Провадження № 2/591/2267/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

08 серпня 2025 року м. Суми

Зарічний районний суд м. Суми в складі:

головуючого судді Ніколаєнко О.О.,

за участю секретаря судового засідання Полякової А.О.,

представника позивача ОСОБА_1 ,

третьої особи: ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Суми цивільну справу № 591/10817/24 за позовом ОСОБА_3 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон», третя особа: ОСОБА_2 про захист прав споживача та стягнення коштів,-

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з позовом, мотивуючи вимоги тим, що 09.06.2017 між відповідачем, від імені та в інтересах якого на підставі договору діяло ТОВ «СІБІЕС СЕЙЛЗ», та позивачем укладено попередній договір №СЗ.03.1.031 купівлі-продажу квартири, згідно якого сторони зобов`язуються в майбутньому, в чіткій відповідності до умов та положень Попереднього договору, укласти договір (Основний договір) купівлі-продажу паркомісця за адресою: АДРЕСА_1 , проектний номер 1. Сторонами узгоджено, що орієнтовна загальна вартість паркомісця, за яку воно буде продане Покупцю згідно основного договору, становитиме 259 200 грн. без ПДВ.

На виконання договору позивач вніс забезпечувальний платіж в сумі вартості паркомісця.

Сертифікатом від 02.04.2021 засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта - будівництво багатоквартирного житлового будинку, проектній документації та підтвердено його готовність до експлуатації.

На даний час зобов`язання за попереднім договором з боку позивача виконано в повному обсязі. Однак, продавець (відповідач), фактично ухиляється від своїх обов`язків, що були викладені в п. 3.3. попереднього договору та від нотаріального посвідчення основного договору купівлі-продажу (не уклав основний договір купівлі-продажу в органах нотаріату) паркомісця, що і змусило Позивача звернутись з даним позовом до суду.

Просить визнати дійсним попередній договір №СЗ.04.3.002 купівлі-продажу паркомісця, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , проектний номер 1, проектна загальна площа 17,28, проектний розмір (довжина х ширина) 5,76x3 кв.м. поверх цокольний, що був укладений 09.06.2017 між АТ «ЗАКРИТИЙ НЕДИВЕРСИФІКОВАНИЙ ВЕНЧУРНИЙ КОРПОРАТИВНИЙ ІНВЕСТИЦІЙНИЙ ФОНД «ОРЕГОН», від імені та в інтересах якого на підставі Договору доручення №2 від 05.10.2016 діяло ТОВ «СІБІЕС СЕЙЛЗ» та позивачем; визнати за позивачем право власності на нерухоме майно, а саме: на нежитлове приміщення - паркомісце, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , проектний номер 1, проектна загальна площа 17,28, проектний розмір (довжина х ширина) 5,76x3 кв.м, поверх цокольний (згідно технічного плану квартирного (багатоквартирного) будинку цокольного поверху паркомісце номер 4, загальною площею 16,9 кв.м, (довжина х ширина 5,72x2,97 кв.м) введеного в експлуатацію багатоквартирного будинку.

Ухвалою суду від 25.11.2024 відкрито провадження у справі та призначено підготовче засідання. Ухвалою від 25.11.2024 забезпечено позов шляхом накладення арешту на спірне нерухоме майно. Протокольною ухвалою від 10.04.2025 залучено до участі у справі третю особу. Ухвалою від 24.04.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.

Відзив на позовну заяву від відповідача не надійшов.

У своїх поясненнях третя особа зазначив, що заперечує проти позову. Спірне майно в рамках примусового виконання рішення про стягнення на користь третьої особи з ТОВ «ЗВНІКФ «Орегон» коштів було реалізовано на електронних торгах третій особі. Право власності на спірне приміщення зареєстроване за відповідачем. Попередній договір не посвідчений нотаріалдьно, а тому є нікчемним, визнання його дійсним не передбачено. Позивачем не доведено факт ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору. Попередній договір не є підставою для виникнення права власності на нерухоме майно. У багатоквартирному будинку відсутній такий тип приміщення, як паркінг. За повідомленням відповідача відносно паркомісця (приміщення 4) укладено попередній договір з ОСОБА_4 . Позивач не має відношення до спірного приміщення. Просить відмовити у задоволенні позову.

В судовому засіданні представник позивача підтримала позовні вимоги із зазначених підстав.

Третя особа у судовому засіданні заперечував проти позову з підстав, наданих у поясненнях.

Заслухавши пояснення осіб, що беруть участь у справі, вивчивши матеріали справи, суд вважає, що позов не підлягає задоволенню.

Судом встановлено, що 09 червня 2017 року між АТ «ЗНВКІФ «ОРЕГОН», від імені та в інтересах якого на підставі Договору доручення діяло ТОВ«СІБІЕС СЕЙЛЗ» в особі представника Сухомліної О.В., укладено попередній договір №СЗ.04.3.002 купівлі-продажу паркомісця, згідно з яким сторони зобов`язуються в майбутньому, в чіткій відповідності до умов та положень Попереднього договору, укласти договір (основний договір) купівлі-продажу паркомісця, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , проектний номер 1, проектна загальна площа 17,28, проектний розмір (довжина х ширина) 5,76x3 кв.м. поверх цокольний.

Пунктом 3.2. попереднього договору передбачено орієнтовний термін завершення будівельно-монтажних робіт по шостій секції житлового будинку ІІ (другий) квартал 2017 року.

За умовами п. 3.3. попереднього договору сторони беруть на себе обов`язок укласти основний договір протягом трьох місяців з моменту введення житлового будинку в експлуатацію, але, в будь-якому випадку, не раніше настання усіх наступних обставин:

- сплатою покупцем 100 (ста) відсотків розміру забезпечувального платежу згідно з попереднім договором, та з урахуванням усіх можливих коригувань розміру Забезпечувального платежу;

- державної реєстрації за продавцем права власності на паркомісце, у порядку, визначеному законодавством України;

- повідомлення продавцем покупця про готовність укласти основний договір із зазначенням місця та часу його підписання.

За п. 4.1.1. попереднього договору продавець зобов`язаний укласти із покупцем основний договір на визначених попереднім договором умовах.

Згідно п. 4.1.3. продавець зобов`язаний передати покупцю у власність паркомісце, на умовах, визначених попереднім договором, після укладення сторонами основного договору згідно акту прийому-передачі паркомісця, в стані, визначеному п. 1.5. попереднього договору.

Згідно п.6.1 за невиконання або неналежне виконання умов попереднього договору, сторони несуть відповідальність, визначену попереднім договором та чинним законодавством України.

За умовами п. 6.2 попереднього договору, сторони погодили, що під невиконанням або неналежним виконанням стороною умов попереднього договору, вони мають на увазі:

- відмову або ухилення від укладення основного договору на визначених попереднім договором умовах;

- будь-які дії чи бездіяльність, що спричинюють за наслідок наявність у нотаріуса зобов`язання відмовити у посвідченні основного договору;

- невиконання або неналежне виконання будь-якого зобов`язання, вказаного у попередньому договорі.

Відповідно до п. 6.3 попереднього договору у випадку односторонньої безпідставної відмови або ухилення продавця від укладення основного договору на визначених попереднім договором умовах, або будь-яких дій чи бездіяльності продавця або Повіреного продавця, що спричинюють за наслідок наявність у нотаріуса зобов`язання відмовити у посвідченні основного договору, покупець має право відмовитись від виконання попереднього договору та від укладення основного договору, а також вимагати розірвання попереднього договору, шляхом укладення між сторонами та нотаріального посвідчення відповідного договору про розірвання.

Згідно п. 9.1 попереднього договору за домовленістю сторін укладення та нотаріальне посвідчення основного договору здійснюватиметься у приватного нотаріуса за вибором продавця та у час, який повідомляється повіреним продавця покупцеві у будь-який спосіб (письмово, телефонним дзвінком тощо) за вибором повіреного продавця (а.с. 10-17).

Додатком до попереднього договору є схема детального розміщення паркомісця в житловому будинку (а.с. 18-19)

14.06.2017 та 22.06.2017 позивач вніс на рахунок ТОВ «Сібіес Сейлз» забезпечувальний платіж в загальному розмірі 259200 грн. (200 000 грн. та 59 200 гр.), що підтверджується копіями платіжних доручень (а.с. 20-21).

Сертифікатом № СМ34 від 02.04.2021 засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта - будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями, секція 4 за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , проектній документації та підтверджує його готовність до експлуатації (а.с.23).

Позивачем надано копію плану багатоквартирного будинку, відповідно до якого нежитлове приміщення №4 на цокольному поверсі за місцем розташування відповідає паркомісцю, яке вказано під №1 у додатку до укладеного між сторонами у справі попереднього договору (а.с. 24).

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно нежитлове приміщення 4, секція 4, буд. АДРЕСА_2 належить на праві власності відповідачу. На нього на рідставі ухвали Ковпаківського районного суду м. Суми від 19.07.2024 у справі №592/11534/24 було накладено обтяження у вигляді арешту, обтяження накладено в інтересах ОСОБА_2 (а.с. 25).

Як вбачається з листа ТОВ «Сібіес Сейлз» від 24.10.2024, адресованого приватному виконавцю Пересадько О.Б. на його повідомлення про проведення виконавчих дій у АДРЕСА_3 повідомлено про неможливість виконання цієї вимоги з підстави, що 07.06.2017 між АТ «Орегон» та ОСОБА_4 було укладено попередній договір, за яким сторони мають намір укласти в майбутньому основний договір купівлі продажу цього приміщення. З огляду на ряд об`єктивних причин ОСОБА_4 не було укладено основного договору купівлі продажу паркомісця, але паркомісце використовується ОСОБА_4 , хоча право власності зареєстровано за товариством (а.с. 65).

Постановою від 25.10.2024 приватного виконавця Пересадька О.Б. здійснено опис та арешт спірного майна (а.с. 66).

Як вбачається з протоколу №627316 та акту від 27.12.2024 у зведеному виконавчому провадженні №.12.2024 відбулися електронні торги з реалізації арештованого майна нежитлового приміщення АДРЕСА_3 , переможцем електронних торгів визнано учасника №1 ОСОБА_2 (а.с. 68-69).

Відповідно до ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини.

За приписами частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі (частина перша статті 635 ЦК України).

Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним (частина перша статті 220 ЦК України).

Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

За положеннями ч. 1, 2 ст. 216 ЦК України нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.

З наданих позивачем доказів не встановлено факту безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину та втрати можливості з будь-яких причин його посвідчити, що є обов`язковими умовами для визнання правочину дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України.

Відповідно до ч. 2 ст. 635 ЦК України, сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу. До даного висновку дійшов Верховний Суд України у постанові від 02 вересня 2015 року в справа № 6-226цс14, і Верховний Суд в ході розгляду справи № 755/16049/19, постанова від 01.10.2020.

Також, як вбачається з висновку ВГС України, відображеному в постанові від 20.09.2017, справа № 923/1004/15, суть попереднього договору полягає в тому, що його сторони зобов`язуються в майбутньому укласти основний договір. При цьому попередній договір визначає умови, на яких сторони зобов`язуються в певний строк укласти основний договір, тобто, за попереднім договором виникає лише двостороннє зобов`язання сторін укласти основний договір у майбутньому, позаяк, укладенням попереднього договору лише обумовлюються наступні дії його сторін, а не відбувається фактичне вибуття із власності продавця предмету продажу, а покупець не набуває право власності на це майно з укладенням попереднього договору.

Отже попередній договір не може вважатися самостійною підставою для переходу права власності на майно, та, відповідно, не може замінювати собою необхідності укладення основного договору щодо спірного майна. Зазначене узгоджується з вимогами частини третьої статті 635 ЦК, згідно з якою зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором.

Наведених висновків не змінює і факт внесення коштів, оскільки вказані дії не замінюють порядок укладення договорів щодо нерухомого майна.

Тому, на підставі доказів, поданих сторонами, судом не встановлено правових підстав для визнання дійсним як основного попереднього договору та визнання за позивачкою права власності на нерухоме майно, належне відповідачу.

З огляду на викладене, суд прийшов до висновку, що в задоволенні даного позову слід відмовити.

На підставі ст. 141 ЦПК України, у зв`язку з відмовою в позові, судові витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача.

У зв`язку з відмовою у задоволенні позовних вимог на підставі ч.ч. 9, 10 ст. 158 ЦПК України наявні підстави для скасування заходів забезпечення позову, вжитих ухвалою суду від 25.11.2024. У цьому випадку заходи забезпечення позову зберігають свою дію до набрання законної сили даним рішенням.

Керуючись ст. ст. 12, 13, 76-81, 200, 247, 263-265 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_5 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» про визнання дійсним попереднього договору; визнання права власності на нежитлове приміщення - паркомісце, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , проектний номер 1 (згідно технічнгого плану паркомісце 4) відмовити у за`язку з необгрунтованістю.

Скасувати після набрання законної сили даним рішенням заходи забезпечення позову у даній справі у вигляді накладення арешт на нерухоме майно, а саме: паркомісце номер 4, загальною площею 16.9 кв.м, (довжина х ширина 5,72x2,97 кв.м), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , цокольний поверх, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, що належать Акціонерному товариству "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Орегон" (Код ЄДРГІОУ 40162043), які вжити на підставі ухвади Зарічного районного суду м. Суми від 25.11.2024 у даній справі.

Рішення суду може бути оскаржено до Сумського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 30 днів з дня складання повного тексту. Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Повний текст рішення виготовлено 08.08.2025.

Суддя О.О. Ніколаєнко