НОВОМИКОЛАЇВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

07 липня 2025 рокуСправа № 322/2040/24

Новомиколаївський районний суд Запорізької області у складі: головуючого судді Губанова Р.О., секретарка судового засідання Блажко О.П., за участю: представниці позивача адвокатки Кари Ю.М., розглянувши в відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Короткий зміст позовних вимог і рух справи.

22 листопада 2024 року до Новомиколаївського районного суду Запорізької області надійшов зазначений цивільний позов, в якому позивач просить суд:

- розірвати договорі оренди землі від 10 серпня 2010 року, укладений між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 щодо земельної ділянки, яка знаходиться на території Новомиколаївської селищної ради Запорізького району Запорізької області, загальною площею 5,1567 га, кадастровий номер :13:007:0020, що належить орендодавцю на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯК №933316 виданий 15.03.2010, зареєстрований в Новомиколаївському районному відділі Запорізької регіональної філії державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру» 13 вересня 2010 за №61.

Узагальненими доводами позовної заяви є те, що Позивач є власником земельної ділянки площею 5,1567 га, кадастровий номер: :13:007:0020.

10 серпня 2010 року між Позивачем та Відповідачем укладено договір оренди земельної ділянки (далі Договір), який у встановленому законом порядку зареєстрований 13 вересня 2010 року, предметом якого була вказана земельна ділянка.

Умовами договору було передбачено, що строк дії договору складав 20 (двадцять) років, що відповідач зобов`язався сплачувати за кожен рік користування земельною ділянкою, в період з 1 жовтня до 31 грудня кожного поточного року орендну плату у розмірі 2 271 грн.

Починаючи з 2011 року по 2021 рік Позивач отримав від відповідача орендну плату в сумі 26 000 грн.

В 2022 році орендна плата Позивачу виплачена не була, у зв`язку з чим Позивач звернувся до Відповідача для з`ясування причин невиплати орендної плати. Відповідач повідомив, що у найближчий час розрахується з Позивачем.

Відповідач не провів розрахунок з ОСОБА_1 , у зв`язку з чим, Позивач 02.09.2024 вручив Відповідачу письмову заяву-вимогу про розірвання договору оренди землі від 10.08.2010 та повернення земельної ділянки з додатковою угодою про дострокове розірвання договору оренди землі. На що, останній повідомив, що земельна ділянка вже не належить Позивачу, оскільки договір оренди укладений на 49 (сорок дев`ять) років і запропонував з`явитись до нотаріуса для підписання договору купівлі-продажу.

На вимогу Позивача, йому була видана копія договору оренди земельної ділянки в якій зазначений строк договору оренди 49 років, право оренди земельної ділянки Відповідача також зареєстровано на 49 років.

Водночас за твердженням Позивача, що Договір оренди земельної ділянки від 10.08.2010 на 49 років ним не укладався, Відповідач змінив одну сторінку Договору, оскільки для нього було цілком можливо та економічно вигідно збільшити строк договору оренди землі.

Ухвалою судді від 27.11.2024 відкрито провадження у справі; призначено підготовче засідання; встановлено відповідачу строк на подачу відзиву.

18.12.2024 на адресу суду надійшов відзив на позовну заяву.

Узагальненими доводами відзиву є те, що Відповідач у день підписання договору оренди виплатив Позивачу всю суму орендної плати за весь термін дії договору, на підтвердження чого Позивачем була надана відповідна розписка.

Якби Позивач не отримав орендної плату то в перші роки після підписання договору звертався з проблемою невиплати орендної плати, а не після спливу 14 років.

Твердження позивача про підміну відповідачем сторінки договору є безпідставними. Просив у задоволенні позову відмовити повністю.

31.12.2024 від представниці позивача надійшла відповідь на відзив.

Узагальненими доводами відповіді на відзив є таке.

Розписка ОСОБА_1 - є неналежним доказом, адже у змісті розписки не зазначено ні розміру отриманої суми, ні періоду за який отримано гроші. Розписка датована 18.08.2010 і в ній зазначається, що її складено на виконання договору оренди від 18.10.2010, тоді договір який є предметом цієї справи укладався 10.08.2010.

Для виплати оренди наперед, відповідно до положень Договору орендодавець мав би звернутися із відповідною заявою до орендаря, однак такого документу (або копії), як доказу прохання про виплати оренди наперед відповідачем не надано.

Доводи відповідача про виплату орендної плати наперед суперечать відомостям з державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору ОСОБА_1 за період з січня 2010 року по 24.12.2024 оскільки у 2010 року відсутня інформація про доходи. Відповідач як податковий агент зобов`язаний подати відповідну інформацію до фіскальних органів про виплачений дохід і сплатити відповідні податки. Однак цього зроблено не було, отже дана обставина свідчить про те, що відповідач не виплачував в 2010 році орендну плату позивачу на перед, за 49 років, що свідчить про ухиляння від сплати податків.

Відповідач не зазначив, яка саме сума була виплачена Позивачу.

На переконання представниці позивача належними доказами сплати коштів за оренду є: видатковий касовий ордер, виписаний орендарем та підписаний орендодавцем; видаткова накладна, підписана сторонами; довідка, видана податковою інспекцією, про наявність сплати коштів із земельного податку та оренди землі.

Оскільки розписка, як документ, що посвідчує наявність зобов`язання, складається боржником на користь кредитора, її зміст повинен тлумачитися проти кредитора, як особи, потенційно зацікавленої в отриманні корисних результатів від правочину.

Ухвалою суду від 28.01.2025 зобов`язано відповідача надати суду для огляду в судових засіданнях:- оригінал розписки від 18.08.2010 підписаної ОСОБА_1 про отримання грошових коштів по договору оренди; - оригінал письмової заяви орендодавця ОСОБА_1 про виплату йому орендної плати на перед, за весь період строку дії договору оренди.

11.02.2025 представницею відповідача подано заперечення.

Узагальненими доводами заперечення є те, що податковим агентом є юридична особа або підприємець, які зобов`язані нараховувати, утримувати та сплачувати податок на доходи фізичних осіб до бюджету від імені та за рахунок фізичної особи з доходів, що виплачуються такій особі, а також вести податковий облік та подавати податкову звітність.

Відповідач є фізичною особою, підприємцем не зареєстрований, а тому не є податковим агентом.

Чинне законодавство про оренду землі не містить заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою.

Зміст розписки від 18.08.2010 свідчить про те, що позивач ОСОБА_1 погодився на отримання орендної плати за майбутні періоди до закінчення строку дії договору згідно з укладеним договором оренди землі.

Ухвалою суду від 12.03.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

В судовому засіданні 04.06.2025 заслухані вступні слова досліджені надані сторонами докази, проведені дебати у яких сторони підтримали свої позиції. Суд перейшов до стадії ухвалення рішення, втім на даній стадій процесу суд дійшов висновку про повернення до з`ясування обставини і перевірки їх доказами.

В подальшому сторони надали ряд додаткових доказів.

В судовому засіданні 07.07.2025 досліджені додаткові докази. Проведено дебати (без участі відповідача і його представниці, з огляду на тривалий розгляд справи).

У вказаному засіданні проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Фактичні обставини встановлені судом,

мотиви з яких виходив суд і застосовані норми права.

ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 5,1567 га, кадастровий номер: :13:007:0020, яка розташована на території Новомиколаївської селищної ради Запорізького району (колишнього Новомиколаївського району) Запорізької області, що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯК №933316, виданим Новомиколаївською районною державною адміністрацією Запорізької області, зареєстрованим 15.03.2010 в Книзі записів реєстрації державних актів на право приватної власності на землю та на право постійного користування землею, договору оренди землі, а також Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (інформаційна довідка №395018159, далі Інформаційна довідка)).

10 серпня 2010 року, між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 укладено Договір оренди землі (далі Договір), зареєстрований в ЗРФ ДП Центр ДЗК 13 вересня 2010 року за №61.

За умовами Договору позивач передав належну йому земельну ділянку з кадастровим номером :13:007:0020 відповідачу в строкове платне користування строком на 49 років.

Відповідно до п.п.9 11 орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі в розмірі 3% від нормативної вартості, що становить 2271,74 грн; без урахування індексів інфляції, один раз на рік, за письмовою заявою орендодавця і може вноситися авансом за декілька років дії Договору.

Пунктом 13 Договору передбачено перегляд орендної плати 1 раз на рік у разі: - зміни умов господарювання, передбачених Договором; - зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; - погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; - в інших випадках, передбачених законом.

Вказане підтверджується копією згаданого Договору, а також (крім відомостей про орендну плату) Інформаційною довідкою.

ОСОБА_1 складена розписка про отримання від ОСОБА_2 усієї суми орендної плати за договором оренди належної йому земельної ділянки на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії ЯК №933316, оригінал якої було досліджено під час судового розгляду, а копія долучена до матеріалів справи.

ОСОБА_2 є засновником і кінцевим бенефіціарним власником ФГ «Терра Плюс», що підтверджується інформацією з відкритих даних.

12 січня 2011 року, між ОСОБА_2 і ФГ «Терра Плюс», в особі голови - ОСОБА_2 , укладено Договір суборенди землі (далі Договір Суборенди), зареєстрований у відділі Держкомзему у Новомиколаївському районі Запорізької області 22 грудня 2011 року за №00729, що підтверджується копією Договору Суборенди.

Відповідно до п.п.8 11 Договору Суборенди строк його дії становить 20 (двадцять) років. Орендна плата вноситься суборендарем в грошовій формі в розмірі 3% від нормативної вартості, що становить 2271,74 грн; без урахування індексів інфляції, один раз на рік, за письмовою заявою орендодавця і може вноситися авансом за декілька років дії Договору.

Пунктом 13 Договору передбачено перегляд орендної плати 1 раз на рік у разі: - зміни умов господарювання, передбачених Договором; - зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; - погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини суборендаря, що підтверджено документами; - в інших випадках, передбачених законом.

В період з 2012 до 2023 р.р. ФГ «Терра Плюс» нараховувало і сплачувало податки за отримання ОСОБА_1 доходів за кодом 106: надання майна в лізінг (2012 2019 р.р.); надання земельної частки (паю) в лізінг, оренду, суборенду (2020 2022 р.р.), за кодом 195 - надання зем. ділянки с/г призначення, майнового паю в лізінг, оренду, суборенду, емфітевзис (2023 р.), що підтверджується відомостями з Державного реєстру фізичних осіб платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору.

За твердженням представниці позивача на момент підписання Договору позивачу була сплачена певна невелика сума (яка саме точно вказати не може, оскільки позивач вже не пам`ятає, допускала, що сума дорівнювала 26 000 грн, однак не еквівалентна сумі орендної плати за 49 років) тому позивачем і була написана розписка.

Представниця відповідача зазначила, що відповідач сплатив позивачу усю орендну плату наперед, бухгалтер ФГ «Терра Плюс» не був обізнаний про цю обставину тому помилково подавалися документи до Податкової служби. Також вказала, що за твердженням відповідача в розписці не вказана конкретна сума, оскільки ОСОБА_1 не захотів її вказувати, оскільки вважав, що його через це можуть позбавити субсидії чи соціальних виплат.

Вирішуючи питання про наявність підстав для задоволення позову, суд виходить з такого.

За правилом п.4 ч.3 ст.2 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

Згідно з ст.ст.12, 13 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, суд сприяє всебічному і повному з`ясуванню обставин справи дотримуючись принципів диспозитивності та змагальності сторін.

Зі змісту ст.ст.76 -79 ЦПК України випливає, що доказуванню підлягають обставини (факти), які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у учасників справи, виникає спір.

Відповідно до ст.81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених ст.82 цього Кодексу, тобто тягар доказування лежить на сторонах цивільно-правового спору.

Положеннями ч.1 ст.89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

До спірних правовідносин, які виникли між сторонами, підлягають застосуванню норми Цивільного кодексу України (далі ЦК України), Земельного Кодексу України (далі ЗК України) Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 №161-XIV (далі Закон №161-XIV).

Згідно зі ст.13 Закону №161-XIV в редакції, яка була чинною на момент укладення Договору, договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 15 Закону №161-XIV в редакції, яка була чинною на момент укладення Договору, визначено, що однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За визначенням, наведеним у статті 21 Закону №161-XIV в редакції, яка була чинною на момент укладення Договору, орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди.

Статтею 22 Закону №161-XIV в редакції, яка була чинною на момент укладення Договору, було передбачено, що внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

За правилами ч.1 ст.531, ч.1 ст.533 ЦК України, боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту, (ч.1 ст 531) грошове зобов`язання має бути виконане у гривнях (ч.1 ст.533).

Договір не містить умов, відповідно до яких орендар може достроково виконати свій обов`язок по внесенню орендної плати та не визначає розміру орендної плати, у випадку внесення її орендарем одним платежем за весь строк дії договору оренди. Отже, з огляду на значені істотні умови Договору, якими передбачено порядок і строки внесення орендної плати, її розмір та періодичність його перегляду, дострокове виконання орендарем грошового зобов`язання зі сплати орендної плати в повному обсязі в момент укладення договору є неможливим та суперечить суті зобов`язання.

Втім, умови розділу «Орендна плата» Договору не виключають можливості внесення орендарем певної суми орендної плати авансом (друге речення п.11 Договору). Водночас умовами договору також визначено що орендна плата вноситься за письмовою заявою орендодавця (перше речення п.11 Договору).

Відповідно до ч.1 ст.545 ЦК України, прийнявши виконання зобов`язання, кредитор повинен на вимогу боржника видати йому розписку про одержання виконання частково або в повному обсязі. Частиною другою цієї статті визначено, що наявність боргового документа у боржника підтверджує виконання ним свого обов`язку.

Отже, виходячи з приписів частин 1, 2 ст.545 ЦК України та ст.22 Закону №161-XIV, розписка є допустимим засобом доказування сплати орендарем орендної плати.

Надаючи оцінку доказу, наданому відповідачем, а саме розписці ОСОБА_1 від 18.08.2010, суд виходить з такого.

Згідно з ч.2 ст.78 ЦПК України обставини, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Доказ має бути не лише допустимими, а й належним, тобто містити інформацію щодо предмета доказування (ч.1 ст.77 ЦПК України).

Оскільки розписка складалася на вимогу відповідача і на його користь, при складанні такого роду документу саме останній мав наполягти на зазначенні точної кількості років за який сплачувався аванс і точної суми сплати, що кореспондується з принципом «Contra proferentum» (висновок Верховного суду викладений у постанові від 18.04.2018 у справі №753/11000/14).

У Договорі відсутня загальна сума грошового зобов`язання орендаря за цим договором за увесь строк оренди, тому відсутність у розписці суми грошового зобов`язання, яке виконано орендарем, позбавляє її правового змісту.

Отже розписку складену позивачем не можна визнати належним доказом того, що на виконання умов Договору відповідач сплатив наперед орендну плату за 49 років у сумі 111315,26 грн, що до того ж було на той момент майже в півтори рази більше ніж нормативна грошова оцінка земельної ділянки.

Крім цього слушними є доводи представниці позивача про відсутність письмової заяви про виплату орендної плати за 49 років і в контексті відсутності інформації про сплату орендної плати на суму 111315,26 грн у відомостях з державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору ОСОБА_1 .

Суд виходячи з положень ч.1 ст.82 ЦПК України, враховуючи визнання позивачем факту отримання 26000,00 грн від Відповідача після укладення Договору, визнає доведеною цю обставину, а саме сплату наперед орендної плати (без урахування умов Договору щодо перегляду розміру орендної плати у бік збільшення) за 11,45 років оренди (26000,00/2271,74). З огляду на те, що з моменту укладення Договору і до звернення з позовною заявою до суду минуло 14,25 роки, Відповідачем не сплачувалася орендна плата за 2,8 років, що є систематичною несплатою (два рази і більше).

Згідно зі ст.629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч.1 ст.32 Закону №161-XIV на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, визначено і пунктом 38 Договору.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Враховуючи систематичну несплату відповідачем орендної плати за Договором, суд визнає обґрунтованими позовні вимоги про розірвання Договору оренди та визнає позов таким, що підлягає задоволенню в повному обсязі.

Документально підтверджені судові витрати, понесені сторонами, у справі відсутні.

Позивач, відповідно до п.9 ч.1 ст.5 Закону України «Про судовий збір», звільнений від сплати судового збору.

Відповідно до ч.6 ст.141 ЦПК України, якщо сторону, на користь якої ухвалено судове рішення, звільнено від сплати судових витрат, з другої сторони стягуються судові витрати на користь осіб, які їх понесли, пропорційно до задоволеної чи відхиленої частини вимог, а інша частина компенсується за рахунок держави у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

За правилом частини четвертої статті 263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 по справі №161/4985/17 зроблено висновок щодо застосування норми ч.6 ст.141 ЦПК України, відповідно до якого у разі задоволення позову позивача, звільненого від сплати судового збору, судовий збір стягується з Відповідача на користь держави пропорційно до задоволеної чи відхиленої частини заявлених до нього вимог, якщо цього відповідача також не звільнено від сплати судового збору.

Відповідач у вказаній справі не звільнений від сплати судового збору.

Інші документально підтверджені судові витрати, понесені учасниками справи, відсутні.

Керуючись ст.ст. 258, 259, 263 265, 268, 273 ЦПК України, суд

вирішив:

позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди землі від 10 серпня 2010 року, укладений між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 щодо земельної ділянки, яка знаходиться на території Новомиколаївської селищної ради Новомиколаївського району Запорізької області, загальною площею 5,1567 га, кадастровий номер :13:007:0020, яка належить ОСОБА_1 , на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯК №933316 виданий 15.03.2010, зареєстрований в Новомиколаївському районному відділі Запорізької регіональної філії державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру» 13 вересня 2010 за №61.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь держави судовий збір в сумі 1211,20 грн (одна тисяча двісті одинадцять гривень 20 копійок).

Реквізити учасників справи:

- позивач: ОСОБА_1 , АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ;

- відповідач: ОСОБА_2 , АДРЕСА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_2 .

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Запорізького апеляційного суду.

Повне судове рішення складено 17.07.2025.

Суддя Р.О. Губанов