Справа № 591/4910/16-ц
Провадження № 2/591/54/22
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

11 серпня 2025 року Зарічний районний суд м. Суми у складі:

головуючого судді Сидоренко А.П.

з участю секретаря судового засідання Кирионенко В.В.

представника позивачки-відповідачки ОСОБА_1

представника відповідачки ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Суми в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест», Приватного акціонерного товариства «Сумбуд», ОСОБА_4 , управління «Центр надання адміністративних послуг у м. Суми», державного реєстратора управління «Центр надання адміністративних послуг у м. Суми» Куць Світлани Миколаївни, третя особа: Дочірнє підприємство Приватного акціонерного товариства «Сумбуд» «Проектно-технологічне підприємство «Сумбудпроект» про стягнення грошових коштів, зобов`язання вчинити дії, визнання недійсним договору та скасування запису про державну реєстрацію, та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» до ОСОБА_3 про визнання договору недійсним,

в с т а н о в и в :

У вересні 2016 року ОСОБА_3 звернулась з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» (далі ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест»), Приватного акціонерного товариства «Сумбуд» (далі ПрАТ «Сумбуд»), ОСОБА_4 , управління «Центр надання адміністративних послуг у м. Суми», державного реєстратора управління «Центр надання адміністративних послуг у м. Суми» Куць С.М. та, остаточно уточнивши свої вимоги, обґрунтовує їх тим, що 17 квітня 2015 року між нею та ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» був укладений договір за № 6 про участь у фонді фінансування будівництва виду А, за умовами якого вона повинна була сплатити кошти в сумі 526012 грн з метою інвестування в об`єкт будівництва, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 , загальною площею 73 кв.м.

Станом на 28 грудня 2015 року свої зобов`язання за вказаним договором вона виконала у повному обсязі, сплативши грошові кошти навіть на 3000 грн більше, ніж було передбачено.

Внаслідок зменшення загальної площі об`єкта інвестування та зміни умов первісного договору 27 квітня 2016 року між нею та ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» була укладена додаткова угода за № 1 до вказаного договору, за умовами якої сторонами було зменшено загальну площу об`єкта інвестування до 65,2 кв.м, що відповідало вимогам технічного паспорта на житловий будинок, виготовленого ДП ПАТ «Сумбуд» проектно-технологічного підприємства «Сумибудпроект». Також позивач послалась на те, що умовами цієї ж додаткової угоди був передбачений обов`язок відповідача у місячний термін після подання заяви перерахувати на рахунок позивачки надмірно сплачені нею кошти в сумі 50627 грн. 00 коп.

На виконання вказаних умов додаткової угоди №1 позивач 12 травня 2016 року та 13 червня 2016 року зверталась до відповідача із заявами про повернення надлишково сплачених коштів, на що відповідач спочатку відмовив їй у поверненні коштів, але 21 серпня 2018 року повернув їх в сумі 50627 грн.

При цьому, позивачка вказала, що всупереч умовам додаткової угоди № 1 відповідач не видав їй довідку про набуття у власність об`єкта інвестування - нежитлового приміщення № 54 НЖ, розташованого за адресою: АДРЕСА_3 за формою, встановленою управителем та не передав майнові права на об`єкт нерухомості.

У той же час, як вона стверджує, спірне приміщення було перебудовано, оскільки замість трьох входів було побудовано балкон, був вибитий вхід у під`їзд, тобто, на її думку, нежитлове приміщення було перебудовано у житлове і за рахунок балкона, побудованого на місці трьох входів до приміщення, площа об`єкта будівництва збільшилась на 10 кв.м. Таким чином, як вважає позивачка, відповідач не здійснював контроль за забудовником, внаслідок чого змінилися технічні характеристики спірного об`єкта, що було зазначено у додатковій угоді, а саме: площа об`єкта збільшилась з 65,2 кв.м до 73,13 кв.м.

Посилаючись на те, що вказані дії ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» порушують її права за договором, позивач вважала, що цей відповідач зобов`язаний відшкодувати їй збитки в сумі 10000 грн для приведення об`єкта будівництва у попередній стан, тобто, до площі 65,2 кв.м, яка визначена за додатковою угодою № 1 до договору від 27 квітня 2016 року та робочим проектом ДП ПАТ «Сумбуд» проектно-технологічного підприємства «Сумибудпроект» від 2015 року.

Крім того, у позовній заяві позивач послалась на те, що під час розгляду даної справи в суді першої інстанції відповідач ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» вручило їй лист про відкріплення від неї об`єкта інвестування та повідомило про його реалізацію іншій особі. З урахуванням зазначеного, вона вважає, що відповідач, повернувши їй кошти в сумі 50627 грн, тим самим, створив заборгованість, яка нібито виникла у неї, чим порушив її право на володіння, користування і розпорядження майновими правами, так як відкріпив її від об`єкта інвестування.

В подальшому, 21 серпня 2017 року забудовник АТ «Сумбуд» уклав з ОСОБА_4 договір купівлі-продажу майнових прав за № 15 на спірне нежитлове приміщення та додаткову угоду № 1 до цього договору. Також, 08 вересня 2017 року АТ «Сумбуд» видало ОСОБА_4 довідку про 100% виконання обов`язків покупця за № 15м.п./12л-54.

На підставі вказаних документів 11 жовтня 2017 року державним реєстратором Центру надання адміністративних послуг у м. Суми було прийнято рішення про державну реєстрацію спірного приміщення за ОСОБА_4 , не зважаючи на те, що ухвалою Зарічного районного суду м. Суми від 22 серпня 2017 року було накладено арешт на майнові права, що виникли на підставі договору про її участь у фонді фінансування будівництва виду А від 17 квітня 2015 року за № 6 та на підставі додаткової угоди від 27 квітня 2016 року за № 1, а також ухвалою суду було заборонено будь-яке відчуження вказаних майнових прав та заборонено ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» видавати іншим особам довідку про набуття у власність об`єкта інвестування.

Таким чином, позивачка вважає, що відповідач АТ «Сумбуд» реалізувало її майнові права на користь відповідачки ОСОБА_4 та здійснило розпорядження спірним об`єктом нерухомості, в той час, як ці майнові праві належать їй.

Посилаючись на вказані обставини, остаточно уточнивши позовні вимоги, просить суд:

- визнати недійсним та скасувати рішення ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» від 21 серпня 2017 року за № 21/08-17 про відкріплення від неї об`єкта інвестування нежитлового приміщення № 54-НЖ, розташованого за адресою: АДРЕСА_3 ;

- визнати недійсним та скасувати рішення, оформлене довідкою ПрАТ «Сумбуд» про 100% виконання обов`язків покупця ОСОБА_4 , серія та номер 15м.п./12л-54 від 08 вересня 2017 року щодо нежитлового приміщення № 54 загальною площею 79,13 кв.м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 ;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав від 21 серпня 2017 року за № 15, укладений між ПрАТ «Сумбуд» та ОСОБА_4 , за яким АТ «Сумбуд» передало ОСОБА_4 майнові права на нежитлове приміщення № 54 загальною площею 79,13 кв.м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 ;

- визнати недійсною додаткову угоду № 1 віл 21 серпня 2017 року до договору купівлі-продажу майнових прав від 21 серпня 2017 року за № 15, укладеною між ПрАТ «Сумбуд» та ОСОБА_4 ;

- скасувати рішення державного реєстратора Центру надання адміністративних послуг у м. Суми Куць С.М. про державну реєстрацію прав власності ОСОБА_4 на нежитлове приміщення № 54 загальною площею 79,13 кв.м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , а також запис про державну реєстрацію цього права;

- зобов`язати ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» видати позивачці довідку про набуття у власність об`єкта інвестування нежитлового приміщення № 54-НЖ, розташованого за адресою: АДРЕСА_3 за формою, встановленою управителем, передати майнові права на об`єкт нерухомості та внести дані про неї в перелік довірителів, які мають право на отримання у власність закріплених об`єктів інвестування та подати забудовнику АТ «Сумбуд»;

- стягнути з ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» на її користь грошові кошти в сумі 24400 грн 95 коп., з яких: 3% річних 1814 грн 25 коп., пеня 14702 грн 73 коп., інфляційні втрати 7883 грн 97 коп.;

- стягнути з ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» на її користь грошові кошти в сумі 10000 грн в якості компенсації витрат для приведення об`єкта інвестування у передбачений договором стан (т. 1, а.с. 205-213).

Не погоджуючись з вказаними позовними вимогами, 22 серпня 2018 року представник ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» пред`явив до ОСОБА_3 зустрічний позов, вимоги якого змінено під час розгляду справи в суді першої інстанції та просив суд визнати недійсним укладений між ними договір про участь у фонді фінансування будівництва виду А від 17 квітня 2015 року за № 6 зі змінами за додатковою угодою від 27 квітня 2016 року за № 1.

При цьому, вимоги зустрічного позову товариство обґрунтувало тим, що зміст укладеного між сторонами договору не відповідає вимогам Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та типовому договору, затвердженому Постановою Кабінету Міністрів України від 20 березня 2013 року за № 227, так як не містить усіх істотних умов договору.

Крім того, товариство зазначало, що у додатковій угоді до договору від 27 квітня 2016 року за № 1 було невірно вказано загальну площу об`єкта інвестування у розмірі 65,2 кв.м замість правильних 73,13 кв.м через те, що зменшення площі відбулось саме у зв`язку із вчиненням позивачкою самовільної перебудови (перепланування) об`єкта інвестування. До того ж, як зазначено в зустрічній позовній заяві, вказані об`єкти були виконані ОСОБА_3 за відсутності проекту на будівельні роботи, погодженого з органом місцевого самоврядування та без отримання дозвільного документа на право виконання будівельних робіт. Також в зустрічній позовній заяві зазначено, що після того, як об`єкт інвестування було приведено у відповідність до стану, зафіксованого у розробленій забудовником проектній документації, то 10 серпня 2016 року було проведено технічну інвентаризацію спірного об`єкта інвестування та визначено його остаточну площу. При цьому, позивачці було запропоновано внести відповідні зміни до договору, проте остання не погодилась і 08 листопада 2016 року звернулась до фінансової компанії з вимогою провести розрахунок.

Далі, відповідач послався на те, що товариство повторно повідомляло позивачку про помилку в додатковій угоді до договору щодо площі спірного об`єкта інвестування та пропонувало їй укласти додаткову угоду, однак остання на ці звернення письмово не відреагувала. За вказаних обставин відповідач вважає, що позивачка відмовилась від виконання умов договору щодо здійснення остаточних розрахунків та отримання від забудовника пакета документів для оформлення права власності.

У зміненій зустрічній позовній заяві товариство також вказало, що повернуло позивачці 100% сплачених нею коштів за договором. Відтак, ураховуючи, що об`єкт інвестування їй не передавався, тому відповідач вважає, що підстави для застосування реституції відсутні.

Рішенням Зарічного районного суду м. Суми від 25 червня 2018 року у задоволенні позову ОСОБА_3 відмовлено за необґрунтованістю.

Зустрічний позов ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» задоволено. Визнано недійсним договір № 6 про участь у Фонді фінансування будівництва виду А від 17 квітня 2015 року зі зміною № 1 від 27 квітня 2016 року, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» про участь у фонді фінансування будівництва виду А.

Стягнуто з ОСОБА_3 на користь ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» 1600 грн судового збору та 4228,8 грн витрат за надання правової допомоги.

Ухвалу Зарічного районного суду м. Суми від 22 серпня 2017 року про забезпечення позову у справі скасовано.

Постановою Апеляційного суду Сумської області від 20 вересня 2018 року рішення Зарічного районного суду м. Суми від 25 червня 2018 року в зазначеній справі в частині задоволення зустрічного позову ТОВ «Фінансова компанія» Сумбуд-Інвест» та стягнення судового збору скасовано. У задоволенні зустрічного позову ТОВ «Фінансова компанія» Сумбуд-Інвест» до ОСОБА_3 про визнання договору недійсним відмовлено.

В іншій оскаржуваній частині щодо відмови у задоволенні позову ОСОБА_3 рішення Зарічного районного суду м. Суми від 25 червня 2018 року в справі залишено без змін.

Постановою Верховного Суду від 27 березня 2019 року рішення Зарічного районного суду м. Суми від 25 червня 2018 року та постанову Апеляційного суду Сумської області від 20 вересня 2018 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвалою Зарічного районного суду м. Суми від 17 квітня 2019 року справу за вказаними позовами прийнято до провадження суддею Сидоренко А.П. та вирішено розглядати справу за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання на 16 липня 2019 року об 11 год.00 хв.

16 липня 2019 року протокольною ухвалою головуючого підготовче засідання відкладено до 16 жовтня 2019 року, 11 год. 00 хв. у зв`язку із клопотанням представника відповідача ТОВ «ФК «Сумбуд-Інвест».

Ухвалою Зарічного районного суду м. Суми від 17 липня 2019 року в порядку забезпечення позову заборонено ОСОБА_4 вчиняти будь-які дії, пов`язані з відчуженням нерухомого майна, а саме: нежитлового приміщення № 54, загальною площею 79,13 м2. яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 та зареєстроване за ОСОБА_4 на підставі довідки про 100% виконання обов`язків покупця 15м.п./12л.-54 від 21 серпня 2017 року, договору купівлі-продажу майнових прав №15 від 21 серпня 2017 року та додаткової угоди № 1 від 21 серпня 2017 року (т. ІV, а.с.130).

16 жовтня 2019 року у зв`язку із зайнятістю головуючого судді Сидоренко А.П. в розгляді кримінальної справи №591/2816/14-к, провадження №1-о/591/13/19, підготовче засідання відкладено до 11-00 год. 16 січня 2020 року.

16 січня 2020 року протокольною ухвалою головуючого підготовче засідання відкладено до 18 березня 2020 року, 10 год. 00 хв. у зв`язку із клопотанням представника відповідача ТОВ «ФК «Сумбуд-Інвест» та представника АТ Сумбуд».

18 березня 2020 року у зв`язку із направленням справи до розгляду до Касаційного цивільного суду в складі Верховного суду, слухання справи не здійснювалось та призначено підготовче засідання на 08 вересня 2020 року о10 год. 00 хв.

08 вересня 2020 року протокольною ухвалою головуючого залучено третьою особою Дочірнє підприємство Приватного акціонерного товариства «Сумбуд», у зв`язку із залученням третьої особи, у підготовчому засіданні оголошено перерву до 09 грудня 2020 року, 09 год. 30 хв.

09 грудня 2020 року протокольною ухвалою головуючого у підготовчому засіданні оголошено перерву до 14 січня 2021 року, 14 год. 30 хв. у зв`язку із закінченням процесуального часу.

14 січня 2021 року протокольною ухвалою головуючого підготовче засідання відкладено до 26 березня 2021 року, 14 год. 00 хв. у зв`язку із клопотанням представника відповідача ТОВ «ФК «Сумбуд-Інвест» та представника ОСОБА_4 адвоката Цуканова В.В.

26 березня 2021 року протокольною ухвалою головуючого у підготовчому засіданні оголошено перерву до 08 липня 2021 року до 13 год. 30 хв. у зв`язку з не повним виконанням ухвали суду щодо витребування доказів по справі.

08 липня 2021 року протокольною ухвалою головуючого підготовче засідання відкладено до 21 жовтня 2021 року, 13 год. 30 хв. у зв`язку з наданням клопотання про призначення експертизи та надання часу сторонам для ознайомлення з матеріалами справи та з клопотанням.

Ухвалою Зарічного районного суду м. Суми від 21 жовтня 2021 року призначено у справі будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручити експертам Сумського науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України (адреса: м. Суми, вул. Промислова, 8), провадження в справі зупинено до проведення експертизи (т.V, а.с.146, 147-148).

Постановою Сумського апеляційного суду від 21 грудня 2021 року ухвалу Зарічного районного суду м. Суми від 21 жовтня 2021 року про призначення судової будівельно-технічної експертизи залишено без змін.

18 листопада 2021 року на адресу суду від Сумського науково-дослідного експертно-криміналістичного центру надійшло клопотання про надання необхідних вихідних даних для проведення судової будівельно-технічної експертизи.

09 листопада 2021 року дана справа була направлена до Сумського апеляційного суду для розгляду апеляційної скарги на ухвалу суду від 21 жовтня 2021 року.

23 грудня матеріали справи №591/4910/16-ц повернуті на адресу Зарічного районного суду м. Суми.

Ухвалою Зарічного районного суду м. Суми від 24 грудня 2021 року поновлено провадження у справі, призначено підготовче судове засідання на 02 березня 2022 року, 14 год.30 хв.

Враховуючи, що Верховною Радою України 24 лютого 2022 року на позачерговому засіданні було запроваджено воєнний стан через вторгнення росії на територію України, беручи до уваги ситуацію, що склалась у м. Суми на день запровадження такого стану, на підставі п.1 рішення зборів суддів Зарічного районного суду м. Суми від 24 лютого 2022 року №5, з метою запобігання загрози життю та здоров`ю учасників судового процесу і працівників суду, з 24 лютого 2022 року дану справу було знято з розгляду до стабілізації ситуації в країні та в м. Суми.

Рішенням зборів суддів від 02 травня 2022 року №11 відновлено здійснення розподілу та розгляд усіх категорій справ, у тому числі цивільних, які перебували в провадженні судді станом на 24 лютого 2022 року.

В період з 26 квітня 2022 року по 10 травня 2022 року суддя Сидоренко А.П. перебувала у відпустці

Підготовче засідання призначено до розгляду на 24 червня 2022 року об 11 год. 00 хв.

24 червня 2022 року протокольною ухвалою головуючого підготовче засідання відкладено до 02 вересня 2022 року, 10 год. 15 хв. у зв`язку із клопотанням представника відповідачки ОСОБА_4 адвоката Цуканова В.В.

02 вересня 2022 року протокольною ухвалою головуючого підготовче засідання відкладено до 23 вересня 2022 року, 10 год. 15 хв. у зв`язку із клопотанням представника ПрАТ «Сумбуд» та ТОВ «ФК Сумбуд-Інвест».

23 вересня 2022 року протокольною ухвалою головуючого підготовче засідання відкладено до 04 листопада 2022 року, 14 год. 00 хв. за клопотанням представника позивача ОСОБА_3 - адвоката Шершак-Гукової Л.М. надати час для підготовки до судового засідання.

04 листопада 2022 року у зв`язку з відсутністю електроенергії та можливості провести технічну фіксацію судового засідання, підготовче засідання відкладено на 26 грудня 2022 року на 09-45 год.

Ухвалою Зарічного районного суду м. Суми від 03 січня 2023 року призначено у справі будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено експертам Сумського науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України, провадження в справі зупинено до проведення експертизи (т. V а.с.165 -166).

18 січня 2023 року на адресу суду від криміналістичного центру Сумського науково-дослідного експертно-криміналістичного центру надійшло клопотання про надання необхідних вихідних даних для проведення судової будівельно-технічної експертизи.

Ухвалою Зарічного районного суду м. Суми від 23 січня 2023 року поновлено провадження у справі, призначено підготовче судове засідання на 27 лютого 2023 року, о 10 год.40 хв.

27 лютого 2023 року у зв`язку з оголошенням повітряної тривоги в Сумській області, підготовче засідання відкладено до 21 березня 2023 року, о 14 год. 20 хв.

09 березня 2023 року від криміналістичного центру Сумського науково-дослідного експертно-криміналістичного центру надійшло повідомлення про неможливість проведення судової експертизи від 076 березня 2023 року № СЕ -19/119-23/353-БТ за матеріалами справи № 591/4910/16-ц (т. V а.с.114-117).

21 березня 2023 року протокольною ухвалою головуючого підготовче засідання відкладено до 27 квітня 2023 року, 13 год. 00 хв. за клопотанням представника позивача ОСОБА_3 - адвоката Шершак-Гукової Л.М. для ознайомлення з матеріалами справи.

27 квітня 2023 року протокольною ухвалою головуючого підготовче засідання відкладено до 08 червня 2023 року, 16 год. 20 хв. у зв`язку з клопотанням представника відповідачки ОСОБА_4 адвоката Цуканова В.В. та представника АТ «Сумбуд» - адвоката Ємельяненка С.В. та викликом експерта в наступне судове засідання.

08 червня 2023 року протокольною ухвалою головуючого підготовче засідання відкладено до 10 липня 2023 року 15 год. 00 хв. у зв`язку із закінченням робочого часу.

10 липня 2023 року протокольною ухвалою головуючого підготовче засідання відкладено до 01 серпня 2023 року, 14 год. 30 хв. за клопотанням представника АТ «Сумбуд» - адвоката Ємельяненка С.В. для ознайомлення з матеріалами справи.

Ухвалою Зарічного районного суду м. Суми від 01 серпня 2023 року витребувано у інженера з технічного нагляду ОСОБА_5 належним чином завірену копію проектної документації на фасад будинку за адресою м. Суми між АДРЕСА_2 , якому в подальшому привласнено адресу: м. Суми, пр. М.Лушпи, 5; закрито підготовче провадження у справі, призначено справу для розгляду по суті на 15 год. 00 хв. 02 жовтня 2023 року з викликом сторін у справі та свідків.

02 жовтня 2023 року у зв`язку з зайнятістю головуючого у кримінальній справі №591/6525/18, провадження №1-кп/591/145/22 розгляд справи відкладено на 11 жовтня 2023 року на 15-30 год.

11 жовтня 2023 року протокольною ухвалою головуючого розгляд справи відкладено до 23 жовтня 2023 року, 15 год. 30 хв. за клопотанням представника відповідачки ОСОБА_4 адвоката Цуканова В.В.

23 жовтня 2023 року протокольною ухвалою головуючого розгляд справи відкладено до 30 січня 2024 року, 13 год. 00 хв. за клопотанням представника позивачки ОСОБА_3 адвоката Матішинця В.В.

30 січня 2024 року протокольною ухвалою головуючого розгляд справи відкладено до 26 березня 2024 року, 13 год. 00 хв. за клопотанням представника відповідачки ОСОБА_4 адвоката Цуканова В.В.

26 березня 2024 року у зв`язку з оголошенням повітряної тривоги в Сумській області, розгляд справи відкладено до 19 червня 2024 року, о 10 год. 00 хв.

19 червня 2024 року протокольною ухвалою головуючого розгляд справи відкладено до 02 серпня 2024 року, 13 год. 00 хв. для виклику свідків.

02 серпня 2024 року в зв`язку з неявкою та відсутністю відомостей про належне повідомлення про час і місце судового засіданні представника ТОВ «Сумбуд-Інвест» протокольною ухвалою суду судове засідання відкладене на 14 год. 30 хв. 12 вересня 2024 року.

12 вересня 2024 року у зв`язку з оголошенням повітряної тривоги в Сумській області, розгляд справи відкладено до 24 вересня 2024 року 15 год. 00 хв.

24 вересня 2024 року протокольною ухвалою суду судове засідання відкладено до 03 жовтня 2024 року 15 год. 00 хв. за клопотанням представника відповідача.

03 жовтня 2024 року у зв`язку з оголошенням повітряної тривоги в Сумській області, розгляд справи відкладено до 01 листопада 2024 року 13 год. 00 хв.

01 листопада 2024 року протокольною ухвалою суду судове засідання відкладено до 12 листопада 2024 року 10 год. 30 хв. для необхідності виклику свідка.

12 листопада 2024 року протокольною ухвалою суду судове засідання відкладено до 07 січня 2025 року 15 год. 00 хв. за клопотанням представника відповідачки для надання можливості повторно забезпечити явку свідків.

07 січня 2025 року протокольною ухвалою суду судове засідання відкладено до 10 березня 2025 року 15 год. 00 хв. за клопотанням представника відповідача.

10 березня 2025 року протокольною ухвалою суду судове засідання відкладено до 01 травня 2025 року 16 год. 00 хв. за клопотанням представника відповідача.

01 травня 2025 року протокольною ухвалою суду судове засідання відкладено до 26 травня 2025 року 14 год. 00 хв. у зв`язку з закінченням робочого часу.

26 травня 2025 року протокольною ухвалою суду судове засідання відкладено до 30 липня 2025 року 13 год. 40 хв. у зв`язку з закінченням відведеного процесуального часу та з`ясування обставин отримання доказів.

01 травня 2025 року протокольною ухвалою суду судове засідання відкладено до 26 травня 2025 року 14 год. 00 хв. у зв`язку з закінченням робочого часу.

30 липня 2025 року протокольною ухвалою суду судове засідання відкладено до 08 серпня 2025 року 14 год. 00 хв. за клопотанням представника позивача для надання можливості ознайомитися з письмовими поясненнями.

В зазначеному судовому засіданні представник позивачки-відповідачки ОСОБА_3 позовні вимоги підтримав у повному обсязі, зустрічний позов не визнає; представник відповідачки ОСОБА_4 адвокат Цуканов В.В. проти позову заперечував, зустрічний позов просив задовольнити.

Інші учасники справи до суду не з`явилися, про час та місце розгляду справи сповіщені судом належним чином.

Суд, заслухавши пояснення представників сторін, свідка, дослідивши матеріали справи, суд приходить до таких висновків.

Частина 3 ст. 12 ЦПК України встановлює обов`язок кожної сторони довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Також згідно ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених ст. 82 цього Кодексу.

Під час судового розгляду встановлено, що 17 квітня 2015 року між позивачкою ОСОБА_6 , як довірителем, та відповідачем ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест», як управителем фонду фінансування будівництва, був укладений договір № 6 про участь у фонді фінансування будівництва виду А, за умовами якого позивачка передала фінансовій компанії кошти з метою інвестування, а відповідач закріпив за нею обраний об`єкт інвестування в об`єкті будівництва, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 (т. 1, а.с. 6-9).

Пунктом 3.1.1 вказаного договору були визначені характеристики об`єкта інвестування: будівельний номер нежитлового приміщення (магазина) 54 НЖ; поверх 1; загальна площа 73 кв.м.

При цьому, пунктом 3.4 вказаного договору сторони передбачили, що загальна площа нежитлового приміщення 73 кв.м підлягає уточненню за актом інвентаризації БТІ. Запланованою датою введення об`єкта будівництва в експлуатацію вказано 1 квартал 2016 року, яка може варіювати.

Як передбачено п. 5.7 цього ж договору, довіритель не пізніше 10 календарних днів після отримання письмового повідомлення про введення об`єкта будівництва в експлуатацію здійснює остаточні грошові розрахунки за даними обміру БТІ з фінансовою компанією.

Вартість об`єкта інвестування на день укладення договору складала 526012 грн (пункт 5.8 цього договору).

Графічний план об`єкта інвестування відображений у додатку № 2 до договору про участь у фонді фінансування, де, зокрема, загальна площа цього приміщення вказана у розмірі 73 кв.м (т. 1, а.с. 12).

Також, 17 квітня 2015 року відповідач ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» видало позивачці ОСОБА_6 свідоцтво про участь у фонді фінансування будівництва за № 6 (т. 1, а.с. 11).

На виконання умов вказаного договору про участь у фонді фінансування будівництва виду А від 17 квітня 2015 року позивачкою були внесені кошти до фонду фінансування будівництва на загальну суму 529012 грн, що підтверджується квитанціями від 17 квітня 2015 року за № 11802749, від 20 квітня 2015 року за № 11826373, від 25 грудня 2015 року за № 14697502, від 28 грудня 2015 року за № 14718326 та від 29 грудня 2015 року за № 14736975 (т. 1, а.с. 13, 14, 15).

21 вересня 2015 року управлінням державної архітектурно-будівельної інспекції у Сумській області зареєстровано декларацію про готовність об`єкта до експлуатації багатоквартирний житловий будинок по АДРЕСА_3 (т. 2, а.с. 117-119).

Листом від 27 листопада 2015 року за № 27/11-жб забудовник ПАТ «Сумбуд» повідомило ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест», що площа нежитлового приміщення АДРЕСА_4 складає 65,2 кв.м (т. 2, а.с. 114).

27 квітня 2016 року між позивачкою ОСОБА_6 та відповідачем ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» було укладено додаткову угоду за № 1 до договору № 6 про участь у фонді фінансування будівництва виду А від 16 квітня 2015 року, якою змінено будівельну адресу на поштову: АДРЕСА_3 . Також, цією додатковою угодою сторони змінили загальну площу об`єкта інвестування, зменшивши її до 65,2 кв.м, визначили вартість об`єкта інвестування після обмірів у сумі 423186 грн, а також встановили обов`язок фінансової компанії перерахувати на рахунок позивачки грошові кошти в сумі 50627 грн в місячний термін після подання нею заяви з реквізитами, в якості повернення зайво сплачених нею коштів (т. 1, а.с. 10).

У той же час, забудовник ПАТ «Сумбуд» у листі від 10 серпня 2016 року за № 10/08-жб повідомив управителя ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» про те, що після усунення самочинного перепланування, здійсненого ОСОБА_3 , відповідно до технічного паспорта, виготовленого дочірнім підприємством ПАТ «Сумбуд» проектно-технологічним підприємством «Сумбуд», фактична площа спірного нежитлового приміщення АДРЕСА_4 становить 73,13 кв.м (т. 1, а.с. 94).

08 листопада 2016 року позивачка направила на адресу ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» письмову вимогу про передачу їй об`єкта інвестування за договором про уступку майнових прав та надати їй в обмін на свідоцтво про участь у фонді фінансування будівництва довідку, яка має підтвердити її право на отримання у власність об`єкта інвестування за договором інвестування № 6 від 17 квітня 2015 року (т. 1, а.с. 50).

У відповідь на звернення ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» листом від 29 листопада 2016 року за № 29/11-с повідомило позивачку про те, що задовольнити її прохання немає можливості у зв`язку з тим, що у додатковій угоді № 1 від 27 квітня 2016 року було допущено помилку щодо площі об`єкта. Також, товариство запропонувало позивачці підписати зміни до договору щодо фактичної площі об`єкта інвестування та доплатити кошти за об`єкт інвестування (т. 1, а.с. 91).

Крім того, 24 лютого 2017 року ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» повторно направило позивачці пропозицію про внесення змін до договору інвестування разом з примірниками додаткової угоди № 2 до договору № 6 від 17 квітня 2015 року про участь у фонді фінансування будівництва виду А (т. 1, а.с. 92).

При цьому, п. 2 додаткової угоди № 2 до договору № 6 від 17 квітня 2015 року про участь у фонді фінансування будівництва виду А передбачено, що у зв`язку з приведенням об`єкта у відповідність до проектної документації будівництва та зміною фактичної площі відповідно до технічного паспорта, виготовленого ДП ПАТ «Сумбуд» проектно-технологічним підприємством «Сумбуд» 10 серпня 2016 року, загальна площа нежитлового приміщення за № 54-1 НЖ становить 73,13 кв.м, у зв`язку з чим вартість об`єкта інвестування після обмірів складає 526949 грн.

Також, у п. 3 цієї додаткової угоди № 2 було вказано про обов`язок довірителя перерахувати на рахунок управителя кошти в сумі 937 грн до 28 травня 2017 року (т. 1, а.с. 93).

15 серпня 2017 року ПрАТ «Сумбуд» звернулось до ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» з вимогою про повернення майнових прав на об`єкти інвестування за адресою: АДРЕСА_3 , які не передані довірителям (т. 2, а.с. 28).

З копії довідки про 100 (сто) відсоткове виконання обов`язків Довірителя ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-інвест» від 17 серпня 2017 року вбачається, що ОСОБА_3 згідно з Договором про участь в фонді фінансування будівництва № 6 від 16 квітня 2016 року та додаткової угоди № 1 від 27 квітня 2016 року оплатила 65,20 м2 загальної площі об`єкта інвестування і виконала всі свої обов`язки, пов`язані з цим Договором.

Довідка є документом, що підтверджує право Довірителя на отримання у власність згідно з договором, закріпленого за ним Об`єкта інвестування (т. ІІ а.с.159).

На підставі платіжних доручень від 17 серпня 2017 року за № 1351 та № 1348 ТОВ «ФК «Сумбуд-Інвест» перерахувало на рахунок позивачки ОСОБА_3 грошові кошти в сумі 50627 грн, як надлишково сплачені, та кошти в сумі 2063 грн, як помилково сплачені, відповідно (т. 1, а.с. 178-179).

17 серпня 2017 року Національною комісієї, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг винесено розпорядження № 3533 Про усунення порушень ТОВ ««Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» (т. ІІ а.с.115-116).

17 серпня 2017 року ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-інвест» на адресу Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг направило повідомлення про виконання розпорядження, в якому повідомили про усунення порушень, зазначених у пункті 2 констатуючої частини розпорядження Нацкомфінпослуг № 3236 від 18 липня 2017 року «Про усунення порушень товариством з обмеженою відповідальності «Фінансова компанія «Сумбуд-інвест». Вказано про те, що ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-інвест» направлено довідку про сто відсоткове виконання обов`язків довірителя та повернуто кошти (т.ІІ, а.с.230).

Крім того, листом від 21 серпня 2017 року за № 21/08-17 ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» повідомило ОСОБА_3 про відкріплення від неї об`єкта інвестування нежитлового приміщення № 54 площею 73,13 кв.м по АДРЕСА_3 у зв`язку з тим, що вона не з`явилась для підписання додаткової угоди щодо уточнення площі об`єкта інвестування та не провела остаточні розрахунки. Цим же листом позивачку було повідомлено про те, що кошти в сумі 476322 грн будуть їй повернуті після реалізації вказаного об`єкта (т. І а.с. 177).

Також, 21 вересня 2017 року ТОВ «ФК «Сумбуд-Інвест» перерахувало на рахунок позивачки ОСОБА_3 сплачені нею в якості інвестування будівництва нежилого приміщення грошові кошти в сумі 476322 грн, що вбачається з відповідного платіжного доручення (т. І а.с. 180).

На підставі акта прийому-передачі майнових прав від 21 серпня 2017 року ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» повернуло забудовнику ПрАТ «Сумбуд» майнові права на приміщення № 54 площею 73,13 кв.м по АДРЕСА_3 (т. ІІ а.с. 27).

21 серпня 2017 року між ПрАТ «Сумбуд» та ОСОБА_4 був укладений договір купівлі-продажу майнових прав за № 15 разом з додатковою угодою за № 1, предметом якого є нежитлове приміщення № 54, загальною площею 79,13 кв.м, розташованого на 1 поверсі 11 поверхового будинку за адресою: АДРЕСА_3 (т. ІІ а.с. 65-68, 69, 70, 71).

В подальшому, 08 вересня 2017 року ПрАТ «Сумбуд» видало ОСОБА_4 довідку про 100 відсоткове виконання обов`язків покупця № 15 м.п./12л-54 (т. ІІ а.с. 64).

Також, 08 вересня 2017 року ПрАТ «Сумбуд» та ОСОБА_4 склали акт прийому-передачі нежитлового приміщення № 54, загальною площею 79,13 кв.м за адресою: АДРЕСА_3 (т. ІІ а.с. 63).

На підставі наданих документів, зокрема, довідки про 100% виконання обов`язків покупця, серія та номер 15м.п./12л-54, виданої 08 вересня 2017 року, договору купівлі-продажу майнових прав № 15 від 21 серпня 2017 року та додаткової угоди № 1 від 21 серпня 2017 року державним реєстратором управління «Центр надання адміністративних послуг у м. Суми» Куць С.М. було проведено державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_4 на нежитлове приміщення № 54, загальною площею 79,13 кв.м за адресою: АДРЕСА_3 (т. ІІ а.с. 54-86).

11 жовтня 2017 року державним реєстратором прав на нерухоме майно Куць С.М. винесено рішення № 37510901 про проведення державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення, що розташоване в АДРЕСА_5 за ОСОБА_4 (т. ІІ а.с. 84).

Судом досліджено технічний паспорт нежитлових (вбудовано-прибудованих) приміщень в квартирному житловому будинку приміщення АДРЕСА_4 (т. ІІ а.с.123-125), копії фотокарток нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_5 (т.ІІІ, а.с.135-140), журнал внутрішніх обмірів та розрахунків площ приміщень буд 5 корпусу 10 кв. АДРЕСА_6 (т.ІІІ, а.с.183).

10 липня 2019 року ТОВ «ФК «Сумбуд-Інвест» було зроблено запит до ОСОБА_3 щодо надання копій документів щодо здійсненої нею прибудови до об`єкту інвестування про яку йде мова в її позовній заяві (т. ІV, а.с. 109).

08 липня 2019 року ТОВ «ФК «Сумбуд-Інвест» було зроблено запит до Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг з проханням надати інформацію про те, чи зверталась до Нацкомфінпослуг України Томашеська О.В, з питанням щодо законності відкріпленя об`єкта інвестування нежитлового приміщення 54 НЖ, розташованого за адресою: АДРЕСА_3 , у разі якщо зверталась надати копії щодо результату її звернень (т.ІV, а.с. 110).

16 лютого 2021 року Національний банк України на виконання запиту Зарічного районного суду м. Суми від 11 грудня 2020 року повідомив, що інформація про ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «СУМБУД-ІНВЕСТ» (код за ) у Національному банку відсутня.

Проінформовано, що після прийняття Закону України від 12 вересня 2019 року № 79-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення функцій із державного регулювання ринків фінансових послуг», нагляд та регулювання діяльності управителів ФФБ здійснює Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку (т.V, а.с. 70).

Судом досліджено план поверхів будинку АДРЕСА_3 (т.V, а.с. 91).

03 червня 2021 року від Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку на виконання протокольної ухвали Зарічного районного суду м. Суми надійшов лист, в якому повідомляється, що Законом України від 12 вересня 2019 року № 79-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення функцій із державного регулювання ринків фінансових послуг» було передбачено розподіл функцій Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг (Нацкомфінпослуг), між Національним банком України та Комісією.

Актом про приймання-передавання справ (документів) від однієї установи до іншої від 03 липня 2021 року №08-ЄС/14 (2017-2020) до Комісії в ході ліквідації Нацкомфінпослуг було передано, зокрема, Єдину справу розрахункових документів, що приймаються під час здійснення заходів державного нагляду (контролю) ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест».

Відповідно до наявних документів Комісія надала завірену копію довідки про 100 (сто) відсоткове виконання обов`язків Довірителя від 17.08.2017 року за №6/64л-54. У вказаній справі копія листа ТОВ «ФК «Сумбуд-Інвест» до Нацкомфінпослуг про виконання розпорядження від 17.08.2017 року за №17/081, вх. №8186/фк 1к від 22.08.2017 року з додатками та копія листа «ФК «Сумбуд-Інвест» до Нацкомфінпослуг від 28.09.2017 за №28/09 на №7376/14-8 від 18.09.2017 року з додатками відсутні (т. V а.с. 113-1114).

Судом досліджено копію наданої на запит суду Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку довідки ТОВ «ФК «Сумбуд-Інвест» від 17серпня 2017 року за №6/64л-54про 100 (сто) відсоткове виконання обов`язків Довірителя щодо об`єкту будівництва за адресою: АДРЕСА_5 (т.V, а.с. 115).

11 січня 2022 року від криміналістичного центру Сумського науково-дослідного експертно-криміналістичного Центру надійшло повідомлення про неможливість проведення судової експертизи від 04 січня 2022 року за матеріалами цивільної справи № 591/4910/16-ц, у якому зазначає, що для вирішення питань, поставлених перед судовим експертом, на адресу суду направлено клопотання експерта щодо надання додаткових матеріалів, необхідних для проведення експертизи та вчинення інших дій, пов`язаних із проведенням експертизи (т. VІ а.с. 48).

Судом досліджено звіт з незалежної оцінки майна НС 38/3-21 вбудовані нежитлові приміщення загальною площею 85, 1 м2, що належать ОСОБА_4 та знаходяться за адресою: приміщення АДРЕСА_4 (т.VІ, а.с. 106-121), а також проектну документацію по фасаду корпусу АДРЕСА_7 (т.VІІ, а.с. 14-20).

Свідок ОСОБА_5 суду пояснила, що вона є інженером технічного нагляду АТ «Сумбуд», за запитом суду вона долучала проектну документацію за адресою: АДРЕСА_1 .

Саме по цьому проекту будувався будинок, в її обов`язок входить контроль за виконанням, технічний нагляд не має відношення до проектної документації, лише контроль. В надану проектну документацію зміни не вносились. Вона не затверджує проектну документацію.

Якби вносились зміни то через розпорядження замовника. Якби якісь відхилення, то вони б не дозволяли такі зміни.

Чи були зміни по цьому об`єкту, вона не може сказати. Деякі конструктивні зміни могли бути.

Щодо несучих конструкцій не вносилося жодних змін, перепланування квартири були зміни, але ця чи ні не може сказати. По цьому будинку змін по фасаду і по благоустрою не було. Як надали в тому вигляді і ввели в експлуатацію. Щодо договору № 6 з Томашевською їй не відомо, це не її повноваження. За будівництво об`єкту відповідальними є декілька осіб замовник, генеральний підрядник та проектант.

Замовник АТ «Сумбуд», генеральний підрядник ДП АТ «Хімбуд-2», проектант АТДП «Сумбуд-проект», авт. Нагляд- ОСОБА_7 , технічний нагляд вона. Прорабів не пам`ятає, але вони змінювалися. Вказівку змінювати конструкцію ніхто ніколи їм не надавав. Можливі проектні рішення про зміни замовником. Це щодо конструкції. Перепланування зміни розташування несучих конструкцій. Зміни перекладаються за рішенням автора проекту. Замовник звертається до автора проекту і той надавав свої рішення на об`єкт за запитом замовника. Чи були рішення по цьому будинку, за рахунок чого змінено проект не пам`ятає. Погодження управління Архітектури на зміну зовнішнього вигляду фасаду будинку є обов`язковим. Чи є проект рішення щодо корпусу 10 вона не пам`ятає. Пару рішень було, але чи по цьому корпусу вона не пам`ятає. Введення в експлуатацію було у 2018-2019 роках. Люди роблять після введення в експлуатацію, вони роблять припис в разі самочинної зміни фасаду. Вони вимагають привести у відповідність до проекту. По І му поверху усі плити були змонтовані, відповідали проекту. Щодо самочинної перебудови їй нічого не відомо.

Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19 червня 2003 року встановлені загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю.

Відповідно до частини першої статті 15 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» при укладенні договору про участь у ФФБ довіритель обирає конкретний об`єкт інвестування з переліку незакріплених за іншими довірителями об`єктів інвестування, що є у пропозиції управителя. Цей об`єкт інвестування управитель має закріпити за довірителем на умовах Правил ФФБ.

За змістом часини четвертої зазначеної статті Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» при закріпленні об`єкта інвестування за довірителем, довіритель бере на себе зобов`язання щодо подальшого внесення коштів до ФФБ, а управитель, за умови виконання довірителем своїх зобов`язань за договором про участь у ФФБ, зобов`язується включити довірителя до переліку довірителів, яким забудовник у подальшому зобов`язаний передати у власність закріплені за ними об`єкти інвестування

Згідно з частиною 11 статті 15 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» після внесення довірителем коштів до ФФБ управитель видає довірителю свідоцтво про участь у ФФБ документ, що підтверджує участь довірителя у ФФБ.

Відповідно до статті 19 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» після введення об`єкта будівництва в експлуатацію забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає дані щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування.

На підставі даних щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування довіритель за поточною ціною вимірної одиниці об`єкта інвестування здійснює остаточні розрахунки з управителем ФФБ та отримує в управителя ФФБ в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довідку за встановленою формою. Ця довідка є документом, що підтверджує право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування.

У довідці про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування обов`язково має бути зазначено, зокрема, характеристики об`єкта інвестування (поверх, кількість кімнат, загальна площа тощо).

Як передбачено вимогами статті 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», управління майном, яке здійснюється за договором про участь у ФФБ, припиняється у разі відкріплення управителем від довірителя закріпленого за ним об`єкта інвестування за невиконання довірителем своїх зобов`язань за договором про участь у ФФБ.

Управитель відкріплює від довірителя закріплений за ним об`єкт інвестування у таких випадках: відмова довірителя від участі у ФФБ; порушення довірителем графіка внесення коштів до ФФБ, зазначеного у свідоцтві про участь у ФФБ; порушення довірителем інших умов договору про участь у ФФБ.

Отже, вищевказаним Законом визначені умови, за яких відбувається відкріплення об`єкту інвестування від довірителя і такі умови є наслідком порушення довірителем умов договору.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з частиною третьою статті 615 ЦК України внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання частково або у повному обсязі відповідно змінюються умови зобов`язання або воно припиняється.

ОСОБА_3 на обґрунтування позову зазначала про протиправне та самовільне відкріплення від неї об`єкту інвестування, оскільки нею в повному обсязі виконано обов`язки довірителя за договором № 6 про участь у ФФБ від 17 квітня 20015 року, на підтвердження чого надала довідку № 6/6л-54 від 17 серпня 2017 року про 100-% сплату вартості об`єкту інвестування.

Повідомляючи ОСОБА_3 про відкріплення від неї об`єкта інвестування нежитлового приміщення № 54 площею 73,13 кв.м по АДРЕСА_3 , ТОВ «ФК «Сумбуд-Інвест» послалося на порушенням порушення позивачем умов договору про участь у ФФБ № 6 від 17 квітня 2015 року, а саме несплату вимірних одиниць об`єкту інвестування згідно даних технічної інвентаризації унаслідок чого виникла заборгованість в розмірі 50 627 грн.

Разом з тим, саме така сума коштів була повернута позивачу згідно платіжних доручень ТОВ «ФК «Сумбуд-Інвест» від 17 серпня 2017 року у зв`язку із зменшенням загальної площі об`єкту інвестування до 65,2 кв.м, й відповідно зменшення вартості об`єкту інвестування після обмірів до 423 186 грн, що закріплено додатковою угодою № 1 до договору про участь у ФФБ № 6 від 17 квітня 2015 року.

Таким чином, площа спірного об`єкту інвестування відповідно до дійсною додаткової угоди № 1 до договору про участь у ФФБ № 6 від 17 квітня 2015 року становить 65,2 кв.м, вартість якого у 100% розмірі сплачено ОСОБА_3 згідно довідки № 6/6л-54 від 17 серпня 2017 року, що свідчить про повну оплату позивачем вимірних одиниць об`єкту інвестування згідно даних технічної інвентаризації та відсутність з її боку порушень умов договору про участь у ФФБ.

Натомість, площа відкріпленого від позивача у зв`язку із порушенням умов договору про участь у ФФБ об`єкту інвестування становить 73,13 кв.м.

Під час судового розгляду встановити дійсну площу спірного об`єкта інвестування та відповідно його вартість, що стало підставою для відкріплення від позивачки об`єкту інвестування не вдалося за можливе, зокрема проведення експертизи з цього приводу не відбулося в зв`язку з неможливістю надати відповідні документи за клопотанням експерта.

В той же час під час судового розгляду не встановлено достовірних доказів, які б вказували на здійснення позивачкою самочинного перепланування об`єкту інвестування, що призвело до зміни його площі.

За таких ТОВ «ФК «Сумбуд-Інвест» не доведено належними та допустимими доказами, що відкріплення від позивачки об`єкта інвестування нежитлового приміщення АДРЕСА_8 відбулося з дотриманням норм діючого законодавства, зокрема ст. 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Що стосується обраного позивачкою способу захисту, суд враховує правовий висновок, зазначений в постанові Верховного Суду від 25 червня 2025 року у справі № 553/1091/19, про те, що за змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право власності набувається у порядку, визначеному законом.

Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.

Відповідно до частини п`ятої статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з частиною шостою статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.

Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки. Також у статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

Такі правові висновки викладено Верховним Судом у постановах від 21 грудня 2022 року у справі № 569/5399/20 (провадження № 61-7682св21), від 01 лютого 2023 року у справі № 569/6009/19 (провадження № 61-3803св22).

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах: від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.

Законодавством встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб, а інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Тобто інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Подібні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21), від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц (провадження № 14-31цс20), у постановах Верховного Суду від 14 червня 2022 року у справі № 923/447/15.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Під час судового розгляду встановлено, що внаслідок недобросовісних дій ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» права ОСОБА_3 є порушеними, оскільки вона як потенційний первісний набувач об`єкта інвестування, виконавши повністю умови договору про участь у ФФБ від 17 квітня 2015 року, мала правові очікування на отримання у власність про інвестованого нею об`єкта, однак була позбавлена можливості набути у власність приміщення після введення будинку в експлуатацію.

Проте об`єкт інвестування, який ОСОБА_3 мала набути у власність з моменту завершення будівництва, фактично вибув з володіння позивачки поза її волею внаслідок укладення між ПрАТ «Сумбуд» та ОСОБА_4 договору купівлі-продажу майнових прав від 21 серпня 2017 року за № 15 щодо спірного нежитлового приміщення.

З урахуванням викладеного, «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» фактично реалізувало третій особі ОСОБА_4 майнові права на приміщення, що були предметом договору № 6 про участь у фонді фінансування будівництва виду А, укладеного 17 квітня 2015 року, всупереч волі первісного інвестора ОСОБА_3 і за відсутності правових підстав.

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Власник має право витребовувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України).

Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребовувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).

Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребовувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.

Водночас, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи. Оскільки слід вважати, що у інвестора виникло право на об`єкт інвестування з моменту завершення будівництва, то він має право на його витребування. Судове рішення про задоволення позовної вимоги про витребування від (стягнення з) відповідача нерухомого майна є підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

Вказана позиція висловлена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21).

Спірне приміщення (майнові пава на яке набула ОСОБА_3 за укладеним договором) перейшло у власність ОСОБА_4 , тому у цьому випадку ефективним способом захисту буде саме витребування спірного майна у добросовісного набувача з урахуванням положень статті 388 ЦК України.

За таких обставин заявлені ОСОБА_3 позовні вимоги не підлягають задоволенню в повному обсязі.

Що стосується заявлених ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» вимог зустрічного позову про визнання недійсним укладеного з позивачкою договору про участь у фонді фінансування будівництва виду А від 17 квітня 2015 року, зі зміною № 1 від 27 квітня 2016 року, то суд приходить до таких висновків.

Відповідно до частини 1 статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Виходячи з вимог статті 630 ЦК України, договором може бути встановлено, що його окремі умови визначаються відповідно до типових умов договорів певного виду, оприлюднених у встановленому порядку.

Якщо у договорі не міститься посилання на типові умови, такі типові умови можуть застосовуватись як звичай ділового обороту, якщо вони відповідають вимогам статті 7 цього Кодексу.

Статтею 14 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» передбачені істотні умови договору про участь у фонді фінансування будівництва, зокрема, договір про участь у ФФБ обов`язково має містити:

- предмет договору;

- найменування особи довірителя;

- найменування особи управителя ФФБ;

- вид ФФБ;

- порядок передачі довірителем коштів в управління управителю ФФБ;

- обмеження щодо окремих дій управителя з управління майном;

- права та обов`язки управителя ФФБ та довірителя;

- відомості про об`єкт будівництва із зазначенням його місця розташування та технічних характеристик;

- запланована дата (місяць і рік) введення об`єкта будівництва в експлуатацію;

- відомості про закріплений за довірителем об`єкт інвестування із зазначенням його технічних характеристик;

- строки та механізм повернення довірителю коштів на його вимогу, розмір платежів, які повинен сплатити при цьому довіритель;

- строк дії договору;

- відповідальність сторін за невиконання умов договору;

- порядок надання інформації довірителю про хід виконання умов договору, перелік інформації, яка надається довірителю у письмовій формі;

- порядок взаємодії довірителя та управителя ФФБ у випадку дострокового введення об`єкта будівництва в експлуатацію;

- порядок внесення змін до договору про участь у ФФБ;

- розмір та форму винагороди управителя ФФБ.

Крім того, Типовий договір про участь у фонді фінансування будівництва затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 20 березня 2013 року за № 227.

Аналізуючи умови укладеного між ОСОБА_3 та ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» договору про участь у фонді фінансування будівництва виду А від 17 квітня 2015 року за № 6, зі зміною № 1 від 27 квітня 2016 року, встановлено, що вказаний договір був укладений сторонами з дотриманням всіх істотних умов, передбачених для даного договору відповідно до вимог статті 14 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Та обставина, що в оспорюваному договорі не вказані всі права та обов`язки управителя ФФБ та довірителя, а також інші пункти договору щодо порядку внесення змін до договору про участь у ФФБ, а також розмір і форми винагороди управителя ФФБ не були викладені у чіткій відповідності з Типовим договором про участь у фонді фінансування будівництва, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 20 березня 2013 року за № 227, не може слугувати підставою для визнання його недійсним, оскільки це суперечить вимогам ст.ст. 203, 215, 638 ЦК України.

До того ж, якщо у договорі не міститься посилання на типові умови, то вони можуть застосовуватись як звичай ділового обороту, що відповідає вимогам частини 2 статті 630 ЦК України.

З огляду на вказане, відсутні правові підстави для задоволення вимог зустрічного позову ТОВ «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» до ОСОБА_3 про визнання договору недійсним.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 2, 5, 10-13, 19, 76-82, 258, 259, 264, 265, 273 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест», Приватного акціонерного товариства «Сумбуд», ОСОБА_4 , управління «Центр надання адміністративних послуг у м. Суми», державного реєстратора управління «Центр надання адміністративних послуг у м. Суми» Куць Світлани Миколаївни, третя особа: Дочірнє підприємство Приватного акціонерного товариства «Сумбуд» «Проектно-технологічне підприємство «Сумбудпроект» про стягнення грошових коштів, зобов`язання вчинити дії, визнання недійсним договору та скасування запису про державну реєстрацію відмовити.

В задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест» до ОСОБА_3 про визнання договору недійсним відмовити.

Рішення суду може бути оскаржене безпосередньо до Сумського апеляційного суду шляхом подачі в тридцятиденний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги. В разі проголошення вступної та резолютивної частини або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, в той же строк з дня складання повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивачка-відповідачка: ОСОБА_3 , місце проживання: АДРЕСА_9 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач-позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Сумбуд-Інвест», місцезнаходження: м. Суми, вулю Петропавлівська, 86, .

Відповідач: Приватне акціонерне товариство «Сумбуд», місцезнаходження: м. Суми, вулю Петропавлівська, 86, .

Відповідачка: ОСОБА_4 , місце проживання: АДРЕСА_10 , РНОКПП НОМЕР_2 .

Відповідач: управління «Центр надання адміністративних послуг у м. Суми», місцезнаходження: м. Суми, вул. Британська, 21, код ЄДРПУ не відомий,

Відповідач: державний реєстратор управління «Центр надання адміністративних послуг у м. Суми» Куць Світлана Миколаївна, місцезнаходження: м. Суми, вул. Британська, 21.

Третя особа: Дочірнє підприємство Приватного акціонерного товариства «Сумбуд» «Проектно-технологічне підприємство «Сумбудпроект», місцезнаходження: м. Суми, вул. Петропавлівська, 86.

Повне судове рішення виготовлене 14 серпня 2025 року.

Суддя А.П.Сидоренко