ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Єдиний унікальний номер справи: 650/1727/25 Головуючий в суді І інстанції Сікора О.О.

Номер провадження: 22-ц/819/427/25 Доповідач Кутурланова О.В.
ПОСТАНОВА

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

02 вересня 2025 року м. Херсон

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого (суддя-доповідач)Кутурланової О.В.,
суддів:Воронцової Л.П.,
Майданіка В.В.,
секретарОлійник К.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Ютс-Агропродукт» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 11 квітня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 , від імені якого діє адвокат Бєліков Андрій Андрійович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» про розірвання договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В:

У березні 2025 року ОСОБА_1 , від імені якого діє адвокат Бєліков А.А., звернувся до суду з позовом до ТОВ «ЮТС-Агропродукт» про розірвання договору оренди землі.

В обґрунтування вимог представник позивача посилався на те, що 10.11.2011 року між позивачем та ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди землі №00775.

19.12.2014 року право оренди земельної ділянки передано ПП «ЮТС-Агропродукт Плюс».

28.12.2017 року між ПП «ЮТС-Агропродукт Плюс» та ТОВ «ЮТС-Агропродукт» укладена додаткова угода про заміну сторони у договорі оренди землі, за якою право оренди належної позивачу земельної ділянки перейшло до нового орендаря.

Відповідно до договору, орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне володіння і користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 9.6723 га, яка розташована на території Максимо-Горьківської сільської ради Бериславського району Херсонської області, кадастровий номер земельної ділянки :02:021:0032, нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 292 542, 16 грн.

Відповідно до Додаткової угоди орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 6, 65 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки за рік оренди до 31 грудня кожного року, договір укладено строком до 31.12.2031 року.

01.01.2018 року між позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС- Агропродукт» укладено договір оренди землі №00775.

Відповідно до договору, орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне володіння і користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 4.9597 га, яка розташована на території Максимо-Горьківської сільської ради Бериславського району Херсонської області, кадастровий номер земельної ділянки :02:001:0047, нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 146 271, 07 грн.

Відповідно до Додаткової угоди орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 6,65 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки за рік оренди до 31 грудня кожного року, договір укладено строком до 31.12.2031 року.

Відповідно до Договору оренди землі (щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:021:0032) орендна плата складає 19 454,04 грн. за рік. Сума заборгованості складає 19 454,04 х 3 = 58 362,12 грн.

Відповідно до Договору оренди землі (щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:001:0047) орендна плата складає 9 727,02 грн. за рік. Сума заборгованості складає 9 727,02 х 3 = 29 181,06 грн.

Таким чином, відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити орендну плату за 2022, 2023, 2024 роки до 31 грудня кожного року за кожним з Договорів оренди, проте по теперішній час не виконав вказаних зобов`язань, що відповідно до ст.32 Закону України «Про оренду землі» є підставою для розірвання Договору оренди землі.

Зазначаючи, що систематична несплата орендної плати, невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням та відсутність будь-яких дій з боку відповідача щодо виконання договору свідчать про істотне порушення умов оренди, позивач просив суд:

- розірвати договір оренди землі від 10.11.2011 року №00775, укладений між ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» (новий орендар ТОВ «ЮТС-Агропродукт» на підставі додаткової угоди від 28.12.2017 року) та ОСОБА_1 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 38005777 щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:021:0032;

- розірвати договір оренди землі від 01.01.2018 року ТОВ «ЮТС- Агропродукт» та ОСОБА_1 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 26968505 щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:001:0047.

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 11 квітня 2025 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено.

Розірвано договір оренди землі від 10.11.2011 року №00775, укладений між ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» (новий орендар ТОВ «ЮТС- Агропродукт» на підставі додаткової угоди від 28.12.2017 року) та ОСОБА_1 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 38005777 щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:021:0032.

Розірвано договір оренди землі від 01.01.2018 року між ТОВ «ЮТС- Агропродукт» та ОСОБА_1 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 26968505 щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:001:0047..

Стягнуто з ТОВ «ЮТС-Агропродукт» на користь ОСОБА_1 витрати на судовий збір в розмірі 1 937,00 грн.

В апеляційній скарзі представник ТОВ «ЮТС-Агропродукт» - Журик А.Л., посилаючись на незаконність рішення суду першої інстанції, неповне встановлення обставин, що мають значення для справи, порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просив рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовити у повному обсязі.

У письмовому відзиві на скаргу адвокат Бєліков А.А., який діє від імені ОСОБА_1 , посилаючись на безпідставність доводів апеляційної скарги та законність рішення, просив скаргу залишити без задоволення, а рішення суду без змін.

Щодо наявності змін у суб`єктному складі сторін жоден із учасників справи не зазначали, відповідних клопотань про залучення до участі у справі третіх осіб чи правонаступників сторони не заявляли, а тому апеляційний суд виходить з наявної в матеріалах справи інформації, яка була актуальною на час постановлення судом першої інстанції оскаржуваного рішення.

Учасники справи належним чином повідомлені про розгляд справи шляхом направлення судових повісток на їх електронні адреси.

Адвокат Бєліков А.А., який діє від імені ОСОБА_1 , надав до суду заяву про розгляд справи за його відсутності та відсутності позивача.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і заявлених вимог, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до частини першої, другої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення суду першої інстанції, в межах доводів апеляційних скарг та вимог заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Як вбачається зі змісту позовних вимог, ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТОВ «ЮТС-Агропродукт» про розірвання договору оренди земельної ділянки, посилаючись на те, що відповідач (орендар) не виконав обов`язок зі сплати орендної плати за 2022-2024 роки, що є підставою для його розірвання.

Судом встановлено та з матеріалів справи вбачається, що відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформованих 14.03.2025 року на запит ОСОБА_2 , об`єктом нерухомого майна є земельна ділянка загальною площею 9,6723 га, яка розташована в Херсонській області, Бериславському районі, на території Максимо-Горьківської сільської ради, кадастровий номер ділянки: :02:021:0032.

Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 206. Дата державної реєстрації: 02.09.2020. Право власності на земельну ділянку належить ОСОБА_1 .

Підставою для державної реєстрації права власності є Державний акт на право приватної власності на землю, серія ІІ-ХС, № 007156, виданий 25.12.2001 року Максимо-Горьківською сільською радою.

Крім того, згідно з записом № 38005777 від 14.01.2015 року, за ТОВ «ЮТС-Агропродукт» зареєстровано право оренди земельної ділянки, що виникло на підставі договору оренди землі від 10.11.2011 року, договору про заміну сторони в договорі оренди від 19.12.2014 року, додаткової угоди від 28.12.2017 року, та іншої додаткової угоди від 26.12.2023 року, і зареєстровано державним реєстратором Миляцької сільської ради Бериславського району Херсонської області Ковш М.В. Умови оренди передбачають строк дії до 31.12.2031 року.

Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформованих 19.03.2025 року на запит ОСОБА_2 , об`єктом нерухомого майна є земельна ділянка загальною площею 4,9597 га, яка розташована в Херсонській області, Бериславському районі, на території Максимо-Горьківської сільської ради кадастровий номер ділянки: :02:001:0047. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 206. Дата державної реєстрації 21.06.2017 року. Право власності на земельну ділянку належить ОСОБА_1 .

Підставою для державної реєстрації права власності є розпорядження, серія 777, видане 14.12.2016 року Бериславською районною державною адміністрацією на підставі витягу з Державного земельного кадастру, серія НВ-016, виданого 03.10.2016 року Відділом Держгеокадастру у Бериславському районі Херсонської області.

Згідно з записом № 26968505 від 04.07.2018 року за ТОВ «ЮТС-Агропродукт» зареєстровано право оренди земельної ділянки, що виникло на підставі договору оренди землі від 01.01.2018 року, додаткової угоди від 26.12.2023 року та зареєстровано державним реєстратором Миляцької сільської ради Бериславського району Херсонської області Розковерко О.С. Умови оренди передбачають строк дії договору до 31.12.2031 року.

10.11.2011 року між позивачем та ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладеного договір оренди землі №00775.

19.12.2014 року право оренди земельної ділянки передано ПП «ЮТС-Агропродукт Плюс».

28.12.2017 року між ПП «ЮТС-Агропродукт Плюс» та ТОВ «ЮТС-Агропродукт» укладена додаткова угода про заміну сторони у договорі оренди землі, за якою право оренди належної позивачу земельної ділянки перейшло до нового орендаря.

Відповідно до договору орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне володіння і користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 9.6723 га, яка розташована на території Максимо-Горьківської сільської ради Бериславського району Херсонської області, кадастровий номер земельної ділянки :02:021:0031, нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 292 542, 16 грн.

Відповідно до Додаткової угоди орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 6,65 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки за рік оренди до 31 грудня кожного року. Договір укладено строком до 31.12.2031 року.

01.01.2018 між позивачем та ТОВ «ЮТС-Агропродукт» укладеного договір оренди землі №00775.

Відповідно до договору, орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне володіння і користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 4.9597 га, яка розташована на території Максимо-Горьківської сільської ради Бериславського району Херсонської області, кадастровий номер :02:001:0047, нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 146 271, 07 грн.

Відповідно до Додаткової угоди орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 6,65 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки за рік оренди, до 31 грудня кожного року. Договір укладено строком до 31.12.2031 року.

Відповідно до Договору оренди землі (щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:021:0032) орендна плата за об`єкт оренди складає 19 454,04 грн. за рік, сума заборгованості складає 19 454,04 х 3 = 58 362,12 грн.

Відповідно до Договору оренди землі (щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:001:0047) орендна плата за об`єкт оренди складає 9 727,02 грн. за рік, сума заборгованості складає 9 727,02 х 3 = 29 181,06 грн.

Таким чином, відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити орендну плату за 2022, 2023, 2024 роки до 31 грудня кожного року за кожним з Договорів оренди, проте по теперішній час не виконав зобов`язань.

Відповідно до листа-довідки Новорайської сільської військової адміністрації № 01-12/635/25 від 18.03.2025, наданої на запити адвоката Бєлікова А.А., земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які перебувають в оренді ТОВ «ЮТС-Агропродукт», станом на 17.03.2025 року не використовуються, їх обробіток не здійснюється. Огляд (обстеження) вищевказаних ділянок безпосередньо представниками Новорайської СВА не проводився, а ТОВ «ЮТС-Агропродукт» не брало участі у процесах обстеження та розмінування земель. Очистка території проводилася виключно військовими групами з розмінування в межах ініціативи Херсонської ОВА в рамках гуманітарного розмінування територій громади.

Крім того, адміністрація повідомила, що деякі інші користувачі земель сільськогосподарського призначення співпрацювали з військовими групами, допомагаючи в розмінуванні або самостійно проводили такі роботи за власний рахунок. У результаті ці землекористувачі вже використовують як власні, так і орендовані ділянки, на відміну від ТОВ «ЮТС-Агропродукт».

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що відповідач систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням договору. При цьому відповідач не довів, що невиконання ним своїх зобов`язань за договором оренди сталося з причин, які не залежали від його волі або були наслідком форс-мажорних обставин, а також існування об`єктивної неможливості використання орендованих земельних ділянок за їх цільовим призначенням. Посилання на воєнний стан або лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року не є достатніми підставами для безумовного звільнення від виконання зобов`язань, оскільки такий лист носить загальний характер і не містить ідентифікації конкретного зобов`язання відповідача. А відповідачем наявність форс-мажору даному випадку та його безпосередній вплив на виконання зобов`язань Товариства не доведено.

Колегія суддів в цілому погоджується з вказаним висновком.

Відповідно до частини другої статті792ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Правилами частини першої статті2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.

Договір оренди землі, відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі», це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з частиною першою статті15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24,25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Орендодавець, відповідно до абзацу п`ятого частини першоїстатті 24 Закону України «Про оренду землі», має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт.

Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату» орендної плати.

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня 2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).

У справі, що переглядається, суд першої інстанції встановив, що ТОВ«ЮТС-Агропродукт» систематично невиплачувало ОСОБА_1 орендну плату у строки, визначені умовами укладеного між ними договору та додатковими угодами про оренду землі, що відповідно до наведених норм права є підставою для розірвання договорів оренди відповідно до пункту «д» частини першої статті141 ЗК України.

Відповідно висновку, викладеному у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі№ 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Оскільки позивач мотивував позовні вимоги тим, що ТОВ «ЮТС-Агропродукт» вчасно не сплачувало орендну плату за 2022 - 2024 роки, тому саме відповідач повинен був спростувати належними та допустимими доказами твердження позивача про несплату орендної плати в обумовлений в договорі термін до 31 грудня поточного року, чого ним зроблено не було.

Відповідач факт невиплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки не заперечує, посилаючись на те, що заборгованість по орендній платі за вказаний період виникла виключно з обставин, пов`язаних з військовою агресією рф проти України, що стало підставою для введення військового стану з 24 лютого 2022 року та окупацією Херсонської області.

Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.

У зв`язку із запровадження на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов`язань.

У постанові Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21 зазначено, що: «статтею 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Так, форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16 липня 2019 року у справі №917/1053/18 та у постанові від 09 листопада 2021 у справі №913/20/21».

Отже, орендар повинен довести факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, або ж виконання договірних зобов`язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов`язань.

Відповідно до частини 1 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених у статті762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).

Згідно з положеннями частини шостої статті762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Спірна земельна ділянка розташована на території села Максима Горького, що відноситься до Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області, яка у період з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасово окупацією рф, а з 11 листопада 2022 року Новорайська сільська територіальна громада Бериславського району Херсонської області віднесена до території можливих бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, а також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року№ 376, який є чинним.

Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.

З огляду на викладене, апеляційний суд доходить висновку, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем доведено факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, а саме існування форс-мажорних обставин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік, оскільки земельна ділянка, що розташована на території села Максима Горького та відноситься до Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району в період з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією, тому в 2022 році орендар значною мірою був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів в 2022 році.

За таких обставин колегія суддів вважає обґрунтованими доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договором оренди земельної ділянки.

Обґрунтовуючи свої заперечення щодо неможливості виплати орендної плати за 2023, 2024 роки відповідач посилається на наявність обставин непереборної сили, за які він не відповідає, що унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період, зокрема не можливості використання орендованих земельних ділянок позивача через її потенційне замінування та існування загрози для життя і здоров`я працівників при обробітку земельної ділянки.

Проте належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження вказаних обставин відповідачем не надано.

Спірні земельні ділянки розташовані на території села Максима Горького, що відноситься до Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області, яка з 11 листопада 2022 року віднесена до території можливих бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, а також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року№ 376, який є чинним.

Бойові дії у 2023 та 2024 роках на вказаній території не велися.

Документів на підтвердження забруднення спірних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами матеріали справи не містять.

Відповідно до листа - довідки Новорайської сільської військової адміністрації № 01-12/635/25 від 18 березня 2025 року земельні ділянки, що перебувають в оренді ТОВ «ЮТС-Агропродукт» комісією військової адміністрації не обстежувалися та забрудненими вибухонебезпечними предметами не визнавалися.

Відповідачем не надано жодних доказів на підтвердження вчинення ним будь-яких дій, спрямованих на обстеження земельних ділянок з метою подальшого їх використання за цільовим призначенням.

Посилання представника Товариства на розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації від 31 жовтня 2023 року №163 та від 06 лютого 2024 року №29, якими ТОВ «ЮТС-Агропродукт» надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землі комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов`язання за період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2023 року та з 01 січня 2024 року по 31 березня 2024 року відповідно, висновки суду першої інстанції щодо недоведеності наявності обставин, які унеможливлювали сплату орендної плати за 2023, 2024 роки не спростовують. Вказані розпорядження видані лише у зв`язку з потенційною загрозою забруднення земельних ділянок господарства вибухонебезпечними предметами та не містять відомостей щодо визнання спірних земельних ділянок забрудненими вибухонебезпечними предметами і не звільняють Товариство від обов`язку сплачувати орендну плату за орендовані земельні ділянки приватної власності.

Доводи апеляційної скарги щодо неможливості здійснення господарської діяльності через знищення та розкрадання майна Товариства, зокрема сільськогосподарської техніки, колегія суддів також відхиляє, оскільки відповідачем не доведено втрату всієї техніки та обладнання, необхідного для обробки землі та неможливості залучення такої техніки на правах оренди.

За таких обставин, колегія суддів вважає безпідставними доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2023-2024 роки за договором оренди земельної ділянки.

Отже, суд першої інстанції дійшов в цілому правильного висновку, що спірні договори оренди землі за вимогою позивача можуть бути достроково розірвані з підстав неналежного виконання умов договору, а саме: систематичного (два і більше разів) невиконання обов`язків зі сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору.

Повно та всебічно дослідивши обставини у справі та надані докази, суд першої інстанції обґрунтовано задовольнив позовні вимоги про розірвання договору оренди землі.

Керуючись статтями 374,375,381-384 ЦПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» залишити без задоволення.

Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 11 квітня 2025 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом 30 днів з дня набрання законної сили.

Повний текст постанови виготовлено 10 вересня 2025 року.

Головуючий О.В.Кутурланова

Судді: Л.П.Воронцова

В.В.Майданік