Провадження 2/127/2802/23
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

30 липня 2025 року

Вінницький міський суд Вінницької області в складі:

головуючого судді Вохмінової О.С.

з участю секретаря судових засідань Сунько Я.Р.

розглянувши в загальному провадженні у відкритому судовому засіданні в м. Вінниці цивільну справу № 127/22313/23 за позовом ОСОБА_1 до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Правильний вибір» про визнання правочину щодо односторонньої відмови від договору недійсним, зобов`язання вчинити дії,

в с т а н о в и в:

25.07.2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Правильний вибір», який мотивував тим, що 13.12.2016 року між ОСОБА_1 та ОК «ЖБК «Правильний вибір» був укладений договір 2/4/1 про пайову участь в кооперативі, згідно якого відповідач зобов`язався вчинити дії щодо будівництва об`єкта нерухомості по АДРЕСА_1 багатоквартирного будинку, а позивач зобов`язався сплатити кооперативу пайові внески у визначеному порядку, що є підставою для отримання права власності на приміщення: однокімнатної квартири на четвертому поверсі, загальною площею 44,53 кв.м. (проєктна), вартістю 19 500 грн. за 1 кв.м. будівництва. Загальна сума пайового внеску 868 335 грн., яку позивач сплатив 13.12.2016 року і набув майнові права на квартиру як на частку в об`єкті незавершеного будівництва.

Крім того, 13.12.2016 року між ОСОБА_1 та ОК «ЖБК «Правильний вибір» був укладений договір 2/4/2 про пайову участь у будівництві багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 , згідно якого позивач зобов`язався сплатити кооперативу пайові внески з метою отримати право власності на приміщення: однокімнатної квартири на четвертому поверсі, загальною площею 44,87 кв.м. (проєктна), вартістю 19 500 грн. за 1 кв.м. будівництва. Загальна сума пайового внеску 874 965 грн., яку позивач сплатив 13.12.2016 року і набув майнові права на квартиру як на частку в об`єкті незавершеного будівництва.

28.11.2021 року ОК «ЖБК «Правильний вибір» було введено в експлуатацію багатоквартирний будинок АДРЕСА_1 і по закінченню будівництва фактична загальна площа квартир змінилась: приміщення за договором № 2/4/1 від 13.12.2016 року (орієнтовна площа 44,53 кв.м.) і за договором № 2/4/2 від 13.12.2016 року (орієнтовна площа 44,87 кв.м.) були об`єднані в одне і загальна фактична площа побудованої квартири, встановлена на підставі обмірів БТІ, становила 106,9 кв.м., що на 17,50 кв.м. більше запроєктованої, що стало підставою для відповідача збільшити вартість пайового внеску.

Разом з цим, ОК ЖБК «Правильний вибір» не допустило позивача до перевірки обсягу та вартості виконаної роботи, не забезпечило доступу до приміщень для їх огляду тощо.

14.06.2023 року ОК «ЖБК» «Правильний вибір» направив позивачу повідомлення 2/14-23 про дострокове розірвання договорів про пайову участь від 13.12.2016 року № 2/4/1, № 2/4/2 в односторонньому порядку, а повторне повідомлення № 4/16-23 надійшло в серпні 2023 року. До повідомлення від 16.08.2023 року № 4/16-23 відповідач додав заяву ОСОБА_1 від 16.05.2017 року про об`єднання двох однокімнатних квартир та проєкт Додатку № 2 від 26.07.2023 року до договорів про пайову участь в кооперативі № 2/4/1 та № 2/4/2 від 13.12.2016 року, яким запропоновано погодити загальну площу об`єкта нерухомості квартири АДРЕСА_2 на четвертому поверсі секція 2 106,9 кв.м та здійснити доплату 460 030 грн.

Вказані повідомлення є рішенням відповідача про дострокове розірвання договорів в односторонньому порядку.

Проте, такий правочин не відповідає умовам договору і вимогам ст.ст. 526, 527, 610, 651 ЦК України. Позивач не погоджував внесення змін до договору та додатків до нього в частині істотної зміни площі приміщення, його планування, об`єднання з іншим приміщенням. Відповідач самостійно відступив від умов договору без згоди пайовика, а звернення позивача про проведення звірки, допуск до приміщень для огляду з метою прийняття будівельних робіт, виявлення можливих недоліків ігнорує. Недотримання відповідачем зобов`язань з будівництва відповідно до проєктно-кошторисної документації та умов договору і недопущення до об`єкта є перешкодою для сплати позивачем вартості різниці у площі приміщення.

Такі дії відповідача суперечать умовам укладених договорів і порушують права позивача, оскільки в зв`язку з розірванням договорів він позбавлений можливості отримати у власність квартиру, вартість якої він повністю сплатив, що стало підставою для звернення до суду із даним позовом.

На підставі викладеного, із урахуванням заяв про зміну предмета позову від 29.08.2023 року, від 22.02.2024 року (а.с. 86-89 т.1, 44 т. 2) ОСОБА_1 просив визнати недійсним правочин щодо односторонньої відмови від договору про пайову участь в кооперативі № 2/4/1 від 13.12.2016 року та договору про пайову участь в кооперативі № 2/4/2 від 13.12.2016 року, укладені між ОСОБА_1 та Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Правильний вибір», вчинений відповідно до повідомлення № 2/14-23 від 14.06.2023 року; визнати недійсним правочин щодо односторонньої відмови від договору про пайову участь в кооперативі № 2/4/1 від 13.12.2016 року та договору про пайову участь в кооперативі № 2/4/2 від 13.12.2016 року, укладені між ОСОБА_1 та Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Правильний вибір», вчинений відповідно до повідомлення № 4/16-23 від 16.08.2023 року; зобов`язати ОК «ЖБК «Правильний вибір» не пізніше двох місяців з моменту набрання рішенням суду законної сили забезпечити будівництво об`єкту нерухомості квартири АДРЕСА_2 (2 під`їзд 5 поверх) по АДРЕСА_1 відповідно до умов договору про пайову участь в кооперативі № 2/4/1 від 13.12.2016 року, договору про пайову участь в кооперативі № 2/4/2 від 13.12.2016 року та проєктно-кошторисної документації, по закінченню яких в десятиденний строк провести звірку із ОСОБА_1 щодо виконаних робіт.

Судом були вчинені наступні процесуальні дії.

Ухвалами суду від 26.07.2023 року прийнято до розгляду та відкрито загальне позовне провадження в цивільній справі № 127/22313/23 за позовом ОСОБА_1 , а також вжито заходи забезпечення позову (а.с. 76-77, 78 т. 1).

Ухвалою суду від 29.02.2024 року скасовані заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою 26.07.2023 року, а також вжиті нові заходи забезпечення позову (а.с. 52-55 т.2).

18.03.2024 року відмовлено в задоволенні клопотання представника відповідача про призначення почеркознавчої експертизи у справі (а.с. 70-72 т.2).

13.06.2024 року за клопотанням представника позивача призначена будівельно-технічна експертиза у справі, провадження у справі зупинене (а.с. 106-108 т. 2).

13.03.2025 року в зв`язку з надходженням висновку експерта поновлене провадження у справі і призначене підготовче засідання (а.с. 142 т.2).

14.05.2025 року закрите підготовче провадження у справі і призначена справа до судового розгляду по суті (а.с. 164 т. 2).

В судовому засіданні представник позивача Левченко А.О. позовні вимоги підтимав відповідно до заяв про зміну і уточнення (а.с. 86-89 т.1, 44 т. 2). Суду пояснив, що позивач повністю вніс пайові внески за квартири ще 13.12.2016 року, погодився на об`єднання квартир, хоча і не підписував відповідної заяви 16.05.2017 року, розумів, що внаслідок об`єднання корисна площа квартири буде збільшена, але по факту розмір загальної площі квартири значно збільшився на 16,6 кв.м. за висновком експерта за рахунок місць загального користування (коридору), комори, лоджій, площі яких у договорах про пайову участь в кооперативі прийняті із знижувальними коефіцієнтами, влаштування та розбирання внутрішніх перегородок тощо. При цьому доступ до приміщень для їх огляду відповідач не забезпечив, а площа і планування квартири, її характеристики, змінені самим відповідачем без погодження із позивачем. В порушення п. 2.2 договорів відповідач не допустив позивача до перевірки обсягу і якості робіт і не надав запитуваних документів. Тому саме відповідач допустив порушення умов договорів і без укладення додаткової угоди в частині істотної зміни площі приміщення, його планування, об`єднання квартир, самовільно відступив від істотних умов договорів, а потім прийняв рішення про їх розірвання в односторонньому порядку. Недотримання відповідачем зобов`язань щодо будівництва, а також недопущення позивача до об`єкта з метою проведення звірки щодо виконаних робіт фактично унеможливило виконання самим позивачем ОСОБА_1 умов договору щодо сплати вартості різниці, яка виникла внаслідок зміни загальної площі квартири. Тому саме дії відповідача в даному випадку суперечать п. 7.1.2, 7.3 договору та ч. 3 ст. 651 ЦК України, в зв`язку з чим представник просив позов задоволити.

В судове засідання позивач ОСОБА_1 не з`явився, проте в підготовчому засіданні повідомив, що уклав із ОК ЖБК «Правильний вибір» договори про пайову участь, всі істотні умови були погоджені з ним і виконані ним, зокрема і сплата в повному обсязі пайового внеску. Також він погодився на об`єднання квартир і розумів, що внаслідок такого об`єднання буде збільшена корисна площа квартири, за яку він згоден був доплатити, разом з тим, заперечив щодо приєднання до квартири місць загального користування і збільшення її площі за рахунок допоміжних приміщень.

Представник відповідача ОСОБА_2 подала письмові пояснення у справі (а.с. 131-138 т.1), просила в задоволенні позову відмовити.

В судовому засіданні повідомила, що 13.12.2016 року із ОСОБА_1 були укладені договори про пайову участь в будівництві двох однокімнатних квартир, орієнтовними площами 44,53 кв.м. і 44,87 кв.м., пайовий внесок становить загальну вартість приміщення і визначається з розрахунку 19 500 грн. за 1 кв.м. (еквівалент 721,50 доларам США згідно курсу гривні до валюти еквіваленту, встановленого ПАТ «ПриватБанк»). 16.05.2017 року ОСОБА_1 подав заяву про об`єднання двох квартир в трикімнатну і керівництвом погоджено таку можливість, в зв`язку з чим були внесені зміни у технічну та проєктно-кошторисну документацію. Таким чином, на підставі домовленості, були змінені предмети договорів і ОСОБА_1 брав участь у розробці бажаного проєкту трикімнатної квартири, а своїми діями підтвердив обізнаність щодо фактичної зміни планування і площі новозбудованої квартири. Пунктом 3.2.1 договорів передбачено, що пайовик зобов`язується додатково сплатити ЖБК вартість будівництва площі, на яку збільшився об`єкт нерухомості за результатами технічної інвентаризації, а відповідно до п. 3.5.4 договорів площа та номер квартир підлягають обов`язковому уточненню після проведення технічної інвентаризації та введення об`єкта в експлуатацію. В разі відхилення проводиться відповідний перерахунок пайового внеску, виходячи із договірної вартості за 1 кв.м. Різниця між орієнтовними загальними площами квартир та фактично побудованою площею об`єднаного приміщення становить 17,5 кв.м. і підлягає додатковій оплаті пайовиком, проте лист-вимогу від 02.11.2022 року позивач проігнорував і протягом встановленого строку вартість не сплатив, тому на підставі п. 7.1 договорів, ст. 651 ЦК України кооператив прийняв рішення достроково розірвати договори про пайову участь в односторонньому порядку, про що направив лист позивачу 14.06.2023 року і повторно 16.08.2023 року. З 27.07.2023 року договори вважаються розірваними в односторонньому порядку у зв`язку з невиконанням пайовиком умов договорів, а саме несплати вартості різниці зміни загальної площі приміщення. Вимогу про зобов`язання відповідача провести будівництво відповідно до проєктно-кошторисної документації взагалі вважає безпідставною, оскільки будинок прийнятий в експлуатацію 28.11.2021 року, його будівництво завершене, а втручання у цілісність конструкції може спричинити руйнацію і завдати збитків власникам інших квартир.

Вислухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи та оцінивши докази в їх сукупності, суд дійшов висновку, що позов підлягає частковому задоволенню.

Судом встановлено, що 13.12.2016 року між ОСОБА_1 та ОК «ЖБК «Правильний вибір» був укладений договір 2/4/1 про пайову участь в кооперативі, згідно якого пайовик зобов`язується сплачувати на користь кооперативу пайові та інші внески у визначеному договором порядку, що є обов`язковою умовою асоційованого членства в кооперативі та підставою отримання пайовиком на праві власності житлового та/або нежитлового приміщення (квартири або комерційного приміщення) з характеристиками, визначеними в п. 1.2 даного договору в порядку, встановленому договором.

П. 1.2 договору визначена характеристика приміщення: будується за адресою АДРЕСА_3 , поверх 4, 1 кімната, орієнтовна загальна площа 44,53 кв.м. (а.с. 5-13 т.1)

Крім того, 13.12.2016 року між ОСОБА_1 та ОК «ЖБК «Правильний вибір» був укладений договір 2/4/2 про пайову участь в кооперативі.

П. 1.2 договору визначена характеристика приміщення: будується за адресою м. Вінниця, вул. Монастирська, 41, секція 2, поверх 4, 1 кімната, орієнтовна загальна площа 44,87 кв.м. (а.с. 17-25 т.1)

Відповідно до п. 3.5.2 договорів пайовий внесок становить загальну вартість приміщення, що споруджується, яка визначається в розрахунку 19 500 грн. за 1 кв.м. приміщення, що на момент укладення даного договору еквівалентно 721,5 доларам США згідно курсу гривні до валюти еквіваленту, встановленої ПАТ «ПриватБанк». Сторони домовились, що курс гривні до валюти еквіваленту, який буде використовуватись при розрахунку платежів по цьому договору, дорівнюватиме безготівковому курсу продажу ПАТ «ПриватБанк» валюти еквіваленту на день надходження відповідного платежу по цьому договору на рахунок кооперативу, але не менше офіційного курсу гривні до валюти еквіваленту, встановленого Національним банком України на день надходження відповідного платежу на рахунок кооперативу.

Відповідно до п. 3.5.1 договорів сторони погодились, що остаточний розмір пайового внеску залежить від кількості приміщень, вартості будівництва одного квадратного метра площі кожного із приміщень та остаточної загальної приведеної площі, яка фактично побудована.

Відповідно до п. 3.5.4 договорів площа та номер приміщення підлягають обов`язковому уточненню після проведення технічної інвентаризації та введення об`єкта нерухомості в експлуатацію. У разі відхилення фактичної загальної площі приміщення, встановленої на підставі обмірів технічної інвентаризації і розрахованої з урахуванням площі балкона або лоджії від орієнтовної загальної площі, зазначеної у п. 1.2 договору більш ніж на 1% (один відсоток), проводиться відповідний перерахунок пайового внеску пайовика, виходячи з договірної вартості на 1 кв.м. загальної площі приміщення , що дорівнює відношенню розміру пайового внеску пайовика за договором та орієнтовною загальної площі приміщення.

У випадку вищезазначеного відхилення відповідна сторона (у разі зменшення загальної площі кооператив, а у разі збільшення загальної площі пайовик) зобов`язана сплатити іншій стороні вартість різниці зміни загальної площі приміщення протягом десяти календарних днів з моменту направлення однією із сторін відповідної письмової вимоги.

Умови набуття пайовиком права власності на квартиру визначені розділом 4 договорів.

Відповідно до п.п. 7.1.2 договір розривається достроково в односторонньому порядку за рішенням кооперативу при порушенні пайовиком умов, розмірів та порядку сплати пайового та інших внесків або порушення інших обов`язків по договору.

Відповідно до п. 7.3 у випадку розірвання договору з ініціативи кооперативу кооператив надсилає листа з повідомленням про розірвання договору. Договір вважається розірваним у разі не проведення розрахунків пайовиком протягом 20 днів з моменту надсилання листа кооперативом.

Кооператив гарантує пайовику, що планове завершення будівництва об`єкта нерухомості, в якому знаходиться приміщення не пізніше 2-го кварталу 2017 року.

Відповідно до п. 10.9 будь-які зміни, доповнення до договору вносяться за згодою сторін шляхом підписання додаткових договорів до договору.

Відповідно до додатку № 1 до договору про пайову участь № 2/4/1 від 13.12.2016 року загальна сума пайового внеску становить 868 335 грн. (за 44,53 кв.м.), яку позивач ОСОБА_1 сплатив 13.12.2016 року (а.с. 14-16 т.1).

Відповідно до додатку № 1 до договору про пайову участь № 2/4/2 від 13.12.2016 року загальна сума пайового внеску становить 874 965 грн. (за 44,87 кв.м.), яку позивач ОСОБА_1 сплатив 13.12.2016 року (а.с. 26-28 т.1).

29.10.2021 року будинок АДРЕСА_1 прийнятий в експлуатацію, що підтверджується відповідним сертифікатом ВН 88 (а.с. 154-155 т.1) і переданий в управління ОСББ «ЖК «Монастирська, 41» (а.с. 159-176 т. 1).

Рішенням виконкому Вінницької міської ради від 18.11.2021 року № 2795 присвоєно адресу багатоквартирному будинку ОК «ЖБК «Правильний вибір» по АДРЕСА_1 квартирі, розташованій на 5 поверсі 2 під`їзду загальною площею 106,9 кв.м, в тому числі житловою - 35 кв.м - № 51 (а.с. 44 т.1).

В судовому засіданні також було встановлено, що між ОСОБА_1 та ОК «ЖБК «Правильний вибір» існувала домовленість щодо об`єднання приміщень квартир в одне, про що в матеріалах справи є заява ОСОБА_1 від 16.05.2017 року. В підготовчому засіданні ОСОБА_1 заперечив факт написання такої заяви, разом з тим, повідомив, що погодився на об`єднання двох однокімнатних квартир в одну трикімнатну і розумів, що внаслідок такого об`єднання буде збільшена корисна площа квартири, за яку він згоден був доплатити (а.с. 156 т. 1).

28.04.2021 року ОСОБА_1 звернувся до голови ОК «ЖБК «Правильний вибір» із заявою про надання відомостей щодо будівництва, а також надання інформації щодо причин порушення строків будівництва, щодо збільшення площі квартир і причин, через які не було погоджено збільшення площ придбаних квартир (а.с. 29-31 т.1). Також просив надати копії документів на квартири (технічної документації, робочого проєкту, технічного паспорту).

Повторно лист був надісланий відповідачу 26.10.2021 року (а.с. 32-34).

Відповідь ОСОБА_1 не надійшла і лише 02.11.2022 року ОК «ЖБК «Правильний вибір» надіслало ОСОБА_1 лист-вимогу про доплату різниці зміни загальної площі об`єднаного приміщення в розмірі 501 262,12 грн. протягом десяти днів. Різниця становить 17,50 кв.м. (106,9 кв.м. (44,87 кв.м. + 44,53 кв.м.). Розрахунок проведений наступним чином: 17,5 кв.м. ? 721,50 доларів США ? 39,7 грн. за 1 долар США по курсу АТ КБ «ПриватБанк» (а.с. 177-179 т. 1).

В судовому засіданні сторони визнали, що доплата ОСОБА_1 проведена не була.

14.06.2023 року ОК «ЖБК «Правильний вибір» надіслав ОСОБА_1 повідомлення № 2/14-23 про розірвання договору про пайову участь в кооперативі № 2/4/1 від 13.12.2016 року та договору про пайову участь в кооперативі № 2/4/2 від 13.12.2016 року в одностороньоому порядку в зв`язку з невиконанням ОСОБА_1 п.п. 2.2, 3.5.4 договорів щодо сплати внеску відповідно до фактично побудованої площі приміщення, на підставі вимоги від 07.11.2022 року (а.с. 185-187 т. 1). Таке рішення прийняте відповідачем на підставі п. 7.1, 7.2 договорів та ст. 651 ЦК України.

20.07.2023 року позивач повідомив ОК «ЖБК «Правильний вибір», що зобов`язується протягом десяти днів сплатити внесок відповідно до фактично побудованої площі приміщення після проведення звірки з кооперативом щодо виконаної роботи відповідно до п.п.2.1, 2.2 договорів та ст.ст. 852, 853, 854, 857,858 ЦК України. Також позивач просив надати доступ до приміщення для його огляду та надати для ознайомлення технічну документацію на квартиру, повідомити чи вносились зміни до проєктної документації і чи погоджувались із пайовиком зміни до планування, збільшення площі тощо (а.с. 63-64 т. 1).

16.08.2023 року ОК «ЖБК «Правильний вибір» повторно надіслав ОСОБА_1 повідомлення № 4/16-23 про розірвання договору про пайову участь в кооперативі № 2/4/1 від 13.12.2016 року та договору про пайову участь в кооперативі № 2/4/2 від 13.12.2016 року в односторонньому порядку в зв`язку з невиконанням ОСОБА_1 п.п. 2.2, 3.5.4 договорів щодо сплати внеску відповідно до фактично побудованої площі приміщення (а.с. 190-193 т. 1).

Разом із повторним повідомленням відповідач надіслав позивачу для підписання Додаток № 2 до договорів про пайову участь 2/4/1 та 2/4/2 від 26.07.2023 року, згідно якого сторони домовились, що згідно технічної інвентаризації фактична загальна площа квартири АДРЕСА_2 на четвертому поверсі секції 2 становить 106,9 кв.м. і пайовик зобов`язується додатково сплатити кооперативу вартість будівництва площі, на яку збільшився об`єкт нерухомості 17,50 кв.м. в сумі 460 030 грн. в строк до 06.08.2023 року (а.с. 93 т.1).

В судовому засіданні сторони визнали, що додаток до договорів підписаний не був, а позивач звернувся до суду із даним позовом за захистом своїх прав.

Таким чином, між сторонами виникли договірні зобов`язальні правовідносини з приводу виконання договору пайової участі у будівництві, асоційованого членства в кооперативі, сплати пайового внеску та порядку набуття права на об`єкт будівництва, тому при вирішенні спору суд застосовує відповідні норми Закону України «Про кооперацію» та норми глав 47, 48, 51 ЦК України.

Загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність (п. 6 ст. 3 ЦК України).

Дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися досуду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 та частина перша статті 16 ЦК України).

Тлумачення пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України свідчить, що по своїй суті такий спосіб захисту як визнання права може застосовуватися тільки тоді, коли суб`єктивне цивільне право виникло і якщо це право порушується (оспорюється або не визнається) іншою особою.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулась до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (ст. 5 ЦПК України).

Відповідно до статті 2 Закону України «Про кооперацію» кооператив - це юридична особа, утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об`єдналися на основі членства для ведення спільної господарської та іншої діяльності з метою задоволення своїх економічних, соціальних та інших потреб на засадах самоврядування;

Пай - майновий поворотний внесок члена (асоційованого члена) кооперативу у створення та розвиток кооперативу, який здійснюється шляхом передачі кооперативу майна, в тому числі грошей, майнових прав, а також земельної ділянки.

За змістом статті 3 Закону України «Про кооперацію» метою кооперації є задоволення економічних, соціальних та інших потреб членів кооперативних організацій на основі поєднання їх особистих та колективних інтересів, поділу між ними ризиків, витрат і доходів, розвитку їх самоорганізації, самоуправління та самоконтролю.

Статтею 10 Закону України «Про кооперацію» встановлено, що членами кооперативу можуть бути громадяни України, іноземці та особи без громадянства, юридичні особи України та іноземних держав, що діють через своїх представників, які внесли вступний внесок та пай у розмірах, визначених статутом кооперативу, додержуються вимог статуту і користуються правом ухвального голосу.

У відповідності до статті 14 Закону України «Про кооперацію» у кооперативі допускається асоційоване членство для осіб, які визнають його статут та внесли пай.

У постанові від 04.09.2019 року по справі № 361/5893/16-ц Верховний Суд зазначив, що предметом договору про пайову участь в кооперативі є придбання асоційованим членом кооперативу квартири для особистих потреб за рахунок пайового внеску.

Частиною першою ст. 627 ЦК України передбачено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності і справедливості.

Згідно ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України). З укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Невиконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: 1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; 2) розірванні договору в судовому порядку; 3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором або законом; 4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; 5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Статтею 610 ЦК України передбачено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди( ч. 1 ст. 611 ЦК України).

Згідно ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Крім того, ст. 651 ЦК України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Відповідно до ч. 3 даної статті у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Підстави і порядок зміни або розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин визначені ст. 652 ЦК України.

Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ст. 654 ЦК України).

За змістом положень частини третьої статті 202 ЦК України одностороння відмова від договору за загальним правилом кваліфікується як односторонній правочин, оскільки вона є волевиявленням особи, спрямованим на виникнення юридичних наслідків цивільно-правового характеру.

Згідно з пунктом 2 частини першої статті 16 ЦК України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним.

Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та у разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин (зазначену правову позицію викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі №905/1227/17).

Частинами першою, третьою статті 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до статей 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією зі сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорювання правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.

Обов`язок доведення наявності обставин, з якими закон пов`язує визнання судом оспорюваного правочину недійсним, покладається на позивача (зазначену правову позицію викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі №905/1227/17).

У постанові Верховного Суду від 08.10.2020 у справі №910/11397/18 у спорі про визнання недійсним правочину щодо односторонньої відмови від договору, прийнята така правова позиція: "У разі коли законом або умовами договору передбачено право сторони на односторонню відмову від договору, сторони вільні у виборі конкретних підстав такої відмови, в межах встановлених нормами законодавства чи умовами договору. Обрану стороною підставу для односторонньої відмови від договору і слід досліджувати під час розгляду справи судом. Так, у кожному випадку особа, яка бажає відмовитись від договору у односторонньому порядку на тій чи іншій підставі має довести фактичну наявність визначених у обраній підставі обставин для такої односторонньої відмови. З огляду на викладене, судам необхідно в кожному конкретному випадку, виходити з встановлених обставин справи, досліджувати підстави, які стали підґрунтям для односторонньої відмови від договору, та обґрунтованість таких підстав з огляду на встановлені обставини справи".

В судовому засіданні було встановлено, що позивач ОСОБА_1 відповідно до умов договору сплатив до ОК «ЖБК «Правильний вибір» грошові кошти в сумі 868 335 грн. та 874 965 грн., що дорівнювало 100% проєктної вартості об`єкту нерухомості (квартири) і відповідно до п. 2.2 договорів зобов`язався провести звірку з кооперативом та сплатити внесок відповідно до фактично побудованої площі приміщення, яка визначається перед введенням в експлуатацію будинку на підставі відповідних замірів.

Відповідач, в порушення взятих на себе зобов`язань і п. 2.2 договорів, умови договорів щодо проведення звірки із ОСОБА_1 по фактично побудованій площі не виконав, а 29.10.2021 року ввів будинок в експлуатацію.

Листи ОСОБА_1 від 28.04.2021 року, 26.10.2021 року про проведення такої звірки і визначення фактичної площі залишені без реагування (а.с. 29-30, 32-33).

Умова щодо площі приміщення, конфігурації і вартості пайового внеску (доплати) є істотною в розумінні ст. 638 ЦК України, проте в порушення ст. 651 ЦК України відповідні зміни до договорів від 13.12.2016 року не вносились.

Лише 02.11.2022 року відповідач повідомив позивача про збільшення площі фактично побудованої квартири на 17,5 кв.м. і про необхідність доплати різниці в сумі 501 262,12 грн. (а.с. 177-179 т.1), а примірник додатку № 2 до договорів від 26.07.2023 року із необхідністю доплати в сумі 460 030 грн. надіслав позивачу лише разом із повторним повідомленням про розірвання договорів 16.08.2023 року.

Слід зазначти, що такий додаток до договорів із внесенням змін щодо істотних умов запропонований відповідачем до підписання вже після звернення позивача ОСОБА_1 до суду з даним позовом.

Як було встановлено в судовому засіданні, додатковий договір не був погоджений і підписаний позивачем ОСОБА_1 .

Таке рішення про збільшення вартості будівництва було прийняте відповідачем в односторонньому порядку вже після введення будинку в експлуатацію, без погодження із позивачем і після виконання позивачем зі свого боку умов договорів.

При цьому відповідачем не дотримано вимог ст. 632 ЦК України, згідно якої зміна ціни договору після його виконання не допускається.

Слід зазначити, що листом від 20.07.2023 року ОСОБА_1 повідомив ОК «ЖБК «Правильний вибір», що не відмовляється від сплати внеску відповідно до фактично побудованої площі, але лише після звірки з кооперативом з приводу виконаної роботи, доступу до приміщень для огляду і проведення замірів.

Несплата ОСОБА_1 вартості різниці зміни загальної площі об`єднаного приміщення на підставі вимоги від 07.11.2022 року стало підставою для прийняття відповідачем рішення про розірвання договорів в односторонньому порядку (п.п. 7.1, 7.3 договорів).

За умовами п. 7.3 договорів право розірвати його в односторонньому порядку реалізується шляхом надіслання листа з повідомленням про розірвання договору із пайовиком. Договір вважається розірваним у разі не проведення розрахунків пайовиком протягом 20 днів з моменту надсилання листа кооперативом.

Таке повідомлення від відповідача позивач вперше отримав 11.07.2023 року (а.с. 189 т.1).

Припинення зобов`язання на вимогу однієї зі сторін можливе, якщо такі дії вчинені відповідно до вимог закону (ст. 651 ЦК України) або передбачені умовами договору.

Проте, суд дійшов висновку, що рішення відповідача ОК «ЖБК «Правильний вибір» про розірвання договорів в односторонньому порядку суперечить нормам чинного законодавства і порушує права ОСОБА_1 .

В судовому засіданні було встановлено, що позивач повністю виконав свої зобов`язання по договорам, а несплата ним внеску у виді вартості різниці зміни загальної площі об`єднаного приміщення була пов`язана саме в зв`язку з невиконанням відповідачем своїх зобов`язань по договорам.

З метою визначення фактично побудованої площі квартири, що є істотною умовою договору і впливає на вартість пайового внеску, судом була призначена будівельно-технічна експертиза.

Відповідно до висновку експерта ТОВ «Подільський центр судових експертиз» № 777 від 10.03.2025 року (а.с. 122-128 т.2) за результатами проведених інструментальних обмірів площа квартири АДРЕСА_4 становить 106 кв.м.

Після проведеного натурного обстеження, проведених інструментальних обмірів та дослідження матеріалів, які надійшли для проведення експертизи можливо зробити висновок, що загальна площа об`єкта нерухомості квартири АДРЕСА_5 не відповідає сумі площ двох об`єктів нерухомості квартир, передбачених п. 1.2 договорів про пайову участь в кооперативі № 2/4/1 від 13.12.2016 року та договору про пайову участь в кооперативі № 2/4/2 від 13.12.2016 року, які укладені між ОСОБА_1 та ОК «Житлово-будівельний кооператив «Правильний вибір», а саме площа квартири АДРЕСА_2 на 16,6 кв.м. більша від суми площ двох об`єктів нерухомості квартир, передбачених п. 1.2 договорів про пайову участь.

Невідповідність площі квартири АДРЕСА_4 сумі площ двох об`єктів нерухомості квартир, передбачених п. 1.2 договорів виникла внаслідок: приєднання коридору загального користування та комори площею 8,4 кв.м.; лоджій, площі яких у договорах про пайову участь прийняті із знижувальними коефіцієнтами; влаштування та розбирання внутрішніх перегородок під час об`єднання однокімнатних квартир у трикімнатну.

Таким чином, у позивача було достатньо підстав вважати, що відповідач не в повній мірі виконав свій обов`язок, не провів звірку перед введенням будинку в експлуатацію, неправильно визначив площу, яка підлягає додатковій оплаті, тому правомірно відмовився від погодження нової ціни договору.

Такі дії позивача відповідають ч. 3 ст. 538 ЦК України, відповідно до якої у разі невиконання однією із сторін у зобов`язанні свого обов`язку або за наявності очевидних підстав вважати, що вона не виконає свого обов`язку у встановлений строк (термін) або виконає його не в повному обсязі, друга сторона має право зупинити виконання свого обов`язку, відмовитися від його виконання частково або в повному обсязі. Якщо зустрічне виконання обов`язку здійснено однією із сторін, незважаючи на невиконання другою стороною свого обов`язку, друга сторона повинна виконати свій обов`язок.

Суд вважає можливим застосування ч. 3 ст. 538 ЦК України до даних договірних зобов`язань по аналогії (ст. 8 ЦК України). Це не суперечитиме загальним засадам та змісту цивільного права. Виконання сторонами зустрічного зобов`язання безпосередньо визначене розділом 2 договору, де вказані обов`язки пайовика (п. 2.2) і обов`язки кооперативу (п. 2.4).

З огляду на положення ч. 3 ст. 538 ЦК України саме позивач ОСОБА_1 мав достатні підстави для зупинення виконання свого зобов`язання щодо доплати вартості різниці зміни загальної площі об`єднаного приміщення.

Принципами цивільного права є добросовісність, справедливість та розумність. Сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитись судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності.

Таким чином, у відповідача були відсутні підстави для односторонньої відмови від договору про пайову участь в кооперативі № 2/4/1 від 13.12.2016 року та договору про пайову участь в кооперативі № 2/4/2 від 13.12.2016 року. Таке одностороннє розірвання договорів вчинене відповідачем з порушенням умов договорів про пайову участь, тобто без належних фактичних підстав у розумінні статті 561 ЦК України і порушує права позивача, які підлягають захисту.

Обраний позивачем спосіб захисту у виді визнання недійсними правочинів щодо односторонньої відмови від договорів про пайову участь в кооперативі, вчинені у формі повідомлення № 2/14-23 від 14.06.2023 року і № 4/16-23 від 16.08.2023 року буде ефективним в розумінні ст. 2 ЦПК України, об`єктивно виправданим і обґрунтованим, відповідатиме змісту порушеного права, за захистом якого звернувся позивач.

Велика Палата Верховного Суду вже зауважувала, що у кожній справі за змістом обґрунтувань позовних вимог, наданих позивачем пояснень тощо суд має встановити, якого саме результату позивач хоче досягнути унаслідок вирішення спору. Суд розглядає справи у межах заявлених вимог (частина перша статті 13 ЦПК України), але, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим кодексом (пункт 4 частини п`ятої статті 12 ЦПК України). Виконання такого обов`язку пов`язане, зокрема, з тим, що суд має надавати позовним вимогам належну інтерпретацію, а не тлумачити їх лише буквально (п. 58 постанови ВП ВС від 12.07.2023 року № 757/31372/18-ц).

За обставинами даної справи мета позивача спрямована на визнання незаконним та скасування правочинів щодо односторонньої відмови від договорів, які викладені у формі повідомлення від 14.06.2023 року, 16.08.2023 року. За змістом позовної заяви в кінцевому підсумку позивача цікавить саме продовження договірних зобов`язальних правовідносин, виконання сторонами умов договорів від 13.12.2016 року, сплата обґрунтованої вартості зміни площі приміщення і набуття позивачем права на квартиру.

Способи захисту прав визначені ст. 16 ЦК України. Цей перелік не є вичерпним.

Отже, суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення. Суд зобов`язаний з`ясувати характер спірних правовідносин (предмет і підстави позову), наявність/відсутність порушеного права чи інтересу та можливість його поновлення/захисту в обраний спосіб. Вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування. Тобто ефективний спосіб захисту має бути таким, що відповідає змісту порушеного права, та таким, що забезпечує реальне поновлення прав особи, за захистом яких вона звернулась до суду, відповідно до вимог законодавства.

З огляду на вказане і враховуючи наявність у позивача ОСОБА_1 права на захист свого майнового права, порушеного відповідачем, та за наявності фактичних підстав для такого захисту, суд частково задовольняє вимогу позивача і вважає необхідним визнати недійсним правочин щодо односторонньої відмови від договору про пайову участь в кооперативі № 2/4/1 від 13.12.2016 року та договору про пайову участь в кооперативі № 2/4/2 від 13.12.2016 року, укладені між ОСОБА_1 та Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Правильний вибір», вчинений у формі повідомлення № 2/14-23 від 14.06.2023 року; визнати недійсним правочин щодо односторонньої відмови від договору про пайову участь в кооперативі № 2/4/1 від 13.12.2016 року та договору про пайову участь в кооперативі № 2/4/2 від 13.12.2016 року, укладені між ОСОБА_1 та Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Правильний вибір», вчинений у формі повідомлення № 4/16-23 від 16.08.2023 року.

Позов в частині вимог про зобов`язання ОК «ЖБК «Правильний вибір» не пізніше двох місяців з моменту набрання рішенням суду законної сили забезпечити будівництво об`єкту нерухомості квартири АДРЕСА_2 (2 під`їзд 5 поверх) по АДРЕСА_1 відповідно до умов договору про пайову участь в кооперативі № 2/4/1 від 13.12.2016 року, договору про пайову участь в кооперативі № 2/4/2 від 13.12.2016 року та проєктно-кошторисної документації, по закінченню яких в десятиденний строк провести звірку із ОСОБА_1 щодо виконаних робіт, задоволенню не підлягає.

Суд приймає до уваги, що 29.10.2021 року будинок по АДРЕСА_1 прийнятий в експлуатацію, про що виданий відповідний сертифікат ВН 88 (а.с. 154 т.1), будинку і квартирам присвоєні адреси, а 01.08.2022 року будинок переданий в управління ОСББ «ЖК «Монастирська, 41» (а.с. 159-160 т.1), тому вимога про «забезпечення будівництва квартир відповідно до умов договорів про пайову участь та проєктно-кошторисної документації» не є ефективним способом захисту.

Відповідно до ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Частиною 4 ст. 12 ЦПК України визначено, що кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій.

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (ст. 13 ЦПК України).

Відповідно до ст. 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.

Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст. 78 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ст. 80 ЦПК України).

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч. 6 ст. 81 ЦПК України).

Питання щодо стягнення судових витрат суд вирішує відповідно до ст. 141 ЦПК України. Оскільки позивачем при зверненні до суду був сплачений судовий збір в сумі 2 147,20 грн. за дві вимоги немайнового характеру (а.с. 69), проте позов задоволений в частині однієї вимоги немайнового характеру, судовий збір в сумі 1073,60 грн. підлягає стягненню з відповідача на користь позивача пропорційно задоволеним позовним вимогам.

На підставі викладеного, керуючись Законом України «Про кооперацію», ст.ст. 15, 16, 525, 538, 610, 627-629, 632, 638, 651 ЦК України, ст.ст. 12, 78, 80, 81, 82, 141, 259, 263, 264-265 Цивільного процесуального кодексу України, суд,

в и р і ш и в :

позов задоволити частково.

Визнати недійсним правочин щодо односторонньої відмови від договору про пайову участь в кооперативі № 2/4/1 від 13.12.2016 року та договору про пайову участь в кооперативі № 2/4/2 від 13.12.2016 року, укладені між ОСОБА_1 та Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Правильний вибір», вчинений у формі повідомлення № 2/14-23 від 14.06.2023 року.

Визнати недійсним правочин щодо односторонньої відмови від договору про пайову участь в кооперативі № 2/4/1 від 13.12.2016 року та договору про пайову участь в кооперативі № 2/4/2 від 13.12.2016 року, укладені між ОСОБА_1 та Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Правильний вибір», вчинений у формі повідомлення № 4/16-23 від 16.08.2023 року.

В решті позову відмовити.

Стягнути з Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Правильний вибір» на користь ОСОБА_1 судовий збір в сумі 1073,60 грн.

Рішення може бути оскаржене. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення відповідно до вимог ст.ст. 354, 355 ЦПК України.

Учасники справи:

- позивач ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , АДРЕСА_6 , РНОКПП НОМЕР_1

- відповідач - Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Правильний вибір», 29000, м. Хмельницький, просп. Миру, 70/1 кв. 2,

Повне рішення складене 08.08.2025 року.

Суддя: