Номер провадження: 22-ц/813/151/25
Головуючий у першій інстанції Огренич І. В.
Доповідач Назарова М. В.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03.06.2025 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Назарової М.В.,

суддів: Коновалової В.А., Лозко Ю.П.,

за участю секретаря Соболєвої Р.М.,

учасники справи: позивач Київська окружна прокуратура м. Одеси, в інтересах держави в особі Одеської міської ради, відповідачі ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , державний реєстратор Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області (правонаступником якої є Роздільнянська міська Рада Одеської області) Демченко Сергій Олександрович, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Дишлева Тетяна Володимирівна, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмету спору Дачно-Садове товариство «Маяк-3»,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Одеського апеляційного суду в м. Одеса в порядку спрощеного позовного провадження

апеляційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури О. Химченка

на рішення Київського районного суду м. Одеси від 20 травня 2021 року, ухвалене Київським районним судом м. Одеси у складі: судді Огренич І.В. в приміщенні того ж суду,

у цивільній справі за позовом Київської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , державного реєстратора Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області Демченка Сергія Олександровича, приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Дишлевої Тетяни Володимирівни, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності, визнання правочинів недійсними, скасування повідомлення про початок виконання будівельних робіт та декларацію про готовність об`єкта для експлуатації, приведення земельної ділянки до попереднього стану,

в с т а н о в и в:

У серпні 2020 року Київська окружна прокуратура м. Одеси звернулась до суду в інтересах держави в особі Одеської міської ради із вказаним позовом, який мотивувала тим, що невжиття Одеською міською радою правових заходів для захисту інтересів територіальної громади свідчить про бездіяльність вказаного органу, що є підставою для звернення прокуратури до суду з даним позовом для захисту інтересів держави відповідно до статті 23 Закону України «Про прокуратуру».

Державним реєстратором Демченко С.О. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер рішення: 37395074 від 4.10.2017 року щодо садового будинку, загальною площею 291,2 кв.м, який розташований у АДРЕСА_1 , відкрито розділ на зазначений об`єкт нерухомого майна за реєстраційним номером 101 та зареєстровано право власності щодо зазначеного об`єкту за ОСОБА_3 (номер запису про право власності: 33372232) на підставі підробленого сертифіката відповідності державним будівельним нормам, стандартам та правилам серії ОД 002814 від 02.12.2009, тобто відповідачем ОСОБА_3 не було подано всі передбачені чинним законодавством документи, які необхідні для проведення державної реєстрації речових прав на садовий будинок, що на думку позивача, виключає можливість державної реєстрації таких речових прав, як офіційного визнання і підтвердження державного факту виникнення у всіх відповідачів прав на такі об`єкти нерухомості.

Позивач вважає, що вищевказана реєстрація права власності за ОСОБА_3 на вказаний садовий будинок є незаконною, а всі подальші правочини з цим об`єктом, а саме: договір дарування від 24.09.2019, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 на частки садового будинку, який розташований у АДРЕСА_1 , та договір дарування від 24.09.2019, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 на частки садового будинку, який розташований у АДРЕСА_1 , мають бути визнанні недійсними.

Позивач із посиланням як на правове обґрунтування своїх вимог на ч. 1 ст. 2, ст. 3, 5, ч. 2 ст. 15, ч. 4 ст. 18, 24, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», п. 40 Порядку Державної реєстрації прав, ст. 82, ч. 1 ст. 122 Земельного Кодексу України, ст. 33 Закону України «Про місцеве самоврядування», ч. 1 ст. 321, ст. 345, ст. 328, 215, ч. 1 ст. 203, 216, 658, 717 та вимог ст. 376 ЦК України просив:

визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області Демченка С. О. від 04.10.2017, індексний номер рішення 37395074 щодо реєстрації за ОСОБА_3 права власності на садовий будинок, загальною площею 291,2 кв.м, розташований в АДРЕСА_1 ;

визнати недійсним договорів дарування частини садового будинку від 24.09.2019, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 537, на підставі якого ОСОБА_3 подарував ОСОБА_2 частки садового будинку розташованого в АДРЕСА_1 ;

визнати недійсним договору дарування частини садового будинку від 24.09.2019, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 538, на підставі якого, ОСОБА_3 подарував ОСОБА_1 частки садового будинку, розташованого в АДРЕСА_1 ;

визнати незаконним та скасувати рішення індексний номер 51872084, прийняте приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. 03.04.2020 щодо реєстрації за ОСОБА_2 права власності на садовий будинок, загальною площею 178 кв.м, житловою площею 50,4 кв.м, який розташований в АДРЕСА_1 ;

визнати незаконним та скасувати рішення індексний номер 51872084, прийняте приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. 03.04.2020 щодо реєстрації за ОСОБА_1 права власності на садовий будинок, загальною площею 162, 2 кв.м, житловою площею 37,6 кв.м, який розташований в АДРЕСА_1 ;

визнати незаконним та скасувати повідомлення про початок виконання будівельних робіт № ОД26 від 17.06.2020;

визнати незаконним та скасувати декларації про готовність об`єкта до експлуатації № ОД58 від 24.06.2020;

припинити права власності на садовий будинок загальною площею 178 кв.м, житловою площею 50,4 кв.м, розташований в АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101) за ОСОБА_2 ;

припинити права власності на садовий будинок загальною площею 162,2 кв.м, житловою площею 37, 6 кв.м, розташований в АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101) за ОСОБА_1 ;

зобов`язати ОСОБА_2 привести земельну ділянку загальною площею 178 кв.м, розташовану в АДРЕСА_1 до попереднього стану, шляхом знесення розташованого на ній самочинно збудованого садового будинку;

зобов`язати ОСОБА_1 привести земельну ділянку загальною площею 162,2 кв.м, розташовану в АДРЕСА_1 до попереднього стану, шляхом знесення розташованого на ній самочинно збудованого садового будинку;

стягнути солідарно з відповідачів на користь Київської окружної прокуратури м. Одеси судовий збір.

Від представник відповідача ОСОБА_3 адвоката Фабіжевського В.С. надійшов відзив на позовну заяву, в якому посилався на те, що станом на день державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна, ОСОБА_3 було надано державному реєстратору Демченку С.О. законодавчо визначений достатній пакет документів для реєстрації права власності на садовий будинок, про що 04 жовтня 2017 року державним реєстратором, за наявності відповідних підстав, було прийнято рішення провести державну реєстрацію права власності на садовий будинок, загальною площею 291,2 кв.м, з господарськими будівлями і спорудами за адресою: АДРЕСА_2 . Крім того, вказав, що державний реєстратор Демченко С.О. під час державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_2 діяв виключно у межах і у спосіб, визначений Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою КМУ № 1127 від 25.12.2015. Також, посилався на те, що позивачем, крім іншого, обрано неналежний спосіб захисту, та те, що позовна заява містить лише припущення позивача щодо невидачі сертифікату серії ОД 002814 від 02.12.2009 ОСОБА_3 та/або його підробленні, що спростовується матеріалами реєстраційної та цивільної справи та у сенсі положень статті 81 ЦПК України є обставиною, яка не доведена позивачем та є спростованою. Крім того, посилається на те, що захист права власності відповідача на спірний об`єкт становить «майно», яке підпадає під захист статті 1 Першого протоколу до Конвенції та має оцінюватися на предмет пропорційності такого втручання.

Від представника відповідача ОСОБА_2 адвоката Дудника Ю.Г. надійшов відзив на позовну заяву про необґрунтованість позовних вимог, просив відмовити, виходячи із того, що у реєстрі дозвільних документів ДАБІ України зареєстровані повідомлення про початок будівельних робіт за № ОД 6 та декларація про готовність об`єкта до експлуатації за № ОД 58 з реконструкції садового будинку під житловий будинок з господарськими будівлями і спорудами, без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані на об`єкті за адресою: АДРЕСА_1 , відповідно, спірний об`єкт не є самочинно збудованим. На теперішній час, декларація про готовність об`єкта до експлуатації за № ОД 58, у встановленому законом порядку не скасована і не визнана незаконною. За таких обставин, відсутні правові підстави вважати, що відповідачі здійснили самочинну реконструкцію спірних будинків, внаслідок якої були порушені права позивача, оскільки сам факт реєстрації такої декларації виключає можливість віднесення спірного об`єкту нерухомого майна до самочинного.

Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 20 травня 2021 року позовні вимоги Київської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , державного реєстратора Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області Демченка Сергія Олександровича, приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Дишлевої Тетяни Володимирівни, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності, визнання правочинів не дійсними, скасування повідомлення про початок виконання будівельних робіт та декларацію про готовність об`єкта для експлуатації, приведення земельної ділянки до попереднього стану залишено без задоволення.

В апеляційній скарзі заступник керівника Одеської обласної прокуратури О. Химченка просить рішення Київського районного суду м. Одеси від 20 травня 2021 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги повністю, посилаючись на порушення норм процесуального та матеріального права.

Доводами апеляційної скарги є те, що державна реєстрація права власності на спірний об`єкт нерухомого майна проведено без документу, що підтверджує присвоєння йому адреси; Одеською міською радою рішення щодо передачі у власність чи користування земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 не приймалось, та право власності чи користування на земельну ділянку, розташовану за вказаною адресою, не реєструвалось; сертифікат відповідності ОД 002814 від 02.12.2009 містить відмітку печатки Інспекції ДАБК в Одеській обл., яка згідно даних Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань створена 08.06.2011 (дата проведення державної реєстрації юридичної особи), тобто через півтора року після видачі вищевказаного сертифікату.

Згідно інформації Департаменту архівної справи та діловодства Одеської міської ради від 15.07.2019 за № 3167-11.1-31 документи Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області на зберігання до департаменту не надходили, а саме вищевказаний сертифікат; розпорядження про затвердження державного акту прийняття в експлуатацію щодо будівництва за адресою АДРЕСА_1 не знайдено в документах Київської районної адміністрації Одеської міської ради за 2009-2010 роках.

Комунальне підприємство «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради листом від 18.10.2019 за № 6543-04/248 повідомило про те, що станом на 31.12.2012 реєстрація права власності на садовий будинок, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , в КП «БТІ» ОМР відсутня, архівна справа не зареєстрована.

Тобто, зазначене підтверджується документами та є свідченням неможливості видачі Інспекцією ДАБК в Одеській області вказаного сертифікату відповідності, тобто недостовірності документу, представленого державному реєстратору для проведення державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно.

В порушення вимог ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державним реєстратором не перевірено відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також подані документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій та незаконно зареєстровано за ОСОБА_3 право власності на садовий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

Отже, судом першої інстанції не досліджено належним чином зазначені обставини, що мають значення для правильного вирішення справи, підтверджені належними доказами, в результаті чого суд дійшов помилкових та передчасних висновків.

З питання належності захисту порушеного права позивача шляхом оскарження рішення державного реєстратора, скаржник посилається на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 15.10.2019 у справі № 910/11212/18, та вважає, що визнання незаконними рішень суб`єкта владних повноважень може бути способом захисту цивільного права або інтересу, а отже обраний спосіб захисту є належним.

Також суд не звернув увагу й на те, що реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного. Відповідний висновок зроблено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 07.04.2020 року у справі № 916/2791/13.

Передчасним та помилковим є також висновок суду першої інстанції про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог про приведення земельної ділянки до попереднього стану шляхом знесення самочинно збудованого об`єкту нерухомості, оскільки будівництво нерухомого майна за вищевказаною адресою здійснено з істотним порушенням будівельних норм і правил, проведення перебудови є неможливим, а тому самочинне зведене нерухоме майно підлягає знесенню за рахунок замовників будівництва (Постанова Верховного Суду від 29.01.2020 у справі № 822/2149/18).

Справа перебувала у провадженні судді ОСОБА_4 .

Рішенням від 21 лютого 2023 року Вища рада правосуддя звільнила ОСОБА_4 з посади судді Одеського апеляційного суду у зв`язку з поданням заяви про відставку.

У зв`язку з відставкою судді Колеснікова Г.Я. справу передано до провадження судді Назарової М.В., судді учасники колегії: Вадовська Л.М., Сєвєрова Є.С., (протокол повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 22.03.2023).

Розгляд справи призначено на 16 травня 2023 року о 15-й год.

Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16.05.2023 року визначено суддів Кострицького В.В., Лозко Ю.П.

Ухвалою суду від 16 травня 2023 року призначено справу до апеляційного розгляду у відкритому судовому засіданні в приміщенні Одеського апеляційного суду на 20 червня 2023 року о 16.45 год.

Останній раз розгляд справи був призначений на 03 червня 2025 року о 13-45 год.

Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 03 червня 2025 року вилучено суддю Кострицького В.В. у зв`язку з перебуванням на лікарняному, нові судді: Коновалова В.А., Лозко Ю.П.

Ухвалою Одеського апеляційного суду від 03.06.2025, занесеною до протоколу судового засідання, до участі у справі у якості правонаступника Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області залучено Роздільнянську міську Раду Одеської області, державний реєстратор якої є відповідачем у справі.

В судовому засіданні прокурор Бондаревський О.М. підтримав доводи апеляційної скарги, просив апеляційну скаргу задовольнити, рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, представник ОСОБА_2 - Серек-Басан Ю.В. заперечував проти задоволення апеляційної скарги, просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення суду - без змін.

Інші учасники справи, належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду справи, до судового засідання не з`явилися, зокрема Одеська міська рада, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, Роздільнянська міська Рада Одеської області повідомлені належним чином і в установленому законом порядку, повістку отримали 24.04.2025 21:04:37, в особистому кабінеті підсистеми (модуля) ЄСІТС Електронний суд, що підтверджуються довідками (а.с. 11зв, 12,13, т.4), ОСОБА_2 у відповідності до вимог ч. 5 ст. 130 ЦПК України, в установленому законом порядку, оскільки його представник повістку отримав 24.04.2025 21:04:37 в особистому кабінеті підсистеми (модуля) ЄСІТС Електронний суд, що підтверджується довідкою (а.с. 13 зв., т.4), ОСОБА_3 належним чином повідомлений про дату, час та місце розгляду справи, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення (а.с.15, т.4 ), ОСОБА_1 , Дачно-Садове товариство «Маяк-3», приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Дишлева Т.В. вважаються повідомленими у відповідності до вимог п. 3 ч. 8 ст. 128 ЦПК України (повернення судової повістки-повідомлення з відміткою Укрпошти «адресат відсутній за вказаною адресою»), до судового засідання не з`явилися, що відповідно до вимог частини другої статті 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи.

02 червня 2025 року через підсистему Електронний Суд представник ОСОБА_2 - Серек-Басан Ю.В. звернувся з клопотанням про залучення третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, - ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , Службу у справах дітей Одеської міської ради та поновити ОСОБА_2 строк для подання клопотання.

Ухвалою Одеського апеляційного суду від 03.06.2025, яка занесена до протоколу судового засідання, відмовлено у задоволенні вказаного клопотання.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції перевіряє справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (частина четверта вказаної норми).

Заслухавши суддю-доповідача, осіб, що брали участь у розгляді справи, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Вказаним вимогам оскаржуване судове рішення не відповідає.

Судом встановлено та матеріалами справи підтверджено, що державним реєстратором Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області Демченко С.О. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер рішення: 37395074 від 04.10.2017 щодо садового будинку, загальною площею 291,2 кв.м, з господарськими будівлями і спорудами, який розташований в АДРЕСА_1 , відкрито розділ на зазначений об`єкт нерухомого майна за реєстраційним номером: 101 та зареєстровано право власності щодо зазначеного об`єкта за ОСОБА_3 (номер запису про право власності: 33372232).

В подальшому, ОСОБА_3 , уклавши договори дарування від 24.09.2019, подарував ОСОБА_2 та ОСОБА_1 по частки у праві власності на садовий будинок, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , що посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Тетяною Володимирівною та зареєстровано в реєстрі за N ?537 та за N ?538 відповідне право часткової власності вказаних осіб на об`єкт.

Надалі, на підставі висновку щодо технічної можливості поділу садового будинку, об?єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 від 23.03.2020 та технічних паспортів від 23.03.2020, виготовлених ФОП « ОСОБА_6 », приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. проведено державну реєстрацію права власності на два нових, окремих об?єкта нерухомого майна, а саме: садовий будинок загальною площею 162,2 кв.м, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційним номер об?єкту нерухомого майна: 101) та садовий будинок, загальною площею: 178 кв.м, який розташовано за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об?єкту нерухомого майна: 101), які виникли внаслідок поділу садового будинку, загальною площею 291,2 кв.м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об?єкту нерухомого майна: 101).

Внаслідок поділу об?єкта, рішенням приватного нотаріуса Дишлевої Т.В. від 03.04.2020, об?єкт нерухомого майна з реєстраційним номером101 закрито.

Як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно № 208322881 від 06.05.2020 13:50:48, підставою для прийняття державним реєстратором Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області Демченко С.О. рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер рішення: 37395074 від 04.10.2017) на садовий будинок, загальною площею 291,2 кв.м, який розташований в АДРЕСА_1 , став сертифікат відповідності державним будівельним нормам, стандартам та правилам, серія та номер: ОД002814, виданий 02.12.2009 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області, та технічний паспорт, серія та номер: б/н, виданий 22.09.2017 ТОВ «Технік проект».

Інші документи, які послугували підставою для прийняття державним реєстратором Демченко С.О. оспорюваного рішення про державну реєстрацію права власності на вказаний садовий будинок, останнім при внесенні відповідних даних до реєстру не зазначені.

При цьому, відповідно до наданого державному реєстратору сертифікату N? ОД 002814 від 02.12.2009, вбачається, що орган, який його видав, є Інспекція ДАБК в Одеській області, яка згідно загальнодоступних відомостей з ЄДРПОУ створена лише 08.06.2011, тобто через півтора року після видачі вищевказаного сертифіката, про що свідчить код ЄДРПОУ Інспекції ДАБК в Одеській області 37759555, зазначений на печатці, якою скріплено Сертифікат.

Згідно інформації Департаменту архівної справи та діловодства Одеської міської ради від 15.07.2019 за N? 3167-11.1-31 документи Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК) в Одеській області на зберігання до департаменту не надходили, а саме: сертифікат відповідності державним будівельним нормам, стандартам та правилам ( АДРЕСА_1 ), серія та номер: ОД 002814, виданий 02.12.2009 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області. В перевірених документах Київської районної адміністрації Одеської міської ради за 2009-2010 р. розпорядження про затвердження державного акту прийняття в експлуатацію щодо будівництва за адресою: АДРЕСА_1 - не знайдено.

Листом від 18.10.2019 за N? 6543-04/248 Комунальне підприємство «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради повідомило прокурора про те, що станом на 31.12.2012 реєстрація права власності на садовий будинок, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 в КП «БТІ» ОМР, відсутня, архівна справа не зареєстрована.

Департамент комунальної власності Одеської міської ради листом від 01.08.2019 за N? 01-19/1866-06, повідомив, що Одеською міською радою рішення щодо передачі у власність чи користування земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 не приймалось.

За інформацією Головного управління Держтеокадастру в Одеській області від 26.07.2019 N?10-15-0.8-6632/2-19 станом на 31.12.2012 право власності чи користування на земельну ділянку, розташовану за вказаною адресою, не реєструвалось.

Аналогічно відсутня інформація щодо реєстрації прав власності чи користування на земельну ділянку за вказаною адресою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Згідно листа Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради N? 01-3/124-Г від 26.05.2020 встановлено, що в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об?єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів, відсутня інформація щодо одержання права на виконання будівельних робіт або прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об?єктів, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 .

Посадовими особами Управління ДАБК ОМР, за результатами комісійного обстеження 20.05.2020 із залученням представників Київської районної адміністрації Одеської міської ради та Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, за адресою: АДРЕСА_2 , встановлено факт здійснення будівельних робіт з будівництва одного двоповерхового садового будинку та будівництво одного трьохповерхового садового будинку: влаштовано монолітні стіни першого поверху, монолітний каркас другого поверху, здійснена кладка зовнішніх та внутрішніх стін з піно блоків з влаштуванням віконних та двірних отворів, влаштоване монолітне перекриття першого та другого поверху, влаштовано покрівлю будинку, на першому поверсі з фасаду будинку встановлено дверні ролети, тощо; документи, що засвідчують право користування або власності на земельні ділянки, на яких здійснюються будівельні роботи за вищевказаною адресою, у Департаменті комунальної власності Одеської міської ради відсутні. Документи щодо права власності або права користування земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_1 не надано. Проектну та дозвільну документацію на виконання будівельних робіт не надано.

З аналізу технічного паспорту на садовий будинок по АДРЕСА_1 , виготовленого ТОВ «Технік Проект» 22.09.2017 та технічних паспортів на садовий будинок по АДРЕСА_1 та по АДРЕСА_1 , виготовлених ФОП « ОСОБА_6 » від 23.03.2020, вбачається перепланування та збільшення площі садового будинку.

Крім цього, Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради 22.07.2019 проведено позапланову перевірку дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил за адресою: АДРЕСА_1 , якою встановлено факт здійснення будівельних робіт з нового будівництва садового будинку, а саме: ОСОБА_3 здійснював будівельні роботи з реконструкції будівлі за адресою: АДРЕСА_1 без отримання права на виконання будівельних робіт, чим порушив п. 14. 1 ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», п. 13 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України N? 466 від 13.04.2011, про що складено відповідний акт перевірки N? 001368 від 22.07.2019 та протокол про адміністративне правопорушення від 22.07.2019. ОСОБА_3 , також, видано припис про усунення порушення вимог законодавства N? 463/19 від 22.07.2019 та вжито заходи щодо притягнення замовника будівництва до відповідальності, що передбачена ч. 5 ст. 96 КУпАП.

Постановою по справі про адміністративне правопорушення № 586/19 від 01.08.2019, винесеною УДАБК ОМР щодо ОСОБА_3 , визнано останнього винним у вчиненні адміністративного правопорушення, передбаченого ч. 4 ст. 96 КУпАП та піддано штрафу у розмірі 5950 грн, якою встановлено, що за результатами перевірки встановлено, що ОСОБА_3 здійснює будівельні роботи з реконструкції будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , без отримання права на виконання будівельних робіт, що є порушенням п. 1. ч. 1 ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», п. 13 Порядку виконанн підготовчих та будівельних робіт, затвердженого Постановою КМУ № 466 від 13 квітня 2011 року.

Згідно з Інформації з Державного реєстру речових справ на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заброн відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна та наявних в матеріалах справи Реєстраційних справ № 101, 101, 101 за ОСОБА_1 приватним нотаріусом Дишлевою Т.В. від 01.04.2020 зареєстровано право приватної власності на садовий будинок літ. «А» загальною площею 162,2 кв.м, сараї літ «В,Д.», гараж літ. «Б» за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі висновку щодо можливості поділу № 26/20/20, виданого ФОП ОСОБА_6 від 23.03.2020 (рішення індексний номер: .04.2020); за ОСОБА_2 приватним нотаріусом Дишлевою Т.В. від 01.04.2020 зареєстровано право приватної власності на садовий будинок літ. «А» загальною площею 178,0 кв.м, сараї літ «В,Г», гараж літ. «Б» за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі висновку щодо можливості поділу № 26/20/20, виданого ФОП ОСОБА_6 від 23.03.2020 (рішення індексний номер: .04.2020).

У цій справі прокурор звернувся з вимогами про визнання незаконним та скасування рішень державного реєстратора, визнання недійсними договорів купівлі-продажу, визнання незаконним та скасування повідомлення про початок виконання будівельних робіт, декларації про готовність об`єкта до експлуатації, припинення права власності на садовий будинок та зобов`язання відповідачів ОСОБА_1 і ОСОБА_2 як останніх набувачів спірного нерухомого майна звільнити земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованих об`єктів.

Підставою для звернення до суду прокурор зазначав здійснення незаконної реєстрації права власності на садовий будинок та подальше його відчуження у частках по особами, які незаконно провели його реєстрацію за собою з відкриттям розділу, на земельній ділянці територіальної громади м. Одеси, яка не приймала рішення про передачу земельної ділянку у власність чи користування, чим порушено право Одеської міської ради як власника земельної ділянки та єдиного органу, на який покладено повноваження щодо розпорядження земельними ділянками у межах населеного пункту.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд виходив із того, що державний реєстратор під час реєстрації права власності за первісним набувачем діяв виключно у межах та у спосіб, визначений Законом «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а наданий йому сертифікат не визнаний недійсним, таке рішення внесенням відповідного запису до державного реєстру вичерпує свою дію, а обраний позивачем спосіб захисту про скасування рішення про державну реєстрацію права власності не відповідає способам захисту права і є окремою підставою для відмови у задоволенні позову, і оскільки позовні вимоги про визнання недійсними наступних договорів відчуження спірного нерухомого майна є похідними, то вони також не підлягають задоволенню.

В матеріалах справи відсутні будь-які належні та допустимі докази того, що спірні об`єкти є самочинними та не були введені в експлуатацію, а у дозвільних документах ДАБІУ зареєстровані повідомлення про початок будівельних робіт та декларація про готовність об`єкта до експлуатації з реконструкції садового будинку під житловий будинок з господарськими будівлями і спорудами без зміни зовнішніх геометричних параметрів фундаментів у плані на об`єкт, відповідно, він не є самочинним, а реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна виключає можливість віднесеня такого об`єкту до самочинного в силу його узаконення.

Оскільки позовні вимоги про припинення права власності на садовий будинок є похідними, то підлягають задоволенню лише у разі визнання задоволення вимоги щодо визнання незаконним та скасування повідомлення про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність об`єкта до експлуатації, матеріали справи не містять приписів про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , отже для застосування положень ч. 7 ст. 376 ЦК України суд не встановив видання відповідачам приписів, можливості перебудови об`єкту та відмови осіб від такої перебудови.

Переглядаючи вказане рішення за доводами апеляційної скарги, колегія суддів зазначає наступне.

У пункті 2 частини першої статті 2 Закону України «Про прокуратуру» передбачено, що на прокуратуру покладаються функції, зокрема представництва інтересів громадянина або держави в суді у випадках, визначених цим Законом та главою 12 розділу III ЦПК України.

Згідно з частинами третьою та четвертою статті 23 Закону України «Про прокуратуру» прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Прокурор, звертаючись до суду з позовом, має обґрунтувати та довести підстави для представництва, однією з яких є бездіяльність компетентного органу.

Бездіяльність компетентного органу означає, що він знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк.

Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об`єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню, тощо.

Отже, щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює в судовому провадженні відповідний компетентний орган, який усупереч вимогам закону не здійснює захисту або робить це неналежно.

Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) звертав увагу на те, що сторонами цивільного провадження є позивач і відповідач. Підтримка, що надається прокуратурою одній зі сторін, може бути виправдана за певних обставин, наприклад, у тих випадках, коли відповідне правопорушення зачіпає інтереси великого числа громадян, або у випадках, коли потрібно захистити інтереси держави (див. mutatis mutandis рішення від 15 січня 2009 року у справі «Менчинська проти Росії» (Menchinskaya v. Russia), заява № 42454/02, § 35).

Відповідно до статей 317 і 319 ЦК України саме власнику належить право розпоряджатися своїм майном за власною волею.

Звертаючись з цим позовом до суду, прокурор самостійно обґрунтував необхідність захисту інтересів держави у збереженні земель комунальної форми власності, які не передавалися у власність громадян для будівництва, і згідно з частиною другою статті 56 ЦПК України набув статусу позивача.

За обставин цієї справи, за наявності суспільного інтересу у поверненні спірної земельної ділянки у власність держави, прокурор мав право звернутися до суду для захисту відповідних публічних інтересів держави, а суспільний інтерес підтверджується тим, що спірна земельна ділянка відноситься до земель комунальної форми власності та станом на час звернення прокурора до суду з цим позовом була у власності держави.

Листом від 12.05.2020 прокурор повідомив Одеську міську раду про виявлені порушення законодавства через самочинне будівництво на землях Одеської міської ради і реєстрацію таких об`єктів за відповідачами, і через невжиття Одеською міською радою повноважень на вжиття заходів щодо усунення можливих порушень вимог земельного, містобудівного та законодавства у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, та невжиття відповідних заходів у найкоротші терміни, а після отримання всіх необхідних документів, повідомив 10.07.2019 про підставність інтересів держави в суді відповідно до вимог ст. 23 Закону України «Про прокуратуру».

Положеннями статей 15, 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до статті 16 ЦК України, звертаючись до суду, позивач на власний розсуд обирає спосіб захисту свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17).

Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (постанова Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).

У цій справі прокурор звернувся з позовом в інтересах Одеської міської ради для захисту права комунальної власності на земельну ділянку відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України та просив суд скасувати рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності, припинити право власності на спірний об`єкт, зобов`язати відповідача звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення будівлі, яка на ній розташована.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб`єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року в справі № 916/1415/19 (пункт 6.13), від 26 січня 2021 року в справі № 522/1528/15 (пункт 82), від 08 лютого 2022 року в справі № 209/3085/20 (пункт 24)).

Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 лютого 2020 року в справі № 910/3009/18 (пункт 63)).

Відповідно до частини першої статті 142 Конституції України матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є, серед іншого, земля, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах.

Конституція України наділяє територіальні громади правом безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляти майном, що є в комунальній власності (стаття 143).

Суб`єктами права власності на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування (пункт б частини першої статті 80 ЗК України).

Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об`єкти комунальної власності (частини перша, друга статті 83 ЗК України).

Відповідно до частини 2 та пункту «б» частини третьої статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, крім іншого, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, укладати договори в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійні договори, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду (частина п`ята статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Відповідно до частин другої, четвертої статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) суб`єкти містобудування зобов`язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об`єктів. Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

У статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати у цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.

Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.

Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дає змогу стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.

Відповідно до частин першої - четвертої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може бути пред`явлено власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено з підстав, передбачених статтями 391, 396 ЦК України.

У частині другій статті 212 ЗК України передбачено, що приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 Велика Палата Верховного Суду вказала:

- сам собою факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду не слід розглядати як окреме щодо факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки (пункт 89);

- права власника земельної ділянки порушуються у результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки у реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження (пункт 92);

- за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна (пункт 112);

- належними вимогами, які може заявити власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження нею, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно (пункт 113);

- оскільки положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно (пункт 152).

Отже, за змістом наведених висновків вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності, припинення права власності є неналежним способом захисту.

Юридичні перешкоди для власника земельної ділянки, які виникли внаслідок зазначеної реєстрації, усуваються внаслідок задоволення судом належних позовних вимог:

1) або про знесення самочинно побудованого нерухомого майна (внаслідок демонтажу якого на підставі пункту 1 частини першої, частини другої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» закриваються відповідний розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційна справа);

2) або про визнання права власності на самочинно побудоване майно (таке судове рішення є підставою для державної реєстрації права власності на відповідне майно згідно з пунктом 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно»).

Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (пункт 138)).

У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (пункт 154)).

Вказаний висновок є застосовним до спірних правовідносин з огляду на предмет та підстави позовних вимог та на твердження позивача про те, що спірне майно має характер самочинного.

Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Аналогічний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 05 червня 2024 року в справі № 904/4339/21, від 05 червня 2024 року в справі № 521/13158/19, від 23 квітня 2024 року в справі № 904/994/22, від 19 березня 2024 року в справі № 915/1439/21, від 21 вересня 2022 року в справі № 461/3490/18, від 27 жовтня 2021 року у справі № 202/7377/16, від 20 січня 2021 року в справі № 442/302/17.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово виснувала, що обрання позивачем неналежного або неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові (постанови від 29 вересня 2020 року в справі № 378/596/16 (пункт 77), від 19 січня 2021 року в справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року в справі № 925/642/19 (пункт 52), від 15 вересня 2022 року в справі № 910/12525/20 (пункт 148)).

Про неефективність захисту порушеного права шляхом визнання низки договорів про відчуження нерухомого майна, у тому разі і самочинного, Верховним Судом також сформовано сталу позицію про те, що зазначені вимоги не забезпечать усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом, а ефективним способом захисту, який відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам, є вирішення вимоги про знесення самочинного будівництва, що виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою (висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 21 вересня 2022 року у справі № 461/3490/18 (провадження № 61-5180св21) та від 30 вересня 2022 року у справі № 201/2471/20 (провадження № 61-5276св21).

З огляду на викладене суд апеляційної інстанції погоджує довід апеляційної скарги про обґрунтованість позовних вимог Київської окружної прокуратури м. Одеси про приведення спірної земельної ділянки до переднього стану шляхом знесення розташованого на ній самочинного будівництва.

Встановивши, що рішення про передання у користування/власність відповідачу ОСОБА_3 спірної земельної ділянки за вказаною адресою Одеська міська рада не приймала, суд апеляційної інстанцій доходить висновку, що вказана земельна ділянка є власністю територіальної громади м. Одеси, а побудована на ній спірна будівля, згодом поділена та відчужена ОСОБА_3 останнім набувачам ОСОБА_2 та ОСОБА_1 - на підставі цивільних угод, є самочинною.

Для правильного вирішення справи не має значення твердження відповідачів про те, що Сертифікат ОД 002814 не визнаний жодним рішенням недійсним та твердження позивача про те, що такий виданий органом, який станом на дату видачі ще не існував, оскільки Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 звертає увагу, що стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 "Право власності на землю (земельну ділянку)", тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.

Отже, сама по собі наявність такого сертифікату за відсутності погодженої згоди власника земельної ділянки на відповідне будівництво не створює жодних правових наслідків для забудовника.

Згідно з частиною першою статті 319 ЦК України власник володіє, користується та розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).

Згідно зі статтею 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

За змістом статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Вказаного права Одеської міської ради не спростовує членство ОСОБА_3 у ДСТ «Маяк-3» і довідка, підписана Головою правління такого товариства від 06.09.2017, що ОСОБА_3 є користувачем земельної ділянки площею 0,0915 га (згідно наданої геодезії), не приватизований та не має кадастрового номера, заборгованості по обов`язковим платежам не має; рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради депутатів трудящих № 1275 від 10 листопада 1955 року «Про виділ додаткових земельних масивів в 14-16 станції Великого Фонтану у берега в районі будинку Письменників при станції Календарово під колективні та індивідуальні сади»; рішення виконкому Приморської районної ради депутатів трудящих від 13 червня 1963 р № 405 м. Одеса «Про надання земельних ділянок організаціям та підприємствам міста», яким надано земельну ділянку під колективні сади певним організаціям, оскільки Головне управління Держгеокадастру в Одеській області 16.03.2020 за № 7655/86-17 повідомило ДСТ «Маяк-3», на території якого здійснено спірне будівництво, що по запитуваному об`єкту документації землеустрою та сформованого об`єкта оцінки земельної ділянки визначеною площею, встановленими межами, цільовим призначенням (функціональним використанням) та внесення відомостей про неї до Державного земельного кадастру немає.

Вказане у своїй сукупності свідчить лише про виділ певних масивів землі для колективного та індивідуального садівництва організаціям, які наразі не існують в ЄДРПОУ, а не будівництва садових будинків, розташування та проектування яких на території дачних поселень встановлюється не статутом дачних товариств та членством в них, а повинно здійснюватися згідно з нормативами, встановленими для житлових будинків садибної забудови (з урахуванням вимог ДБН Б.2.4-1-94, ДБН 360-92, ДержСанПіН 173, а також ДБН В.2.2-15-2005, в частині, що не суперечить нормам ДБН Планування та забудова територій.).

Отже, встановивши, що:

- спірні будівлі площею 178 кв.м та 162,2 кв.м, які належать ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , відповідно за адресами: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_1 , АДРЕСА_1 побудовані на земельних ділянках комунальної власності без визначення меж в натурі, без отримання їх у власність чи у користування;

- відповідачами здійснено нове будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, без отримання документів, які б давали їм право виконувати будівельні роботи, з істотними порушеннями будівельних норм і правил, тобто самочинне будівництво;

- видані приписи про усунення порушень відповідачем ОСОБА_3 не виконано;

- самочинним будівництвом та реєстрацією права власності на спірні об`єкти порушено право територіальної громади м. Одеси як власника вільно користуватись та розпоряджатись земельними ділянками за вищезазначеними адресами;

суд апеляційної інстанції доходить висновку про наявність підстав для зобов`язання відповідачів ОСОБА_2 та ОСОБА_7 привести такі земельні ділянки до попереднього стану, шляхом знесення розташованих на ній самочинно збудованих садових будинків.

При цьому, незважаючи на неефективність обраного способу захисту як: скасування державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (пункт 138)), а саме:

зареєстрованого за ОСОБА_1 приватним нотаріусом Дишлевою Т.В. від 01.04.2020 права приватної власності на садовий будинок літ. «А» загальною площею 162,2 кв.м, сараї літ «В,Д.», гараж літ. «Б» за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі висновку щодо можливості поділу № 26/20/20, виданого ФОП ОСОБА_6 від 23.03.2020 (рішення індексний номер: .04.2020);

зареєстрованого за ОСОБА_2 приватним нотаріусом Дишлевою Т.В. від 01.04.2020 права приватної власності на садовий будинок літ. «А» загальною площею 178,0 кв.м, сараї літ «В,Г», гараж літ. «Б» за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі висновку щодо можливості поділу № 26/20/20, виданого ФОП ОСОБА_6 від 23.03.2020 (рішення індексний номер: .04.2020).

Отже, колегія суддів погоджується з доводами апеляційної скарги в наведеній частині, які підтверджені належними та допустимим доказами і яким суд першої інстанції не дав належної оцінки, а саме - що самочинно збудовані об`єкти повинні бути знесені особами, які зареєстрували за собою відповідне право, тобто ОСОБА_2 та ОСОБА_7 .

Натомість, вимога прокурора в інтересах Одеської міської ради про скасування повідомлення про початок виконання будівельних робіт № ОД 26 від 17.06.2020 та визнання незаконною та скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації ДО № 58 від 24.06.2020 за обставин цієї справи є неналежною та не відновлює право територіальної громади як власника земельної ділянки.

Верховний Суд звертає увагу на те, що Велика Палата Верховного Суду розглядала вимогу про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації як належний спосіб захисту виключно за обставин, коли на відповідній ділянці заборонене будь-яке будівництво, крім гідротехнічних споруд (див. висновок, сформульований у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц (пункт 63)), а в постанові у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 вказала, що належними вимогами, які може заявити власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження нею, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно (пункт 113), а саме така постанова є релевантною до виниклих спірних правовіодносин по справі та є обов`язковою до застосування у розумінні вимог ч. 4 ст. 263 ЦПК України апеляційним судом.

Не можуть бути взяті до уваги доводи відповідача ОСОБА_3 про недотримання принципів правомірного втручання у право мирного володіння спірним нерухомим майном та порушення гарантії статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі Конвенція.

З огляду на встановлені обставини справи у частині вимоги, яка стосується знесення самочинної будівлі на земельній ділянці, що є власністю територіальної громади, це втручання не є порушенням конвенційних гарантій зазначеного права.

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).

Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити у дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції).

Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) стаття 1 Першого протоколу до Конвенції закріплює три окремі норми: перша - виражається у першому реченні першого абзацу, закладає принцип мирного володіння майном і має загальний характер; друга - викладена у другому реченні того ж абзацу, охоплює питання позбавлення права власності й обумовлює його певними критеріями; третя - закріплена у другому абзаці та визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна у загальних інтересах. Другу та третю норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, треба тлумачити у світлі загального принципу, закладеного першою нормою (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі «East/West Alliance Limited проти України» від 23 січня 2014 року (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява № 19336/04), § 166-168).

Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право:

- втручання держави у право власності повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними;

- якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів;

- втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа - добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (рішення ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» від 20 жовтня 2011 року (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04), «Кривенький проти України» від 16 лютого 2017 року (Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07)).

Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції ЄСПЛ констатує, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І навпаки: встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії.

Враховуючи те, що самочинна забудова зведена на спірній земельній ділянці комунальної власності, яку міська рада відповідачу ОСОБА_3 для вказаної мети не відводила, з численними порушеннями будівельних норм та правил, а також враховуючи недобросовісну поведінку відповідача ОСОБА_3 щодо проведення без документів, які дають право виконувати будівельні роботи, невиконання відповідачем припису про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 22.07.2019, складеного Управління ДАБК Одеської міської ради, а наступні набувачі самочинного будівництва не могли не знати про відсутність у відчужувача будь-яких прав на землю, що свідчить про самочинність забудови, задоволення вимоги щодо знесення самочинних будівель на земельних ділянках, які є власністю територіальної громади, ґрунтується на нормах національного законодавства, переслідує легітимну мету захисту прав власника земельної ділянки та є необхідною у демократичному суспільстві. Такий підхід відповідає вимогам статті 1 Першого протоколу до Конвенції, оскільки забезпечує справедливий баланс між інтересами суспільства та правами особи, яка зазнає втручання.

Нормативні акти, які регламентують правила отримання у власність або користування земельних ділянок, а також порядок здійснення будівельних робіт, як і практика їхнього застосування, були і є доступними, чіткими та передбачуваними для відповідачів. Тому немає підстав вважати, що за обставин цієї справи, допускаючи самочинне будівництво на земельній ділянці комунальної власності та придбаючи у наступному в власність, у відповідачів були перешкоди самостійно чи з допомогою фахівця у галузі права ознайомитися із зазначеними актами та зробити висновки щодо наслідків такого використання відповідної ділянки. З огляду на вказане, і наступні набувачі - відповідачі ОСОБА_2 та ОСОБА_1 могли співвіднести чіткі законодавчі приписи з конкретним об`єктом комунальної власності та власними діями щодо нього.

З огляду на викладене суд погоджує доводи апеляційної скарги прокурора, щодо наявності підстав для усунення перешкод у користуванні Одеською міською радою спірною земельними ділянками шляхом зобов`язання відповідачів здійснити знесення самочинно збудованого нерухомого майна. Такий підхід відповідає положенням частини четвертої статті 376 ЦК України та узгоджується з усталеною судовою практикою Верховного Суду, на яку посилається скаржник.

Суд наведеного не врахував, припустився неправильного застосування норм матеріального права, що полягає у неправильному тлумаченні закону, що у відповідності до вимог п. 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України є підставою для скасування рішення суду за доводами апеляційної скарги, яку належить частково задовольнити, та ухваленню нового рішення про часткове задоволення позову та зобов`язання ОСОБА_2 привести земельну ділянку, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , до попереднього стану, шляхом знесення розташованого на ній самочинно збудованого садового будинку загальною площею 178 кв.м, та зобов`язання ОСОБА_1 привести земельну ділянку, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 до попереднього стану шляхом знесення розташованого на ній самочинно збудованого садового будинку загальною площею 162,2 кв.м.

В іншій частині в задоволенні позову відмовити.

На підставі частин 1 та 13 статті 141 ЦПК України судові витрати покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалюєнове рішення, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Прокуратура понесла та документально підтвердила сплату судового збору при подачі позовної заяви в сумі 21020 грн (т. 1, а.с. 26) та апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції в сумі 31530 грн (т. 2, а.с. 145), тому у зв`язку із частковим задоволенням позову, підлягає стягненню з ОСОБА_2 та ОСОБА_1 на користь Одеської обласної прокуратури судовий збір, який підлягав сплаті за подання позову в розмірі 2102 грн з кожного та апеляційної скарги у розмірі 3153 грн з кожного, а всього по 5255 грн з кожного.

Керуючись ст. 367, 374, 376 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури О. Химченка задовольнити частково.

Рішення Київського районного суду м. Одеси від 20 травня 2021 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Позов Київської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , державного реєстратора Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області Демченка Сергія Олександровича, приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Дишлевої Тетяни Володимирівни, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності, визнання правочинів недійсними, скасування повідомлення про початок виконання будівельних робіт та декларацію про готовність об`єкта для експлуатації, приведення земельної ділянки до попереднього стану задовольнити частково.

Зобов`язати ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_3 ) привести земельну ділянку, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , до попереднього стану, шляхом знесення розташованого на ній самочинно збудованого садового будинку загальною площею 178 кв.м.

Зобов`язати ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_4 ) привести земельну ділянку, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 до попереднього стану шляхом знесення розташованого на ній самочинно збудованого садового будинку загальною площею 162,2 кв.м.

В іншій частині в задоволенні позову відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_3 ) та ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_4 ) на користь Одеської обласної прокуратури () судовий збір по 5255 грн з кожного.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Дата складення повного тексту постанови 06 червня 2025 року

Головуючий М.В. Назарова

Судді: В.А. Коновалова

Ю.П. Лозко