КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
17 вересня 2025 року м. Київ
У провадженні Шевченківського районного суду м. Києва перебуває цивільна справа за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про розірвання договору та визнання права власності.
22.08.2025 року позивачем подано заяву про забезпечення позову, в якій просила накласти арешт на нежитлову будівлю по АДРЕСА_1 загальною площею 339,0 кв.м із забороною проводити відносно останньої суб`єктам у сфері державної реєстрації речових прав будь-які реєстраційні дії у відомостях Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Свою заяву, позивач обґрунтувала тим, що у квітні 2025 року до Шевченківського районного суду м. Києва нею подана позовна заява, згідно з якої просив:
-розірвати договір оренди від 08 липня 2019 року, укладений між ОСОБА_1 ( АДРЕСА_2 РНОКПП: НОМЕР_1 ) та ОСОБА_2 ( АДРЕСА_3 , РНОКПП: НОМЕР_2 ).
-визнати за ОСОБА_1 ( АДРЕСА_2 РНОКПП: НОМЕР_1 ) право власності на нежитлову будівлю, розташовану у АДРЕСА_1 розміром згідно висновку експерта в рамках проведення відповідної судової експертизи.
В обґрунтування заяви про забезпечення позову зазначила, що 08 липня 2019 року між нею та ОСОБА_2 укладено попередній договір оренди. 18 липня 2019 року між ОСОБА_4 та позивачкою був підписаний акт передачі об`єкту під ремонт.
Надалі ОСОБА_1 із залученням підрядних організацій забезпечила виконання ремонтних робіт на значну суму. Після завершення ремонтних робіт позивачка повідомила обох відповідачів про свою готовність до підписання основного договору оренди на раніше погоджених умовах, але зіткнулась з не бажанням виконувати взяті на себе зобов`язання зі сторони відповідача ОСОБА_2 з надуманих та незаконних причин. Позивачка пропонувала залучити незалежних оцінювачів за наслідками дослідження яких здійснити необхідні коригування умов основного договору оренди. ОСОБА_2 не погодив ані осіб що могли б оцінити вартість ремонту, ані надав власних спеціалістів для аналогічних дій, а пізніше фактично припинив спілкування з позивачкою з цього приводу. Позивачка намагалась вирішити спірні питання з іншим відповідачем ОСОБА_5 , який повідомив що всі спірні питання щодо використання та розпорядження об`єкту потрібно вирішувати з ОСОБА_2 .. Позивачка зверталась з відповідними питаннями письмово до обох відповідачів, відповіді не отримала. При цьому основний договір оренди так і не було укладено, питання відшкодування вартості ремонтних робіт не вирішене.
З огляду на відсутність протягом істотного строку досягнутої домовленості між позивачкою та відповідачами шляхом підписання письмових юридично значимих документів вона була вимушена звернутись до суду за захистом своїх порушених прав.
У зв`язку з вищевказаним позивачка вважає, що вжиття саме таких заходів забезпечення позову як накладення арешту на нерухоме майно та заборона вчиняти певні дії, забезпечить ефективний захист та поновлення порушених прав та інтересів позивачки, за захистом яких вона звернулася до суду. І навпаки невжиття таких заходів може істотно ускладнити чи унеможливити виконання рішення суду.
Ухвалою Шевченківського районного суду міста Києва від 23 травня 2025 року заяву ОСОБА_1 про забезпечення позову задоволено.
Накладено арешт на нежитлову будівлю по АДРЕСА_1 загальною площею 339,0 кв.м. із забороною проводити відносно останньої суб`єктам у сфері державної реєстрації речових прав будь-які реєстраційні дії у відомостях Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Задовольняючи заяву позивачки про вжиття заходів забезпечення позову, суд першої інстанції обгрунтовував свої висновки тим, що накладення арешту буде необхідним і достатнім заходом для запобігання ускладнення чи унеможливлення виконання рішення суду, а також для ефективного захисту, або порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача.
Не погодившись з вказаною ухвалою суду першої інстанції, представник ОСОБА_2 та ОСОБА_3 - адвокат Віданова О.В. подала апеляційну скаргу, в якій просила її скасувати ухвалу Шевченківського районного суду міста Києва від 23 травня 2025 року про накладення арешту на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 .
Доводи апеляційної скарги обгрунтовані тим, що 08 липня 2019 року нежитлова будівля загальною площею 339, кв.м., що розташована за адресою АДРЕСА_1 було передано позивачці в користування на підставі попереднього договору оренди. Попередньо вона мала провести в приміщенні ремонтні роботи під власні потреби у строк до 01.10.2019 року, після чого сторони мали укласти основний договір оренди. Проте, після настання строку для підписання основного договору оренди, позивачка стала уникати підписання договору оренди, оскільки не мала наміру сплачувати орендну плату. При цьому, весь цей час користувалась приміщенням для розміщення офісу, не сплачуючи коштів за оренду, більше того, не сплачуючи комунальні платежі.
Судом першої інстанції не було встановлено, що відповідачі вчиняють або мають намір вчинити будь-які дії, спрямовані на відчуження спірного майна чи ухилення від можливого виконання рішення суду. В матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази, які б підтверджували наявність реальної загрози для виконання судового рішення у разі задоволення позову.
Натомість, представник відповідачів зазначила, що власник приміщення 6 років не просто не мав наміру відчужувати приміщення, не вчиняв жодних дій, направлених на таке відчуження, він навіть протягом тривалого часу не був на території України взагалі, оскільки він є громадянином Латвії.
Позивачка у своїй заяві про забезпечення позову обмежилась загальними побоюваннями, припущеннями та власною оцінкою ситуації, без надання конкретних фактів чи доказів, які б свідчили про ризик відчуження будівлі, підготовку до таких дій або інші недобросовісні наміри з боку відповідачів.
Натомість, згідно з усталеною судовою практикою, забезпечення позову є винятковим процесуальним інструментом, який обмежує майнові права іншої особи (власника) і тому може бути застосоване лише за наявності переконливих та обґрунтованих підстав.
Таким чином, представник апелянтів вважає, що за відсутності доказів реальної загрози, арешт нерухомого майна, накладений ухвалою суду, є необгрунтованим, непропорційним та таким, що суперечить принципу справедливого судочинства і порушує майнові права власника. Крім того, в ухвалі відсутній аналіз дійсного ризику, на який посилався позивач. Суд першої інстанції обмежився формальним переліком норм, не обгрунтувавши належним чином, чому саме арешт є єдиним ефективним способом захисту прав позивача.
Крім того, представник апелянтів вважає, що суд першої інстанції не дослідив в повному обсязі документи, не надав їм належної правової оцінки не обґрунтував необхідність саме арешту як виду забезпечення позову. Обмеження прав відповідачів у вигляді арешту будівлі є надмірним і невиправданим заходом цій ситуації.
21 липня 2025 року до Київського апеляційного суду надійшов відзив на апеляційну скаргу від представника ОСОБА_1 - адвоката Правдюка В.М., в якій просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а ухвалу суду першої інстанції залишити без змін.
Постановою Київського апеляційного суду від 17 вересня 2025 року апеляційну скаргу адвоката Віданової Олени Василівни, яка діє в інтересах ОСОБА_2 та ОСОБА_3 залишено без задоволення, ухвалу Шевченківського районного суду міста Києва від 23 травня 2025 року залишено без змін.
Колегія суддів вважала, що обраний позивачем вид забезпечення позову є доцільним та співмірним із заявленими вимогами позовної заяви, а невжиття таких заходів може призвести до істотного порушення прав та охоронюваних законом інтересів заявника та утруднити виконання рішення суду в майбутньому.
Колегія суддів відхилила зокрема доводи апеляційної скарги про те, що накладення арешту на нерухоме майно є прямим втручанням у реалізацію права власності відповідачів, оскільки такий вид забезпечення позову не призведе до невиправданого обмеження майнових прав відповідача, оскільки арештоване майно фактично перебуває у володінні власника, а обмежується лише можливість розпоряджатися ним.
Відповідно до ст. 35 ЦПК питання, що виникають під час колегіального розгляду справи судом, вирішуються більшістю голосів суддів. При ухваленні рішення з кожного питання жоден із суддів не має права утримуватися від голосування та підписання рішення чи ухвали. Судді не мають права розголошувати міркування, що були висловлені у нарадчій кімнаті, проте частиною 3 статті 35 ЦПК є визначено, що суддя, не згодний з рішенням, може письмово викласти свою окрему думку. Про наявність окремої думки повідомляються учасники справи без оголошення її змісту в судовому засіданні. Окрема думка приєднується до справи і є відкритою для ознайомлення.
Вважаю за необхідне скористатись вказаною нормою процесуального права та викласти письмово свою окрему думку стосовно розгляду даної справи в суді апеляційної інстанції.
Відповідно до положень ст.149 ЦПК України суд за заявою учасника справи має право вжити передбачених статтею 150 цього Кодексу заходів забезпечення позову. Забезпечення позову допускається як до пред`явлення позову, так і на будь-якій стадії розгляду справи, якщо невжиття таких заходів може істотно ускладнити чи унеможливити виконання рішення суду або ефективний захист, або поновлення порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача, за захистом яких він звернувся або має намір звернутися до суду.
У постанові Верховного Суду від 15 липня 2020 року у справі № 909/835/18 зазначено, що повинен бути наявним зв`язок між конкретним заходом забезпечення позову і предметом позовної вимоги. Обранням належного, відповідно до предмета спору, заходу до забезпечення позову дотримується принцип співвіднесення виду заходу до забезпечення позову із заявленими позивачем вимогами, чим врешті досягаються: збалансованість інтересів сторін та інших учасників судового процесу під час вирішення спору, наслідок ефективний захист або поновлення порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача без порушення або безпідставного обмеження при цьому прав та охоронюваних інтересів інших учасників провадження у справі або осіб, що не є учасниками цього судового процесу.
Вважаю, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про задоволення заяви про забезпечення позову, оскільки накладення арешту на спірне майно як спосіб забезпечення позову порушує права відповідача ОСОБА_5 у праві власності та не є співмірним із заявленими позовними вимогами.
Заходи забезпечення позову повинні застосовуватись лише у разі необхідності та бути співмірними із заявленими вимогами, оскільки безпідставне забезпечення позову може привести до порушення прав і законних інтересів інших осіб.
Як вбачається зі змісту позовної заяви, предметом спору є розірвання попереднього договору оренди від 08 липня 2019 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 та визнання за позивачкою права власності на нежитлову будівлю, розташовану у АДРЕСА_1 .
В суді апеляційної інстанції встановлено, що сторони уклали попередній договір оренди 08 липня 2019 року, який передбачав, що нежитлова будівля по АДРЕСА_1 має бути передана в оренду строком з 01.10.2019 року на три роки з правом поновлення. При цьому основний договір оренди так і не було укладено.
Також в суді апеляційної інстанції представник позивачки зазначив, що позивачка ніколи не була власником спірного майна.
Накладення арешту на об`єкт нерухомого майна є прямим втручанням у реалізацію права власності, гарантованого ст. 41 Конституції України, а також ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних сводоб.
Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини, будь-яке втручання у право власності має відповідати триєдиному критерію:
1) законність - втручання повинно мати правову підставу;
2) легітимна мета - втручання повинно переслідувати суспільно важливу мету;
3) пропорційність (необхідність у демократичному суспільстві) - втручання повинно бути необхідним і адекватним поставленій меті.
У даній справі арешт застосовано без належного обгрунтування реальності ризику відчуження чи втрати об`єкта спору. Суд не перевірив альтернативні, менш обтяжливі заходи, які могли б забезпечити права позивача без суттєвого обмеження прав відповідача. Відсутній баланс між інтересами позивача та правами відповідачів, що призвело до непропорційного обмеження останніх у здійсненні свої правомірних дій як власника та користувача майна.
Вважаю слушними доводи апеляційної скарги про те, що позивач фактично просить визнати за собою право власності на майно, яке було їй передано в тимчасове користування на підставі укладеного попереднього договору оренди.
Крім того, поліпшення орендованого майна не є правовою підставою для набуття права власності враховуючи відсутність згоди власника.
Застосовуючи такий вид забезпечення позову як накладення арешту на спірну нежитлову будівлю, суд першої інстанції не врахував відсутність зв`язку між заявленими ОСОБА_1 заходами забезпечення позову та предметом позовних вимог, а саме те, що такі заходи не можуть забезпечити збалансованість інтересів сторін, фактичність виконання рішення суду та ефективність відновлення порушених прав позивачки.
Отже, ОСОБА_1 не обґрунтувала свою заяву про забезпечення позову, а застосовані судом першої інстанції заходи забезпечення позову не є співмірними із заявленими позивачкою вимогами.
За таких обставин її заява про забезпечення позову не підлягає задоволенню.
Вважаю, що ухвала суду першої інстанції про забезпечення позову не відповідає вимогам процесуального закону, а тому згідно з пунктом 4 частини першої статті 376 ЦПК України її слід скасувати з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні заяви ОСОБА_1 про забезпечення позову.
Суддя
Київського апеляційного суду Л.П. Сушко