КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
апеляційне провадження №22-ц/824/2913/2025
справа №753/7342/24
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 жовтня 2025 року м.Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Поліщук Н.В.

суддів Верланова С.М., Соколової В.В.

за участю секретаря судового засідання Крисіної В.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , підписаною адвокатом Зінченком Данилом Валентиновичем, на рішення Дарницького районного суду міста Києва від 14 серпня 2024 року (повне рішення складено 30 серпня 2024 року), ухвалене під головуванням судді Заставенко М.О.,

у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Укркарго», державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Макарова Олега В`ячеславовича, ОСОБА_1 , треті особи: Комунальне підприємство «Реєстраційне бюро», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кара Олександра Олександрівна, Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Обслуговуючий кооператив «ОБК Східна Брама» про визнання недійсними договорів, скасування рішення державного реєстратора, скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно, визнання права власності на нерухоме майно, -

встановив:

1. Короткий виклад доводів пред`явленого позову.

У квітні 2024 року ОСОБА_2 звернулась до суду із позовом про визнання недійсними договорів, скасування рішення державного реєстратора, скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно, визнання права власності на нерухоме майно.

В обґрунтування позову вказує, що позивачка 15 червня 2014 року, діючи за власним волевиявленням та з метою придбання власного житла у м. Києві, уклала з ТОВ "Радуга Сіті" попередній договір купівлі-продажу квартири, який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Басенко К.О. та зареєстрований в реєстрі за №983.

Отже, у 2014 році позивач проінвестувала будівництво 2-кімнатної квартири (будівельний номер АДРЕСА_1 , у зв`язку з чим набула майнових прав щодо цього об`єкта нерухомості, зокрема право на отримання в подальшому у власність відповідної квартири.

Згідно пункту 1.3.1 попереднього договору сторони мали укласти основний договір протягом IV кварталу 2015 року. Абзацом другим цього підпункту Попереднього договору додатково було визначено, що основний договір укладається протягом 30 календарних днів з моменту отримання стороною-2 відповідного повідомлення від сторони-1, яке надсилається поштою рекомендованим листом або іншим способом, який сторони оберуть за взаємним погодженням.

Однак, у 2015 році повідомлень про готовність укласти основний договір позивачем отримано не було, будівництво об`єкта суттєво затримувалось.

У березні 2018 року позивачкою отримана усна інформація про те, що ТОВ "Радуга Сіті", нібито, має намір припинити участь у будівництві ЖК "Східна брама", та існує вірогідність, що попередній договір в частині зобов`язання укласти основний договір, не буде виконаний продавцем.

29 березня 2018 року між ТОВ «Укркарго» (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) укладено Договір № 727/4/6/69 купівлі-продажу майнових прав.

ТОВ «Укркарго» видало позивачці довідку про оплату 100% об`єкту нерухомості та виписку із списку інвесторів.

31 березня 2019 року ТОВ «Укркарго» передало позивачці об`єкт нерухомості, про що було підписано відповідний акт.

12 лютого 2024 року за ОСОБА_2 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право власності на квартиру загальною площею 64,1 кв.м, житловою площею 34,4 кв.м, розташовану за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав, індексний номер: 366133709, сформованим Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лашиною Н.Г.

Вказує, що у 2024 році від сусідів по житловому комплексу дізналась про те, що квартира позивачки виставлена на продаж на сайті з продажу нерухомості, проте позивачка не мала і не має наміру продавати квартиру, жодних оголошень про продаж не розміщувала.

При спробі з`ясувати це питання стало відомо про існування зареєстрованого права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000, за ОСОБА_1 . При цьому, перша реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 000 була здійснена 18 вересня 2019 року за ОСОБА_3 на підставі рішення державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Макарова О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 вересня 2019 року, індексний номер 48775038.

За даними Державного реєстру речових прав убачається, 14 січня 2020 року приватним нотаріусом Василенком О.А. проводилась державна реєстрація змін до розділу щодо адреси об`єкта з реєстраційним номером 000, а саме АДРЕСА_2 змінено на АДРЕСА_2 , а через два тижні знову внесено зміни та вказано АДРЕСА_3 .

Звертає увагу, що ОСОБА_2 як інвестор у 2014 році повністю виконала свої фінансові зобов`язання за попереднім договором та договором забезпечення, а в подальшому зобов`язання щодо доплати за квадратні метри, які склали різницю між фактичною та будівельною площею квартири.

Позивачка уважає, що внаслідок маніпуляцій з адресою розташування квартири АДРЕСА_4 , а саме такими будівельними термінами як «секція» та «корпус», в Державному реєстрі речових прав, окрім відомостей про право власності ОСОБА_2 на спірну квартиру, одночасно містяться відомості про зареєстроване право власності іншої особи на цю ж саму квартиру під іншим реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна.

Вказує, що договір купівлі-продажу майнових прав №1090/4/6/267МП від 18 січня 2016 року між ТОВ "Укркарго" та ОСОБА_3 , а також договір купівлі-продажу від 24 березня 2023 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 є правочинами, які порушують публічний порядок, оскільки спрямовані на порушення конституційних прав дійсного власника об`єкта інвестування (квартира АДРЕСА_4 ) ОСОБА_2 , та на незаконне заволодіння майном, яке належить позивачці.

Мотивуючи наведеним, просить суд:

- визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав №1090/4/6/267МП від 18 січня 2016 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Укркарго" та громадянином України ОСОБА_3 ;

- визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Макарова О.В. про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень (з відкриття розділу) від 20.09.2019, індексний номер 48775038;

- визнати недійсним Договір купівлі-продажу від 24.03.2023 між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , серія та номер 1304, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Карою О.О.;

- скасувати державну реєстрацію прав на нерухоме майно, а саме реєстрацію права власності ОСОБА_1 на квартиру за адресою АДРЕСА_3 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000);

- визнати за ОСОБА_2 право власності на квартиру за адресою АДРЕСА_2 , загальною площею 64,1 кв.м., житловою площею 34,4 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000.

2. Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції.

Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 14 серпня 2024 року позов ОСОБА_2 задоволено частково.

Визнано недійсним договір № 1090/4/6/267МП купівлі-продажу майнових прав від 18 січня 2016 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Укркарго» та ОСОБА_3 .

Скасовано рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Макарова Олега Вячеславовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 20 вересня 2019 року індексний номер 48775038 про державну реєстрацію за ОСОБА_3 права власності на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000).

Скасовано державну реєстрацію прав на нерухоме майно, а саме: реєстрацію права власності ОСОБА_1 на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_3 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000), та припинено право власності ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на вищевказану квартиру.

В решті позовних вимог відмовлено.

Стягнуто з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 судовий збір у розмірі 2 725,20 грн. Стягнуто із ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 судовий збір у розмірі 1 514 грн.

Додатковим рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 01 жовтня 2024 року заяву представника позивача ОСОБА_2 адвоката Мостовенко М.В. про ухвалення додаткового рішення та вирішення питання про судові витрати у цивільній справі №753/7342/24 задоволено частково.

Стягнуто із ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 судові витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 9 666,68 грн. Стягнуто із ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 судові витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 4 833,34 грн. В іншій частині заяви відмовлено.

Задовольнивши частково позов, суд першої інстанції мотивував рішення відсутністю волевиявлення забудовника ТОВ «Укркарго» на укладання з ОСОБА_3 спірного правочину договору купівлі-продажу майнових прав № 1090/4/6/267МП від 18 січня 2016 року, отже вказаний договір суперечить приписам частини 3 статті 203 ЦК України, тому підлягає визнанню судом недійсним.

Суд зазначив, що оскільки ОСОБА_3 не був власником спірної квартири та не мав права її відчужувати, отже відповідне майно вибуло з володіння дійсного власника поза його волею, тому в силу положень статті 658 ЦК України та статті 330 ЦК України ОСОБА_1 (як покупець за Договором купівлі-продажу від 24 березня 2023 року) права власності на спірну квартиру також не набув.

Суд зробив висновок, що ефективним способом захисту за встановлених судом обставин є визнання недійсним договору № 1090/4/6/267МП купівлі-продажу майнових прав від 18 січня 2016 року між ТОВ «Укркарго» та ОСОБА_3 , скасування рішення державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Макарова О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 20 вересня 2019 року індексний номер 48775038, а також скасування державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_3 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000) з припиненням права власності останнього на вищевказану квартиру.

3. Короткий зміст вимог апеляційної скарги.

Не погодившись з ухваленим рішенням, адвокатом Зінченком Д.В., який діє в інтересах ОСОБА_1 , подано апеляційну скаргу.

В обґрунтування апеляційної скарги посилається на не повне з`ясування обставин у справі, невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм процесуального права та не правильне застосування норм матеріального права.

Вказує, що з вересня 2019 року по квітень 2024 року жодних претензій або позовних вимог від позивачки до першого власника майна ОСОБА_3 не надходило.

Судом першої інстанції не надано оцінку, що договір купівлі-продажу майнових прав №727/4/6/69 між ТОВ "Укркарго" та ОСОБА_2 укладено 29 березня 2018 року, натомість договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: 1090/4/6/267МП між ТОВ "Укркарго" та ОСОБА_3 укладений 18 січня 2016 року, тобто на 2 роки раніше.

Посилається на невірно встановлені фактичні обставини у справі і характер спірних правовідносин, оскільки ОСОБА_3 (першочергово) був набувачем майнових прав на нерухоме майно, що зводитиметься у майбутньому, після чого останній набув права власності на вказане нерухоме майно.

Натомість, ОСОБА_1 , який фактично не міг значитися у списках інвесторів, набув права власності вже на збудований об`єкт нерухомого майна. Отже, ОСОБА_1 у розумінні статті 330 ЦК України є добросовісним набувачем, оскільки не знав і не міг знати, що ОСОБА_3 не мав права відчужувати нерухоме майно, як зазначено у рішенні суду.

Звертає увагу, що позивачем не висунуто віндикаційну вимогу, щодо витребування свого майна із чужого незаконного володіння, оскільки саме такий спосіб захисту майнових прав є належним та передбачений нормами цивільного законодавства України для вказаного виду правовідносин.

Визнання недійсними договорів між ТОВ "Укркарго" та ОСОБА_3 , а також між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , скасування державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 , скасування державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 жодним чином не захистили права та інтереси позивача ОСОБА_2 , оскільки остання зареєструвала право власності, зареєстрована та проживає у спірному об`єкті нерухомості.

Посилається на те, що судом першої інстанції визнані доведеними факти, які встановлено неналежними та недопустимим доказами.

Посилається на порушення принципу диспозитивності, оскільки судом першої інстанції за заявою позивачки вжито заходи забезпечення позову та відхилено клопотання ОСОБА_1 про відкладення судового розгляду 14 серпня 2024 року, у зв`язку із перебуванням останнього за межами Києва.

Звертає увагу, що право власності на спірну квартиру виникло у першочергового власника ОСОБА_3 з моменту її державної реєстрації за РНОНМ №000 від 18 вересня 2019 року. Проте право власності позивачки за РНОНМ №000 виникло лише 12 лютого 2024 року, через 4 роки після здійснення добросовісним набувачем дій щодо направлення запитів до інстанцій, з метою усунення у встановлений законом спосіб перешкод у користуванні нерухомим майном.

Зазначає, що показання свідка ОСОБА_4 не є належним і достатнім доказом підтвердження факту володіння майном ОСОБА_2 , оскільки такі обставини можуть посвідчуватись лише свідоцтвом про право власності, свідоцтвом про спадщину та доповнюватись інформацією (витягами) з реєстру прав власності на нерухоме майно.

Мотивуючи наведеним, просить суд рішення Дарницького районного суду міста Києва від 14 серпня 2024 року скасувати, ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

4. Доводи особи, яка подала відзив на апеляційну скаргу.

12 грудня 2024 року на адресу Київського апеляційного суду надійшов відзив адвоката Мостовенко М.В., яка діє в інтересах ОСОБА_2 , на апеляційну скаргу.

В обґрунтування відзиву посилається безпідставність та необґрунтованість апеляційної скарги.

Судом першої інстанції вірно установлено, що договір купівлі-продажу майнових прав з ОСОБА_3 був підроблений.

Скаржником проігноровано факт укладення та виконання позивачкою ще у 2014 році нотаріально посвідченого попереднього договору від 15 червня 2014 року та договору забезпечення №727/4/6/69 від 15 червня 2014 року.

Звертає увагу, що з урахуванням укладення 15 червня 2014 року попереднього договору від 15 червня 2014 року та договору забезпечення №727/4/6/69 від 15 червня 2014 року ТОВ "Укркарго" вже не мало права відчужувати майнові права на спірну квартиру будь-яким іншим особам, оскільки вони належали виключно позивачці як інвестору.

Відповідачами не надано жодного доказу, яким би підтверджувалося здійснення ОСОБА_3 оплати майнових прав на спірну квартиру та реальність договору купівлі-продажу майнових прав між ОСОБА_3 та ТОВ "Укркарго".

Посилається на те, що реєстрація права власності на спірну квартиру за ОСОБА_3 здійснена на підставі підроблених документів.

Щодо доводів скаржника про не пред`явлення позивачкою вимог з вересня 2019 року по квітень 2024 року вказує, що про існування спірної реєстрації позивачка дізналась лише у 2024 році, коли від сусідів по житловому комплексу до неї надійшла інформація про те, що на сайті продажу нерухомості її квартира виставлена на продаж.

Щодо тверджень скаржника про те, що ОСОБА_1 є добросовісним набувачем вказує, що відповідач отримавши ухвалу суду та копію позовної заяви жодним чином не відреагував, відзив на позов не подав, у судові засідання не з`являвся та представників не направляв.

Уважає, що така поведінка не є характерною для особи-добросовісного набувача.

Доводи скаржника про те, що відповідне нерухоме майно не може бути витребувано від ОСОБА_1 спростовуються положеннями статті 388 ЦК України.

Щодо належного способу захисту вказує, що у цьому випадку запис про право власності за позивачкою вже внесено, тому права позивачки відновить саме закриття неправомірно відкритого розділу, а не внесення її даних як власника майна в цей неправомірний відкритий розділ, в якому до того ж наведені неправильні характеристики щодо площі об`єкта.

Звертає увагу, що відповідач не скористався своїм правом на спростування доводів позивачки у суді першої інстанції.

Вказує, що попередній розмір витрат на професійну правничу допомогу становить 10 000,00 гривень.

Мотивуючи наведеним, просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, оскаржуване рішення без змін.

5. Позиція учасників справи.

В судовому засіданні представник позивачки адвокат Мостовенко М.В. проти доводів апеляційної скарги заперечувала, посилаючись на законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явились, про дату, час і місце розгляду справи повідомлялись судом належним чином.

Представник відповідача ОСОБА_1 адвокат Зінченко Д.В. подав заяву про розгляд справи без участі представника скаржника на підставі матеріалів справи.

Відповідно до статті 372 ЦПК України суд ухвалив розглянути справу за відсутності осіб, які не з`явились, оскільки їхня неявка не перешкоджає розгляду справи.

6. Позиція суду апеляційної інстанції.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника позивачки, розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого по справі судового рішення, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Відповідно до частин 1 та 2 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

7. Фактичні обставини справи, установлені судом.

Згідно даних попереднього договору купівлі-продажу квартири від 15 червня 2014 року убачається, що ТОВ «Радуга сіті» відповідно до договору № 02-12/13 про часткову участь у будівництві та передачу функцій замовника, укладеного 02.12.2013 з ТОВ «Укркарго», та ОСОБА_2 був укладений попередній договір купівлі-продажу квартири, відповідно до умов якого сторони взяли на себе зобов`язання протягом ІV кварталу 2015 року, за умови здійснення ОСОБА_2 повної оплати, укласти договір купівлі-продажу квартири в новозбудованому житловому будинку АДРЕСА_5 . Квартира загальною площею 60,41 кв.м та складається з 2 кімнат, розташована в 4 секції на 6 поверсі та має будівельний номер 69. Даний договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Басенко К.О., реєстровий номер 983.

Пунктом 1.2. договору сторони встановили, що виконання зобов`язання щодо укладення та нотаріального посвідчення основного договору, яке встановлене пунктом 1.1. статті 1 Попереднього договору повинне бути забезпечене. Вид та порядок забезпечення виконання вказаного зобов`язання сторони визначають в окремому договорі про забезпечення виконання зобов`язань. Зазначений договір про забезпечення виконання зобов`язань сторони укладають у простій письмовій формі та підписують одночасно з укладенням та нотаріальним посвідченням цього попереднього договору.

Згідно пункту 1.3. визначено плановий строк введення в експлуатацію будинку ІІІ квартал 2015 року.

Пунктом 1.4. попереднього договору визначено характеристики об`єкта: 4 секція, 6 поверх, квартира 69, кількість кімнат 2, загальна площа 60,41 кв.м.

Відповідно до пункту 2.3.2. різниця між розміром суми основного договору (остаточна вартість/ціна Об`єкта) та розміром грошових коштів, сплачених по договору про забезпечення, які будуть зараховані Стороною-1 як оплата 58,597 кв.м сплачується Стороною-2 в розмірі, який вираховується шляхом множення неоплачених квадратних метрів Об`єкта на вартість одного квадратного метра, яка за згодою сторін становить 8 000,00 гривень, в тому числі ПДВ 20% - 1 333,33 гривень.

Згідно підпункту 4.2.3. пункту 4.2 розділу 4 договору Сторона-1 зобов`язалась передати у власність Сторони-2, об`єкт, характеристики якого визначені у пункті 1.4 статті 1 цього договору в момент укладення нотаріального посвідчення основного договору (том 1 а.с. 19-22).

15 червня 2014 року між ТОВ "Радуга СІТІ" та ТОВ "Укркарго" та ОСОБА_2 укладено договір про забезпечення виконання зобов`язань №727/4/6/69, відповідно до якого ОСОБА_2 мала сплатити на користь ТОВ «Радуга сіті» кошти, які після їх сплати будуть зараховані до платежів за основним договором на момент його укладення. Відповідно до пункту 2.2. Договору забезпечення кошти в сумі 468 781,60 грн позивачка зобов`язалася сплатити ТОВ "Радуга сіті" в день підписання цього договору (том 1 а.с. 23-26).

Згідно даних квитанції №PN46 від 15 червня 2014 року ОСОБА_2 на рахунок ТОВ "Радуга Сіті" сплачено 468 781,60 гривень. У графі призначення платежу вказано "переказ готівки в оплату за договір про забезпечення виконання зобов`язань №727/4/6/69 від 15 червня 14р. ПДР 78130,27 ОСОБА_2 " (том 1 а.с. 27).

29 березня 2018 року між ТОВ «Укркарго» (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) укладено Договір № 727/4/6/69 купівлі-продажу майнових прав (надалі Договір купівлі-продажу майнових прав), за умовами якого продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_6 , з наступними характеристиками: квартира АДРЕСА_7 . При цьому, за змістом пунктів 4.1., 4.2. вказаного Договору купівлі-продажу майнових прав, вартість майнових прав на об`єкт нерухомості за 1 кв.м становить 8 000,00 грн з ПДВ (як це і було визначено в Попередньому договорі та Договорі забезпечення), а загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості становить 512 800,00 грн (том 1 а.с. 28-33).

Згідно даних квитанції до прибуткового касового ордеру №32 від 13 серпня 2018 року убачається, що на виконання взятих на себе зобов`язань за Попереднім договором, Договором забезпечення та Договором купівлі-продажу майнових прав позивачка здійснила доплату коштів у сумі 44 080,00 грн за квадратні метри з урахуванням фактичної площі квартири (том 1 а.с. 34).

З даних довідки від 31 березня 2019 року про оплату 100% на об`єкт нерухомості до попереднього договору купівлі-продажу квартири (надалі договір) 727/4/6/69 від 29 березня 2018 року, виданої директором ТОВ "Укркарго" Дробновим С.С., убачається, що ОСОБА_2 сплатила продавцю грошові кошти, а продавець отримав їх та гарантує передачу квартири АДРЕСА_8 (том 1 а.с. 35).

31 березня 2019 року ТОВ "Укркарго" та ОСОБА_2 підписано акт прийому-передачі квартири АДРЕСА_9 (том 1 а.с. 37).

01 травня 2019 року між ОК "ОБК Східна Брама" та ОСОБА_2 укладено договір №002-267 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з додатками (том 1 а.с. 38-51).

Згідно даних витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16 лютого 2024 року, індексний номер витягу: 366133709, позивачка зареєструвала за собою право власності на двокімнатну квартиру загальною площею 64,1 кв.м., житловою площею 34,4 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000 (том 1 а.с. 64).

Окрім того, згідно даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №364024060 від 31 січня 2024 року убачається, що квартира АДРЕСА_10 на підставі договору купівлі-продажу від 24 березня 2023 року належить ОСОБА_1 .

Також убачається, що державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Макаровим О.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 48775038 від 20 вересня 2019 року 11:49:24, про реєстрацію права власності на квартиру загальною площею 60,4 кв.м., житловою площею 31,4 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , за відповідачем ОСОБА_3 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000).

14 січня 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенком О.А. проводилася державна реєстрація змін до розділу щодо адреси об`єкта з реєстраційним номером 000, а саме: АДРЕСА_2 змінено на АДРЕСА_2 , а в подальшому 29.01.2020 внесено нові зміни до розділу і адресою об`єкта вказано: АДРЕСА_3 .

24 березня 2023 року згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі Договору купівлі-продажу, серія та номер: 1304, виданого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Карою О.О., в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Карою О.О. зареєстроване право власності на об`єкт нерухомого майна квартиру, загальною площею 60,4 кв.м., житловою площею 31,4 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000, за власником ОСОБА_1 (том 1 а.с. 75-78).

Згідно даних листа ОК "ОБК Східна Брама" №280324-01 від 28 березня 2024 року убачається, що за інформацією, переданою до ОК "ОБК Східна Брама" забудовником, житловий будинок за адресою АДРЕСА_5 , складається з двох корпусів, зокрема, після завершення будівельних робіт будівельна нумерація приміщень в ЖК, яка зазначалась забудовником в договірних документах, на підставі яких залучались кошти інвесторів, зокрема в попередніх договорах купівлі-продажу квартир та договорах купівлі-продажу майнових прав, корпус 1 включає квартири з 1 по 384 та включає будівельні номери секцій №1 та №2, корпус 2 включає квартири з 1 по 511 та включає будівельні номери секцій АДРЕСА_5 та №4. Згідно даних, що передані до ОК "ОБК Східна Брама" від забудовника ТОВ "УКРКАРГО", ОСОБА_2 була включена до списку інвесторів на підставі попереднього договору купівлі-продажу квартири від 15 червня 2014 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Басенко К.О., зареєстрованого в реєстрі №983, та за нею була закріплена квартири

АДРЕСА_11 , а будівельні номери секцій АДРЕСА_5 та АДРЕСА_12 на " АДРЕСА_13 .

Зазначено, що за даними, які передані від ТОВ "Укркарго", ОСОБА_3 та ОСОБА_1 не значаться у списку інвесторів. З моменту створення кооперативу вказані особи жодного разу до правління кооперативу не звертались, документи про право власності на об`єкт нерухомого майна у вказаному житловому комплексі не надавали, не укладали із ОК "ОБК Східна Брама" договори про надання послуг з тимчасового управління багатоквартирним будинком, будь-яких платежів на користь кооперативу не здійснювали.

Зазначено, що ОСОБА_2 є законним володільцем квартири АДРЕСА_14 , відтак, на думку голови ОК «ОБК Східна Брама», права ОСОБА_3 та ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_15 , тобто на одну і ту ж саму квартиру виглядають сумнівними як з фактичної, так і з юридичної точки зору. Наявність зареєстрованого майнового права на квартиру АДРЕСА_16 , у ОСОБА_2 , у правління "ОБК Східна Брама" будь якого сумніву не викликає (том 1 а.с. 86-87).

Згідно даних витягу з реєстру Київської територіальної громади убачається, що задекларованим місцем проживання ОСОБА_2 з 14 березня 2024 року значиться АДРЕСА_2 (том 1 а.с. 142).

Відповідно до даних витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №373511118 від 09 квітня 2024 року убачається, що квартира АДРЕСА_14 із реєстраційним номером 000 належить ОСОБА_2 (том 1 а.с. 157-158).

Відповідно до даних витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №373511109 від 09 квітня 2024 року убачається, що квартира АДРЕСА_10 із реєстраційним номером 000, належить ОСОБА_1 (том 1 а.с. 159-160).

Згідно даних копії договору купівлі-продажу майнових прав №1090/4/6/267МПвід 18 січня 2016 року між ТОВ "Укркарго" (продавець) та ОСОБА_3 (покупець) убачається, що продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості у порядку та умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм цивільного кодексу України визначають загальні положення про купівлю-продаж.

Згідно пункту 2.2. договору сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним договором, є об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_5 , з наступними характеристиками квартира АДРЕСА_17 .

Згідно пункту 3.1. договору майнові права на об`єкт нерухомості за цим договором закріпляються за покупцем в момент видачі довідки про оплату 100% майнових прав. Довідка підписується продавцем не пізніше 3-х робочих днів з дати здійснення покупцем 100% оплати вартості майнових прав, що визначена у пункті 4.2. цього договору.

Згідно пункту 3.3. договору об`єкт нерухомості передається продавцем покупцю шляхом підписання акта прийому-передачі об`єкта нерухомості.

Згідно пункту 4.2. договору орієнтовна загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості в день укладення цього договору складає 725 280,00 гривень, в тому числі ПДВ 20% - 120 880,00 гривень (том 1 а.с. 204-209).

Матеріали справи містять копію довідки про 100% фінансування згідно договору №1090/4/6/267МП купівлі-продажу майнових прав від 18 січня 2016 року (далі Договір), яка видана ОСОБА_3 в тому, що продавцю сплачено грошові кошти у розмірі 725 280,00 гривень, продавець прийняв їх та після завершення будівництва гарантує передачу квартири АДРЕСА_4 на 6 поверсі 4 секції (том 1 а.с. 210).

Згідно даних копії акту прийому-передачі об`єкту нерухомості за договором купівлі-продажу майнових прав №1090/4/6/267МП від 18 січня 2016 року ТОВ "Укркарго" передає, а ОСОБА_3 приймає об`єкт нерухомості, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_5 , а саме: квартири АДРЕСА_4 , що знаходиться на 6 поверсі 4 секції (том 1 а.с. 211а).

Згідно даних копії довідки про показники об`єкта нерухомого майна №3082 від 25 грудня 2019 року убачається, що асоціація "АВІСТОР-БУД" повідомляє, що відповідно до проведеної інвентаризації від 25 грудня 2019 року квартира за адресою АДРЕСА_2 має такі показники: загальна площа 60,4 кв.м., житлова площа 31,4 кв.м., кількість житлових кімнат 2. Крім того зазначено, що адреси " АДРЕСА_2 " та " АДРЕСА_2 " відносяться до одного і того ж об`єкту нерухомого майна (том 1 а.с. 223).

Згідно даних договору купівлі-продажу квартири від 24 березня 2023 року ОСОБА_3 передав, а ОСОБА_1 прийняв у власність належну продавцю на праві приватної власності квартиру АДРЕСА_18 .

8. Мотиви, якими керується колегія суддів апеляційного суду, та застосовані норми права.

Відповідно до частини 1 статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом (частина 1 статті 205 ЦК України).

Відповідно до абзацу 1 частини 2 статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Згідно з абзацом 1 частини 1, частин 2 та 3 статті 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису. Нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 цього Кодексу.

За положеннями статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1 - 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (абзац 1 частини 1 статті 216 ЦК України).

Відповідно до частини 1 статті 901 ЦК України за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов`язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов`язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до абзацу 1 статті 638 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Тлумачення вищенаведених норм ЦК України свідчить, що обов`язковим елементом двостороннього правочину (в даному випадку купівлі-продажу) є дії його сторін щодо набуття, зміни або припинення цивільних прав та обов`язків, тобто правочин не може бути визнаний таким, що відбувся, без цілеспрямованих дій його сторін, які є вираженням їх волевиявлення.

Отже, основним критерієм, за яким можна розмежувати укладені та неукладені правочини, є факт вираження сторонами правочину їх волевиявлення - зовнішньої об`єктивної форми виявлення волі особи, що проявляється у вчиненні цілеспрямованих дій з метою зміни цивільних правовідносин, що склалися на момент вчинення правочину.

Коли ж відсутній факт вираження волевиявлення стороною двостороннього правочину, можна говорити про відсутність обов`язкового суб`єкта цивільних правовідносин та, як наслідок, констатувати відсутність фактичної підстави для виникнення договірних правовідносин.

Тобто, на відміну від укладених правочинів, у цьому випадку не виникає самої можливості піддати юридичній оцінці об`єктивно відсутній юридичний факт (цілеспрямовану дію), існування якого було б зумовлено юридично значимим волевиявленням учасника цивільних правовідносин.

Натомість у випадку недійсності чи нікчемності правочину насамперед йдеться про юридичну кваліфікацію об`єктивно наявного та вираженого у певний спосіб волевиявлення суб`єкта права щодо виникнення, зміни чи припинення цивільних правовідносин.

Таким чином, на відміну від неукладеного правочину, оспорюваний та нікчемний правочин є такими, що відбулися, а його сторони виразили своє волевиявлення на зміну цивільних правовідносин.

Як у частині 1 статті 215, так і у статтях 229-233 ЦК України, йдеться про недійсність вчинених правочинів, тобто у випадках, коли існує зовнішній прояв волевиявлення учасника правочину, вчинений ним у належній формі (зокрема, шляхом вчинення підпису на паперовому носії), що, однак, не відповідає фактичній внутрішній волі цього учасника правочину.

У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю на вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли.

Подібні висновки застосування норм права викладені у постанові Верховного Суду від 27 листопада 2024 року у справі № 204/8017/17.

Ураховуючи наведене, апеляційний суд уважає помилковим висновок суду першої інстанції щодо недійсності договору № 1090/4/6/267МП купівлі-продажу майнових прав від 18 січня 2016 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Укркарго» та ОСОБА_3 , оскільки такий є неукладеним.

Так, з матеріалів справи убачається, що договір купівлі-продажу майнових прав №1090/4/6/267МПвід 18 січня 2016 року між ТОВ "Укркарго" (продавець) та ОСОБА_3 , довідка про 100% фінансування згідно договору №1090/4/6/267МП купівлі-продажу майнових прав від 18 січня 2016 року (далі Договір), акт прийому-передачі об`єкту нерухомості за договором купівлі-продажу майнових прав №1090/4/6/267МП від 18 січня 2016 року від імені ТОВ "Укркарго" підписано представником за довіреністю Кутуза Г.М.

Згідно даних письмових пояснень ОСОБА_4 від 20 червня 2024 року, які посвідчені нотаріально, убачається, що останній в ТОВ "Укркарго" ніколи не працював, договір від імені цієї юридичної особи з ОСОБА_3 , а також інші документи від імені ТОВ «Укркарго» не підписував (том 2 а.с. 60).

Апеляційний суд зазначає, що обов`язок подання доказів та стандарти доказування визначено у статті 81 ЦПК України: кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом; докази подаються сторонами та іншими учасниками справи; доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідачами не спростовано тієї обставини, що договір купівлі-продажу майнових прав №1090/4/6/267МПвід 18 січня 2016 року між ТОВ "Укркарго" (продавець) та ОСОБА_3 ,а також інші похідні документи, від імені продавця уповноваженої особою не підписувався, доказів оплати за цим договором не надано, як і не надано оригіналів або належним чином завірених копій вказаних документів.

Аналіз установлених обставин та наведених норм права дозволяє зробити висновок, що ТОВ "Укркарго" не виявлено волю на укладення договір купівлі-продажу майнових прав №1090/4/6/267МПвід 18 січня 2016 року між ТОВ "Укркарго" (продавець) та ОСОБА_3 , отже такий договір є неукладеним, а визнання його недійсним не вимагається.

Отже, судом першої інстанції зроблено помилковий висновок про визнання вказаного договору недійсним, в цій частині рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову в задоволенні таких вимог.

Разом з тим, апеляційний суд уважає правильними висновки суду в частині задоволенні позову та скасування рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Макарова Олега Вячеславовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 20 вересня 2019 року індексний номер 48775038 про державну реєстрацію за ОСОБА_3 права власності на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000), скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно, а саме: реєстрацію права власності ОСОБА_1 на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_3 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000), та припинення права власності ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на вищевказану квартиру.

За змістом статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав) - єдина державна інформаційна система, що забезпечує обробку, збереження та надання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження (пункти 1 та 2).

Згідно положень статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини 7 статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.

Установлено, що відповідно до даних витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №373511118 від 09 квітня 2024 року убачається, що квартира АДРЕСА_14 із реєстраційним номером 000 належить ОСОБА_2 .

Інші реєстраційні дії щодо цього об`єкту нерухомості вчинялись шляхом застосування різних будівельних термінів «секція» та «корпус», а також зміною нумерації («2» та «4»), а саме державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Макаровим О.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 48775038 від 20 вересня 2019 року 11:49:24, про реєстрацію права власності на квартиру загальною площею 60,4 кв.м., житловою площею 31,4 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , за відповідачем ОСОБА_3 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000); 14 січня 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенком О.А. проводилася державна реєстрація змін до розділу щодо адреси об`єкта з реєстраційним номером 000, а саме: АДРЕСА_2 змінено на АДРЕСА_2 , а в подальшому 29.01.2020 внесено нові зміни до розділу і адресою об`єкта вказано: АДРЕСА_3 ; 24 березня 2023 року згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі Договору купівлі-продажу, серія та номер: 1304, виданого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Карою О.О., в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Карою О.О. зареєстроване право власності на об`єкт нерухомого майна квартиру, загальною площею 60,4 кв.м., житловою площею 31,4 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000, за власником ОСОБА_1 .

Відповідно до даних витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №373511109 від 09 квітня 2024 року убачається, що квартира АДРЕСА_10 із реєстраційним номером 000, належить ОСОБА_1 (том 1 а.с. 159-160).

Установлено також, що позивачка ОСОБА_5 у квартирі АДРЕСА_14 зареєстрована, постійно проживає та несе витрати по утримання житлового приміщення.

Доводи апеляційної скарги в тій частині, що належним способом захисту цивільного права є віндикаційний позов відхиляються колегією суддів, оскільки метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений, проте за установлених обставин у цій конкретній справі принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю не є застосовним із наведених вище підстав.

Відтак, доводи апеляційної скарги в цій частині відхиляються.

Доводи апеляційної скарги в частині порушення принципу диспозитивності відхиляються апеляційним судом, оскільки вжиття заходів забезпечення позову, а також відхилення клопотання про відкладення судового розгляду не свідчать про недотримання вказаного принципу.

Доводів незаконності або необґрунтованості рішення суду першої інстанції в іншій частині апеляційна скарга не містить.

З огляду на викладене вище, ураховуючи вимоги статті 376 ЦПК України, апеляційний суд робить висновок про часткове задоволення апеляційної скарги, скасування рішення суду в частині визнання недійсним договору № 1090/4/6/267МП купівлі-продажу майнових прав від 18 січня 2016 року між ТОВ «Укркарго» та ОСОБА_3 з ухваленням в цій частині нового судового рішення про відмову у задоволенні цих вимог.

Керуючись статтями 259, 268, 367, 374, 376, 381-384, 390 ЦПК України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , підписану адвокатом Зінченком Данилом Валентиновичем, задовольнити частково.

Рішення Дарницького районного суду міста Києва від 14 серпня 2024 року в частині визнання недійсним договору № 1090/4/6/267МП купівлі-продажу майнових прав від 18 січня 2016 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Укркарго» та ОСОБА_3 скасувати, ухвалити в цій частині нове судове рішення про відмову у задоволенні цих позовних вимог.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, касаційна скарга на постанову може бути подана протягом тридцяти днів з дня її проголошення безпосередньо до Верховного Суду. Якщо в судовому засіданні було проголошено лише скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Суддя-доповідач Н.В. Поліщук

Судді С.М. Верланов

В.В. Соколова