Номер провадження 2/754/1781/25
РІШЕННЯ

Іменем України

29 липня 2025 року Деснянський районний суд міста Києва в складі:

головуючого судді Буша Н.Д.,

секретарів судового засідання Зануди І.А., Поліщук Д.В.,

за участю позивача ОСОБА_1 ,

представника відповідача Варицького Є.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання попереднього договору купівлі-продажу,- В С Т А Н О В И В:

У провадження Деснянського районного суду міста Києва надійшла позовна заява ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання попереднього договору купівлі-продажу.

Ухвалою Деснянського районного суду міста Києва від 10.12.2024 року відкрито провадження в загальному порядку з призначенням підготовчого засідання.

08.04.2025 року на адресу суду від представника відповідача - Варицького ЄВ. надійшов відзив на позовну заяву.

24.04.2025 року від позивача на адресу суду надійшла відповідь на відзив.

02.05.2025 року від позивача на адресу суду надійшла заява про долучення до матеріалів справи письмових доказів.

Ухвалою суду від 22.05.2025 року закрито підготовче засідання та призначено розгляд справи по суті.

Позивач обгрунтовуючи позовні вимоги зазначає, що 01.12.2021 року між сторонами було укладено попередній договір купівлі - продажу квартири, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Крпеян Л.Р. та зареєстровано в р. за №1898, відповідно до якого сторонни зобов`язуються в майбутньому в строк та на умовах, визначених цим договором, укласти договір купівлі - продажу квартири АДРЕСА_1 , І черга будівництва в об`єкті « Будівництво житлових будинків з прибудованими нежитловими приміщеннями та дитячим дошкільним закладом за адресою: АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 та АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_18 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 . Основний договір позивач і відповідач зобов`язуються укласти протягом шести місяців із дня отримання відповідачем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та за умовами виконання позивачем вимог щодо оплати вартості майна та здійснення кінцевих розрахунків між сторонами. Відповідно до п. 1.4 та п. 2.2 договору позивач сплатив 01.12.2021 року відповідачу вартість майна, яка складає 918 801,47 грн. Станом на час звернення до суду об`єкт будівництва в експлуатацію не введено, тому позивач прийняв рішення про відмову від договору відповідно до п. 4.8 договору. Крім того, за змістом попереднього договору від 01.12.2021 року вирахування штрафу в розмірі 5% від 100 %суми, внесеної за цим договором застосовується у випадку, якщо сторонни без звернення до суду уклали між собою договір про розірвання попереднього договору. Проте, відповідач самоусунувся від укладення з позивачем договору про розірвання попереднього договору та від позасудового вирішення вказаного спору, тому позивач змушений був звератись до суду з вказаним позовом. Позивач просить суд розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири від 01.12.2021 року та стягнути з відповідача на свою користь 918 801,47 грн. внесеної предоплати та судовий збір в розмірі 1 211,20 грн.

У відзиві на позов сторона відповідача зазначає, що дійсно 01.12.2021 року між ПрАТ «ЖК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 укладено попередній договір купівлі - продажу квартири, за умовами якого сторони домовилися в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , І черга будівництва в об`єкті за адресою: АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 та АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_18 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 . Пунктом 4.8. Попереднього договору купівлі-продажу квартири передбачено, що до прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитися від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання. За таких умов, цей договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного договору про розірвання. В такому випадку майбутній продавець повертає майбутньому покупцю кошти за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми внесеної за цим договором. Отже, керуючись п.4.8 вказаного попереднього договору, позивач звернувся до суду про розірвання договору та повернення коштів. Укладаючи попередній договір, позивач усвідомлював свої дії і розумів зміст умов договору, погодив умови договору, якими чітко передбачено, що у випадку розірвання договору: "Продавець повертає Майбутньому Покупцю...кошти... за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми внесеної за цим Договором", а одностороння зміна чи відмова від виконання умов договору не передбачена умовами попереднього договору. Отже, у разі розірвання договору, позивачу можуть бути повернуті внесені за умовами попереднього договору кошти, але виключно за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми внесеної за цим Договором". Сторона відповідача повністю заперечує проти позиції позивача про відсутність підстав для стягнення штрафу в розмірі 5% від суми внесеної за цим договором та повернення позивачу коштів в повному обсязі у розмірі 918 801, 47 грн. Крім того, відповідач вважає, що оскільки попередній договір був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Крпеян Л.Р. та відповідно договір про розірвання повинен теж посвідчуватися цим нотаріусом, що зроблено стороною позивача не було. Таким чином, позивачем прийнято рішення в односторонньому порядку розірвати договір, що суперечить як умовам договору, так і нормам визначених у ЦК України, а також про невірний спосіб захисту своїх прав. Оскільки розірвання договірних відносин можливе за взаємною згодою сторін правочину у разі ініціативі такого розірвання покупцем, на підставі викладеного сторона відповідача просила суд відмовити позивачу у задоволені позову.

24.04.2025 року до суду надійшла відповідь на відзив, в якій позивач наполягає на задоволенні заявлених вимог з підстав, викладених у позовній заяві. Позивач додатково зазначив, що фактичною та єдиною підставою для звернення до суду з позовною заявою за захистом власних прав та інтересів слугувало саме те, що в реалізації права, передбаченого пунктом 4.8 договору на одностороннє розірвання договору, відповідачем протиправно було відмовлено, оскільки позивач повідомляв відповідача про відмову від попереднього договору купівлі - продажу квартири від 01.12.2021 року, просив голову правління -Президента ПАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» надати дозвіл на підписання договору на розірвання та повернення на банківський рахунок кошти з вирахуванням штрафу в розмірі 5% від 100% сплаченої суми відповідно до договору. Цінний лист з описом вкладень за №838 відповідачу було вручено особисто 07.10.2024 року, однак відповіді на заяву позивач не отримав. Тобто, є очевидним, що ПрАТ «ХК «Київміськбуд» відмовило позивачу в укладенні відповідного договору про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири, а отже посилання відповідача на необхідність нотаріального посвідчення такого договору тим самим нотаріусом не стосуються даного спору та жодним чином не спростовують позовних вимог.

В судовому засіданні позивач підтримав заявлені вимоги та просив їх задовольнити.

Представник відповідача в судовому засіданні позовні вимоги не визнав та просив відмовити в їх задоволенні з підстав, викладених у відзиві.

Вислухавши позивача, представника відповідача, дослідивши надані докази, суд прийшов до наступного висновку.

Судом встановлено та не заперечується учасниками процесу, що 01.12.2021 року між ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» (Майбутній Продавець) та ОСОБА_1 (Майбутній Покупець) укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого сторони домовилися в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , І черга будівництва в об`єкті за адресою: АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 та АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_18 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 .

Вказаний Попередній договір купівлі-продажу квартири посвідчено Крпеян Л.Р., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу від 01.12.2021 року та зареєстрований в реєстрі за №1898.

За змістом п. 1.2. Попереднього договору основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом шести календарних місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та за умови виконання майбутнім покупцем вимог п. 1.4. та 1.5. цього договору.

Пунктом 1.4.Попереднього договору визначено, що майбутній покупець зобов`язаний сплатити майбутньому продавцю вартість майна, зазначену у п. 2.2. цього договору, протягом 5 банківських днів з дня укладення цього договору.

На дату підписання цього договору вартість майна складає 918 801,47 грн., без ПДВ, виходячи із вартості 1 кв. м. - 24 008,40 грн. Вартість майна підлягає зміні у випадках, передбачених п.1.5 цього договору (п. 2.2. Попереднього договору).

Як свідчать матеріали справи на виконання умов Попереднього договору ОСОБА_1 перерахував на рахунок ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 918 801,47 грн., що підтверджується банківською квитанцією від 01.12.2021 №ПН79874. Таким чином, в рамках Попереднього договору загальна сума внесених позивачем коштів становить 918 801,47 грн.

Представник відповідача не заперечував та не спростовував зазначені обставини.

У зв`язку із прийняттям рішення про відмову від Попереднього договору на підставі п. 4.8. його положень ОСОБА_1 04.10.2024 року направив відповідний лист ПрАТ «ХК «Київміськбуд» з вимогою повернення грошових коштів за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за договором. Відповіді позивач не отримав.

Як зазначає позивач, він 11.11.2024 року звернувся до відповідача зі зверненням за допомогою електронної адреси для запису на участь у робочій групі, яка відповідно до інформації з вебсайту «Київміськбуду» працює для оперативного вирішення проблемних питань.

У відповідь на що, 12.11.2024 року член робочої групи надала контактний номер для вирішення питання, однак за наданими номером позивача перенаправили до ОСОБА_2 , заступника директора з питань реалізації нерухомості Департаменту продажу та маркетингу приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія» «Київміськбуд», однак зв`язатись з ним по телефону позивачу не вдалося.

22.11.2024 року позивач безпосередньо завітав в приміщення ПАТ «ХК «Київміськбуд», що підтверджується доданими до позову фотознімками для можливості зустрічі з уповноваженими особами для вирішення питання щодо розірвання договору, зустрічі не відбулась, на телефонні дзвінки також ніхто не відповідав.

25.11.2024 року позивач знову завітав в приміщення ПАТ «ХК «Київміськбуд», в усному повідомленні ОСОБА_2 повідомив позивачу, що президент Київміськбуду заборонив йому підписувати договори на розірвання.

Так, пунктом 4.8. Попереднього договору від 01.12.2021 року передбачено, що до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитися від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання. За таких умов, цей договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного договору про розірвання. В такому випадку майбутній продавець повертає майбутньому покупцю на банківський рахунок, що зазначений майбутнім покупцем у договорі про розірвання, кошти протягом 60-ти банківських днів з дня підписання договору про розірвання, за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим договором.

Статтею 15 ЦК України визначено право кожної особи та захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного судочинства.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).

Частинами 1, 2 п. 1 ст. 11 ЦК України визначено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, тощо. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Згідно ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ст. 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).

За змістом ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частиною 1 ст. 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтею 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Згідно з ч.ч. 1-3 ст. 12, ч.ч.1,5,6 ст. 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (частина друга статті 78 ЦПК України).

Аналіз пункту 4.8. Попереднього договору свідчить про те, що майбутній покупець до прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію наділений правом на відмову від договору шляхом його розірвання. Договір не містить положень, які б надавали відповідачу право відмовитись від укладення договору про розірвання Попереднього договору.

Матеріали справи не містять доказів того, що об`єкт будівництва був прийнятий в експлуатацію, а тому ОСОБА_1 реалізував своє право, передбачене п. 4.8. Попереднього договору на розірвання договору, звернувшись до суду з відповідним позовом.

Пункт 4.8 Договору не містить будь-яких умов, які б були підставою для прийняття майбутнім покупцем рішення про розірвання договору. А тому відповідно майбутній покупець в будь-який момент до прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію наділений правом на відмову від договору, шляхом його розірвання, не обґрунтовуючи мотивів прийняття такого рішення.

В той же час, як слідує, відповідач не погодився із розірванням договору. Не погодившись з діями відповідача, позивач звернувся до суду з позовом про розірвання попереднього договору.

За таких обставин, враховуючи, що позивач наділений правом на розірвання договору, яке заперечується відповідачем, суд приходить до висновку про наявність підстав для розірвання Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 01.12.2021 року, укладеного між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 та стягнення на користь останнього з відповідача 918 801,47 грн., внесених позивачем грошових коштів на підставі положень ст. 1212 ЦК України, оскільки відпали підстави для їх утримання.

Крім того, суд не може прийняти до уваги заперечення відповідача, що умовами попереднього договору не передбачено право на розірвання договору в односторонньому порядку, оскільки таке право передбачене безпосередньо п.4.8 Договору.

Також сторони п. 5.1. Попереднього договору погодили спори та суперечки, що можуть виникнути у зв`язку з укладанням цього договору, вирішуються сторонами шляхом переговорів, а при недосягненні згоди - у судовому порядку.

Так, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами (частина перша, друга та третя статті 202 ЦК України).

Правочин є найбільш розповсюдженим юридичним фактом, за допомогою якого набуваються, змінюються, або припиняються права та обов`язки в учасників цивільних правовідносин. До односторонніх правочинів, зокрема, відноситься: видача довіреності, відмова від права власності, складання заповіту, публічна обіцянка винагороди, прийняття спадщини, згода іншого співвласника на розпорядження спільним майном, одностороння відмова від договору. При вчиненні одностороннього правочину воля виражається (виходить) від однієї сторони. Між цим така сторона може бути представлена декількома особами, прикладом чого може виступати видання довіреності двома та більше особами, спільний заповіт подружжя та ін. Аналіз розуміння як правочину, так і одностороннього правочину свідчить, що односторонні правочини: є вольовими діями суб`єкта; вчиняються суб`єктами для здійснення своїх цивільних прав і виконання обов`язків; спрямовані на настання правових наслідків (набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків).

Залежно від сприйняття волі сторони одностороннього правочину такі правочини, відповідно, поділяються на: суворо односторонні - не адресовані нікому та без потреби в прийнятті їх іншою (іншими) особами. До них відноситься, зокрема, відмова від права власності, відмова від спадщини, прийняття спадщини; такі, що розраховані на їх сприйняття іншими особами, до яких можливо віднести, зокрема, оголошення конкурсу, публічну обіцянку винагороди, відмову від спадщини на користь іншої особи, видачу довіреності, видачу векселя, розміщення цінних паперів, односторонню відмову від договору.

У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (частина третя статті 651 ЦК України).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08.09.2021 у справі №727/898/19 зазначено, що у цивільному законодавстві закріплено конструкцію «розірвання договору» (статті 651 - 654 ЦК України). Вона охоплює собою розірвання договору: за згодою (домовленістю) сторін; за рішенням суду; внаслідок односторонньої відмови від договору. У спеціальних нормах ЦК України досить часто використовується формулювання «відмова від договору» (наприклад, у статтях 665, 739, 766, 782). Односторонню відмову від договору в тих випадках, коли вона допускається законом або договором, слід кваліфікувати як односторонній правочин, оскільки вона є волевиявленням особи, спеціально спрямованим на припинення цивільних прав та обов`язків».

Аналіз норм цивільного законодавства свідчить, що вчинення стороною договору такого одностороннього правочину як відмова від договору, за відсутності рішення суду про визнання його недійсним або підстав нікчемності, зумовлює необхідність з`ясовувати чи зумовив такий правочин припинення цивільних прав та обов`язків (тобто чи є підстави для односторонньої відмови від договору передбачені договором та/або законом). Це обумовлено тим, що одностороння відмова від договору як вид одностороннього правочину розрахована на сприйняття іншими особами. У разі, якщо встановлена відсутність підстав для односторонньої відмови від договору, то такий односторонній правочин не зумовлює розірвання договору. При цьому слід розмежовувати підстави недійсності цього одностороннього правочину (зокрема, суперечність імперативній цивільно-правовій нормі) від підстав для односторонньої відмови від договору.

Суд також критично ставиться до доводів відповідача про те, що договір про розірвання повинен також посвідчуватись нотаріусом, який посвідчував Попередній договір, з огляду на те, що відповідно до п. 5.1. Попереднього договору спори та суперечки, що можуть виникнути у зв`язку з укладенням або виконанням цього договору, вирішуються сторонами шляхом переговорів, а при недосягненні згоди - у судовому порядку.

Враховуючи зміст самого договору, а також наявність спору між сторонами, що підтверджується наданими ПрАТ «ХК «Київмісьбуд» відзивом на позов, ОСОБА_1 не позбавлений права реалізувати право на розірвання договору в судовому порядку без попереднього звернення до нотаріуса, який посвідчував Попередній договір.

Крім цього, матеріалами справи підтверджено та не спростовано відповідачем, що позивач, керуючись умовами укладеного договору, реалізував своє право на його розірвання до введення об`єкта будівництва в експлуатацію. Він належним чином повідомив майбутнього продавця про намір розірвати договір та ініціював узгодження відповідних процедур, зокрема повернення сплачених коштів за вирахуванням штрафу. Однак майбутній продавець проігнорував позивача в укладенні договору про розірвання попереднього договору, що, на думку позивача, є неправомірним та істотно порушує договірні зобов`язання. Тобто, позивач діючи відповідно до умов договору, отримавши усну відмову, звернувся до суду з вимогою офіційного розірвання договору за рішенням суду, як це передбачено умовами договору, а також чинними нормами цивільного законодавства.

За таких обставин, доводи про необхідність посвідчення у того самого нотаріуса договору про розірвання попереднього договору, у якого було укладено попередній договір, не відповідають вимогам закону.

Судом також враховано, що відповідач не заперечив факту істотного порушення умов договору, яке було покладене позивачем в основу позовних вимог про розірвання договору. Згідно з ч. 2 ст. 651 ЦК України, істотним є таке порушення договору однією зі сторін, яке призводить до того, що інша сторона в значній мірі позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У даному випадку відповідачем не наведено доводів, які б спростовували або заперечували наявність такого порушення.

Відсутність обґрунтованих заперечень відповідача щодо істотності порушення умов договору, разом із наданими позивачем доказами, підтверджує правомірність вимог про розірвання договору у судовому порядку та свідчить про наявність передбачених законом підстав для задоволення позову.

Також, суд вважає необґрунтованими доводи відповідача про те, що із суми сплаченої позивачем за попереднім договором у разі його розірвання за рішенням суду має вираховуватись штраф в розмірі 5 %, з огляду на наступне.

У постанові Верховного Суду від 12 жовтня 2023 року справа № 308/3956/15-ц (провадження № 61-8074св22) зазначено, що цивільно-правова відповідальність - це покладення на правопорушника основаних на законі невигідних правових наслідків, які полягають у позбавленні його певних прав або в заміні невиконання обов`язку новим, або у приєднанні до невиконаного обов`язку нового додаткового. Покладення на боржника нових додаткових обов`язків як заходу цивільно-правової відповідальності має місце, зокрема у випадку стягнення неустойки (пені, штрафу).

Відповідно до ст. 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Разом з тим, за ч.3 ст. 509 ЦК України зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості, а ч.1 ст. 627 ЦК України визначено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Справедливість, добросовісність, розумність належать до загальних засад цивільного законодавства, передбачених ст. 3 ЦК України, які обмежують свободу договору, встановлюючи певну межу поведінки учасників цивільно-правових відносин.

Ці загальні засади втілюються у конкретних нормах права та умовах договорів, регулюючи конкретні ситуації таким чином, коли кожен з учасників відносин зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, захищати власні права та інтереси, а також дбати про права та інтереси інших учасників, передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам і інтересам інших осіб, закріпляти можливість адекватного захисту порушеного цивільного права або інтересу.

Зокрема, загальною ознакою цивільно-правової відповідальності є її компенсаторний характер. Заходи цивільно-правової відповідальності спрямовані не на покарання боржника, а на відновлення майнової сфери потерпілого від правопорушення. Одним з принципів цивільного права є компенсація майнових втрат особи, що заподіяні правопорушенням, вчиненим іншою особою. Цій меті, насамперед, слугує стягнення збитків. Розмір збитків в момент правопорушення, зазвичай, ще не є відомим, а дійсний розмір збитків у більшості випадків довести або складно, або неможливо взагалі.

З метою захисту інтересів постраждалої сторони законодавець може встановлювати правила, спрямовані на те, щоб така сторона не була позбавлена компенсації своїх майнових втрат. Такі правила мають на меті компенсацію постраждалій стороні за рахунок правопорушника у певному заздалегідь визначеному розмірі (встановленому законом або договором) майнових втрат у спрощеному порівняно зі стягненням збитків порядку, і ця спрощеність полягає в тому, що кредитор (постраждала сторона) не повинен доводити розмір його втрат, на відміну від доведення розміру збитків.

Водночас, закріплений законодавцем принцип можливості обмеження свободи договору в силу загальних засад справедливості, добросовісності, розумності може бути застосований і як норма прямої дії, як безпосередній правовий засіб врегулювання прав та обов`язків у правовідносинах.

Зазначені висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.03.2020 у справі № 902/417/18 (провадження №12-79гс19).

Підставою, яка породжує обов`язок сплатити неустойку, є порушення боржником зобов`язання (стаття 610, пункт 3 частини першої статті 611 ЦК України).

Разом з тим, штраф в розмірі 5 % від суми, визначений п. 4.8. Попереднього договору, не має компенсаторний характер, адже підставою для вирахування є не порушення майбутнім покупцем зобов`язання, а відмова від укладення основного договору, що є правом останнього, а тому з урахуванням загальних засад справедливості, добросовісності та розумності відсутні підстави для його вирахування від суми, внесеної позивачем.

Більш того, однією з позовних вимог було саме розірвання договору судом на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України, у зв`язку з задоволенням якої, а саме розірванням судом договору, позивач набув право вимагати від відповідача, який допустив істотне порушення договору, повернення коштів, які сплачені за вказаним договором, на підставі ст.1212 ЦК України.

Аналіз ст. 1212 ЦК України дає підстави дійти висновку, що правова природа інституту безпідставного отримання чи збереження майна (предмет регулювання) - це відносини, які виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна i які не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Отже, норми ст. 1212 ЦК України застосовуються до позадоговірних зобов`язань. Разом з тим, п. 3 ч. 3 ст. 1212 ЦК України передбачає, що положення цієї глави застосовуються також до вимог про повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні.

Тлумачення ч. 3 ст. 651, ч. 4 ст. 653, п. 3 ч. 3 ст. 1212 ЦК України свідчить, що якщо одна із сторін договору передала у власність іншій стороні певне майно (сплатила кошти) і судом встановлено порушення еквівалентності зустрічного надання внаслідок невиконання або неналежного виконання своїх обов`язків однієї із сторін, сторона, що передала майно (сплатила кошти), має право вимагати повернення переданого іншій стороні в тій мірі, в якій це порушує погоджену сторонами еквівалентність зустрічного надання. Тобто, якщо сторона яка вчинила виконання, проте не отримала зустрічного надання в обсязі, який відповідає переданому майну (сплаченим коштам) і згодом відмовилася від договору, то вона може вимагати від сторони, яка порушила договір і не здійснила зустрічне надання, повернення майна (коштів) на підставі п. 3 ч. 3 ст. 1212 ЦК України.

Аналогічні висновки, викладені у постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 25.03.2020 у справі № 537/4259/15-ц, від 31.03.2021 у справі № 363/3555/17, від 22.12.2021 у справі № 465/5790/17, провадження № 61-14395св21 (ЄДРСРУ № 102149612) та від 13 квітня 2023 року у справі № 910/13367/19 (910/13951/21) (ЄДРСРУ № 110253024).

Також, судом враховано, що позовна вимога про розірвання договору є основною, а вимога про стягнення коштів на підставі ст. 1212 ЦК України є похідною.

Частина 1 ст. 188 ЦПК України передбачає, що в одній позовній заяві може бути об`єднано декілька вимог, пов`язаних між собою підставою виникнення або поданими доказами, основні та похідні позовні вимоги. Похідною позовною вимогою є вимога, задоволення якої залежить від задоволення іншої позовної вимоги (основної вимоги).

Таким чином, стягнення коштів на підставі ст. 1212 ЦК України є можливим та залежить від задоволення основної вимоги про розірвання Договору, а за правилом, встановленим ч. 2 ст. 653 ЦК України, у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються.

Тобто, з моменту розірвання договору, яким відповідно до ч. 3 ст. 653 ЦК України є момент набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили, у відповідача відсутні правові підстави (зобов`язання) утримувати отримані за Договором грошові кошти, а також утримувати суму штрафу у вигляді 5% від суми внесеної на виконання умов Договору.

З урахуванням вказаного, суд вважає, що позовні вимоги про розірвання договору та стягнення коштів - підлягають задоволенню.

Враховуючи, що позовні вимоги судом задоволенні в повному обсязі, то відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 12, 13, 76-81, 89, 95, 141, 229, 258, 259, 263-265, 268, 273, 352, 354 ЦПК України, ст. ст. 11, 15-16, 509, 526, 549, 611, 626, 628-629, 635, 651, 653, 1212 ЦК України, суд, -

У Х В А Л И В:

Позов ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання попереднього договору купівлі-продажу -задовольнити.

Розірвати попередній договір купівлі - продажу квартири, укладений між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» (майбутній продавець) та ОСОБА_1 (майбутній покупець), який посвідчено Крпеян Л.Р., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу від 01.12.2021 року та зареєстровано в реєстрі за №1898.

Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» (01010, м. Київ, вул. Михайла Омеляновича-Павленка, 4/6, Код ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) суму коштів у розмірі 918 801,47 грн. внесеної передоплати, та витрати по сплаті судового збору в розмірі 1 211,20 грн.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Київського апеляційного суду через Деснянський районний суд міста Києва протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення суду виготовлено 29.07.2025 року.

Суддя Н.Д.Буша