КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Єдиний унікальний номер справи № 367/8271/24 Головуючий у суді першої інстанції - Одарюк М.П.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 вересня 2025 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого судді: Яворського М.А.,

суддів: Кашперської Т.Ц., Фінагеєва В.О.,

за участю секретаря - Русан А.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Гостомель Резиденс», поданою представником Король Інною Олександрівною, на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 09 червня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Одарюка М.П., у місті Ірпінь, у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Гостомель Резиденс» до ОСОБА_1 про визнання дійсним та розірвання договору,-

ВСТАНОВИВ:

У серпні 2024 року ТОВ «Гостомель Резиденс» звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1 , в якому з уточненням позовних вимог просило суд: визнати попередній договір № 2-2-96-1 купівлі продажу квартири від 24 липня 2021 року укладений між ТОВ «Гостомель Резиденс» та ОСОБА_1 дійсним; визнати розірваним попередній договір №2-2-96-1 купівлі продажу квартири від 24 липня 2021 року укладений між ТОВ «Гостомель Резиденс» та ОСОБА_1 ; стягнути із ОСОБА_1 на користь ТОВ «Гостомель Резиденс» понесені судові витрати, в тому числі витрати на правничу допомогу.

В обґрунтування позову ТОВ «Гостомель Резиденс» посилається на те, що 24 липня 2021 року між ТОВ «Гостомель Резиденс» та ОСОБА_1 було укладено попередній договір № 2-2-96-1 купівлі продажу квартири.

Відповідно до предмету попереднього договору сторони зобов`язалися в майбутньому укласти і належним чином оформити основний договір купівлі- продажу квартири за будівельним номером АДРЕСА_1 вул. Богдана Хмельницького, 3-Є.

Згідно до п. 1.2.1 попереднього договору сторони узгодили вартість предмету продажу - квартири на рівні 1350349 грн, , яка є еквівалентом 49660,70 доларів США.

При цьому згідно до п. 1.3 попереднього договору визначили що покупець протягом трьох робочих днів з дати підписання попереднього договору вносить платіж у розмірі 815745 грн, що є еквівалентом 30000 доларів США., а платіж в розмірі 534604 грн. , що є еквівалентом 19660 доларів США здійснюється покупцем протягом 12 місяців із 20 серпня 2021 року по 20 липня 2022 року рівними щомісячними платежами по 44550 грн не пізніше 20 -го числа кожного місяця на банківський рахунок продавця.

На виконання попереднього договору, відповідно до умов такого договору, ОСОБА_1 було перераховано на рахунок ТОВ «Гостомель Резиденс» грошові кошти у розмірі 904 845,00 грн, у тому числі ПДВ 150 807,50 грн.

Починаючи із 20 жовтня 2021 року у відповідача перед позивачем почала утворюватися заборгованість за попереднім договором, яка становить 599 136,99 грн, у тому числі ПДВ.

У зв`язку із неналежним виконанням відповідачем зобов`язання за попереднім договором, позивачем направлено на адресу відповідача лист № 50 від 11 січня 2023 року про розірвання в односторонньому порядку попереднього договору № 2-2-96-1 купівлі продажу квартири від 24 липня 2021 року. До листа № 50 від 11 січня 2023 року про розірвання в односторонньому порядку попереднього договору № 2-2-96-1 купівлі продажу квартири від 24 липня 2021 року був наданий шаблон заяви про повернення грошових коштів.

Даний лист було отримано відповідачем 07 лютого 2023 року, але лист залишився проігнорований та відповідач не звернувся до позивача про повернення грошових коштів.

25 березня 2024 року був направлений повторний лист на адресу відповідача, де просили звернутися відповідача до ТОВ «Гостомель Резиденс» із заявою про повернення сплачених коштів за попереднім договором коштів.

Натомість відповідач подала у квітні місяці 2023 року до Ірпінського міського суду Київської області до позивача позовну заяву про визнання попереднього договору нікчемним та застосування наслідків нікчемного правочину, та рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 09 травня 2025 року позов ОСОБА_1 до ТОВ «Гостомель Резиденс» про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину шляхом стягнення грошових коштів - задоволено. Стягнуто з ТОВ «Гостомель Резиденс» на користь ОСОБА_1 грошові кошти у сумі 1 291 608,28 грн.

З урахуванням викладеного позивач, посилаючись на положення ч. 2 ст. 220 ЦК України просив суд визнати дійсним укладений між сторонами попередній договір купівлі-пролажу квартири та розірвати його з підстав не виконання відповідачкою умов попереднього договору.

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 09 червня 2025 року у даній справі позов ТОВ «Гостомель Резиденс» залишено без задоволення.

Не погоджуючись із рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 09 червня 2025 року представник ТОВ «Гостомель Резиденс» - Король І.О. подала апеляційну скаргу, відповідно до якої просить скасувати оскаржуване рішення суду першої інстанції та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги ТОВ «Гостомель Резиденс» у повному обсязі та стягнути з ОСОБА_1 судові витрати, а саме судовий збір за подання апеляційної скарги.

Доводи апеляційної скарги обґрунтовує тим, що розглядаючи спір, суд першої інстанції не врахував, що на момент укладення Попереднього договору стаття 635 ЦК України не передбачала обов`язковості його нотаріального посвідчення, а вимога щодо нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, передбачена статтею 657 ЦК України, стосувалася лише основного договору, тому укладення попереднього договору в простій письмовій формі є правомірним.

Відповідач частково виконав умови Попереднього договору, зокрема шляхом внесення забезпечувального платежу, то беручи до уваги положення частини другої статті 220 ЦК України, суд першої інстанції мав правові підстави для визнання Попереднього договору дійсним, оскільки сторонами було досягнуто згоди щодо істотних умов і частково виконано зобов`язання.

Звертає увагу, що суд першої інстанції у мотивувальній частині рішення не навів жодного належного обґрунтування для відхилення позовної вимоги щодо визнання договору розірваним.

08 серпня 2025 року від ОСОБА_1 на адресу апеляційного суду надійшов відзив на апеляційну скаргу, відповідно до якого просить апеляційну скаргу ТОВ «Гостомель Резиденс» залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції без змін.

Заперечуючи проти доводів, викладених у апеляційній скарзі вказує, що рішенням Ірпінського міського суду Київської області у справі № 367/2216/23 від 09 травня 2025 року встановлений факт нікчемності Попереднього договору №2-2-96-1 від 24 липня 2021 року та застосовано наслідки недійсності нікчемного правочину шляхом стягнення з ТОВ «Гостомель Резиденс» на її користь грошові кошти в сумі 1 291 608, 28 грн.

Постановою Київського апеляційного суду у справі № 367/2216/23 від 06 серпня 2025 року рішення Ірпінського міського суду Київської області від 09 травня 2025 року залишено без змін.

Зазначає, що вищезазначеними рішеннями судів, що набрали законної сили, встановлена нікчемність Попереднього договору №2-2-96-1 від 24 липня 2021 року укладеного між ТОВ «Гостомель Резиденс» та ОСОБА_1 , тому вважає, що відсутні правові підстави для визнання дійсним Попереднього договору №2-2-96-1 від 24 липня 2021 року.

Щодо нотаріального посвідчення Попереднього договору №2-2-96-1 від 24 липня 2021 року вказує, що відповідності до ст. 657 ЦК України договір купівлі продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. У разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним (ч. 1 ст. 220 ЦК України). У зв`язку з тим, що предметом спірного попереднього договору було укладення в майбутньому основного договору купівлі продажу квартири, який підлягав нотаріальному посвідченню, то відповідно і спірний попередній договір мав бути нотаріально посвідчений.

Вимога позивача про розірвання попереднього договору купівлі продажу квартири № 2-2-96-1 від 24 липня 2024 року є похідною вимогою від вимоги про визнання даного договору дійсним. У зв`язку з неправомірністю вимоги про визнання попереднього договору купівлі продажу квартири № 2-2-96-1 від 24 липня 2021 року дійсним, вимога про розірвання даного договору також не підлягає задоволенню.

При апеляційному розгляді справи представник ТОВ «Гостомель Резиденс» - Король І.О.підтримала, доводи викладені в апеляційній скарзі, та просила її задовольнити, рішення суду скасувати та ухвалити у вказаній справі нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі з мотивів, викладених в апеляційній скарзі.

Представник ОСОБА_1 - адвокат Кершис А.А. заперечив щодо доводів, викладених в апеляційній скарзі, та просив залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін, оскільки доводи на які посилається апелянт не спростовують обставин, які були встановлені судом при розгляді справи та висновків викладених в рішенні суду.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників у справі, дослідивши матеріали справи, з`ясувавши обставини справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Суд першої інстанції при розгляді справи встановив, що 24 липня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Гостомель Резиденс» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) укладено попередній договір № 2-2-96-1 купівлі-продажу нерухомого майна.

Відповідно до п. 1.1 вказаного попереднього договору, сторони в порядку, у строк та на умовах, визначених цим попереднім договором, зобов`язуються в майбутньому укласти і належним чином оформити основний договір купівлі-продажу нежитлового приміщення за будівельним номером 96-14 (надалі - основний договір), загальною проектною площею 64,61 кв м, житловою проектною площею 35,9 кв м, кількість кімнат 2 (дві), поверх 6 (шостий), секція 2 (друга) (надалі - нерухоме майно), в багатоквартирному будинку, який будується за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , (надалі - об`єкт будівництва), за яким продавець зобов`язується передати у власність покупця нерухоме майно, а покупець зобов`язується прийняти від продавця у свою власність нерухоме майно та сплатити за нерухоме майно договірну ціну.

Відповідно до п. 1.2.1. попереднього договору договірна ціна продажу нерухомого майна за основним договором (надалі - договірна ціна) становить 1 350 349 гривень 00 коп., в тому числі ПДВ 225 058 гривень 17 коп, що є еквівалентним 49 660 доларів США 70 центів, виходячи з офіційного курсу Національного банку України станом на день укладення цього попереднього договору.

Згідно умов п. 1.2.1.1 попереднього договору, у випадку настання обставини, передбаченої пунктом 1.7. цього попереднього договору, договірна ціна підлягає коригуванню та буде дорівнювати: 100% суми всіх забезпечувальних платежів, передбачених цим попереднім договором, та вартості перевищеної площі нерухомого майна, у разі збільшення остаточної загальної площі нерухомого майна по відношенню до загальної проектної площі нерухомого майна в порядку, передбаченому пунктом 1.7 цього попереднього договору, або 100% суми всіх забезпечувальних платежів, передбачених цим попереднім договором, за вирахуванням вартості зменшеної площі нерухомого майна, у разі зменшення остаточної загальної площі нерухомого майна по відношенню до загальної проектної площі нерухомого майна в порядку, передбаченому пунктом 1.7 попереднього договору.

Відповідно до п. 1.3. попереднього договору у забезпечення виконання своїх обов`язків за цим попереднім договором покупець протягом одного робочого дня з дати підписання цього попереднього договору сплачує на банківський рахунок продавця: IBAN: НОМЕР_1 в АТ КБ «ПриватБанк», забезпечувальний платіж у розмірі 1 350 349 гривень 00 коп, в тому числі ПДВ 225 058 гривень 17 коп, що є еквівалентним 49 660 доларів США 70 центів, виходячи з офіційного курсу Національного банку України станом на день укладення цього попереднього договору в наступному порядку: протягом трьох робочих днів з дати підписання цього попереднього договору платіж в розмірі 815 745 (вісімсот п`ятнадцять тисяч сімсот сорок п`ять) гривень 00 коп., в т.ч. ПДВ, що є еквівалентним 30 000 доларів США 00 центам, виходячи з офіційного курсу Національного банку України станом на день укладення цього попереднього договору; платіж в розмірі 534 604 (п`ятсот тридцять чотири тисячі шістсот чотири) гривень 00 коп., в т.ч. ПДВ, що с еквівалентним 19 660 доларів США 70 центів, здійснюється покупцем протягом 12 (дванадцяти) місяців з 20 серпня 2021 року та до 20 липня 2022 року, рівними щомісячними платежами по 44 550 (сорок чотири тисячі п`ятсот п`ятдесят) гривень 33 коп., в т.ч. ПДВ, що є еквівалентним 1 638 доларів США 39 центів, виходячи з офіційного курсу Національного банку України станом на день укладення цього договору, не пізніше 20 числа кожного місяця в повному обсязі на рахунок продавця.

Пунктом 1.10. вказаного договору визначено, що орієнтовний строк введення об`єкта будівництва в експлуатацію: 2 секції третій квартал 2021 року. Продавець може змінити строк будівництва, а також змінити термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва на строк до шести місяців, і це не буде вважатись порушенням умов цього попереднього договору.

Судом першої інстанції встановлено, що підписаний між сторонами попередній договір №2-2-96-1 від 24 липня 2021 року не був нотаріально посвідчений у встановленому законом порядку.

На підтвердження належного виконання взятих на себе зобов`язань за попереднім договором № 2-2-96-1 купівлі-продажу нерухомого майна від 24 липня 2021 року, представником позивача ТОВ «Готель Резиденс», ОСОБА_2 суду надано фільтровану виписку АТ КБ «ПриватБанк» за період з 01 січня 2021 року по 14 серпня 2024 року, згідно якої на рахунок позивача відповідачем було перераховано грошових коштів на виконання попереднього договору купівлі продажу квартири від 24 липня 2021 року у загальній сумі 904 845 (дев`ятсот чотири тисяч вісімсот сорок п`ять) грн. 00 коп, в тому числі ПДВ 150 807 (сто п`ятдесят тисяч вісімсот сім) грн. 50 коп.

Позивач у позові вказував, що відповідач згідно з п. 1.3 попереднього договору зобов`язувався сплатити забезпечувальний платіж у повному розмірі до 20 липня 2022 року. Остання плата була здійснена відповідачем 20 вересня 2021 року та з 20 жовтня 2021 року почала утворюватися заборгованість у відповідача за попереднім договором, яка становить 599 136 (п`ятсот дев`яносто дев`ять тисяч сто тридцять шість) грн. 99 коп., у тому числі ПДВ.

11 січня 2023 року ТОВ «Гостомель Резиденс» було направлено ОСОБА_1 лист № 50 про розірвання договору в односторонньому порядку.

25 травня 2024 року ТОВ «Гостомель Резиденс» було направлено ОСОБА_1 лист №25/03-1 де зазначено, що у зв`язку з розірванням попереднього договору № 2-2-96-1 від 24 липня 2021 року на підставі листа про розірвання договору в односторонньому порядку № 50 від 11 січня 2023 року, ТОВ «Гостомель Резиденс» звертається із проханням надати реквізити розрахункового рахунку для повернення сплачених нею коштів.

Вирішуючи спір та відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд першої інстанції мотивував своє рішення тим, що попередній договір є нікчемним, оскільки сторонами не додержано вимог закону про нотаріальне посвідчення спірного попереднього договору № 2-2-96-1 від 24 липня 2021 року.

Визнання нікчемного правочину дійсним та розірваним за вимогою його сторони не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин є недійсним у силу закону.

Апеляційний суд погоджується із висновками суду першої інстанції виходячи з наступного.

Згідно ч.ч.1, 2, 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову відповідає з огляду на наступне.

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

У частині першій та другій статті 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно з частинами першою та другою статті 5 ЦПК України передбачено, що, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Відповідно до ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини.

Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

У силу статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно із частиною першою статті 635 ЦК України ( в редакції чинній на час укладення попереднього договору) попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу квартири укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню, тому і попередній договір повинен був укладений письмово та підлягав нотаріальному посвідченню.

Оскільки в силу імперативних вимог статті 635 ЦК України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, то нотаріальне посвідчення попереднього договору також є обов`язковим.

Положення як ст. 635 так і ст. 657 ЦК України є імперативними та розширеному тлумаченню не підлягають.

Аналогічні висновки викладені в Постанові Верховного Суду від 07 квітня 2025 року у справі № 751/2085/24.

За загальним правилом правочин є дійсним, якщо він відповідає загальним умовам його дійсності. До зазначених умов віднесено відповідність форми вчинення правочину вимогам закону (частина 4 статті 203 ЦК). Формою вчинення правочину є спосіб вираження волі сторін на його вчинення.

Відповідно до вимог частини 1 статті 638 ЦК договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За приписами частини 3 статті 640 ЦК договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Згідно з статтею 655 ЦК за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 657 ЦК визначено, що договір купівлі-продажу, зокрема, житлового будинку (квартири) укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Згідно зі ст. ст. 2, 3, 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав.

Статтею 54 Закону України «Про нотаріат» визначено, що нотаріуси та посадові особи органів місцевого самоврядування, які вчиняють нотаріальні дії, посвідчують угоди, щодо яких законодавством встановлено обов`язкову нотаріальну форму.

Пунктом 2 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України №296/5 від 22.02.2012 встановлено, що при підготовці до посвідчення правочинів про відчуження нерухомого майна нотаріусом перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна.

Договори про відчуження нерухомого майна посвідчуються нотаріусом після сплати обов`язкових платежів до бюджету. Також перевіряється відсутність податкової застави та обтяження нерухомого майна.

Правочини, щодо яких порушені вимоги закону про їх нотаріальне посвідчення, відповідно до частини 1 статті 215 ЦК України вважаються нікчемними.

Водночас в абзаці 2 частини 2 статті 215 ЦК України зазначено, що у випадках, встановлених цим кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний дійсним.

Так, за правилом частини 2 статті 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

При вирішенні спорів, пов`язаних з визнанням правочинів, які піддягали нотаріальному посвідченню, дійсними, зокрема в і порядку статті 220 ЦК, суду слід з`ясувати: чи підлягав відповідний правочин нотаріальному посвідченню; з яких причин його не було нотаріально посвідчено та чи втрачена можливість такого посвідчення; чи не суперечить зміст правочину вимогам закону, оскільки в такому разі позов не може бути задоволений (постанова ВС (КГС) від 22 жовтня 2019 року, справа № 909/68/18).

У пункті 5 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ № 5 від 07 лютого 2014 року "Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав" роз`яснено судам, що вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суд має враховувати, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК).

Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Проте, якщо права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації, то право власності у набувача виникає з дня такої реєстрації відповідно до закону (стаття 334 ЦК) та з урахуванням положення про дію закону в часі на момент виникнення спірних правовідносин (стаття 5 ЦК).

Стаття 210 ЦК України передбачає державну реєстрацію правочинів у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Пунктом 13 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" судам роз`яснено, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно врахувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст. 210 та ст. 640 ЦК України пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є вчиненими і не створюють прав і обов`язків для сторін. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України.

З урахуванням вищезазначеного та на підставі належним чином оцінених доказів, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку з яким погоджується колегія суддів про відмову у задоволенні позову, оскільки ТОВ «Гостомель Резиденс» не доведено суду належними та допустимими доказами досягнення між ним та відповідачкою згоди щодо усіх істотних умов договору та факту безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину та втрати можливості у майбутньому з будь-яких причин його посвідчити, хоча ці умови є обов`язковими для визнання правочину дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України.

Відповідно до частини 4 статті 263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Колегія судів апеляційного суду, звертає увагу, що вимога позивача ТОВ «Гостомель Резиденс» про визнання дійсним Попереднього договору купівлі - продажу квартири, що не посвідчувався нотаріально та за умови відсутності факту ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору не відповідає вимогам законодавства.

Крім того, суд апеляційної інстанції звернув увагу, що позивачем в позовні заяві застосовані взаємовиключні правові підходи та ігноруються норми законодавства.

Статтею 76 ЦПК України визначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Статтями 77-80 ЦПК України передбачено, що належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.

Доводи апеляційної скарги про невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи, оскільки сторони домовились щодо усіх істотних умов укладеного між ними попереднього договору, за яким відбулося його повне виконання, а тому наявні достатні правові підстави для задоволення позову та визнання договору дійсним, колегія суддів не приймає до уваги, оскільки договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, тому і попередній договір щодо майбутнього укладення договору купівлі- продажу квартири також підлягав обов`язковому нотаріальному посвідченню, що не було дотримано сторонами при укладення вказаного спірного договору, тому вимоги позивача щодо визнання дійсним вище вказаного договору на підставі положень частини другої статті 220 ЦК України обґрунтовано відхилені судом першої інстанції.

Крім того колегією суддів враховується, що сторони укладаючи вище вказаний попередній договір у п. 1.10 сторони визначили, що орієнтовний строк введення об`єкта будівництва в експлуатацію: 2 секції третій квартал 2021 року. Продавець може змінити строк будівництва, а також змінити термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва на строк до шести місяців, і це не буде вважатись порушенням умов цього попереднього договору.

Пунктом 1.11 попереднього договору сторони визначили, що укладення основного договору здійснюється протягом двох місяців з дати введення об`єкту будівництва в експлуатацію.

Разом із тим із матеріалів справи вбачається, що умови вище вказаного попереднього договору щодо укладення основного договору купівлі-продажу квартири у строки визначенні п. 1.11 попереднього договору не були виконання, тому згідно до ч. 3 ст. 635 ЦК України зобов`язання сторін за вище вказаним попереднім договором є припиненими, що свідчить проте, що і вимога позивача про розірвання попереднього договору є безпідставною не зважаючи не викладені вище обставини справи.

Доводи апеляційної скарги про те, що суд першої інстанції безпідставно відмовив у задоволенні позовних вимог, колегія суддів не приймає до уваги, оскільки такі доводи зводяться до викладення обставин справи із наданням коментарів та тлумаченням норм чинного законодавства на власний розсуд представника позивача, висвітлення цих обставин у спосіб, що є зручним для апелянта, що має за мету задоволення апеляційної скарги, а не спростування висновків суду першої інстанції.

Отже, суд першої інстанції повно і всебічно дослідив і оцінив обставини в справі та правильно визначив характер спірних правовідносин і закон, який їх регулює та застосував норми права, які регулюють ці правовідносини, вирішив спір з урахуванням меж заявлених вимог та конкретних обставин справи на підставі наданих сторонами доказів з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

Відповідно до рішення «Проніна проти України» № 63566/00, §23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року, п. 1 статті 6 Конвенції ( 995_004 ) зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пунктом 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE (Серявін та інші проти України), №4909/04, §58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Таким чином, рішення суду першої інстанції ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують, що відповідно до статті 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а судового рішення без змін.

Керуючись статтями 367, 374, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Гостомель Резиденс», подану представником Король Інною Олександрівною, залишити без задоволення.

Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 09 червня 2025 року залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом 30 днів з дати складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови викладено 19 вересня 2025 року.

Головуючий суддя : М.А.Яворський

Судді : Т.Ц.Кашперська

В.О.Фінагеєв