Провадження № 2/947/3486/25
26.08.2025 рокуКиївський районний суд м.Одеси у складі:
головуючого судді Луняченка В.О.,
при секретарі Макаренко Г.В.,
Заходами електронного суду, з позовом про визнання за ОСОБА_1 права власності на квартиру АДРЕСА_1 , діючи в інтересах ОСОБА_1 , як її представник до Київського районного суду м.Одеси звернулась адвокат Хижняк Анастасія Володимирівна.
Відповідно до автоматизованої системи документообігу цивільну справу було розподілено судді Луняченку В.О..
Ухвалою судді від 10.06.25 відкрито провадження, розгляд якої призначений за правилами загального позовного провадження.
Ухвалою суду від 07.07.25 закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті.
З боку позивача до судового засідання надано заяву про можливість розгляду справи за її відсутністю, в якій позовні вимоги підтримано та не має заперечень щодо заочного розгляду справи.
Пресдставник відповідача АТ «Сенс Банк» в судове засідання не з`явився, повідомлявся належним чином, відомості про що містяться в матеріалах справи.
Ухвалу про відкриття провадження у справі відповідачу, відомості про що містяться в матеріалах справи.
Станом на день розгляду справи ніяких клопотань з боку учасників справи суду не надходили.
Від відповідача відзив на позов не надходив.
Відповідно до ч. 8 ст. 178 ЦПК України, у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд вирішує справу за наявними матеріалами.
Згідно з ч. 1 ст. 280 ЦПК України, суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів за одночасного існування таких умов: 1) відповідач належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання; 2) відповідач не з`явився в судове засідання без поважних причин або без повідомлення причин; 3) відповідач не подав відзив; 4) позивач не заперечує проти такого вирішення справи.
З урахуванням викладеного, суд приходить до висновку про наявність підстав для ухвалення заочного рішення на підставі наявних у справі доказів.
У разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, відповідно до ч.2 ст.247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного запису не здійснюється.
Відповідно до ст.268 ЦПК України, у разі неявки всіх учасників справи в судове засідання, яким завершується розгляд справи, або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, суд підписує рішення без його проголошення.
Суд, дослідивши матеріали справи та всебічно проаналізувавши обставини в їх сукупності, давши оцінку зібраним у справі доказам, виходячи зі свого внутрішнього переконання, яке ґрунтується на повному, об`єктивному та всебічному з`ясуванні обставин справи, прийшов до висновку, що позов підлягає задоволенню з огляду на таке.
Згідно ч.1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Відповідно до ч. 1 ст. 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.
Відповідно до положень ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Стаття 81 ЦПК України передбачає, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Згідно з ч.1 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до вимог ч.2 ст.77 ЦПК України , предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Згідно ст. 392 Цивільного кодексу України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Нормами ч. 1 ст. 316 ЦК України передбачено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Відповідно до вимог ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Згідно з частинами 1, 2 ст. 334 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Переданням майна вважається вручення його набувачеві або перевізникові, організації зв`язку тощо для відправлення, пересилання набувачеві майна, відчуженого без зобов`язання доставки.
Зважаючи на наведені обставини та зміст спірних правовідносин, суд, вирішуючи заявлений спір, виходить з таких норм права.
Відповідно до ст.392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Згідно з ч.1 ст.321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
За приписами ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації; речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1)реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства,що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.
Як вбачається з договору купівлі- продажу квартири від 26.01.2001 р., зареєстрованим у реєстрі за № 403 та посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Юрченко І.П. ОСОБА_1 придбала квартиру під АДРЕСА_1 .
З інформації, яка міститься у технічному паспорті вбачається, що було створено інвентаризаційну справа № 15607871, реєстровий номер 69доп.-46-2493.
Власником у технічному паспорті вказана ОСОБА_2 , однак позивачка змінила ім`я з « ОСОБА_2 » на « ОСОБА_1 », про що 08 числа квітня місяця 2017 року було зроблено відповідний актовий запис № 42 Київським відділом державної реєстрації актів цивільного стану у місті Одесі Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса), що підтверджується свідоцтвом про зміну імені (Серія НОМЕР_2 ).
Суд звертає увагу на той факт, що ОСОБА_1 раніше зверталась до суду із позовом про визнання неправомірним та скасування рішення про реєстрацію прав та їх обтяжень, однак у задоволенні позову було відмовлено (справа № 505/1838/19). Крім того, ухвалою Київського районного суду м. Одеси по справі № 505/1838/19 було винесено ухвалу від 03.02.2022 року про скасування заходів забезпечення позову, якою ухвалено скасувати арешт з квартири АДРЕСА_1 .
Пізніше, між ОСОБА_1 , та АТ «АЛЬФА-БАНК 24 грудня 2021 року укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, яка є спірним нерухомим майном, а саме квартира під АДРЕСА_1 . Попередній договір купівлі-продажу квартири зареєстровано в реєстрі за № 3102 та посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу А.Е. Чапським від 24 грудня 2021 року.
Суд приймає до уваги той факт, що 30.11.2022 року змінилась назва з «Акціонерне товариство «Альфа-Банк» на «Акціонерне товариство «Сенс Банк» з 01.12.2022 р. Таким чином, діяльність АТ «Укрсоцбанк» припинено 03 грудня 2019 року, правонаступником його прав та обов`язків є АТ «Альфа-Банк»; 01 грудня 2022 року АТ «Альфа-Банк» змінило найменування на АТ «СЕНС БАНК»; Отже, АТ «Сенс Банк» є правонаступником всіх прав та обов`язків АТ «Укрсоцбанк», зокрема, що виникли на підставі кредитного договору.
Так, відповідно до умов попереднього договору, сторонами договору виступають: сторона 1: Акціонерне товариство «Альфа-Банк» в особі Ігнатова Дмитра Олександровича та сторона 2: ОСОБА_1 . Пунктом 3.1. розділу 3 попереднього договору визначено, що ціна квартири становить чотириста шістдесят чотири тисячі вісімсот п`ятдесят шість гривень 00 копійок. Розділ 4 попереднього договору визначає, що покупець перераховує на поточний рахунок продавця у загальній сумі 464856,00 грн. Розділом 5 попереднього договору визначено обов`язки сторін. У п.п.5.1.1 п.5.1 розділу 5 зазначено, що продавець зобов`язується укласти з покупцем основний договір у термін, місці та на умовах, встановлених цим договором, п.п.5.1.2. визначено, що продавець зобов`язується не вчиняти будь-яких дій, спрямованих на відчуження квартири або виникнення прав третіх осіб щодо квартири (оренда, найм, позичка, застава іпотека, інші обтяження тощо). У розділі 7 додаткового договору вказано, укладання та нотаріальне посвідчення основного договору відбудеться не пізніше 24 червня 2022 року в нотаріальній конторі, що є робочим місцем приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Чапського А.Е., за адресою: АДРЕСА_2 .
В разі виконання умов, що вказані вище ГАРАНТУЮТЬ: 1. Припинення дії Договору із всіма змінами та доповненнями, а відповідно і всіх зобов`язань, які покладені на ОСОБА_1 відповідно до його умов, а саме: - зобов`язання повернення суми кредиту; - зобов`язання сплачувати відсотки за користування кредитом; - зобов`язання сплачувати неустойки за порушення умов Договору; - зобов`язання сплачувати всі інші платежі, що визначені Договором. 2. Вивести з-під забезпечення нерухоме майно: - квартиру, загальною площею 41,2 кв.м, за адресою: АДРЕСА_3 , яка знаходиться в забезпеченні виконання зобов`язань за Договором N2006/13-2.06/691 від 07.08.2006 року та внесення відомостей про зняття обтяжень, пов`язаних із забезпеченням, з усіх відповідних державних реєстрів. 3. Відмову від стягнення всіх претензій, які виникли в зв`язку з невиконанням умов Договору.»
Позивачкою було виконано умови попереднього договору купівлі-продажу квартири вчасно, що підтверджується квитанцією про здійснення касової операції від 20 грудня 2021 року. Платником, відповідно до квитанції, була саме ОСОБА_1 , а отримувачем зазначено АТ «Альфа-банк». ОСОБА_1 здійснила платіж у розмірі 464 856,00 грн., у призначення платежу вказано: «Опл від ОСОБА_1 за придб кв за АДРЕСА_4 без пдв. ОСОБА_1 , НОМЕР_4 ». Наведені умови укладеного попереднього Договору, а також загальне його тлумачення свідчать про фактичний намір сторін на укладення сторонами саме договору купівлі-продажу квартири, оскільки, сторонами не тільки визначені, але й фактично виконані всі істотні умови договору купівлі-продажу: Предмет договору - квартира (товар); Сума договору, яка дорівнює загальній вартості квартири.
Основного договору купівлі-продажу квартири станом на день подання позовної заяви укладено НЕ БУЛО, що і стало підставою для звернення із даним позовом до суду.
27.06.2023 року позивачка звернулася до голови правління АТ «СЕНС БАНК» із листом, у якому просила протягом 10 календарних днів надати письмову відповідь стосовно строку укладання основного договору купівлі-продажу Так, 04.07.2023 року відповідачем, як правонаступником АТ «Альфа-банк» було надіслано лист-відповідь, у якому вказується, що АТ «СЕНС БАНК» під час здійснення своєї діяльності неухильно дотримується Конституції України, Законів України та інших нормативно-правових актів і вимог діючого законодавства України, а також не вчиняє дій, що суперечать вимогам діючого законодавства та жодним чином не порушує права інших осіб. Банк жодним чином не ухиляється і не уникає відповідальності щодо виконання передбаченого Попередніми договорами обов`язку про укладання Основних договорів купівлі-продажу нерухомого майна. Проте на сьогодні, існує колізія між правозастосовуючими нормами, а саме Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2022 року № 187 та фундаментальними законодавчими актами регулюючими цивільні відносини сторін, що зі свого боку, несе ризик визнання нікчемним укладених зараз Основних договорів відчуження майна, та відповідно скасування перереєстрації права власності на об`єкти нерухомості за позивачкою, як новим власником.
Постанова КМУ № 187 може встановлювати нові (тимчасові) вимоги або обмеження для укладення договорів відчуження майна, які суперечать або обмежують ті права чи порядок, що передбачені Цивільним кодексом України чи іншим законом. Колізія саме в тому, що закон дозволяє укладення договору купівлі-продажу майна за участі нотаріуса без додаткових погоджень, а Постанова КМУ № 187 може вимагати отримання спеціального дозволу на відчуження цього майна під час воєнного стану. Юридичний ризик полягає в тому, що оскільки підзаконні акти (постанови КМУ) не можуть змінювати або скасовувати норми законів, виникає ризик того, що угоди, укладені виключно за правилами постанови КМУ (якщо вони суперечать закону), можуть бути: оспорюваними у суді як такими, що порушують вимоги чинного законодавства; або навіть нікчемними, якщо порушення є істотним (наприклад, якщо договір укладено без належного суб`єкта або з обмеженою правоздатністю сторін у спосіб, що прямо заборонений законом).

Як вбачається з матеріалів справи, позивачка користується квартирою ,зареєстрована у спірній квартирі з 07.03.2014 року по сьогодні, що підтверджується довідкою № Д4-134292-ф/л від 23.08.2019 р., фактично нею володіє.

Крім того, підтвердженням фактичного проживання позивачки у спірній квартирі є наявність відкритих на її ім`я особових рахунків з обліку житлово-комунальних послуг.

Згідно з усталеною практикою надавачів житлово-комунальних послуг, особовий рахунок відкривається на особу, яка фактично користується відповідним житлом та споживає відповідні послуги.

Той факт, що саме позивачка є зареєстрованою стороною у договірних відносинах з постачальниками комунальних послуг (електропостачання, газопостачання), підтверджує її правомірне користування зазначеним житлом.

Наявність на її ім`я особових рахунків та здійснення регулярних платежів за ними свідчить про те, що саме позивачка здійснює розрахунки за спожиті послуги, а отже проживає у відповідному житловому приміщенні.

Зміна обсягів нарахованих сум у різні періоди часу свідчить про динаміку фактичного споживання ресурсів, що додатково підтверджує перебування позивачки у зазначеному приміщенні на постійній основі. Таким чином, позивачка користується нерухомим майном, здійснює оплату за житлово-комунальні послуги за користування комунальними послугами у квартирі. Отже, позивачка виконала усі істотні умови договору, зокрема: 1. Сплатила повну вартість квартири, що підтверджується відповідними платіжними документами. 2. Фактично прийняла об`єкт нерухомості, оскільки має реєстрацію місця проживання у даній квартирі. 3. Фактично володіє та користується квартирою. 4. Виконала всі зобов`язання, передбачені попереднім договором. Однак, відповідач безпідставно ухиляється від укладення основного договору та вчинення дій, необхідних для державної реєстрації права власності за позивачем, що прямо порушує принцип добросовісності та справедливості, закріплений у ст. 3, 13, 19 ЦК України.

Таким чином, ОСОБА_1 було виконані усі істотні умови попереднього договору купівлі-продажу ще у 2021 році, протягом наступних років позивачка намагалась шляхом звернень укласти та посвідчити нотаріально основний договір, однак банком вчинялися перешкоди, у зв`язку із чим позивачка вимушена звернутися до суду із позовом про визнання право власності на квартиру під АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 .

Так, відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об`єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України.

Вказані правові висновки викладені в постановах Верховного Суду України від 18 лютого 2015 року у справі № 6-244цс14, від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямованих на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Визначальною ознакою договору є мета його укладення.

Статтею 627 цього ж Кодексу передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору.

За правочином, укладеним між Позивачем та Відповідачем, Позивач отримав у власність індивідуально визначене умовами Попереднього договору нерухоме майно з усіма притаманними йому властивостями.

Визначення попереднього договору міститься в Главі 52 Цивільного кодексу України «Поняття та умови договору». Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ст. 657 ЦКУ). Укладений між сторонами попередній договір було посвідчено нотаріусом, про що вказувалося вище.

Про необхідність нотаріального посвідчення угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна наголошує і ст. 55 Закону України "Про нотаріат". Цей погляд цілком поділяє і судова практика у рішенні колегії суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 06 лютого 2008 року.

Так, у відповідному рішенні зазначено, що відповідно до вимог статей 635, 657 ЦКУ попередній договір купівлі-продажу квартири має бути укладений у письмовій формі з обов`язковим нотаріальним посвідченням, оскільки основний договір укладається у формі з обов`язковим нотаріальним посвідченням, попередній договір укладається у формі, встановлений для основного договору. Тобто, попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

ОСОБА_1 було виконано усі умови попереднього договору, виконання яких малися стати підставою для укладання та посвідчення основного договору купівлі-продажу квартири ще у 2021 році.

За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно ст. 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

Згідно із статтею 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

За змістом частини п`ятої статті 203 ЦК України правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

У статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року, яку ратифіковано Законом України від 17липня 1997року №475/97-ВР і яка для України набрала чинності 11 вересня 1997 року, закріплено право на справедливий суд.

З огляду на приписи частини першої статті 9 Конституції України, статті 10 ЦК України, Конвенція застосовується судами України як частина національного законодавства.

Згідно із статтею 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Концепція «майна» у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (пункт 98 рішення Європейського суду з прав людини щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі» (Broniowski v. Poland), заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05). Враховуючи: 1) факт передання квартири у володіння та користування одразу після укладення договору (передача двох складових права власності) (у даному випадку ще до укладання та вже під час); 2) обов`язок продавця укласти з покупцем основний договір у термін, місці та на умовах, встановлених договором; 3)повне виконання істотних умов договору покупцем. Вважаємо, що між сторонами був укладений договір купівлі-продажу.

Як зазначено у ч.1 ст.657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Частиною 1 ст. 668 Цивільного кодексу України унормовано, що ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження товару переходить до покупця з моменту передання йому товару, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до статей 691-693 ЦК України покупець зобов`язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу. Покупець зобов`язаний оплатити товар після його прийняття або прийняття товаророзпорядчих документів на нього, якщо договором або актами цивільного законодавства не встановлений інший строк оплати товару. Покупець зобов`язаний сплатити продавцеві повну ціну переданого товару. Договором купівлі-продажу може бути передбачено розстрочення платежу. Якщо договором встановлений обов`язок покупця частково або повністю оплатити товар до його передання продавцем (попередня оплата), покупець повинен здійснити оплату в строк, встановлений договором купівлі-продажу.

Частиною 1 ст.695 Цивільного кодексу України встановлено, що договором про продаж товару в кредит може бути передбачено оплату товару з розстроченням платежу. Істотними умовами договору про продаж товару в кредит з умовою про розстрочення платежу є ціна товару, порядок, строки і розміри платежів.

Відповідно до статті 697 ЦК України договором може бути встановлено, що право власності на переданий покупцеві товар зберігається за продавцем до оплати товару або настання інших обставин. У цьому разі покупець не має права до переходу до нього права власності розпоряджатися товаром, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає із призначення та властивостей товару. Сторони погодили всі істотні умови договору купівлі-продажу з розстроченням платежу, такі як предмет, ціна товару та порядок, строки і розміри платежів. Також, укладений між сторонами договір був нотаріально посвідчений.

Згідно ч.1 ст.334 ЦК України визначено, що право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (ч.4 ст. 334 ЦК України). Законодавством передбачена можливість проведення державної реєстрації права власності тільки після виконання умов правочину, зокрема, після проведення повного розрахунку за нерухоме майно, що також передбачено в попередньому договорі.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації.

При дослідженні судом обставин існування у особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає. Подібний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, а також у постановах Верховного Суду від 27 лютого 2018 року у справі № 925/1121/17, від 17 квітня 2019 року у справі № 916/675/15, від 24 січня 2020 року у справі № 910/10987/18. Крім того, державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права (правова позиція Великої Палати Верховного Суду в постанові від 23 червня 2020 року у справі №680/214/16 та від 07 квітня 2020 року у справі №916/2791/13).

Згідно ст. 317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Фактично, «попереднім» договором банк передав Позивачу дві складові права власності - право володіння та право користування та делегував йому повноваження власника на укладання відповідного договору з експлуатуючою організацією про участь витратах на утримання будинку та прибудинкової території з можливістю здійснення ремонту квартири та інших комунальних послуг.

Разом з тим, стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі не спростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню.

Вказаний правовий висновок викладений в постанові Великої Палати Верховного Суду в постанові від 06 лютого 2019 року в справі №554/5323/14. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 22 серпня 2018 року (справа № 401/3856/16-ц) визначила, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі (частина перша статті 635 ЦК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 11 вересня 2019 року в справі № 1522/16455/12 (провадження № 14-370цс19) викладено позицію, в якій зазначено, що "установивши під час розгляду справи, що відповідач - ТОВ фірма "Консоль ЛТД" не виконало належним чином узятих за договором зобов`язань, хоч позивачі і сплатили пайові внески в повному обсязі, тобто вчинили дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, обґрунтовано вважав, що є підстави для визнання за позивачами майнових прав на спірні квартири.».

Аналогічні висновки по суті вирішеного спору зробила Велика Палата Верховного Суду у постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 761/9951/15-ц (провадження № 14- 614цс18), від 29 травня 2019 року у справі № 761/20844/13-ц (провадження № 14- 146цс19) та від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14- 39цс19).

За аналогією вищенаведеного, наразі існують усі підстави вважати, що право власності на квартиру позивачка має право набути відповідно до договору. Також, варто зауважити, що у постанові Великої Палати Верховного Суду від 08 вересня 2020 року в справі № 916/667/18 (провадження № 12-145гс19) вказано, що: "відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Таким чином, положення договору про те, що сторона договору отримала належні їй платежі до підписання договору, свідчить про те, що сторони домовилися вважати сплату коштів, здійснену раніше за відсутності правових підстав, виконанням укладеного договору стороною, яка за цим договором мала сплатити гроші». Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що включення в договір купівлі-продажу положення про одержання однією стороною від іншої грошових коштів, у тому числі до підписання договору, є звичайною діловою практикою, зокрема при укладенні договорів фізичними особами, і така практика не суперечила закону в правовідносинах, щодо яких виник спір. Тому Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 308/13400/14-ц від 21 березня 2018 року, та у справі № 361/558/15-ц від 17 квітня 2019 року". Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37), від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 40)).

Відповідно ст.16 ЦК України передбачено право суду захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що вимоги позивача про визнання за нею права власності на нерухоме майно є обґрунтовании та таким, що підлягає задоволенню.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст.258, 263-265,268,273, 280-289,354 ЦПК України, суд -

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) до Акціонерного товариства «Сенс Банк» () про визнання права власності на нерухоме майно - задовольнити.

Визнати за ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , місце реєстрації АДРЕСА_3 ) право власності на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 41,2 кв.м, житловою площею 27 кв.м.

Повне рішення буде складено протягом десяти днів з дня проголошення вступної та резолютивної частини.

Заочне рішення може бути переглянуто Київським районним судом м.Одеси за заявою відповідача, яку може бути подано протягом тридцяти днів з дня отримання копії рішення.

Заочне рішення суду може бути оскаржене до Одеського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів після отримання копії рішення відповідачем та - протягом тридцяти з дати постановлення ухвали про залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не буде подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.

Повне рішення складено 05.09.2025.

Суддя: В. О. Луняченко