Провадження № 2/761/6475/2025
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

(заочне)

14 липня 2025 року Шевченківський районний суд м. Києва в складі:

головуючого судді Юзькової О.Л.

при секретарі Кочур Л.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві в приміщенні суду за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Картель Буд» про визнання майнових прав,

ВСТАНОВИВ:

Представник ОСОБА_1 звернувся до суду з даним позовом, мотивуючи заявлені вимоги наступним. 14.12.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Картель Буд» та ОСОБА_2 було укладено Договір №147/1/ШК купівлі продажу майнових прав. Сторони домовились, що Об`єктом нерухомості, Майнові права на який передаються за даним Договором, є об`єктом нерухомості, розташований в Об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , з наступними характеристиками: Квартира АДРЕСА_2 . ОСОБА_2 повністю сплачено суму грошових коштів відповідно до п.4.2. Загальна вартість майнових прав складає 694440,00грн. про що видано Довідку про 100% фінансування згідно Договору №147/1/ШК купівлі-продажу майнових прав від 14.12.2018р. 17.02.2023 р. між ТОВ «Картель», ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено Угоду про відступлення права вимоги за Договором від 14.12.2018р. №147/1/ШК купівлі-продажу майнових прав, за яким ОСОБА_1 з моменту підписання Угоди набула прав та обов`язків Покупця. 25.01.2024р. ОСОБА_1 отримано підписаний Акт приймання-передачі до Договору купівлі-продажу майнових прав № 147/1/ ШК від 17.02.2023р. об`єкту нерухомого майна, що розташований за адресою АДРЕСА_3 , загальною площею 38,58кв.м. на 19 поверсі. Однак, будинок на даний час в експлуатацію не введено. Проте у згаданому Акті зазначено, що не пізніше кінця 2024 року Продавець гарантує Покупцю ввести Об`єкт в експлуатацію .Майнові права на Об`єкт нерухомості за цим Договором передаються Продавцем Покупцю шляхом підписання Акту прийому-передачі майнових прав на Об`єкт нерухомості. Акт підписується Сторонами не пізніше 60 робочих днів з дати настання останньої з таких подій: здійснення Покупцем оплати 100% загальної площі Об`єкта нерухомості, що визначена у пункті 2.2. цього Договору, введення Об`єкту капітального будівництва в експлуатацію та здійснення розрахунків відповідно до п.4.3. даного Договору (п.3.1.). П.3.2.Договору визначено, що право власності на Майнові права переходить від Продавця до Покупця після підписання Акту прийому - передачі майнових прав на Об`єкт нерухомості, для підписання якого та отримання інших документів Покупець має з`явитися до Продавця протягом 3-х (трьох) днів з моменту отримання відповідного повідомлення. При наявності поважних причин Покупець має письмово попередити про них Продавця та отримати згоду Продавця на продовження терміну підписання Акту. Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. Позивач вчасно не отримав те, на що розраховував укладаючи Договір. Плановий термін прийняття в експлуатацію - не пізніше кінця 2024 року. За таких обставин, представник позивача просить суд визнати за ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ) майнові права на об`єкт незавершеного будівництва на:- однокімнатну квартиру АДРЕСА_2 , на земельній ділянці під кадастровим номером :91:050:0046.

Провадження у справі відкрито 17.04.205, відповідно до положень ст. ст. 19, 274 ЦПК України вирішено питання про її розгляд за правилами загального позовного провадження.

Представник ОСОБА_3 просив розглянути справу за його відсутності та відсутності позивача. Заперечень щодо заочного розгляду справи та ухвалення заочного рішення від представника позивача не надходило.

За таких обставин, зважаючи на положення ст. ст. ст. 223,280 ЦПК України, за відсутності заперечень сторони позивача, суд вважає за можливе розглянути справу за відсутності відповідача на підставі наявних доказів, провести заочний розгляд справи та ухвалити заочне рішення.

Встановлено, що 314.12.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Буд Картель» (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) було укладено договір № 147/1/ШК купівлі - продажу майнових прав.

Сторони домовились, що Об`єктом нерухомості, Майнові права на який передаються за даним Договором, є об`єктом нерухомості, розташований в Об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , з наступними характеристиками: Квартира АДРЕСА_2 .

ОСОБА_2 повністю сплачено суму грошових коштів відповідно до п.4.2. Загальна вартість майнових прав складає 694440,00грн. про що видано Довідку про 100% фінансування згідно Договору №147/1/ШК купівлі-продажу майнових прав від 14.12.2018 р., про що свідчить Довідка ТОВ «Картель Буд» про 100% фінансування згідно договору (копія наявна в матеріалах справи).

17.02.2023 р. між ТОВ «Картель», ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено Угоду про відступлення права вимоги за Договором від 14.12.2018р. №147/1/ШК купівлі-продажу майнових прав, за яким ОСОБА_1 з моменту підписання Угоди набула прав та обов`язків Покупця об`єкту нерухомості.

Довідка ТОВ «Картель Буд», копія якої долучена до матеріалів справи, свідчить про те, що позивач здійснила 100% фінансування за договором № 147/1/ШК купівлі - продажу майнових прав від 14.02.2018 та угодою про відступлення прав вимоги від 17.02.2023.

25.01.2024р. ОСОБА_1 отримано підписаний відповідачем Акт приймання-передачі до Договору купівлі-продажу майнових прав № 147/1/ ШК від 17.02.2023р. об`єкту нерухомого майна.

Як вбачається з зазначеного Акту ТОВ «Картель Буд» (продавець) передав, а ОСОБА_1 (покупець) отримала об`єкт нерухомого майна, що розташований за адресою АДРЕСА_3 , загальною площею 38,58кв.м. на 19 поверсі.

Разом з тим, матеріали справи не містять доказів введення будинку АДРЕСА_4 в експлуатацію.

Відповідь Державної інспекції архітектури та містобудування України на запит представника позивача свідчить про те, що шляхом перевірки відомостей, які містяться в Реєстрі будівельної діяльності за параметрами пошуку «кадастровий номер - :91:050:0046» та «адреса будівництва - АДРЕСА_1 »встановлено, що інформації та документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, змін до них, їх скасування чи анулювання, станом на дату надання відповіді не виявлено.

Разом з тим, майнові права на Об`єкт нерухомості за укладеним сторонами договором передаються Продавцем Покупцю шляхом підписання Акту прийому-передачі майнових прав на Об`єкт нерухомості. Акт підписується Сторонами не пізніше 60 робочих днів з дати настання останньої з таких подій: здійснення Покупцем оплати 100% загальної площі Об`єкта нерухомості, що визначена у пункті 2.2. цього Договору, введення Об`єкту капітального будівництва в експлуатацію та здійснення розрахунків відповідно до п.4.3. даного Договору (п.3.1.).

П.3.2.Договору визначено, що право власності на Майнові права переходить від Продавця до Покупця після підписання Акту прийому-передачі майнових прав на Об`єкт нерухомості, для підписання якого та отримання інших документів Покупець має з`явитися до Продавця протягом 3-х (трьох) днів з моменту отримання відповідного повідомлення. При наявності поважних причин Покупець має письмово попередити про них Продавця та отримати згоду Продавця на продовження терміну підписання Акту.

Відповідно до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, з правочинів, тобто дій особи, спрямованих на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Правовідносини, які склалися між сторонами, регулюються Законом України від 18 вересня 1991 року № 1560-XII «Про інвестиційну діяльність»

Відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України.

Розміщення інвестицій у будь-яких об`єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід`ємним правом інвестора і охороняється законом.

Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

Згідно із ст. 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки .

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

За змістом ч. 2, 3 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Відповідно до ч 3 ст.16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, копії, засвідчені в установленому порядку.

Моментом виникнення майнових прав у їх носія вважається загально прийнятий момент набуття права власності, визначений ст. 328 ЦК України на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

У Постанові № 6-98цс13 від 02 жовтня 2013 року Верховний Суд України висловив правову позицію про те, що виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт.

Статтею ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що майновими правами визнаються будь-які права пов`язані з майном, відмінні від права власності у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо).

Так, під час розгляду справи не було встановлено обставин та не отримано доказів завершення будівництва та введення будинку АДРЕСА_1 в експлуатацію.

Зважаючи на вищенаведене ОСОБА_1 , як інвестору, до завершення будівництва об`єкта нерухомості, а саме квартири АДРЕСА_5 , загальною площею 38,58кв.м. на 19 поверсі , на земельній ділянці під кадастровим номером :91:050:0046, та введення будинку в експлуатацію позивачу як інвестору належать майнові права на цей об`єкт.

Верховний Суд у постанові від 13 травня 2019 року в рамках справи № 760/17864/16-ц підтвердив раніше, сформовану позицію викладену у постановах від 20 березня 2019 року у справі № 6-14-39цс19 та від 27 лютого 2019 року у справі № 6-14-606цс18, яка полягає в тому, що у разі невиконання належним чином взятих на себе зобов`язань, а також, відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Аналогічного правового висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду в і № 14-461 цс19 (постанова від 09 жовтня 2019 року).

Оскільки укладений між сторонами договір за своєю правовою природою є інвестиційним договором, а тому невиконання відповідачем зобов`язань за договором призводить до порушення прав позивача, і саме через порушення відповідачем строку прийняття об`єкта фінансування в експлуатацію та порушення строку його передачі позивачу у останнього відсутня можливість зареєструвати право власності на цей об`єкт у встановленому законом порядку.

За таких обставин, з боку відповідача порушується право позивача про визнання за ними майнових прав на закріплений за ним Об`єкт незавершеного будівництва.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) зазначено, що: «13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України). Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти. Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав. Таким чином, захистити майнові права на не введений в експлуатацію будинок можливе лише шляхом подання позову про визнання майнового (речового) права на об`єкт незавершеного будівництва

За таких обставин позов ОСОБА_1 підлягає задоволенню.

Розподіляючи судові витрати, суд керується положеннями ст. 141 ЦПК України.

Виходячи з наведеного, керуючись ст.ст. 4, 5, 12,13, 76-81, 89, 133, 141, 223,258, 259, 263-265, 268, 274, 280-285,352, 354, 355 ЦПК України, ст. ст. 190, 328, 331, 530 ЦК України, Законом України «Про інвестиційну діяльність», суд,-

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Картель Буд» про визнання майнових прав задовольнити.

Визнати за ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ) майнові права на об`єкт незавершеного будівництва на однокімнатну квартиру АДРЕСА_2 , на земельній ділянці під кадастровим номером :91:050:0046.

Заочне рішення може бути переглянуто судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача.

Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом 30 днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подано протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.

Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.

У разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення заочне рішення може бути оскаржене в загальному порядку, встановленому ст.ст. 353-357 ЦПК України до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з урахуванням п. 15.5. Перехідних положень ЦПК України , у цьому разі строк на апеляційне оскарження рішення починає відраховуватися з дати постановлення ухвали про залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення.

Повний текст рішення складено 14.07.2025 року.

Суддя: