Справа № 756/5316/25
Провадження № 2/756/3821/25
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

05 серпня 2025 року місто Київ

головуючої судді - Примак-Березовської О.С.,

секретаря судового засідання - Донеска А.Є.,

за участі:

відповідача - ОСОБА_1 ,

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним,

В С Т А Н О В И В:

І. Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача

Позивачі звернулися до суду з позовом до відповідача про визнання недійсним договору купівлі - продажу квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 28.9 кв.м., житловою - 13,3 м.кв., укладеного 4 червня 2024 року між сторонами у справі та посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пісаренко М.О, зареєстрованого в реєстрі № 47.

В обґрунтування позову зазначили, що за попередньою домовленістю між сторонами, ціна продажу вказаної квартири мала становити 25 000 дол. США, що за діючим курсом валют на день підписання такого договору, у еквіваленті до гривні становило - 1 000 000 грн. При цьому, згідно з оцінкою квартири перед підписанням спірного договору, її вартість склала 876 000 грн, яку відповідач передав позивачам. Однак, решту обумовленої суми у розмірі 124 000 грн відповідач додатково не сплатив.

Тому позивачі вважають, що їх було введено в оману і на підставі вимог статті 230 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) просять визнати договір купівлі - продажу квартири недійсним з моменту його укладення.

Відповідач у відзиві на позов та своїх поясненнях проти задоволення позову заперечував та зазначив, що оформлення спірного договору погоджено сторонами на 4 червня 2024 року у вказаного приватного нотаріуса. Перед його підписанням сторони дійшли згоди щодо усіх істотних умов договору, зокрема у частині його ціни. Вартість квартири на момент її продажу становила 876 000, що еквівалентно 22 000 дол. США, яку ОСОБА_1 сплатив позивачам у повному обсязі та зареєстрував відповідне право власності. Також зазначив, що вартість квартири запропонована самими позивачами, виходячи із середньої ринкової вартості подібних об`єктів нерухомості. Позивачі уважно ознайомились із текстом договору перед його підписанням та жодних зауважень до його змісту під час укладення такого не висували.

На підставі зазначеного, відповідач просив відмовити у задоволенні позову, оскільки такий є безпідставним і не ґрунтується на вимогах чинного законодавства.

ІІ. Процесуальні дії у справі

Ухвалою Оболонського районного суду м. Києва від 29 квітня 2025 року справу призначено до розгляду в порядку загального позовного провадження.

Ухвалою Оболонського районного суду м. Києва від 11 червня 2025 року закрите підготовче провадження та призначено справу по суті на 24 липня 2025 року.

Позивачі в судове засідання не з`явилися про час, дату та місце судового розгляду повідомлялися належним чином. При цьому, у заяві від 13 квітня 2025 року просили розглянути справу у їхню відсутність за наявними у справі матеріалами.

Відповідач в судовому засіданні проти задоволення позову заперечував та надав пояснення, аналогічні змісту відзиву.

Вислухавши пояснення відповідача та дослідивши матеріали справи, суд дійшов такого висновку.

ІІІ. Фактичні обставини, встановлені судом та зміст спірних правовідносин

Зміст спірних правовідносин полягає у оскарженні договору купівлі-продажу квартири, недійсність якого прямо не встановлена законом, але позивачі заперечують його дійсність на підставі введення відповідачем їх в оману щодо ціни такого договору.

Судом встановлено, що 4 червня 2024 року між ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі - продажу квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 28.9 кв. м., житловою - 13, 3 м. кв., посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пісаренко М.О, зареєстрованого в реєстрі № 47 (далі - Договір; а.с. 7-10).

Згідно з пунктом 2.1 Договору ціна продажу квартири за домовленістю сторін становить 876 000 грн.

Згідно з пунктом 2.2 Договору покупець сплатив продавцям до підписання цього Договору визначену пунктом 2.1 Договору суму. Зазначена ціна відповідає волевиявленню сторін, є остаточною і змінам після укладення договору не підлягає. Підписи сторін на договорі купівлі - продажу підтверджують відсутність будь-яких претензій щодо проведення розрахунків.

Згідно з пунктом 2.3 Договору ринкова вартість відчужуваної квартири, згідно Висновку про вартість майна, паролі пошуку звітів ПНЗГТБ301133 та ІОЛИКХЕ372294, виконаними ТОВ «Оціночна компанія Реал Естейт Сіті» 23 травня 2024 року, становить 876 000 (вісімсот сімдесят шість тисяч) грн 00 коп.

Згідно з розпискою від 4 червня 2024 року, складеною ОСОБА_3 про те, що ним у приміщенні приватного нотаріуса Пісаренко М.О. отримано від ОСОБА_1 , в якості розрахунку за продану квартиру за адресою: АДРЕСА_2 - 876 000 грн до моменту підписання Договору. Зазначена сума отримана ОСОБА_3 особисто у власних інтересах та інтересах другого співвласника квартири ОСОБА_2 . Перерахунок здійснено належним чином, будь-яких претензій щодо суми, якості банкнот чи інших питань в частині розрахунку, не має (а.с.25).

Також судом встановлено, що позивачі та відповідач перебували у ділових відносинах, оскільки ОСОБА_1 допомагав із оформленням приватизації вказаної квартири, а потім виявив бажання її придбати за обумовлену суму, яка міститься у спірному договорі. При цьому, ОСОБА_1 безпосередньо займається професійно послугами з купівлі та продажу нерухомості і на момент оцінки зазначеної квартири, її вартість цілком відповідала технічному стану та ринковим цінам.

Спростувань таким доводам відповідача, позивачами не надано і таких не встановлено судом.

При цьому, суду не надано будь-яких належних та допустимих доказів, на підтвердження доводів позивачів про усну домовленість між сторонами щодо іншої, ані ж передбаченої у Договорі, суми вартості вказаної квартири.

ІV. Норми права, які застосував суд та мотиви їх застосування

Відповідно до частини першої статті 2 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Відповідно до статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно з пунктом 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 202 ЦК України).

Відповідно до статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до вимог статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Частинами першою, третьою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частиною першою статті 230 ЦК України передбачено, що якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.

Аналіз вказаної норми дає підстави для висновку про те, що правочин може бути визнаний таким, що вчинений під впливом обману, у випадку навмисного цілеспрямованого введення іншої сторони в оману стосовно фактів, які впливають на укладення правочину. Ознакою обману є умисел. Установлення у недобросовісної сторони умислу ввести в оману другу сторону, щоб спонукати її до укладення правочину, є обов`язковою умовою кваліфікації недійсності правочину за статтею 230 ЦК України.

Водночас, наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману.

Така правова позиція відповідає висновку, викладеному у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 520/820/17.

Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно зі статтею 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

За змістом частини третьої статті 12, частини 1 статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина 1 статті 76 ЦПК України).

Згідно з частиною першою статті 80 ЦПК України достатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Отже, враховуючи усі викладені фактичні обставини справи та докази, на які посилаються сторони, з огляду на зазначені норми матеріального права, суд дійшов висновку, що сторони під час укладення спірного договору дійшли згоди щодо усіх істотних умов такого, у тому числі в частині ціни купівлі - продажу вказаної квартири. Факт виконання умов Договору підтверджується його підписанням сторонами, посвідченням нотаріусом, а фактична передача коштів у розмірі 876 000 грн підтверджується належними доказами у вигляді розписки.

Інших належних та допустимих доказів про введення позивачів в оману під час підписання Договору, суду не надано. Також суд відхиляє доводи позивачів про усну домовленість сторін про іншу ціну спірного договору, оскільки такі не підтверджується жодними доказами.

За таких обставин, у задоволенні позову необхідно відмовити.

На підставі викладеного, статей 3, 11, 202-204, 627, 638, 655, 657 ЦК України та керуючись статтями 2, 10-13, 76-82, 259, 263-265, 273, 274, 279, 352, 354, 355 ЦПК України, суддя -

В И Р І Ш И В:

Відмовити у задоволенні позову ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним.

Рішення може бути оскаржене у апеляційному порядку до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного розгляду.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення.

Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.

Повний текст рішення складено та проголошено 11 серпня 2025 року.

СУДДЯ Ольга ПРИМАК-БЕРЕЗОВСЬКА