ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 вересня 2025року

м. Київ

справа № 291/1157/19

провадження № 61-1853св23

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Ігнатенка В. М. (суддя-доповідач), Литвиненко І. В., Сердюка В. В.,

учасники справи:

позивач - Дочірнє підприємство «Агрофірма «Немиринецька»,

відповідачі: Фермерське господарство «ОЛ.Агро-Світ», ОСОБА_1 ,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Дочірнього підприємства «Агрофірма «Немиринецька» на рішення Ружинського районного суду Житомирської області від 24 червня 2022 року у складі судді Митюк О. В. та постанову Житомирського апеляційного суду від 26 грудня 2022 року у складі колегії суддів Коломієць О. С., Талько О. Б., Шевчук А. М.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У вересні 2019 року Дочірнє підприємство «Агрофірма «Немиринецька» (далі - ДП «Агрофірма «Немиринецька») звернулося до суду із позовом до Фермерського господарства «ОЛ.Агро-Світ» (далі - ФГ «ОЛ.Агро-Світ»), ОСОБА_1 про визнання недійсним договорів оренди земельних ділянок.

Позов обґрунтовано тим, що 19 серпня 2015 року між ДП «Агрофірма «Немиринецька» та ОСОБА_1 укладено договори оренди землі, за умовами яких орендодавець передав позивачу у строкове платне користування земельні ділянки, що належать орендодавцеві на праві власності, а саме: земельні ділянки площею 3,1772 га та 0,2417 га, кадастрові номери :02:000:2237 та :03:000:0904, які розташовані на території Немиринецької сільської ради Ружинського району Житомирської області, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

У березні 2019 року позивачу стало відомо про укладення між ФГ «Ол.Агро-Світ» та ОСОБА_1 договорів оренди землі від 04 січня 2019 року № 1/19-Б та № 2/19-Б. Відповідно до Інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 06 березня 2019 року, право оренди на земельні ділянки з кадастровими номерами :02:000:2237 та :03:000:0904, що належать ОСОБА_1 на праві власності, 08 січня 2019 року було зареєстроване за ФГ «Ол.Агро-Світ» строком на 49 років на підставі зазначених договорів оренди.

Ураховуючи, що договори оренди між ДП «Агрофірма «Немиринецька» та ОСОБА_1 були укладені раніше ніж спірні договори, тобто інтерес позивача в оренді земельних ділянок виник раніше ніж право оренди у ФГ «Ол.Агро-Світ», на підставі статті 215 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), позивач просив визнати недійсними договори оренди землі (кадастрові номери :02:000:2237, :03:000:0904) від 04 січня 2019 року № 1/19-Б та № 2/19-Б, укладені між ОСОБА_1 та ФГ «Ол.Агро-Світ».

Короткий зміст судових рішень суду першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Ружинського районного суду Житомирської області від 24 червня 2022 року, залишеним без змін постановою Житомирського апеляційного суду від 26 грудня 2022 року, у задоволенні позову відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, дійшов висновку, що оскільки відповідно до договорів оренди землі від 19 серпня 2015 року не проведено державну реєстрацію речових прав, тому ці договори оренди землі не набрали чинності і ДП «Агрофірма «Немиринецька» не набуло прав орендаря за такими договорами, внаслідок чого ОСОБА_1 та ФГ «Ол.Агро-Світ», уклавши договори оренди землі від 04 січня 2019 року, не порушили права позивача.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У лютому 2023 року ДП «Агрофірма «Немиринецька» звернулася до Верховного Суду з касаційного скаргою на рішення Ружинського районного суду Житомирської області від 24 червня 2022 року та постанову Житомирського апеляційного суду від 26 грудня 2022 року, просить зазначені судові рішення скасувати та ухвалити рішення про задоволення позову.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 19 грудня 2018 року у справі № 291/422/17, від 02 жовтня 2020 року у справі № 912/3295/18, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17; необхідністю відступлення від висновків щодо застосування норми права, викладених у постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-6423цс16; відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах.

Заявник вказує, що Велика Палата Верховного Суду в постанові від 15 січня 2020 року справа № 322/1178/17, зазначила, що сторони в договорі оренди мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами. Відповідно до умов договорів оренди від 19 серпня 2015 року, які укладені між позивачем та ОСОБА_1 , ці договори набирають чинності з моменту їх підписання сторонами.

Договір оренди землі є консенсуальним договором, тобто таким, який вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди по всіх істотних умовах договору. Після 01 січня 2013 року закон не пов`язує набрання чинності договору оренди землі з додатковими діями, зокрема з фактом реєстрації самого договору або речового права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Отже до договору оренди землі слід застосовувати загальні положення закону про договір (правочин) - просту письмову форму.

Зауважує, що практика застосування Верховним Судом норм права щодо визначення укладеного договору оренди земельної ділянки в контексті того, чи пов`язується вона з моментом укладення договору чи з моментом реєстрації права оренди, є суперечливою.

Аргументи інших учасників справи

Відзив на касаційну скаргу до Верховного Суду не поданий.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 21 березня 2023 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано матеріали справи.

У квітні 2024 року справа надійшла до Верховного Суду.

Позиція Верховного Суду

Підстави відкриття касаційного провадження та межі розгляду справи

Згідно з пунктом 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

Відповідно до статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

Касаційне провадження відкрито з підстави, передбаченоїпунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України.

Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення з таких підстав.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

19 серпня 2015 року між ДП «Агрофірма «Немиринецька» та ОСОБА_1 укладено договори оренди земельних ділянок кадастрові номери :03:000:0904 та :02:000:2237 строком на 7 років із орендною платою в натуральній формі 4 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Крім того між ОСОБА_1 та позивачем 19 лютого 2018 року було укладено додаткові договори до договорів оренди.

Відомості про державну реєстрацію права оренди згаданих земельних ділянок матеріали справи не містять.

04 січня 2019 року між ОСОБА_1 і ФГ «Ол.Агро-Світ» було укладено договори оренди землі № 1/19-Б, та № 2/19-Б, відповідно до яких ОСОБА_1 передав в оренду ФГ «Ол.Агро-Світ» земельні ділянки з кадастровими номерами :03:000:0904 та :02:000:2237.

Відповідно до Інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 06 березня 2019 року, право оренди на земельні ділянки з кадастровими номерами :02:000:2237, та :03:000:0904, що належать ОСОБА_1 на праві власності, 08 січня 2019 року було зареєстроване за ФГ «Ол.Агро-Світ», строком на 49 років на підставі зазначених договорів оренди.

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) вказано, що:

«у частині п`ятій статті 6 Закону № 161-XIV (доповнено на підставі Закону від 11 лютого 2010 року № 1878-VI) визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Тобто з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки.

Можна зробити висновок, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV.

З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.

Зареєстроване право оренди землі є речовим правом.

05 грудня 2019 року Законом № 340-IX абзац другий частини другої статті 25 Закону № 161-XIV доповнено умовою, що орендар земельної ділянки зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.

Тобто використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього».

Отже, якщо договір оренди землі укладено після 01 січня 2013 року, то речове право оренди землі підлягає державній реєстрації. Такий договір оренди землі набирає чинності після державної реєстрації речового права оренди. Сторони такого договору набувають цивільних прав та обов`язків, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, після відповідної державної реєстрації речового права оренди за орендарем.

У момент державної реєстрації права оренди набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати з моменту укладення договору.

З урахуванням наведеного, оскільки державна реєстрація права оренди за договорами оренди землі від 19 серпня 2015 року не відбулася, правильним є висновок судів першої та апеляційної інстанцій, що ці договори оренди землі не набрали чинності і ДП «Агрофірма «Немиринецька» не набуло прав орендаря за такими договорами, внаслідок чого ОСОБА_1 та ФГ «Ол.Агро-Світ», уклавши спірні договори оренди землі від 04 січня 2019 року, не порушили права позивача.

У постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження

№ 14-65цс22) Велика Палата Верховного Суду вже зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (частина друга статті 24 Закону № 161-XIV); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (постанови Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц, від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши, що якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди.

За відсутності реєстрації права оренди первинного орендаря у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору, підлягають задоволенню, якщо на час ухвалення рішення суду первинний орендар матиме чинне право оренди та зможе його зареєструвати.

Судами встановлено, що 19 серпня 2015 року між ДП «Агрофірма «Немиринецька» та ОСОБА_1 укладено договори оренди земельних ділянок строком на 7 років, отже право оренди ДП «Агрофірма «Немиринецька» закінчилось 19 серпня 2022 року.

Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 ЦПК України, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

Верховний Суд вважає за необхідне врахувати висновки, викладені після подання касаційної скарги у постанові Великої Палати Верховного Суд від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22), що узгоджується з частиною третьою статті 400 ЦПК України.

Такі висновки не суперечать висновкам Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постановах від 02 жовтня 2020 року у справі № 912/3295/18, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17, у яких фактичні обставини справ не є подібними із обставинами у справі, що переглядається.

Таким чином, оскаржувані судові рішення у межах доводів касаційної скарги ґрунтуються на правильно встановлених фактичних обставинах справи, яким надана належна правова оцінка, правильно застосовані норми матеріального права, що регулюють спірні правовідносини, суди під час розгляду справи не допустили порушень процесуального закону, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи.

Колегія суддів уважає, що в силу положень частини третьої статті 89 ЦПК України суди першої та апеляційної інстанцій всебічно, повно та об`єктивно надали оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному окремому доказу, а підстави їх врахування чи відхилення є мотивованими.

Інші доводи, наведені в обґрунтування касаційної скарги, не можуть бути підставою для скасування оскаржуваних судових рішень, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи й зводяться до переоцінки судом доказів, що у силу вимог статті 400 ЦПК України не входить до компетенції суду касаційної інстанції.

Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Перевіривши правильність застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, а оскаржуваних судових рішень - без змін.

Щодо судових витрат

Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки у цій справі оскаржувані судові рішення підлягають залишенню без змін, розподіл судових витрат Верховний Суд не здійснює.

Керуючись статтями 400, 401, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу Дочірнього підприємства «Агрофірма «Немиринецька» залишити без задоволення.

Рішення Ружинського районного суду Житомирської області від 24 червня 2022 року та постанову Житомирського апеляційного суду від 26 грудня 2022 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Судді: В. М. Ігнатенко

І. В. Литвиненко

В. В. Сердюк