П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

28 травня 2025 року м. Київ

Справа №363/5396/21

Апеляційне провадження №22-ц/824/6196/2025

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: судді-доповідача: Соколової В.В.

суддів: Желепи О.В., Невідомої Т.О.

за участю секретаря Цюрпіти Д.О.

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Акціонерного товариства «Універсал Банк» на рішення Вишгородського районного суду Київської області, ухваленого під головуванням судді Свєтушкіної Д.А. 22 листопада 2024 року в м. Вишгород, повний тест рішення складений 13 грудня 2024, у справі за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Універсал Банк», третя особа: ОСОБА_2 про витребування майна та скасування рішення про державну реєстрацію права власності,

В С Т А Н О В И В

В грудні 2021 року позивач звернувся до суду із вищевказаним позовом, в якому просив:

- витребувати від Публічного акціонерного товариства «Універсал Банк» на користь ОСОБА_1 садовий будинок площею 686,8 кв.м., з надвірними будівлями: будинок охорони, плавальний басейн, місцеві очисні споруди, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 ; земельну ділянку площею 0,6855 га, кадастровий номер: :33:038:0156, що розташована за адресою: Київська область, Вишгородський район, Хотянівська сільська рада, садове товариство «Олена»;

- скасувати рішення державного реєстратора філії Комунального підприємства Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Київській області Колодій Олега Валентиновича (номер запису про право власності 29437541) від 13 грудня 2018 року про державну реєстрацію права власності на садовий будинок, площею 686,8 кв.м., з надвірними будівлями: будинок охорони, плавальний басейн, місцеві очисні споруди, що знаходиться за адресою: Київська область, Вишгородський р-н, Хотянівська сільська рада, садове товариство «Олена» за ПАТ «Універсал банк»;

- скасувати рішення державного реєстратора філії Комунального підприємства Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Київській області Колодій Олега Валентиновича (номер запису про право власності 29437500) від 13 грудня 2018 року про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку площею 0,6855 га, кадастровий номер: :33:038:0156, що розташована за адресою: Київська обл., Вишгородський р-н., Хотянівська сільська рада, садове товариство «Олена» за ПАТ «Універсал Банк».

Позовні вимоги мотивовані тим, що 02 листопада 2007 року між ВАТ «Банк Універсальний» та ТОВ «Мегатек Інвест» був укладений кредитний договір №28/07. З метою забезпечення виконання зобов'язань за зазначеним кредитним договором між ВАТ «Банк Універсальний» та ОСОБА_2 було укладено договір іпотеки від 02 листопада 2007 року, предметом якого є садовий будинок, 2007 року побудови, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , земельна ділянка загальною площею 0,6855 га, кадастровий номер: :33:038:0156, розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

24 грудня 2012 року ОСОБА_2 уклав з ОСОБА_3 договір купівлі-продажу зазначеного предмету іпотеки, а саме: садового будинку та земельної ділянки площею 0,6855 га, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

05 червня 2013 року ОСОБА_3 уклав з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу зазначеного предмету іпотеки, а саме: садового будинку та земельної ділянки площею 0,6855 га, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

В травні 2016 року ПАТ «Універсал Банк» звернулось до Вишгородського районного суду Київської області з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки - садовий будинок та земельну ділянку площею 0,6855 га, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 - шляхом визнання права власності за ПАТ «Універсал Банк».

Апеляційний суд Київської області 18 квітня 2017 року у справі №363/1986/16-ц відмовив ПАТ «Універсал Банк» у задоволенні позовних вимог. Верховний суд постановою від 18 липня 2018 року у справі №363/1986/16-ц залишив без змін рішення Апеляційного суду Київської області від 18 квітня 2017 року.

29 листопада 2018 року позивач звернувся зі скаргою на незаконні дії державних реєстраторів КП «Путрівське» Синчука А.М. та ОСОБА_4 , що відбулись 30 жовтня 2018 pоку до Міністерства юстиції України та просив скасувати усі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 30 жовтня 2018 року. Міністерство юстиції України наказом від 12 грудня 2018 року №3892/5 «Про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень», частково задовольнило скаргу ОСОБА_1 від 29 листопада 2018 року та скасувало рішення державних реєстраторів КП «Путрівське» Синчука А.М. та Коломійця О.Г. про державну реєстрацію прав та обтяжень за №43765682, №43769237, №43772526, №43765683, №43769187, №43772527 у повному обсязі та повернуло запис про право власності на вищезазначене нерухоме майно за ОСОБА_1 ..

Однак відповідач звернувся до іншого реєстратора та 13 грудня 2018 року шляхом позасудового врегулювання, на підставі умов договору іпотеки від 02 листопада 2007 pоку, звернув стягнення на зазначений вище предмет іпотеки, а саме: садовий будинок та земельну ділянку, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 та прийняв у власність дане нерухоме майно - предмет іпотеки. Також зазначено, що згідно офіційної інформації з довідок від 08 грудня 2020 року № 235939963, № 235936905 про відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна зазначено про обтяження: номери запису про обтяження: 21928147 від 14 квітня 2017 року та 35203988 від 18 листопада 2016 року: вид обтяження: арешт нерухомого майна; обтяжувач: Шевченківський районний суд м. Києва: зміст обтяження: накласти арешт та заборонити відчужувати, розпоряджатися або змінювати майно: предмет обтяження: садовий будинок, площею 686,8 кв.м., будинок охорони, плавальний басейн, місцеві очисні споруди та земельну ділянку загальною площею 0,6855 га, кадастровий номер: :33:038:0156, що розташована за адресою: Київська область, Вишгородський р-н, Хотянівська сільська рада, садове товариство «Олена» з Довідки від 08 грудня 2020 року № 235936905 підстава для державної реєстрацій: Ухвала суду, серія та номер: 761/37040/16-к, виданий 25.10.2016, видавник: Шевченківський районний суд м. Києва.

Позивач звертає увагу на те, що станом на 13 грудня 2018 року позивач не отримував від відповідача повідомлення (письмову вимогу), яке передбачене умовами договору іпотеки та ст. 35 Закону України «Про іпотеку». Крім того відповідачем було проігноровано вимоги ст. 37 Закону України «Про іпотеку» в частині визначення ринкової вартості предмету іпотеки, що позбавляє іпотекодержателя законних прав на набуття права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

Приймаючи до уваги вищезазначені фактичні обставини, а також те що зазначене нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, вибуло із власності позивача поза його волею, останній вважав, що відповідач набув право власності на нерухоме майно позивача, а саме садовий будинок з надвірними будівлями та земельну ділянку площею 0,6855 га за адресою: АДРЕСА_1 з незаконних підстав, а тому вимушений звернутись до суду з вказаним позовом.

Рішенням Вишгородського районного суду Київської області від 22 листопада 2024 року позовні вимоги ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Універсал Банк», третя особа: ОСОБА_2 про витребування майна та скасування рішення про державну реєстрацію права власності - задоволено.

Витребувано від Акціонерного товариства «Універсал Банк» садовий будинок площею 686,8 кв.м., з надвірними будівлями: будинок охорони, плавальний басейн, місцеві очисні споруди, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 та земельну ділянку площею 0,6855 га, кадастровий номер: :33:038:0156, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Скасовано рішення державного реєстратора філії Комунального підприємства Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Київській області Колодія Олега Валентиновича (номер запису про право власності 29437541) від 13 грудня 2018 року про державну реєстрацію права власності на садовий будинок, площею 686,8 кв.м., з надвірними будівлями: будинок охорони, плавальний басейн, місцеві очисні споруди, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 за Публічним акціонерним товариством «Універсал Банк».

Скасовано рішення державного реєстратора філії Комунального підприємства Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Київській області Колодія Олега Валентиновича (номер запису про право власності 29437500) від 13 грудня 2018 року про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку площею 0,6855 га, кадастровий номер: :33:038:0156, що розташована за адресою: Київська область, Вишгородський район, Хотянівська сільська рада, садове товариство «Олена» за Публічним акціонерним товариством «Універсал Банк».

Рішення суду мотивоване тим, що АТ «Універсал Банк» не було представлено реєстратору всі необхідні документи для проведення державної реєстрації права власності на предмети іпотеки за іпотекодержателем, а саме доказів проведення оцінки нерухомого майна, що довело факт порушення проведення державної реєстрації права власності на предмети іпотеки за іпотекодержателем.

Не погодився із вищезазначеним судовим рішенням відповідач, представником подано апеляційну скаргу, в якій зазначається про незаконність рішення, як такого, що ухвалене з порушенням норм матеріального права та за неповного з`ясування обставини, що мають значення для справи. Вказує на те, що проведення державної реєстрації в грудні 2018 року не суперечило сталій на той час судовій практиці Верховного Суду, зокрема і Великої Палати Верховного Суду, наближеної за часом до дати державної реєстрації речових прав, а положення Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і Порядок №1127 не допускали множинного тлумачення в частині переліку документів, що подаються державному реєстратору.

Вказує, що у разі наявності спору щодо вартості предметів іпотеки, яка мала бути врахована в рахунок погашення боргу, то такий спір має вирішуватись окремо і не впливати на процес реалізації іпотекодержателем прав і свобод відповідно до умов договору іпотеки під час набуття права власності на майно, що передане для забезпечення зобов'язань.

На підставі викладеного, просить скасувати рішення суду першої інстанції і ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

В судовому засіданні представник позивача - адвокат Герасименко С.В. заперечував проти доводів апеляційної скарги, вважає рішення суду першої інстанції законним і обґрунтованим, просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився. Відповідач повідомлений про час та місце розгляду справи належним чином, що підтверджується звітом про доставку вихідної кореспонденції Київського апеляційного суду, сформованого автоматично засобами АСЕД «Апеляція» /т.3 а.с.114/.

27 та 28 травня 2025 року від представника відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, мотивоване зайнятістю в іншому судовому розгляді. Враховуючи, що з матеріалів справи вбачається участь не одного представника відповідача, колегія суддів не вбачала підстав визначених відповідачем для відкладення розгляду поважними, а тому вказане клопотання, ухвалою суду занесеною до протоколу судового засідання, залишено без задоволення.

Третя особа: ОСОБА_2 в судове засідання також не з`явився, повідомлений про час та місце розгляду справи в порядку визначеному процесуальним законом, проте судова кореспонденція була повернута поштовим відділенням з відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою».

В порядку визначеному п.3 ч.8 ст.128 ЦПК України днем вручення судової повістки є день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати судову повістку чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, повідомленою цією особою суду.

А тому, керуючись положеннями ст.ст. 223,372 ЦПК України, колегія суддів вважала за можливе розглянути справу за відсутності відповідача та третьої особи.

Заслухавши доповідь судді, пояснення учасників судового розгляду, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого рішення, колегія суддів апеляційного суду виходить з такого.

З постанови Верховного Суду від 18 липня 2018 року у справі № 363/1986/16 вбачається, що судом було встановлено, що 02 листопада 2007 року між ВАТ «Банк Універсальний», правонаступником якого є ПАТ «Універсал Банк» та ТОВ «Мегатек Інвест», в особі директора ОСОБА_2 було укладено кредитний договір № 28/07, згідно умов якого банк надав кредит у формі кредитної лінії в іноземній валюті у сумі ліміту кредитної лінії у розмірі 3841087,37 доларів США зі сплатою відсотків у розмірі 9% річних за кредитом у доларах США, строком до 05 листопада 2008 року.

05 листопада 2007 року між ВАТ «Банк Універсальний» та ТОВ «Мегатек Інвест» в особі директора ОСОБА_2 було укладено додаткову угоду № 1 до кредитного договору № 28/07 від 02 листопада 2007 року, відповідно до якої банк надав кредитні кошти у формі траншу у сумі 1 647 200 швейцарських франків, а позичальник зобов'язався повернути кредитні кошти зі сплатою відсотків у розмірі 8,5% річних строком до 05 листопада 2008 року.

07 грудня 2007 року між ВАТ «Банк Універсальний» та ТОВ «Мегатек Інвест» в особі директора ОСОБА_2 було укладено додаткову угоду № 2 до кредитного договору № 28/07 від 02 листопада 2007 року, відповідно до якої сторони домовились про збільшення ліміту по кредиту до 4100000 швейцарських франків та розміру процентної ставки.

У той же день між сторонами укладено додаткову угоду №3 до кредитного договору № 28/07 від 02 листопада 2007 року, відповідно до якої банк надав позичальнику кредитні кошти у формі траншу у сумі 2452800 швейцарських франків, а позичальник зобов`язався повернути кредитні кошти зі сплатою відсотків у розмірі 8,5 % річних строком до 05 листопада 2008 року.

24 грудня 2008 року між ВАТ «Банк Універсальний» та ТОВ «Мегатек Інвест», в особі директора ОСОБА_2 було укладено додаткову угоду № 5 до кредитного договору № 28/07 від 02 листопада 2007 року, відповідно до якої банк надав позичальнику кредит у формі кредитної лінії в іноземній валюті у сумі 3841087,37 доларів США, що еквівалентно 29922070,61 грн зі сплатою відсотків у розмірі 9% річних за кредитом у доларах США строком до 02 листопада 2010 року.

У той же день між ВАТ «Банк Універсальний» та ТОВ «Мегатек Інвест» в особі директора ОСОБА_2 було укладено додаткову угоду № 6 до кредитного договору №28/07 від 02 листопада 2007 року, відповідно до якої банк надав позичальнику кредит у формі кредитної лінії в іноземній валюті у сумі 3841087,37 доларів США, що еквівалентно 29922070,61 грн зі сплатою відсотків у розмірі 9 % річних за кредитом у доларах США строком до 24 грудня 2009 року.

31 березня 2010 року між ПАТ «Універсал Банк» та ТОВ «Мегатек Інвест» в особі директора ОСОБА_2 було укладено додаткову угоду № 7 до кредитного договору №28/07 від 02 листопада 2007 року, відповідно до якої позичальник підтверджує свої зобов'язання за договором та наявність заборгованості за кредитним договором у сумі 4082856, 93 доларів США та зобов`язується повернути у повному обсязі отриманий транш до 30 вересня 2010 року.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між ВАТ «Банк Універсальний» та ОСОБА_2 було укладено договір іпотеки від 02 листопада 2007 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Прокопенко Л.В. та зареєстрований в реєстрі за № 2081, предметом якого є садовий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та земельна ділянка площею 0,6855 га, кадастровий номер :33:038:1056, з цільовим призначенням - для ведення садівництва, яка розташована за адресою: Київська обл., Вишгородський р-н., Хотянівська сільська рада, с/т «Олена».

Відповідно до пункту 6.8 договору іпотеки, укладеного 02 листопада 2007 року між ВАТ «Банк Універсальний» та ОСОБА_2 , іпотека за цим договором зберігає силу у випадку, коли у встановленому законом порядку відбувається переведення іпотекодавцем боргу за договором, що обумовлюють основне зобов`язання на іншу особу або змінюється власник предмета іпотеки з інших підстав /т.1 а.с.5-7, 33-37,185-190/.

29 грудня 2008 року та між ВАТ «Універсал Банк» та ОСОБА_2 укладено договір про внесення змін та доповнень до договору іпотеки від 02 листопада 2007 року /т.1 а.с.8,38/.

Крім того, 31 березня 2010 року між ПАТ «Універсал Банк» та ОСОБА_2 був укладений договір про внесення змін та доповнень до договору іпотеки від 02 листопада 2007 року /т.1 а.с.191-192/.

Того ж дня між ПАТ «Універсал Банк» та ОСОБА_2 укладено договір про розірвання договору про внесення змін та доповнень від 29 грудня 2008 року /т.1 а.с.193/.

Також у постанові Верховного Суду від 18 липня 2018 року у справі №363/1986/16 установлено, що рішенням Вишгородського районного суду Київської області від 10 квітня 2015 року у справі № 363/635/15-ц позов ПАТ «Універсал Банк» до ОСОБА_2 було задоволено та звернуто стягнення на предмет іпотеки, який є предметом спору у справі №363/1986/16-ц шляхом продажу на прилюдних торах у межах процедури виконавчого провадження. Ця обставина також була встановлена Верховним Судом у постанові від 18 липня 2018 року у справі № 363/1986/16.

24 грудня 2012 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 були укладені договори купівлі-продажу садового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та земельної ділянки площею 0,6855 га, кадастровий номер :33:038:1056 з цільовим призначенням для ведення садівництва, яка розташована за адресою: Київська обл., Вишгородський р-н., Хотянівська сільська рада, СТ «Олена». Ця обставина також була встановлена Верховним Судом у постанові від 18 липня 2018 року у справі № 363/1986/16.

05 червня 2013 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 були укладені договори купівлі-продажу садового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та земельної ділянки площею 0,6855 га, кадастровий номер :33:038:1056 з цільовим призначенням для ведення садівництва, яка розташована за адресою: Київська обл., Вишгородський р-н., Хотянівська сільська рада, СТ «Олена» /т.1 а.с.9,10/.

Згідно витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №4415922 та № 4420842 від 05 червня 2013 року, на підставі договорів купівлі - продажу від 05 червня 2013 року, посвідчених приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Голуб Л.А. та зареєстрованих в реєстрі за № 1092, № 1097 за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на садовий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та земельну ділянку площею 0,6855 га, кадастровий номер :33:038:1056, для індивідуального садівництва, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 /т.1 а.с.11,12/.

Наказом Міністерства юстиції України № 3892/5 від 12 грудня 2018 року була задоволена скарга адвоката Мазура О.Л. в інтересах ОСОБА_1 від 29 листопада 2018 року та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 30 жовтня 2018 року №№ 43765682, 43769237, 43772526, прийняті державним реєстратором КП «Путрівське». З висновку комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації від 10 грудня 2018 року вбачається, що суб`єктами оскарження при розгляді заяв та прийнятті оскаржуваних рішень всупереч законодавству у сфері державної реєстрації прав, а саме ст.ст. 3,10,18,24,27 Закону, п.п.12,57 Порядку № 1127, Закону про іпотеку не перевірено документи на наявність підстав для відмови у державній реєстрації прав, оскільки з доданого до заяв Договору іпотеки, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна не можливо встановити факт набуття іпотеки та обтяження за Договором іпотеки, оскільки записи про іпотеку та про обтяження №№ 5963716, 5963532, які внесені у вказаних реєстрах до 2013 року на підставі договору іпотеки - вилучені. Також суб`єктами оскарження при розгляді заяв та прийнятті оскаржуваних рішень всупереч законодавству у сфері державної реєстрації прав, а саме ст.ст. 3,10,18,24,27 Закону, п.п.12,57 Порядку № 1127, Закону про іпотеку не перевірено документи на наявність підстав для відмови у державній реєстрації прав, оскільки станом на час прийняття оскаржуваних рішень стосовно об`єктів зареєстровані обтяження (арешт) за № 15552928, 1555343, 21928147. Крім того з доданих до заяв документів, зокрема, вимоги від 20 серпня 2018 року №1099-ЮД, адресованої скаржнику з відміткою про повернення за закінченням встановленого терміну зберігання; вимоги від 02 листопада 2007 року, адресовані ТОВ «Мегатек Інвест» та ОСОБА_2 з квитанціями та описами вкладень. Не можливо встановити факт завершення 30-денного строку з дня отримання вказаних вимог скаржником, боржником та іпотекодавцем за договором іпотеки /т.1 а.с.22,210-223/.

За Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №235939963 від 08 грудня 2020 року, 13 грудня 2018 року 19:25:25 державним реєстратором філія КП Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Київській області Колодієм О.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 44602449 від 13.12.2018, на підставі якого право власності на садовий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано за ПАТ «Універсал Банк».

Також, із указаної інформаційної довідки убачається, що підставою для державної реєстрації 13 грудня 2018 року за АТ «Універсал Банк» права власності на зазначений будинок були, зокрема, наступні документи: договір про внесення змін та доповнень, серія та номер: 3195, виданий 31.03.2010, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Прокопенко Л.В.; договір про внесення змін та доповнень, серія та номер: 5969, виданий 29.12.2008, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Прокопенко Л.В.; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та помер: 750, виданий 28.08.2018, видавник ПАТ «Універсал Банк»; вимога, серія та номер: 1099-ЮД, виданий 20.08.2018, видавник ПАТ «Універсал Банк»; договір іпотеки, серія та номер: 2081, виданий 02.11.2007, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Прокопенко Л.В. /т.1 а.с.13-17/.

За Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №235936905 від 08 грудня 2020 року, 13 грудня 2018 року 18:45:00 державним реєстратором філія КП Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Київській області Колодієм О.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 44602370 від 13.12.2018, на підставі якого право власності на земельну ділянку кадастровий номер №:33:038:0156 у Садовому товаристві «Олена» Хотянівської сільської ради Вишгородського району Київської області, зареєстровано за ПАТ «Універсал Банк».

Також, із указаної інформаційної довідки убачається, що підставою для державної реєстрації 13 грудня 2018 року за АТ «Універсал Банк» права власності на зазначену земельну ділянку були, зокрема, наступні документи: договір про внесення змін та доповнень, серія та номер: 5969, виданий 29.12.2008, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Прокопенко Л.В.; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та помер: 750, виданий 28.08.2018, видавник ПАТ «Універсал Банк»; договір про внесення змін та доповнень, серія та номер: 3195, виданий 31.03.2010, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Прокопенко Л.В.; вимога, серія та номер: 1099-ЮД, виданий 20.08.2018, видавник ПАТ «Універсал Банк»; договір іпотеки, серія та номер: 2081, виданий 02.11.2007, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Прокопенко Л.В. /т.1 а.с.18-21/.

Матеріали справи містять копію реєстраційної справи, з якої вбачається, що для вчинення оспорюваних реєстраційних дій ПАТ «Універсал Банк» були надані документи: копія договору іпотеки від 02 листопада 2007 року, договір про внесення змін та доповнень до договору іпотеки від 29 грудня 2008 року, договір про внесення змін та доповнень до договору іпотеки від 31 березня 2009 року, вимога про усунення порушення від 20 серпня 2018 року адресована ОСОБА_1 /т.2 а.с.98-110/.

З листа Вишгородської районної військової адміністрації від 03 червня 2024 року вбачається, що паперова та електронна форми інформації про «рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер: 750, виданий 28.8.2018, видавник АТ «Універсал Банк» щодо реєстрації 13 грудня 2018 року, державним реєстратором Комунального підприємства Кумівецької сільської ради «ВЕКТОР», у Київській області, предмета іпотеки, а саме: садового будинку (номер запису: :33:038:1056), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 за АТ «Універсал Банк» на данням копії рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер: 750, виданий 28.8.2018, видавник АТ «Універсал Банк» або повідомлення про причини відсутності вказаного документу у Вишгородській районній військовій адміністрації відсутні /т.2 а.с.208-209/.

Стороною відповідача була надана копія вимоги про усунення порушень від 20 серпня 2018 року адресованої ОСОБА_1 разом з даними про направлення її засобами поштового зв`язку /т.2 а.с.226-232/.

Наказом Міністерства юстиції України №1750/7 від 06 липня 2020 року відмовлено у задоволені скарги ОСОБА_1 від 04 лютого 2020 року. З висновку колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів юстиції від 29 квітня 2020 року вбачається, що підставою для відмови став пропуск скаржником встановленого законодавством строку для звернення зі скаргою /т.1 а.с.138-140/.

Згідно з консультаційним висновком №1168-1/21-1, складеним ФОП ОСОБА_5 20 травня 2021 року ринкова вартість садового будинку за адресою: АДРЕСА_1 становить 662100 доларів США /т.1 а.с.49-84/.

Згідно з консультаційним висновком №1168-1/21-1, складеним ФОП ОСОБА_5 20 травня 2021 року ринкова вартість земельної ділянки площею 0,6855 га, кадастровий номер :33:038:1056, з цільовим призначенням - для ведення садівництва, яка розташована за адресою: Київська обл., Вишгородський р-н., Хотянівська сільська рада, с/т «Олена» становить 70610 доларів США /т.1 а.с.85-102/.

Спірні правовідносини є комплексними та регулюються нормами ЦК України, Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності (частина перша статті 546 ЦК України).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості. Подільний об`єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку лише у випадках, визначених законом (частина перша статті 575 ЦК України).

Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, зокрема у Законі України «Про іпотеку».

Відповідно до п.2 ч.1 ст.1 Закону України «Про іпотеку», в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин, іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (ст. 12 Закону України «Про іпотеку»).

Відповідно до ч.1 та ч.2 ст.33 Закону України «Про іпотеку», у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

У відповідності до ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно з ст.36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Згідно зі змісту ст.37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

У відповідності до ч.2 ст.9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов`язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав; приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, про відмову в державній реєстрації, про її зупинення, внесення змін до Державного реєстру прав.

Згідно з ч.1 та ч.4 ст.15 цього Закону державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться в такому порядку: прийняття і перевірка документів, що подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень, реєстрація заяви; встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень; прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відмову в ній або зупинення державної реєстрації. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Згідно з вимогами ч.3 ст.17 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» документи, що встановлюють виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно та їх обтяжень і подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

За змістом ч.ч.2,4 ст.18 цього Закону перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Згідно з пунктом 57 Порядку № 1127 (тут і далі - в редакції, чинній на момент реєстрації права власності майна за іпотекодержателем) для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Відповідно до правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 18 лютого 2018 року у справі №127/8068/16-ц, згода іпотекодавця на передачу належного йому нерухомого майна в іпотеку не є беззастережною та не свідчить про волевиявлення іпотекодавця на вибуття майна з його володіння, а залежить від ряду умов, насамперед від виконання умов кредитного договору, договору іпотеки та приписів статей 17, 33, 35, 36, 37 Закону України «Про іпотеку».

За змістом правових висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 23 січня 2019 року у справі №306/1224/16-ц та від 19 травня 2020 року у справі №644/3116/18, набуття права власності на предмет іпотеки та державна реєстрація цього права повинна проводитися на підставі договору іпотеки, з дотриманням його умов та з дотриманням положень статей 35 та 37 Закону України «Про іпотеку». Порушення іпотекодержателем та/або державним реєстратором положень статей 35 та 37 Закону України «Про іпотеку» є окремими підставами для визнання державної реєстрації прав на предмети іпотеки за іпоткодержателем такою, що здійснена з порушенням закону, та є окремими підставами для скасування такої реєстрації.

У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.

У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13 березня 2024 року у справі №201/15228/17 вказала на те, що у пункті 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

З огляду на викладене, Порядок № 1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.

Втім, виходячи із принципу lex superior, «у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу», хоч Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у частині третій статті 37 Закону № 898-IV, що має вищу юридичну силу.

Зокрема, частиною третьою статті 37 Закону № 898-IV визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.

Велика Палата Верховного Суду вважала за необхідне зазначити, що підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

Верховний Суд у постановах від 26 червня 2024 року у справі № 362/3828/20 та від 14 серпня 2024 року у справі № 204/1146/22 посилаючись на позицію Великої Палати Верховного Суду викладену у постанові від 13 березня 2024 року у справі №201/15228/17, зробив висновок про незаконність державної реєстрації за відсутності відомостей у реєстраційній справі про вартість предмета іпотеки, що визначена на момент такого набуття.

З наведених обставин справи вбачається, що в ході її розгляду знайшли підтвердження обставини наявності кредитних правовідносин між ВАТ «Банк Універсальний», правонаступником якого є ПАТ «Універсал Банк» та ТОВ «Мегатек Інвест», що виникли на підставі кредитного договору № 28/07 від 02 листопада 2007 року. Разом з тим матеріали справи не містять даних первинного обліку щодо обсягу виконаних чи не виконаних зобов`язань за вказаним договором на час розгляду цієї справи.

В порядку забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 02 листопада 2007 року між ВАТ «Банк Універсальний» та ОСОБА_2 був укладений договір іпотеки, за яким ОСОБА_2 передав в іпотеку належне йому на праві власності нерухоме майно, а саме садовий будинок та земельну ділянку, на якій він розташований. Умовами цього договору передбачено, що іпотека за цим договором зберігає силу у випадку, коли у встановленому законом порядку відбувається переведення іпотекодавцем боргу за договором, що обумовлюють основне зобов`язання на іншу особу або змінюється власник предмета іпотеки з інших підстав.

Позивач набув право власності на спірний садовий будинок та земельну ділянку, на якій він розташований на підставі договорів купівлі-продажу від 05 червня 2013 року.

13 грудня 2018 року державним реєстратором філія КП Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Київській області Колодієм О.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав, на підставі якого право власності на садовий будинок та земельну ділянку, на якій він розташований від позивача перейшло до ПАТ «Універсал Банк».

Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.

У реєстраційній справі щодо реєстрації права власності на спірне майно за відповідачем відсутні документи, що підтверджують проведення банком оцінки предметів іпотеки, що має передувати здійсненню державної реєстрації прав на спірне нерухоме майно. Не зазначена така оцінка і в Інформаційних довідках з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №235936905 та № №235939963, в переліку документів, які стали підставою для державної реєстрації іпотечного майна за відповідачем 13 грудня 2018 року.

Таким чином слід погодитись з висновком суду першої інстанції про те, що жодних доказів що для реєстрації іпотечного майна за відповідачем 13 грудня 2018 року реєстратору банком було надано оцінку предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності на момент набуття права власності відповідачем суду не надано, що у свою чергу свідчить про порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки та є підставою для скасування проведеної державної реєстрації та витребування цього майна.

Доводи апеляційної скарги відповідача про те, що проведення державної реєстрації в грудні 2018 року не суперечило вимогам чинного законодавства та сталій на той час судовій практиці, апеляційний суд вважає безпідставними, оскільки Великою Палатою Верховного Суду здійснюється вирішення виключної правової проблеми для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики. Великою Палатою Верховного Суду здійснюється роз`яснення щодо застосування норм чинного законодавства у відповідних правовідносин. А тому сформовані Великою Палатою Верховного Суду правові позиції щодо застосування норм чинного законодавства, що регулюють спірні правовідносини підлягають до застосування і до правовідносин, що виникли до здійснення такого роз`яснення, за умови чинності редакції норм законодавства, застосування яких було роз`яснено.

Також не можуть бути прийняті до уваги суду посилання відповідача на те, що у разі наявності спору щодо вартості предметів іпотеки, яка мала бути врахована в рахунок погашення боргу, то такий спір має вирішуватись окремо і не впливати на процес реалізації іпотекодержателем прав, оскільки відсутність оцінки предмету іпотеки вказує на порушення прав іпотекодавця, який у даному випадку, є відмінним від боржника у зобов`язанні, і він має право на захист свого порушеного права у визначений ним спосіб.

Таким чином, доводи апеляційної скарги відповідача не спростовують висновків суду першої інстанції і не впливають на його правильність, а тому не можуть бути підставою для скасування або зміни рішення суду першої інстанції.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів апеляційного суду приходить до висновку, що суд першої інстанції повно та всебічно з`ясував обставини справи, дав їм належну правову оцінку, застосував релевантну практику Верховного Суду щодо вказаних правовідносин. А тому рішення суду відповідає вимогам чинного законодавства, наданим доказам, обставинам справи, і підстав для його скасування з мотивів, викладених відповідачем в апеляційній скарзі, колегія суддів апеляційного суду не вбачає.

Виходячи з положень ст. 141 ЦПК України відсутні підстави для компенсації судових витрат понесених сторонами на стадії апеляційного розгляду справи.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381- 384 ЦПК України, суд апеляційної інстанції

П О С Т А Н О В И В

Апеляційну скаргу Акціонерного товариства «Універсал Банк» - залишити без задоволення.

Рішення Вишгородського районного суду Київської області від 22 листопада 2024 року - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 (тридцяти) днів з дня складення повного судового рішення.

Суддя-доповідач: В.В. Соколова

Судді: О.В. Желепа

Т.О. Невідома

Повний текст постанови складений 20 червня 2025 року