання в односторонньому порядку з боку відповідача.

Встановлено, що багатоквартирний житловий будинок АДРЕСА_3 , мікрорайон № 1.2 готовий до експлуатації на підставі акта готовності об`єкт нерухомого майна до експлуатації від 17 жовтня 2019 року, а тому у розумінні статей 177, 181, 190 ЦК України є об`єктом цивільного обороту, нерухомою річчю. З огляду на наведене, назва договору «купівля-продажу майнових прав» не відповідає змісту договору в частині його предмету, перевага має надаватися умовам договору про права та обов`язки сторін. Фактично між сторонами було укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення як об`єкта нерухомості, тобто майна, а не майнових прав. Отже покупець має право на застосування речово-правових способів захисту, в тому числі за статтею 392 ЦК, оскільки після прийняття будинку в експлуатацію у нього виникло право власності на майно на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна. За таких обставин судом встановлено порушення прав позивача, які підлягають захисту шляхом визнання за ОСОБА_1 права власності на спірне нерухоме майно.

Відповідач в односторонньому порядку порушив умови договору в частині строків його виконання, не повідомивши при цьому позивача відповідно до пункту 7.4.4 укладеного між сторонами договору про зміну терміну закінчення будівництва. З огляду на наведене позовна вимога про стягненню суми штрафу у розмірі 123 890, 35 грн підлягає задоволенню.

Щодо стягнення з відповідача на користь позивача 26 000,00 грн витрат на правничу допомогу, суд вважав за необхідне відмовити, так як такі витрати не підтверджені жодним належним та допустимим доказом.

Не погоджуючись з рішенням суду, ПП «Будівельний департамент «Південна Пальміра» звернулося до суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду в частині задоволених позовних вимог скасувати, ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовної заяви повністю, посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права.

В обґрунтування своєї апеляційної скарги скаржник зазначає, що судом першої інстанції в порушення норм цивільно-процесуального законодавства було прийнято рішення про прийняття до розгляду заяви про зміну предмету позову. Судом не надано будь-якої правової оцінки порушенням умов договору, не взято до уваги, що з моменту укладення договору, покупцем всупереч умов договору систематично порушувались порядки розрахунків з продавцем, та саме у зв`язку з тим, що покупцем не відбулося подальшої сплати частин згідно порядку розрахунків, систематичне порушення умов грошових зобов`язань, ігнорування усних вимог щодо сплати частин сум за договором було направлено повідомлення про розірвання договору. Судом також не взято до уваги, що ОСОБА_1 не є і не була власником спірної квартири, і навіть не є власником майнових прав на цю квартиру. Також скаржником звернуто увагу на те, що по спірному нежитловому приміщенню відповідачем майнові права були передані згідно договору покупцеві ОСОБА_2 , яка виконала свої зобов`язання по договору.

В інший частині рішення суду не оскаржується.

Відзиву на апеляційну скаргу до суду не надходив.

Постановою Одеського апеляційного суду від 13 червня 2023 року апеляційну скаргу ПП «Будівельний департамент «Південна Пальміра» задоволено частково, рішення Южного міського суду Одеської області від 12 січня 2021 року скасовано та ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 01 серпня 2024 року касаційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Постанову Одеського апеляційного суду від 13 червня 2023 року в частині вирішення позовної вимоги ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Будівельний департамент «Південна Пальмира» про стягнення неустойки (пені) скасовано. Справу № 522/12681/19 в зазначеній частині направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Постанову Одеського апеляційного суду від 13 червня 2023 року в частині відмови у задоволенні позовної вимоги ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Будівельний департамент «Південна Пальмира» про визнання протиправними дій змінено, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови. В іншій частині постанову Одеського апеляційного суду від 13 червня 2023 року залишено без змін.

Постанова Верховного Суду в частині скасування позовної вимоги ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Будівельний департамент «Південна Пальмира» про стягнення неустойки (пені) мотивована тим, що після розірвання договору з ОСОБА_1 , 19 серпня 2019 року між ПП «Будівельний департамент «Південна Пальміра» та ОСОБА_2 був укладений договір № ЮДЖ-1Б-135 купівлі-продажу майнових прав на спірний об`єкт нерухомого майна, тобто на час вирішення справи судом першої інстанції, ОСОБА_2 є новим власником майнових прав на спірне нежитлове приміщення, апеляційний суд зробив обґрунтований висновок, що за вимогою про визнання права власності на новозбудоване майно - спірне нежитлове приміщення позов пред`явлений до неналежного відповідача, що є підставою для відмови у задоволенні позову в цій частині. Обґрунтованих доводів та підстав оскарження постанови апеляційного суду в цій частині касаційна скарга ОСОБА_1 не містить;

разом з тим, предметом спору за позовом ОСОБА_1 є також вимога про стягнення з ПП «Будівельний департамент «Південна Пальмира» на її користь штрафу в розмірі 123890,35 грн на підставі пункту 8.7 Договору. З огляду на зміст пункту 8.7 Договору та положення статті 549 ЦК України визначена в ньому неустойка є пенею, а не штрафом. ОСОБА_1 обґрунтовувала ці позовні вимоги, крім іншого, тим, що відповідач не розірвав договір купівлі-продажу майнових прав від 04 червня 2018 року в односторонньому порядку, оскільки були відсутні підстави для цього, а фактично відмовився від виконання зобов`язання за Договором, відповідач не виконав свої зобов`язання за Договором у встановлений строк;

апеляційний суд не мотивував своє рішення, скасовуючи рішення суду першої інстанції про задоволення вказаної позовної вимоги ОСОБА_1 до ПП «Будівельний департамент» з підстав неналежного суб`єктного складу відповідачів, не врахував, що за результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача;

зміст і характер відносин між учасниками справи, встановлені судами обставини справи підтверджують, що спірні правовідносини з приводу розірвання та виконання Договору виникли між ОСОБА_1 та ПП «Будівельний департамент «Південна Пальмира», вирішення такого спору не впливає безпосередньо на права та обов`язки ОСОБА_2 ;

апеляційний суд не перевірив законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах вирішення позовної вимоги про стягнення неустойки (пені), не з`ясував, чи були підстави для односторонньої відмови ПП «Будівельний департамент «Південна Пальмира» від Договору, відповідно, чи зумовив цей односторонній правочин його розірвання. Тому суд касаційної інстанції в силу повноважень, визначених статтею 400 ЦПК України, позбавлений процесуальної можливості ухвалити у справі власне судове рішення, що є підставою для скасування оскаржуваної постанови апеляційного суду в частині відмови у задоволенні позову про стягнення з відповідача неустойки (пені), з направлення справи в цій частині на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Відповідно до частини 1 статті 417 ЦПК України висновки, що містяться в постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.

12 серпня 2024 року вказана справа надійшла до апеляційного суду і в порядку розподілу судової справи розподілена головуючому судді Дришлюка А.І., суддів Громіка Р.Д., Драгомерецького М.М.

Справа перебувала у провадженні судді Дришлюка А.І.

Ухвалою Одеського апеляційного суду від 14 серпня 2024 року прийнято до провадження справу за апеляційною скаргою Приватного підприємства «Будівельний департамент «Південна Пальміра» на рішення Южного міського суду Одеської області від 12 січня 2021 року в цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Будівельний департамент «Південна Пальміра» про визнання протиправними дії по розірванню договору в односторонньому порядку, зобов`язання виконувати умови договору та стягнення штрафу за договором та призначено розгляд справи на 31 жовтня 2024 року на 10:50.

Відповідно до наказу голови Одеського апеляційного суду № 66-ос від 11.04.2025 суддю Дришлюка А.І. відраховано зі штату Одеського апеляційного суду у зв`язку з припиненням повноважень судді.

Із наведених підстав справу передано до провадження судді Назарової М.В., судді учасники колегії: Громік Р.Д., Драгомерецький М.М. (протокол повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.04.2025).

Ухвалою суду від 07.05.2025 призначено справу до апеляційного розгляду у відкритому судовому засіданні в приміщенні Одеського апеляційного суду на 30 вересня 2025 року о 15:00 год.

Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 30.09.2025 вилучено суддю Громіка Р.Д., Драгомерецького М.М., нові судді у складі суду Коновалова В.А., Кострицький В.В.

В судовому засіданні представник приватного підприємства «Будівельний департамент «Південна Пальміра» - Хижняк А.В. підтримала доводи апеляційної скарги.

Інші учасники справи, належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи, до судового засідання не з`явилися, що не є перешкодою в розумінні ч. 2 ст. 372 ЦПК України для розгляду справи, зокрема позивач ОСОБА_1 - повідомлена належним чином у відповідності до вимог ч. 5 ст. 130 ЦПК України, в установленому законом порядку, оскільки її представник Палиця А.В. повістку отримав 09.08.2025 9:02:36 в особистому кабінеті підсистеми (модуля) ЄСІТС Електронний суд, що підтверджується довідкою (а.с.227 зв, т.2), відповідач приватне підприємство «Будівельний департамент «Південна Пальміра» повістку отримало 09.08.2025 9:02:36 в особистому кабінеті підсистеми (модуля) ЄСІТС Електронний суд, що підтверджується довідкою (а.с. 226, т. 2).

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції перевіряє справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4 ст. 367 ЦПК України).

Заслухавши суддю-доповідача, осіб, що брали участь у судовому засіданні, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає скаргу такою, що підлягає частковому задоволенню.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права і з дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до роз`яснень, які містяться в абзаці першому пункту 14 постанови Пленуму Верховного Суду України від 24 жовтня 2008 року № 12 «Про судову практику розгляду цивільних справ в апеляційному порядку» та частини 1статті 367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції перевіряє справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

У третьому абзаці пункту 15 названої постанови Пленуму зазначено, що у разі якщо апеляційна скарга подана на рішення щодо частини вирішених вимог, суд апеляційної інстанції відповідно до принципу диспозитивності не має права робити висновків щодо неоскарженої частини ні в мотивувальній, ні в резолютивній частині судового рішення, а в описовій частині повинен зазначити, в якій частині вимог судове рішення не оскаржується.

Предметом апеляційного перегляду справи є рішення суду в частині вирішення позовної вимоги ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Будівельний департамент «Південна Пальміра» про стягнення неустойки (пені).

Судом встановлено, що 04 червня 2018 року між ОСОБА_1 (покупець) та ПП «Будівельний департамент «Південна Пальміра» (продавець) укладено договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна № ЮДЖ-1Б-105 (далі - Договір), відповідно до умов якого продавець зобов`язується передати у власність покупця майнове право, а покупець прийняти майнове право і сплатити продавцю суму Договору та по закінченню будівництва дата та факт передачі майнових прав Покупцю зазначається у акті приймання-передачі, а також факт отримання Покупцем документів, необхідних для оформлення та реєстрації права власності на новозбудоване майно, як нерухомість на нежитлове приміщення.

Відповідно до пункту 2 договору, об`єктом будівництва є житловий будинок АДРЕСА_3 , II- й мікрорайон № 1.2. Новозбудоване майно - нежитлове приміщення № 91, розрахунковою площею 57, 2 кв. м, розташоване на 10 поверсі об`єкту будівництва.

ПП «Будівельний департамент «Південна Пальміра» відповідно до п. 6.1 Договору зобов`язувалося після сплати Покупцем 100 % суми Договору та протягом 35 робочих днів з дати надання Продавцю документу, що відповідно до вимог законодавства засвідчує відповідність закінченого будівництвом об`єкту проектній документації, передати Покупцю майнові права на об`єкт купівлі-продажу та документи, що підтверджують право власності Продавця на майнові права та інші документі, які необхідні для отримання Покупцем свідоцтва про право власності на Новозбудоване майно за актом приймання-передачі.

ПП «Будівельний департамент «Південна Пальмира» направило повідомлення ОСОБА_1 про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав № ЮЖД-1Б-105 від 04 червня 2018 року в односторонньому порядку, яке ОСОБА_1 отримала 12 липня 2019 року. Відповідач посилається на порушення п. п. 7.2.1, 8.5, 8.6 Договору позивачем, а саме: позивачем систематично порушувались строки оплати платежів.

Станом на 03 липня 2019 року позивач сплатив позивачу суму Договору у розмірі 245 800 грн з переплатою на суму 23 368 грн.

Загальна сума Договору становить 286 000,00 грн, яку сплачено ОСОБА_1 .

Будинок, складовою частиною якого є спірне нежитлове приміщення, було введено в експлуатацію 17 жовтня 2019 року.

Відповідно до п. 4.3. Договору плановий строк введення житлового будинку в експлуатацію - третій квартал 2018 року.

Відповідно до п. 7.3.1. Продавець зобов`язаний ввести об`єкт в експлуатацію у період зазначений у Договорі.

Відповідно до п. 7.4.4. в ході будівництва Будинку у зв`язку з технологічною необхідністю та іншими обставинами, які обумовлюють затримку будівництва Будинку, Продавець має право переносити термін закінчення будівництва Будинку, але не більше ніж на 6 (шість) місяців від періоду зазначеному в п. 4.3. Договору. Термін будівництва вважається продовженим за умови письмового повідомлення Покупців про таке продовження з обов`язковим зазначенням причин такого перенесення термінів. Дане письмове повідомлення Покупця буде невід`ємною частиною Договору.

Відповідно до п. 8.7 Договору за прострочення передачі майнових прав Продавець сплачую Покупцю штраф у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від грошової суми, фактично сплаченої Покупцем Продавцю згідно Договору за кожен день прострочення.

Після розірвання Договору з ОСОБА_1 , 19 серпня 2019 року між ПП «Будівельний департамент «Південна Пальміра» та ОСОБА_2 був укладений договір № ЮДЖ-1Б-135 купівлі-продажу майнових прав на спірний об`єкт нерухомого майна, об`єкт будівництва - житловий будинок АДРЕСА_3 , II- й мікрорайон №1.2., новозбудоване майно - нежитлове приміщення № 91, розрахунковою площею 57,2 кв. м, розташоване на 10 поверсі об`єкту будівництва.

06 вересня 2019 року між ПП «Будівельний департамент «Південна Пальміра» (Сторона-1) та ОСОБА_2 (Сторона-2) був укладений договір № 91 про надання фронту робіт та відшкодування тимчасових експлуатаційних витрат, відповідно до якого у порядку та на умовах, визначених цим договором, Сторона-1 зобов`язується безкоштовно надати Стороні-2 фронт робіт, а Сторона-2 у порядку та на умовах, визначених цим договором зобов`язується прийняти цей фронт робіт та відшкодувати тимчасові експлуатаційні витрати.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина першої статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 частини другої статті 16 ЦК України).

Предметом спору за позовом ОСОБА_1 в скасованій Верховним Судом частині є вимога про стягнення з ПП «Будівельний департамент «Південна Пальмира» на її користь штрафу в розмірі 123890,35 грн на підставі пункту 8.7 Договору, який з огляду на зміст пункту 8.7. Договору та положення статті 549 ЦК України є пенею, а не штрафом, як зазначено Верховним Судом. Вказані вимоги позивачкою обґрунтовано тим, що відповідач не розірвав договір купівлі-продажу майнових прав від 04 червня 2018 року в односторонньому порядку, оскільки були відсутні підстави для цього, а фактично відмовився від виконання зобов`язання за Договором, відповідач не виконав свої зобов`язання за Договором у встановлений строк.

Переглядаючи оскаржуване рішення в наведеній частині, колегія суддів бере до уваги вказівки Верховного Суду щодо перевірки законності та обґрунтованості рішення суду першої інстанції у межах вирішення позовної вимоги про стягнення неустойки (пені) наявності підстав для односторонньої відмови ПП «Будівельний департамент «Південна Пальмира» від Договору, відповідно, з`ясування того, чи зумовив цей односторонній правочин його розірвання.

Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до статті 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Частиною першою статті 611 ЦК України визначено, що в разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків та моральної шкоди.

Отже, істотним є таке порушення, що тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору, тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, слід встановити: наявність істотного порушення договору та шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може полягати у реальних збитках і (або) упущеної вигоди; її розмір, а також чи є істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що вона змогла отримати.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу повноважень суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Відповідно до статті 16 ЦК України розірвання порушеного договору є способом захисту цивільних прав, оскільки розірвання кредитором порушеного договору спрямоване на припинення правовідношення у такому договорі. Такий спосіб захисту (1) застосовується у відповідь на порушення боржником договору (2) застосовується з ініціативи кредитора (3) спрямований на захист прав кредитора та (4) позбавляє боржника певних суб`єктивних прав. У такому разі боржник позбавляється права вимагати виконання договору кредитором, оскільки розірвання договору тягне для боржника, який допустив порушення, цілком конкретний негативний наслідок - він позбавляється суб`єктивних прав, наданих йому договором.

Відповідно до статті 19 ЦК України особа має право на самозахист свого цивільного права від порушень і протиправних посягань. Способи самозахисту мають відповідати змісту права, що порушене, характеру дій, якими воно порушене, а також наслідкам, що спричинені цим порушенням. Способи самозахисту можуть обиратися самою особою чи встановлюватися договором або актами цивільного законодавства. Водночас частина друга статті 13 ЦК України встановлює загальне правило, що при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб. Таким чином, частина друга статті 651 ЦК України дозволяє розірвання договору лише тоді, коли порушення має істотний характер, оскільки має дотримуватися принцип пропорційності порушення і відповідальності.

Контрагент може порушити як основне зобов`язання, заради якого укладався договір, так і будь-який інший договірний обов`язок. Якщо має місце порушення будь-якого договірного обов`язку, у кредитора теоретично виникає право на розірвання договору, але і таке порушення має бути істотним для наділення кредитора правом на судове розірвання порушеного договору.

Оскільки частина друга статті 651 ЦК України вказує на те, що договір може бути розірвано і в деяких випадках, передбачених законом або договором, то і в цьому випадку має застосовуватись критерій істотності порушення договірних умов, оскільки зворотнє може призвести до того, що кредитор, який має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке положення є неприпустимим, оскільки може підірвати стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності тяжкості порушення і відповідальності.

Незастосування критерію істотності позбавляє порушника можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує кредитора відмовлятися від договору (розривати) під прикриттям найменшого порушення.

При оцінці істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання необхідно враховувати такі чинники: 1) значущість шкоди від порушення;

2) фактор неможливості або ускладненості покладання відповідальності за збитки на боржника; 3) значущість порушення як такого; 4) втрату кредитором інтересу у виконанні договору; 5) втрату довіри до боржника; 6) фактор передбачуваних негативних наслідків порушення; 7) принциповість суворого дотримання умов договору; 8) інтерес боржника у збереженні договору;

9) ступінь виконання договору до моменту його розірвання; 10) відсутність інтересу боржника у збереженні договору; 11) не оспорювання боржником здійсненої кредитором односторонньої відмови протягом розумного строку;

12) звільнення боржника від відповідальності за допущене порушення;

13) недобросовісність боржника; 14) врахування вини кредитора і його добросовісності; 15) неодноразовість порушення (визначення істотності порушення за сукупністю); 16) публічний характер порушеного договору;

17) неусунення боржником порушення в додатковий термін; 18) ненадання боржникові можливості усунути порушення; 19) готовність боржника усунути порушення, виражена у вигляді відповідного запиту; 20) об`єктивну неможливість усунення порушення; 21) можливість легкого виправлення порушення силами кредитора або залучених ним осіб.

Одним із факторів, що може братися до уваги, є питання про те, наскільки боржник, який порушив договір, реально заінтересований у збереженні договору: чи не спричинить розірвання договору для нього значної шкоди. Розірвання порушеного договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості правопорушення.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Такий же підхід застосовував у свої практиці і Верховний Суд України, який у постановах від 18 вересня 2013 року у справі № 6-75цс13, від 14 жовтня 2014 року у справі № 3-143гс14 зробив такі правові висновки: у кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, а й наявність шкоди, завданої цим порушенням другій стороні, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Одним із проявів добросовісності в зобов`язальних правовідносинах є те, що ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментальних принципів, на якому ґрунтується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язків (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Невиконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Відповідно до частини четвертої статті 692 ЦК України, якщо покупець відмовився прийняти та оплатити товар, продавець має право за своїм вибором вимагати оплати товару або відмовитися від договору купівлі-продажу.

Таким чином, лише у разі, коли покупець відмовився прийняти, і оплатити товар, продавець може за своїм вибором або вимагати виконання договору покупцем, або відмовитися від договору. Друга можливість надана продавцю, виходячи з того, що якщо покупець не виконав жодного свого обов`язку, не сплатив ціни товару та відмовився його прийняти (наприклад, надіслав продавцю заяву про відмову прийняти товар, безпідставно не прийняв запропоноване продавцем виконання зобов`язання з його боку, безпідставно повернув надісланий товар тощо), то така поведінка свідчить про втрату інтересу покупця до виконання договору. Продавець у свою чергу, також може втратити інтерес до договору, при цьому він володіє товаром і має можливість розпорядитися ним, зокрема продати його іншій особі, щоб отримати покупну ціну.

Тобто продавець також має право відмовитися від договору купівлі-продажу, тобто розірвати його шляхом вчинення одностороннього правочину, чи вимагати виконання договору з боку покупця за умови, якщо покупець втратив інтерес до договору, не прийнявши та не оплативши товар. У таких випадках позовна вимога продавця про розірвання договору в судовому порядку задоволенню не підлягає, оскільки порушує баланс інтересів сторін.

За умовами укладеного між сторонами 04 червня 2018 року договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна № ЮДЖ-1Б-105 (далі - Договір) покупець зобов`язується своєчасно сплатити суму Договору в порядку, передбаченому Договором (п. 5.5.), порядок розрахунку міститься у п. 5.1 Договору та передбачає щомісячну сплату внеску у сумі 15888 грн, перший внесок на протязі 3 днів з моменту підписання Договору, всі наступні до 25 числа кожного місяця, останні й до 25.10.2019 (розділ 5, п. 5.1.).

Вказаним Договором визначено право продавця розірвати цей Договорі в односторонньому порядку у разі відмови покупця від виконання грошового зобов`язання та/або зобов`язання прийняти майнові права по Договору (п. 8.6.).

Відмовою від виконання грошових зобов`язань та/або зобов`язання прийняти майнове право по договору вважається прострочення Покупцем виконання свого грошового зобов`язання щодо сплати першої частини суми Договору у повному обсязі більш ніж на один день або зобов`язання щодо сплати подальших частин суми Договору більш ніж на 10 календарних днів та/або зобов`язання прийняти майнові права більш ніж на 10 календарних днів, або його письмове звернення про розірвання договору чи інший документ або обставини, що свідчать про небажання покупця продовжувати договірні стосунки з продавцем (п. 8.5.).

Оскільки належними та допустимим доказами у розумінні вимог ст. 77, 78 ЦПК України, які надані самою позивачкою, доведено порушення нею порядку розрахунків за Договором та внесено, зокрема, перший внесок у сумі 16500 грн 14.06.2018 замість належного 07.06.2018, 04.07.2018 69300 грн, 04.10.2018 60000 грн, 04.07.2019 50000 грн, вказане свідчить про наявне у продавця право на підставі п. 8.5, 8.6. Договору розірвати цей Договорі в односторонньому порядку як наслідок відмови покупця від виконання грошового зобов`язання.

Про таке розірвання свідчить надіслання відповідачем 03.07.2019 повідомленні про розірвання в односторонньому порядку Договору купівлі-продажу майнових прав № ЮЖД-1Б-105 від 04.06.2018 та отримання такого позивачкою 12.07.2019, що і слід вважати датою розірвання договору в односторонньому порядку.

При цьому, колегія суддів зазначає, що оскільки відповідачем не доведено порушення з його боку строку введення в експлуатацію об`єкта нерухомості в третьому кварталі 2018 року саме через порушення порядку розрахунку з боку позивачки, вказане не звільняє його від передбаченої умовами договору (п. 8.7.) відповідальності у вигляді штрафу, який фактично є пенею, у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від грошової суми, фактично сплаченої Покупцем Продавцю згідно Договору за кожен день прострочення.

При цьому, для спірних правовідносин не має значення періодична переплата позивачкою за Договором, що виникала через порушення нею порядку розрахунків, на підставі чого судом зроблено помилковий висновок про те що, на думку суду, наявна переплата станом на 03.07.2019 у розмірі 23368 грн не може свідчити про відмову від виконання грошових зобов`язань перед відповідачем, оскільки відмова від виконання грошових зобов`язань внормована та погоджена сторонами в договорі, а самостійне, на власний розсуд тлумачення умов договору судом не передбачене.

Розрахунок пені з урахуванням подвійної облікової ставки НБУ становить:

період прострочення - 01.10.2018 - 12.07.2019, сума фактично сплачених покупцем продавцю коштів = 245800.00 грн.

[Пеня] = (245800.00 * 2 *18.0 * 92)/(365* 100) + (245800.00 * 2 *18.0 * 115)/(365* 100) + (245800.00 * 2 *17.5 * 78)/(365* 100) = 68568,10 грн, яка підлягає стягненню з відповідача на користь позивачки.

Відповідно до ч. 1 п. 2 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до п. 4 ч. 1, абз. 1 ч. 2, ч. 4 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

Виходячи з вищезазначеного, колегія суддів вважає, апеляційна скарга Приватного підприємства «Будівельний департамент «Південна Пальміра» підлягає частковому задоволенню, оскаржуване рішення суду першої інстанції скасуванню з ухваленням нового судового рішення про стягнення з ПП «Будівельний департамент «Південна Пальмира» у розмірі 68568,10 грн за Договором № ЮДЖ-1Б-105 купівлі продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна від 04.06.2018 на користь ОСОБА_1 .

Згідно ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справу на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Згідно з положеннями частини першої, пунктів 1, 4 частини третьої статті 133 ЦПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать, зокрема витрати на професійну правничу допомогу.

Згідно частин 1 та 13 статті 141 ЦПК України судові витрати покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове рішення, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

На підставі ст. 133, 141 ЦПК України, у зв`язку із частковим задоволенням позовних вимог ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Будівельний департамент «Південна Пальміра» про стягнення штрафу у розмірі 68568,10 грн за договором купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна від 04 червня 2018 року, судові витрати підлягають наступному розподілу.

Оскільки апеляційна скарга відповідача задоволена частково на 35,56%, то з позивачки на користь відповідача підлягає стягненню 3068,57 грн. За розгляд касаційної скарги з відповідача на користь позивачки належить до стягнення 6568,85 грн (11888х55,54%). Шляхом взаємозаліку з відповідача на користь позивачки підлягає стягнення судовий збір: 9430,54-3464,17 = 5966,37 грн.

Керуючись ст. 367, 374, 376 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Приватного підприємства «Будівельний департамент «Південна Пальмира» задовольнити частково.

Рішення Южного міського суду Одеської області від 12 січня 2021 року в частині позовних вимог ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Будівельний департамент «Південна Пальмира» про стягнення штрафу у розмірі 123890,35 грн за договором купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна від 04 червня 2018 року скасувати та ухвалити в цій частині нове судове рішення.

Позов ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Будівельний департамент «Південна Пальмира» про стягнення штрафу за договором купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна від 04 червня 2018 року задовольнити частково.

Стягнути з Приватного підприємства «Будівельний департамент «Південна Пальмира» (, адреса: 65091, м. Одеса, вул. Колонтаївська, 51, кв. 35) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_4 ) пеню за договором №ЮДЖ-1Б-105 купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна від 04 червня 2018 року в розмірі 68568,10 грн.

Стягнути з Приватного підприємства «Будівельний департамент «Південна Пальмира» (, адреса: 65091, м. Одеса, вул. Колонтаївська, 51, кв. 35) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_4 ) судовий збір у розмірі 5966,37 грн.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Дата складення повного тексту постанови 03 жовтня 2025 року

Головуючий М.В. Назарова

Судді: В.А. Коновалова

В.В. Кострицький