Березівський районний суд Одеської області
27.08.2025
Справа № 494/1008/25
Провадження № 2/494/544/25
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27.08.2025 року

Березівський районний суд Одеської області у складі:

головуючого судді Панчишина А.Ю.

при секретарі Станілевич А.В.,

представник позивача Ковтун К.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Березівка цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 , яка діє в інтересах ОСОБА_2 до Березівської міської ради Одеської області про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним та визнання права власності, -

В С Т А Н О В И В:

Представник позивача звернувся до суду із зазначеним позовом, в якому зазначила наступне.

В жовтні 2004 року ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 вирішила придбати житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 про що домовилася з власником вказаного житлового будинку - ОСОБА_3 . ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , є власницею даного будинку на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 14.02.2004 року, яке зареєстровано в реєстрі за № 282, посвідченого державним нотаріусом Березівської державної нотаріальної контори Одеської області Мухаїр Валентиною Тимофіївною.

ОСОБА_1 стверджує, що ОСОБА_2 та ОСОБА_3 обговорили всі умови щодо купівлі-продажу будинку та погодилися на них. В кінці жовтня 2004 року позивач передала попередньо обумовлену суму за вищезазначений будинок ОСОБА_3 , а саме 2000 (дві тисячі) доларів США, що підтверджується розпискою від 22.10.2004 року, взамін отримала ключі від будинку, оригінали правовстановлюючих документів, будинкову книгу та почала проживати у вказаному будинку, а 17.11.2004 року зареєструвала своє місце проживання за адресою житлового будинку: АДРЕСА_1 . Позивачка та ОСОБА_3 домовилися про те, що вони оформлять нотаріальний договір купівлі-продажу вищезазначеного будинку трохи пізніше через незадовільний стан здоров`я ОСОБА_4 .

На думку представника позивача, ОСОБА_2 як покупцем, були виконанні умови усного договору, а саме сплачено вказані суми готівковими коштами продавцю об`єкта нерухомого майна. Позивач протягом всього часу з дати укладення усного договору купівлі-продажу проживала в будинку, здійснила його ремонт, маючи надію на спільне з продавцем відвідання нотаріуса з метою посвідчення договору купівлі-продажу будинку та подальшої реєстрації права власності на нього в установленому законом порядку. Проте, подальше укладення в письмовій формі та нотаріальне посвідчення укладеного між Позивачем та ОСОБА_3 усного договору купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна виявилося неможливим, оскільки власниця будинку - ОСОБА_3 померла ІНФОРМАЦІЯ_3 . Спадщину після її смерті ніхто не прийняв, спадкоємці не з`являлися та не пред`являли прав на майно.

Позивач своєю особистою працею покращувала житлові умови будинку та проживає в ньому вже 20 років. За час проживання позивачки в даному будинку, вона вчасно сплачує всі комунальні послуги. З метою підтвердження технічних характеристик будинку позивачем було замовлено виготовлення нового технічного паспорту на будинок. З даного технічного паспорта вбачається, що самочинне будівництво відсутнє, житлова будівля не є аварійною та придатна до користування.

Власниця майна, яка передала його позивачці, померла та за життя не уклала договір у письмовій формі та нотаріально не посвідчила його, у зв`язку з чим на даний час позивач не може посвідчити договір в нотаріальному порядку та здійснити реєстрацію права власності на нерухоме майно, яке набуто на підставі усного договору купівлі-продажу та вільно розпоряджатися належним їй майном. Виходячи з вищевикладеного, позивач позбавлена можливості належним чином оформити договір купівлі-продажу будинку і тому змушена звернутися до суду з даною позовною заявою про визнання договору купівлі-продажу дійсним.

Враховуючи наведене, просить визнати договір купівлі-продажу між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , житлового будинку, який розташований за адресою: АДРЕСА_2 , дійсним та визнати право власності на житловий будинок, який розташований за адресою: АДРЕСА_2 за ОСОБА_2 .

Ухвалою судді від 21.05.2025 року позовна заява прийнята до розгляду, відкрито провадження у справі та призначено до підготовчого засідання.

05.08.2025 року підготовче провадження закрите та справу призначено до судового розгляду по суті.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримала. Просила такі задовольнити.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, надав заяву про розгляд справи за його відсутності, проти задоволення позовних вимог не заперечував.

Суд, дослідивши письмові матеріали справи, приходить до наступного.

Згідно ч. 1, 4 ст. 206 ЦПК України, позивач може відмовитися від позову, а відповідач - визнати позов на будь-якій стадії провадження у справі, зазначивши про це в заяві по суті справи або в окремій письмовій заяві. У разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову.

Оскільки, визнання відповідачем позову суперечить закону, суд приходить до висновку про відмову у прийнятті визнання відповідачем позову.

Судом встановлено, що ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , є власником будинку за адресою: АДРЕСА_1 на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 14.02.2004 року, яке зареєстровано в реєстрі за № 282, посвідченого державним нотаріусом Березівської державної нотаріальної контори Одеської області Мухаїр Валентиною Тимофіївною, що вбачається з копії свідоцтва про право на спадщину за законом від 14.02.2004 року).

ОСОБА_3 померла ІНФОРМАЦІЯ_3 , що підтверджується копією свідоцтва про смерть серія НОМЕР_1 .

Відповідно до копії розписки від 22.10.2004 дослідженої в судовому засіданні, яка наявна в матеріалах цивільної справи російською мовою: « ОСОБА_5 получила от ОСОБА_6 2000 тис. дол. за дом АДРЕСА_1 . Претензий не имею». Підписана розписка ОСОБА_5 .

В позовній заяві представник позивач вказував, що має намір оформити право власності на будинколовоління за адресою АДРЕСА_1 , проте, оскільки ОСОБА_3 померла, позивачка позбавлена такої можливості.

З витягу з реєстру територіальної громади вбачається, що ОСОБА_2 зареєстрована за адресою: АДРЕСА_1 .

Представник позивача зазначає, що позивачка покращувала житлові умови будинку та проживає в ньому вже 20 років. На підтвердження вказаних обставин є договір на технічне обслуговування внутрішніх газових мереж №16003757 замовником в якому виступає - ОСОБА_2 ; заява-приєднання до умов договору постачання природного газу побутовим споживачам, споживачем в якій виступає ОСОБА_2 (номер договору 16003757).

З акту обстеження житлово-побутових умов мешканців Березівської міської ради ОТГ від 12 грудня 2024 року вбачається, що ОСОБА_2 ІНФОРМАЦІЯ_1 проживає за адресою: АДРЕСА_1 з 2005 року по теперішній час.

Згідно довідки про оціночну вартість об`єкта нерухомості від 16.04.2025 року за адресою: АДРЕСА_1 , вартість такого складає: 59944 грн. 13 коп.

З метою підтвердження технічних характеристик будинку позивачем було замовлено виготовлення нового технічного паспорту на будинок. З даного технічного паспорта вбачається, що самочинне будівництво відсутнє, житлова будівля не є аварійною та придатна до користування. Як зазначено в технічному паспорті від 08.04.2024 року за адресою: АДРЕСА_1 , знаходиться житловий будинок садибного типу загальною площею 29.8 кв.м, житловою площею 13.3 кв.м., допоміжною площею 16.5 кв.м.

Відповідно до листа Пересипської державної нотаріальної контори у м. Одеса від 1959/01-16 від 07.08.2025 року вбачається , що за даними архіву спадкова справа до майна ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_4 яка померла ІНФОРМАЦІЯ_3 не заводилася.

Згідно зі статтею 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 205 ЦК України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Правочин, для якого законом не встановлена обов`язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків.

У випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням.

Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. (абзац перший частини першої статті 207 ЦК України в редакції на час написання розписки).

Відповідно до частини першої статті 209 ЦК України(в редакції на час виникнення спірних правовідносин) правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність, крім випадків, встановлених законом (абзац 1 частини першо їстатті 218 ЦК України).

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. (частина друга статті 215 ЦК України).

Відповідно до статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц, провадження № 61-9087св21, зазначено, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.

Згідно з частиною першою статті 655 ЦК України(в редакції на час виникнення спірних правовідносин) за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до статті 657 ЦК України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Відповідно до ст. 640 ЦПК України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року, провадження № 6-1288 цс 17, викладено правовий висновок, про те, що однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.

Судом встановлено, що в матеріалах справи відсутні будь-які докази укладення між сторонами договору купівлі-продажу спірного нерухомого майна будинку. Фактично матеріали справи містять лише розписку « ОСОБА_5 » про отримання грошових коштів в розмірі 2000,00 грн. доларів за будинок АДРЕСА_1 , без обов`язку укладання будь якого правочину, який би мав бути нотаріально посвідченим.

Як видно з тексту розписки, остання викладена іноземною мовою; також не містить анкетних даних сторін, повне прізвище ім`я та по батькові обох сторін, паспортні дані останніх; не зазначено в повному обсязі адреса розташування будинку, лише вказана вулиця, номер будинку та місто; не зазначено повне найменування валюти в якій були здійснено розрахунок; будь-яких відомостей про досягнення згоди з усіх істотних умов договору купівлі-продажу, у тому числі стосовно земельної ділянки, на якій розташований будинок.

Відповідно до ч. 1 с. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Оскільки договір купівлі-продажу будинку за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 22 жовтня 2004 року є нікчемним, так як сторонами не додержано вимог закону про його нотаріальне посвідчення, ним передбачено перехід права власності на нерухоме майно, яке обов`язково підлягає нотаріальному посвідченню, а отже для сторін правочину він не створює будь-яких юридичних наслідків, тому даний правочин не може бути визнаний судом дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України. Позовна вимога в частині визнання за позивачем права власності на житловий будинок є похідною від попередньої вимоги про визнання договору купівлі-продажу дійсним, а відтак також не підлягає до задоволення. Враховуючи наведене, у задоволені позовних вимог слід відмовити.

Керуючись ст. ст. 3, 12, 13, 81, 259, 263, 264, 265 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В:

В задоволені позовних вимог ОСОБА_1 , яка діє в інтересах ОСОБА_2 до Березівської міської ради Одеської області про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним та визнання права власності - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів. Рішення може бути оскаржено до Одеського апеляційного суду.

Повний текст судового рішення виготовлено 27.08.2025 року о 17 год 25 хв.

Суддя Панчишин А.Ю.