П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

11 червня 2024 року м. Київ

Справа № 761/11943/23

Апеляційне провадження №22-ц/824/14200/2024

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: судді-доповідача: Соколової В.В.

суддів: Верланова С.М., Поліщук Н.В.

за участю секретаря Цюрпіти Д.О.

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Шевченківського районного суду м. Києва, ухваленого під головуванням судді Волошина В.О. 03 червня 2024 року в м. Києві, повний текст рішення складений 13 червня 2024 року, у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 про витребування майна з чужого незаконного володіння,

В С Т А Н О В И В

У квітні 2023 року ОСОБА_2 звернулася до суду першої інстанції з вищевказаним позовом, в якому просила витребувати з чужого незаконного володіння у ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 у власність позивача ОСОБА_2 .

Позовні вимоги мотивовані тим, що 17 січня 2008 року між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та позивачем було укладено кредитний договір №223382132. На забезпечення виконання зобов`язань за цим кредитним договором, 17 січня 2008 року між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_2 було укладено договір іпотеки. Відповідно до п. 1.4. договору іпотеки, адреса забудови: АДРЕСА_2 ; квартира - 265. Розпорядженням № 651 від 25 вересня 2012 року присвоєно новозбудованому житловому комплексу, будівельна адреса АДРЕСА_2 - поштову адресу: АДРЕСА_2 . Відповідно до п. 1 Акту прийому-передачі квартири від 30 травня 2014 року, ОСОБА_2 приймає для оформлення та реєстрації права власності окрему квартиру АДРЕСА_3 .

24 травня 2017 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарською С.І. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер - 35336181 про реєстрацію права власності на вказану квартиру за ОСОБА_5

08 лютого 2019 року було укладено договір купівлі-продажу вказаної квартири, за яким право власності на квартиру набула відповідач ОСОБА_1 .

Постановою Київського апеляційного суду від 12 січня 2023 року у справі №761/29619/19 було скасовано вказане рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер - 35336181.

Оскільки в досудовому порядку вирішити спір не можливо, позивач вимушена була звернутись до суду за захистом свого права, шляхом витребування майна.

Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 03 червня 2024 року позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 про витребування майна з чужого незаконного володіння - задоволено.

Витребувано у ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 у власність ОСОБА_2 .

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 судовий збір у розмірі 8969, 60 грн.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь держави судовий збір в розмірі 1073, 60 грн.

Рішення суду мотивовано тим, що спірна квартира вибула поза волею його власника (позивача), що встановлено постановою Київського апеляційного суду від 12 січня 2023 року у справі №761/29619/19, а в інший спосіб порушене право сторони позивача не може бути захищено, а тому суд дійшов висновку про витребування із чужого незаконного володіння відповідача (набувача цього майна) спірної квартири на користь позивача.

Не погодилась із вказаним рішенням суду відповідач ОСОБА_1 , її представником подана апеляційна скарга, в якій вказується на порушення судом норм матеріального та процесуального права та неповного зясування обставин справи.

Представник відповідача зазначає про те, що судом першої інстанції неправильно застосовано до спірних правовідносин приписи ст. 387, 388 ЦК України та не застосовано до спірних правовідносин приписи ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав та основоположних свобод, ст. 41 Конституції України, у звязку з чим суд діяв непропорційно та поклав на відповідача надмірний, непоправний тягар. Суд першої інстанції не дав належної оцінки добросовісності набуття відповідачем прав власності на нерухоме майно, відповідно до усталених критеріїв добросовісності/недобросовісності, встановлених Верховним Судом. Зазначає, що сама по собі кількість відчужень майна до його придбання не є критерієм, який свідчить про добросовісність/не добросовісність набувача цього майна. Натомість, у своїй практиці Верховний Суд, звертає увагу на інші критерії, яким судом першої інстанції взагалі не була надана правова оцінка, а саме відплатність правочину, момент правочину, суб`єкти правочину.

Суд першої інстанції не звернув увагу на наявність волі позивача на можливість вибуття нерухомого майна із її володіння. Задовольняючи в повному обсязі позовні вимоги ОСОБА_2 у цій справі, суд першої інстанції не звернув уваги, що конструкція ст. 388 ЦК України передбачає можливість витребування спірного майна у добросовісного набувача виключно в тих випадках, коли це майно вибуло поза волею власника. Натомість, у цій справі спірне майно було придбане позивачем за рахунок кредитних коштів; добровільно передане позивачем в іпотеку, з метою забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором; вибуло із власності позивача, у зв`язку із не належним виконанням зобов`язань за кредитом на підставі проведеного звернення стягнення кредитором іпотечного майна за договором іпотеки. Тож, спірна квартира вибула із власності ОСОБА_2 за її згодою, про що свідчить укладений між нею та ВАТ «Райффайзен банк Аваль» іпотечний договір та відповідно стаття 388 ЦК України до цього спору із ОСОБА_1 не може бути застосованою.

Судом першої інстанції не забезпечено справедливий баланс між інтересами сторін у цій справі; не надано правову оцінку добросовісності їх поведінки; виконання / не належного виконання своїх зобов`язань. Так, позивач доказів погашення заборгованості за кредитом суду не надав. При цьому, долученими відповідачем до матеріалів справи роздруківками із офіційного веб-сайту АСВП та Єдиного реєстру боржників вбачалось, що відповідна заборгованість позивачем погашена не була.

Зазначає, що судом першої інстанції також не було враховано, що ОСОБА_1 придбала вказане нерухоме майно через 2 роки після проведеного ОСОБА_5 звернення стягнення, за оплатним правочином, вільним без будь-яких обтяжень та до цього часу більше 5-ти років має її у своїй власності.З 2019 року і по сьогодні утримує це майно, в тому числі сплачує комунальні послуги.Тож, фактично за цим позовом саме ОСОБА_1 вимушена відповідати через не виконання ОСОБА_2 своїх зобов`язань за кредитом, та через не дотримання кредитором у повному обсязі процедури звернення стягнення на іпотечне майно.

Щодо порушення судом першої інстанції норм процесуального права, представник відповідача вкуазує на те, що судом першої інстанції не наведено жодних мотивів відхилення аргументів відповідача, на які остання посилалась, як на підставу заперечень проти позовних вимог, взагалі не враховано висновки Верховного Суду щодо застосування ст.ст. 387, 388 ЦК України, які підлягали застосуванню, чим порушено принцип правової визначеності.

На підставі викладеного, просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

У відзиві на апеляційну скаргу представник позивача ОСОБА_2 - адвокат Коротя Р.О. вказує на те, що доводи наведені відповідачем в апеляційній скарзі є безпідставиними та такими, що не спростовують правильність висновків суду першої інстанції наведених в рішенні. У зв`язку з чим, просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

В судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_1 - адвокат Пата С.П. підтримав апеляційну скаргу з підстав викладених у ній та просив про її задоволення.

Позивач ОСОБА_2 та її представник - адвокат Коротя Р.О. заперечував проти доводів апеляційної скарги, вважають рішення суду першої інстанції законним і обгрунтованим, просили апеляційну скаргу залишити без задоволення, а іршення суду першої інстанції без змін.

Треті особи в судове засідання не з?явились, про час та місце розгляду справи повідомлялись в установленому законом порядку, причини неявки суду не повідомили. Тому керуючись положеннями ч.2 ст. 372 ЦПК України, колегія суддів вважала за можливе розглянути справу за їх відсутності.

Заслухавши доповідь судді, пояснення учасників судового засідання, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого рішення, колегія суддів виходить з такого.

Судом встановлено, що 17 січня 2008 року між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_2 був укладений кредитний договір № 223382132, за умовами якого ОСОБА_2 отримала кредит на суму 98922 (дев`яносто вісім тисяч дев`ятсот двадцять два) доларів США, цільове призначення якого на придбання квартири за будівельною адресою: АДРЕСА_2 ; квартира АДРЕСА_4 , строк кредиту визначений 240 місяців, дата остаточного погашення кредиту 17 січня 2028 року /т.1 а.с.14-17/.

На забезпечення виконання зобов`язань за цим кредитним договором 17 січня 2008 року між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_2 було укладено договір іпотеки до кредитного договору № 223382132, предметом якого є майнові права на квартиру за адресою:АДРЕСА_2 ; квартира АДРЕСА_4 .

У п.1.6. договору іпотеки сторони домовились, що після закінчення будівництва збудована квартира, що стане власністю Іпотекодавця, продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов цього договору, при цьому іпотечний договір є чинним і потребує внесення змін і доповнень до нього після введення об`єкту будівництва в експлуатацію та уточнення поштової адреси збудованої квартири та її порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість і нотаріус накладає заборону на відчуження нерухомості, яка є предметом іпотеки, за повідомленням іпотекодержателя після введення предмету іпотеки в експлуатацію /т.1 а.с.18-19/.

Розпорядженням №651 від 25 вересня 2012 року присвоєно новозбудованому житловому комплексу, будівельна адреса АДРЕСА_2 - поштову адресу: АДРЕСА_2 /т.1 а.с.22/.

14 листопада 2012 року був виданий технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_1 /т.1 а.с.20-21/.

30 травня 2014 року ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «Столиця», ОСОБА_2 та ТОВ «Каштанове місто» була укладена Додаткова угода № 1 до Договору № 233-/265Р-2-15 від 14 грудня 2007 року про резервування об`єкту нерухомості та порядок погашення облігацій, в якій сторони дійшли згоди здійснити уточнення площі та номеру об`єкту /т.1 а.с.23/.

30 травня 2014 року ОСОБА_2 та ТОВ «Каштанове місто» був підписаний Акт прийому-передачі квартири, за яким ОСОБА_2 приймає для оформлення та реєстрації права власності окрему квартиру АДРЕСА_3 /т.1 а.с.23 на звороті/.

Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 23 грудня 2015 року у справі №23122015 стягнуто з ОСОБА_2 , ОСОБА_6 на користь ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» заборгованість за кредитним договором № 223382132 від 17 січня 2008 року у сумі 80527 (вісімдесят тисяч п`ятсот двадцять сім) доларів 37 центів США, що еквівалентно 1706863 (один мільйон сімсот шість тисяч вісімсот шістдесят три) гривень 68 копійок /т.1 а.с.132-135, т.2 а.с.3-7/.

З ухвали Голосіївського районного суду м. Києва від 20 вересня 2017 року у справі №752/15602/17 вбачається, що ОСОБА_5 звертався до суду із заявою про заміну стягувача у справі де рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 23 грудня 2015 року стягнута заборгованість, вказуючи на те, що він набув право вимоги за кредитним договором № 223382132 укладеним 17 січня 2008 року між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_2 . Суд відмовив у задоволенні вказаної заяви. В мотивувальній частині ухвали судом вказано на те, що заявник продав заставне майно, а саме квартиру за адресою: АДРЕСА_5 . Тобто заявник здійснив своє право, як іпотекодержатель, та задовольнив свої вимоги, як кредитор /т.2 а.с.8-11/.

За даними Голосіївського районного відділу державної виконавчої служби м. Києва Головного територіального управління юстиції у м. Києві, наведеними у листі від 12 червня 2017 року, виконавчі провадження щодо боржника ОСОБА_2 не перебувають /т.1 а.с.196/.

За даними Автоматизованої системи виконавчих проваджень, Інформації з Єдиного реєстру боржників станом на 17 березня 2024 року інформація про ОСОБА_2 як боржника - відсутня /т.1 а.с.204-207/.

У листі від 16 червня 2017 року АТ «Райффайзен Банк Аваль» вказуючи на наявність інформації про введення будинку за адресою: АДРЕСА_2 в експлуатацію, вимагав від ОСОБА_2 виконати зобов`язання згідно Договору іпотеки від 17 січня 2008 року, а саме вчинити дії по оформленню реєстрації обтяження предмету іпотеки, а саме квартири АДРЕСА_6 , майнові права на які є предметом іпотеки /т.1 а.с.24/. Дані про виконання вказаної вимоги та про внесення змін до договору іпотеки в матеріалах справи відсутні.

28 березня 2017 року між ТОВ «Гровінг Стейт» та ОСОБА_5 був укладений договір відступлення права вимоги за договором іпотеки, який був посвідчений приватним нотаріусом КМНО Гембарською С.І. У п.1.1 цього договору вказано, що у зв`язку з укладенням сторонами Договору № 24/03-17 відступлення права вимоги від 24 березня 2017 року за кредитним договором № 223382132 від 17 січня 2008 року укладеного між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_2 первісний іпотекодержатель передає, а новий іпотекодержатель приймає вимоги за Договором іпотеки, укладеним між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_2 , посвідчений 17 січня 2008 року приватним нотаріусом КМНО Щелковим Д.М. Вказано також, що первісний іпотекодержатель набув право вимоги за Договором іпотеки на підстав договору відступлення права вимоги за Договором іпотеки посвідченим 27 березня 2017 року приватним нотаріусом КМНО Гембарською С.І. /а.т.1 а.с.25/.

Згідно з Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 07 червня 2017 року право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_5 було зареєстровано 22 травня 2017 року за ОСОБА_5 на підставі договору іпотеки від 17 січня 2008 року, а 08 червня 2017 року за ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу від 08 червня 2017 року /т.1 а.с.26/.

В липні 2017 року ОСОБА_7 звернулась до Окружного адміністративного суду м. Києва з адміністративним позовом про визнання протиправними дій приватного нотаріуса та скасування рішення про державну реєстрацію права власності. Ухвалою Окружного адміністративного суду м. Києва від 20 липня 2017 року у справі № 826/8987/17 було відкрито провадження у справі, проте ухвалою цього ж суду від 19 червня 2019 року провадження було закрито, так як справа не підлягає розгляду в порядку адміністративного судочинства /т.1 а.с.27-29, 34-36/.

Згідно з Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових правна нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 07 грудня 2018 року право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_5 було зареєстровано 22 листопада 2018 року за ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 22 листопада 2018 року, укладеного з ОСОБА_4 /т.1 а.с.30-31/.

Згідно з Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 26 червня 2019 року право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_5 було зареєстровано 08 лютого 2019 року за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 08 лютого 2019 року, укладеного з ОСОБА_3 /т.1 а.с.32/.

Матеріали справи містять копію договору купівлі-продажу від 08 лютого 2019 року, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , з якого вбачається, що продаж квартири здійснений за ціною 1004320 (один мільйон чотири тисячі триста двадцять) гривень, які покупець ( ОСОБА_1 ) повністю сплатив продавцю до підписання цього договору. Ціна продажу визначена на підставі звіту про оцінку майна № 181127-001, складеного ТОВ «Київський центр нерухомості» від 27 листопада 2018 року /т.1 а.с.33/.

Також в матеріалах справа наявна копія платіжного доручення ПАТ «КБ «АкордБанк» № 181-1/1 від 08 лютого 2019 року згідно з якою ОСОБА_1 , як платник, здійснила перерахунок коштів на користь ОСОБА_3 в розмірі 1004320 (один мільйон чотири тисячі триста двадцять) гривень, в призначенні платежу вказано: «Перерахування коштів за квартиру: АДРЕСА_5 , зг Договору купівлі-продажу від 08.02.2019» /т.1 а.с.131/.

В Інформаційній довідці з Державного реєстру речових правна нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 13 березня 2023 року наявні інформація про кожен перехід права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_5 , але починаючи лише з 22 травня 2017 року з реєстрації права власності за ОСОБА_5 .. Проте відомості про державну реєстрацію іпотеки відсутні. Наявні дані про обтяження на підставі ухвали Шевченківського районного суду м. Києва від 29 липня 2019 року у справі № 761/29619/19 /т.1 а.с.37-39/.

Постановою Київського апеляційного суду від 12 січня 2023 року у справі №761/29619/19 задоволено частково позовні вимоги ОСОБА_2 до ТОВ «ФК «Гровінг Стейсі», ОСОБА_5 . Державного реєстратора Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гембарської С.І., ОСОБА_4 , Державного реєстратора Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ковальчука С.П., ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , Державного реєстратора Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Єгорової М.Є. про визнання протиправними дій, скасування запису про право власності та скасування рішень.

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер - 35336181 від 24 травня 2017 року про реєстрацію права власності за ОСОБА_5 на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 000, загальною площею - 50,5 кв.м., житловою площею- 20,2 кв.м., прийняте державним реєстратором Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарської С.І., номер запису про право власності 20609091.

Інші позовні вимоги залишені без задоволення.

В мотивувальній частині постанови апеляційним судом при задоволенні позовної вимоги вказано на те, що під час судового розгляду справи знайшов підтвердження факт, що іпотекодержателем не надано належного підтвердження виконання вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо надіслання іпотекодавцю повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, у тому числі, й шляхом набуття права власності. Відмовляючи у задоволенні інших позовних вимог апеляційним судом вказано на те, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту /т.1 а.с.40-53/.

За даними Єдиного державного реєстру судових рішень вказана постанова не оскаржувалась в касаційному порядку.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (ст. 5 ЦПК України).

Частинами 1,2 ст.10 ЦПК України закріплено, що суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України.

Частиною 4 ст. 10 ЦПК України і ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» закріплено, що на суд покладено обов`язок під час розгляду справ застосовувати Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Відповідно до ст. 41 Конституції України та ч.1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Згідно з ч.2 ст. 190 ЦК України майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом (ч. 2 ст. 328 ЦК України).

В порядку визначеному ч.2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього (ч. 1 ст. 330 ЦК України).

Згідно з ч. 1 ст. 386 ЦК України держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності.

Відповідно до ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Відповідно до ч. 1 ст. 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Відповідно до ч. 4 ст.263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2018 року в справі №907/50/16 вказала на те, що правила частини першої статті 388 ЦК України стосуються випадків, коли набувач за відплатним договором придбав майно в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач).

За змістом частини п`ятої статті 12 ЦК України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна (див. пункти 28, 29).

У пунктах 6.5-6.7, 6.9 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року в справі № 925/1351/19 зазначено, що власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України), незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама, чи придбала його у особи, яка не мала права відчужувати це майно. При цьому стаття 400 ЦК України вказує на обов`язок недобросовісного володільця негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право відповідно до договору або закону, або яка є добросовісним володільцем цього майна. У разі невиконання недобросовісним володільцем цього обов`язку заінтересована особа має право пред`явити позов про витребування цього майна. Разом з тим стаття 330 ЦК України передбачає можливість добросовісному набувачеві набути право власності на майно, відчужене особою, яка не мала на це права, як самостійну підставу набуття права власності (та водночас, передбачену законом підставу для припинення права власності попереднього власника відповідно до приписів статті 346 ЦК України). Так, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване в нього…Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно).

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. (див. постанови Великої Палати Верховного Суду: від 23 жовтня 2019 року в справі № 922/3537/17 (пункт 38), від 01 квітня 2020 року в справі № 610/1030/18 (пункт 46.2), від 15 червня 2021 року в справі № 922/2416/17 (пункт 7.15), від 21 вересня 2022 року в справі № 908/976/19 (пункт 5.61)).

У постанові від 02 листопада 2021 року в справі № 925/1351/19 Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей (пункті 6.50).

Прийняття рішення, за наслідком якого добросовісний набувач всупереч приписам статті 388 ЦК України втрачає такий статус, а відтак втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. Адже не може добросовісний набувач відповідати у зв`язку з порушеннями інших осіб (продавця чи осіб, які його представляють у силу вимог закону), допущеними в межах процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном, крім випадків передбачених у статті 388 ЦК України (див. пункт 5.58 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21 вересня 2022 року в справі № 908/976/19).

Вирішуючи питання про витребування спірного майна, суди повинні передусім перевіряти добросовісність набувача майна. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 688/2908/16-ц (пункт 37), від 20 липня 2022 року в справі № 923/196/20 (пункт 40)).

На необхідності оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово наголошувала Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року в справі № 669/927/16-ц, пункт 46.1 постанови від 01 квітня 2020 року в справі № 610/1030/18, пункт 6.43 постанови від 02 листопада 2021 року в справі № 925/1351/19).

У пункті 58 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2022 року в справі № 461/12525/15-ц зроблено висновок, що розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном, а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо».

Конструкція, за якою добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар.

У постанові від 22 травня 2024 року в справі № 570/783/20 Верховний Суд врахував наведену вище судову практику, а також здійснив посилання на практику Європейського суду з прав людини, яка передбачає необхідність додержання справедливого балансу інтересів учасників спірних правовідносин.

Зокрема, у цій постанові вказано, що критерії правомірності втручання у право власності закладені у статті 1 Першого протоколу до Конвенції та утворюють «трискладовий тест», за допомогою якого має відбуватися оцінка відповідного втручання.

Зміст «трискладового тесту» для оцінки відповідності втручання у право власності європейським стандартам правомірності такого втручання охоплює такі критерії, які мають оцінюватися у сукупності: 1) законність вручання; 2) легітимна мета (виправданість втручання загальним інтересом); 3) справедлива рівновага між інтересами захисту права власності та загальними інтересами (дотримання принципу пропорційності між використовуваними засобами і переслідуваною метою та уникнення покладення на власника надмірного тягаря). Невідповідність втручання у право власності хоча б одному із зазначених критеріїв свідчить про протиправність втручання навіть у разі дотримання національного законодавства та (або) присудження власнику компенсації.

Трискладовий тест, застосовуваний ЄСПЛ, використовується і в практиці українських судів, у тому числі Великою Палатою Верховного Суду та Верховним Судом.

Згідно з рішенням ЄСПЛ від 23 вересня 1982 року у справі «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» будь-яке втручання у права особи передбачає необхідність сукупності таких умов: втручання повинне здійснюватися «згідно із законом», воно повинне мати «легітимну мету» та бути «необхідним у демократичному суспільстві». Якраз «необхідність у демократичному суспільстві» і містить у собі конкуруючий приватний інтерес; зумовлюється причинами, що виправдовують втручання, які у свою чергу мають бути «відповідними і достатніми»; для такого втручання має бути «нагальна суспільна потреба», а втручання пропорційним законній меті.

У своїй діяльності ЄСПЛ керується принципом пропорційності, тобто дотримання «справедливого балансу» між потребами загальної суспільної ваги та потребами збереження фундаментальних прав особи, враховуючи те, що заінтересована особа не повинна нести непропорційний та надмірний тягар. Конкретному приватному інтересу повинен протиставлятися інший інтерес, який може бути не лише публічним (суспільним, державним), але й іншим приватним інтересом, тобто повинен існувати спір між двома юридично рівними суб`єктами, кожен з яких має свій приватний інтерес, перебуваючи в цивільно-правовому полі.

Оцінюючи пропорційність втручання у право ОСОБА_2 на житло та баланс між захистом права власності позивача та правом відповідача, Верховний Суд зауважив, що ОСОБА_1 має у власності інше житло; заборгованість за кредитним договором не погасила; на території України тривалий час не проживає (що підтверджено свідками та не спростовано позивачем); натомість ОСОБА_2 іншого житла не має. Відтак, у цьому випадку втручання у право ОСОБА_2 порушить справедливий баланс інтересів, оскільки можливі позитивні наслідки вилучення нерухомого майна для захисту інтересів позивача не переважають дотримання прав власника ОСОБА_2 , яка законно набула у власність майно.

У постанові від 26 лютого 2025 року в справі № 756/4527/22 Верховний Суд також вказав на те, що стаття 1 Першого протоколу до Конвенції містить три окремі норми: перша, що виражається в першому реченні першого абзацу та має загальний характер, закладає принцип мирного володіння майном. Друга норма, що міститься в другому реченні того ж абзацу, охоплює питання позбавлення права власності та обумовлює його певними критеріями. Третя норма, що міститься в другому абзаці, визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна в загальних інтересах. Друга та третя норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, повинні тлумачитися у світлі загального принципу, закладеного першою нормою.

Перша та найбільш важлива вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає у тому, що будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинно бути законним. Вимога щодо законності у розумінні Конвенції вимагає дотримання відповідних положень національного законодавства та відповідності принципові верховенства права, що включає свободу від свавілля. Будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинно забезпечити «справедливий баланс» між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи. Необхідність досягнення такого балансу відображена в цілому в структурі статті 1 Першого протоколу. Необхідного балансу не вдасться досягти, якщо на відповідну особу буде покладено індивідуальний та надмірний тягар. Іншими словами, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, яку прагнуть (EAST WEST ALLIANCE LIMITED v. UKRAINE, № 19336/04, § 166-168, ЄСПЛ, від 23 січня 2014 року).

У цій же постанові наголошено на тому, що розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (див. постанова Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо (пункт 58).

Також з посиланням на висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19 зазначено, що:

«5.57. Перша та найбільш важлива вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає у тому, що будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинне бути законним. Вимога щодо законності у розумінні Конвенції вимагає дотримання відповідних положень національного законодавства та відповідності принципові верховенства права, що включає свободу від свавілля. Будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинне забезпечити справедливий баланс між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи. Необхідність досягнення такого балансу відображена в цілому в структурі статті 1 Першого протоколу до Конвенції. Необхідного балансу не вдасться досягти, якщо на відповідну особу буде покладено індивідуальний та надмірний тягар. Іншими словами, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, якої прагнуть.

5.58. Прийняття рішення, за наслідком якого добросовісний набувач всупереч приписам статті 388 ЦК України втрачає такий статус, а відтак втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. Адже не може добросовісний набувач відповідати у зв`язку з порушеннями інших осіб (продавця чи осіб, які його представляють у силу вимог закону), допущеними в межах процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном, крім випадків передбачених у статті 388 ЦК України.

5.59. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що метою реалізації майна на прилюдних торгах є продаж майна за найвищою ціною внаслідок конкуренції покупців; для успішної конкуренції покупців необхідно, щоб добросовісні покупці були впевнені в тому, що в разі перемоги на прилюдних торгах вони отримають майно вільним від обтяжень і вимог інших осіб (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17, пункт 7.6). Тому в разі якщо право власності належало не боржнику, а іншій особі, це не може бути протиставлене покупцю (навіть якщо майно вибуло з володіння такої особи поза її волею), але лише за умови добросовісності покупця.

5.60. Якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача, крім приписів ЦК України, слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37), від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (пункт 6.45), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 53)). Отже, якщо добросовісна особа, тобто та, яка не знала та не могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб, придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, то вона вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

5.61. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не могла знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовано в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37, 38), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1, 46.2), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункти 7.15, 7.16), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 54).

5.62. Отже, вирішуючи питання про витребування спірного майна, суди повинні передусім перевіряти добросовісність набувача майна. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37), від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 40)). На необхідності оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово наголошувала Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц, пункт 46.1 постанови від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, пункт 6.43 постанови від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19).

5.63. Саме при вирішенні питання про витребування майна, здійснюється перевірка добросовісності набувача цього майна (у цих спірних правовідносинах - ОСОБА_4 ), у тому числі з`ясуванню підлягає й те, чи знав або міг знати такий набувач про недобросовісну поведінку продавця (у цих спірних правовідносинах - ПП «Мілітарі»), зокрема за наявності зв`язків із ліквідатором продавця (їхню спільну участь в діяльності інших юридичних осіб). Вказане має значення для застосування як критерію законності втручання держави у право набувача на мирне володіння майном, так і критерію пропорційності такого втручання легітимній меті останнього (постанова Великої Палати Верховного Суду від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16, пункт 52).

5.64. Судові рішення, постановлені за відсутності перевірки добросовісності / недобросовісності набувача, що суттєво як для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, так і положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції, не можуть вважатися такими, що відповідають вимозі законності втручання у право мирного володіння майном».

З наведених обставин справи вбачається, що спірна квартира була придбана позивачем за рахунок коштів отриманих на підставі кредитного договору № 223382132 від 17 січня 2008 року і майнові права на неї були передані в іпотеку за договором від 17 січня 2008 року.

Матеріали справи містять дані про неналежне виконання позивачем взятих на себе зобов`язань за кредитним договором №223382132, внаслідок чого рішенням суду від 23 грудня 2015 року була стягнута сума заборгованості в розмірі 80527 (вісімдесят тисяч п`ятсот двадцять сім) доларів 37 центів США. Дані про втрату чинності цього рішення в матеріалах справи відсутні. Також відсутні дані про виконання позивачем цього рішення та в судовому засіданні апеляційного суду позивачем визнані обставини відсутності виконання цього рішення. Крім того з ухвали Голосіївського районного суду м. Києва від 20 вересня 2017 року у справі № 752/15602/17 вбачається, що судом було відмовлено у здійсненні заміни стягувача з посиланням на реалізацію ним прав іпотекодержателя та за даними відповідних реєстрів позивач не значиться боржником.

Також з матеріалів справи вбачається і невиконання позивачем умов іпотечного договору, про що свідчить вимога первісного іпотекодержателя та відсутність даних про позивача, як про власника квартири у відповідних реєстрах та внесення даних про обтяження на підставі договору іпотеки, що мали бути внесенні після оформлення права власності.

Слід також звернути увагу на те, що на підтвердження своїх прав на спірну квартиру позивачем були надані в копіях іпотечний договір, додаткова угода № 1 до Договору № 233-9/265Р-2-15 від 14 грудня 2007 року про резервування об`єкту нерухомості та порядок погашення облігацій від 30 травня 2014 року та акт прийому-передачі квартири від 30 травня 2014 року. Вказане у свою чергу свідчить, що з червня 2014 року позивач мала можливість здійснити реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно в порядку визначеному законом, проте дані про вчинення відповідних дій в матеріалах справи відсутні.

Судовим рішенням, а саме постановою Київського апеляційного суду від 12 січня 2023 року у справі № 761/29619/19 були встановлені обставини порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержателем ОСОБА_5 та скасована проведена за ним перша реєстрація права власності на спірну квартиру від 24 травня 2017 року. Однак саме по собі скасування судом реєстраційної дії, без встановлення інших обставин, що, зокрема, можуть підтверджувати недобросовісність дій, які були вчинені на підставі цього рішення державного реєстратора, не є підставою для перегляду всіх юридичних фактів, що виникли, змінилися чи припинилися на підставі відповідного рішення.

Відповідачем набуто право власності на спірну квартиру 08 лютого 2019 року, тобто до скасування першої реєстраційної дії. При цьому на час укладення договору відповідачем в державних реєстрах були відсутні дані про іпотеку та обтяження, а відповідач є вже четвертим зареєстрованим власником спірної квартири. Право власності набуто відповідачем за відплатним договором і реальність оплатності договору підтверджується, окрім зазначення про це в умовах договору, банківським документом, що є належним і допустимим доказом. Позивачем не оспорюється реальність ціни договору, проте така ціна була визначена на підставі оцінки, проведеної в порядку визначеному законом, яка не спростована в ході розгляду даної справи. Відповідач стверджує про фактичне користування спірною квартирою та здійснення витрат на її утримання, що також не спростовано стороною позивача.

Як вказує наведена вище судова практика, вирішуючи питання про витребування спірного майна, суди повинні передусім перевіряти добросовісність набувача майна. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно.

Оцінюючи пропорційність втручання у право відповідача ОСОБА_1 на житло та баланс між захистом права власності позивача та правом відповідача, апеляційний суд зауважує, що позивачем були набуті майнові права на спірну квартиру за рахунок кредитних коштів, проте умови кредитного договору та договору іпотеки укладеного на забезпечення виконання кредитних зобов`язань не виконувались належним чином, рішення суду про стягнення заборгованості за кредитним договором не виконано і однією з підстав неможливості подальшого виконання стала реалізація прав іпотекодержателя, про що позивач також обізнана.

Обставина укладення позивачем іпотечного договору також вказує на те, що позивачем добровільно передане в іпотеку нерухоме майно, а отже позивачем було вчинено волевиявлення щодо можливості настання негативних наслідків у разі невиконання договірних зобов`язань. Проте конструкція ст. 388 ЦК України передбачає можливість витребування спірного майна у добросовісного набувача виключно в тих випадках, коли це майно вибуло поза волею власника.

Натомість відповідач набула право власності за відплатним та реальним договором. Даних про те, що відповідач знала або могла знати про можливість порушення прав позивача, або про недобросовісну поведінку продавця чи попередніх власників, а також про наявність зав`язків між відповідачем та будь-яким іншим попереднім власників матеріали не містять.

Відтак, у цьому випадку втручання у право відповідача ОСОБА_1 порушить справедливий баланс інтересів, оскільки можливі позитивні наслідки вилучення нерухомого майна для захисту інтересів позивача ОСОБА_2 не переважають дотримання прав власника ОСОБА_8 , яка законно набула у власність майно.

За наведених обставин колегія суддів приходить до висновку, що доводи апеляційної скарги відповідача знайшли своє підтвердження.

Вказане вище не було враховано судом першої інстанції у зв`язку з чим судом допущено неповне з`ясування обставин справи, що призвело до порушення норм процесуального права та неправильного застосування норм матеріального права, що дає підстави апеляційному суду для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення про відмову у задоволенні заявлених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд апеляційної інстанції

П О С Т А Н О В И В

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - задовольнити.

Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 03 червня 2024 року - скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Позовні вимоги ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 про витребування майна з чужого незаконного володіння - залишити без задоволення.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 (тридцяти) днів з дня складення повного судового рішення.

Суддя-доповідач: В.В. Соколова

Судді: С.М. Верланов

Н.В. Поліщук

Повний текст постанови складений 08 липня 2025 року