Тарутинський районний суд Одеської області
_________________________________________________________________________
Справа №514/2007/24
Провадження по справі № 2/514/195/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

15 липня 2025 року с-ще Бессарабське

Тарутинський районний суд Одеської області у складі:

головуючого судді - Кирилюк І.М.,

при секретарі судового засідання - Куруч І.П.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Яровський» про припинення оренди та повернення земельної ділянки,

В С Т А Н О В И В :

ОСОБА_1 звернувся до суду із вказаним позовом.

Позивач зазначив, що є власником земельної ділянки площею 4,20 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (кадастровий номер :01:003:0244), розташованої на території Ярівської сільської ради Тарутинського району Одеської області. 19 квітня 2011 року ОСОБА_1 уклав з Сільськогосподарським виробничим кооперативом «Яровський», (реорганізоване у ТОВ «Яровський»), договір, на умовах якого передав підприємству в оренду вказану земельну ділянку для виробництва сільськогосподарської продукції строком на 12 років. Оскільки строк договору сплив, а орендар не повертає земельну ділянку позивачу, як її власнику, він звернувся до суду з вимогами про припинення договору оренди та повернення земельної ділянки.

Ухвалою від 27 грудня 2024 року відкрито провадження у справі та призначений її розгляд у порядку загального позовного провадження.

У підготовчому провадженні відповідач подав суду заперечення на позовну заяву (вх.710 від 17.02.2025 року), у яких висловив свою незгоду з позовними вимогами, просив відмовити у їх задоволенні та зазначив, що вважає спірний договір оренди земельної ділянки чинним до 18 грудня 2028 року, оскільки на умовах договору обраховує строк його чинності для сторін з дня проведення державної реєстрації речового права на оренду землі, а саме 18.12.2016 року. На підтвердження заперечень надав копію Витягу з державного реєстрації речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №149261903 від 12.12.2018 року.

04.03.2025 року (вх. 931) позивач подав до суду відповідь на заперечення відповідача, у якій зазначив що спірний договір є укладеним і чинним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та підписання, а саме 19 квітня 2011 року. З 1 січня 2013 року відбулись зміни у законодавчому регулюванні відносин оренди землі, внаслідок яких скасований обов`язок державної реєстрації договору оренди землі. Реєстрація речового права оренди землі на підставі укладеного договору, на яку посилається відповідач, не є тотожним поняттям з державною реєстрацією договору оренди, тому, як вважає позивач, не впливає на строк дії спірного договору та на момент набрання ним чинності для сторін.

Також позивач просив суд при ухваленні рішення урахувати висновки Верховного Суду у справах, пов`язаних із орендою землі.

Ухвалою суду від 2 червня 2025 року підготовче провадження у справі було закрито та призначений судовий розгляд справи, про що сторони повідомлені належним чином.

У призначений день розгляду справи 15 липня 2025 року позивач не з`явився, через канцелярію суду подав заяву про розгляд справи без його участі, на задоволенні позову наполягає.

Відповідач у судове засідання не з`явився, про час, день та місце розгляду справи повідомлений, причини неявки суду не повідомив.

Керуючись нормами ст. 223 ЦПК України суд дійшов висновку про можливість розгляду справи на підставі наявних в ній даних та письмових доказів.

Оскільки сторони в судове засідання не з`явились, відповідно до вимог ч.2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

Встановлені судом фактичні обставини у справі

19 квітня 2011 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем СВК «Яровський» укладений договір оренди, на умовах якого сторони домовились про передачу у користування земельної ділянки площею 4,20 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (кадастровий номер :01:003:0244), розташованої на території Ярівської сільської ради Тарутинського району Одеської області за умови здійснення орендної плати за користування земельною ділянкою у натуральній формі у виді сільськогосподарської продукції за визначеними сторонами асортиментом та кількістю ( п.п.1,2,9 Договору).

Сторони визначились, що договір укладено на 12 років з переважним правом орендаря на поновлення його дії на новий строк, правом передачі в суборенду (п.8 Договору).

Порядком передачі земельної ділянки встановлено, що вона передається орендарю у п`ятиденний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

Договором передбачені умови використанні земельної ділянки, її повернення, обмежень щодо використання, страхування об`єкта оренди, змін умов та припинення його дії.

Згідно з прикінцевими положеннями Договору він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації ( п.43 Договору).

Прийом-передача земельної ділянки оформлена підписаним сторонами договору актом від 19 квітня 2011 року.

Орендар ОСОБА_1 володіє вказаною земельною ділянкою на праві власності, що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку серія ЯБ №439586, виданого на підставі розпорядження Тарутинської районної державної адміністрації Одеської області від 01 вересня 2005 року № 255/А-2005.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 12.12.2018 року №149261903 убачається, що 18 грудня 2016 року державним реєстратором Сосніною Г.В. КП Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації» проведена державна реєстрація речового права оренди земельної ділянки на підставі зазначеного договору оренди землі від 19.04.2011 року. Орендарем зазначено ТОВ «Яровський», орендодавець ОСОБА_1 .

Із заяви позивача від 16 грудня 2024 року, адресованої ТОВ «Яровський» убачається, що він відмовляється від продовження строку оренди на умовах Договору оренди від 19 квітня 2011 року і просить повернути земельну ділянку власнику та не чинити перешкоди у користуванні.

Правові висновки суду

Дослідивши матеріали справи, урахувавши позицію відповідача, всебічно, повно з`ясувавши всі обставини, на яких ґрунтуються вимоги, оцінивши докази, які мають значення для вирішення спору по суті, кожен окремо та у їх сукупності, суд дійшов наступних висновків.

Згідно з пунктом 1 частини другої статті 11 Цивільного кодексу України (у редакції, чинній на час виникнення спірних відносин, далі - ЦК України), серед іншого, підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.

Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. ( частина 3 статті 640 ЦК України)

Стаття 792 ЦК України містить відсильну норму, згідно з якою, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відносини, пов`язані з орендою землі, врегульовані , зокрема, спеціальним Законом України «Про оренду землі».

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» у редакції, чинній на час виникнення спірних відносин, далі Закон № 161-XIV).

Строк дії договору є істотною умовою, відсутність якої, є самостійною підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону (частини 1, 2 статті 15 Закону № 161-XIV).

Права й обов`язки за договором, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації (статті 18, 20 Закону №161-XIV).

В мотивувальних частинах постанов Верховного Суду України від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) та від 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16) Верховний Суд України зазначив, що поняття «момент укладення договору» та «момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки» різняться змістовим наповненням, а також можуть відрізнятися у часі.

Отже законодавству, на час виникнення спірних відносин у справі була властива концепція розмежування дати укладення договору оренди землі і дати набрання ним чинності.

01 січня 2013 року набрав чинності Закон України від 07.07.2011 № 3613-VІ «Про Державний земельний кадастр», підпунктом «е» підпункту 2 пункту 5 розділу VІІ «Прикінцеві та перехідні положення» якого статтю 126 ЗК України викладено у новій редакції, а саме передбачено, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV).

Також 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11.02.2010 № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» (далі - Закон № 1878-VI), якими, серед іншого, з тексту статі 640 ЦК України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону № 161-XIV були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.

У зв`язку зі змінами в законодавстві з 01 січня 2013 року замість державної реєстрації договору оренди землі закон передбачає проведення державної реєстрації речового права оренди, на підставі укладеного в установленому порядку договору оренди землі (частини перша та шоста статті 6 Закону № 161-XIV; пункт 1 частини першої статті 27 Закону № 1952-IV у редакціях, чинних на час підписання Договору).

У постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що право оренди земельної ділянки є речовим і без державної реєстрації такого права немає правових підстав для користування відповідною земельною ділянкою. Висновки зазначені у цій постанові не змінені постановою Великої Палати Верховного Суду від 6 березня 2024 року у справі № 902/1207/22.

Окрім цього, Велика Палата Верховного Суду у справі № 902/1207/22 підтримала висновки, викладені в постанові Верховного Суду України від 13.06.2016 у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір оренди землі є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов, а право оренди виникає з моменту його державної реєстрації, і не відступила від висновків викладених у вказаній постанові Верховного Суду України стосовно чинності з дня проведення їх державної реєстрації укладених до 01.01.2013 договорів оренди землі.

05.12.2019 Законом України № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі - Закон № 340-IX), який набрав чинності 16.01.2020, частину першу статті 19 Закону № 161-XIV доповнено вимогою про те, що дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення, а також нормою про те, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права. Таким чином, на законодавчому рівні встановлені чіткі і однозначні вимоги щодо форми і змісту договору оренди землі.

Після наведених змін законодавець фактично розмежовує момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01.01.2013), з якого у його сторін виникають права і обов`язки у зобов`язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права (третє речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання Договору).

При цьому наведені у законі норми є імперативними, тому сторони договору не можуть змінювати на власний розсуд визначення дати початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення.

Разом з цим наведені зміни у чинному законодавстві не можуть бути застосовані до спірних правовідносин з огляду на загальновизнаний принцип права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Вказаний принцип означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності (стаття 58 Конституції України).

Підсумовуючи наведене суд дійшов такого висновку у цій справі - на час виникнення спірних відносин укладення правочину та його чинність могли не співпадати у часі, що пов`язано з необхідністю вчинити додаткові дії для настання можливості використання прав та виконання обов`язків, визначених таким правочином. При цьому визначальне значення має зміст норм матеріального права на момент підписання договору та умови договору щодо набуття його чинності та моменту укладання.

З урахуванням положень статті 640 ЦК України щодо укладення договору та статті 18 Закону №161-XIV щодо набрання чинності договором оренди землі після його реєстрації можна зробити висновок, що сторони у цій справі в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства (ст. 627 ЦК України «свобода договору»).

Позаяк, сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним законом - Законом № 161-XIV, який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки є укладеним та набирає чинності після його державної реєстрації.

ЦК України врегульовує питання як визначення строку, так і початку перебігу строку та його закінчення.

У статті 252 ЦК України вказано, що строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати. Перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок (частина перша статті 253 ЦК України).

Строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку (частина 1 статті 254 ЦК України).

Переважна більшість правовідносин, які урегульовані нормами цивільного законодавства, є відносинами, у яких забезпечується правомірна поведінка їх суб`єктів та реалізація ними суб`єктивних прав і виконання суб`єктивних обов`язків.

Тому і строки у таких правовідносинах є строками здійснення суб`єктивних цивільних прав та виконання обов`язків.

Встановлені у справі фактичні обставини вказують на те, що сторони уклали договір оренди землі 19 квітня 2011 року, тобто до зміни законодавчого врегулювання відносин, пов`язаних з орендою землі.

За умовами договору сторони визначились, що він укладається строком на 12 років і набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Вказані обставини свідчать про те, що укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України); моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація; сторони договору не встановили, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення (частина третя статті 631 ЦК України).

Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії спірного договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договором, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.

Відповідач зареєстрував речове право оренди у грудні 2016 року, строк дії договору оренди, укладеного між сторонами 19 квітня 2011 року , на час звернення із позовом до суду не сплив, і є чинним.

Підсумовуючи вищенаведене, суд дійшов висновку що заявлені у цій справі позовні вимоги не підлягають задоволенню.

Судові витрати

Відповідно до частини 1 статті 141 ЦПК судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки за наслідками розгляду суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог, судові витрати, понесені у зв`язку зі сплатою судового збору покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 13, 259, 263-265, 354 ЦПК України, суд -

У Х В А Л И В :

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Яровський» про припинення оренди та повернення земельної ділянки відмовити.

Рішення суду може бути оскаржено до Одеського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо у судовому засіданні проголошено вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складеня повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду, у разі якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті, закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення виготовлено 30 липня 2025 року.

Суддя І.М. Кирилюк