ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 липня 2025 року

м. Київ

справа № 755/15540/23

провадження № 61-3906св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Синельникова Є. В. (суддя-доповідач),

суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Шиповича В. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк Золтан Золтанович, товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи», товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Оболонь Інвест Плюс»,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційні скарги товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Оболонь Інвест Плюс» та товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» на рішення Дніпровського районного суду міста Києва у складі судді Марфіної Н. В. від 29 листопада 2024 року та постанову Київського апеляційного суду у складі колегії суддів: Невідомої Т. О., Верланова С. М., Нежури В. А.,від 06 березня 2025 року, і ухвалив таку постанову.

Зміст позовної заяви та її обґрунтування

1. У жовтні 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка З. З., ТОВ «Кредитні ініціативи», ТОВ «Фінансова компанія «Оболонь Інвест Плюс» про визнання рішення протиправним, скасування запису про державну реєстрацію, витребування майна, визнання дій протиправними та зобов`язання вчинити дії.

2. На обґрунтування позовних вимог ОСОБА_1 зазначив, що він

27 листопада 2007 року набув право власності на квартиру АДРЕСА_1 на підставі договору дарування. 23 жовтня 2014 року право власності на квартиру за ним було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У вказаній квартирі він має зареєстроване місце проживання.

3. Вказував, що 06 травня 2008 року між ним та Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком був укладений договір про іпотечний борг № 832. З метою забезпечення виконання умов вказаного договору 06 травня 2008 року він уклав з банком іпотечний договір № 277, предметом якого виступає квартира АДРЕСА_1 . Рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 19 серпня 2014 року у справі № 755/29470/13-ц було відмовлено у задоволенні зустрічного позову

ТОВ «Кредитні ініціативи» до нього та поручителя про стягнення заборгованості. Рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 05 листопада 2014 року у справі № 755/20702/14-ц, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду міста Києва від 25 березня 2015 року, визнано таким, що не підлягає виконанню, виконавчий напис нотаріуса № 757 від 06 травня 2014 року про звернення стягнення на вказану вище квартиру.

4. Разом з тим, 28 вересня 2023 року він та його родина не змогли потрапити до квартири, оскільки в ній перебували представники ТОВ «Кредитні ініціативи». У зв`язку з цим він викликав наряд поліції за фактом проникнення до житла та заволодіння майном. У цей же день йому стало відомо, що 23 листопада 2021 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк З. З. прийняв рішення № 61774919 про державну реєстрацію права власності на квартиру за ТОВ «Кредитні ініціативи».

5. Позивач вказував, що не отримував вимоги про порушення зобов`язання, тому іпотекодержатель не набув права на звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом реєстрації права власності. Мало місце порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. Посилаючись на умови іпотечного договору, викладені у пункті 8.3, позивач зазначав, що не укладав та не підписував будь-яких змін і доповнень до договору та не надавав своєї згоди на зміну іпотекодержателя на ТОВ «Кредитні ініціативи», відповідно товариство не є іпотекодержателем за іпотечним договором. У рішенні Дніпровського районного суду міста Києва від 19 серпня 2014 року у справі № 755/29470/13-ц зазначено, що відсутні підстави для дострокового розірвання договору про іпотечний кредит та дострокове стягнення всієї суми кредиту, жодного розрахунку по здійсненим ОСОБА_1 платежам (які суми, коли і куди були зараховані, враховуючи сплату значно більших сум; оплату в період, що не був визначений графіком погашення кредиту) представником ТОВ «Кредитні ініціативи» до справи не було надано. ТОВ «Кредитні ініціативи» незаконно набуло право власності на квартиру і діяло недобросовісно. ТОВ «Кредитні ініціативи» позбавило його права користування квартирою. Позивач вважає, що не має заборгованості перед ТОВ «Кредитні ініціативи», а дії товариства є протиправними та недобросовісними, тому квартиру слід витребувати від ТОВ «Кредитні ініціативи» та зобов`язати звільнити квартиру.

6. З урахуванням викладеного, позивач просив позов задовольнити, визнати протиправним рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка З. З. та скасувати запис про проведення державної реєстрації права власності № 61774919 від 23 листопада 2021 року; витребувати на його користь квартиру АДРЕСА_1 з володіння ТОВ «Кредитні ініціативи», а також визнати дії ТОВ «Кредитні ініціативи» протиправними та зобов`язати звільнити квартиру.

Основний зміст та мотиви рішення суду першої інстанції

7. Рішенням Дніпровського районного суду міста Києва від 29 листопада 2024 року позов ОСОБА_1 задоволено частково. Скасовано рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка З. З. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 61774919 від 23 листопада 2021 року щодо реєстрації за ТОВ «Кредитні ініціативи» права власності на квартиру АДРЕСА_1 . В іншій частині позову відмовлено. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

8. Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що іпотекодержатель не дотримався порядку надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, тому не набув права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання і у нотаріуса були наявні підстави для відмови в проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за ТОВ «Кредитні ініціативи». Вимоги пункту 61 Постанови Кабінету Міністрів України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» № 1127 від 25 грудня 2015 року при здійсненні реєстрації права власності на спірну квартиру за іпотекодержателем не дотримано, адже за наявними в матеріалах справи доказами вимога про усунення порушення та звернення стягнення на майно направлялась лише одна, хоча за умови повернення кореспонденції з відміткою поштового відділення «за закінченням терміну зберігання», аналогічна вимога повинна була бути надіслана вдруге, не менше ніж через один місяць.

9. Також суд зазначив, що, не дивячись на те, що копія вимоги містить зазначення «повторно», у матеріалах справи відсутні дані про направлення будь-якої другої вимоги позивачу щодо усунення порушень кредитного договору, відтак, при поданні приватному нотаріусу доказів про направлення та повернення відправнику без вручення лише однієї вимоги, державний реєстратор мав відмовити у проведенні державної реєстрації права власності на нерухоме майно за іпотекодержателем.

Основний зміст та мотиви рішення суду апеляційної інстанції

10. Постановою Київського апеляційного суду від 06 березня 2025 року апеляційну скаргу ТОВ «Кредитні ініціативи» залишено без задоволення. Рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 29 листопада 2024 року залишено без змін.

11. Постанова апеляційного суду мотивована тим, що суд першої інстанції дійшов правильного та обґрунтованого висновку про часткове задоволення позовних вимог, оскільки при здійсненні реєстрації права власності на спірну квартиру за іпотекодержателем не було дотримано вимоги чинного законодавства, адже вимога про усунення порушення та звернення стягнення на майно направлялась лише один раз, хоча за умови повернення кореспонденції з відміткою поштового відділення «за закінченням терміну зберігання», аналогічна вимога мала бути надіслала вдруге не менше ніж через один місяць.

12. Документи, що підтверджують направлення повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, іпотекодержатель (банк) має подати державному реєстратору на етапі реєстрації права власності. Тобто, якщо ці документи не були подані державному реєстратору або були подані з порушеннями, це є підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки. Відповідач мав довести, що направив вимогу боржнику двічі ще на етапі подачі документів державному реєстратору, чого відповідачем дотримано не було.

Узагальнені доводи касаційної скарги

13. 18 квітня 2025 року ТОВ «Фінансова компанія «Оболонь Інвест Плюс», від імені якого діє директор Будьоний А. С., через підсистему «Електронний суд» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 29 листопада 2024 року та постанову Київського апеляційного суду від 06 березня 2025 року, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

14. Підставами касаційного оскарження судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій заявник зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування норми права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 25 червня 2019 року у справі № 924/1473/15, від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17, у постановах Верховного Суду від 02 лютого 2022 року у справі № 554/4715/20, від 24 жовтня 2024 року у справі № 752/8103/13-ц (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України). Також зазначає, що суди не дослідили зібрані у справі докази та не надали їм належної правової оцінки (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).

15. Касаційна скарга обґрунтована посиланням на те, що для правильного вирішення справи, у разі наявності у суду можливості самостійно перевірити ту чи іншу інформацію, яка є у вільному доступі, суд не позбавлений можливості її оглянути чи перевірити для ухвалення правильного рішення. Товариство вказує, що суду надано на законодавчому рівні можливість перевіряти інформацію, яка наявна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

16. Зазначає, що апеляційний суд не був позбавлений можливості самостійно перевірити реєстраційну справу щодо об`єкту нерухомого майна та перевірити доводи сторін про подання відповідних вимог державному реєстратору для проведення реєстраційної дії.

17. 07 травня 2025 року ТОВ «Кредитні ініціативи» через підсистему «Електронний суд» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Дніпровського районного суду міста Києва

від 29 листопада 2024 року та постанову Київського апеляційного суду

від 06 березня 2025 року, справу передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

18. Підставами касаційного оскарження судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій заявник зазначає порушення норм процесуального права, вказавши, що судові рішення оскаржуються з підстав, передбачених пунктом 3 частини третьої статті 411 ЦПК України, а саме: суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи. Товариство зазначає, що судом першої інстанції не були досліджені докази, а саме рекомендовані повідомлення про поштове відправлення вимог з вимогою про усунення порушень основного зобов`язання ОСОБА_1 у червні 2020 року та у жовтні 2020 року та не надано їм оцінки. Також зазначає, що зазначені докази надавалися до суду апеляційної інстанції з клопотанням про долучення доказів від 27 лютого 2025 року, однак також залишилися поза увагою (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).

19. Касаційна скарга обґрунтована посиланням на те, що суди належним чином не оцінили наявні у матеріалах справи докази направлення вимог про усунення порушення основного зобов`язання. Саме відсутність доказів направлення вимог про усунення порушення основного зобов`язання слугувало єдиною підставою для задоволення позовних вимог. Суд першої інстанції рекомендовані повідомлення про поштові відправлення не досліджував та не надав їм належної оцінки. Вказані докази були надані окремо суду апеляційної інстанції з клопотанням про їх долучення до матеріалів справи, але залишилися поза увагою суду апеляційної інстанції.

20. Заявник зазначає, що факт направлення вимог про усунення порушення основного зобов`язання ОСОБА_1 двічі у червні 2020 року та у жовтні 2020 року є тим аргументом, який є безумовною підставою для відмови у позові.

21. Згідно з доводами касаційної скарги, товариство надало належні документи державному реєстратору на стадії реєстрації права власності, які скановані реєстратором та завантаженні до реєстраційної справи об`єкту нерухомого майна. Висновок судів про те, що надання таких доказів вже у суді не виправляє помилку, допущену при реєстрації, не відповідає дійсності, оскільки помилки при реєстрації допущено не було. Усі необхідні документи були надані державному реєстратору.

22. 30 червня 2025 року ТОВ «Кредитні ініціативи» через підсистему «Електронний суд» подано клопотання про виклик учасників справи у судове засідання для надання пояснення.

23. Разом з тим, відповідно до частини першої статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу. Необхідності виклику сторін для надання пояснень колегія суддів не знаходить, отже клопотання

ТОВ «Кредитні ініціативи» до задоволення не підлягає.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

24. Ухвалами Верховного Суду від 21 травня 2025 року відкрито касаційне провадження у справі № 755/15540/23.

25. Ухвалою Верховного Суду від 25 червня 2025 року справу призначено до судового розгляду колегією з п`яти суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.

Доводи особи, яка подала відзиви на касаційні скарги

26. У поданому відзиві на касаційну скаргу ТОВ «Фінансова компанія «Оболонь Інвест Плюс» представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2. посилається на те, що касаційне провадження підлягає закриттю, оскільки товариство

з 29 листопада 2024 року перебуває у стадії ліквідації та уповноважена особа не підписувала касаційну скаргу. Окрім зазначеного, заявник у касаційній скарзі посилається на висновки Верховного Суду, які не є подібними, тобто не релевантні до спірних правовідносин.

27. Відповідно до доводів відзиву, судами було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникли при кваліфікації спірних правовідносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують обґрунтованих та правильних висновків судів попередніх інстанцій. Відповідачі на власний розсуд, скориставшись своїми процесуальними правами, у встановлений судом строк до суду першої інстанції доказів не надали, встановити додатковий строк для подання доказів не просили.

28. У поданому відзиві на касаційну скаргу ТОВ «Кредитні ініціативи» представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 посилається на те, що скаржник не подав до суду першої інстанції рекомендовані повідомлення про поштове відправлення вимог про усунення перешкод з виконання основного зобов`язання за червень та жовтень 2020 року. На вимогу суду ТОВ «Кредитні ініціативи» не було надано запитуваних доказів, які мають суттєве значення для її вирішення, а саме пакет документів, який був наданий приватному нотаріусу для звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку. У матеріалах справи відсутні докази виконання скаржником пункту 61 Порядку № 1127. В апеляційного суду не було підстав для дослідження нових доказів, які не були подані до суду першої інстанції.

29. Позивач звертає увагу на те, що у разі ініціювання судового процесу, відповідач повинен надати суду саме докази подання письмових вимог державному реєстратору, а не подавати такі докази лише до суду.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

30. ОСОБА_1 на підставі договору дарування від 07 листопада 2007 року набув право власності на квартиру АДРЕСА_1 .

31. 06 червня 2008 року між ОСОБА_1 та Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком (закрите акціонерне товариство) був укладений договір про іпотечний борг № 832.

32. З метою забезпечення виконання умов вказаного договору про іпотечний борг, 06 травня 2008 року між позивачем та Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком був укладений іпотечний договір, предметом якого є квартира АДРЕСА_1 .

33. За умовами зазначеного іпотечного договору сторони погодили наступні умови:

33.1 (п. 2.1.8) у разі, коли в момент настання терміну виконання іпотекодавцем будь-якого зобов`язання, що випливає з кредитного договору, вказане зобов`язання іпотекодавцем виконане не буде, а також у разі виникнення інших підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачених цим договором, іпотекодержатель отримує право звернути стягнення на предмет іпотеки, реалізувати його в порядку, встановленому розділом 5 цього договору;

33.2 (п. 3.1.7) іпотекодержатель має право здійснювати відступлення прав за цим договором без попереднього отримання на це згоди іпотекодавця в порядку, передбаченому законом;

33.3 (п. 3.1.9) іпотекодержатель має право задовольняти свої вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому законом та розділом 5 цього договору;

33.4 (п. 5.1) іпотекодержатель набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізацію у наступних випадках:

- якщо в момент настання строку виконання іпотекодавцем зобов`язань за кредитним договором вони не будуть виконані в повному обсязі, зокрема: при повному або частковому неповерненні у встановлені відповідно до кредитного договору строки суми кредиту; та/або при несплаті або частковій несплаті у передбачені кредитним договором строки сум процентів, комісійних, та/або при несплаті або частковій несплаті і строк сум неустойки (пені, штрафу), що передбачені кредитним договором;

- незалежно від настання терміну виконання іпотекодавцем будь-яких зобов`язань за кредитним договором - при виникненні підстав, вказаних у пунктах 3.1.5, 3.1.6, 3.1.8 цього договору;

33.5 (п. 5.2) звернення стягнення на предмет іпотеки може здійснюватися на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно цього договору в добровільному (позасудовому) порядку;

33.6 (п. 5.3) задоволення вимог іпотекодержателя за кредитним договором шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки може бути вчинене в позасудовому порядку, зокрема, наступним чином: передачі іпотекодавцем у власність іпотекодержателю предмета іпотеки в рахунок виконання іпотекодавцем основного зобов`язання за кредитним договором у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». Підписанням цього договору іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя після спливу 40-денного строку з моменту надіслання на адресу іпотекодаця письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вказаної вимоги. Ціною придбання іпотекодержателем у власність предмета іпотеки є вартість предмета іпотеки, що визначена на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. В цьому випадку цей іпотечний договір буде виступати правовстановлювальним документом та правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки і іпотекодавець зобов`язується протягом 3-х банківських днів з моменту отримання зазначеного попередження передати всю технічну та іншу документацію відносно предмета іпотеки іпотекодежателю.

34. Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 19 листопада 2021 року за ТОВ «Кредитні ініціативи» зареєстроване право власності на квартиру АДРЕСА_1 згідно з рішенням державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка З. З. від 23 листопада 2021 року № 61774919 на підставі договору іпотеки від 06 травня 2008 року, серія та номер 277.

35. ТОВ «Кредитні ініціативи» направило повідомлення № 7548 від 23 жовтня 2020 року на дві адреси позивача ( АДРЕСА_2 та АДРЕСА_3 ), у якому повідомляло про наявність боргу за кредитним договором у розмірі 1 935 064,20 грн станом на 26 травня 2020 року та необхідність усунення порушення. Товариство попереджало ОСОБА_1 про те, що у разі невиконання вимоги протягом 30-денного строку ТОВ «Кредитні ініціативи» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статті 37 Закону України «Про іпотеку».

Позиція Верховного Суду

36. Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла таких висновків.

37. Відповідно до пунктів 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

38. Згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

39. Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

40. Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України, за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

41. У частині першій статті 1048 ЦК України передбачено, що позикодавець має право на одержання від позичальника процентів від суми позики, якщо інше не встановлено договором або законом. Розмір і порядок одержання процентів встановлюються договором. У разі відсутності іншої домовленості сторін проценти виплачуються щомісяця до дня повернення позики.

42. Згідно з частиною другою статті 1050 ЦК України, якщо договором встановлений обов`язок позичальника повернути позику частинами (з розстроченням), то в разі прострочення повернення чергової частини позикодавець має право вимагати дострокового повернення частини позики, що залишилася, та сплати процентів, належних йому.

43. За змістом статей 610, 612 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання. Боржник вважається таким, що прострочив виконання, якщо він не виконав його у строк, передбачений умовами договору або встановлений законом. У разі порушення боржником строків сплати чергових платежів, передбачених договором, відповідно до частини другої статті 1050 ЦК України кредитор протягом усього часу - до встановленого договором строку закінчення виконання останнього зобов`язання вправі заявити в суді вимоги про дострокове повернення тієї частини позики (разом з нарахованими процентами).

44. Отже, у випадку настання строку виконання зобов`язання за кредитним договором, у тому числі і випадку, передбаченому частиною другою статті 1050 ЦК України, позичальник повинен повернути кредитору позику у повному обсязі та нараховані на час повернення проценти.

45. Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком (частина перша статті 546 ЦК України).

46. Згідно з частиною першою статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

47. Закон України «Про іпотеку» є спеціальним законом щодо врегулювання правовідносин з приводу іпотечного майна.

48. Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» (тут і надалі в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

49. Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

50. Відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

51. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

52. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

53. Згідно з частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

54. Подібні положення закріплені у Законі України «Про іпотеку» в редакції, чинній на момент звернення стягнення на предмет іпотеки (19 листопада 2021 року).

55. Тобто законодавством і на момент укладення іпотечного договору, і на момент звернення стягнення на предмет іпотеки був передбачений спосіб задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і шляхом позасудового (добровільного) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

56. Такі ж правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20), від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження

№ 14-81цс22) та у постановах Верховного Суду від 09 червня 2021 року

у справі № 750/10129/18 (провадження № 61-4971св20), від 30 липня 2024 року

у справі № 754/17295/20 (провадження № 61-1565св24), від 19 червня 2024 року у справі № 761/14019/19 (провадження № 61-4790св24), 09 квітня 2025 року

у справі № 522/1506/22 (провадження № 61-4012св24).

57. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом договору іпотеки, є не лише окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, але й відповідне застереження в іпотечному договорі.

58. Згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, тобто станом на 19 листопада 2021 року) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

59. У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

60. Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, обтяжень речових прав на передане в іпотеку майно, у тому числі внесення після державної реєстрації іпотеки іпотекодавця до Єдиного реєстру боржників, не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

61. Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

62. У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі

№ 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що у разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем у загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. Метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

63. У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку. Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також необхідно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

64. Основною засадою (принципом) цивільного судочинства є, зокрема, змагальність сторін та диспозитивність (пункт 4 та 5 частини третьої статті 2 ЦПК України).

65. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом (частина друга статті 12 ЦПК України).

66. Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частини перша, третя статті 13 ЦПК України).

67. Згідно з частинами першою-четвертою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

68. Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

69. Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позовних вимог, суд першої інстанції, з висновком якого погодився й суд апеляційної інстанції, встановивши фактичні обставини справи, які мають суттєве значення для її правильного вирішення, обґрунтовано виходив з того, що іпотекодержатель не довів дотримання ним вимог пункту 61 Порядку № 1127, яким врегульовано порядок державної реєстрації речових прав, а саме не надав доказів повторного направлення (не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць) вимоги про усунення порушення, у зв`язку з чим дійшов правомірного висновку про скасування реєстрації через недотримання процедури звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на спірну квартиру.

70. Доводи касаційних скарг містять доводи про те, що у матеріалах справи містяться достатні й достовірні докази направлення вимог про усунення основного зобов`язання ОСОБА_1 двічі: у червні 2020 року та у жовтні 2020 року, а судом першої інстанції рекомендовані повідомлення про відправлення і вручення поштових відправлень не досліджувалися та їм не було надано належної оцінки.

71. Разом з тим, судами встановлено, що на дві адреси позивача ( АДРЕСА_2 та АДРЕСА_3 ) ТОВ «Кредитні ініціативи» направило повідомлення № 7548 від 23 жовтня 2020 року, у якому повідомляло про наявність боргу за кредитним договором у розмірі

1 935 064,20 грн станом на 26 травня 2020 року та про необхідність усунення порушення. Товариство попереджало ОСОБА_1 про те, що у разі невиконання вимоги протягом тридцяти денного строку ТОВ «Кредитні ініціативи» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку передбаченому статті 37 Закону України «Про іпотеку».

72. Суди попередніх інстанцій, задовольняючи частково позовні вимоги, серед іншого, виходили з того, що стягувачем не було надано доказів належного виконання пункту 61 Порядку № 1127, а саме надання державному реєстратору (приватному нотаріусу) доказів надсилання іпотекодавцю двох вимог про необхідність виконання порушеного зобов`язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання надісланих вимог.

73. Вказаних доказів не було надано відповідачами до суду першої інстанції, зокрема на виконання ухвали суду першої інстанції від 19 лютого 2024 року.

74. Надана до суду першої інстанції копія вимоги та докази її направлення іпотекодавцю містить зазначення «повторно», однак до суду першої інстанції іпотекодержателем не було надано доказів направлення будь-якої іншої вимоги, яка передувала направленій у жовтні 2020 року вимоги щодо усунення порушень кредитного договору.

75. У пункті 9.2.9 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 (провадження № 14-183цс23) зазначено, що докази отримання іпотекодавцем повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки банк мав подати саме державному реєстратору на виконання правил пункту 61 Порядку № 1127, а не безпосередньо до суду під час розгляду цієї справи, оскільки у межах цієї справи вирішується питання дотримання державним реєстратором процедури проведення реєстрації права власності на нерухоме майно. Недотримання цієї процедури є підставою для скасування державної реєстрації.

76. Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, апеляційний суд, з врахуванням вказаної позиції, правильно зауважив, що іпотекодержатель не надав достовірних доказів направлення двічі іпотекодавцю повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки саме державному реєстратору на виконання правил пункту 61 Порядку № 1127, а надання таких доказів вже в суді під час розгляду справи не виправляє помилку, допущену під час реєстрації.

77. Апеляційним судом обґрунтовано не взято до увагинадані ТОВ «Кредитні ініціативи» докази на стадії апеляційного розгляду справи, оскільки відповідач не був позбавлений можливості подати до суду першої інстанції такі докази, які датовані 2020 роком. Окрім зазначеного, апеляційний суд зауважив, що відповідач має довести в суді не тільки те, що направив вимогу боржнику двічі, а він мав підтвердити це державному реєстратору на етапі подачі документів, чого відповідачем дотримано не було.

78. Доводи касаційних скарг значною мірою зводяться до переоцінки доказів у справі. Водночас, встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палата Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц).

79. Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів касаційних скарг по суті спору та їх відображення в оскаржених рішенні суду першої інстанції та постанові апеляційного суду (з урахуванням доводів касаційних скарг, які стали підставою для відкриття касаційного провадження), питання вмотивованості висновків судів першої та апеляційної інстанцій, Верховний Суд виходить з того, що у справі, яка розглядається, судами сторонам спору надано мотивовану відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних правовідносин, а доводи, викладені у касаційних скаргах, не спростовують обґрунтованих висновків судів попередніх інстанцій.

80. Колегія суддів, надаючи оцінку судовим рішенням на предмет їх законності у межах доводів касаційних скарг, погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанції. За встановлених у цій справі обставин суди правильно застосували норми матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, та дійшли цілком обґрунтованих висновків про відмову у задоволенні позовних вимог.

81. Висновки судів попередніх інстанцій не суперечать висновкам Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду, на які заявники послалися в обґрунтування доводів кожної касаційної скарги.

82. Верховний Суд неодноразово зауважував, що зважаючи на різноманітність правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, враховуючи фактичні обставини, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності і необхідності застосування правових висновків Верховного Суду в кожній конкретній справі (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 лютого 2022 року у справі

№ 201/16373/16-ц, від 08 серпня 2023 року у справі № 910/8115/19 (910/13492/21)).

83. Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

84. З урахуванням доводів касаційних скарг, які стали підставою для відкриття касаційного провадження у справі, меж касаційного перегляду справи, визначених статтею 400 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для скасування рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції.

Керуючись статтями 402, 403, 409, 410, 415, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційні скарги товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Оболонь Інвест Плюс» та товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» залишити без задоволення.

2. Рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 29 листопада

2024 року та постанову Київського апеляційного суду від 06 березня 2025 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Є. В. Синельников

Судді: О. В. Білоконь

О. М. Осіян

Н. Ю. Сакара

В. В. Шипович