ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 вересня 2025 року

м. Київ

справа № 759/29016/21

провадження № 61-9394св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьоїсудової палати Касаційного цивільного суду:

судді-доповідача - Петрова Є. В.,

суддів: Грушицького А. І., Ігнатенка В. М., Калараша А. А., Литвиненко І. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Желань», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,

треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Фролова Олена Олександрівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Черниш Марина Олександрівна, Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація), ОСОБА_4 ,

розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Вихрицький Роман Павлович, на рішення Святошинського районного суду міста Києва від 27 квітня 2023 року, додаткове рішення Святошинського районного суду міста Києва від 07 червня 2023 року, ухвалені у складі судді Петренко Н. О., та постанову Київського апеляційного суду від 20 березня 2024 року, ухвалену ускладі колегії суддів Шкоріної О. І., Поливач Л. Д., Стрижеуса А. М., у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Желань», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Фролова Олена Олександрівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Черниш Марина Олександрівна, Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація), ОСОБА_4 , про визнання незаконною державної реєстрації права власності, визнання майнових прав та витребування майна із чужого незаконного володіння,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У грудні 2021 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Желань» (далі - ТОВ «Желань»), ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Фролова О. О., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Черниш М. О., Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) (далі - Департамент ДАБК міста Києва), ОСОБА_4 , в якому, з урахуванням заяви про зміну предмета позову, остаточно просила:

- визнати незаконною державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на житловий будинок на АДРЕСА_1 , АДРЕСА_1 , проведену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черниш М. О.;

- визнати незаконною державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , проведену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Фроловою О. О.;

- визнати за позивачем майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , та витребувати цю квартиру з чужого незаконного володіння ОСОБА_3 .

Свої вимоги ОСОБА_1 мотивувала тим, що 10 лютого 2016 року між нею та ТОВ «Желань» укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 4, предметом якого є двокімнатна квартира, загальною площею 64,83 кв. м, розташована в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_1 . При цьому у договорі допущено описку - замість квартири АДРЕСА_1 вказано неіснуючу у житловому будинку квартиру АДРЕСА_6 .

Цього ж дня, 10 лютого 2016 року, на виконання умов договору позивач сплатила ТОВ «Желань» 100 % вартості майнових прав на квартиру у розмірі 894 654,00 грн, що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордеру від 10 лютого 2016 року № 4.1.

У зв`язку із затримкою будівництва 28 березня 2018 року ТОВ «Желань» надало позивачу проєкт додаткової угоди № 1 до договору від 10 лютого 2016 року № 4 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 , якою визначено плановий термін закінчення будівництва у четвертому кварталі 2019 року, а плановий термін введення будинку в експлуатацію у першому кварталі 2020 року.

Наприкінці 2020 року позивачу стало відомо, що протоколом № 2 позачергових Загальних зборів учасників ТОВ «Желань» від 08 жовтня 2020 року ухвалено покласти на учасника цього товариства ОСОБА_2 обов`язок завершити будівництво житлового будинку на АДРЕСА_1 , АДРЕСА_1 до 01 квітня 2021 року.

06 травня 2021 року на підставі технічного паспорта та декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 29 квітня 2021 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Черниш М. О. зареєструвала право власності ОСОБА_2 на житловий будинок на АДРЕСА_1 , АДРЕСА_1 .

Надалі ОСОБА_2 здійснив поділ вказаного житлового будинку, в результаті чого утворились окремі житлові та нежитлові приміщення, зокрема квартира АДРЕСА_1 .

За договором дарування від 16 червня 2021 року ОСОБА_2 відчужив спірну квартиру на користь своєї дружини ОСОБА_3 .

Вважає, що відповідач ОСОБА_2 незаконно заволодів спірним майном шляхом реєстрації права власності на житловий будинок, незважаючи на те, що майнові права на квартиру належали виключно позивачу.

Оскільки у позивача виникло право на об`єкт інвестування з моменту завершення будівництва, то вона має право на витребування спірної квартири з незаконного володіння ОСОБА_3 .

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Святошинський районний суд міста Києва рішенням від 27 квітня 2023 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовив.

Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що за умовами договору купівлі-продажу майнових прав від 10 лютого 2016 року № 4 покупець набуває право власності на майнові права після оформлення акта приймання-передавання майнових прав на об`єкт нерухомості. Однак у матеріалах справи відсутні докази, що такий акт було оформлено, що свідчить про те, що позивач не набула майнових прав на об`єкт нерухомості.

Крім того, ОСОБА_2 набув право власності на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 63,5 кв. м, розташовану на 4 поверсі житлового будинку, яка відрізняється за своїми характеристиками від об`єкта нерухомості, що був предметом договору купівлі-продажу майнових прав, укладеного між ОСОБА_1 і ТОВ «Желань» (квартира АДРЕСА_6 ).

Як під час здійснення державної реєстрації права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , так і під час посвідчення договору дарування цієї квартири приватними нотаріусами дотримано вимог Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV), зокрема, належним чиномвстановлено відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства.

Позивач не надала будь-яких конкретних доказів того, що дії приватних нотаріусів є незаконними та такими, що не відповідають нормам законодавства у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, а суд таких доказів не здобув.

Також відсутні підстави для задоволення позовної вимоги про витребування з чужого незаконного володіння спірної квартири, оскільки така вимога є похідною від вимог про визнання незаконною державної реєстрації та визнання майнових прав.

Святошинський районний суд міста Києва додатковим рішенням від 07 червня 2023 року, з урахуванням ухвали про виправлення описки, стягнув із ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 150 000,00 грн та поштові витрати у сумі 165,00 грн, а всього - 150 165,00 грн.

Вирішуючи питання про відшкодування відповідачу понесених нею судових витрат на професійну правничу допомогу, суд першої інстанції керувався тим, що у задоволенні позову відмовлено, а ОСОБА_3 надала належні докази на підтвердження понесених витрат. Визначений стороною відповідача розмір витрат на правничу допомогу в сумі 150 000,00 грн відповідає обсягу наданих послуг і критеріям реальності, розумності та співмірності.

Київський апеляційний суд постановою від 20 березня 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Святошинського районного суду міста Києва від 27 квітня 2023 року залишив без задоволення. Рішення Святошинського районного суду міста Києва від 27 квітня 2023 року залишив без змін.

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 на додаткове рішення Святошинського районного суду міста Києва від 07 червня 2023 року задовольнив частково.

Додаткове рішення Святошинського районного суду міста Києва від 07 червня 2023 року в частині стягнення із ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 поштових витрат скасував.

Додаткове рішення Святошинського районного суду міста Києва від 07 червня 2023 року в частині стягнення із ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 витрат на професійну правничу допомогу змінив, зменшивши стягнуту суму із 150 000,00 грн до 20 000,00 грн.

Апеляційний суд мотивував постанову тим, що висновки суду першої інстанції по суті вирішеного спору є правильними, підтверджуються наявними у справі доказами, яким суд дав належну правову оцінку. Доводи апеляційної скарги не спростовують цих висновків і не свідчать про порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Посилання позивача на те, що, зважаючи на приписи пункту 1.9 договору купівлі-продажу майнових прав від 10 лютого 2016 року № 4, акт приймання-передавання майнових прав на об`єкт нерухомості та акт введення об`єкта капітального будівництва в експлуатацію мали бути видані відповідачем одночасно після введення об`єкта в експлуатацію, не заслуговують на увагу, оскільки цим пунктом договору встановлено перелік документів, які є необхідними для оформлення покупцем права власності на об`єкт нерухомості після здачі будинку в експлуатацію. При цьому положення пункту 1.9 договору не містять будь-яких умов щодо порядку, підготовки, підписання та передачі зазначених у цьому пункті документів.

Момент підписання акта приймання-передавання майнових прав на об`єкт нерухомості встановлений пунктом 1.5 договору, відповідно до якого акт підписується сторонами після повної сплати вартості майнових прав.

Крім того, посилання заявника на пункт 6.3 договору, в якому, на його думку, також визначено, що акт приймання-передавання майнових прав має бути підписаний після введення будинку в експлуатацію, є неспроможними, оскільки зазначений у цьому пункті акт приймання-передавання майнових прав на об`єкт нерухомості за якістю стосується виключно якості виконаних робіт після спорудження й введення об`єкта нерухомості в експлуатацію та є відмінним від акта приймання-передавання майнових прав на об`єкт нерухомості, оформлення якого передбачено у пункті 1.5 договору.

Аргументи позивача про те, що у додатковій угоді від 28 березня 2018 року до договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 10 лютого 2016 року № 4 сторони підтвердили, що об`єктом інвестування є саме квартира АДРЕСА_1 , а не АДРЕСА_6 , як помилково зазначено в основному договорі, не заслуговують на увагу, оскільки додаткова угода стосується виключно термінів завершення будівництва та введення об`єкта нерухомості в експлуатацію. Жодних положень щодо узгодження предмета договору від 10 лютого 2016 року № 4, а саме номера квартири, ця угода не містить.

Водночас, вирішуючи питання про відшкодування відповідачу ОСОБА_3 понесених нею судових витрат на професійну правничу допомогу, суд першої інстанції не врахував, що розмір заявлених відповідачем витрат не відповідає критеріям розумності, реальності, неминучості судових витрат на професійну правничу допомогу, їх пропорційності до предмета спору, ціни позову, фактично виконаних адвокатами робіт (наданих послуг). Тому, зважаючи на конкретні обставини цієї справи, колегія суддів дійшла висновку, що необхідним розміром таких витрат у суді першої інстанції, які підлягають розподілу за результатами вирішення спору, є сума 20 000,00 грн.

Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги

У червні 2024 року ОСОБА_1 через представника Вихрицького Р. П. подала до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Святошинського районного суду міста Києва від 27 квітня 2023 року, додаткове рішення цього суду від 07 червня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 20 березня 2024 року і ухвалити нове рішення про задоволення позову.

На обґрунтування підстав касаційного оскарження судових рішень, передбачених пунктами 1, 4 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), заявник зазначила, що суди попередніх інстанцій не врахували правових висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17, від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18, від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18, від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 та у постановах Верховного Суду від 23 травня 2018 року у справі № 509/667/15, від 13 серпня 2020 року у справі № 638/18280/13, від 10 січня 2024 року у справі № 285/5547/21, від 19 квітня 2024 року у справі № 916/101/23, від 22 квітня 2024 року у справі № 346/2744/21 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України). Крім того, суди належним чином не дослідили зібрані у справі докази (пункт 4 частини другої статті 389, пункт 1 частини третьої статті 411 ЦПК України).

Касаційну скаргу ОСОБА_1 мотивувала тим, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Позивач виконала грошові зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 10 лютого 2016 року № 4, повністю сплативши вартість об`єкта будівництва, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права власності на об`єкт інвестування після завершення його будівництва та введення в експлуатацію.

Суди попередніх інстанцій залишили поза увагою те, що саме продавець (забудовник) не виконав свого обов`язку, визначеного умовами вказаного договору, передати покупцю (інвестору) майнові права на об`єкт нерухомості (квартиру) після повної сплати його вартості за актом приймання-передавання.

Крім того, саме собою неоформлення акта приймання-передавання майнових прав не може слугувати підтвердженням несплати позивачем повної вартості майнових прав на об`єкт нерухомості, враховуючи, що у матеріалах справи міститься квитанція до прибуткового касового ордера від 10 лютого 2016 року, згідно з якою ТОВ «Желань» прийняло від позивача грошові кошти у сумі 894 654,00 грн на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 10 лютого 2016 року № 4.

Після виконання інвестором власних інвестиційних зобов`язань після завершення будівництва об`єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником, і саме витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи відповідає вимогам статті 388 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та є ефективним способом захисту порушеного права.

Не є обов`язковими для суду зобов`язання, які склалися між адвокатом та клієнтом у контексті вирішення питання про розподіл судових витрат. Вирішуючи останнє, суд повинен оцінювати витрати, що мають бути компенсовані за рахунок іншої сторони, ураховуючи як те, чи були вони фактично понесені, так і оцінювати їх необхідність.

Аргументи інших учасників справи

У серпні 2024 року ОСОБА_3 через представника ОСОБА_6 подала відзив на касаційну скаргу, в якому просить залишити цю скаргу без задоволення, посилаючись на те, що оскаржувані судові рішення є законними та обґрунтованими, ухваленими відповідно до вимог чинного законодавства України, з урахуванням всіх фактичних обставин справи.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Верховний Суд ухвалою від 18 липня 2024 рокувідкрив касаційне провадження у цій справі та витребував її матеріали із Святошинського районного суду міста Києва.

01 серпня 2024 року справу № 759/29016/21 передано до Верховного Суду.

Верховний Суд ухвалою від 01 липня 2025 року призначив справу до судового розгляду.

Фактичні обставини, з`ясовані судами

10 лютого 2016 року між ТОВ «Желань» в особі директора ОСОБА_4 (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 4, за умовами якого продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачених цим договором (том 1, а. с. 49-53).

Згідно з пунктами 1.2, 1.3 договору купівлі-продажу майнових прав сторони домовилися, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за цим договором, є об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , АДРЕСА_1 , з такими характеристиками: об`єкт нерухомості - квартира АДРЕСА_6 ; кількість кімнат - 2; загальна площа - 64,83 кв. м; поверх - 5; секція - 2. Загальна площа об`єкта нерухомості, вказана у пункті 1.2 цього договору, є проєктною та підлягає уточненню за даними технічного паспорта, оформленого бюро технічної інвентаризації (далі - БТІ).

У пунктах 1.5-1.7 договору купівлі-продажу майнових прав передбачено, що продавець зобов`язаний передати покупцю майнові права на об`єкт нерухомості в повному обсязі після повної сплати їх вартості, а покупець прийняти їх. Передавання та приймання майнових прав здійснюється сторонами за актом приймання-передавання майнових прав на об`єкт нерухомості. Покупець набуває право власності на майнові права після оформлення акта приймання-передавання майнових прав на об`єкт нерухомості. Плановий термін закінчення будівництва ІІІ квартал 2016 року. Плановий термін введення в експлуатацію ІІІ квартал 2016 року.

Згідно з пунктами 1.8, 1.9 договору купівлі-продажу майнових прав покупець, після набуття права власності на майнові права на об`єкт нерухомості та введення об`єкта капітального будівництва в експлуатацію, має право володіти та користуватися ним без обмежень та самостійно оформити правовстановлювальні документи на об`єкт нерухомості. Для оформлення покупцем права власності на об`єкт нерухомості продавець зобов`язаний надати йому такі документи: 1) акт приймання-передавання майнових прав на об`єкт нерухомості; 2) довідку про оплату в повному обсязі вартості майнових прав на об`єкт нерухомості; 3) завірену печаткою копію акта введення капітального будівництва в експлуатацію.

У підпунктах 2.2.3, 2.2.4 пункту 2.2 договору купівлі-продажу майнових прав передбачено, що продавець зобов`язаний передати майнові права після повної сплати їх вартості за актом приймання-передавання майнових прав на об`єкт нерухомості; надавати покупцю довідку про внесення покупцем оплати вартості майнових прав.

Згідно з пунктами 3.1, 3.2 договору купівлі-продажу майнових прав у день укладення цього договору вартість майнових прав 1,0 кв. м об`єкта нерухомості становить 13 800,00 грн, що еквівалентно 500,00 дол. США, в тому числі ПДВ 20 % - 2 300,00 грн. Орієнтована загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості у день укладення цього договору становить 894 654,00 грн, що еквівалентно 32 415,00 дол. США, в тому числі ПДВ 20 % - 149 109,00 грн.

У підпунктах 3.3-3.5 договору купівлі-продажу майнових прав передбачено, що покупець протягом трьох банківських днів з дня підписання договору зобов`язаний сплатити 100 % вартості майнових прав на об`єкт нерухомості, зазначеної у пункті 3.2 цього договору. Обов`язок покупця щодо здійснення розрахунків за цим договором вважається виконаним у день зарахування суми, визначеної у пункті 3.2 договору, в касу (приймання грошових коштів у касу продавця оформлюється касовим ордером, завіреним печаткою продавця) або на розрахунковий рахунок продавця. Якщо фактична площа квартири буде відрізнятися більше ніж на 0,5 кв. м у меншу або більшу сторону від передбаченої договором, сторони до підписання акта приймання-передавання майнових прав на об`єкт нерухомості здійснюють остаточний розрахунок на підставі технічного паспорта об`єкта нерухомості, виданого Київським міським БТІ, або іншим суб`єктом з проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, виходячи з вартості 1,0 кв. м загальної площі, визначеної відповідно до умов цього договору.

Згідно з пунктом 6.3 договору купівлі-продажу майнових прав покупець зобов`язується як власник майнових прав на об`єкт нерухомості протягом 20 календарних днів після отримання від продавця офіційного повідомлення про дату передання житлового будинку під заселення оглянути об`єкт нерухомості і підписати з продавцем акт приймання-передавання майнових прав на об`єкт нерухомості за якістю або, за наявності поважних причин, письмово попередити продавця про подовження цього терміну або про наявність недоліків об`єкта нерухомості, які не дають змоги прийняти об`єкт нерухомості за якістю.

Квитанцією до прибуткового касового ордера від 10 лютого 2016 року № 4.1 підтверджується, що ТОВ «Желань» прийняло від ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 894 654,00 грн на підставі договору купівлі-продажу майнових прав від 10 лютого 2016 року № 4 (том 1, а. с. 54).

Листом від 24 січня 2018 року № 30 ТОВ «Желань» повідомило позивача про те, що з вересня 2017 року зупинено подальше виконання робіт за договором від 02 листопада 2015 року № 02/11-1 про виконання підготовчих робіт та робіт із будівництва багатоквартирного житлового будинку на АДРЕСА_1 , укладеним між ТОВ «Желань» та ТОВ «Компас Груп», який є генеральним підрядником. Фінансування будівництва буде поновлено одразу після отримання нового дозволу на тимчасове порушення благоустрою, внесення змін до декларації про початок будівельних робіт, заміни генеральної підрядної організації. Запропоновано укласти додаткову угоду (том 1, а. с. 57).

28 березня 2018 року між ТОВ «Желань» в особі директора ОСОБА_4 та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав від 10 лютого 2016 року № 4, згідно з якою сторони вирішили подовжити строк дії договору від 10 лютого 2016 року № 4 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 до повного виконання сторонами взятих на себе зобов`язань за договорами (том 1, а. с. 55).

Також додатковою угодою від 28 березня 2018 року № 1 сторони внесли зміни до договору купівлі-продажу майнових прав від 10 лютого 2016 року № 4, а саме пункти 1.6 і 1.7 основного договору виклали в новій редакції: «1.6. Плановий термін закінчення будівництва - IV квартал 2019 року»; «1.7. Плановий термін введення експлуатацію - І квартал 2020 року» (пункти 2, 3 додаткової угоди).

В усьому іншому сторони керуються умовами договору від 10 лютого 2016 року № 4 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 (пункт 4 додаткової угоди).

Рішенням позачергових Загальних зборів учасників ТОВ «Желань» від 08 жовтня 2020 року, оформленим протоколом № 2, ухвалено покласти на учасника цього товариства ОСОБА_2 обов`язок завершити будівництво житлового будинку на АДРЕСА_1 , АДРЕСА_1 до 01 квітня 2021 року (том 1, а. с. 68, 69).

На підставі заяви замовника ТОВ «Желань» від 12 жовтня 2020 року Департамент ДАБК міста Києва наказом від 16 жовтня 2020 року № 167 скасував реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт (крім об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури) «Будівництво житлового будинку на АДРЕСА_1 » від 29 жовтня 2015 року № КВ 9. Замовник ТОВ «Желань» (том 1, а. с. 115, 116).

Департамент ДАБК міста Києва наказом від 10 березня 2021 року № 334 припинив право на початок виконання будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1) «Будівництво житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 » від 13 листопада 2020 року № КВ 00 (том 1, а. с. 117, 118).

Надалі Департамент ДАБК міста Києва зареєстрував замовникові будівництва, фізичній особі повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 09 квітня 2021 року № КВ 52 та декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, що класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1) від 29 квітня 2021 року № КВ 06, на об`єкт «Будівництво житлового будинку на АДРЕСА_1 , АДРЕСА_1 ». Замовник ОСОБА_2 . Розробник проєктної документації ТОВ «ГК-Проект». Загальна площа об`єкта 1 857,4 кв. м, житлова площа - 853,0 кв. м. Кількість поверхів - 3 поверхи + мансарда. Дата початку будівництва - 10 квітня 2021 року. Дата закінчення будівництва - 12 квітня 2021 року (том 1, а. с. 84-86, 156-163).

06 травня 2021 року на підставі технічного паспорта від 12 квітня 2021 року та декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 29 квітня 2021 року № КВ 06 приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Черниш М. О. зареєструвала право власності ОСОБА_2 на житловий будинок на АДРЕСА_1 , АДРЕСА_1 (том 1, а. с. 106, 107).

На підставі висновку щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна, серія та номер 1177, виданого 13 травня 2021 року ТОВ «Бюро технічної інвентаризації міжрегіональне», здійснено поділ житлового будинку на АДРЕСА_1 , АДРЕСА_1 на окремі житлові та нежитлові приміщення.

31 травня 2021 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Фролова О. О. зареєструвала право власності ОСОБА_2 на нежитлові приміщення та об`єкти житлової нерухомості (квартири), які утворилися у результаті поділу житлового будинку на АДРЕСА_1 , АДРЕСА_1 , в тому числі на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 63,5 кв. м, житловою площею 31,4 кв. м (номер запису про право власності / довірчої власності 42288332) (том 1, а. с. 87-103, 233, 234).

16 червня 2021 року між ОСОБА_2 (дарувальник) та ОСОБА_3 (обдаровувана) укладено нотаріально посвідчений договір дарування квартири, яка складається із 2 (двох) кімнат, загальною площею 63,5 кв. м, у тому числі житловою площею 31,4 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000 (том 1, а. с. 221-223).

Згідно з технічним паспортом квартира АДРЕСА_1 (том 1, а. с. 224-229).

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

За змістом пункту 1 частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.

Відповідно до пунктів 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги у межах, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

За змістом статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону оскаржувана постанова апеляційного суду повною мірою не відповідає.

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права

За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (постанова Верховного Суду від 15 березня 2023 року у справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22)).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Приватноправовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права / інтересу; сплив позовної давності (постанова Верховного Суду від 08 листопада 2023 року у справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року у справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).

Згідно з частиною другою статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Відповідно до статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Предметом позову ОСОБА_1 є, зокрема, вимоги про визнання майнових прав та витребування майна із чужого незаконного володіння.

Підставою позову зазначено неправомірне, на думку позивача, набуття відповідачами ОСОБА_2 та ОСОБА_3 у приватну власність квартири, яка водночас є предметом укладеного нею з ТОВ «Желань» (первісним забудовником) договору купівлі-продажу майнових прав від 10 лютого 2016 року № 4.

Відмовляючи у задоволенні позову, суди першої та апеляційної інстанцій керувалися його необґрунтованістю.

Колегія суддів не погоджується із наведеними висновками судів попередніх інстанцій та вважає їх передчасними з огляду на таке.

У частині третій статті 4 Закону України від 18 вересня 1991 року № 1560-XII «Про інвестиційну діяльність» (тут і далі - Закон № 1560-XII у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.

Відповідно до частини п`ятої статті 7 та статті 4 Закону № 1560-XII інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).

Згідно з частиною шостою статті 7 Закону № 1560-XII інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.

Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав належать речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

За змістом положень статті 16 ЦК України одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно з частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

У разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється.

За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

Зазначено про їх поділ на нерухомі та рухомі (стаття 181 ЦК України) і що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Також у статті 182 ЦК України передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

З аналізу вказаних норм права можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

У теорії цивілістики під майновими правами розуміється: 1) у широкому значенні речового права суб`єктивне цивільне право як таке, що стосується майнових цінностей і має грошову оцінку, наприклад, право власності на похідні права, зобов`язальні права (права з договорів, що укладаються з приводу передання майна у власність або користування), майнові права інтелектуальної власності, корпоративні права тощо; 2) у вузькому значенні - як суб`єктивне право, яке здатне бути самостійним об`єктом обороту; тобто у разі передання майнового права набувач отримує його як можливість претендування на майно або вчинення власних дій щодо майна.

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

Відповідно до частин першої та другої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (частина друга статті 331 ЦК України).

У статті 2 Закону № 1952-IV визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 цього Закону).

Велика Палата Верховного Суду у постановах від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 та від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 зробила висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

Згідно з пунктом 3 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461 (у редакції, чинній на час здійснення реєстрації декларації про готовність житлового будинку до експлуатації), прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

У пункті 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), передбачено, що для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо); 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо). У разі коли державна реєстрація права власності здійснюється на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого завершено та який прийнято в експлуатацію після 01 січня 2013 року, також обов`язково зазначаються у відповідній заяві відомості про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, та подаються завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, копії: документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадків державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна, а також випадків, коли адреса отримана під час реалізації експериментального проекту з присвоєння адрес об`єктам будівництва та об`єктам нерухомого майна та зазначена в документі, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта); документа, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його реконструкції, - у разі державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли законодавством не передбачено оформлення та видачу документа на такий об`єкт нерухомого майна). У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі. Відомості про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не зазначаються, а завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, копії документів, передбачені цим пунктом, не подаються у разі, коли такою особою відповідно до пункту 77 цього Порядку подано зазначені відомості та документи для долучення їх до Державного реєстру прав.

Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.

Таким чином, саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України).

У частині першій статті 388 ЦК України міститься перелік підстав, за яких власник майна має право витребувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).

Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України).

Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.

Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.

Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21), на яку посилалася заявник у касаційній скарзі.

Велика Палата Верховного Суду у зазначеній постанові також зробила правовий висновок про те, що інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкта нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України).

Відповідно до статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

У справі, що переглядається, встановлено, що на підтвердження обставин набуття права на об`єкт інвестування ОСОБА_1 надала такі докази:

- договір купівлі-продажу майнових прав від 10 лютого 2016 року № 4, укладений між ТОВ «Желань» та ОСОБА_1 , предметом якого є об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , з такими характеристиками: об`єкт нерухомості - квартира АДРЕСА_6 ; кількість кімнат - 2; проєктна загальна площа - 64,83 кв. м; поверх - 5;

- квитанцію до прибуткового касового ордера від 10 лютого 2016 року № 4.1, згідно з якою ТОВ «Желань» прийняло від ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 894 654,00 грн на підставі договору купівлі-продажу майнових прав від 10 лютого 2016 року № 4, що відповідало вартості 64,83 кв. м незавершеного будівництвом об`єкта інвестування;

- лист від 24 січня 2018 року № 30, у якому ТОВ «Желань» запропонувало позивачу укласти додаткову угоду до договору купівлі-продажу майнових прав;

- додаткову угоду від 28 березня 2018 року № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав від 10 лютого 2016 року № 4, укладену між ТОВ «Желань» та ОСОБА_1 , згідно з якою сторони вирішили подовжити строк дії договору від 10 лютого 2016 року № 4 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 до повного виконання сторонами взятих на себе зобов`язань за договорами.

Переглядаючи справу в апеляційному порядку, апеляційний суд не проаналізував належним чином надані сторонами докази на предмет того, що додатковою угодою, проєкт якої складений самим продавцем (забудовником) ТОВ «Желань», останній підтвердив, що фактичним об`єктом інвестування є саме квартира під АДРЕСА_1, а не АДРЕСА_6 , як це було зазначено в основному договорі.

Крім того, суд апеляційної інстанції не надав належної оцінки і не спростував доводів позивача про те, що у договорі купівлі-продажу майнових прав була допущена технічна помилка щодо номера квартири - АДРЕСА_6 , якої не існує взагалі, оскільки в новозбудованому житловому будинку немає такої кількості квартир, а фактична площа двокімнатної квартири АДРЕСА_1 (63,5 кв. м) є наближеною до проєктної площі об`єкта нерухомості, визначеної у пункті 1.2 цього договору (64,83 кв. м).

Також, посилаючись на те, що ОСОБА_1 не набула майнових прав на об`єкт нерухомості, адже всупереч умовам договору купівлі-продажу майнових прав акт приймання-передавання майнових прав на об`єкт нерухомості не був оформлений, апеляційний суд залишив поза увагою те, що відповідно до умов договору купівлі-продажу майнових прав від 10 лютого 2016 року № 4, зокрема пунктів 3.3-3.5, акт приймання-передавання майнових прав на об`єкт нерухомості підписується після остаточного розрахунку вартості майнових прав, який здійснюється на підставі фактичної площі квартири, визначеної технічним паспортом об`єкта нерухомості.

Умови договору передбачають, що у разі розбіжностей між попередньо визначеною та фактичною площею об`єкта нерухомості сторони до підписання акта приймання-передавання майнових прав зобов`язані здійснити остаточний розрахунок, виходячи з вартості 1,0 кв. м загальної площі, визначеної відповідно до умов договору. Такий розрахунок є неможливим без отримання технічного паспорта об`єкта нерухомості (квартири), який, у свою чергу, оформлюється лише після введення об`єкта капітального будівництва в експлуатацію.

Отже, хоча основна частина коштів (100 %) оплачується за попередньо визначеною площею квартири (пункт 3.2 договору), остаточна звірка і передача майнових прав (через акт) відбувається після введення будинку в експлуатацію і виготовлення технічного паспорта на квартиру, бо саме тоді:

- відома точна площа квартири,

- здійснюється остаточний перерахунок,

- і лише потім оформлюється акт приймання-передавання майнових прав.

Таким чином, акт приймання-передавання майнових прав не може бути оформлений раніше, ніж після введення об`єкта в експлуатацію, отримання технічного паспорта, визначення точної площі квартири та здійснення остаточного взаєморозрахунку між сторонами. Будь-які вимоги щодо підписання акта до настання вказаних умов суперечать положенням договору та фактично позбавляють сторін договору можливості перевірити обсяг переданих майнових прав і виконати належний розрахунок за договором.

Оскільки після виконання умов договору купівлі-продажу майнових прав інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.

У справі, що переглядається, позивач наполягала на тому, що вона виконала свої грошові зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість об`єкта інвестування, установлену цим договором (вартість 64,83 кв. м незавершеної будівництвом квартири), тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва (квартиру), який було введено в експлуатацію.

Водночас суд апеляційної інстанції не звернув уваги, що підтвердження сплати вартості спірного нерухомого майна є прерогативою суду під час з`ясування обставин набуття у власність майнових прав на об`єкт нерухомості.

З огляду на викладене постанова апеляційного суду про залишення без змін рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову не може вважатися законною та обґрунтованою, оскільки такий висновок суду є передчасним, зроблений на підставі неповного з`ясування фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи.

Рішення суду як найважливіший акт правосуддя покликане забезпечити захист гарантованих Конституцією України прав і свобод людини та здійснення проголошеного Основним Законом України принципу верховенства права. У зв`язку з цим суди повинні неухильно додержуватися вимог про законність і обґрунтованість рішення у цивільній справі.

Відхиляючи будь-які доводи сторін чи спростовуючи подані стороною докази, суди повинні у мотивувальній частині рішення навести правове обґрунтування і ті доведені фактичні обставини, з огляду на які ці доводи або докази не взято до уваги судом. Викладення у рішенні лише доводів та доказів сторони, на користь якої приймається рішення, є порушенням вимог щодо рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом.

Всебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування всіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язків, відносин і залежностей. Всебічне, повне та об`єктивне з`ясування обставин справи забезпечує, як наслідок, ухвалення законного й обґрунтованого рішення.

Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) неодноразово вказував на те, що одним із завдань вмотивованого рішення є продемонструвати сторонам, що вони були почуті, вмотивоване рішення дає можливість стороні апелювати проти нього, нарівні з можливістю перегляду рішення судом апеляційної інстанції. Така позиція є усталеною у практиці ЄСПЛ (рішення у справах «Серявін та інші проти України», «Проніна проти України») і з неї випливає, що ігнорування судом доречних аргументів сторони є порушенням статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

В оскаржуваному рішенні суд апеляційної інстанції достатньою мірою не виклав мотиви, на яких воно ґрунтується, адже право на захист може вважатися ефективним тільки тоді, якщо зауваження сторін насправді заслухані, тобто належним чином судом вивчені усі їх доводи, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (рішення ЄСПЛ у справах «Мала проти України», «Суомінен проти Фінляндії»).

У контексті наведеного Верховний Суд вважає, що суд апеляційної інстанції допустив поверховий підхід до вирішення спору, у зв`язку з чим дійшов передчасних висновків про наявність правових підстав для відмови у позові з наведених в оскаржуваній постанові мотивів.

Водночас за положеннями статті 400 ЦПК України щодо меж розгляду справи касаційним судом Верховний Суд позбавлений процесуальної можливості встановлювати нові обставини, які не були встановлені судами попередніх інстанцій, та давати оцінку доказам, які суди не дослідили, а отже, не має можливості вирішити спір по суті та ухвалити нове рішення за результатами касаційного перегляду цієї справи.

Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до пункту 1 частини третьої, частини четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.

Враховуючи, що внаслідок неналежного дослідження та оцінки зібраних доказів апеляційний суд не встановив фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення спору, ухвалене ним судове рішення не може вважатися законним і обґрунтованим, а тому підлягає скасуванню з переданням справи на новий розгляд.Верховний Суд врахував, що суд апеляційної інстанції не усунув усіх порушень, допущених судом першої інстанції під час розгляду справи, а тому з метою процесуальної економії та з урахуванням визначених процесуальним законом повноважень апеляційного суду дійшов висновку, що справа підлягає направленню на новий апеляційний розгляд.

Верховний Суд взяв до уваги тривалий час розгляду судами цієї справи, однак з метою дотримання принципів справедливості, добросовісності та розумності, що є загальними засадами цивільного законодавства (стаття 3 ЦК України), а також основоположних засад (принципів) цивільного судочинства (частина третя статті 2 ЦПК України) дійшов висновку про передання справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції для повного, всебічного та об`єктивного дослідження і встановлення фактичних обставин, що мають важливе значення для правильного вирішення спору.

Під час нового розгляду апеляційному суду належить врахувати викладене, розглянути справу в установлені законом розумні строки з додержанням вимог матеріального та процесуального права, дослідити і належним чином оцінити надані сторонами докази, дати правову оцінку доводам та запереченням сторін і ухвалити законне та справедливе судове рішення відповідно до встановлених обставин і вимог закону.

Щодо судових витрат

Відповідно до підпунктів «б», «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України постанова суду касаційної інстанції складається, зокрема, з резолютивної частини із зазначенням у ній нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, - у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення; розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2020 року у справі № 530/1731/16-ц (провадження № 61-39028сво18) наведено висновок про те, що у разі, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. У випадку, якщо судом касаційної інстанції скасовано судові рішення з направленням справи на розгляд до суду першої / апеляційної інстанції, то розподіл суми судових витрат здійснюється тим судом, який ухвалює остаточне рішення за результатами нового розгляду справи, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Враховуючи, що у цій справі Верховний Суд не змінив рішення судів першої та апеляційної інстанцій та не ухвалив нове, а направив справу на новий апеляційний розгляд, то відсутні підстави для розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції.

Отже, у цьому конкретному випадку судові витрати, в тому числі понесені сторонами у зв`язку з розглядом справи в суді касаційної інстанції, мають бути перерозподілені за результатами нового розгляду справи судом апеляційної інстанції, тобто за загальними правилами розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 400, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Вихрицький Роман Павлович, задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного суду від 20 березня 2024 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач Є. В. Петров
СуддіА. І. Грушицький
В. М. Ігнатенко
А. А. Калараш
І. В. Литвиненко