Справа № 450/138/24 Провадження № 2/450/236/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"20" червня 2025 р. Пустомитівський районний суд Львівської області у складі:

головуючого судді Данилів Є.О.

при секретарі Хохолик О.І.

з участю: представника позивача Вербенко П.О., представника відповідача Думич Н.Б.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Пустомити цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельно-Інвестиційна Компанія «Рубікон Груп»

про (предмет заяви):

визнати за ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 майнові права на об`єкт нерухомого майна, а саме трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 81,51 кв.м.,

позиція позивача:

21.09.2020 року між Товариством з обмеженою відповідальністю Будівельно-Інвестиційна Компанія «Рубікон Груп» та ОСОБА_1 було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав № Б2-15/С2/210920-37.

Відповідно до пунктів 2.1., 2.2. Договору Продавець продає, а Покупець купує Майнові права на об`єкти нерухомості у порядку та на умовах, передбачених цим Договором та норм Цивільного кодексу України, що визначають загальне положення про купівлю-продаж. Сторони домовились, що Об`єктом нерухомості, Майнові права на який передаються за Договором є 3-кімнатна квартира АДРЕСА_1 , позначена в Додатку № і до цього Договору (який є невід`ємною частиною договору), що буде відповідати характеристикам, стану та комплектації, які визначені в додатку № 3, що є невід`ємною частиною) до цього Договору, з під`єднанням до інженерних мереж (електропостачання, водопостачання, водовідведення, газопровід), а саме квартира складається з 3-х кімнат, кухні, допоміжних приміщень та комунальних вигод площею 81,51 кв.м. Відповідно до Додатку 2 до Договору перший платіж, який Покупець зобов`язаний заплатити продавцю за цим Договором складає 100% від загальної вартості об`єкта нерухомого майна в термін 21.09.2020 в розмірі 1018 875,00 грн. Свої зобов`язання позивач виконав повністю, оплату за придбану квартиру здійснив 21.09.2020, шо підтверджується відповідною квитанцією прибуткового касового ордеру від 21.09.2020 а також довідкою, виданою відповідачем 21.09.2020 № 009/21/09/2020.

Поряд з цим відповідно до пункту 5.2.4 Договору було встановлено обов`язок Відповідача забезпечувати будівництво об`єкту будівництва та введення його в експлуатацію, пі завершення якого встановлено пунктом 2.5. - до 30.03.2022, а плановий термін введення в експлуатацію передбачений п.п. 2.6. Договору - до 30.06.2022. Проте, станом на сьогодні Відповідачем не виконано взяті на себе зобов`язання та не здано в експлуатацію багатоквартирний будинок АДРЕСА_2 вказаному буднику не проведено роботи із внутрішнього оштукатурювання стін, проведено підключення інженерних мереж, не утеплено фасад будинку тощо.

Представник позивача Вербенко П.О. в судовому засіданні позовні вимоги підтримав з підстав, викладених у позовній заяві. Просив позов задовольнити.

Позиція відповідача: у задоволенні позовних вимог представник просила відмовити повністю.

Заяви та клопотання сторін, процесуальні дії у справі.

05.02.2024 року ухвала про прийняття позовної заяви до розгляду та відкриття провадження у справі.

Заслухавши пояснення учасників процесу, дослідивши матеріали справи, оцінивши в сукупності зібрані докази, суд приходить до висновку, що позов підлягає до задоволення з огляду на наступне.

Судом встановлено, що 21.09.2020 року між позивачем та відповідачем укладено договір купівлі-продажу майнових прав №Б2-15/С2/210920-37, за умовами якого об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним Договором є 3-кімнатна квартира АДРЕСА_1 , позначена в Додатку № 1 до цього Договору (який є невід`ємною частиною договору), що буде відповідати характеристикам, стану та комплектації, які визначені в Додатку № 3 (який є невід`ємною частиною) до цього Договору, з під`єднанням до інженерних мереж (електропостачання, водопостачання, водовідведення, газопровід). А саме: квартира складається з 3-х кімнат, кухні, допоміжних приміщень та комунальних вигод, загальною площею 81,51 кв.м.

Відповідно до Додатку 2 по Договору перший платіж, який Покупець - зобов`язаний заплатити Продавцю за цим Договором складає 100% від загальної вартості об`єкта нерухомого майна, в термін 21.09.2020 в розмірі 1 018 875,00 грн.

Згідно довідки відповідача від 21.09.2020 року, на виконання умов договору купівлі-продажу майнових прав №Б2-15/С2/210920-37 позивач сплатив визнану вартість квартири в сумі 1 018 875,00 гривень на рахунок відповідача.

Станом на даний час будинок в експлуатацію не зданий, чого сторонами у справі не оспорюється і що відповідно до частини першої статті 82 ЦПК України не підлягає доказуванню.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорення.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого або майнового права та інтересу.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Відповідно до частин першої - третьої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

З урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви, щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні, тлумачитися судом, на користь його дійсності., чинності, та виконуваності.

При виборі і застосуванні нормы права, до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних нормі права, викладені, в постановах Верховного Суду (частина четверта, статті 263 ЦПК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 лютого 2019 року в справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18) зазначено, що:

захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. Судами встановлено, що ОСОБА 4 виконав свої зобов`язання сторони за договором №0326/322-405 пайової участі у будівництві в повному обсязі, сплатив панові внески та додаткові внески у визначених договорами сумах, у зв`язку з чим, за умовами договору, набув майнових прав щодо "долі пайщика", зокрема, права на отримання в подальшому у спірної квартири та двох місць для /чаркування. Отже, висновки судів про те, що до завершення будівництва, об`єкту нерухомості, а саме 4-кімнатної квартири АДРЕСА_ 1 (І черга будівництва, 4- секційний будинок), а також місця паркінгу у другій черзі будівництва блок «В» комплексу по АДРЕСА 1 на другому поверсі і введення їх в експлуатацію, позивачу, як інвестору, належать майнові права на цей об`єкт, є правильними.

Встановивши під час розгляду справи, що відповідачем/ не виконувалися належним чином взяті на себе зобов`язання, а також, враховуючи, що будинок АДРЕСА 1 на той час не було введено в експлуатацію, з урахуванням, повної та вчасної сплати пайових внесків, суд першої, інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про визнання за позивачем майнових прав на вищевказані спірні об`єкти.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 жовтня 2019 року в справі № 761/5156/13-ц провадження № 14-425цс19) вказано, що:

під майновим/ правом/ слід розуміти "право очікування", що є складовою частиною майна "як об`єкта цивільних прав. Майнове право засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому Тобто, майнове право - це обмежене речове право, за яким/, його власник наділений певними, але не всіма, правами щодо майна (див. постанову Верховного Суду України від 30 березня 2016 року у справі № 6-265цс16).

Боржник зобов 'язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисте, який інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту (стаття 527 ЦК України).

Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Власником, об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо не передбачено договором (стаття 876 ЦК України).

Оскільки відповідач не виконав належним чином зобов`язань за договором, не визнає майнових прав позивачки на спірне нерухоме майно, хоч вона і сплатила пайові внески у повному тобто вчинила, дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимагати, переходу майнових прав на об 'єкт, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, обґрунтовано вважав, що є підстави для визнання позивачкою майнових прав на квартиру".

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) зазначено, що:

"13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі. № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі N9 761/32696/13- ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником, належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням, повної та вчасної сплати, пайових внесків, ефективним, способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними, договорами, купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт, нерухомого майна. Для отримання права власності па такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права, у власність шляхом, державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта, нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).

Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності, на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.

Разом, з тим, у разі вчинення самочинного будівництва об`єкту нерухомого майна інвестор, рівно як і забудовник, не набуває права, власності на об`єкт самочинного будівництва (стаття 376 ЦК України).

Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а. тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї, власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані па незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України)".

Велика Палата Верховного Суду висновує, що положення статті 392 ЦК України підлягають застосуванню до правовідносин, що виникли міме особою, яка відчужила майнові права на квартиру в багатоквартирній новобудові (Сторона 1) та особою, яка такі, права придбала (Сторона 2) у випадку, коли об`єкт будівництва (багатоквартирна новобудова) експлуатацію, проте Сторона 1 не виконує умови зазначеного договору з передачі Стороні 2 необхідних документів для оформлення права власності, на квартиру, вартість якої сторона сплатила в повному обсязі, та не визнає права Сторони 2 на цю збудовану квартиру.

Велика Палата Верховного Суду вважає, що правозастосовчу практику в подібних необхідно консолідувати, а відтак частково відступити також від правового висновку викладеного в постанові Верховного Суду України від 18 листопада 2015 року у справі 1858цс15, оскільки в тих випадках, коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем -не отримані правовстановлюючі документи у зв`язку порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав па нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання, всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем, в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України".

У справі, що переглядається: суди не врахували, що дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення;

суди не звернули, увагу, що захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства;

суди не врахували, що визнання права, може застосовуватися тільки тоді, коли, суб`єктивне цивільне право виникло і якщо це право порушується (оспорюється або не визнається) іншою особою;

суди не врахували, що в пункті 2.4. договору від 02 листопада 2010 року сторони, підтвердили здійснення оплати, позивачем, вартості квартири на підставі договору № 28/10 про пайову участь у будівництві від 28 жовтня 2005 року в розмірі 192 733,25 грн. продавцю у 2005 році (пункт 2.4 договору). Тобто в позивача виникло майнове право на підставі договору про пайову участь, яке не визнають відповідачі.

Таким чином, оскільки позивач виконав умови договору і повністю внес обумовлену в договорі суму, а відповідач допустив істотне порушення умов договору, не завершив будівництво багатоквартирного будинку і не забезпечив отримання позивачем завершеної будівництвом квартири, при тому, що планове завершення будівництва та здача будинку в експлуатацію мало відбутись 30.06.2022 року, ефективним способом захисту порушених прав визнання майнових прав.

Частиною першою статті 141 ЦПК України визначено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст.10, 12, 81, 141, 258, 259, 263-265, 268 ЦПК України, суд, -

ухвалив:

позовні вимоги ОСОБА_1 , - задоволити.

Визнати за ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 майнові права на об`єкт нерухомого майна, а саме трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 81,51 кв.м.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельно-Інвестиційна Компанія «Рубікон Груп» на користь ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 сплачений судовий збір у розмірі 10 188,80 гривень.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Львівського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги в 30 - денний строк з дня проголошення рішення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення суду складено 27.06.2025 року.

Учасники справи:

Позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ; зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_3 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Будівельно-Інвестиційна Компанія «Рубікон Груп», місцезнаходження: 79019, м. Львів, вул. Липинського, 36, .

СуддяЄ. О. Данилів