печерський районний суд міста києва
Пр. № 2-2962/25
27 травня 2025 року Печерський районний суд м. Києва в складі:
головуючого судді Вовк С.В.,
за участі секретаря судових засідань Брачун О.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду у м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , за участі третьої особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Паракуда Ірина Вікторівна про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним та припинення права власності,
Позиція сторін у справі
У червні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до ОСОБА_2 , за участі третьої особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Паракуда Ірина Вікторівна про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним та припинення права власності.
Позовні вимоги обґрунтовувались тим, що перед підписанням договору купівлі-продажу продавець ОСОБА_2 провела покупця ОСОБА_1 до будівельного майданчика та здійснила показ нерухомості, яку мала намір продати. На момент огляду, будинок знаходився на стадії будівництва, не були встановлені двері, приміщення не мали нумерацію, були відсутні деякі перегородки. При візуальному огляді, приміщення зовні відповідало приміщенню, окресленому у технічному паспорті.
З моменту набуття права власності на нерухоме майно і до 2019 року власниця ОСОБА_1 не відвідувала зазначене нерухоме майно, так як забудовник не закінчив благоустрій прибудинкової території та фактично не дозволяв починати проводити ремонтні роботи у приміщеннях.
У 2019 році ОСОБА_1 вирішила почати проводити ремонтні роботи у приміщеннях. Під час огляду приміщення, нею було виявлено той факт, що у зазначеному об`єкті нерухомості, а саме у будинку АДРЕСА_1 , фактично не існує групи приміщень № 1 (один) по літері «А» загальною площею 498.1. кв.м. Як згодом було встановлено, що зазначене майно остання набула на підставі підроблених документів. У зв`язку з чим позивач ОСОБА_1 звернулась до ГУ НП в Одеській області, Приморського відділу поліції в м. Одесі з заявою про скоєння кримінального правопорушення, передбаченого ст. 190 Кримінального кодексу України.
Відповідач про дату, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, у судове засідання не з`явився, про причини неявки суд не повідомив, відзив на позовну заяву суду не надав.
Відповідно до статті 280 ЦПК України, суд вважає можливим ухвалити заочне рішення у справі на підставі наявних у ній доказів, оскільки відповідач, належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання, не з`явився у судове засідання, про причини неявки не повідомив, не подав відзив і сторона позивача не заперечує проти такого вирішення справи.
З огляду на вищевикладене, суд прийшов до висновку про наявність підстав для заочного розгляду справи на підставі наявних у справі доказів.
Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 12 серпня 2024 року у справі відкрито провадження для розгляду у порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання у справі.
Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 05 лютого 2025 року закрито підготовче провадження у цивільній справі та призначено справу до судового розгляду по суті.
Фактичні обставини справи
Суд, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків.
Відповідно до умов Договору купівлі - продажу нерухомого майна від 17 жовтня 2017 року громадянка України ОСОБА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 , зареєстрована за адресою : АДРЕСА_3 , далі по Договору «Продавець» продала, а громадянка України ОСОБА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_2 , далі по Договору «Покупець» купила ( прийняла у власність) групу приміщень № 1 по літері «А» у будинку АДРЕСА_1 , яка в цілому складається з приміщень загальною площею 498.1 кв.м. ( надалі «Нерухоме майно»).
Відповідно до п.1.2. Договору купівлі продажу нерухомого майна , Відчужуване нерухоме майно належало продавцю - ОСОБА_2 на праві приватної власності, на підставі Договору купівлі - продажу, посвідченого 23 серпня 2017 року Мозолєвою О.В., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу за реєстровим № 3373.
п.1.3. Договору визначено, що згідно Звіту про оцінку майна № AS27-171010-001, ідентифікатор за базою ФДМУ № 2291393_10102017_AS27-171010-001 та висновку про вартість майна від 10 жовтня 2017 року, виконаного суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «ІНЕО ПЛЮС», ринкова вартість відчужуваного нерухомого майна становить 6 612 643 ( шість мільйонів шістсот дванадцять тисяч шістсот сорок три) гривні 37 копійок.
п.1.4. Продавець наступним гарантує, що на момент укладання цього Договору Нерухоме майно нікому не продане, не подароване, в спору та під арештом на значиться, а також відсутні будь-які права чи обтяження, щодо нього з боку третіх осіб. Продавець свідчить, що: - незастережених недоліків, які значно знижують цінність або можливість використання за цільовим призначенням зазначеного в цьому договорі Нерухомого майна, немає; - від Покупця не приховано обставин, які мають істотне значення;- усі інженерні комунікації' знаходяться в робочому стані і функціонують за призначенням; під забороною відчуження ( арештом) згідно з інформацією станом на 17 жовтня 2017 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, нерухоме майно не перебуває; - Нерухоме майно або право користування ним як внесок до статутного капіталу юридичних осіб не передане; - щодо нерухомого майна відсутні судові спори;- самовільних переобладнань у нерухомому майні немає;- внаслідок продажу Нерухомого майна не буде порушено прав та законних інтересів інших осіб;- зазначене в договорі нерухоме майно не передане в користування наймачам ( орендарям); - обтяжень, а також будь-яких прав щодо відчужуваного нерухомого майна у третіх осіб як в межах так і за межами України, немає; - Нерухоме майно, не є аварійним, не підлягає зносу; - Договір не укладається під впливом тяжкої для Продавця обставини або під загрозою; - усі умови цього Договору відповідають інтересам та дійсним намірам Сторін та узгоджені ними.
Сторони підтверджують, що: - вони не визнані недієздатними та обмежені у дієздатності; - укладання цього Договору відповідає їх інтересам; - волевиявлення є вільним і усвідомленим; - умови цього договору зрозумілі і відповідають дійсній домовленості Сторін; - цей Договір не приховує іншого правочину і спрямований на реальне настання наслідків, які обумовлені в ньому; - в тексті цього Договору зафіксовані всі істотні умови стосовно купівлі - продажу нерухомого майна.
п.1.6. Покупець ознайомлений із заявою продавця, про належність останній відчужуваного нерухомого майна на праві особистої приватної власності.
п.4.1. Право власності на Нерухоме майно, що є предметом цього Договору та зазначене в п.1.1., відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» виникає з моменту державної реєстрації».
У пункті 5.1.3 договору встановлено, що продавець зобов`язаний надати всі необхідні документи для підписання цього Договору та нести повну відповідальність за їх достовірність.
Позиція суду та оцінка аргументів сторін
Частиною першою статті 2 ЦПК України визначено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно із частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до норм статей 12, 13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. При цьому кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Частиною першою статті 15 ЦК України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Пунктом 2 частини другої статті 16 ЦК України визначено, що способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання правочину недійсним.
Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків (стаття 202 ЦК України).
Згідно із частинами першою, п`ятою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.
Отже, у разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню.
У статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
У відповідності до частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Статтею 655 ЦК України передбачено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до частини першої статті 230 ЦК України якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.
Тлумачення норм статті 230 ЦК України дає підстави для висновку про те, що під обманом розуміють умисне введення в оману сторони правочину його контрагентом щодо обставин, які мають істотне значення.
Тобто при обмані завжди наявний умисел з боку другої сторони правочину, яка, напевно знаючи про наявність чи відсутність тих чи інших обставин і про те, що друга сторона, якби вона володіла цією інформацією, не вступила б у правовідносини, невигідні для неї, спрямовує свої дії для досягнення цілі - вчинити правочин.
Обман може стосуватися тільки обставин, які мають істотне значення, тобто природи правочину, прав та обов`язків сторін, властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням.
Отже, стороні, яка діяла під впливом обману, необхідно довести: по-перше, обставини, які не відповідають дійсності, але які є істотними для вчиненого нею правочину; по-друге, що їх наявність не відповідає її волі перебувати у відносинах, породжених правочином; по-третє, що невідповідність обставин дійсності викликана умисними діями другої сторони правочину.
Наявність умислу в діях відповідача, істотність обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення.
Правочин може бути визнаний таким, що вчинений під впливом обману, у випадку навмисного цілеспрямованого введення іншої сторони в оману стосовно фактів, які впливають на укладення правочину. Ознакою обману є умисел. Встановлення у недобросовісної сторони умислу ввести в оману другу сторону, щоб спонукати її до укладення правочину, є обов`язковою умовою кваліфікації недійсності правочину за статтею 230 ЦК України.
Якщо ж особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом (частина перша статті 229 ЦК України).
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).
З матеріалів справи вбачається, що забудовником вище окресленого житлового кварталу було Товариство з обмеженою відповідальністю «ТОВ «БУДСПЕЦСЕРВІС». Зазначено майно ОСОБА_2 набула у власність на підставі договору купівлі - продажу від 23.08.2017 року посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Мозолєвою О.В. зареєстрованого в реєстрі за № 3773. Відповідно до умов договору купівлі продажу, продавцем був громадянин України ОСОБА_3 , реєстраційний номер облікової картки платника податків - НОМЕР_3 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_4 . В свою чергу громадянин ОСОБА_3 набув право власності на зазначену нерухомість на підставі Договору № 255-65/07 про участь у будівництві об`єкту нерухомості від 15 жовтня 2007 року та Акту прийому - передачі від 27.09.2010 року.
Відповідно до відповіді Товариства з обмеженою відповідальністю «Будспецсервіс» від 12.03.2024 року вбачається що: «ТОВ «Будспецсервіс» виступало замовником будівництва житлового будинку проектний АДРЕСА_5 . Відповідно до Розпорядження № 185 від 22.03.2013 року зазначеному будинку була присвоєна поштова адреса АДРЕСА_1 .
Нежитлового приміщення № 1 по літері А загальною площею 498.1. м.кв. в будинку АДРЕСА_1 не передбачалося як проектною так і технічною документацією ( нумерація нежитлових приміщень в цьому будинку, як на стадії' проектування так і під час технічної інвентаризації', визначалась вище ста.
З громадянином ОСОБА_3 (ІПН НОМЕР_3 ) не укладалися та не підписувалися договір про участь у будівництві об`єкту нерухомості № 255/65/07 від 15.10.2007 та Акт прийому передачі нежитлового приміщення загальною площею 498.1. м.кв. «будівельний АДРЕСА_6 .
Відповідно до відповіді Комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» вбачається, що до повноважень КП КМР «КМ БТІ» входить проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна та виготовлення технічної документації. В КП КМР «КМ БТІ» зберігається інвентаризаційна справа на житловий будинок квартирного типу за адресою: АДРЕСА_1 складена до набрання чинності наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України № 186 від 26.07.2018 р., яка містить матеріали технічної інвентаризації, що характеризують об`єкт нерухомого майна. КП КМР «КМ БТІ» не є суб`єктом владних повноважень і інвентаризаційна справа, що зберігається в КП КМР «КМ БТІ» не є публічною інформацією. Порядком не передбачено надання копій матеріалів технічної інвентаризації з інвентаризаційної справи. Згідно матеріалів інвентаризаційної справи за адресою : вул. Андрія Верхогляда ( кол. вул. Драгомирова Михайла), 7 КП КМР «КМ БТІ» в 2012 році проводило технічну інвентаризацію житлового будинку квартирного типу на замовлення ТОВ «Будспецсервіс».
При проведені технічної інвентаризації житлового будинку квартирного типу, групи приміщень № 1 загальною площею 498.1. кв.м. не існувало. В подальшому технічну інвентаризацію групи приміщень № 1 загальною площею 498.1. кв.м. КП КМР «КМ БТІ» не проводило. Починаючи з 2013 року, проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, окрім КП КМР «КМ БТІ», здійснюють інші суб`єкти господарювання. Інформацією про проведення технічної інвентаризації іншими суб`єктами господарювання КП КМР «КМ БТІ» не володіє.
Відповідно до відповіді від ТОВ «КУЖЕ «НОВОСЕРВІС», основним видом економічної діяльності ТОВ «КУЖЕ «НОВОСЕРВІС» є 81.10 «Комплексне обслуговування об`єктів» ТОВ «КУЖЕ «НОВОСЕРВІС» є суб`єктом господарювання, який здійснює свою господарську діяльність з утримання, експлуатації' та обслуговування будинку АДРЕСА_1 . Відповідно до інформації з Інформаційно-аналітичної системи управління житловим фондом м. Києва Департаменту житлово-комунальної інфраструктури КМДА, обслуговуючою організацією та балансоутримувачем будинку АДРЕСА_1 є ТОВ «Компанія з управління та житлової експлуатації «Новосервіс» У будинку АДРЕСА_1 об`єкта нерухомості група приміщень № 1 ( один) по літері «А», яка в цілому складається з приміщень загальною площею 498.1. кв.м. не існує. Між ТОВ «КУЖЕ «НОВОСЕРВІС» та власником приміщення ОСОБА_1 не укладались будь-які договори, в т.ч. про комплексне обслуговування зазначених приміщень. За наявною у ТОВ «КУЖЕ «НОВОСЕРВІС» технічною документацією (поверхового плану) будинку АДРЕСА_1 групи приміщень загальною площею 498.1. кв.м. не існує.
Наведені обставини підтверджують доводи позивача про те, що спірне майно вона набула на підставі підроблених документів, цих приміщень не передбачалося як проектною так і технічною документацією, та вони не існують в природі, а відтак суд приходить до висновку про те, що оспорюваний правочин вчинений під впливом обману, оскільки відповідач навмисно цілеспрямовано ввела позивача в оману стосовно істотних фактів, які впливають на укладення правочину.
За правилами статті 141 ЦПК України стягнути з відповідача на користь позивача судовий збір у розмірі 1 211, 20 грн.
Керуючись ст. ст. 1-23, 76-81, 89, 95, 131, 141, 200, 206, 258-259, 263-265, 280-282, 352, 354, 355 Цивільного процесуального кодексу України, суд,
Позов ОСОБА_1 ( АДРЕСА_7 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) до ОСОБА_2 ( АДРЕСА_8 ; РНОКПП НОМЕР_2 ), за участі третьої особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Паракуда Ірина Вікторівна про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним та припинення права власності - задовольнити.
Визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений у м. Києві, сімнадцятого жовтня дві тисячі сімнадцятого року між громадянкою України ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 (продавець) та громадянкою України ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 (покупець), предметом якого є група приміщень № 1 ( один) по літері «А» у будинку АДРЕСА_1 , яка в цілому складається з приміщень загальною площею 498,1 кв.м, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Паракудою І.В. зареєстрованого в реєстрі за № 1432.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Суддя С. В. Вовк