Провадження № 2/201/625/2025
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 червня 2025 року м. Дніпро

Соборний районний суд міста Дніпра в складі:

головуючого - судді Куць О.О.,

за участю секретаря судового засідання Сідельника Є.В.,

представника відповідача ОСОБА_1 - адвоката Горобець Ю.В.,

представника третьої особи ОСОБА_2 - адвоката Трофименка В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в залі суду цивільну справу за позовом Дніпровської міської ради до ОСОБА_1 , треті особи: ОСОБА_2 , приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Тетерєва Марина Михайлівна, Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради про витребування майна з чужого незаконного володіння,-

ВСТАНОВИВ:

Дніпровська міська рада звернулась до суду з позовом до ОСОБА_1 , треті особи: ОСОБА_2 , приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Тетерєва М. М., Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Позовна заява мотивована тим, що рішенням Жовтневого районного суду міста Дніпропетровська від 18 січня 2022 року усунуто ОСОБА_3 від права на спадкування після смерті ОСОБА_4 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 . Визнано за ОСОБА_2 право власності на квартиру, загальною площею 58,3 кв. м., житловою площею 28,9 кв. м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , у порядку спадкування за заповітом після смерті ОСОБА_4 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 .

На підставі вказаного рішення суду 27 липня 2022 року державним реєстратором прав на нерухоме майно державним нотаріусом Четвертої дніпропетровської державної нотаріальної контори Циганко О.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо вищевказаного нерухомого майна за ОСОБА_2 та, відповідно, до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно за останньою були внесені відомості щодо державної реєстрації права власності на спірну квартиру.

У подальшому, 07 вересня 2022 року, між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 .

Однак, за наслідками розгляду апеляційної скарги Дніпровської міської ради, постановою Дніпровського апеляційного суду від 20 лютого 2024 року рішення Жовтневого районного суду м. Дніпропетровська від 18 січня 2022 року було скасовано та у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 відмовлено.

Скасовуючи рішення від 18 січня 2022 року суд апеляційної інстанції виходив з того, що спадкодавець ОСОБА_4 не була власником спірної квартири, отже вона не могла входити до складу спадкової маси.

Листом від 24 серпня 2023 року вих. № 8664 КП «ДМБТІ» повідомило Дніпровську міську раду, що станом на 31 грудня 2012 року державна реєстрація права власності на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 не проводилась.

Відповідно листа КП «ДМБТІ» від цієї ж дати балансоутримувачем багатоквартирного житлового будинку за вищевказаною адресою є місцева рада на підставі рішення виконавчого комітету Дніпропетровської міської ради № 438 від 24 квітня 1990 року, про що видано реєстраційне посвідчення від 08 червня 1992 року та зроблено запис в реєстрову книгу № 20 за реєстровим № 864.

Міська рада вказувала, що відповідач ОСОБА_1 є недобросовісним набувачем спірного майна, оскільки він не вчинив дій щодо з`ясування підстав швидкого відчуження квартири та зниженої її вартості.

Враховуючи вищенаведене та те, що станом на теперішній час власником квартири АДРЕСА_2 є ОСОБА_1 , у позивача виникла необхідність у вирішенні у судовому порядку питання щодо витребування майна з чужого незаконного володіння, а саме вказаної квартири, оскільки спірне нерухоме майно вибуло з володіння власника територіальної громади м. Дніпра в особі Дніпровської міської ради поза її волею.

З наведених підстав Дніпровська міська рада просила витребувати від ОСОБА_1 на користь Дніпровської міської територіальної громади в особі Дніпровської міської ради нерухоме майно, а саме: квартиру, загальною площею 58,3 кв.м., житловою площею 28,9 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 020), а судові витрати - покласти на позивача (т.1, а.с. 1-18).

Ухвалою судді Жовтневого районного суду м. Дніпропетровська Федоріщева С.С. від 27 вересня 2024 року відкрито провадження у даній цивільній справі (т.1, а.с. 82).

28 жовтня 2024 року представником ОСОБА_1 - адвокатом Горобець Ю.В. через систему «Електронний суд» направлено відзив на позовну заяву, в якому зазначено, що Дніпровська міська рада є лише балансоутримувачем, а не власником будинку АДРЕСА_3 , відтак не наділена правом звернення до суду із віндикаційним позовом та не може заявляти вимоги про витребування майна, яке вибуло із володіння поза її волею.

Відповідач ОСОБА_1 є добросовісним набувачем квартири, що підтверджується наступним.

Так ОСОБА_1 з метою купівлі квартири у місті Дніпрі звернувся до ріелтора, яким було запропоновано квартиру АДРЕСА_2 . У подальшому, 07.09.2022 року, між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 . Пунктом 1.3 Договору було визначено, що нерухоме майно, яке відчужується належить продавцю ( ОСОБА_2 ) на праві особистої приватної власності на підставі рішення Жовтневого районного суду м. Дніпропетровська по справі № 201/11316/21 від 18 січня 2022 року. Право власності ОСОБА_2 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 27.07.2022 року, державним нотаріусом Четвертої дніпровської державної нотаріальної контори Циганко О.В., номер запис про право власності 47463850, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, виданим 29 липня 2022 року за індексом № 306178638.

Нотаріусом за допомогою електронних Державних реєстрів було перевірено факт відсутності заборони та обтяжень нерухомого майна квартири, про що зазначено в п.1.5 Договору купівлі-продажу.

Згідно з пунктом 2.2. Договору загальна вартість квартири згідно Звіту про незалежну оцінку майна, наданого суб`єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_5 (сертифікат суб`єкта оціночної діяльності № 422/22, виданий ФДМУ 17.08.2022 року), становила 1 110 090,00грн. У зв`язку із зазначеним купівля-продаж квартири здійснювався за 1 110090,00грн., що підтверджено пунктом 2.1 Договору.

Таким чином, право власності ОСОБА_1 на спірну квартиру було набуто за оплатним правочином (договором купівлі-продажу). На момент укладення договору купівлі-продажу спірної квартири між відповідачем і ОСОБА_2 . Державний реєстр речових прав на нерухоме майно не містив відомостей про право комунальної власності територіальної громади на це майно. Жодних обтяжень, зареєстрованих у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, не було, оскільки у протилежному випадку нотаріус би не посвідчив цей договір. Право власності на спірну квартиру в установленому порядку було зареєстроване за ОСОБА_2 . Вказане свідчить про те, що ОСОБА_1 , проявляючи обачність, об`єктивно не міг виявити належність майна до комунальної власності. Таким чином, укладаючи правочин, ОСОБА_1 правомірно покладався на відомості, наявні у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, і підстав не довіряти цим відомостям у відповідача не було. Отже, будь-які сумніви у належності продавцю ( ОСОБА_2 ) спірної квартири, чи відсутності правомочності або повноважень відчужувати продавцю цю квартиру, чи наявність будь-яких заборон, арештів чи інших обтяжень цієї квартири у покупця ОСОБА_1 були відсутні. Вказане свідчить про те, що ОСОБА_1 є добросовісним набувачем спірного нерухомого майна, придбав квартиру за відплатним договором вартістю 1 110 090,00грн. Вартість квартири була обумовлена відсутністю ремонту та знаходилась на останньому поверсі будинку. ОСОБА_1 замінив старі вікна на металопластикові, також було здійснено невеликий косметичний ремонт квартири. Здійснювати подальший капітальний ремонт (замінювати електропроводку, заміна труб і т.д.) відповідач планував після завершення війни. Також, відповідач щомісяця сплачує комунальні платежі, заборгованості немає. Зазначене вище свідчить про те, що відповідач поніс значні матеріальні затрати для приведення цього житла у задовільний для проживання стан. Окрім того, ОСОБА_1 іншого власного житла у м. Дніпрі, крім спірної квартири, немає. Таким чином, відповідач вважає, що укладення відплатного договору купівлі-продажу, реальні розрахунки між покупцем та продавцем за цим договором, відсутність будь-яких обмежень чи обтяжень на спірну квартиру в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на день укладення договору, вкладення власних коштів покупця па поліпшення придбаного майна, витрачання коштів на будівництво, тощо, свідчить про те, що покупець ОСОБА_6 є добросовісним набувачем.

Витребування судом у ОСОБА_1 спірної квартири матиме для останнього як на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар, оскільки він втратить майно і сам буде змушений шукати способи компенсації своїх втрат.

30 жовтня 2024 року до суду надійшла заява Дніпровської міської ради про відвід головуючого - судді Федоріщева С.С. (т.1, а.с. 215-219).

Ухвалою Жовтневого районного суду міста Дніпропетровська від 30 жовтня 2024 року заявлений представником позивача відвід головуючому у даній справі визнано необґрунтованим, суддею Федоріщевим С.С. заявлено самовідвід та вказана справа згідно протоколу автоматизованого розподілу передана судді Куць О.О. (т.1, а.с. 215-228).

Ухвалою судді Жовтневого районного суду міста Дніпропетровська Куць О.О. від 04 листопада 2024 року прийнято до свого провадження дану цивільну справу та призначено підготовче судове засідання (т.1, а.с.232-233).

Ухвалою від 02 грудня 2024 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті (т.2, а.с. 8).

23 січня 2025 року третьою особою ОСОБА_2 подані письмові пояснення, в яких зазначено, що залишаючи без змін постанову Дніпровського апеляційного суду від 20 лютого 2024 року, якою скасовано рішення суду від 18 січня 2022 року, на підставі якого вона набула право власності на спірну квартиру, Верховний Суд зазначив, що у матеріалах справи, яка переглядається, наявна ксерокопія заяви ОСОБА_4 (спадкодавець) від 30 квітня 2021 року, яка адресована Департаменту житлового господарства Дніпровської міської ради, про передачу їй у приватну власність спірної квартири (а. с. 29). Між тим, позивач не заявляла вимог про визнання в порядку спадкування права на завершення приватизації, відтак при зверненні до суду нею був обраний неправильний спосіб захисту цивільних прав, що призвело до неправильного вирішення справи.

Вказувала, що ОСОБА_1 є добросовісним набувачем спірної квартири, яка була нею продана після набрання законної сили рішенням Жовтневого районного суду міста Дніпропетровська від 18 січня 2022 року, тобто на час її відчуження вона була законним її власником.

Просила суд у задоволенні позовних вимог Дніпровської міської ради відмовити (т.2, а.с. 53-56).

У судовому засіданні представник позивача Михайлюк Т.О. позовні вимоги підтримала, просила їх задовольнити з підстав, викладених у позовній заяві. Текст судових дебатів був викладений письмово (т.2, а.с. 149-153).

Представник відповідача ОСОБА_1 адвокат Горобець Ю.В. просила відмовити у задоволенні позовних вимог Дніпровської міської ради, посилаючись на їх необґрунтованість, вказуючи, що ОСОБА_1 є добросовісним набувачем спірного нерухомого майна.

Представник третьої особи ОСОБА_2 - адвокат Трофименко В.В. просив відмовити у задоволенні позовних вимог Дніпровської міської ради, посилаючись на їх безпідставність.

Приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Тетерєва М. М. У судове засідання не з`явилась, причини неявки суду не повідомила.

Суд, заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому їх дослідженні, дійшов висновку про відмову у задоволенні позову, з огляду на наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

У відповідності до вимог ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інші обставини, які мають значення для вирішення справи.

Згідно ст.ст. 81, 83 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Сторони та інші учасники справи подають докази у справі безпосередньо до суду.

На підставі ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів (ч.1. ст.4 ЦПК України).

З матеріалів справи вбачається, що ІНФОРМАЦІЯ_1 померла ОСОБА_4 , після смерті якої відкрилась спадщина.

ОСОБА_4 з 1978 року була зареєстрована та проживала за адресою: АДРЕСА_1 .

Вищевказаний житловий будинок АДРЕСА_3 , згідно відповіді КП ДМБТІ» ДМР № 8663 від 24 серпня 2023 року знаходиться на балансі Місцевої Ради на підставі рішення виконкому № 438 від 24 квітня 1990 року, про що видано реєстраційне посвідчення від 08 червня 1992 року та зроблено запис у реєстрову книгу № 20 за реєстровим № 864 (т.1, а.с. 40, 42-46).

Згідно відповіді КП ДМБТІ» ДМР № 8664 від 24 серпня 2023 року станом на 31 грудня 2012 року державна реєстрація права власності на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 не проводилась.

За життя, а саме 09 березня 2021 року, ОСОБА_4 склала заповіт, який був посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Агеєнко В.О., зареєстрований в реєстрі за №730, згідно з яким заповіла усе належне їй майно, де б воно не знаходилося та з чого б воно не складалося, усі майнові права та обов`язки, які належать їй на час посвідчення заповіту, а також майнові права та обов`язки, які належатимуть їй на день смерті, ОСОБА_2 (третя особа у даній цивільній справі).

13 жовтня 2021 року ОСОБА_2 звернулася до Четвертої дніпровської державної нотаріальної контори із заявою про прийняття спадщини за заповітом після смерті ОСОБА_4 , на підставі якої заведено спадкову справу, відповідно до реєстру за № 68469141 та у нотаріуса за № 909/2021.

23 листопада 2021 року із заявою про видачу свідоцтва про право на спадщину після смерті ОСОБА_4 звернулася ОСОБА_3 .

Державним нотаріусом Четвертої дніпровської державної нотаріальної контори відмовлено ОСОБА_2 у видачі свідоцтва про право на спадщину за заповітом у зв`язку із ненаданням оригіналів документів.

Рішенням Жовтневого районного суду міста Дніпропетровська від 18 січня 2022 року у справі № 201/11316/21 усунуто ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , від права на спадкування після смерті ОСОБА_4 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 .

Визнано за ОСОБА_2 право власності на квартиру, загальною площею 58,3 кв.м., житловою площею 28,9 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1 в порядку спадкування за заповітом після смерті ОСОБА_4 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 . Вирішено питання щодо судових витрат (т.1, а.с. 22).

На підставі вищевказаного рішення суду, 27 липня 2022 року нотаріусом Четвертої дніпровської державної нотаріальної контори ДМНО Циганко О.В. за ОСОБА_2 було зареєстроване право власності спірну квартиру (номер відомостей про речове право 47463850, підстава внесення запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 64339719 від 29 липня 2022 року) (т.1, а.с.20 зворот).

27 вересня 2022 року між ОСОБА_2 та відповідачем ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу квартири, відповідно до умов якого ОСОБА_2 передала у власність відповідача квартиру АДРЕСА_2 (т.1, а.с. 47-50).

За наслідками розгляду апеляційної скарги Дніпровської міської ради, Постановою Дніпровського апеляційного суду від 20 лютого 2024 року рішення Жовтневого районного суду м. Дніпропетровська від 18 січня 2022 року у справі 201/11316/21 скасовано.У задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 про усунення від права на спадкування та визнання права власності в порядку спадкування відмовлено (т.1, а.с. 22-24).

Постановою Верховного Суду від 26 липня 2024 року постанову Дніпровського апеляційного суду від 20 лютого 2024 року залишено без змін (т.1, а.с. 26-36).

Ухвалюючи постанову, Верховний Суд зазначив, що у матеріалах справи, яка переглядається (справа 201/11316/21), наявна ксерокопія заяви ОСОБА_4 від 30 квітня 2021 року, яка адресована Департаменту житлового господарства Дніпровської міської ради, про передачу їй у приватну власність спірної квартири. Обов`язковою умовою переходу права вимоги до спадкоємців, є звернення спадкодавця до відповідного органу приватизації з належно оформленою заявою (постанова Верховного Суду від 19 червня 2023 року у справі № 295/2637/20, від 01 листопада 2023 року у справі № 183/80/21).

Між тим, звертаючись із позовною заявою, ОСОБА_2 просила суд усунути ОСОБА_3 від права на спадкування після смерті ОСОБА_4 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , та визнати за нею право власності на квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , у порядку спадкування за заповітом після смерті ОСОБА_4 .

Отже, позивачка не заявляла вимог про визнання в порядку спадкування права на завершення приватизації.

Таким чином ОСОБА_2 був неправильно обраний спосіб захисту її цивільних прав.

Згідно ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини.

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (ч.1 ст.321 ЦК України).

Правилом ч.1 ст.15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до закріпленого у ст.387 ЦК України правила, власник має необмежене право витребувати майно із чужого незаконного володіння. Такі ж саме права має законний володілець майна.

Цивільним кодексом України передбачено як одні зі способів захисту порушених прав віндикація або реституція.

Відповідно до сталої судової практики та приписів норм матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, віндикація (витребування своєї речі неволодіючим власником від володіючого невласника) - це передбачений законом основний речово-правовий спосіб захисту цивільних прав та інтересів власника майна чи особи, що має речове право на майно (титульного володільця), який полягає у відновленні становища, що існувало до порушення, шляхом повернення об`єкта права власності у володіння власника (титульного володільця) з метою відновлення права використання власником усього комплексу його правомочностей. Майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача - з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України.

Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником (законним володільцем) і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, в який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача.

Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом.

Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача (подібний за змістом підхід сформулював Верховний Суд України у висновку, викладеному у постанові від 17 грудня 2014 року у справі № 6-140цс14). Для такого витребування оспорювання правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.

За змістом ч.ч.2, 5 ст.60 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні», територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме та нерухоме майно. Підставою для набуття права комунальної власності є передача майна територіальним громадам безоплатно державою, іншими суб`єктами права власності, а також майнових прав, створення, придбання майна органами місцевого самоврядування в порядку, встановленому законом. Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності.

Право комунальної власності право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування (ст.1 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Пунктом 10 Перехідних положень ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні» встановлено, що з набранням чинності цим Законом майно, яке до прийняття Конституції України у встановленому законодавством порядку передане державою до комунальної власності адміністративно-територіальних одиниць та набуте ними на інших законних підставах, крім майна, що відчужене у встановленому законом порядку, є комунальною власністю відповідних територіальних громад сіл, селищ, міст.

Звертаючись із позовною заявою, Дніпропетровська міська рада посилалась на те, що ОСОБА_1 не є добросовісним набувачем спірної квартири, оскільки не вчинив дій щодо з`ясування підстав швидкого відчуження спірної квартири та придбав її за заниженою вартістю.

Так виникнення права власності у добросовісного набувача відбувається за таких умов: факт відчуження майна; майно відчужене особою, яка не мала на це права; відчужене майно придбав добросовісний набувач; відповідно до статті 388 ЦК, майно, відчужене особою, яка не мала на це право, не може бути витребуване у добросовісного набувача.

Правила частини першої статті 388 ЦК України стосуються випадків, коли набувач за відплатним договором придбав майно в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач). У такому випадку власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

У частині третій цієї ж статті передбачено самостійне правило: якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача в усіх випадках.

За змістом частини п`ятої статті 12 Цивільного кодексу України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна (див. пункти 28, 29 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі № 907/50/16 (провадження № 12-122гс18).

Оцінці в справі, яка переглядається, підлягає не тільки обставини вибуття майна з володіння, а й обставини набуття цього майна у контексті добросовісності останнього набувача.

Добросовісність відповідачів, за змістом частини п?ятої статті 12 Цивільного кодексу України презюмується (постанова Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі № 907/50/16 (провадження № 12-122гс 18).

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17). Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Крім того, на час укладення договору купівлі-продажу, було запроваджено Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, відомості з якого презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тож добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей.

Такий висновок сформульовано у Постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 року по справі № 925/1651/19.

Так, власник має право спростувати заперечення набувачів про їх добросовістність, довівши, що під час вчинення правочину набувачі повинні були засумніватися у праві відчужувача на відчуження майна.

У судовому засіданні встановлено, що відповідач ОСОБА_1 особисто не був знайомий з ОСОБА_2 , й з метою купівлі квартири у місті Дніпрі звернувся до ріелтора, якою було запропоновано квартиру АДРЕСА_2 .

У судовому засіданні 19 березня 2025 року рієлтора ОСОБА_7 було допитано у якості свідка, яка пояснила, що ОСОБА_1 шукав квартиру та вніс завдаток на придбання квартири на ж/м Парус. Однак ця квартира не була йому продана через відмову продавців. У подальшому з`явилась у продажі квартира на ж/м Перемога 6 (спірна квартира), яка сподобалась відповідачеві, оскільки була просторою та його влаштовувала її ціна. Свідок вказувала, що перевірку документів проводив нотаріус, а до її обов`язків входило відшукання квартири та її показ. Також ОСОБА_7 зазначила, що ОСОБА_1 сплатив 5% від вартості квартири за рієлторські послуги (т.2, а.с. 98-103).

Згідно з пунктом 2.2. Договору загальна вартість квартири згідно Звіту про незалежну оцінку майна, наданого суб`єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_5 (сертифікат суб`єкта оціночної діяльності № 422/22, виданий ФДМУ 17.08.2022 року) становила 1 110 090,00 грн.

Купівля-продаж спірної двокімнатної квартири здійснена за 1110090 грн., що підтверджено пунктом 2.1 Договору.

Таким чином, право власності ОСОБА_1 на спірну квартиру було набуто за відплатним правочином - за договором купівлі-продажу.

Суд не бере до уваги посилання представника Дніпровської міської ради, стосовно того, що квартира була придбана за заниженою, відносно ринкової, ціною, оскільки матеріали справи не містять відомостей щодо ринкових цін аналогічного житла станом на дату продажу - 07 вересня 2022 року (оголошеннь, оцінки, тощо).

Позивачем надано Довідку про вартість об`єкта нерухомості, згідно якої оціночна вартість об`єкта станом на дату оцінки - 02 травня 2024 року складає 1842013,90 грн. (т.1, а.с.37-39).

При цьому параметри, задані при формуванні вказаної довідки, не враховують стан квартири, наявність чи відсутність ремонту, тощо.

Згідно пояснень представника відповідача, спірна квартира не мала оздоблення, придатного для проживання, повністю потребувала капітального ремонту (зокрема, заміни електричної проводки, вікон, труб, тощо). При цьому продавець ОСОБА_2 на свій розсуд визначила ціну відчужуваної нею квартири, яка відповідала вартості оцінки, відображеної у звіті про незалежну оцінку майна, наданого суб`єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_5 (сертифікат суб`єкта оціночної діяльності № 422/22, виданий ФДМУ 17.08.2022 року).

З матеріалів справи вбачається, що після придбання квартири ОСОБА_1 розпочав ремонт, поставив вікна та сплачував комунальні послуги, що підтверджується відповідними квитанціями, тобто повноцінно вступив в управління майном, квартиру не відчужував на користь інших осіб (т.1, а.с. 107-209).

На аргументи позивача та питання суду чи не виникло у нього сумнівів стосовно того, чому власник квартири продає її у рік набуття права власності, у судовому засіданні ОСОБА_1 зазначив, що продавець ОСОБА_2 йому пояснила, що виїзджає за кордон через війну, а тому продає квартиру, яку вона успадкувала за заповітом від бабусі, за якою доглядала (т.1, а.с. 104-105). Отже, посилання позивача на те, що відповідач не з?ясував питання щодо швидкого відчуження квартири є необґрунтованими.

Під час укладання договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 нотаріусом за допомогою електронних Державних реєстрів було перевірено факт відсутності заборони та обтяжень нерухомого майна квартири, про що зазначено в п.1.5 Договору купівлі-продажу.

Слід зазначити, що згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта відомості про право власності територіальної громади в особі Дніпровської міської ради на квартиру АДРЕСА_2 були відсутні (т.1, а.с. 20-21).

Відтак такі відомості були відсутні і на момент укладення договору купівлі-продажу спірної квартири від 07 вересня 2022 року.

Таким чином, укладаючи правочин, ОСОБА_1 правомірно покладався на відомості, наявні у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, і підстав не довіряти цим відомостям у відповідача не було. Отже, будь-які сумніви у належності продавцю ОСОБА_2 спірної квартири, чи відсутності правомочності або повноважень відчужувати цю квартиру, чи наявність будь-яких заборон, арештів чи інших обтяжень нерухомого майна у покупця ОСОБА_1 були відсутні.

У відповідача (як і у нотаріуса, що здійснював посвідчення договору купівлі-продажу квартири) на момент укладення і посвідчення цього договору не було і не могло бути підстав сумніватися у праві ОСОБА_2 на відчуження майна.

Сумніватися у достовірності даних реєстру речових прав щодо відчужень квартири ні у набувача ОСОБА_1 , ні у приватного нотаріуса (яка також діяла як державний реєстратор права власності і речових прав на нерухоме майно) не було жодних підстав.

Відповідно до ст.81 ЦПК України, доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 липня 2022 року в справі № 203/4193/19 (провадження № 61-16780св21) з посиланням на постанову Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року в справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20) зазначено, що: «скасоване судове рішення не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення, але його скасування саме по собі (тобто без встановлення інших обставин, що, зокрема, можуть підтверджувати недобросовісність дій, які були вчинені на підставі цього рішення) не є підставою для перегляду всіх юридичних фактів, що виникли, змінилися чи припинилися на підставі відповідного рішення; […] за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 за провадженням № 12-127гс19). […] при вирішенні таких спорів необхідно враховувати наявність чи відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного за відсутності в державному реєстрі відомостей про обтяження».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 листопада 2022 року в справі № 522/14900/19 (провадження № 61-10361св22) вказано, що: «можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21).

Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом (див.: постанову Великої Палати Верховного Суду від 26 листопада 2019 року у справі № 914/3224/16 (провадження № 12-128гс19).

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17)».

Втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа - добросовісний набувач - внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (див. рішення ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» від 20 жовтня 2011 року (Rysovskyy v. Ukraine, заява №29979/04), «Кривенький проти України» від 16 лютого 2017 року (Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07).

У пункті 58 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2022 року в справі № 461/12525/15-ц (провадження № 14-190цс20) зроблено висновок, що: «розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 725/1824/20 (провадження № 61-15705св21) зроблено висновок, що: «конструкція, за якою добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар.

Така правова позиція узгоджується із постановою Верховного Суду у справі № 20/7567/18 від 12 квітня 2023 року.

У справі, яка розглядається, надаючи оцінку обставинам вибуття спірного майна з власності територіальної громади та набуття ОСОБА_1 права власності на таке майно в контексті його добросовісності, встановлено, що відповідач придбав квартиру за відплатним договором купівлі-продажу від 07 вересня 2022 року, правомірно очікував, буде мати змогу мирно володіти об`єктом нерухомості.

Тобто, відповідач, набуваючи у володіння спірне житлове приміщення та укладаючи письмовий договір про придбання такого майна, який був посвідчений нотаріально з дотриманням нотаріусом вимог щодо перевірки відсутності обтяжень на таке майно, вочевидь не міг знати про те, що це майно вибуло поза волею його власника чи скасування рішення суду і щодо такого майна існує спір.

Слід також зазначити, що рішення суду, на підставі якого ОСОБА_2 набула право власності на спірну квартиру, було скасовано 20 лютого 2024 року постановою Дніпровського апеляційного суду, яка набрала законної сили постановю Верховного Суду від 26 липня 2024 року, тобто майже через 2 роки після укладання між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договору - купівлі продажу.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про неможливість витребування квартири у відповідача, оскільки, задоволення позову про витребування майна в цій справі матиме наслідком покладення на добросовісного набувача індивідуального й надмірного тягаря.

Згідно висновку якого дійшла ВП/ВС у постанові від 02.11.2021 прийнятої за результатами розгляду справи № 925/1351/19, добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам статті 388 ЦК України, а, відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар.

Позивачем не надано доказів, які б свідчили про те, що відповідач не є добросовісним набувачем.

За таких обставин, враховуючи вищевикладене, у задоволенні позовних вимог Дніпровської міської ради про витребування майна слід відмовити.

В силу ст. 141 ЦПК України судові витрати слід залишити за позивачем.

На підставі викладеного, суд, керуючись ст. ст. 81, 89, 141, 259, 263, 265, 274-279, 354 ЦПК України, суд,

УХВАЛИВ:

У задоволенні позовних вимог Дніпровської міської ради до ОСОБА_1 , треті особи: ОСОБА_2 , приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Тетерєва Марина Михайлівна, Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради про витребування майна з чужого незаконного володіння - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів до Дніпровського апеляційного суду.

Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя О.О. Куць