Номер провадження 4-с/756/44/25
У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

4 липня 2025 року Оболонський районний суд міста Києва у складі:

головуючого - судді Жука М.В.,

при секретарі Колядінцевій П.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань у м. Києві скаргу ОСОБА_1 , заінтересовані особи приватний виконавець виконавчого округу м. Києва Шарков Олександр Олександрович, Товариство з обмеженою відповідальністю «Факторингова компанія «Укрглобал-Фінанс», на дії приватного виконавця,

у с т а н о в и в:

ОСОБА_1 звернулася до суду зі скаргою на дії приватного виконавця щодо оцінки належного їй майна в рамках виконавчого провадження № 73993638.

В обґрунтування скарги посилається на те, що на виконанні у приватного нотаріуса Шаркова О.О. перебуває виконавче провадження № 73993638 по виконанню виконавчого листа Оболонського районного суду міста Києва № 756/14633/14-ц про стягнення солідарно з неї та ОСОБА_2 на користь ПАТ «Укрсиббанк» 74 326,5 доларів США та 92 016 грн. 87 коп. В рамках виконавчого провадження проведено оцінку належного їй майна, що складається з домоволодіння, житлового будинку садибного типу та двох земельних ділянок.

Оскільки оцінка вартості цього майна складена суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Експертна служба України» з порушенням вимог закону, їх вартість значно занижена, ОСОБА_1 просить суд визнати неправомірними дії приватного виконавця Шаркова О.О. щодо оцінки майна, визнати протиправними оцінки майна, виконаних ТОВ «Експертна служба України» в рамках виконавчого провадження № 73993638, скасувати рішення приватного виконавця Шаркова О.О. щодо визначення оцінки майна для реалізації відповідно до складених звітів про оцінку майна.

Приватним виконавцем Шарковим О.О. подано заперечення на скаргу, у яких він просить відмовити у задоволенні скарги, посилаючись на відповідність проведених оцінок майна, зокрема посилаючись на те, що у матеріалах виконавчого провадження містяться рецензії від 14.05.2025, складені членами експертної ради ГО «Всеукраїнська асоціація фахівців оцінки», згідно яких звіти про оцінку майна у цілому відповідають вимогам нормативно правових актів з оцінки майна, але мають незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки.

У судовому засіданні ОСОБА_1 скаргу підтримала, просила задовольнити, посилаючись на обставини, викладені у скарзі.

Приватний виконавець виконавчого округу міста Києва Шарков О.О. у судовому засіданні проти задоволення скарги заперечував, посилаючись на її безпідставність.

Представник ТОВ «Факторингова компанія «Укрглобал-Фінанс» у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце проведення судового засідання повідомлявся належним чином, а тому відповідно до ч. 2 ст. 450 ЦПК України його неявка не перешкоджає розгляду скарги.

Заслухавши пояснення учасників процесу, дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку про часткове задоволення скарги, виходячи з наступного.

Судом установлено, що заочним рішенням Оболонського районного суду міста Києва від 27.05.2015, що набрало законної сили, позов ПАТ «УкрСиббанк» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за кредитним договором задоволено, стягнуто солідарно з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь ПАТ «УкрСиббанк» 74 326,58 доларів США та 92 016 грн. 87 коп., а також з кожного по 1 827 грн. 00 коп. судового збору.

Постановою приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Шаркова О.О. від 26.01.2024 відкрито виконавче провадження № 73993638 за виконавчим листом Оболонського районного суду міста Києва №756/14633/14-ц від 16.07.2017 про солідарне стягнення з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь ПАТ «УкрСиббанк» 74 326,58 доларів США та 92 016 грн. 87 коп., стягувачем зазначено ТОВ «Факторингова компанія «Укрглобал-Фінанс».

В ході здійснення виконавчих дій приватним виконавцем Шарковим О.О. винесено постанову про опис та арешт майна боржника від 06.09.2024, відповідно до якої проведено опис та накладено арешт на нерухоме майно, а саме:

1) домоволодіння, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер майна 23708538, загальною площею 48,2 кв.м, житловою площею 26,5 кв.м, що належить на праві власності ОСОБА_1 ;

2) житловий будинок садибного типу, який не було зареєстроване в установленому законом порядку, загальною площею 186,5 кв.м, житловою площею 110,8 кв.м (згідно технічного паспорту), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;

3) земельна ділянка, кадастровий номер: :01:006:0024, площею 0.2116 га (за інформацією ДЗК), цільове призначення: для будівництва та обслуговування жилого будинку, госп. споруд, адреса майна: АДРЕСА_1 , що належить на праві власності ОСОБА_1 ;

4) земельна ділянка, кадастровий номер: :01:006:0025, площею 0.3277 га, цільове призначення: для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння і випасання худоби, адреса майна: АДРЕСА_1 , що належить на праві власності ОСОБА_1 .

Постановою приватного виконавця Шаркова О.О. від 11.09.2024 призначено суб`єкта оціночної діяльності суб`єкта господарювання ТОВ "Експертна служба України", якого зобов`язано надати письмовий звіт з питань визначення вартості арештованого нерухомого майна.

Відповідно до звіту про оцінку майна № 2133/2 станом на 17.04.2025, вартість об`єкта оцінки:

1) домоволодіння, загальною площею 48,2 кв.м, житловою площею 26,5 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , становить 125057 грн. 00 коп. без ПДВ.

2) житловий будинок садибного типу, який не було зареєстроване в установленому законом порядку, загальною площею 186,5 кв.м, житловою площею 110,8 кв.м (згідно технічного паспорту), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , становить 1480290 грн.00 коп. без ПДВ.

3) земельна ділянка, кадастровий номер: :01:006:0024, площею 0.2116 га (за інформацією ДЗК), цільове призначення: для будівництва та обслуговування жилого будинку, госп. споруд, адреса майна: АДРЕСА_1 , становить 458791 грн. 00 коп. без ПДВ.

Відповідно до звіту про оцінку майна № 2133/1 станом на 17.04.2025, вартість об`єкта оцінки:

- земельна ділянка, кадастровий номер: :01:006:0025, площею 0.3277 га, цільове призначення: для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння і випасання худоби, адреса майна: АДРЕСА_1 , що належить на праві власності ОСОБА_1 , становить 495482 грн. 00 коп. без ПДВ.

Як вбачається з листів № 5642, № 5643 від 01.05.2025 приватним виконавцем Шарковим О.О. визначено вартість об`єктів оцінки відповідно до звітів № 2133/1 та № 2133/2.

Постановою приватного виконавця Шаркова О.О. від 09.05.2025 на підставі клопотання директора ТОВ «Факторингова компанія «Укрглобал-Фінанс» призначено ГО «Всеукраїнська асоціація фахівців оцінки» () для проведення рецензування звітів про оцінку майна у виконавчому проваджені № 73993638.

Згідно рецензії, складеної членами експертної ради ГО «Всеукраїнська асоціація фахівців оцінки» від 14.05.2025 звіту про оцінку майна № 2133/1 та звіт про оцінку майна № 2133/2 у цілому відповідають вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але мають незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки.

19.05.2025 ОСОБА_1 подано приватному виконавцю Шаркову О.О. заяву про врахування рецензій, складених суб`єктом оціночної діяльності ФОП « ОСОБА_3 » від 14.05.2025 на звіти про оцінку майна № 2133/1 від 17.04.2025 та № 2133/2 від 17.04.2025.

За змістом рецензії, складеної суб`єктом оціночної діяльності ФОП « ОСОБА_3 » на «Звіт про експертну грошову оцінку Нерухоме майно земельна ділянка площею 0,3277 га, кадастровий номер: :01:006:0025, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , власником якої є ОСОБА_1 », що виконаний суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Експертна служба України», вказаний звіт не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків.

Зазначено, що підбір аналогів/об`єктів порівняння (інформації про продаж) здійснено не достатньо повно та упереджено. Методи та оціночні процедури здійснені не вірно, а саме упереджений підбір аналогів з низькою вартістю.

Вказано, що у звіті в розділі 5.2 «Аналіз ринку нерухомого майна», міститься таблиця №5.1 (стр. 14-15), де наведені дані ринкових цін земельних ділянок, що склалися на дату складання Звіту, з метою вивчення ринку у даному регіоні, з представленням діапазону цін пропозицій (продажу) земельних ділянок-аналогів, де мінімальне значення становить 10334,00 грн./сотку (7 аналог), а максимальне 24 979 грн./сотку (1 аналог).

Для перевірки дійсного діапазону ринкових цін земельних ділянок, рецензентом здійснено пошук пропозицій продажу земельних ділянок, в с. Озера, з цільовим призначенням «Для ведення особистого селянського господарства, садівництва, сінокосіння і випасання худоби». Результати перевірки (для чистоти дослідження, рецензентом наведено всі 6 наявних пропозицій, на дату проведення рецензування).

Висновок: наведенні в таблиці №5.1 пропозиції не повною мірою відображають ринкові ціни, що склалися в регіоні на дату складання Звіту, та є заниженими.

В розділі 7 «Визначення вартості земельної ділянки» (табл. 7.1), для розрахунків підібрані аналоги що не достатньо відповідають ринковим цінам, що склалися на дату складання звіту, і є в гранично мінімальному діапазоні. Висновок: ринкова вартість земельної ділянки занижена.

За змістом рецензії, складеної суб`єктом оціночної діяльності ФОП « ОСОБА_3 » на «Звіт про експертну грошову оцінку майна 1) домоволодіння, загальною площею 48,2 кв., житловою площею 26,5 кв.м. що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; 2) житловий будинок садибного типу, який не було зареєстроване в установленому законом порядку, загальною площею 186,5 кв.м., житловою площею 110,8 кв.м. (згідно технічного паспорту), який знаходиться що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; 3) земельна ділянка, кадастровий номер: :01:006:0024, площею 0,2116 га (за інформацією ДЗК), цільове призначення: для будівництва та обслуговування жилого будинку, госп.споруд, адреса майна: АДРЕСА_1 », що виконаний Суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Експертна служба України», вказаний звіт не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та (або) непрофесійним і не може бути використаний».

Зазначено, що підбір аналогів/об`єктів порівняння (інформації про продаж) здійснено не достатньо повно та упереджено. Методи та оціночні процедури здійснені не вірно, а саме упереджений підбір аналогів з низькою вартістю; та не вірне застосування коригуючи поправок, що спрямовано на заниження вартостей.

Зокрема, щодо аналізу деяких розрахунків та даних, наведених у Звіті, та висновки щодо їх впливу на результати оцінки, рецензент зазначив:

1. В звіті в розділі «Огляд ринку земельних ділянок», міститься таблиця №5.1 (стр. 18), де наведені дані ринкових цін земельних ділянок, що склалися на дату складання Звіту, з метою вивчення ринку у даному регіоні, з представленням діапазону цін пропозицій (продажу) земельних ділянок-аналогів, де мінімальне значення становить 10334,00 грн./сотку (7 аналог), а максимальне 32972,00 грн./сотку (1 аналог).

При здійсненні перевірки аналогів з таблиці 5.1, з найменшими значеннями (Аналог №6, 7, 8), рецензентом виявлено, що дані земельні ділянки не є ділянками-аналогами, для оцінюваного об`єкта, а саме мають цільове призначення «земля сільськогосподарського призначення», що не можуть бути аналогами для оцінюваної земельної ділянки 3 призначенням «Для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка)».

Висновок: Наведенні в таблиці №5.1 пропозиції не відповідають цільовому призначенню об`єкта оцінки, та не можуть вважатися аналогами. Наведені пропозиції не повною мірою відображають ринкові ціни, що склалися в регіоні на дату складання звіту, та є заниженими.

2. В звіті в розділі «Огляд ринку приватних будинків», міститься таблиця №5.3 (стр. 19), де наведені дані вартості пропозицій приватних будинків, що склалися на дату складання Звіту, де мінімальне значення становить 4808 грн./кв.м (7 аналог, що розташований в с. Червоне), а максимальне 10 898 грн./кв.м (3 аналог, що розташований в с. Тарасівщина).

В таблиці №5.3, не наведено жодного аналога, який розташований в с. Озера, хоча на дату складання Звіту (17.04.2025 28.042025), дана інформація міститься в відкритих джерелах, а саме на інтернет cepвici www.olx.ua.

Висновок: Наведені пропозиції не повною мірою відображають ринкові ціни, що склалися в регіоні на дату складання Звіту, та є заниженими.

3. В розділі 7.2 «Визначення ймовірної вартості земельної ділянки», для розрахунків підібрані аналоги що не достатньо відповідають ринковим цінам, що склалися на дату складання звіту, і є в гранично мінімальному діапазоні. Висновок: Ринкова вартість земельної ділянки занижена.

4. В розділі 7.3 «Визначення вартості земельних поліпшень», для розрахунків підібрані аналоги що не достатньо відповідають ринковим цінам, що склалися на дату складання звіту, і є в гранично мінімальному діапазоні.

Також при перевірці рецензентом аналогів, що використовувались для здійснення розрахунків: Має стан «незадовільний». Тоді як об`єкт оцінки має стан добрий (1 поверх) та задовільний (2 поверх та підвал «на стадії ремонту»): В таблиці 7.9.1 невірно здійснено коригування на технічний стан: а саме, коригування +5%, це вартість здійснення ремонту, для доведення технічного стану аналога №2 до технічного стану об`єкта оцінки, і становить 51689 грн. Дана вартість є значно занижена, та не відповідає ринковим цінам на роботи та матеріали. Даний аналог має гірший технічний стан, в порівнянні з об`єктом оцінки, отже коригування має застосовуватись з знаком (+), але оцінювачем, застосовано значення-10%.

Висновок: Ринкова вартість земельних поліпшень значно занижена.

Відповідно до ч. 3 ст. 12 Закону України «Про оцінку майна, майновий прав та професійну оціночну діяльність в Україні» встановлено, що акт оцінки майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання, звіт про оцінку такого майна додається до акта оцінки майна.

Згідно до ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майновий прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінка майна - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами з оцінки майна, і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.

Пунктами 15, 16 постанови Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 року № 1440 «Про затвердження Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» (далі - Національний стандарт № 1) регламентовано, що методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, та повинні ґрунтуватись на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно.

Визначення ринкової вартості об`єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об`єкта оцінки.

За відсутності достовірної інформації про ціни продажу подібного майна ринкова вартість об`єкта оцінки може визначатися на основі інформації про ціни пропонування подібного майна з урахуванням відповідних поправок, які враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування.

За наявності істотного впливу зовнішніх факторів (соціально-економічних, політичних, екологічних тощо) на ринок подібного майна, що призводить до фактичної неможливості надання аргументованого та достовірного висновку про ринкову вартість, у звіті про оцінку майна даються додаткові роз`яснення та застереження.

При цьому оцінювач має право надавати висновок про ринкову вартість об`єкта оцінки, що ґрунтується, зокрема, на інформації про попередній рівень цін на ринку подібного майна або на припущенні про відновлення стабільної ситуації на ринку.

Відповідно до ст. 36 Національного стандарту № 1 оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільше повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.

Згідно з ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оцінку земель» експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться на основі таких методичних підходів: капіталізація чистого операційного або рентного доходу від використання земельних ділянок; зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; врахування витрат на земельні поліпшення.

Відповідно до п. 6 методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 1531, при проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об`єкт оцінки.

Проте, як вбачається зі Звітів про оцінку майна № 2133/1, № 2133/2 від 17.04.2025, складеного суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Експертна служба України» не в повній мірі відповідають методологічним підходам та оціночним процедурам, у зв`язку із не відповідністю обраних об`єктів порівняння об`єктам оцінки. Оцінювачем застосовано коригування на умови продажу в розмірі -10 %, що суперечить методологічним Загальним засадам оцінки майна і майнових прав. Також, не було належним чином обґрунтовано розмір коригування на місцезнаходження для об`єктів порівняння.

Указані недоліки спірних Звітів про оцінку майна сталять під сумнів визначену оцінювачем вартість земельних ділянок та свідчать про її заниження.

При цьому, зважаючи на встановлені судом обставини, суд не бере до уваги рецензії, складені членами експертної ради ГО «Всеукраїнська асоціація фахівців оцінки» від 14.05.2025, оскільки рецензенти помилково дійшли висновків про відповідність звітів застосованим процедурам оцінки майна вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, не звернувши увагу на невідповідність обраних об`єктів порівняння об`єктам оцінки і неправильність застосування коригування на умови продажу.

Враховуючи, що під час розгляду скарги ОСОБА_1 були встановлені істотні порушення оцінювачем вимог Закону України «Про оцінку майна, майновий прав та професійну оціночну діяльність в Україні», що ставлять під сумнів звіт про оцінку майна, суд дійшов висновку про визнання недійсною оцінки майна, виконані ТОВ «Експертна служба України» у виконавчому провадженні №73993638.

Оскільки оцінка майна визнана судом недійсною, похідні вимоги щодо скасування рішень приватного виконавця Шаркова О.О., оформлені листами № 5642 та № 5643 від 01.05.2025 щодо визначення оцінки майна для реалізації відповідно до звітів про оцінку майна, виконаних ТОВ «Експертна служба України» у виконавчому провадженні №73993638, також підлягають задоволенню.

Разом з тим, беручи до уваги недоведеність ОСОБА_1 наявності неправомірних дій з боку приватного виконавця Шаркова О.О. щодо оцінки майна, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні цієї вимоги.

За таких обставин скарга ОСОБА_1 на дії приватного виконавця підлягає частковому задоволенню.

Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 260, 353, 354, 450, 451 ЦПК України, суд -

у х в а л и в:

Скаргу ОСОБА_1 , заінтересовані особи приватний виконавець виконавчого округу м. Києва Шарков Олександр Олександрович, Товариство з обмеженою відповідальністю «Факторингова компанія «Укрглобал-Фінанс», на дії приватного виконавця задовольнити частково.

Визнати оцінку майна - 1) домоволодіння, загальною площею 48,2 кв.м, житловою площею 26,5 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; 2) житлового будинку садибного типу, який не було зареєстроване в установленому законом порядку, загальною площею 186,5 кв.м, житловою площею 110.8 кв.м (згідно технічного паспорту), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; 3) земельної ділянки, кадастровий номер: :01:006:0024, площею 0,2116 га (за інформацією ДЗК), цільове призначення: для будівництва та обслуговування жилого будинку, госп.споруд, адреса майна: АДРЕСА_1 , виконану Товариством з обмеженою відповідальністю «Експертна служба України» у виконавчому провадженні №73993638 недійсною.

Визнати оцінку майна земельної ділянки площею 0,3277 га, кадастровий номер: :01:006:0025, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , виконану Товариством з обмеженою відповідальністю «Експертна служба України» у виконавчому провадженні №73993638 недійсною.

Скасувати рішення Приватного виконавця виконавчого округу м. Києва Шаркова Олександра Олександровича, оформлене листом №5642 від 01.05.2025 щодо визначення оцінки майна для реалізації відповідно до звіту про оцінку №2133/2 від 17.04.2025, виконану Товариством з обмеженою відповідальністю «Експертна служба України» у виконавчому провадженні №73993638.

Скасувати рішення Приватного виконавця виконавчого округу м. Києва Шаркова Олександра Олександровича, оформлене листом №5643 від 01.05.2025 щодо визначення оцінки майна для реалізації відповідно до звіту про оцінку №2133/1 від 17.04.2025, виконану Товариством з обмеженою відповідальністю «Експертна служба України» у виконавчому провадженні №73993638.

В решті вимог скарги відмовити

Ухвала може бути оскаржена до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом п`ятнадцяти днів з дня її складення.

Ухвала набирає законної сили негайно після її проголошення.

Суддя