Справа № 484/655/25
Провадження № 2/484/599/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

22.08.2025 р. Первомайський міськрайонний суд Миколаївської області

в складі: головуючого судді Панькова Д.А.

секретаря судового засідання Алексейчук В.В., Заволенковської Д.П.

за участю представника позивача Єщенко О.В.

представника відповідача Мастюгіна Д.І., Бадалиги С.П.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Первомайську цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Південь Агро Інвест" про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення орендної плати,

УСТАНОВИВ:

До суду надійшов позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Південь Агро Інвест" про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення орендної плати.

Мотивуючи позовні вимоги, позивач вказала, що вона є власником земельних ділянок з кадастровими номерами:06:000:0702, :01:000:0280, :06:000:0362, :01:000:1029. що знаходяться в межах Синюхино - Брідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Між нею та ПСП ім. Т.Г. Шевченка було укладено договір оренди землі № 44 від 17.06.2008. Державну реєстрацію іншого речового права проведено за номером 20553705, 20553812, 20553985, 20554157 від 17.05.2017 року. Згодом між мною та ГІСП ім. Т.Г. Шевченка і новим орендарем ТОВ «Південь Агро Інвест» 31.08.2018 року було підписано додаткову угоду до договору оренди землі.

Відповідно до пункту 4.1 умов додаткової угоди Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 12.37 % нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Пунктом 4.5 Додаткової угоди передбачено, що орендна плата вноситься орендарем не пізніше 01 вересня поточного року. Орендар перераховує грошові кошти орендної плати на банківський розрахунковий рахунок орендодавця... . Згідно з пунктом 4.7 додаткової угоди у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0.1 % від несплаченої суми за кожний день прострочення. У пункті 9.4 Договору передбачено, що орендар земельної ділянки зобов`язаний ...вчасно сплачувати всі належні за договором оренди платежі.

Через декілька місяців, а саме: 25.01.2019 року було підписано додаткову угоду до договору оренди землі, в якій було збільшено розмір орендної плаї и до 15.15% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що у грошовому виразі становить 36536,17 грн. на руки.

Ділянка з кадастровим номером :06:000:0702 - 29527,37 грн.

Ділянка з кадастровим номером :01:000:0280 - 4612,24 грн.

Ділянка з кадастровим номером :06:000:0362 - 2306,12 грн.

Ділянка з кадастровим номером :01:000:1029 - 90,44 грн.

Сплата орендної плати здійснювалась у безготівковій формі шляхом зарахування орендної плати на мій картковий рахунок у AT «Ощадбанк» із грубим порушенням строків сплати орендної плати у відповідності до умов Договору оренди землі.

Орендна плата за 2022 рік була зарахована на мій картковий рахунок аж 12.05.2023 року в сумі 29411.62 грн. Оскільки розмір орендної плати за рік становить 36536.17 грн. то вона недоотримала орендну плату в розмірі 7124,55 грн. (36536.17 - 2941 1.62).

Прострочення суми боргу становить понад 181 день. Пеня за 181 день становить 6613,74 грн.:

36536.17 грн. * 0.1% = 36.54 грн.

36.54 грн. *181 днів = 6613.74 грн.-пеня

Недоплачена орендна плата 7124,55 гри. + пеня 6613,74 грн. = 13738,29 грн.

Орендна плата за 2023 рік була зарахована на мій картковий рахунок 17.11.2023 року в сумі 29411.62 грн. Оскільки розмір орендної плати за рік становить 36536.17 грн. то я недоотримала орендну плату в розмірі 7124,55 грн. (36536.17 - 2941 1.62).

Прострочення виконання зобов`язання становить 77 днів. Пеня за період несвоєчасної виплати орендної плати становить 2813,58 грн.

36536.17 грн. * 0,1% = 36.54 грн.

36.54 грн. * 77 днів = 2813,58 грн. - пеня

Недоплачена орендна плата 7124,55 грн. + пеня 2813,58 грн. = 9938,13 грн.

Відповідно до п. 4.4 додаткової угоди обчислення розміру орендної плаї и за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації на рік виплати нарахування, проте всупереч вимогам договору та законодавства ТОВ «Південь Агро Інвест» порушує їх. При виплаті/нарахуванні орендної плати ТОВ «Південь Агро Інвест» не враховувало індексацію.

Вимогами ст. 21 Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 року № 161-XIV, орендна плата обчислюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди земельної ділянки. Тобто орендна плата підлягає збільшенню на індекс інфляції, якщо інше не встановлено умовами договору.

Розрахунок індексації орендної плати за 2022 рік:

Період (включно): Січень 2022 - Грудень 2022

Сума орендної плати, яка підлягає індексації: 36536,17 грн.

Сума індексації: 9719,81 грн.

Сума орендної плати з урахуванням Індексації: 46255,98 грн.

Розрахунок індексації орендної плати за 2023 рік:

Період (включно): Січень 2023 - Грудень 2023

Сума орендної плати, яка підлягає індексації: 36536,17 грн.

Сума індексації: 1857,43 грн.

Сума орендної плати з урахуванням індексації: 38393,60 грн.

Розрахунок індексації орендної плати за 2024 рік:

Період (включно): Січень 2024 - Грудень 2024

Сума орендної плати, яка підлягає індексації: 36536,17 грн.

Сума індексації: 4377,11 грн.

Сума орендної плати з урахуванням індексації: 40913,28 грн.

Індексація розміру орендної плати розраховується за формулою:

[Сума індексації] = [Орендна плата] х [Сукупний індекс інфляції] / 100% - [Орендна плата]

Де: [Орендна плата] - Сума орендної плати, яка підлягає індексації.

[Сукупний індекс інфляції] - добуток щомісячних індексів за відповідний період.

Отже, виходячи з викладеного, ТОВ «Південь Агро Інвест» повинен був виплати орендну плату за 2022, 2023, 2024 роки з урахуванням індексу інфляції. Сума невиплаченої індексації складає 15954,35 грн.

Отже, ТОВ «Південь Агро Інвест» на момент звернення до суду заборгував мені орендну плату в розмірі 14249,10 грн. Пеня за період несвоєчасної виплати орендної плати - 9427,32 грн. Індексацію в розмірі 15954,35 грн. Загальний розмір заборгованості становить 39630,77 грн.

Протягом 2022-2024 років вона неодноразово телефонувала до ТОВ «Південь Агро Інвест» відносно виплати орендної плати, але жодного разу на її дзвінки не було відреаговано.

Відповідач порушив свої зобов`язання щодо своєчасності розрахунку за користування земельною ділянкою у 2022, 2023. 2024 роках та відповідно нехтує терміном, зазначеним у п. 4.5 Договору оренди землі, який є його істотною умовою.

Виходячи з переліченого вище, то ТОВ «Південь Агро Інвест» протягом трьох останніх років грубо порушує умови договору оренди.

Встановлені обставини свідчать про те, що ТОВ «Південь Агро Інвест» порушив умови Договору щодо строків виплати орендної плати (до 1 вересня), що є істотною умовою договору оренди. Внаслідок зазначених порушень вона не отримала того, на що розраховувала при укладанні договору.

Порушення строків виплати орендної плати, які поряд з розміром орендної плати є істотною умовою договору оренди землі (частина І статті 15 Закону), є частковим невиконанням обов`язку зі сплати орендної плати, тобто таким порушенням умов оренди земельної ділянки, яке у разі систематичності (неодноразовості) дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, що виплачена заборгованість у подальшому.

У зв`язку з цим вважає, що є всі підстави для припинення права користування земельними ділянками.

В судовому засіданні представник позивача підтримала позовні вимоги.

Представник відповідача заперечував проти задоволення позову, подав відзив в якому повідомив наступне.

Станом на дату подання відзиву, ТОВ «Південь Агро Інвест» підтверджує про наявність договірних відносин між ОСОБА_1 та підприємством. На умовах відповідних договорів оренди землі та додаткових угод до нього від 31.08.2018 року, Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне володіння та користування земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Що стосується наданої до позовної заяви додаткової угоди від 25.01.2019 року, то ТОВ «Південь Агро Інвест» не обізнаний про наявність такого документа. Крім того, вказана додаткова угода ніколи підприємством не реєструвалася, що зайвий раз підтверджують витяги з реєстру речових прав на нерухоме майно, які Позивач додав до заяви. Витяги чітко містять інформацію про розмір орендної плати.

Згідно з п. 2.3.Договору від 31.08.2018 року, кадастрові номери земельних ділянок:

:06:000:0300:01:000:0300:06:000:0300:01:000:1029

Відповідно до п. 4.1. Договору, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі у розмірі 12,37 % нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що складає:

-Ділянка № 1 -18 081,86 грн.;

-Ділянка № 2 - 2824,43 грн.;

-Ділянка № 3 - 1412,21 грн.;

-Ділянка № 4 - 55,38 грн.

Відповідно до п. 4.2. Договору із цієї суми Орендарем як податковим агентом утримуються податки (збори), передбачені чинним законодавством України.

З урахуванням вказаного до виплати орендна плата (за вирахуванням податків та зборів) складає - 18 010,97 грн.

ТОВ «Південь Агро Інвест» виконав зобов`язання у повному обсязі ( і навіть з урахуванням включеного авансування), що чітко вбачається з наступного:

-За 2021 рік виплата орендної плати відбулася у розмірі - 53 901,01 грн., що підтверджується платіжними дорученнями: № 4941 від 14.05.2021 року, № 655 від 15.02.2021 року, № 2950 від 15.05.2023 року, № 3272 від 22 квітня 2021 року.

Таким чином на 01.01.2022 року наявна переплата за договором оренди (аванс) у розмірі - 35 890,04 грн. А отже не може йти мови про системність несплати орендної плати, при наявності подвійної переплати.

-За 2022 рік виплата орендної плати відбулася у розмірі 29 411,64 грн., що підтверджується платіжною інструкцією 2912 від 12.05.2023 року;

-За 2023 рік виплата орендної плати відбувалася у розмірі 29 411,62 грн, що підтверджується платіжною інструкцією 8483 від 17.11.2023 року;

-За 2024 рік виплата орендної плати відбувалася у розмірі 30 907,9 грн, що підтверджується платіжною інструкцією 3331 від 08.08.2024 року та платіжною інструкцією № 842;

Розмір переплати на дату відзиву складає - 89 599,26 грн.

Як вже зазначалося вище, відповідно до п. 4.2. Договору із цієї суми Орендарем як податковим агентом утримуються податки (збори), передбачені чинним законодавством України.Відповідно до п. 164.2.5 ст. 164 Податкового кодексу України до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включаються дохід від надання майна в лізинг, оренду або суборенду (строкове володіння та/або користування), визначений у порядку, встановленому пунктом 170.1 статті 170 цього Кодексу.Відповідно до п. 170.1.1 ст. 170 ПКУ податковим агентом платника податку - орендодавця щодо його доходу від надання в оренду (емфітевзис) земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар.Відповідно до п.141.9.2. ст 142 ПК України до суми сплачених податків, зборів, платежів та витрат на оренду земельних ділянок відносяться податок на доходи фізичних осіб та військовий збір з доходів фізичних осіб, які перебувають з платником податку у трудових або цивільно- правових відносинах (крім доходів, які сплачені за придбання товарів у фізичних осіб), з доходів за договорами оренди, суборенди, емфітевзису земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

За правилами ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірваний або змінений за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

Так, однією з найпоширеніших підстав розірвання договору оренди земельної ділянки є заборгованість з орендної плати. За змістом статей 1,13 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати в установленому розмірі. Разом з тим, доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватись належними доказами.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст. 24 і 25 цього Закону України та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Підставою для припинення права користування земельною ділянкою відповідно до п.«д» ч.1 ст.141 ЗК України є систематична несплата орендної плати. Отже, відповідно до вказаних норм матеріального права договір оренди землі може бути розірваний за умов систематичної несплати орендної плати.

Посилаючись на постанови Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17 (касаційне провадження №61-41932сво18) та від 20.11.2024 року у справі 918/391/23 відповідач вважає, що відсутні законні та обґрунтовані підстави щодо розірвання договору оренди землі.

Щодо прострочення сплати орендної плати за 2022 рік.

Відповідно до Указу Президента України від 24.02.2022 №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні», у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України «Про правовий режим воєнного стану» постановлено ввести в Україні воєнний стан.

Відповідно до пунктів «а», «b», «c», «d» та «g» статті 3 Резолюції 3314 (XXIX) Генеральної Асамблеї Організації Об`єднаних Націй «Визначення агресії» від 14.12.1974 застосування російською федерацією збройної сили проти України становить злочин збройної агресії та грубо порушує Меморандум про гарантії безпеки у зв`язку з приєднанням України до Договору про нерозповсюдження ядерної зброї від 05.12.1994 та Договір про дружбу, співробітництво і партнерство між Україною і російською федерацією від 31.05.1997.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» зареєстровано та здійснює свою діяльність на території Миколаївської області. З початку вторгнення військ РФ частина території Миколаївської області навіть була окупована. В умовах дії непереборної сили, майже всі працівники підприємства покинули територію області Відновлення діяльності відбулося лише на початку 2023 року. Вказане обумовлює затримку виплати орендної плати за 2022 рік.

Відповідно до п. 13.2 Договору Сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності , якщо вона доведе, що порушення сталося не з її вини.

Відповідно до Листа Торгово-промислової палати України № 2024/02.0-7.1 від 28.02.2022 року Торгово-промислова палата (далі - ТПП України) на підставі ст.ст. 14, 14? Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» від 02.12.1997 № 671/97-ВР, Статуту ТПП України, цим засвідчує форсмажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію Російської Федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні».

Враховуючи це, ТПП України підтверджує, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Що стосується розрахунку пені, який було надано Позивачем у своїй позовній заяві.

Відповідно до п. 4.7. Договору, уразі невнесення орендної плати у строки, визначені цим Договором, справляється пеня у розмірі 0,1% від несплаченої суми за кожен день прострочення.

За змістом статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом.

Умовами додаткової угоди до договору оренди від 31.03.2018 року, які викладені у пункті 13.2 сторонами погоджено, що особа, яка порушила зобов`язання за цим договором, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.

Наведені відповідачем обставини є загальновідомими та не потребують додаткового доказування.

Також необхідно зазначити, що необхідність надання довідки (сертифікату) про виникнення форс-мажорних обставин (настання воєнного стану) за змістом пункту 13.2 додаткової угоди не є обов`язковою умовою.

Позивач просить стягнути індексацію, минаючи наступні домовленості, визначені Сторонами в Договорі. Вказаний розрахунок ґрунтується на посиланні Позивача на п. 4. 4. Договору, яким обумовлено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації на рік виплати/ нарахування.

Однак необхідно звернути увагу на наступне, що Позивач здійснює підміну визначення термінів «індексація» та «індекс інфляції». Так відповідно до посилань на п. 4.4 та п. 2.5. Договору мова йде саме про застосування коефіцієнту індексації. Відповідно до Розділу ХХ, підрозділу 6, п. 9 ПК України Установити, що індекс споживчих цін, що використовується для визначення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, застосовується із значенням 100 відсотків за 2017-2022 роки - для сільськогосподарських угідь (ріллі, багаторічних насаджень, сіножатей, пасовищ та перелогів).

Аналогічний правовий висновок зазначений в постанові Верховного суду від 31.07.2019 року і справі №730/1351/18.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (стаття 21 Закону України «Про оренду землі»).

При наявності умов договору, які сторони добровільно погодили, про визначення остаточного розміру орендної плати з урахуванням індексів інфляції, такий розмір має визначатись із застосуванням визначеного індексу інфляції.

Сторони обумовили, порядок обчислення розміру орендної плати, який здійснюється з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі, ця умова не суперечить вимогам статті 627 ЦК України, частини 3 статті 21 Закону України «Про оренду землі», оскільки вибір врегулювання способу індексації орендної плати законодавець надав самим сторонам, шляхом обговорення вказаного питання у договорі оренди землі.

З огляду на вказане, чітко вбачається, що системність не сплати орендної плати відсутня, а отже і відсутні підстави для розірвання договору оренди землі. Крім того відсутнє і істотне порушення стороною умов договору, оскільки фактично Позивач отримав у повному обсязі всі обов`язкові виплати за договором.

Таким чином, позовні вимоги ОСОБА_1 , на думку представника, є незаконними, необґрунтованими та такими, що не відповідають реальним обставинам справи, тому не можуть бути задоволені, з огляду на вищевикладене.

У додаткових поясненнях, інший представник відповідача вказав, що ОСОБА_1 у своїй позовній заяві зазначає, що за 2022 рік та 2023 рік, вона недоотримала 7 124, 55 грн, оскільки згідно з договором, розмір оренди плати має становити 36 536, 17 грн, а Відповідачем сплачено 29 411, 62 грн.

Так, згідно пункту 164.2.5 статті 164 Податкового Кодексу України (ПК) до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включаються дохід від надання майна в лізинг, оренду або суборенду (строкове володіння та/або користування), визначений у порядку, встановленому пунктом 170.1 статті 170 цього Кодексу.

У відповідності до положень пункту 170.1.1. статті 170 ПК України податковим агентом платника податку - орендодавця щодо його доходу від надання в оренду (емфітевзис) земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар.

Оподаткування доходів від надання нерухомості в оренду фізичною особою складає 18%, відповідно до пункту 167.1 статті 167 ПК України. Дохід від надання нерухомості в оренду також є об`єктом оподаткування військовим збором, який утримується за ставкою 1,5 %, відповідно до пункту 161 Перехідних положень ПК України. Відтак із суми орендної плати необхідно утримати податки в розмірі 19,5% від загального розміру орендної плати.

Отже, розмір орендної плати у 2022 та 2023 році становив 36 536, 17 грн х 19,5% податку і збору = 29 411, 62 грн.

Доводи позивачки про необхідність стягнення за рішенням суду орендної плати, у розмірі визначеному за умовами додаткової угоди без врахування здійснених відповідачем обов`язків, як податковим агентом, суперечать висновкам, зробленим Об`єднаною Палатою КЦС в складі ВС у постанові від 25 березня 2024 року при розгляді справи №461/2729/22, оскільки у цьому разі перерахування стягувачеві суми меншої, ніж зазначена у резолютивній частині судового рішення (виконавчому документі), не бути вважатися належним виконанням судового рішення.

Таким чином, Відповідач належним чином виконав свої зобов`язання за договором оренди земельної ділянки, повністю сплативши орендну плату за 2022 та 2023 роки, які були вказані Позивачем у позовній заяві. Станом на дату подання відзиву заборгованість зі сплати орендної плати відсутня, що свідчить про відсутність підстав для розірвання договору оренди з цієї причини.

Звернув увагу суду на те, що порушення нарахування і виплати орендних платежів з урахуванням індексації, допущені орендарем, є наслідком здійснення ним неправильних розрахунків при обчисленні сум орендних платежів, що не є істотним порушенням умов договору з огляду на розмір недоплаченої суми та факт добровільного суттєвого збільшення розміру орендної плати як у відсотковому так і у номінальному вираженні, який значно перевищував недоплачену суму індексації орендної плати. Такі обставини не можуть бути підставою для розірвання оспорюваного договору оренди земельної ділянки.

Помилки у нарахуванні орендної плати за договором оренди земельної ділянки з урахуванням індексації орендної плати не можуть тлумачитися як систематична несплата орендних платежів та, відповідно, не можуть бути підставою для розірвання договору оренди.

Таким чином, часткова несплата відповідачем складової орендної плати у виді її індексації у вищезазначених роках не призвела до істотного порушення умов укладеного між сторонами спору договору, а систематична недоплата частини орендної плати у виді її індексації не є підставою для констатації систематичної повної несплати орендної плати за вищезазначений період, тому підстав для розірвання договору оренди землі немає. Стягнення з відповідача заборгованості із орендної плати із урахуванням індексів інфляції у даній справі буде ефективним та пропорційним способом захисту порушеного права позивача з подальшим збереженням чинності зазначеного договору оренди землі. Тому у задоволенні позову в цій частині слід відмовити з підстави його необґрунтованості.

Такий висновок суду узгоджується із наближеними за змістом правовими позиціями Великої Палати Верховного Суду, викладеними у п.76-80 постанови від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19.

До подібного висновку також дійшов Верховний суд у постанові від 07 лютого 2024 року у справі справа № 579/1133/22.

Підпункт 170.1.1 пункту 170.1 статті 170 Податкового кодексу України визначає, що податковим агентом платника податку орендодавця щодо його доходу від надання в оренду (емфітевзис) земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар.

З інформації Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру випливає, що значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2024 рік становить 1,12, 2023 рік 1,051, 2022 рік 1,0 (зазначений коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується для всіх категорій земель і видів земельних угідь).

Натомість Позивач у позовній заяві за 2022 рік застосовує значення коефіцієнта індексації 126,603 % (тобто 1,26603), що свідчить про неправильність здійснених розрахунків.

Позивач, намагаючись стягнути з ТОВ Південь Агро Інвест заборгованість з орендної плати у формі індексації не враховує обов`язку відповідача, як податкового агента, сплачувати податки та збори за позивача по орендній платі, та неправильно визначив значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за спірний період.

Враховуючи те, що відповідач виплатив позивачу орендну плату за 2022, 2023 роки у повному обсязі, підстави для стягнення заборгованості з орендної плати та індексації орендної плати за спірний період відсутні.

Заслухавши пояснення сторін та дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку про те, що позов обґрунтований і підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Обставини щодо укладення вказаних у позові договорів оренди належних позивачу земельних ділянок та їх умов сторонами не оспорюються та підтверджуються наданими суду копіями документів.

Пунктом 4.1 додаткової угоди від 31.08.2018 року до договору оренди землі передбачено, що орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється у грошовій формі у розмірі 12,37 % нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Сторони узгодили, що орендна плата вноситься щорічно не пізніше 1 вересня поточного року.

25 січня 2019 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Південь Агро Інвест» укладено додаткову угоду до договору оренди землі, якою збільшено розмір орендної плати до 15,15% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що складає: ділянка №1- 29527 грн 37 коп. за рік оренди; ділянка №2- 4612 грн.24 коп. за рік оренди; ділянка №3- 2306 грн.12 коп. за рік оренди; ділянка №4- 90 грн.44 коп. за рік оренди. (п.4.1).

Таким чином, ТОВ «Південь Агро Інвест» зобов`язане щорічно до 1 вересня провести розрахунок по орендній платі, однак орендна плата позивачу за 2022-2023 роки у встановлені строки та розмірі нарахована та виплачена не була, що підтверджується випискою по особовому рахунку позивача.

Відповідно до умов договору, його розірвання в односторонньому порядку не допускається.

Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з ч. 1 ст. 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлено строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк.

Статтею 612 ЦК України визначено, що боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не виконав зобов`язання у встановлений договором строк.

Статтею 762 ЦК України встановлений обов`язок наймача вносити плату за користування майном у розмірах та строки визначені договором. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди.

Згідно статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Частиною 1 статті 43 Закону України «Про оренду землі» передбачено обов`язок орендаря повернути орендодавцю земельну ділянку у разі припинення договору оренди землі.

Аналіз наведених норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 зазначено, що враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення ч. 2 ст. 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року в справі № 6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку в справі № 910/16306/13, Велика Палата Верховного Суду не вбачає. Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 зроблено висновок, що частинами першою і другою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Тлумачення пункту д) частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі.

Отже, оскільки законодавець визначає однією із істотних умов договору оренди землі орендну плату, то основний інтерес особи, яка передає майно в оренду, полягає в отриманні орендної плати за таким договором. Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди земельної ділянки.

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

При цьому, додатковою угодою до договору оренди землі (п.4.1) чітко встановлено, що орендна плата сплачується щорічно в строк до 1 вересня поточного року.

Водночас, доказів сплати орендної плати у 2022-2023 роках до 1 вересня поточного року та у розмірі, визначеному умовами договору, матеріали справи не містять.

Зазначені обставини свідчать про порушення строків виплати орендної плати за 2022-2024 роки та її розміру, що є істотним порушенням умов договору через не виконання відповідачем обов`язку щодо виплати орендної плати в строк передбачений договором, а отже і підставою для розірвання договору оренди, незважаючи на те, що заборгованість була виплачена в подальшому.

Доводи відповідача про те, що внаслідок вторгнення військ російської федерації, в умовах дії непереборної сили, майже всі працівники підприємства покинули територію області та відновлення діяльності підприємства відбулося лише на початку 2023 року, що обумовило затримку виплати орендної плати за 2022 рік, не заслуговують на увагу, оскільки відповідач не довів належними доказами, що саме ці обставини перешкодили йому у виконанні зобов`язань.

Матеріали справи свідчать, що відповідач обмежився лише посиланням на військові дії на території України та Миколаївської області, зокрема, але не надав доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства.

З огляду на викладене суд доходить висновку, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем не доведено існування форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому у строк виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік.

Твердження відповідача про те, що наявні підстави для звільнення його від відповідальності, оскільки порушення сталося не з його вини, суд вважає необґрунтованим. Відповідач, укладаючи договір оренди, взяв на себе обов`язок своєчасної сплати орендної плати, однак його не виконав. Обставини, які б свідчили про відсутність його вини у порушенні зобов`язання, належними доказами не доведені.

Щодо позовних вимог про стягнення заборгованості по орендній платі з індексацією та пені за порушення строків виплати орендної плати.

Так, 31 березня 2018 року між ОСОБА_1 та ПСП ім. Т.Г. Шевченка та ТОВ "Південь Агро Інвест" підписано додаткову угоду до вищевказаного договору оренди землі, відповідно до якої текст договору оренди землі викладено у новій редакції.

Відповідно до умов цього договору: орендна плата вносить орендарем у грошовій форму в розмірі 12.37% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

25 січня 2019 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Південь Агро Інвест» укладено додаткову угоду до договору оренди землі, якою збільшено розмір орендної плати до 15,15% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що складає: ділянка №1- 29527 грн 37 коп. за рік оренди; ділянка №2- 4612 грн.24 коп. за рік оренди; ділянка №3- 2306 грн.12 коп. за рік оренди; ділянка №4- 90 грн.44 коп. за рік оренди.

Пунктом 4.2 передбачено, що із цієї суми орендарем як податковим агентом утримуються податку(збори), передбачені чинним законодавством України.

Заперечуючи проти розміру орендної плати, визначеної додатковою угодою від 25 січня 2019 року, якою збільшено розмір орендної плати до 15,15% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, відповідач посилався на те, що, що товариство не було обізнаного про існування цієї угоди. Крім того, вказана додаткова угода не була зареєстрована в реєстрі, що на думку відповідача, підтверджується наданим позивачем витягом.

Вказані твердження не заслуговують на увагу виходячи з наступного.

Відповідно до частини першоїстатті 638 ЦК Українидоговір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Якщо вже сам договір передбачає передання майна або інші дії, він вважається укладеним з моменту вчинення відповідної дії (частина перша - другастатті 640 ЦК України).

З огляду на вказані приписи не можна вважати неукладеним договір після його повного або часткового виконання сторонами.

Аналогічних висновків дійшла й Велика Палата у постанові від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18)

Відповідно до частини першоїстатті 2 ЦПК Українизавданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Як вбачається із наданих до заяви копій платіжних інструкцій №4041 від 14 травня 2021 року, №655 від 15 лютого 2021 року, №2950 від 12 травня 2023 року, №3272 від 22 квітня 2021 року, №2912 від 12 травня 2023 року, №8483 від 17 листопада 2023 року, №3331 від 08 серпня 2024 року, №842 від 06 лютого 2025 року зі змісту яких вбачається, що позивачу за 2021 було виплачена орендна плата за вказаний рік з відрахуванням податків 53901 грн.10 коп., за 2022 рік у розмірі 29411 грн.62 коп., за 2023 рік у розмірі 29411грн.62 коп., за 2024 рік у розмірі 29411грн.62 коп., що свідчить про виконання домовленостей, які досягли сторони при підписані додаткової угоди від 25 січня 2019 року.

Очевидно, що дії відповідача, який уклав 25 січня 2019 року додаткову угоду до договору оренди землі від 15 лютого 2008 року з урахуванням додаткової угоди від 31 березня 2018 року, а тепер заперечує досягнення домовленостей щодо збільшення розміру орендної плати, при тому що проводить її розрахунок виходячи з розмірів вказаних у цій додатковій угоді, суперечить його попередній поведінці (укладенню додаткової угоди та виплата орендної плати за користування земельною ділянкою) і є недобросовісним.

За таких обставин, оскільки додаткова виконувалася сторонами, суд не вбачає підстав для проведення розрахунку заборгованості по орендній платі із суми 22373 грн. 88 коп.

Наданий позивачем до позовної заяви витяги із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права сформовано 27 вересня 2018 року у зв`язку з реєстрацією іншого речового права на вказані земельні ділянки на підставі договору оренди землі, виданого 17 червня 2008 року, угоди від 11 грудня 2012 року, додаткової угоди від 11 квітня 2017 року та додатковї угоди від 31 серпня 2018 року. А відтак цілком логічним є те, що у саме у цих витягах відсутні відомості про реєстрацію додаткової угоди від 25 січня 2019 року, яка підписана сторонами через п`ять місяців після реєстрації права користування спірними земельними ділянками, яке виникло у відповідача відповідно до додаткової угоди від 31 серпня 2018 року. Доказів на підтвердження своїх заперечень в частині відсутності реєстрації цієї додатковї угоди у Державному реєстрі речових прав відповідач не надав.

З інформації Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру випливає, що значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2022 рік становить 1,0, за 2023 рік 1,051.

Отже, розмір орендної плати у 2021 році становив 36 536, 17 грн х 19,5% податку і збору = 29 411 грн 62 коп., у 2022 році становив 36 536, 17 грн х 19,5% податку і збору = 29 411 грн 62 коп., у 2023 році з урахуванням коефіцієнту індексації 1,051 - 38 399, 51 грн х 19,5% податку і збору = 30 911, 60 грн.

Згідно з виписки по особовому рахунку позивачки (а.с. 19) та платіжних доручень, наданих відповідачем, останнім 14 травня 2021 року здійснено виплату орендної плати по договору оренди землі за 2021 рік у розмірі 29140,20 грн., 15 лютого 2021 року здійснено виплату орендної плати по договору оренди землі за 2021 рік у розмірі 22022,01 грн., 12 травня 2023 року здійснено виплату орендної плати по договору оренди землі за 2021 рік у розмірі 72,80 грн., 22 квітня 2021 року здійснено виплату орендної плати по договору оренди землі за 2021 рік у розмірі 2666,00 грн. (загальна сума орендної плати за 2021 рік 53901,01грн.) 17 листопада 2023 року здійснено виплату орендної плати по договору оренди землі за 2023 рік у розмірі 29411,62 грн., 12 травня 2023 року за 2022 рік у розмірі 29411,62 грн. та 08.08.2024 року за 2024 рік у розмірі 29411,62 грн.

Заявляючи вимогу про стягнення з ТОВ «Південь Агро Інвест» заборгованість з орендної палати позивач не врахував обов`язку відповідача як податкового агента сплачувати податки та збори за позивача по орендній платі, та неправильно визначив значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за спірний період.

Доказів несплати відповідачем за позивача відповідних податків та зборів позивачем не надано.

Враховуючи те, що відповідач виплатив позивачу орендну плату за 2022-2024 роки у повному обсязі (з урахуванням загальної суми орендної плати виплаченої позивачу за 2021 рік та наявної переплати), хоча і з порушенням строку виплати, підстави для стягнення заборгованості з орендної палати та індексації орендної плати за спірний період відсутні.

При цьому, твердження позивача стосовно того, переплата орендної плати за 2021 рік в сумі 35890,04грн. є заохочувальними коштами, які видавалися всім орендодавцям, які уклали договори оренди з відповідачем не заслуговують на увагу, оскільки будь яких належних доказів на підтвердження вказаних обставинах позивачем не надано.

Щодо вимоги про стягнення пені, то в даному випадку суд виходить з наступного.

Відповідач із порушенням строку сплатив орендодавцю орендну плату за 2022 - 2023 роки, тому з відповідача на користь позивача підлягає стягненню пеня, оскільки ним вчасно не було виконано зобов`язання за договором оренди. Між тим розрахунок пені, наведений позивачем не є правильним.

Як встановлено вище після відрахування податків та обов`язкових платежів розмір орендної плати за 2022 рік становить 29411 грн 62 коп., за 2023 рік 30911, 60 грн.

За умовами договору орендодавець має право на отримання пені за затримку у виплаті орендної плати у розмірі 0.1% несплаченої суми за кожен день прострочення (пункт 4.7 договорів оренди землі).

З урахуванням наданих доказів, що підтверджують дати виплати, пеня підлягає обрахуванню за наступні періоди: за 2022 рік за 181 день, за 2023 рік 77 днів.

Пеня: за 2022 рік у розмірі 5323,50 грн за 181 день прострочення; за 2023 рік у розмірі 2380.19 грн, за 77 днів прострочення, загалом 7703.69 грн.

Згідно до ч. 1ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інші обставини, які мають значення для вирішення справи.

Обґрунтування наявності обставин повинні здійснюватися за допомогою належних, допустимих і достовірних доказів, а не припущень, що й буде відповідати встановленому статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року принципу справедливості розгляду справи судом.

Частиною 2 статті 77 ЦПК України встановлено, що предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухвалені судового рішення.

Відповідно ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Таким чином, виходячи зі змісту заявлених позовних вимог, аналізу положень чинного законодавства України та матеріалів справи, суд вважає, що позовні вимоги позивача необхідно задовольнити частково, розірвавши спірний договір та стягнувши з відповідача на користь позивача пеню за несвоєчасний розрахунок по орендній платі в сумі 7703,69грн.

У відповідності до положень ст. 141 ЦПК України та приймаючи до уваги, що дві позовні вимоги судом задоволені (одна повністю а інша частково), а позивачем сплачено за кожну мінімальний розмір судового збору, суд вважає за необхідне стягнути з відповідача на користь позивача понесені судові витрати по оплаті судового збору в сумі 2422,40 грн.

Керуючись ст.ст. 2, 10-13, 258, 259, 265, 268 ЦПК України, суд,-

УХВАЛИВ:

Цивільний позов ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 ) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» (вул. Центральна, 1, с. Калинівка, Миколаївський район, Миколаївська область, ) про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення орендної плати задовольнити частково.

Розiрвати договір оренди землi № 44, зареєстрований 17.06.2008, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» (ПСП iм. Т.Г. Шевченка), щодо оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :06:000:0702, :01:000:0280, :06:000:0362, :01:000:1029, зареєстровані у Державному реєстрі іншого речового права за номерами 20553705, 20553812, 20553985, 20554157 від 17.05.2017 року.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» на користь ОСОБА_1 пеню за несвоєчасний розрахунок по орендній платі в сумі 7703,69 грн. та судовий збір в розмірі 2422,40 грн., а всього 10126 (десять тисяч сто двадцять шість) грн. 09 коп.

В іншій частині у задоволенні позову відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Суддя: