1. У червні 2022 році ОСОБА_1 звернулася з позовом до Фермерського господарства «Щиглика Валентина Володимировича» (далі - ФГ «Щиглика В. В.»), в якому просила:
2. Теплицький районний суд Вінницької області рішенням від 21 травня
2024 року в задоволенні позову ОСОБА_1 відмовив.
4. 12 вересня 2024 року ФГ «Щиглика В. В.» подало касаційну скаргу на постанову суду апеляційної інстанції, в якій просить оскаржену постанову апеляційного суду скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.
5. Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду ухвалою від 17 січня 2025 року передав справу № 144/1440/22 на розгляд Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду.
6. Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду ухвалив 02 червня 2025 року постанову, якою постанову Вінницького апеляційного суду від 13 серпня 2024 року скасував, а рішення Теплицького районного суду Вінницької області про відмову у позові у зв`язку з обранням позивачем неналежного способу захисту залишив в силі.
7. Не можу погодитися з висновками Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду про те, що єдиним належним способом захисту прав орендодавця, який вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача.
8. У цій справі позивачка просила усунути їй перешкоди у користуванні та розпорядженні земельними ділянками шляхом зобов`язання ФГ «Щиглика В. В.» повернути земельні ділянки. Суди попередніх інстанцій встановили, що договори оренди земельних ділянок позивачка не підписувала, що свідчить про відсутність її волевиявлення, як власника земельних ділянок, на передачу їх в оренду відповідачу.
9. Висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 29 листопада 2023 року у справі № 513/879/19 (провадження № 14-49цс22), про те, що належним способом захисту прав орендодавця, який у цих спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди, не можна вважати повністю релевантними до справи, що знаходилась на розгляді Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду, оскільки у справі № 513/879/19 було заявлено лише позовну вимогу про визнання протиправним і скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки. Вимогу про усунення перешкод власнику у користуванні та розпорядженні земельними ділянками заявлено не було. Велика Палата Верховного Суду у вказаній справі зазначила, що саме судове рішення про визнання відсутнім права оренди земельної ділянки є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача.
10. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22 березня 2023 року у справі № 154/3029/14-ц зазначила, що правові висновки Верховного Суду не мають універсального характеру для всіх без винятку справ. З огляду на різноманітність суспільних правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, з урахуванням фактичних обставин, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності та необхідності застосування правових висновків Великої Палати Верховного Суду в кожній конкретній справі.
11. Відповідно до частини першої статті 391 Цивільного кодексу України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
12. Положення статті 391 ЦК України підлягають застосуванню лише в тих випадках, коли між сторонами не існує договірних відносин і майно перебуває у користуванні відповідача не на підставі укладеного з позивачем договору (пункт 6.2.13 постанови Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 05 липня 2019 року у справі № 916/1684/18).
13. Згідно із частиною другою статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
14. Відповідно до статті 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки - це будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.
16. Разом з тим, саме суд надає юридичну кваліфікацію відносинам сторін спору виходячи з фактів, встановлених під час розгляду справи, та має визначити, яку юридичну норму слід застосувати для вирішення спору (близькі за змістом висновки Велика Палата Верховного Суду сформулювала у постановах від 15 червня 2021 року у справі № 904/5726/19 (пункти 6.56-6.58), від 28 вересня 2022 року у справі № 483/448/20 (провадження № 14-206цс21, пункт 9.58)).
17. Велика Палата Верховного Суду наголошувала, що судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечувати відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Судове рішення щодо правових наслідків недійсного правочину, в якому суд у мотивувальній частині робить висновки щодо дійсності чи нікчемності правочину, відповідає зазначеному принципу (пункт 33.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 496/3134/19, пункт 193 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 квітня 2025 року у справі № 924/971/23).
18. Слід звернути увагу, що у справі № 696/1693/15-ц, в якій були заявлені вимоги про зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку у зв`язку з неукладенням договору оренди землі, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року вирішила, що відповідач володіє спірною земельною ділянкою за відсутності вчиненого правочину, тому позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, а саме належить витребувати спірну земельну ділянку у відповідача на користь позивача.
19. У постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення позову власника про повернення земельної ділянки у зв`язку з необґрунтованістю позовних вимог, а не у зв`язку з обранням неналежного способу захисту права.
20. Велика Палата Верховного Суду у пункті 7.27 постанови від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц, з урахуванням пункту 71 постанови від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц, зазначила, що зайняття земельних ділянок, зокрема фактичним користувачем, треба розглядати як таке, що не є пов`язаним з позбавленням власника його володіння цими ділянками. Тож у цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивач, як власник земельних ділянок вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема шляхом заявлення вимоги про повернення таких ділянок. Більше того, негаторний позов можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця відповідних земельних ділянок.
21. У пунктах 7.34, 7.35 вказаної постанови Велика Палата Верховного Суду також вказала, що правочин, який не вчинено (договір, який не укладено) не підлягає визнанню недійсним. У такому випадку власник земельної ділянки вправі захищати своє порушене право на користування земельною ділянкою, спростовуючи факт укладення ним договору оренди земельної ділянки у мотивах негаторного позову та виходячи з дійсного змісту правовідносин, які склалися у зв`язку із фактичним використанням земельної ділянки.
22. У пункті 200 постанови від 27 листопада 2024 року у справі № 204/8017/17 Велика Палата Верховного Суду підкреслила, що виникнення права на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом, зокрема за неукладеним правочином.
23. У пункті 192 постанови від 16 квітня 2025 року у справі № 924/971/23 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що якщо сторона правочину вважає його нікчемним, то така сторона за загальним правилом може звернутися до суду не з вимогою про визнання нікчемного правочину недійсним, а за застосуванням наслідків виконання недійсного правочину (наприклад, з вимогою про повернення одержаного на виконання такого правочину), обґрунтовуючи свої вимоги нікчемністю правочину. Якщо ж інша сторона звернулася до суду з вимогою про виконання зобов`язання з правочину в натурі, то відповідач вправі не звертатись з вимогою про визнання нікчемного правочину недійсним (зустрічною чи окремою), а заперечувати проти позову, посилаючись на нікчемність правочину. Суд повинен розглянути такі вимоги i заперечення й вирішити cпip по суті; якщо суд дійде висновку про нікчемність правочину, то зазначає про це у мотивувальній частині судового рішення як обґрунтування свого висновку по суті спору, який відображається у резолютивній частині судового рішення.
24. Виходячи з наведеного, сторона договору оренди землі (власник) вправі вимагати усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, повернення земельної ділянки, посилаючись на неукладення договору оренди, а суд має розглянути таку вимогу по суті і у випадку встановлення, що договір оренди не був підписаний обома сторонами, тобто є неукладеним, зазначити про це у мотивувальній частині судового рішення.
25. Також слід зазначити, що виходячи зі змісту абзаців другого, третього частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди є підставою для внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
26. Підсумовуючи, вважаю, що право власника земельної ділянки може бути захищено судом у передбачений законом спосіб, зокрема усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання відповідача, який самовільно, за відсутності укладеного договору оренди землі, зайняв земельну ділянку, повернути земельну ділянку її власнику.
Суддя Є. В. Синельников