ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Єдиний унікальний номер 610/1456/24
Номер провадження 22-ц/818/396/25
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

03 липня 2025 року м. Харків

Харківський апеляційний суд у складі:

головуючого судді Мальованого Ю.М.,

суддів: Пилипчук Н.П., Яцини В.Б.

за участю:

секретаря судового засідання Шевченко В.Р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 12 серпня 2024 року в складі судді Тімонової В.М. по справі № 610/1456/24 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди земельної ділянки, -

В С Т А Н О В И В:

У травні 2024 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди земельної ділянки.

Позовна заява мотивована тим, що ОСОБА_1 на підставі державного акту на право приватної власності на землю, серія ЯБ № 991249 від 21 грудня 2006 року належить земельна ділянка, площею 5,6825 га ріллі, кадастровий номер :05:000:0157, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області.

25 вересня 2007 року між нею, як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», як орендарем, укладено договір оренди земельної ділянки, який 20 грудня 2010 року зареєстрований у Балаклійському районному відділі ХРФ ДП ЦДЗК.

За умовами договору оренди орендодавець надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку загальною площею 5,6825 га ріллі, яка знаходиться на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області, кадастровий номер :05:000:0157. Нормативно грошова оцінки земельної ділянки становить 71 862,46 грн, договір укладено на п`ятнадцять років, орендна плата вноситься в розмірі 3 % від грошової оцінки земельної ділянки, що складає 2155,87 грн на рік. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься щороку у відповідному розмірі у термін до 01 березня наступного року. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

10 жовтня 2014 року між нею та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» укладено додаткову угоду до договору оренди, якою узгоджено наступні зміни: збільшено строк договору оренди земельної ділянки на двадцять років до 2034 року включно; встановлено орендну плату в розмірі п`ять відсотків від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки; вирішено нараховувати орендну плату з розрахунку п`ять відсотків з 01 січня 2014 року.

10 жовтня 2016 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди на підставі укладеного договору оренди та додаткової угоди за Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест».

Вказала, що відповідач порушив свої зобов`язання за договором оренди зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки, яку зобов`язаний був сплатити на її користь за 2022 рік з урахуванням щорічної індексації у розмірі 15 014,66 грн з ПДФО та військовим збором та за 2023 рік з урахуванням щорічної індексації у розмірі 13 711,24 грн з ПДФО та військовим збором.

Таким чином, станом на дату складання позовної заяви, у відповідача перед нею існує заборгованість за договором оренди зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки у розмірі 28 725,90 грн.

Вважала, що відповідачем істотно порушено умови договору оренди, а саме відповідачем у визначені договором оренди строки не сплачено на її користь орендну плату за 2022 та 2023 роки, що є підставою для розірвання договору оренди за рішенням суду.

Просила стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 25 вересня 2007 року зі сплати орендної плати у розмірі 28 725,90 грн; розірвати договір оренди земельної ділянки від 25 вересня 2007 року, з урахуванням додаткової угоди від 10 жовтня 2014 року до договору оренди земельної ділянки від 25 вересня 2007 року, укладений між нею та відповідачем, на земельну ділянку площею 5,6825 га, кадастровий номер :05:000:0157; судові витрати покласти на відповідача.

08 серпня 2024 року представником відповідача адвокатом Волторністом С.І. подано письмові пояснення, в яких просив відмовити у розірванні договору оренди земельної ділянки та зменшити розмір стягнення суми заборгованості зі сплати орендної плати. Вказав, що село Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади перебувало під тимчасовою окупацією з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року, тому відповідач був позбавлений можливості користуватися земельною ділянкою протягом цього періоду для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Більш того, сільськогосподарське виробництво (вирощування зернових та олійних культур) є сезонним видом господарювання. Так, не провівши посівну кампанію у 2022 році, орендар фактично залишився без доходу на весь період до збору врожаю після наступної (у 2023-му році) посівної компанії. Прострочення сплати орендної плати за 2022 рік не можна вважати порушенням зобов`язання, що мало місце з вини орендаря, а тому до такого орендаря не можна застосовувати заходи відповідальності, передбачені статтею 611 ЦК України, серед яких і припинення зобов`язання. Крім того, з 11 вересня 2022 року село Яковенкове є територією можливих бойових дій, що істотно зменшує можливість відповідача використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням: проводити посівну компанію, збирати врожай. Відповідач добросовісно виконував свої зобов`язання за договором оренди земельної ділянки, заінтересований у збереженні договору, має намір розрахуватися з орендодавцями, оскільки у 2024 році повернувся до цільового використання земель. Вказав, що позивачем було проведено неправильний розрахунок розміру заборгованості за договором оренди зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки в частині застосування до нормативної грошової оцінки землі коефіцієнта 1,756, одночасного використання індексації нормативної грошової оцінки землі та індексу інфляції, а також неврахування неможливості орендаря використовувати земельну ділянку у період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року. Під час укладення договору сторони дійшли згоди про те, що нормативна оцінка земельної ділянки становить 71 862,46 грн. Додатковою угодою від 10 жовтня 2014 року встановлено орендну плату в розмірі 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Чинна Методика нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 3 листопада 2021 року № 1147, не містить положень щодо застосування коефіцієнта у розмірі 1.756. Окрім цього, розділ Орендна плата договору, укладеного між сторонами, дійсно передбачає, що розмір орендної плати переглядається раз в три роки у разі зміни розміру земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, погіршення стану орендованої ділянки не з вини орендарів та в інших випадках, передбачених законом, але це не означає, що відповідач повинен був самостійно в обов`язковому порядку переглянути розмір орендної плати і встановити її, виходячи з грошової оцінки земельної ділянки, збільшеної на коефіцієнт 1.756. Без згоди орендаря відсутні підстави для застосування коефіцієнта 1,756 щодо орендної плати, який мав застосовуватися в обов`язковому порядку для визначення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Відповідно до постанови Верховного Суду від 16 березня 2020 року у справі № 922/1658/19, хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати. Сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі. Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися. Розмір заборгованості у відповідача перед позивачкою за договором оренди земельної ділянки зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки складає 10 556,51 грн.

12 серпня 2024 року представницею позивачки адвокатом Турка-Романюк А.С. подано заперечення, в яких зазначила, що договором оренди встановлено право позивачки, як орендодавця, на своєчасне отримання орендної плати за договором оренди та обов`язок відповідача, як орендаря за договором оренди, щодо своєчасного внесення орендної плати. Посилання відповідача на те, що він не міг використовувати об`єкт оренди за договором оренди у період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року, є безпідставним та не може бути прийнято до уваги, з огляду на те, що основним видом господарської діяльності відповідача є вирощування зернових культур (крім рису), бобових культур і насіння олійних культур. Отже, такий вид господарської діяльності не передбачає постійне користування земельною ділянкою, оскільки є сезонним. Відповідач при здійсненні сівби озимої пшениці на спірній земельній ділянці у середині вересня або на початку жовтня 2021 року, міг би збирати врожай озимої пшениці з середини вересня 2022 року, тобто після дати звільнення території, де знаходиться земельна ділянка, від окупації і до настання заморозків. При здійсненні відповідачем сівби ярих культур на спірній земельній ділянці у третій декаді лютого 2022 року, міг би збирати врожай посаджених ярих культур також після дати звільнення території, де знаходиться земельна ділянка, від окупації. Однак, вищезазначені періоди невикористання земельної ділянки, зокрема, у мирний період, не є підставою для звільнення відповідача, як орендаря за договором оренди, від сплати орендної плати за договором оренди, а отже не можуть бути і в період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року. Користування земельної ділянкою відбувається навіть тоді, коли фактично відповідач нею не користується в прямому сенсі. Будь-яких доказів, які б підтверджували те, що спірна земельна ділянка дійсно в 2021 році не була засіяна відповідачем озимою пшеницею, або у 2022 році ярими культурами, та надалі після 11 вересня 2022 року не відбувалося збирання врожаю внаслідок такої сівби, відповідачем не надано. Також відповідачем не надано будь-яких доказів, які б підтверджували те, що він фактично залишився без доходу на весь період до збору врожаю після наступної (в 2023 році) посівної кампанії. Не оброблення відповідачем земельної ділянки у зазначені періоди або протягом іншого значного проміжку часу сприяє посиленню її родючості зі всіма випливаючими наслідками, такими як отримання більшого врожаю та, відповідно, доходу відповідача. Відтак, необроблення земельної ділянки не може звільняти відповідача від сплати орендної плати та відповідальності. Щодо доводів відповідача про неправильний розрахунок розміру заборгованості вказала, що при зміні нормативної грошової оцінки земельної ділянки у зв`язку з її індексацією змінюється також розмір орендної плати за договором оренди, яка повинна бути сплачена до 01 березня наступного року. Відтак, змінюються права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, оскільки він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки земельної ділянки. За таких умов, у сторін за договором оренди відсутній обов`язок вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативно-грошової оцінки земельної ділянки виникає у відповідача, як орендаря, з моменту початку застосування такої нормативно-грошової оцінки. Згідно з пунктом 18 Методики № 213, нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки (території сільськогосподарських угідь, що знаходяться у власності або користуванні юридичних та фізичних осіб, в тому числі земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби) визначається на основі шкал нормативної грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів. Показники нормативної грошової оцінки гектара ріллі окремої земельної ділянки, проведеної станом на 01 липня 1995 року, застосовуються із коефіцієнтом, що визначений абзацом другим пункту 5 цієї Методики, тобто з коефіцієнтом 1,756. Отже, коефіцієнт 1,756 із 01 січня 2012 року повинен застосовуватися до показників нормативно-грошової оцінки ріллі, тобто для розрахунку значення нормативно-грошової оцінки земельної ділянки за договором оренди. Міркування відповідача про те, що для збільшення розміру орендної плати або зміни нормативно-грошової оцінки земельної ділянки або застосування коефіцієнту 1,756, сторони за договором оренди повинні укласти додаткову угоду, спростовується змістом договору оренди та наведеними положеннями законодавства України. Згідно з розділом договору оренди «Об`єкт оренди» обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Також сторонами в додатковій угоді до договору оренди встановлено орендну плату в розмірі п`ять відсотків від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Таким чином, договором оренди передбачена і індексація орендної плати і індексація нормативно-грошової оцінки земельної ділянки.

12 серпня 2024 року представником відповідача адвокатом Волторністом С.І. подано відповідь на заперечення представника позивача, у якій наголосив на неможливості у спірний період використовувати орендовану земельну ділянку за призначенням та помилковості розрахунків позивачки щодо розміру заборгованості з орендної плати.

Рішенням Балаклійського районного суду Харківської області від 12 серпня 2024 року позов ОСОБА_1 задоволено. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 25 вересня 2007 року зі сплати орендної плати у розмірі 28 725,90 грн. Розірвано договір оренди земельної ділянки від 25 вересня 2007 року, з урахуванням додаткової угоди від 10 жовтня 2014 року до договору оренди земельної ділянки від 25 вересня 2007 року, укладеними між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», на земельну ділянку, площею 5,6825 га, кадастровий номер :05:000:0157. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору у розмірі 2422,40 грн та витрати на правничу допомогу у розмірі 8000,00 грн.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що відповідач систематично порушував умови договору щодо сплати орендної плати, що є підставою для розірвання спірного договору оренди та стягнення з відповідача орендної плати за 2022-2023 роки у заявленому розмірі.

Не погоджуючись з рішенням суду 16 вересня 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» за допомогою системи «Електронний суд» подав апеляційну скаргу, в якій просив рішення суду скасувати, ухвалити нове рішення, в якому відмовити у розірванні договору оренди земельної ділянки та зменшити розмір стягнення суми заборгованості зі сплати орендної плати.

Апеляційна скарга мотивована тим, що спірна земельна ділянка розташована на території с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади, яке в період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією та в цей період орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Більш того, сільськогосподарське виробництво є сезонним видом господарства. Так, не провівши посівну компанію в 2022 році, орендар фактично залишився без доходу на весь період до збору врожаю після наступної посівної компанії (у 2023 році). Наслідком активних бойових дій та окупації є забруднення полів та інших територій вибухонебезпечними предметами, тому орендар не мав вільного безпечного доступу до об`єкту оренди, не міг провести осінню посівну кампанію. Таким чином, орендар не допустив порушень умов договору, суб`єктивна сторона яких знаходилась би в сфері його впливу або контролю. Об`єктивна неможливість використання об`єкту оренди за його цільовим призначенням виключає його вину та звільняє від сплати орендної плати. У зв`язку з чим, за відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору з заявленої позивачкою підстави. Вказав, що з 11 вересня 2022 року с. Яковенкове є територією можливих бойових дій, що істотно зменшує можливість орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням: проводити посівну компанію, збирати врожай. Вказав, що позивачкою помилково враховано в розрахунок заборгованості по орендній платі коефіцієнт 1,756, одночасно використано індексацію нормативно-грошової оцінки землі та орендної плати, а також не враховано неможливість орендаря використовувати земельну ділянку.

08 листопада 2024 року за допомогою системи «Електронний суд» ОСОБА_1 через свого представника подала відзив на апеляційну скаргу, в якому вважала рішення суду законним, а апеляційну скаргу необґрунтованою. При цьому посилалася на те, що відповідачем у визначені договором оренди строки не сплачено на користь позивачки орендну плату за 2022 та 2023 роки (тобто два роки поспіль), що підтверджується, зокрема, самим відповідачем у своїй апеляційній скарзі, що є підставою для розірвання договору оренди за рішенням суду. Будь-яких доказів, які б підтверджували те, що спірна земельна ділянка дійсно в 2021 році не була засіяна відповідачем озимою пшеницею або у 2022 році ярими культурами, та надалі після 11 вересня 2022 року не відбувалося збирання врожаю внаслідок такої сівби, відповідачем не надано, як і доказів дійсного забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами. Відповідач, посилаючись на Лист ТПП України від 28 лютого 2022 року №2024/02.0-7.1 та Рішення Харківської обласної ради від 14 лютого 2023 року №502-VIII, ніяким чином не обґрунтовує як саме вказані обставини вплинули на не виконання ним свого обов`язку зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки, сертифікату ТПП України ним не надано. Зазначила, що коефіцієнт 1,756 починаючи із 01 січня 2012 року повинен застосовуватися до показників нормативно грошової оцінки ріллі, тобто для розрахунку значення нормативно грошової оцінки земельної ділянки за договором оренди.

13 листопада 2024 року за допомогою системи «Електронний суд» Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» подав відповідь на відзив, в якій посилався на те, що оскільки земельна ділянка, що орендується, знаходиться на території с. Яковенкове, яке з 28 лютого 2022 року було окупованим, а з 11 вересня 2022 року є територією можливих бойових дій, вона не могла використовуватися одразу після деокупації у зв`язку з її ймовірним забрудненням вибухонебезпечними предметами, а тому товариство не мало вільного безпечного доступу до об`єкту оренди. Таким чином, орендар був позбавлений безпечного доступу до об`єкту оренди, а тому не міг використовувати його через обставини, за якій він не відповідає.

20 січня 2025 року представниця ОСОБА_1 адвокат Турка-Романюк А.С. подала до суду додаткові пояснення, в яких звернула увагу на те, що відповідачем подано до суду нові докази, які не були подані до суду першої інстанції. Також наголосила на безпідставності доводів товариства щодо неможливості оброблення земельної ділянки протягом 2022 року і наявності підстав для розірвання договору оренди. Відповідачем не надано доказів, які б підтверджували забруднення орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами та неможливість користуватися цієї земельною ділянкою у зв`язку з цим. Вказала, що посівна компанія та збір врожаю в 2023 році на орендованих відповідачем земельних ділянках, які з 01 травня 2023 року передані в суборенду за плату, загальною площею в 3 354,2665 га, проводилися. Зазначила, що розрахунок орендної плати із застосуванням коефіцієнту 1,756, індексації нормативної грошової оцінки та індексації орендної плати є правильним. При визначенні нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення у період з 01 січня 2012 року до 01 березня 2017 року коефіцієнт 1,756 повинен застосовуватися.

21 січня 2025 року за допомогою системи «Електронний суд» Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» подав додаткові пояснення. Вказав, що не міг надати інформацію щодо розмінування від ДСНС раніше, оскільки не міг її отримати. Втрата орендарем можливості використовувати об`єкт оренди для здійснення сільськогосподарського виробництва не зі своєї вини дійсно звільняє його від обов`язку сплачувати орендну плату. Тимчасова окупація місцерозташування об`єкту оренди та її безпосередні наслідки унеможливили проведення сівби, що повністю зупинило цикл сільськогосподарського виробництва до його відновлення у 2023 році. Весняну і осінню посівну кампанію неможливо було провести. Він не міг одразу з 11 вересня 2022 року повернутися до цільового використання об`єкту оренди, адже обстеження на предмет наявності вибухонебезпечних предметів на земельній ділянці не були проведені, а с. Яковенкове з дати деокупації є територією можливих бойових дій, що суттєво позбавляє відповідача безпечного доступу до об`єкту оренди. Із наведених позивачем обставин неможливо встановити, що у суборенду була передана саме земельна ділянка позивача та/або таке право суборенди щодо неї дійсно було зареєстровано. Наголосив на помилковості розрахунків позивачки.

02 липня 2025 року представниця ОСОБА_1 адвокат Турка-Романюк А.С. подала до суду додаткові пояснення, в яких акцентувала увагу на тому, що відповідачем не надано будь-яких доказів забруднення орендованої ним земельної ділянки, інших земельних ділянок, що примикають до орендованої земельної ділянки, під`їзних шляхів до орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами. Посівна кампанія у 2023 році на орендованих відповідачем земельних ділянках проводилась, в тому числі і на спірній земельній ділянці, тож йому було відомо про відсутність забруднення. Відповідачем укладено договір суборенди з ТОВ ДП «Степове» без згоди позивачки, що є ще одним порушенням. Відповідачем допущено істотні порушення договору оренди, до нього втрачено довіру, заборгованість з орендної плати дотепер не сплачено. Позивачем належним чином підтверджено, що в діях відповідача вбачається як систематичне порушення договору оренди зі сплати орендної плати два роки поспіль, так і істотні порушення умов договору оренди, що є також підставою для розірвання договору оренди.

У судове засідання апеляційного суду сторони-учасники судового розгляду не з`явилися.

Судові повістки-повідомлення про розгляд справи 03 липня 2025 року, надіслані апеляційним судом на адреси сторін-учасників:

ОСОБА_1 отримала 24 січня 2025 року (т.2, а.с.21);

ОСОБА_2 представник ОСОБА_1 отримав 24 січня 2025 року в електронному кабінеті (т.2, а.с.20);

Турка-Романюк Аліна Сергіївна - представник ОСОБА_1 отримала 24 січня 2025 року в електронному кабінеті (т.2, а.с.19);

Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» отримано 24 січня 2025 року в електронному кабінеті (т.2, а.с.17);

Волторніст Сергій Іванович - представник ТОВ «ІАК «Балінвест» отримав 24 січня 2025 року в електронному кабінеті (т.2, а.с.18).

Апеляційний суд вважає можливим розглянути справу у відсутність учасників справи, явка яких у судове засідання обов`язковою не визнавалась, оскільки відповідно до частини 2 статті 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» слід задовольнити, виходячи з наступного.

Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що ОСОБА_1 на підставі державного акту на право приватної власності на землю, серії ЯБ № 991249, виданого 21 грудня 2006 року Яковенківською сільською радою Балаклійського району Харківської області на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 01 березня 2005 року, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 60, належить земельна ділянка, площею 5,6825 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :05:000:0157, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області. Право власності зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 13 жовтня 2016 року (а.с. 12, 15-16).

25 вересня 2007 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований у Балаклійському районному відділі ХРФ ДП ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20 грудня 2007 року, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 5,6825 га ріллі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за межами населених пунктів на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області, кадастровий номер :05:000:0157. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 71 862,46 грн. Договір укладено на п`ятнадцять років.

Згідно з розділом «Орендна плата» договору оренди, орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3 % від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, і становить 2155,87 грн на рік у натуральній та відробітковій формі за домовленістю між суб`єктами договору. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації Орендна плата вноситься щороку у відповідному розмірі у термін до 01 березня наступного року. У разі невнесення орендарем орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України від несплаченої суми за кожний день прострочення.

Як вбачається з розділу «Зміна умов договору і припинення його дії» договору оренди, дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором (а.с. 20).

10 жовтня 2014 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» укладено додаткову угоду до договору оренди, якою внесені наступні зміни: збільшено строк договору оренди земельної ділянки на двадцять років до 2034 року включно; встановлено орендну плату в розмірі 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки; вирішено нараховувати орендну плату з розрахунку 5% відсотків з 01 січня 2014 року (а.с. 21).

10 жовтня 2016 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди на підставі укладеного договору оренди за Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 70427581 від 13 жовтня 2016 року (а.с. 12).

З відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору щодо ОСОБА_1 від 20 травня 2024 року вбачається, що відповідач не сплачував позивачці орендну плату за земельну ділянку у 2022-2023 роках (а.с. 38).

Представницею позивачки надано детальний розрахунок заборгованості по орендній платі, який становить за 2022 рік 15 014,66 грн, за 2023 рік 13 711,24 грн, а всього 28 725,90 грн.

Натомість, за розрахунком відповідача заборгованість складає за 2022 рік 3127,17 грн, за 2023 рік 7429,34 грн, а всього 10 556,51 грн.

Відповідно до частини 1 статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).

Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (стаття 11 ЦК України).

Згідно із статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Частиною 1 статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.

Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

Пунктом «в» частини 1 статті 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Згідно з частиною 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі»).

У пункті «д» частини 1 статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).

Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).

Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України, частини 2 статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини 1 статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила частини 2 статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.

Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини 1 статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини 2 статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24.

Згідно з частиною 1 статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).

Частиною 1 статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина 1 статті 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина 1 статті 80 ЦПК України).

Відповідно до частин 1 - 3 статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Звертаючись до суду із позовом ОСОБА_1 просила суд розірвати договір оренди землі від 25 вересня 2007 року, укладений між нею та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», посилаючись на те, що відповідач систематично порушує строки сплати орендної плати за договором, а саме взагалі не виплатив орендну плату за 2022 та 2023 роки.

Оскільки позивачка мотивувала позовні вимоги тим, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» не сплачувало орендну плату за 2022-2023 роки, тому саме відповідач повинен спростувати належними та допустимими доказами її твердження про несплату орендної плати в обумовлений в договорі термін до 01 березня наступного року.

В свою чергу Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» зазначив, що спірна земельна ділянка розташована на території с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади, яке в період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, та в цей період орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Більш того, сільськогосподарське виробництво є сезонним видом господарства. Так, не провівши посівну компанію в 2022 році, орендар фактично залишився без доходу на весь період до збору врожаю після наступної посівної компанії. Таким чином, орендар не допустив порушень умов договору, суб`єктивна сторона яких знаходилась б в сфері його впливу або контролю. У зв`язку з чим, за відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору з заявленої позивачкою підстави. Вказав, що з 11 вересня 2022 року с. Яковенкове є територією можливих бойових дій, що істотно зменшує можливість орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням: проводити посівну компанію, збирати врожай.

Так, статтею 617 ЦК України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.

В зв`язку із запровадження на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов`язань.

Отже, орендар повинен довести факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, або ж виконання договірних зобов`язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов`язань.

Відповідно до частини 1 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).

Згідно з положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини 6 статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Обставини, зазначені у нормі частини 6 статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною 6 статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині 6 статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Верховний Суд у постанові від 12 квітня 2023 року у справі № 910/14244/20 зазначив, що для застосування частини 6 статті 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Тобто, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини. Таким чином, при оцінці судом таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а обов`язком орендаря є доведення належними та допустимими доказами наявність тих обставин, на які він посилається, як на такі, що підтверджують факт неможливості використання ним орендованого майна з незалежних від нього причин.

Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.

У постанові від 20 березня 2024 року у справі № 911/255/23 за позовом про стягнення заборгованості за договором оренди нежитлового приміщення Верховний Суд погодився з висновками судів попередніх інстанцій про те, що відповідач відповідно до положень частини 6 статті 762 ЦК України не мав обов`язку сплачувати орендну плату за відповідний період, враховуючи перебування населеного пункту, де розташований об`єкт оренди, в тимчасовій окупації з 01 березня 2023 року до 01 квітня 2023 року, та неможливість використання об`єкта оренди орендарем.

Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 1364, якою визначено механізм формування єдиного переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією.

Актуальний перелік таких територій затверджений наказом Мінреінтеграції від 22 грудня 2022 року № 309, згідно з якою с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади Харківської області, на території якої розташована спірна земельна ділянка, з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, а наразі належить до територій можливих бойових дій.

Земельна ділянка позивачки, що розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області, у спірний період не використовувалась та не могла використовуватись через обставини, за які Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» не відповідає, а саме перебування під окупацією та загрозу її забруднення вибухонебезпечними предметами.

З огляду на викладене, апеляційний суд доходить висновку, що відповідачем доведено належними, достатніми та допустимими доказами факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, а саме існування форс-мажорних обставин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором обов`язок з виплати позивачці орендної плати за 2022 рік, оскільки с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади, де розташована орендована земельна ділянка, в період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, у зв`язку з чим в цей період орендар був позбавлений можливості використовувати її для отримання доходів та не провів посівну компанію в 2022 році.

За таких обставин колегія суддів вважає обґрунтованими доводи апеляційної скарги щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки.

Отже, колегія суддів дійшла висновку, що за відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, оскільки відповідач був позбавлений можливості користуватись земельною ділянкою у період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору. Таким чином, підстави для задоволення вимоги ОСОБА_1 про розірвання договору оренди землі від 25 вересня 2007 року, з урахуванням додаткової угоди від 10 жовтня 2014 року, відсутні.

Що стосується вимоги про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за договором оренди землі від 25 вересня 2007 року, колегія суддів виходить з наступного.

Відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213, показник нормативної грошової оцінки ріллі, проведеної станом на 01 липня 1995 року (з урахуванням індексації), з 2012 року почав застосовуватися із коефіцієнтом 1,756.

В свою чергу 28 лютого 2017 року набрала чинності постанова Кабінету Міністрів України від 16 листопада 2016 року № 831, якою затверджено нову Методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та не внесено відповідні зміни до Методики № 213. Відповідно до цих змін п. 19-1, яким вводилося в дію використання коефіцієнта 1,756 при розрахунку нормативної грошової оцінки ріллі, було виключено із Методики № 213. А у Методиці № 831 немає згадки про застосування будь-якого коригуючого коефіцієнта до базової нормативної грошової оцінки, проведеної станом на 01 липня 1995 року. Методика № 213 втратила чинність на підставі Постанови Кабінету Міністрів України № 1147 від 03 листопада 2021 року.

Таким чином, починаючи з 01 березня 2017 року коефіцієнт 1,756 до нормативної грошової оцінки ріллі не застосовується, та жодний нормативно-правовий акт не вимагає застосування до нормативної грошової оцінки ріллі, яка проведена станом на 01 липня 1995 року, коефіцієнта 1,756.

У зв`язку з чим врахування ОСОБА_1 в розрахунку заборгованості коефіцієнта 1,756 є необґрунтованим.

Також, колегія суддів враховує, що у постанові Палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16 березня 2020 року у справі № 922/1658/19 зазначено, що нарахування орендної плати за спірний період із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель є безпідставним, оскільки між сторонами не укладено додаткову угоду до договору оренди щодо перерахунку орендної плати з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки землі. Поряд з цим у вказаній постанові Верховний Суд акцентував, що індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати, і обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (абзац 3 статті 21 Закону України «Про оренду землі»).

Нормами статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати.

Водночас, з урахуванням положень статті 21 Закону України «Про оренду землі» та принципу свободи договору, сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі. Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.

Виходячи з наведеного, колегія суддів вважає, що оскільки встановлено порушення Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» умов договору оренди землі щодо сплати орендної плати, а саме за 2022-2023 роки, тому наявні підстави стягнення такої заборгованості, однак за вирахуванням часу, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає, а саме за період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року, та із застосуванням лише індексації нормативно-грошової оцінки землі, без індексації орендної плати.

За умовами договору оренди землі від 25 вересня 2007 року з урахуванням додаткової угоди від 10 жовтня 2014 року, нормативна грошова оцінки земельної ділянки становить 71 862,46 грн, а орендна плата становить 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Розмір орендної плати за 2022 рік, а саме 169 днів, в які орендар мав можливість використовувати земельну ділянку, складається з щорічної орендної плати в розмірі 3127,17 грн, що розрахована наступним чином:

71 862,46 грн (нормативно грошова оцінка земельної ділянки, визначена в п. 4 розділу «Об`єкт оренди» Договору оренди по 2006 р. включно) х 1,028 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2007 р.) х 1,152 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2008 р.) х 1,059 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2009 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2010 р.) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2011 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2012 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2013 р.) х 1,249 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2014 р.) х 1,2 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2015 р.) х1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2016 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2017 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2018 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2019 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2020 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2021 р.) х 5 % (ставка орендної плати за Додатковою угодою) / 365 х 169 (кількість днів в які орендар мав можливість використовувати земельну ділянку) = 3127,17 грн;

За 2023 рік 7429,34 грн, що розрахована наступним чином:

71 862,46 грн (нормативно грошова оцінка земельної ділянки визначена в п. 4 розділу «Об`єкт оренди» Договору оренди по 2006 р. включно) х 1,028 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2007 р.) х 1,152 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2008 р.) х 1,059 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2009 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2010 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2011 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2012 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2013 р.) х 1,249 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2014 р.) х 1,2 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2015 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2016 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2017 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2018 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2019 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2020 р.) х 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2021 р.) х 1,1 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2022 р.) х 5 % (ставка орендної плати за Додатковою угодою) = 7429,34 грн.

Всього до сплати становить 10 556,51 грн, що і підлягає стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 .

Статтею 263 ЦПК України передбачено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріально права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Таким чином, судова колегія вважає, що суд першої інстанції не в повній мірі дослідив обставини справи та наявні у справі докази, не надав їм належну оцінку, не з`ясував належним чином фактичні обставини справи щодо заявлених вимог і того, яка саме правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин, що має суттєве значення для правильного вирішення спору.

За таких обставин рішення суду підлягає скасуванню із частковим задоволенням позовних вимог, у зв`язку з чим апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Такий висновок відповідає висновкам Верховного Суду, викладеним у постанові від 25 червня 2025 року у справі № 610/941/24, провадження № 61-3633 св 25, в аналогічних правовідносинах за участі Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест».

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суді, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування , що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00 § 23, ЄСПЛ від 18 липня 2006 року).

Частиною 1 статті 141 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Відповідно до частини 10 статті 141 ЦПК України при частковому задоволенні позову, у випадку покладення судових витрат на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, суд може зобов`язати сторону, на яку покладено більшу суму судових витрат, сплатити різницю іншій стороні. У такому випадку сторони звільняються від обов`язку сплачувати одна одній іншу частину судових витрат.

Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина 13 статті 141 ЦПК України).

За подачу позову ОСОБА_1 сплачено судовий збір в розмірі 2422,40 грн (а.с. 1 том 1).

Оскільки позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково (в частині майнової вимоги на 36,75 % та відмовлено у задоволенні немайнової вимоги), тому судовий збір за подачу позовної заяви в розмірі 445,12 грн підлягає стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1

15 лютого 2024 року між Адвокатським об`єднанням «УКРАЇНСЬКИЙ ДІМ ПРАВА» і Ключарьовою О.М. укладено договір № 24/24 про надання правової допомоги, і угоду № 1 про встановлення гонорару, відповідно до яких вартість наданих послуг (складання позовної заяви, її подання до суду, участь у судових засіданнях та підготовка інших судових документів під час розгляді справи в суді першої інстанції) становить 8000,00 грн (а.с. 16 зворот -17 зворот том 1).

З квитанцій до платіжних інструкцій про переказ готівки № від 26 лютого 2024 року і № 5 від 27 лютого 2024 року вбачається, що ОСОБА_1 сплатила Адвокатському об`єднанню «УКРАЇНСЬКИЙ ДІМ ПРАВА» грошові кошти у загальній сумі 8000,00 грн за надання правової допомоги за договором №24/24 від 15 лютого 2024 року (а.с. 1 зворот том 1).

Згідно вимог частин 1, 2 статті 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.

Обов`язок доведення не співмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами (частина 6 статті 137 ЦПК України).

Частиною 8 статті 141 ЦПК України визначено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо).

Процесуальний закон визначає критерії визначення та розподілу судових витрат: 1) їх дійсність; 2) необхідність; 3) розумність їх розміру з урахуванням складності справи та фінансового стану учасників справи. Такий висновок міститься у додатковій постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 лютого 2020 року у справі № 755/9215/15-ц (провадження № 14-382цс19).

Апеляційна скарга ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» не містить доводів щодо не співмірності розміру витрат позивача на правничу допомогу. Отже, судові витрати на правничу допомогу покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

З урахуванням часткового задоволення позову, з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 підлягають стягненню судові витрати позивачки на правничу допомогу, понесені в суді першої інстанції, в розмірі 2940,00 грн (8000,00 грн х 36,75%).

За подання апеляційної скарги Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» сплачено судовий збір в розмірі 2906,88 грн (а.с. 164 том 1).

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» задоволено частково (відмовлено позивачці у задоволенні немайнової вимоги та в частині майнової вимоги задоволено скаргу товариства на 63,25 %), тому судовий збір за подачу апеляційної скарги в розмірі 2372,74 грн (2906,88 грн : 2 вимоги = 1453,44 грн. 1453,44 грн х 63,25% + 1453,44 грн = 2372,74 грн) підлягає стягненню з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест».

Шляхом взаємозаліку зазначених сум судового збору з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» підлягає стягненню судовий збір у розмірі 1927,62 грн (2372,74 грн 445,12 грн).

Керуючись ст.ст. 367, 368, п.2 ч.1 ст. 374, ст. 376, ст.ст. 381-384, 389 ЦПК України

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» - задовольнити.

Рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 12 серпня 2024 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди земельної ділянки задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» (юридична адреса: с. Яковенкове, Ізюмський район, Харківська область, вул. Миру, 27, ) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , місце проживання: с. Яковенкове Ізюмського району Харківської області, РНОКПП НОМЕР_1 ) заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 25 вересня 2007 року, з урахуванням додаткової угоди від 10 жовтня 2014 року, зі сплати орендної плати у розмірі 10 556 (десять тисяч п`ятсот п`ятдесят шість) грн 51 коп.

В іншій частині позовних вимог відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , місце проживання: с. Яковенкове Ізюмського району Харківської області, РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» (юридична адреса: с. Яковенкове, Ізюмський район, Харківська область, вул. Миру, 27, ) судовий збір в розмірі 1927 (одна тисяча дев`ятсот двадцять сім) грн 62 коп.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» (юридична адреса: с. Яковенкове, Ізюмський район, Харківська область, вул. Миру, 27, ) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , місце проживання: с. Яковенкове Ізюмського району Харківської області, РНОКПП НОМЕР_1 ) витрати на правничу допомогу, понесені в суді першої інстанції, в розмірі 2940 (дві тисячі дев`ятсот сорок) грн 00 коп.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст постанови складено 07 липня 2025 року.

Головуючий Ю.М. Мальований

Судді Н.П. Пилипчук

В.Б. Яцина