ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Постанова

Іменем України

02 вересня 2025 року

м. Харків

справа № 953/6624/24

провадження № 22-ц/818/2574/25

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого: Тичкової О.Ю.,

суддів: Маміної О.В., Пилипчук Н.П. ,

за участю секретаря судового засідання: Волобуєва О.О.

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1

відповідач - Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард»,

третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс»

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Київського районного суду м. Харкова від 04 лютого 2025 року в складі судді Кононенко Т.О., -

В С Т А Н О В И В :

У липні 2024 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом про визнання попереднього договору купівлі продажу нерухомого майна дійсним.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 16 листопада 2020 року між АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» (надалі «Продавець») від імені, в інтересах якого на підставі Договору доручення № 18/09-2020-1ВЛД від 18 вересня 2020 року діє Товариство з обмеженої відповідальністю «Строй сіті фінанс», в подальшому іменоване «Повірений Продавц», та ОСОБА_1 (надалі «Покупець»), укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № S.A.109, відповідно до п. 1.1 якого сторони зобов`язуються в майбутньому, а саме в строки, передбачені абзацом другим пп. "б" п. 3.2 цього Попереднього договору, та в чіткій відповідності до усіх його умов та положень, укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна та нотаріально посвідчити його (надалі за текстом - "Основний договір"), предметом якого буде виступати однокімнатна квартира АДРЕСА_1 .

Відповідно до п. 2.1 цього договору сторонами узгоджено, що орієнтовна загальна вартість нерухомого майна, за яку воно буде продано Покупцю згідно Основного договору, становитиме: 608 104 (шістсот вісім тисяч сто чотири) грн. 50 коп. без ПДВ, що є еквівалентом 21 337 (двадцять одна тисяча триста тридцять сім) дол. США, згідно комерційного курсу валют-1 станом на дату укладення Попереднього договору.

Заявою від 24 листопада 2021 року, яка також підписана від імені Продавця Повіреним Продавцем, підтверджено, що позивач повністю виконала свої зобов`язання за Попереднім договором № S.A.109 від 16.11.2020 р. Претензій матеріального характеру за цим договором у Повіреного Продавця та Покупця один до одного немає.

З 05.12.2023 позивач не має можливості в односторонньому порядку посвідчити попередній договір, який з її боку повністю оплачений.

Ураховуючи викладене, позивач просить суд визнати не посвідчений нотаріально Попередній договір купівлі продажу нерухомого майна № S.A.109, укладений 16 листопада 2020 року між продавцем Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» від імені та в інтересах якого на підставі Договору доручення № 18/09- 2020-1ВЛД від 18 вересня 2020 року діє повірений продавця Товариство з обмеженої відповідальністю «Строй сіті фінанс», та покупцем ОСОБА_1 дійсним. Вирішити питання судових витрат.

Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 04 лютого 2025 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Рішення суду обґрунтовано тим, що звертаючись до суду із позовом, ОСОБА_1 просила на підставі ст.220 ЦК України визнати договір про укладення договору купівлі-продажу (попередній договір), дійсність якого фактично ніким не оспорюється та не ставиться під сумнів, договором купівлі-продажу. Однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. Фактичні обставини щодо існування домовленості сторін щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, наявність повного або часткового виконання договору, коли одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, в даному випадку відсутні, тому ст.220 ЦК України застосована бути не може. У даній справі позивачем не доведено ухилення відповідача від нотаріального посвідчення попереднього договору, так само як і не доведено наміру нотаріально посвідчити вказаний договір, вжиття ним будь-яких заходів для такого посвідчення. Крім того, укладення попереднього договору та виконання його умов є лише передумовами для укладення основного договору. Внаслідок неукладення основного договору зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється і судом не може бути визнано укладеним попередній договір, щодо якого не дотримана передбачена законом форма. Зазначене узгоджується з правовою позицією Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду згідно з Постановою від 03 червня 2021 року у справі № 522/970/18.

В апеляційній скарзі ОСОБА_2 просить суд рішення суду скасувати та ухвалити нове про задоволення позовних вимог, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права.

В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що позивачка не просила визнати попередній договір укладеним, а просила визнати його дійсним у чіткій відповідності до ч. 2 ст. 220 ЦК України, оскільки він до цього часу нікчемний, тобто такий, що не породжує будь-яких правових наслідків. А враховуючи, що за таким договором позивачка сплатила всю вартість майбутнього об`єкта нерухомого майна, тобто виконала всі його умови, немає перешкод до реалізації положення ч. 2 ст. 220 ЦК України щодо визнання попереднього договору дійсним, після чого наступне нотаріальне посвідчення такого договору не вимагається. У позові не заявлено жодної вимоги щодо основного договору, що спонукання до укладення основного договору, щодо застосування правових наслідків невиконання попереднього договору, без нотаріального посвідчення якого ні у ТОВ, ні у Фонду не виникло жодного обов`язку. Натомість суд першої інстанції застосував норми до обставин діючого попереднього договору, в той час, як він за нормою ч. 1 ст. 220 ЦК України є нікчемним. Зміст рішення дуже далекий від правовідносин за заявленою позовною вимогою та містить мотивацію інших правовідносин, які мають місце у випадку нотаріально посвідченого попереднього договору та при не виконанні його однією із сторін. Рішення суду першої інстанції виявилось не лише не вмотивованим та не обґрунтованим фактичними обставинами та відповідними їм нормами права, а містить висновки, що прямо суперечать нормам ЦК України.

Згідно статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, лише якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника Сергєєвої Н.В. дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги в межах вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів уважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Судовим розглядом встановлено та підтверджується наявними в матеріалах справи доказами, що 16 листопада 2020 року між Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» від імені, в інтересах якого на підставі Договору доручення № 18/09-2020-1ВЛД від 18 вересня 2020 року діє Товариство з обмеженої відповідальністю «Строй сіті фінанс» та ОСОБА_1 , укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № S.A.109 (а.с. 20-29).

Відповідно до п.1.1. попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна № S.A.109, сторони зобов`язуються в майбутньому, а саме в строки, передбачені абзацом другим пп. "б" п. 3.2 цього Попереднього договору, та в чіткій відповідності до усіх його умов та положень, укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна та нотаріально посвідчити його, предметом якого буде виступати однокімнатна квартира АДРЕСА_2 (Сто дев`ять), на шостому поверсі, загальною проектною площею 22,46 (Двадцять дві цілих сорок шість сотих) кв.м, (надалі за текстом - "Нерухоме майно), що знаходиться у багатоквартирному житловому будинку, за адресою: АДРЕСА_3 .

Згідно із заявою від 24.11.2021 підтверджено, ОСОБА_1 , повністю виконала свої зобов`язання за Попереднім договором № S.A.109 від 16.11.2020. Претензій матеріального характеру за цим договором у Повіреного Продавця та Покупця один до одного немає (а.с.10).

05.12.2021 та 04.12.2021 ОСОБА_1 зверталася до керівника АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» та директора Товариство з обмеженої відповідальністю «Строй сіті фінанс» з проханням надіслати належним чином засвідчену копію договору доручення № 18/09-2020-1ВЛД, укладеного 18.09.2020 між АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» та Товариство з обмеженої відповідальністю «Строй сіті фінанс», надіслати засвідчену належним чином копію договору доручення № 18/09-2020-1ВЛД від 18.09.2020 між між АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» та Товариство з обмеженої відповідальністю «Строй сіті фінанс», а також засвідчену належним чином копію довіреності № 467 від 01.06.2021 (а.с.11-14).

Копії квитанцій № 22895 від 16.12.2020 на суму 25 365 грн, №54430 від 17.09.2021 на суму 25 365 грн, № 43643 від 17.11.2020 на суму 304 095 грн, №36577 від 18.01.2021 на суму 25 365 грн, № 36929 від 18.02.2021 на суму 25 365 грн, № 37211 від 18.03.20021 на суму 25 365 грн, № 42614 від 18.06.2021 на суму 25 365 грн, № 129621 від 18.10.2021 на суму 25 365 грн, № 93032 від 19.04.2021 на суму 25 365 грн, № 49135 від 19.05.2021 на суму 25 365 грн, № 91831 від 19.07.2021 на суму 25 365 грн, № 31164 від 19.11.2021 на суму 22 144,50 грн, № 65121 від 06.08.2021 на суму 25 400 грн (а.с.31-743).

В суді першої та апеляційної інстанції позивач не заперечувала, що договір купівлі продажу Нерухомого майна укладений не був.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого або майнового права та інтересу.

У статтях 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів, в тому числі, вільне волевиявлення учасника правочину.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до частин першоїтретьої статті 635 ЦК України ( в редакції що діяла на час укладення попереднього договору) попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Оскільки попередній договір є одним із різновидів цивільних договорів, то йому властиві всі родові ознаки договорів.

Так, попередній договір вважається укладеним з моменту, коли сторони досягли угоди з усіх істотних умов договору. При цьому для попереднього договору, поряд з іншими його умовами, повинні бути визначені ті, які є суттєвими для основного.

Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Згідно із частиною третьою статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Відповідно до статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

За правилами частини другої статті 220 ЦК України у випадку, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

Зазначена частина друга статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони вчинили правочин у встановленій законом письмовій формі, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю чи частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї сторони договору.

Відповідно до ч.4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Згідно зі статтями 12, 13 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, при цьому суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом, тобто обов`язок доказування лежить на сторонах цивільно-правового спору.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (статті 76, 77 ЦПК України).

Відповідно до частин першої, п`ятої-шостої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

На підтвердження своїх позовних вимог позивач надала копію попереднього договору купівлі-продажу Нерухомого майна від 16.11.2020 року, а також докази виконання нею умов визначених пунктом 5.2 цього договору, а саме сплати забезпечувального платежу в розмірі 304 095 грн ( а.с. 33) та залишкової частини забезпечувального платежу в розмірі 301 159 грн відповідно до визначеного у договорі графіку у період з грудня 2020 по листопад 2021 року ( а.с. 20 29, а.с. 31 43).

Зазначене свідчить про часткове виконання попереднього договору, що був укладений у простій письмовій формі.

Колегія суддів зазначає, що законодавство України передбачає можливість визнавати у судовому порядку дійсним будь який договір, який підлягав нотаріальному посвідченню, але одна зі сторін ухилилася від цього (за певних умов).

Тому судова колегія не погоджується з висновком суду про неможливість застосування до спірних правовідносин вимог ст.220 ЦК України.

Разом з тим, однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК.

Подібні висновки містяться в постановах Верховного Суду від 06.09.2017, провадження №6-1288цс17, у постановах Верховного Суду від 25.06.2018 у справі №922/2981/16, від 18.08.2021 у справі №904/5868/18, від 04.03.2019 у справі №665/2266/16-ц, від 30.10.2019 у справі №140/2001/17, від 22.02.2021 у справі №545/440/18, від 21.04.2023 у справі №469/159/13-ц, від 09.12.2024 у справі №188/1196/19 та інших постановах Верховного Суду.

У постанові від 22.10.2019 у справі №909/68/18 Верховний Суд зазначив про те, що при вирішенні спорів, пов`язаних з визнанням правочинів, які підлягали нотаріальному посвідченню, дійсними (зокрема в порядку статті 220 ЦК), суду необхідно з`ясувати: - чи підлягав відповідний правочин нотаріальному посвідченню; - з яких причин його не було нотаріально посвідчено та чи втрачена можливість такого посвідчення; - чи не суперечить зміст правочину вимогам закону, оскільки в такому разі позов не може бути задоволений.

В супереч вимог ст.12, 81 ЦПК України позивач не доводила, обставин того, що він організував процедуру нотаріального посвідчення попереднього договору або це було обов`язком відповідача в силу вимог закону або договору, та що позивач, протягом з листопада 2020 звертався до відповідача з пропозицією з`явитись до нотаріальної контори для нотаріального посвідчення договору або був позбавлений можливості самостійно звернутись до нотаріуса для вирішення зазначеного питання. Саме обставини щодо неявки відповідача без повідомлення причин неявки до нотаріуса на визначені час та місце могли б засвідчувати ухилення від нотаріального посвідчення договору.

Ненадання відповідачем на вимогу позивачки належним чином засвідчених копій договору доручення № 18/09-2020-1ВЛД, укладеного 18.09.2020 між АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», а також засвідчену належним чином копію довіреності № 467 від 01.06.2021, не є належним доказом ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору.

Оскільки встановлені судом обставини не свідчать про ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову, судова колегія не знаходить підстав для перевірки відповідності вимог попереднього договору закону та існування можливості його нотаріального посвідчення станом на час вирішення справи по суті.

Застосування судом до спірних правовідносин правового висновку викладеного у постанові Верховного Суду від 03 червня 2021 року у справі № 522/970/18 є помилковим, оскільки у зазначеній справі поряд з вимогами про визнання попереднього договору дійсним були заявлені вимоги про визнання права власності на нерухоме майно, що викликало у суду обов`язок надавати оцінку наслідкам порушення встановленої законом форми попереднього договору.

Таким чином доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 знайшли своє часткове підтвердження, оскільки суд правильно вирішивши спір по суті помилився у мотивах прийнятого рішення.

Відповідно до пунктів 3,4 ч. 1, ч.4 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та ( або) резолютивної частини.

З огляду на зазначене апеляційну скаргу належить задовольнити частково, а рішення суду змінити, в задоволені позову належить відмовити з мотивів викладений в цій постанові.

Оскільки рішення суду змінено лише в частині мотивів відмови у задоволені позову понесені апелянтом судові витрати розподілу не підлягають.

На підставі викладеного та керуючись статтями 374, 376, 381, 382-384 ЦПК України, суд

Керуючись ст.ст. 374 ч.1п.1, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, -

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Київського районного суду м. Харкова від 04 лютого 2025 року змінити.

Викласти мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку тільки в випадках передбачених статтею 389 Цивільного процесуального кодексу України безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 11.09.2025

Головуючий О.Ю. Тичкова

Судді О.В. Маміна

Н.П. Пилипчук