ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Постанова

іменем України

справа №650/1635/25

провадження №22ц/819/418/25

03 вересня 2025 року м. Херсон

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючий: Бездрабко В.О. (суддя-доповідач),

судді: Базіль Л.В.,

Радченко С.В.

секретар: Олійник К.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТСАГРОПРОДУКТ» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 09 квітня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Сікори О.О., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС АГРОПРОДУКТ» про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати,

в с т а н о в и в :

Зміст позовних вимог

В березні 2025 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТСАГРОПРОДУКТ» (надалі ТОВ «ЮТСАГРОПРОДУКТ») про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати.

Позов мотивований тим, що ОСОБА_1 на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку від 07 травня 2003 року є власником земельної ділянки для ведення сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :03:037:0003, загальною площею 9,0689 га, що розташована на території Степнянської сільської ради Бериславського району Херсонської області

09 червня 2006 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди землі кадастровий номер :03:037:0003, загальною площею 9,0689 га.

Угодою від 03 лютого 2015 року ТОВ ««Югтранзитсервіс-Агропродукт» передало право оренди земельної ділянки новому орендарю ПП «ЮТСАГРОПРОДУКТ ПЛЮС», який додатковою угодою від 28 грудня 2017 року також передало право оренди на землю на користь ТОВ «ЮТСАГРОПРОДУКТ».

Згідно зазначеної додаткової угоди нормативна грошова оцінка земельної ділянки визначена в розмірі 308 539,65 грн., розмір орендної плати - 5,91 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що в грошовому виразі становить 18 234,69 грн. Пунктом 4.5 додаткової угоди погоджено, що орендна плата вноситься орендарем з 01 серпня до 31 грудня кожного року. Строк дії договору оренди встановлено до 31 грудня 2027 року.

Відповідачем порушено умови договору оренди землі та не сплачено орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки. Загальна сума боргу склала 54 704,07 грн.

Посилаючись на систематичну несплату орендної плати, невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням та відсутність будь-яких дій з боку відповідача щодо виконання умов договору, що свідчать про істотне порушення умов оренди, позивач просив:

розірвати договір оренди землі від 19 червня 2006 року, зі змінами в редакції згідно додаткової угоди №1100221 від 28 грудня 2017 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки з кадастровим номером :03:037:0003; стягнути з ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь позивача заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 54 704,07грн.; вирішити питання розподілу судових витрат.

Рішення суду першої інстанції

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 09 квітня 2025 року позов ОСОБА_1 задоволений.

Постановлено стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 54 704,07 грн.

Розірвано договір оренди землі від 19 червня 2006 року, який укладений між ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт», зі змінами в редакції згідно додаткової угоди № 100221 від 28 грудня 2017 року.

Стягнуто з ТОВ «ЮТС АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати з оплати судового збору в розмірі 2422,40 грн. та витрати на правничу допомогу у розмірі 10 000,00 грн.

Рішення суду мотивовано, тим що відповідач систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати за 2022-2024 роки, що є істотним порушенням умов договору відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» та статті 651 ЦК України. При цьому суд виходив з того, що у матеріалах справи відсутні докази, що систематична несплата орендної плати була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов`язань. Крім того, суд виходив з того, що заборгованість з орендної плати підлягає стягненню без врахування податків та зборів, оскільки відповідач не надав доказів виконання обов`язку податкового агента щодо їх утримання та перерахування.

Доводи апеляційної скарги

Не погодившись з рішенням суду від 09 квітня 2025 року, ТОВ «ЮТС АГРОПРОДУКТ» подало апеляційну скаргу, в якій посилаючись на неповне з`ясування судом фактичних обставин справи, неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалите нове судове рішення про відмову ОСОБА_1 у задоволені позовних вимог.

Скаржник зазначив, що ТОВ «ЮТС АГРОПРОДУКТ» та орендодавцем існують земельні правовідносини. З 24 лютого 2022 року у зв`язку зі збройною агресією військами рф частина території України, включаючи Херсонську область та земельні ділянки Бериславського району були тимчасово окуповані, у зв`язку з чим ТОВ «ЮТС АГРОПРОДУКТ» не мало можливості здійснювати господарську діяльність на орендованих ділянках. Після звільнення території Бериславського району Херсонської області підприємство не припустило до оброблення земель сільськогосподарського призначення, оскільки земельні угіддя забрудненні вибуховонебезпечними предметами. Крім того, майно товариства під час окупації території Бериславського району було розграбовано.

28 лютого 2022 року Торгово промислова Палата опублікувала на своєму офіційному сайті лист, яким визнала військову агресію рф проти України форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). За таких обставин, враховуючи вимоги пункту 6 статті 762 ЦК України, наймач звільняється від плати за весь час протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає, оскільки має місце випадок непереборної сили. З огляду на наявні обставини непереборної сили, розпорядженням начальника Борозенської військової адміністрації ТОВ «ЮТС АГРОПРОДУКТ» надавались податкові пільги. Оскільки невиконання обов`язку зі сплати орендної плати зумовлене настанням форс-мажорних обставин, які не залежали від волі Товариства, то існують підстави для звільнення орендаря від сплати орендної плати за період, коли користування землею було неможливим.

Правова позиція інших учасників справи

У відзиві на апеляційну скаргу адвокат Ковальчук І.М., яка діє від імені та в інтересах ОСОБА_1 , просила скаргу залишити без задоволення, вказавши про законність та обґрунтованість рішення суду від 09 квітня 2025 року.

Адвокат зазначив, що посилання на лист ТПП України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1. є безпідставним, оскільки вказаний лист не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні, оскільки вказаний лист не є документом, який був виданий за зверненням відповідача, для якого могли настати певні форс-мажорні обставини.

Відповідач обмежився лише посиланням на військові дії на території України та Херсонської області проте не навів доказів того, які саме обставини вплинули на господарську діяльність підприємства та не надав доказів того, що підприємство припинило чи призупинило свою діяльність в період з 24 лютого 2022 року по травень 2025 року.

Посилання відповідача на розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 «Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок непереборної сили» наведених обставин не спростовують. Докази отримання відповідачем відповідного сертифікату ТПП України із засвідченням настання форс-мажорних обставин відсутні.

Посилання на розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району як на таке, що підтверджує факт непридатності спірної земельної ділянки є не обґрунтованим, оскільки вказані розпорядження лише надають відповідачу пільги, але не звільняє від плати за орендну плату і також у вказаних розпорядженнях Новорайська СВА не визнає ділянки непридатними або засміченими вибухонебезпечними предметами, а лише надає пільги на певний строк. Товариство не намагалось зв`язатись з орендодавцем та не повідомило про неможливість використання землі, не намагалося врегулювати питання досудовим шляхом.

Розгляд справи апеляційним судом

06 серпня 2025 року ТОВ «ЮТС АГРОПРОДУКТ подало клопотання, сформувавши його в системі «Електронний суд», про зупинення провадження у справі з підстав визначених пунктом 10 частини першої статті 252 ЦПК України до розгляду Верховним Судом справи №650/3776/24, яка ухвалена у подібних правовідносинах.

Пунктом 10 частини першої статті 252 ЦПК України суду надана можливість за заявою учасника справи, а також з власної ініціативи зупинити провадження у справі лише у випадках перегляду судового рішення у подібних правовідносинах (у іншій справі) у касаційному порядку палатою, об`єднаною палатою, Великою Палатою Верховного Суду.

Перегляд судового рішення у подібних правовідносинах (у іншій справі) у касаційному порядку колегією суддів не є підставою для зупинення провадження у справі.

Оскільки, перегляд судового рішення у справі №650/3776/24 на розгляд палати, об`єднаної палати, Великої Палати Верховного Суду не передавався підстави для зупинення провадження у даній справі відсутні. З огляду на викладене клопотання представника ТОВ «ЮТСАГРОПРОДУКТ» - Журика А.Л. про зупинення провадження у справі задоволенню не підлягає.

Будучи належним чином повідомленими про день, час та місце розгляду справи учасники справи не з`явилися.

Згідно з частиною другою статті 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Отже, зі змісту вказаної норми права вбачається, що явка до апеляційного суду належним чином повідомленого учасника справи не є обов`язковою. З врахуванням конкретної ситуації по справі, вирішення питання про розгляд справи або відкладення розгляду справи віднесено до дискреційних повноважень апеляційного суду.

З огляду на вказане та враховуючи передбачені чинним процесуальним законодавством строки розгляду справи, баланс інтересів учасників справи у якнайшвидшому розгляді справи, обізнаність учасників справи про дату, час та місце розгляду справи, створення апеляційним судом під час розгляду даної справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності учасників справи.

Відповідно до частини першої, другої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення суду першої інстанції, в межах доводів апеляційних скарг та вимог заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Фактичні обставини справи, встановлені судом

Відповідно до відомостей Державного акта на право приватної власності на земельну ділянку серії ХС №045113, ОСОБА_1 є власником земельної ділянки кадастровий номер :03:037:0003, загальною площею 9,0689га, розташованої на території Степнянської сільської ради Бериславського району, Херсонської області (а.с.8-9).

19 червня 2006 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди землі (а.с.10 -11).

Угодою від 03 лютого 2015 року ТОВ ««Югтранзитсервіс-Агропродукт» передало право оренди земельної ділянки новому орендарю ПП «ЮТСАГРОПРОДУКТ ПЛЮС», який додатковою угодою від 28 грудня 2017 року також передало право оренди на землю на користь ТОВ «ЮТСАГРОПРОДУКТ» (а.с.12-14).

Відповідно до пункту 4.1 додаткової угоди від 28 грудня 2017 року до договору оренди земельної ділянки від 19 червня 2006 року (номер запису про інше речове право 31586292), розмір орендної плати за користування земельною ділянкою склав 5,91% на рік від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки визначена на рівні 308 539,65грн. Тобто, розмір орендної плати становить 18 234,69грн./рік (308 539,65 ? 5,91%).

Пунктом 12.3 договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

В ході розгляду справи встановлено та не заперечується відповідачем, що орендар ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не сплатило на користь позивача орендну плату за користування земельною ділянкою у 2022, 2023, 2024 роках, загальна сума заборгованості складає 54 704,07грн.

Відповідно до розпоряджень Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області №163 від 31 жовтня 2023 року та №29 від 06 лютого 2024 року ТОВ «ЮТС АГРОПРОДУКТ» надавались пільги за 2022 -2024 роки зі сплати місцевих податків та зборів.

З листа довідки Новорайської СВА від 03 березня 2025 року №01-12/432/25 встановлено, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» з 24 лютого 2022 року і по теперішній час не здійснює господарської діяльності на відповідній території, навіть після проведення розмінування земель сільськогосподарського призначення. За наявною інформацією, орендна плата громадянам, які мають земельні ділянки (паї) не сплачується. Незважаючи на проведення обстеження та очищення цих земельних ділянок та відновлення можливості використовувати їх за цільовим призначенням, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не розпочало використання орендованих Товариством земельних ділянок, розташованих на території Новорайської сільської громади.

Мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції і застосовані норми права

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Щодо позовних вимог про розірвання договору

Згідно частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.

Договір оренди землі, відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі», це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Орендодавець, відповідно до абзацу п`ятого частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі», має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт.

Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату» орендної плати.

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).

У справі, що переглядається, суд першої інстанції, установив, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» систематично не виплачувало ОСОБА_1 орендну плату у строки, передбачені умовами укладеного між сторонами договору та додатковими угодами про оренду землі, що відповідно до наведених норм права є підставою для розірвання договорів оренди відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.

Згідно висновку викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі№ 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Оскільки позивач мотивував позовні вимоги тим, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вчасно не сплачувало орендну плату за 2022 - 2024 роки, тому саме відповідач повинен був спростувати належними та допустимими доказами твердження позивача про несплату орендної плати в обумовлений в договорі термін до 31 грудня поточного року, чого ним зроблено не було.

Відповідач не надав ні суду першої інстанції, ні апеляційному суду будь-яких доказів на підтвердження факту виконання ним своїх зобов`язань щодо виплати орендної плати відповідно до умов договору оренди землі позивачу за 2022, 2023 та 2024 роки. Крім того, заперечуючи проти задоволення позову вказував на неможливість виконання цих зобов`язань через обставини, які на його думку, унеможливлювали виконання зобов`язань.

Товариство, обґрунтовуючи свої заперечення в доводах апеляційної скарги посилається на те, що відсутність сплати орендної плати товариством у період тимчасової окупації та до моменту підтвердження безпечного стану земельної ділянки є наслідком обставин непереборної сили, за які він не відповідає, що унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період.

Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Частиною другою статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.

В зв`язку із запровадження на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов`язань.

У постанові Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21 зазначено, що: «статтею 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Так, форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16 липня 2019 року у справі №917/1053/18 та у постанові від 09 листопада 2021 у справі №913/20/21».

Отже, орендар повинен довести факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, або ж виконання договірних зобов`язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов`язань.

Відповідно до частини першої статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом.

Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).

Згідно з положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

В пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Обставини, зазначені у частині шостій статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.

З огляду на наведене апеляційний суд дійшов висновку, що відповідачем доведено факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, а саме існування форс-мажорних обставин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік, оскільки земельна ділянка, що розташована на території Степнянської сільської ради та відноситься до Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району, в період з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, тому в 2022 році орендар значною мірою був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, в 2022 році.

За таких обставин колегія суддів вважає обґрунтованими доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік згідно умов договору оренди земельної ділянки.

Обґрунтовуючи свої заперечення щодо неможливості виплати орендної плати за 2023, 2024 роки відповідач також посилається на наявність обставин непереборної сили, за які він не відповідає, що унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період та на неможливість використання орендованої земельної ділянки позивача через її потенційне замінування та існування загрози для життя і здоров`я працівників при обробітку земельної ділянки.

Проте жодних належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження вказаних обставин відповідачем не надано.

Спірна земельна ділянки розташована на території Степнянської сільської ради, що відноситься до Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району, Херсонської області, яка з 11 листопада 2022 року віднесена до території можливих бойових дій. Тобто бойові дії у 2023 та 2024 роках на вказаній території не велися.

Відповідачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження обставин, які б свідчили про відсутність протягом 2023 -2024 років, за який відповідачем не вносилася орендна плата, можливості користуватися земельною ділянкою через військову агресію рф проти України, потенцію загрозу забруднення спірних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами а також через знищення та розкрадання належного Товариству майна.

Також відповідачем не надано будь-яких доказів, що Товариством здійснювалися дії щодо, наприклад, звернення до компетентних органів з приводу обстеження та розмінування земельних ділянок з метою усунення перешкод у користуванні ними, повідомлення позивача про наявність вказаних перешкод та звільнення Товариства у зв`язку з цим від сплати орендної плати тощо, що могло б свідчити про здійснення відповідачем дій щодо доведеності наявності дійсних обставин щодо неможливості виконання зобов`язання, що, в свою чергу, могло б розглядатися як підстава для застосування частини шостої статті 762 ЦК України.

Крім того, скаржник зазначив про наявність форс-мажорних обставин, що підтверджується листом ТПП України №2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року.

Однак, частиною другою статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», передбачено, що торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб`єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб`єктів малого підприємництва видається безкоштовно.

Таким чином, для засвідчення форс-мажорних обставин ТПП України видається сертифікат. Водночас, лист Торгово-промислової палати України №2024/02.0-7.1 від 28.02.2022, на який посилається скаржник як на аналогію сертифікату про посвідчення форс-мажорних обставин, не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», а також такий лист не є документом, який був виданий за зверненням відповідного суб`єкта (Відповідача), для якого могли настати певні форс-мажорні обставини.

Верховний Суд у постановах від 01.06.2021 у справі №910/9258/20, від 14.06.2022 у справі №922/2394/21 зазначав, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.

В разі наявності певних обставин (фор-мажорних), які засвідчені для конкретної особи відповідним сертифікатом ТПП України, суд має оцінити зазначений доказ у сукупності з іншими доказами.

Водночас, настання форс-мажорних обставин не є підставою для невиконання стороною зобов`язання, строк виконання якого настав до дати настання таких обставин, а також для звільнення сторони від відповідальності в такому випадку.

Такий висновок висловлений у постанові Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі №912/750/22.

Також матеріали справи не містять доказів на підтвердження забруднення спірної земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, що унеможливило її використання за призначенням.

Посилання представника Товариства на розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 31 жовтня 2023 року за № 163 та від 06 лютого 2024 року за № 29 якими ТОВ «ЮТС-АГРОПОДУКТ» надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землі комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов`язання за період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2023 року та з 01 січня 2024 року по 31 березня 2024 року відповідно, висновки суду першої інстанції щодо недоведеності наявності обставин, яка унеможливлювали сплату орендної плати за 2023, 2024 роки не спростовують. Вказані розпорядження видані лише у зв`язку з потенційною загрозою забруднення земельних ділянок господарства вибухонебезпечними предметами та не містять відомостей щодо визнання спірних земельних ділянок забрудненими вибухонебезпечними предметами, і не звільняють Товариство від обов`язку сплачувати орендну плату за орендовані земельні ділянки приватної власності.

Доводи апеляційної скарги щодо неможливості здійснення господарської діяльності через знищення та розкрадання майна Товариства, зокрема сільськогосподарської техніки, колегія суддів також відхиляє, оскільки відповідачем не доведено втрату всієї техніки та обладнання, необхідного для обробки землі та неможливості залучення такої техніки на правах оренди.

За наведених обставин колегія суддів вважає безпідставними доводи апеляційної скарги щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2023-2024 роки за договором оренди земельної ділянки.

Отже, суд першої інстанції дійшов в цілому правильного висновку, що спірний договір оренди землі за вимогою позивача може бути достроково розірваний з підстав неналежного виконання умов договору, а саме: систематичного (два і більше разів) невиконання обов`язків зі сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору.

Дослідивши обставини у справі та надані докази, суд першої інстанції обґрунтовано задовольнив позовні вимоги про розірвання договору оренди землі.

Разом з тим, колегія суддів вважає за необхідне врахувати доводи апеляційної скарги щодо неможливості, через тимчасову окупацію, використання орандарем за призначенням об`єкту оренди в період з квітня 2022 року по листопад 2022 року і як наслідок виконання зобов`язань зі сплати у 2022 році орендної плати, відповідно до умов договору, та змінити рішення, виключивши з мотивувальної частини рішення суду першої інстанції посилання на можливість використання відповідачем об`єкту оренди у період з березня по листопад 2022 року.

Щодо стягнення заборгованості

В статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Отже, у відповідача у зв`язку з укладенням договору та прийняттям в користування об`єкта оренди виникло зобов`язання зі сплати орендної плати за весь час користування земельною ділянкою. Орендна плата відповідачем не сплачувалась за 2022, 2023 та 2024 роки.

Разом з цим, як зазначалось вище апеляційним судом встановлено, що у відповідача не було доступу до орендованої земельної ділянки в період з квітня 2022 року по листопад 2022 року, що обумовлено тимчасовою окупацією Херсонської області, та зазначені обставини не були належним чином оцінені судом першої інстанції.

Частиною шостою статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 08 травня 2018 у справі № 910/7495/16 зазначила, що підставою для застосування частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Отже, для застосування частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Тобто наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини.

Таким чином, підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає, зокрема, об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

При оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон`юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили тощо.

Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі наведеної правової норми він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати. Подібний висновок викладений в постановах Верховного Суду від 12 квітня 2023 року у справі № 910/14244/20, від 07 грудня 2022 року у справі № 911/1064/21.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що існують підстави для звільнення відповідача від сплати орендної плати за 2022 рік у зв`язку з позбавленням можливості користування орендованим майном, а покладення судом на відповідача обов`язку з оплати за оренду земельної ділянки, якою не користувався відповідач у зв`язку з окупацією території, де вона розташована, суперечитиме засадам справедливості.

Щодо іншої частини позовних вимог, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що відповідачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження своїх тверджень про неможливість використовувати об`єкт оренди після деокупації територіальної громади, тобто в період 2023, 2024 років. Також відповідачем не надано доказів повідомлення позивача про неможливість використовувати об`єкт оренди в зазначений період часу, чи будь-яких доказів, підтверджуючих намагання відповідача здійснювати господарську діяльність на орендованій земельній ділянці.

Суд першої інстанції правильно зазначив, що звільнення від орендної плати не може бути застосовано, якщо не доведено факт неможливості використовувати об`єкт оренди. Орендарю необхідно довести прямий причино-наслідковий зв`язок між обставинами, що знаходяться поза його волею та неможливістю користування орендованим майном. Тобто необхідно довести, що саме конкретні обставини, за які орендар не відповідає, унеможливили користування таким орендарем цим майном. Адже існування таких обставин саме по собі не означає автоматичної неможливості користування орендованим майном і не звільняє від сплати орендної плати.

Розмір заборгованості за договором оренди земельної ділянки, кадастровий номер :03:037:0003 , який підлягає стягненню з відповідача повинен становити за 202318 234,69грн; 2024 рік 18 234,69 грн. Загальна сума заборгованості склала 36 469,38грн.

Доводи апеляційної скарги щодо неправильного визначення розміру заборгованості з орендної плати, оскільки сума податків та зборів, які має сплатити Товариство, як податковий агент, не може бути стягнута як заборгованість, колегія суддів не приймає, оскільки судом визначається загальний розмір заборгованості по орендній платі, а податки та збори мають бути утримані Товариством при виплаті заборгованості.

Отже, з урахуванням вимог закону, встановлених обставин, колегія суддів приходить до висновку, що з боржника підлягає стягненню заборгованість за договором оренди земельної ділянки в сумі 36 464,38грн, а тому рішення суду в частині стягнення заборгованості з орендної плати підлягає зміні в сторону зменшення стягнутої суми боргу.

Щодо судових витрат

Відповідно во вимог частини 13 статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

В силу вимог частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення суду першої інстанції зміні, необхідно провести перерозподіл судових витрат.

На підставі статті 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір пропорційно задоволених позовних вимог.

Позивач звернувся з позовом про розірвання договору оренди та стягнення заборгованості з орендної плати в розмірі 54 704,07 грн. Позов в частині стягнення орендної плати задоволено в сумі 36 464,38грн., в іншій частині рішення залишено без змін. Отже майнова вимога позивача задоволена на 66.67%, немайнова вимога задоволена в повному обсязі. З огляду на наведене з відповідача підлягають стягненню судові витрати у вигляді оплаченого судового збору за подання позовної заяви пропорційно до задоволених вимог від розміру судового збору, який мав сплатити позивач при подачі позовної заяви у розмірі 1615,12грн. (1211,2*0.8 + 1211,2*0.8*66,67%=1615,12), у зв`язку із чим розмір стягнутого з Товариства на користь позивача судового збору за подання позовної заяви має бути зменшений з 2422,40грн до 1615,12грн.

Також, пропорційно до задоволених позовних вимог, підлягають зменшенню витрати понесені позивачем на правничу допомогу з 10 000,00грн до 6 667,00 грн. (10 000*66,67% / 100%).

Оскільки апеляційну скаргу задоволено частково, з позивача ОСОБА_1 на користь ТОВ «ЮТС АГРОПРОДУКТ» слід стягнути судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 968,8 грн. (2906,88 грн. х 33,33%).

Ураховуючи приписи частини десятої статті 141 ЦПК України, суд вважає за необхідне провести взаємозалік судових витрат та стягнути з ТОВ «ЮТС АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 належні до сплати судові витрати у розмірі 7 313,25 грн., що становлять різницю між визначеними до стягнення з кожної із сторін виплатами (1615,12 + 6667,00 968, 87).

Керуючись статтями 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» задовольнити частково.

Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 09 квітня 2025 року в частині стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 заборгованості з орендної плати за землю змінити, зменшивши суму, яка підлягає стягненню з 54 704,07 грн. до 36 469,38 грн.

Рішення суду в частині стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС -АГРОПРОДУКТ" на користь ОСОБА_1 судових витрат змінити, визначивши загальний розмір судових витрат які підлягають стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" на користь ОСОБА_1 в розмірі 7 313,25грн.

Виключити з мотивувальної частини рішення посилання на можливість використання відповідачем об`єкту оренди у період з березня по листопад 2022 року.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складений 09 вересня 2025року.

Головуючий: В.О. Бездрабко

Судді: Л.В. Базіль

С.В. Радченко