КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
справа №760/3086/21 Головуючий у І інстанції - Коробенко С.В.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 вересня 2025 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Приходька К.П.,

суддів Писаної Т.О., Журби С.О.,

за участю секретаря Миголь А.А.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Києві апеляційні скарги ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА», ОСОБА_2 на рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 10 лютого 2025 року

у справі за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА» та ОСОБА_1 , третя особа: Приватне акціонерне товариство Фірма «ФУНДАМЕНТ» про визнання рішення про розірвання договору незаконним, витребування майна з чужого незаконного володіння

установив:

У листопаді 2021 року ОСОБА_3 звернувся до Солом`янського районного суду м. Києва із позовом до ТОВ «ФК «ТОЛОКА» та ОСОБА_1 , третя особа: ПрАТ Фірма «ФУНДАМЕНТ» про визнання рішення про розірвання договору незаконним, витребування майна з чужого незаконного володіння, мотивуючи свої вимоги тим, що 27 березня 2017 року між ТОВ «ФК «ТОЛОКА», яке діє на підставі ліцензії на провадження діяльності із залученням коштів установників управління майном для фінансування об`єктів будівництва від 08 січня 2013 року серії АВ №614873, виданої Національною комісією, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг, та ОСОБА_3 було укладено Договір про участь у фонді фінансування будівництва №214-2 (Договір №214-2).

Позивач вказував, що відповідно до п.2 Договору №214-2 довіритель приймає на себе зобов`язання виконувати правила фонду та передати управителю в обсягах та на умовах цього договору кошти в управління з метою отримання у власність об`єкта інвестування, визначеного в пункті 6 цього договору.

Згідно з п.3 Договору №214-2 управитель приймає від довірителя кошти в управління та відповідно до правил фонду і цього договору перераховує частину таких коштів для фінансування будівництва, решта коштів залишається в управлінні управителя.

Як зазначав Позивач, згідно з п. 6 Договору №214-2 за ним було закріплено об`єкт інвестування з такими основними характеристиками: квартира; будівельна адреса: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 ; номер об`єкта будівництва - будинок №1 (один), секція №2 (друга) ; номер об`єкта інвестування - 214 (двісті чотирнадцять); поверх 9 (дев`ятий); кількість кімнат 1 (одна); загальна площа об`єкта інвестування відповідно до проекту 40,44 (сорок цілих сорок чотири соті) кв. метрів.

Як зазначав Позивач, для підтвердження зобов`язань, що виникли між Сторонами згідно з Договором №214-2, на розрахунковий рахунок ТОВ «ФК «ТОЛОКА» 28 березня 2017 року було перераховано та прийнято Управителем суму грошових коштів у розмірі 270500 грн.

30 березня 2017 року Позивачем було перераховано остаточну суму грошових коштів на розрахунковий рахунок ТОВ «ФК «ТОЛОКА», а саме: 435582,40 гривень, що свідчить про виконання Довірителем ОСОБА_3 п.п.3 п. 9 Договору №214-2 щодо дотримання графіку внесення коштів, визначеного у свідоцтві про участь у фонді.

У свою чергу, як зазначав Позивач, ТОВ «ФК «ТОЛОКА» закріпило за Позивачем обраний ним об`єкт інвестування, а також видало довірителю свідоцтво про участь у ФФБ виду А №214-2 від 30 березня 2017 року.

Позивач вказує, що за умовами Договору №214-2 Управитель зобов`язаний передати довірителю, який повністю проінвестував закріплений за ним об`єкт інвестування, майнові права на такий об`єкт за договором про уступку майнових прав.

Так, ТОВ «ФК «ТОЛОКА» було складено та підписано Договір про уступку майнових прав №У (214-2) від 08 листопада 2017 року, згідно з п. 4 якого датою набуття Довірителем майнових прав на Об`єкт інвестування є день підписання цього Договору.

29 серпня 2019 року об`єкт було введено в експлуатацію та видано Сертифікат Серії ІУ №95, яким Державна архітектурно-будівельна інспекція України засвідчила відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтвердила його готовність до експлуатації.

Позивач стверджував, що 10 вересня 2019 року листом б/н ТОВ «ФК «ТОЛОКА» повідомило довірителя ОСОБА_3 про те, що було отримано сертифікат Державної архітектурно-будівельної інспекції України про відповідність закінченого будівництва об`єкта проектній документації та готовність до експлуатації житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , на розі просп. Відрадного та АДРЕСА_2 та зазначило, що для здійснення остаточних розрахунків необхідно звернутися до офісу.

Проте, як зазначав Позивач, при зверненні до представників ТОВ «ФК «ТОЛОКА» йому повідомили, що необхідно з`явитися за адресою: АДРЕСА_4 . Однак, прибувши за цією адресою, Позивач не зміг потрапити до будівлі, адже до офісної споруди не пропустила охорона та повідомила, що в даному приміщенні вказаних ОСОБА_3 фірм та компаній немає. Крім того, 10 жовтня 2019 року на підтвердження вказаного Позивачем було викликано представників поліції та отримано довідку щодо конфлікту з охороною в офісній споруді.

Вже 01 листопада 2019 року, як зазначав ОСОБА_3 , Відповідачем на його адресу було направлено лист про розірвання Договору №214-2.

Позивач стверджував, що згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №279661557, до повідомлення Позивача про необхідність проведення остаточних розрахунків листом від 10 вересня 2019 року та прийняття оскаржуваного рішення про розірвання Договору №241-2 від 01 листопада 2019 року, ще 02 жовтня 2019 року було укладено ТОВ «ФК «ТОЛОКА» Договір про участь у Фонді фінансування будівництва №214-2 із ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ».

Дізнавшись про реєстрацію права власності на спірну квартиру за ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ», 26 червня 2020 року, ОСОБА_3 , як він зазначав, звернувся до колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції зі скаргою №18412-33-20.

Наказом Міністерства юстиції від 07 серпня 2020 року №2679/5 скарга ОСОБА_3 була задоволена частково та скасовано рішення від 23 січня 2020 року №50788144, прийняте ПН КМНО Швецем Р.О. про реєстрацію права власності на спірну квартиру за ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ».

Проте, ще до скасування Мін`юстом рішення від 23 січня 2020 року №50788144, що прийняте ПН КМНО Швецем Р.О. про реєстрацію права власності на спірну квартиру за ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ», 07 липня 2020 року вказане Товариство уклало договір купівлі-продажу квартири, що посвідчений ПН КМНО Дячук О.Б., з ОСОБА_2 .

А 12 червня 2021 року, одразу після скасування арештів, що були накладенні слідчим суддею Солом`янського районного суду міста Києва на підставі клопотань Київської місцевої прокуратури №9 м. Києва 29 березня 2021 року, ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого ПН КМНО Міндель І.В., відчужив спірну квартиру ОСОБА_1 .

Також, Позивач вказував, що ним було замовлено технічний паспорт квартири, який виконано Товариством з обмеженою відповідальністю «БП ЕКСПЕРТ» 14 листопада 2019 року, і згідно з даними технічної інвентаризації квартири №214 загальна площа квартири становить 40,4 кв.м, житлова - 18,4 кв.м, допоміжна - 22,0 кв.м, що повністю відповідає умовам Договору №214-2 та свідоцтву про участь у ФФБ виду А від 30 березня 2017 року, тобто відповідає сплаченому Позивачем та проінвестованому за Договором №241-2 Об`єкту - АДРЕСА_6 .

Таким чином, ОСОБА_3 стверджував, що він вчасно не отримав те, на що розраховував, укладаючи Договір №214-2.

З урахуванням заяви про збільшення позовних вимог, просив суд визнати рішення від 01 листопада 2020 року №б/н прийняте ТОВ «ФК «ТОЛОКА» про припинення управління майном та відкріплення від ОСОБА_3 об`єкта інвестування, а саме квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 , незаконним та таким, яке порушує права Позивача у частині належного та добросовісного виконання ним умов Договору про участь у фонді фінансування будівництва від 27 березня 2017 №214-2;

Визнати право власності на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 , загальною площею 42,7 кв.м, житловою площею 18,4 кв.м за ОСОБА_3 ;

Витребувати квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 з незаконного володіння ОСОБА_1 шляхом внесення запису про державну реєстрацію до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно за ОСОБА_3 права власності на квартиру загальною площею 42,7 кв.м, житловою площею 18,4 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 .

Рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 10 лютого 2025 року, позов задоволено у повному обсязі.

Визнано рішення ТОВ «ТОЛОКА» від 01 листопада 2020 року про припинення управління майном та відкріплення від ОСОБА_3 об`єкту інвестування, а саме квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 , незаконним.

Визнано за ОСОБА_3 право власності на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 , загальною площею 42,7 кв.м, житловою площею 18,4 кв.м.

Витребувано квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 , з незаконного володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 .

Вирішено питання про судові витрати.

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, оскільки вважає рішення незаконним та необґрунтованим, ухваленим з порушенням норм матеріального та процесуального права.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначив, що він являється законним власником квартири що розташована за адресою: АДРЕСА_6 (загальна площа 42,7 кв.м., житлова площа 18,4 кв.м.), яку він придбав у громадянина ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 12 червня 2021 року, зареєстрованого в реєстрі за №749, посвідченого ПН КМНО Міндель І.В., що підтверджується інформацією з Витягу з реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Отже, маючи намір придбати квартиру в місті Києві для потреб своєї доньки, не маючи досвіду пошуку житла в столиці та не володіючи спеціальними знаннями щодо ринку нерухомості в м. Києві, оскільки він все життя жив та працював в м. Кропивницький, а також побоюючись можливості бути ошуканим шахраями, 29 травня 2021 року апелянт звернувся до столичної агенції нерухомості ТОВ «KDU-realti group», з якою, в особі директора агенції ОСОБА_4 того ж дня було укладено договір про співпрацю з пошуку житла на замовлення апелянта.

Згідно з п.п. 2.4, 2.6 та 2.7 договору від 29 травня 2021 року, укладеного між апелянтом та агенцією нерухомості ТОВ «KDU-realti group», виконавець, тобто агенція, зобов`язаний відповідно «Оказывать консультационно-справочные услуги по приобретению объекта недвижимости» (Надавати консультативно-довідкові послуги з придбання об`єкту нерухомості), «Производить юридическую проверку документов» (Проводити юридичну перевірку документів) та «Произвести сопровождение оформления сделки купли-продажи объекта» (Провести супровід оформлення угоди купівлі-продажу об`єкту).

Таким чином, агенція нерухомості ТОВ «KDU-realti group» взяла на себе зобов`язання не лише пропонувати та показувати апелянту варіанти об`єктів нерухомості згідно з його запитом, а й забезпечити юридичний супровід правочину і перевірку належності правоустановчих документів на квартиру, що мало убезпечити апелянта від незаконних оборудок з нерухомістю та створити передумови для законності договору купівлі-продажу на спірну квартиру.

Уклавши зазначений вище договір з агенцією нерухомості ТОВ «KDU-realti group», апелянт, за пропозицією працівників агенції, переглянув декілька однокімнатних квартир в Шевченківському, Голосіївському та Солом`янському районах міста Києва.

Після огляду квартиру за адресою: АДРЕСА_6 , апелянт виявив бажання придбати цю нерухомість та попросив представника ТОВ «KDU-realti group» надати вичерпну інформацію про неї, а також перевірити правоустановчі документи і наявність чи відсутність обтяжень.

Жодних застережень щодо належності правоустановчих документів на квартиру представниками ТОВ «KDU-realti group» висловлено не було. Більше того, квартира була рекомендована ними апелянту для купівлі, оскільки власником квартири був добросовісний набувач, а також відносно цієї квартири були відсутні обтяження.

Для оформлення купівлі-продажу представники ТОВ «KDU-realti group» запропонували апелянту послуги нотаріуса, з яким вони нібито постійно працюють та рекомендували ПН КМНО ОСОБА_5 як грамотного, відповідального та професійного нотаріуса.

Приставши на запевнення представників ТОВ «KDU-realti group» в законності майбутнього правочину та професійності нотаріуса Міндель І.В., апелянт погодився на оформлення договору купівлі-продажу на квартиру за адресою: АДРЕСА_6 , який мала посвідчити ПН ОСОБА_5 .

Таким чином, 12 червня 2021 року було укладено договір купівлі-продажу на квартиру за адресою: АДРЕСА_6 між ОСОБА_2 та апелянтом (в договорі іменується, як Покупець), який посвідчений ПН КМНО Міндель І.В.

Договір зареєстрований в реєстрі за №749.

Згідно п. 1.1 договору купівлі-продажу від 12 червня 2021 року вбачається, що за цим договором «Продавець» передає у власність квартиру АДРЕСА_7 , загальною площею 42,7 кв.м., жилою площею 18,4 кв.м. (надалі за текстом - «Предмет договору») «Покупцю», а «Покупець» приймає у власність зазначену вище квартиру і зобов`язується сплатити за неї обговорену грошову суму.

Відповідно до п. 1.2 договору купівлі-продажу від 12 червня 2021 року Предмет договору належить Продавцю на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого ПН КМНО Дячук О.Б. від 07 липня 2020 року зареєстрованого за №1433. Право власності Продавця зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним реєстратором - ПН КМНО Дячук О.Б. 07 липня 2020 року, номер запису про право власності: 37195491, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманою ПН КМНО Міндель І.В. 12 червня 2021 року шляхом до безпосереднього доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У відповідності до п. 1.3 договору купівлі-продажу від 12 червня 2021 року Продавець стверджує, що Предмет договору на момент підписання договору нікому іншому не проданий, не подарований, в інший спосіб не відчужений, як внесок до статутного капіталу (фонду) юридичних осіб не переданий, як юридична адреса не використовується, не заставлений, в спорі і під забороною (арештом) та податковій заставі не перебуває, щодо нього не ведуться судові спори, а також прав щодо нього у третіх осіб (в тому числі за договорами найму (оренди), застави, довічного користування тощо ), як в межах, так і за межами України немає, завдатків від інших осіб за предмет договору не отримано.

Також Продавець гарантує, що будь-якого спеціального дозволу, або узгодження, крім тих, що має Продавець, а також інших, в тому числі державних органів, на продаж нерухомого майна не вимагає.

Згідно п. 1.5 договору купівлі-продажу від 12 червня 2021 року Предмет договору під забороною (арештом) не перебуває. Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна та щодо суб`єкта від 12 червня 2021 року відсутні актуальні відомості про наявність податкової застави, обтяжень і реєстрації Іпотек щодо предмету цього договору.

Відповідно до п. 2.1 договору купівлі-продажу від 12 червня 2021 року продаж предмету договору за домовленістю сторін вчиняється за 1355000 (оди мільйон триста п`ятдесят п`ять тисяч) гривень, які Продавець отримав від Покупця до підписання цього договору.

Вивчивши договір купівлі-продажу від 12 червня 2021 року та взявши до уваги запевнення представників ТОВ «KDU-realti group», яким апелянт довіряв, у нього не виникло і не могло виникнути жодних сумнівів щодо законності та правомірності цього правочину.

Отже, апелянт набув право власності на квартиру АДРЕСА_7 на підставі договору купівлі-продажу від 12 червня 2021 року, зареєстрований в реєстрі за №749.

Вказані відомості належності спірної квартири апелянту внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, що підтверджується відповідним Витягом з Державного реєстру №261276550 від 12 червня 2021 року.

Таким чином, ОСОБА_1 є добросовісним набувачем у розумінні норм цивільного законодавства, оскільки не знав і не міг знати про будь-які права на спірну квартиру за третіми особами.

Зазначив, що він ґрунтовно та обачно підійшов до питання придбання квартири: з метою захисту своїх прав уклав договір з агенцією нерухомості ТОВ «KDU-realti group», вивчив надану йому ПН КМНО Міндель І.В. інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, та переконавшись, що об`єкт нерухомого майна не має обтяжень та може бути відчуженим в законний спосіб, прийняв рішення про покупку квартири АДРЕСА_7 та 12 червня 2021 року уклав з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу на зазначену вище квартиру, який був посвідчений ПН КМНО Міндель І.В., що беззаперечно вказує на добросовісність апелянта, як набувача цієї нерухомості, оскільки ним було виявлено необхідну розумну обачність та здійснено законний правочин.

Також зазначив, що оскаржуване рішення суду першої інстанції в частині визнання права власності на спірне нерухоме майно за позивачем та витребування квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 , з незаконного володіння апелянта на користь позивача, покладає на апелянта, як на добросовісного набувача, індивідуальний та надмірний тягар та суперечить сталій практиці судовій практиці, правовим позиціям Верховного Суду та практиці ЄСПЛ.

А, оскільки ПН КМНО Міндель І.В посвідчила договір купівлі-продажу від 12 червня 2021 року, вона не вбачала жодних підстав для відмови у здійсненні цього правочину, що як наслідок вказує на законність договору купівлі-продажу від 12 червня 2021 року та визначає апелянта добросовісним набувачем.

Крім цього, як вбачається з матеріалів справи, позивачем ОСОБА_3 27 березня 2017 року із ТОВ «ФК «ТОЛОКА» укладено Договір про участь у фонді фінансування будівництва №214-2.

28 березня 2017 року була перерахована та прийнята управителем сума грошових коштів у розмірі 270500 грн, а 30 березня 2017 року була перерахована остаточна сума грошових коштів на розрахунковий рахунок ТОВ «ФК «ТОЛОКА», а саме: 435582,40 грн. Зазначені кошти на розрахунковий рахунок ТОВ «ФК «ТОЛОКА» були переведені платником ОСОБА_6 , а не довірителем за договором про участь у фонді фінансування будівництва №214-2, тобто не позивачем особисто, як того вимагає цей договір.

30 березня 2017 року довірителю було видане свідоцтво про участь у ФФБ виду А №214-2 .

08 листопада 2017 року між позивачем ОСОБА_3 та ТОВ «ФК «ТОЛОКА» укладено Договір про уступку майнових прав №У (214-2).

29 серпня 2019 року об`єкт було введено в експлуатацію та видано Сертифікат Серії ІУ №95, яким Державна архітектурно-будівельна інспекція України засвідчила відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтвердила його готовність до експлуатації.

Відповідно до підпункту 2 пункту 31 Договору про участь у фонді фінансування будівництва №214-2 управитель відкріплює від довірителя закріплений за ним об`єкт інвестування у разі невиконання зобов`язань, передбачених підпунктами 3-6 пункту 9 цього договору.

Згідно з підпунктом 4 пункту 32 Договору про участь у фонді фінансування будівництва №214-2 управитель повертає довірителю кошти у разі відкріплення від довірителя закріпленого за ним об`єкта інвестування відповідно до цього договору.

Отже, у випадку невиконання чи неналежного виконання довірителем умов Договору про участь у фонді фінансування будівництва №214-2, управитель відкріплює від довірителя закріплений за ним об`єкт інвестування та повертає кошти, що і було здійснено ТОВ «ФК «ТОЛОКА».

01 листопада 2019 року, як зазначає позивач, відповідачем 1 на його адресу було направлено лист про розірвання Договору про участь у фонді фінансування будівництва №214-2 у зв`язку з порушенням вимог зазначеного вище договору і як наслідок, на підставі підпункту 2 пункту 31 Договору, від позивача відкріплено закріплений за ним об`єкт, а саме: квартиру АДРЕСА_7 , та на підставі підпункту 4 пункту 32 Договору, повернуто сплачені кошти.

Таким чином, ТОВ «ФК «ТОЛОКА» було повернуто кошти ОСОБА_6 , як такі, що були сплачені останньою з порушенням вимог пункту 15 Договору про участь у фонді фінансування будівництва №214-2, пункту 5.2.3 Правил ФФБ, частини шістнадцятої статті 15 Закону №978-IV, що підтверджується платіжним дорученням №7 від 02 жовтня 2019 року (платник - «ФК «ТОЛОКА», отримувач - ОСОБА_6 , сума - 706 082 (сімсот шість тисяч вісімдесят дві) гривні 40 копійок), а також наданими позивачем поясненнями у протоколі допиту слідчого від 04 червня 2020 року у рамках досудового розслідування, внесеного до Єдиного реєстру досудових розслідувань за №0001993 від 16 березня 2020 року.

Тобто, необхідно констатувати, що станом на час розгляду судом першої інстанції даної справи, кошти за об`єкт інвестування, тобто за спірну квартиру АДРЕСА_7 , позивачем не сплачено.

Разом з тим, апелянт, як добросовісний набувач, згідно п. 2.1 договору купівлі-продажу від 12 червня 2021 року, сплатив продавцю за домовленістю сторін 1355000 (один мільйон триста п`ятдесят п`ять тисяч) гривень, які Продавець отримав від Покупця до підписання цього договору.

Таким чином, визначаючи за позивачем право власності на квартиру АДРЕСА_7 , суд першої інстанції не взяв до уваги факт несплати позивачем коштів за зазначений вище об`єкт нерухомості та проігнорував матеріальні витрати апелянта, які він поніс купивши в законний спосіб цю квартиру, чим грубо порушив право апелянта, як добросовісного набувача.

Просив суд, рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 10 лютого 2025 року в частині визнання за позивачем права власності на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 , загальною площею 42,7 кв.м, житловою площею 18,4 кв.м. та витребування квартири, що розташованої за адресою: АДРЕСА_6 , з незаконного володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 скасувати та постановити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог в цій частині.

Також, апеляційну скаргу на вказане рішення подав ОСОБА_2 , як особа, яка не була залучена до участі у справі , однак вважає, що оскаржуваним рішенням порушено його права та законні інтереси.

Апеляційну скаргу обґрунтовував тим, що він придбав квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 , на підставі договору купівлі-продажу квартири від 07 липня 2020 року, зареєстрованого в реєстрі за №1433 та посвідченого ПН КМНО Дячук О.Б., що укладений з ТОВ «ЮК «Право та Гроші» як продавцем.

Згідно з п. 6 Договору купівлі-продажу квартири від 07 липня 2020 року за домовленістю сторін продаж предмета договору вчиняється ними за 1067500 грн.

Пунктом 3 договору купівлі-продажу квартири від 07 липня 2020 року передбачено, що інформація про наявність будь-яких обтяжень щодо предмета договору та/або щодо речових прав продавця в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутня, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформованими 07 липня 2020 року за індексними №215233114, №215233801 Дячук О.Б. , ПН КМНО.

Разом з цим, у п. 11 Договору купівлі-продажу квартири від 07 липня 2020 року зазначено, що продавець заявляє та гарантує, що предмет цього договору до його укладення:

- нікому іншому не відчужений;

- в спорі та під заставою, в тому числі податковою, не перебуває;

- правами третіх осіб необтяжений;

- до статутного капіталу господарських товариств не внесений;

- прихованих недоліків не має;

- не є предметом спадкового договору.

Отже, ОСОБА_2 став власником квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 , на підставі договору купівлі-продажу квартири від 07 липня 2020 року.

В подальшому між ОСОБА_2 як продавцем та ОСОБА_1 як покупцем було укладено договір купівлі-продажу квартири від 12 червня 2021 року, зареєстрованого в реєстрі за №749 та посвідченого ПН КМНО Міндель І.В., відповідно до п. 1.1 якого за цим договором продавець передає у власність квартиру АДРЕСА_7 , загальною площею 42,7 кв.м., житловою площею 18,4 кв.м. покупцю, а покупець приймає у власність зазначену вище квартиру і зобов`язується сплатити за неї обговорену грошову суму.

Згідно з п. 2.1 договору купівлі-продажу квартири від 12 червня 2021 року продаж предмету договору за домовленістю сторін вчиняється за 1355000 грн., які продавець отримав від покупця до підписання цього договору.

Зауважує, що п. 4.2 Договору купівлі-продажу квартири від 12 червня 2021 року передбачено, що на випадок заяви ким-небудь претензій, пов`язаних із предметом договору, за підставою, що виникла до укладення цього договору, але в період протягом якого продавець був власником предметі договору, покупець зобов`язаний притягти продавця до участі в справі, а продавець зобов`язаний вступити в справу на стороні покупця.

Отже, ОСОБА_2 на підставі Договору купівлі-продажу квартири від 12 червня 2021 року було відчужено квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 , ОСОБА_1 , однак останній у відповідності до п. 4.2 вказаного договору не повідомив ОСОБА_2 про подання до нього позову ОСОБА_3 про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Зазначив, що ОСОБА_1 не подавав клопотання про залучення до розгляду справи ОСОБА_2 як продавця за Договором купівлі-продажу квартири від 12 червня 2021 року, чим позбавив останнього права на участь у розгляді даної справи та захисту своїх прав та законних інтересів.

Суд першої інстанції також не залучив ОСОБА_2 як третю особу до розгляду справи після того як встановив, що ОСОБА_1 придбав спірну квартиру у ОСОБА_8 на підставі Договору купівлі-продажу квартири від 12 червня 2021 року.

Разом з тим, вважає, що у разі набрання законної сили рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 10 лютого 2025 року про витребування квартири від ОСОБА_1 у ОСОБА_2 виникає обов`язок щодо відшкодування збитків останньому, а тому вказане судове рішення суду безпосередньо породжує обов`язки для ОСОБА_2 та встановлює преюдицію, яку останній не зможе спростувати.

Крім цього, вважає, що суд першої інстанції неправильно встановив обставини, які мають значення для справи, внаслідок неправильного їх дослідження та оцінки, щодо неналежного виконання позивачем договору про участь у фонді фінансування будівництва.

Зазначив, що 27 березня 2017 року між ТОВ «ФК «ТОЛОКА» та ОСОБА_3 укладено Договір про участь у фонді фінансування будівництва №214-2, відповідно до п. 1 якого за цим договором довіритель на підставі повного визнання ним правил фонду фінансування будівництва, що затверджені Наказом від 25 грудня 2015 року №30 надає свою згоду на участь у фонді фінансування будівництва виду А. Правила фонду є невід`ємною частиною цього Договору.

Разом з тим, із системного аналізу норм ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», Правил фонду фінансування будівництва та договору, чітко випливає, що право на закріплення об`єкта інвестування за довірителем виникає тільки після внесення коштів до фонду фінансування будівництва, а управитель у свою чергу приймає такі кошти в управління за договорами про участь у фонді фінансування будівництва безпосередньо від осіб, які є довірителями, що повністю кореспондується зі ст. 527 ЦК України.

Зазначив, що відповідно до наданих позивачем платіжних доручень, а саме платіжного доручення від 28 березня 2017 року №065в03 на суму 270500 грн та платіжного доручення від 30 березня 2017 року №065в15 на суму 435582,40 грн, платником вказаних коштів зазначено ОСОБА_6 , а не довірителя за договором - ОСОБА_3 .

Водночас, матеріали справи не містять жодних доказів того, що ОСОБА_6 діяла від імені ОСОБА_3 на підставі нотаріально оформленої довіреності, в якій зазначені конкретні права та обов`язки довіреної особи з обов`язковим посиланням на реквізити договору про участь у фонді фінансування будівництва, як того вимагають норми чинного законодавства.

Крім того, листом ТОВ «ФК «ТОЛОКА» №б/н від 01 листопада 2019 року, що міститься у матеріалах справи, було повідомлено Позивача про порушення та невиконання ним п. 15 Договору, п. 5.2.3 Правил фонду фінансування будівництва, ч. 16 ст. 15 ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та ігнорування повідомлення №б/н від 10 вересня 2019 року, яке було надіслане Позивачу з метою звірки та здійснення розрахунків за Договором, внаслідок чого від останнього відкріплено об`єкт інвестування.

Таким чином, у матеріалах справи відсутні докази виконання Позивачем ОСОБА_3 обов`язку щодо внесення коштів до фонду фінансування будівництва, чим порушено та не виконано останнім відповідних норм ЦК України, ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», Правил фонду фінансування будівництва та Договору, що спростовує твердження суду першої інстанції про належне та добросовісне виконання умов договору Позивачем.

Рішення ТОВ «ФК «ТОЛОКА» від 01 листопада 2020 року про припинення управління майном та відкріплення від ОСОБА_3 об`єкта інвестування, а саме, квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 , є таким, що прийняте у відповідності з нормами чинного законодавства та умов договору про участь у фонді фінансування будівництва.

ОСОБА_1 є добросовісним набувачем у розумінні норм цивільного законодавства. Оскільки не знав і не міг знати про будь-які права на спірну квартиру за третіми особами, зокрема у Позивачем у даній справі.

З огляду на наявні обставини справи, а саме факту невідповідності площі, що була закріплена за Позивачем фактичній загальній площі квартири, повернення ТОВ «ФК «ТОЛОКА» сплачених коштів ОСОБА_6 , наявності у спірній квартирі ремонту, добросовісності ОСОБА_1 , пропорційним буде залишити спірну квартиру у власності останнього, оскільки у протилежному випадку витребування у добросовісного набувача спірно квартири не буде пропорційним, матиме наслідком порушення справедливого балансу та покладатиме надмірний індивідуальний тягар на відповідача і становитиме порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції.

Просив скасувати рішення солом`янського районного суду м. Києва від 10 лютого 2025 року та відмовити у задоволенні позову ОСОБА_3 до ТОВ «ФК «ТОЛОКА» та ОСОБА_1 про визнання рішення про розірвання договору незаконним, визнання права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння.

В свою чергу, ТОВ «ФК «ТОЛОКА» також подало апеляційну скаргу на рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 10 лютого 2025 року, оскільки вважає його незаконним та необґрунтованим, ухваленим з порушенням норм матеріального та процесуального права.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначило, що 25 грудня 2015 року Наказом №30 генерального директора ТОВ «ФК «ТОЛОКА» було затверджено Правила фонду фінансування будівництва (виду А) житлового будинку з підземним паркінгом на АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 .

27 березня 2017 року між Управителем та ОСОБА_3 укладено Договір про участь у фонді фінансування будівництва виду А №214-2.

Відповідно до п. 1 Договору довіритель на підставі повного визнання ним правил фонду фінансування будівництва, що затверджені наказом від 25 грудня 2015 року №30, надає свою згоду на участь у фонді фінансування будівництва виду А. Правила фонду є невід`ємною частиною цього договору.

Згідно пп. 12 п. 7 Договору про участь у ФФБ від 27 березня 2017 року №214-2 управитель письмово повідомляє довірителя, зокрема, про введення об`єкта в експлуатацію.

Забудовник ТОВ «РК ТРАЄКТОРІЯ» повідомив Управителя про введення обєкта будівництва в експлуатацію.

Відповідно до п. 15 Договору, п. 5.2.5 Правил ФФБ, ч. 16 ст. 15 ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», з метою звірки та здійснення розрахунків за вказаним Договором, ОСОБА_3 було надіслано лист від 10 вересня 2019 року №б/н, проте, останнім було проігноровано повідомлення Управителя.

Таким чином, у зв`язку з тим, що ОСОБА_3 або ж його представником, не було здійснено розрахунків, Управитель повідомляв Довірителя про вищезазначене порушення, проте, останній проігнорував вказане письмове повідомлення та незлічену кількість усних інформувань про необхідність здійснення розрахунків за Договором та застережень про можливі наслідки нездійснення таких розрахунків.

Тому, ТОВ «ФК «ТОЛОКА» після того як виявила цей факт, і після письмового попередження, яке не було виконано, повернула кошти як помилково отримані (адже вони надсилались від невстановленої особи, що є порушенням).

Вказані обставини свідчать, що Позивач не виконав вимоги, передбачені Договором №214-2.

Звертає також увагу, що посилання на підписання Акту прийому-передачі квартири №214 є хибним, оскільки Акт прийому-передачі підписується між забудовником та довірителем, а наданий Позивачем Акт не має жодної юридичної сили та не міг бути доказом по справі.

В результаті обставин що склались, та тим фактом, що ОСОБА_3 було порушено та не виконано п. 5 Договору, п. 5.2.5 правил Фонду фінансування будівництва (виду А), затверджені Наказом №30 від 25 грудня 2015 року ТОВ «ФК «ТОЛОКА», ч. 16 ст. 15 ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», де визначено, що Управитель приймає кошти в управління за договорами про участь у ФФБ безпосередньо від осіб, які є довірителями, або від їх довірених осіб, повноваження яких підтверджуються нотаріально оформленою довіреністю, в якій зазначені конкретні права та обов`язки довіреної особи з обов`язковим посиланням на реквізити договору про участь у ФФБ, тому Управитель був вимушений прийняти рішення про відкріплення Позивача.

В результаті того, що Позивач не виконав умов інвестиційного договору та не набув майнових прав на об`єкт інвестування, то Відповідач не був позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.

Просило скасувати рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 10 лютого 2025 року та ухвалити по справі нове судове рішення, яким відмовити позивачу у задоволенні його позовних вимог у повному обсязі.

На вказані апеляційні скарги ОСОБА_3 подав відзиви.

Відзив на апеляційну скаргу ОСОБА_1 обґрунтовував тим, що наявність чи відсутність Договору ОСОБА_1 з ТОВ «KDU-REALTY GROUP» по пошук об`єкту нерухомості в м. Київ (Шевченківський, Солом`янський, Голосіївський) райони, площею 40-50 кв.м., орієнтовною вартістю 80000 у.о., жодним чином не впливає на обставини справи, не доводить добросовісність придбання Відповідачем 2 спірного майна, ВЗАГАЛІ не доводить, що звернення до агентства та укладення Договору було реалізоване шляхом придбання спірного майна.

Звертає увагу на факт того, що Апелянтом не наведено жодного аргументу, який би спростовував висновки суду, що викладені у Рішенні Солом`янського районного суду міста Києва від 10 лютого 2025 року. Загальні посилання на нерелевантну практику ЄСПЛ до правовідносин, що склалися між сторонами або ЗУ «Про нотаріат», жодним чином не доводять незаконність та необґрунтованість рішення суду першої інстанції.

Будь-яких доказів та аргументів, що судом першої інстанції не було дотримано матеріальних та процесуальних норм при розгляді справи апеляційному суду не надано. Крім того, будь-яких інших доказів або посилань, які б свідчили, що судом першої інстанції не були оцінені, або оцінені хибно докази у справі, апеляційна скарга не містить.

Звертає увагу на факт того, що Представником Відповідача 2/Адвокатом Деяком Я.М. здійснювалося представництво інтересів ОСОБА_2 - продавця та власника квартири на 12 червня 2021 року - дата укладання Договору купівлі-продажу спірної квартири між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 в кримінальному провадженні №0001993, що знаходиться в СВ Солом`янського управління поліції Головного управління національної поліції у місті Києві за ч.1, ч.2 ст. 190 КК України від 17 березня 2020 року, а саме:

- Представником ОСОБА_1 /Адвокатом Деяком Я.М. було залучено до матеріалів справи Протокол Допиту потерпілого ОСОБА_3 в рамках кримінального провадження №0001993. На питання підстав отримання документу та отримання дозволу слідчого на розголошення таємниці досудового розслідування, Адвокатом були надані пояснення щодо Представлення ним інтересів ОСОБА_2 в процесах по зняттю арештів зі спірної квартири.

- Вказані Адвокатом обставини знайшли своє відображення в Ухвалі слідчого судді Солом`янського районного суду міста Києва у справі №760/20105/20 від 19 березня 2021 року та Ухвалі слідчого судді Солом`янського районного суду міста Києва у справі №760/8601/21 від 22 квітня 2021 року.

- Тобто, ОСОБА_1 при купівлі-продажу квартири, було достеменно відомо про спір щодо квартири. При отриманні Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна у будь-якого нотаріуса, ОСОБА_1 було б з`ясовано, що менш ніж за рік ОСОБА_2 було придбано квартиру у юридичної особи ТОВ «ЮК «Право та гроші», право власності якої скасовано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що в рамках слідства були накладені арешти на майно тощо. Тобто, ОСОБА_1 не була продемонстрована обачність, як й не надано суду підтверджень проведення ремонтних робіт в квартирі, дійсного проживання Відповідача 2 в спірній квартирі тощо. Тобто не надано жодних підтверджень тому, що ОСОБА_1 , як й попередній власник ОСОБА_2 придбавали квартиру не за фіктивним правочином, а мали дійсний намір купівлі-продажу, щоб свідчило б про добросовісність Відповідача 2.

- Цитуючи Рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 10 лютого 2025 року: «Судом встановлено, що під час проведення перевірки законності рішення від 23 січня 2020 року №50788144, прийнятого ПН КМНО Швецем Р.О. про реєстрацію права власності на спірну квартиру за ТОВ «Юридична компанія «ПРАВО ТА ГРОШІ» та до прийняття Наказу Міністерства юстиції від 07 серпня 2020 року №2679/5, ТОВ «Юридична компанія «ПРАВО ТА ГРОШІ» здійснено відчуження спірної квартири на користь ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 07 липня 2020 року, посвідченого ПН КМНО Дячук О.Б.

12 червня 2021 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 , посвідчений ПН КМНО Міндель І.В.», необхідно звернути увагу на факт того, що про спірність об`єкту ОСОБА_2 було достеменно відомо. При цьому, ОСОБА_1 жодного разу не було повідомлено в залі суду, жодний процесуальний документ, що знаходиться в матеріалах справи, не містить повідомлення або інформації щодо введення в оману ОСОБА_9 ОСОБА_2 , що ОСОБА_1 не була надана відповідна інформація, що він з даного приводу звернувся до правоохоронних органів тощо.

Наполягання Відповідача 2 щодо оплати Позивачем спірної квартири не проводилось, жодним чином не знайшли свого підтвердження ані під час розгляду справи, ані в рішенні Солом`янського районного суду міста Києва від 10 лютого 2025 року. При цьому, за провадження професійної діяльності на ринках капіталу та організованих товарних ринках з порушенням умов ліцензування, до ТОВ «ФК «ТОЛОКА» застосовано санкцію у вигляді анулювання ліцензії на провадження професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління майном для фінансування об`єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю (виданої відповідно до Розпорядження Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг від 25 грудня 2012 року №2890.

Вважає, що Апелянтом жодним чином не доведено, що судом першої інстанції не звернуто увагу на такі обставини, що Відповідачем 2 надавалися аргументи або докази, на які судом першої інстанції не звернуто уваги або не надано оцінки тощо. Відповідно, можна зробити висновок, що апеляційна скарга носить штучний, маніпулятивний характер та не може бути задоволена судом апеляційної інстанції, а обґрунтоване та законне рішення не може бути скасовано.

Просив, апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 10 лютого 2025 року залишити без змін.

Відзив на апеляційну скаргу ОСОБА_2 обґрунтовував тим, що Фактично, Позивач ОСОБА_3 звернувся ТОВ «ФК «ТОЛОКА», із яким 27 березня 2017 року було укладено Договір про участь у фонді фінансування будівництва №214-2.

Саме Відповідачем 1 було прийняте рішення про відкріплення об`єкта інвестування - квартиру АДРЕСА_7 .

Звертаючись до суду, та заявляючи віндикаційний позов, Позивач не залучив до розгляду у справі ані ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ», ані ОСОБА_2 , як «проміжних» власників, адже оспорювання наступних правочинів (реєстраційних дій) щодо цього майна не вимагається законодавством та не передбачено судовою практикою.

Позовні вимоги до ОСОБА_1 були направлені як до власника майна на час звернення до суду.

Тому, будь-які права та інтереси ОСОБА_2 не зачеплені процесом.

Про наявність процесу та рішення суду, ОСОБА_2 було відомо, адже Представником ОСОБА_1 в процесі був представник ОСОБА_2 , який за два тижні до укладання договору купівлі-продажу між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , знімав арешти зі спірної квартири в судовому порядку в рамках кримінального провадження №0001993, що розслідується СВ Солом`янського управління поліції Головного управління національної поліції у місті Києві.

Вказані факти були надані самим Представником Відповідача ОСОБА_1 в залі судового засідання, під час розгляду справи.

Однак, за весь час слухання справи, більш ніж чотири роки, про свої права ОСОБА_2 не заявляв ані в якості Третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору, ані як Третя особа, що заявляє самостійні вимоги на предмет спору.

Наразі, апеляційна скарга ОСОБА_2 є зловживанням правом та намаганням втручання в розгляд справи із доводами та аргументами, які не стосуються прав та обов`язків ОСОБА_2 .

Також, важливим підтвердженням навмисної домовленості сторін про оскарження Рішення особою, яка не брала участь у розгляді справи є факт того, що ані ОСОБА_2 , ані його представник не знайомилися із матеріалами справи, така заява відсутня в матеріалах справи, однак аргументи апеляційної скарги стосуються обставин та документів, які були предметом розгляду під час слухання справи в суді першої інстанції, однак не знайшли деталізованого відображення в описовій та мотивувальних частинах рішення суду.

Вважає, що подання апеляційної скарги ОСОБА_2 , після ухвалення Рішення без жодного доказу щодо саме своєї правової позиції, щодо порушеного права саме ОСОБА_2 , фактично свідчить про намагання добитися скасування законного рішення, що не відповідає принципу юридичної визначеності та суперечить положенням пункту 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Просив закрити апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 10 лютого 2025 року.

В обґрунтування відзиву на апеляційну скаргу ТОВ «ФК «ТОЛОКА», зазначив, що з позицій, викладених Відповідачами у заявах по суті справі, вбачається, що основним аргументом для прийняття оскаржуваного рішення Відповідач-1 вважав той факт, що сплата за Інвестиційним договором №214-2 була здійснена не особисто Позивачем, а ОСОБА_6 всупереч обов`язку інвестора особисто здійснювати розрахунки за договором.

Натомість, Відповідачем не спростовано отримання коштів за платіжним дорученням №065В03 від 28 березня 2017 року та платіжним дорученням №065В015 від 30 березня 2017 року та використання цих коштів в будівництві об`єкту інвестування квартири АДРЕСА_7 .

Більше того, Відповідачем-1 було прийняте виконання Позивачем своїх зобов`язань за Договором №214-2, у зв`язку з чим 30 березня 2017 року видано Свідоцтво про участь у ФФБ (виду А), який підтвердив виконання ОСОБА_3 своїх обов`язків з оплати інвестиційного внеску.

В подальшому Відповідач-1 продовжував вважати Позивача таким, що виконав свої зобов`язання за Договором №214-2, що підтверджується фактом укладення Договору уступки прав №У (214-2) від 08 листопада 2017 року.

Навіть повідомленням б/н від 10 вересня 2019 року Відповідач-1 звертався до Позивача як до довірителя та запрошував з`явитися саме для остаточних розрахунків.

З матеріалів справи не уявляється можливим встановити, з чим пов`язана зміна позиції Відповідача-1 в цьому питанні, та причини, з яких ТОВ «ФК «Толока» стала кваліфікувати кошти отримані від ОСОБА_6 як помилково отримані і платіжним дорученням №7 від 02 жовтня 2019 року повернула їх ОСОБА_6 у повному розмірі (706082,40 гривень).

Прийняття Відповідачем-1 виконання ОСОБА_3 зобов`язань шляхом внесення оплати за договором через ОСОБА_6 , видача у зв`язку з цим відповідного юридично значущого документу, подальша аналогічна поведінка позбавляють Відповідача-1, як учасника цивільно-правових відносин з Позивачем, можливості посилатися на те, що спосіб виконання зобов`язань, вже прийнятий ним, не відповідає буквальним умовам Договору.

Відповідно до Договору про участь у фонді фінансування будівництва №214-2 від 27 березня 2017 року, об`єктом інвестування є: Квартира за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 ; Номер об`єкта будівництва - будинок №1 (один), секція №2 (друга) ; Номер об`єкта інвестування - 214 (двісті чотирнадцять); Поверх 9 (дев`ятий); Кількість кімнат 1 (одна); Загальна площа об`єкта інвестування відповідно до проекту 40,44 (сорок цілих сорок чотири соті) кв. метрів.

Згідно з пунктом 7 договору після отримання від позивача грошових коштів, ТОВ «ФК «ТОЛОКА» зобов`язалось закріпити за позивачем об`єкт інвестування, видати свідоцтво про участь у фонді фінансування будівництва, виключити закріплений за довірителем об`єкт інвестування з переліку об`єктів інвестування, що пропонуються управителем для інвестування, з метою запобігання закріпленню такого об`єкта за іншим довірителем; передати довірителю, який повністю проінвестував закріплений за ним об`єкт інвестування, майнові права на такий об`єкт за договором про уступку майнових прав; після введення об`єкта будівництва в експлуатацію та здійснення остаточних розрахунків довірителя з управителем надати довірителю в обмін на свідоцтво про участь у фонді відповідно до правил фонду та цього договору довідку про право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування.

Апелянт, посилаючись на Правила ФФБ, цитує: «Закріплення об`єкта інвестування за довірителем - встановлення правовідносин між довірителем та управителем на підставі договору про участь у ФФБ, за яким у довірителя виникає право вимоги на цей об`єкт інвестування в майбутньому», жодним чином не наводить та не спростовує, що ним не були отримані кошти на об`єкт інвестування, не укладений договір про участь в ФФБ, та що у ОСОБА_3 не виникло право вимоги на об`єкт інвестування, адже:

27 березня 2017 року між ТОВ «ФК «ТОЛОКА», яке діє на підставі ліцензії на провадження діяльності із залученням коштів установників управління майном для фінансування об`єктів будівництва від 08 січня 2013 року серії АВ № 614873, виданої Національною комісією, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг та ОСОБА_3 було укладено Договір про участь у фонді фінансування будівництва №214-2 (Договір №214-2).

Відповідно до п.2 Договору №214-2 Довіритель приймає на себе зобов`язання виконувати правила фонду та передати управителю в обсягах та на умовах цього договору кошти в управління з метою отримання у власність об`єкта інвестування, визначеного в пункті 6 цього договору.

Згідно п.3 Договору №214-2 Управитель приймає від довірителя кошти в управління та відповідно до правил фонду і цього договору перераховує частину таких коштів для фінансування будівництва, решта коштів залишається в управлінні управителя.

Згідно п. 6 Договору №214-2 відповідно до правил фонду та цього договору за довірителем закріплюється об`єкт інвестування з такими основними характеристиками:

1) Вид об`єкта інвестування - квартира;

2) Будівельна або поштова адреса об`єкта будівництва - АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 ;

3) Номер об`єкта будівництва - будинок №1 (один), секція №2 (друга) ;

4) Номер об`єкта інвестування - 214 (двісті чотирнадцять);

5) Поверх 9 (дев`ятий);

6) Кількість кімнат 1 (одна);

7) Загальна площа об`єкта інвестування відповідно до проекту 40,44 (сорок цілих сорок чотири соті) кв. метрів;

8) Вимірна одиниця об`єкта інвестування - 1 кв.м..

30 березня 2017 року, відповідно до правил фонду та Договору №214-2, ТОВ «ФК «ТОЛОКА» закріпити за довірителем обраний ним об`єкт інвестування відповідно до правил фонду та цього договору та видали довірителю свідоцтво про участь у ФФБ виду А №214-2.

У свідоцтві про участь у ФФБ виду А №214-2 від 30 березня 2017 року та п.п.3 п. 9 Договору №214-2 встановлені графік внесення коштів за Об`єкт інвестування із поточною ціною вимірної одиниці об`єкта інвестування, за якою здійснено внесення коштів у ФФБ у розмірі 17460,00 грн та сума коштів, внесених довірителем до ФФБ у розмірі 706082,40 грн за закріплений за довірителем об`єкт інвестування: кв. АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 .

Як свідчать наявні в матеріалах справи платіжні документи: платіжне доручення №065В03 та платіжне доручення №065В015, позивачем повністю виконані умови укладеного між сторонами Договору №214-2, сплачена зазначена сума коштів в повному обсязі у встановлений договорами строк, в сумі 478490 грн та такі кошти прийняті ТОВ «ФК «ТОЛОКА» на виконання умов Договору №214-2.

Підпунктом 5 п.7 Договору №214-2 передбачено, що Управитель зобов`язаний передати довірителю, який повністю проінвестував закріплений за ним об`єкт інвестування, майнові права на такий об`єкт за договором про уступку майнових прав.

08 листопада 2017 року на виконання умов підпункту 5 пункту 7 договору №214-2 та

пункту 5.3.12 Правил ФФБ між відповідачем ТОВ «ТОЛОКА» та позивачем укладено договір уступки майнових прав №У(214-2), за умовами якого позивач набув майнові права на об`єкт інвестування - квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 .

Пунктом 4 Договору про уступку майнових прав №У (214-2) від 08 листопада 2017 року передбачено, що датою набуття Довірителем майнових прав на Об`єкт інвестування є день підписання цього Договору.

Договір уступки майнових прав сторонами не розірваний та не визнаний недійсним, апелянтом не надано жодного доказу на твердження зворотного.

29 серпня 2019 року завершений будівництвом об`єкт прийнято в експлуатацію, що підтверджується Сертифікатом серії IУ №95, виданим Державною архітектурно-будівельною інспекцією України.

Прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту відбулось на підставі складеного замовником будівництва Національним авіаційним університетом акту готовності об`єкта до експлуатації.

10 вересня 2019 року листом б/н ТОВ «ФК «ТОЛОКА» повідомило довірителя ОСОБА_3 про те, що отримано сертифікат Державної архітектурно-будівельної інспекції України про відповідність закінченого будівництва об`єкта проектній документації та готовність до експлуатації житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , на розі просп. Відрадного та АДРЕСА_2 та зазначило, що для здійснення остаточних розрахунків необхідно звернутися до офісу.

Апелянтом не наводиться жодного аргументу, що судом першої інстанції невірно надана оцінка низці юридично значущих дій та фактів щодо набуттям ОСОБА_3 права вимоги на про інвестований об`єкт будівництва.

Відповідно до підпункту 12 пункту 7 та пункту 13 Договору про участь у ФФБ, управитель зобов`язаний письмово повідомити довірителя про зміну технічних характеристик об`єкта будівництва та/або об`єкта інвестування на підставі листа забудовника.

Управитель повинен письмово повідомити довірителя про введення об`єкта будівництва в експлуатацію протягом 10 днів з моменту отримання від забудовника відповідного повідомлення та даних щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування.

Згідно пункту 5.5.3. Правил ФФБ після отримання від забудовника даних щодо загальної фактичної площі об`єктів інвестування фінансова компанія письмово повідомляє довірителів про необхідність укладання додаткової угоди до договору про участь у ФФБ, яка передбачає строки та порядок проведення між фінансовою компанією та довірителем остаточних розрахунків.

Лист б/н від 10 вересня 2019 року не містить повідомлення про зміну технічних характеристик об`єкта будівництва, проінвестованого позивачем.

Доказів письмових повідомлень довірителя ОСОБА_3 про необхідність укладання додаткової угоди до договору про участь у ФФБ, яка передбачає строки та порядок проведення між фінансовою компанією та довірителем остаточних розрахунків Товариством з ТОВ «ФК «ТОЛОКА» суду не надано, матеріали справи не містять жодного посилання на наявність таких доказів в реальній дійсності.

ТОВ «ФК «ТОЛОКА» надано суду повідомлення забудовника - ТОВ «РК ТРАЄКТОРІЯ» від 13 вересня 2019 року №13/09/2019 про введення об`єкта будівництва в експлуатацію та відповідні данні щодо загальної фактичної площі об`єктів інвестування, що містяться в матеріалах справи.

Доказів того, що протягом 10 днів, з моменту отримання від забудовника відповідного повідомлення та даних щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування, довірителя ОСОБА_3 було письмово повідомлено у відповідності до Договору №214-2 та Правил ФФБ, суду також не надано, матеріали справи таких доказів не містять.

01 листопада 2019 року на адресу ОСОБА_3 було направлено лист ТОВ «ФК «ТОЛОКА» про розірвання Договору №214-2.

При цьому, матеріали справи містять Інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №279661557, згідно якої 02 жовтня 2019 року ТОВ «ФК «ТОЛОКА» було укладено Договір про участь у Фонді фінансування будівництва №214-2 із ТОВ «Юридична компанія «ПРАВО ТА ГРОШІ» до повідомлення позивача про необхідність проведення остаточних розрахунків листом б/н від 10 вересня 2019 року, до отримання повідомлення забудовника - ТОВ «РК ТРАЄКТОРІЯ» від 13 вересня 2019 року №13/09/2019 про введення об`єкта будівництва в експлуатацію та відповідних даних щодо загальної фактичної площі об`єктів інвестування та до прийняття оскаржуваного рішення про розірвання Договору №214-2 від 01 листопада 2019 року.

З цього випливає, що на момент укладення договору між ТОВ «ФК «ТОЛОКА» з ТОВ «Юридична компанія «ПРАВО ТА ГРОШІ» Договору про участь у ФФБ № 214-2 від 02 жовтня 2019 року та видачі Довідки про право на набуття у власність об`єкта інвестування, майнові права на спірну квартиру належали позивачу.

Це встановлено судом першої інстанції і не спростовується апелянтом в апеляційній скарзі.

Просив, апеляційну скаргу ТОВ «ФК «ТОЛОКА» залишити без задоволення, а рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 10 лютого 2025 року залишити без змін.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, вивчивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційних скарг, колегія суддів вважає, що апеляційні скарги ОСОБА_1 та ТОВ «ФК «ТОЛОКА» задоволенню не підлягають, а апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_2 підлягає закриттю, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що 27 березня 2017 року між ТОВ «ФК «ТОЛОКА», яке діє на підставі ліцензії на провадження діяльності із залученням коштів установників управління майном для фінансування об`єктів будівництва від 08 січня 2013 року серії АВ №614873, виданої Національною комісією, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг та ОСОБА_3 було укладено Договір про участь у фонді фінансування будівництва №214-2 (Договір №214-2).

Відповідно до п.2 Договору №214-2 Довіритель приймає на себе зобов`язання виконувати правила фонду та передати управителю в обсягах та на умовах цього договору кошти в управління з метою отримання у власність об`єкта інвестування, визначеного в пункті 6 цього договору.

Згідно з п.3 Договору №214-2 Управитель приймає від довірителя кошти в управління та відповідно до правил фонду і цього договору перераховує частину таких коштів для фінансування будівництва, решта коштів залишається в управлінні управителя.

Згідно з п. 6 Договору №214-2 відповідно до правил фонду та цього договору за довірителем закріплюється об`єкт інвестування з такими основними характеристиками:

1) Вид об`єкта інвестування - квартира;

2) Будівельна або поштова адреса об`єкта будівництва - АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 ;

3) Номер об`єкта будівництва - будинок №1 (один), секція №2 (друга) ;

4) Номер об`єкта інвестування - 214 (двісті чотирнадцять);

5) Поверх 9 (дев`ятий);

6) Кількість кімнат 1 (одна);

7) Загальна площа об`єкта інвестування відповідно до проекту 40,44 (сорок цілих сорок чотири соті) кв. метрів;

8) Вимірна одиниця об`єкта інвестування - 1 кв.м.

30 березня 2017 року, відповідно до правил фонду та Договору №214-2, ТОВ «ФК «ТОЛОКА» закріплено за довірителем обраний ним об`єкт інвестування відповідно до правил фонду та цього договору та видано довірителю свідоцтво про участь у ФФБ виду А №214-2 .

У свідоцтві про участь у ФФБ виду А №214-2 від 30 березня 2017 року та п.п.3 п. 9 Договору №214-2 встановлені графік внесення коштів за Об`єкт інвестування із поточною ціною вимірної одиниці об`єкта інвестування, за якою здійснено внесення коштів у ФФБ у розмірі 17460 грн та сума коштів, внесених довірителем до ФФБ у розмірі 706082,40 грн за закріплений за довірителем об`єкт інвестування: кв. АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 .

Як свідчать наявні в матеріалах справи платіжні документи (платіжне доручення №065В03 та платіжне доручення №065В015), Позивачем повністю виконані умови укладеного між сторонами Договору №214-2, сплачена зазначена сума коштів в повному обсязі у встановлений договорами строк, в сумі 478490, грн та такі кошти прийняті ТОВ «ФК «ТОЛОКА» на виконання умов Договору №214-2.

Підпунктом 5 п.7 Договору №214-2 передбачено, що Управитель зобов`язаний передати довірителю, який повністю проінвестував закріплений за ним об`єкт інвестування, майнові права на такий об`єкт за договором про уступку майнових прав.

08 листопада 2017 року на виконання умов підпункту 5 пункту 7 договору №214-2 та пункту 5.3.12 Правил ФФБ між Відповідачем-1 ТОВ «ФК «ТОЛОКА» та Позивачем укладено договір уступки майнових прав №У(214-2), за умовами якого Позивач набув майнові права на об`єкт інвестування - квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 .

Пунктом 4 Договору про уступку майнових прав №У (214-2) від 08 листопада 2017 року передбачено, що датою набуття Довірителем майнових прав на Об`єкт інвестування є день підписання цього Договору.

29 серпня 2019 року завершений будівництвом об`єкт прийнято в експлуатацію, що підтверджується Сертифікатом серії IУ №95, виданим Державною архітектурно-будівельною інспекцією України.

Встановлено, що 01 листопада 2019 року на адресу ОСОБА_3 було направлено лист ТОВ «ФК «ТОЛОКА» про розірвання Договору №214-2 та відкріплення від Позивача об`єкту інвестування.

Крім того, встановлено, що 02 жовтня 2019 року ТОВ «ФК «ТОЛОКА» було укладено Договір про участь у Фонді фінансування будівництва №214-2 із ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ», тобто ще до прийняття рішення Відповідачем-1 про розірвання договору з Позивачем та відкріплення об`єкту інвестування.

Вирішуючи позовні вимоги про визнання недійсним рішення Відповідача-1, оформлене листом від 01 листопада 2019 року про розірвання Договору №214-2, суд першої інстанції керувався тим (з чим погоджується і колегія суддів апеляційного суду), що в якості підстав для розірвання договору у вказаному листі Відповдіачем-1 зазначено порушення та невиконання п. 15 Договору про участь у ФФБ, п. 5.2.3. Правил ФФБ (Виду А), ч. 16 ст. 15 ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві жила та операціях з нерухомістю».

Разом з тим, з позицій, викладених Відповідачами вбачається, що основним аргументом для прийняття оскаржуваного рішення Відповідач-1 вважав той факт, що сплата за Інвестиційним договором №214-2 була здійснена не особисто Позивачем, а ОСОБА_6 всупереч обов`язку інвестора особисто здійснювати розрахунки за договором.

Натомість, Відповідачем не спростовано отримання коштів за платіжним дорученням №065В03 від 28 березня 2017 року та платіжним дорученням №065В015 від 30 березня 2017 року та використання цих коштів в будівництві об`єкту інвестування квартири АДРЕСА_7 .

Більше того, Відповідачем-1 було прийняте виконання Позивачем своїх зобов`язань за Договором №214-2, у зв`язку з чим 30 березня 2017 року видано Свідоцтво про участь у ФФБ (виду А), який підтвердив виконання ОСОБА_3 своїх обов`язків з оплати інвестиційного внеску.

В подальшому Відповідач-1 продовжував вважати Позивача таким, що виконав свої зобов`язання за Договором №214-2, що підтверджується фактом укладення Договору уступки прав №У (214-2) від 08 листопада 2017 року.

Навіть повідомленням б/н від 10 вересня 2019 року Відповідач-1 звертався до Позивача як до довірителя та запрошував з`явитися саме для остаточних розрахунків.

З матеріалів справи не виявилось можливим встановити, з чим пов`язана зміна позиції Відповідача-1 в цьому питанні, та причини, з яких ТОВ «ФК «Толока» стала кваліфікувати кошти отримані від ОСОБА_6 як помилково отримані і платіжним дорученням №7 від 02 жовтня 2019 року повернула їх ОСОБА_6 у повному розмірі (706082,40 гривень).

Прийняття Відповідачем-1 виконання ОСОБА_3 зобов`язань шляхом внесення оплати за договором через ОСОБА_6 , видача у зв`язку з цим відповідного юридично значущого документу, подальша аналогічна поведінка позбавляють Відповідача-1, як учасника цивільно-правових відносин з Позивачем, можливості посилатися на те, що спосіб виконання зобов`язань, вже прийнятий ним, не відповідає буквальним умовам Договору.

З огляду на це, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про те, що посилання не ці обставини як на підставу для розірвання Договору є недобросовісним.

Верховний Суд у своїх постановах неодноразово наголошував на необхідності застосування доктрини venire contra factum proprium, в основі якої знаходиться принцип добросовісності.

Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони.

Даючи оцінку твердженням Відповідачів на те, що Позивач не здійснив остаточного розрахунку за об`єкт інвестування з посиланням на зміну його технічних характеристик (збільшення загальної площі), необхідно зазначити наступне.

Відповідно до п. 6 Договору по участь у ФФБ №214-2 та свідоцтва про участь у ФФБ виду А №214-2 від 30 березня 2017 року площа об`єкту інвестування: квартири АДРЕСА_7 , становить 40,44 кв.м.

Така ж площа об`єкту інвестування зазначена у Свідоцтві про участь у ФФБ виду А №214-2, виданому 30 березня 2017 року ТОВ «ФК «ТОЛОКА» та Договорі уступки майнових прав №У(214-2) від 08 листопада 2017 року.

За змістом ст. 39-3 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», фактична площа об`єкта нерухомого майна визначається в результаті проведення технічної інвентаризації, за результатами якої складається технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна (квартиру, будинок, приміщення).

Відповідно до п.п. 12 п. 7 та п. 13 Договору про участь у ФФБ, управитель зобов`язаний письмово повідомити довірителя про зміну технічних характеристик об`єкта будівництва та/або об`єкта інвестування на підставі листа забудовника.

Управитель повинен письмово повідомити довірителя про введення об`єкта будівництва в експлуатацію протягом 10 днів з моменту отримання від забудовника відповідного повідомлення та даних щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування.

Згідно з п. 5.5.3. Правил ФФБ після отримання від забудовника даних щодо загальної фактичної площі об`єктів інвестування фінансова компанія письмово повідомляє довірителів про необхідність укладання додаткової угоди до договору про участь у ФФБ, яка передбачає строки та порядок проведення між фінансовою компанією та довірителем остаточних розрахунків.

По справі встановлено, що 10 вересня 2019 року листом б/н ТОВ «ФК «ТОЛОКА» повідомило довірителя ОСОБА_3 про те, що отримано сертифікат Державної архітектурно-будівельної інспекції України про відповідність закінченого будівництва об`єкта проектній документації та готовність до експлуатації житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , на розі просп. Відрадного та АДРЕСА_2 та зазначило, що для здійснення остаточних розрахунків Позивачу необхідно звернутися до офісу.

Проте, лист б/н від 10 вересня 2019 року не містить повідомлення про зміну технічних характеристик об`єкта будівництва, проінвестованого Позивачем.

Доказів письмових повідомлень довірителя ОСОБА_3 про необхідність укладання додаткової угоди до договору про участь у ФФБ, яка передбачає строки та порядок проведення між фінансовою компанією та довірителем остаточних розрахунків ТОВ «ФК «ТОЛОКА» не надано, а матеріали справи таких не містять.

Крім того, в матеріалах справи наявний технічний паспорт від 14 листопада 2019 року на квартиру №214 секції 2 , який виконано ТОВ «БП ЕКСПЕРТ» та згідно з яким загальна площа квартири становила 40,4 кв.м, житлова - 18,4 кв.м (тобто технічні характеристики повністю відповідали Договору №214-2).

Водночас, Відповідачем-2 ОСОБА_1 до матеріалів справи залучено висновок експерта за результатами проведення експертного будівельно-технічного дослідження №14/11/22 від 14 листопада 2022 року.

Згідно з вказаним Висновком на дослідження експерту були надані наступні документи: зазначений вище технічний паспорт від 14 листопада 2019 року, та технічний паспорт від 02 грудня 2019 року, який виготовлений за замовленням ТОВ «РК ТРАЄКТОРІЯ» ТОВ «Оксі-К Консалтинг».

Згідно з другим технічним паспортом технічні характеристики квартири змінилися і становили: загальна площа квартири - 42,7 кв.м, житлова - 18,4 кв.м.

Таким чином, Висновки експертного будівельно-технічного дослідження №14/11/22 від 14 листопада 2022 року вказують на те, що житлова площа квартири не змінилася, а різниця у 2,3 кв.м стосується лише загальної площі квартири.

Порівнюючи технічні паспорти та розбіжності, експерт вказує, що в наданій технічній документації застосовано різний коефіцієнт на площу лоджії, а саме 1,0 в технічному паспорті від 02 грудня 2019 року та 0,5 в технічному паспорті від 14 листопада 2019 року.

Тобто, вказаним дослідженням спростовується, що фактична площа квартири (об`єкта інвестування Позивача) змінилася та фактична проектна площа відрізняється від площі проінвестованого об`єкта на момент вводу будинку в експлуатацію.

Згідно з положеннями ДБН В.2.2-15-2005 «Будинки і споруди», який діяв у період будівництва житлового будинку та введення його в експлуатацію, балкон - це виступаюча з площини стіни фасаду обгороджена площадка, а лоджія - це перекрите та обгороджене у плані с трьох боків приміщення, відкрите до зовнішнього простору або засклене.

Листом від 08 грудня 2022 року №225 генеральний підрядник будівництва ПрАТ фірма «ФУНДАМЕНТ» підтвердив, що згідно з проектною документацією однокімнатні квартири, до якої відноситься і квартира АДРЕСА_7 , передбачена наявність лоджії.

Цією ж проектною документацією не передбачена наявність заскленої лоджії в однокімнатних квартирах, при введенні будівлі в експлуатацію, а виконані роботи відповідали проектній документації, будівельним нормам та стандартам та були прийняті Державною архітектурно-будівельною інспекцією України.

З огляду на відсутність вимог проектної документації щодо засклення лоджій однокімнатних квартир, на момент введення об`єкта будівництва в експлуатацію, засклення не проводилось.

Сертифікатом серії IУ №95 виданим Державною архітектурно-будівельною інспекцією України 29 серпня 2019 року засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкту проектній документації.

Крім того, Позивачем до матеріалів справи залучено висновки судової будівельно-технічної експертизи №26164/21-44/2840:2844/23-44 від 17 лютого 2023 року, проведеної в рамках кримінального провадження №0001993, що розслідується СВ Солом`янського управління поліції Головного управління національної поліції у місті Києві.

Згідно з висновками вказаної експертизи щодо об`єкту інвестування Позивача встановлено, що проектною документацією передбачено обладнання квартири АДРЕСА_9 лоджією площею 1,7 кв.м з урахуванням коефіцієнту K=0,5.

Проектною документацією на лоджії передбачено влаштування пожежного відстійника, тому скління лоджії проектом не передбачено.

Однак, при проведенні візуально-інструментального обстеження квартири АДРЕСА_7 , експертом встановлено, що в квартирі протягом її експлуатації здійснено перепланування приміщень, а саме: улаштовано скління лоджії з металопластикових профілів з склопакетами.

Відповідачами такі висновки не спростовані, доказів на підтвердження того, що фактична площа об`єкту інвестування: квартири АДРЕСА_7 , на момент введення будинку в експлуатацію була змінена не надано, а матеріали справи таких не містять.

Відповідно до ст. 525 ЦК України, одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з ч.3 ст. 615 ЦК України, внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання частково або у повному обсязі відповідно змінюються умови зобов`язання або воно припиняється.

За змістом ст. 20 ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», управління майном, яке здійснюється за договором про участь у ФФБ, припиняється у разі відкріплення управителем від довірителя закріпленого за ним об`єкта інвестування за невиконання Довірителем своїх зобов`язань за договором про участь у ФФБ.

Управитель відкріплює від довірителя закріплений за ним об`єкт інвестування у таких випадках:

- відмова довірителя від участі у ФФБ;

- порушення довірителем графіка внесення коштів до ФФБ, зазначеного у свідоцтві про участь у ФФБ;

- порушення довірителем інших умов договору про участь у ФФБ.

Договором про участь у ФФБ та Правилами фонду фінансування будівництва ТОВ «ФК «ТОЛОКА» термін «відкріплення об`єкта інвестування від довірителя» визначено як припинення правовідносин, встановлених між управителем та довірителем стосовно закріпленого за Довірителем об`єкта інвестування, в результаті чого довіритель втрачає право вимоги на цей об`єкт інвестування з поверненням йому внесених коштів у порядку, встановленому ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціями з нерухомістю».

Тобто, підставою для відкріплення об`єкту інвестування від довірителя є порушення довірителем умов договору.

Вказане відповідає позиції Верховного Суду, висловленій у постанові від 27 березня 2019 року (справа №591/4910/16-ц).

Відповідно до вимог ч. 4 ст. 263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

З урахуванням наведеного, суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що умови укладеного з ТОВ «ФК «ТОЛОКА» Договору про участь у ФФБ №214-2 Позивачем виконаними в повному обсязі, а рішення Відповідача-1 ТОВ «ФК «ТОЛОКА» від 11 листопада 2019 року про розірвання договору відкріплення об`єкту інвестування безпідставним.

Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог ОСОБА_3 про визнання права власності на об`єкт інвестування, суд першої інстанції керувався тим, що ОСОБА_3 не було повідомлено про фактичну площу об`єкту інвестування, не були видані документи, необхідні для державної реєстрації квартири, що позбавило його можливості здійснити державну реєстрацію свого права.

Відтак, на думку суду першої інстанції, ОСОБА_3 вірно обраний спосіб захисту шляхом звернення до суду з вимогою про визнання права власності на проінвестоване майно та суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про задоволення вказаної вимоги, як така що ґрунтується на матеріалах справи, а також узгоджується з вимогами чинного законодавства, з огляду на наступне.

Як встановлено по справі, Позивачем ОСОБА_3 27 березня 2017 року із ТОВ «ФК «ТОЛОКА» укладено Договір про участь у фонді фінансування будівництва №214-2.

28 березня 2017 року було перераховано та прийнято Управителем сума грошових коштів у розмірі 270500 грн, а 30 березня 2017 року було перераховано остаточну суму грошових коштів на розрахунковий рахунок ТОВ «ФК «ТОЛОКА», а саме: 435582,40 грн, що свідчить про виконання Довірителем ОСОБА_3 п.п.3 п. 9 Договору №214-2 щодо дотримання графіку внесення коштів, визначеного у свідоцтві про участь у фонді. Після внесення повної суми коштів в рахунок проінвестованого об`єкта.

30 березня 2017 року Довірителю було видане свідоцтво про участь у ФФБ виду А №214-2.

08 листопада 2017 року між Позивачем ОСОБА_3 та ТОВ «ФК «ТОЛОКА» укладено Договір про уступку майнових прав №У (214-2).

29 серпня 2019 року об`єкт було введено в експлуатацію та видано Сертифікат Серії ІУ №95, яким Державна архітектурно-будівельна інспекція України засвідчила відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтвердила його готовність до експлуатації.

Відповідно до ч. 3 ст. 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.

Згідно з ч. 5, 6 ст. 7 ЗУ «Про інвестиційну діяльність», інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

Інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Відповідно до ст. 177 ЦК України, в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

Згідно ч. 1 ст. 190 ЦК України, до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

За правилами ст. 316 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування).

Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.

Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями ст. 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із ч. 1 ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до ст. 525 ЦК України, одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із ч. 1 ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом ст. 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Частинами 1, 2 ст. 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Частиною 1 ст. 331 ЦК України передбачено, що право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом.

Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

За положеннями п. 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Пунктом 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року (у редакції Постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553), передбачено, що для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо).

У разі придбання особою безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу облігацій та за наявності документ, згідно з яким здійснювалось закріплення відповідного об`єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо).

Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.

Таким чином, саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку.

В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію.

Згідно із ч. 4 ст. 334 ЦК України, права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

В свою чергу, відповідно до п. 1.3 Правил ФФБ та умов укладеного договору про участь у ФФБ, система обліку прав вимог довірителів ФФБ передбачає складання фінансовою компанією переліку довірителів на належні ним права вимоги на закріплені за ними об`єкти інвестування.

Підпунктом 5.5.3 п. 5.3 Правил ФФБ та п.п. 7 п. 7 укладеного між сторонами Договору №214-2 визначено, що за умови виконання довірителем своїх договірних зобов`язань управитель зобов`язаний включити довірителя до переліку довірителів, яким забудовник зобов`язаний передати по акту прийому-передачі закріплені за ними об`єкти інвестування для подальшого отримання довірителями цих об`єктів у власність.

Фінансова компанія надає забудовнику перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об`єкти інвестування, відповідно до отриманих довірителями від Фінансової компанії майнових прав на ці об`єкти інвестування, і повідомляє кожного довірителя про прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, а на письмову вимогу довірителя надає йому копію відповідного документу.

Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном.

Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Статтею 41 Конституції України передбачено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.

Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.

Статтею 321 ЦК України визначено, що право власності є непорушним.

Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Можливість виникнення права власності за рішенням суду передбачена лише у статтях 335 та 376 ЦК України.

В інших випадках право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема з правочинів.

Велика Палата Верховного Суду у Постанові у справі №359/5719/17 (провадження №14-8цс21) зробила правовий висновок щодо способу захисту прав інвестора житлової нерухомості на проінвестовану квартиру.

Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна.

Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості.

Але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно до вимог чинного законодавства.

А також після прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (ст.ст. 328, 331 ЦК України).

Саме інвестори є особами, які первісно набувають право власності на об`єкт нерухомого майна, споруджений за їх кошти.

Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкта нерухомого майна.

Тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом подання позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (стст. 392, 388 ЦК України).

Водночас не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (ст. 228 ЦК України).

Окрім того, Велика Палата Верховного Суду частково відступила від висновку Верховного Суду України, викладеного в постанові від 24 червня 2015 року в справі №367/5136/13-ц (провадження № 6-318цс15), про необхідність позивача захищати свої майнові права, а не право власності, яке ще не виникло.

На переконання Великої Палати Верховного Суду, у разі виконання інвестором власних інвестиційних зобов`язань після завершення будівництва об`єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником.

Велика Палата Верховного Суду частково відступила від правового висновку, викладеного в постанові ВСУ від 18 листопада 2015 року №6-1858цс15, оскільки в тих випадках, коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв`язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до ст. 392 ЦК України.

З урахуванням вказаних вище норм матеріального права та практики Верховного Суду, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про визнання за ОСОБА_3 права власності на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 загальною площею 42,7 кв.м., житловою площею 18,4 кв.м.

Витребовуючи спірну квартиру з незаконного володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 суд першої інстанції керувався тим (з чим погоджується і колегія суддів апеляційного суду), що ефективним способом захисту прав Позивача, як власника, є витребування спірного об`єкта нерухомого майна на користь Позивача із внесенням відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Аналізуючи зібрані по справі докази в їх сукупності, суд першої інстанції дійшов висновку, що Позивачем обґрунтовано пред`явлено вимоги до Відповідачів, оскільки в межах даного спору доведено факт порушення з боку ТОВ «ФК «ТОЛОКА» договірних зобов`язань за Договором про участь у ФФБ №214-2.

При цьому суд правомірно врахував, що будинок введено в експлуатацію як об`єкт капітального будівництва, обставини, що викладені в позовній заяві не спростовано Відповідачами ТОВ «ФК «ТОЛОКА» та ОСОБА_1 , докази на спростування заявлених позовних вимог і підтвердження належного виконання зі свого боку договірних зобов`язань суду не надано, а матеріали справи таких не містять.

Вказані висновки ґрунтуються на матеріалах справи, а також узгоджуються з вимогами чинного законодавства, з огляду на наступне.

Набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти.

Вказане узгоджується з правовою позицією, викладеною в постанові Верховного Суду від 30 травня 2019 року (справа №585/2843/17).

В своїй постанові від 23 травня 2019 року (справа №922/3707/17), Верховний Суд зазначив, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно не є підставою набуття таких прав, а є похідним від таких підстав юридичним фактом, який є елементом в юридичному складі (сукупності юридичних фактів), який призводить до виникнення речових прав.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 листопада 2019 року (справа №755/9215/15-ц), постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року (справа №653/1096/16-ц), постанові Верховного Суду від 11 вересня 2018 року (справа №918/1377/16), постанові Верховного Суду від 23 травня 2019 року (справа №906/941/17), постанові Верховного Суду від 26 листопада 2019 року (справа №910/1296/19), постанові Верховного Суду від 26 листопада 2019 року (справа №902/201/19), постанові Верховного Суду від 13 листопада 2019 року (справа №916/665/18), постанові Верховного Суду від 10 жовтня 2019 року (справа №647/1771/15-ц).

Як вже зазначалося, відповідно до вимог ч. 4 ст. 263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року, яку ратифіковано Законом України від 17 липня 1997 року № 475/97-ВР і яка для України набрала чинності 11 вересня 1997 року, закріплено право на справедливий суд.

З огляду на приписи частини першої статті 9 Конституції України, статті 10 ЦК України, Конвенція застосовується судами України як частина національного законодавства.

Згідно із статтею 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном.

Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Концепція «майна» у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (пункт 98 рішення Європейського суду з прав людини щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі» (Broniowski v. Poland), заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05).

У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути у тому числі «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії» (Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland), заява № 2742/87; ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84).

По справі встановлено, що під час проведення перевірки законності рішення від 23 січня 2020 року №50788144, прийнятого ПН КМНО Швецем Р.О. про реєстрацію права власності на спірну квартиру за ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» та до прийняття Наказу Міністерства юстиції від 07 серпня 2020 року №2679/5, ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» здійснено відчуження спірної квартири на користь ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 07 липня 2020 року, посвідченого ПН КМНО Дячук О.Б.

12 червня 2021 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_6 , посвідчений ПН КМНО Міндель І.В.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення.

Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Подібні висновки сформульовані, зокрема у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі №338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі №905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі №569/17272/15-ц, від 02 липня 2019 року у справі №48/340, від 22 жовтня 2019 року у справі №923/876/16.

Розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах.

Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню (подібний висновок викладений у пунктах 6.6, 6.7 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 21 грудня 2022 року у справі №914/2350/18 визначила, що обраний позивачем спосіб захисту прав повинен відповідати правовій природі тих правовідносин, що виникли між сторонами.

За загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи, в тому числі - віндикаційний позов, застосовуються тоді, коли сторони не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст та правову природу.

Віндикаційний позов застосовується тоді, коли між сторонами немає договірних відносин.

Так, у постанові КЦС ВС від 06 липня 2022 року у справі №521/20396/18 зазначено, що коли спір стосується правочину, укладеного самим власником, тоді його відносини з контрагентом мають договірний (зобов`язальний) характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав та правомірних інтересів.

Водночас, коли власник та фактичний володілець майна не перебували в договірних відносинах один з одним, власник може використовувати речово-правові способи захисту.

У п. 142, 146, 147 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі №183/1617/16-ц (провадження №14-208цс18) вказано, що метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений.

У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю).

Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника.

Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача.

Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.

Отже, переглядаючи справу, колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні у справі докази, оцінив їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у сукупності, з`ясував усі обставини справи, на які сторони посилалися, як на підставу своїх вимог і заперечень, і з урахуванням того, що відповідно до ст.2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичної особи, ухвалив законне та обґрунтоване рішення про задоволення позовних вимог.

Доводи апеляційних скарг ТОВ «ФК «ТОЛОКА» та ОСОБА_1 колегією суддів розцінюються критично і до уваги не приймаються, оскільки зводяться лише до переоцінки доказів та тлумачення норм права на розсуд апелянтів, однак при цьому не ґрунтуються на нормах діючого законодавства та жодним чином не спростовують висновків суду, викладених в оскаржуваному рішенні.

Відповідно до п.1 ч.1 ст.374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Отже, колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції відповідає фактичним обставинам справи, ґрунтується на наявних у справі доказах, ухвалене з дотриманням норм матеріального і процесуального права і не може бути скасоване з підстав, викладених в апеляційних скаргах ТОВ «ФК «ТОЛОКА» та ОСОБА_1 .

Що стосується апеляційної скарги ОСОБА_2 , то апеляційне провадження за вказаною апеляційною скаргою підлягає закриттю, з огляду на наступне.

Відповідно до положень ст. 352 ЦПК України, учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.

Особа, яка звертається з апеляційною скаргою в порядку ст. 352 ЦПК України, повинна довести наявність у неї правового зв`язку зі сторонами спору або безпосередньо судовим рішенням через обґрунтування наявності таких критеріїв, як вирішення судом питання про її право, інтерес, обов`язок і такий зв`язок має бути очевидним та безумовним, а не ймовірним.

При цьому, слід урахувати, що судове рішення, оскаржуване незалученою до участі у справі особою, повинно безпосередньо стосуватися прав та обов`язків цієї особи, тобто судом має бути розглянуто й вирішено спір про право у правовідносинах, учасником яких на момент розгляду справи та прийняття рішення судом першої інстанції є скаржник, або міститься судження про права та обов`язки цієї особи у відповідних правовідносинах.

Фактично, Позивач ОСОБА_3 звернувся до ТОВ «ФК «ТОЛОКА», із яким 27 березня 2017 року було укладено Договір про участь у фонді фінансування будівництва №214-2 (Договір №214-2). Саме Відповідачем 1 було прийняте рішення про відкріплення об`єкта інвестування - квартиру АДРЕСА_7 .

Звертаючись до суду, та заявляючи віндикаційний позов, Позивач не залучив до розгляду у справі ані ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ», ані ОСОБА_2 , як «проміжних» власників, адже оспорювання наступних правочинів (реєстраційних дій) щодо цього майна не вимагається законодавством та не передбачено судовою практикою.

Позовні вимоги до ОСОБА_1 були направлені як до власника майна на час звернення до суду.

Тому, будь-які права та інтереси ОСОБА_2 не зачеплені процесом.

Судове рішення є таким, що прийнято про права та обов`язки особи, яка не була залучена до участі у справі, якщо в мотивувальній частині цього судового рішення містяться висновки суду про права та обов`язки цієї особи, або у резолютивній частині судового рішення суд прямо вказав про права та обов`язки таких осіб.

В такому випадку судове рішення порушує не лише матеріальні права осіб, не залучених до участі у справі, а й їх процесуальні права, що витікають із сформульованого в п. 1 ст. 6 Європейської конвенції про захист прав людини і основоположних свобод положення про право кожного на справедливий судовий розгляд при визначенні його цивільних прав і обов`язків.

Будь-який інший правовий зв`язок між скаржником і сторонами спору не може братися до уваги.

Виходячи з наведеного, першочергово підлягає до вирішення апеляційним судом питання про наявність порушеного права особи, яка звернулась з апеляційною скаргою не будучи учасником справи в суді першої інстанції.

Подання апеляційної скарги ОСОБА_2 , після ухвалення рішення без жодного доказу щодо саме своєї правової позиції, щодо порушеного права саме ОСОБА_2 , фактично свідчить про намагання добитися скасування законного рішення, що не відповідає принципу юридичної визначеності та суперечить положенням пункту 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Враховуючи наведені обставини, колегія суддів приходить до висновку, що не вбачається наявності порушеного законного інтересу особи, яка звернулась з апеляційною скаргою - ОСОБА_2 , оскільки оскаржуване рішення суду жодним чином не стосується даної особи.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 362 ЦПК України, суд апеляційної інстанції закриває апеляційне провадження, якщо після відкриття апеляційного провадження за апеляційною скаргою, поданою особою з підстав вирішення судом питання про її права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, встановлено, що судовим рішенням питання про права, свободи, інтереси та (або) обов`язки такої особи не вирішувалося.

Керуючись ст.ст. 362, 374, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційні скарги ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ТОЛОКА» залишити без задоволення.

Апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_2 закрити.

Рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 10 лютого 2025 року залишити без змін.

Поновити дію рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 10 лютого 2025 року.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повний текст постанови складений 25 вересня 2025 року.

Суддя-доповідач К.П. Приходько

Судді Т.О. Писана

С.О. Журба