Провадження № 2/643/179/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30.09.2025 м. Харків

Салтівський районний суд міста Харкова у складі головуючого судді Крівцова Д.А., за участю секретаря судового засіданні Онди В.В., представника Салтівської окружної прокуратури міста Харкова Глієвої О.І., представника відповідача адвоката Петруніної К.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Харкові в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом керівника Салтівської окружної прокуратури м. Харкова, який діє в інтересах держави в особі Харківської міської ради, до ОСОБА_1 про витребування майна з чужого незаконного володіння

ВСТАНОВИВ

Зміст позовних вимог

Керівник Салтівської окружної прокуратури м. Харкова (позивач) просить витребувати на користь територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради (ХМР) з незаконного володіння ОСОБА_1 (відповідач) земельну ділянку площею 0,168 га з кадастровим номером :02:002:0010, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку площею 0,0235 га з кадастровим номером :02:002:0011, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (том 1, а.с. 1-24).

Обставини, якими позивач обґрунтовує позовні вимоги

Пунктом 18 додатку 1 до рішення 24 сесії ХМР 7 скликання «Про надання юридичним та фізичним особам дозволу на розроблення документації із землеустрою для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» від 19.12.2018 № 1369/18 ОСОБА_2 наданий дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею орієнтовно 0,14 га для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «А-3» по АДРЕСА_1 . Пунктом 12 додатку 1 до рішення 26 сесії ХМР 7 скликання «Про надання юридичним та фізичним особам дозволу на розроблення документації із землеустрою для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» від 17.04.2019 № 1546/19 ОСОБА_2 наданий дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею орієнтовно 0,1950 га для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «А-3» по АДРЕСА_1 . Пунктом 18 додатку 1 до рішення 24 сесії ХМР 7 скликання від 19.12.2018 № 1369/18 визнано таким, що втратив чинність. Рішенням 33 сесії ХМР 7 скликання «Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам» від 26.02.2020 № 2023/20 ХМР вирішила продати ОСОБА_2 земельну ділянку із земель комунальної власності: кадастровий номер: :02:002:0008; місце розташування: АДРЕСА_1 ; категорія земель: землі житлової та громадської забудови; вид використання земельної ділянки: для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «А-3»; форма власності: комунальна; площа земельної ділянки, га: 0,1915; ціна продажу земельної ділянки: 1343000,00 грн. На підставі зазначеного рішення 10.06.2020 між ХМР та ОСОБА_2 укладений договір № 38/20 купівлі-продажу земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Галіщевою О.А. за № 212. В подальшому ОСОБА_2 здійснено поділ земельної ділянки з кадастровим номером :02:002:0008 та зареєстровано право власності на дві земельні ділянки: :02:002:0010 площею 0,168 га та :02:002:0011 площею 0,0235 га (Земельні ділянки). Крім того, ОСОБА_2 на підставі договорів дарування № 1789 та № 1793 від 07.07.2022, посвідчених приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Ємець І.О., відчужено спірні Земельні ділянки з кадастровими номерами :02:002:0010 та :02:002:0011 на користь відповідача. На підставі вказаних договорів дарування рішеннями державного реєстратора приватного нотаріусу Харківського міського нотаріального округу Харківської області Ємець І.О. № 64106044 та № 64106357 від 07.07.2022 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, за відповідачем зареєстровано право власності на Земельні ділянки. На теперішній час фактичним володільцем спірних Земельних ділянок з кадастровими номерами :02:002:0010 та :02:002:0011 є відповідач. При цьому будинок за адресою: АДРЕСА_1 перебуває на державному обліку як пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення (охоронний № 7209-Ха, занесена до Державного реєстру нерухомих пам`яток України наказом Міністерства культури та інформаційної політики України від 04.06.2020 за № 1883, прийнята на облік рішенням виконавчого комітету Харківської обласної ради народних депутатів від 30.04.1980 № 334 від охоронним номером 461). Оскільки на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 знаходиться пам`ятка культурної спадщини місцевого значення, то така земельна ділянка в силу закону належить до земель історико культурного призначення та відповідно відноситься до особливо цінних земель. В порушення вимог чинного законодавства України ХМР відповідної зміни цільового призначення спірної земельної ділянки не здійснювала. Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ОСОБА_2 не містить інформації щодо зміни цільового призначення спірної земельної ділянки. Право власності на комунальне майно належить територіальним громадам, від імені та в інтересах яких діють відповідні органи місцевого самоврядування. Прийняття органом місцевого самоврядування рішень попри встановлену законом процедуру відчуження земельної ділянки не буде відображати волю територіальної громади як власника комунального майна, оскільки її інтереси визначаються доцільністю, економністю та ефективністю використання майна. Таким чином, спірні Земельні ділянки вибули з власності територіальної громади без достатньої правової підстави та поза волею власника, тоді як видача рішення ХМР, яка має діяти від імені Українського народу Харківської територіальної громади, не свідчить про наявність волі самої громади на вибуття вказаної землі з комунальної власності з огляду на неправомірність дій органу місцевого самоврядування по передачі цих земель у власність. При цьому відповідач без відповідної правової підстави заволодів Земельними ділянками, а тому Земельні ділянки підлягають витребуванню у нього на користь територіальної громади в особі ХМР.

Основні процесуальні дії у справі

Ухвалою судді Московського районного суду м. Харкова від 27.10.2023 позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі. Розгляд справи ухвалено проводити за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою судді Московського районного суду м. Харкова від 27.12.2023 заяву позивача про забезпечення позову задоволено. Заборонено відчуження земельної ділянки площею 0,168 га з кадастровим номером :02:002:0010, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , та земельної ділянки площею 0,0235 га з кадастровим номером :02:002:0011, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , які зареєстровані на праві власності за ОСОБА_1 .

Ухвалою Салтівського районного суду міста Харкова від 14.08.2025 у задоволенні заяви Харківської міської ради про залишення позову без розгляду - відмовлено.

Ухвалою Салтівського районного суду міста Харкова від 14.08.2025 закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду по суті.

Ураховуючи складність справи, суд, керуючись положеннями ч. 1 ст. 244 ЦПК України, відклав ухвалення та проголошення судового рішення.

Стислий виклад позиції учасників справи в ході судового провадження

Представник відповідача надала відзив на позовну заяву, згідно з яким просила відмовити в задоволенні позовних вимог. В обґрунтування зазначила, що на теперішній час фактичним володільцем спірних Земельних ділянок є відповідач. Відповідач є належним набувачем права власності на Земельні ділянки, і задоволення позовних вимог прокурора може стати порушенням права приватної власності, яке гарантовано не тільки Конституцією України, а і Європейською конвенцією з прав людини. Умовами договору купівлі-продажу земельної ділянки передбачено, що продавець на підставі рішення 33 сесії ХМР 7 скликання від 26.02.2020 № 2023/20 передає за плату, а покупець приймає і оплачує вартість земельної ділянки площею 0,1915 га, у тому числі за земельними угіддями: землі під соціально-культурними об`єктами 0,0202 га, землі під соціальнокультурними об`єктами 0,1713 га із земель житлової та громадської забудови по АДРЕСА_1 . Також у договорі зазначено, що земельна ділянка продається для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «А-3». Цільове призначення земельної ділянки: для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури. У пункті 1.3 вказано, що на земельній ділянці діють обмеження (обтяження): площею 0,023 га охоронна зона навколо (впродовж) об`єкта транспорту; площею 0,0032 га охоронна зона навколо (впродовж) об`єкта енергетичної системи; площею 0,017 га - охоронна зона навколо (впродовж) об`єкта енергетичної системи; площею 0,0019 га - охоронна зона навколо (впродовж) об`єкта енергетичної системи. Таким чином, ХМР при розробці умов договору чітко розуміла та перевіряла всі наявні ризики, обмеження, обтяження тощо щодо предмета договору. Отже, доступна інформація стосовно неможливості продажу такої земельної ділянки була відсутня. Первісний набувач добросовісно набула право приватної власності на земельну ділянку, при цьому сплативши за неї визначену суму до бюджету. Тобто з 2020 року первісний набувач земельної ділянки, а згодом відповідач, виконувавши умови договору, ніс майнові збитки та добросовісно здійснював належне йому право приватної власності, відповідно, мав та міг розраховувати на добросовісну поведінку з боку органів державної влади та місцевого самоврядування. Підписуючи договір та несучи витрати по оплаті та укладенні договору, первісний набувач цілком обґрунтовано розраховував на законність такої угоди. Ризик будь-якої помилки держоргану має покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються. Намагання виправити допущену в минулому органом влади помилку не може мати наслідком непропорційне втручання в нове право відповідача та перекладати на нього всі негативні наслідки такої помилки, оскільки задоволення позову з формальних підстав покладатиме надмірний індивідуальний тягар на особу, яка володіє ділянкою протягом тривалого часу, а отже порушить справедливий баланс інтересів сторін. Отже, втручання держави в право відповідача на мирне володіння майном - спірною ділянкою, зважаючи на тривале добросовісне користування ділянкою відповідачем, який протиправних дій для заволодіння нею не вчиняв, має ознаки непропорційного втручання в право другого відповідача на мирне володіння майном. Звертаючись із зазначеним позовом до суду, прокурором не надано жодного обґрунтованого та фактично доведеного доказу протиправної поведінки відповідача щодо набуття ним права власності на спірну земельну ділянку. Крім того, на сайті Міністерства культури та стратегічних комунікацій України дійсно наявний Державний реєстр нерухомих пам`яток України. Обравши Харківську область в таблиці за № 297, можна дізнатись, що дійсно «жилий будинок» 1924 року за адресою: Металіста, 5, віднесено до пам`ятки містобудування та архітектури Наказом МКІП від 04.06.2020 № 1883, охоронний номер 7209-Ха. Із цього реєстру вбачається два неспівпадіння: 1) В реєстрі зазначено «жилий будинок», але у всіх реєстрах, наказ, розпорядженнях, договорі купівліпродажу вказано «нежитлові приміщення»; 2) В реєстрі вказано адресу « АДРЕСА_2 », але нежитлові приміщення, що використовуються відповідачем, та спірні земельні ділянки розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . Землі історикокультурного призначення можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності, отже, навіть за наявності на земельній ділянці відповідача об`єкта пам`ятки культурної спадщини, це не перешкоджає йому мати у приватній власності землі під такою пам`яткою. Крім того, строк, у межах якого прокурор та позивач могли звернутись до суду за оскарженням рішення ХМР від 04.06.2020, становив 3 роки та сплив 04.06.2023, а отже позов подано з пропуском строку позовної давності. Посилаючись на вказані обставини, положення ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, численну практику Європейського суду з прав людини, Верховного Суду, в тому числі в контексті застосування принципу пропорційності втручання в право власності, представник відповідача просила відмовити в задоволенні позову (том 2, а.с. 59-70).

Представник позивача подала відповідь на відзив, згідно з якою наполягала на задоволенні позову. В обґрунтування зазначила, що на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 знаходиться пам`ятка культурної спадщини місцевого значення, тому така земельна ділянка в силу закону належить до земель історико культурного призначення та відноситься до особливо цінних земель відповідно до вимог ст. 150 ЗК України, але аж ніяк не до земель житлової та громадської забудови. Отже органи, які погоджували проект, знали про наявність обмежень у використанні земельної ділянки для цілей експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «А-3». ХМР з проекту землеустрою також було достеменно відомо, що спірна земельна ділянка в силу закону відноситься до особливо цінних земель історикокультурного призначення та її відведення та відчуження як земель житлової та громадської забудови неможливо без дотримання вимог законодавства, що регулює відносини у сфері охорони культурної спадщини та вимог ст. 150 ЗК України. В порушення вказаних вимог ХМР відповідні зміни цільового призначення спірної земельної ділянки не здійснювала. Добросовісність дій особи варто визначати, виходячи з її дій, що виявляють її волю та волевиявлення, а також формуються відповідно до усвідомлення меж, за які недопустимо виходити. На момент набуття права власності на спірне майно за договором дарування, відповідач був обізнаний про особливий статус земельних ділянок, порушення діючого законодавства при їх виділенні у приватну власність ОСОБА_2 та наявність судового спору щодо їх повернення, що вочевидь свідчить про його недобросовісність. І первинний набувач і відповідач, з метою набуття та збереження майна у своїй власності, діяли вочевидь недобросовісно, а тому позбавлення відповідача майна не суперечитиме принципам, встановленим ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (том 2, а.с. 78-93).

Представник відповідача подала заперечення, в яких зазначила, що ОСОБА_2 не здійснювала дії, спрямовані на зміну цільового призначення земельної ділянки, що є предметом спору в цій справі. Таким цільове призначення було визначено ще до розроблення проекту землеустрою, таке цільове призначення зазначене в офіційних джерелах держави. Вважливе значення для вирішення справи має наступний факт. Так 19.12.2018 та 17.04.2019 громадянці ОСОБА_2 було надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою земельної ділянки. 26.02.2020 було прийнято рішення про можливість продажу такої земельної ділянки. І лише 04.06.2020 Мінкультури внесло у відповідний реєстр відомості про «жилий будинок» 1924 року за адресою: АДРЕСА_2 , та віднесло його до пам`ятки містобудування та архітектури Наказом МКІП від 04.06.2020 № 1883, охоронний номер 7209-Ха. Таким чином, на момент погодження проекту землеустрою та прийняття рішення про можливість продажу земельної ділянки, відомості про розташування на цій земельній ділянці об`єкту культурної спадщини не були офіційно опубліковані. Позивач посилається на висновок Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації від 05.08.2019 №01-04/2002- 2/1739 та ігнорує той факт, що крім іншого рішення містить наступні висновки: «Водночас за результатами розгляду наданих матеріалів встановлено, що земельна ділянка відводиться виключно для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі і не стосується проведення робіт на вказаній земельній ділянці». Тобто місцевий орган охорони культурної спадщини погодився із можливістю вказаного використання земельної ділянки, не вбачав в цьому дій, які можуть завдати шкоди культурній спадщині, на підставі чого і погодив проект землеустрою. В даному випадку не доведено, що саме відповідач знав про особливості первинного відчуження земельної ділянки, а отже відповідач є належним та добросовісним набувачем, витребування земельної ділянки є перевищенням повноважень та неналежним способом захисту (том 2, а.с. 143-149).

Представник позивача надав письмові пояснення, в яких зазначив, що навколо історико-культурних заповідників, історико-культурних заповідних територій, музеїв просто неба, меморіальних музеїв-садиб, пам`яток культурної спадщини, їх комплексів (ансамблів) встановлюються зони охорони пам`яток із забороною діяльності, що шкідливо впливає або може вплинути на додержання режиму використання таких земель. Порядок використання земель історико-культурного призначення визначається законом. Землі історико-культурного призначення відносяться до особливо цінних земель. Таким чином, оскільки на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 знаходиться пам`ятка культурної спадщини місцевого значення, то така земельна ділянка в силу закону належить до земель історико-культурного призначення та відповідно відноситься до особливо цінних земель. Віднесення земельних ділянок до певних категорії та виду цільового призначення земельних ділянок має відповідати класифікатору та правилам, зазначеним в абзаці першому ч. 1 ст. 20 Земельного кодексу України. Зміна цільового призначення земельних ділянок (тобто переведення земельної ділянки з однієї категорії, визначеної ч. 1 ст. 19 ЗК України, в іншу) здійснюється за проектами землеустрою та з дотриманням відповідної процедури. Саме на стадії погодження проекту землеустрою з`ясовується правовий режим земельної ділянки, зокрема й відповідність його документації із землеустрою або містобудівній документації. У разі виявлення, що проект не відповідає такій документації, у його погодженні повинно бути відмовлено. Неприйняття міською радою рішення про зміну цільового призначення цієї земельної ділянки та приведення його у відповідність до дійсного призначення не впливає на правовий режим цієї земельної ділянки як такої, що належить до земель історико-культурного призначення, оскільки за законом такий правовий режим пов`язаний з фактом знаходження на ній споруди (будівлі), яка є пам`яткою архітектури, а не рішенням органу місцевого самоврядування. Щодо доводів відповідача про те, що житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 взято на облік як пам`ятку архітектури та містобудування місцевого значення вже після ухвалення Харківською міською радою оскаржуваного рішення від 26.02.2020 № 2023/20, то зазначена будівля включена до відповідного переліку рішенням виконавчого комітету Харківської обласної Ради народних депутатів відповідно до Закону Української РСР «Про охорону і використання пам`яток історії та культури», з прийняттям Закону України «Про охорону культурної спадщини» не втратила свого спеціального статусу як пам`ятки та залишала за собою свій статус до моменту прийняття рішення про її включення до Державного реєстру нерухомих пам`яток України відповідно до наказу Міністерства культури та інформаційної політики України від 04.06.2020 №1883. І ОСОБА_2 , і ХМР з проекту землеустрою було достеменно відомо, що спірна земельна ділянки в силу закону відносяться до особливо цінних земель історико-культурного призначення та її відведення та відчуження як земель житлової та громадської забудови неможливе без дотримання вимог законодавства, що регулює відносини у сфері охорони культурної спадщини та вимог ст. 150 ЗК України (том 2, а.с. 152-160).

Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги та доводи, викладені в позові, підтримала в повному обсязі. В обґрунтування правової позиції висловила доводи, аналогічні доводам заяв по суті справи та письмовим поясненням.

Представник відповідача - адвокат Петруніна Х.О. в судовому засіданні заперечувала проти задоволення позовних вимог. В обґрунтування правової позиції висловила доводи, аналогічні доводам заяв по суті справи.

Відповідач у судове засідання не з`явився, про дату, час і місце судового засідання повідомлявся належним чином

Представник Харківської міської ради у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином.

Основні фактичні обставини та докази, на підставі яких вони встановлені

19.12.2018 24 сесією 7 скликання ХМР винесено рішення № 1369/18 «Про надання юридичним та фізичним особам дозволу на розроблення документації із землеустрою для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» (том 1, а.с. 26).

Відповідно до пункту 18 додатку 1 до рішення 24 сесії 7 скликання ХМР «Про надання юридичним та фізичним особам дозволу на розроблення документації із землеустрою для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» від 19.12.2018 № 1369/18, громадянці ОСОБА_2 наданий дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею, орієнтовно, 0,1400 га для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «А-3» по АДРЕСА_1 (том 1, а.с. 27-29).

17.04.2019 26 сесією 7 скликання ХМР винесено рішення № 1546/19 «Про надання юридичним та фізичним особам дозволу на розроблення документації із землеустрою для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» (том 1, а.с. 30).

Відповідно до пункту 12 додатку 1 до рішення 26 сесії 7 скликання ХМР «Про надання юридичним та фізичним особам дозволу на розроблення документації із землеустрою для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» від 17.04.2019 № 1546/19, громадянці ОСОБА_2 наданий дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею, орієнтовно, 0,1950 га для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «А-3» по АДРЕСА_1 . Пункт 18 додатку 1 до рішення 24 сесії ХМР 7 скликання від 19.12.2018 № 1369/18 визнаний таким, що втратив чинність (том 1, а.с. 31-35).

26.02.2020 33 сесією 7 скликання ХМР винесено рішення № 2023/20 «Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам» (том 1, а.с. 36).

Як вбачається з Витягу з Додатку до рішення 33 сесії ХМР 7 скликання від 26.02.2020 № 2023/20, у п. 14 Переліку юридичних та фізичних осіб, яким продаються земельні ділянки або відмовлено в продажу, зазначено на продажі громадянці ОСОБА_2 земельної ділянки із земель комунальної власності: кадастровий номер: :02:002:0008; місце розташування: АДРЕСА_1 ; категорія земель: землі житлової та громадської забудови; вид використання земельної ділянки: для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «А-3»; форма власності: комунальна; площа земельної ділянки, га: 0,1915; ціна продажу земельної ділянки: 1343000,00 грн. (том 1, а.с. 37).

10.06.2020 між ХМР (Продавець) та ОСОБА_2 (Покупець) укладений Договір купівліпродажу земельної ділянки № 38/20, посвідчений 10.06.2020 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Галіщевою О.А., зареєстрований за № 212. Відповідно до вказаного договору Продавець на підставі рішення 33 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 26.02.2020 № 2023/20 передає за плату, а Покупець приймає і оплачує вартість земельної ділянки площею 0,1915 га, у тому числі за земельними угіддями: землі під соціально культурними об`єктами 0,0202 га, землі під соціально культурними об`єктами 0,1713 га із земель житлової та громадської забудови по АДРЕСА_1 (кадастровий номер :02:002:0008) (том 1, а.с. 38-43).

ФО-П ОСОБА_3 на підставі Договору № 048/0419 від 25.04.2019 складено Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки гр. ОСОБА_2 для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «А-3» (офісний комплекс) за адресою: АДРЕСА_1 (том 1, а.с. 44-77).

14.05.2019 за № 1370/176-19 Головним управлінням держгеокадастру в Харківській області видано Довідку з державної статистичної звітності про наявність земель та розподіл їх за власниками земель, землекористувачами, угіддями щодо земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 (том 1, а.с. 48).

Згідно з Договором купівліпродажу від 03.11.2017, ТОВ «Промекологія і метал» передало, а ОСОБА_2 прийняла у власність нежитлові приміщення 1-го поверху № 2,3,6 -:-11 площею 115,7 кв.м. та 1/2 частину нежитлових приміщень 1-го поверху місць загального користування № 1,4,5 площею 13,5 кв.м., загальною площею 129,2 кв.м. в нежитловій будівлі літ «А-2», що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 . Зазначений Договір посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємцем І.О. 03.11.2017, зареєстрований в реєстрі за № 7705 (том 1, а.с. 56-57).

Відповідно до Договору купівліпродажу від 03.11.2017, ТОВ «Промекологія і метал» передало, а ОСОБА_2 прийняла у власність 1/2 частину нежитлових приміщень 1-го поверху № 1, 4, 5 та нежитлові приміщення 2-го поверху № 12-:-23 загальною площею 154,2 кв.м. в нежитловій будівлі літ «А-2», що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 . Зазначений Договір посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємцем І.О. 03.11.2017, зареєстрований в реєстрі за № 7709 (том 1, а.с. 57-58).

Як вбачається з Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 10.06.2019, ОСОБА_2 на праві приватної власності належать нежитлові приміщення 1-го поверху № 1-:-6, пл. 152,9 кв.м.; 2-го поверху № 1-:-5, пл. 153,6 кв.м.; 3-го поверху № 1-:-5, пл. 163,5 кв.м., заг. площею 470 кв.м. в літ «А-3» за адресою: АДРЕСА_1 (том 1, а.с. 55).

12.04.2019 Департаментом містобудування та архітектури складено «Коригування графічних матеріалів місця розташування земельної ділянки» на об`єкт за адресою: АДРЕСА_1 . У вказаному документі зазначено, що на ділянці розташована нежитлова будівля літ. «А-3», яка належить ОСОБА_2 на праві приватної власності (том 1, а.с. 63-66).

Відповідно до Висновку Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації № 01-04/2002-2/1739 від 05.08.2019, погоджено «Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ОСОБА_2 для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «А-3» за адресою: АДРЕСА_1 » за умов дотримання землекористувачем діючого пам`яткоохоронного законодавства (том 1, а.с. 68).

Згідно з Висновком Департаменту містобудування та архітектури Виконавчого комітету ХМР № 818/0/608-19 від 07.06.2019, Департамент погоджує ОСОБА_2 проект відведення земельної ділянки площею 0,1915 га. для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ «А-3» по АДРЕСА_1 та вважає за можливе надати земельну ділянку на умовах, визначених чинним законодавством (том 1, а.с. 69).

07.07.2022 між ОСОБА_2 (Дарувальник) та відповідачем (Обдаровуваний) укладений Договір дарування, посвідчений 07.07.2022 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємцем І.О., зареєстрований в реєстрі за № 1789. Відповідно до умов вказаного договору, Дарувальник передає, а Обдаровуваний приймає в дар нежитлову будівлю літ «А-3» загальною площею 470,0 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , а також земельну ділянку площею 0,168 га, кадастровий номер :02:002:0010, категорія земель: землі житлової та громадської забудови, цільове призначення: 03.10 для будівництва та обслуговування адміністративних будівель, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку, вид використання земельної ділянки: для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ «А-3» (офісний комплекс), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , на якій розташована вищезазначена нежитлова будівля (том 1, а.с. 78-79).

07.07.2022 між ОСОБА_2 (Дарувальник) та відповідачем (Обдаровуваний) укладений Договір дарування, посвідчений 07.07.2022 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємцем І.О., зареєстрований в реєстрі за № 1793. Відповідно до умов вказаного договору Дарувальник передає, а Обдаровуваний приймає в дар належну ОСОБА_4 земельну ділянку, площею 0,0235 га, кадастровий номер :02:002:0011, категорія земель: землі житлової та громадської забудови, цільове призначення: 03.10 для будівництва та обслуговування адміністративних будівель, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . (том 1, а.с. 80-81).

Як вбачається з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 350738473 від 17.10.2023, відповідачу на праві власності належить земельна ділянка за кадастровим номером :02:002:0010 площею 0,168 га та нежитлова будівля літ «А-3» загальною площею 470,0 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , земельна ділянка місця розташування кадастровий номер :02:002:0010 (том 1, а.с. 88-91).

Згідно з Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 350739002 від 17.10.2023, відповідачу на праві власності належить земельна ділянка за кадастровим номером :02:002:0011. Відомості про наявність нежитлових приміщень на вказаній земельній ділянці у довідці відсутні (том 1, а.с. 92-93).

Як вбачається з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 350739571 від 17.10.2023, земельна ділянка з кадастровим номером :02:002:0008, належна ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 10.06.2020, перебуває в процесі поділу. Об`єкт нерухомого майна закрито у зв`язку з його поділом (том 1, а.с. 94-96).

З листа прокурора окружної прокуратури № 53-1172-21 від 28.10.2021 вбачається, що Харківським районним управлінням поліції № 2 ГУНП в Харківській області здійснюється досудове розслідування кримінального провадження № 0000060 від 16.07.2021 за фактом продажу земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 (том 1, а.с. 97-98).

Відповідно до листа Департаменту містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації № 01-04/3004-2/2289 від 05.11.2021, на державному обліку як пам`ятка містобудування та архітектури місцевого значення перебуває «Жилий будинок» за адресою: АДРЕСА_1 , охоронний № 7209-Ха, занесена до Державного реєстру нерухомих пам`яток України наказом Міністерства культури та інформаційної політики України від 04.06.2020 № 1883 за адресою: АДРЕСА_2 (том 1, а.с. 99-100).

З листа Департаменту культури і туризму Харківської обласної державної адміністрації № 05-25/3201 від 25.11.2021 вбачається, що територія земельної ділянки, розташованої по АДРЕСА_1 межує з пам`яткою археології місцевого значення поселенням Харків. Земельна ділянка знаходиться поза межами історичного ареалу, але потрапляє в комплексну охоронну зону будівлі Червонозаводського театру, розташованої поза межами історичного ареалу м. Харків (том 1, а.с. 105-108).

Згідно з відповіддю Департаменту земельних відносин Виконавчого комітету Харківської міської ради № 6429/0/225-23 від 15.03.2023, у ХМР відсутні підстави для витребування Земельних ділянок з власності відповідача (том 1, а.с. 120-122).

Салтівська окружна прокуратура міста Харкова 03.10.2023 направила на адресу ХМР повідомлення, згідно з яким прокуратурою в інтересах держави в особі Харківської міської ради буде подано позовну заяву до відповідача про витребування на користь територіальної громади м. Харкова спірних Земельних ділянок (том 1, а.с. 123-129).

Суду також надано паспорт на облікову карту на пам`ятку архітектури та містобудування за адресою: АДРЕСА_1 та акт візуального обстеження від 25.07.2024, виконаний працівником Департаменту культури і туризму Харківської обласної військової адміністрації (том 2, а.с. 99-114).

Застосовне законодавство та релевантна судова практика

Суд зобов`язаний керуватися завданням справедливого розгляду і вирішення цивільних справ, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі (ч. 2 ст. 2 ЦПК України).

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (ст. 12 ЦПК України).

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (ст. 13 ЦПК України).

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ст. 81 ЦПК України).

Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України). Тлумачення як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії. Дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними. Тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Сторони повинні діяти правомірно, зокрема, поводитися добросовісно, розумно враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності. Розумність характерна та властива як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів. Результат тлумачення приватно-правових норм, тобто діяльності зі з`ясування їхнього змісту (сенсу), має бути розумним (постанова Великої Палати Верховного Суду від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20, постанови Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 05.09.2022 у справі № 385/321/20, від 18.04.2022 у справі № 520/1185/16-ц, постанови Верховного Суду від 15.05.2019 у справі № 661/2532/17, від 11.08.2021 у справі № 723/826/19, від 13.08.2021 року в справі № 638/20102/16, від 16.06.2021 у справі № 554/4741/19).

Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (ч. 1 ст. 4 ЦПК).

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (ч. 1, 2 ст. 5 ЦПК).

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (ст. 15 ЦК).

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (ч. 1, 2 ст. 16 ЦК).

Серед способів захисту речових прав Цивільний кодекс України виокремлює, зокрема, витребування майна із чужого незаконного володіння (стаття 387), усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном (стаття 391), визнання права власності (стаття 392), відшкодування матеріальної і моральної шкоди (статті 1166, 1167, 1173) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02.02.2021 у справі № 925/642/19).

Розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню (подібний висновок викладений у пунктах 6.6., 6.7 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02.02.2021 у справі № 925/642/19).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, змісту права чи інтересу, по захист якого звернулась особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (схожі висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 5.06.2018 у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23) та від 16.11.2022 у справі № 911/3135/20 (підпункт 8.47)) (постанова Великої Палати Верховного Суду 10.04.2024 у справі № 496/1059/18).

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб`єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.13), від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (пункт 82), від 8 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20 (пункт 24)). Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (пункт 63)) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 908/976/19).

Надаючи правову оцінку належності обраного позивачем способу захисту, суди повинні зважати й на його ефективність з погляду Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція). У § 145 рішення від 15 листопада 1996 року у справі «Чахал проти Сполученого Королівства» (Chahal v. the United Kingdom, заява № 22414/93, [1996] ECHR 54) Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ, Суд) зазначив, що стаття 13 Конвенції гарантує на національному рівні ефективні правові способи для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни. Таким чином, суть цієї статті зводиться до вимоги надати особі такі способи правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави - учасники Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов`язань (постанова Великої Палати Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 908/976/19).

За загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи застосовуються тоді, коли сторони не пов`язані зобов`язальними відносинами. Якщо спір стосується правочину, укладеного власником майна, то його відносини з контрагентом мають зобов`язальний характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав. Так у ситуації, коли майно передане власником за правочином, який є оспорюваним, ефективним способом захисту може бути, зокрема, позов про визнання правочину недійсним та про застосування наслідків недійсності правочину. Водночас коли власник та особа, яка зареєструвала за собою право іпотеки на його нерухоме майно, не перебували у зобов`язальних відносинах, власник майна може скористатись речово-правовими способами захисту. У цьому висновку Велика Палата Верховного Суду звертається mutatis mutandis до власних висновків, викладених у пунктах 109, 110 постанови від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20). Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна з чужого незаконного володіння у порядку статей 387, 388 ЦК України (віндикаційний позов) й усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном згідно зі статтею 391 ЦК України (негаторний позов). Позовом про витребування майна (віндикаційним позовом) є вимога власника, який не є володільцем належного йому на праві власності індивідуально визначеного майна, до особи, яка ним заволоділа, про витребування (повернення) цього майна з чужого незаконного володіння. Негаторний позов - це вимога власника, який є володільцем майна, до будь-якої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов`язати відповідача утриматися від вчинення дій, які можуть призвести до виникнення таких перешкод. Схожі висновки викладені, зокрема, у пункті 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.01.2023 у справі № 488/2807/17. Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (стаття 391 ЦК України). За змістом цієї статті негаторний позов застосовується для захисту від порушень, які не пов`язані із позбавленням володіння (див. пункт 71 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц). За висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними, зокрема, у пункті 72 постанови від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц та пункті 100 постанови від 18.01.2023 у справі № 488/2807/17, визначальним критерієм для розмежування віндикаційного та негаторного позовів є відсутність або наявність у позивача володіння майном; відсутність або наявність в особи володіння нерухомим майном визначається виходячи з принципу реєстраційного підтвердження володіння; особа, до якої перейшло право власності на об`єкт нерухомості, набуває щодо нього всі правоможності власника, включаючи право володіння (постанова Великої Палати Верховного Суду 10.04.2024 у справі № 496/1059/18).

Велика Палата Верховного Суду наголошує, що оспорювання ланцюга договорів купівлі-продажу майнових прав (або інших правочинів) не є ефективним способом захисту (близькі за змістом висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц, від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16, від 23.02.2021 у справі № 359/3373/16-ц) (постанова Великої Палати Верховного Суду 15.09.2022 у справі № 910/12525/20).

Обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові. Подібний висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 (пункт 52), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 155) (постанова Великої Палати Верховного Суду 15.09.2022 у справі № 910/12525/20). Вказаний вище висновок Великої Палати Верховного Суду відносно того, що обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові, узгоджується з останньою релевантною практикою Великої Палати Верховного Суду, викладеною зокрема в постанові від 10.04.2024 у справі № 496/1059/18.

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України). Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція)).

У практиці Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) (наприклад, рішення ЄСПЛ у справах «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року, «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства» від 21 лютого 1986 року, «Колишній король Греції та інші проти Греції» від 23 листопада 2000 року, «Трегубенко проти України» від 02 листопада 2004 року, «Булвес» АД проти Болгарії» від 22 січня 2009 року, «Щокін проти України» від 14 жовтня 2010 року, «Сєрков проти України» від 07 липня 2011 року, «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті «суспільний», «публічний» інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.

Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Принцип «пропорційності» передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються.

Пунктами 32-35 рішення ЄСПЛ від 24 червня 2003 року «Стретч проти Сполученого Королівства» визначено, що майном у зазначеній статті 1 Першого протоколу до Конвенції, вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади. За висновком ЄСПЛ у зазначеній справі, «наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила». Оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, у такому випадку мало місце «непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції».

У рішенні ЄСПЛ у справі «Рисовський проти України» (заява № 29979/04, пункт 70) Суд підкреслив особливу важливість принципу «належного урядування». Він зазначив, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.

Принцип «належного урядування», як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу «помилку» не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються (постанова Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21).

Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) застосовується з огляду на такі принципи: 1) у першому реченні першого абзацу закладається принцип мирного володіння майном, який має загальний характер; 2) принцип, викладений у другому реченні того ж абзацу, охоплює питання позбавлення права власності й обумовлює його певними критеріями; 3) закріплений у другому абзаці принцип визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна у загальних інтересах. Другу та третю норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, треба тлумачити у світлі загального принципу, закладеного першою нормою (див.: mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі «East/West Alliance Limited проти України» від 23 січня 2014 року (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява № 19336/04), § 166-168).

Критеріями пропорційності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право.

Втручання держави у право власності повинне мати нормативну основу в національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними.

Якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів.

Втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа - добросовісний набувач - внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (див.: рішення ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» від 20 жовтня 2011 року (Rysovskyy v. Ukraine, заява №29979/04), «Кривенький проти України» від 16 лютого 2017 року(Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07)).

Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції ЄСПЛ констатує, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І, навпаки, встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії.

Будь-які приписи, зокрема і приписи Конвенції, слід застосовувати з урахуванням обставин кожної конкретної справи, оцінюючи поведінку обох сторін спору, а не лише органів державної влади та місцевого самоврядування (див.: постанову Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, провадження №14-208цс18, пункт 100). Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна із чужого незаконного володіння (стаття 387 ЦК України). Вказаний спосіб захисту можна реалізувати шляхом подання віндикаційного позову.

Предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його з чужого незаконного володіння.

Якщо законом установлені правові наслідки недобросовісного або нерозумного здійснення особою свого права, вважається, що поведінка особи є добросовісною та розумною, якщо інше не встановлено судом (частина п`ята статті 12 ЦК України).

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (див.: постанова Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо.

Добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей (див.: пункт 6.50 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19, провадження № 12-35гс21).

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див.: пункт 46.2 постанови Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, провадження № 14-436цс19, пункт 7.15 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17, провадження № 12-44гс20).

Добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам статті 388 ЦК України, а, відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар (див.: пункт 6.53 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19, провадження № 12-35гс21) (постанова Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 09.12.2024 у справі № 754/446/22).

Верховний Суд звертає увагу на те, що обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.13), від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц (пункт 82), від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20 (пункт 24)). Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18 (пункт 63)).

З урахуванням принципів приватного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 10.03.2021 у справі № 607/11746/17 (провадження № 61-18730св20).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди хоч безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, але знаходить вияв у правилах ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України, інших положеннях законодавства [див. постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37, 38)]. Згідно з указаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття [див. постанову від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42)].

У практиці ЄСПЛ (зокрема, рішеннях у справах Спорронґ і Льоннрот проти Швеції від 23.09.982, Джеймс та інші проти Сполученого Королівства від 21.02.1986, Щокін проти України від 14.10.2010, Сєрков проти України від 07.07.2011, Колишній король Греції та інші проти Греції від 23.11.2000, Булвес АД проти Болгарії від 22.01.2009, Трегубенко проти України від 02.11.2004,/West Alliance Limited проти України від 23.01.2014) напрацьовано три критерії (принципи), які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання в право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого Протоколу, а саме: чи є втручання законним; чи переслідує воно суспільний, публічний інтерес; чи є такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям. ЄСПЛ констатує порушення статті 1 Першого Протоколу, якщо хоча б одного критерію не буде додержано.

Критерій законності означає, що втручання держави у право власності особи повинне здійснюватися на підставі закону - нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним у питаннях застосування та наслідків дії його норм. Сам лише факт, що правова норма передбачає більш як одне тлумачення, не означає, що закон непередбачуваний. Сумніви щодо тлумачення закону, що залишаються, враховуючи зміни в повсякденній практиці, усувають суди в процесі здійснення правосуддя.

Втручання держави в право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення суспільного, публічного інтересу, при визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися значною свободою (полем) розсуду. Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

Критерій пропорційності передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого Протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. Справедлива рівновага - це наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе індивідуальний і надмірний тягар. Одним із елементів дотримання критерію пропорційності при втручанні в право особи на мирне володіння майном є надання їй справедливої та обґрунтованої компенсації.

Принцип належного урядування, як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу помилку не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються (постанова Верховного Суду від 17.04.2025 у справі № 904/186/23).

Відповідно до ст. 21 Земельного кодексу України порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для: а) визнання недійсними рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам; б) визнання недійсними угод щодо земельних ділянок; в) відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною; г) притягнення до відповідальності відповідно до закону громадян та юридичних осіб, винних у порушенні порядку встановлення та зміни цільового призначення земель.

Згідно з ст. 53 Земельного кодексу України до земель історико-культурного призначення належать земельні ділянки, призначені для збереження та обслуговування пам`яток культурної спадщини, їх комплексів (ансамблів), історико-культурних заповідників, історико-культурних заповідних територій, охоронюваних археологічних територій, музеїв просто неба, меморіальних музеїв-садиб.

Відповідно до ст. 54 Земельного кодексу України землі історико-культурного призначення можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності. Навколо історико-культурних заповідників, історико-культурних заповідних територій, об`єктів культурної всесвітньої спадщини, музеїв просто неба, меморіальних музеїв-садиб, які надані та використовуються для потреб охорони культурної спадщини, пам`яток культурної спадщини, їх комплексів (ансамблів) встановлюються зони охорони пам`яток із забороною діяльності, що шкідливо впливає або може вплинути на додержання режиму використання таких земель.

Положеннями ст. 54-1 Земельного кодексу України передбачено, що з метою охорони культурної спадщини на використання земель у межах території пам`ятки культурної спадщини, історико-культурного заповідника, історико-культурної заповідної території, охоронюваної археологічної території, музею просто неба, меморіального музею-садиби, зон охорони, буферної зони, історичного ареалу населеного місця, території об`єкта культурної всесвітньої спадщини встановлюються обмеження відповідно до Закону України "Про охорону культурної спадщини". Обмеження у використанні земель у межах території пам`ятки культурної спадщини, історико-культурного заповідника, історико-культурної заповідної території, охоронюваної археологічної території, музею просто неба, меморіального музею-садиби, зон охорони, історичного ареалу населеного місця, буферної зони, території об`єкта культурної всесвітньої спадщини поширюються на усі розташовані в межах цих територій та об`єктів землі незалежно від їх цільового призначення. Межі території, на яку поширюються такі обмеження, визначаються відповідно до Закону України "Про охорону культурної спадщини" і зазначаються в документації із землеустрою, містобудівній документації, науково-проектній документації у сфері охорони культурної спадщини. Відомості про зазначені обмеження у використанні земель вносяться до Державного земельного кадастру. Режим використання земель у межах території пам`ятки культурної спадщини, історико-культурного заповідника, історико-культурної заповідної території, охоронюваної археологічної території, музею просто неба, меморіального музею-садиби, зон охорони, історичного ареалу населеного місця, буферної зони, території об`єкта культурної всесвітньої спадщини визначається науково-проектною документацією у сфері охорони культурної спадщини, а до затвердження такої документації - Законом України "Про охорону культурної спадщини".

Згідно з ч. 2 ст. 14-1 Закону України "Про охорону культурної спадщини" режим використання території пам`ятки встановлює обмеження діяльності у використанні відповідної території (земель). Будь-яка діяльність у межах території пам`ятки має здійснюватися з дотриманням режиму використання пам`ятки, у тому числі всіх обмежень у використанні земель, зокрема у сфері забудови.

Відповідно до ст. 34 Закону України "Про охорону культурної спадщини" встановлення зон охорони пам`яток та затвердження меж історичних ареалів населених місць не може бути підставою для примусового вилучення з володіння (користування) земельних ділянок у юридичних та фізичних осіб за умов дотримання землевласниками та землекористувачами правил використання земель історико-культурного призначення. Зміна цільового призначення земельної ділянки, зміна функціонального призначення території, на яких розташовані пам`ятки, історико-культурні заповідники, історико-культурні заповідні території, охоронювані археологічні території, не є підставою для припинення обмежень у використанні земель, встановлених у зв`язку з наявністю таких об`єктів.

Положеннями ст. 23 Закону України «Про охорону культурної спадщини» передбачено, що усі власники пам`яток, щойно виявлених об`єктів культурної спадщини чи їх частин або уповноважені ними органи (особи) незалежно від форм власності на ці об`єкти зобов`язані укласти з відповідним органом охорони культурної спадщини охоронний договір. Порядок укладання охоронних договорів та їхні типові форми затверджуються Кабінетом Міністрів України. Відсутність охоронного договору не звільняє особу від обов`язків, що випливають із цього Закону.

Згідно з Порядком укладення охоронних договорів на пам`ятки культурної спадщини, щойно виявлені об`єкти культурної спадщини чи їх частини, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 28.12.2001 № 1768, охоронний договір укладається на пам`ятку чи її частину за видами об`єктів культурної спадщини. В охоронному договорі зазначається режим використання пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини, у тому числі території, на якій вони розташовані. Власник (користувач) пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини або уповноважений ним орган (особа) повинен забезпечити дотримання вимог пожежної, санітарної, екологічної безпеки, режиму використання пам`яток та пов`язаних з ними будівель, територій, культурних цінностей.

Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний. (постанова Великої Палати Верховного Суду від 11.10.2023 у справі № 756/8056/19).

Хоча п. 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень (рішення Європейського суду з прав людини від 09.12.1994 у справі "Руїз Торія проти Іспанії", від 18.07.2006 у справі «Проніна проти України», від 10.02.2010 у справі «Серявін та інші проти України»).

Позиція суду

Судом встановлено, що спірні Земельні ділянки були придбані у власність ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 10.06.2020, укладеного між ХМР та ОСОБА_2 . На момент укладення вказаного договору спірні Земельні ділянки були єдиним (неподіленим) об`єктом права власності.

В подальшому ОСОБА_2 здійснила поділ земельної ділянки, яка була предметом договору купівлі-продажи земельної ділянки від 10.06.2020, на дві окремі Земельні ділянки та зареєструвала право власності на вказані Земельні ділянки як на два окремі об`єкти права власності.

07.07.2022 ОСОБА_2 подарувала відповідачу нежитлову будівлю літ. А-3, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та Земельну ділянку площею 0,168 га. Також 07.07.2022 за іншим договором дарування ОСОБА_2 подарувала відповідачу Земельну ділянку площею 0,0235 га.

Таким чином, станом на час вирішення даної справи земельна ділянка, яка була предметом договору купівлі-продажи земельної ділянки від 10.06.2020, перетворена на дві спірні Земельні ділянки, що перебувають у власності відповідача.

Оцінюючи питання добросовісності набувачів Земельних ділянок, суд керується таким.

На стадії вирішення питання про відведення Земельних ділянок ОСОБА_2 , Департамент містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації підготував висновок від 05.08.2019, в якому, констатувавши факт наявності на Земельних ділянках пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення, зазначив, що земельна ділянка відводиться виключно для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі і не стосується проведення робіт на вказаній земельній ділянці. Ураховуючи наведене, Департамент містобудування та архітектури погодив проект землеустрою щодо відведення ОСОБА_2 . Земельних ділянок, які на той час були єдиним об`єктом, за умови дотримання землекористувачем діючого пам`яткоохоронного законодавства.

Департамент містобудування та архітектури Виконавчого комітету Харківської міської ради у висновку від 07.06.2019 також, констатуючи факт наявності на Земельних ділянках пам`ятки архітектури, дійшов висновку щодо можливості надання земельної ділянки ОСОБА_2 .

Таким чином, одразу два профільних органу, а саме Департамент містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації та Департамент містобудування та архітектури Виконавчого комітету Харківської міської ради, будучи достеменно обізнаними про наявність на Земельних ділянках пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення, дійшли висновку щодо можливості передачі Земельних ділянок у власність ОСОБА_2 .

У договорі купівлі-продажу земельної ділянки від 10.06.2020 продавець (ХМР) підтвердив, що земельна ділянка, яка є предметом цього Договору, входить до категорії земель, що можуть бути відчужені згідно з законодавством України, вільна від будь-яких майнових прав і претензій третіх осіб, про які на момент підписання цього Договору продавець чи покупець не міг не знати, не знаходиться під арештом і судових справ щодо неї немає.

За таких обставин ОСОБА_2 , діючи добросовісно та розумно, мала достатні підстави покладатись на висновки компетентних органів державної влади та місцевого самоврядування щодо можливості продажу їй Земельних ділянок, на яких була розташована пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення. Відповідно, ОСОБА_2 мала правомірні очікування вважати, що ХМР як орган місцевого самоврядування, який був обізнаний із наявністю на Земельних ділянках пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення, дотримався встановленої процедури передачі Земельних ділянок їй у власність, адже за наявності вказаної інформації рішення щодо передачі у її власність вищезазначеного майна було погоджено відповідними органами та за наслідками такого погодження ухвалено.

В подальшому ОСОБА_2 подарувала Земельні ділянки відповідачу. Доказів того, що відповідач на момент прийняття їх в дар був достовірно обізнаний про наявність на той момент іншого судового спору щодо Земельних ділянок, матеріали справи не містять.

При цьому суд враховує, що добросовісність поведінки особи презюмується (ч. 5 ст. 12 ЦК України), а доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч. 6 ст. 81 ЦПК України).

Доказів, які б переконливо спростовували презумпцію добросовісності набувачів Земельних ділянок, суду не надано.

За таких обставин у суду відсутні підстави для висновку про недобросовісність дій набувачів Земельних ділянок ОСОБА_2 та відповідача.

При цьому, як вбачається із сталої практики Європейського суду з прав людини, Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду, ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються; добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном.

З доводів позовної заяви та пояснень представника позивача вбачається, що підставою для витребування спірних Земельних ділянок на користь ХМР є порушення порядку їх відчуження з комунальної власності у приватну власність ОСОБА_2 , а саме неприйняття ХМР рішення про зміну цільового призначення Земельних ділянок з категорії земель житлової та громадської забудови на категорію земель історикокультурного призначення.

Вказана обставина, а саме невірне визначення категорії Земельних ділянок під час їх відчуження з комунальної власності, фактично є єдиною підставою для звернення позивача до суду з даним позовом.

Вирішуючи, чи може вказана обставина бути підставою для витребування Земельних ділянок на користь ХМР, суд керується таким.

Насамперед суд зауважує, що можливість перебування земель історикокультурного призначення у приватній власності прямо передбачена положеннями ст. 54 Земельного кодексу України.

Представник позивача в судовому засіданні на запитання суду пояснила, що в разі задоволення позову та витребування спірних Земельних ділянок на користь ХМР, після зміни їх цільового призначення відповідач не буде позбавлений можливості отримати їх у власність у встановленому законодавством порядку.

Таким чином, сам по собі факт перебування спірних Земельних ділянок у власності відповідача, навіть якщо було б змінено їх категорію на землі історикокультурного призначення, не суперечить законодавству України.

Крім того, як вбачається з матеріалів справи та визнано в судовому засіданні представником позивача і представником відповідача, будинок, який є пам`яткою архітектури та містобудування місцевого значення, перебуває у власності відповідача.

Таким чином, пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення, у зв`язку з наявністю якої спірні Земельні ділянки мали б бути віднесені до земель історикокультурного призначення, є власністю відповідача.

З пояснень представника позивача, наданих у судовому засіданні, вбачається, що на даний час правомірність перебування вказаного приміщення у власності відповідача не оспорюється.

Як зазначено вище, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди хоч безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, але знаходить вияв у правилах ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України, інших положеннях законодавства Згідно з указаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття.

Ураховуючи наведене, перебування Земельних ділянок у власності відповідача, який є власником пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення, як таке не суперечить засадам справедливості, добросовісності та розумності цивільного законодавства.

Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту, а саме витребування земельних ділянок від відповідача на користь ХМР, суд звертається до вказаного вище трискладового тесту та оцінює критерії законності, виправданості та пропорційності втручання в право власності відповідача на Земельні ділянки.

При цьому суд враховує, що державою наголошено на необхідності посилення захисту прав добросовісних набувачів майна, переданого з державної або комунальної власності у приватну власність, для чого, зокрема, прийнято Закон України від 12.03.2025 № 4292-IX «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача».

Виходячи з приписів ст. 21 Земельного кодексу України, порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для визнання недійсними рішень органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам, визнання недійсними угод щодо земельних ділянок, відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною.

Як вбачається з вказаної вище практики Верховного Суду, у випадку, коли сторони не пов`язані зобов`язальними відносинами, застосовуються речово-правові способи захисту прав, зокрема віндикаційний позов про витребування майна з чужого незаконного володіння. Верховним Судом також сформовано сталу практику, згідно з якою пред`явлення вимоги про витребування майна з чужого незаконного володіння є достатнім та ефективним способом захисту порушеного права і не потребує додаткового пред`явлення позовних вимог про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, визнання недійсними ланцюга договорів відчуження спірного майна тощо.

Ураховуючи наведене, суд приходить до висновку, що обраний позивачем спосіб захисту, пов`язаний з втручанням держави у право власності відповідача, здійснюватиметься на підставі закону, який є доступним для заінтересованих осіб та достатньо чітким і передбачуваним у питаннях застосування та наслідків дії його норм.

Оцінюючи критерій виправданості втручання, суд враховує, що виходячи з приписів Закону України «Про охорону культурної спадщини», культурна спадщина як сукупність успадкованих людством від попередніх поколінь об`єктів культурної спадщини має цінність з багатьох поглядів: археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього. Охорона об`єктів культурної спадщини є одним із пріоритетних завдань органів державної влади та органів місцевого самоврядування.

За таких обставин суд приходить до висновку, що втручання держави в право власності відповідача на Земельні ділянки відповідає суспільному інтересу, який полягає у створенні належних умов для збереження культурної спадщини, а саме пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення, яка розміщена на спірних Земельних ділянках.

Оцінюючи критерій пропорційності втручання в право власності відповідача, суд повинен дослідити дотримання справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами відповідача, який внаслідок такого втручання позбавиться власності. Як неодноразово зазначалось Європейським судом з прав людини та Верховним Судом, справедлива рівновага - це наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються; необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе індивідуальний і надмірний тягар; спосіб захисту, наслідком якого є втручання у право особи на мирне володіння майном, має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим.

Суд звертає увагу на приписи ст. 34 Закону України "Про охорону культурної спадщини", згідно з якими встановлення зон охорони пам`яток та затвердження меж історичних ареалів населених місць не може бути підставою для примусового вилучення з володіння (користування) земельних ділянок у юридичних та фізичних осіб за умов дотримання землевласниками та землекористувачами правил використання земель історико-культурного призначення.

Необхідність врахування вказаних вище приписів ст. 34 Закону України "Про охорону культурної спадщини" під час розгляду земельних спорів випливає з судової практики Верховного Суду (постанова від 09.08.2023 у справі № 925/3/20).

Позивач, обґрунтовуючи позовні вимоги, згідно з позовною заявою не посилався на факт неналежного використання відповідачем Земельних ділянок, яке могло б завдати шкоди пам`ятці архітектури та містобудування місцевого значення.

Аналіз вказаних вище приписів ст. 54, 54-1 Земельного кодексу України, ст. 14-1 Закону України "Про охорону культурної спадщини" свідчить, що з метою збереження та обслуговування пам`яток культурної спадщини на землях історико-культурного призначення встановлюються обмеження діяльності у використанні відповідної території (земель). Вказані обмеження встановлюються, зокрема, на підставі охоронних договорів, що укладаються на підставі ст. 23 Закону України «Про охорону культурної спадщини» та в порядку, визначеному Постановою Кабінету Міністрів України від 28.12.2001 № 1768. Предметом охоронних договорів є в тому числі режим використання територій, на яких пам`ятки розташовані.

За таких обставин належним, ефективним та пропорційним способом захисту порушених прав держави в особі Харківської міської ради, на переконання суду, є встановлення зони охорони пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення, а також встановлення пов`язаних з цим обмежень щодо використання Земельних ділянок, зокрема шляхом укладення охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини, в якому у відповідності до вказаної вище Постанови Кабінету Міністрів України від 28.12.2001 № 1768 буде зазначений режим використання території, на якій пам`ятка розташована.

Зазначений спосіб захисту порушених прав держави дозволить досягти легітимної мети, визначеної вище, а саме створити належні умови для збереження пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення, яка розміщена на спірних Земельних ділянках, і одночасно не буде становити надмірного і непропорційного тягаря для власника Земельних ділянок.

Схожі висновки викладені в постанові Харківського апеляційного суду від 05.06.2025 у справі № 615/2256/23, в якій, зокрема, зазначено, «що у даному випадку є передбачений ст. 23 Закону України № 1805-III правовий механізм захисту історичних пам`яток археології, який є доречний у контексті обставин цієї справи та передбачає більш збалансований підхід захисту суспільних інтересів: усі власники пам`яток, щойно виявлених об`єктів культурної спадщини чи їх частин або уповноважені ними органи (особи) незалежно від форм власності на ці об`єкти зобов`язані укласти з відповідним органом охорони культурної спадщини охоронний договір. З цих підстав можливо укладення між відповідачкою та Департаментом культури і туризму Харківської обласної державної (військової) адміністрації () охоронний договір на частину об`єкта культурної спадщини - пам`ятки археології місцевого значення Поселення Валки -IX спірну земельну ділянку на умовах і в порядку, визначеними постановою Кабінету Міністрів України від 28.12.2001 № 1768».

При цьому, як вказано в постанові Верховного Суду від 09.08.2023 у справі № 925/3/20, невіднесення тих чи інших земельних ділянок у встановленому порядку до земель історико-культурного призначення не означає, що об`єкти історико-культурного призначення, які знаходяться на таких ділянках, не знаходяться під охороною держави.

Ураховуючи наведене, суд відмовляє в задоволенні позовних вимог про витребування Земельних ділянок з власності відповідача, оскільки застосування такого способу захисту порушених прав не відповідає критерію пропорційності втручання, покладає на відповідача надмірний тягар та фактично призведе до виправлення за рахунок відповідача помилок, допущених під час передачі Земельних ділянок з комунальної у приватну власність, а досягнення легітимної мети звернення до суду з даним позовом, якою є створення належних умов для збереження пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення, можливе за рахунок застосування менш обтяжливих для відповідача способів захисту, не пов`язаних з позбавленням його права власності.

Керуючись ст. 2, 4, 10-13, 76-81, 89, 206, 258, 259, 263-265, 268, 273, 352, 354 ЦПК України

УХВАЛИВ

У задоволенні позову керівника Салтівської окружної прокуратури м. Харкова, який діє в інтересах держави в особі Харківської міської ради, до ОСОБА_1 про витребування майна з чужого незаконного володіння відмовити повністю.

Скасувати заходи забезпечення позову у вигляді заборони відчуження земельної ділянки площею 0,168 га з кадастровим номером :02:002:0010, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , та земельної ділянки площею 0,0235 га з кадастровим номером :02:002:0011, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , які зареєстровані на праві власності за ОСОБА_1 , вжиті згідно з ухвалою Московського районного суду м. Харкова від 27.12.2023 року.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Харківського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 Цивільного процесуального кодексу України.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи:

Салтівська окружна прокуратура м. Харкова (місцезнаходження: 61038, м. Харків, вул. Глобинська, буд. 23, ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України )

Харківська міська рада (місцезнаходження:61003, м. Харків, м-н Конституції, 7, ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України 04059243)

ОСОБА_1 (адреса реєстрації місця проживання: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ).

Суддя Д.А. Крівцов