КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 серпня 2025 року

справа № 756/14848/19

провадження № 22-ц/824/10361/2025

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача: Музичко С.Г.,

суддів: Болотова Є.В., Сушко Л.П.

при секретарі: Яхно П.А.

учасники справи:

позивач ? ОСОБА_1

відповідачі: Акціонерне товариство «Сенс Банк», державний реєстратор Комунального підприємства «Світоч» Алієва Гусейна Азіза Огли

третя особа - Служба у справах дітей та сім`ї Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Оболонського районного суду міста Києва від 29 вересня 2022 року, постановлене під головуванням судді Белоконна І.В., у справі за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «СЕНС БАНК», державного реєстратора Комунального підприємства «Світоч» Алієва Гусейна Азіза Огли, третя особа: Служба у справах дітей та сім`ї Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації про захист права власності шляхом скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування запису про право власності, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_1 у листопада 2019 року через свого представника звернувся до суду з позовною заявою до АТ «Укрсоцбанк», Державного реєстратора Комунального підприємства «Світоч» Алієва Гусейна Азіза Огли, в якій просив визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Світоч» Алієва Гусейна Азіза Огли про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 17.12.2018, індексний номер 44662982, згідно з яким здійснено державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за Акціонерним товариством «УКРСОЦБАНК», а також просив скасувати запис про право власності № 29495320 від 12.12.2018 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Реєстрі прав власності на нерухоме майно, внесений на підставі рішення державного реєстратора КП «Світоч» Алієва Гусейна Азіза Огли про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 17.12.2018, індексний номер 44662982.

На підтвердження своїх вимог позивач зазначив, що 14 березня 2008 року між АТ «Укрсоцбанк» та ним було укладено Іпотечний договір № 014-581-ЗЖ, згідно умов якого іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю в якості забезпечення виконання іпотекодавцем зобов`язань за Договором кредиту № 014-581-КЖ від 14 березня 2008 року, нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 45,8 кв. м.

Проте, державним реєстратором КП «Світоч» Алієвим Гусейном Азізом Огли 17.12.2018 право власності на вказану вище квартиру було зареєстровано за АТ «Укрсоцбанк» на підставі Договору іпотеки (запис про право власності № 29495320 від 12.12.2018).

Позивач вважає, що реєстрація права власності за АТ «Укрсоцбанк» на предмет іпотеки відбулась незаконно без дозволу органу опіки та піклування, оскільки станом на дату проведення оспорюваної державної реєстрації у квартирі постійно проживали та були зареєстровані неповнолітні діти позивача - ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , та ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 .

Окрім того, ОСОБА_1 додає, що жодних вимог про усунення порушення основного зобов`язання, зазначених державним реєстратором як підставу для реєстрації права власності на спірну квартиру, він, як законний власник нерухомого майна, від АТ «Укрсоцбанк» не отримував.

Сторони погодили, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання виключно на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому ст. 37 Законом України «Про іпотеку». Такий договір між позивачем та AT «Укрсоцбанк» не було укладено, а відтак позивач згоди на відчуження спірної квартири не надавав.

Також позивач звертає увагу суду, що за наслідками прийнятого державним реєстратором рішення про проведення державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за відповідним застереженням в іпотечному договорі, фактично відбулося примусове стягнення зазначеного майна без згоди власника, не зважаючи на заборону, встановлену Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Додатково ОСОБА_1 зауважує, що відповідачем не було надано державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У той же час на спірне нерухоме майно 24.04.2018 було накладено арешт, у зв`язку з чим державним реєстратором були порушені вимоги ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Рішенням Оболонського районного суду міста Києва від 29 вересня 2022 року в задоволенні позову було відмовлено.

Постановою Київського апеляційного суду від 26 березня 2024 року апеляційну скаргу задоволено частково.

Рішення Оболонського районного суду м. Києва від 29 вересня 2022 року скасовано та ухвалено по справі нове судове рішення, яким позов задоволено частково та скасовано рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Світоч» Алієва Гусейна Азіза Огли від 17.12.2018 №44662982 про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за Акціонерним товариством «УКРСОЦБАНК».

В задоволенні іншої частини вимог відмовлено.

Стягнуто з Акціонерного товариства «СЕНС БАНК» на користь ОСОБА_1 судовий збір в сумі 1 921 грн.

Постановою Верховного Суду від 26 березня 2025 року касаційну скаргу задоволено частково.

Постанову Київського апеляційного суду від 26 березня 2024 року в частині позовних вимог ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс Банк» про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на квартиру скасовано.

Справу № 756/14848/19 в зазначеній частині передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

У поданій апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити по справі нове судове рішення про задоволення позовних вимог.

Вимоги обґрунтовані тим, що реєстрація права власності на нерухоме майно за банком відбулась без дозволу органу опіки та піклування щодо порушення прав малолітніх дітей боржника та письмових пояснень представника банку щодо відсутності необхідності отримання такого дозволу. Крім того, в матеріалах справи відсутня вимога кредитора про усунення порушення за спірним кредитним договором.

Учасники справи в судове засідання не з`явилися, про місце, дату та час розгляду справи повідомлялися належним чином.

Перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем не було надано суду належних та допустимих доказів того, що оспорюваний предмет іпотеки використовується ним як місце постійного проживання, а у власності позивача не знаходиться інше нерухоме житлове майно, чим не доведено, що на спірні правовідносини поширюється дія Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, з огляду на наступне.

Судом встановлено, що 14 березня 2008 року між АТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», та позивачем було укладено Іпотечний договір № 014-581-ЗЖ, згідно умов якого іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю в якості забезпечення виконання іпотекодавцем зобов`язань за Договором кредиту № 014-581-КЖ від 14 березня 2008 року, нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 45,8 кв. м.

На підставі вказаного Договору іпотеки (запис про право власності № 29495320 від 12.12.2018) державним реєстратором КП «Світоч» Алієвим Гусейном Азізом Огли 17.12.2018 право власності на вказану вище квартиру було зареєстровано за АТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк».

Відповідно до п. 1.6. Іпотечного договору іпотекодавець гарантує, що на предмет іпотеки не існує прав та вимог інших осіб, в тому числі тих, що не зареєстровані встановленому законом порядку.

Згідно із п. 2.1.5 Іпотечного договору без письмової згоди іпотекодержателя, що оформлюється додатковою угодою до цього договору, іпотекодавець гарантує не відчужувати предмет іпотеки, також не передавати його в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.

Оскільки постановою Верховного Суду від 26 березня 2025 року справу передано на новий розгляд в частині скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на квартиру, то в іншій частині рішення суду не переглядається.

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді (частини перша, друга статті 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

Велика Палата Верховного Суду у по станові від 26.03.2025 по справі № 756/14848/19 звернула увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання. Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки. В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

Як вбачається з матеріалів справи, у іпотечному договорі від 14 березня 2008 року, укладеного на забезпечення належного виконання зобов`язань за кредитним договором від 14 березня 2008 року, вказано, що ОСОБА_1 (іпотекодавець) зареєстрований та проживає у кв. АДРЕСА_2 (т.1, а. с. 42, 46).

Предметом договору іпотеки є придбана на підставі договору купівлі-продажу від 14 березня 2008 року квартира АДРЕСА_1 .

До відзиву на позовну заяву відповідач додав повідомлення про звернення на предмет іпотеки (квартири АДРЕСА_1 ) шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (вих.: 98/18 від 24 жовтня 2018 року), адресоване ОСОБА_1 (т. 1, а. с. 118).

Листи від ПАТ «Укрсоцбанк» надіслано 07 вересня 2018 року ОСОБА_1 за адресами: АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 . Обидва листа отримано особисто ОСОБА_1 11 вересня 2018 року, що підтверджується рекомендованими повідомленнями про вручення поштового відправлення (т. 1, а. с. 122, 122 зворот).

У матеріалах реєстраційної справи № 000 щодо квартири АДРЕСА_1 , крім іншого, міститься повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки (квартира АДРЕСА_5 ) шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (вих. № Б 18.03/24 від 12 березня 2018 року), адресоване ОСОБА_4 (т. 2, а. с.67) та рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення на ім`я ОСОБА_1 , що направлені за адресами: АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 (т. 2, а.с. 71) .

Таким чином, матеріали справи містять докази, які підтверджують, що іпотекодержателем було направлено та отримано позивачем повідомлення з відповідною вимогою про усунення порушення основного зобов`язання.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року в справі № 523/9076/16-ц зроблено висновок, що пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Водночас встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.

Тобто, пред`явлення позову до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 01 квітня 2020 року в справі № 520/13067/17 зробила висновок про те, що позовна вимога про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності на квартиру не може бути звернена до приватного нотаріуса, яку позивач визначила співвідповідачем. Державний реєстратор, зокрема і приватний нотаріус, зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений. Встановивши, що позов заявлений до неналежного відповідача та відсутні визначені процесуальним законом підстави для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача.

Спір про скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно має розглядатись як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване аналогічне право щодо того ж нерухомого майна. Належним відповідачем у такому спорі є особа, речове право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Державний реєстратор не може виступати належним відповідачем у такому спорі. Як вбачається з матеріалів справи, 14.03.2008 між позивачем та АКБ СР «Укрсоцбанк» було укладено Договір кредиту №014-581-КЖ, за умовами якого позичальнику було надано кредит в сумі 108 800 дол. США на строк до 13.03.2023. На забезпечення виконання Договору кредиту того ж дня між сторонами було укладено Іпотечний договір №014-581-ЗЖ, предметом якого є квартира АДРЕСА_1 (а.с. 42- 45, т. 1).

Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності державним реєстратором КП «Світоч» Алієвим Гусейн Азіз Огли при проведенні державної реєстрації 17.12.2018 на предмет іпотеки: кв. АДРЕСА_1 було зазначено підставою виникнення права власності: Повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, серія та номер: Б18.03/24, виданий 12.03.2018, видавник: АТ «Укрсоцбанк»; Іпотечний договір №014-581-ЗЖ, виданий 14.03.2008, видавник: АКБ СР «Укрсоцбанк», доказ вручення повідомлення: виданий 11.09.2018, видавник: Укрпошта, Договір кредиту №014-581-КЖ від 14.04.2008, видавник: АКБ СР «Укрсоцбанк».

Зміст і характер відносин між учасниками справи в цій справі, вказують, що спір у позивача виник саме з правонаступником АТ «Укрсоцбанк» з приводу порушення його права власності на спірне нерухоме майно внаслідок реєстрації за ним такого права, а державний реєстратор є неналежним відповідачем, у зв`язку з чим у задоволенні позовних вимог, пред`явлених до нього, необхідно було відмовити у зв`язку з пред`явленням їх до неналежного відповідача, тобто з інших правових підстав.

За таких підстав слід відмовити в задоволенні позовних вимог до державного реєстратора, як заявлений до неналежного відповідача.

У п. 1.2. іпотечного договору № 014-581-ЗЖ зазначається, що заставна вартість предмету іпотеки за згодою сторін становить 646 400 грн 00 коп, що за офіційним курсом гривні до долара США, встановленим НБУ на день укладення цього договору, становить 128 000,00 доларів США 00 центів.

П. 1.3 договору містить вартість - предмету іпотеки, який зареєстрований за номером 1143, відповідно до Довідки- характеристики № 1317781, виданої 26 лютого 2008 року на імёя попереднього власника Комунальним підприємством «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна», становить 21 337,17 гривень 17 копійок.

Верховний Суд у постанові від 26.03.2025 року зазначив, що Київським апеляційним судом при ухвалені постанови від 26 березня 2024 року належним чином не було досліджено факт отримання повідомлення про вручення досудової вимоги, що стало підставою для передачі справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції. Колегією суддів був встановлений та досліджений вищезазначений факт.

Згідно вимог статті 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст. 268, 367, 374, 375, 381-384, 389 ЦПК України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на квартиру залишити без задоволення.

Рішення Оболонського районного суду міста Києва від 29 вересня 2022 року в частині скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на квартиру залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту прийняття, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повний текст постанови складено 04 вересня 2025 року.

Суддя-доповідач

Судді