Провадження № 2/344/858/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 вересня 2025 року м. Івано-Франківськ

Івано-Франківський міський суд Івано-Франківської області в складі:

головуючої-судді Пастернак І.А.,

секретаря Устинської Н.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області цивільну справу за первісним позовом ОСОБА_1 , в інтересах якого діє представник адвокат Голуб Григорій Степанович до Товариства з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Козацький», Громадської організації «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», третя особа без самостійних вимог на предмет спору фізична особа-підприємець ОСОБА_2 про визнання права власності, та зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Козацький» до ОСОБА_1 , Громадської організації «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», третя особа: фізична особа-підприємець ОСОБА_2 , про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено в майбутньому, -

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_1 в особі уповноваженого представника адвоката Голуба Григорія Степановича звернувся до Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Козацький», Громадської організації «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», третя особа: фізична особа-підприємець ОСОБА_2 , в якому, з урахуванням уточнених позовних вимог, просить визнати за ОСОБА_1 , право власності на нерухоме майно, а саме двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 (а.с.43-44, т.2).

Позовні вимоги мотивує тим, що 09.09.2020 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Козацький» (продавець) та ОСОБА_1 було укладено Договір купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому № 066, за умовами якого продавець зобов`язувався передати у власність Покупця квартиру, яка буде створена ним у майбутньому, а покупець зобов`язувався прийняти квартиру у відповідності до умов даного договору та оплатити її.

Згідно умов Додатку № 1 до договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому № 066 від 09.09.2020 року, яким затверджено Протокол погодження договірної ціни від 09.09.2020 року, загальну вартість двокімнатної квартири АДРЕСА_2 , на момент оформлення договору становить 433 157 грн.

ОСОБА_1 в повному обсязі виконав умови вказаного договору, сплативши на рахунок отримувача ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» всю суму згідно Договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено в майбутньому № 066 від 09.09.2020, а саме 514 995,03грн.окремими платежами.

Крім того, 09.09.2020 року між ОСОБА_1 та фізичною особою суб`єктом підприємницької діяльності ОСОБА_2 було укладено Договір виконання робіт №066, за умовами якого замовник доручає, а Виконавець проводить виконання відповідних робіт (встановлення вхідних дверей; встановлення вікон по периметру об`єкту; внутрішнє штукатурення цегляних стін; підвід мереж (водопостачання, водовідведення, газопостачання (для встановлення індивідуальної системи опалення, електрики до житлового приміщення; встановлення газового, електричного, водомірного лічильників). За вказаним договором на виконання його умов ОСОБА_1 сплачено 288 772 грн.

Крім того, Позивачем за власний кошт встановлено теплу підлогу у квартирі та залито стяжку, що було погоджено з відповідачем, а також, 18.05.2023 року було складено ще один договір купівлі-продажу №066 на придбавання газового котла 27 750 грн., та оплачено додаткові кошти після обміру площі квартири органом БТІ 33 989 грн.

Отже, як зазначено у позовній заяві, ОСОБА_1 оплатив повну вартість майнових прав за Договором купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено в майбутньому №066 від 09.09.2020 року та Договором виконання робіт №066 від 09.09.2020 року, однак ТОВ «Житловий Комплекс «Козацький» свої зобов`язання щодо передачі цієї квартири у власність ОСОБА_1 не виконує, квартиру у власність не передає, що ставить під сумнів можливість належного виконання ним своїх зобов`язань згідно Договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено в майбутньому №066 від 09.09.2020 року та Договору виконання робіт №066 від 09.09.2020 року.

Будинок введений в експлуатацію в червні 2024 року, та відповідачем окремим особам права власності реєструється без проблем, а від окремих інвесторів, в тому числі від позивача, відповідач здійснює вимагання коштів, які не передбачені договорами, зокрема від позивача вимагають сплатити додатково близько 370 000 грн.

Внаслідок чого, представник позивача посилається на те, що відповідачем не визнається право власності на квартиру позивача, вартість якої позивачем сплачено в повному обсязі, а проти оплати додаткових коштів позивач заперечує, у зв`язку з чим він звернувся до суду з даним цивільним позовом (а.с.1-19, т.1, а.с.43-44, т.2).

Ухвалою Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 20.09.2024 року позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі (а.с.76-77, т.1).

Ухвалою Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 20.11.2024 року до участі у справі залучено Громадську організацію «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», в якості співвідповідача, та виключено її з числа третіх осіб (а.с.214, т.1).

Ухвалою Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 02.04.2025 року витребувано у ТОВ «ЖК «Козацький», відомості щодо зміни нумерації спірної квартири, під`їздів та корпусів, а також черг здачі будинку.Закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті (а.с.28, т.2).

Представник Позивача в судових засіданнях позовні вимоги підтримував та просив їх задоволити.

Представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Житловий Комплекс «Козацький» правом на подання відзиву на позов ОСОБА_1 не скористався. Подав письмові пояснення, відповідно до яких зазначає, що ТОВ «ЖК «Козацький», як продавець здійснював продаж майнових прав на квартиру враховуючи отримання майнових прав на відповідну квартиру в рамках укладеного інвестиційного договору про участь у будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків від 10.10.2019 року, між ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», ПрАТ «АТП-0901» та ТОВ «ЖК «Козацький».

ТОВ «ЖК «Козацький» у даних правовідносинах не був замовником будівництва, жодних дозвільних документів на себе не виготовляв, оскільки виступав у даних відносинах фактично Генеральним підрядником. Оформляючи спірний договір ТОВ «ЖК «Козацький» володіло правом очікування на розподіл майна та отримання по Інвестиційному договору про участь у будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків від 10.10.2019 року, майнових прав на відповідну квартиру.

Оскільки договір про участь у будівництві в судовому порядку визнано недійсним ТОВ «ЖК «Козацький», як продавець по умовах договору не має правових підстав виконати свої зобов`язання перед ОСОБА_1 , як покупцем (а.с.87-90, т.1).

В судовому засіданні представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Житловий Комплекс «Козацький» проти позову ОСОБА_1 заперечував, просив відмовити в його задоволенні з підстав, на яких ґрунтується поданий Товариством з обмеженою відповідальністю «Житловий Комплекс «Козацький» зустрічний позов, у зв`язку з наявністю правових підстав для розірвання Договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому №066 від 09.09.2020 року, таких як істотна зміна обставин, якими керувалися сторони при укладенні договору.

Представник відповідача Громадської організації «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» правом на подання відзиву щодо позову ОСОБА_1 не скористався.

В судовому засіданні представник Громадської організації «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» проти позову ОСОБА_1 заперечував, просив в його задоволенні відмовити, посилаючись на недоведеність.

Третя особа фізична особа-підприємець ОСОБА_2 , в судове засідання не з`явився, про причини неявки суд не повідомив, про дату та час судового засідання повідомлявся належним чином. Письмових пояснень по суті первісного позову від третьої особи до суду не надходило.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Козацький» в інтересах якого діє представник адвокат Абрам`юк А.І. звернувся до Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області із зустрічним позовом до ОСОБА_1 , Громадської організації «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», третя особа: фізична особа-підприємець ОСОБА_2 , в якому просить розірвати Договір купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому від 09.09.2020 року №006, який укладений між ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» та ОСОБА_1 .

Зустрічний позов мотивовано тим, що ТОВ «Житловий комплекс «Козацький», як продавець за Договором купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому від 09.09.2020 року №066, здійснювало продаж майнових прав на відповідну квартиру, враховуючи отримання майнових прав на неї в рамках укладеного інвестиційного договору про участь в будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків від 10.10.2019 року (договір про участь в будівництві), який було укладено між Громадською організацією «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», ПрАТ «САТП-0901» та ТОВ «Житловий комплекс «Козацький».

ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» у даних правовідносинах не було замовником будівництва, жодних дозвільних документів на себе не виготовляло, оскільки виступало у даних правовідносинах фактично генеральним підрядником. Оформляючи спірний договір, ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» володіло правом очікування на розподіл майна та отримання по Інвестиційному Договору про участь в будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків від 10.10.2019 року, майнових прав на відповідну квартиру.

За умовами Договору про участь в будівництві від 10.10.2019 року, ТОВ «Житловий комплекс «Козацький», як учасник по договору, здійснювало організацію та фінансування будівництва будинку, в якому розташована квартира, зазначена в договорі купівлі-продажу, що укладено з ОСОБА_1 Громадська організація «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» та ПрАТ «САТП-0901», згідно умов договору про участь у будівництві від 10.10.2019 року, виступали співзамовниками будівництва багатоквартирного житлового будинку, в якому розташована квартира, що продавалась згідно умов оскаржуваного договору.

Будівництво багатоквартирного житлового будинку, в якому розташований об`єкт, що продавався згідно умов Договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому від 09.09.2020 року № 066, здійснювалося на підставі Декларації про початок виконання будівельних робіт від 11.10.2012 року № ІФ6, із змінами, зареєстрованими 03.06.2019 року №58, згідно якої замовниками будівництва об`єкту були Громадська організація «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» та ПрАТ «САТП-0901».

Проте, на підставі рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 01.12.2023 року у справі №909/409/23, яке залишено без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 06.03.2024 року, Договір про участь в будівництві від 10.10.2019 року визнано недійсним.

Таким чином, як зазначено у зустрічному позові, оскільки Договір про участь в будівництві від 10.10.2019 року визнано недійсним в судовому порядку, ТОВ «ЖК «Козацький», як продавець по умовах Договору, не має правових підстав виконати свої зобов`язання перед ОСОБА_1 як покупцем, відповідно до п. 2.1.4 та 2.1.6 Договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому від 09.09.2020 року №066, а саме: передати згідно умов Договору по акту прийому-передачі квартири та всі необхідні документи для реєстрації права власності на квартиру, вказану в даному договорі, так як Договір про участь в будівництві від 10.10.2019 року в судовому порядку визнано недійсним. Саме Договір про участь в будівництві від 10.10.2019 року надавав право ТОВ «ЖК «Козацький» здійснювати продаж майнових прав на відповідну квартиру ОСОБА_1 , та який необхідно було передати ОСОБА_1 для реєстрації за ним права власності на квартиру, враховуючи п. 81 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127.

Отже, в зустрічному позові позивач посилається на те, що фактично спірний Договір купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому від 09.09.2020 року неможливо виконати в силу того, що Договір про участь в будівництві від 10.10.2019 року визнано недійсним, а новий дозвіл на виконання будівельних робіт було виготовлено у січні 2024 року, і тому Договір купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому від 09.09.2020 року не може породжувати жодних майнових прав чи зобов`язань для сторін, оскільки цей договір фактично знаходиться поза межами отриманого нового Дозволу на виконання будівельних робіт від 15.01.2024 року №ІФ55. Єдиним можливим законним варіантом для отримання квартири є оформлення нового договору у межах чинного дозволу виконання будівельних робіт від 15.01.2024 року №ІФ55 та з урахуванням отриманого сертифікату про здачу будинку в експлуатацію від 28.06.2024 року №ІФ00. Вважає, що первісним позивачем обрано неналежний спосіб захисту, належним способом захисту може бути стягнення коштів, а спірний договір підлягає розірванню на підставі ч.ч.1,2 ст. 652 Цивільного кодексу України у зв`язку з істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (а.с.218-226, т.1).

Ухвалою Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 20 січня 2025 року зустрічний позов прийнято до спільного розгляду з первісним позовом ОСОБА_1 про визнання права власності, об`єднавши їх в одне провадження (а.с.12, т.2).

Відповідач за зустрічним позовом ОСОБА_1 правом на подання відзиву на зустрічний позов не скористався.

В судових засіданнях представник ОСОБА_1 проти зустрічного позову заперечував, посилаючись на його необґрунтованість та безпідставність, просив в його задоволенні відмовити.

Відповідач за зустрічним позовом Громадська організація «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», правом на подання відзиву з приводу зустрічного позову не скористалася.

В судовому засіданні представник Громадської організації «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» вимоги зустрічного позову підтримував, посилаючись на наявність підстав для розірвання Договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому від 09.09.202 року №066, який укладений між ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» та ОСОБА_1 , просив зустрічний позов задоволити.

Третя особа за зустрічним позовом фізична особа-підприємець ОСОБА_2 , в судове засідання не з`явився, про причини неявки суд не повідомив, про дату та час судового засідання повідомлявся належним чином. Письмових пояснень по суті зустрічного позову від третьої особи до суду не надходило.

Ухвалою Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 02.09.2025 року заяву про забезпечення позову у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Козацький», Громадської організації «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», третя особа без самостійних вимог на предмет спору фізична особа-підприємець ОСОБА_2 , про визнання права власності, зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Козацький» до ОСОБА_1 ,Громадської організації «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО`третя особа фізична особа-підприємець ОСОБА_2 , про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено в майбутньому, відмовлено.

Беручи до уваги пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, Судом встановлено наступне.

09.09.2020 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Козацький» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) було укладено Договір купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому № 066, за умовами якого продавець зобов`язувався передати у власність покупця квартиру, яка буде створена ним у майбутньому (двокімнатна квартира АДРЕСА_3 загальною площею 67,47 кв.м. на 7 поверсі в під`їзді №1 житлового будинку), а покупець зобов`язувався прийняти квартиру у відповідності до умов даного договору та оплатити її (пункти 1.1, 1.2 Договору купівлі-продажу №066 від 09.09.2020 року).

Відповідно до п. 1.4. Договору купівлі-продажу №066 від 09.09.2020 року планове закінчення будівництва та введення в експлуатацію 2 квартал 2022 року.

Згідно п. 2.1 Договору купівлі-продажу №066 від 09.09.2020 року продавець зобов`язується:

- виконувати взяті на себе за даним Договором зобов`язання належним чином у встановлені терміни (п. 2.1.1);

- здійснити будівництво Об`єкта в обсязі передбаченому даним Договором у відповідності до будівельних норм та правил (п. 2.1.2.);

- надавати покупцю необхідну інформацію про проходження будівництва об`єкту (п.2.1.3)

- підготувати всі необхідні документи для проведення реєстрації права власності на квартиру за цим договором (п. 2.1.4.);

- за місяць до ведення об`єкта в експлуатацію повідомити покупцю:

фактичну (поштову) адресу об`єкта, фактичний номер, фактичну загальну площу й інші параметри квартири, на підставі даних технічної інвентаризації будинку, в якому знаходиться квартира, наданих Обласним бюро технічної інвентаризації,

остаточну вартість квартири, уточнену по фактичній загальній площі (п.2.1.5);

- по завершенню будівництва об`єкта та здачі його в експлуатацію та при проведенні покупцем оплати вартості квартири в повному обсязі, протягом 30 (тридцяти) календарних днів передати Покупцю по Акту прийому-передачі завершену будівництвом квартиру з повним комплексом виконаних робіт та надати усі необхідні документи на дану квартиру для оформлення права власності на неї (п. 2.1.6).

Відповідно до п. 2.3.1, 2.3.3 Договору купівлі-продажу №066 від 09.09.2020 року покупець зобов`язується:

оплатити вартість Об`єкта, що набувається за цим договором та додаткові роботи в порядку, що встановлений цим Договором та Договором на виконання додаткових робіт.

по завершенню будівництва об`єкта та введення його в експлуатацію прийняти у продавця квартиру за даним договором та усі необхідні документи протягом 10 днів з моменту отримання повідомлення.

Відповідно до пункту 5.4 Договору купівлі-продажу №066 від 09.09.2020 року дострокове розірвання даного договору до закінчення виконання сторонами своїх зобов`язань, визначених у ньому, може бути проведено за взаємною згодою сторін, окрім випадків, передбачених цим договором (а.с.40-43, т. 1).

Згідно умов підписаного Товариством з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Козацький» та ОСОБА_1 . Додатку № 1 до договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому №066 від 09.09.2020 року, яким затверджено Протокол погодження договірної ціни від 09.09.2020 року, загальну вартість двокімнатної квартири АДРЕСА_3 загальною площею 67,47 кв.м. на 7 поверсі в під`їзді №1 житлового будинку, на момент оформлення договору визначено у 433 157 грн. Вартість одного квадратного метра на момент оформлення договору становить 384,89 дол.США. (а.с.44, т.1).

Згідно квитанцій ОСОБА_1 на користь ТОВ «ЖК «Козацький» на підставі договору №066 від 09.09.2020 року сплачено:

ордер №217 від 09.09.2020 - 195000 грн., (а.с.45, т.1).

ордер №218 від 09.09.2020 19 846,40 грн., (а.с.46, т.1).

ордер №32/12 від 17.12.2020 19803,53 грн., (а.с.47, т.1).

ордер №066 від 14.05.202119 755,70 грн., (а.с.48, т.1).

ордер №066 від 02.08.2021 19119,30 грн., (а.с.49, т.1).

ордер №066 від 08.11.202118 655,88 грн., (а.с.50, т.1).

ордер №066 від 28.12.202119 439,86 грн., (а.с.51, т.1).

ордер №066 від 07.06.202224 629,48 грн., (а.с.52, т.1).

ордер №066 від 02.09.202228699 грн., (а.с.53, т.1).

ордер №066 від 06.12.202285452,87 грн., (а.с.54, т.1).

ордер №066 від 08.09.2023 26843,01 грн. (а.с.56, т.1).

09.09.2020 року між ОСОБА_1 (замовник) та фізичною особою суб`єктом підприємницької діяльності ОСОБА_2 (виконавець) укладено Договір виконання робіт № 066, за умовами якого (пункт 1.1) замовник доручає, а виконавець проводить виконання наступних робіт:

встановлення вхідних металевих дверей;

встановлення вікон по периметру квартири;

підвід мереж (водопостачання, водовідведення, газу, електрики) до житлового приміщення;

монтаж лічильників обліку газу, електроенергії та води;

штукатурення внутрішніх цегляних стін.

Відповідно до 1.2 Договору виконання робіт №066 від 09.09.2020 року вартість виконання робіт погоджується та встановлюється сторонами протоколом погодження договірної ціни, що є невід`ємним додатком до даного договору (а.с.58-60, т.1).

Згідно умов підписаного фізичною особою суб`єктом підприємницької діяльності ОСОБА_2 та ОСОБА_1 . Додатку №1 до договору виконання робіт №066 від 09.09.2020 року, яким затверджено Протокол погодження договірної ціни від 09.09.2020 року, загальна вартість виконання робіт на момент укладення договору становить 288 772 грн. (а.с.61, т.1).

Згідно квитанцій ОСОБА_1 на користь ФОП ОСОБА_2 на підставі договору №066 від 09.09.2020 року сплачено:

ордер №79 від 09.09.2020- 130000 грн., (а.с.62, т.1).

ордер №79 від 09.09.2020 13230,85 грн., (а.с.63, т.1).

ордер №32/12 від 17.12.202013202,35 грн., (а.с.64, т.1).

ордер №066 від 14.05.202113170,47 грн., (а.с.65, т.1).

ордер №066 від 02.08.202112746,56 грн., (а.с.66, т.1).

ордер №066 від 08.11.202112436,55 грн., (а.с.67, т.1).

ордер №066 від 28.12.202112959,92 грн., (а.с.68, т.1).

ордер №066 від 07.06.202216419,66 грн., (а.с.69, т.1).

ордер №066 від 02.09.2022 - 19133 грн., (а.с.70, т.1).

ордер №066 від 06.12.202256968,58 грн., (а.с.71, т.1).

ордер №066 від 08.09.202317 894,59 грн., (а.с.72, т.1).

18.05.2023 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Козацький» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) було укладено Договір купівлі-продажу №066, за умовами якого продавець зобов`язувався за рахунок покупця вчинити правочин з придбання газового котла. Продавець зобов`язується передати покупцеві товар на умовах визначених цим договором, організувати монтаж та пуск придбаного котла відповідними підрядними організаціями, а саме придбання і монтаж модемів, придбання котла. Придбання фасонних елементів для вихлопу з котла, монтаж котлів, договір на транспортування газу (відкриття особових рахунків), договір на технічне обслуговування газових мереж, договір на перший пуск газу в квартиру, введення котла в експлуатацію і постановка його на гарантію (п.2.1., 2.1.1., 2.1.2. договору) (а.с.23-24, т.1).

Згідно квитанції ОСОБА_1 на користь ТОВ «ЖК «Козацький» на підставі договору купівлі котла №066 від 18.05.2023 року сплачено відповідно до ордеру №066 від 18.05.2023 - 27 750 грн. (а.с.25, т.1).

ОСОБА_1 також сплачено вартість збільшення площі об`єкту після обмірів ОБТІ в розмірі 33 989 грн. квитанція № 9352-7490-1143-7247 від 28.08.2024 року (а.с.26, т.1).

Посилаючись на те, що Відповідач ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» не виконує умови договору щодо передачі Позивачу документів на квартиру для оформлення права власності на неї, вимагає переукладення договору купівлі-продажу з оплатою додаткових коштів, ОСОБА_1 звернувся до суду з даним цивільним позовом про визнання за ним права власності на квартиру.

Поряд з цим, посилаючись на істотну зміну обставин, що унеможливлює виконання продавцем своїх зобов`язань за Договором купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому №066 від 09.09.2020 року, ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» звернулося до суду із зустрічним позовом про розірвання даного договору.

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно з частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені частиною другою статті 16 ЦК України.

У разі порушення (невизнання, оспорювання) суб`єктивного цивільного права чи інтересу у потерпілої особи виникає право на застосування конкретного способу захисту. Цим правом на застосування певного способу захисту і є права, які існують у рамках захисних правовідносин. Тобто спосіб захисту реалізується через суб`єктивне цивільне право, яке виникає та існує в рамках захисних правовідносин (зобов`язань).

Згідно зі статтею 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

У частині першій статті 527 ЦК України передбачено, що боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Згідно з частиною першою статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

У частині другій статті 331 ЦК України чітко вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Статтею 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 цього Закону).

Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17).

Також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 та від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 зроблено висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

У Постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі №344/16879/15-ц, провадження № 14-31цс20, Великою Палатою зазначено наступне:

«Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулюються Законом України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон № 978-IV) та Законом України від 18 вересня 1991 року № 1560-ХІІ «Про інвестиційну діяльність» (далі - Закон № 1560-ХІІ).

Відповідно до частини п`ятої статті 7 та статті 4 Закону № 1560-ХІІ інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).

У статті 2 Закону № 978-IV вказано, що об`єкт інвестування квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Тобто після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.

Для проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва на новозбудований об`єкт нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, заявник, зокрема, подає: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за нею об`єкта будівництва, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо) (у разі придбання майнових прав на об`єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав); довідку (виписку) із переліку осіб, які брали участь в інвестуванні (фінансуванні) об`єкта будівництва та за якими здійснюється державна реєстрація прав, видану особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва), про участь заінтересованої особи в інвестуванні (фінансуванні) об`єкта будівництва (у тому числі шляхом купівлі-продажу майнових прав); технічний паспорт на об`єкт інвестування (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо); завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва), копії (крім випадків подання оригіналів таких документів особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва): документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку (крім випадків реконструкції об`єктів нерухомого майна без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані); документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення права власності на об`єкт нерухомого майна до проведення його реконструкції (у разі проведення реконструкції об`єкта нерухомого майна); документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадку, коли в результаті реконструкції об`єкта нерухомого майна його адреса не змінилася) (пункт 50 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868).

У пункті 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, встановлено, що для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо); технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі №359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови).

При розгляді справи Велика Палата Верховного Суду керується тим, що, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Велика Палата Верховного Суду зазначає, що положення статті 392 ЦК України підлягають застосуванню до правовідносин, що виникли між особою, яка відчужила майнові права на квартиру в багатоквартирній новобудові (Сторона 1) та особою, яка такі права придбала (Сторона 2) у випадку, коли об`єкт будівництва (багатоквартирна новобудова) зданий в експлуатацію, проте Сторона 1 не виконує умови зазначеного договору з передачі Стороні 2 усіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої Сторона 2 сплатила в повному обсязі, та не визнає права Сторони 2 на цю збудовану квартиру».

Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим, а саме: повинно реально відновлювати наявне порушене, оспорене або невизнане право, такий спосіб має відповідати характеру правопорушення та цілям судочинства та не може суперечити принципу верховенства права.

Право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див. пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, провадження № 14-144цс18).

Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України.

У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Зі змісту статті 392 ЦК України вбачається, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності.

Суб`єктом вимог про визнання права власності може будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензіями третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.

Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин.

Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України є різновидом загального способу захисту визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права.

Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.

Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно поновлювати порушені права, а специфіка інвестування в об`єкти будівництва та визначення новоствореного майна як об`єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про інвестування в будівництво, які мають різні назви, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено.

Практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримується й Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12 (провадження № 14-107цс19), від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц (провадження № 14-38цс19), від 29 травня 2019 року у справі № 1609/6645/12 (провадження № 14-220цс19), від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц (провадження № 14-268цс19).

Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

Отже, щодо суті спірних правовідносин між сторонами за первісним позовом.

Так, як встановлено Судом, згідно умов Договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому №066 від 09.09.2020 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Козацький» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) предметом купівлі-продажу була квартира, яка буде створена у майбутньому, а саме:

двокімнатна квартира АДРЕСА_2 .

Позовні вимоги за первісним позовом пред`явлено про визнання за ОСОБА_1 права власності на нерухоме майно, а саме:

двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 .

За твердженнями представника Позивача, вказані квартири ( двокімнатна квартира АДРЕСА_2 та квартира розташована за адресою: АДРЕСА_4 ) є однією і тією ж самою квартирою, в якій змінилася адреса.

Відповідно до статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.

Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень.

Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування (стаття 77 ЦПК України).

Згідно зі статтею 78 ЦПК України суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом.

Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (стаття 80 ЦПК України).

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (стаття 89 ЦПК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі №129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19) сформульовано висновки про те, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину потрібно доказувати так, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний. Тож певна обставина може вважатися доведеною, якщо інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс.

Верховний Суд наголосив, що обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів. Усебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування всіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язками, відносинами і залежностями. Таке з`ясування запобігає однобічності та забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.

Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду у справі №401/1944/22, провадження № 61-10115св23 від 10 листопада 2023 року.

В ході розгляду даної цивільної справи представником Позивача не надано Суду належних та допустимих доказів на підтвердження того, що придбана за договором №066 від 09.09.2020 року двокімнатна квартира АДРЕСА_2 (яка є об`єктом інвестування за цим договором, та майнове право щодо якої набув Позивач після виконання зобов`язань за договором інвестування) є квартирою за адресою: АДРЕСА_4 , яка існує на момент та після введення будинку в експлуатацію.

Відповідно до ч. 4 ст. 12 ЦПК України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Факт виключно зміни адреси квартири не підтверджується належними засобами доказування, окрім тверджень представника Позивача.

Відповідачі такий факт заперечують, посилаючись на те, що у спірних правовідносинах після укладення з ОСОБА_1 . Договору №066 від 09.09.2020 року внаслідок зміни відповідних обставин розроблялася нова проектна документація на будівництво, а тому будинок будувався на підставі нової проектної документації.

Суд вважає необґрунтованими посилання представника Позивача в судовому засіданні на те, що такий факт тотожності квартир не потребує доказування, однак, враховуючи фактичні обставини даної конкретної справи, такий підхід є помилковим з огляду на наступне.

Як встановлено Судом, ТОВ «ЖК «Козацький», як Продавець, здійснював продаж майнових прав на квартиру за Договором №066 від 09.09.2020 року, враховуючи отримання майнових прав на відповідну квартиру в рамках укладеного інвестиційного Договору про участь в будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків від 10.10.2019 року, укладеного між Громадською організацією «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», ПрАТ «САТП-0901» та ТОВ «Житловий комплекс «Козацький», за умовами якого ТОВ «ЖК «Козацький» здійснював організацію та фінансування будівництва будинку, в якому розташована квартира, зазначена в Договорі №066 від 09.09.2020 року.

Громадська організація «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» та ПрАТ «САТП-0901» згідно умов Договору про участь у будівництві від 10.10.2019 року виступали співзамовниками будівництва багатоквартирного житлового будинку, в якому розташована квартира, що продавалась згідно умов Договору №066 від 09.09.2020 року (а.с.91-94, т.1).

Будівництво багатоквартирного житлового будинку, в якому розташований об`єкт, що продавався згідно умов Договору №066 від 09.09.2020 року, здійснювалося на підставі Декларації про початок виконання будівельних робіт від 11.10.2012 року №ІФ6, із змінами, зареєстрованими 03.06.2019 року № ІФ58, згідно якої замовниками будівництва об`єкту були Громадська організація «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» та ПрАТ «САТП-0901» (а.с.131-133, т.1).

Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 01.12.2023 року у справі №909/409/23, визнано недійсним Договір про участь в будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків від 10.10.2019, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Житловий комплекс "Козацький", Громадською організацією "Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО" та Приватним акціонерним товариством "Спеціалізоване автомобільно-транспортне підприємство 0901" (а.с.97-119, т.1).

Громадською організацією «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», як замовником, який на праві постійного користування володіє земельною ділянкою площею 3,6860 га (кадастровий номер :25:009:0212) (на якій знаходиться будинок, в якому розташована спірна квартира), отримано Дозвіл на виконання будівельних робіт № ІФ44 від 15.01.2024 року на об`єкт будівництва «Нове будівництво комплексу багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення на АДРЕСА_5 (кадастровий номер земельної ділянки: :25:009:0212). Черга 1» (а.с.120-122 т.1).

В подальшому об`єкт будівництва «Нове будівництво комплексу багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення на АДРЕСА_5 (кадастровий номер земельної ділянки: :25:009:0212). Черга 1» здано в експлуатацію на підставі Сертифіката ІФ21 від 03.06.2024 року (а.с.123-125 т.1).

Отже, об`єкт будівництва, у якому розміщена спірна квартира, щодо якої ОСОБА_1 заявлено позовні вимоги, зданий в експлуатацію на підставі проектної документації, яка розроблялася замовником ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» відповідно до отриманого Дозволу на виконання будівельних робіт №ІФ44 від 15.01.2024 року на об`єкт будівництва «Нове будівництво комплексу багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення на АДРЕСА_5 (кадастровий номер земельної ділянки: :25:009:0212) Черга 1».

В матеріалах справи міститься Технічний паспорт на житловий будинок квартирного типу, реєстраційний номер ТІ01:3669-3044-4799-3165, виготовлений 13.04.2024 року та Наказ «Про присвоєння адреси» №257 від 01 серпня 2024 року, яким будинку присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_6 (а.с.67,68 зворот, т.2).

В той же час, Суд зауважує, що на момент укладення Договору №066 від 09.09.2020 року, проектної документації за якою здійснено будівництво не існувало. На той момент планування будівництва будинку здійснювалося на підставі іншої декларації про початок будівельних робіт та іншої проектної документації.

Доказів протилежного стороною Позивача не надано.

Фізичне розміщення схожої за площею квартири АДРЕСА_7 територіальна громада, в тому ж місці, що і, за твердженням представника Позивача, мала бути розміщена квартира АДРЕСА_2 , яка придбавалася ОСОБА_1 за Договором №066 від 09.09.2020 року, не свідчить про те, що мова йде про один і той же об`єкт.

Квартиру, як об`єкт цивільних прав, характеризує не лише її фізичне розміщення у просторі, а відповідні індивідуальні характеристики: номер, площа, поверх, під`їзд, корпус, поштова адреса.

Зважаючи на викладене, в рамках спірних правовідносин, заявляючи позовні вимоги про визнання права власності на конкретну квартиру (номер, площа, розміщення (під`їзд чи корпус) якої повністю відрізняються від тих, які зазначені у Договорі №066 від 09.09.2020 року), саме на Позивача покладено обов`язок доведення тотожності даних об`єктів нерухомості.

Однак, в ході розгляду справи доказів тотожності зазначених об`єктів нерухомості представником Позивача не надано.

Як зазначено в пункті 13 постанови Верховного Суду від 20.03.2018 у справі №910/1016/17, та пункті 12 постанови від 17.04.2018 у справі № 914/1521/17, передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності у судовому порядку, зокрема у визначений спосіб, є наявність підтвердженого належними доказами права власності особи щодо майна, право власності на яке оспорюється або не визнається іншою особою, а також підтверджене належними доказами порушення (невизнання або оспорювання) цього права на спірне майно.

У постанові Верховного Суду у справі від 14 травня 2025 року у справі № 344/2145/22 (провадження № 61-1571св25) зазначено:

«Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою…».

В спірних правовідносинах ОСОБА_1 , як інвестор після виконання умов інвестування, набув майнових прав на конкретний об`єкт, який є предметом Договору №066 від 09.09.2020 року (квартиру АДРЕСА_2 ), а тому, пред`являючи позовну вимогу про визнання права власності на інший об`єкт (квартиру АДРЕСА_7 територіальна громада) саме Позивач повинен довести, що йдеться про один і той самий об`єкт нерухомого майна, тобто довести тотожність цих об`єктів.

Належних доказів існування підтвердженого права власності ОСОБА_1 щодо майна, право власності на яке не визнається відповідачами, тобто щодо двокімнатної квартири АДРЕСА_7 територіальна громада в матеріалах справи не міститься, і стороною Позивача таких обставин не доведено.

Недоведеність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин (постанова Верховного Суду від 29 червня 2021 року в справі №916/2040/20).

За таких обставин Суд дійшов висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 за первісним позовом є недоведеними, у зв`язку з чим в задоволенні його позову слід відмовити.

Щодо вимог зустрічного позову про розірвання договору ч.ч.1 та 2 ст. 652 ЦК України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Таким чином, закон пов`язує можливість розірвання договору одночасно з наявністю істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, та з наявністю чотирьох умов, визначених ч. 2 ст. 652 ЦК України, при істотній зміні обставин, з яких сторони виходили, укладаючи договір.

Поняття «істотна зміна обставин» є оціночним. Критерії визначення цього поняття закріплені в абзаці 2 частини 1 статті 652 ЦК України, яка визначає, що зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

За відсутності істотної зміни обставин, тобто за незначної зміни обставин або за виникнення ускладнень у виконанні, які сторони могли розумно передбачити, договір відповідно до положень ст. 652 ЦК України не підлягає розірванню, як за згодою сторін, так і за рішенням суду.

Укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей, проте, під час виконання договору можуть виникати обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін.

При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, за яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватися будь-якою зміною обставин, що виникає під час виконання договору, проте, лише істотна зміна обставин визнається підставою для пред`явлення вимоги про розірвання договору.

Отже, за загальним правилом у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути розірваний за згодою сторін, що відповідає свободі договору. При цьому, можливість розірвання договору може бути обмежена, а саме у випадку, коли інше передбачено договором або випливає із суті зобов`язання.

Водночас, договір, у разі істотної зміни обставин, може бути розірваним не лише за згодою сторін, а і на підставі рішення суду, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились. У такому разі суд при вирішенні питання на предмет можливості задоволення вимоги заінтересованої сторони, має встановити факт зміни істотної обставини, за наявності одночасно чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 ЦК України, при істотній зміні обставин.

Наведені висновки щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладені у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.12.2021 зі справи № 925/81/21, від 14.01.2025 року у справі №910/5029/22.

У постанові від 14.01.2025 року у справі №910/5029/22 Верховним Судом також зазначено, що застосування статті 652 ЦК України є відображенням у договірних правовідносинах справедливості, добросовісності, розумності як загальних засад цивільного судочинства з огляду на ті обставини, що на стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані фактори, що істотно порушують баланс інтересів сторін та суттєво знижують очікуваний результат для кожної зі сторін договору.

Існування одночасно чотирьох умов, що відповідно до ч. 2 ст. 652 ЦК України є необхідними для встановлення ускладнень у виконанні, достатніх для розірвання договору, вимагає з`ясування змісту кожної окремо взятої умови.

Так, першою умовою є умова про те, що в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане. Відповідно до даної умови, події, що нібито викликали ускладнення у виконанні договору і які можна назвати "істотною зміною обставин" повинні мати місце або стати відомими заінтересованій стороні після укладення договору. Названа умова є відсутньою якщо буде встановлено, що заінтересована у розірванні договору сторона, знала про ці події і могла прийняти їх до уваги в момент укладення договору, а не легковажно ігнорувати їх. Легковажно проігноровані події, які і створили ускладнення, або іншими словами "істотну зміну обставин", створюють неможливість для сторони, яка заінтересована розірвати договір, покладатися на ускладнення (аналогічний висновок міститься у постановах Верховного Суду від 27.02.2018 у справі № 910/5110/17, від 23.07.2019 у справі № 910/13249/17).

Так, обґрунтовуючи зустрічний позов, представник ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» посилався на те, що станом на даний час виконання Договору №066 від 09.09.2020 року з боку ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» є неможливим у зв`язку з істотною зміною відповідних обставин, а саме: визнання недійсним в судовому порядку Договору про участь в будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків від 10.10.2019 року, як документу, на підставі якого Позивач за зустрічним позовом здійснював продаж квартир (в тому числі, ОСОБА_1 ), що, в свою чергу потягнуло укладення нового договору про співучасть, отримання замовником будівництва нового дозволу на будівництво та виготовлення нової проектної документації, на підставі якої і збудований житловий будинок. Квартири АДРЕСА_2 , яка придбавалася , у житловому будинку не існує.

У зв`язку з цим, як зазначив представник Позивача за зустрічним позовом, та підтвердив представник ОСОБА_1 , ОСОБА_1 було запропоновано укласти новий договір купівлі-продажу майна, розірвавши попередній. В ході переговорів ОСОБА_1 , відмовився від укладення нового договору купівлі-продажу та звернувся до суду з первісним позовом.

Дійсно, в судовому засіданні представник ОСОБА_1 підтвердив ту обставину, що ОСОБА_1 було запропоновано укласти новий договір, однак позивач не погоджувався з такою вимогою ТОВ «ЖК «Козацький» вважаючи її незаконною.

Разом з тим, обставина того, що між ОСОБА_1 та ТОВ «ЖК «Козацький» не було укладено нового договору купівлі-продажу, попри пропозицію щодо цього з боку Позивача за зустрічним позовом, визнається сторонами.

При цьому, Суд погоджується з доводами представника ТОВ «ЖК «Козацький» стосовно того, що станом на час вирішення справи виконання Договору купівлі-продажу майна, яке буде створено у майбутньому №066 від 09.09.2020 року, є неможливим у зв`язку з істотною зміною обставин, а саме у зв`язку з визнанням недійсним в судовому порядку Договору про участь в будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків від 10.10.2019 року, як документу, на підставі якого Позивач за зустрічним позовом здійснював продаж квартир (в тому числі, ОСОБА_1 ), що, в свою чергу потягнуло укладення нового договору про співучасть, отримання нового дозволу на будівництво та виготовлення нової проектної документації, на підставі якої і збудований житловий будинок, квартири АДРЕСА_3 загальною площею 67,47 кв.м. на 7 поверсі в під`їзді АДРЕСА_8 якому не існує.

ТОВ «ЖК «Козацький», як продавець по умовах Договору, об`єктивно позбавлений можливості виконати свої зобов`язання перед ОСОБА_1 , як покупцем, відповідно до п. 2.1.4 та 2.1.6 Договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому від 09.09.2020 року №066, а саме: передати згідно умов Договору по акту прийому-передачі квартири та всі необхідні документи для реєстрації права власності на квартиру, вказану в даному договорі, так як Договір про участь в будівництві від 10.10.2019 року в судовому порядку визнано недійсним. Саме Договір про участь в будівництві від 10.10.2019 року надавав право ТОВ «ЖК «Козацький» здійснювати продаж майнових прав на відповідну квартиру ОСОБА_1 , та який необхідно передати ОСОБА_1 для реєстрації за ним права власності на квартиру, враховуючи п. 81 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127.

В задоволенні первісного позову про визнання за ОСОБА_1 права власності на іншу, аніж зазначена в договорі, квартиру, відмовлено у зв`язку з недоведеністю позовних вимог.

На укладення нового договору ОСОБА_1 не погоджується, у зв`язку з чим єдиним належним способом захисту його прав, як покупця, є розірвання договору.

У постанові Верховного Суду від 23.12.2021 у справі № 925/81/21, від 14.01.2025 року у справі №910/5029/22 зазначено, що договір, у разі істотної зміни обставин, може бути розірваним не лише за згодою сторін, а і на підставі рішення суду, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились.

При цьому, вирішуючи спірні правовідносини, Судом встановлено, що в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона (ТОВ «ЖК «Козацький») не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Враховуючи усталену практику Верховного Суду, яка полягає в тому, що рішення суду має остаточно вирішувати спір по суті і захищати порушене право чи інтерес; а якщо для реалізації рішення суду потрібно ще раз звертатися до іншого суду й отримувати ще одне рішення це означає, що обраний спосіб захисту (який часто зумовлений обмеженнями, що діють у певній юрисдикції) є неефективним. «Один спір один процес» це правило, якого ВП ВС намагається дотримуватися і забезпечувати його через ухвалені правові висновки.

Отже, враховуючи також усталену практику Верховного Суду щодо обрання судом найбільш ефективного способу захисту порушених прав сторін з метою остаточного вичерпання будь-яких подальших спорів між ними та вирішення існуючого спору, Суд приходить до висновку про те, що зустрічний позов підлягає задоволенню, а спірний договір розірванню.

Відповідно до ст.1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Положення цієї глави застосовуються також до вимог про:

1) повернення виконаного за недійсним правочином;

2) витребування майна власником із чужого незаконного володіння;

3) повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні;

4) відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи.

Оскільки в матеріалах справи містяться підтвердження того, що на виконання обов`язків за Договором №066 від 09.09.2020 року ОСОБА_1 було сплачено продавцю ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» грошові кошти в сумі 433 157 грн. з урахуванням доплати після обмірів БТІ в сумі 33 989 грн., дані кошти у зв`язку з розірванням договору з підстави істотної зміни обставин підлягають стягненню з ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» на користь ОСОБА_1 .

Відповідно до ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.

Судові витрати слід розподілити у відповідності до ст. 141 Цивільного процесуального кодексу України.

За первісним позовом судові витрати покладаються на ОСОБА_1 у зв`язку з відмовою в задоволенні позову. За зустрічним позовом судові витрати покладаються на відповідача у зв`язку з його задоволенням.

На підставі вищенаведеного, керуючись ст. ст.12, 13, 81, 223, 247, 259, 263, 265, 268, 273, 280-285 Цивільного процесуального кодексу України, суд,-

У Х В А Л И В :

В задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Козацький», Громадської організації «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», третя особа без самостійних вимог на предмет спору фізична особа-підприємець ОСОБА_2 , про визнання права власності, - відмовити.

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Козацький» до ОСОБА_1 , Громадської організації «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», третя особа: фізична особа-підприємець ОСОБА_2 , про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено в майбутньому, - задоволити.

Розірвати Договір купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому №066 від 09.09.2020 року, який укладений між ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» та ОСОБА_1 .

Стягнути з ТОВ «Житловий комплекс «Козацький», , на користь ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , суму коштів, сплачених на виконання умов Договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому №066 від 09.09.2020 року, який укладений між ТОВ «Житловий комплекс «Козацький» та ОСОБА_1 , в розмірі 467 146 грн.

Стягнути з ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , на користь ТОВ «Житловий комплекс «Козацький», , витрати зі сплати судового збору в сумі 3028 грн.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Рішення суду може бути оскаржено до Івано-Франківського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Довідка: повний текст рішення виготовлено 18.09.2025 року.

Суддя Пастернак І.А.