Справа № 301/1210/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

"12" серпня 2025 р. м. Іршава

Іршавський районний суд Закарпатської області в особі головуючої Пітерських М.О., при секретарі Чийпеш А.П., розглянувши у відкритому підготовчому судовому засіданні в залі суду в м. Іршава в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 про визнання правочину дійсним та визнання права власності на майно,

в с т а н о в и в :

ОСОБА_1 звернувся в Іршавський районний суд з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку дійсним та визнання права власності на нерухоме майно, а саме: житловий будинок з надвірними спорудами, що розташовані за адресою АДРЕСА_1 .

Позовні вимоги мотивовано тим, що 11.05.2022 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 і ОСОБА_5 досягнуто домовленість про купівлю ОСОБА_1 житлового будинку з надвірними спорудами, що розташовані за адресою АДРЕСА_1 , власником якого були ОСОБА_2 та ОСОБА_2 в порядку спадкування після смерті своєї матері ОСОБА_6 , про що укладено Договір купівлі-продажу житлового будинку від 11.05.2022 року.

Сторони досягли згоди щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу, зокрема, погодили ціну купівлі-продажу будинку у сумі 110000 грн. 11.05.2022 року ОСОБА_1 передав ОСОБА_2 та ОСОБА_5 грошові кошти у сумі 110000 грн., як повну вартість житлового буднику, а продавці у свою чергу передали ОСОБА_1 ключі від будинку та дозволили проживати в будинку на правах власника. При цьому, сторони договору домовилися, що протягом шести місяців продавці оформлять у нотаріальній конторі спадкові права на цей будинок після смерті своєї матері ОСОБА_6 , яка була власником будинку, після чого укладуть договір купівлі-продажу будинку у нотаріальному порядку.

Однак, продавець ОСОБА_5 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , не оформивши свідоцтва про право на спадщину та не уклавши з ОСОБА_1 договору купівлі-продажу житлового будинку.

Після смерті ОСОБА_5 відкрилася спадщина на все його майно. Заповіт ОСОБА_5 не залишав. Спадкоємцями ОСОБА_5 за законом першої черги є його вдова та дочка відповідачі ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , які спадщину за чоловіком/батьком прийняли, але Свідоцтво про право на спадщину спадкоємці не отримували.

Отже, позивач повністю виконав всі умови договору купівлі-продажу будинку, сплатив власнику повну вартість будинку, з 11.05.2022 року проживає в будинку та користується ним на правах власника, однак, посвідчення договору купівлі-продажу будинку не відбулося з причин, що не залежали від волі позивача. Відповідачі ухиляються від нотаріального оформлення договору купівлі-продажу нерухомого майна, чим порушують права позивача на розпорядження майном.

Просив суд визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку від 11.05.2022 року, укладений між покупцем ОСОБА_1 та продавцями ОСОБА_2 та ОСОБА_5 , а також визнати за позивачем право власності на житловий будинок з надвірними спорудами, що розташовані за адресою АДРЕСА_1 .

Ухвалою Іршавського райсуду від 21.05.2025 року відкрито провадження у справі та справу призначено до підготовчого судового розгляду в порядку загального позовного провадження.

Ухвалою Іршавського райсуду від 17.06.2025 року задоволено клопотання позивача та витребувано від приватного нотаріуса Хустського районного нотаріального округу Іванишинець В.І. копії матеріалів спадкової справи №40/2020 від 11.09.2020 року, номер у Спадковому реєстрі 66393441, заведеної після смерті ОСОБА_6 , а з Іршавської державної нотаріальної контори інформацію про заведення спадкової справи після смерті ОСОБА_5 та про наявність/відсутність заповіту ОСОБА_5 .

На виконання ухвали суду 08.07.2025 року з Іршавської державної нотаріальної контори та від приватного нотаріуса Хустського районного нотаріального округу Іванишинець В.І. до суду надійшли матеріали спадкових справ.

Позивач ОСОБА_1 та його представник ОСОБА_7 у судове засідання не з`явилися, про день, час та місце розгляду справи були належним чином повідомлені, подали до суду заяву, в якій позов підтримали, просили його задовольнити та розглянути справу по суті без їх участі (а.с.123).

Відповідачі ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 у судове засідання не з`явилися, про день, час та місце розгляду справи були належним чином повідомлені, подали до суду заяви, в яких визнали позовні вимоги у повному обсязі, підтвердили, що ОСОБА_2 та ОСОБА_5 продали позивачу житловий будинок, тому не заперечували проти визнання права власності позивача на будинок в АДРЕСА_1 , та просили розглянути справу по суті без їх участі (а.с.71, 126, 128).

Дослідивши матеріали справи, з`ясувавши повно і всебічно обставини, на які позивач посилався, як на підставу своїх вимог, оцінивши докази на ствердження цих обставин в їх сукупності, суд вважає позов задовольнити, виходячи з таких підстав.

Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 05.11.2020 року, ОСОБА_6 є власником житлового будинку з надвірними спорудами, що розташовані за адресою АДРЕСА_1 , площею 58.5 кв.м., в цілому (а.с.45). Дана обставина підтверджується і Витягом з Державного реєстру речових прав від 12.08.2025 року (а.с.130).

Згідно Висновку про вартість об`єкта оцінки від 08.08.2025 року, вартість житлового будинку з надвірними спорудами, що розташовані за адресою АДРЕСА_1 , загальною площею 58.50 кв.м., з однією житловою кімнатою, складає 120058 грн. (а.с.125).

ОСОБА_6 померла ІНФОРМАЦІЯ_2 , що підтверджується Свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_1 від 01.07.2020 року (а.с.10).

Згідно заповіту від 17.04.2015 року, ОСОБА_6 все своє майно заповіла в рівних частках своїм синам ОСОБА_5 та ОСОБА_2 (а.с.111). Заповіт зареєстрований у реєстрі, не скасовано не змінено (а.с.118).

Згідно матеріалів спадкової справи №40/2020, заведеної після смерті ОСОБА_6 приватним нотаріусом Хустського районного нотаріального округу, спадкоємці за заповітом ОСОБА_5 та відповідач ОСОБА_2 прийняли спадщину за матір`ю, подавши 11.09.2020 року до нотаріальної контори відповідні заяви про прийняття спадщини (а.с.100,103). Протягом шести місяців спадкоємці за заповітом від прийняття спадщини не відмовилися. Свідоцтво про право на спадщину за заповітом спадкоємцям видано не було (а.с.117,119,120). Осіб, які б мали право на обов`язкову частку у спадщині за померлою ОСОБА_6 не має (а.с. 122).

Згідно ст. 1268 ч.5 ЦК України, прийнята спадщина визнається належною спадкоємцеві з часу відкриття спадщини.Строк для видачі свідоцтва про право на спадщину не обмежений у часі, однак, таке видається не раніше 6 місяців з дня відкриття спадщини. Згідно ч.3 ст. 1296 ЦК України відсутність свідоцтва про право на спадщину не позбавляє спадкоємця права на спадщину.

Судом встановлено, що позивач ОСОБА_1 та спадкоємці власника будинку ОСОБА_2 та ОСОБА_5 досягли згоди про купівлю-продаж житлового будинку з надвірними спорудами, що розташовані за адресою АДРЕСА_1 , про що уклали відповідний Договір купівлі-продажу житлового будинку від 11 травня 2022 року (а.с. 51-52).

Відповідно до домовленості сторін, продавці ОСОБА_5 та ОСОБА_2 зобов`язалися передати покупцю ОСОБА_1 , а покупець зобов`язався купити житловий будинок з надвірними спорудами, що розташовані в АДРЕСА_1 , та укласти договір купівлі-продажу у нотаріальному порядку протягом шести місяців з дня укладення цього договору (п.1 Договору).

Продавці зобов`язалися протягом шести місяців з дня підписання договору, тобто з 11.05.2022 року, не міняти умови продажу будинку, не робити ніяких робіт, пов`язаних з перебудовою будинку, не робити інші дії, що впливають на вартість нерухомого майна.

За домовленістю сторін, продаж будинку за адресою АДРЕСА_1 , вчиняється за 110 000 грн., а суму продажу Покупець сплатив Продавцям у повному обсязі до моменту підписання цього договору (п.5 Договору).

Факт повної сплати вартості нерухомого майна підтверджується Розпискою ОСОБА_8 та ОСОБА_2 від 11 травня 2022 року про отримання від ОСОБА_1 грошових коштів у сумі 110000 грн. за продаж житлового будинку за адресою АДРЕСА_1 (а.с.53).

Сторони договору домовилися, що під час підписання договору купівлі-продажу від 11.05.2022 року, що продавці зобов`язуються передати покупцю правовстановлюючі документи на нерухоме майно (п.7 Договору).

Згідно пункту 10 Договору, у разі не укладення договору купівлі-продажу будинку у нотаріальному порядку протягом встановленого у п.1 Договору строку, тобто протягом шести місяців з дня підписання договору від 11.05.2022 року, покупець ОСОБА_1 має право звернутися до суду щодо захисту своїх прав.

Сторони у Договорі підтвердили, що Договір відповідає їх дійсним намірам та укладений добровільно. Договір купівлі-продажу житлового будинку від 11 травня 2022 року підписаний сторонами: ОСОБА_2 , ОСОБА_5 та ОСОБА_1 .

Судом встановлено, що у визначений сторонами договору строк протягом шести місяців з 11.05.2022 року договір купівлі-продажу в нотаріальному порядку укладений не був. Спадкоємці власника будинку ОСОБА_2 та ОСОБА_5 свідоцтво про право на спадщину за заповітом не оформили.

Сторона договору ОСОБА_5 помер ІНФОРМАЦІЯ_3 , що підтверджується Свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_2 від 08.01.2025 року (а.с.9).

Спадкодавець ОСОБА_5 заповіту не складав, що підтверджується Інформаційною довідкою зі Спадкового реєстру від 19.03.2025 року (а.с.97).

Спадкоємцями ОСОБА_5 за законом першої черги є його вдова відповідачка ОСОБА_3 та дочка відповідачка ОСОБА_4 (а.с.42,44,95).

Згідно матеріалів Спадкової справи №64/2025, заведеної в Іршавській державній нотаріальній конторі після смерті ОСОБА_5 , спадкоємець за законом ОСОБА_3 19.03.2025 року подала заяву про відмову від прийняття спадщини за померлим чоловіком на користь своєї дочки та дочки спадкодавця відповідачки ОСОБА_4 (а.с.89).

Спадкоємець за законом першої черги відповідачка ОСОБА_4 із заявою про прийняття спадщини до нотаріуса не зверталася, однак, згідно ст. 1268 ч.3 ЦК України спадщину за батьком прийняла, оскільки на день відкриття спадщини проживала разом із спадкодавцем та протягом шести місяців не відмовилася від спадщини (а.с.91).

Отже, відповідачка ОСОБА_4 є спадкоємцем майна, що залишилося після смерті спадкодавця ОСОБА_5 , у тому числі, частки житлового будинку з надвірними спорудами за адресою АДРЕСА_1 , яку спадкодавець успадкував після смерті матері - ОСОБА_6 .

За отриманням Свідоцтва про право на спадщину за законом після смерті батька відповідачка ОСОБА_4 до нотаріуса не зверталася, що підтверджується матеріалами спадкової справи (а.с.88-98).

Згідно ст. 1268 ч.5 ЦК України, прийнята спадщина визнається належною спадкоємцеві з часу відкриття спадщини.Строк для видачі свідоцтва про право на спадщину не обмежений у часі, однак, таке видається не раніше 6 місяців з дня відкриття спадщини. Згідно ч.3 ст. 1296 ЦК України відсутність свідоцтва про право на спадщину не позбавляє спадкоємця права на спадщину.

Вказані обставини щодо купівлі-продажу житлового будинку за адресою АДРЕСА_1 , у поданих до суду заявах підтвердили відповідачі по справі ОСОБА_2 , який є спадкоємцем за заповітом власника будинку ОСОБА_6 , та відповідачі ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , які є спадкоємцями іншого спадкоємця за заповітом після смерті власника будинку ОСОБА_6 ОСОБА_2 .

Отже, сторони повністю виконали умови договору купівлі-продажу: позивач повністю сплатив грошові кошти у погодженому сторонами розмірі, а власники будинку ОСОБА_2 та ОСОБА_5 передали позивачу у власність житловий будинок та правовстановлюючі документи. Однак, у визначений договором строк сторони не оформили у нотаріальному порядку договір купівлі-продажу з незалежних від позивача причин.

Статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, до якої Україна приєдналася 17.07.1997 року відповідно до Закону України від 17.07.1997 року № 475/97-ВР «Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції», закріплено принцип непорушності права приватної власності, який означає право особи на безперешкодне користування своїм майном та закріплює право власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, на власний розсуд вчиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Стаття 41 Конституції України закріплює право кожного громадянина володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.

Між сторонами було досягнуто згоди щодо подальшого нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, однак на теперішній час договір належним чином не оформлено в зв`язку з тим, що спадкоємці власника нерухомого майна не оформили свідоцтво про право на спадщину та один із спадкоємців власника будинку помер, та спадкоємці - відповідачі ухиляються від оформлення правовстановлюючих документів на майно та посвідчення договору купівлі-продажу в нотаріальному порядку, що унеможливлює також проведення державної реєстрації права власності на нерухоме майно за позивачем.

Вказані обставини порушують права позивача і таке право може бути предметом захисту у судовому порядку.

Відповідно до ст.ст.15,16 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно із ч.1 ст. 3 Цивільного процесуального кодексу України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Згідно ст. ст. 1218 та 1225 ЦК України, до складу спадщини входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.

Згідно ст. 1268 ч.5 ЦК України, прийнята спадщина визнається належною спадкоємцеві з часу відкриття спадщини.Згідно ч.3 ст. 1296 ЦК України відсутність свідоцтва про право на спадщину не позбавляє спадкоємця права на спадщину.

Згідно з ч. 1 ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

За загальними вимогами, додержання яких є необхідним для чинності правочину передбаченими п.4 ст.203 ЦК України правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Відповідно до ч.2 ст.220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

Статтею 657 ЦК України встановлено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Відповідно до ч. 3 ст.640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Пленум Верховного Суду України в п. 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року №9 роз`яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст. 210, 640 ЦК України пов`язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.

З 01 січня 2013 року набрав чинності ЗУ «Про внесення змін до ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якого частину третю статті 640 ЦК України викладено в новій редакції, згідно з якою договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним із дня такого посвідчення, а з частини другої статті 657 ЦК України виключено слова «та державної реєстрації».

Оскільки з 01 січня 2013 року державна реєстрація правочинів щодо нерухомості скасована, тому у разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий правочин дійсним, наслідком чого є визнання права власності на відповідне нерухоме майно.

Таким чином, починаючи з 01.01.2013 року, положення статті 220 ЦК України можливі до застосування за умови укладення таких правочинів після набрання чинності вищезазначеного Закону.

Оскільки в силу ст.657 ЦК України договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає лише нотаріальному посвідченню, такий договір може бути визнаний судом дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України.

Однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин (постанова Верховного Суду від 04 березня 2019 року по справі №665/2266/16-ц).

Відповідно до ст. 334 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі майна. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішення суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Згідно ст.392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Відповідачі позов визнали. Визнання позову відповідачами не суперечить вимогам закону, не порушує права та інтереси інших осіб.

Оскільки сторони договору домовились щодо усіх істотних умов укладеного між ними правочину купівлі-продажу житлового будинку та відбулося його повне виконання сторонами, даний правочин відповідає дійсній волі сторін, що підтверджується матеріалами справи, однак нотаріальне посвідчення правочину з 11.05.2022 року не здійснено з незалежних від позивача обставин, суд вважає позовні вимоги ОСОБА_1 обгрунтованими і такими, що підлягають задоволенню.

Керуючись ст. 15, 16, 220, 328, 334, 392, 638, 640, 655, 657 ЦК України, ст. 12, 81, 206 ч.4, 259, 263-265 ЦПК України,

р і ш и в :

Позов задовольнити.

Визнати дійсним Договір купівлі-продажу житлового будинку від 11 травня 2022 року, укладений між продавцями: ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_5 , та покупцем ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_6 , уродженцем с. Арданово, Іршавського району, за яким ОСОБА_1 придбав у ОСОБА_5 та ОСОБА_2 житловий будинок з надвірними спорудами, що розташований за адресою АДРЕСА_1 , який належав на праві власності ОСОБА_6 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_2 .

Визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_6 , уродженцем с. Арданово, Іршавського району, право власності на житловий будинок з надвірними спорудами, що розташований за адресою АДРЕСА_1 , в цілому.

Апеляційну скаргу на рішення суду може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до Закарпатського апеляційного суду.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повне судове рішення складено 12 серпня 2025 року.

Головуюча: М. О. Пітерських