ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 вересня 2025 року

м. Київ

справа № 487/7149/21

провадження № 61-5628св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Синельникова Є. В.,

суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю. (суддя-доповідач),

Шиповича В. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК»,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК» на рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 09 жовтня 2024 року у складі судді Сухаревич З. М. та постанову Миколаївського апеляційного суду від 11 лютого 2025 рокуу складі колегії суддів: Яворської Ж. М., Базовкіної Т. М., Царюк Л. М.,

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

1. У жовтні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК» (далі - ТОВ «Телец-ВАК») про визнання майнових прав на об`єкт нерухомого майна, зобов`язання передати квартиру, комплект документів для реєстрації права власності.

2. Позов обґрунтовував тим, що відповідно до Договору № 01-03/07

від 19 березня 2007 року, укладеного між ТОВ «Телец-ВАК» в особі генерального директора Валєєва Анатлія Казанфіровича, та ОСОБА_1 , останній доручив ТОВ «Телец-ВАК» від свого імені виконати певні дії в інтересах та за рахунок коштів ОСОБА_1 щодо здійснення процедури будівництва трикімнатної квартири в двох рівнях орієнтовною загальною площею 146,75 кв. м., розташованої на 9-му поверсі в кутовому під`їзді житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 (2 черга). Загальна вартість квартири складає 411 303,00 грн. На виконання умов договору позивачем сплачено 370 303,00 грн.

3. 29 вересня 2010 року між сторонами укладено Додаткову угоду №1 до вищезазначеного Договору, відповідно до якої довіритель доручив виконавцю від свого імені виконати певні дії в інтересах та за рахунок довірителя щодо здійснення процедури будівництва гаражу № НОМЕР_1 , розміром, в чистому вигляді, не менше 7 м. завдовжки та 3,6 м. заввишки, орієнтовною загальною площею

25,2 кв. м., розташованого на території біля 2 черги багатоповерхового житлового будинку за адресою забудови: АДРЕСА_1 . Загальна вартість складає 66 700,00 грн. Позивачем на виконання додаткової угоди сплачено 23 000,00 грн.

4. Відповідач зобов`язався закріпити за позивачем об`єкт, зазначений

в пунктах 1.1, 1.2. договору, та завершити процедуру будівництва в ІV кварталі 2009 року.

5. Свій обов`язок відповідач не виконав, а з 2008 року будівництво будинку було зупинено, а відтак у передбачений умовами договору строк завершено не було.

6. У 2019 році відповідач повідомив позивача про те, що будівництво гаражу відбуватися не буде, оскільки цільове призначення земельної ділянки не передбачає будівництво окремих гаражів, а також у відповідача відсутній дозвіл на будівництво гаражу.

7. У зв`язку із зазначеним, позивач надіслав на адресу відповідача пропозицію скасувати дію Додаткової угоди №1 вiд 29 вересня 2010 року,

а сплачені за вищевказаним правочином платежі, а саме 23 000,00 грн, зарахувати на рахунок платежів за квартиру. До пропозиції додав проект Додаткової угоди №2.

8. У відповідь на свою пропозицію ОСОБА_1 отримав заяву-відповідь ТОВ «Телец-ВАК» від 26 листопада 2019 року №166, відповідно до змісту якої відповідач повідомив про згоду зарахувати сплачені кошти за будівництво гаражу в рахунок оплати вартості будівництва квартири згідно вказаних договорів. Водночас до своєї заяви ТОВ «Телец-ВАК» додало новий проект Додаткової угоди № 2, яким намагався змінити строк завершення будівництва та введення в експлуатацію, при цьому, розмір грошових коштів, які підлягали зарахуванню, залишився таким саме, як було запропоновано позивачем.

9. 18 листопада 2019 року позивач сплатив останню виплату за квартиру

у розмірі 18 000,00 грн, про що повідомив відповідача.

10. Відтак, позивач вважав, що у повному обсязі та належним чином виконав взяті на себе зобов`язання за договором щодо сплати вартості квартири.

11. Відповідно до змісту пункту 2.2.5. договору позивач, як довіритель, зобов`язаний не пізніше двох місяців після введення об`єкта в експлуатацію укласти із виконавцем договір купівлі-продажу об`єкта та підписати акт приймання-передачі об`єкта за умов проведення з виконавцем повного розрахунку.

12. Відповідно до пункту 2.4.5. договору виконавець, в свою чергу, зобов`язаний після введення об`єкта в експлуатацію надати довірителю, за умови повного виконання ним передбачених договором зобов`язань, укласти із ним договір купівлі-продажу об`єкта та підписати акт приймання-передачі об`єкта.

13. Позивач вказував, що згідно відповіді виконавчого комітету Миколаївської міської ради від 15 вересня 2021 року дозвіл на виконання будівельних робіт було зареєстровано за №01017-19 від 30 грудня 2009 року. Однак відповідач прострочив строк виконання свого обов`язку за Договором на 12 років, закінчивши будівництво лише у 2021 році. До 2019 року будівництво взагалі не велось.

14. 13 травня 2021 року відбувся огляд квартири, до комплектації квартири позивач висловив свої зауваження, які були внесені до відповідного акту.

15. 30 липня 2021 року позивачу стало відомо про видачу сертифіката про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта: «Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2 черга), за адресою: АДРЕСА_1 », а також затвердження наказом від 31 травня 2021 року

№ 7/445/12.01-45/21 ТОВ «Телец-ВАК» надання адреси об`єкту будівництва «Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2 черга), за адресою:

АДРЕСА_1 » з наступними реквізитами: АДРЕСА_2 .

16. Отримавши відомості про введення будинку в експлуатацію, позивач неодноразово звертався до відповідача із вимогою про виконання умов договору та оформлення прав позивача на проінвестований ним новозбудований об`єкт нерухомого майна, виготовлення технічної документації на квартиру, передання квартири.

17. У вересні 2021 року позивач отримав відповідь на звернення, а саме заяву ТОВ «Телец-ВАК від 16 вересня 2021 року №127 з додатком «Розрахунок доплати вартості квартири», в якій відповідач визнав обставини, викладені вище, визнав повну сплату вартості об`єкту згідно договору, водночас безпідставно та з надуманих причин вимагає від позивача доплату в сумі 1 294 017,00 грн.

18. Відповідно до змісту заяви відповідач запропонував позивачу протягом

10 календарних днiв здiйснити остаточний розрахунок шляхом доплати за побудовану ТОВ «Телец-ВАК» на виконання умов договору квартиру, виходячи із поточноi ціни вимiрної одиниці об`єкта - 10 800,00 грн за 1 кв. м., в іншому випадку ТОВ «Телец-ВАК» залишає за собою право ініціювати процедуру розірвання договору через грубе порушення взятих зобов`язань.

19. На переконання позивача, оскільки сторонами не вносились зміни до договору в частині визначення вартості об`єкта, враховуючи виконання позивачем свого обов`язку щодо сплати вартості квартири, прострочення відповідачем строків будівництва, відсутні підстави вважати поведінку саме позивача такою, що грубо порушує умови договору, а відтак вважає відсутніми підстави для розірвання договору на вимогу відповідача.

20. Відповідач вже робив спробу вчинити недобросовісні дії щодо одностороннього розірвання договору, а після звернення позивача до суду відізвав лист-повідомлення про розірвання договору, що підтверджується змістом ухвали Заводського районного суду м. Миколаєва від 17 квітня

2018 року у справі № 487/899/18.

21. Такі дії сторони відповідача, а також зміст відповіді на звернення

від 16 вересня 2021 року позивач розцінює як невиконання відповідачем умов договору та невизнання його прав на проінвестований новозбудований об`єкт.

22. Зважаючи на те, що ОСОБА_1 повністю оплатив вартість квартири (майнових прав), вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт, враховуючи введення будинку в експлуатацію, а також факт ухилення відповідача від виконання умов договору, змінивши позовні вимоги, просив суд визнати за ним право власності на об`єкт - трикімнатну в двох рівнях квартиру АДРЕСА_3 .

Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанції

23. Рішенням Заводського районного суду м. Миколаєва від 09 жовтня 2024 року, залишеним без змін постановою Миколаївського апеляційного суду від 11 лютого 2025 року, з урахуванням ухвали Заводського районного суду м. Миколаєва від 17 грудня 2024 року про виправлення описки, позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено.

Визнано за ОСОБА_1 право власності на об`єкт - трикімнатну в двох рівнях квартиру АДРЕСА_3 .

Стягнуто з ТОВ «Телец-ВАК» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 1 500,00 грн.

Стягнуто з ТОВ «Телец-ВАК» на користь Держави судовий збір у розмірі

3 192,66 грн.

24. Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 , суд першої інстанції, з висновками якого погодився і апеляційний суд, виходив із того, що позивач належними та допустимими доказами довів своє право власності на спірні квартири.

25. Відтак, на переконання судів попередніх інстанцій, зміст укладеного між сторонами договору свідчить, що ТОВ «Телец-ВАК» зобов`язувалося збудувати квартиру, а ОСОБА_1 оплати її вартість, а тому, з урахуванням виконання умов договору позивачем шляхом оплати вартості квартир, останній має обґрунтовані та законні сподівання на реалізацію свого майнового права, а саме отримання новозбудованої квартири у власність відповідно до умов договору.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

26. У квітні 2025 року до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга ТОВ «Телец-ВАК» на рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 09 жовтня 2024 року та постанову Миколаївського апеляційного суду від 11 лютого 2025 року.

27. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 28 травня 2025 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано цивільну справу і надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.

28. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 04 вересня 2025 року справу призначено до розгляду у складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

29. У касаційній скарзі ТОВ «Телец-ВАК»просить скасувати оскаржувані судові рішення судів попередніх інстанцій та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 .

30. Підставою касаційного оскарження заявник вказує неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування судами норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду від 07 лютого 2023 року в справі № 607/5198/21 (провадження № 61-3570св22) (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

Також підставами касаційного оскарження рішень судів попередніх інстанцій заявник вказує відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України) та недослідження зібраних у справі доказів (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).

31. Касаційна скарга мотивована тим, що суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 , оскільки неправильно встановили правову природу укладеного між сторонами договору.

32. Відтак, ТОВ «Телец-ВАК» зауважує, що між сторонами фактично було укладено договір комісії, а тому висновок судів попередніх інстанцій про укладення між сторонами інвестиційного договору є помилковим.

33. Крім того, заявник вказує, що позивачем не було в повному обсязі сплачено вартість спірної квартири, що, своєю чергою, свідчить про відсутність підстав для визнання за останнім майнових прав на квартири.

34. Відтак, як зазначає заявник касаційної скарги, ним не було залучено кошти позивача для будівництва останнім трикімнатної в двох рівнях квартири орієнтовною загальною площею 146,75 кв. м., розташованої на 9 поверсі

в кутовому під`їзді житлового будинку за адресою забудови:

АДРЕСА_1 , а він отримав кошти на виконання доручення позивача від свого імені, але в інтересах та за рахунок останнього вчинити певні дії щодо здійснення процедури будівництва цієї квартири.

35. З огляду на вищевикладене, на переконання ТОВ «Телец-ВАК», помилковим є висновок апеляційного суду, про те, що зміст укладеного між сторонами договору свідчить, що ТОВ «Телец-ВАК» зобов`язалося збудувати квартиру, а ОСОБА_1 оплатити її вартість, а тому помилковими є посилання позивача на наявність підстав для набуття останнім майнових прав (права власності) на спірне майно.

36. Більше того, з урахуванням укладення між сторонами саме договору комісії, а також невиконання стороною позивача своїх фінансових зобов`язань за договором, нездійснення доплати вартості спірної квартири відповідно до розрахунку, здійсненого ТОВ «Телец-ВАК», а також невиконання стороною відповідача своїх зобов`язань щодо вчинення від свого імені, але в інтересах та за дорученням і за рахунок позивача певних дій щодо здійснення процедури будівництва трикімнатної в двох рівнях квартири, орієнтовною загальною площею 146,75 кв. м., розташованої на 9 поверсі в кутовому під`їзді житлового будинку за адресою забудови: АДРЕСА_1 , позивач має право виключно на повернення наданих відповідачу за договором коштів, водночас не набув жодних майнових прав на нерухомість.

37. ТОВ «Телец-ВАК» у касаційній скарзі зазначає, що спірна квартира

є відмінною від зазначеної у договорі, а відтак, оскільки сторони чітко ідентифікували майно у змісті договору, доводи позивача про наявність підстав для визнання за ним права власності на спірне нерухоме майно є помилковими.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

38. У червні 2025 року до Верховного Суду засобами поштового зв`язку надійшов відзив ОСОБА_1 на касаційну скаргу, в якому вказано, що оскаржувані судові рішення ухвалені з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги висновків судів попередніх інстанцій не спростовують.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

39. Судами попередніх інстанцій встановлено, що 19 березня 2007 року між ОСОБА_1 як довірителем та ТОВ «Телец-ВАК» як виконавцем укладено договір № 01-03/07, за яким довіритель доручив виконавцю від свого імені виконати певні дії в інтересах та за рахунок коштів довірителя щодо здійснення процедури будівництва трикімнатної в двох рівнях квартири, орієнтовною загальною площею 146,75 кв. м., розташованої на 9 поверсі в кутовому під`їзді житлового будинку за адресою забудови: АДРЕСА_1 (далі - «Об`єкт»).

40. Відповідно до пункту 1.3. договору для закріплення за довірителем об`єкта під час укладання договору довіритель має сплатити вартість не менше 10 (десяти) відсотків від загальної кількості вимірних одиниць об`єкта за поточною ціною вимірної одиниці, яка встановлена на дату розрахунків. Вимірна одиниця об`єкта будівництва для житлових приміщень - 1,00 кв. м. загальної площі з урахуванням коефіцієнту поверху і комфортності. Зміна неоплаченої вартості вимірної одиниці може бути змінена виконавцем не більш ніж один раз на місяць.

41. Графік сплати вартості вимірних одиниць об`єкта: березень 2007 року - 176 750,00 грн, липень 2007 року - 83 053,00 грн, серпень 2007 року -

110 500,00 грн, січень 2010 року - 41 000,00 грн. Всього 411 303,00 грн

(пункт 1.4. договору).

42. Відповідно до пункту 2.2.5. договору довіритель зобов`язався не пізніше двох місяців після введення об`єкта в експлуатацію укласти з виконавцем договір купівлі-продажу об`єкта та підписати акт приймання-передачі об`єкта за умов проведення з виконавцем повного розрахунку.

43. Відповідно пунктів 2.4.2 - 2.4.5. договору виконавець зобов`язаний:

Прийняти від довірителя грошові кошти у розмір та порядку, що передбачений цим договором.

Закріпити за довірителем об`єкт, зазначений в пункті 1.1., пункті 1.2 цього Договору.

Завершити процедуру будівництва об`єкта в IV кварталі 2009 року.

Після введення об`єкта в експлуатацію надати довірителю, за умови повного виконання ним передбачених договором зобов`язань, укласти із ним договір купівлі-продажу Об`єкта та підписати акт приймання передач об`єкта.

44. Відповідно до пункту 4 договору, загальна площа об`єкта є проектною

і підлягає уточненню після введення об`єкта в експлуатацію на підставі даних технічних обмірів БТІ.

45. У разі, якщо фактична загальна площа об`єкта виявиться більшою, ніж проектна площа, яку зазначено в пункті 1.2. договору, довіритель у місячний термін здійснює доплату за різницю площі шляхом перерахування визначеної виконавцем суми коштів на рахунок виконавця. У разі, якщо фактична загальна площа об`єкта виявиться меншою за проектну, виконавець у місячний термін повертає довірителю розраховану суму коштів шляхом їх перерахування на вказаний довірителем поточний рахунок. Перерахунок проводиться виходячи з цілого значення кількості квадратних метрів, на яку збільшено або зменшено остаточну площу об`єкта. У випадку, коли зменшення фактичної загальної площі є наслідком встановлення за рахунок та з ініціативи довірителя додаткових перегородок або проведення інших опоряджувальних робіт, повернення коштів за зменшення площі не проводиться. Розмір коштів, що підлягають поверненню довірителю або додатковій сплаті ним на рахунок виконавця, визначається виконавцем, виходячи з встановленої поточної ціни вимірної одиниці об`єкта на момент здійснення кінцевих розрахунків.

46. На виконання умов договору ОСОБА_1 сплатив 388 303,00 грн, що підтверджується квитанціями: № 19/03-01-03/07-1 від 19 березня 2007 року на суму 176 750,00 грн; № 19/06-01-03/07-1 від 19 червня 2007 року на суму 83 053,00 грн; № 02/07-01-03/07-1 від 02 липня 2007 року на суму 110 500,00 грн; № 35 від 18 листопада 2019 року на суму 18 000,00 грн (Т.1, а.с.16; 20).

47. 29 вересня 2010 року між сторонами укладено Додаткову угоду №1 до Договору №01-03/07 від 19 березня 2007 року, якою пункт 1 договору доповнено пунктом 1.8. Відповідно до зазначених змін довіритель доручив виконавцю від свого імені виконати дії в інтересах та за рахунок довірителя щодо будівництва гаража №5 розміром не менше 7 м. завдовжки та 3,6 м. завширшки, орієнтовною площею 25,2 кв. м., розташованого біля другої черги багатоповерхового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 . Загальна вартість гаража визначена у сумі 66 700,00 грн.

48. З метою будівництва гаража, на виконання Додаткової угоди №1 позивач сплатив 23 000,00 грн (15 000,00 грн відповідно до квитанція № 01/10-01-03/07-1/2 від 01 жовтня 2010 року та 8 000,00 грн відповідно до квитанції № 29/09-01-03/07-1/1 від 29 вересня 2010 року) (Т.1, а.с. 17).

49. Як вбачається зі змісту відповіді від 26 листопада 2019 року № 166, генеральний директор ТОВ «Телец-ВАК» повідомив ОСОБА_1 про згоду зарахувати сплачені ним кошти за будівництво гаражу в рахунок оплати вартості будівництва квартири згідно договору № 01-03/07. Проект додаткової угоди було відредаговано та приведено у відповідність до закону і фактичних обставин сторін. Відредагований проект додаткової угоди направлено для вивчення позивачеві.

50. 14 листопада 2019 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Телец-ВАК» в особі генерального директора укладено Додаткову угоду № 2 до Договору № 01-03/07 від 19 березня 2007 року, якою сторони визначили Додаткову угоду № 1

від 29 вересня 2010 року недійсною. Сплачені довірителем за цією угодою кошти у сумі 23 000,00 грн погоджено зарахувати як оплату за трикімнатну квартиру

у двох рівнях, розташовану на 9 поверсі кутового під`їзду житлового будинку на АДРЕСА_1 , орієнтовною площею

146,75 кв. м., відповідно до Договору № 01-03/07 від 19 березня 2007 року

(Т.1, а.с.88).

51. 13 травня 2021 року представником ТОВ «Телец-ВАК» та ОСОБА_1 проведено огляд квартири згідно договору №01-03/07 від 19 березня 2007 року, про що складено Акт огляду дворівневої двокімнатної квартири на 9-10 поверсі в 5 під`їзді, який містить зауваження ОСОБА_1 (Т.1, а.с.25-26).

52. Наказом Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради від 31 травня 2021 року № 7/445/12.01-45/21 затверджено

ТОВ «Телец-ВАК» надання адреси об`єкту будівництва - «Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2 черга), за адресою: АДРЕСА_1 , розташованого за адресою: АДРЕСА_1 (станом на 01 січня 2021 року), АДРЕСА_4 (підстава - заява про видачу рішення департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради про присвоєння та зміни адреси об`єкта будівництва та об`єкта нерухомого майна від 27 травня 2021 року № 000475250, сертифікат Державної архітектурно-будівельної інспекції України від 12 травня 2021 року № IУ 78 про відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтвердження його готовності до експлуатації) - АДРЕСА_2 (Т.1, а.с.30).

53. 20 липня 2021 року ОСОБА_1 звернувся до ТОВ «Телец-ВАК» із вимогою про виконання дій для отримання ним права власності на квартиру та про усунення недоліків згідно Акту (Т.1, а.с.31).

54. У відповідь на вищевказане звернення ТОВ «Телец-ВАК» повідомило, що 12 травня 2021 року отримало сертифікат готовності об`єкта будівництва,

а також повідомило, що вартість вимірної одиниці (квадратного метру) збудованої квартири за укладеним договором складає 10 800,00 грн, що зумовлює обов`язок ОСОБА_1 на виконання пункту 4.3 Договору здійснити відповідну доплату. В іншому випадку йдеться про невиконання зобов`язань за договором. ТОВ «Телец-ВАК» запропонувало позивачеві протягом 10 календарних днів здійснити доплату виходячи з поточної ціни вимірної одиниці та надало розрахунок доплати, відповідно до якого трикімнатна в двох рівнях квартира, яка будувалась згідно Договору №01-03/07 від 19 березня 2007 року, має такі параметри: номер квартири - 69, загальна площа - 157,9 кв. м. (Т.1,

а.с.32-33)

55. Судами попередніх інстанцій зі змісту висновку експертів за результатами проведення комплексної судової будівельно-технічної експертизи та судової економічної експертизи від 01 листопада 2023 року № 115-203/135-002 встановлено наступне.

56. Відповідно до розрахованої площі без врахування сходів через їх фактичну відсутність площа складає 148,90 кв. м., що на 2,15 кв. м. більше ніж площа, що вказана в Договорі № 01-03/07 від 19 березня 2007 року.

57. Відповідно до розрахованої площі за умови добудови сходів в об`єкті дослідження площа складає 156,10 кв. м., що на 9,35 кв. м. більше ніж площа, що вказана в Договорі №01-03/07 від 19 березня 2007 року.

58. Таким чином, різниця між договірною (проектною) та фактичною площею об`єкта інвестування, складатиме:

1) відповідно до розрахованої площі без врахування сходів через їх фактичну відсутність: 2,15 кв. м. х 2 802,75 грн = 6 025,91 грн, де: 2,15 кв. м. - різниця площ між договірною (проектною) та фактичною площею об`єкта інвестування; 2 802,75 грн - ціна 1 кв. м. об`єкту інвестування відповідно до договору;

6 025,91 грн - сума грошових коштів, які підлягає доплаті за вимірні одиниці об`єкту інвестування.

2) відповідно до розрахованої площі за умови добудови сходів в об`єкті дослідження: 9,35 кв. м. х 2 802,75 грн = 26 205,71 грн, де: 9,35 кв. м. - різниця площ між договірною (проектною) та фактичною площею об`єкта інвестування; 2 802,75 грн ціна 1 кв. м. об`єкту інвестування відповідно до договору;

26 205,71 грн - сума грошових коштів, які підлягають доплаті за вимірні одиниці об`єкту інвестування.

59. Відповідно до даних Сертифікату готовності № IУ НОМЕР_2 - Кошторисна вартість будівництва за проектом, яка задекларована ТОВ «Телец-ВАК» по об`єкту: «Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2 черга), за адресою: АДРЕСА_5 ) склала 67 020 000,00 грн при загальній площі будинку 10 809,80 кв. м.

60. Відтак, встановлено, що ціна 1 кв. м. об`єкту інвестування становить 6 199,93 грн.

61. Отже, відповідно до висновку експертизи різниця між кошторисною вартістю будівництва (проектною) та фактичною площею об`єкта інвестування складатиме:

1) Відповідно до розрахованої площі без врахування сходів через їх фактичну відсутність: 2,15 кв. м. х 6 199,33 грн = 13 328,56 грн, де: 2,15 кв. м. - різниця площ між договірною (проектною) та фактичною площею об`єкта інвестування; 6 199,33 грн - ціна 1 кв. м. об`єкту інвестування відповідно до кошторисної вартості будівництва за проектом; 13 328,56 грн - сума грошових коштів, які підлягають доплаті за вимірні одиниці об`єкту інвестування.

2) Відповідно до розрахованої площі за умови добудови сходів в об`єкті дослідження (об`єкт інвестування): 9,35 кв. м. х 6 199,33 грн = 57 963,74 грн, де: 9,35 кв. м. - різниця площ між договірною (проектною) та фактичною площею об`єкта інвестування; 6 199,33 грн - ціна 1 кв. м. об`єкту інвестування відповідно до кошторисної вартості будівництва за проектом; 57 963,74 грн - сума грошових коштів, які підлягають доплаті за вимірні одиниці об`єкту інвестування (Т.2, а.с.25-57).

62. Відповідно до квитанції № 62 від 29 січня 2024 року грошові кошти у сумі 57 963,80 грн внесені ОСОБА_1 на рахунок ТОВ «Телец-ВАК» (Т.2, а.с.68).

Позиція Верховного Суду

63. Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

64. Так, частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

65. Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).

66. Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановленні в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

67. Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.

Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права

68. Предметом спору у справі, що переглядається Верховним Судом,

є визнання за позивачем права власності на нерухоме майно як об`єкт інвестування.

69. Суди попередніх інстанцій, задовольняючи позовні вимоги, виходили з того, що відповідно до умов укладеного між сторонами договору ТОВ «Телец-ВАК» зобов`язалося збудувати квартиру, а ОСОБА_1 , у свою чергу, оплатити її вартість.

70. Оскільки судами встановлено факт належного виконання позивачем своїх договірних зобов`язань у вигляді сплати вартості квартири, введення будинку в експлуатацію та невиконання відповідачем обов`язку щодо укладення договору купівлі-продажу об`єкта і підписання акта приймання-передачі, суди дійшли висновку про наявність правових підстав для задоволення позову та визнання за позивачем права власності на спірний об`єкт нерухомого майна.

71. Колегія суддів вважає такі висновки судів обґрунтованими з огляду на таке.

72. Згідно з частинами першою-четвертою статті 202 ЦК України правочин - це дія особи, яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

73. Метою будь-якого правочину є досягнення певних юридичних наслідків, що мають істотне значення для сторін правочину.

74. Однією з підстав виникнення зобов`язання є договір (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).

75. Договір як універсальний регулятор приватних відносин покликаний забезпечити їх регулювання та має бути спрямований на встановлення, зміну або припинення приватних прав та обов`язків.

76. Зміст статті 626 ЦК України містить поняття договору, яким, в свою чергу, є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).

77. Згідно з частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

78. У частині першій статті 628 ЦК України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

79. Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

80. Абзацом третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність»

(у редакції на момент укладення договору) закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі

в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування,

а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.

81. Відповідно до частини п`ятої статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

82. Згідно з частиною шостою статті 7 вищевказаного закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

83. Відповідно до змісту статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях

з нерухомістю» (у редакції на момент укладення договору), об`єкт будівництва - будівля, споруда або комплекс споруд, будівництво яких організує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок отриманих

в управління коштів.

84. Об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

85. Закріплення об`єкта інвестування за довірителем - встановлення правовідносин між довірителем та управителем на підставі договору про участь у фонді фінансування будівництва, за яких у довірителя виникає право вимоги на цей об`єкт інвестування в майбутньому.

86. Відповідно до статті 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав належать речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша

статті 190 ЦК України).

87. За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

88. Частина перша та друга статті 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

89. Аналіз вказаних норм дозволяє зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю

і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

90. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

91. Концепція «майна» у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а отже

і «майном» (пункт 98 рішення Європейського суду з прав людини щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі» («Broniowski v. Poland»), заява № 31443/96; пункт 22 рішення від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05).

92. Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

93. Визначення майнового права як «права очікування» та повноваження власника таких прав викладено у змісті постанов Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2019 року у справі № 2610/22985/2012, від 16 жовтня

2019 року у справі № 761/5156/13-ц та постанов Верховного Суду від 02 грудня 2020 року у справі № 520/4555/17, від 26 січня 2022 року у справі № 761/3462/13-ц, від 08 червня 2022 року у справі № 947/25597/19, від 21 червня 2022 року

у справі № 947/25617/19, від 08 січня 2025 року у справі № 363/641/22.

94. Відтак, майнове право, яке є предметом договору, - це обумовлене право на набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

95. Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

96. Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

97. Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

98. За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

99. Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням

є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема,

з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

100. Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

101. Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

102. За правилом статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

103. Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

104. У частині першій статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

105. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).

106. Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

107. Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

108. Після завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до закону (постанова Верховного Суду

від 26 січня 2022 року у справі № 521/19092/17 (провадження № 61-7785св19)).

109. Згідно з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними

у постанові від 14 грудня 2021 року у справі №344/16879/15-ц, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

110. Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його

в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено

в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

111. Верховним Судом неодноразово зауважувалось, що захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства (див, зокрема, постанови Верховного Суду від 24 січня 2024 року у справі № 487/7152/21 (провадження № 61-8265св23); від 26 серпня 2025 року у справі № 344/8864/23 (провадження № 61-4122св25)).

112. Положенням пункту 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553), для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо).

113. У разі коли державна реєстрація права власності здійснюється на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого завершено та який прийнято в експлуатацію після 01 січня 2013 року також обов`язково зазначаються у відповідній заяві відомості про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, та подаються завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, копії:

документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадків державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна);

документа, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його реконструкції, - у разі державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли законодавством не передбачено оформлення та видачу документа на такий об`єкт нерухомого майна).

114. У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником

у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі.

115. Відомості про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не зазначаються, а завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, копії документів, передбачені цим пунктом, не подаються у разі, коли такою особою відповідно до пункту 77 цього Порядку подано зазначені відомості та документи для долучення їх до Державного реєстру прав.

116. Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.

117. Таким чином, саме інвестор, як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

118. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію

у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

119. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

120. Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України.

121. У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

122. Зі змісту статті 392 ЦК України вбачається, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою;

2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності.

123. Суб`єктом вимог про визнання права власності може бути будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензій третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.

124. Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається

в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин.

125. Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України є різновидом загального способу захисту - визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права.

126. Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту - визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.

127. Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно поновлювати порушені права, а специфіка інвестування в об`єкти будівництва та визначення новоствореного майна як об`єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про інвестування в будівництво, які мають різні назви, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено.

128. Практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені

у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність

у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав викладена, зокрема, Великою Палатою Верховного Суду в постановах від 27 лютого 2019 року у справі

№ 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12 (провадження № 14-107цс19), від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц (провадження № 14-38цс19), від 29 травня 2019 року у справі

№ 1609/6645/12 (провадження № 14-220цс19), від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц (провадження № 14-268цс19), від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц (провадження № 14-31цс20).

129. Таким чином, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

130. Встановивши, що у справі, яка є предметом касаційного перегляду, позивач звернувся до суду із позовом до ТОВ «Телец-ВАК» у зв`язку із тим, що він повністю виконав свої зобов`язання за договором №01-03/07 від 19 березня 2007 року, оплативши у повному обсязі вартість квартири, яку збудував відповідач, однак останній чинить перешкоди в оформленні права власності на це нерухоме майно в позасудовому порядку, оскільки не виконує зобов`язань за договором в частині укладання договорів купівлі-продажу квартир та підписання актів їх прийому-передачі, колегія суддів погоджується із висновками судів про наявність підстав для задоволення позову та визнання за позивачем права власності на спірну квартиру.

131. Щодо посилань касаційної скарги на помилково встановлений характер укладеного між сторонами договору колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.

132. Відповідно до змісту статті 1011 ЦК України за договором комісії одна сторона (комісіонер) зобов`язується за дорученням другої сторони (комітента) за плату вчинити один або кілька правочинів від свого імені, але за рахунок комітента.

133. Істотними умовами договору комісії, за якими комісіонер зобов`язується продати або купити майно, є умови про це майно та його ціну (частина третя статті 1012 ЦК України).

134. Як вбачається зі змісту укладеного між сторонами договору, відповідач зобов`язався здійснити будівництво квартири, водночас жодних умов про укладення від свого імені правочинів, отримання комісійної винагороди, умови договору не містять.

135. А відтак, з урахуванням вищезазначеного, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про відсутність у Договорі №01-03/07

від 19 березня 2007 року ознак договору комісії, а тому, на переконання колегії суддів правильно встановили природу укладеного договору та дійшли обґрунтованого висновку, що спірний договір є за своєю правовою природою саме інвестиційним договором, а відтак правильно застосували до спірних правовідносин положення Закону України «Про інвестиційну діяльність»,

а доводи касаційної скарги у вищевказаній частині не заслуговують на увагу.

136. Більше того, посилання касаційної скарги на невиконання позивачем умов договору також не заслуговують на увагу з огляду на таке.

137. Відповідно до змісту пункту 4.3 укладеного між сторонами договору, розмір коштів, що підлягають поверненню довірителю або додатковій сплаті ним на рахунок виконавця, визначається виконавцем, виходячи з встановленої поточної вимірної одиниці об`єкта на момент здійснення кінцевих розрахунків.

138. Відтак, як встановлено судами попередніх інстанцій, відповідно до даних Сертифікату готовності № IУ НОМЕР_2 - Кошторисна вартість будівництва за проектом, задекларована ТОВ «Телец-ВАК» по об`єкту: «Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2 черга), за адресою:

АДРЕСА_1 ( АДРЕСА_6 ), склала 67 020 000,00 грн при загальній площі будинку 10 809,80 кв. м. (Т.1, а.с.117).

139. З урахуванням вищезазначеного, ціна 1 кв. м. об`єкту інвестування становить 6 199,93 грн (67 020 000,00 / 10 809,80).

140. Як вбачається зі змісту експертного дослідження від 01 листопада

2023 року №115-203/135-002, різниця між Кошторисною вартістю будівництва (проектною) та фактичною площею об`єкта інвестування складатиме:

1) відповідно до розрахованої площі без врахування сходів через їх фактичну відсутність: 2,15 кв.м. х 6 199,33 грн = 13 328,56 грн, де: 2,15 кв. м. - різниця площ між договірною (проектною) та фактичною площею об`єкта інвестування; 6 199,33 грн ціна 1 кв. м. об`єкту інвестування відповідно до кошторисної вартості будівництва за проектом; 13 328,56 грн - сума грошових коштів, які підлягає доплаті за вимірні одиниці об`єкту інвестування.

2) відповідно до розрахованої площі за умови добудови сходів в об`єкті дослідження (об`єкт інвестування): 9,35 кв. м. х 6 199,33 грн = 57 963,74 грн, де: 9,35 кв. м. - різниця площ між договірною (проектною) та фактичною площею об`єкта інвестування; 6 199,33 грн ціна 1 кв.м. об`єкту інвестування відповідно до кошторисної вартості будівництва за проектом; 57 963,74 грн - сума грошових коштів, які підлягає доплаті за вимірні одиниці об`єкту інвестування.

141. Грошові кошти у сумі 57 963,80 грн внесені ОСОБА_1 на рахунок

ТОВ «Телец-ВАК» 29 січня 2024 року.

142. Відтак, доводи касаційної скарги щодо неповної сплати вартості об`єкта інвестування (квартири) з розрахунку 10 800,00 грн за 1 кв. м. є безпідставними, оскільки суперечать умовам укладеного між сторонами договору щодо визначення поточної ціни вимірної одиниці об`єкта на момент здійснення остаточних розрахунків, тобто на дату введення об`єкта будівництва

в експлуатацію.

143. Більше того, не заслуговують на увагу посилання заявника на неврахування судами попередніх інстанцій правового висновку, викладеного

у змісті постанови Верховного Суду від 07 лютого 2023 року у справі

№ 607/5198/21 (провадження № 61-3570св22), оскільки у вищевказаній справі та у справі, що переглядається, встановлені різні фактичні обставини.

144. Зокрема, у справі № 607/5198/21 судами встановлено відсутність сплати позивачем вартості квартири, а саме різниці вартості між проектною та фактичною площами спірної квартири, у справі, що переглядається, судами встановлено факт повної сплати позивачем вартості останньої.

145. Більше того, враховуючи зміст укладеного між сторонами договору,

а також виконання позивачем своїх зобов`язань за останнім в частині сплати грошових коштів у розмірі 411 303,00 грн, посилання касаційної скарги на невиконання умов договору на увагу не заслуговують.

146. Крім того, при вирішенні спору суди обґрунтовано врахували наявні

у матеріалах докази, зокрема, зміст листа від 16 вересня 2021 року №120,

а також доданого до останнього розрахунку доплати вартості об`єкта із площею на момент укладення договору -146,75 кв. м. та на момент введення будинку

в експлуатацію - 157,9 кв. м. за умовами вищевказаного договору, наказ Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради №7/445/12.01-45/21 від 31 травня 2021 року про надання об`єкту будівництва: багатоповерховий житловий будинок (2 черга) по

АДРЕСА_1 адреси: АДРЕСА_2 , які у своїй сукупності містять ідентифікаційні ознаки квартири, яка є предметом спору, відтак підтверджують права позивача на останню.

147. При цьому суди попередніх інстанцій обґрунтовано зауважили, що будь-яких доказів, які б свідчили про те, що квартира

АДРЕСА_3 збудована на виконання інших договорів або закріплена за іншими замовниками, відповідач не надав, а тому, на переконання колегії суддів, відсутні підстави вважати, що позивач, звертаючись до суду, просив визнати за собою право власності на об`єкт, відмінний від предмета договору.

148. Більше того, колегія суддів враховує, що стороною відповідача не було надано суду документації, витребуваної ухвалою Заводського районного суду

м. Миколаєва від 03 жовтня 2022 року задля забезпечення проведення експертизи, а також не було спростовано висновки за результатами проведення останньої щодо площі та вартості спірного майна.

149. Також колегія суддів враховує, що позивачем у справі після отримання висновку проведеної комплексної судової будівельно-технічної експертизи та судової економічної експертизи у добровільному порядку було здійснено доплату різниці між договірною (проектною) та фактичною площею об`єкта інвестування.

150. Іншого розрахунку різниці вартості між договірною та фактичною площею об`єкта інвестування стороною відповідача до суду надано не було.

151. При цьому колегія суддів враховує, що відповідачем не пропонувалося здійснити доплату за перевищення площі відповідно до умов договору, водночас здійснено перерахунок вартості всієї площі спірного майна, що, своєю чергою, свідчить про недобросовісність сторони відповідача.

152. Додатково колегія суддів зауважує, що обраний позивачем спосіб судового захисту у вигляді звернення до суду із позовом про визнання за ним права власності на новостворений об`єкт - квартиру, за встановлених у справі обставин, а саме встановленого характеру укладеного між сторонами договору, а також враховуючи введення в експлуатацію будинку з огляду на відсутність

у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримано Великою Палатою Верховного Суду у постановах: від 27 лютого 2019 року у справі

№ 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12 (провадження № 14-107цс19), від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц (провадження № 14-38цс19), від 29 травня 2019 року у справі

№ 1609/6645/12 (провадження № 14-220цс19), від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц (провадження № 14-268цс19), від 14 грудня 2021 року у справі

№ 344/16879/15-ц (провадження № 14-31цс20).

153. Більше того, висновок судів щодо належності обраного позивачем способу захисту у вигляді визнання за останнім права власності на квартиру узгоджується із правовим висновком Верховного Суду, викладеним у змісті постанови від 24 січня 2024 року у справі № 487/7152/21 (провадження

№ 61-8265св23).

154. Встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів

є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій відповідно до положень ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися безпосередньо в оцінку доказів, оскільки він не здійснює новий розгляд справи. Зазначене узгоджується, зокрема, зі змістом постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц.

155. Підсумовуючи, суди попередніх інстанцій задовольняючи позовні вимоги правильно визначилися з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, всебічно дослідили наявні

у справі докази та надали їм належну оцінку, зокрема, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалили законні й обґрунтовані судові рішення, які відповідає вимогам матеріального та процесуального права.

156. Доводи касаційної скарги, в свою чергу, не дають підстав для висновку про неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло б призвести до неправильного вирішення справи, зводяться до власного тлумачення заявником норм законодавства та необхідності переоцінки доказів і встановлених на їх підставі обставин, що знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

157. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

158. Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального процесуального права.

159. Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують, на законність та обґрунтованість судових рішень не впливають.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 415-419 ЦПК України, Верховний Суд

у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК»залишити без задоволення.

2. Рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 09 жовтня 2024 року та постанову Миколаївського апеляційного суду від 11 лютого 2025 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Судді:Є. В. Синельников О. В. Білоконь О. М. Осіян Н. Ю. Сакара В. В. Шипович