Київський районний суд м. Полтави
Провадження №2/552/741/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

01.08.2025 Київський районний суд м.Полтави в складі :

головуючого - судді Самсонової О.А.,

секретар судового засідання Хрипунова Т.В.,

учасники справи та їхні представники:

позивач ОСОБА_1 ,

представник позивача адвокат Борзовець Олександр Володимирович,

відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд»,

представник відповідача адвокат Лихошвай Сергій Олександрович,

розглянувши цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд» про зобов`язання виконати умови договору та визнання права власності на майнові права, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач ОСОБА_1 звернувся до Октябрського районного суду м.Полтави з позовом до відповідача ТОВ «Оптіма Буд» про зобов`язання виконати умови договору та визнання права власності на майнові права.

В позовній заяві посилався на те, що 01 жовтня 2021 року ним та відповідачем ТОВ «Оптіма Буд» укладено договір №П.60-61 про резервування майнових прав на житлову нерухомість.

За цим договором сторона 1 (відповідач) резервує за стороною 2 (позивачем) майнові права на житлову нерухомість з характеристиками, вказаними у п.1.2. договору. Сторона 1 зобов`язується передати стороні 2 у власність зарезервовані майнові права на об`єкт нерухомості шляхом укладення Договору купівлі-продажу майнових прав.

Зазначив, що він в повному обсязі виконав свої зобов`язання за вказаним договором, сплативши вартість об`єкту нерухомості зазначену у п. 2.4 договору, що становить 327000 грн.

Натомість сторона 1 не виконала умови договору, а саме п. 3.1.3, яким покладено обов`язок укласти договір купівлі-продажу зі стороною 2 на майнові права на об`єкт нерухомості, передбачений п. 1.2. цього договору.

Крім того, об`єкт нерухомості до даного часу не введено в експлуатацію, чим порушено строк, вказаний в договорі.

Тому позивач просив суд зобов`язати ТОВ «Оптіма Буд» виконати умови договору №П.60-61 резервування майнових прав на житлову нерухомість від 01.10.2021 року, шляхом укладення зі ОСОБА_1 договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості, яким є квартира АДРЕСА_1 , на умовах, визначених договором №П.60-61 резервування майнових прав на житлову нерухомість від 01 жовтня 2021 року протягом семи днів з моменту набрання рішенням законної сили.

Також просив визнати за ОСОБА_1 майнові права на об`єкт інвестування в формі квартири АДРЕСА_1 , на підставі договору №П.60-61 резервування майнових прав на житлову нерухомість від 01 жовтня 2021 року, укладеного ОСОБА_1 з Товариством з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд» .

Судові витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 40000 грн. просив стягнути з відповідача на користь ОСОБА_1 .

Ухвалою судді Октябрського районного суду м.Полтави від 22 листопада 2024 року справу передано на розгляд за підсудністю до Київського районного суду м.Полтави (а.с.37).

Ухвалою судді Київського районного суду м.Полтави від 30 грудня 2024 року відкрито провадження у справі, яку вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження (а.с. 45).

Відповідач ТОВ «Оптіма Буд»надав відзив на позов, у якому проти позовних вимог заперечив (а.с. 55-71)

У відзиві не заперечував ту обставину, що спірні правовідносини з ОСОБА_1 виникли саме на підставі договору резервування, окремі положення якого помилково інтерпретуються позивачем на свій розсуд, внаслідок чого він помилково стверджує про порушення його прав та законних інтересів.

З положень договору резервування виплаває, що для набуття позивачем майнових прав на об`єкт нерухомості необхідним є ряд умов: 1) сплата ним грошових коштів у розмірі, визначеному п. 2.4. Договору резервування та 2) укладення сторонами Договору купівлі-продажу майнових прав.

Майнове право, визнання якого прагне позивач, з огляду на зміст позовних вимог, в даному конкретному випадку є предметом договору купівлі-продажу майнових прав та є обумовленим правом набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

У пункті 2.4. договору резервування сторони визначили, що позивач н підтвердження намірів щодо настання правових наслідків, визначених цим договором, сплачує відповідачу грошові кошти в сумі 327000 грн., враховуючи. що ціна 1 кв.м. складає 10000 грн, що еквівалентно 12293,23 доларів США згідно котирування українського міжбанківського ринку для долару США української гривні.

Згідно договору ціна одного квадратного метра визначалася орієнтовно на момент укладення договору та в подальшому за певних умов могла змінюватися, в тому числі відповідачем в односторонньому порядку.

Реалізуючи належне відповідачу право щодо одностороннього перегляду вартості об`єкта нерухомості. А також з метою інформування позивача про наявність обставин, які зумовили збільшення вартості будівельних робіт та доказів, які це підтверджують, ТОВ «Оптіма Буд» направило на адресу позивача лист, у якому повідомляло про збільшення вартості будівництва на 14447,68 грн за 1 квадратний метр.

Таким чином, реалізуючи належне відповідачу право, у визначеному договором резервування порядку позивача проінформовано про збільшення вартості зарезервованого Об`єкту нерухомості та заплановано укласти договір купівлі-продажу майнових прав за їх актуальною та документально підтвердженою ціною

Відповідачем було запропоновано позивачу привести у відповідність до існуючих реалій сьогодення існуючі між ними правовідносини з метою продовження конструктивної співпраці, укладення договору купівлі-продажу майнових прав за актуальною та документально підтвердженою вартістю майнових прав та завершення будівництва зарезервованого за ним об`єкту нерухомості.

До даного часу договір купівлі-продажу майнових прав не укладено, у зв`язку з чим відсутні підстави для визнання за позивачем права власності на такі майнові права.

Посилаючись на ці та інші обставини, відповідач просив суд відмовити в задоволені позовних вимог в повному обсязі (а.с. 55-71).

Інші заяви по суті справи, клопотання та заяви з процесуальних питань сторонами суду не подавались.

Позивач ОСОБА_1 в судове засідання не з`явився, уповноваживши адвоката Борзовця О.В. представляти його інтереси в суді.

Представник позивача ОСОБА_2 в судовому засіданні позов підтримав в повному обсязі та просив задовольнити. При цьому посилався на обставини, викладені в позовній заяві.

Представник відповідача ОСОБА_3 в судовому засіданні проти позову заперечив, посилаючись на обставини, викладені у відзиві. В задоволенні позову ОСОБА_1 просив відмовити в повному обсязі.

Заслухавши представника позивача та представника відповідача, дослідивши докази у справі, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають до часткового задоволення з наступних підстав.

Як встановлено судом, 01 жовтня 2021 року ТОВ «Оптіма Буд» з одного боку (сторона 1) та ОСОБА_1 з іншого боку (сторона 2) уклали договір №П.60-61 (надалі в тексті рішення договір №П.60-61) про резервування нерухомості для передачі у власність (а.с.13-15).

Згідно п. 1.1. договору №П.60-61 за цим договором сторона 1 резервує за стороною 2 об`єкт нерухомості з характеристиками, вказаними у п.1.2. договору (надалі - «об`єкт нерухомості»). Сторона 1 зобов`язується передати стороні 2 у власність зарезервований об`єкт нерухомості шляхом укладення договору купівлі-продажу майнових прав (далі договір купівлі-продажу) на умовах, визначених цим договором.

Згідно п. 1.2. договору №П.60-61 об`єкт нерухомості, що резервується за стороною 2, має характеристики:

адреса будинку: АДРЕСА_2 ,

тип приміщення квартира,

номер приміщення 61,

проектна загальна площа 32,7 кв.м.

Як зазначено у пунктах 1.3. та 1.4. договору №П.60-61, на момент укладення цього договору об`єкт нерухомості знаходиться на стадії проектування та оформлення дозвільних документів.

Сторона 1 гарантує наявність усіх необхідних прав для набуття у власність об`єкту нерухомості стороною 2 після його введення в експлуатацію.

Після введення в експлуатацію об`єкту нерухомості її фактична площа визначається за результатами обмірів, проведених органами, що мають відповідні повноваження, і зазначається у договорі купівлі-продажу, який укладається на умовах, визначених цим договором (пункт 1.6. договору №П.60-61).

Відповідно до п. 2.1. договору №П.60-61 ціна одного квадратного метру об`єкту нерухомості на момент укладання договору складає 10000 грн без ПДВ, що еквівалентно 375,94 доларів США згідно котирування українського міжбанківського ринку для USD/UАН.

Курс гривні по відношенню до долара США, встановлений українським міжбанківським ринком станом на дату підписання цього Договору, складає 26,6 гривень за один долар США. Застосовується розмір курсу, що був опублікований на сайті www.minfin.com.ua (загальний доступ) в розділі «Валюта» підрозділі «Міжбанк» («Продаж») на дату підписання цього договору.

Ціна одного квадратного метру об`єкту нерухомості є динамічною та підлягає обов`язковому уточненню при зміні курсу української гривні відносно долара США на момент оплати стороною 2. Сторони при укладенні договору погодилися, що незважаючи на зміну курсу гривні до долара США (зокрема ревальвацію гривні) ціна одного квадратного метру об`єкту, яку сторона 2 має оплатити стороні 1, становитиме не менше ціни одного квадратного метра об`єкту, яка передбачена пунктом 2.1. договору (пункт 2.2. договору П.60-61).

Як передбачено п. 2.3. договору №П.60-61, кінцева (остаточна) вартість об`єкту нерухомості, за якою Сторона 1 зобов`язується передати, а Сторона 2 прийняти право власності на об`єкт нерухомості, що резервуються за цим Договором, визначається по результатам обмірів, проведених органами, що мають відповідні повноваження, та фіксується у Договорі купівлі-продажу. В разі, якщо фактична площа Об`єкту нерухомості виявиться більшою від проектної, вказаної в п.1.2 цього Договору, Сторона 2 доплачує різницю Стороні 1 протягом 1 (одного) місяця після проведення обмірів, але в будь-якому разі до укладення договору купівлі-продажу. В разі, якщо фактична площа Об`єкту нерухомості виявиться меншою від проектної вказаної в п.1.2 цього Договору, Сторона 1 повертає різницю Стороні 2 протягом 1 (одного) місяця після проведення обмірів, але в будь-якому разі до укладення договору купівлі-продажу.

Згідно пункту 2.4. договору сторона 2 на підтвердження намірів щодо настання правових наслідків, визначених цим договором, сплачує стороні 1 грошові кошти в сумі 327000,00 грн без ПДВ, враховуючи, що ціна квадратного метра складає 10000 грн без ПДВ, що еквівалентно 12293,23 доларів США згідно котирування українського міжбанківського ринку для USD/UАН.

Графіком платежів, який є додатком №2до договору №П.60-61, передбачено сплату коштів в сумі 327000,00 грн (сума в доларах 12293,23 дол. США) за договором по 03.11.2021 року (а.с. 13-15, 17).

Як встановлено судом, ОСОБА_1 своє зобов`язання в частині повної сплати коштів згідно п. 2.1, 2.4 договору виконала в повному обсязі, сплатив 02 листопад 2021 року кошти в розмірі, передбаченому договором, - 327000,00 грн (а.с.19).

Але до даного часу відповідачем з позивачем не укладено договір купівлі-продажу майнових прав.

Листом від 30 грудня 2022 за вих. №42 та повторно листом від 10 липня 2023 року за вих. №64-01 ТОВ «Оптіма буд» повідомив ОСОБА_1 про відтермінування виконання зобов`язань за договором, а саме про продовження в односторонньому порядку орієнтовного строку прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію та визначення такого строку два роки після припинення чи скасування воєнного стану або стану війни (а.с.79-81, 83-85).

При цьому вказаними листами зазначено, що усі інші умови та зобов`язання за договором залишаються в силі.

03 вересня 2024 року за вих. №37 ТОВ «Оптіма Буд», звернулось до ОСОБА_1 з пропозицією укласти договір купівлі-продажу майнових прав (а.с. 107-108).

Одночасно вказаним листом ТОВ «Оптіма Буд» повідомило ОСОБА_1 про те, що попередня вартість одного квадратного метра об`єкту нерухомості змінилася у порівнянні з умовами договору, зокрема збільшилась на 14447,68 грн.

Згідно проекту договору №КПМП.60-61 купівлі-продажу майнових прав ціна майнових прав за один квадратний метр квартири становить 24447,68 грн з ПДВ, а загальна ціна майнових прав на квартиру за договором - 799439,14 грн.

При цьому зазначено, що позивач має сплатити до 03 вересня 2024 року 472439,14 грн, що еквівалентно 11397,81 доларам США (а.с. 109-113).

Як встановлено судом, на час розгляду справи договір №П.60-61 сторонами не розірвано, не визнано недійсним та не змінено.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно ч. 1 та 2 ст. 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

У договорах за участю фізичної особи - споживача враховуються вимоги законодавства про захист прав споживачів.

Згідно ч. 1 ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Таким чином судом встановлено, що правовідносини, які виникли між сторонами, регулюються укладеним ними договором №П.60-61 про резервування нерухомості для передачі у власність від 01 жовтня 2021 року та нормами чинного законодавства.

Як передбачено п. 1.1. договору №П.60-61, сторона 1 резервує за стороною 2 об`єкт нерухомості з характеристиками, вказаними у п.1.2. договору (надалі - «об`єкт нерухомості»). Сторона 1 зобов`язується передати стороні 2 у власність зарезервований об`єкт нерухомості шляхом укладення договору купівлі-продажу майнових прав (далі договір купівлі-продажу) на умовах, визначених цим договором.

Відповідно до п. 2.1. договору №П.60-61 ціна одного квадратного метру об`єкту нерухомості на момент укладання договору складає 10000 грн без ПДВ, що еквівалентно 375,94 доларів США згідно котирування українського міжбанківського ринку для USD/UАН.

Згідно п.2.5. договору №П.60-61 2 на підтвердження намірів щодо настання правових наслідків, визначених цим договором, сплачує стороні 1 грошові кошти в сумі 327000,00 грн без ПДВ, враховуючи, що ціна квадратного метра складає 10000 грн без ПДВ, що еквівалентно 12293,23 доларів США згідно котирування українського міжбанківського ринку для USD/UАН.

Таким чином договором №П.60-61 визначено, що ТОВ «Оптіма Буд» (Сторона 1) зобов`язалося передати ОСОБА_1 (сторона 2) у власність зарезервований об`єкт нерухомості шляхом укладення договору купівлі-продажу майнових прав (далі договір купівлі-продажу) на умовах, визначених цим (а не іншим) договором, згідно якого також визначено, що ціна одного квадратного метру об`єкту нерухомості на момент укладання договору складає 10000 грн без ПДВ, що еквівалентно 375,94 доларів США.

Як встановлено судом, ОСОБА_1 в повному обсязі сплатив вартість об`єкту нерухомості згідно договору №П.60-61, тобто ним внесено на рахунок відповідача суму, що дорівнює попередній вартості майнових прав (яка також і є вартістю об`єкту нерухомості).

Таким чином за договором №П.60-61 про резервування нерухомості для передачі у власність ОСОБА_1 свої зобов`язання виконав в повному обсязі.

На підставі викладеного суд відхиляє посилання відповідача на ту обставину, що позивачем не сплачено вартість майнових прав на об`єкт нерухомості в повному обсязі.

При цьому згідно пункту 2.10. договору П.60-61 грошові кошти, що сплачуються стороною 2 стороні 1 у відповідності до п. 2.4. цього договору на підтвердження намірів щодо настання правових наслідків, визначених цим договором, зараховуються в рахунок платежів за договором купівлі-продажу, передбаченим п. 1.1. цього договору, за яким сторона 1 зобов`язується передати стороні 2 право власності на зарезервований об`єкт нерухомості.

Згідно пунктів 3.1.3 та 3.1.4. договору П.60-61 сторона 1 (ТОВ «Оптіма Буд» зобов`язано Укласти договір купівлі-продажу зі стороною 2 ( ОСОБА_1 ) на об`єкт нерухомості, передбачений п. 1.2. цього договору, але в будь-якому разі не раніше повної оплати стороною 2 вартості об`єкту нерухомості, передбаченої п. 2.4. цього договору, та передати стороні 2 у власність зазначений об`єкт нерухомості шляхом укладення договору купівлі-продажу.

З наведеного вбачається, що після оплати стороною 2 вартості об`єкту нерухомості, передбаченої п. 24 договору (327000,00грн) відповідач зобов`язується укласти з позивачем договір купівлі-продажу майнових прав.

Оскільки ОСОБА_1 сплатив передбачену п. 2.4. договору П.60-61 вартість об`єкту нерухомості 02 листопад 2021 року (а.с. 19), саме в цей день згідно п. 3.1.3. договору у ТОВ «Оптіма Буд» вже виник обов`язок укласти з ним договір купівлі-продажу майнових прав.

На час розгляду справи договір купівлі-продажу майнових прав сторонами не укладено.

Оцінюючи наявність підстав для збільшення розміру вартості одного квадратного метру майнових прав (об`єкту нерухомості) на 14447,68 грн. та правомірність вимог відповідача про укладення договору купівлі-продажу за «актуальною на сьогодні», тобто збільшеною на 14447,68 грн. за 1 кв.м. ціною, суд виходить з наступного.

Відповідно до ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Як передбачено пунктом 2.1. договору №П.60-61, ціна одного квадратного метра майнових прав (об`єкту нерухомості) на момент укладення договору складає 10000,00 грн. без ПДВ, що еквівалентно 375,94 доларів США згідно котирування українського міжбанківського ринку для USD/UАН.

Згідно пункту 2.2. договору ціна одного квадратного метру об`єкту нерухомості є динамічною та підлягає обов`язковому уточненню у разі зміни курсу української гривні відносно долара США на момент оплати стороною 2.

Як встановлено судом, позивачем ОСОБА_1 його зобов`язання за договором №П.60-61 виконано в повному обсязі, гарантійний вартість об`єкту нерухомості в повному обсязі сплачено 02 листопада 2021 року.

Оскільки пунктом 2.2. договору №П.60-61 передбачено, що коригування суми відбувається у момент оплати, а такий платіж позивачем сплачено в повному обсязі, підстави для коригування платежу в подальшому, після його оплати, відсутні.

На підставі викладеного суд вважає такою, що не відповідає умовам зазначеного договору, вимогу відповідача укласти договір купівлі-продажу майнових прав за ціною за квадратний метр, збільшеною на 14447,68 грн.

Після повної виплати позивачем суми гарантійного внеску єдина можлива підстава для перегляду вартості об`єкту нерухомості передбачена пунктом 2.3. договору №П.60-61, згідно якого кінцева (остаточна) вартість об`єкту нерухомості, за якою Сторона 1 зобов`язується передати, а Сторона 2 прийняти право власності на об`єкт нерухомості, що резервуються за цим Договором, визначається по результатам обмірів, проведених органами, що мають відповідні повноваження, та фіксується у Договорі купівлі-продажу. В разі, якщо фактична площа об`єкту нерухомості виявиться більшою від проектної, вказаної в п.1.2 цього договору, сторона 2 доплачує різницю стороні 1 протягом 1 (одного) місяця після проведення обмірів, але в будь-якому разі до укладення договору купівлі-продажу. В разі, якщо фактична площа об`єкту нерухомості виявиться меншою від проектної вказаної в п.1.2 цього договору, сторона 1 повертає різницю стороні 2 протягом 1 (одного) місяця після проведення обмірів, але в будь-якому разі до укладення договору купівлі-продажу.

Тому не відповідає умовам договору №П.60-61 зміна відповідачем в односторонньому порядку вартості одного квадратного метра об`єкта нерухомості з посиланням на висновок експертів за результатами проведення комісійного будівельно-технічного дослідження №П-5/14 від 28 лютого 2024 року, виготовлений експертами Кременчуцького відділення Полтавської торгово-промислової палати, яким встановлено, що кошторисна вартість будівельних робіт по об`єкту будівництва «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_2 » у обсягах, які були станом на 04.02.2022, у порівнянні з кошторисною вартістю цих же обсягів будівельних робіт станом на 31.12.2023, виконання яких необхідне для завершення будівництва, без урахування робіт, що були проведені з 04.02.2022 по 31.12.2023, збільшилася на 14447,68 грн. за 1 кв.м. проектної комерційної площі вказаного об`єкту будівництва (а.с. 95-106).

Згідно з пунктом 6 статті 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Тлумачення як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад.

Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії.

Збільшення відповідачем вартості одного квадратного метра об`єкту нерухомості на 144% не відповідає засадам справедливості, добросовісності та розумності, а тому є безпідставним.

Суд відхиляє посилання відповідача на наявність форс-мажорних обставин, що перешкоджали виконанню договору.

Так. згідно п. 6.3. договору №П.60-61 сторона, що опинилася під впливом обставин непереборної сили, зобов`язана протягом двох днів з моменту виникнення таких обставин повідомити іншу сторону про виникнення, характер та можливу тривалість обставин непереборної сили. Невиконання цього обов`язку звільняє відповідну сторону від права посилатися на обставини непереборної сили як на підставу, яка звільняє від відповідальності, якщо саме ці обставини не заважають повідомити іншу сторону про виникнення обставин непереборної сили.

На час розгляду справи відповідачем не надано доказів на виконання ним вимог п. 6.3. договору №П.60-61.

Суд критично оцінює посилання представника відповідача на пункт 2.11. договору №П.60-61, згідно якого у разі прийняття законів та підзаконних актів, які призвели до збільшення вартості будівництва сторона 1 має право в односторонньому порядку переглянути вартість об`єкту нерухомості.

При цьому відповідач не зазначає та не надає доказів яким чином та які закони або підзаконні акти призвели до збільшення вартості будівництва.

Крім того, посилаючись на право відповідача в односторонньому порядку змінити вартість об`єкта нерухомості, відповідач вдається до вільного тлумачення на власну користь умов договору №П.60-61, що не допускається.

Як роз`яснив Верховний Суду Постанові від 05 грудня 2022 року у справі № 753/8945/19, провадження № 61-8829сво21, тлумачення правочину - це з`ясування змісту дійсного одностороннього правочину чи договору (двостороннього або багатостороннього правочину), з тексту якого неможливо встановити справжню волю сторони (сторін). З урахуванням принципу тлумачення favor contractus (тлумачення договору на користь дійсності) сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності.

Якщо за допомогою загальних підходів до тлумачення змісту правочину, передбачених у частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України, неможливо встановити порядок проведення розрахунків між сторонами, необхідно застосовувати тлумачення contra proferentem (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав). Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов`язаний з неясністю такої умови. У разі неясності умов договору тлумачення умов договору повинно здійснюватися на користь контрагента сторони, яка підготувала проект договору або запропонувала формулювання відповідної умови. Поки не доведене інше, презюмується, що такою стороною була особа, яка є професіоналом у відповідній сфері, що вимагає спеціальних знань.

На підставі викладеного суд приходить до висновку про безпідставність тлумачення відповідачем умов договору №П.60-61 на свою користь в частині наявності у нього права змінити в односторонньому порядку вартість об`єкту нерухомості, крім підстави, передбаченої п.2.3. цього договору.

Оскільки відповідачем не виконано його зобов`язання щодо укладення з позивачем договору купівлі-продажу майнових прав на погоджених сторонами умовах, враховуючи, що відповідач вимагає укладення договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості із зазначенням значно більшої ціни на квадратний метр об`єкта нерухомості, тому з метою захисту прав позивача суд вважає за необхідне зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд» укласти з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості, яким є квартира АДРЕСА_1 , на умовах, визначених договором №П.60-61 про резервування нерухомості для передачі у власність, укладеним 01 жовтня 2021 року Товариством з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд» та ОСОБА_1 .

Відповідно до ч. 1 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Пунктом 3.1.3. договору №П.60-61 передбачено обов`язок сторони 1 укласти договір купівлі-продажу зі стороною 2 на об`єкт нерухомості, передбачений п. 1.2. цього договору, але в будь-якому разі не раніше повної оплати стороною 2 вартості об`єкту нерухомості, передбаченої п. 2.4. цього договору.

Згідно пункту 3.1.4. договору №П.60-61 сторона 1 зобов`язується передати стороні 2 у власність зарезервований об`єкт нерухомості шляхом укладення договору купівлі-продажу.

Оскільки на час розгляду справи договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості сторонами ще укладено не було, підстави для визнання за позивачем права власності на такі майнові права відсутні.

Тому в цій частині в задоволенні позову необхідно відмовити.

Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Відповідно до ч.2 ст.141 ЦПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються:

1) у разі задоволення позову - на відповідача;

2) у разі відмови в позові - на позивача;

3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

На підставі ч.3 ст. 22 Закону України «Про судовий збір» при зверненні з позовом до суду позивачем не сплачено судовий збір.

Тому у зв`язку з частковим задоволенням позову з відповідача на користь держави підлягає стягненню судовий збір у розмірі 3028,00 грн.

Крім того, оскільки позов судом задоволено на 50% (задоволена одна з двох позовних вимог), з відповідача на користь позивача підлягає до стягнення 20000 грн. на відшкодування судових витрат, понесених на оплату професійної правничої допомоги пропорційно до задоволених відносно нього позовних вимог (40000 грн х 50%).

Така вартість професійної правничої допомоги відповідає складності справи, її значенню для сторін, а також об`єму проведеної адвокатом роботи.

Крім того така вартість професійної правничої допомоги, сплачена позивачем, відповідає попередньому (орієнтовному) розрахунку судових витрат, зазначених відповідачем, які він очікує понести у цій же справі.

Керуючись ст. ст. 259, 263 - 265 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд» про зобов`язання виконати умови договору та визнання права власності на майнові права задовольнити частково.

Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд» укласти з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості, яким є квартира АДРЕСА_1 , на умовах, визначених договором №П.60-61 про резервування нерухомості для передачі у власність, укладеним 01 жовтня 2021 року Товариством з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд» та ОСОБА_1 .

В задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд» на користь ОСОБА_1 20000 грн. (двадцять тисяч гривень нуль копійок) на відшкодування понесених судових витрат на професійну правничу допомогу.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд» на користь держави судовий збір у розмірі 3028,00 грн. (три тисячі двадцять вісім гривень нуль копійок).

Рішення може бути оскаржено до Полтавського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги в 30-денний термін з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи:

позивач ОСОБА_1 , проживаючий: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ,

відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Оптіма Буд», місцезнаходження: м.Полтава, вул. Соборності, 77А, .

Повне судове рішення складено 08.08.2025.

Головуючий О.А.Самсонова