Справа № 138/2162/24
Провадження № 22-ц/801/1421/2025
Головуючий у суді 1-ї інстанції Холодова Т. Ю.
Доповідач:Панасюк О. С.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 серпня 2025 рокуСправа № 138/2162/24м. Вінниця

Вінницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Панасюка О. С. (суддя доповідач),

суддів Ковальчука О. В., Сала Т. Б.,

з участю секретаря судового засідання Луцишина О. П.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, приватний нотаріус Вінницького міського нотаріального округу Посвятенко Ю. Д., про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Могилів-Подільського міськрайонного суду Вінницької області у складі судді Холодової Т. Ю. від 10 квітня 2025 року,

встановив:

У липні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з цим позовом, за яким просив перевести на нього права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу № 84 земельної ділянки, площею 2,2577 га, з кадастровим номером :02:000:0195, розташованої на території Суботівської сільської ради Могилів-Подільського району Вінницької області, укладеним 16 січня 2023 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , який посвідчений приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Посвятенком Ю. Д.

На обґрунтування позовних вимог покликався на те, що 01 червня 2016 року між ним та ОСОБА_2 укладено договір оренди вищезазначеної земельної ділянки строком на 49 років, проте цей договір був достроково розірваний рішенням Могилів-Подільського міськрайонного суду Вінницької області від 31 серпня 2022 року у справі № 138/125/21.

Крім того сторони домовились про купівлю-продаж цієї земельної ділянки, у зв`язку з чим 08 червня 2016 року він передав ОСОБА_2 кошти у сумі 10 000 доларів США у якості оплати предмету купівлі, які пізніше були стягнуті на його користь за рішенням Могилів-Подільського міськрайонного суду Вінницької області від 09 травня 2023 року у справі № 138/547/22 як безпідставно отримані. Під час цього судового розгляду він дізнався, що 16 січня 2023 року ОСОБА_2 продав цю ж земельну ділянку ОСОБА_3 за договором купівлі-продажу № 84, який посвідчений приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Посвятенком Ю. Д.

Звертав увагу, що рішенням Могилів-Подільського міськрайонного суду Вінницької області від 09 травня 2023 року у справі № 138/547/22 встановлена обставина, яка не підлягає повторному доказуванню про те, що представник ОСОБА_4 надав суду копію повідомлення приватного нотаріуса Серебрякової Ю. В. від 17 червня 2022 року, адресованого ОСОБА_1 , в якому зазначено, що він має намір продати земельну ділянку сільськогосподарського призначення, площею 2,2577 га, з кадастровим номером :02:000:0195 за 600 000 грн 00 к. Це повідомлення ОСОБА_1 отримав 28 червня 2022 року, що підтверджується його особистим підписом. Пропозицію про продаж земельної ділянки ОСОБА_2 надав ОСОБА_1 фактично уже після звернення до суду з позовом, оскільки повідомлення нотаріуса датоване 17 червня 2022 року і сума купівлі-продажу землі уже зазначена в розмірі 600 000 грн 00 к., що станом на дату повідомлення еквівалентно 20512,82 доларів США відповідно до офіційного курсу гривні Національного банку України, а саме 29 грн 25 к. за 1 (один) долар та не відповідає раніше обумовленій між сторонами сумі коштів. Більш того, в подальшому ОСОБА_2 здійснив продаж тієї ж земельної ділянки іншій особі лише за 150 000 грн 00 к., що на переконання суду вказувало на штучність дій ОСОБА_2 з метою ухилення від виконання раніше досягнутих домовленостей між сторонами, а не про небажання ОСОБА_1 купити у відповідача земельну ділянку.

З посиланням на положення статті 9 Закону України «Про оренду землі» вважав, що в цьому випадку ОСОБА_2 була змінена істотна умова договору купівлі-продажу земельної ділянки, зокрема ціну її продажу з 600 000 грн 00 к. на 150 000 грн 00 к., проте в порушення порядку, передбаченого абзацом 2 4 статті 130-1 Земельного кодексу України (далі ЗК України) його не було повідомлено про такі зміни шляхом направлення письмового повідомлення про намір продажу земельної ділянки за ціною 150 000 грн 00 к., що призвело до порушень його прав, як орендаря земельної ділянки, на переважне право купівлі належної ОСОБА_2 земельної ділянки сільськогосподарського призначення.

Рішенням Могилів-Подільського міськрайонного суду Вінницької області від 10 квітня 2025 року у позові відмовлено.

Повернуто ОСОБА_1 грошові кошти у загальному розмірі 150 000 грн 00 к., внесені ним на депозитний рахунок Територіального управління державної судової адміністрації в Вінницькій області відповідно до платіжної інструкції № 0.0..1 від 20 липня 2024 року з призначенням платежу «за викуп земельної ділянки».

Відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції прийшов до висновку, що на момент укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки ОСОБА_1 втратив статус орендаря. Договір оренди був достроково розірваний рішенням суду від 31 серпня 2022 року, яке набрало законної сили 02 листопада 2022 року, тоді як договір купівлі-продажу було укладено 16 січня 2023 року. Крім того позивач не скористався своїм переважним правом на купівлю, коли воно в нього було. Суд зазначив, що оскільки позивач не надав доказів, що він повідомив нотаріуса про своє бажання придбати ділянку у встановлений місячний термін після отримання повідомлення про намір її продажу за 600 000 грн 00 к., він вважається таким, що відмовився від свого переважного права.

Крім того оскільки суд відмовив у задоволенні позову, підстава для знаходження коштів, внесених ОСОБА_1 на депозитний рахунок суду, відпала, то вони підлягають поверненню.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , посилаючись на порушення судом норм процесуального права, неправильне застосування норм матеріального права, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, просив рішенням Могилів-Подільського міськрайонного суду Вінницької області від 10 квітня 2025 року скасувати та ухвалити нове про задоволення позову.

На обґрунтування доводів апеляційної скарги покликався на ті ж обставини, що й в позовній заяві. Зазначав, що було порушено його переважне право як орендаря на придбання земельної ділянки за ціною 150 000 грн 00 к. Крім того звертав увагу на те, що він раніше сплатив 10 000 доларів США (еквівалент 292 500 грн 00 к.) за цю землю, що підтверджує його намір придбати її. Вказував, що суд першої інстанції не дав оцінки договору оренди цієї ж земельної ділянки, укладеному між ним та ОСОБА_2 19 квітня 2016 року, право оренди за яким не зареєстроване у встановленому законом порядку.

Представник ОСОБА_3 адвокат Варцаба С. А. подав відзив на апеляційну скаргу, за яким просив залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін, як таке, що ухвалене з дотриманням норм процесуального права, відповідно до обставин справи, встановлених на їх підставі правовідносин сторін та норм матеріального права, якими вони регулюються.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах заявлених вимог та доводів апеляційної скарги апеляційний суд прийшов до висновку, що вона задоволенню не підлягає з огляду на таке.

Частинами першою третьою статті 367 Цивільного процесуального кодексу України (далі ЦПК України) передбачено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Згідно з частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Суд першої інстанції установив, що ОСОБА_2 належала земельна ділянка, площею 2,2577 га, з кадастровим номером :02:000:0195, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Суботівської сільської ради Могилів-Подільського району Вінницької області, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 331377330 від 05 травня 2023 року.

01 червня 2016 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено договір оренди цієї земельної ділянки строком на 49 років, який було достроково розірвано рішенням Могилів-Подільського міськрайонного суду Вінницької області від 31 серпня 2022 року у справі № 138/125/21, залишеним без змін постановою Вінницького апеляційного суду від 02 листопада 2022 року.

Рішенням Могилів-Подільського міськрайонного суду Вінницької області від 09 травня 2023 року у справі № 138/547/22 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення безпідставно отриманих коштів встановлено, що 28 червня 2022 року, тобто під час дії договору оренди земельної ділянки від 01 червня 2016 року, ОСОБА_1 отримав повідомлення приватного нотаріуса Серебрякової Ю. В. від 17 червня 2022 року, в якому зазначено, що ОСОБА_2 , як власник земельної ділянки сільськогосподарського призначення, площею 2,2577 га, з кадастровим номером :02:000:0195, має намір щодо її продажу за 600 000 грн 00 к.

Відповідно до частин першої, другої, шостої статті 9 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час отримання ОСОБА_1 повідомлення про намір ОСОБА_2 здійснити продаж земельної ділянки) орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається. У разі продажу земельної ділянки на земельних торгах реалізація переважного права купівлі земельних ділянок на земельних торгах здійснюється на умовах та в порядку, визначеному статтями 135-139 ЗК України.

Орендодавець зобов`язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається. У разі продажу земельної ділянки на земельних торгах орендар повідомляється про намір продати земельну ділянку на умовах та в порядку, визначених статтею 135 ЗК України. У разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення (крім продажу її на земельних торгах) орендар повідомляється у порядку, визначеному статтею 130-1 ЗК України.

Реалізація переважного права купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення здійснюється в порядку, передбаченому ЗК України.

Згідно з частинами першою, третьою статті 130-1 ЗК України (у тій же редакції) переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають такі суб`єкти:

а) у першу чергу особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення (металічні руди кольорових металів, металічні руди благородних металів, металічні руди рідкіснометалевих та рідкісноземельних металів, радіоактивних металів, електро- та радіотехнічна сировина), якщо відповідно до інформації, отриманої з Державного земельного кадастру, така земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування, крім земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності особи, яка використовує земельну ділянку на праві власності, оренди, емфітевзису, суперфіцію, а також крім земельних ділянок для садівництва;

б) у другу чергу орендар земельної ділянки.

Суб`єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення другої черги може реалізувати таке право у разі відсутності суб`єкта першої черги або відмови суб`єкта першої черги від реалізації такого права.

За наявності переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення її власник зобов`язаний не пізніш як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У разі якщо продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється не на земельних торгах, заява про державну реєстрацію такого наміру подається у визначений цією частиною строк нотаріусу, який здійснюватиме нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, разом з проектом такого договору. Нотаріус зобов`язаний протягом трьох робочих днів повідомити про такий намір суб`єктів переважного права цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Суб`єкт переважного права вважається повідомленим про зазначений намір також у разі його відмови отримати повідомлення, про що є відповідна позначка, або якщо повідомлення повернулося до нотаріуса у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання.

Суб`єкти переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення першої черги встановлюються шляхом отримання витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку. У разі якщо в такому витягу відсутня інформація про наданий відповідний спеціальний дозвіл на користування надрами, вважається, що власник такого дозволу не має переважного права купівлі такої земельної ділянки.

Суб`єкти переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення другої черги встановлюються шляхом отримання відомостей із Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Суб`єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, який бажає скористатися таким переважним правом, зобов`язаний повідомити про це нотаріуса цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Протягом місяця з дня отримання такого повідомлення нотаріус за погодженням із продавцем земельної ділянки повинен призначити день і час укладення договору купівлі-продажу та повідомити про це суб`єкта переважного права купівлі земельної ділянки, який виявив бажання скористатися таким правом, цінним листом з описом вкладень та повідомлення про вручення.

У разі якщо протягом місяця з дня, коли суб`єкт переважного права був належним чином повідомлений нотаріусом про намір щодо продажу земельної ділянки, такий суб`єкт не повідомив належним чином нотаріуса про своє бажання скористатися переважним правом або відмовився від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, або не з`явився для укладення такого договору у день і час, призначені нотаріусом (за умови отримання повідомлення про вручення суб`єкту переважного права повідомлення про призначення дати та часу укладення договору купівлі-продажу або повідомлення про відмову від отримання такого повідомлення або якщо повідомлення повернуто нотаріусу у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання), вважається, що такий суб`єкт переважного права відмовився від свого переважного права.

У разі зміни власником земельної ділянки ціни та інших умов договору купівлі-продажу процедура, передбачена абзацами другим четвертим цієї частини, здійснюється повторно.

Вимоги цієї частини не поширюються на випадки продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення:

суб`єкту переважного права купівлі земельної ділянки першої черги;

суб`єкту переважного права купівлі земельної ділянки другої черги, за умови відсутності суб`єкта переважного права купівлі земельної ділянки першої черги або у разі надання ним письмової відмови від реалізації свого переважного права.

У разі якщо протягом місяця з дня спливу строку, зазначеного в абзаці першому цієї частини, договір купівлі-продажу земельної ділянки не був укладений, процедура, передбачена абзацами другим четвертим цієї частини, здійснюється повторно.

Установивши, що договір оренди земельної ділянки площею 2,2577 га, з кадастровим номером :02:000:0195, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Суботівської сільської ради Могилів-Подільського району Вінницької області, укладений ОСОБА_2 та ОСОБА_1 розірвано, суд першої інстанції прийшов до правильного висновку, що з 02 листопада 2022 року ОСОБА_1 втратив статус орендаря належної, а отже й переважне право її купівлі.

Отже перешкод на укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки з новою орендаркою цієї ділянки ОСОБА_3 , в тому числі і за ціною значно нижчою, ніж він пропонував купити її ОСОБА_1 , який у встановлений законом місячний строк з дня, коли він був належним чином повідомлений нотаріусом про намір щодо продажу земельної ділянки, не повідомив належним чином нотаріуса про своє бажання скористатися переважним правом або відмовився від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, не мав. Відповідно оскільки ОСОБА_1 втратив переважне право на придбання земельної ділянки на нього не можуть бути переведені права та обов`язки покупця за договором її купівлі продажу, укладеним 16 січня 2023 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .

Щодо доводів апеляційної скарги про підписання (укладення) 19 квітня 20216 року іншого договору оренди цієї ж земельної ділянки з ОСОБА_2 , право оренди за яким не було зареєстроване і якому суд не дав оцінки у своєму рішенні, то апеляційний суд звертає увагу, що такий договір у справі відсутній.

Відповідно до частини п`ятої статті 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом (стаття 17 цього Закону).

У Постанові від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 Велика Палата Верховного Суду виснувала, зокрема таке:

«8.16. Таким чином, у зв`язку зі змінами в законодавстві з 01.01.2013 Договір не міг бути зареєстрований. Натомість закон передбачає проведення державної реєстрації права оренди, зокрема, на підставі укладеного в установленому порядку договору оренди землі (частини перша та шоста статті 6 Закону № 161-XIV; пункт 1 частини першої статті 27 Закону № 1952-IV у редакціях, чинних на час підписання Договору).

8.17. Аналіз Закону № 161-XIV у наведеній вище редакції з урахуванням консенсуальної природи договору оренди землі дозволяє зробити низку висновків.

8.18. Насамперед слід звернути увагу на те, що концепція розмежування дати укладення договору оренди землі і дати набрання ним чинності властива законодавству, яке діяло до 01.01.2013. Однак після описаних вище законодавчих змін слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01.01.2013), з якого у його сторін виникають права і обов`язки у зобов`язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права (третє речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання Договору).

8.19. Стаття 17 Закону № 161-XIV у тій самій редакції передбачає, що об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Таким чином, Закон № 161-XIV у вказаній вище редакції не визначає акт приймання-передачі як документ, яким здійснюється передання земельної ділянки, а передбачає, що таке передання відбувається шляхом державної реєстрації речового права оренди. Відтак земельна ділянка вважається переданою орендарю з моменту державної реєстрації права оренди, і з цього ж моменту в нього виникає відповідне речове право».

Отже, навіть за наявності договору оренди землі від 16 квітня 2016 року ОСОБА_1 не набув за ним речових прав орендаря земельної ділянки, зокрема й на переважне право її купівлі, до моменту державної реєстрації права оренди, незалежно від наявності підписаного між сторонами акту приймання-передачі об`єкта оренди. Тобто він не став орендарем земельної ділянки в розумінні статті 5 Закону України «Про оренду землі» особою, якій належало право володіння і користування земельною ділянкою.

Таким чином доводи апеляційної скарги не є істотними і не дають підстав для висновку про порушення судом норм процесуального права чи неправильне застосування норм матеріального права, що є підставами для скасування чи зміни рішення суду першої інстанції.

Європейський суд з прав людини вказав що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року). Оскаржене судове рішення відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.

За змістом статті 374 ЦПК України апеляційний суд залишає судове рішення без змін, а скаргу без задоволення, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права (стаття 375 ЦПК України).

Керуючись статтями 367, 369, 374, 375, 382, 384, 389, 390 ЦПК України апеляційний

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а рішення Могилів-Подільського міськрайонного суду Вінницької області від 10 квітня 2025 року без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

(Повний текст судового рішення виготовлено 02 вересня 2025 року).

Головуючий О. С. Панасюк

Судді: О. В. Ковальчук

Т. Б. Сало