ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 вересня 2025 року м. Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

головуючого судді - Березовенко Р.В.,

суддів: Лапчевської О.Ф., Мостової Г.І.,

з участю секретаря Щавлінського С.Р.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 поданою представницею - адвокаткою Здебською Ольгою Павлівною на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 10 березня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» про розірвання договору та стягнення грошових коштів,-

В С Т А Н О В И В:

У грудні 2023 року ОСОБА_2 в інтересах ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ТОВ «ФК «Гарант Капітал» про розірвання договору та стягнення грошових коштів, у якому просила:

розірвати договір про участь у Фонді фінансування будівництва №87446 від 02 жовтня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та АТ АКБ «Аркада»;

стягнути з ТОВ «ФК «Гарант капітал» на користь позивач ОСОБА_1 861 640,37 грн, які складаються з: 790 439,09 грн сплачених позивачем на виконання умов договору та 71 201,28 грн, що становлять 3% річних;

судові витрати позивача, пов`язані з розглядом даної справи, компенсувати за рахунок відповідача.

В обґрунтування позовних вимог зазначила, що 02 жовтня 2018 року ОСОБА_1 та АТ АКБ «Аркада» уклали договір про участь у Фонді фінансування будівництва №87446, за умовами якого ОСОБА_1 на підставі повного визнання ним Правил фонду фінансування будівництва «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада - будівництво» надав свою згоду на участь у Фонді.

Згідно пункту 6 договору про участь у ФФБ за довірителем закріплюється об`єкт інвестування з такими характеристиками: однокімнатна квартира за адресою: АДРЕСА_1 , складова частина об?єкта будівництва - житловий будинок 328, номер об`єкта інвестування - 220, загальна площа об`єкта інвестування 51,7 кв.м.

21 травня 2019 року та 18 листопада 2019 року ОСОБА_1 та АТ АКБ «Аркада» уклали додаткові угоди до Договору №87446 щодо зобов`язання ОСОБА_1 не змінювати об`єкт інвестування та надання права АТ АКБ «Аркада» відмовити в оформленні операції зміни об`єкта інвестування.

На виконання умов вищевказаного Договору та Правил Фонду фінансування будівництва ОСОБА_1 сплатив обумовлену договором суму у розмірі 790 439,09 грн.

14 січня 2020 року позивач отримав Свідоцтво про участь у ФФБ виду А «Еврика» №305717 за програмою ТОВ «Аркада будівництво».

Запланованою датою введення в експлуатацію об`єкта інвестування умовами договору було визначено серпень 2020.

Відповідно до рішення Правління Національного банку України від 25 серпня 2020 року №541-рш/БТ «Про віднесення АТ АКБ «Аркада» до категорії неплатоспроможних» та рішення виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 25 серпня 2020 року №11583 «Про запровадження тимчасової адміністрації в АТ АКБ «Аркада» та делегування повноважень тимчасового адміністратора банку» у АТ АКБ «Аркада» запроваджено тимчасову адміністрацію.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 12 січня 2021 року, яке набрало законної сили 12 лютого 2021 року, у справі №910/14860/20 замінено управителя Фонду фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада Будівництво» з АТ АКБ «Аркада» на нового управителя ТОВ «ФК «Гарант Капітал».

Отже, з 12 лютого 2021 року до ТОВ «ФК «Гарант Капітал», як нового управителя ФФБ «Еврика» перейшли всі права і обов`язки щодо довірителів цього ФФБ, у тому числі і за договором про участь у Фонді фінансування будівництва №87446 від 02 жовтня 2018 року, укладеним з позивачем.

01 листопада 2021 року ТОВ «ФК «Гарант Капітал» надіслало позивачу повідомлення про заміну управителя ФФБ та про збільшення строків будівництва об`єкт будівництва, у відповідності до якого запланована дата введення житлового будинку експлуатацію визначена - грудень 2029 року, а запланований строк передачі під заселення березень 2030 року.

Тобто, у запланований строк визначений об`єкт будівництва в експлуатацію не був введений та позивачу не переданий, внаслідок чого забудовник порушив строки спорудження об`єкта будівництва, управитель допустив збільшення строків будівництва більше ніж дев`яносто днів.

Таким чином, порушення забудовником строків спорудження будівництва є самостійною обставиною, за наявності якої довіритель у праві вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати коштів, які він вніс до ФФБ.

Внаслідок бездіяльності відповідача, що полягала у нездійсненні заходів щодо здійснення контролю за виконанням забудовником своїх зобов`язань за договором, а саме введення в експлуатацію у визначений строк об`єкту інвестування, позивач також набув право на застосування правових наслідків, що визначені статтею 611 ЦК України.

Також позивач має право на захист свого порушеного права шляхом стягнення неустойки відповідно до ч. 5 ст .10 Закону України «Про захист прав споживачів» у розмірі 3% загальної вартості послуги, суму якої визначає у 71 201, 28 грн. та яку обраховує з часу зміни управителя ФФБ на ТОВ «ФК «Гарант капітал».

25 квітня 2024 року до суду надійшов відзив від представника відповідача адвоката Колеснікової Ю.Е., в якому остання заперечувала проти задоволення позовних вимог. Зазначила, що Закон України «Про фінансові-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» прямо встановлює, що розірвання договору про участь у ФФБ з підстав, передбачених нормами ч. 4 ст. 18, ч. 5 ст. 21 цього Закону, є відмовою довірителя від участі у ФФБ.

Позивач має право на дострокове розірвання договору, але в порядку, який передбачений Правилами ФФБ та Договором про участь у ФФБ, тобто шляхом підписання угоди про припинення договору з одночасним поверненням свідоцтва про участь у фонді та договору про уступку майнових прав.

Станом на момент написання відзиву об`єкт інвестування - квартира АДРЕСА_2 , складова частина об`єкта будівництва житловий будинок №28 не реалізований наступному довірителю, а тому не настав строк виплати позивачу коштів, у зв`язку з розірванням договору про участь у ФФБ, з підстав, передбачених ч. 4 ст. 18 Закону України «Про фінансові-кредитні механізми і управління майно при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Незалежно від підстав відмови позивача від участі у ФФБ, повернення позивачу коштів можливо виключно після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування.

З огляду на це, вимога позивача про стягнення з відповідача грошових коштів в розмірі 790 439, 09 грн є необґрунтованою.

Також зазначила, що позивач не виконав взяті на себе за договором зобов`язання, оскільки не оплатив повну вартість об`єкта інвестування.

У зв`язку з цим, відповідач як управитель ФФБ виду А «ЕВРИКА» направив позивачу повідомлення від 23 квітня 2024 року, яким було повідомлено про невиконання обов`язку з оплати вартості об`єкта інвестування та про право Управителя прийняти рішення про відкріплення об`єкта інвестування. Управителем також було запропоновано протягом 10 календарних днів з дати направлення цього повідомлення сплатити вартість 9,63 метрів квадратних об`єкта інвестування та винагороду Управителю за надання послуг із здійснення управління коштами, переданими в управління, у розмірі 203 170,62 грн за вказаними у повідомленні реквізитами.

Отже, через невиконання позивачем зобов`язань за укладеним ним договором про участь у ФФБ, відповідач на підставі п. п. 2 п. 31 договору набув право відкріпити від позивача закріплений за ним об`єкт інвестування з дотриманням процедури, передбаченої п.п.2 п. 31 Договору про участь у ФФБ.

Щодо позовних вимог про стягнення пені зазначила, що позивач не наводить жодних аргументів та не надає жодних доказів на підтвердження бездіяльності відповідача щодо здійснення контролю за виконанням забудовником своїх зобов`язань за договором.

Позивачем не надано жодних доказів та не наведено обґрунтувань порушення відповідачем умов договору про участь у ФФБ, які б мали наслідком порушення строків спорудження об`єкта будівництва.

Позивач здійснює нарахування пені з 14 грудня 2020 року, однак відповідач лише з 12 лютого 2021 року замінив АТ АКБ «Аркада» як управителя ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-будівництво» з АТ АКБ «Аркада», тобто перебрав на себе права і обов`язки управителя ФФБ виду А «Еврика».

Будівництво та введення в експлуатацію житлового будинку №28 ЖК «Еврика» залежить від дій, які покликані виправити наслідки недобросовісної діяльності групи компаній « Аркада », зокрема, щодо відновлення проектної документації, без якої об`єктивно неможливо здійснювати будівництво.

Відповідач як Управитель, в свою чергу, протягом всього часу з моменту, коли став управителем ФФБ «Еврика», забезпечує інтереси Довірителів шляхом здійснення контролю за ходом будівництва і прийняття до експлуатації житлових будинків ЖК «Еврика», зокрема, житлового будинку №28 ЖК «Еврика», на квартиру НОМЕР_2 в якому позивачу належать майнові права.

Вартість послуг управителя становила 14 981,02 грн, а не 790 439,09 грн, тому розрахунки пені позивачем є помилковими та необґрунтованими.

Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 10 березня 2025 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з таким рішенням суду, представниця ОСОБА_1 - адвокатка Здебська Ольга Павлівна через систему Електронний суд подала апеляційну скаргу до Київського апеляційного суду, у якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права, невідповідність висновків суду обставинам справи, просила рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 10 березня 2025 року скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Підтримавши доводи позовної заяви вказала на хибність висновків суду першої інстанції та неправильну оцінку наявним у справі доказам.

Суд не взяв до уваги, що вимога про розірвання договору не пов`язана із порушенням його умов, а ґрунтується на неналежному виконанні відповідачем своїх зобов`язань, що передбачено ч. 4 ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Тобто, підставою для розірвання договору ОСОБА_1 визначено порушення забудовником строків спорудження об`єкту будівництва, допущення управителем збільшення строків будівництва більше ніж на дев`яності днів.

Суд першої інстанції, досліджуючи питання щодо порушення прав позивача, надав оцінку виключно діям відповідача, Управителя ФФБ, лише з 12 лютого 2021 року, помилково відкинувши зобов`язання відповідача ТОВ «ФК «Гарант Капітал» відповідати і за обов`язками АТ АКБ «Аркада».

Проте, суд безпідставно вважав доведеним відповідачем факт належного виконання ним, як Управителем покладених на нього обов`язків.

Суд вважав, що відповідач надав докази на підтвердження того, що починаючи з 12 лютого 2021 року, він, як управитель, здійснював контроль забудовника щодо належного виконання ним зобов`язань, передбачених договором про участь у Фонді фінансування будівництва №87446 від 02 жовтня 2018 року.

Надані ТОВ «ФК «Гарант Капітал» на підтвердження своїх дій документи, це документи складені ТОВ «АРКАДА-БУДІВНИЦТВО» (забудовником), які не свідчать про вчинення відповідачем, як управителем, дій по здійсненню контролю за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника.

При цьому, умови Договору не передбачають його припинення у повному обсязі внаслідок ухвалення Управителем рішення про відокремлення об`єкта інвестування.

На відміну цьому, припинення Договору про участь у ФФБ можливе лише у випадку подання Довірителем письмової заяви згідно п.п. 1) п. 31, яке, до того ж, оформлюється укладенням Додаткової угоди відповідного змісту і передбачає двосторонню реституцію шляхом повернення Довірителем - Свідоцтва про участь у фонді та Договору про уступку майнових прав (за наявності), та зобов`язанням Управителя виплатити кошти на умовах та у порядку, визначеному цим Договором і Угодою про припинення дії цього Договору.

Питання про здійснення доплати коштів відповідачем були ініційовані вже в процесі судового розгляду, тобто після заявлення ОСОБА_1 вимог про захист своїх порушених прав шляхом розірвання договору та виплати коштів, яке, мало місце і тривало не один рік. Даний факт вказує на недобросовісність поведінки відповідача та штучне створення ситуації за умов якої, нібито, поведінка Довірителя є такою, що суперечить умовам Договору.

Київський апеляційний суд ухвалою від 21 травня 2025 року поновив ОСОБА_1 строк на апеляційне оскарження та відкрив провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_1 поданою представницею - адвокаткою Здебською Ольгою Павлівною на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 10 березня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» про розірвання договору та стягнення грошових коштів, надав учасникам справи строк для подачі відзиву на апеляційну скаргу.

Ухвалою Київського апеляційного суду від 05 червня 2025 року призначено справу до розгляду з повідомленням учасників справи.

10 червня 2025 року представниця ТОВ «ФК «Гарант капітал» - адвокатка Колеснікова Юлія Едуардівна подала відзив на апеляційну скаргу, у якому заперечила проти доводів апелянта, вважаючи рішення суду першої інстанції законним та обґрунтованим.

У судовому засіданні представниця ОСОБА_1 - адвокатка Здебська Ольга Павлівна доводи апеляційної скарги підтримала та просила її задовольнити.

У судовому засіданні представниця ТОВ «ФК «Гарант капітал» - адвокатка Колеснікова Юлія Едуардівна заперечила проти задоволення апеляційної скарги з підстав, викладених у відзиві.

Заслухавши думку учасників справи, які прибули в судове засідання, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає апеляційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом першої інстанції встановлено та матеріалами справи підтверджено, що 02 жовтня 2018 року між позивачем та АТ АКБ «Аркада» укладений договір про участь у Фонді фінансування будівництва №87446, за умовами якого позивач повністю визнав Правила фонду фінансування будівництва та «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-будівництво» та за ним був закріплений об`єкт будівництва - однокімнатна квартира АДРЕСА_2 , на 6 поверсі, загальною площею 51,97 кв.м, із запланованою датою введення в експлуатацію серпень 2020 року.

У цьому договорі сторони погодили, що після внесення довірителем коштів за ним закріплюється певна кількість вимірних одиниць закріпленого за ним об`єкта відповідно до поточної ціни вимірної одиниці об`єкта інвестування та правил Фонду фінансування будівництва.

Станом 14 січня 2020 року за позивачем було закріплено 42,34 кв.м із загальної площі об`єкта будівництва в розмірі 51,97 кв.м відповідно до внесеної суми коштів в розмірі 788 474,47 грн.

При закріпленні об`єкта інвестування за позивачем у нього виникає зобов`язання щодо подальшого внесення коштів до Фонду фінансування будівництва відповідно до умов укладеного ним договору.

Відомості про закріплення за позивачем площі об`єкта будівництва в розмірі 51,97 кв.м відсутні.

Зазначене дає підстави для висновку, що позивачем не було виконане зобов`язання щодо сплати повної вартості об`єкта будівництва в розмірі 51,97 кв.м. Доказів на підтвердження протилежного матеріали справи не містять.

Крім того, судом встановлено, що об`єкт будівництва не був введений забудовником в експлуатацію в заплановану дату - серпень 2020 року.

На час звернення позивача до суду з позовом об`єкт будівництва до експлуатації не введено.

За таких обставин, у позивача виникло право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів.

Разом із тим, матеріали справи не містять доказів того, що ОСОБА_3 звертався до АТ АКБ «Аркада» чи до ТОВ «ФК «Гарант Капітал» із такою заявою.

12 січня 2021 року до ТОВ «ФК «Гарант Капітал» на підставі судового рішення перейшли всі права і обов`язки управителя ФФБ «Еврика» щодо довірителів цього ФФБ, у тому числі і за договором про участь у Фонді фінансування будівництва №87446 від 02 жовтня 2018 року.

Відповідач, як управитель, зважаючи на те, що позивач не дотримався графіку внесення коштів, та не здійснив повну оплату за 9,63 кв.м об`єкту інвестування в строк до 05.2020, що передбачено п.18 договору про участь у Фонді фінансування будівництва №87446 від 02 жовтня 2018 року направив позивачу 23 квітня 2024 року пропозицію про доплату коштів у розмірі 203 170,62 грн. за неоплачені квадратні метри та винагороду управителю.

21 травня 2024 року ТОВ «ФК «Гарант Капітал» направило ОСОБА_1 повідомлення про відкріплення об`єкта інвестування: номер об`єкта будівництва - складова частина об`єкта будівництва житловий будинок №28 , номер об`єкта інвестування - квартира 220, поверх - 5, загальна площа 51,97 кв.м, закріплено за довірителем 42,34 кв.м, сума внесених довірителем коштів - 788 474,47 грн, об`єкт будівництва - житлові будинки та об`єкта соціально-побутової сфери на АДРЕСА_1 , в зв`язку із невиконанням позивачем зобов`язання по договору про участь у Фонді фінансування будівництва №87446 від 02 жовтня 2018 року.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд першої інстанції вважав, що зважаючи на невиконання позивачем у повному обсязі своїх зобов`язань щодо оплати залишку площі об`єкту інвестування в строк до 05.2020, визначений свідоцтвом про участь у ФФБ виду А «Еврика», відповідач відкріпив від ОСОБА_1 об`єкт інвестування, а тому відсутні підстави для розірвання договору в судовому порядку. Крім того, суд вважав, що оскільки за ініціативою відповідача від позивача був відкріплений об`єкт інвестування, то останньому відповідно до умов договору підлягають виплаті внесені ним кошти, виходячи з кількості закріплених вимірних одиниць об`єкта інвестування та поточної ціни такого об`єкта станом на перший день місяця, наступного за місяцем, коли позивач порушив графік внесення коштів, та після здійснення відповідачем повної реалізації об`єкта інвестування (п.33.2., 37 договору про участь у Фонді фінансування будівництва №87446 від 02 жовтня 2018 року), а сам договір є припиненим.

Вирішуючи спір в частині позовних вимог про стягнення пені суд першої інстанції виходив з того, що ТОВ «ФК «Гарант капітал» є неналежним відповідачем за такими вимогами у період з 14 грудня 2020 року до 11 січня 2021 року, оскільки він набув всі права і обов`язки управителя ФФБ «Еврика» лише 12 січня 2021 року. Крім того, надані відповідачем докази на підтвердження того, що починаючи з 12 січня 2021 року, він, як управитель, здійснював контроль забудовника щодо належного виконання ним зобов`язань, передбачених договором про участь у Фонді фінансування будівництва №87446 від 02 жовтня 2018 року свідчить про неналежне виконання управителем покладених на нього обов`язків.

Колегія суддів, перевіривши оскаржуване рішення суду в межах доводів апеляційної скарги, погоджується з такими висновками суду першої інстанції, з наступних підстав.

Частиною 1 статті 4 ЦПК України визначено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно з п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до частини першої статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Стаття 610 ЦК України визначає, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Стаття 611 ЦК України визначає, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

У частині першій статті 627 ЦК України визначено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до змісту ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно з ч. 1-3 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.

Спеціальним законом, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами є Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі по тексту - Закон).

З метою отримання довірителями у власність житла фінансова установа, як управитель, створює ФФБ, управління яким здійснює відповідно до затверджених Правил фонду та договору управління майном (ст. ст. 5, 6, 7, 9 Закону).

Відповідно до ч. 2 ст. 12 Закону правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ.

Частиною 3 ст. 11 Закону встановлено, що для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва, та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування.

Управитель - фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Довіритель - фізична або юридична особа, яка відповідно до Закону є договором управління майном, за якою довіритель передає банку в довірчу власність на підставі договору про участь у ФФБ та визнає і дотримується Правил Фонду фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «АРКАДА-БУДІВНИЦТВО».

Договір про участь у ФФБ - договір, відповідно до якого одна сторона (довіритель) передає кошти в управління управителю ФФБ, а друга сторона (управитель ФФБ) зобов`язана закріпити за довірителем об`єкт інвестування, забезпечити державну реєстрацію за довірителем спеціального майнового права на об`єкт інвестування, здійснити інші дії, визначені цим Законом та Законом України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

Згідно з ч. 1 ст. 18 Закону у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.

Частиною 4 ст. 18 Закону встановлено, що у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.

Частинами 1-4 ст. 20 Закону визначено, що управління майном, яке здійснюється за договором про участь у ФФБ, припиняється у разі: повного виконання управителем ФФБ зобов`язань перед довірителем; відмови довірителя від участі в ФФБ; смерті довірителя - фізичної особи або ліквідації довірителя - юридичної особи; відкріплення управителем від довірителя закріпленого за ним об`єкта інвестування за невиконання довірителем своїх зобов`язань за договором про участь у ФФБ; в інших випадках, передбачених Правилами ФФБ.

При відкріпленні від довірителя об`єкта інвестування управитель також відкріплює від довірителя всі закріплені за ним вимірні одиниці цього об`єкта інвестування та забезпечує державну реєстрацію припинення спеціального майнового права довірителя на об`єкт інвестування (державну реєстрацію припинення обтяження речових прав на об`єкт інвестування, встановленого на користь довірителя, який сплатив частково ціну об`єкта інвестування). З моменту відкріплення об`єкта інвестування від довірителя та державної реєстрації припинення спеціального майнового права довірителя на об`єкт інвестування (державної реєстрації припинення обтяження речових прав на об`єкт інвестування, встановленого на користь довірителя, який сплатив частково ціну об`єкта інвестування) управління майном припиняється, довіритель втрачає право вимоги на об`єкт інвестування та вимірні одиниці цього об`єкта інвестування, управитель ФФБ зобов`язаний виплатити довірителю кошти на умовах та в порядку, визначених Правилами фонду.

Управитель відкріплює від довірителя закріплений за ним об`єкт інвестування у таких випадках: відмова довірителя від участі у ФФБ; порушення довірителем графіка внесення коштів до ФФБ, зазначеного у свідоцтві про участь у ФФБ.

Сума коштів, що підлягає поверненню довірителю при відмові від участі у ФФБ, визначається управителем, виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об`єкта інвестування, поточної ціни вимірної одиниці цього об`єкта інвестування на день передачі коштів в управління управителю ФФБ.

У разі якщо управитель відкріпив від довірителя закріплений за ним об`єкт інвестування за недотримання довірителем графіка внесення коштів до ФФБ, сума коштів, що підлягає виплаті довірителю, визначається управителем, виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об`єкта інвестування та поточної ціни вимірної одиниці цього об`єкта інвестування станом на перший день місяця, наступного за місяцем, коли довіритель порушив графік внесення коштів до ФФБ.

За обставинами цієї справи, на підставі договору №87446 від 02 жовтня 2018 року за позивачем був закріплений об`єкт будівництва - однокімнатна квартира АДРЕСА_2 , на 6 поверсі, загальною площею 51,97 кв.м, із запланованою датою введення в експлуатацію серпень 2020 року.

У цьому договорі сторони погодили, що після внесення довірителем коштів за ним закріплюється певна кількість вимірних одиниць закріпленого за ним об`єкта відповідно до поточної ціни вимірної одиниці об`єкта інвестування та правил Фонду фінансування будівництва.

Відповідно до свідоцтва № 305717 від 14 січня 2020 року про участь у ФФБ виду А «Еврика», станом 14 січня 2020 року за позивачем було закріплено 42,34 кв.м із загальної площі об`єкта будівництва в розмірі 51,97 кв.м відповідно до внесеної суми коштів в розмірі 788 474,47 грн.

За відсутності відомостей про закріплення за позивачем площі об`єкта будівництва в розмірі 51,97 кв.м. місцевий суд правмірно вважав, що позивачем не було виконане зобов`язання щодо сплати повної вартості об`єкта будівництва в розмірі 51,97 кв.м., а тому позовні вимоги про розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва №87446 від 02 жовтня 2018 року та внесених коштів за об`єкт інвестування у сумі 790 439,09 грн задоволенню не підлягають.

У зв`язку з тим, що відповідач відкріпив від ОСОБА_1 об`єкт інвестування і відповідно до п.30 Договору №87446 від 02 жовтня 2018 року з моменту відкріплення об`єкта інвестування від довірителя управляння майном припинилося, останньому на підставі п.33.2., 37 підлягають виплаті внесені ним кошти, виходячи з кількості закріплених вимірних одиниць об`єкта інвестування та поточної ціни такого об`єкта станом на перший день місяця, наступного за місяцем, коли позивач порушив графік внесення коштів, та після здійснення відповідачем повної реалізації об`єкта інвестування, однак таких позовних вимог у даній справі позивачем не заявлено, а суд позбавлений можливості самостійно виходити за межі заявлених позовних вимог.

Крім того, оскільки позовні вимоги про стягнення пені є похідними, висновки суду першої інстанції про відсутність підстав для їх задоволення також є обґрунтованими.

Інші доводи апеляційної скарги теж не дають правових підстав для встановлення неправильного застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права та не спростовують висновків суду, а зводяться лише до переоцінки доказів, яким судом першої інстанції надано належну правову оцінку та тлумаченню норм права на розсуд апелянта.

Європейським судом з прав людини зазначено, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення у справі «Проніна проти України», від 18 липня 2006 року № 63566/00, § 23). Оскаржуване судове рішення відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.

Отже, право на обґрунтоване рішення дозволяє вищим судам просто підтверджувати мотиви, надані нижчими судами, не повторюючи їх (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії», п. 32.) Пункт 1 ст. 6 Конвенції не вимагає більш детальної аргументації від апеляційного суду, якщо він лише застосовує положення для відхилення апеляції відповідно до норм закону, як такої, що не має шансів на успіх, без подальших пояснень (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Бюрг та інші проти Франції» (Burg and others v. France), (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гору проти Греції» №2) [ВП], § 41» (Gorou v. Greece no.2).

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Переглядаючи справу, колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні у справі докази, оцінив їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у сукупності, з`ясував усі обставини справи, на які сторони посилалися, як на підставу своїх вимог і заперечень, і з урахуванням того, що відповідно до ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичної особи, ухвалив законне та обґрунтоване рішення по суті позовних вимог.

Колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення суду першої інстанції є законним і обґрунтованим, судом додержано вимоги матеріального та процесуального права, а тому рішення суду відповідно до ст. 375 ЦПК України необхідно залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Керуючись ст. ст. 375, 379, 382 ЦПК України, Київський апеляційний суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 подану представницею - адвокаткою Здебською Ольгою Павлівною - залишити без задоволення.

Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 10 березня 2025 року - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів у випадках, передбачених статтею 389 Цивільного процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 25 вересня 2025 року.

Головуючий: Р.В. Березовенко

Судді: О.Ф. Лапчевська

Г.І. Мостова