Провадження № 2/752/114/25
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

03.06.2025 року Голосіївський районний суд міста Києва

у складі: головуючого по справі судді - Мазура Ю.Ю.,

секретаря - Бєляєвої К.Д.,

за участю сторін:

представника позивача - ОСОБА_1 ,

представника відповідача - Савченко В.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Акціонерного товариства «CGM Czech a.s.» про відшкодування витрат, -

В С Т А Н О В И В:

У листопаді 2019 року позивач ОСОБА_2 , в особі представника ОСОБА_1 , звернувся до суду із позовом до Акціонерного товариства «CGM Czech a.s.» про відшкодування витрат.

Згідно протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 11.12.2019 року зазначена справа надійшла в провадження судді Мазура Ю.Ю. на підставі заявленого суддею Голосіївського районного суду м. Києва Чередніченко Н.П. самовідводу.

Свої вимоги позивач мотивував тим, що 24.07.2014 між юридичною особою нерезидентом - Акціонерним товариством «CGM Czech a.s.», від імені якої діяв представник Йозеф Хромяк, як продавець, та громадянином ОСОБА_2 , як покупець, був укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна., а саме: квартири АДРЕСА_1 . Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 24.04.2019 у задоволенні позову Акціонерного товариства «CGM Czech a.s.» до ОСОБА_2 про визнання договору недійсним відмовлено. Постановою Київського апеляційного суду від 06.08.2019 апеляційну скаргу Акціонерного товариства «CGM Czech a.s.» задоволено частково. Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 24.04.2019 скасовано та ухвалено нове рішення, яким позов задоволено частково, визнано недійсним договір купівлі-продажу від 24.07.2014, укладений між Акціонерним товариством «CGM Czech a.s.» та ОСОБА_2 , скасовано рішення про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , в іншій частині позовних вимог - відмовлено. Позивач зазначає, що він є добросовісним набувачем спірного майна - квартири, а тому має право на відшкодування йому вартості здійснених ним за власний рахунок поліпшень та витрат в сумі, на яку збільшилась вартість вказаного майна.

Враховуючи викладене, позивач просить стягнути з відповідача відшкодування вартості витрат на невід?ємні поліпшення майна - квартири АДРЕСА_1 суму у розмірі 4267195,00 грн та стягнути судові витрати.

Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 15.10.2020 призначено у справі № 752/24448/19 за позовом ОСОБА_2 до Акціонерного товариства «CGM Czech a.s.» про відшкодування витрат, судову оціночно-будівельну експертизу, проведення якої доручено експертам Київського науково-дослідного інституту судових експертиз (03057, м. Київ, вул. Смоленська, 6, , тел.: ).

Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 18.07.2024 відновлено провадження у цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до Акціонерного товариства «CGM Czech a.s.» про відшкодування витрат.

Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 29.10.2024 закрито підготовче провадження та призначено справу за позовом ОСОБА_2 до Акціонерного товариства «CGM Czech a.s.» про відшкодування витрат, до судового розгляду по суті.

В судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги та просив їх задовольнити у повному обсязі.

В судовому засіданні представник відповідача заперечив проти задоволення позовних вимог у повному обсязі.

Суд, дослідивши письмові докази по справі, з`ясувавши всі фактичні обставини на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення справи по суті, прийшов до висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.

Судом встановлено, що 24.07.2014 між Акціонерним товариством «CGM Czech a.s.» (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мінюковою-Кручиною Т.П., зареєстрованого в реєстрі за № 571, відповідно до якого продавець зобов`язується передати нерухоме майно, у власність покупцю, а покупець зобов`язується прийняти це нерухоме майно і сплатити за нього обговорену грошову суму.

Пунктом 1.2 вказаного договору визначено, що квартира АДРЕСА_1 , загальною площею 80,4 кв.м., що складається з 2-х житлових кімнат, жилою площею 37,6 кв.м.

Квартира належить продавцю на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно серії НОМЕР_1 , виданого Реєстраційною службою Головного управління юстиції у м. Києві 20.03.2013, індексний номер: 1431757. Номер запису про право власності: 400888. Реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 0. Індексний номер витягу про державну реєстрацію права власності № 1437474 від 20.03.2013 (п. 1.3. договору купівлі-продажу).

Згідно з п. 2.1. вказаного договору, ціна продажу нерухомого майна - квартири визначається сторонами у розмірі 187860,50 грн, що становить 16080,00 доларів США, згідно курсу долара США по українській гривні, встановленого Національним Банком України на день укладення цього договору (100,00 доларів США за 1168,2867 українських гривень), покупець зобов`язаний сплатити на банківський рахунок продавця. Розрахунок проведений повністю покупцем 25.07.2014.

Пунктом 2.2. вказаного договору визначено, що відповідно до відомостей продавця, викладених у листі від 24.02.2024 балансова вартість квартири становить 16080 доларів США (200 доларів США за 1 кв.м.).

Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 24.04.2019 в задоволенні позову Акціонерного товариства «CGM Czech a.s.» до ОСОБА_2 , третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мінюкова-Кручина Тетяна Павлівна про визнання договору купівлі-продажу недійсним та повернення майна - відмовлено.

Постановою Київського апеляційного суду від 06.08.2019 апеляційну скаргу Акціонерного товариства «CGM Czech a.s.» - задоволено частково. Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 24.04.2019 скасовано і ухвалено нове рішення. Позов задоволено частково. Визнано недійсним договір купівлі-продажу від 24.07.2014, укладений між Акціонерним товариством «CGM Czech a.s.» та ОСОБА_2 в особі представника Йозефа Хромяка, та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мінюковою-Кручиною Т.П., зареєстрованого в реєстрі за № 571. Скасовано рішення про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 . В іншій частині позовних вимог - відмовлено.

Частиною 4 статті 82 ЦПК України встановлено, що обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до Звіту № 190812-050 від 12.08.2019 про оцінку майна, ринкова вартість квартири за договором становить 4455055,00 грн. Тобто, з часу купівлі квартири за договором з 24.07.2014 та на час виконання вищевказаного звіту про оцінку майна вартість квартири збільшилась на 4267195,00 грн.

Позивач зазначив, що як добросовісний набувач поніс вказані витрати на утримання квартири та її поліпшення.

Відповідно до звіту ТОВ «Агентство оцінка «Грош Цена» № 190812-050 від 12.08.2019 про оцінку майна, ринкова вартість квартири за договором становить 4455055,00 грн.

Однак, суд зазначає, що вказаний звіт про оцінку ринкової вартої квартири полягає у визначенні оціночної вартості об`єкта нерухомості, а не визначення суми, на яку збільшилась вартість об`єкта внаслідок проведених поліпшень. Також, зазначений звіт було складено у 2019 році, тобто через 5 років після продажу квартири.

Тому, визначення ринкової вартості об`єкта нерухомості не надає жодної інформації про те, на яку саме суму збільшилась вартість об`єкту внаслідок можливо здійснених позивачем поліпшень.

Крім того, з вказаного звіту вбачається, що в процесі роботи оцінювачем використано порівняльний підхід, заснований на аналогах продажу квартир подібних до оцінюваної, тоді як витратний та дохідний підходи не застосовувалися.

Згідно Звіту наданого відповідачем, складеного ТОВ «Компанія «експерт Консалтинг» про ринкову вартість квартири АДРЕСА_1 ринкова вартість квартири станом на 24.07.2014 становила 1230924,00 грн. Проіндексована на 06.08.2019 у відповідності до індексів споживчих цін Держстату України ринкова вартість квартири становить 2840110,94 грн.

Відповідно до звіту наданого відповідачем, складеного ТОВ «Компанія «експерт Консалтинг» про ринкову вартість квартири АДРЕСА_1 ринкова вартість квартири станом на 06.08.2019 вартість вказаної квартири становила 2851386,00 грн.

Крім того, відповідачем надано відповідну довідку видану Центральним відділенням ПАТ Промінвестбанк по м. Києву і Київській області на підтвердження розміру ринкової вартості вищевказаної квартири та сплати відповідачем вартості квартири в сумі 957726,81 грн.

На підтвердження стану зазначеної квартири на момент її передачі забудовником відповідачу, переліку будівельних робіт, які забудовник провів у квартирі, переліку обладнання, яке встановлене в квартирі, в матеріалах справи наявний Акт прийому-передачі квартири.

На виконання ухвали Голосіївського районного суду м. Києва від 15.10.2020 Київським науково-дослідним інститутом судових експертиз надано Висновок від 11.06.2024 № 3356/21-42 за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи, відповідно до якого надано висновок: «Оскільки додаткові відомості та дані, а саме щодо ступеню будівельної готовності будинку, технічного стану квартири станом на серпень 2019, а також дані щодо зміни технічного стану за період з липня 2014 по серпень 2019, до КНДІСЕ не надані, встановити в якому технічному стані перебувала квартира АДРЕСА_2 станом на згадані дати не вбачається за можливе. Відповідно до зазначеного встановити ринкову вартість квартири за адресою: АДРЕСА_3 , станом на серпень 2019 не вбачається за можливе. Оскільки додаткові відомості та дані, а саме щодо ступеню будівельної готовності будинку, технічного стану квартири станом на серпень 2019, а також даних щодо зміни технічного стану за період з липня 2014 по серпень 2019, до КНДІСЕ не надані, встановити, на яку суму збільшилась або змінилась ринкова вартість квартири за адресою: АДРЕСА_3 , за період з липня 2014 по серпень 2019, не вбачається за можливе. Оскільки додаткові відомості та дані про які заявлялось в клопотанні експерта від 11.10.2022, а саме виконавча та звітна документація на виконання ремонтно-будівельних робіт в квартирі АДРЕСА_2 , а саме Акти приймання виконаних робіт за період з липня 2014 по серпень 2019 до інституту не надані, встановити чи були здійснені ОСОБА_2 , у який період часу та які саме невідокремлені поліпшення квартири, придбаної за договором купівлі-продажу нерухомого майна (квартири) від 24.07.2014, розташованої за адресою: АДРЕСА_3 , не вбачається за можливе. На час проведення обстеження квартира експлуатується за проектним призначенням. Квартира за адресою: АДРЕСА_3 перебуває в доброму технічному стані. В квартирі АДРЕСА_2 виконані роботи з оздоблення стін, стель, влаштування підлог, монтажу санітарно технічного обладнання, приладів електричного обладнання тощо. За результатами обстеження було встановлено, що планувальні характеристики квартири АДРЕСА_2 не відповідають характеристикам наведеним в технічному паспорті БТІ від 26.05.2011. На час обстеження було встановлено, що в квартирі проведені роботи з перепланування, а саме демонтовані внутрішні перегородки між окремими приміщеннями. Встановити за результатами обстеження, які поліпшення були здійснені та у який період часу не вбачається за можливе. Ринкова вартість квартири АДРЕСА_1 станом на 24.07.2014 без оздоблення становила 1416524 грн. Встановити які невідокремлені поліпшення були проведені і квартирі АДРЕСА_1 , зокрема за період з липня 2014 по серпень 2019 не вбачається за можливе. Ринкова вартість квартири АДРЕСА_1 станом на 15.10.2020 без врахування відокремлених поліпшень, тобто як квартири без оздоблення становила 3934526 грн. »

05.05.2025 Акціонерним товариством «CGM Czech a.s.» надано відповідь на пропозицію ОСОБА_2 щодо викупу квартири АДРЕСА_1 , в якій зазначено, що ціна вказаної квартири становить 45000 доларів США. При цьому, зазначено, що комітет кредиторів не надає свою згоду на продажу ОСОБА_2 квартири за ціною 20000 доларів США.

Разом з цим, як вбачається з матеріалів справи, позивач є стороною недійсного правочину, а не добросовісним набувачем, а тому до правовідносин, які виникли між позивачем та відповідачем мають застосовуватися правила ст. 216 ЦК України щодо правових наслідків недійсності правочину, а не положення ст. 390 ЦК України, на які посилається позивач, які регулюють права власника на витребування майна від добросовісного набувача.

Відповідно до ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Як вбачається з договору купівлі-продажу нерухомого майна (квартири) позивач отримав від відповідача квартиру АДРЕСА_1 , а відповідач отримав від позивача грошові кошти у розмірі 187860,50 грн, що станом на дату укладення договору становило 16080,00 доларів США.

Отже, в порядку застосування наслідків недійсності правочину, позивач повинен повернути відповідачу квартиру, а відповідач повинен повернути позивачу грошові кошти у сумі - 187860,50 грн.

Відповідно до положень п. 10 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009 № 9 реституція як спосіб захисту цивільного права (ч. 1 ст. 216 ЦК України) застосовується лише в разі наявності між сторонами укладеного договору, який є нікчемним чи який визнано недійсним. У зв`язку з цим, вимога про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, за правилами реституції може бути пред`явлена тільки стороні недійсного правочину.

Норма ч. 1 ст. 126 ЦК України не може застосовуватися як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було відчужене третій особі. Не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину.

У цьому разі майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання індикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача - з підстав, передбачених ч. 1 ст. 388 ЦК України.

Отже, слід розмежовувати випадки застосування двосторонньої реституції як наслідку недійсності правочину та витребування майна від добросовісного набувача, який не є стороною недійсного правочину.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач звертався до суду з позовом про визнання недійсним договору, укладеного між відповідачем та позивачем. Будь-яких інших правочинів щодо спірної квартири ніким не укладалось. Суд, при розгляді даного спору досліджував чи були дотримані загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину відповідно до ст. 203 ЦК України та не досліджував і не встановлював наявність чи відсутність добросовісності позивача та відповідно в своєму рішенні не застосував норми ст. 388 ЦК України.

З віндикаційним позовом про витребування майна з незаконного володіння позивача чи будь-якої іншої особи відповідач не звертався, тому застосування ст. 390 ЦК України, яка передбачає проведення розрахунків між сторонами у разі відсутності між ними договірних відносин та витребування майна індикаційного позову є помилковим.

Суд зауважує, що правовідносини, які виникли між позивачем та відповідачем мають регулюватися нормами ст. 216 ЦК України, а не нормами ст.ст. 388, 390 ЦК України.

Зі змісту ст. 388 ЦК України вбачається, що добросовісним набувачем є особа, яка придбала майна за відплатним договором в особи, яка не мала права його відчужувати, про що добросовісний набувач не знав і не міг знати.

В той же час, стороною договору купівлі-продажу квартири від 24.07.2014, який був визнаний недійсним є Акціонерне товариство «CGM Czech a.s.», а не ОСОБА_3 , який діяв як підписант договору від імені Акціонерного товариства «CGM Czech a.s.» не маючи на це повноважень.

Наявними в матеріалах справи роздруківками з інтернет-видань підтверджується небездоганна ділова репутація ОСОБА_4 , тому позивач мав можливість отримати зазначену інформацію та поцікавитись з ким укладає договір купівлі-продажу.

Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Відповідно до ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Враховуючи викладене, оцінюючи належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд приходить до висновку, що позовні вимоги є необґрунтованими, в зв`язку з чим не підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України, враховуючи те, що суд відмовляє у задоволенні позову повністю, судові витрати слід залишити за позивачем.

Керуючись ст.ст. 258-259 ЦПК України, суд -

У Х В А Л И В :

У задоволенні позову ОСОБА_2 до Акціонерного товариства «CGM Czech a.s.» про відшкодування витрат - відмовити.

Рішення може бути оскаржене безпосередньо до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано, або після перегляду рішення в апеляційному порядку, якщо його не скасовано.

Текст рішення складений 17.06.2025.

Суддя: Ю.Ю. Мазур