ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/6921/25 Справа № 190/1753/24 Суддя у 1-й інстанції - Кудрявцева Ю. В. Суддя у 2-й інстанції - Петешенкова М. Ю.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 вересня 2025 року м. Дніпро

Дніпровський апеляційний суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Петешенкової М.Ю.,

суддів Городничої В.С., Красвітної Т.П.,

при секретарі - Сахарові Д.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Дніпро цивільну справу

за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , ОСОБА_2

на рішення П`ятихатського районного суду Дніпропетровської області від 14 квітня 2025 року у складі судді Кудрявцевої Ю.В.

у справі за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 про розірвання договору оренди земельної ділянки,-

В С Т А Н О В И Л А:

У серпні 2021 року ОСОБА_1 , ОСОБА_2 звернулися до суду із вищевказаним позовом, посилаючись на те, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 5,062 га, кадастровий номер :02:037:0010, що розташована на території Пальмирівської сільської ради Кам`янського району Дніпропетровської області, згідно договору дарування земельної ділянки НСТ 689599, зареєстрованого в реєстрі за №2-1013 від 25 травня 2023 року.

Зазначають, що 13 січня 2014 року між колишнім власником земельної ділянки ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_3 укладено договір оренди земельної ділянки №б/н з кадастровим номером :02:037:0010 площею 5,062 га, за умовами якого ФОП ОСОБА_3 зобов`язався протягом строку дії договору за кожен рік користування земельною ділянкою, не пізніше 31 грудня кожного року дії договору оренди земельної ділянки сплачувати орендну плату у розмірі 3.0% від нормативної грошової оцінки та у відробітковій формі, додатково до орендної плати здійснювати надання послуг з обробки городу.

Проте, ФОП ОСОБА_3 не виплачено орендну плату за договором оренди земельної ділянки кадастровий номер :02:037:0010, за 2018-2023 роки. Разом з тим, за період дії договору жодного разу не виконав вимоги договору в частині обробки городу.

На підставі викладеного, вимушені звернутися до суду за захистом своїх прав та просити розірвати договір оренди земельної ділянки б/н від 13 жовтня 2014 року, кадастровий номер 0:02:037:0010, площею 5,062 га, укладений між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_3 та витребувати земельну ділянку.

Рішенням П`ятихатського районного суду Дніпропетровської області від 14 квітня 2025 року у задоволенні позову ОСОБА_1 , ОСОБА_2 відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивачами не надано беззаперечних доказів фактів систематичного невиконання умов договору оренди землі, укладеного 13 січня 20014 року між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_3 щодо систематичної несплати орендної плати, а також сплати її не повному обсязі, оскільки орендарем надано докази виплати такої та відсутності заборгованості з її виплати у вигляді договору позики від 25 жовтня 2007 року, за умовами якого ОСОБА_2 отримала від орендаря грошові кошти у розмірі 90000, 00 грн., а тому відсутні підстави для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки. Суд врахував, що ОСОБА_1 не надала доказів своєчасного повідомлення орендаря про перехід права власності на орендовану земельну ділянку.

Не погодившись з таким рішенням суду, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 звернулися з апеляційною скаргою, в якій посилаючись на порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просили рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції належним чином не з`ясував усіх обставин справи, що мають суттєве значення для справи та дійшов до помилкового висновку про відсутність підстав для задоволення позову. Вказує, що суд першої інстанції дійшов до помилкового висновку, що крім боргової розписки, яка частково є нікчемною, орендар інших доказів сплати орендної плати не надав, у зв`язку із чим порушення строків виплати орендної плати за користування земельної ділянки за період з 2018 по 2023 роки, є порушенням ст. 526 ЦК України, відповідно до якої зобов`язання мають виконуватися належним чином, у передбачений договором термін та спосіб. Окрім того, вказують, що суд першої інстанції не звернув уваги на те, що у разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору, що у даній справі підтверджено належними та допустимими доказами, а тому наявні підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки.

Відзив на апеляційну скаргу до суду не надходив.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та заявлених вимог, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, з наступних підстав.

Судом встановлено, що 13 січня 2014 року між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_3 укладено договір оренди земельної ділянки площею 5,0620 га, кадастровий номер :02:037:0010 яка знаходиться на території Пальмирівської сільської ради П`ятихатського району Дніпропетровської області.

За умовами договору, орендодавець ОСОБА_2 надає, а орендар ФОП ОСОБА_3 приймає в довгострокове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться на території Пальмирівської сільської ради П`ятихатського району Дніпропетровської області, кадастровий номер земельної ділянки:02:037:0010 строком на 49 років.

Відповідно до умов п.9 договору, орендна плата є договірною та нараховується у грошовому виразі щороку у розмірі 3,0% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та складає на дату підписання цього договору суму 3173,57 грн. Крім того, передбачено, що орендар надає послуги по обробітку городів по ціні, яка склалася на момент проведення розрахунку.

Згідно копії договору дарування земельної ділянки від 19 травня 2023 року, ОСОБА_2 подарувала ОСОБА_1 земельну ділянку площею 5,062 га, кадастровий номер :02:037:0010, категорія земель: землі сільськогосподарського призначення, вид цільового призначення земельної ділянки: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, (у тому числі за земельними угіддями: рілля -5,032 га), місце розташування земельної ділянки: Дніпропетровська область, Кам`янський район, П`ятихатська територіальна громада (Пальмирівська сільська рада).

За змістом укладеного договору дарування, ця земельна ділянка належить дарувальнику на праві особистої приватної власності та зареєстрована в Державному реєстрі речових прав 11 квітня 2023 року, номер запису про право власності: 49938011. Дарувальник гарантує, що земельна ділянка, яка є предметом цього договору, на момент його укладання нікому іншому не продана, не подарована, а також прав щодо відчужуваної земельної ділянки у третіх осіб (в тому числі за договорами найму (оренди) чи за шлюбним договором), як в межах, так і за межами України, та заборгованості по податках чи інших платежах, які б стосувалися відчужуваного майна, немає, земельні сервітути як постійні так і строкові щодо зазначеної земельної ділянки, не встановлені.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 26 липня 2024 року, земельна ділянка кадастровий номер :02:037:0010 площею 5.062 га на підставі договору дарування серія та номер:№2-1013, виданий 19 травня 2023, видавник Друга Кам`янська державна нотаріальна контора Дніпропетровської області, належить на праві власності ОСОБА_1 ; державна реєстрація іншого речового права: вид іншого речового права право оренди земельної ділянки; номер запису 49938102, дата та час державної реєстрації 31 липня 2014 року, подані документи - договір оренди землі серія та номер: б/н, укладений 13 січня 2014 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , строк дії: 49 років, з правом пролонгації, з правом передачі в піднайм (суборенду), розмір орендної плати за рік становить 3173,57 грн.

19 червня 2024 року ОСОБА_1 повідомила ФОП ОСОБА_3 про перехід права власності на зазначену земельну ділянку, у зв`язку з чим просила всі зобов`язання за договором оренди земельної ділянки від 13 січня 2014 року, укладеного між ним та колишнім власником здійснювати за реквізитами, зазначеними у довідці, яка є додатком до даного договору.

Згідно наявної копії розписки від 25 жовтня 2007 року, ОСОБА_2 , отримала в борг у свого орендаря ОСОБА_4 90000,00 грн. та зобов`язалася повернути отримані кошти до 01 червня 2008 року; в разі неповернення коштів, зобов`язалася земельний пай, який належить останній на підставі Державного акту ДП №052764, виданого 23 жовтня 2003 року передати у власність ОСОБА_4 на постійне користування та без виплати їй орендної плати.

Згідно довідки №122 від 14 квітня 2025 року, виданої Пальмирівським старостинським округом П`ятихатської міської територіальної громади, ФОП ОСОБА_3 дійсно використовує згідно договору оренди земельну ділянку площею 5,0620 га, кадастровий номер :02:037:0010, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка належала ОСОБА_2 , а згідно договору дарування від 19 травня 2023 року право власності на яку перейшло до ОСОБА_5 .

Відповідно до податкових розрахунків сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь фізичних осіб, і суми отриманого з них податку з 2015 року по 2024 рік вбачається, що ОСОБА_3 сплачував податки за користування земельною ділянкою на підставі договору оренди.

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (ч.1 ст.12 ЦПК України).

Відповідно до положень Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (ст. 11 ЦК України).

За змістом статей 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 629 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами. У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору (п. 1 ч.1 ст. 611 ЦК України).

За змістом статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення, майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства - Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» визначено, що однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її виплати.

У розумінні положень статей 21-23 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється як правило у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральні формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати (ст. 24 цього Закону).

Разом Пунктом «д» ч.1 ст. 141 ЗК України передбачено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Відповідно до положень ч. 2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) вказано, що «зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У пункті «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Судом встановлено, що 25 жовтня 2007 року позивач ОСОБА_2 отримала за договором позики грошові кошти від ОСОБА_4 в розмірі 90000,00 грн. та зобов`язалася в разі неповернення суми позики до 01 червня 2008 року, передати належну їй на праві власності земельну ділянку в оренду відповідачу на 49 років безоплатно. Вказаний договір позики не оскаржувався в судовому порядку, а відтак є дійсним. Оскільки ОСОБА_2 позику не повернула, між сторонами 13 січня 2014 року було укладено договір оренди строком на 49 років.

Статтею 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати. Водночас, з урахуванням положень ст. 21 Закону України «Про оренду землі» та принципу свободи договору, сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі. Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися. До такого висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 23 червня 2022 року у справі №193/805/20.

Умовами укладеного між сторонами договору оренди землі передбачено, що обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням коефіцієнту індексації грошової оцінки сільськогосподарських земель.

Так, відповідно до п. 9 договору оренди земельної ділянки площею 5,0620 га, кадастровий номер :02:037:0010 від 13 січня 2014 року, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 105785,62 грн., орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в грошовій формі. Таким чином, розмір орендної плати чітко визначений умовами договору, які не змінені у встановленому законом порядку.

Тобто сторонами погоджений розмір орендної плати на рівні 3% від вартості земельної ділянки 105785,62 грн., що становить 3173,57 грн.

Орендна плата з урахуванням індексу інфляції мала б становити: за 2014 рік не менше 3963,79 грн (3173,57х124,9%), за 2015 не менше 4547,73 (3173,57 х 143,3 %), за 2016 рік - не менше 3567,09 грн (3173,57 х 112,4 %), за 2017 рік - не менше 3608,35 грн (3173,57 х 113,7 %), за 2018 рік - не менше 3484,58 грн (3173,57 х 109,8 %), за 2019 рік - не менше 3303,69 грн (3173,57 х 104,1 %), за 2020 рік - не менше 3332,25 грн (3173,57 х 105 %), за 2021 рік не менше 3490,93 грн (3173,57 х 110 %), за 2022 рік не менше 4017,74 грн. (3173,57 х 126,6 %), за 2023 рік не менше 3335,42 грн. (3173,57х105,1%), за 2024 рік не менше 3554,4 грн (3173,57х112,0%). Отже, орендар мав сплатити позивачу за договором оренди за 2014 рік по 2024 рін не менше 40205,97 грн.

Враховуючи укладений між сторонами договір позики, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність заборгованості за договором оренди, право на одержання якої, є заставою виконання позичальником ОСОБА_6 своїх зобов`язань по поверненню позики, оскільки орендар мав сплатити за період з 2014 по 2024 роки орендну плату у розмірі 40205,97 грн., що є значно меншою ніж отримана ОСОБА_6 сума позики.

За таких обставин, правомірними є дії відповідача щодо зарахування орендних платежів нв рахунок погашення заборгованості ОСОБА_2 за договором позики, а відтак заборгованість по орендній платі у відповідача відсутня, отже й немає правових підстав для дострокового розірвання договору оренди землі.

Встановивши фактичні обставини справи та дослідивши зібрані у справі докази, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, з яким погоджується колегія суддів про відсутність підстав для задоволення позову, у зв`язку з безпідставністю та недоведеністю порушених прав позивачів.

Доводи апеляційної скарги про те, що крім боргової розписки, орендар інших доказів сплати орендної плати не надав, що свідчить про систематичне порушення строків виплати орендної плати за користування земельної ділянки за зазначений період, та є підставою для розірвання договору оренди, були предметом розгляду суду першої інстанції та їм була надана належна правова оцінка.

Доводи апеляційної скарги про те, що систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору, що у даній справі підтверджено належними та допустимими доказами, колегія суддів відхиляє, як безпідставні, оскільки у позивача ОСОБА_2 був наявний примірник договору позики, а відтак їй достеменно було відомо про зазначені в ньому істотні умови, однак вона жодного разу не зверталася до відповідача з вимогами про сплату заборгованості з орендної плати, не оспорювала вказаний договір позики та не просила визнати недійсним такий договір у судовому порядку, отже була з такими умовами договору згідна.

Добросовісність (п. 6 ст. 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

У схожій правовій ситуації Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 по своїй суті застосовано доктрину venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі-«non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).

Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі- «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що дії позивача ОСОБА_2 , яка у 2007 році з орендарем уклала договір позики, а в подальшому у 2014 році уклала договір оренди зазначеної земельної ділянки, майже через 14 років після укладення договору позики та 11 років після укладення договору оренди, пред`явила позов до відповідача про розірвання договору оренди землі, суперечить її попередній поведінці, і є недобросовісним.

Доводи апеляційної скарги про те, що суд першої інстанції не вивчив та не надав належну оцінку всім аргументам сторони позивачів у справі є безпідставними, оскільки як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини (далі ЄСПЛ), рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (§§ 29-30 рішення ЄСПЛ від 09 грудня 1994 року у справі «Ruiz Torija v. Spain», заява № 18390/91).

Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення ЄСПЛ від 27 вересня 2001 року у справі «Hirvisaari v. Finland», заява № 49684/99).

Отже, суд першої інстанції повно і всебічно дослідив і оцінив обставини в справі та правильно визначив характер спірних правовідносин і закон, який їх регулює та застосував норми права, які регулюють ці правовідносини, вирішив спір з урахуванням меж заявлених вимог та конкретних обставин справи на підставі наданих сторонами доказів з дотриманням норм матеріального та процесуального права, доводи апеляційної скарги не містять передбачених законом підстав для скасування судового рішення.

Таким чином, колегія суддів вважає, що доводи апеляційної скарги суттєвими не являються і не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального чи процесуального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи.

Враховуючи наведене, колегія суддів залишає апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду без змін, оскільки підстави для його скасування відсутні.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, 382, 384 ЦПК України, колегія суддів, -

У Х В А Л И Л А:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , ОСОБА_2 - залишити без задоволення.

Рішення П`ятихатського районного суду Дніпропетровської області від 14 квітня 2025 року -залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Вступна та резолютивна частини постанови проголошена 03 вересня 2025 року

Повний текст судового рішення складено 15 вересня 2025 року.

Головуючий: М.Ю. Петешенкова

Судді: В.С. Городнича

Т.П. Красвітна