Номер провадження 2/754/2577/25
Справа №754/971/25
11 червня 2025 року Деснянський районний суд м. Києва в складі:
головуючого судді - Саламон О.Б.
з участю секретаря - Рябенка В.О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю ТОВ «ГРАССА ГРУП», третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «ГЛОБАЛ СТРОЙ-3» про визнання майнового (речового) права на об`єкт незавершеного будівництва,-
Ухвалою Деснянського районного суду м. Києва від 22 січня 2025 року відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.
Ухвалою Деснянського районного суду м. Києва від 02 квітня 2025 року, занесеною до протоколу судового засідання, постановлено закрити підготовче провадження та призначити справу до розгляду по суті.
В судове засідання позивач та представник позивача не з`явились, при цьому від представника позивача - адвоката Чвир О.М. до суду надійшла заяву про розгляд справи у відсутність сторони позивача, вимоги позову підтримує в повному обсязі.
Представник відповідача - ТОВ «ГРАССА ГРУП» у судове засідання не з`явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, причини неявки не повідомив.
Представник третьої особи - ТОВ «Глобал Строй-3» у судове засідання не з`явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, причини неявки не повідомив.
Оскільки відповідач про розгляд справи повідомлявся належним чином, причини неявки суду не повідомив та не подав до суду відзив, а також те, що сторона позивача не заперечувала щодо розгляду справи в порядку заочного провадження, суд вважає можливим розглянути спір відповідно до ст.ст. 280-282 ЦПК України та на підставі матеріалів справи постановити заочне рішення.
Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України у зв`язку з неявкою в судове засідання всіх учасників справи розгляд справи за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювався.
Дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного висновку.
Згідно зі ст.ст. 12, 13 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, при цьому суд розглядає цивільні справи не інакше як в межах заявлених вимог і на підставі наданих учасниками справи доказів.
Судом встановлені наступні правовідносини.
30.11.2016 між ОСОБА_1 та ТОВ «Глобалстрой-3» було укладено Договір № КМБ/03/235 купівлі продажу майнових прав.
Пунктом 2.2 договору визначено, що сторони домовились, що об`єктом нерухомості майнові права на який передаються за даним договором, є об`єкт нерухомості по АДРЕСА_1 , з наступними характеристиками: секція 3, кв. № 118 , кількість кімнат - 1, загальна площа: 37,12 кв.м., поверх 12.
Запланований термін закінчення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - 3 квартал 2017 року (п.2.4)
Відповідно до п. 3.1 майнові права на об`єкт нерухомості за цим договором закріплюються за покупцем у момент видачі довідки про здійснення 100 % оплати майнових прав, зазначеної в п.4.2 даного договору.
Згідно з п.4.2 договору орієнтована загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості в день укладення договору складає 482 560 грн., в тому числі ПДВ 20 % - 80 426,67 грн.
26.07.2017 між учасниками справи укладено додаткову угоду про заміну сторони у зобов`язанні до договору № КМБ/03/235 купівлі-продажу майнових прав від 30.11.2016, згідно з якою ТОВ «ЄВРО-КЛІНТ» (правонаступник ТОВ «Київмонтажбуд») в особі Засіменко О.В., («Сторона 2»), та громадянина України фізичної особи ОСОБА_1 («Сторона 3»), та ТОВ «ГРАССА ГРУП», в особі директора Сіроша М.О. («Сторона 4»), укладаючи додаткову угоду домовились, що відповідно до цієї Додаткової угоди сторони домовилися замінити «Сторону 2» - ТОВ «ЄВРО-КЛІНТ» на «Сторону 4» - ТОВ «ГРАССА ГРУП» у Договорі № КМБ/03/235 купівлі-продажу майнових прав від 30.11.2016. ОСОБА_1 надала згоду на заміну сторони у Договорі № КМБ/03/235 купівлі-продажу майнових прав від 30.11.2016.
09.12.2016 ТОВ «Київмонтажбуд» видано Довідку про фінансування 100% майнових прав Об`єкта нерухомості по договору № КМБ/03/2025 купівлі продажу майнових прав від 30.11.2016, відповідно до якої ОСОБА_1 відповідно до умов договору сплатила продавцю гршові кошти у розмірі 482 560 грн., що складає 100 відсотків вартості майнових прав об`єкта нерухомості, що знаходиться за будівельною адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 37,12 кв.м.
Отже, відповідач порушив умови договору, не завершивши будівництво по теперішній час, не ввів житловий багатоквартирний будинок в експлуатацію та відповідно не передав позивачеві документи, необхідні для оформлення права власності на профінансовану квартиру, що в цілому призвело до грубого порушення прав позивача як добросовісного інвестора, який належним чином виконав договірні зобов`язання.
Спірна квартира є об`єктом фінансування в об`єкті будівництва - житловому багатоквартирному будинку, будівництво якого не завершено та який не введено в експлуатацію. Після завершення будівництва така квартира стає окремим майном. До завершення будівництва об`єкта фінансування та після виконання договірних зобов`язань з оплати погодженої сторонами вартості квартири до позивача переходять майнові права на спірну квартиру.
Згідно зі ст. 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
Відповідно до ч. 1 ст. 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.
Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Згідно зі ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
У відповідності до ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття майнові права, які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (частина друга стаття 3 Закону).
Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
Отже, майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Виходячи з приписів ст. 190 ЦК України, ч. 2 ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" та умов укладених між сторонами договорів, суд визнає позивачку такою, що набула майнових прав на квартиру, оскільки вона в повному обсязі виконала умови договору в будівництві.
Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття майнові права, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (частина друга статті 3 Закону).
Верховним Судом України у постанові № 6-168цс12 від 30.01.2013 визначено майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно у майбутньому.
Аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом України у постанові від 12 листопада 2014 року (справа № 6-129цс14).
Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.
Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.
Визнання за особою майнових прав як різновид загального способу захисту - визнання права, може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.
За умови коли позивач сплатив встановлену у договорі загальну вартість майнових прав на житлове приміщення у визначені в договорі строки, що підтверджується наявністю довідки про 100% фінансування за відповідним договором, а відповідач у встановлені договором строки не завершив будівництво об`єкту, не ввів об`єкт в експлуатацію, і завершення ним будівництва є сумнівним з огляду на те, що будівництво не ведеться, суд дійшов висновку про про наявність порушення прав позивача та необхідність їх захисту в судовому порядку.
Згідно зі ст. 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Частиною 2 ст. 11 ЦК України встановлено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до ст.ст. 202, 204 ЦК України, правочином є дія, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
З урахуванням ст. 626 ЦК України договором є домовленість, спрямована на виникнення, зміну та припинення прав та обов`язків, укладення з позивачкою договору про забезпечення виконання зобов`язань є дією, спрямованою на набуття цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно зі ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Крім того, відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеної у постановах від 20 березня 2019 року у справі № 6-14-39цс19 та від 27 лютого 2019 року у справі № 6-14-606цс18, у разі невиконання належним чином взятих на себе зобов`язань, а також, відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.
В процесі розгляду справи судом встановлено, що позивач виконала свої зобов`язання за Договором № КМБ/03/235 купівлі-продажу майнових прав від 30.11.2016 року, сплативши продавцю грошові кошти у загальному розмірі 482 560 грн., у зв`язку з чим 09.12.2016 ТОВ «Київмонтажбуд» видано довідку про фінансування 100% майнових прав об`єкта нерухомості, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 з наступними характеристиками: квартира № 118 секція 3, поверх 12, квартира № 118 загальною площею 37,12 кв.м.
Оскільки нежитлове приміщення є оплаченим позивачем об`єктом, який після завершення будівництва стає окремим майном, то до завершення будівництва об`єкту нерухомого майна, в якому знаходиться нежитлове приміщення, та прийняття його до експлуатації - позивачу належить не право власності на нежитлове приміщення, а майнове право на нього.
Згідно із ст. 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Окрім того немає впевненості в тому, що на об`єкт інвестування не претендує жодна інша особа, оскільки на державному рівні права позивача як покупця майнових прав саме цієї квартири, ніде не відображено і не визнано.
Визнання права очікування судом має долати і перевершувати неможливість чи необґрунтоване утримання забудовника від надання державному реєстратору документів (перелік інвесторів, довідка про виконання обов`язків тощо), видавцем яких є забудовник, що є підставою для державної реєстрації (перелік інвесторів, довідка про виконання обов`язків тощо).
Враховуючи висновки Верховного Суду України, а також ту обставину, що введення об`єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки, будівництво не відбувається тривалий час, при цьому, позивач за даним позовом сплатила повну вартість за договорами, вказані обставини ставлять під сумнів можливість виконання підрядником своїх зобов`язань за договором в зв`язку з чим є необхідність у визнанні майнових прав за позивачкою на об`єкт незавершеного будівництва.
Аналізуючи зібрані по справі докази в їх сукупності, суд дійшов висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню у повному обсязі.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 12, 19, 76-81, 141, 258-260, 263-265, 280-284 ЦПК України, ст.ст. 11, 12,16, 177, 178, 190, 328, 525, 526, 876 ЦК України, -
Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю ТОВ «ГРАССА ГРУП», третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «ГЛОБАЛ СТРОЙ-3» про визнання майнового (речового) права на об`єкт незавершеного будівництва - задовольнити.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача.
Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до безпосередньо до Київського апеляційного суду.
Позивач - ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_7 .
Повний текст рішення суду складено 17.06.2025.
Суддя Деснянського районного суду м. Києва О.Б. Саламон