справа № 344/8864/23
провадження № 61-4122св25
У травні 2023 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2 про витребування майна.
Уточнивши свої вимоги, позивачка просила витребувати у ОСОБА_2 на свою користь торгове приміщення № 75, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 90,9 кв. м.
Рішенням Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 15 жовтня 2024 року у задоволенні позову відмовлено.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив із відсутності правових підстав для задоволення позову, оскільки позивачка неналежно виконувала умови договору від 13 травня 2012 року, невчасно та не в повному обсязі оплатила вартість об`єкта нерухомого майна за цим договором, тому не має права претендувати на передачу їй у власність самого об`єкта нерухомості.

Постановою Івано-Франківського апеляційного суду від 19 лютого 2025 року за наслідками розгляду апеляційної скарги ОСОБА_1 рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 15 жовтня 2024 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким позов задоволено. Витребувано у ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 торгове приміщення № 75 на АДРЕСА_1 , загальною площею 90,9 кв. м.

Постанова апеляційного суду аргументована тим, що дії ТОВ «Станіславміськбуд» призвели до унеможливлення реєстрації позивачкою своїх прав на набуте нерухоме майно, а відчуженням ТОВ «Станіславміськбуд» спірної нерухомості на користь відповідачки порушено права ОСОБА_1

28 березня 2025 року представник ТОВ «Станіславміськбуд» - Міськів О. Т. звернулась до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Постановою від 26 серпня 2025 року Верховний Суд за наслідками розгляду касаційних скарг ОСОБА_2 , поданої адвокатом Тинівим І. Д., ТОВ «Станіславміськбуд» постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 19 лютого 2025 року залишено без змін.

Верховний Суд погодився з постановою апеляційного суду як такою, що ухвалена з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Однак із висновками Верховного Суду погодитися не можу з таких підстав.

Згідно з частиною першою статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, у разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Зазначений висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах наведено у постанові Верховного Суду від 09 серпня 2023 року у справі № 753/6287/19.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.

Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.

Така правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21), постановах Верховного Суду від 24 січня 2024 року у справі № 761/22446/20 (провадження № 61-6067св22), від 24 січня 2024 року у справі № 487/7152/21 (провадження № 61-8265св23), від 07 грудня 2023 року у справі № 369/8250/19 (провадження № 61-3645св23), від 12 жовтня 2023 року у справі № 761/15699/16 (провадження № 61-4491св23) та інших.

Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (частина друга статті 77 ЦПК України).

Оскільки у разі виконання інвестором власних інвестиційних зобов`язань після завершення будівництва об`єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником, до предмета доказування у справі входять обставини про те, чи виконала позивачка свої грошові зобов`язання за договором купівлі-продажу від 13 травня 2015 року, Суд першої інстанції встановив, що загальна сума договору становить 1 602 374,40 грн.

На підтвердження виконання обов`язку щодо сплати нежитлового приміщення за договором купівлі-продажу від 13 травня 2012 року позивачка надала квитанції до прибуткового касового ордеру за період із 13 вересня 2012 року до 15 червня 2018 року на загальну суму 1 480 000,00 грн.

У період з 13 вересня 2012 року до 02 грудня 2014 року (тобто більше 2 років) жодних оплат за договором не здійснювалось.

Часткові оплати за договором ОСОБА_1 здійснювала періодично з 02 грудня 2014 року до 11 липня 2018 року на загальну суму 1 480 000,00 грн.

Також позивачка надала копію квитанції від 12 травня 2023 року, як доплату за додаткову площу, платіж був здійснений від імені ОСОБА_3 . У подальшому вказана сума була повернута ОСОБА_3 як помилковий платіж, про що свідчить платіжна квитанція від 18 серпня 2023 року № 1.

Відтак, ОСОБА_1 не проведено повну оплату за договором купівлі-продажу від 13 травня 2012 року як станом на 2015 рік, коли згідно договору житловий будинок на АДРЕСА_1 мав бути введений в експлуатацію, так і станом на 15 жовтня 2018 року, коли було укладено договір купівлі-продажу майнових прав між ОСОБА_2 та ТзОВ «Станіславміськбуд».

Також суд установив, що станом на 28 серпня.2019 року та 05 жовтня 2019 року, на час підписання акта прийому-передачі згідно договору купівлі-продажу майнових прав від 15 жовтня 2018 року, та станом на 17 лютого 2023 року, коли за ОСОБА_2 зареєстроване право власності на спірне приміщення, ОСОБА_1 не виконала у повному обсязі обов`язок щодо сплати нежитлового приміщення за договором купівлі-продажу від 13 травня 2012 року.

Окрім того, наданий план першого поверху торгового залу, який знаходиться на 1 (першому) поверсі житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , не передбачає окремого приміщення площею 89,92 кв. м та приміщення площею 90,9 кв. м. Суд установив, що лише у 2020 році ОСОБА_2 , шляхом поділу, було виділено окреме приміщення за № 75 площею 90,9 кв. м.

Із урахуванням наведеного, суд першої інстанції, правильно встановивши фактичні обставини справи, які мають суттєве значення для її вирішення, дійшов загалом обґрунтованого висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову.

Апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції, зазначив, що позивачка на виконання умов договору купівлі-продажу від 13 травня 2012 року з певною періодичністю, здійснила оплату за об`єкт нерухомого майна на загальну суму 1 480 000 грн, з доплатою в розмірі 140 300,00 грн решти суми, внаслідок чого вважав, що позивачка як первісний інвестор набула права власності на спірний об`єкт нерухомого майна.

Водночас, суд не звернув увагу на те, що умовами укладеного між сторонами договору визначено ціну та порядок оплати товару. Відповідно до пункту 2.1. договору вартість одного квадратного метра загальної площі Об`єкта нерухомого майна на момент укладення договору складає 17 820,00 грн. Загальна сума договору становить 1 602 374,40 грн. ОСОБА_1 , як покупець, зобов`язана була сплатити загальну суму договору у встановленому ним порядку (пункт 3.2.1. договору). Договором не передбачено розстрочки в часі сплати.

Пославшись на те, що позивачкою здійснено оплату за об`єкт нерухомого майна на загальну суму 1 480 000,00 грн із доплатою в розмірі 140 300,00 грн решти суми, апеляційний суд не варував, що платіж був здійснений від імені ОСОБА_3 та подальшому повернутий їй, як помилковий на підставі платіжної квитанції від 18 серпня 2023 року. Тобто, ОСОБА_1 не проведено повну оплату за договором купівлі-продажу від 13 травня 2012 року, розмір якої становить 1 602 374,40 грн, позивачка сплатила лише 1 480 000,00 грн.

Оскільки позивачка як інвестор не виконала умови договору щодо оплати об`єкта інвестування, в неї не виникло право на витребування майна від добросовісного набувача.

За таких обставин, вважаю, що суд апеляційної інстанції дійшов необґрунтованого висновку про задоволення позову та помилково скасував законне та обґрунтоване судове рішення суду першої інстанції, тому оскаржену постанову апеляційного суду належало скасувати та залишити силі рішення суду першої інстанції.

Суддя:М. Є. Червинська