РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

23 вересня 2025 року

м. Рівне

Справа № 569/21039/24

Провадження № 22-ц/4815/872/25

Рівненський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючий (суддя-доповідач) Ковальчук Н. М.,

судді: Боймиструк С. В. Хилевич С. В.,

секретар судового засідання Пиляй І. С.

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Управляюча компанія «Чистота та порядок»,

відповідачі - ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Житло Сервіс Рівне 2»,

розглянув у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Управляюча компанія «Чистота та порядок» на рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 03 квітня 2025 року, ухвалене в м. Рівне у складі судді Левчука О. В., повний текст рішення складено 04.04.2025 року,

в с т а н о в и в:

У жовтні 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Управляюча компанія "Чистота та порядок" (далі - ТзОВ "Управляюча компанія "Чистота та порядок") звернулось в суд з позовом до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю "Житло Сервіс Рівне 2" (далі - ТзОВ "Житло Сервіс Рівне 2") про визнання недійсним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного 01.09.2024 між ТзОВ "Житло Сервіс Рівне 2" в особі управителя ОСОБА_2 та Співласниками багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , в особі Кузьменчук Ольги Іванівни. Мотивуючи вимоги, позивач вказує, що рішенням виконавчого комітету Рівненської міської ради від 12.11.2019 №120 "Про організатора конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку" призначено конкурс для визначення управителя багатоквартирного будинку, в якому створено об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, у тому числі будинку за адресою: АДРЕСА_1 . Виконавчий комітет Рівненської міської ради 11.02.2020 своїм рішенням № 15 «Про затвердження результатів конкурсу та призначення управителя багатоквартирного будинку в місті Рівному», затвердив результат конкурсу та призначив ТзОВ "Управляюча компанія "Чистота і порядок" виконавцем послуги з управління багатоквартирним будинком для 16 багатоквартирних будинків, у тому числі будинку за адресою: АДРЕСА_1 . В даний час позивач здійснює управління багатоквартирним будинком за адресою: АДРЕСА_1 відповідно до умов Договору №75 від 14.02.2020 про з управління багатоквартирним будинком надання послуг з управління багатоквартирним будинком. 27.06.2024 позивач отримав заяву від ОСОБА_1 з вимогою передати всю технічну документацію по багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 для ТзОВ "Управляюча компанія "Житло Сервіс Рівне 2" з 01.09.2024 посилаючись на рішення співвласників багатоквартирного будинку, та прикріпивши до заяви копію протоколу загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 від 11.06.2024. Позивач вважає, що рішення зборів фактично не приймались співвласниками будинку, протокол загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 від 11.06.2024 складений з порушення Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", а оскаржуваний договір є недійсним, оскільки від імені співвласників будинку з ТзОВ "Управлінська компанія "Житло Сервіс Рівне 2" договір підписала ОСОБА_3 як приватна особа, яка не має відношення до співвласників будинку та не уповноважена ними.

Рішенням Рівненського міського суду Рівненської області від 03 квітня 2025 року у задоволенні позову ТзОВ "Управляюча компанія "Чистота та порядок" до ОСОБА_1 , ТзОВ "Житло Сервіс Рівне 2" про визнання недійсним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком відмовлено.

Не погодившись з рішенням суду, представник ТзОВ «Управляюча компанія «Чистота та порядок» подав апеляційну скаргу в якій вказує, що рішення незаконне, необґрунтоване, ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи. Наголошує, що товариство свої позовні вимоги обґрунтувало тим, що спірний договір укладений на підставі протоколу загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , який не відповідає вимогам чинного законодавства. Рішення загальних зборів, оформлене протоколом, приймалось особами, які не є співвласниками будинку АДРЕСА_1 , і зазначене підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно. Вказане є порушенням ст. ст. 9-11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі - Закон), згідно яких рішення про укладення договорів з надання послуг приймаються виключно співвласниками багатоквартирного будинку. Окрім того, спірний договір підписано особою, яка у договорі вказана як співвласник багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , однак такою не є. Суд першої інстанції вказав єдиною підставою для відмови у позові ту, що рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, яке оформлене протоколом від 11.06.2024, приймалося співвласниками багатоквартирного будинку, є законним. Ці висновки суду безпідставні, оскільки не ґрунтуються на доказах, що є у справі та суперечать інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно. Договір підписано ОСОБА_1 , яка не є співвласником багатоквартирного будинку. До апеляційної скарги додається новий доказ заява власника квартири АДРЕСА_2 ОСОБА_4 . Рішення суду першої інстанції має бути скасоване та ухвалене нове судове рішення про задоволення позовних вимог.

Відзиву на апеляційну скаргу не надходило.

Згідно ч. 1 ст. 367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Дослідивши матеріали та обставини справи на предмет повноти їх встановлення, надання їм судом першої інстанції належної юридичної оцінки, вивчивши доводи апеляційної скарги стосовно дотримання норм матеріального і процесуального права судом першої інстанції в оскаржуваному рішенні, апеляційний суд прийшов до слідуючих висновків.

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, суд першої інстанції у своїх висновках вказав, що рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, яке оформлене протоколом від 11.06.2024, приймалося співвласниками багатоквартирного будинку, а тому належними відповідачами у справі є саме співвласники багатоквартирного будинку, які приймали оспорюване рішення, та від імені яких діяла уповноважена особа при укладенні договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 01.09.2024 за адресою: АДРЕСА_1 .

З таким висновком суду першої інстанції погоджується апеляційний суд.

Судом встановлено: у багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 40 співвласників.

11.06.2024 за участі 31-го співвласника цього будинку проведено збори. Зборами співвласників багатоквартирного будинку ухвалено рішення, оформлене протоколом від 11.06.2024 року, яким, серед іншого:

- обрано уповноважену особу ОСОБА_1 ;

- прийнято рішення про розірвання договору з діючим управителем ТзОВ «Управляюча компанія «Чистота і порядок» про надання послуг з управляння багатоквартирним будинком;

- обрано управителем багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 ТзОВ «Управляюча компанія «Житло Сервіс Рівне 2»;

- затверджено умови типового договору про надання послуг з управляння багатоквартирним будинком.

01.09.2024 між ТзОВ "Житло Сервіс Рівне 2" в особі управителя ОСОБА_2 та Співласниками багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , в особі ОСОБА_1 , укладено договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком (надалі Договір від 01.09.2024).

Звертаючись до суду із позовом про визнання Договору від 01.09.2024 недійсним, позивач посилається на те, що збори співвласників багатоквартирного будинку були нелегітимними, прийнятими не за участі співвласників будинку, тобто, збори проведені всупереч встановленому порядку проведення та оформлення результатів загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку.

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку визначено Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі - Закон № 417-VIII), який регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.

Відповідно до пунктів 1, 7, 8 частини першої статті 1 Закону № 417-VIII багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири; управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) - фізична особа-підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб; управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.

У частині першій статті 9 Закону № 417-VIII визначено форми управління багатоквартирним будинком, зокрема те, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Відповідно до частин першої, другої статті 10 Закону № 417-VIII, співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів та прийняття відповідних рішень здійснюються згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.

До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про: визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем; обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням; визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком.

Відповідно до частин першої-третьої статті 11 Закону № 417-VIII, управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників (загальних зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку) і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем. Умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України.

Отже, виходячи з положень Закону № 417-VIII, співвласники багатоквартирного будинку для управління будинком можуть створити об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), або співвласники можуть найняти управляючу компанію, яка буде обслуговувати будинок, або ОСББ залучає управителя для виконання всіх або частини функцій. При цьому, вирішення питання щодо управління багатоквартирним будинком у разі створення ОСББ здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.

Таким законом є Закон України «Про об`єднання співвласників в багатоквартирному будинку» № 2866-ІІІ (далі- Закон 2866-ІІІ).

Статтею 1 Закону 2866-ІІІ встановлено, що об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна

Відповідно до частини четвертої статті 4 Закону 2866-ІІІ, основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

Згідно з частиною першою статті 6 Закону 2866-ІІІ, об`єднання може бути створено лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (багатоквартирних будинках). Установчі збори об`єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у такому будинку. Державна реєстрація об`єднання (асоціації) проводиться у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб. Об`єднання (асоціація) вважається утвореним з дня його державної реєстрації.

Отже, із моменту створення та реєстрації відповідного об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, управління багатоквартирним будинком здійснюється виключно об`єднанням через органи управління.

Статтею 10 Закону 2866-ІІІ передбачено, що органами управління об`єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об`єднання. Вищим органом управління об`єднання є загальні збори. Загальні збори скликаються і проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів, правлінням об`єднання або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників. Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов`язковим для всіх співвласників. До виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься, зокрема, затвердження статуту об`єднання, внесення змін до нього; обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління спільним майном багатоквартирного будинку повністю або частково асоціації.

Відповідно до статті 12 Закону 2866-ІІІ, управління багатоквартирним будинком здійснює об`єднання через свої органи управління. За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації. Об`єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об`єднання.

Статтею 13 Закону 2866-ІІІ визначено, що якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів об`єднання передано управителю, відносини з управління регулюються договором, укладеним між об`єднанням і управителем, умови якого повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства.

Відповідно до частин першої та четвертої статті 14 Закону 2866-ІІІ, співвласник має право: брати участь в управлінні об`єднанням у порядку, визначеному цим Законом і статутом об`єднання; обирати та бути обраним до складу статутних органів об`єднання; знайомитися з протоколами загальних зборів, робити з них виписки; одержувати в установленому порядку інформацію про діяльність об`єднання; вимагати від статутних органів захисту своїх прав та дотримання співвласниками правил добросусідства; одержувати в установленому статутом порядку інформацію про діяльність асоціації.Здійснення співвласником своїх прав не може порушувати права інших власників.

Відповідно до частини першої статті 15 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» № 2189-VIII, договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (зміни до нього) від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку укладається з визначеним відповідно до законодавства управителем співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками.

Отже, надання управителем послуг з управління будинком породжує права та обов`язки між співвласниками багатоквартирних будинків і виконавцем таких послуг.

За статтею 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного судочинства; відповідно до положень частини третьої статті 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Позивач у цій справі просить визнати недійсним договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 01.09.2024, у зв`язку з тим, що збори співвласників багатоквартирного будинку, рішення яких оформлене протоколом від 11.06.2024, не були легітимними та не відбулися у визначений законом спосіб.

Рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, яке оформлене протоколом від 11.06.2024, приймалося 31 співвласником багатоквартирного будинку, а тому належними відповідачами у справі є саме співвласники багатоквартирного будинку, які приймали рішення, та від імені яких діяла уповноважена особа при укладенні договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 01.09.2024 за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно зі ст.51 ЦПК України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а в разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі в ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі.

Статтею 175 ЦПК України встановлено, що, викладаючи зміст позовної заяви, саме позивач визначає коло відповідачів, до яких він заявляє позовні вимоги. Пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача.

Суд першої інстанції вірно зазначив, що співвласники багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 до участі у цій справі як співвідповідачі не залучені, заяв чи клопотань про залучення останніх позивач не заявляв, тому, позовні вимоги ТзОВ "Управляюча компанія "Чистота та порядок" до ОСОБА_1 , ТзОВ "Житло Сервіс Рівне 2" про визнання недійсним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком задоволенню не підлягають у зв`язку із неналежним складом учасників справи.

Процесуальне законодавство передбачає, що обставини цивільних справ з`ясовуються судом на засадах змагальності, в межах заявлених вимог і на підставі наданих сторонами доказів. Щодо обов`язку доказування і подання доказів, то кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень.

Апеляційний суд приходить до висновку, що судом першої інстанції були правильно, всебічно і повно встановлені обставини справи, характер правовідносин, які виникли між сторонами та застосовано правові норми, які підлягали застосуванню при вирішенні даного спору, в зв`язку із чим рішення підлягає залишенню без змін, як ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Відповідно до ч. 1. ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст. ст. 367, 375, 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Управляюча компанія «Чистота та порядок» залишити без задоволення.

Рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 03 квітня 2025 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 24 вересня 2025 року.

Головуючий Ковальчук Н. М.

Судді: Боймиструк С. В.

Хилевич С. В.