Провадження № 2/466/1035/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 червня 2025 року м. Львів

Шевченківський районний суду м. Львова у складі:

головуючого судді Єзерського Р.Б.

при секретарі Свиті А.І.

за участю позивача ОСОБА_1

представника позивача Марець Ю.І.

представника відповідача Маланій І.Я.

представника відповідача Оприска М.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Львова цивільну справу за позовною заявою адвоката Марець Юлії Ігорівни, яка представляє інтереси ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Єврольвів», Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент» про визнання майнових прав,

в с т а н о в и в:

10 грудня 2024 року ОСОБА_2 звернулася до суду із позовною заявою до ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ», третя особа ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» про визнання майнових прав, в якій просить суд визнати за позивачем майнові права (у тому числі право на отримання в натурі та оформлення у власність після завершення будівництва) на трьохкімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: :07:004:0024), що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 14 (чотирнадцятому) поверсі, за будівельним номером 76 (сімдесят шість), загальна проектна площа 98,97 кв.м. та визнати за позивачем майнові права (у тому числі право на отримання в натурі та оформлення у власність після завершення будівництва) на паркомісце №23 в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: :07:004:0024)

В обґрунтування позовних вимог покликається на те, що 02.11.2018 року між ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» та ОСОБА_2 був укладений Попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Х.М. реєстровий № 2840.

Відповідно до розділу 2 Попереднього договору № 2840 предметом договору є укладення сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу об`єкта на умовах, встановлених договором. Сторони повинні були укласти основний договір протягом 4 кварталу 2020 року.

ОСОБА_2 на виконання розділу 4 Попереднього договору № 2840 сплатила повну суму забезпечувального платежу 1731975,00 гривень. Однак ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» не виконала свого зобов`язання щодо укладення основного договору та введення будинку в експлуатацію.

10.11.2021 року між ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум», ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» та ОСОБА_2 було укладено трьохсторонній Договір про внесення змін до Попереднього договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Х.М. за № 2840, за умовами якого права та обов`язки продавця перейшли від ТОВ «КУА «ОПТИМУМ» до ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» та сторони зобов`язалися укласти основний договір протягом четвертого кварталу 2022 року. Також сторонами було встановлено, що сума неоплаченої частини забезпечувального платежу становить 248748,51 гривень, яку ОСОБА_2 сплатила у повному обсязі у встановлені договором строки.

Крім цього, 03.08.2022 року між ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» та ОСОБА_2 було укладено Попередній договір купівлі-продажу паркомісця, посвідчений приватним нотаріусом Антоновою В.І., реєстровий № 1355.

Відповідно до розділу 2 Попереднього договору № 1355 предметом договору є укладення сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу об`єкта на умовах, встановлених договором. Сторони повинні були укласти основний договір протягом 4 кварталу 2022 року.

ОСОБА_2 на виконання Попереднього договору № 1355 було сплачено 400000,00 гривень, однак ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» свого обов`язку щодо передачі ОСОБА_2 протягом четвертого кварталу 2022 року об`єкта нерухомості для проведення державної реєстрації в ДРРП не виконало.

Відтак, вважає, що визнання майнових прав на об`єкт нерухомого майна квартиру є належним способом захисту прав інвестора об`єкта будівництва, оскільки позивач має легітимні очікування щодо реєстрації в майбутньому права власності на нерухоме майно, яке було збудоване за його кошти.

27.01.2025 року представником відповідача адвокатом Маланій І.Я. подано відзив на позовну заяву, яким позовні вимоги заперечено повністю. В обґрунтування заперечень покликається на те, що ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» є неналежним відповідачем у справі, оскільки на даний час майнові права на всі результати будівельної діяльності передані за Договором № 01-26/03-24 від 26.03.2024 року ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ». Тобто, позивач просить визнати за нею майнові права, які на даний час належать не відповідачу, а іншій особі.

Також вказує, що підставою визнання майнових прав позивач зазначає попередній договір купівлі-продажу квартири, однак відповідно до ч. 3 ст. 635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Тому на підставі попереднього договору купівлі-продажу квартири у позивача не виникло майнових прав на квартиру та на паркомісце, а лише право на відшкодування збитків, якщо неукладення основного договору відбулося з вини відповідача.

Враховуючи викладене, відповідач просить суд відмовити у задоволенні позову в повному обсязі та стягнути з позивача понесені судові витрати.

24.02.2025 року представником третьої особи ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» подано суду пояснення, яким доводи позовної заяви заперечуються. Вказано, що майнові права на спірну квартиру належать третій особі на підставі Договору № 01-26/03-24 від 26.03.2024 року, а тому ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» є неналежним відповідачем. Зазначено, що наслідком неукладення основного договору є припинення попереднього договору та виникнення у потерпілої сторони права вимагати відшкодування збитків, завданих неукладенням договору. За жодних обставин на підставі попереднього договору не можуть виникати наслідки у вигляді виникнення майнових прав. Також подано суду розрахунок заборгованості, з якого вбачається, що ОСОБА_3 несвоєчасно та не в повному обсязі внесла забезпечувальний платіж за попереднім договором.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Львова від 05 травня 2025 року за заявою позивача ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» залучено до участі у справі в якості співвідповідача.

04.06.2025 року представником відповідача ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» адвокатом Оприском М.В. подано суду відзив на позовну заяву. В обґрунтування заперечень покликається на те, що між позивачкою та ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» було укладено попередні договори, предметом яких є укладення в майбутньому основних договорів купівлі-продажу квартири та паркомісця. Наслідком неукладення основного договору у визначений попереднім договором строк є припинення попереднього договору та виникнення права на відшкодування збитків, а не виникнення майнових прав. Задоволення позовних вимог суперечило б ст. 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність», яким заборонено залучення грошових коштів від фізичних осіб для будівництва житла. Наголошує на тому, що порядок внесення забезпечувального платежу підтверджує правову природу попереднього договору, оскільки передбачає внесення залишку коштів після передання об`єкта, як і та обставина, що ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» не оприбутковувало та не сплачувало із забезпечувальних платежів ПДВ, а обліковувало їх на балансі.

17.06.2025 року представником позивача адвокатом Марець Ю.І. подано суду заяву про зміну підстав позову, у якій окрім раніше заявлених підстав посилається на те, що Попередній договір купівлі-продажу квартири від 02.11.2018 року та Попередній договір купівлі-продажу паркомісця від 03.08.2022 року є удаваними правочинами та по своїй суті є інвестиційними договорами, на підставі яких у позивачки виникли майнові права на спірні об`єкти нерухомого майна.

У судовому засіданні представник позивача, адвокат Марець Ю.І., надала пояснення, аналогічні викладеним у позовній заяві, та заяві про зміну підстав позову, просила задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

У судовому засіданні представник відповідача ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ», адвокат Маланій І.Я., заперечила щодо задоволення позову, надавши пояснення, аналогічні викладеним у відзиві на позовну заяву та додаткових поясненнях та просила відмовити у позові.

У судовому засіданні представник відповідача ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» адвокат Оприско М.В., заперечив проти задоволення позовних вимог, надав пояснення, аналогічні за змістом із відзивом на позовну заяву.

Суд, дослідивши матеріали справи, всебічно та повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позовна заява, об`єктивно оцінивши докази, що мають істотне значення для її розгляду і вирішення по суті, дійшов наступного висновку.

Судом встановлено, що 02.11.2018 року між ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» та ОСОБА_2 був укладений Попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Х.М. реєстровий № 2840.

Відповідно до п 2.1 Попереднього договору № 2840 предметом цього Договору є укладення Сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу Об`єкта на умовах, встановлених цим Договором.

Відповідно до п. 2.2. Договору, за цим Договором Сторони зобов`язуються в майбутньому укласти в належній формі та підписати Основний договір, до підписання якого Сторона-1 забезпечить введення Будинку в експлуатацію та після оформлення та реєстрації права власності за Стороною-1 на Об`єкт, передає Об`єкт у власність Стороні-2 в порядку, що встановлений цим Договором.

Згідно п. 2.4. Договору, Сторони укладають Основний договір на умовах, передбачених цим Договором, протягом IV (четвертого) кварталу 2020 року, але не пізніше ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Стороною-1 на Об`єкта та за умови виконання Стороною-2 вимог розділу 4 Договору.

Відповідно до п. 1.1.2. Договору, об`єкт - 3-ох (трьох) кімнатна житлова квартира в Будинку, що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 14 (чотирнадцятому) поверсі, за будівельним номером 76 (сімдесят шість), загальна проектна площа 98,97 (дев`яносто вісім цілих дев`яносто сім сотих) кв.м. (графічне зображення розташування квартири додається до даного Договору).

На виконання умов Договору ОСОБА_2 було сплачено забезпечувальний платіж у сумі 1 731 975,00 грн., що підтверджується платіжними дорученнями, які містяться в матеріалах справи.

10.11.2021 року між ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум», ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» та ОСОБА_2 було укладено трьохсторонній Договір про внесення змін до Попереднього договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Х.М. за № 2840, за умовами якого права та обов`язки продавця перейшли від ТОВ «КУА «ОПТИМУМ» до ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» та сторони зобов`язалися укласти основний договір протягом четвертого кварталу 2022 року. Також сторонами було встановлено, що сума неоплаченої частини забезпечувального платежу становить 248748,51 гривень, яку ОСОБА_2 сплатила у повному обсязі у встановлені договором строки, що підтверджується платіжними дорученнями.

03.08.2022 року між ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» та ОСОБА_2 було укладено Попередній договір купівлі-продажу паркомісця, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Антоновою В.І., реєстровий № 1355.

Згідно п. 2.1. цього Договору, предметом цього Договору є укладення Сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу Об`єкта на умовах, встановлених цим Договором.

Відповідно до п. 2.2. Договору, за цим Договором Сторони зобов`язуються в майбутньому укласти в належній формі та підписати Основний договір, згідно з яким Сторона-1 забезпечить введення Будинку в експлуатацію та після оформлення та реєстрації права власності за Стороною-1 на Об`єкт, передає Об`єкт у власність Стороні-2 в порядку, що встановлений цим Договором.

Згідно п. 2.5. Договору, Сторони укладають Основний договір на умовах, передбачених цим Договором, протягом IV (четвертого) кварталу 2022 року, але не пізніше ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації права власності за Стороною-1 на Об`єкт та за умови виконання Стороною-2 вимог розділу 4 Договору.

Відповідно до п. 1.1.2. Договору, об`єкт - паркомісце № 23 (двадцять три), що знаходиться у підземному паркінгу Будинку згідно поверхового плану розміщення паркомісць за адресою АДРЕСА_1 , кадастровий номер :07:004:0024 кв.м. (графічне зображення розташування паркомісця додається до даного Договору).

На виконання Договору ОСОБА_2 було сплачено 400 000,00 грн., що підтверджується платіжним дорученням №106417076 від 03 серпня 2022 року.

На час розгляду справи основний договір купівлі-продажу квартири та паркомісця між ОСОБА_2 та ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» не укладено.

Відповідно до ч.3 ст.635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Згідно з ч.2 цієї ж статті сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Тобто, у зв`язку із тим, що у визначений попереднім договором строк між сторонами не був укладений основний договір купівлі-продажу квартири, то зобов`язання із укладення основного договору припинилося і в позивача виникло лише право на відшкодування збитків, завданих невиконанням попереднього договору.

Системний аналіз статті 635 ЦК України свідчить про те, що єдиним зобов`язанням сторін за попереднім договором є зобов`язання укласти основний договір у певний строк (термін), обумовлений таким попереднім договором. Ухилення від такого укладення є порушенням цього зобов`язання, однак якщо факт ухилення судами не встановлено, а сторони в обумовлений строк (термін) основний договір не уклали або одна зі сторін не направила іншій стороні пропозицію про його укладення, таке зобов`язання вважається припиненим.

Аналогічний правовий висновок викладений у Постанові Верховного суду від 24.07.2019 у справі № 200/14946/16-ц.

За запитом адвоката Маланій І.Я. доктором юридичних наук, професором, завідувачем кафедри цивільного права та процесу, членом науково-консультативної ради Верховного Суду Коссаком В.М. було надано Науковий висновок від 02.04.2025 року у аналогічній справі за позовом ОСОБА_4 до ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» про визнання майнових прав. На запитання адвоката про можливість застосування зроблених наукових висновків у інших справах у висновку вказано, що за умови тотожності відповідних умов Попередніх договорів викладені вище висновки можуть бути застосовані до їх змісту.

У цитованому висновку зазначено: «Системний аналіз наведених правових норм, висновків Верховного Суду та положень Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 05.11.2021 року дозволяє дійти висновку, що на підставі попереднього договору у ОСОБА_4 не виникло майнових прав на об?єкт незавершеного будівництва квартиру, а між сторонами виникло зобовязальне правовідношення, змістом якого є обов?язок у визначений попереднім договором строк та на визначених умовах укласти основний договір купівлі-продажу завершеного будівництвом об`єкта квартири.»

Об`єднана палата КЦС ВС у постанові від 09.12.2024 року у справі № 712/4776/23 вказує на таке: ЄСПЛ зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (рішення від 06 грудня 2007 року у справі «Воловік проти України» (VOLOVIK v. UKRAINE), заява № 15123/03, пункт 45). Тому суд вважає за можливе при тлумаченні норм права, які підлягають застосуванню у даній справі взяти до уваги зазначений вище науковий висновок.

Щодо доводів представника позивача про вчинення сторонами удаваного правочину суд зазначає наступне.

Згідно з ч. 1 ст. 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Відповідно до ч. 2 цієї ж статті якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

Відповідно до ч.1 ст.628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).

Разом з тим, укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.

У постанові Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 19 березня 2021 року у справі № 904/2073/19 вказано, що на кожну із сторін, яка підписує договір, покладається обов`язок узгодження всіх спірних питань, які виникають під час укладення договору, до моменту його підписання, та самостійного аналізу можливих негативних наслідків при підписанні такого договору, а також кожна сторона не позбавлена права відмовитись від підписання договору, якщо його умови чи частина суперечить інтересам сторони або нормам чинного законодавства.

У постанові Верховного Суду від 12.09.2024 справа № 916/1719/22 зазначено, що правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на його зміст, тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам суд повинен надати правову оцінку його умовам, правам та обов?язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків.

Подібний висновок зроблений і у постанові Верховного Суду від 15.11.2024 у справі № 905/20/23, де зазначено, що правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на зміст, а тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам, суд повинен надати правову оцінку його предмету, умовам, правам та обов?язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків, з?ясувати фактичний характер спірних правовідносин, які склались між сторонами, з?ясувати дійсні наміри сторін спору при укладенні договору щодо визначення умов виконання зобов?язань обома сторонами цього договору наслідків, застосувати відповідні норми права.

Згідно з умовами Попереднього Договору № 2840 від 02.11.2018 року зі змінами та умовами Попереднього договору № 1355 від 03.08.2022 року їх предметом є зобов`язання укласти в майбутньому основний договір на умовах, визначених попередніми договорами, покупець сплачує грошові кошти в якості забезпечувального платежу, а не в рахунок оплати за майно, передбачено можливість неукладення основного договору за певних умов та наслідки такого неукладення.

Згідно з наведеним вище Науковим висновком проф. ОСОБА_5 , виходячи зі змісту ст. 635 ЦК України попередній договір не лише може, але й повинен містити істотні умови основного договору, а у разі, якщо такі умови не визначені порядок їх визначення при укладенні основного договору. Визначення істотних умов основного договору у попередньому не суперечить його правовій природі та не замінює основний договір попереднім.

Також, суд враховує, що в самому Попередньому Договорі № 2840 від 02.11.2018 року зі змінами та Попередньому договорі № 1355 від 03.08.2022 року сторони, керуючись принципом диспозитивності та свободи договору визначили (п. 7.6 Договору), що внаслідок неукладення Основного договору з вини Продавця квартири, у Покупця виникає лише право на розірвання попереднього Договору та повернення сплаченого Забезпечувального платежу у строк 10 робочих днів.

У Попередньому договорі купівлі-продажу паркомісця від 03.08.2022 року передбачалося розділення платежу на дві частини: перша у сумі 390000,00 грн протягом п`яти банківських днів після укладення договору, а друга у сумі 10000,00 гривень при підписанні Акту прийому-передачі об`єкта. Така структура внесення коштів якраз підтверджує, що договір має природу попереднього.

Про те, що за своєю правовою природою укладені між ОСОБА_2 та ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» договори є саме попередніми договорами свідчить також та обставина, що кошти, які сплачувалися Позивачкою на підставі Попередніх договорів не оприбутковувалися Товариством та з цих платежів не сплачувався ПДВ, що підтверджується наявними у матеріалах справи деклараціями ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» зі сплати ПДВ за жовтень 2021 - лютий 2022 року, а лише перебували на балансі як власне забезпечувальний платіж.

Так, якщо умовами договору передбачено, що забезпечувальні (гарантійні) платежі виконують тільки функцію засобу забезпечення зобов`язань, така сума забезпечувальних платежів не збільшує базу оподаткування ПДВ у їх одержувача. Податкові зобов`язання й податковий кредит не визначають у разі одержання (перерахування) відповідного забезпечувального платежу (лист ДФСУ від 28.10.2015 року № 22839/6/99-99-19-03-02-15 та інші).

Детально проаналізувавши умови Попереднього Договору № 2840 від 02.11.2018 року зі змінами та умовами Попереднього договору № 1355 від 03.08.2022 року суд доходить висновку, що їх назва відповідає правовій природі, а предмет договору та інші умови, права та обов`язки сторін, фактичний характер спірних правовідносин, які склались між сторонами спрямовані саме на настання правових наслідків, притаманних для попереднього договору. Ознак удаваності вчиненого сторонами правочину суд не вбачає.

Суд погоджується із доводами відповідачів, що на підставі попереднього договору у його сторони не виникають майнові права, що підтверджується також сталою практикою Верховного Суду.

Можливість застосування такого способу захисту як визнання права передбачено ст. 392 ЦК України, якою визначено, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Передумовою застосування такого способу захисту як визнання права є наявність цього права в особи до звернення до суду та його невизнання або оспорення іншою особою.

Водночас підстав виникнення у ОСОБА_2 майнових прав на спірну квартиру та паркомісце судом не встановлено.

Закон не містить такого правового наслідку невиконання попереднього договору, як визнання права власності на майно, яке мало бути придбане у майбутньому за наслідком укладення основного договору купівлі-продажу.

Подібних застережень не містить і укладений між сторонами попередній договір. Наведене унеможливлює застосування такого наслідку невиконання попереднього договору, як визнання за позивачем майнових прав.

Схожа за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду по справах №522/970/18 від 03 червня 2021 року та №450/563/17 від 16 травня 2019 року.

Згідно з наведеним вище Науковим висновком проф. ОСОБА_5 «наслідком неукладення у визначений строк основного договору купівлі-продажу квартири, передбаченого п. 2.1 Попереднього договору, є припинення відповідного зобов`язання. У залежності від того, яка із сторін ухилилася від укладення основного договору, в іншої сторони виникає право на відшкодування збитків та застосування інших наслідків, передбачених розділом 7 Договору», чим також спростовується твердження представника позивача про виникнення у ОСОБА_2 майнових прав, зокрема у зв`язку із сплатою забезпечувального платежу.

Суд також бере до уваги правові висновки, викладені Верховним Судом у постанові від 22.01.2025 року у справі № 753/7776/22, обставини якої є подібними до даної справи.

Зокрема, Верховний Суд у згаданій постанові зазначив: «Сутність попереднього договору полягає у виконанні таких функцій: спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов`язку; фіксація умов основного договору.

Отже, попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

Одним із завдань попереднього договору є те, що він повинен забезпечити відносини між сторонами до укладення основного договору, гарантувати реальну можливість через певний час набути відповідні права на тих самих умовах, які існували в момент укладення попереднього договору, навіть у тому разі, коли одна із сторін втратить інтерес до цих правовідносин…

З огляду на те, що відповідно до умов попереднього договору покупець набуває право власності на майнові права після підписання ним акту прийому-передачі майнових прав, передача та приймання майнових прав між сторонами договору не відбулася, апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позовів, оскільки саме по собі укладання ПАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_2 попереднього договору купівлі-продажу квартири не породжує переходу до ОСОБА_2 і ОСОБА_1 майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 , ІІ черга будівництва в об`єкті: «Будівництво житлових будинків з вбудованими-прибудованими об`єктами громадського обслуговування та паркінгом» на АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 …

Проте підстав для визнання права на частку майнових прав за попереднім договором купівлі-продажу квартири немає, оскільки такий договір є договором про наміри укласти в майбутньому основний договір купівлі-продажу та не надає не стороні цього договору право на отримання частки, майнових прав тощо, відповідно до положень статті 635 ЦК України.»

Також суд враховує, що згідно з ч. 3 ст. 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність» в редакції, яка діяла на момент укладення попередніх договорів інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами.

Тобто, позивач просить суд застосувати до його правовідносин норми права у спосіб, заборонений законом.

Натомість у спірних договорах чітко визначене зобов`язання укладення в майбутньому основного договору, а не набуття майнових прав на майбутній об`єкт нерухомого майна.

Тому суд погоджується із доводами відповідачів, що заявлені вимоги про визнання майнових прав є безпідставними, необґрунтованими та неефективними.

Судом також встановлено, що 26.03.2024 року між ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» та ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» укладено Договір № 01-26/03-24 щодо організації та фінансування будівництва об`єкта від 26.03.2024 року.

Згідно з п. 2.1 зазначеного договору ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» зобов`язалося передати ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» право забудови земельної ділянки та відповідні функції замовника будівництва об`єкта на земельній ділянці разом із усіма виконаними та/або незавершеними роботами та придбаними матеріалами, які були виконані та використані при спорудженні Об`єкта будівництва, а ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» зобов`язалося забезпечити організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва Об`єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та/або юридичних осіб) та сплатити ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» обумовлену цим договором винагороду.

Зазначений Договір № 01-26/03-24 укладений із дотриманням законодавчих вимог щодо його форми, ніким не оспорений та не визнаний недійсним в судовому порядку. Позивачем у межах даного позову вимога про визнання недійсним такого договору також не заявлялася.

Представниками відповідачів надано докази на підтвердження фактичного виконання Договору № 01-26/03-24, зокрема Договори переведення боргу, платіжні доручення про оплату за договорами переведення боргу на виконання Договору № 01-26/03-24, платіжні доручення про оплату за будівельні матеріали та виконані роботи щодо добудови будинку.

У згадуваному Науковому висновку проф. ОСОБА_5 зазначено: «До моменту прийняття будинку в експлуатацію, реєстрації речових прав на квартири та укладення основного договору купівлі-продажу квартир майнові права на об`єкт незавершеного будівництва належать замовнику будівництва, якщо інше не передбачено договором або законом. Замовником будівництва може здійснюватися розпорядження майновими правами на об`єкт незавершеного будівництва на підставі цивільно-правових договорів з дотриманням вимог чинного законодавства».

Позивач має спірні договірні правовідносини із ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ», яке є неналежним відповідачем у справі та йому не належать майнові права на спірну квартиру та паркомісце, оскільки на даний час майнові права на всі результати будівельної діяльності передані за Договором № 01-26/03-24 від 26.03.2024 року ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ», з яким у позивачки відсутні правовідносини та до якого не заявлено конкретних самостійних позовних вимог.

Стосовно доводів позивача про недобросовісність поведінки відповідача суд зазначає наступне. Згідно зі ст. 3 ЦК України однією з основних засад цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність.

Як вбачається із матеріалів справи, позивачкою був укладений попередній договір із ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ». З 2018 року учасником та кінцевим бенефіціарним власником Товариства був ОСОБА_6 . Протягом 2018-2019 років Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «ОПТИМУМ» укладалися із фізичними особами Попередні договори купівлі-продажу квартир, нежитлових приміщень та місць для зберігання транспортних засобів у багатоквартирному будинку на АДРЕСА_1 , замовником будівництва якого було ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» на підставі інвестиційного договору між товариствами.

За вказаними договорами відповідними фізичними особами вносилися грошові кошти в якості забезпечувального платежу за майбутнє придбання квартир, нежитлових приміщень та місць для зберігання транспортних засобів. Зазначені кошти в подальшому частково були перераховані на рахунки ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» на виконання умов інвестиційного договору.

В подальшому учасник ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» був змінений із ОСОБА_6 на ОСОБА_7 , який був одночасно призначений директором Товариства. Надалі наприкінці 2021 року між ТОВ «Компанія з управління активами «ОПТИМУМ», особами, з якими були укладені Попередні договори купівлі-продажу квартир та ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» були укладені Договори про внесення змін та заміну сторони до Попередніх договорів, якими замінено сторону Продавця із ТОВ «КУА «ОПТИМУМ» на безпосередньо ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ».

У зазначених договорах також передбачалося здійснити доплату до забезпечувального платежу за попереднім договором. Ці кошти фізичні особи повинні були сплачувати вже безпосередньо на поточні банківські рахунки ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ». Необхідність доплати коштів пояснювалася контрагентам здорожчанням будівельних матеріалів та робіт, а також розтратою коштів попереднім керівництвом Товариства.

Після цього робіт із добудови багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 проведено не було, а новий учасник та керівник ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» ОСОБА_8 зник та перестав виходити на зв`язок із контрагентами.

Після цього за особистими боргами ОСОБА_6 в межах виконавчого провадження № 70949336 (приватний виконавець Пиць А.А.) було звернуто стягнення та реалізовано на електронних торгах корпоративні права частку у розмірі 100 відсотків в статутному капіталі ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» (копія протоколу знаходиться в матеріалах справи).

Новими учасниками було проведено аналіз поточного стану справ в Товаристві, зокрема Суб`єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_9 проведено оцінку ринкової вартості незавершеного будівництвом багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 , яка становила 103 175 558, 00 грн. Стан готовності об`єкта становив орієнтовно 50%.

Водночас, жодного іншого майна, коштів або дебіторської заборгованості Товариства на час набуття корпоративних прав не було. Навпаки, в Товариства існувала кредиторська заборгованість перед Львівською міською радою, постачальниками, працівниками тощо.

З приводу можливого розкрадання коштів посадовими особами ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» представником ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» подано до Відділу поліції № 1 Львівського районного управління поліції №1 Головного управління Національної поліції у Львівській області заяву про кримінальне правопорушення, внаслідок чого внесено відомості у ЄРДР (витяг з ЄРДР знаходиться в матеріалах справи).

18.04.2024 року у Львівській міській раді відбулося обговорення можливих шляхів вирішення проблеми із добудовою багатоквартирного будинку на АДРЕСА_1 , що підтверджується Протоколом зустрічі покупців квартир у будинку по АДРЕСА_1 та представників ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» від 18.04.2024 року. На вказаній зустрічі було повідомлено про необхідність залучення стороннього інвестора (девелопера) та про укладення Договору № 01-26/03-24 із ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ».

Обсяг зобов`язань ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» значно перевищує вартість результатів будівельної діяльності, майнові права на які товариство отримало за Договором № 01-26/03-24. На даний час ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» організовує та здійснює добудову будинку, та забезпечує реалізацію квартир та повернення коштів особам, які мали укладені попередні договори із ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ». Тому, на думку суду, дії відповідача та третьої особи відносно позивача, в тому числі пропозиція щодо укладення договору купівлі-продажу майнових прав або повернення сплачених за попереднім договором коштів є добросовісними та справедливими.

Суд, всебічно, повно, об`єктивно та безпосередньо дослідивши наявні у справі докази, з`ясувавши обставини, на які посилалися сторони, як на підставу своїх вимог та заперечень, оцінивши належним чином зібрані по справі докази кожен окремо на їх достовірність та допустимість, а також їх достатність та взаємний зв`язок у сукупності, приходить до висновку що позовні вимоги не підлягають задоволенню.

Керуючись ст.ст. 4, 5, 11, 12, 13, 141, 209, 258, 259, 263, 264, 265, 268 ЦПК України, суд, -

ухвалив:

у задоволені позовних вимог адвоката Марець Юлії Ігорівни, яка представляє інтереси ОСОБА_2 , РНОКПП: НОМЕР_1 , проживаючої за адресою: АДРЕСА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Єврольвів», , місцезнаходження: м. Івано-Франківськ, вул. Незалежності, 44; Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент», , місцезнаходження: м. Львів, вул. Новаківського, 14 про визнання майнових прав відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до Львівського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення складено 07.07.2025 року.

Суддя Р. Б. Єзерський